Способ формирования фонда капитального ремонта в многоквартирном доме: ЖК РФ Статья 170. Фонд капитального ремонта и способы формирования данного фонда КонсультантПлюс

Содержание

Разъяснения по порядку изменения способа формирования фонда капитального ремонта.

Способ формирования фонда капитального ремонта может быть изменен в любое время на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 173 Жилищного кодекса Российской Федерации).

После даты принятия решения органом местного самоуправления об определении способа формирования фонда капитального ремонта многоквартирного дома на счете регионального оператора, у собственников помещений возникает право смены способа формирования фонда капитального ремонта. Оформляется такое решение протоколом, который предоставляется региональному оператору в течение пяти рабочих дней после принятия решения, на основании ч.4 ст.173 ЖК РФ. В силу ст. 4.1 Закона Новосибирской области от 05.07.2013 № 360-ОЗ «Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории Новосибирской области» данное решение имеет отложенный срок вступления в силу — 1 год. Таким образом, решение вступит в силу через один год после его принятия, и через один год для таких многоквартирных домов будут открыты специальные счета.

При смене способа формирования фонда капитального ремонта со специального счета на счет регионального оператора протокол общего собрания не позднее пяти рабочих дней после принятия решения подается владельцу специального счета, решение вступает в силу по истечении одного месяца.

Важно!!!
Памятка для собственников многоквартирного дома, принявших решение об изменении способа формирования фонда капитального ремонта и переходе со специального счета на счет регионального оператора — Скачать

В случае формирования фонда капитального ремонта на специальном счете решением общего собрания может быть изменен владелец специального счета в соответствии с ч. 2, 3 ст. 175 Жилищного кодекса Российской Федерации, либо кредитная организация, в которой будет открыт специальный счет.

Форма протокола об изменении способа формирования фонда капитального ремонта на специальный счет — Скачать

Форма протокола об изменении способа формирования фонда капитального ремонта на счет регионального оператора — Скачать
Уведомление при переходе на счет регионального оператора — Скачать
Уведомление при переходе на специальный счет, владельцем которого определено ТСЖ, ЖК, УК — Скачать
Уведомление при переходе на специальный счет, владельцем которого определен региональный оператор — Скачать
Образец справки с реквизитами для передачи средств ФКР — Скачать
Форма протокола об изменении владельца спец. счета — Скачать
Уведомление при изменении владельца СС — Скачать

Смена кредитной организации.

Уведомление при изменении кредитной организации — Скачать
Форма протокола для изменения кредитной организации — Скачать

Найти:

Сбербанк Онлайн

работа с региональной программой и интересы дома

Взнос на капитальный ремонт является неизменной графой в квитанциях, выставляемых собственникам помещений многоквартирного дома. В данном материале мы разбираемся, какой способ формирования фонда капитального ремонта лучше выбрать, как правильно выстроить отношения с собственником и региональным оператором по капитальному ремонту.

Какой способ формирования фонда капитального ремонта выбрать?

Закон допускает два способа формирования фонда капитального ремонта: на счете регионального оператора и на специальном счете (п. 2 ст. 170 ЖК РФ).

Первый вариант в народе также называется «общим котлом» и он реализуется на основании распределительной системы: государство собирает деньги с новых домов (которым капитальный ремонт пока что не нужен) и делает этими деньгами капитальный ремонт в старых домах в соответствии со сроками, которые определены в региональной программе капитального ремонта.

Второй вариант основан на волеизъявлении собственников, т.е. для того, чтобы не попасть в систему государственного распределения денежных средств необходимо принять решение о формирование фонда капитального ремонта на специальном счете. Владельцем специального счета может быть региональный оператор (т.е. фонд капитального ремонта), ТСЖ или управляющая организация (в случае, если она управляет многоквартирным домом на основании договора управления).

Одновременно с переходом на специальный счет по капитальному ремонту на общем собрании необходимо принять решения:
— о размере ежемесячного взноса на капитальный ремонт, который не должен быть менее чем минимальный размер взноса на капитальный ремонт, установленный нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации;
— о том, кто будет владельцем специального счета;
— о кредитной организации, в которой будет открыт специальный счет (п. 4 ст. 170 ЖК РФ).

