Время ремонта в квартирах по закону 2019: Время ремонтных работ в многоквартирном доме закон

Когда арендодатель не будет делать ремонт

Чтобы просмотреть эту статью на испанском языке, посетите здесь.

 

Арендаторы часто сталкиваются с проблемами, пытаясь заставить своих арендодателей сделать ремонт. В этой статье представлена ​​общая информация о том, как можно попытаться выполнить ремонт. Он также показывает, как вы можете защитить себя в случае, если вам придется обратиться в суд.

 

Закон

В Нью-Йорке действует закон под названием «Гарантия пригодности для проживания» (Закон о недвижимости 235-b). «Гарантия» означает обещание. «Живое» означает, что сдаваемая в аренду квартира является безопасным и достойным местом для проживания. Любой арендодатель, сдающий вам жилье, должен содержать его в безопасном и приличном состоянии и делать необходимый ремонт. Это верно, даже если у вас нет письменного договора аренды.

Вы не можете отказаться от этого права.

Даже если вы подписали договор аренды, в котором говорится, что вы это сделали, суды не будут обеспечивать соблюдение этого соглашения.

 

Уведомить арендодателя

При въезде обязательно получите имя, адрес и номер телефона арендодателя. Узнайте, к кому обратиться по поводу ремонта.

Если вы подписываете договор аренды после 13 июня 2019 г., арендодатель обязан позволить вам осмотреть квартиру перед тем, как вы въедете. Если вы потребуете осмотра, арендодатель должен заключить с вами письменное соглашение об условиях недвижимость. Соглашение должно включать список любых существующих дефектов или повреждений. Если арендодатель не возместит ущерб, это соглашение поможет вам доказать, что ущерб был до того, как вы въехали. 

Если вы заметили проблему с квартирой, сообщите об этом арендодателю как можно скорее. Спросите, когда вы можете ожидать, что работа будет сделана. Всегда оформляйте все запросы на ремонт в письменной форме, даже если вы разговаривали с арендодателем по телефону или лично.

Не забудьте указать в письме свое имя, адрес и дату. Обязательно сохраните копию письма.

Не бойтесь отправить несколько писем вашему арендодателю. Убедитесь, что у вас всегда есть копия. Даже если ремонт не будет сделан, у вас будет доказательство того, что арендодатель знал о проблеме.

 

Позвоните инспекторам

Если ваш арендодатель не решит проблему, следующим шагом будет звонок жилищному или строительному инспектору. Этого человека иногда называют офицером по обеспечению соблюдения кодекса. Уточните у своего городского, деревенского или городского клерка или в окружном отделе здравоохранения, кто может проводить осмотр.

ПРИМЕЧАНИЕ. Многие арендаторы не хотят вызывать инспекторов. Они боятся, что их домовладелец разозлится или попытается их выселить. Арендодатель не имеет права отомстить вам, если вы жалуетесь на плохие условия проживания. Однако вы должны знать, что может быть трудно убедить судью в том, что выселение вызвано тем, что ваш арендодатель пытается отомстить вам.

Назначьте время и дату встречи с инспектором. Будьте дома, когда придет инспектор, чтобы указать на проблемы. Если инспектор обнаружит нарушения жилищного кодекса, попросите инспектора выдать вам копию их акта. Надеемся, что офицер по кодексу прикажет арендодателю исправить любые нарушения в течение 30 дней.

Некоторые домовладельцы подчиняются приказам инспектора. Другие будут игнорировать их. Даже если вы не думаете, что ваш арендодатель будет делать ремонт, все равно проведите осмотр. Это лучшее доказательство проблем, которые необходимо исправить.

Учтите, что если в вашей квартире есть серьезные проблемы, сотрудник правоохранительных органов может осудить ваше проживание, что также называется «расклейкой» или «расклейкой». Это означает, что вам будет приказано покинуть территорию. Это должно происходить только в том случае, если в доме существует непосредственный риск для здоровья или безопасности. В большинстве случаев инспектор должен заставить арендодателя сделать любой необходимый ремонт, а не осуждать его. Если дом осужден, у вас есть важные права, включая слушание, чтобы оспорить решение офицера кодекса. Вы должны немедленно позвонить адвокату.

 

Ремонт и вычет

Если вам нужен простой ремонт, вы можете сделать его самостоятельно. Вы также можете заплатить кому-то еще, чтобы сделать это. Вы оплачиваете работу, а затем вычитаете стоимость из арендной платы за следующий месяц. Если вы это сделаете, обязательно:

1. Напишите арендодателю еще раз, сказав ему, что если работа не будет сделана, вы планируете ее сделать и вычесть стоимость. Сохраните копию этого письма.

