Жкх капитальный ремонт многоквартирных домов: Капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома

Капитальный ремонт в ГИС ЖКХ

Капитальный ремонт в ГИС ЖКХ

Домучет Онлайн

Сервис для расчета услуг ЖКХ

Главная

Статьи

Капитальный ремонт в ГИС ЖКХ

Капитальный ремонт – это комплекс работ и услуг по замене и восстановлению инженерных и технических коммуникаций, элементов несущих конструкций и отдельных участков ненесущих стен для устранения физического износа здания, поддержания и улучшения эксплуатационных свойств.

Фонд капитального ремонта

Фонд капитального ремонта – это «копилка», в которой аккумулируются средства для проведения капитального ремонта многоквартирного дома в будущем. Для каждого дома создается свой отдельный фонд, который формируется из:

• взносов на капитальный ремонт, уплаченных собственниками помещений;
• пени за несвоевременную уплату взносов;
• процентов, начисленных за пользование денежными средствами, находящимися на счете;
• доходов, полученных от размещения средств фонда капитального ремонта;
• средств финансовой поддержки;
• кредитных и заемных средств, привлеченных на проведение капитального ремонта общего имущества в МКД.

Формирование фонда капитального ремонта может производиться одним из двух способов:

1. На специальном счете.
2. На счете регионального оператора.

Для выбора способа накопления на специальном счете необходимо решение общего собрания собственников. Владельцем специального счета капитального ремонта может быть управляющая организация, ТСЖ, жилищный или иной кооператив, осуществляющий управление многоквартирным домом.

Размещение информации о капитальном ремонте в ГИС ЖКХ

Согласно разделу 10 Приказа Министерства связи и массовых коммуникаций РФ и Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 29 февраля 2016 г. N 74/114/пр «Об утверждении состава, сроков и периодичности размещения информации поставщиками информации в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства», управляющие организации, товарищества и кооперативы, которые являются владельцами специальных счетов капитального ремонта, обязаны размещать информацию о капремонте в ГИС ЖКХ. Таким образом, размещению в ГИС ЖКХ подлежат следующие сведения:

• решения собственников по капитальному ремонту: о выборе способа формирования фонда капитального ремонта, о проведении капитального ремонта, об установлении взноса на капитальный ремонт и т.д.;
• информацию о специальных счетах капитального ремонта;
• информацию о договорах и актах выполнения работ по капитальному ремонту;
• информацию о факте оплаты работ по капитальному ремонту;
• информацию о совершенных операциях и остатке денежных средств.

Начало работы со специальным счетом капремонта в личном кабинете УК и ТСЖ

Порядок действий по размещению информации о капитальном ремонте в ГИС ЖКХ при формировании фонда на специальном счете:

1. Размещение протокола общего собрания собственников.
2. Добавление решения о выборе способа формирования фонда капитального ремонта.
3. Добавление платежных реквизитов специального счета.
4. Размещение других решений по капитальному ремонту: об установлении размера фонда капитального ремонта, об установлении размера взноса на капитальный ремонт, о порядке предоставления платежных документов.
5. Создание лицевых счетов.

Размещение протокола общего собрания собственников

Специальный счет открывается на основании решения собственников о формировании фонда капитального ремонта на специальном счете. Перед добавлением счета в личный кабинет организации необходимо предварительно добавить протоколы общего собрания собственников в систему.

1. Чтобы разместить протоколы в ГИС ЖКХ необходимо в разделе «Объекты управления» выбрать пункт «Голосования» (рис. 1).
Рис. 1

Данный раздел доступен сотруднику организации с правом доступа «Ведение реестра сведений о голосовании».

Откроется страница «Реестр сведений о голосовании».

2. Для добавления протокола общего собрания собственников необходимо на вкладке «Протоколы общих собраний» нажать на кнопку «Добавить» (рис. 2).
Рис. 2
3. Отобразится страница «Добавление протокола общего собрания собственников» (рис. 3).
Рис. 3

На данной странице необходимо:

• Заполнить блок «Общая информация», а именно ввести номер протокола, выбрать или ввести вручную дату составления, выбрать адрес дома из справочника, с помощью выпадающих списков выбрать вид собрания и форму проведения. В зависимости от формы проведения собрания могут отобразиться дополнительные поля, которые также нужно заполнить.
• Добавить инициаторов общего собрания в блоке «Инициаторы голосования» с помощью кнопки «Добавить».
• В блоке «Повестка» нужно заполнить обязательное поле «Правомочность собрания», выбрав необходимое значение из выпадающего списка. И затем внести сведения по вопросам и итогам голосования по ним, нажав на кнопку «Добавить».
• В блоке «Прикрепленные файлы» необходимо добавить протокол общего собрания собственников в формате PDF, RTF, doc, docx, xls, xlsx, JPEG, JPG, TIFF.

