РАСХОДЫ ПРИ ПОКУПКЕ ЖИЛЬЯ В ИСПАНИИ
С каким расходами столкнется покупатель после приобретения недвижимости в Испании? Для ответа на этот вопрос необходимо разделить расходы на два типа: Расходы при заключении договора о купле-продаже и расходы после приобретения недвижимости.
РАСХОДЫ ПРИ ЗАКЛЮЧЕНИИ ДОГОВОРА О КУПЛЕ-ПРОДАЖЕ
Расходы при покупке недвижимости в Испании: комиссия за работу агентству недвижимости, расходы за оказание юридических услуг, оплата услуг нотариуса, налоги и расходы по регистрации нового собственника жилья.
КОМИССИЯ АГЕНТСТВА НЕДВИЖИМОСТИ
Обычно и в частности на Коста-дель-Соль комиссию выплачивает продавец. Комиссия агентства недвижимости это процент от стоимости продажи.
РАСХОДЫ НА ЮРИДИЧЕСКИЕ УСЛУГИ
Когда желаемый дом уже найден, возникает необходимость подготовки всех документов для заключения сделки. Среди всех услуг, которые оказывают адвокаты по рынку недвижимости, можно выделить следующие:
— Открытие расчетного счета в испанском банке.
— Оказание помощи в получение Идентификационного номера иностранного гражданина (NIE), который необходим при проведении любой юридической операции в Испании, в том числе при покупке недвижимости.
— Услуги по получение разрешения на жительства, в случае его необходимости или сертификата об отсутствии вида на жительство.
— Проверка легального и экономического статуса жилья.
— Получение Информативной Выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимость Испании. В ней содержится краткая информация о собственниках, возможных ограничениях и обременениях объекта недвижимости.
— Проверка в местном муниципалитете наличия у недвижимости лицензии на строительство и сертификата о статусе жилого помещения.
— Проверка отсутствия задолженностей у текущих владельцев по платежам за воду, за электричеству и т.п., в том числе по местным налогам и по коммунальным платежам. Для этого собираются соответствующие сертификаты и/или фактуры.
— Подготовка таких документов как, договор о внесении задатка, договор купли-продажи (эскритуры), которая будет подписываться у нотариуса.
— Подготовка с оплате нотариальных сборов.
— Регистрирование недвижимости на имя нового владельца в Реестре недвижимости.
— Возможность подписания договора по доверенности: в том случае, если по какой-либо причине покупатель не может присутствовать в день подписания, он может оформить доверенность на своего адвоката.
— Оплата услуг адвокатов: вознаграждения, выплачиваемые адвокатам составляют около 1% от цены покупки недвижимости.
НОТАРИАЛЬНЫЕ СБОРЫ
Согласно законодательству, продавец оплачивает нотариальные расходы по подготовке и подписанию Эскритуры, покупатель же первую копию подписанной Эскритуры.
Однако существует возможность, что продавец и покупатель сами договорятся о распределении расходов за услуги нотариата. На практике, обычно покупатель выбирает и оплачивает нотариуса.
НАЛОГИ ПРИ ПОКУПКИ ЖИЛЬЯ В ИСПАРИИ
Какие налоги надо будет оплатить при покупке недвижимости в Испании? Общими словами, налоги, связанные с покупкой жилья составляют от 10% до 12% процентов, а в рамках налогообложения различают два вида жилья – новые жилье, приобретенное не посредственно у девелоперской компании, и вторичная недвижимость.
— Новостройки: Для покупателей новой недвижимости, установлен налог на добавочную стоимость (НДС) 10%, к которому добавляют гербовый сбор. В случае приобретения коммерческого помещения, участка недвижимости или дополнительного гаража, НДС составит 21%.
Сколько составляет гербовый сбор? В регионе Андалусия, где находиться Коста-дель-Соль, он составляет 1,5%, который относятся к первой эскритуре и нотариальным актам.