Целесообразно также принять решение о порядке выставления квитанций за капитальный ремонт, несении этих расходов, а также выбрать лицо, которое будет взаимодействовать с региональным оператором.

Решение о том, какой способ формирования фонда капитального ремонта выбрать, должно приниматься на основании:
— даты постройки дома: чем дом моложе, тем дальше от него перспектива проведения капитального ремонта, следовательно, жители могут 20 лет финансировать своими деньгами капитальный ремонт в старых домах, дожидаясь своей очереди в региональной программе. В такой ситуации целесообразнее принять решения об открытии специального счета по капитальному ремонту;
— дата ближайшего капитального ремонта, указанная в региональной программе. Этот документ размещен в открытом доступе и до принятия решений необходимо свериться с ним.

Как менять способы формирования фонда капитального ремонта?

Формально закон исходит из того, что способ формирования фонда капитального ремонта может быть изменен в любое время на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (п. 1 ст. 173 ЖК РФ). Однако фактически эта смена может быть затруднена.

вых, есть очевидная асимметричность правового регулирования по срокам смены способа формирования.

Решение о прекращении формирования фонда капитального ремонта на специальном счете и формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора вступает в силу через 1 месяц после направления владельцу специального счета решения общего собрания собственников. В течение 5 дней после вступления в силу указанного решения владелец специального счета перечисляет средства фонда капитального ремонта на счет регионального оператора (п. 6 ст. 173 ЖК РФ).

Решение о прекращении формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора и формировании фонда капитального ремонта на специальном счете вступает в силу через 1 год после направления региональному оператору решения общего собрания собственников помещений. В течение 5 дней после вступления в силу указанного решения региональный оператор перечисляет средства фонда капитального ремонта на специальный счет (п. 6 ст. 173 ЖК РФ).

Таким образом, отдать государству свои деньги можно за 1 месяц, а получить ранее заплаченное – спустя 1 год после принятия решений на общем собрании (за исключением ситуации, если меньший срок не установлен законом субъекта РФ, а в ряде регионов он варьируется от 1 до 12 месяцев). Эти нормы находятся в очевидном противоречии с принципом равенства участников жилищных отношений, установленных в ст. 1 ЖК РФ. В соответствии с положениями п. 1 ст. 46 ЖК РФ для принятия решения о смене способа формирования фонда капитального ремонта необходимо 50% голосов от общего числа собственников жилых и нежилых помещений.

Как противодействовать региональному оператору, если он отказывается переводить на специальный счет по капитальному ремонту?

Государство не заинтересовано в специальных счетах, потому что в этом случае оно не сможет контролировать финансовые потоки. Поэтому, как только осуществляется переход на специальный счет, региональный оператор перестает выставлять квитанции и вести работу с должниками. При этом, если у владельца специального счета будет задолженность более, чем в 50% (например, в месяц) от общей плановой суммы сбора денег, то собственники будут переведены обратно в «общий котел» на основании решения органа местного самоуправления (п. 8 и 9 ст. 173 ЖК РФ).

Другой важный момент – смена способа формирования фонда капитального ремонта невозможна, если собственники не погасили задолженность по оплате оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме. В этом случае решение о смене будет являться ничтожным (п. 2 ст. 173 ЖК РФ).

Следует учитывать, что региональный оператор очень часто неохотно отпускает крупные дома на специальный счет. Особенно, если они платили взнос на капитальный ремонт 10 лет, а до их собственного капитального ремонта – еще 15 лет. В этом случае очень возможны множественные придирки по качеству протокола общего собрания и оформления его решений. Любые отказы регионального оператора – должны быть обжалованы в порядке Кодекса об административном судопроизводстве РФ.