2. Получите квитанции на все запчасти и/или работу.

3. Стоимость всех ремонтных работ должна быть разумной.

4. Когда вы будете платить арендную плату за следующий месяц, приложите письмо, в котором будет указано, какую работу вы выполняли, почему и сколько это стоило – эту сумму вы вычтете. отправить копии квитанций; держите оригиналы. Если арендодатель попытается выселить вас за то, что вы не заплатили всю арендную плату, у вас будет хороший отчет о том, что вы сделали и почему.

 

Удержание арендной платы

Если существуют очень серьезные проблемы, влияющие на здоровье и безопасность, вы можете захотеть удержать арендную плату. Это означает, что вы не платите арендодателю арендную плату. Если возможно, поговорите с юристом, прежде чем сделать это. Арендодатель, вероятно, попытается выселить вас за неуплату арендной платы. Вы хотите максимально защитить себя.

Вот несколько шагов, которые вы можете предпринять при удержании арендной платы за ремонт:

• Отправьте письмо арендодателю, в котором говорится, что вы будете удерживать часть арендной платы до окончания ремонта. Сохраните копию письма.

• Получите доказательства наличия проблем и неспособности домовладельца их исправить.

  Вот несколько идей:

  • Копии предыдущих писем домовладельцу

  • Отчеты или приказы жилищных инспекторов

  • Фото проблем

  • Свидетели, видевшие проблемы

• ОТКЛАДИТЕ АРЕНДУ. Удержание арендной платы означает именно это: удерживать арендную плату, а не тратить ее. Если можете, положите арендную плату в банк или на трастовый счет адвоката. Вы можете проиграть дело, если оно будет передано в суд, а у вас нет денег, даже если есть некоторые нарушения кодекса. Если вы получаете государственную помощь и ваша арендная плата указана в ваучере , вам необходимо попросить работника снять арендную плату с ваучера, прежде чем вы сможете ее удержать.

Проблемы не могут быть вызваны вами, вашей семьей или вашими гостями, если вы хотите удержать арендную плату.

 

Обращение в суд

Некоторые арендодатели сделают ремонт, если вы удержите арендную плату. Но многие другие просто начнут процедуру выселения, заявив, что вы не заплатили арендную плату.

Если вы не можете нанять адвоката для участия в суде, вам нужно будет сообщить судье, почему вы не заплатили арендную плату. Вы должны объяснить, что не заплатили из-за плохих условий в вашем доме. Вы должны сказать, что у вас есть доказательства проблем и что вы отложили арендную плату. Вы должны попросить судью провести слушание, чтобы суд мог заслушать все доказательства.

Когда вы пойдете в суд, вы также можете попросить судью отложить ваше дело. Судья обязан отложить ваше дело не менее чем на 14 дней. Вы можете использовать это время, чтобы получить копии протоколов, поговорить со свидетелями и поговорить с адвокатом.

Судья должен провести слушание и заслушать доказательства. В соответствии с законом «Гарантия пригодности для жилья» вам нужно платить только столько арендной платы, сколько стоит место. Судья решает, не смог ли арендодатель содержать ваш дом или квартиру в надлежащем состоянии. Судья также решает, какую арендную плату арендодатель имеет право взимать с вас. Затем вы должны заплатить ту арендную плату, которую, по мнению судьи, вы должны. Остальные деньги за аренду возвращаются вам.

Если слушание не состоится немедленно, судья может попросить вас внести арендную плату в суд.

Если суд установит, что вы должны арендную плату после слушания по делу о неуплате, он может выдать ордер на выселение. Если ордер был выдан в рамках процедуры неуплаты, у вас будет не менее четырнадцати дней, прежде чем вас смогут выселить из дома. Вы имеете право заплатить любую арендную плату, которую суд сочтет причитающейся, в любое время до того, как вас вышлют. Если вы платите или предлагаете оплатить полную арендную плату, суд должен отменить ордер.

Если суд установит, что вы не должны денег после процедуры неуплаты, вас не должны выселять. Если суд все равно выдаст ордер, вам следует немедленно вызвать адвоката.

 

Департамент социальных служб (DSS) Удержание

DSS также может помочь вам с ремонтом. DSS может удержать долю арендной платы из вашего пособия по социальному обеспечению, если из отдела кодов станет известно, что в вашей квартире серьезные проблемы. По закону арендодатель не может выселить вас из-за этого.

