Содержание жилья и текущий ремонт что входит: Что входит в строку содержание и ремонт жилья

Содержание

Капитальный и текущий ремонт: понятие и отличие.

Капитальный и текущий ремонт: понятие и отличие.

На телефон «горячей линии» регионального оператора поступают звонки от граждан с просьбой разъяснить отличия между капитальным и текущим ремонтом многоквартирного дома.

Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы не только на содержание принадлежащего ему помещения, но и участвовать в расходах на содержание общего имущества дома. Плата за жилое помещение включает в себя:

 

1) плату за содержание и ремонт жилого помещения, в том числе плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему ремонту общего имущества;

2) взнос на капитальный ремонт;

3) плату за коммунальные услуги.

Таким образом, ремонт многоквартирного дома подразделяются на два вида — текущий ремонт и капитальный ремонт.

Основное отличие текущего ремонта от капитального заключается в виде и характере выполняемых работ.

Текущий(предупредительный) ремонт заключается в систематически и своевременно проводимых работах по предупреждению износа конструкций, отделки, инженерного оборудования, а также работах по устранению мелких повреждений и неисправностей общего имущества многоквартирного дома или его отдельных элементов (без замены ограждающих несущих конструкций и другого оборудования). Финансируется текущий ремонт за счет средств, оплачиваемых собственниками, по статье «текущий ремонт и содержание жилья», на основании платежных документов, направляемых собственникам организацией, осуществляющей управление многоквартирным домом. Организация, осуществляющая управление многоквартирным домом несет ответственность за надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома, в соответствии с договорами, заключенными собственниками с данной организацией.

Прикапитальномремонте производится комплексное устранение неисправностей всех изношенных элементов здания и оборудования, восстановление или замена их на более долговечные и экономичные, улучшение эксплуатационных показателей дома, осуществление технически возможной и экономически целесообразной модернизации жилых зданий в целях рационального энергопотребления. Капитальный ремонт может проводиться только специализированными организациями. Для планирования и организации капитального ремонта обязательно готовится проектно-сметная документация, определяются сроки начала и окончания. Проводится капитальный ремонт из средств фонда капитального ремонта многоквартирного дома, который формируется за счет оплачиваемых собственниками данного дома взносов на капитальный ремонт. Оплачиваются взносы на капитальный ремонт по отдельным платежным документам, направляемым собственникам Краевым фондом капитального ремонта многоквартирных домов. Таким образом, услуги по содержанию жилья итекущему ремонту собственники оплачивают в управляющую компанию, авзнос на капитальный ремонт – на счет регионального оператора.

Более подробную информацию по этим и другим, интересующим Вас, вопросам можно получить у специалистов отдела №4 по муниципальным образованиям город Армавир,Курганинский, Лабинский, Мостовский, Отрадненский, Успенский районы НКО «Фонд капитального ремонта МКД» по адресам:

г. Курганинск, ул. Калинина, 27, тел. – (86147) 2-82-17, 2-57-48;

г. Армавир, ул. ул. Карла Либкнехта, д. 59, тел. – (86137) 5-99-65, 5-99-60;

e-mail: Этот адрес электронной почты защищён от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.,сайт: www.kapremont23.ru или капремонт 23.рф.

​Входит ли в утвержденную ставку платы за содержание жилья размер платы за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества?

11 Апрель 2020

В последнее время наблюдается наплыв вопросов про начисление платы за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества (КР СОИ, но часто называют «ОДН»).

Вопрос возникает из-за того, что по ст. 154 Жилищного кодекса РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги включает в себя, среди прочего, плату за содержание жилого помещения, в которую входит плата:

  • за услуги, работы по управлению домом,
  • за содержание и текущий ремонт общего имущества,
  • за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества.

Также в разделе 3 примерной формы платежки, утвержденной Минстроем, строки по этим ресурсам указаны под строкой «содержание помещения» через союз «в том числе».

Отсюда многие делают вывод, что тот размер платы, который они утвердили на собрании за кв.м. помещения, уже включает в себя расходы КР СОИ. Поэтому им кажется нарушением, когда КР СОИ начисляется сверх утвержденной фиксированной ставки за содержание жилья.

Однако в ч. 9.2 ст. 156 ЖК РФ исчерпывающим образом написаны все варианты, как рассчитывается размер платы за КР СОИ:

  • по нормативу с перерасчетом по общедомовому счетчику,
  • по показаниям автоматизированной информационно-измерительной системой учета потребления, если она есть,
  • по среднемесячному потреблению с перерасчетом по общедомовому счетчику,
  • сразу по общедомовому счетчику.

(последние 2 случая применяются по решению общего собрания собственников).

Все вышеперечисленное касается объема ресурса, а сама ставка плата везде определяется «по тарифам, установленным органами государственной власти субъектов РФ».

То есть решением собрания спорный размер ежемесячной платы в точном денежном выражении не утверждается. Расходы на КР СОИ сильно зависят от фактического потребления, которое собственники не могут знать заранее. Также они не могут предсказать изменение тарифов, которые утверждают органы власти.

Отсюда следует вывод, что на собраниях должен определяться размер платы за содержание без учетов расходов на КР СОИ. Последние будут рассчитываться в том порядке, в каком это предусмотрено законом, их размер может различаться от месяца к месяцу в зависимости от принятого в доме порядка определения размера этой платы.

Позиция Минстроя РФ

В письме от 10 декабря 2019 г. N 47256-ОЛ/06 Минстрой РФ дает вполне однозначные пояснения:

  • при начислении платы за ЖКУ плата за КР СОИ и плата за содержание и ремонт общего имущества начисляются отдельно,
  • при направлении собственникам предложений о размерах платы за содержание и ремонт плата за КР СОИ в указанный перечень не включается,
  • после установления нормативов потребления КР СОИ для последующего их включения в размер платы за содержание жилого помещения не требуется принятия общим собранием собственников соответствующего решения, поскольку размер платы определяется без учета платы за КР СОИ.

Так как мнение Минстроя РФ является более авторитетным, чем статьи в интернете, надеемся, что это письмо поставит точку в спорном вопросе.

Минстрой напомнил, что собственники не могут самостоятельно изменять размер платы за содержание жилья

Адвокаты положительно отнеслись к позиции Минстроя, хотя и указали на отсутствие новизны в разъяснениях. Один из экспертов отметил, что несмотря на нормы закона суды нередко отказывают управляющим организациям в обжаловании размера тарифа, ссылаясь на отсутствие у таких компаний права на оспаривание решения собственников многоквартирного дома.

Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства в Письме от 12 июля 2019 г. № 25373-ИА/04 напомнило, что согласно Жилищному кодексу и Правилам содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491, плата за содержание жилого помещения устанавливается в размере, способном обеспечить содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.

Если в многоквартирном доме не создано ТСЖ или другой специализированный потребительский кооператив, то размер платы за содержание жилого помещения определяется на общем собрании собственников. При этом необходимо учесть предложения управляющей организации (ч. 7 ст. 156 ЖК, п. 31 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме).

Читайте также

ВС РФ разъяснил «коммуналку»

Пленум ВС РФ принял постановление, посвященное вопросам рассмотрения судами споров по оплате услуг ЖКХ

27 Июня 2017

Департамент развития жилищно-коммунального хозяйства Минстроя в ответе на обращение по данному вопросу сослался на Постановление Пленума ВС от 27 июня 2017 г. № 22, которое касается споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения в многоквартирном доме. В нем указано, что утвержденный общим собранием собственников размер платы не может устанавливаться произвольно. Он должен обеспечивать содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства, а также отвечать требованиям разумности.

В своем письме Минстрой России отразил позицию КС, выраженную последним в Постановлении от 29 января 2018 г. № 5-П. Согласно этому акту при установлении на общем собрании платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме собственникам необходимо учесть, что ее размер должен быть достаточным для финансирования услуг и работ, необходимых для поддержания дома в состоянии, отвечающем санитарным и техническим требованиям.

Департамент обратил внимание на тот факт, что размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, размер платы за коммунальные услуги и порядок ее внесения являются существенными условиями договора управления многоквартирным домом. Исходя из этого, Минстрой сделал вывод, что стороны такого соглашения не вправе в одностороннем порядке изменять порядок определения размера платы за содержание жилого помещения и размер этой платы. Данное правило, по его мнению, распространяется и на случаи, когда общее собрание изменяет размер платы без предложения управляющей организации.

Читайте также

Платежи собственников жилых и нежилых помещений в доме должны отвечать требованиям разумности

Конституционный Суд указал, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно устанавливать различные по размеру ставки платежей за содержание общего имущества

01 Февраля 2018

Ведомство разъяснило, что в случае нарушения ее прав управляющая организация может обратиться в суд с требованием о признании недействительным решения общего собрания собственников. Это возможно в случае, если решение принято без учета ее предложения, изменяет установленный договором размер платы, а также влечет убытки организации, связанные с выполнением предусмотренного нормативными актами объема работ и услуг. Такие затраты, по мнению госоргана, являются неосновательным обогащением собственников помещений.

Адвокат АП г. Москвы Артем Чумаков пояснил «АГ», с чем связана необходимость издания Минстроем данного письма. Он рассказал, что норма о праве собственников устанавливать размер платы за жилое помещение (плату за содержание и текущий ремонт) долгое время не работала. «Дело в том, что параллельно с ней действует правило о том, что, если собственники не принимают соответствующее решение, применяется тариф, установленный муниципальным образованием. Большая часть домов “жила” по муниципальному тарифу, поскольку жители не проводили собрания по данному вопросу», – сообщил эксперт.

По словам Артема Чумакова, позднее ситуация начала меняться, и собственники «вспомнили о своем праве и начали утверждать необоснованный и не покрывающий все расходы, связанные с содержанием дома, размер платы». При этом Жилищный кодекс предоставляет право оспорить решение общего собрания только собственнику, не участвовавшему в голосовании или голосовавшему против принятия решения, а также органу государственного жилищного надзора. «Фактически управляющая организация долгое время была лишена возможности оспорить решение об установлении слишком низкого тарифа в суде», – пояснил адвокат.