В соответ. с п. 1 ст. 46 ЖК РФ, решения и протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются официальными документами как документы, удостоверяющие факты, влекущие за собой юридические последствия в виде возложения на собственников помещений в многоквартирном доме обязанностей в отношении общего имущества в данном доме, изменения объема прав и обязанностей или освобождения этих собственников от обязанностей. Поэтому мнение регионального оператора, которому внезапно не понравился протокол – не являются уместными (причем сам региональный оператор не имеет права оспаривать решения общего собрания).

Как выиграть на сроках региональной программы по капитальному ремонту?

Само по себе наличие единой распределительной системы, при которой формируется «общий котел» (который оправдывает существование региональных операторов в каждом субъекте РФ) – является порочной практикой. Все дома, которые ремонтируются по региональной программе сейчас (а взносам на капитальный ремонт около 5,5 лет) – ремонтируются на деньги новых домов, которым пока капитальный ремонт не нужен.
Поскольку государство толкает собственников к довольно жёстким правилам игры, понуждая их по умолчанию идти в общий котел, реагирование с их стороны может быть соответствующее.

К примеру, на 2022 год у собственников находящихся в «общем котле» по региональной программе запланирован капитальный ремонт фасада. А капитальный ремонт крыши запланирован на 2030 год. Но капитальный ремонт крыши нужно делать уже сейчас, потому что она течет.
В этой ситуации собственники могут принять решение о смене способа формирования фонда капитального ремонта с «общего котла» на специальный счет. Через 1 год в 2021 году решение вступит в законную силу, собственники получат все ранее заплатившие региональному оператору деньги и сделают за их счет капитальный ремонт крыши.

Затем, после проведения данного ремонта и всех потраченных денег со специального счета собственники могут принять решение об обратном переходе в «общий котел». После чего они получают в рамках регионального программы в 2022 году капитальный ремонт фасада при уже отремонтированной крыше.

После этого собственники будут находиться в «общем котле» до тех пор, пока они не расплатятся с региональным оператором, но справедливость этой схемы в том, что собственники будут оплачивать уже реально полученные работы, а не те работы, которые они могут получить в будущем неизвестно в каком качестве.

Автор: Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, кандидат наук
Сайт: pavelkuznetzov.ru

Что такое капитальный ремонт и как он работает?

Что такое капитальный ремонт?

Капитальное улучшение — это добавление постоянного структурного изменения или восстановление какого-либо аспекта имущества, которое либо повысит общую стоимость имущества, либо продлит срок его полезного использования, либо адаптирует его для новых целей.

Частные лица, предприятия и города могут капитально улучшать собственность, которой они владеют. Некоторым капитальным улучшениям предоставляется льготный налоговый режим, и в некоторых юрисдикциях они могут быть освобождены от налога с продаж.

В бизнесе или корпоративных финансах этот процесс аналогичен инвестициям в капитальные затраты (CAPEX).

Ключевые выводы

Капитальное улучшение — это долговременная модернизация, адаптация или усовершенствование имущества, повышающее его стоимость, часто включающее структурные изменения или реставрацию.

IRS предоставляет специальный налоговый режим квалифицированным капитальным улучшениям, отличая их от обычного ремонта.
Помимо улучшения дома, капитальные улучшения могут увеличить базовую стоимость недвижимости, что, в свою очередь, снижает налоговое бремя при ее продаже.
В некоторых штатах капитальные улучшения могут позволить арендодателям увеличить арендную плату больше, чем это разрешено законом.

Как работает капитальный ремонт

Капитальные улучшения обычно увеличивают рыночную стоимость имущества, но также могут расширять полезность актива за пределами его текущего состояния.

По данным Налоговой службы (IRS), капитальный ремонт должен длиться более одного года после его завершения и быть прочным или постоянным по своему характеру. Хотя масштаб капитального ремонта может быть разным, капитальный ремонт производят как отдельные домовладельцы, так и крупные собственники.

В публикации IRS 523 дается официальное определение капитального ремонта. Примеры капитальных улучшений жилых помещений включают добавление или ремонт спальни, ванной комнаты или террасы. Другие проекты, одобренные IRS, включают в себя добавление новой встроенной техники, ковровое покрытие или напольное покрытие от стены до стены или улучшения внешнего вида дома, такие как замена крыши, сайдинга или штормовых окон. Установка стационарного бассейна или подъездной дороги также может быть квалифицированным капитальным ремонтом.

