Закон плата за капитальный ремонт не является обязательной 2019: Нужно ли платить за капитальный ремонт

Содержание

Плата за капремонт НЕ ЯВЛЯЕТСЯ обязательной ⋆ ЮрКом ЦИТАДЕЛЬ

Губин Виталий

Руководитель

12.07.2017

Уже не первый год на просторах интернета, а в особенности в социальных сетях, распространяется и бурно обсуждается одно из величайших заблуждений о том, что плата за капремонт не является обязательной. Процитирую распространяемый текст с сохранением орфографии и пунктуации:

Определение Верховного суда от 04.06.2014 года за № А-57-АПГ14-2 плата за капитальный ремонт для собственников жилья НЕ является ОБЯЗАТЕЛЬНЫМ, это фонд, а фонд собирается из добровольных Пожертвований Далее, Конституция РФ Не предусматривает платы за НЕСУЩЕСТВУЮЩИЕ УСЛУГИ.

Итак. Данное заявление МИФ. Ежемесячный взнос собственника помещения на капитальный ремонт обязателен. Давайте разложим данный текст на составляющие.

Этап № 1 развеивания мифа о том, что Плата за капремонт НЕ ЯВЛЯЕТСЯ обязательной “Определение ВС РФ”

Обращаемся к озвученному Определению Верховного суда РФ 04. 06.2014 года за № А-57-АПГ14-2. Действительно такое определение существует, однако прежде чем делать какие то выводы автору строк, это определение надо было после прочтения осмыслить и более того не выдергивать фразы из контекста. Представляем упомянутое Определение ВС РФ вашему вниманию:

Как мы видим Определением ВС РФ было отказано в удовлетворении жалобы гражданину Безуглому Н.В. о признании противоречащим федеральному законодательству и недействующим Закона Белгородской области от 31 января 2013 года «О создании системы финансирования капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах Белгородской области» по апелляционной жалобе Безуглого Н.В. на решение Белгородского областного суда от 10 февраля 2014 года.

Верховный суд РФ сделал вывод, что отказывая в удовлетворении заявленных требований, областной суд исходил из того, что оспариваемый закон принят субъектом РФ в пределах предоставленных ему полномочий в развитие положений ст. 167 Жилищного Кодекса РФ и направлен на регулирование создания и деятельности регионального оператора. Таким образом, суд обоснованно пришел к выводу о том, что оспариваемый закон не нарушает прав и законных интересов заявителя, поскольку не устанавливается обязанность собственников помещений многоквартирных домов по уплате взносов на капительный ремонт.

Другими словами оспариваемый Безугловым Н.В. закон не устанавливал обязанность собственников помещений по уплате взносов на капитальный ремонт. Принятие этого закона было направлено не на возложение каких-либо обязанностей на собственников помещений, а на регулирование создания и деятельности регионального оператора. И уж тем более Верховный суд РФ в своем определении не делал выводов о том, что в общем смысле плата за капремонт не является обязательной.

Этап № 2 развеивания мифа о том, что Плата за капремонт НЕ ЯВЛЯЕТСЯ обязательной “Фонд – добровольные пожертвования”

Действительно, одной из форм некоммерческих объединений, в соответствии с ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 12.01.1996 N 7-ФЗ “О некоммерческих организациях” фондом признается не имеющая членства некоммерческая организация, учрежденная гражданами и (или) юридическими лицами на основе добровольных имущественных взносов и преследующая социальные, благотворительные, культурные, образовательные или иные общественно полезные цели. Имущество, переданное фонду его учредителями (учредителем), является собственностью фонда. Учредители не отвечают по обязательствам созданного ими фонда, а фонд не отвечает по обязательствам своих учредителей.

Но, обращаясь к ч. 4 названной статьи мы видим, что законодателем предусмотрено создание отдельных фондов, коим и является Фонд капитального ремонта, деятельность и правовое положение которого регулируется уже не Законом о некоммерческих организациях, а главой 17 Жилищного кодекса РФ. Данная глава устанавливает особый порядок использования региональным оператором денежных средств, а также ряд ограничений, не предусмотренных Законом О некоммерческих организациях.

Обязанность по уплате взносов на капремонт установлена частью 1 статьи 169 ЖК РФ. То есть добровольность взносов законом не предусмотрена.

Дополнительно стоит отметить, что Постановлением от 12 апреля 2016 года № 10-П Конституционный Суд РФ в связи с запросами групп депутатов Государственной Думы РФ дал оценку конституционности положений части 1 статьи 169, частей 4 и 7 статьи 170 и части 4 статьи 179 Жилищного кодекса Российской Федерации. Все оспариваемые нормы были признаны не противоречащими Конституции РФ.