Существует два исключения: В случае приобретения жилья по ипотеке покупателями которым меньше 35 лет и стоимость жилья является меньше 130.000€, сбор составит 0,3%. При покупке основного жилья людьми с ограниченными возможностями (33% или больше) и при цене 180.000€, выплаты составят 0,1%.
Итак, при покупке жилья новой постройки в Марбелье или другом городе Андалусии, покупатель платит:
– Налог на добавленную стоимость (НДС или IVA): 10%.
– Гербовый сбор: 1,5%
– ВСЕГО: 11,5%
— Вторичная недвижимость.
При покупке недвижимости не новой постройки, покупатель оплачивает Гербовый сбор в виде налога на передачу собственности (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, en la modalidad conocida como Impuesto de Transmisiones Patrimoniales ).
Налог на Передачу Собственности
Стоимость покупки Налоговая ставка
До 400.000€ 8%
400.001€ – 700.000€ 9%
От 700.000€ 10%
Существует ряд исключений при покупке недвижимости на меньшие суммы и при определенном возрасте. Если вам необходима дополнительная информация, свяжитесь с нами по телефону или электронной почте.
РАСХОДЫ ПО РЕГИСТРАЦИИ СДЕЛКИ
Подписанная у нотариуса Эскритура (договор купли-продажи) уже имеет юридическую силу для продавца и покупателя, но для третьих лиц необходимо зарегистрировать смену собственника жилья в Регистре Собственности.
Расходы по регистрации полностью оплачивает покупатель в соответствии со шкалой, предусмотренной законодательством, в зависимости от стоимости жилья. Процедура регистрации также может быть сделана нашим адвокатом.
РАСХОДЫ ПРИ ИПОТЕКЕ
Если покупатель оформляет ипотечный кредит для приобретения жилья в Испании, возникает вопрос, кто должен оплачивать связанные с этим расходы?
Согласно новому испанскому закону об ипотеке, который вступил в силу 17 июня 2019 года, расходы, связанные с ипотекой (услуги нотариуса, регистрация, расходы связанные с оформлением и гербовый сбор), полностью оплачиваются банком.
расходы после приобретения недвижимости
Какие расходы возникают после приобретения недвижимости? Их можно разделить на два типа – ежегодные и ежемесячные.
ЕЖЕГОДНЫЕ РАСХОДЫ
— Налог на недвижимое имущество (IBI). Этот налог на имущество взимается муниципалитетом.
Рассчитывается как процент от кадастровой стоимости недвижимости и может изменяться. С 2017 в Марбелье он составляет 0,76%.
Важное замечание: до подписания договора купли-продажи, продавец должен предоставить копию выписки с последней уплатой данного налога.
— Налог на Доходы Нерезидентов (IRNR). Иностранные граждане, не являющиеся налоговыми резидентами Испании обязаны выплачивать ежегодной данный налог, начиная со следующего года, после приобретения жилья.
Государственная Налоговая служба Испании (Hacienda) рассматривает собственников нерезидентов, в виде владельцев получающих доход от владения данным имуществом и обязывает к выплате от 1,1% до 2% от кадастровой стоимости.
Это является налоговой ставкой. Если кадастровая стоимость была обновлена менее 10 лет назад, ставка будет составлять 1,1% Если кадастровая стоимость обновлялась более, чем 10 лет назад ставка составит 2% от кадастровой стоимости.
Собственники, являющиеся резидентами Европейского Сообщества, Норвегии и Исландии оплачивают 19%.
Для владельцев не являющиеся резидентами Европейского сообщества, Норвегии или Исландии налоговая ставка составит 24%.
— Имущественный налог в Андалусии. Данный налог оплачивается собственниками недвижимости как резидентами, так и нерезидентами, чьё имущество превышает 700.000€.
Для расчета налоговой базы берется бoльшая стоимость недвижимости, которая выбирается из кадастровой стоимости, суммы покупки и суммы, установленной администрацией для расчета других налогов.