IRS проводит различие между капитальным улучшением и ремонтом или заменой в связи с естественным износом. Например, если у вас сломался холодильник после нескольких лет эксплуатации или у вас прохудились трубы, то этот ремонт не является капитальным ремонтом.

Однако, если человек добавляет к своей собственности солнечные батареи и сарай для инструментов, которые постоянно прикреплены к собственности, они будут считаться капитальными улучшениями дома. Примером капитального улучшения на основе бизнеса может быть установка новой системы отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха или включение в существующее здание функций, доступных для американцев с ограниченными возможностями (ADA).

Точно так же создание нового общественного парка в центре города также будет считаться капитальным улучшением города. В этих сценариях новые дополнения сделают соответствующие свойства более ценными, будут считаться постоянными дополнениями, а их удаление нанесет материальный ущерб имуществу.

Ремонт в большинстве случаев не считается капитальным ремонтом.

Особые указания

Есть несколько расходов, которые следует учитывать при рассмотрении программы капитального ремонта. Например:

Основа затрат

Основой стоимости является первоначальная стоимость актива.

IRS устанавливает определенные стандарты для улучшения, чтобы квалифицировать его как увеличение затрат. Главное, чтобы он был в наличии на момент продажи недвижимости. Капитальное улучшение также должно стать частью собственности или быть прикреплено к собственности настолько прочно, что ее удаление может привести к значительному ущербу или снижению стоимости самой собственности.

Ремонт или техническое обслуживание не могут быть включены в стоимость недвижимости. Однако ремонт, который является частью более крупного проекта, например, замена всех окон в доме, действительно квалифицируется как капитальный ремонт. Ремонт, необходимый для поддержания дома в хорошем состоянии, не включается, если он не увеличивает стоимость актива. Примеры такого неквалифицированного ремонта, согласно IRS, включают покраску стен, устранение утечек или замену сломанного оборудования.

Капитальные улучшения могут помочь снизить налог на прирост капитала при продаже дома или здания.

Прирост капитала

В дополнение к улучшению дома капитальное улучшение — согласно IRS — увеличивает базовую стоимость строения. То есть расходы, понесенные при совершении улучшений, добавляются к сумме, которую владелец заплатил за покупку или строительство недвижимости. Увеличение стоимостной базы, в свою очередь, уменьшает размер налогооблагаемого прироста капитала при продаже имущества.

Прирост капитала от недвижимости ведет себя иначе, чем другие виды прироста капитала. С 2022 года домовладельцы имеют право на освобождение от прироста капитала от любой прибыли от продажи основного места жительства в размере до 250 000 долларов США, если они одиноки, и 500 000 долларов США, если они состоят в браке и подают документы совместно. Это исключение имеет одну важную оговорку. Домовладелец должен проживать в собственности не менее двух из последних пяти лет перед продажей.

Кроме того, если прибыль значительно превышает перечисленные выше суммы, налоговые последствия капитального ремонта могут быть значительными. Многие факторы могут заставить налогоплательщика нарушить уровень прироста капитала в размере 250 000/500 000 долларов США. К ним относятся случаи, когда владельцы приобрели недвижимость много десятилетий назад и резко возросла стоимость местной недвижимости с момента покупки.

Местные исключения

Законы об аренде штата Нью-Йорк включают положение, называемое программой капитальных улучшений (MCI). Знакомство с 19С 70-х годов он позволяет арендодателям повышать арендную плату за здания со стабилизацией или контролем арендной платы до 6% в год, чтобы возместить затраты на капитальные улучшения этих структур. Модернизация системы HVAC, новые лифты, обновленные места общего пользования и другие усовершенствования учитываются в MCI.