Как сообщил Артем Чумаков, управляющие компании получили право обжалования решений общих собраний только после появления в ГК гл. 9.1 «Решения собраний» в 2013 г. и появления разъяснений Постановления Пленума ВС № 25 от 23 июня 2015 г. Адвокат отметил, что установление собственниками слишком низкого тарифа затрагивает права и обязанности таких организаций, поскольку они обязаны обеспечить установленный правительством минимальный уровень содержания дома.

Он также рассказал, что, хотя имеются разъяснения Пленума ВС, на которые ссылается Минстрой в своем письме, районные, а иногда и областные суды нередко отказывают управляющим компаниям в праве обжаловать решения общих собраний в части установления тарифа. «Таким образом, суды не способствуют поиску баланса между интересами собственников и управляющих компаний и фактически сохраняют “волюнтаристские” тарифы. Возможно, именно с этим связано желание Минстроя еще раз обратить внимание на то, что очевидно следует из норм закона и поддерживается Верховным Судом», – заключил Артем Чумаков.

Адвокат Нижегородской областной коллегии адвокатов Александр Немов полагает, что министерство преследовало «благую цель» напомнить собственникам об их обязанности заботиться о выполнении работ, предусмотренных минимальным перечнем, утвержденным Постановлением Правительства от 3 апреля 2013 г. № 290. «Однако я также представляю, как этими разъяснениями могут воспользоваться управляющие компании, преследуя иные идеи, блокируя любые решения собственников по уменьшению размера тарифа», – отметил адвокат. Он счел разумными разъяснения Минстроя: «Иначе мы получаем ситуацию, когда собственники могут принудить управляющую организацию выполнять работы. Даже если у нее нет на это средств».

Адвокат АП г. Москвы Илья Прокофьев указал, что разъяснение, содержащееся в письме Минстроя, логично и обосновано нормами права, в частности ст. 450–453 ГК. «Согласно данным нормам изменение или расторжение любого договора должно происходить в той же форме и по тем же правилам, по которым договоры заключаются. Поскольку изначальное установление размера платы за жилые помещения должно устанавливаться с учетом предложения управляющей компании, то и дальнейшее его изменение должно происходить с учетом этих же правил, установленных Жилищным кодексом и Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме», – сообщил адвокат.

Управление СК — государственная жилищная инспекция / Пресс-служба / Новости / Ответы на вопросы о строке в квитанции на оплату ЖКУ «Содержание и текущий ремонт жилого помещения»

Что понимается под «содержанием жилого помещения»?

— Это комплекс работ и услуг, направленных на поддержание общего имущества собственников в надлежащем состоянии. Все элементы многоквартирного дома должны быть надежны, безопасны, а его инженерные коммуникации, приборы учета и другое оборудование, входящее в состав общего имущества, должно находиться в постоянной готовности для предоставления коммунальных услуг.

Какие услуги входят в содержание жилого помещения?

— Состав минимального перечня услуг и работ, порядок их оказания и выполнения определены постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 №290. В него входят:

— работы, необходимые для надлежащего содержания несущих и ненесущих конструкций домов;

— работы, необходимые для надлежащего содержания оборудования и систем инженерно-технического обеспечения, входящих в состав общего имущества;

— работы и услуги по содержанию иного общего имущества в многоквартирном доме (такие, например, как уборка, дератизация и дезинсекция мест общего пользования, очистка от снега и мусора придомовой территории, содержание мест накопления ТКО, а также работы по обеспечению требований пожарной безопасности, устранение аварий на внутридомовых инженерных системах, выполнение заявок).

Жильцы и управляющая организация вправе включить дополнительные условия, не противоречащие законодательству. Решение принимается на общем собрании.

Как устанавливается тариф на содержание жилого помещения?

— Размер платы за содержание жилого помещения определяется на общем собрании собственников с учетом предложений управляющей организации. Он устанавливается не менее, чем на один год. На собрании собственники также должны определить перечень конкретных работ и услуг, выполняемых за счет платы по этой строке. Утвержденный общим собранием собственников размер платы не может устанавливаться произвольно, так как он должен обеспечивать содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства и отвечать требованиям разумности (часть 1 статьи 156 Жилищного кодекса РФ). Взимание отдельной строкой платы за услуги, уже входящие в перечень услуг по содержанию жилого помещения, незаконно.

Может ли собственник отказаться от оплаты за содержание жилого помещения, если он не доволен тем, как управляющая организация исполняет свои обязанности?

— Нет, обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги закреплена статьей 153 ЖК РФ. В случае, если управляющая организация не выполняет указанные в договоре управления работы или услуги, нарушения фиксируются в актах, на основании которых может быть произведен перерасчет. Контроль за работой управляющей организации, в том числе по вопросам содержания общего имущества, осуществляет совет дома. В случае ненадлежащего исполнения обязанностей собственники могут переизбрать совет дома или сменить управляющую организацию, а также направить обращение в госжилинспекцию для проведения контрольно-надзорных мероприятий в отношении своей управляющей организации.

Работы, которые входят в текущий ремонт многоквартирного дома

Гражданин в России не только обременен обязанностями, но также имеет права. Среди них — комфортные и безопасные условия проживания. Тем более, что каждый собственник помещения в многоквартирном доме ежемесячно вносит денежную сумму на своевременный ремонт здания по статье в квитанциях за ЖКУ.

Что такое текущий ремонт дома и как часто он проводится?

Текущий ремонт дома — это комплекс мер, принимаемых ответственными организациями в рамах содержания жилищного фонда для поддержания его удовлетворительного состояния и ликвидации неисправностей, мешающих комфорту и безопасности граждан.

Такой ремонт выполняется в плановой последовательности и может быть направлен на возобновление исправности целого жилого многоквартирного дома (МКД) или частичного восстановления его ресурсов с заменой или ремонтом составных элементов номенклатуры, определенной нормативной и технической документацией.

Следует различать текущий и капитальный ремонты МКД. За последний жители платят по отдельной статье с 2015 года.

Сумма, начисляемая за капремонт общедомового имущества, прописывается в отдельной квитанции. Текущий ремонт включен в квитанцию по оплате ЖКУ в виде графы «Содержание общедомового имущества».

Об этом сказано в статье 154 ЖК РФ. Тариф на него устанавливают органы местного самоуправления, а очередность проведения принимается в пределах от двух до пяти лет и варьируется в зависимости от вида жилых зданий, состояния материалов основных конструкций, их износа и условий окружающей среды.

Основанием для определения надобности в проведении текущего ремонта в жилищном фонде, определения и уточнения его объемов выступают результаты плановых осмотров зданий, которые проводятся по графику перед и после отопительного сезона — осенью и весной.

Какие работы входят в текущий ремонт?

В нем много пунктов, которые имеют множество подпунктов. В общем виде стандартный перечень работ выглядит так:

  • ликвидация локальных деформаций, укрепление, восстановление повредившихся участков фундаментов, а также продухов вентиляции, отмостков и подвальных входов;
  • возрождение элементов архитектуры, а также герметизация стыков;
  • окрашивание, фасадов, стен и потолка;
  • восстановление элементов окон, в том числе замена стекол;
  • ремонт входных групп, например тамбура;
  • усиление и заделка некоторых участков межквартирных перегородок;
  • организация, смена и возобновление работоспособности частей внутренних систем центрального отопления, домовых котельных, водопроводов и канализации, горячего водоснабжения, включая насосные установки в жилых домах;
  • ликвидация неисправностей систем электроснабжения, исключая внутриквартирные устройства, кроме электроплит;
  • смена и возрождение работоспособности систем вентиляции внутри дома;
  • восстановление покрытия пола;
  • замена или наладка ящиков для почты;
  • покраска металлических частей отопительной системы;
  • мелкий ремонт перил и устройство поручней;
  • замена светильников;
  • ремонт электрощитков на этажах, а также их полная замена;
  • организация и ремонт козырьков, выполненных из мягких материалов или листовой стали;
  • замена клапанов для загрузки мусоропровода с «фартуками».

Кто проводит ремонт?

Об этом подробно говорят статьи 154–156 Жилищного кодекса и правила содержания общего имущества, утвержденные Правительством 13 августа 2006 года под номером 491. Непосредственно работы выполняют подрядные организации, которые нанимаются после проведения конкурсов.

Текущий ремонт жилых зданий должны проводить, опираясь на Правила и нормы технической эксплуатации жилфонда, технические указания по организации и технологии текущего ремонта и по организации профилактического текущего ремонта, а также на другие нормативные акты Госстроя России.

Текущий ремонт, в отличие от капитального, можно организовать без протоколов собраний собственников, а только лишь по заявкам жителей.

Текущий ремонт МКД проводится подрядными организациями, выбранным в рамках конкурса, по желанию жителей конкретного дома, управляющей компании или при возникновении резкой необходимости (например, при аварии).

Организаторами конкурса могут выступить собственники жилищного фонда или уполномоченный представлять их орган, а также независимая профильная организация, действующая на основании заключенного с собственником или УК договора.

Собственники или уполномоченный ими орган (управляющая компания) обязаны контролировать результат работ и то, как они проводятся, по необходимости привлекая специалистов Государственной жилищной инспекции.

После завершения ремонта проходит приемка работ комиссией.

Куда обращаться, если ремонт выполнен некачественно или вообще не выполнялся?

Перед началом ремонта подрядная организация подписывает вместе с собственником помещения или УК договор подряда, в котором перечисляются права и обязанности сторон.

Если даже следование условиям договора не помогает устранить возникшую проблему и недопонимание жителей МКД и УК или подрядчиков, собственникам помещений конкретного дома следует попробовать иные методы:

  • оформить письменной обращение в обслуживающую дом управляющую компанию в двух экземпляров, один из которых с подписью секретаря, принимающего заявление, оставить себе;
  • направить заявление в районную или городскую администрацию;
  • при отсутствии в течение месяца реакции от УК направить обращение в прокуратуру или суд.

Когда управляющая организация не осуществляет ремонт, а плата за него вносится, граждане имеют право предъявить требование о перерасчете взносов — сначала письменно обратиться к УК, а при необоснованном отказе — в суд.

