Бывший собственник не оплатил коммунальные услуги: Почему бывший собственник отвечает по долгам за проданную квартиру?

Содержание

Ответственность за несвоевременное внесение платы за ЖКУ и платы за пользование жилым помещением

С каждым годом в судебной практике увеличивается количество случаев выселения граждан из жилых помещений. Основными причинами лишения жилья являются задолженность по оплате жилищно-коммунальных платежей и нарушения правил пользования жилыми помещениями. Однако по ныне действующему Жилищному кодексу выселению подлежат не только наниматели государственного жилищного фонда, но и новая редакция Жилищного кодекса предусматривает принятие такой суровой меры и к собственникам жилья.

Так же существуют и другие методы борьбы за несвоевременное внесение платы за ЖКУ:

Если плата за жилищно-коммунальные услуги внесена не вовремя или не полностью, то собственнику начиная с 26 числа будет начисляться пеня в размере 0,3 % от не уплаченной суммы этих платежей за каждый день просрочки.
Если задолженность по оплате коммунальных услуг составляет 2 месяца и больше, то гражданину может быть направлено письменное предупреждение. Если после этого в течение 5 дней задолженность не погашается, то предоставление коммунальных услуг может быть приостановлено.
Предоставление коммунальных услуг возобновляется в течение 2 суток после представления в организацию, предоставляющую коммунальные услуги:

документов о погашении имеющейся задолженности;
документов об оплате затрат, связанных с возобновлением предоставления коммунальных услуг.

Также задолженность по жилищно-коммунальным услугам может быть взыскана в бесспорном порядке на основании исполнительной надписи нотариуса, а при наличии спора — в судебном порядке.
Все проживающие в квартире совершеннолетние дееспособные члены, бывшие члены семьи несут солидарную ответственность за задолженность по плате за услуг ЖКХ. Это значит, что задолженность может быть взыскана со всех должников совместно, так и с любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга. Если задолженность погашена одним из должников, то он имеет право предъявить регрессное требование к остальным должникам т.е. требовать от них возмещения взысканных с него средств на погашение долга в равных долях (за исключением его собственной доли).

Другой порядок ответственности членов, бывших членов семьи за неуплату услуг ЖКХ может быть установлен письменным соглашением о порядке пользования жилым помещением.
В соответствии со статьей 155 ЖК, если собственник жилого помещения без уважительных причин в течение полугода не вносит коммунальные платежи, то сначала его письменно предупреждают о необходимости погасить задолженность. Если требование об уплате не будет выполнено в течение установленного срока, то органы местной власти вправе обратиться в суд с иском о понуждении собственника к отчуждению жилого помещения. После решения суда собственнику дается еще год, чтобы погасить задолженность или продать жилье. В случае если собственник не предпринял никаких шагов, то по решению суда его жилье продается с публичных торгов. Собственнику при этом предоставляется жилье меньшей площади и, возможно, худших потребительских качеств.

Обычно покупку мы вначале оплачиваем, затем ею пользуемся, а вот услугами ЖКХ сначала пользуемся, потом оплачиваем. Замечаете разницу? Теперь представьте, что за газ, свет, отопление, вывоз мусора и доступ к канализации нам приходилось бы платить предварительно. Оплатил, скажем, 50 литров воды из-под крана – столько же и получи. Электричество перерасходовал — жди до следующего утра, чтобы счет пополнить… Вряд ли кому из нас такой подход понравится.

Купили квартиру с долгами по ЖКХ…

Вы решили переехать и купили квартиру. Сделка прошла спокойно, получили свидетельство в Росреестре. Пошли делать прописку в управляющую компанию. И тут вам сообщают, что никакой прописки не будет, пока вы не погасите долг по оплате коммунальных услуг…

Знакомая ситуация? Увы, да. Не все продавцы квартир добросовестны, и даже проведение сделки с риелтором не является стопроцентной гарантией отсутствия проблем с новым жильем. Что же можно посоветовать новому собственнику квартиры, если ему пытаются выставить счет за долги прежнего хозяина?

Что говорит закон о покупке квартиры с долгами по коммунальным услугам?

Закон в этом случае на стороне нового владельца квартиры. В статье 153 Жилищного кодекса РФ прямо сказано, что обязанность по оплате коммунальных услуг и содержания жилья у собственника квартиры, комнаты и прочего жилья возникает с момента приобретения права собственности на эту жилплощадь. С юридической точки зрения этим моментом считается дата выдачи новому хозяину квартиры свидетельства о праве собственности. Соответственно, все долги по ЖКХ, появившиеся до этой даты, обязан погасить предыдущий хозяин квартиры.

Однако здесь есть важные нюанс: иногда новому собственнику квартиры всё же приходится гасить долги старого хозяина по коммунальным услугам. Это случается, если при передаче квартиры вы совсем забыли проверить и зафиксировать показания приборов учёта. В таком случае сложно установить, какие показания были на счетчиках воды или электричества на момент, когда квартира досталась вам. Хорошо, если при этом прежний хозяин хотя бы исправно передавал показания в управляющую компанию. Если показания не передавались вообще, или старый хозяин квартиры их регулярно занижал, сумма долга может увеличиться в разы.

Чтобы избежать погашения долгов по коммунальным услугам за старого владельца квартиры, сделайте акт приема-передачи квартиры в 2 экземплярах и подпишите его вместе с продавцом. В акте нужно отметить показания счетчиков на воду, отопление, электричество, газ на реальную дату передачи квартиры.

Управляющая компания требует погасить долг прежнего хозяина квартиры

Увы, не всегда управляющие компании и председатели ТСЖ хорошо знают закон. Очень частое заблуждение коммунальщиков — то, что долг висит не на хозяине, а на самой квартире. На самом деле это не так. Если предыдущий хозяин съехал, не заплатив за коммунальные услуги, его долг никуда не девается и не переходит на нового владельца квартиры. При неоплате долга УК всегда может взыскать долг по оплате ЖКХ со старого собственника в судебном порядке — что, кстати, является прямой обязанностью УК, за которую ей платят деньги жильцы. Новый добросовестный владелец квартиры никоим образом не должен страдать за «грехи» предыдущего владельца.

Чаще всего в этой неприятной ситуации управляющая компания угрожает:

«Пока долг не погасите, прописку не оформим».
«Если не заплатите, мы вам отключим воду».
«Платите сейчас, или выставим пени».

Все это, конечно, незаконно.

Долг по взносам на капремонт переходит на нового хозяина квартиры

Отдельно оговорим ситуацию со взносами на капремонт. В части 3 статьи 158 Жилищного кодекса сказано, что обязанность оплачивать расходы на капремонт в МКД появляется у собственников с момента возникновения права собственности на помещение в доме. Однако в случае перехода права собственности (например, при продаже квартиры) на нового собственника одновременно переходят и все обязательства прежнего хозяина квартиры по оплате расходов на капремонт.

То есть долги по взносам за капремонт, оставшиеся от предыдущего хозяина, придется погашать новому собственнику квартиры.

Исключение из этого правила предусмотрено законом для квартир, которые раньше принадлежали Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям: они должны будут сами закрывать свои долги по взносам на капремонт до момента перехода права собственности новому хозяину.

Что делать, если на квартире висят долги прежнего хозяина?

Сразу сообщить УК о смене собственника квартиры.
В кратчайшие сроки после регистрации сделки в Росреестре и получения свидетельства о праве собственности на квартиру сходите на прием в свою управляющую компанию или к председателю ТСЖ. Принесите копию свидетельства о праве собственности или выписки из ЕГРН на квартиру, а также копию акта приема-передачи квартиры с показаниями счётчиков и попросите поменять сведения в лицевом счете. Теперь все счета за ЖКХ должны выставляться на ваше имя, причём без чужих долгов.

Написать претензию управляющей компании.
Если сотрудники УК настаивают на том, что долги прежнего собственника квартиры должны закрывать вы, для начала вежливо опишите им ситуацию и сошлитесь на законодательство (ст. 153 ЖК РФ). Во многих случаях грамотный разговор помогает снять все претензии. Договориться не удалось? Подайте письменное заявление на имя директора управляющей компании или председателя ТСЖ. В этом заявлении в произвольной форме опять же опишите всю ситуацию, процитируйте закон, приложите копии документов на квартиру. Заявление напечатайте в 2 экземплярах, чтобы в УК расписались в его получении на вашем экземпляре.