Для сохранения протокола необходимо нажать на кнопку «Сохранить». Для размещения протокола в ГИС ЖКХ необходимо нажать на кнопку «Разместить». После размещения такой протокол станет доступен для просмотра собственникам МКД.

Добавление решения о выборе способа формирования фонда капитального ремонта

1. Чтобы разместить решение, в разделе «Капитальный ремонт» горизонтального меню выбрать пункт «Реестр сведений по капитальному ремонту» (рис. 4).
Рис. 4

Данный раздел доступен представителю организации с правом доступа «Размещение решений по капитальному ремонту и информации о специальных счетах».

2. Отобразится страница «Реестр сведений по капитальному ремонту» (рис. 5).
Рис. 5
3. Для добавления решения о выборе способа формирования необходимо нажать «Добавить решение» и в контекстном меню выбрать пункт «Решение о выборе способа формирования фонда капитального ремонта» (рис. 6).
Рис. 6
4. Отобразится страница «Решение по капитальному ремонту» (рис. 7).
Рис. 7

Здесь нужно последовательно заполнить все обязательные поля:

• Дата вступления в силу (указывается дата открытия счета капитального ремонта).
• Адрес дома.
• Основание (поле недоступно для редактирования, основанием является решение собственников выбранного многоквартирного дома, закрепленное в протоколе общего собрания собственников).
• Документ основания (прикрепляется протокол общего собрания собственников, который необходимо выбрать с помощью поиска. Протокол должен быть уже размещен в системе).
• Способ формирования фонда (поле недоступно для изменения).
• Дата открытия (вводится дата открытия счета, взятая из выписки из банка).
• Кредитная организация (необходимо выбрать нужную организацию, где был открыт счет).
• БИК кредитной организации (используется поиск).
• Номер расчетного счета (вводится вручную).
• Справка об открытии счета (добавляется справка об открытии счета с помощью кнопки «Добавить файл»).

Для размещения информации о специальном счете необходимо нажать на кнопку «Разместить в ГИС ЖКХ». Добавленный счет отобразится в реестре специальных счетов и счетов регионального оператора капитального ремонта.

Добавление платежных реквизитов специального счета

1. Чтобы добавить платежные реквизиты, необходимо в разделе «Администрирование» горизонтального меню выбрать пункт «Платежные реквизиты» (рис. 8)
Рис. 8

Изменение платежных реквизитов доступно представителю организации с правом доступа «Совершение сделок с использованием системы», а также руководителю организации, который имеет статус «Администратор организации в ГИС ЖКХ».

Отобразится страница «Платежные реквизиты».

2. Для добавление платежных реквизитов необходимо нажать на кнопку «Добавить новые платежные реквизиты» (рис. 9).
Рис. 9
3. Отобразится страница «Ввод платежных реквизитов» (рис. 10).
Рис. 10

Здесь необходимо заполнить все обязательные поля и нажать на кнопку «Сохранить».

Размещение других решений по капитальному ремонту

Также размещению в ГИС ЖКХ подлежат следующие решения:

• об установлении размера фонда капитального ремонта;
• об установлении размера взноса на капитальный ремонт;
• о порядке представления платежных документов.

Это можно сделать в разделе «Реестр сведений по капитальному ремонту».

Для размещения решения об установлении размера фонда капитального ремонта необходимо:

1. Нажать на кнопку «Добавить решение» и в контекстном меню выбрать пункт «Решение об установлении размера фонда капитального ремонта» (рис. 11).
Рис. 11

Отобразится страница «Решение по капитальному ремонту» (рис. 12).

Рис. 12
2. Заполнить все обязательные поля.

Для заполнения поля «Документ основания» необходимо нажать на кнопку «Выбрать» и найти необходимый протокол. Стоит обратить внимание на то, что протокол необходимо разместить в системе предварительно. Это может быть отдельный протокол, если общее собрание собственников проводилось именно по вопросу установления размера фонда капремонта, или протокол о выборе способа формирования фонда капитального ремонта, если там содержится такое решение. В блоке «Принятое решение» необходимо выбрать порядок установления размера фонда: равен минимальному или превышает минимальный.

3. Сохранить и разместить внесенную информацию в системе.

Следующее решение, которое необходимо выложить, – это решение об установлении размера взноса на капитальный ремонт.