Кроме того, если неправомерное бездействие управляющей организации стало причиной порчи имущества проживающих в многоквартирном доме людей, они вправе оформить обращение в суд и потребовать взыскать с виновников убытки. Для обращения в судебные инстанции следует документально зарегистрировать и оценить понесенные убытки с привлечением экспертов.

Текущий ремонт в многоквартирном доме должен проводиться систематически и своевременно, чтобы здание прослужило долго, а не стало ветхим и аварийным, и при этом было безопасным для тех, кто в нем проживает. Не только оплачивать, но и следить за этим приходится собственникам помещений, находящихся в МКД. Когда права граждан нарушаются, на помощь им придут местные администрации, прокуратура и суд.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Как и когда управляющая компания должна проводить текущий ремонт

Ремонтные работы в многоквартирных домах подразделяются на капитальные и текущие. Текущий ремонт многоквартирного дома поддерживает МКД в безопасном состоянии, обеспечивает комфортное проживание жильцов.

Выполняется регулярно, согласно графику. Работы оплачивают жильцы дома. Они имеют право контролировать качество работ, выполненных подрядчиком. А также требовать выполнения этих работ от управляющей компании.

Нормативная база

Компания, обслуживающая многоквартирный дом, обязана на регулярной основе проверять состояние жилых зданий и оперативно устранять возникающие неисправности.

ЖК РФ (статья 154) определяет перечень услуг текущего ремонта, которым должны руководствоваться работники ЖКХ. Кроме жилищного кодекса, этот перечень утвержден Постановлением Госстроя № 170 от 27.09.2003 года. Перечень основных работ смотрите ниже.

УК в своей работе руководствуются методическими пособиями Госстроя МКД-2.04.2004.

Текущий ремонт жилых домов – это не устранение аварийных ситуаций, а плановые работы, которые выполняются на регулярной основе по графику. Они обсуждаются и утверждаются на общем собрании собственников жилья.

На нем жильцы совместно с работниками УК утверждают частоту проведения работ. Жильцов знакомят, что входит в состав текущего ремонта. Он выполняется не чаще одного раза в квартал.

Ремонт общего имущества в многоквартирном доме представляет собой совокупность мероприятий, поддерживающих его в состоянии, отвечающем требованиям Жилищного Кодекса. Что закреплено законом ПП РФ №491 п.18 от 13.08.2006 г.

В чем отличие от капитального ремонта

Само понятие капитального ремонта говорит о масштабности работ. Они выполняются с полной заменой, например, электропроводки или системы водоотведения и водоснабжения.

Проводится с целью предотвращения износа и разрушения здания. Капремонт планируется заранее. Управление ЖКХ составляет планы капремонтов на многие годы вперед. Их периодичность – несколько лет.

Работы могут вестись несколько месяцев.

Текущий ремонт МКД – планово-предупредительный, он нужен для поддержания инженерных сетей в работоспособном состоянии. Например, производится частичная замена коммуникаций, устранение неисправностей, покраска, побелка. Текущие работы проводятся планово в строгом соответствии нормам.

Текущий ремонт характеризуется небольшой продолжительностью. Услуга оказывается платно, на нее жильцы ежемесячно перечисляют средства. В то время как капитальный ремонт может частично дотироваться государством.

Кто отвечает

Закон предписывает утверждать график работ на общем собрании жильцов, но обычно кворум собрать нереально. Поэтому эти функции делегируются работникам обсуживающего предприятия (управляющей компании). Руководство УК составляет ежегодный план, который может быть оперативно откорректирован.

Текущий ремонт в многоквартирном доме входит в обязанности управляющей компании, но она имеет право нанимать подрядные организации. Для этого организуется конкурс. Инициаторами закупок выступают собственники жилья, уполномоченный представитель, ТСЖ или управляющая организация, действующие на основании подписанного договора.

Контроль качества выполняемых услуг обязаны осуществлять собственники или представитель уполномоченной компании. Если есть подозрения, что коммунальные услуги оказываются ненадлежащим образом или не в полном объеме, привлекаются специалисты Государственной жилищной инспекции.

После завершения работ составляется акт, который подписывается комиссией. В нее входят представители подрядной организации, уполномоченный представитель и представитель собственников МКД. При возникновении спорных вопросов привлекаются независимые эксперты.

Перечень основных работ

Иногда УК стараются не посвящать жителей МКД, какие виды работ входят в план текущего ремонта. Так легче списать деньги на увеличение объемов, не выполнять какую-то часть работ по текущему ремонту. Поэтому «управляйку» нужно контролировать.

А для этого требуется знать, что относится текущему ремонту.

  • Выравнивание локальных деформаций, восстановление участков фундаментов, освобождение продухов вентиляции, ремонт подвальных входов и провалившейся отмостки.
  • Реставрация стен, герметизация соединений.
  • Покраска наружных и внутренних стен, потолка.
  • Смена разбитых стекол и реставрация рам.
  • Исправление дефектов входных зон, таких как тамбур и т.п..
  • Удаление мелких дефектов межквартирных перегородок и придание им жесткости.
  • Частичный ремонт водопровода, канализации, систем центрального отопления, локальных котельных, горячего водоснабжения и насосных установок МКД.
  • Устранение дефектов систем электроснабжения, включая электрические плиты. Однако внутриквартирные приборы в этот перечень не входят.
  • Обеспечение функционирования внутридомовой вентиляции.
  • Реставрация пола.
  • Покраска почтовых ящиков или их замена.
  • Окрашивание металлических частей и радиаторов системы отопления, установленных в помещениях общего пользования.
  • Небольшое исправление лестничных ограждений и монтаж поручней.
  • Демонтаж и монтаж светильников.
  • Восстановление электрических межэтажных щитов или монтаж исправных.
  • Монтаж козырьков над входными группами. Они могут быть выполнены из металла или наплавляемыми материалами.
  • Реставрация фартуков на мусоропроводе.

Это перечень основных видов работ. Управляющая компания не обязана включать в каждый текущий ремонт все эти пункты. Они выполняются по мере необходимости. Например, если козырьки над подъездом требуют ремонта, то этот пункт включается в перечень. Если козырьки в порядке, то их не трогают.

Жильцы имеют право проявить инициативу: написать заявление в УК, чтобы определенные работы включили в план.

Дополнительные работы

Бывают ситуации, когда требуется выполнить замену системы полностью, что не предусмотрено нормативами. Если есть в этом необходимость, то они могут быть внесены в ежегодный график.

Но для этого должно быть подтверждение, что в системе имеются существенные дефекты, требующие немедленного исправления. Такие замены выполняются, не дожидаясь капремонта МКД. Средства на выполнения работ будут взяты из фонда капитального ремонта, сформированного жильцами.

Иногда управляющие компании устраняют дефекты помещения в квартире жильца. Это происходит при нанесении ущерба собственнику действиями или бездействием работников управляющей компании. Расходы несет виновник, то есть УК.

Ремонт подъезда

Это плановое мероприятие, которое прописано законодательно и регламентируется Постановлением №170. Проводится один раз в 3-5 лет. Срок зависит от изношенности помещения.

При необходимости проведения внеочередных работ в УК подается заявление, к которому прикладываются фотографии. Для решения вопроса может быть создана специальная комиссия.

Периодичность ремонта

Периодичность проведения ремонтных работ обеспечивает безаварийную эксплуатацию МКД от момента сдачи его в эксплуатацию до очередного капитального ремонта.

Согласно Постановлению Госстроя № 170, эти мероприятия должны выполняться раз в 3-5 лет. Однако УК каждый год проводит обследование и на его основании планирует ремонт (не чаще одного раза в квартал). То есть эти мероприятия могут выполняться раньше намеченного срока, это зависит от изношенности дома.

Составление плана

Обслуживающая организация, работники ТСЖ проводят регулярное обследование МКД и коммунальных сетей. Результаты будут основой плана текущего ремонта.

Однако каждый владелец может познакомиться с планом работ и внести предложения. График утверждается руководителем предприятия, обслуживающего МКД (управляющей компании).

Поведение ремонта: нормы и сроки

Порядок проведения ремонтных услуг напрямую зависит от их вида. Например, никто не будет заниматься восстановлением отопительной системы зимой. Исключение – аварийные ситуации.

Также сроки зависят от возможностей выигравшего конкурс предприятия. Но законом установлены нормы для каждого вида услуг. При плановом обновлении подъездов или ликвидации неисправности законодательно закреплены примерные сроки проведения текущего ремонта.

Продолжительность не должна превышать 22 рабочих дня на 1000 м2 общей площади.

Однако часто возникают ситуации, когда требуется внепланово устранить неисправность. Тогда придерживаются норматива:

  • Ликвидация протечек выполняется за один день.
  • Срок устранения неисправности водоотведения составляет 5 дней.
  • Возникающие дефекты стен устраняются за 1 день.
  • Ремонтировать оконные блоки и дверные проемы в зимний период должны за 1 день, а летом за 3.
  • Устранение неисправности инженерных сетей (отопление, канализация, водоснабжение) проводится незамедлительно с привлечением аварийных служб.
  • Восстановление электроэнергии зависит от сложности повреждения. При прекращении подачи электричества, аварийные службы приступают сразу после получения уведомления. Если необходимо менять оборудование, срок увеличивается до 7 дней.
  • Восстановление работоспособности лифта не превышает одного дня.

Отчет

Управляющая компания отчитывается каждый год перед жильцами за ремонт многоквартирного дома. Доклад о проделанной работе УК представляет в первом квартале текущего года. Отчитываться УК имеет право и в другие сроки, если это указано в договоре обслуживания МКД. В отчете должны быть указаны работы и потраченные суммы.

Управляющая компания не обязана отчитываться перед одним собственником жилья. Для отчета нужно провести общий сбор жителей многоквартирного дома. Хотя некоторые УК предоставляют такие отчеты по запросу каждому жильцу.

Оплата и стоимость

Услуги оплачиваются владельцами МКД. Средства собираются при оплате жилищно-коммунальных услуг. В квитанции расходы указываются в графе «Содержание общедомового имущества».