Подайте жалобу в жилищную инспекцию.
Этот государственный орган контролирует правильность начисления платы за коммунальные услуги. Если управляющая компания необоснованно включает в квитанцию чужие долги, это нарушение. Жилищная инспекция может провести проверку правильности начисления платы за коммунальные услуги и выдать УК предписание о перерасчёте.
Напишите претензию агенту по недвижимости.
Если сделку купли-продажи квартиры для вас вел риелтор, рекомендуем предъявить ему претензию в связи с некачественным оказанием услуг. По статье 29 закона РФ «О защите прав потребителей» вы можете, например, попросить вернуть часть стоимости за плохую работу риелтора, который плохо проверял юридическую чистоту сделки.

УК отказывается делать прописку из-за долгов прежнего хозяина

Некоторые особенно настойчивые управляющие компании могут создавать проблему при прописке в новую квартиру, отказываясь принимать паспорта нового хозяина и членов его семьи. Если паспортисты из УК ставят возможность прописки под условие о погашении долгов старого собственника квартиры, обращайтесь для регистрации в новой квартире напрямую в ГУВМ МВД РФ в вашем городе. Заявление на снятие с учёта по старому адресу и на прописку по новому адресу можно подать одновременно. Удобно делать это через сайт Госуслуг.

Как сделать прописку на Госуслугах без очередей и паспортистов?

Как не купить квартиру с долгами по ЖКХ и капремонту?

Требуйте подтверждения отсутствия долгов по ЖКХ и капремонту.
До подписания любых договоров, передачи денег и регистрации в Росреестре требуйте от собственника квартиры документально подтвердить, что он погасил все свои долги по коммунальным услугам и взносам за капремонт. Пусть вам покажет справку из управляющей компании, энергосбыта, водоканала (если коммунальные услуги оплачиваются им напрямую), регионального фонда капремонта об отсутствии долга.
Проверяйте квартиру самостоятельно.
Есть много общедоступных методов, которые позволят вам проверить чистоту сделки и отсутствие долгов. Вы можете позвонить в управляющую компанию или проверить список должников на ее сайте, посмотреть в платежном терминале Сбербанка сумму к оплате (по адресу квартиры, номеру лицевого счета). Также стоит проверить собственника квартиры и всех жильцов по Банку исполнительных производств службы судебных приставов.
Подробная инструкция по проверке покупаемой квартиры есть у нас на сайте:
Как самостоятельно проверить квартиру перед покупкой?
Фиксируйте показания счётчиков.
Если в квартире установлены индивидуальные счётчики на свет, воду, отопление, газ, обязательно проверяйте их показания. При подписании акта приема-передачи квартиры отразите в нем конечные показания счетчиков, с которыми прежний владелец отдает вам квартиру. В случае споров с управляющей компанией у вас будет документальное подтверждение тех показаний, за которые отвечает прежний хозяин. Дополнительно можно попросить УК в связи с предстоящей продажей квартиры проверить правильность снятия показаний старым собственником квартиры.

фото: Alan Cleaver, flickr.com, CC BY 2.0

Статья с сайта

«Вести права». Советы юриста.

Редактор сайта «Вести Права».

Исковая давность по долгам за коммунальные услуги

Согласно общих положений Гражданского кодекса Украины, срок исковой давности в большинстве случаев составляет три года. Такой же срок актуален и для исков о взыскании задолженности за жилищно-коммунальные услуги. В случае если коммунальные службы подадут иск о взыскании долгов за период более чем 3 года от дня подачи иска – по заявлению ответчика (должника) – суд применит исковую давность и откажет в иске коммунальщикам.

Чтобы избежать такого негативного для себя результата – юристы коммунальных предприятий настаивают в суде, что частичные ежемесячные оплаты должником – перерывают течение срока исковой давности, ссылаясь на соответствующие нормы Гражданского кодекса Украины ( ст. 264 ГК). Зачастую суды принимают данные утверждения во внимание.

Верховный суд Украины имеет иную точку зрения на вопрос прерывания течения срока исковой давности по коммунальным услугам, которая изложена в правовой позиции ВСУ в Постановлении от 22 марта 2017 года по делу №6-43цс17, которая приведена в конце данной статьи – и выделена курсивом.

Говоря простым языком, суть правовой позиции ВСУ по делу №6-43цс17 сводится к тому, что имея задолженность за коммунальные услуги за многие годы, потребитель услуг, может начать платить регулярные платежи с любого текущего месяца, с обязательным указанием – в назначении платежа – месяца за который вносится оплата услуг. При таких условиях, данные платежи не прерывают исковую давность по старым долгам.

Правовая позиция:

«По содержанию части первой статьи 261 ГК Украины течение исковой давности начинается с дня, когда лицо узнало или могло узнать о нарушении своего права или о лице, которое его нарушило. То есть исковая давность применяется только при наличии нарушенного права человека.

Согласно части первой статьи 264 ГК Украины течение исковой давности прерывается совершением лицом действия, свидетельствующего о признании им своего долга или иного обязательства, а в силу части третьей этой статьи после прерывания течение исковой давности начинается заново.

Правила прерывания течения исковой давности суд применяет независимо от наличия или отсутствия соответствующего ходатайства сторон по делу, если у них есть доказательства, подтверждающие факт такого прерывания.

К действиям, свидетельствующим о признании долга или иного обязательства, с учетом конкретных обстоятельств дела может относиться, в частности, частичная уплата должником или с его согласия другим лицом основного долга.

При этом, если исполнение обязательства предполагалось частями или в виде периодических платежей и должник совершил действия, свидетельствующие о признании лишь определенной части (или периодического платежа), то такие действия не могут быть основанием для прерывания течения исковой давности в отношении других (непризнанных) частей платежа.

Суды должны исследовать назначения платежей, квитанции на оплату жилищно-коммунальных услуг и историю таких оплат и в случае совершения должником оплаты очередного платежа, установить подтверждает ли такое действие признание только определенной части долга, и, как следствие, не может быть основанием для прерывания течения исковой давности в отношении других (непризнанных) частей платежа».

Чем такая судебная практика может быть интересно простому обывателю? Для тех людей, кто в предыдущие периоды, в силу ряда причин — повышения тарифов, экономического кризиса и т п, нарастил задолженность за коммунальные услуги – появился свет в конце туннеля – они могут начать платить с чистого листа, не заботясь о старых долгах. Однако следует напоследок еще раз напомнить, что исковая давность применяется судом только по заявлению стороны дела, сделанному до вынесения решения в судебном споре.

Если задолженность за коммунальные услуги взыскивается не в исковом производстве, а в приказном, то вначале необходимо подать заявление об отмене судебного приказа, а впоследствии, в случае обращения коммунальщиков с иском в суд – заявить о пропущенной исковой давности по долгам, выходящим за 3-летний период. Заявление лучше подать в письменном виде и зарегистрировать его через канцелярию суда. А при совершении текущих оплат – обязательно в назначении платежа указывать месяц, за который совершается оплата, и хранить все квитанции.

Помощь адвоката в судах с коммунальными службами — https://jur.zp.ua/sudy-s-kommunalnymi-i-zhilischno-ekspluatacionnymi-sluzhbami

Что делать, если у купленной вами квартиры от старых хозяев остался долг по коммунальным платежам

Оказывается, продажа недвижимости с долгами по коммунальным услугам далеко не редкость в наши дни. Об этом свидетельствует количество связанных с этой темой вопросов, по которым граждане консультируются с нотариусами Гомельской областной нотариальной палаты. И ведь действительно, что делать, если квартира, за которую отдано всё, что нажито непосильным трудом, вдруг оказывается с неприятным сюрпризом? Обязан ли новый владелец, вместо того, чтобы вкладывать деньги в ремонт, оплачивать коммунальные счета предыдущих хозяев? Разобраться в непростом вопросе помогает нотариус Гомельского нотариального округа Светлана КУЧИНСКАЯ.

Потребность продать квартиру или дом нередко связана с различными нестандартными жизненными ситуациями. Например, раздел общего имущества с неблагополучным родственником либо внезапно ухудшившееся финансовое положение, когда других вариантов для его улучшения нет. Есть и другие причины, связанные с тяжёлыми жизненными ситуациями. Впрочем, даже если у продавца всё благополучно, его недвижимый товар может оказаться с долгами по коммунальным платежам.