Если офис DSS удерживает свою долю, вы также можете удержать свою долю. Вы должны держать эти деньги, а не тратить их. Пример: арендная плата составляет 250 долларов. DSS платит 200 долларов; вы платите 50 долларов. Вы можете удержать 50 долларов.

Если вся арендная плата указана в ваучере, вы можете получить чек на большую сумму, пока DSS удерживает. Пример: DSS выплачивает арендодателю полную арендную плату в размере 250 долларов. Когда они удерживают свою долю, они могут удерживать только 200 долларов. Дополнительные 50 долларов будут отправлены вам. Как и раньше, держите лишние деньги. Не тратьте его.

 

Поговорите с юристом о том, что делать с деньгами, которые вы удерживаете.

В некоторых случаях этот закон работает очень хорошо. И арендодатели, и судьи, кажется, относятся к удержанию DSS более серьезно, чем когда арендаторы удерживают всю арендную плату самостоятельно. Тем не менее, офису DSS может потребоваться 2-3 месяца, чтобы удержать арендную плату после того, как они впервые узнают о серьезных проблемах. Кроме того, если арендодатель решит проблемы в течение 3 месяцев, DSS может выплатить арендодателю всю прошлую арендную плату. Если бы арендатор удержал арендную плату в соответствии с законом о гарантии пригодности для проживания, часть этих денег могла бы пойти арендатору, а не арендодателю. Может быть трудно решить, какой закон лучше всего подходит в вашем случае. Попробуйте поговорить об этом с юристом.

 

*****

(c) Legal Assistance of Western New York, Inc. ®

В этой статье представлена ​​общая информация по этому вопросу. Законы, касающиеся этого предмета, могли измениться с момента написания этой статьи. Чтобы получить конкретную юридическую консультацию по возникшей у вас проблеме, обратитесь за консультацией к юристу. Получение этой информации не делает вас клиентом нашего офиса.

 

Последнее рассмотрение: 22 ноября 2021 г.

Часто задаваемые вопросы по стабилизации арендной платы – Совет по регулированию арендной платы

Важно отметить, что эти часто задаваемые вопросы не предназначены для замены определений, толкований и т. д., содержащихся в соответствующих законодательных актах, кодексах и положениях, регулирующих арендную плату, или любые административные или судебные решения, толкующие такие законы, кодексы и положения, или любые приказы Совета по арендной плате города Нью-Йорка или округа.

• Есть ли разница между контролем арендной платы и стабилизацией арендной платы?
• Что такое стабилизация арендной платы?
• Может ли мой арендодатель выселить меня и использовать мою стабильную квартиру для своей семьи?
• Что произойдет, если арендная плата за мою стабильную квартиру поднимется выше определенного уровня?
• Как узнать, стабилизирована ли моя квартира?
• Может ли управляющая компания продать мою стабилизированную квартиру?
• Подобные здания в моем районе стабилизированы. Почему не мой?
• Должен ли мой арендодатель сообщить мне, что мое жилье стабилизировалось?
  

Есть ли разница между контролем арендной платы и стабилизацией арендной платы?

Да. Ответ на этот вопрос содержится в разделе Часто задаваемые вопросы о контроле арендной платы.

Наверх

Что такое стабилизация арендной платы?

В Нью-Йорке действует система регулирования арендной платы, известная как «стабилизация арендной платы». Система была введена в действие в 1969 году, когда арендная плата во многих послевоенных зданиях резко выросла. Система часто расширялась и дополнялась, и теперь около миллиона квартир в городе охвачены стабилизацией арендной платы. Арендаторы со стабилизированной арендной платой защищены от резкого повышения арендной платы и имеют право продлевать договоры аренды. Историю стабилизации арендной платы можно найти в подробностях в Введение в Совет по арендной плате Нью-Йорка и Систему стабилизации арендной платы.

Совет по арендной плате г. Нью-Йорка ежегодно устанавливает допустимые корректировки арендной платы для продления аренды со стабилизированной арендной платой. Вы можете прочитать, как RGB определяет рекомендации.

Вернуться к началу

Может ли мой арендодатель выселить меня и использовать мою стабильную квартиру для своей семьи?

Одним из преимуществ арендатора со стабильной арендной платой является установленное законом право на продление срока аренды. Это право сохраняется за немногими исключениями, и выселение домовладельцем или членом семьи в целях проживания является одним из исключений.

Однако с принятием Закона о стабильности жилья и защите арендаторов от 2019 года владельцы, решившие проживать в принадлежащем им здании, теперь могут занимать только одну квартиру с регулируемой арендной платой для себя или членов своей семьи. Жильцы, проживающие на месте в течение 15 лет, пожилые люди или инвалиды, имеют дополнительную защиту в соответствии с изменениями в положениях о размещении владельца.