В феврале 2019 года два законодателя штата представили законопроект об отмене программы, утверждая, что владельцам зданий слишком легко злоупотреблять программой. Злоупотребления возникают, когда эти недобросовестные арендодатели предъявляют завышенные или сфабрикованные требования о расходах. Некоторые критики утверждают, что если оставить в стороне возможность мошенничества, программа MCI по своей сути несправедлива. Эти критики утверждают, что капитальный ремонт — это единовременные расходы для арендодателя, а повышение арендной платы — это постоянные расходы для арендатора.

Примеры капитальных улучшений

Представьте себе человека, который покупает дом за 650 000 долларов и тратит 50 000 долларов на ремонт кухни и добавление ванной. Во многих случаях налог с продаж не нужно будет платить подрядчикам за эту работу, поскольку это квалифицированное капитальное улучшение.

Базовая стоимость дома также увеличивается с 650 000 до 700 000 долларов. После 10 лет владения и проживания в доме домовладелец, который является одиноким и подает налоги как таковой, в конечном итоге продает недвижимость по цене 9 долларов США.75 000.

Если капитальные улучшения не производились, налогооблагаемая сумма прироста капитала обычно составляет 75 000 долларов (975 000 долларов цена продажи — 650 000 долларов покупной цены — 250 000 долларов без учета прироста капитала). Поскольку капитальный ремонт увеличил базовую стоимость на 50 000 долларов США, налогооблагаемая сумма прироста капитала составит всего 25 000 долларов США (975 000 долларов США — (650 000 долларов США + 50 000 долларов США) — 250 000 долларов США = 25 000 долларов США).

Что такое плата за капитальный ремонт?

Плата за капитальный ремонт – это единовременная плата, взимаемая товариществом собственников жилья при продаже недвижимости в ТСЖ. Эта плата обычно используется для оплаты будущих капитальных улучшений в сообществе. Размер сбора варьируется, но обычно он составляет около одного года сборов ТСЖ.

Что такое план капитального ремонта?

План капитального ремонта — это общественный или муниципальный проект, который определяет финансирование и планирование капитального ремонта на несколько лет. В плане капитального ремонта будут перечислены основные единовременные расходы, связанные со зданиями, землей или другой инфраструктурой, а также сроки их завершения и планы сообщества по финансированию.

Что такое свидетельство о капитальном ремонте?

Акт капитального ремонта – это документ, удостоверяющий, что тот или иной объект считается капитальным ремонтом. Свидетельство о капитальном ремонте выдается владельцем руководителю строительства или подрядчику, чтобы указать, что налог с продаж не взимается.

Справочник арендодателя по капитальным затратам на сдаваемое в аренду имущество

Как инвестор в недвижимость, арендодатель или управляющий недвижимостью одной из самых больших забот для вас является содержание сдаваемого в аренду имущества. Это может включать в себя ремонт и замену при необходимости, а также капитальные затраты (CapEx).

В этом сообщении блога мы рассмотрим, что такое капитальные затраты и как они влияют на вашу прибыль. Мы также предоставим советы по планированию капитальных затрат в сдаваемой вами недвижимости.

Ключевые выводы

Капитальные затраты — это улучшения, повышающие стоимость сдаваемой в аренду недвижимости.
Капитальные затраты на аренду имущества добавляются к основе стоимости имущества и амортизируются в течение фиксированного периода лет.
CapEx может помочь привлечь и удержать квалифицированных арендаторов, оправдать более высокую арендную плату и повысить ценность сдаваемой в аренду недвижимости.
Инвестор может составить бюджет будущих капитальных затрат на сдачу в аренду имущества, делая регулярные взносы на счет капитальных затрат.

Что такое арендная собственность CapEx?

Сдаваемое в аренду имущество Капитальные затраты — это долгосрочные инвестиции, направленные на улучшение или увеличение стоимости сдаваемого в аренду имущества.

Типичные примеры капитальных вложений, которые инвесторы вкладывают в аренду домов для одной семьи (SFR) или многоквартирных домов, включают замену кровли, модернизацию электрических или водопроводных систем, а также установку новых окон или дверей.

Хотя арендаторы могут не сразу заметить эти улучшения, они могут существенно повлиять на долгосрочную стоимость недвижимости. Кроме того, инвесторы-собственники могут вносить изменения во внутреннюю планировку квартиры, чтобы сделать ее более привлекательной для потенциальных арендаторов.