Стоимость определяется на основании конкурса, организованного собственниками или управляющей компанией. При заключении договора-подряда с ремонтной организацией прописываются условия оплаты.

Если работы проведены некачественно

В договоре-подряде должны указываться условия, где прописаны права, обязанности и ответственность сторон. Указываются гарантийные обязательства, условия подачи и урегулирования претензий.

Если подрядная организация не выполняет договорные обязательства, срывает сроки, использует некачественные материалы, выполняет работу с недостаточным качеством, жильцы имеют право:

  • Подать заявление в управляющую компанию, которое составляется в двух экземплярах. На втором должна быть подпись, дата, входящий номер. Эти записи выполняет секретарь УК при получении своего экземпляра. Копия остается у собственников МКД.
  • Подать заявление в администрацию города, района, жилищную комиссию.
  • Если ответ в течение месяца не поступает, собственники подают заявление в суд и прокуратуру.

Если организация не оказывает услугу, владельцы вправе потребовать от УК выполнить перерасчет коммунальных платежей. Но это допустимо только в том случае, если собственники вносили плату. Если УК отказывается проводить перерасчет, собственники отстаивают права в суде или прокуратуре.

Если бездействие управляющей компании причинило ущерб владельцам многоквартирного дома, собственники обращаются в суд для возмещения ущерба. Предварительно стоит оценить его величину. Для чего привлекаются эксперты незаинтересованной организации.

Для исключения спорных вопросов собственникам стоит контролировать качество выполнения и сроки проведения ремонта.

Полезная статья? Оцените и поделитесь с друзьями! 

Текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома — перечень работ, сроки и что относится

Текущий ремонт – это комплекс мероприятий, направленных на обеспечение состояния жилого объекта, при котором он будет полностью пригоден для проживания. Сюда же входят работы, связанные с ликвидацией неисправностей, несущих потенциальную опасность собственникам квартир. Кто несет ответственность за их проведение, как все происходит на практике – об этом сегодняшний материал.

Решение о проведении восстановительных работ в многоквартирном доме

Аргументом для проведения текущего ремонта является определенная степень износа здания, придомовых сооружений и внутренних коммуникаций строения. Кроме указанных причин, на очередность проведения мероприятия могут влиять и иные факторы.

Решение о необходимости восстановительных действий принимается после планового осмотра МКД. Их следует проводить не реже одного раза в 6 месяцев. При выявлении поломок, разрушений или неисправностей составляется акт – документ является официальным решением к началу ремонта.

Что входит в текущий ремонт, какие работы?

Перечень работ, которые должны выполнить подрядчики в процессе проведения ремонта общего имущества в многоквартирном доме, регламентирован нормативными документами Министерства Государственного строительства. Методические рекомендации включают большое количество пунктов. Вот лишь базовые из них, которые сюда относят:

  • устранение масштабных деформаций, укрепление фундамента;
  • чистка вентиляционных проходов;
  • восстановление поврежденных участков нежилых помещений – чердаков, подвалов, подсобок;
  • герметизация стыковочных мест;
  • реставрация архитектурных фрагментов;

  • покраска внутренних и внешних стен, потолков, дверей;
  • частичная замена оконных стекол;
  • ремонт тамбура;
  • укрепление межквартирных перегородок;
  • ликвидация повреждений отопительной системы, водопровода, канализационных сливов и стационарных домовых котельных;
  • замена элементов половых покрытий, пришедших в негодность;
  • покраска или замена почтовых ящиков;
  • покраска металлических элементов отопительных систем, перил, поручней;
  • при необходимости — замена осветительных приборов в лифте, подъезде, подвалах;
  • ремонт щитовых клеток;
  • укрепление козырьков;
  • замена отдельных частей мусоропровода;
  • устранение поломок в системе электрообеспечения. Устройства, находящиеся внутри квартир, ремонту или замене не подлежат.

Кто проводит?

Весь спектр услуг осуществляет управляющая компания – при ее наличии. Финансируют мероприятие собственники жилых квартир. Инициировать его проведение можно двумя способами:

  • на общем сборе жильцов дома – на основании протокола собрания;
  • по коллективным заявкам собственников квартир.

Планирование текущих ремонтов осуществляется заранее, ежегодно. Если возникает экстренная необходимость, график корректируется.

В качестве подрядчиков выбирают компании, победившие в конкурсном отборе, или организации, которые выберут сами жильцы. В случае если работы нужно проводить срочно, их может взять на себя жилищная управляющая компания.

Конкурсы проводят владельцы жилого фонда и профильные учреждения, осуществляющие свою деятельность на договорных условиях.

Контроль за ходом работ ложится на плечи УК и региональной жилищной инспекции. Качество работ оценивает специально сформированная комиссия, результатом проверки которой является акт приема объекта. При необходимости, в ее состав включают независимых экспертов –это повышает объективность проверки.

Сроки проведения и периодичность

Дата начала ремонтных работ планируется заблаговременно. Периодичность их проведения зависит от результатов проверок состояния объекта – они так же носят последовательный характер.

Как правило, комиссия осматривает вверенные территории дважды в год – весной и осенью. При этом осмотр следует проводить до того момента, пока в дома не будет подано отопление. Все несоответствия фиксируются и подтверждаются актом технического состояния МКД. На основании данного документа определяется объем работ и выбирается подрядная организация.

На сроки начала ремонта влияют следующие нюансы:

  • степень разрушений или поломок;
  • сложность их устранения;
  • скорость работы бригады.

Оплата и стоимость

Действующим законодательством, в частности, статьей 39 Жилищного Кодекса страны определено, что все виды текущих ремонтных работ осуществляются на средства собственников МКД. Им, на праве долевого владения, принадлежит площадь общего пользования, ремонт которой они оплачивают самостоятельно.

В квитанции за коммунальные услуги есть графа – обслуживание МКД. Сюда входит и текущий ремонт. Каждый владелец квартиры ежемесячно перечисляет фиксированную сумму за содержание жилого объекта. В дальнейшем эти средства идут на устранение неисправностей, ремонт или замену имущества общего пользования.

Величина ежемесячного сбора напрямую зависит от площади квартиры – ее умножают на тарифный коэффициент, актуальный на конкретный момент времени.

Отличие текущего ремонта от капитального

Перечень текущих мероприятий направлен на ремонт:

  • крыши;
  • стен;
  • водных коммуникаций;
  • газового оборудования;
  • электропроводки;
  • лифтовых;
  • подвала.

Принципиальная разница капитального и текущего ремонта — в масштабности работ. В первом случае речь идет о замене или восстановлении несущих перекрытий, ограждающих стен и конструкций, полная замена кровельных материалов. Во втором – действия подрядчика носят поддерживающий характер – ликвидация протечек, заделка дыр, прочистка вентиляции.

Капитальные мероприятия предполагают:

  • полное перекрытие крыши;
  • комплексный демонтаж и замену стояков труб системы отопления и холодной воды;

  • замену окон и дверей;
  • внешние облицовочные работы, реконструкцию фасада.

Еще одно отличие этих двух видов работ – их периодичность. Текущие – по факту выявления проблем, капитальные – по специальному графику.

И, наконец – источники финансирования. Текущий ремонт оплачивается из карманов собственников жилья, капитальный – из федеральных и региональных фондов.

Составление плана ремонта многоквартирного дома

Текущие мероприятия выполняются в следующих ситуациях:

  • пришло время проведения восстановительных или профилактических работ;
  • фрагменты коммуникаций находятся в аварийном состоянии и нуждаются в скорейшем восстановлении;
  • появились неисправности или поломки окон, дверей, фасад здания претерпел незначительные повреждения.

При наличии этих факторов комиссия осматривает объект и составляет план устранения недостатков. Перечень работ проходит согласование с собственниками квартир, после чего утверждается на общем собрании жильцов дома. Завершающий этап –определение сроков реализации проекта.

Порядок проведения текущего ремонта

Все восстановительные работы осуществляются в строгой последовательности и включают следующие шаги:

  • изучение технического состояния объекта – проводится уполномоченной комиссией;
  • определение перечня мероприятий по устранению недостатков и составление графика работ;
  • проведение конкурсного отбора для определения исполнительной организации – подрядчика;
  • подписание двустороннего договора – с указанием объемов работ, сроков их исполнения, штрафных санкций;
  • восстановление функциональности инженерных и строительных коммуникаций, приведение в надлежащее состояние элементов здания;
  • комиссионный прием выполненных работ;
  • составление и подписание акта готовности объекта к эксплуатации.

Данный алгоритм действий является гарантом своевременности и качества проведенных работ, а так же позволит в случае несоблюдения условий договора оспорить услуги подрядчика в суде и вернуть деньги.

Текущий ремонт подъезда в МКД

Все плановые работы выполняются за счет владельцев – иные источники финансирования законодательно не предусмотрены. Обязательства по обеспечению надлежащего состояния подъездов и иных нежилых помещений возложены на управляющие организации.

При разработке комплекса мероприятий следует рассматривать только те работы, которые классифицируются как текущие и не противоречат установленному перечню. После того, как все задачи, включенные в договор, будут выполнены, общий порядок обеспечивает УК или сам подрядчик.

Обязана ли управляющая компания проводить текущий ремонт без решения общего собрания

ТСЖ и иные организации, уполномоченные нести ответственность за состояние многоэтажных домов, для проведения восстановительных ремонтных работ не должны ждать решения собственников жилья.

Нормативно-правовыми актами управляющим компаниям вменяются обязанности:

  • проводить плановые текущие мероприятия не реже одного раз-в в 5 лет;
  • инициировать работы можно без протокола собрания жильцов;
  • даже, есть владельцы квартир в МКД отказались от проведения ремонта или его финансирования, данное обязательство за УК сохраняется автоматически.

Юридическая справка! Управляющая организация, не исполняющая свои обязательства по плановому ремонту, или осуществившая данный спектр услуг ненадлежащим образом, попадает под административную ответственность – это определено Жилищным Кодексом РФ, а так же Постановлением Госстроя.