В расчете также учитываются ипотечные кредиты. Процентная ставка Имущественного Налога в Андалусии составляет от 0,24% до 3,03% от налогооблагаемой базы в соответствии с прогрессивной шкалой расчета.
— Сбор за уборку мусора: Это местный ежегодный сбор, выплачиваемый в местный муниципалитет за оказание услуг по сбору мусора.
В Марбелье, в центре города владельцы квартир на лучших улицах платят около 86,88 € в год, и владельцы домов 125,11 €. Вне города, за квартиры платится 185,35 € и за дома 278,05 €.
— Собственник недвижимости является иностранная компания: Когда недвижимое имущество принадлежит компании, зарегистрированной в офшоре, ежегодно платится налог в 3% от кадастровой стоимости имущества.
ЕЖЕМЕСЯЧНЫЕ РАСХОДЫ
Расходы на оплату кондоминиума: Это квоты уплачиваемые в Сообщество Владельцев Недвижимости за услуги по содержание общественных территорий, если жилье находится внутри урбанизации.
В момент подписания договора купли-продажи у нотариуса, по этим платежам не должно быть долгов и собственник обязан предоставить соответствующий сертификат с подписью и печатью администрации. Стоимость данного сертификата оплачивает продавец.
Важное замечание по поводу расходов при покупке недвижимости в Марбелье или в другом городе Испании: Законы и регламенты, как и личные обстоятельства покупателя, могут меняться. Вся предоставленная информация является ориентировочным гидом для потенциальных покупателей недвижимости в Испании.
Что надо знать перед тем, как решиться на покупку квартиры в Риге
2. Есть ли какая—то правовая норма, регулирующая стоимость услуг нотариуса при оформлении договора купли—продажи? Где это прописано?
3. В связи с тем, что сейчас в паспорт печать о браке не ставится, как нотариус проверяет, не состоит ли продавец в браке (так как необходимо согласие супруга)?
4. Обязан ли, наоборот, покупатель обнародовать свои данные о браке и чем может это грозить в случае, если он скроет свое гражданское состояние — т. е. можно ли признать договор недействительным, или в дальнейшем будет проблема продавца (разбирательства с супругом о праве собственности)?
5. Как узнать, есть ли на покупаемой квартире какие—то отягощения и обо всех ли сообщил продавец покупателю?«
На вопросы читателей газеты «СЕГОДНЯ» отвечает присяжный нотариус Рижского окружного суда Санта Терехина:
Вопрос о том, кто оплачивает услуги нотариуса при оформлении договора купли—продажи квартиры, специально в законе не регламентирован, но, как показывает практика, обычно эти расходы на себя берет покупатель.
Стоимость услуг нотариуса формируется из трех позиций.
Это:
а) вознаграждение, которое нотариус взимает, руководствуясь Правилами Кабинета министров от 03.09.2013 № 737, где указывается сумма вознаграждения за конкретные действия,
б) государственная пошлина, которую устанавливают Правила Кабинета министров от 22.09.2009 за № 1069
в) НДС (Закон о НДС).
Что касается информации о том, состоит человек в браке или нет, то, действительно, в паспортах сейчас это не указывается. Здесь действует принцип самодекларирования — то есть предполагается, что человек сам правдиво сообщит о себе в том числе и информацию о своем гражданском состоянии. Кроме того, у нотариусов имеется доступ к различным регистрам, в которых можно проверить информацию, предоставленную конкретным человеком — в том числе и эту. В некоторых случаях нотариус может попросить клиента предъявить свидетельство о браке или о расторжении брака.
Правда, если человек по каким—то причинам даст ложную информацию — например, скроет наличие супруга, в момент сделки это по каким—то объективным причинам не выяснится, но в результате этого возникнут какие—либо проблемы (например, второй супруг предъявит претензию, что сделка была произведена без его согласия, в то время как закон требует, чтобы такое согласие было в обязательном порядке), то человека, предоставившего ложные сведения, возможно, ждет судебное разбирательство, а то и уголовный процесс.