— Практика показывает, что не всегда собственник квартиры при заключении сделки купли-продажи скажет вам о том, что на недвижимости «висит» немалый долг, — говорит Светлана Кучинская. — Такая информация скрывается в надежде, что покупатель ничего не станет выяснять и задолженность перейдёт к нему.

Вдруг никто не узнает

В то же время наличие такой задолженности легко проверить. Во-первых, при реализации жилья продавец должен предоставить покупателю справку о том, что все услуги оплачены. Её выдаёт расчётно-справочный центр по месту нахождения недвижимости, председатель ЖСПК или товарищества собственников. Во-вторых, необходимо поинтересоваться у продавца, есть ли в квартире (доме) индивидуальный прибор учёта расхода воды; уточнить, есть ли договор с водоканалом; сверить фактические показания счётчиков учёта света, газа и прочего с показаниями в последней жировке. Бывает, что недобросовестные граждане намеренно занижают показания приборов учёта, и в обслуживающую организацию предоставляется недостоверная информация.

Предположим, жизненные обстоятельства продавца жилья сложились таким образом, что долги по услугам есть, а возможность их уплатить отсутствует.

— В этом случае, — уверяет нотариус, — крайне важно при продаже квартиры не пытаться скрыть от потенциального покупателя наличие долгов. Вероятность того, что эта информация станет известна, крайне высока, а её сокрытие может вызвать недоверие и стать причиной срыва сделки.

В моей практике был случай, когда при покупке квартиры представителем продавца, действующим на основании доверенности, была предоставлена справка об отсутствии какой-либо задолженности по коммунальным услугам. Однако после звонка в энергоснабжающую организацию выяснилось, что у собственника задолженность по пене составляла примерно пятьсот долларов США. Поводом позвонить стало то, что представитель продавца вёл себя довольно нервно, на вопросы отвечал уклончиво, и такое поведение вызвало определённые подозрения. В результате долг послужил основанием для уменьшения покупной цены.

Долги не продаются

Покупатели недвижимости с долгами по «коммуналке» попадают в неприятные ситуации из-за собственной невнимательности. Ведь, как уже отмечалось, способы проверить квартиру вторичного рынка на предмет задолженности есть.

Но если это всё-таки произошло, и вы – новоиспечённый счастливый владелец квадратных метров – вдруг узнаёте, что только-только купленный дом весь в долгах как в шелках, не паникуйте. Попав в такую ситуацию, главное, что вам следует знать: никто не вправе обязать вас платить долги предыдущего собственника.

— Плата за основные жилищно-коммунальные услуги включает в себя плату за: техническое обслуживание; текущий ремонт; капитальный ремонт; коммунальные услуги, — аргументирует Светлана Кучинская. — Коммунальные услуги — горячее и холодное водоснабжение, водоотведение (канализация), газо-, электро-, теплоснабжение, пользование лифтом, вывоз, обезвреживание и переработка твёрдых коммунальных отходов. В соответствии с пунктом 2 статьи 29 Жилищного кодекса Республики Беларусь, обязанность внесения платы за жилищно-коммунальные услуги возникает у собственника жилого и (или) нежилого помещений – со дня возникновения права собственности на эти помещения.

Справка «ГВ»: Договоры, которые являются или могут стать основанием возникновения, перехода, прекращения прав или ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, в том числе договоры отчуждения недвижимого имущества (купля-продажа, мена, дарение, рента и другое), подлежат государственной регистрации. Именно государственная регистрация сделки с недвижимым имуществом – юридический акт признания и подтверждения государством факта совершения сделки.

Сделка с недвижимым имуществом, подлежащая государственной регистрации, считается заключённой с момента регистрации, если иное не предусмотрено законодательными актами Республики Беларусь (пункт 4 статьи 9 Закона Республики Беларусь «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним»).

Таким образом, при переходе прав на жилое помещение обязанности по внесению платы за жилищно-коммунальные услуги и платы за пользование жилым помещением несут: собственник жилого помещения, член организации застройщиков – до момента регистрации перехода права собственности на жилое помещение (пункт 6 статьи 29 ЖК).

— Из изложенного следует вывод, что ответственность за долги по квартплате лежит не на самой квартире, а на её собственнике, — заключает Светлана Кучинская. — Поэтому обязанность по оплате коммунальных услуг появляется у нового собственника только после государственной регистрации перехода права собственности, до этого момента вносить платежи обязан прежний владелец.

Соответственно, с переходом права собственности к новому владельцу долги по коммунальным услугам к нему не переходят, а остаются за предыдущим собственником.

Не проверил и купил. Что делать?

Тем, кто всё-таки совершил покупку недвижимости с долгами, нотариус Гомельского нотариального округа советует поступить следующим образом:

— Первое, что необходимо сделать, – письменно уведомить все обслуживающие организации о смене собственника недвижимости и переоформить все лицевые счета и договоры. В качестве подтверждающих документов к такому заявлению рекомендуется приложить: копию договора купли-продажи недвижимости; свидетельство (удостоверение) о государственной регистрации перехода права собственности; показания счётчиков, которые следует зафиксировать на момент приобретения недвижимости, и квитанции, в соответствии с которыми вы оплачивали счета.

Если и после этого на вас оказывают давление в надежде, что вы пойдёте на уступки и оплатите долги предыдущего собственника (например, угрожают отключить свет, воду, не предоставляют какие-либо справки, отказывают в регистрации по месту жительства), в этом случае вы имеете полное право обратиться в прокуратуру за защитой своих законных интересов.

Автор фото: из интернета

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее, и нажмите Ctrl+Enter

С кого управляющим организациям взыскивать долги за коммуналку

Верховный Суд РФ помог разобраться, с кого управляющим организациям взыскивать долги за коммунальные услуги при продаже квартиры: с собственника или бывшего собственника. Подробности дела, а также подсказки, как не запутаться при взыскании задолженности, читайте в сегодняшней статье.

Что делать УО, если собственник не платит долги за ЖКУ

Что случилось

Это кажется, что определить, с кого взыскивать долги за коммунальные услуги, просто. С кого вы бы стали требовать: с нынешнего или прошлого собственника помещения, с бывших или настоящих членов его семьи? Как вы думаете, должен ли оплатить долг за КУ продавец квартиры, который по какой-то причине не выписался из квартиры? А должен ли платить покупатель, который зарегистрировал договор через месяц после его подписания?

Часто мы считаем, что всё решает регистрация по месту жительства. Есть регистрация – есть обязанность платить за КУ и платить по долгам. Однако Верховный Суд РФ объяснил, что это не так.

Управляющая организация пыталась взыскать задолженность за коммунальные услуги с собственника квартиры, а также с бывшего владельца и его бывшей жены. После развода с женой бывший владелец продал квартиру нынешнему, при этом ни он, ни его бывшая жена не выписались из квартиры.

Через год после покупки квартиры суд признал, что у бывших владельцев нет оснований состоять на регистрационном учёте. По этой причине Московский областной суд решил, что долги за коммунальные услуги обязаны оплатить все трое – бывшие супруги были зарегистрированы в квартире, не выписались из неё и не уведомили УО о непроживании.

Следующей инстанцией был Верховный Суд РФ. Он-то и объяснил, что регистрации по месту жительства для удовлетворения иска недостаточно.

Как поставить на учёт частичное погашение задолженности за ЖКУ

Регистрация по месту жительства не всё решает

Граждане и организации обязаны своевременно и полностью платить за жилое помещение и коммунальные услуги (ч. 1 ст. 153 ЖК РФ).

Обязанность по внесению такой платы возникает у собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение (п. 5 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ). Когда отчуждение имущества подлежит госрегистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации (п. 2 ст. 223 ГК РФ).

Верховный Суд РФ делает вывод: регистрация по месту жительства сама по себе не влечёт возникновение обязанности по внесению платы за жилое помещение и коммунальных услуг.

Это значит, факт сохранения регистрации бывших супругов в квартире при смене собственника не является основанием для появления обязанности платить за жилое помещение и коммунальные услуги.

Суд ссылается на ст. 153 ЖК РФ. Эта статья содержит закрытый перечень лиц, которые должны платить за содержание квартиры:

собственники,
наниматели,
арендаторы,
члены жилищных кооперативов,
застройщик и покупатель квартиры.