Куда обращаться, если ремонт не производился или выполнен не качественно

Предварительным этапом любых работ является подписание двустороннего договора с указанием взаимных обязательств сторон. В документе отражен перечень услуг подрядчика и ответственность за их неисполнение. Здесь же прописывается и мера ответственности за нарушение пунктов договора.

При выявлении нарушений жильцы имеют право:

  • письменно обратиться в свою управляющую организацию с соответствующей претензией. Бланк составляется в двух экземплярах. Один – регистрирует секретарь, второй остается у заявителей;
  • подать жалобу в администрацию города или района;
  • при отсутствии реакции вышеуказанных ведомств — обращаться с иском в прокуратуру или судебные органы.

Когда деньги подрядчику перечислены, а работы не выполнены, граждане могут подать требование о проведении перерасчета. Если УК необоснованно отклонит претензию, следует обращаться в суд.

Как правильно подать жалобу

Если подрядная строительная компания не справилась со своей задачей, владельцы квартир вправе подать письменную жалобу. Документ не имеет строго регламентированного образца. Форма подачи претензии — произвольная. Главное условие – отразить в документе как можно больше доказательств допущенных нарушений. В качестве аргументов предоставляются:

  • фото недоработанных участков;
  • результаты проведения независимых экспертиз;
  • письменные коллективные свидетельства граждан, проживающих в этом доме.

Весь собранный пакет бумаг необходимо приложить к заявлению. В основной части жалобы подробно приводится перечень услуг, выполненных некачественно, либо не исполненных вовсе. В заключительной части документа излагаются конкретные требования по устранению недостатков. Так же определяются временные параметры, в течение которых все недоработки должны быть ликвидированы.

Обратите внимание! Жалоба может носить как персональный, так и коллективный характер.  Во втором случае следует подробно указать персональные данные всех, от чьего имени подается претензия, а так же, уточнить, что это коллективная бумага от собственников квартир МКД, расположенного по конкретному адресу.

Как показывает практика, именно массовые жалобы удовлетворяются чаще и быстрее, чем персональные. Сроки, в течение которых уполномоченные к их рассмотрению, организации, должны дать официальный ответ — 10 рабочих дней.

Если по факту обращения в первичный орган, никаких действий не принято, при подаче заявлений в вышестоящие инстанции копии предыдущих жалоб прилагаются.

Целевое предназначение текущего ремонта – ликвидировать неисправности и поломки, обнаруженные в жилом доме, а так же наладить функционирование систем, не допустить возникновения аварийных ситуаций.

Инициируют мероприятие управляющие компании, а финансируют – жильцы квартир.

Порядок и принцип его осуществления регламентирован действующим законодательством и основан на итогах проверки технического состояния помещений.

Текущий ремонт многоквартирного дома: что входит, оплата и сроки проведения

Текущий ремонт многоквартирного дома предусматривает внесение платы жильцами. Такие мероприятия представлены определенным перечнем работ. Ответственность за некачественное исполнение обязанностей ложится на управляющие компании (УК) или товарищество собственников жилья (ТСЖ).

Понятие текущего ремонта

Проведение восстановительных работ в МКД подразумевает, что уполномоченная компания реализует комплекс мероприятий, которые направлены на поддержание помещений дома в таком состоянии, чтобы в нем можно было жить.

Кроме того, это работы, связанные с образовавшимися неполадками, способных повлиять на безопасность граждан. Указанные действия реализуются организациями, которые взяли обязательства по поддержанию здания в надлежащем состоянии.

Работы по ремонту могут быть связаны с:

  • реализацией работ восстановительного значения;
  • производством ремонта части коммуникаций инженерного типа;
  • заменой некоторых элементов.

Все работы, проводимые в МКД, регламентированы документами технического и нормативного значения. Данные акты выступают основанием для принятия решения о замене коммуникаций.

Законодательное регулирование вопроса

Законодатель четко определяет перечень работ, которые должны проводиться в конкретном доме, сроки их реализации и финансы, используемые при восстановлении.

К этим документам отнесены:

  • Жилищный кодекс РФ. Данный акт описывает правила разработки норм, перечисление средств, предназначенных для реализации данных работ;
  • методическое пособие, утвержденное Госстроем МКД 2-04.2004;
  • Постановление Госстроя № 170 от 2003 года «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда». Отражается, кем производится ремонт подъездов, уборка после его завершения.

Собственники помещений в МКД после изучения перечисленных актов получают представление о том, сколько средств нужно для ремонта дома.

Проведение восстановительных мероприятий в МКД

Основанием производства восстановительных работ выступает проведение мероприятий по осмотру, а также отражение оценки состояния МКД с технической точки зрения. Кроме того, сотрудники уполномоченной организации устанавливают степень изношенности разных коммуникаций, которые используются жильцами дома.

Предусматриваются конкретные сроки производства планового осмотра:

  • весной, после того, как прекращается отопительный период;
  • осенью перед началом подключения системы отопления.

Данное мероприятие реализуется комиссией. В нее включаются сотрудники управляющей компании и владельцы помещений в доме. По завершении осмотра формируется акт, который является основанием для реализации мероприятий.

Перечень работ

Говоря о том, что входит в текущий ремонт, нужно учесть, что полный список отражается в Методических рекомендациях МКД 2-04.2004.

К ним отнесены:

  • работы, направленные на восстановление участков МКД, которые имеют повреждения;
  • покраска стен и потолков в подъезде;
  • восстановление окон и рам;
  • усиление перегородок, расположенных между квартирами;
  • замена частей в отопительной системе;
  • обеспечение постоянной работы вентиляции;
  • установка ящиков, предназначенных для корреспонденции;
  • восстановительные работы пола в подъездах;
  • замена лампочек и светильников;
  • устранение неполадок в системе освещения.

Все работы должны соответствовать законам.

В чем отличие от капитального ремонта

Ремонт жилого дома может быть текущим или капитальным. В таблице приведены значимые отличия между указанными мероприятиями.

Основание Текущий Капитальный
Проводимые работы Производятся мероприятия по поддержанию помещений дома в удовлетворительном состоянии. Для примера, когда частично ремонтируется инженерная коммуникация Реализуются масштабные работы. Целью выступает предотвращение разрешения здания. К примеру, смена системы канализации или электричества
Финансирование Средства поступают из фонда, куда ежемесячно жильцы МКД переводят финансы. Иногда дотации производятся со стороны государственных, муниципальных органов Учитываются только деньги лиц, владеющих правами собственности на помещения в доме. Эта плата производится каждый месяц по соответствующей квитанции
Длительность Месяц и более От нескольких дней до нескольких недель
Стоимость Отражается в отдельной квитанции. Тарифы утверждаются органами власти регионов Прописывается в единой квитанции. Тариф устанавливается ТСЖ или УК

Важно! Организация, отвечающая за производство текущего ремонта, должна реализовать указанные мероприятия несколько раз за 12 месяцев. Об этом предоставляется отчет собственникам квартир.

План проведения ремонта

Производство ремонта в многоквартирном доме подразумевает необходимость составления плана. Главный фактор, который сказывается на выборе объектов для ремонта, — осмотр. Это помогает выявить проблемные моменты и дать оценку степени износа здания.

 Загрузка …

Работы проводятся, если:

  • подходит время для косметического или профилактического ремонта;
  • некоторые части коммуникаций пришли в негодный вид и требуется провести восстановление;
  • случилась неожиданная поломка.

Проведением осмотров занимаются сотрудники УК или члены ТСЖ. В ходе данного мероприятия формируется план по производству текущего ремонта. Если действует товарищество собственников жилья, то готовый план подлежит утверждению на общем собрании.

Проведение текущего ремонта

Закон указывает на то, что ремонтные работы должны совершаться в определенной последовательности.

В том числе:

  • осмотр помещений в МКД;
  • формирование плана конкретных мероприятий;
  • производство тендера. Это нужно для того, чтобы выбрать организацию, выступающую подрядчиком по восстановительным работам;
  • оформление соглашения. В нем прописываются правомочия и обязательства сторон, сроки реализации ремонта;
  • ремонт здания;
  • прием выполненных работ. Реализуется данное мероприятие комиссией, в состав которой входят собственники квартир и сотрудники УК. По итогу приема работ формируется соответствующий акт.

Если четко следовать указанному алгоритму, это даст гарантию на возможность обжалования результата ремонта, когда работы будут исполнены некачественно. В этом случае расходы на доработку ложатся на ответственную организацию.

Ремонт подъезда

Содержание и текущий ремонт в многоквартирном доме затрагивает, в том числе, и помещение подъездов. Средства на эти мероприятия предоставляются собственниками квартир в МКД. При этом оплата реализуется каждый месяц на основании квитанции, сформированной УК.

К моменту производства ремонта дополнительные средства оплачивать не потребуется. Ответственность в этом случае ложится на управляющую компанию. Жильцы вправе обжаловать некачественно проведенные работы.

У граждан есть возможность отразить свои пожелания при формировании перечня запланированных работ. Убраться по завершении рассматриваемых мероприятий обязана организация, проводившая ремонт.

Период проведения ремонта

В законодательстве нет четко определенных сроков для производства ремонтных работ.

К примеру, при замене части кровли потребуется неделя, некоторые мероприятия могут быть выполнены за день-два. Кроме того, есть факторы, сказывающиеся на сроках производства таких работ.

К ним отнесены:

  • объект, требующий восстановления;
  • сезон производства ремонта;
  • возможности подрядчика.

Одни и те же работы, проводимые зимой и летом, в первом случае требуют больше времени для реализации. Периоды исполнения конкретных мероприятий, прописаны в соглашении, оформленном с подрядчиком.

Важно! Если установленные сроки нарушаются, лицо вправе обжаловать данное действие. Обратиться следует в жилищную инспекцию или прокуратуру, суды.

Тарифы

Управляющая компания при производстве рассматриваемых работ использует средства, внесенные собственниками квартир. Каждый месяц жильцам поступают квитанции, где прописана сумма, предназначенная для проведения ремонтных мероприятий.