Больше полезной информации и новостей вы найдете в нашем телеграм-канале. Подписывайтесь, получайте бонусы и консультации от опытных юристов — ПЕРЕЙТИ В КАНАЛ

ЖК РФ Статья 171. Особенности уплаты взносов на капитальный ремонт \ КонсультантПлюс

Подготовлены редакции документа с изменениями, не вступившими в силу

ЖК РФ Статья 171. Особенности уплаты взносов на капитальный ремонт

Перспективы и риски арбитражных споров и споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 171 ЖК РФ

Арбитражные споры:

— Региональный оператор хочет обязать лицо, управляющее МКД (владельца специального счета), перечислить неизрасходованные денежные средства на счет регионального оператора

— Лицо, управляющее МКД, хочет обязать регионального оператора перечислить денежные средства на специальный счет в связи с изменением способа формирования фонда капитального ремонта

Споры в суде общей юрисдикции:

— Собственник (наниматель) хочет исключить из платежных документов отдельные платежи (задолженность) и/или произвести перерасчет

— Организация, ответственная за проведение капитального ремонта, хочет взыскать с собственника задолженность по взносам на капитальный ремонт

— Собственник или лицо, действующее в его интересах, хочет признать незаконным начисление взносов на капитальный ремонт

— Собственник (наниматель) хочет взыскать с управляющей организации (ресурсоснабжающей организации) неосновательное обогащение в виде переплаты за жилищно-коммунальные услуги

1. В случае формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора собственники жилых помещений в многоквартирном доме уплачивают взносы на капитальный ремонт на основании платежных документов, представленных региональным оператором, в сроки, установленные для внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, если иное не установлено законом субъекта Российской Федерации.

(в ред. Федерального закона от 29.07.2017 N 257-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

2. В случае формирования фонда капитального ремонта на специальном счете, открытом на имя лица, указанного в части 3 статьи 175 настоящего Кодекса, взносы на капитальный ремонт уплачиваются на такой специальный счет в сроки, установленные для внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Взносы на капитальный ремонт уплачиваются собственниками жилых помещений на основании платежного документа, предоставляемого в порядке и на условиях, которые установлены частью 2 статьи 155 настоящего Кодекса, если иные порядок и условия не определены решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

(в ред. Федеральных законов от 29.06.2015 N 176-ФЗ, от 29.07.2017 N 257-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

3. Собственники нежилых помещений уплачивают взносы на капитальный ремонт на основании платежных документов (в том числе платежных документов в электронной форме, размещенных в системе), представляемых лицами, уполномоченными в соответствии с требованиями частей 1 и 2 настоящей статьи, которые вправе представить платежный документ, содержащий расчет размеров взноса на капитальный ремонт на предстоящий календарный год, однократно в течение первого расчетного периода такого года. Собственник нежилого помещения вправе оплатить такой платежный документ единовременно в месяце, следующем за месяцем, в котором он представлен, либо ежемесячно равными долями в течение календарного года в сроки, установленные для внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, если иное не установлено законом субъекта Российской Федерации. В случае, если собственником нежилого помещения является юридическое лицо, платежный документ доставляется по адресу (месту нахождения) постоянно действующего исполнительного органа юридического лица (в случае отсутствия постоянно действующего исполнительного органа юридического лица — иного органа или лица, имеющих право действовать от имени юридического лица без доверенности), по которому осуществляется связь с юридическим лицом.

(часть 3 введена Федеральным законом от 29.07.2017 N 257-ФЗ)

4. Орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или управомоченное им учреждение не вправе требовать от граждан документы и информацию, подтверждающие уплату гражданами ежемесячных взносов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в целях предоставления в соответствии с федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации компенсации расходов на уплату взносов на капитальный ремонт. Информацию о наличии у граждан задолженности по уплате ежемесячных взносов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или управомоченное им учреждение получает у регионального оператора либо владельца специального счета по запросу в порядке, установленном нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации. Региональный оператор, владелец специального счета обязаны предоставить такую информацию в течение пяти рабочих дней со дня поступления соответствующего запроса.

(часть 4 введена Федеральным законом от 22.01.2019 N 1-ФЗ)

Правило 80402: Управление капитальных проектов крупных проектов строительства, ремонта и реконструкции

1. Название

Управление капитальных проектов крупных проектов строительства, ремонта и реконструкции

2. Правила и положения

Сек. 1 Авторизация контракта – архитекторы, инженеры и подрядчики по проектированию и строительству. В соответствии с Правилами Регентов и Положениями , Правилами 80301 и Правилами 10501, а также Разделами 2, 3, 4 и 5 ниже, и если иное не указано в этих Правил и положений , исполнительный вице-канцлер по деловым вопросам, по рекомендации помощника вице-канцлера по капитальным проектам и президента учреждения, уполномочен назначать архитекторов, инженеров и подрядчиков по проектированию и строительству и заключать контракты на профессиональные услуги.

сек. 2 Разрешение на заключение контракта – строительство. Исполнительный вице-канцлер по деловым вопросам уполномочен выполнять строительные и связанные с ними контракты для крупных проектов, которые ранее были одобрены для этапа определения соответствующим исполнительным вице-канцлером и канцлером или уполномочены Попечительским советом в программе капитального ремонта ( СИП).

Сек. 3 Стандартные контракты. Контракты на строительство, заключенные и доставленные от имени Попечительского совета по крупным проектам, должны соответствовать руководящим принципам и единым общим условиям, изданным Управлением главного юрисконсульта системной администрации UT, и должны быть составлены на стандартной форме, утвержденной Управлением главного юрисконсульта. Гарантии оплаты и исполнения, когда это требуется по закону для контрактов, оформляются по стандартной форме, утвержденной Управлением главного юрисконсульта. Контракты с архитекторами и инженерами должны соответствовать руководящим принципам, изданным Управлением главного юрисконсульта, и должны быть составлены на стандартной форме, утвержденной Управлением главного юрисконсульта.