Солидарно с владельцем за содержание квартиры платят дееспособные и ограниченно дееспособные члены его семьи, в том числе бывшие, если они сохранили право пользования жилым помещением (п. 29 постановления Пленума ВС РФ от 27.06.2017 № 22).

Бывший владелец квартиры и его бывшая супруга к перечисленным лицам не относятся и в силу закона не могут нести солидарную с нынешним собственником квартиры обязанность по внесению платы за коммунальные услуги.

Тем более, что судом уже было установлено, что они не проживали в спорной квартире и у них не было оснований состоять на регистрационном учёте после смены собственника.

Читайте, являются ли временно проживающие и временно отсутствующие пользователи потребителями коммунальных услуг

Запомнить

Итак, кто же должен платить за коммунальные услуги и с кого управляющая компания может взыскивать задолженность.

Платят за КУ собственники, наниматели по договору соцнайма, арендаторы, члены жилищных кооперативов, дольщики и застройщики (ст. 153 ЖК РФ).
Собственники вносят плату за жилье независимо от того, прописаны ли они там и проживают ли там.
Солидарно с собственниками платят дееспособные и ограниченно дееспособные члены его семьи, в том числе бывшие, если они сохранили право пользования жилым помещением.
Регистрация по месту жительства сама по себе не влечёт возникновение обязанности по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги.
Если собственник не платит, УО лучше предъявлять иск не только к нему, но и к членам его семьи в солидарном порядке.
Право собственности на недвижимость возникает с момента госрегистрации. Собственники платят за КУ только с момента регистрации права собственности.

Самосуд — информация по судебному делу

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Дело №

01.08.2013 г.

Дзержинский городской суд Нижегородской области в составе председательствующего федерального судьи Тихоновой ВВ. при секретаре Митрофановой А.А., с участием адвоката Шориной Н.Г., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Трухалевой ТГ к Тихомировой ЕА о признании прекратившей право пользования жилым помещением

У С Т А Н О В И Л:

Трухалева Т.Г. обратилась в суд с иском к Тихомировой Е.А. о признании прекратившей право пользования <адрес> . Истец мотивирует свои требования тем, что она является собственником жилого помещения: <адрес> на основании договора купли-продажи от 13.12.2012г., дата регистрации права 19.02.2013г., № (договор купли-продажи зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 19 февраля 2013г. за № , свидетельство о государственной регистрации права: № серия № от 19.02.2013г.) В вышеуказанной квартире на регистрационном учете состоит Тихомирова Е.А., ДД.ММ.ГГГГ г.р. В настоящее время истец является собственником жилого помещения, имеет права владения и пользования своей собственностью, защитой своего права от посягательства других лиц. Бывший собственник квартиру освободил, но не обеспечил снятие с регистрационного учета Тихомировой Е.А., ДД.ММ.ГГГГ г.р., тем самым не исполнил пункт 5 вышеуказанного договора купли-продажи квартиры, что ущемляет ее права, как собственника жилого помещения. В частности, начисление оплаты за коммунальные услуги производится, исходя из количества граждан, зарегистрированных в данном жилом помещении.

Истец в судебное заседание не явилась. О месте и времени судебного заседания извещена своевременно и надлежащим образом. Представила заявление, в котором просит рассмотреть дело в отсутствие, что суд считает возможным.

Представитель истца по доверенности Богатова А.Н. в судебном заседании исковые требования поддержала, на вопросы суда пояснила, что Трухалева Т.Г. приобрела <данные изъяты> квартиру и зарегистрировала право на нее. Сделка по купле-продаже квартиры совершалась между Трухалевой и Тихомировыми. Между сторонами существовала договоренность о том, что продаваемую квартиру продавцы освободят после покупки другой квартиры. Ответчик отдала ключи после регистрации права собственности — 19.02.2013г., после этого истец въехала в квартиру и пользуется ей. По договоренности <данные изъяты> Тихомировой Е.А., ФИО1 , снялся с регистрационного учета, оплатил небольшую задолженность по коммунальным платежам. Ответчик уехала в <данные изъяты> , в г.Дзержинск приехать не может, так как <данные изъяты> . Адрес места проживания ответчика истцу неизвестен, они не общаются. Квартиру продавцы фактически освободили в феврале 2013г., ответчик квартиру освободила, все вещи вывезла, собиралась приехать, чтобы сняться с регистрационного учета, но так и не приехала. Когда продавали квартиру, ФИО1 действовал по доверенности от ответчика. Ответчик не присутствовала на самой сделке.

Представитель истца Богатова А.Н. на вопросы представителя ответчика Шориной Н.Г. пояснила, что принимала участие в оформлении сделки купли-продажи квартиры в качестве представителя Трухалевой Т.Г., ответчика никогда не видела. До продажи квартиры в ней проживал <данные изъяты> Тихомировой Е.А., он же за нее и оплачивал коммунальные платежи и квартплату.

Представитель ответчика, назначенный судом на основании определения суда от 27.06.2013г., в судебное заседание явился, просил в удовлетворении требований о признании Тихомировой Е.А. прекратившей право пользования отказать, так как в силу закона как представитель ответчика, не зная его позиции, не обладает полномочиями по признанию иска.

Представитель УФМС России по Нижегородской области в судебное заседание не явился. О месте и времени рассмотрения дела извещен своевременно и надлежащим образом, в деле имеется уведомление. В суд предоставил отзыв, в котором указал, что снятие с регистрационного учета граждан Российской Федерации производится на основании личного заявления. Иные основания для совершения регистрационных действий указаны в п. 31 Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и месту жительства в пределах Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 17.07.1995 года № 713, а именно: снятие гражданина с регистрационного учета по месту жительства производится органами регистрационного учета в случае выселения из занимаемого жилого помещения или признания утратившим право пользования жилым помещением — на основании вступившего в законную силу решения суда. Из смысла п. 1 ст. 35 ЖК РФ следует, что решение суда о признании гражданина прекратившим право пользования жилым помещением порождает обязанность у данного гражданина освободить соответствующее помещение (прекратить пользоваться им), других юридически значимых последствий (снятие с регистрационного учета) из такого решения суда не вытекает и нормативными актами не предусматривается. Поэтому, признавать гражданина, добровольно выехавшего из жилого помещения в другое место жительства, бессмысленно. Вместе с тем, при обращении лиц к уполномоченным должностным лицам и органам регистрационного учета, их требования о совершении регистрационных действий по учету граждан по месту жительства подлежат обязательному исполнению при предъявлении этими лицами вступившего в законную силу решения суда о выселении; признании или утрате права пользования жилым помещением и т.д. (Правила регистрации и снятие граждан РФ с регистрационного учета…). Дополнительного понуждения органа регистрационного учета осуществить регистрационные действия решением суда законодательство РФ не предусматривает. Просит рассмотреть дело в отсутствие представителя, что суд считает возможным.

Выслушав объяснения сторон, изучив материалы дела, исследовав и оценив собранные по делу доказательства в их совокупности согласно ст.ст. 59-61 ГПК РФ, установив юридически значимые обстоятельства по делу, суд приходит к следующему.

Статьей 35 Конституции РФ предусмотрено, что право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда.

Согласно ч. 2 ст. 1 ЖК РФ граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права.

В силу ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам.

Судом установлено из материалов дела и объяснений истца, что между истцом и ФИО1 , действующим от своего имени и от имени <данные изъяты> ФИО2 был заключен договор купли-продажи <адрес> (л.д. 12).

Договор был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области, и было выдано Свидетельство о государственной регистрации права от 19.02.2013г. № № на имя Трухалевой Т.Г. (л.д. 9). В п. 5 договора определено, что по заявлению продавца и согласно выписки из домовой книги в квартире, кроме продавцов, на регистрационном учете состоит Тихомирова Е.А. Указанным пунктом договора предусмотрена обязанность продавцов сняться с регистрационного учета в данной квартире самим, кроме того они гарантируют снятие с регистрационного учета лица зарегистрированного с ними не позднее двух недель после государственной регистрации перехода права собственности на покупателя (л.д.12).