Для этого необходимо в «Реестре сведений по капитальному ремонту» необходимо нажать на «Добавить решение» и выбрать пункт «Решение об установлении размера взноса на капитальный ремонт» (рис. 13).

Рис. 13

Откроется страница «Решение по капитальному ремонту». Порядок размещения аналогичен описанному выше.

Решение о порядке представления платежных документов размещается в ГИС ЖКХ в том случае, если оно было принято на основании протокола общего собрания собственников. Для размещения данного решения необходимо в контекстном меню выбрать пункт «Решение о порядке представления платежных документов». Порядок действий подобен действиям при размещении других решений.

Если собрание не проводилось, то необходимо разместить информацию о порядке представления платежных документов. Для этого на странице «Реестр сведений по капитальному ремонту» нажать кнопку «Добавить информацию» и в контекстном меню выбрать пункт «Информация о порядке предоставления платежных документов» (рис. 14).

Рис. 14

Отобразится страница «Информация по капитальному ремонту» (рис. 15).

Здесь необходимо заполнить обязательные поля. После заполнения информации нужно разместить ее в ГИС ЖКХ.

Создание лицевых счетов

Создание лицевых счетов необходимо только в том случае, если при размещении решения или информации о порядке представления платежных документов в поле «Модель выставления платежных документов» был выбран пункт «Отдельным платежным документом». При выборе пункта «В составе единого платежного документа» шаг создания лицевых счетов опускается.

1. Для создания лицевых счетов необходимо в разделе «Объекты управления» выбрать пункт «Лицевые счета» (рис. 16).
Рис. 16

Раздел «Лицевые счета» доступен представителю организации с правом доступа «Ведение реестра ЛС обслуживаемых домов».

2. Откроется страница «Реестр лицевых счетов». Для создания лицевого счета на оплату взноса на капитальный ремонт необходимо перейти на вкладку «Оплата взноса на капитальный ремонт» и нажать на кнопку «Добавить лицевой счет» (рис. 17).
Рис. 17

Отобразится страница «Создание лицевого счета», где нужно заполнить информацию. Порядок работы с лицевыми счетами на оплату взноса на капитальный ремонт аналогичен с ЛС на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, который описан в статье «Лицевые счета в ГИС ЖКХ».

Время работы: Пн-Пт – 9:00-18:00 МСК

Нажимая на кнопку “Позвоните мне!” Вы даете согласие на обработку персональных данных.

В ближайшее время с Вами свяжется наш менеджер.

Фонд капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов Саратовской области

410012, г. Саратов, ул. им. Зарубина В.С., 82.
Прием звонков с 9-00 до 13-00, с 14-00 до 18-00 (пн-пт)
«Горячая линия» — 65-09-00, для юридических лиц — 65-09-02

Электронная приемная
Количество поступивших обращений граждан: 39 610

Добро пожаловать на сайт ФКР

Фонд капитального ремонта Саратовской области является некоммерческой организацией, осуществляющей деятельность регионального оператора по капитальному ремонту многоквартирных домов

• Региональный оператор — является юридическим лицом, созданным в организационно-правовой форме фонда.
• Решение о создании регионального оператора принято Правительством Саратовской области.
• Функции и полномочия учредителя Фонда осуществляет министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Саратовской области.
• Обязанности регионального оператора по организации и проведению капитального ремонта в многоквартирных домах.

 

• Часто задаваемые вопросы  • Формы оплаты капитального ремонта • Средства на счете регионального оператора • Средства на специальных счетах Фонда • Льготы и субсидии • Образцы заявлений, образцы платежных документов Фонда • Примерные образцы решений общих собраний собственников

Законодательство

• Федеральное законодательство

• Законодательство Саратовской области

• Муниципальные правовые акты

Организация капитального ремонта

• Информация для юридических лиц

• Информация для собственников многоквартирных домов

Меры социальной поддержки

Компенсации по взносам на капитальный ремонт

Субсидии на уплату жилищно-коммунальных услуг

Рассрочка платежа по взносам на капитальный ремонт

Фотоотчет о выполненных работах

• Выполненные работы по капитальному ремонту в 2015-2018 годах (фото)

• Выполненные работы по капитальному ремонту в 2019 году (фото)

• Выполненные работы по капитальному ремонту в 2020-2021 годах (фото)

• Видеоматериалы

Новости

Сен 28, 2022 510

Изменение номера телефона для жителей Балаково

Уважаемые жители Балаково, сообщаем, что в Фонде капитального ремонта работает телефон +7 (927) 127-02-87. По телефону вы можете задать вопрос по графику:

Июль 12, 2022 1026

«Все для Победы!»: запущен проект в поддержку защитников Донбасса

«Все для Победы!»: запущен проект в поддержку защитников Донбасса

Май 19, 2022 2330

Восстановлена работа сервиса «Личный кабинет»

Уважаемые собственники помещений в многоквартирных домах, восстановлена работа сервиса «Личный кабинет» сайта Фонда капитального ремонта. Обращаем внимание, что возможность оплаты взноса на капитальный ремонт через указанный сервис существует у абонентов с…

Май 11, 2022 1290

Уважаемые собственники помещений в многоквартирных домах!

По техническим причинам сервис «Личный кабинет» сайта Фонда капитального ремонта временно не доступен. В настоящее время Фонд капитального ремонта проводит мероприятия по устранению технических проблем.

Март 31, 2022 1412

Уважаемые собственники помещений в многоквартирных домах!

В связи с необходимостью очных консультаций граждан, проживающих на территории г. Вольска Саратовской области, по вопросам, связанным с деятельностью Фонда капитального ремонта, принято решение об организации выездных приемов граждан на регулярной основе.

Март 09, 2022 1521

Уважаемые собственники помещений в многоквартирных домах!

Обращаем Ваше внимание на то, что с 9:00 до 17:00 часов 10 марта 2022 года в связи с производством ремонтных работ ЗАО «СПГЭС» на подстанции будет прекращена подача электроэнергии по адресу офиса Фонда капитального ремонта г. Саратов, ул. им. Зарубина В.С.,…

Главное меню

Пресс-Центр

Новости ЖКХ

Минстрой России

Государственная корпорация- Фонд содействия реформированию ЖКХ /Федеральные СМИ 

ЖКХ Контроль/ Новости

Министерство строительства и ЖКХ Саратовской области/Новости

Администрация муниципального образования «Город Саратов»/ Сфера ЖКХ 

Администрация Балаковского муниципального района/Городское хозяйство 

СТРОЙСАР/Информационный портал о ЖКХ и строительстве 

ЖКХ64 

 

Риски в программе жилищно-коммунального хозяйства и капитального ремонта многоквартирных домов в Москве.

Опыт первых лет внедрения

Открытый доступ

Проблема		Веб-конференция MATEC. Том 251, 2018 VI Международная научная конференция «Интеграция, партнерство и инновации в строительной науке и образовании» (IPICSE-2018)
Номер статьи		06022
Количество страниц)		8
Секция		Управление рисками в строительстве
ДОИ		https://doi.org/10.1051/matecconf/201825106022
Опубликовано онлайн		14 декабря 2018 г.

MATEC Web of Conferences 251 , 06022 (2018)

Риски в ЖКХ и программе капитального ремонта многоквартирных домов в Москве. Опыт первых лет внедрения

Артем Давидюк ^* и Игорь Румянцев

Московский государственный строительный университет, Ярославское шоссе, 26, Москва, 129337, Россия

^* Автор, ответственный за переписку: 7707061@mail. ru

Реферат

В Жилищный кодекс Российской Федерации Федеральным законом от 25 декабря 2012 г. № 271-ФЗ [1] внесены существенные изменения в части вопросов, касающихся основных ремонт многоквартирных домов. С этого момента обязанность по оплате содержания и ремонта общего имущества перешла от государства к собственникам. С 2013 года собственники помещений обязаны уплачивать за капитальный ремонт минимальную сумму (17 рублей за один квадратный метр в Москве), установленную нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, или более крупные суммы (свыше минимальный), утвержденный собранием собственников [2]. В каждом регионе Российской Федерации приняты региональные программы капитального ремонта; в Москве эта программа была принята позже, в конце 2014 г. [3-5], что позволило учесть все плюсы и минусы, появившиеся в регионах. Наряду с неоспоримыми достоинствами ремонт в столице за первые 3 года (2015-2017 гг.) показал ряд недостатков и существенных рисков, связанных с низким уровнем проектирования и последующими проблемами с качеством, сроками и возникшими бюджетными ограничениями. подрядчиками на стадии ремонта.

© The Authors, опубликовано EDP Sciences, 2018 г. разрешает неограниченное использование, распространение и воспроизведение на любом носителе при условии надлежащего цитирования оригинальной работы.

Показатели текущего использования показывают совокупное количество просмотров статей (просмотры полнотекстовых статей, включая просмотры HTML, загрузки PDF и ePub, согласно имеющимся данным) и просмотров рефератов на платформе Vision4Press.