Определение тарифов происходит так:

  • сотрудники УК формируют суммы, необходимые для внесения в качестве оплаты текущего ремонта;
  • владельцы квартир на общем собрании утверждают установленные значения;
  • представители УК направляют данные на рассмотрение регионального жилищного департамента для одобрения;
  • члены данного органа утверждают и публикуют тарифы, если нужно меняют.

Когда в результате рассмотрения тарифов департаментом происходит повышение цен, позицию требуется обосновать. Это говорит о том, что в разных регионах устанавливаются отличающиеся друг от друга тарифы.

Таким образом, текущий ремонт направлен на поддержание жилого дома в надлежащем состоянии. Ответственность по исполнению этих работ ложится на организацию, проводящую восстановление МКД. Тариф на оплату разрабатывается на основании действующего законодательства.

Средние (и скрытые) расходы на содержание арендуемой собственности

Знание стоимости содержания арендуемой недвижимости является неотъемлемой частью заработка на арендуемой собственности. В конце концов, если расходы на обслуживание превышают доход от аренды, полученный от сдачи в аренду вашей собственности, то вам обречено на провал. Отрицательный поток доходов — частая причина, по которой люди продают свою инвестиционную недвижимость.

Что такое отраслевой стандарт?

Существует множество методов оценки того, сколько владелец собственности должен ежегодно откладывать на покрытие текущего ремонта.Когда вы садитесь составлять бюджет, вы примерно будете знать, сколько вам нужно для покрытия всех сборов, ремонта арендуемой собственности, замены, профилактического обслуживания и т. Д., Связанных с инвестициями в аренду.

Что такое общие расходы на аренду фиксированной недвижимости?

Это части вашего операционного бюджета, которые вам придется платить независимо от того, что происходит с вашим домом или есть ли у вас арендатор. Поскольку это регулярные платежи, их будет легче учесть при составлении бюджета.

1. Налоги на недвижимость

Проконсультируйтесь с окружным инспектором, чтобы узнать точную сумму текущих налогов на недвижимость. И убедитесь, что вы знаете, сколько вы будете платить налоги на недвижимость после закрытия условного депонирования. Это может сильно отличаться от того, что платит продавец.

2. Электричество

Арендаторы обычно платят за электричество. Однако многоквартирные дома могут потребовать более высоких затрат на обслуживание из-за электричества, необходимого для различных частей собственности, таких как освещение для парковки.

3. Борьба с вредителями

Борьба с вредителями — это в основном профилактическое обслуживание. Сюда входит распыление пестицидов по всему дому. В случае заражения арендодатель должен немедленно вмешаться, чтобы защитить комфорт и безопасность арендатора.

4. Управление отходами

Арендодатель несет ответственность за поддержание чистоты, предоставляя мусорные баки и координируя регулярный сбор. Кроме того, за содержание в чистоте лифтов и других мест общего пользования арендодатель несет ответственность.Травмы, причиненные мусором в местах общего пользования, являются ответственностью арендодателя.

5. Страхование

Если вы свяжетесь со своим страховым агентом и сообщите ему информацию о вашей собственности, вы получите точную оценку того типа страхового покрытия, которое вам нужно. В зависимости от вашего географического положения вам может потребоваться особая страховка, например, от землетрясений, наводнений и т. Д. Очень важно приобрести подходящую страховку.

6. Сборы ТСЖ

Сборы ассоциации домовладельцев (ТСЖ) — это то, что вы должны найти в любом объявлении о продаже или по телефону управляющего недвижимостью.Вы захотите узнать текущие сборы, когда они увеличиваются, как часто они увеличиваются, и есть ли на горизонте специальная оценка.

7. Сборы за управление недвижимостью

Если вы собираетесь нанять управляющего недвижимостью, вам нужно будет поискать лучшую цену. Ожидайте платить от шести до восьми процентов арендной платы в счет платы за управление недвижимостью. В эту цифру могут не входить расходы на повторную аренду после смены арендаторов, которые могут составлять от 50 до 100% арендной платы за весь месяц в дополнение к ежемесячной плате.

Что такое общие переменные расходы на аренду собственности?

Это части вашего операционного бюджета, основанные на ваших географических особенностях или выполняемые с меньшей периодичностью, например, профилактическое обслуживание при падении.

9. Вакансия

Ваша недвижимость не будет сдаваться постоянно. Вы можете учесть эти периоды в своем бюджете. Доля вакансий рассчитывается на основе процента от вашего денежного потока, потерянного из-за вакансии. Итак, если вы ожидаете, что ваша недвижимость будет пустовать один месяц в год, то это будет 1/12 вашего дохода или 8.3%.

10. Текущее обслуживание

Это расходы, связанные с обслуживанием ограниченного пространства и мест общего пользования, если это необходимо. Это включает в себя озеленение, уборку как внутри, так и снаружи, сбор мусора и переработку. Поскольку это обслуживание является рутинным, его легче составить в бюджете, потому что это фиксированная стоимость, которую вы платите каждый месяц.

11. Сезонное обслуживание

В зависимости от региона, в котором находится ваша собственность, сезонное обслуживание может включать обрезку деревьев, уборку снега и очистку желобов.Также важно регулярно сгребать листья и подстригать лужайку, поскольку альтернатива, помимо неприличия, создает условия для клещей, блох, грызунов и т. Д. Хранение сухого мусора вдали от дома также является частью предотвращения пожаров.

12. Техническое обслуживание бытовой техники

В интересах арендодателя самостоятельно обслуживать бытовую технику, чтобы обеспечить адекватную защиту своих инвестиций. Это означает регулярное обслуживание систем отопления, вентиляции и кондиционирования, отстойников, холодильников, плит, стиральных и сушильных машин.Кроме того, обновление техники, пока у вас есть арендаторы, — это жест, который поощряет продление аренды, потому что новые устройства являются сильным мотиватором.

13. Экстренное обслуживание

Если вы готовы к неожиданностям, вас не застигнут врасплох, когда произойдет неизбежная чрезвычайная ситуация. Нагреватель умирает при низких температурах, кондиционер не работает, когда идет жара, или трубы лопаются посреди ночи из-за холодных зимних температур; эти события требуют немедленного внимания, чтобы предотвратить дальнейший ущерб имуществу и обеспечить комфорт и безопасность арендатора.Всегда имейте заранее составленный план на случай наиболее распространенных чрезвычайных ситуаций.

14. Покраска и полы

Покраска — отличный способ сохранить вашу собственность в виде новых промежуточных арендаторов. Покраска также может быть единственным вариантом, если житель оставил стены сильно потертыми или помятыми. В последнем случае арендодатель вправе брать процент от залога для покрытия расходов на перекраску. Однако в случае долгосрочного арендатора картина будет постоянно изнашиваться и, как следствие, должна быть частью текущих расходов арендодателя, предусмотренных бюджетом.

Аналогичным образом может потребоваться замена полов между арендаторами. Ковер больше всего страдает от естественного износа. Регулярный уход за ковром может включать ежегодную профессиональную чистку. Вы можете рассмотреть вариант напольного покрытия, требующего меньшего ухода, например, ламинат или дерево, что ускорит оборот арендуемой недвижимости.

15. CapEx

CapEx — это деньги, которые вы используете для обновления или ремонта ваших инвестиций. Он используется для обозначения дорогостоящих вещей, таких как крыша, водонагреватель и бытовая техника.Составление бюджета капитальных затрат проще, чем вы думаете, потому что средства выделяются на неизбежные расходы, а не на неожиданные или непоследовательные расходы. Вы знаете, что элементы в конечном итоге придется заменить, вы знаете срок службы этих элементов и их стоимость. Своевременно выполняя замену, вы избегаете риска возникновения аварийной ситуации или дальнейшего повреждения имущества из-за халатности.

Всегда ли сэкономит деньги при самостоятельном ремонте?

Подход «сделай сам» сэкономит вам деньги, если вы достаточно удобны для выполнения этих задач.Но вы должны честно спросить себя: «Достаточно ли у вас дела?» В противном случае вы в конечном итоге принесете больше вреда, чем пользы.

Быстрое реагирование на запросы на обслуживание — еще один способ стимулировать продление аренды. Так же, как и решение проблемы технического обслуживания в течение дня, удобного для вашего арендатора. Это легче сделать для специализированной компании по управлению недвижимостью, предоставляющей полный спектр услуг, чем для тех, кто занимается ремонтом в дополнение к уже имеющейся у них работе.

Помимо способности выполнять работу, возникает также вопрос, стоит ли тратить на это время.Возможно, будет разумнее нанять кого-нибудь, кто сделает это за вас. Какая польза от вашего дополнительного дохода, если его стоимость — это качество вашей жизни?

Это своего рода миф об обслуживании арендуемой собственности, чтобы сэкономить деньги, если вы обо всем позаботитесь сами. Плата за управление недвижимостью может составлять от 6 до 12% от ежемесячной арендной платы. Это фиксированная плата, поэтому она не меняется от месяца к месяцу, за исключением чрезвычайных обстоятельств, которые не соответствуют регулярному ежемесячному обслуживанию.

Плата за обслуживание — это небольшая плата за душевное спокойствие.Вы также экономите деньги за счет эффекта масштаба, который позволяет компаниям по управлению недвижимостью оптимизировать размер своих материальных и трудовых потребностей, когда дело доходит до согласования затрат. Человек не может соревноваться.

У управляющей компании есть больше времени, чтобы следить за изменениями кодексов собственности, что избавляет вас от потенциальных финансовых штрафов. Наконец, компания по управлению недвижимостью знает достаточно о налоговых вычетах, чтобы сократить расходы на ваш ремонт.

Отвечают ли арендаторы за аренду и ремонт?

Арендодатель или управляющий недвижимостью всегда должен заниматься ремонтом.Даже если арендатор что-то сломает, арендодатель организует ремонт, используя средства либо из гарантийного депозита, либо из денег, которые арендатор предоставляет.

Также лучше, чтобы домовладелец или управляющий занимался регулярным техническим обслуживанием, а не оставлял его арендаторам. Например, ваши арендаторы могут даже не помнить о выполнении небольших задач, таких как замена батарей детектора дыма или фильтров печи, поэтому, если вы выполняете эти задачи, вы знаете, что они будут выполнены. Или вы можете предоставить такие элементы в качестве напоминаний об их установке.Ландшафтный дизайн также является вашей обязанностью как домовладельца.