В соответствии с информационным бюллетенем № 10 — Выселение из квартиры на основании занятости владельца:

В отношении квартир со стабильной арендной платой и квартир с регулируемой арендной платой как в Нью-Йорке, так и за его пределами, только один из индивидуальных владельцев здания может вступить во владение только одной жилой единицы для личного или непосредственного семейного пользования и проживания, даже если здание находится в совместной или совместной собственности. Собственник должен установить немедленную и острую потребность в квартире для использования в качестве своего основного места жительства или в качестве основного места жительства для его или ее ближайших родственников.

В г. Нью-Йорке владелец может отказать в продлении договора аренды арендатора со стабилизированной арендной платой, поскольку у владельца есть неотложная и острая необходимость владения квартирой для использования в качестве своего основного места жительства или в качестве основного места жительства его или ее ближайших родственников. В соответствии с Законом о стабилизации арендной платы собственник может начать процедуру выселения по истечении срока текущей аренды, но только после того, как арендатору будет направлено письменное уведомление о том, что договор аренды не будет продлен. Это уведомление должно быть вручено не менее чем за 90 и не более чем за 150 дней до истечения текущего срока аренды.

Вернуться к началу

Что произойдет, если арендная плата за мою стабильную квартиру поднимется выше определенного уровня?

С принятием Закона о стабильности жилья и защите арендаторов от 2019 года, вступившего в силу 14 июня 2019 года, уровень арендной платы в квартирах остается стабильным, независимо от размера арендной платы. Дополнительную информацию можно найти в разделе Часто задаваемые вопросы о дерегулировании.

Наверх

Как узнать, стабилизирована ли моя квартира?

Если вы хотите узнать, является ли ваша квартира стабилизированной арендной платой, вы можете сделать это, заполнив онлайн-форму, предлагаемую NYS Homes and Community Renewal (HCR), агентством, которое регулирует стабилизацию арендной платы. Вы также можете получить историю аренды квартиры, используя ту же онлайн-форму.

Наверх

Может ли управляющая компания продать мою стабилизированную квартиру?

Когда здание со стабильной арендной платой преобразуется в кооператив или квартиру, арендаторам, оставшимся на месте во время преобразования, обычно разрешается оставаться в соответствии с планом невыселения. Они также имеют право продлевать договор аренды, и их нельзя выгнать. Однако, как только арендатор со стабильной арендной платой выезжает, квартира может: а) быть продана; или b) сдаваться в аренду без защиты стабилизации арендной платы. Если вы жили в здании до того, как оно было преобразовано в кооператив или кондоминиум, вы имеете право остаться. Однако, если вы въехали после того, как здание было переоборудовано, арендная плата за квартиру больше не стабилизируется, и управляющая компания не обязана продлевать аренду. Для получения дополнительной информации свяжитесь с NYS Homes and Community Renewal (HCR), агентством, которое следит за соблюдением законов об аренде.

Наверх

Подобные здания в моем районе стабилизированы. Почему не мой?

История законов об аренде и почему некоторые здания и квартиры стабилизируются, а некоторые нет, описана в Информационном бюллетене № 1: Стабилизация арендной платы и контроль арендной платы. Как правило, если ваше здание состоит из шести или более квартир и не является кондоминиумом или кооперативом, обратитесь в NYS Homes and Community Renewal (HCR), агентство, которое применяет законы об аренде, и узнайте, является ли ваша квартира (или должна ли она быть) ) арендная плата стабилизировалась.

Вернуться к началу

Должен ли мой домовладелец сообщить мне, что мое жилье стабилизировалось?

Во-первых, обратите внимание, что хотя в здании могут быть квартиры со стабильной арендной платой, не все квартиры в здании обязательно имеют стабилизированную арендную плату. Вам следует связаться с NYS Homes and Community Renewal (HCR), агентством, которое применяет законы об аренде, чтобы узнать, стабилизировалась ли арендная плата за вашу квартиру.

Если ваша квартира действительно стабилизирована, ваш арендодатель должен приложить к вашей аренде документ о стабилизации арендной платы «Lease Rider». Информационная карта информирует вас о ваших правах и обязанностях в качестве арендатора со стабилизированной арендной платой и включает прежнюю арендную плату за квартиру, а также причины, по которым арендная плата была увеличена. Вы можете связаться с HCR и подать жалобу, если ваш арендодатель не предоставил Приложение. Дополнительную информацию см.