Данные соответствуют использованию на платформе после 2015 года. Текущие показатели использования доступны через 48-96 часов после онлайн-публикации и обновляются ежедневно в рабочие дни.

Крысы, тараканы, утечки: владельцы зданий со стабилизированной арендной платой, чьи ставки не увенчались успехом Задержка ремонта

Эта статья была опубликована в сотрудничестве с New York Focus, независимым новостным сайтом, посвященным расследованиям, освещающим политику штата и города Нью-Йорк. Подпишитесь на их информационный бюллетень  здесь .

---

Арендатор 2А хочет съехать. Сейчас, на следующей неделе, в следующем месяце — она хочет уйти как можно скорее.

«Я звонил им пять месяцев, и они ничего не делали. И мой потолок провалился на моей кухне», — сказала она. «Это заставляет меня чувствовать себя куском дерьма, как будто им на меня наплевать. Все, что их волнует, — это их деньги».

66-летний жилец, пожелавший остаться неназванным, курил сигарету возле здания. Она переехала в 1225 Sheridan Avenue, многоквартирный дом со стабильной арендной платой в Бронксе, незадолго до того, как разразилась пандемия. В ее предыдущей квартире, всего в паре кварталов отсюда, были крысы. Это должно было быть лучше.

Но с момента переезда почти три года назад, сказала она, не было ничего, кроме гнилых условий и некачественного ремонта. В ноябре прошлого года потолок в ее спальне начал прогибаться из-за протечки. И это после того, как потолок в ее кухне и в ее ванной тоже сломался.

«Я постоянно им звоню. Рассказывая им об утечке. И они не пришли», — сказала она. «Они пытаются посадить сюда людей только из-за денег. Потому что они не делают никакого чертового ремонта.

Арендатор показывает на телефоне снимок потолка своей квартиры, который провалился из-за протечки.

Оливия Бенсимон/Нью-Йорк Фокус

Плохие условия не редкость в таких зданиях со стабильной арендной платой, как у нее.

1225 Sheridan и его соседи, 1221 и 1231 Sheridan, принадлежат компании с ограниченной ответственностью Sheridan Realty Holdings LLC, которая купила их в 2016 году — во время рыночного бума.

Три года спустя новый закон штата жестко ограничил возможности увеличения арендной платы такими арендодателями, как Sheridan Realty Holdings. Арендодатели, которые покупали здания, поскольку стоимость недвижимости резко росла в первые два десятилетия века, теперь сталкиваются с риском того, что их спекулятивные инвестиции не окупятся. А поскольку они не могут повышать арендную плату, основное обслуживание часто является первым делом.

Крысы. Тараканы. Утечки, которые годами остаются без внимания. Мусор скапливается в подъездах. Отслаивающаяся свинцовая краска. Освобожденные квартиры, требующие ремонта. В течение многих лет арендаторы сообщали о ветхости своих домов в зданиях Sheridan Realty. Арендаторы говорят, что с началом пандемии время отклика только увеличилось.

В 2020 году Майк Силбер был включен в «Список наблюдения худших арендодателей» общественного адвоката Джумана Уильямса, в котором отмечены владельцы недвижимости с наибольшим количеством нарушений кодекса во всех их владениях. В феврале этого года Департамент охраны и развития жилищного фонда г. Нью-Йорка (HPD) возбудил комплексное дело против владельцев здания, требуя немедленного исправления 148 невыполненных нарушений по адресу 1225 Sheridan Ave., начиная с 2016 года.

Владельцы ООО Берел «Барри» Фаркас и Менахем «Майк» Силбер отказались комментировать эту историю, как и управляющий зданиями Сол Панет.

Арендатор дома 1225 по Шеридан-авеню в Бронксе говорит, что протечки в его квартире настолько сильны, что потолок начал проваливаться.

Оливия Бенсимон/Нью-Йорк Фокус

За последнее десятилетие право собственности на многоквартирные дома по адресам 1221 и 1225 Шеридан перешло через ряд ООО по все более сомнительным ценам.

В 2012 году 1225 Sheridan был продан «Pipe Dreams Realty IV Corp.», одной из корпораций, связанных с «арендодателем-призраком» Фрэнком Палаццо, за более чем 4,2 миллиона долларов. Менее чем через два года другой владелец купил и 1221, и 1225 Sheridan за 8,3 миллиона долларов.