При этом сам договор купли—продажи расторгнут, возможно, и не будет, поскольку покупатель (опять же, возможно) будет считаться добросовестным приобретателем — он не знал и не мог знать, что продавец скрыл от него факт своего гражданского состояния.
Надо сказать, что в моей практике такого еще не было — чтобы кто—то скрыл факт нахождения в браке. Зато случалось прямо противоположное: люди состояли в гражданском браке долгие годы, привыкли считать себя полноценными супругами, начисто упустив из виду такую «мелочь», как юридическая регистрация брака. На вопрос «состоите ли вы в браке?» они уверенно отвечали «да», в то время как юридически они супругами не являлись. Я хочу особенно подчеркнуть этот момент: гражданский брак — то есть не зарегистрированный официально — в Латвии НЕ ПРИЗНАЕТСЯ. И отсюда вытекает множество правовых нюансов, в том числе имущественного характера: то, на что супруг(—га) имеет право автоматически, гражданский(—ая) супруг(—га) прав не имеет: в глазах закона это посторонний человек.
Это надо иметь в виду.
И, наконец, главный вопрос о том, как получить информацию, есть ли на покупаемой квартире какие—то отягощения и обо всех ли сообщил продавец покупателю.
Продолжение статьи в газете «СЕГОДНЯ»
Марина БЛУМЕНТАЛЬ.
Кто за что платит у нотариуса?
Опубликовано 17 сентября 2019 г.
Если вы собираетесь идти к нотариусу, вы находитесь на завершающей стадии сделки с недвижимостью. Но кто должен будет оплатить счет нотариуса? Собираетесь ли вы купить или продать недвижимость, лучше быть хорошо информированным, чтобы избежать неприятных сюрпризов.
Вот несколько вещей, которые следует помнить о сделках с недвижимостью в Квебеке.
Содержание
- Покупка или продажа дома: роль нотариуса
- Выбор нотариуса
- Факторинг нотариальных сборов при сделке с недвижимостью
- Сколько стоят услуги нотариуса в Квебеке
- Сделка с недвижимостью без осложнений
Покупка или продажа дома: роль нотариуса
В Квебеке, независимо от того, осуществляется ли продажа недвижимости с участием или без участия риелтора, сделка должна проходить через нотариуса.
Эти профессиональные юристы, чья деятельность регулируется Нотариальной палатой Квебека (CNQ), следят за тем, чтобы процесс прошел гладко.
Как юристы, нотариусы обладают опытом, необходимым для проверки права собственности и сертификата геодезиста (также известного как сертификат локализации), подготовки новой ипотеки, составления акта купли-продажи и регистрации сделки в земельной книге.
Короче говоря, роль нотариуса заключается в защите обеих сторон — покупателя и продавца — для предотвращения нарушений и дорогостоящих ошибок. Консультации нотариуса и кропотливая работа также могут избавить вас от многих забот!
Выбор нотариуса
«Как правило, покупатель сам выбирает нотариуса, который затем беспристрастно становится нотариусом сделки», — пояснила Елена-Мария Бежан, нотариус DuProprio. «Затем нотариус следит за соблюдением интересов всех вовлеченных сторон».
Однако это соглашение может отличаться, если это указано в Предложении о покупке.
Например, продавец мог включить условие, что сделку будет вести его собственный нотариус. В таком случае необходимо соблюдать подписанный договор.
Учет нотариальных сборов при сделке с недвижимостью
Поскольку нотариус работает на обе стороны, расходы распределяются между ними. Чтобы понять, как нотариальные сборы, транзакционные издержки и выплаты распределяются между покупателем и продавцом, важно знать, что делает нотариус для каждой стороны.
Доля покупателя
Как правило, покупатель имеет более высокий счет, чем продавец. Покупатель оплачивает нотариальные расходы и сборы за следующее:
- Просмотр названия
- Анализ сюрвейерского сертификата
- Открытие, закрытие и хранение файлов
- Копии акта купли-продажи для всех сторон
- Подготовка к корректировке и распределению (муниципальные и школьные налоги, арендная плата, плата за квартиру и т. д.)