Сек. 4 Разрешение на расходование средств, выделенных в CIP.

4.1 Канцлер утверждает планы разработки дизайна для всех крупных проектов ремонта и восстановления, которые не имеют архитектурного или исторического значения, и санкционирует расходование выделенных средств. Исполнительные должностные лица и президенты учреждений несут ответственность за выявление проектов, представляющих особый интерес, для Комитета по планированию и строительству объектов.

4.2 Попечительский совет утверждает планы разработки дизайна для всех крупных проектов, кроме проектов ремонта и восстановления, которые не имеют архитектурного или исторического значения, и санкционирует расходование выделенных средств. Исполнительные должностные лица и президенты учреждений несут ответственность за определение проектов, представляющих особый интерес для Комитета по планированию и строительству объектов.

Сек. 5 Утверждение дополнительных расходов. Стоимость проекта, превышающая 10 % от общей стоимости проекта, утвержденной Попечительским советом, или 500 000 долларов США, в зависимости от того, что больше, должна быть одобрена Советом.

сек. 6 Управление контрактами. Помощник вице-канцлера по капитальным проектам уполномочен реализовывать и управлять всеми контрактами на профессиональные услуги, строительство и строительство, заключенными исполнительным вице-канцлером по коммерческим вопросам в соответствии с разделами 1 и 2 настоящего Правила и Правилом 80403, Раздел 1. Полномочия помощника вице-канцлера по капитальным проектам включают, помимо прочего, продление срока действия существующих контрактов в той мере, в какой такое продление предусмотрено в контракте; утверждение дополнительных запросов на работу; утверждение смет строительного подрядчика, проектировщика-строителя или руководителя строительства, предложений по гарантированной максимальной цене или предложений по оговоренной сумме; утверждение приказов о внесении изменений; и обеспечение общего надзора за всеми крупными и малыми проектами.

Сек. 7 Полномочия на увеличение стоимости проекта. Канцлер, по рекомендации соответствующего исполнительного вице-канцлера, Управления финансов и президента учреждения, уполномочен увеличить утвержденную общую стоимость проекта не более чем на 10% или 500 000 долларов США, в зависимости от того, что больше. Чтобы обеспечить финансирование для увеличения, Канцлер может перераспределить финансирование между или между утвержденными проектами в одном учреждении, если финансирование таких проектов ранее было разрешено или утвержденное финансирование из какого-либо другого источника доступно для учреждения.

Сек. 8 Функциональная программа. Программа объекта, как определено в Правиле 80301, должна быть подготовлена для всех Крупных проектов в соответствии с Руководством по программированию объектов, поддерживаемым Управлением капитальных проектов. Программа учреждения должна быть одобрена президентом учреждения.

сек. 9 Соблюдение генерального плана кампуса. Запросы на квалификацию (RFQ), выпущенные для получения ответов от заинтересованных архитекторов, инженеров и подрядчиков по проектированию и строительству, будут включать требование о том, чтобы архитектор, инженер и подрядчик по проектированию и строительству подтвердили свое согласие придерживаться утвержденного генерального плана кампуса и набор критерии, применимые к программе учреждения и потребностям учреждения..

Сек. 10 Подготовка принципиальных планов и планов разработки дизайна. В соответствии с утверждением в соответствии с Разделом 4 Правила 80301, помощник вице-канцлера по капитальным проектам уполномочен уволить архитектора проекта, инженера или подрядчика по проектированию и строительству для подготовки принципиальных планов (внешний дизайн, планы участка, смета расходов и другие необходимые и соответствующие документы). В соответствии с утверждением в соответствии с разделом 5 Правила 80301, помощник вице-канцлера по капитальным проектам уполномочен освободить архитектора проекта, инженера или подрядчика по проектированию и строительству для подготовки планов разработки проекта (фасады, разрезы, габаритные спецификации, сметы и другие связанная с этим работа по более подробному определению объема, конструкции, размеров и материалов проекта). Архитектор проекта, инженер или подрядчик по проектированию и строительству должен работать с институциональными делегатами и Управлением капитальных проектов.

Сек. 11 Строительная документация. После утверждения Планов разработки проекта помощник вице-канцлера по капитальным проектам уполномочен руководить подготовкой Строительной документации (рабочие чертежи и спецификации).

3. Определения

Нет

4. Соответствующие федеральные законы и законы штатов

Нет

5. Соответствующие системные политики, процедуры и формы

Регенты 9000 9 Правил и положений , Правило 10501 – Делегирование действовать от имени Совета
Regents’ Правила и положения , Правило 80301 – Программа капитального ремонта
Regents’ Правила и положения , Правило 80403 – Мелкие строительные и ремонтно-восстановительные проекты

6.

Кто должен знать

Администраторы

7. Системное администрирование Отдел(а), ответственный(ые) за правило

Управление по коммерческим вопросам

8. Даты утверждения или изменения

Редакционные поправки, внесенные 21 мая 2019 г.
Редакционные поправки к Разделу 7, внесенные 25 сентября 2018 г.
Редакционная поправка к Разделу 3 от 4 мая 2018 г.
Редакционная поправка к Разделу 3 от 4 мая 2018 г.
Редакционная поправка к Разделу 3 от 13 июля 2015 г.
Редакционная поправка к Разделу 3 от 3 декабря 2012 г.
12 августа 2010 г.
20 августа 2009 г.
Редакционная поправка к номеру 5 от 5 декабря 2008 г.
13 ноября 2008 г.
15 мая 2008 г. (действует с 1 июля 2008 г.) 8
10 мая 2007 г.
10 ноября 2005 г.
10 декабря 2004 г.