Затем, в 2016 году, Sheridan Realty Holdings LLC, нынешние владельцы, купили оба здания почти за 11,5 млн долларов, или чуть более 106 000 долларов за единицу. Это на 38 % больше, чем за два года, несмотря на то, что арендаторы 108 квартир в основном 9 квартир.0061 квартиры со стабильной арендной платой в двух зданиях практически не изменились. В том году средний доход от аренды жилья со стабилизированной арендной платой в Бронксе составил 966 долларов. А к концу года жильцы домов 1221 и 1225 подали в суд на Зильбера, требуя ремонта.

Здания являются ярким примером спекуляций с недвижимостью, сказал Джейкоб Уделл, директор по исследованиям и данным в Программе жилищного строительства университетского района (UNHP), местной некоммерческой организации-застройщика.

— Кто-то однажды объяснил мне это как «теорию большего дурака», — сказал он. «Если вы покупаете здание, скажем, за 6 миллионов долларов — на каком-то уровне вы рассчитываете на то, что через несколько лет кто-то купит это здание за 8 миллионов долларов, независимо от того, будут ли фундаментальные характеристики здания обосновать это. Пока есть кто-то, желающий купить в будущем, вы вроде как в золоте».

«С 1990-х годов в Нью-Йорке наблюдается почти неуклонный рост стоимости недвижимости, — объяснил Уделл. «Я думаю, что в основе спекуляций лежит представление о том, что этот [рост] может продолжаться и что система, в которой прибыль от недвижимости важнее предоставления безопасных, стабильных и доступных домов, может продолжаться».

Совместный отчет Корпорации поддержки местных инициатив (LISC) и UNHP, опубликованный в марте, показывает, как спекуляции связаны с перемещением и дерегулированием. В отчете говорится, что в период с 2003 по 2020 год «многоквартирные дома с большей вероятностью перепродавались по более высокой цене» в «районах с низким доходом, чернокожих и латиноамериканцев, в которых наблюдались признаки джентрификации».

Bushwick и Bed-Stuy в Бруклине, East Tremont и Belmont в Бронксе, а также Morningside и Hamilton Heights в Манхэттене показали наибольший рост арендной платы, согласно исследованию Совета по арендным правилам, а также рост прибыли арендодателей. Это те самые районы, где отчет LISC вызвал наибольшее количество спекуляций.

У арендодателей есть два основных способа увеличить прибыль от здания и оправдать более высокую стоимость: поднять арендную плату или сократить расходы.

Скопление мусора является проблемой для жильцов дома 1225 Sheridan Ave. в Бронксе.

Оливия Бенсимон/Нью-Йорк Фокус

До 2019 года лазейки в законах о стабилизации арендной платы позволяли арендодателям дерегулировать здания и повышать арендную плату в случае освобождения квартиры с помощью таких методов, как ремонт или капитальный ремонт. Но в том же году был принят Закон о стабильности жилья и защите арендаторов (HSTPA), который перекрыл многие из этих возможностей. По оценкам Обзора вакантного жилья в Нью-Йорке за 2021 год, арендная плата более чем 15 000 квартир была бы достаточно высокой, чтобы претендовать на отмену контроля за вакансиями, если бы закон не был принят.

«До HSTPA, в местах, где был большой разрыв в арендной плате, арендодатели рефинансировали свои ипотечные кредиты, выводя капитал и предполагая, что они могут закрыть этот разрыв в арендной плате и погасить этот долг», — сказал Сэм Стейн, специалист по жилищному строительству. аналитик Общества общественных работ, говоря о разрыве между фактической и потенциально достижимой арендной платой. «Теперь они не могут закрыть этот разрыв в арендной плате за счет повышения арендной платы. Они стремятся закрыть его за счет сокращения инвестиций в здание».

По оценкам арендаторов дома 1225 Sheridan, как минимум семь квартир в здании в настоящее время свободны и нуждаются в ремонте. По данным городского жилищного агентства, более 88 000 квартир с регулируемой арендной платой были пусты в какой-то момент в прошлом году. Арендодатели утверждают, что недавний закон об аренде сделал невозможным взимание арендной платы достаточно высокой, чтобы оправдать ремонт пустующих квартир, в которых проживали давние арендаторы.

«Они не могут дерегулировать жильцов таким же образом, у них нет такой власти, как выселять. Таким образом, они видят, что их бизнес-модели постепенно становятся несостоятельными», — сказала Ариэль Херш, сотрудник проекта в Совете по оказанию помощи в жилищном строительстве (UHAB), , некоммерческой организации, которая помогает арендаторам с низким доходом покупать свои дома. «И я думаю, что было действительно ясно, по крайней мере, в некоторых зданиях, с которыми я работаю, что домовладелец остановил все инвестиции в здание в качестве ответного результата».