- та
Доля продавца
Продавец также должен покрыть расходы и сборы, например, если ему требуется исправление правового титула или освобождение от ипотечного кредита, а также за следующее:
- Выдача чеков:
- Для сюрвейерского сбора (если продавец еще не оплатил новый сюрвейерский сертификат)
- Для оплаты любых задолженностей по муниципальным или школьным налогам и, где это применимо, по сборам за совместное владение (квартиру)
- Запрошенные продавцом, кроме чека об остатке на счет продавца
- Плата за управление со счета в доверительном управлении за чеки, выданные нотариусом
- Депонирование чека продавца в финансовом учреждении, электронная передача или заверение чека, если этого требует продавец
- Любые другие справедливые и разумные сборы, установленные действующим нотариусом для нужд сделки с недвижимостью
Дополнительные сборы
Если договор купли-продажи не подписан всего за одну встречу, это может привести к дополнительным расходам.
В этих случаях сборы будут уплачиваться стороной, подавшей запрос и получившей от этого выгоду.
В заключение следует отметить, что ничто не мешает покупателю и продавцу договориться о другом способе распределения расходов, связанных с транзакцией.
Сколько стоят услуги нотариуса в Квебеке?
Иногда бывает сложно оценить, сколько будет стоить нотариальный счет за сделку с недвижимостью, потому что CNQ не устанавливает сборов. Однако их гонорары регулируются Кодексом этики нотариусов :
«…профессиональные гонорары должны быть справедливыми и разумными в соответствии с определенными критериями, включая время и усилия, затрачиваемые на дело, его сложность, а также опыт нотариуса и экспертиза».
По данным Ассоциации профессиональных нотариусов Квебека (APNQ), в 2022 году следует ожидать минимум 1500 долларов США в качестве сборов за базовую сделку, например, при продаже дома на одну семью за 200 000 долларов США.
Кроме того, комиссия за транзакцию обычно составляет около 400 или 500 долларов.
Как выразился президент APNQ Франсуа Бибо, «сделка с недвижимостью стоит дорого». Он рекомендует всегда проверять, что включено в цену. Суммы, которые покупатель и продавец должны будут заплатить, зависят от ряда факторов, в том числе от того, где происходит сделка и насколько она сложна.
Перед тем, как нотариус приступит к работе, вам необходимо будет подписать соглашение о вознаграждении или профессиональный контракт, в котором будут указаны детали оказываемых услуг и связанных с ними сборов. Нотариус обязан сообщить клиентам приблизительную стоимость их запроса, а затем предоставить подробный счет. Если возникают какие-либо непредвиденные расходы или изменения, они также должны сообщить клиентам.
Для более точной оценки стоимости покупки или продажи вашего дома рекомендуем обратиться к нотариусу напрямую.
Оспаривание нотариальных сборов
Если счет нотариуса кажется слишком большим или если вы не согласны с некоторыми из перечисленных пунктов, вы всегда можете обратиться в службу посредничества в оплате CNQ, чтобы оспорить пункты, которые вы считаете необоснованными.
Тем не менее, CNQ рекомендует, прежде чем подавать запрос на посредничество (бесплатная услуга), поговорить со своим нотариусом, чтобы получить разъяснения и попытаться достичь соглашения.
Сделка с недвижимостью без осложнений
Всегда помните, что нотариус, ведущий вашу сделку с недвижимостью, действует от имени обеих сторон, независимо от того, кто сделал выбор. Вы можете быть уверены, что их работа не может принести пользу покупателю или продавцу. Таким образом, обе стороны должны заплатить свою справедливую долю в соответствии с проверками, сделанными нотариусом.
Люди часто забывают, что роль нотариуса является превентивной при любой продаже или покупке дома. Их профессиональные советы и проверки, которые они проводят, позволяют спокойно провести транзакцию.