9. Контактная информация

Вопросы или комментарии относительно этого Правила следует направлять по адресу:
• [email protected]

Государственное жилье: где мы находимся?

Bushwick Houses

По всей стране государственное жилье находится в довольно плачевном состоянии. Фонд государственного жилищного капитала, который Конгресс предоставляет для оплаты ремонта, так долго недофинансировался, что теперь мы теряем более 10 000 квартир государственного жилья каждый год, потому что они больше не пригодны для жилья. Некоторые государственные жилищные агентства столкнулись с финансовыми проблемами и бесхозяйственностью, что привело к тому, что HUD взял их на себя.

Наилучшим ответом на этот кризис для Конгресса является выделение приблизительно 70 миллиардов долларов, необходимых для ремонта государственного жилья и предотвращения ненужной потери этих дефицитных доступных домов. Конгресс не желает этого делать. Не имея денег, необходимых для срочного ремонта, HUD все больше и больше обращается к альтернативным решениям, которые «переориентируют» государственное жилье на программы решений, которые включают частное финансирование и полагаются на ваучеры.

Государственное жилье «Репозиционирование»

Управление государственного и индийского жилья (PIH) HUD направило исполнительным директорам агентства государственного жилищного строительства (PHA) письмо от 13 ноября 2018 года, в котором сообщило о своем намерении отказаться от управления программой государственного жилья. Непосредственной целью HUD было «переориентировать» 105 000 единиц государственного жилья к 30 сентября 2019 года. содержание и ремонт жилья). HUD указывает на это отставание как на причину предоставления PHA «дополнительной гибкости», чтобы они могли «перепозиционировать» государственное жилье.

Что такое «перепозиционирование?» HUD может «перепозиционировать» государственное жилье тремя основными способами:

Демонстрация помощи в аренде жилья (RAD)
Снос или продажа (продажа) государственного жилья
Добровольное преобразование государственного жилья в ваучеры

уже были доступны для PHAs. Репозиционирование просто означает сделать их проще.

Демонстрация помощи в аренде (RAD)

Beginnings

В течение 2010 и 2011 годов HUD консультировался с лидерами жильцов государственного жилья через Группу взаимодействия с жильцами, чтобы создать демонстрационную программу, которая привлекла бы нефедеральные ресурсы для решения проблемы нехватки федеральных денег на содержание и ремонт государственного жилья. HUD также хотел избежать повторения ошибок программы HOPE VI, в результате которой многие жители потеряли доступное жилье. В процессе планирования HUD представил лидерам жителей три предложения, и каждый раз группа указывала на проблему, ориентированную на жителей. HUD учел отзывы Группы по взаимодействию с жильцами для создания окончательного предложения «Демонстрация помощи в аренде» (RAD).

Конгресс санкционировал создание RAD в рамках ассигнований HUD на 2012 финансовый год, чтобы помочь сохранить и улучшить жилье для малоимущих. RAD не предоставляет никаких новых федеральных средств на государственное жилье. Также нет правил RAD, но преобразования RAD должны соответствовать официальному уведомлению RAD. Текущее уведомление — REV4. (Уведомление H-2019-09/PIH-2019-23).

Что такое РАД?

RAD позволяет PHA конвертировать единицы государственного жилья либо в ваучеры на основе проекта (PBV), либо на помощь в аренде на основе проекта (PBRA) — обе формы договоров аренды на основе проекта согласно Разделу 8. Сначала только 60 000 единиц должны были быть преобразованы в рамках «демонстрации», но Конгресс одобрил увеличение предельных значений, так что в настоящее время 455 000 единиц могут быть преобразованы в PBV или PBRA. (Администрации Обамы и Трампа стремились снять ограничение и разрешить преобразование всех единиц государственного жилья в RAD; пока этого не произошло.) После преобразования в рамках RAD капитальный фонд и операционный фонд бывшего государственного жилья используются для PBV. или ПБРА.

Ваучеры на основе проекта (PBV) — это ваучеры на выбор жилья, привязанные к конкретным зданиям; они не перемещаются вместе с арендаторами, как это делают обычные ваучеры «на основе арендаторов». Если единицы государственного жилья преобразуются в PBV, первоначальный контракт должен быть заключен на 15 лет (до 20 лет) и должен всегда продлеваться. Управление государственного и индийского жилья HUD (PIH) будет продолжать контролировать объекты. Применяется большинство текущих правил PBV (24 CFR 983).

Если квартиры преобразуются в помощь по аренде на основе проекта (PBRA), первоначальный контракт должен быть заключен на 20 лет и должен всегда продлеваться. Управление многосемейных программ HUD возьмет на себя мониторинг. Применяется большинство действующих правил PBRA (24 CFR 880–886).

Почему перевод части государственного жилья в раздел 8 может быть приемлемым?