Эта динамика была особенно острой в Бронксе. «Многие арендодатели вложили значительные средства в здания в Бронксе с чрезмерной задолженностью, ожидая, что они выведут эти квартиры из-под стабилизации арендной платы», — сказала Джессика Беллиндер, старший юрист по инициативе Общества юридической помощи, которая работает с группами арендаторов и защитниками жилья, чтобы сохранить доступное жилье в городе.

«Эти арендаторы платят арендную плату, которую арендодателям трудно поддерживать, особенно когда они и так перегружены», — сказала она. «Потому что, если вы купите эти здания по таким завышенным ценам, у вас не будет возможности заработать деньги, необходимые для погашения вашего долга и содержания здания в соответствии с арендной платой, существовавшей на момент покупки недвижимости».

«Арендная плата этого не оправдывает»

Налоговые данные, полученные New York Focus, подтверждают снижение расходов по адресам 1221 и 1225 Sheridan Ave.

около 400 000 долларов расходов, в том числе около 99 000 долларов на техническое обслуживание, и принесли им около 500 000 долларов дохода от аренды.

К году с июня 2020 года по июнь 2021 года, согласно последним доступным данным, доход от аренды увеличился почти до 700 000 долларов США с каждого здания, поскольку владельцы подали 29производство по делу о неуплате, обращение с арендаторами в суд с просьбой заплатить арендную плату или быть выселенными. Но расходы на каждое здание сократились до менее 300 000 долларов, большая часть из которых приходится на налоги на недвижимость, и только около 23 000 долларов было вложено в техническое обслуживание и ремонт.

Что дает? Чтобы профинансировать покупку 1221 и 1225 Sheridan Ave. за 11,5 миллионов долларов, Sheridan Realty взяла ипотечный кредит на 10 миллионов долларов. Это добавляет около 300 000 долларов ежегодных платежей по ипотеке за каждое здание.

Для Штейна эти цифры свидетельствуют о неудачной ставке.

«Если бы это не было спекуляцией, что, черт возьми, они бы делали?» он сказал. «Арендная плата не оправдывает этого».

Он добавил: «Они должны были бы увеличить арендную плату или уменьшить содержание, и они не могут больше увеличивать арендную плату».

Эксперты говорят, что техническое обслуживание часто требуется в первую очередь, когда домовладелец испытывает нехватку денег. В отчете JP Morgan Chase говорится, что многие арендодатели отложили техническое обслуживание в 2020 году, поскольку доход от аренды снизился, когда арендаторы не заплатили или съехали во время пандемии.

В период с июня 2020 года по июнь 2021 года, несмотря на то, что пандемия вынуждала арендаторов проводить больше времени дома, домовладельцы тратили около 37 долларов в месяц на квартиру в двух зданиях.

— Это смехотворно маленькая сумма для строительства здания, — сказал Уделл. Последнее финансовое исследование Совета по аренде показало, что средние расходы на содержание Бронкса в 2020 году составляли 147 долларов в месяц.

Ссуды на три дома в Шеридане позже были оформлены в ценные бумаги с ипотечным покрытием, проданные инвесторам через Федеральную ипотечную корпорацию жилищного кредита, более известную как Freddie Mac. В 2017 году эти три здания были включены в список зданий с повышенным риском дефолта. Представитель Freddie Mac сказал, что строгие правила гарантируют, что владельцы сохранят свою собственность и выплатят ипотечные кредиты. «Мы серьезно относимся к проблемам арендаторов и вопросам, поднятым местными жилищными агентствами», — сказал представитель.

Оплата плохих ставок

Когда некоторые домовладельцы слышат о проблемах с обслуживанием, они склонны говорить: «Мы же вам говорили».

Владельцы зданий предсказывали, что закон 2019 года может привести к тому, что жилье со стабилизированной арендной платой «постепенно придет в упадок», отбив у арендодателей охоту инвестировать в свои здания.

Защитники прав арендаторов говорят, что арендаторы не должны платить за невыгодные ставки арендодателей, и что отказ от проведения необходимого ремонта является незаконным.

“ Мы говорим: «Вы все предположили. Вы проигрываете свои ставки, не означает, что вы можете отказаться от инвестиций в свои здания.» Тот факт, что вы максимизировали свой долг, основываясь на идее, что вы можете выйти из этой системы, в которой вы купили свое здание, не делает это расходы», — сказал Штейн.