Судом установлено, что на момент рассмотрения дела судом ответчик Тихомирова Е.А. не снялась с регистрационного учета из спорного жилого помещения (л.д. 10), несмотря на то, что из жилого помещения выехала и вывезла все свои вещи.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Как установлено судом, спорное жилое помещение было приобретено истцом на основании договора купли-продажи. ФИО1 , действующий от своего имени и от имени <данные изъяты> ФИО2 , как собственник спорного жилого помещения, распорядился им, продав истцу. Членом семьи истца ответчик Тихомирова Е.А. не является, во исполнении договора купли-продажи выехала из спорной квартиры, в квартире не проживает.

Таким образом, в связи с переходом права собственности на спорное жилое помещение к истцу право пользования спорной квартирой продавца прекращено в связи с продажей им собственности и взятыми на себя обязательствами по договору купли-продажи, а именно: сняться с регистрационного учета самим и гарантировать снятие с регистрационного учета лица, зарегистрированного в жилом помещении.

Оснований для сохранения права пользования спорным жилым помещением за ответчиком судом не установлено.

В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Судом с достоверностью установлено, что действиями ответчика нарушены права истца как собственника жилого помещения, хотя эти нарушения и не связаны с лишением владения собственником жилым помещением.

Судом установлено из объяснений представителя истца, что ответчик не пользуются спорным жилым помещением, освободил его, оплату за жилое помещение по месту регистрации не производит.

Данные доводы представителя истца представителем ответчика не опровергнуты.

При указанных обстоятельствах, суд приходит к выводу, что заявленные исковые требования являются обоснованными и подлежат удовлетворению, ответчика следует признать прекратившим право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: <адрес> .

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 12,56, 198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования Трухалевой ТГ удовлетворить.

Признать Тихомирову ЕА прекратившей право пользования квартирой № <адрес> .

Решение суда может быть обжаловано сторонами в судебную коллегию по гражданским делам Нижегородского областного суда в течение месяца с момента изготовления решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы в Дзержинский городской суд.

Федеральный судья В.В. Тихонова

Что продавцы и покупатели должны знать о счетах за коммунальные услуги при закрытии

Передача права собственности на дом является сложной задачей, и частью этого процесса является обеспечение того, чтобы продавец выплачивал выплаты по заявлениям коммунальных компаний. Ни один покупатель не хочет быть на крючке из-за неоплаченных счетов другого человека, но это может случиться.

Продавцы, конечно же, должны связаться с коммунальными службами, чтобы сообщить адрес пересылки и дату выселения. Затем компании могут переслать заключительные отчеты на новый адрес, при этом большинство из них также предлагает возможность доставить письмо перед закрытием, которое показывает, что учетная запись обновлена.Не забудьте закрыть счета, иначе продавцы по-прежнему будут нести ответственность за коммунальные расходы после переезда.

Бывают случаи, когда простой неоплаченный счет за коммунальные услуги может задержать продажу. Залог может быть закреплен за титулом владельца, если он / она имеет задолженность, но только тогда, когда коммунальное предприятие находится в ведении местного правительства — например, City of Mountlake Terrace, который обеспечивает канализацию и водоснабжение своих жителей. Правительства, управляющие коммунальным предприятием, могут задержать передачу правового титула при наложении залога, в отличие от частного коммунального предприятия, такого как Puget Sound Energy, которое должно пройти через агентство по сбору платежей, чтобы получить деньги.

Есть простое решение этого типа залога. Условное депонирование может иметь право удерживать часть чистой выручки продавца для оплаты последних счетов. Все, что требуется, — это форма Northwest MLS, в которой указаны коммунальные предприятия и их контактная информация, а также подписи всех сторон в договоре купли-продажи.

Эта форма MLS позволяет агентам условного депонирования запрашивать отчеты о выплатах у коммунальных компаний, которые могут накладывать залоговые права. К сожалению, некоторые продавцы оставляют пробелы в форме, и условное депонирование не обязано связываться с непроверенным коммунальным предприятием для проверки неоплаченных счетов продавца — возможный красный флаг, который брокер хорошего покупателя будет преследовать вместе со своим партнером по недвижимости.

Когда форма заполнена правильно, условное депонирование удерживает средства у продавца, чтобы гарантировать оплату счетов. Опыт показывает, что муниципальные коммунальные предприятия Сиэтла могут немного медлить с выставлением счетов за потребление воды, поскольку требуется считывание показаний счетчика на месте, что по сути вынуждает продавцов разрешить условному депонированию завершить окончательный платеж. Продавец получает неиспользованный остаток средств условного депонирования в течение примерно 3 недель после заключения сделки.

Продавцы обычно имеют 5 дней с момента взаимного принятия, чтобы предоставить покупателям форму MLS / полезности.Либо агент по листингу, либо брокеры покупателя могут вставить названия и адреса коммунальных предприятий, указанных продавцом. Обе стороны должны подписать документ, чтобы он был официальным. Чтобы было ясно, оплата счетов путем условного депонирования от имени продавца применяется только к государственным коммунальным компаниям.

В качестве отдельной меры защиты покупатели должны связаться с каждой коммунальной компанией, чтобы открыть счет, не связанный с предыдущим владельцем, даже если условное депонирование или продавец согласились рассмотреть окончательные заявления.Как уже упоминалось, некоторые счета могут ударить по новым домовладельцам, когда частные организации, такие как Waste Management, не могут отследить бывшего владельца. По возможности не позволяйте просроченным счетам продавца испортить ваше впечатление от нового дома.

Чтобы выделиться среди конкурентов, некоторые брокеры-покупатели связываются с коммунальными предприятиями от имени своих клиентов. Они делают это как для проверки текущих заявлений домовладельцев, если это возможно, так и для определения средних затрат на коммунальные услуги за последние 12 месяцев, чтобы помочь будущим владельцам спланировать свой бюджет.

В смежной теме продавец также должен раскрыть источник и состояние бытового водоснабжения, любые права на воду, которые связаны с собственностью, и состояние спринклерной системы (если применимо). Это часть Заявления продавца о раскрытии информации, заполнить которую может только продавец.

Работа с компетентным специалистом по недвижимости поможет упростить вашу сделку. Знание ключевых аспектов счетов за коммунальные услуги и важной роли, которую условное депонирование может играть в погашении этих долгов, — все это часть надежной консультативной роли, которую играет знающий брокер.

покупок недвижимости — неоплаченные счета за коммунальные услуги — Дж. Норман Старк

QUERY: При продаже или покупке недвижимости, кто несет ответственность за оплату просроченных платежей за воду и канализацию, не уплаченных предыдущим владельцем? Например, что происходит, когда инвестор покупает недвижимость в Sheriff’s Sale при потере права выкупа, а предыдущий владелец не оплатил определенные сборы за воду и канализацию? Когда инвестор решает продать свою собственность последующему покупателю, разрешено ли Титульной компании удерживать средства для оплаты предыдущих непогашенных счетов за воду и канализацию?

ОТВЕТ: «Нет».

Закон штата Огайо прямо предусматривает: «[U] после подачи записи о подтверждении продажи право собственности на такую землю или участки не подлежит оспариванию со стороны покупателя и не подлежит никакому удержанию и обременениям», за исключением определенных федеральные налоговые залоги и определенные сервитуты. : Казначей округа Гамильтон против О’Тула (24 февраля 1988 г.), приложение Hamilton. No. C-870245, не сообщается, 1988 WL 22665 at * 2. («Закон [R.C. 5721.19] отражает желание законодательного органа предоставить покупателю право собственности, которое не омрачено продажей шерифа или любыми прошлыми удержаниями, за исключением федеральных налоговых залогов»).

Соответственно, покупатель отчужденного имущества берет его бесплатно и освобождает от любых ранее неоплаченных счетов за воду и канализацию, и право собственности не имеет права удерживать какие-либо средства на основании сборов, начисленных до обращения взыскания.

Что происходит, когда имущество не подвергается отчуждению, а продается и регистрируется в соответствии с актом о прекращении права выкупа? При покупке собственности посредством акта о прекращении права требования покупатель принимает собственность с учетом любых залогов и обременений на собственность.Будет ли покупатель нести ответственность за просроченные счета за воду и канализацию? Ответ положительный, если соблюдены определенные условия.