Преобразование части государственного жилья в раздел 8 может быть необходимо, поскольку Конгресс продолжает недофинансировать государственное жилье, что приводит к ухудшению состояния зданий и потере квартир в результате сноса. Конгресс с большей вероятностью предоставит адекватное финансирование для существующих контрактов по Разделу 8, чем для государственного жилья. И, если долгосрочный договор помощи в аренде связан с недвижимостью, частные учреждения могут быть более склонны ссужать деньги на критически важный ремонт здания. Таким образом, некоторые дома, которые до преобразования были государственным жильем, с большей вероятностью останутся доступными и доступными для людей с чрезвычайно низкими и очень низкими доходами из-за долгосрочных контрактов по Разделу 8.

Какие средства защиты резидентов обеспечиваются группой Resident Engagement Group в RAD?

И закон об ассигнованиях, и формальные правила HUD для RAD включают все средства защиты, которые запрашивала Resident Engagement Group (REG). Однако жители должны были попытаться заставить HUD, PHA, разработчиков и владельцев соблюдать требования.

Смещение. Постоянное принудительное перемещение нынешних жителей не может произойти. Если домохозяйство не хочет переходить на PBV или PBRA, оно может переехать в другое государственное жилье, если имеется соответствующее жилье.

Право на возврат. Жители, временно переселенные на период реабилитации, имеют право вернуться.

Повторный просмотр. Нынешние жители не могут быть повторно проверены.

Арендная плата. Существующие правила PBV и PBRA ограничивают арендную плату резидентов до 30% дохода или минимальной арендной платы, в зависимости от того, что выше. Любое повышение арендной платы на 10% или 25 долларов (в зависимости от того, что больше) в связи с конверсией происходит поэтапно в течение трех-пяти лет.

Уважительная причина Выселение. Собственник должен продлевать договор аренды жильца, за исключением случаев, когда для этого нет «уважительной причины» — например, неуплаты арендной платы, повреждения здания или преступной деятельности в отношении собственности. Эта защита означает, что жителям нельзя без уважительной причины сказать, что их аренда не будет продлена.

Процесс рассмотрения жалоб. Закон RAD требует, чтобы жильцы имели те же права на рассмотрение жалоб и расторжение договора аренды, что и в соответствии со статьей 6 Закона о жилье от 1937 года. слушание с участием представителя-резидента. Защитники утверждают, что HUD не выполнила должным образом это установленное законом требование.

Особенности участия резидентов

Перед подачей заявления PHA на RAD. Уведомление RAD содержит подробные требования относительно того, как АГЖС должно уведомлять жителей. PHA должен провести не менее двух совещаний перед подачей заявки на RAD, а затем провести как минимум одно совещание после того, как HUD даст предварительное одобрение (называемое CHAP) для преобразования. Начиная с REV4 в сентябре 2019 года, теперь требуется четвертая встреча после того, как PHA проведет «концептуальный звонок» с HUD. Существуют также обычные требования к резидентам, общественности и участию в отношении «существенной поправки» к плану PHA, но они вступают в силу только через шесть месяцев после того, как HUD дал предварительное одобрение и все финансирование проекта было выделено — когда преобразование в основном сделано дело.

Остается 25 долларов США за единицу за участие арендатора. Независимо от того, преобразуется ли недвижимость в PBV или PBRA, владелец должен ежегодно вносить 25 долларов США за единицу для участия резидентов. Из этой суммы не менее 15 долларов за единицу должны быть предоставлены любой «законной организации-резиденту» для использования для обучения резидентов, организации по вопросам аренды и учебных мероприятий. АГЖС может использовать оставшиеся 10 долларов на мероприятия с участием резидентов.

Права резидента на участие. Резиденты имеют право создавать и управлять организацией-резидентом. Если собственность преобразуется в PBRA, то применяются положения об участии резидентов «Раздел 245» действующей многоквартирной программы Раздела 8.

Если недвижимость преобразуется в PBV, вместо использования положений Раздела 964 государственного жилья в Уведомлении RAD требуются положения об участии резидентов, аналогичные положениям Раздела 245, используемым в программе Раздела 8 для многоквартирных домов. Например, PHA должны признавать законные организации резидентов и разрешать организаторам-резидентам помогать жителям создавать и управлять организациями-резидентами. Организаторам-резидентам должно быть разрешено распространять листовки и размещать информацию на досках объявлений, связываться с жителями, помогать жителям участвовать в деятельности организации, проводить регулярные собрания и отвечать на просьбы владельца об увеличении арендной платы, сокращении коммунальных платежей или внесении крупных капиталовложений.

Замена «один к одному»

Хотя в Уведомлении RAD не используется термин «замена один к одному», в неофициальных материалах HUD говорится, что существует замена «один к одному». Но есть исключения. PHA могут уменьшить количество поддерживаемых единиц на 5% или 5 единиц, в зависимости от того, что больше, без получения одобрения HUD. HUD называет это исключением «de minimus». Кроме того, RAD не засчитывает в минимальную ставку 5%/5 квартир любую квартиру, которая была вакантной в течение двух или более лет; любые перенастроенные единицы, т.е. превращение двух единиц эффективности в единицу с одной спальней; или любые единицы, преобразованные для использования в социальных службах. Следовательно, потери агрегатов могут составить более 5%.

Что делать в случае временного или постоянного переселения?

Существуют отдельные требования к переселению, Уведомление H 2016-17/PIH-2016-17, опубликованное в 2017 г.

Временное переселение. В случае переезда в пределах того же здания или комплекса или переезда в другое место на один год или меньше, АГЖС должно возместить жильцам наличные расходы.