Поскольку эти расходы могут быстро возрасти, инвесторам в недвижимость крайне важно тщательно отслеживать капитальные затраты, чтобы правильно подавать налоги и максимизировать рентабельность инвестиций (ROI) в случае продажи недвижимости.

Разница между капитальными затратами и ремонтом

Капитальные затраты — это усовершенствования, направленные на повышение стоимости сдаваемого в аренду имущества, такие как пристройка, отделка подвала или обновление кухонь или ванных комнат.

Эти улучшения добавляются к базовой стоимости имущества, которая представляет собой первоначальную цену покупки плюс стоимость любых капитальных улучшений. Эта базовая стоимость используется для расчета амортизационных отчислений и налогов на прирост капитала при продаже имущества.

Капитальные затраты и амортизация

Амортизация – это ежегодные расходы, отражающие постепенный износ актива. Он рассчитывается путем деления стоимостной базы на количество лет, в течение которых актив должен прослужить.

Для расчета амортизации обычно используется линейный метод, при котором амортизируемая база равномерно распределяется на срок полезного использования актива. Например, инвесторы обычно используют 27,5-летний срок службы сдаваемой в аренду жилой недвижимости для амортизации структурных компонентов, таких как стены, полы и крыши.

Например, если вы заплатили 100 000 долларов США за сдаваемое в аренду имущество и потратили 15 000 долларов США на улучшения, ваши базовые затраты будут составлять 115 000 долларов США. Если имущество амортизируется в течение 27,5 лет, ваши ежегодные расходы на амортизацию составят 4 182 доллара (115 000 долларов, разделенные на 27,5).

Однако срок службы некоторых предметов сдаваемой в аренду недвижимости, таких как бытовая техника, приспособления и напольные покрытия, составляет всего 5 лет.

Например, если инвестор тратит 5000 долларов на новую бытовую технику, расходы на амортизацию будут составлять 1000 долларов в год в течение следующих 5 лет. В некоторых случаях инвестор может потребовать амортизационную премию и потребовать всю сумму амортизации в размере 5000 долларов США за год, когда объекты были введены в эксплуатацию.

Обратите внимание: поскольку амортизация является неденежным расходом, она не уменьшает ваш денежный поток. Тем не менее, это уменьшает ваш налогооблагаемый чистый доход, что в конечном итоге может сэкономить вам деньги.

Ремонт сдаваемого в аренду имущества

В отличие от этого ремонт проводится для поддержания имущества в хорошем состоянии и, как правило, не увеличивает его стоимость. Общий ремонт включает в себя покраску, устранение утечек и замену сломанной арматуры.

Налоговая служба (IRS) разрешает арендодателям вычитать расходы на ремонт из своего налогооблагаемого дохода, если они считаются «обычными и необходимыми». Например, если собранный валовой доход от аренды составляет 12 000 долларов в год, а арендодатель тратит 2 000 долларов на ремонт, вся сумма может быть вычтена как операционные расходы для уменьшения налогооблагаемой чистой прибыли.

В то время как некоторые арендодатели откладывают ремонт, хорошо выполненный ремонт часто может сохранить или увеличить стоимость сдаваемого в аренду имущества и привести к более высокой арендной плате и более длительным срокам аренды. Например, если арендодатель заменит протекающую сантехнику на кухне или в ванной, он может предотвратить повреждение водой шкафов или полов и может взимать с будущих арендаторов более высокую арендную плату.

Кроме того, ремонт может способствовать тому, чтобы жильцы были довольны своим жилищным положением и с меньшей вероятностью преждевременно съезжали. В результате арендодатели должны тщательно взвесить, стоит ли капиталовложений в ремонт, прежде чем принимать какие-либо решения.

Понимание того, как облагаются капитальные затраты

Как инвестор в недвижимость или управляющий недвижимостью, важно знать о налоговых последствиях любого ремонта или капитальных затрат, произведенных в сдаваемой в аренду недвижимости.