Что покрывают залоговые депозиты?

Залог покрывает ущерб, нанесенный имуществу арендатором. Это также защищает арендодателя, если ваш арендатор пропускает арендную плату или переезжает до того, как будет найдена замена. Кроме того, залог является неотъемлемой частью проверки арендаторами своей арендной платы, поскольку получение суммы арендной платы за один месяц плюс залог перед въездом является положительным знаком.

Следует заменить или отремонтировать?

На этот вопрос нет однозначного ответа.Вместо этого лучший подход — рассматривать дела в индивидуальном порядке. Если мы говорим об устройстве, учитывайте его возраст, состояние, предполагаемый срок службы, предыдущие исправления и проблемы безопасности. Одно практическое правило заключается в том, что вы должны заменять любое устройство, срок полезного использования которого превышает половину его срока службы, если его ремонт стоит более 50% от стоимости замены.

При ремонте и замене применяются различные налоговые вычеты, о чем следует помнить (и внимательно отслеживать). Также не забывайте, что ремонт возьмет на себя арендатора.Если ремонт слишком сложен, займет слишком много времени или может потребоваться дальнейший ремонт раньше, чем позже, то лучшим вариантом может быть замена.

Как оценить расходы на содержание арендуемой недвижимости?

Есть несколько методов, которые люди используют для оценки того, сколько времени может потребоваться обслуживание собственности. Однако это только оценки. Кроме того, важно помнить, что каждое свойство отличается, поэтому не существует единого подхода, подходящего для всех.

Правило 50%

Это правило гласит, что 50% вашего дохода от сдачи в аренду собственности должно откладываться на ежегодные расходы на техническое обслуживание, налоги, страхование и т. Д. Таким образом, если вы зарабатываете 1200 долларов в месяц, то 600 долларов должны идти на эксплуатационные расходы. расходы.

Правило 1%

Правило 1% предусматривает, что 1% от стоимости вашего дома на момент покупки — это сумма, которую вы ежегодно откладываете на расходы на содержание арендуемой собственности. Например, если ваш дом стоил 300 000 долларов, отложите 3 000 долларов на ежегодные расходы на содержание.

Базовая стоимость вашего дома и стоимость ремонта тесно взаимосвязаны, поскольку на них влияет стоимость рабочей силы и материалов в вашем регионе. Так что, если вы купили дом на пике пузыря, расходы на обслуживание не вырастут. Не повлияет и ваш бюджет на техническое обслуживание, если ваш дом был куплен со значительной скидкой в ​​результате обвала рынка жилья.

Формула квадратных метров

Этот метод расчета влечет за собой присвоение стоимости 1 доллара за каждый квадратный фут вашей собственности и откладывание этой суммы на техническое обслуживание.Итак, если ваша собственность составляет 2200 квадратных футов, вы должны потратить 2200 долларов на техническое обслуживание.

5x Правило

Согласно этому правилу, техническое обслуживание будет стоить в 1,5 раза больше ежемесячной арендной платы. Таким образом, если арендная плата составляет 1200 долларов, вы должны ожидать, что на техническое обслуживание будет тратиться примерно 1800 долларов в год.

Итог по расходам на содержание арендуемой собственности

Есть много способов оценить, сколько вы собираетесь потратить на эксплуатационные расходы. Однако именно тогда, когда вы перейдете к мелочам и составите бюджет, вы будете знать, сколько денег вложить в арендуемую недвижимость.Затем вы можете спланировать чрезвычайные ситуации, замены и т. Д. И, как следствие, стать гораздо более устойчивым инвестором.

Это отличное место, потому что сдача в аренду недвижимости может быть отличным способом получения регулярного дохода при увеличении ваших первоначальных инвестиций. И, что лучше всего, недвижимость не обязательно зависит от других товаров или фондового рынка, поэтому, даже если страдают различные секторы экономики, вы все равно можете вырваться вперед.

Вы можете даже добиться большего успеха, чем многие, потому что, когда дела идут тяжело, самое трудное начинать аренду!

Капитальные затраты по сравнению с ремонтом и техническим обслуживанием

Работа с чековой книжкой — одна из самых сложных и обременительных (каламбур) частей владения арендуемой недвижимостью.Знание разницы между капитальными затратами и ремонтом и техническим обслуживанием важно для управления вашими налогами, а также бухгалтерского учета вашей арендуемой собственности в Денвере.

Добавление капитальных затрат к вашей арендуемой собственности в Денвере

Капитальные затраты, также известные как CapEx, — это то, что вы покупаете или модернизируете, что увеличивает стоимость вашей арендуемой собственности. Таким образом, капитальные затраты могут считаться активом и могут влиять на ваши налоги в соответствии с правилами амортизации Федерального налогового кодекса.Например, каждое из следующего демонстрирует расход, который считается капитальными затратами:

  • Замена грязного старого холодильника на новый из нержавеющей стали
  • Перекраска нескольких сдаваемых в аренду объектов недвижимости в вашем портфеле
  • Покупка новой арендуемой недвижимости
  • Замена порванного винилового покрытия новым паркетом
  • Капитальный ремонт электрического или водопровода в арендуемой собственности

Ремонт и техническое обслуживание вашей арендуемой собственности в Денвере

Деньги, потраченные на ремонт и техническое обслуживание, тратятся на восстановление или обслуживание собственности, поэтому она не считается новым активом и не может быть капитализирована.Затраты на ремонт и техническое обслуживание просто считаются расходами. В следующем списке приведены примеры затрат на ремонт и техническое обслуживание

.
  • Очистка и ремонт грязного старого холодильника
  • Восстановление имеющейся краски
  • Обслуживание старой сдаваемой в аренду собственности
  • Ремонт порванного, винилового пола
  • Ремонт проблемных участков в старых электрических или сантехнических системах в арендуемой собственности

Капитальные затраты по сравнению с ремонтом и техническим обслуживанием

Обычно провести различие между этими двумя типами расходов несложно, но есть несколько особых обстоятельств, которые усложняют их определения.Если деньги тратятся на устранение проблемы с недвижимостью, тем самым увеличивая стоимость, расходы считаются капитальными затратами, а не затратами на ремонт и техническое обслуживание, даже если они описывают ремонт.

Все еще не понимаете? Пусть этим занимается Keyrenter!

Если у вас просто нет бухгалтерского учета арендной платы, нет причин, по которым вы должны самостоятельно преодолевать налоговый сезон. Keyrenter Property Management Denver может взять на себя управление всем, от предоставления услуг аренды и лизинга до координации технического обслуживания и сбора арендной платы.Позвольте нам разобраться со всем, что вам не нравится в работе арендодателя, чтобы вы могли сосредоточиться на том, что вам нравится. Свяжитесь с Keyrenter Property Management Denver по телефону 720-739-3000, чтобы избежать путаницы.

Расходы на обслуживание — Обзор, типы, договоры аренды

Что такое расходы на обслуживание?

Расходы на техническое обслуживание — это расходы, понесенные на регулярной основе для поддержания работоспособности актива в оптимальном состоянии. Затраты на техническое обслуживание вступают в игру, когда человек покупает актив, такой как автомобиль, скоростной катер или даже квартиру.Актив требует постоянного обслуживания в течение срока его полезного использования, чтобы поддерживать его в хорошем рабочем состоянии.

При покупке основных средств Фиксированные активы Фиксированные активы относятся к долгосрочным материальным активам, которые используются в деятельности предприятия. Они обеспечивают долгосрочные финансовые выгоды, покупатели должны внести в бюджет текущие затраты на обслуживание актива в дополнение к начальной цене покупки, которую покупатель должен заплатить для приобретения актива. Затраты на техническое обслуживание неизбежны, и владелец актива должен регулярно нести такие затраты вне зависимости от того, используется ли актив или нет.

Сводка
  • Расходы на техническое обслуживание — это затраты, понесенные на текущее обслуживание актива, чтобы поддерживать его в оптимальном рабочем состоянии.
  • Расходы на техническое обслуживание отражаются в отчете о прибылях и убытках, что снижает прибыль за год.
  • Ожидается, что выгода от эксплуатационных расходов не превысит 12 месяцев.

Объяснение затрат на техническое обслуживание

Затраты на техническое обслуживание могут принимать различные формы в зависимости от типа задействованного актива.Например, затраты на техническое обслуживание автомобиля отличаются от затрат на техническое обслуживание недвижимости. Права собственности дают право собственности на землю, улучшения и природные ресурсы, такие как полезные ископаемые, растения, животные, вода и т. Д. Владелец грузовика несет расходы по замене масла, ремонту двигателя, замене шин, настройке двигателя. ИБП, промывка радиатора и т. д.

Расходы обычно списываются со счета ремонта и обслуживания автомобиля. Однако, если владелец грузовика добавляет к грузовику гидравлический подъемник, это повышает уровень производительности актива, и затраты капитализируются. Это означает, что стоимость не будет списана на расходы, а амортизируется в течение срока полезного использования грузовика.

С другой стороны, расходы на содержание приобретенного дома могут включать такие расходы, как уход за газоном, ремонт электрики, ремонт крыши, сантехника, замена изношенных бытовых приборов, ремонт поврежденной арматуры и т. Д.Страхование от убытков от стихийных бедствий, таких как торнадо, землетрясения, лесные пожары и штормы, также входит в состав затрат на содержание собственности.

Однако капитальный ремонт, например, замена всей крыши здания, не считается расходами на техническое обслуживание. Расходы продлевают срок полезного использования актива, а затраты на замену кровли капитализируются и амортизируются в течение срока полезного использования имущества.

Расходы на содержание сдаваемой в аренду собственности

Расходы на содержание собственности, принадлежащей физическому лицу, отличаются от затрат на содержание сданной или сдаваемой внаем собственности.Расходы на содержание арендованной собственности делятся между арендодателем и арендатором. Соглашение об аренде Модифицированная валовая аренда Модифицированная валовая аренда — это уникальный метод владения недвижимостью и ее обслуживания, при котором арендодатель и арендатор несут ответственность за операционные платежи, должны раскрывать расходы, которые ложатся на арендатора или арендодателя.