Если во время ремонта ожидается временное переселение на срок более одного года, АГЖС должно предложить жильцу выбор временного или постоянного жилья и компенсацию личных расходов в связи с переездом. У жителей должно быть не менее 30 дней, чтобы выбрать временную или постоянную помощь в переселении. АГЖС не может использовать никакую тактику, чтобы заставить жителей отказаться от своего права на возвращение или принять помощь в постоянном переселении.

Постоянный переезд. Если планы АГЖС в отношении проекта не позволяют резиденту вернуться к проекту RAD, резиденту должна быть предоставлена возможность прокомментировать план и/или возразить против него. Если резидент возражает, АГЖС должно изменить планы проекта, чтобы включить резидента в преобразованный проект. Если житель добровольно соглашается на постоянное переселение, АГЖС должен получить информированное письменное согласие от резидента, подтверждающее, что он согласен прекратить свое право на возвращение, и подтверждающий, что он получит помощь в постоянном переселении.

Дополнительные рекомендации по переселению. АГЖС или владельцы должны подготовить письменный план переселения, если ожидается временное переселение более чем на 12 месяцев или постоянное переселение. Владельцы должны предоставить «Уведомление о возвращении в Охватываемый проект» с указанием даты или предполагаемой даты возвращения.

Журнал временно переселенных жителей. АГЖС или владелец должен создать журнал со списком всех домохозяйств, живущих в проекте, прежде чем он будет преобразован. Журнал должен отслеживать статус резидента от временного переселения до завершения реабилитации или нового строительства, включая повторное заселение после переселения.

Кому будет принадлежать преобразованная недвижимость?

Беспокойство по поводу «приватизации». Теоретически, эта потенциальная проблема подпадает под действие закона RAD, требующего, чтобы преобразованные объекты находились в собственности или под контролем государственной или некоммерческой организации. Однако на практике юристы, оказывающие юридические услуги, выражают обеспокоенность по поводу лазеек и рекомендуют АГЖС заключать долгосрочные договоры аренды земли, обеспечивающие прямой контроль. Уведомление RAD предусматривает шесть способов выполнения требования «владения или контроля», в том числе АГЖС продолжает владеть правом собственности на землю и любые улучшения (здания) или аренду земли (но не обязательно «долгосрочную»).

Если проект имеет финансирование налоговой льготы на жилье для малоимущих (LIHTC). Имущество LIHTC может принадлежать и контролироваться коммерческой организацией, но только в том случае, если АГЖС сохраняет «достаточную долю» в этом имуществе. В уведомлении RAD перечислены четыре способа удовлетворения «достаточных процентов». Два адвоката, рекомендованные юридическими службами, являются АГЖС или его аффилированным лицом, являющимся генеральным партнером, и/или АГЖС продолжает владеть землей и имеет долгосрочную аренду земли с владельцем.

Смешение RAD и «Раздел 18» Снос/Утилизация

В 2018 году было добавлено новое недоразумение, когда HUD разрешило «утилизировать» 25% квартир в проекте RAD в соответствии с «Разделом 18» Закона о жилье. Эти единицы должны быть существенно отремонтированы или построены заново и в «наилучших интересах жителей и PHA». Все требования RAD по переселению и защите должны применяться к жителям квартир по Разделу 18, включая требования к уведомлению жителей и комментариям, право на возвращение, отказ от повторного отбора и помощь в переселении. HUD не одобрит преобразование RAD, если единицы по 18 по Разделу не будут заменены -для одного. Подразделения Раздела 18 получат ваучеры на основе проектов (PBV). В результате проект, вероятно, получит больше денег, что сделает переход на RAD более финансово осуществимым.

Выбор мобильности

АГЖС должны предоставить всем жителям переоборудованных квартир возможность переехать с помощью обычных ваучеров выбора жилья (HCV). Для единиц PBV, применяется обычное правило PBV – через год арендатор может запросить HCV. При наличии ваучера его необходимо предоставить; если ваучер недоступен, резидент получает приоритет в списке ожидания. Для единиц PBRA, резидент имеет право переехать через два года с HCV, если таковой имеется.

Раздел 3

Несмотря на то, что применяется Раздел 3, АГЖС или владелец обязан отдавать предпочтение жильцам только в отношении возможностей трудоустройства и обучения, связанных с новым строительством или реконструкцией с поддержкой RAD. Как только проект преобразуется, он больше не подпадает под действие Раздела 3. Таким образом, жители не будут иметь возможности Раздела 3, когда в будущем появятся рабочие места, ранее выполнявшиеся персоналом PHA.

Techwood Homes, Первое государственное жилое здание, Фото предоставлено: Библиотека Конгресса

Снос/Утилизация (Демонстрация/Утилизация)

Справочная информация

С 1983 г. HUD уполномочил АГЖС подавать заявки на получение разрешения на снос или продажу (продажу) единиц государственного жилья в соответствии с Разделом 1 8 Закона о жилье 1937 г. В 1995 г. Конгресс отменил требование о том, чтобы PHA заменяли государственное жилье в соотношении один к одному, утраченное в результате сноса или утилизации. В 2016 г. HUD сообщил о чистых убытках в размере более 139 000 единиц государственного жилья в результате сноса или утилизации с 2000 г.