В DuProprio наша команда нотариусов ждет вашего звонка, чтобы ответить на вопросы о предложениях о покупке и других юридических документах, без ограничения количества звонков.*
Последний шаг
Последняя встреча с нотариусом завершает акт купли-продажи между покупателем и продавцом.
Чтобы узнать, как DuProprio поможет вам без проблем вывести свой дом на рынок в любой точке Квебека, позвоните нам по телефону 1-866-387-7677 и узнайте больше о наших услугах. Или посмотрите наш вебинар.
*Если включено в выбранный пакет.
они действительно нужны мне, чтобы купить дом?
Покупка дома — увлекательный процесс, особенно если вы переезжаете на испанское побережье! Но это также может быть связано с некоторой неопределенностью, которая приводит к моментам, когда вы чувствуете себя несколько потерянным. Вот почему вы должны получить все профессиональные советы, которые вы можете получить. В связи с этим роль нотариуса рекомендуется на сто процентов во время этого процесса, особенно перед подписанием любого документа или передачей любой суммы денег.
Нотариус позаботится о том, чтобы вы поняли, что подписываете, и что весь процесс осуществляется на законных основаниях. Наличие нотариуса при покупке дома в Испании не является обязательным требованием, только при подписании ипотеки на дом. Тем не менее, это настоятельно рекомендуется. Душевное спокойствие бесценно, вы так не думаете?
Мы расскажем, чем может помочь нотариус. В конце концов, хорошая жизнь связана с формальностями.
На каких шагах мне может помочь нотариус?
При покупке дома нотариус может помочь вам с первых шагов процесса. В результате последнего закона об ипотеке совет нотариуса стал еще более важным, чем раньше. Фактически, Генеральный совет нотариусов опубликовал руководство под названием «Большой шаг: покупка дома». Чем может помочь нотариус? (Исходное название: El gran paso: comprar una vivienda. ¿Cómo le pueden ayudar los notarios? ), в котором шаг за шагом объясняется роль нотариуса в процессе покупки. Особенно, если речь идет об ипотеке.
Договор о задатке
Перед составлением акта о собственности иногда составляется договор, известный как «договор о задатке», который действует как авансовый платеж и обязательство как покупателя, так и продавца. Перед его подписанием желательно просмотреть его у нотариуса, так как это обязательный документ, и вы будете обязаны его соблюдать. Если вы не соблюдаете его, вы можете потерять деньги, которые вы дали в качестве первоначального взноса за недвижимость.
В этом договоре также может быть указано нотариуса, которого покупатель выберет для выполнения процедур купли-продажи и акта.
Перед подписанием ипотечного кредита
После того, как вы получите предложение по ипотеке от выбранного вами банковского учреждения, мы рекомендуем вашему доверенному нотариусу проверить его, чтобы он или она могли ответить на любые ваши вопросы. Консультации должны быть беспристрастными и бесплатными.
Нотариус проверит, что банковское учреждение представило всю необходимую документацию, и составит нотариальный акт, чтобы зафиксировать факты и вопросы и ответы, которые могут возникнуть.
Договор купли-продажи
Публичный акт не требуется, но он обеспечивает правовую определенность для обеих сторон, которые выражают готовность соблюдать то, что они подписывают. Таким образом, нотариус проверяет правильность документа, удостоверяет действие и условия и гарантирует его законность.
Нотариус будет отвечать за сбор необходимой документации для купли-продажи, такой как удостоверения личности сторон, цена покупки и продажи и форма оплаты, отчет Земельного кадастра, касающийся собственности, воды и электричества. счета и т. д. Как только нотариус получит всю информацию, он или она возьмет на себя составление акта купли-продажи и направление его покупателю и продавцу для ознакомления.
После того, как нотариус удостоверит акт купли-продажи и ипотечный кредит, пути назад уже не будет, поэтому не позволяйте сомнениям задерживаться! В день подписания вы встретитесь с продавцами и представителями банка перед нотариусом. После подписания нотариус отправит электронную копию документов в Земельный кадастр.