Закон штата Огайо, R.C. 743.04, в соответствующей части говорится: «Когда арендная плата за воду или плата за воду не оплачиваются в установленный срок, директор или другой официальный орган может (A) подтвердить их, вместе с любыми штрафами, аудитору округа. Окружной аудитор должен внести подтвержденную сумму в список налога на недвижимое имущество и дублировать недвижимость, обслуживаемую подключением, если он также получит от директора или другого должностного лица или органа дополнительную справку о том, что неоплаченная арендная плата или сборы возникли в соответствии с контрактом на оказание услуг. сделано непосредственно с владельцем, который занимает обслуживаемую собственность.

Сумма, включенная в налоговый список и дубликат, является залогом имущества, обслуживаемого с даты, указанной в списке, и дубликатом, и взимается таким же образом, как и другие налоги ».

Что касается неоплаченных сборов за канализацию, R.C. 6117.02 предусматривает: «Когда любая арендная плата или сборы [за канализацию, очистку сточных вод или работы по удалению] не уплачиваются в установленный срок, правление удостоверяет то же самое вместе с любыми штрафами окружному аудитору, который помещает их в налоговый список недвижимого имущества. и дубликат в отношении собственности, обслуживаемой таким подключением.Такие арендные платежи и сборы подлежат удержанию в отношении такого имущества с даты их включения в налоговый список недвижимого имущества и дублирования аудитором, и взимаются таким же образом, как и другие налоги.

Соответственно, если вышеупомянутые процедуры соблюдены, неоплаченные сборы за воду и канализацию становятся залогом собственности, и последующий покупатель собственности посредством акта о прекращении права требования возьмет собственность, подпадающую под залог платы за воду и канализацию. Разумеется, разумные покупатели могут защитить себя, потребовав гарантийный акт, поиск титула и страхование титула с советом опытного юриста.АВТОР / РЕДАКТОР: Дж. НОРМАН СТАРК — присяжный поверенный, зарегистрированный архитектор, (AIA, NCARB) зарегистрированный ландшафтный архитектор, дизайнер интерьеров, проектировщик и старший оценщик (ASA), допущенный к юридической практике в Коллегии адвокатов Огайо, Окружные суды США, Огайо и Иллинойс (Центральный округ), Апелляционный суд США и Верховный суд США. Он является посредником, арбитром и судебным исполнителем с опытом работы в сфере бизнеса, строительного права и общественных работ, а также с дополнительным опытом работы в сфере недвижимости, юристом по строительству (правовые проекты и кризисное управление) и в качестве свидетеля-эксперта (судебно-медицинский архитектор).Его офис находится в Кливленде, штат Огайо.

Кто несет ответственность за неоплаченные счета за воду, продавец жилья или покупатель жилья? |

Кто несет ответственность за неоплаченные счета за воду, продавец дома или покупатель? Когда город выставляет вам счет за возврат платежа после установки водомера, ответственность становится запутанной.

В: Я владею арендуемым домом в Балтиморе. У города были проблемы с оплатой счетов за воду, и он даже не смог установить водомеры на многих объектах. Я купил недвижимость в городе, отремонтировал и сдал в аренду.Счетчик воды в доме снят.

Я получил счета от города и недавно заметил, что счет был за канализацию и отходы. Когда я обнаружил это, я уведомил город. После долгих разговоров в городе установили счетчик воды без каких-либо обратных платежей. Я заключил договор о продаже дома покупателю, который хочет, чтобы я возместил ему убытки и держал на условном депонировании значительную сумму на случай, если город будет преследовать нового покупателя за неоплаченную плату за воду. Этот покупатель будет независимым правопреемником.Может ли новый покупатель нести ответственность?

Кто несет ответственность за неоплаченные счета за воду, когда город выставляет вам счет за возврат платежей?

A: Спасибо за вопрос. В наши дни все больше городов и муниципалитетов ищут любые источники дохода. Таким образом, вполне возможно, что ваш покупатель может быть привлечен к ответственности городским управлением водоснабжения за неоплаченные счета за воду и плату за воду до того, как покупатель станет владельцем собственности.

Мы не можем подробно описать множество способов, которыми водные департаменты выставляют счета за воду, а также ответственность и ответственность нового домовладельца за счета за воду, понесенные предыдущим владельцем, но есть несколько способов, которыми это может обернуться, некоторые из них невыгодно для нового хозяина.

В качестве примера, однако, некоторые отделы водоснабжения выдают свидетельство о полной оплате во время продажи или незадолго до этого, чтобы показать, что отдел водоснабжения города не имеет неоплаченных счетов за собственность. Если Балтимор отправит письмо, подтверждающее, что все расходы, причитающиеся городу, оплачены полностью, мы думаем, что этого должно быть достаточно, чтобы успокоить покупателя.

С другой стороны, некоторые муниципалитеты выставляют счета за воду, как и другие коммунальные компании, и ответственность за коммунальные услуги возлагается на домовладельца, потребляющего воду.Как и в случае с электрической компанией, если вы не оплатите счет за электричество, электрическая компания будет преследовать владельца счета, а не домовладельца.

Будет ли продавец или покупатель дома нести ответственность за неоплаченные счета за воду?

Мы предполагаем, что Балтимор должен возложить на домовладельца ответственность за оплату счета за воду, и если этот домовладелец продаст дом, не оплатив счет за воду, следующий домовладелец окажется на крючке из-за любых неоплаченных платежей.

Это имеет смысл, но вам следует связаться с отделом водоснабжения, чтобы узнать, можно ли получить какие-либо документы, подтверждающие, что ваш счет полностью оплачен на дату закрытия.С этим письмом (или другой документацией) мы надеемся, что ваш покупатель примет его и продолжит работу без возмещения убытков и условного депонирования.

Это то, что, кстати, требует покупатель: компенсация. Покупатель хочет, чтобы вы сохранили ответственность за оплату любых расходов городу после закрытия и несли юридическую ответственность за устранение любых проблем, связанных с водой. Не только это, но покупатель хочет, чтобы вы отложили изрядную сумму денег, чтобы обеспечить это обязательство.

С одной стороны, мы надеемся, что вы получите некоторую документацию из города, которая поможет вам и утешит покупателя в этом вопросе. Однако мы знаем, что некоторые государственные учреждения никогда не будут выдавать документацию, которую они не предоставляют в ходе обычной деятельности. Если вы можете получить документацию, отлично. Если вы не можете этого сделать, вам нужно решить, что для вас важнее — продать дом любой ценой или дождаться следующего покупателя.

Другой вариант — ограничить компенсацию первыми двумя месяцами после закрытия и уменьшить сумму денег, которую покупатели хотят удержать.Вам следует поговорить с юристом по недвижимости о ваших возможностях и вариантах выбора. Возможно, у вашего адвоката другое представление о том, как подъехать к городу и получить документы, которые порадуют покупателя. Удачи.

Статьи по теме

Покупатель дома: продавец продал часть имущества городу, не сказав им

Ответственность покупателя за изменение коммунальных услуг после закрытия

Семь советов по экономии денег на счетах за коммунальные услуги

Задолженность по счетам за воду и налогу на имущество обнаружена после закрытия

Через несколько месяцев после покупки могут начаться первые счета.С нетерпением вы открываете счет за воду и, к вашему удивлению и раздражению, городские власти указывают, что предыдущий владелец причитается вам. Ваша первая мысль заключается в том, что предыдущий владелец пытался отказаться от оплаты счета за воду или что адвокат не выполнял свою работу должным образом. Скорее всего, ни одно из этих предположений не соответствует действительности. Бывший владелец, скорее всего, не получил свой счет, так как он не был отправлен на его новый адрес, хотя юристы уведомили бы городские власти, сами продавцы также должны связаться с городскими властями, чтобы сообщить свой адрес пересылки для своих окончательных счетов.

Счета, такие как налог на воду и имущество, связаны с собственностью, а коммунальные услуги, такие как гидроэнергетика и природный газ, связаны с потребителем. По мере того как собственность меняет собственника, налоги на воду и имущество продолжают накапливать расходы на счет, связанный с недвижимостью, и имя владельца меняется на счетах. С другой стороны, счета для гидроэнергетики и природного газа закрываются, и открываются новые счета на имя нового покупателя.

Как следует обрабатывать задолженность по счетам за воду?

* Если вы покупаете недвижимость и предыдущий владелец должен оплатить свой счет, обратитесь к своему юристу и предоставьте ему копию счета.Затем ваш юрист свяжется с юристом продавца, чтобы сообщить ему о счете и попросить предыдущего владельца оплатить счет. Если по прошествии определенного времени адвокат не получит ответа, ваш адвокат может подать иск страховщику титула. Если вы оплатили счет, чтобы прекратить начисление процентов, страховщик титула возместит вам расходы напрямую. Если вы не оплатили счет, страховщик титула выплатит городу плюс любые проценты, причитающиеся по счету.