АГЖС должно подать заявление в Центр специальных приложений HUD (SAC) для сноса или продажи государственного жилья. Заявка должна подтверждать, что АГЖС описало демоверсию или диспозицию в своем годовом плане АГЗ, и описание в заявке должно быть идентичным. Адвокаты должны оспорить заявку, которая существенно отличается. Информация в этой статье в основном взята из правил 24 CFR 970.

В 2018 году администрация Трампа отменила Уведомление HUD 2012 года, в котором были предложены скромные улучшения, предложенные защитниками. Уведомление 2012 г. служило напоминанием жителям, общественности и АГЖС об обязательствах АГЖС в отношении участия жителей и роли Плана АГЖС в отношении демонстрации/удаления. Замена, Уведомление PIH 2018-04, преуменьшает роль консультаций с жителями, чтобы упростить демонстрацию / диспозицию.

Кроме того, администрация Трампа отозвала предложенные изменения в правилах, разработанные в 2014 году, которые усилили бы скромные улучшения в Уведомлении 2012 года, и потребовала от PHA представить более подробные обоснования для демонстрации/удаления. Все это является частью цели администрации по «переориентации» 105 000 единиц государственного жилья к 30 сентября 2019 года.0010

АГЖС должно подготовить демонстрационное/диспозитивное заявление «в консультации» с арендаторами и любой организацией арендаторов в проекте, а также с любой организацией арендаторов в масштабах АГЖС и Консультативным советом резидентов (RAB). Заявка (форма HUD-52860) должна включать любые письменные комментарии, сделанные жителями, организациями-резидентами или RAB, и указывать в письменной форме, как АГЖС отреагировало на комментарии. HUD может отклонить заявку, если не были проведены консультации с арендаторами, советами жильцов или RAB, , поэтому жители должны оспорить заявление , если с ними не проконсультировались или если консультация была крайне неадекватной .

Заявления о сносе

Устарело ли государственное жилье? АГЖС должны подтвердить, что застройка «устарела» либо физически, либо с точки зрения местоположения и, следовательно, больше не подходит для жилья.

Физически устарел означает наличие структурных недостатков, которые невозможно исправить за разумные деньги. Структурные недостатки могут включать осадку полов, сильную эрозию и недостатки в основных системах, таких как водопровод, электричество, отопление и охлаждение, крыши, двери и окна. «Разумная» стоимость определяется как менее 62,5% от общей стоимости строительства для зданий с лифтами и 57,14% для других зданий. Чтобы показать, что разработка физически устарела, АГЖС должно предоставить подробный объем работ с описанием основных систем, нуждающихся в ремонте или замене, необходимостью удаления красок на основе свинца и опасностей, связанных с асбестом, или необходимостью улучшения доступности для людей с ограниченными физическими возможностями. .

Устаревшее местоположение означает, что окружающий район слишком обветшал или перешел от жилого использования к коммерческому или промышленному. Это также может означать, что условия окружающей среды делают его непригодным для проживания жителей. Также могут быть рассмотрены «другие факторы», которые «серьезно влияют на товарность или полезность» разработки.

Деминимус Снос. PHA не должны обращаться в HUD за сносом менее 5 единиц или 5% всех единиц за пятилетний период. Сносимые объекты должны либо не подлежат ремонту, либо освобождать место для таких услуг, как детский сад, прачечная или общественный центр.

Заявления о ликвидации

АГЖС должно подтвердить, что сохранение застройки не отвечает интересам жильцов или АГЖС по одной из трех причин :

Условия в прилегающая территория (например, коммерческий или производственной деятельности) оказывают негативное влияние на здоровье и безопасность жителей или на работу АГЖС проекта (что может означать отсутствие спроса на объекты). PHA должен был бы демонстрировать высокий уровень вакантных площадей в долгосрочной перспективе из-за таких факторов, как сокращение численности населения в этом районе или отсутствие вариантов транспорта и общественных удобств, таких как магазины и школы.
Продажа или передача собственности позволит АГЖС покупать, развивать или реконструировать другую недвижимость, которая может быть более эффективно использована в качестве жилья для малоимущих и в которой замещающие единицы лучше, например, более энергоэффективны; в лучших местах для транспорта, работы или школы; и/или лучше для сокращения расовой или этнической концентрации бедности.
Продажа имущества является «соответствующей» по причинам, согласующимся с целями АГЖС, Планом АГЖС и целью Закона о государственном жилье — расплывчатый вариант для заявлений о распоряжении.

Положения о переселении жильцов

Демо-заявка должна иметь план переселения, в котором указано:

Снос или вывоз не может начаться до тех пор, пока не будут переселены все жильцы.
Жители получат предварительное уведомление за 90 дней до переселения.
Каждому домохозяйству должно быть предложено сопоставимое жилье, отвечающее стандартам качества жилья (HQS) и расположенное в не менее желательном районе.
Жильцам будут возмещены фактические расходы на переселение (однако Единый закон о переселении, URA, не применяется).

Добровольное преобразование

АГЖС может преобразовать любую застройку государственного жилья в ваучеры в соответствии со статьей 22 Закона о жилье от 1937 года. АГЖС должно сначала направить HUD «оценку преобразования», а затем «план преобразования». За это отвечает специальный офис HUD, Центр специальных приложений, SAC. (Это отличается от Раздела 33, в котором речь идет о «необходимом» переоборудовании государственного жилья, которое имеет высокий уровень вакантности и было бы слишком дорого ремонтировать в долгосрочной перспективе.)