Защитники арендаторов призвали к таким решениям, как преобразование проблемной недвижимости в социальное жилье и расширение законов о защите арендаторов, а не повышение арендной платы для обремененных арендаторов.

«Был такой момент в 2021 году, когда в эфире появилась идея, что все как-то наладится», — сказала Оксана Миронова, соавтор отчета Общества общественных работ. Но с учетом того, что мораторий на выселение закончился примерно в то же время, что и программы помощи арендаторам в эпоху пандемии, с ростом арендной платы, а законодательный орган штата не распространяет прямую помощь на арендаторов или законопроекты, такие как «Уважительное дело» и «Право на адвоката», Миронова говорит, что атмосфера предполагает, что «мы» re в момент сокращения ».

 «Мне кажется, что мы сейчас в худшем положении, чем раньше, — сказала она.

В этом году Совет по арендной плате повысил арендную плату на регулируемые объекты на 3,25% при аренде на один год, что стало самым высоким повышением почти за десятилетие, поскольку арендодатели заявили, что рост затрат, высокие налоги на недвижимость и инфляция требуют повышения арендной платы.

«Ничего не происходит»

Неадекватное техническое обслуживание может привести к тому, что жильцы останутся с непостоянным отоплением, горячей водой, мышами, крысами, тараканами, плесенью и протечками — все это может привести к более серьезным проблемам, если их не решить.

Один из арендаторов на Шеридан-авеню, который участвовал в судебном процессе 2016 года, сказал, что во время пандемии условия стали еще более ужасными. По ее словам, собственники едва сделали ремонт и не удосужились привести в порядок освободившиеся квартиры.

Арендаторы в зданиях подали в общей сложности около 3000 жалоб и 2900 нарушений в HPD с тех пор, как владельцы Sheridan Realty Holdings LLC приобрели здания в 2016 году, согласно данным портала открытых данных Нью-Йорка и портала оповещения о перемещении Ассоциация соседства и жилищного строительства.

Большинство этих нарушений касалось проблем, которые город требует от домовладельцев решить в течение 30 дней, таких как разбитая штукатурка и протекающие краны. Около 10 процентов требовали внимания в течение 24 часов, например, отсутствие тепла или горячей воды, отслаивание свинцовой краски и серьезные утечки.

Жильцы говорят, что эти требования редко выполнялись.

Мусулин Томас, 33 года, говорит, что едва может дозвониться до кого-либо. С тех пор, как она переехала в свою однокомнатную квартиру на первом этаже в 2016 году, она сказала, что у нее не было ничего, кроме проблем.

«У меня была течь, нога провалилась сквозь пол. Мой сын поймал свинец, когда ему было два года, из оконного стекла, и теперь он должен пойти к логопеду. Трубы смешные. У меня плесень», — сказала она. «Я спрашивал, могут ли они дать мне лучшую квартиру. [Они говорят] «У меня нет квартир», но здесь столько свободных квартир, которые не убраны!»

Но слишком трудно найти доступную квартиру в другом месте, сказал Томас.

«Я только что родила близнецов», — сказала она. «Я все еще здесь.»

64-летний Франциско Фелиз живет на Шеридан-авеню уже более десяти лет. По его словам, в его квартире на первом этаже уже много лет происходят утечки. Вот один за кроватью его пожилого отца, который, кажется, исходит одновременно снаружи и из труб радиатора, делая виниловый пол губчатым, некоторые его части откалываются. Течь на его кухне, к счастью, устранена. Но в его спальне еще есть одна: вода стекала по одной стене, поэтому он отодвинул свою кровать в сторону, пока кто-нибудь не пришел ее залатать. Вскоре то же самое произошло и с другой стороны.

«Я жалуюсь, я жалуюсь — ничего, — сказал он. «Вы звоните, а они ничего не делают. Ничего не произошло.»

Майелан Лопес, 31 год, живет по адресу 1225 Sheridan со своими тремя сыновьями — двух, восьми и одиннадцати лет — уже восемь лет. Ее духовка не работала последние два дня, но никто не пришел ее чинить. Обещали покраску, но она все еще ждет. А постоянная протечка из соседней квартиры испортила пол ее прихожей.

Потребовались неоднократные звонки только для того, чтобы супер убрала мешки с мусором, которые скопились в коридорах, на лестницах и в подъезде, привлекая крыс и других вредителей, она сказала: «У меня будет проблема, и я позвоню в супер, но он не придет».

Другой жилец сказал, что окно на его пожарной лестнице было разбито уже несколько месяцев, но он не может заставить кого-нибудь починить его, и что камеры не всегда работают.