* Если вы продаете недвижимость и слышите от своего юриста, что покупатель получил счет на сумму, причитающуюся от предыдущего владельца, договоритесь с юристом о выплате суммы, причитающейся непосредственно городу, или о предоставлении чека покупателю. имя вашему адвокату.

Как следует обрабатывать задолженность по налогу на имущество?

При строительстве нового здания часто возникает необходимость согласования налогов на недвижимость с застройщиком после закрытия. Городской корпорации по оценке налога на имущество MPAC требуется несколько месяцев, чтобы рассчитать налоги на имущество. После оценки имущества владелец получит счет о дополнительном налоге на имущество.

* Новый владелец всегда должен проверять дату оплаты дополнительного налогового счета.В случае дома без права собственности счет о дополнительном налоге должен начаться в дату закрытия. Если счет начинается до даты закрытия, обратитесь к своему юристу, и ваш адвокат может работать с юристом строителя, чтобы правильно согласовать счет между сторонами.

* Чаще всего застройщик оплачивает свою часть счета новым владельцам, чтобы возместить им полную оплату счета. У каждого строителя разные правила внесения поправок на налоги на недвижимость. Поэтому, когда вы получите счет по налогу на имущество, вы можете отправить его копию своему юристу для разъяснения того, были ли налоги скорректированы должным образом и как получить возмещение.

Задолженность по налогу на имущество по существующим домам редко является проблемой после закрытия, поскольку она известна и корректируется при закрытии. Однако, если обнаружится задолженность предыдущего владельца по налогу на имущество, обратитесь к своему юристу. Юрист может произвести корректировку так же, как регулируется счет воды.

Корректировка после закрытия счетов водоснабжения или налога на имущество очень распространена. Если все стороны будут сотрудничать, то через пару дней мы сделаем все возможное.Однако, если необходимо подать заявление о страховании титула, процесс может занять несколько недель. Независимо от сроков, не забывайте сохранять терпение. Счет будет обработан как можно быстрее.

в соавторстве с Робином Госки, младшим юристом.

Жак Роберт — юрист по недвижимости в Оттаве. Для получения дополнительной информации посетите сайт www.jacquesrobert.com

Аренда и закон: Кто несет ответственность за просроченные счета за коммунальные услуги арендаторами?

Вопрос: Мы с мужем арендовали наш дом на севере Миннеаполиса.К сожалению, наши арендаторы перестали платить арендную плату, и нам пришлось их выселить. Мы обнаружили, что наш дом полностью разрушен жильцами; они также украли некоторые из наших приборов.

После того, как мы проинформировали все участвующие коммунальные компании о том, что мы выселили наших арендаторов, мы вернули счета на наше имя.Мы получили счет от города Миннеаполис за воду и мусор на общую сумму 668 долларов. Эти расходы являются обязанностью арендаторов, но городские власти заявили, что мы несем ответственность за оплату, поскольку собственность принадлежит нам. В нашем договоре аренды говорится, что наши арендаторы несут ответственность за все коммунальные услуги, и наши арендаторы подписали его. Должны ли мы оплачивать неоплаченные счета за коммунальные услуги наших арендаторов или есть другое решение?

A: Закон указывает, что владелец собственности несет ответственность за неоплаченные счета за воду и мусор.Но закон также предлагает владельцам компенсацию в виде подачи иска в Примирительный суд или Окружной суд для получения решения против арендаторов по их неоплаченным счетам за коммунальные услуги.

В будущем вы, возможно, захотите оставить счета за коммунальные услуги на свое имя для собственной защиты от застревания в счетах ваших арендаторов, когда они выезжают.Многие домовладельцы оставляют счета за коммунальные услуги на свое имя и оплачивают их ежемесячно, но повышают арендную плату, чтобы покрыть эти коммунальные расходы.

Закон гласит, что счета за коммунальные услуги могут быть выставлены на имя арендатора в односемейных домах, таких как ваш в этой ситуации, если это указано в договоре аренды.Однако собственность с двумя или более жилищами и только одним счетчиком должна оставаться на имя владельца.

В Миннесоте существует Программа энергетической помощи для арендаторов и домовладельцев, которые соответствуют требованиям по доходу, чтобы помочь предоставить финансовую помощь в оплате счетов за коммунальные услуги.Ваши арендаторы могли получить оплату счетов за коммунальные услуги в рамках этой программы, если они соответствовали критериям приемлемости.

В соответствии с законодательством штата, владелец собственности защищен от ответственности по некоторым типам счетов за коммунальные услуги.Закон не позволяет коммунальным компаниям взыскивать с владельца платеж по неоплаченному счету арендатора за природный газ или электроэнергию. Проблема для владельцев собственности заключается в том, что вода и мусор не включены в этот закон, поэтому вы несете ответственность за счет ваших арендаторов за воду и мусор на сумму 668 долларов.

Согласно законам штата, город может наложить арест на вашу собственность за любые неоплаченные счета за воду и мусор.Однако, как указывалось ранее, вы можете получить компенсацию, подав иск в согласительный суд против ваших арендаторов в отношении их неоплаченных счетов за коммунальные услуги, а также причитающейся арендной платы и стоимости украденной техники.

Келли Кляйн — поверенный из Миннеаполиса.Участие в этой колонке не создает отношений поверенного / клиента с Кляйн. Не полагайтесь на советы в этой колонке для юридических заключений. Проконсультируйтесь с юристом относительно ваших конкретных вопросов. Вопросы по аренде отправляйте по электронной почте на адрес [email protected] или по адресу Kelly Klein c / o Star Tribune, 650 3rd Av. S., Suite 1300, Minneapolis, MN 55488. Информация, предоставленная читателями, не является конфиденциальной.

Домовладелец в новом Квинсе, пропитанный счетом за воду в размере 12000 долларов

ФАР-РОКАВЭЙ, Нью-Йорк (WABC) — Когда вы покупаете новый дом, вы, возможно, не думаете об коммунальных услугах, но, убедившись, что они оплачены, вы сэкономите головную боль и многое денег.

Семья One Queens выяснила это на собственном горьком опыте, когда иммигранты, просто пытаясь воплотить в жизнь американскую мечту, купили свой первый дом и обнаружили старый счет за воду, который до них дошел. И это был размер их первоначального взноса.

Чарльзу и Франсиске Велбек потребовались годы сбережений, чтобы позволить себе купить дом в Фар-Рокавей.

«Это было похоже на сбывшуюся мечту», — сказал Чарльз.

Их трое детей были в восторге, когда они переехали из Бруклина прошлой осенью, но теперь Уэлбеки опасаются, что потеряют дом из-за огромного счета за воду в 12 571 доллар.За это отвечал предыдущий владелец дома.

«Мы были в шоке, потому что пробыли здесь меньше месяца», — сказала Франциска. «И счет составил 12 000 долларов».

DEP говорит, что предыдущий владелец не позволял никому внутри считывать показания счетчика с 2011 года. Таким образом, в течение последних четырех лет он рассылал ориентировочные счета. Только в день закрытия показания счетчика были окончательно сняты.

«Значит, счет был выставлен на то время, когда она все еще владела домом», — сказала Франциска.

Так почему они берут плату за чужую воду? Чего они не знали, так это того, что счета за коммунальные услуги остаются на счету собственности, а не собственнику.

«Они сказали мне, что если я ничего не предприму, они позвонят в кредитную компанию и положат деньги на мой счет», — сказал Чарльз.

К счастью, адвокат Чарльза попросил продавца положить 500 долларов на условное депонирование и подписать соглашение об оплате любых других непогашенных платежей за воду.

Но год спустя счет за раздувание с уплатой штрафов за просрочку платежа составил до 15 000 долларов и все еще на них.

So 7 On Your Side разыскала предыдущего владельца и ее поверенного. В среду для начала было выпущено условное депонирование на 500 долларов.И продавец признал счет, пообещав оплатить его полностью, а это значит, что Уэлбекам больше не придется нести воду.