Оценка перехода

Первый шаг, который должно предпринять АГЖС для добровольного перевода государственного жилья на ваучеры, — это провести оценку и отправить ее в HUD в рамках следующего годового плана АГЖС. Оценка должна учитывать пять факторов:

Стоимость. Какова стоимость предоставления ваучеров по сравнению со стоимостью содержания единиц в качестве государственного жилья в течение оставшегося срока полезного использования имущества?
Рыночная стоимость. Какова рыночная стоимость до восстановления, если оно сохраняется в качестве государственного жилья, по сравнению с преобразованием в ваучеры, и какова рыночная стоимость после восстановления, если оно остается в качестве государственного жилья, по сравнению с преобразованием в ваучеры?
Условия рынка аренды. Смогут ли жители использовать ваучер? АГЖС должно учитывать:
1. Наличие приличных, безопасных и санитарных домов, сдаваемых в аренду по цене или ниже стандарта оплаты ваучеров АГЖС.
2. Недавний уровень способности домохозяйств арендовать дом с ваучером.
3. Характеристики проживающих, которые могут повлиять на их способность найти и использовать ваучер; например есть ли дома, доступные для людей с ограниченными возможностями, или дома подходящих размеров для семей.
Воздействие на окрестности. Как преобразование повлияет на наличие доступного жилья по соседству и концентрацию бедности в районе?
Будущее использование имущества. Как имущество будет использоваться после преобразования?

Три условия, необходимые для одобрения HUD преобразования . Оценка должна показать, что переход на ваучеры:

не будет стоить дороже, чем продолжение использования комплекса в качестве государственного жилья.
В основном принесет пользу жильцам, АГЖС и обществу. АГЖС должно учитывать наличие арендодателей, готовых принять ваучеры, а также доступ к школам, работе и транспорту. АГЖС должно провести по крайней мере одно открытое собрание с жителями и советом жильцов, на котором АГЖС разъясняет правила и предоставляет черновики оценки конверсии. Жителям должно быть предоставлено время для представления комментариев. Оценка, отправленная в HUD, должна обобщать комментарии жильцов и ответы АГЖС.
Не окажет вредного влияния на наличие доступного жилья.

План перехода
Описание преобразования и будущего использования имущества.
Анализ воздействия на общество.
Пояснение, показывающее, насколько план преобразования соответствует оценке.
Резюме комментариев жителей во время разработки плана и ответ АГЖС.
Объяснение того, как оценка перехода соответствует трем условиям, необходимым для утверждения HUD (как указано выше).
План переселения, который:
Указывает количество переселяемых домохозяйств, размер спальни и количество доступных квартир.
Перечисляет необходимые ресурсы для перемещения, в том числе:
Количество ваучеров, которые PHA запросит у HUD.
Единицы государственного жилья, доступные в другом месте.
Сумма денег, необходимая для оплаты расходов на переселение жильцов.
Включает график переезда.
Предусматривает письменное уведомление жителей не менее чем за 90 дней до их переселения. Уведомление должно информировать жителей о том, что:
Комплекс больше не будет использоваться в качестве государственного жилья и что они могут быть переселены.
Им будет предложено сопоставимое жилье, которое может получать помощь от арендаторов или проектов, или же другое жилье, предоставляемое АГЖС.
Предлагаемое жилье взамен будет доступным, приличным, безопасным и гигиеничным, и это жилье будет выбрано домохозяйством (насколько это возможно).
Если жителям будут помогать ваучерами, ваучеры будут доступны как минимум за 90 дней до переселения.
Могут быть предоставлены консультации по переезду и/или мобильности.
Жители могут остаться в собственности с ваучером, если после переоборудования собственность используется для жилья.
Участие резидентов
План перехода должен быть отправлен в HUD как часть следующего годового плана PHA АГЖС в течение одного года после отправки оценки перехода. План преобразования может быть отправлен в качестве существенной поправки к годовому плану PHA.
В дополнение к требованиям об участии общественности для Годового плана АГЖС, АГЖС должно провести по крайней мере одно совещание по плану преобразования с жителями и советом жильцов пострадавшего жилого комплекса. На собрании АГЖС должен разъяснить правила и предоставить черновики плана конверсии. Кроме того, у жильцов должно быть время для подачи комментариев, а АГЖС должно суммировать комментарии жильцов и ответы АГЖС.
Условия, необходимые для утверждения HUD плана конверсии. PHA не может начать преобразование, пока HUD не одобрит план преобразования. Утверждение плана преобразования осуществляется отдельно от утверждения HUD годового плана PHA. HUD предоставит PHA предварительный ответ в течение 90 дней. HUD не утвердит план конверсии, если план «явно не соответствует» оценке конверсии, есть информация и данные, которые противоречат оценке конверсии, или план конверсии является неполным или не соответствует требованиям регламента.
Блокпост: Поправка Faircloth
Сенатор Лаух Фэйрклот из Северной Каролины успешно внес вредную поправку в Закон о качественном жилье и ответственности за работу в 1998 году. Новый закон внес несколько административных изменений в программы HUD, добавив несколько положений, в государственном жилье тяжелее для жителей. Закон установил минимальную арендную плату и ввел требование добровольной общественной работы для жителей государственного жилья, которые еще не работают или не участвуют в программе самообеспечения.