Вообще говоря, расходы на ремонт считаются вычитаемыми расходами, что означает, что они могут быть вычтены из вашего налогооблагаемого дохода за тот год, когда они были понесены.

С другой стороны, капитальные затраты считаются долгосрочными инвестициями и должны амортизироваться в течение срока их полезного использования. Это означает, что вы должны вычитать часть стоимости каждый год, а не брать все вычеты в год покупки.

Хотя оба типа вычетов могут сэкономить вам деньги на налогах, важно понимать разницу, чтобы вы могли адекватно планировать свои капитальные затраты.

Составление бюджета капитальных затрат на сдаваемое в аренду имущество

Как владелец сдаваемого в аренду имущества, вы знаете, что капитальные вложения являются необходимой частью владения и поддержания ваших инвестиций. Но чего вы, возможно, не знаете, так это того, как планировать эти расходы, чтобы вас никогда не застали врасплох.

Первым шагом является создание отдельной учетной записи для ваших средств CapEx, чтобы точно отслеживать, сколько денег поступает и уходит.

Существует 2 основных способа составления бюджета капитальных затрат на сдачу в аренду:

Откладывайте около 10% дохода от аренды на капитальные затраты (более или менее в зависимости от возраста вашей собственности). Например, если у вас есть старое имущество, которое требует более частого ремонта, вы можете выделить от 15% до 20%.
В качестве альтернативы некоторые эксперты рекомендуют ежегодно откладывать от 1% до 2% стоимости арендуемой недвижимости на счет капитальных затрат. Например, если ваша арендуемая недвижимость оценивается в 200 000 долларов, вы должны стремиться откладывать от 2 000 до 4 000 долларов в год. Это может показаться много, но даже небольшие расходы могут со временем накапливаться.

После того, как вы создали свой счет CapEx, никогда не используйте его для каких-либо других расходов. Эта учетная запись предназначена только для капитальных расходов, связанных с вашей арендуемой недвижимостью.

Выгоды капитальных затрат

Любой опытный владелец сдаваемой в аренду недвижимости знает, что поддержание имущества в хорошем состоянии, а также привлечение и удержание арендаторов всегда связаны с постоянными расходами. Но могут потребоваться более крупные капитальные затраты, такие как замена крыши или системы отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха (HVAC), ремонт устаревшей кухни или ванной или добавление нового настила или забора.

Несмотря на то, что такие проекты могут быть дорогими, они могут оказать существенное влияние на стоимость собственности и способность привлекать и удерживать качественных арендаторов, которые могут быть готовы платить более высокую арендную плату.

Кроме того, возросшая стоимость вашей собственности может помочь вам получить одобрение на более выгодные условия кредита в будущем, поскольку кредиторы увидят, что вы вкладываете дополнительный капитал в свою собственность. Капитальные улучшения могут амортизироваться для целей налогообложения, что может компенсировать часть первоначальных затрат.

Однако важно помнить, что капитальные затраты могут быть значительными финансовыми затратами. Прежде чем приступать к крупным проектам, проведите исследование и составьте подробный бюджет, чтобы убедиться, что вы не переусердствуете со своими инвестициями.

При тщательном планировании капитальные затраты могут стать отличным способом повысить прибыль вашего арендного бизнеса.

Советы по учету капитальных затрат

Ведите точный учет всех расходов, связанных с арендой имущества. Это поможет вам оставаться организованным и укладываться в бюджет, а также предоставит запись в случае аудита.

Есть возможность отслеживать свои расходы. Вы можете использовать простую записную книжку, электронную таблицу, бухгалтерское программное обеспечение общего назначения или бесплатное программное обеспечение, предназначенное специально для инвесторов в аренду, например Stessa, компанию Roofstock.

Какой бы метод вы ни выбрали, укажите всю необходимую информацию, такую как дата расходов, имя поставщика и потраченная сумма. Учитывайте как разовые, так и повторяющиеся расходы. Если у вас несколько объектов недвижимости, откройте отдельный банковский счет для каждого арендуемого объекта. Это облегчит отслеживание и классификацию ваших расходов.