Помните, что во многих органах водоснабжения счета остаются за собственностью, а не за названием. Поверенные по недвижимости говорят, что способ обойти эту потенциальную проблему — не приближаться к дому, пока вы не получите окончательные показания счетчика. После того, как мы подключились, поверенный Чарльза согласился бесплатно представлять его интересы при возврате этого счета. Он сказал нам, что предыдущий владелец согласился заплатить через несколько недель, и если этого не произойдет, они подадут на нее в суд.

§ 15.2-2119.4. Сборы и платежи за услуги водоснабжения и канализации, предоставляемые арендатору или арендатору собственника

A. Независимо от положений закона, общих или специальных, положения этого раздела применяются к любому населенному пункту или органу власти, как это определено в § 15.2-5101.

B. Населенный пункт или орган, предоставляющий услуги водоснабжения или канализации арендатору или арендатору собственности, должны делать это непосредственно арендатору после (i) получения от собственника недвижимости письменного или электронного разрешения на получение услуг водоснабжения и канализации в г. имя такого арендатора или арендатора и (ii) если местность или орган власти решит использовать права удержания, предоставленные в соответствии с подразделом G § 15.2-2119, взыскание гарантийного депозита с арендатора или арендатора, который обоснованно определен местностью как достаточный для обеспечения этого населенного пункта или органа власти на оплату не менее трех и не более пяти месяцев платы за воду и канализацию. Когда владелец собственности предоставил арендатору или арендатору письменное разрешение от владельца собственности на получение услуг водоснабжения и канализации от имени такого арендатора или арендатора, ничто в настоящем документе не должно толковаться как уполномочивающее местность или орган требовать (а) недвижимость владелец должен предоставлять услуги водоснабжения и канализации на имя такого владельца собственности, за исключением случая, когда один счетчик обслуживает несколько квартир, или (b) залог или гарантия оплаты от такого владельца собственности.Владелец недвижимости, арендатор или арендатор может предоставить копию договора аренды или договора аренды местному органу власти вместо письменного разрешения.

C. Для целей данного раздела — письменное или электронное разрешение от собственника собственности на получение услуг водоснабжения и канализации от имени такого арендатора или арендатора, по существу, в следующей форме, или копия договора аренды или аренды, должно быть достаточным в соответствии с этим разделом:

ДАТА

[УКАЗАТЬ НАИМЕНОВАНИЕ И АДРЕС ПОСТАВЩИКА ВОДНЫХ И КАНАЛИЗАЦИОННЫХ УСЛУГ]

RE: [ВСТАВИТЬ ПОЛНОЕ ИМЯ И АДРЕС АРЕНДАТОРА]

Кому это может касаться:

[ВСТАВИТЬ АРЕНДЕНТ НАЗВАНИЕ] заключил договор аренды на собственность, расположенную по адресу
[ВСТАВЬТЕ АДРЕС], и имеет право получать услуги по этому адресу в качестве арендатора
[ВСТАВЬТЕ ИМЯ ВЛАДЕЛЬЦА СОБСТВЕННОСТИ].

Подпись:

ВЛАДЕЛЕЦ СОБСТВЕННОСТИ

D. Если сборы и сборы, взимаемые за водоснабжение или использование и услуги канализационной системы любой недвижимостью или в связи с ней, не оплачиваются в установленный срок, штраф и проценты должны быть уплачены. причитаться, как предусмотрено общим законом, арендатору или арендатору. Если такой арендатор или арендатор не уплачивает полную сумму сборов, штрафов и процентов за предоставленную воду или прекращает такое удаление в течение 30 дней после этого, местность или орган, предоставляющие услуги по водоснабжению или удалению сточных вод для использования такой недвижимости, должны уведомить об этом арендатор или арендатор просрочки.Если такой арендатор или арендатор не оплачивает полную сумму платежей, штрафов и процентов за предоставленную воду или прекращает такое удаление в течение 60 дней после уплаты просроченных платежей и сборов, взимаемых за услуги по водоснабжению или удалению сточных вод, населенный пункт или орган власти, поставляющий воду или службы удаления сточных вод для использования такой недвижимости могут прекратить подавать к ней услуги по водоснабжению и удалению сточных вод, если только медицинские работники не подтвердят, что отключение воды поставит под угрозу здоровье людей, находящихся в помещении, или здоровье других лиц.По крайней мере, за 10 рабочих дней до прекращения подачи воды или услуг по удалению сточных вод местность или орган, предоставляющий такие услуги, должны предоставить арендатору или арендатору письменное уведомление о таком прекращении с копией собственнику недвижимости.

E. Если арендатор или арендатор не уплачивает полную сумму сборов, штрафов и процентов за воду или использование и услуги канализационной системы своевременно, как указано в настоящем документе, в дополнение к прекращению такой услуги , населенный пункт или орган власти должны использовать разумные усилия и методы сбора сумм, причитающихся с арендатора или арендатора, до отправки письменного уведомления или принятия любого взыскания или судебного иска против собственника недвижимости в отношении просрочки платежа такого арендатора или арендатора. .Для целей данного раздела «разумные усилия и методы взыскания» включают (i) применение гарантийного депозита, уплаченного арендатором или арендатором, находящимся в собственности населенного пункта или органа власти, для выплаты непогашенного остатка; и (ii) либо подача заявки на участие в Программе взыскания долга (§ 58.1-520 и последующие), либо размещение счета в службе взыскания долга.

F. Только после того, как местный или обслуживающий орган предпримет разумные усилия по взысканию, изложенные в подразделе E § 15.2-2119 и методы сбора таких сборов и сборов с арендатора или арендатора могут местное или обслуживающее учреждение приступить к уведомлению собственника имущества о таком невыполненном обязательстве удержания такого арендатора или арендатора, а затем зафиксировать залоговое право в отношении владельца недвижимости с использованием запись залога и освобождение от залога, как изложено в § 15.2-2119, и только после уведомления владельца собственности, как требуется в § 15.2-2119. Такое право удержания, вплоть до трех месяцев в связи с просрочкой платежей за воду и канализацию, должно представлять собой залог против собственности, находящейся на паритетной основе с залоговым удержанием за неуплаченные налоги.

G. Если залоговое право зарегистрировано в отношении собственника собственности, и владелец собственности оплачивает любое из просроченных обязательств такого бывшего арендатора или арендатора при уплате непогашенного остатка или любой его части, или любых сумм таких сборов и обвинения, причитающиеся бывшему арендатору, владелец собственности имеет право на получение любых возмещений и подлежит суброгации в отношении бывшего арендатора вместо населенного пункта или органа власти в сумме, уплаченной владельцем недвижимости. Населенный пункт или орган должны оформить все документы, необходимые для оформления такой суброгации в пользу собственника имущества.

H. Если право удержания не было зарегистрировано против владельца собственности, местность или власти не должны отказывать в обслуживании новому арендатору, который запрашивает обслуживание по определенному адресу собственности, на основании того факта, что бывший арендатор не уплатил какие-либо невыплаченные сборы. и сборы, взимаемые за использование и услуги от имени бывшего предыдущего арендатора. Кроме того, местность или орган власти должны предоставить информацию относительно бывшего или нынешнего арендатора владельцу недвижимости по запросу собственника.Если владелец недвижимости предоставляет населению или органу власти запрос на уведомление о просрочке счета арендатора за воду или канализацию и предоставляет адрес электронной почты, местность или орган власти должны отправить владельцу собственности уведомление, когда арендатор не оплатит счет за воду или канализацию в течение 15 дней. .

I. Когда населенный пункт или орган власти не требует от арендатора или арендатора уплаты гарантийного депозита в адрес населенного пункта или органа власти в качестве условия, предшествующего включению услуг водоснабжения или канализации на имя арендатора или арендатора, такого населенного пункта или органа власти отказывается от права удержания в отношении собственника имущества.Применяются все остальные положения этого раздела.

J. Населенный пункт или орган власти не должны требовать от арендатора или арендатора залогового депозита для получения услуг водоснабжения и канализации от имени такого арендатора или арендатора, если такой арендатор или арендатор представляет населению или органу власти письмо-разрешение арендодателя, в котором прилагаемая документация, показывающая, что такой арендатор или арендатор получает основанную на необходимости местную, государственную или федеральную помощь в аренде, и отсутствие гарантийного депозита не должно препятствовать тому, чтобы местность могла осуществлять свои права удержания, как это разрешено в соответствии с настоящим разделом.