Основные расходы, такие как уборка снега, замена оконных стекол, замена крыши, уход за газоном и другие внешние расходы, должны оплачиваться арендодателем.В случае меблированной собственности арендодатель несет расходы по замене и ремонту мебели, сантехники, коврового покрытия и покраске собственности. В большинстве штатов правительство требует, чтобы домовладельцы установили оборудование для отопления, охлаждения и вентиляции, чтобы дом был пригоден для жилья в течение всего года.

От арендаторов может потребоваться оплата определенных эксплуатационных расходов в течение периода их аренды. Однако расходы, которые должны нести арендаторы, зависят от продолжительности их пребывания и местоположения. Например, от арендаторов, которые проживают в доме в течение длительного периода, могут потребовать уплаты регулярной платы за обслуживание для покрытия расходов на уборку и уход за газоном, которые могут быть включены в ежемесячные арендные платежи.

От них также могут потребоваться для покрытия расходов на замену изношенных приборов, ремонт сломанных приспособлений и т. Д. Краткосрочные арендаторы, которые снимают недвижимость на срок от нескольких дней до месяца, могут быть обязаны покрывать расходы только на замену приборов. и приспособления, поврежденные во время их пребывания.

Затраты на техническое обслуживание в сравнении с капитальными затратами

Обслуживание активов, таких как здания и автомобили, требует от владельцев или арендаторов определенных затрат для поддержания их нормальной работы.Расходы на техническое обслуживание и капитальные затраты — это затраты, понесенные для поддержания работоспособности актива, но они имеют разное значение.

Расходы на техническое обслуживание — это затраты, понесенные при выполнении рутинных действий по поддержанию актива в его первоначальном состоянии. Примеры затрат на техническое обслуживание включают простой ремонт электрооборудования, замену ламп, подкраску, чистку бассейна, уход за газоном и т. Д.

Капитальные затраты , с другой стороны, включают капитальный ремонт, замену и модернизацию компонентов и т. Д. деятельность требует времени, усилий и денег для достижения.Примеры капитальных затрат включают замену ковров, модернизацию системы безопасности, внешнюю окраску здания, ремонт террасы у бассейна и замену крыши.

Основное различие между этими двумя расходами заключается в том, что, хотя расходы на обслуживание производятся для поддержания активов в рабочем состоянии в их первоначальном состоянии, капитальные затраты производятся для увеличения срока полезного использования актива. Ожидается, что выгода от расходов на техническое обслуживание не превысит 12 месяцев, тогда как ожидается, что капитальные затраты принесут пользу владельцу актива в течение периода, превышающего 12 месяцев.

Таким образом, расходы на техническое обслуживание относятся на расходы в отчете о прибылях и убытках (P&L) Отчет о прибылях и убытках (P&L) Отчет о прибылях и убытках (P&L), или отчет о прибылях и убытках, или отчет о прибылях и убытках, представляет собой финансовый отчет, который содержит краткое изложение за год, что повлияло на отчетную прибыль. С другой стороны, капитальные затраты капитализируются в балансе как актив, а износ признается как амортизация в отчете о прибылях и убытках.

Дополнительные ресурсы

CFI предлагает страницу программы коммерческого банка и кредитного аналитика (CBCA) ™ — сертификацию CBCAGet CFI CBCA ™ для получения статуса коммерческого банковского и кредитного аналитика.Зарегистрируйтесь и продвигайтесь по карьерной лестнице с помощью наших программ и курсов сертификации. программа сертификации для тех, кто хочет вывести свою карьеру на новый уровень. Чтобы продолжить обучение и продвигаться по карьерной лестнице, вам будут полезны следующие ресурсы:

  • Методы амортизации Методы амортизации Наиболее распространенные типы методов амортизации включают прямолинейный, двойной уменьшающийся остаток, единицы продукции и цифры суммы лет.
  • Прогнозирование статей балансаПроектирование статей балансаПроектирование статей баланса включает анализ оборотного капитала, основных средств, долевого акционерного капитала и чистой прибыли.В этом руководстве подробно описано, как рассчитать
  • Капитализированные затраты Капитализированные затраты Капитализированные затраты — это затраты, понесенные в результате покупки основных средств, которые, как ожидается, принесут непосредственную экономическую выгоду
  • Договор аренды оборудования Договор аренды оборудования Договор аренды оборудования представляет собой договорное соглашение, по которому Арендодатель, который является владельцем оборудования, разрешает арендатору использовать оборудование для

Разница между ремонтом арендуемой собственности и улучшениями

Арендуемая недвижимость требует как ремонта, так и улучшений, чтобы поддерживать недвижимость в хорошем состоянии и увеличивать арендуемую недвижимость ценить.На первый взгляд может показаться, что оба действия делают одно и то же. Но для целей налогообложения существует большая разница между вычетом расходов на ремонт и улучшение.

Продолжайте читать, чтобы узнать, как использовать вычеты за ремонт и улучшение, чтобы уменьшить налогооблагаемую чистую прибыль, и посмотрите, имеете ли вы право полностью вычесть улучшения в том году, когда были выполнены работы, чтобы еще больше минимизировать ваши налоги.

Разница между ремонтом и улучшением

Ремонт поддерживает текущее состояние вашей собственности, в то время как улучшение имеет гораздо большее влияние на стоимость собственности.Хотя и ремонт, и улучшение являются налоговыми вычетами для инвесторов в арендуемую недвижимость, они отражаются по-разному.

Ремонт

Ремонт — это то, что поддерживает арендуемую собственность в нормальном рабочем состоянии в соответствии с инструкциями IRS для Приложения E.

Другой способ думать о расходах на ремонт или текущее обслуживание состоит в том, что они не добавляют стоимости собственности и не продлевают срок ее полезного использования. Вместо этого ремонт восстанавливает собственность до первоначального состояния.

Расходы на ремонт могут быть вычтены из вашего дохода от сдачи в аренду недвижимости в год, когда эти расходы были понесены. Примеры обычного ремонта сдаваемой в аренду собственности включают:

  • Общая покраска
  • Ремонт бытовой техники
  • Ремонт систем отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха или сезонные инспекционные работы
  • Крепление водонагревателя
  • Замена небольшого участка ковра или чистка ковра
  • Ремонт деревянного пола или замена плитки на полу с трещинами
  • Ремонт стекла в окне, замена сантехники или ремонт дверного замка
  • Мелкий ремонт электричества и сантехники, например, замена небезопасного выключателя света или устранение медленной утечки воды в раковине в ванной комнате
  • Удаление вмятины с ворот гаража
  • Конструктивный ремонт крыши или фундамента дома
  • Замена неисправного дымового извещателя или камеры видеонаблюдения

Улучшение

Улучшение — это то, что увеличивает стоимость или продлевает срок службы арендуемой собственности.В то время как ремонт восстанавливает то, что сломалось, до его первоначального состояния, улучшения добавят ценности на будущие годы.

Сайт юридического ресурса Nolo.com предлагает хороший способ подумать о разнице между ремонтом и улучшением — использовать аббревиатуру BAR для недвижимости:

  • B для улучшения
  • A для адаптации
  • R предназначен для восстановления

Итак, BAR = Улучшение = Амортизация.

Улучшения арендуемой собственности должны амортизироваться в течение срока их полезного использования.Публикация IRS 527 подробно объясняет, как работает амортизация улучшений арендуемой собственности. Например, бытовая техника может амортизироваться в течение пяти лет, в то время как такие улучшения, как замена забора на заднем дворе, имеют 15-летний период амортизации.

Примеры общих улучшений сдаваемой в аренду собственности:

  • Картина включена в рамках проекта капитального ремонта или реставрации
  • Замена таких приборов, как холодильник или стиральная машина с сушилкой
  • Установка новой системы отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха
  • Замена водонагревателя
  • Укладка совершенно нового ковра или напольного покрытия, изношенного вследствие естественного износа или если арендатор разрушил ковер
  • Замена окон во всем доме, обновление сантехнической системы или установка новой фурнитуры на двери и окна
  • Основные улучшения электрических систем и сантехники, такие как замена алюминиевого провода на медный или замена старых чугунных водопроводных труб на медь или гальванизированную сталь
  • Установка новой гаражной двери
  • Замена всей крыши или ремонт подвала
  • Установка системы безопасности и других современных технологий в сфере недвижимости с приложениями для смартфонов, чтобы помочь привлечь арендаторов из поколения Z и миллениалов

Как проводятся ремонтные работы, улучшения и амортизация

Теперь давайте посмотрим, как отчисления на ремонт и улучшения работают в реальном мире для инвестора в арендуемую недвижимость.

Вы смогли купить дом для одной семьи по отличной цене на Roofstock Marketplace, но компромисс в том, что это место требует некоторых исправлений. Дом под ключ с арендатором уже на месте. Вы хотите убедиться, что нынешний арендатор знает, что вы новый арендодатель, который заботится о арендаторе не меньше, чем о состоянии собственности, а продавец не мог этого сделать.

Даже несмотря на то, что вам нужно заранее внести дополнительные деньги, поскольку вы инвестируете в недвижимость с правом покупки и удерживайте, вам удобно, что необходимые вам улучшения повысят ценность собственности в долгосрочной перспективе, а также позволяют поднять арендную плату.

Предположим, вы приобрели аренду на одну семью за 150 000 долларов США, а арендную плату — за 1500 долларов США в месяц. Плата за управление недвижимостью составляет 150 долларов в месяц, а ваша ипотека — 643 доллара в месяц (PITI). Обычный ремонт в первый год стоил 2000 долларов, и вы потратили 5000 долларов на новую бытовую технику для арендатора.

Вычет на ремонт

В конце первого года ваши прибыли и убытки будут выглядеть следующим образом:

  • Доход от аренды = 18 000 долларов США
  • Управление недвижимостью = 1800 $
  • Ремонт и обслуживание = 2000 $
  • Проценты по ипотеке, страхование и налоги на имущество = 5 119 долларов США
  • Чистая прибыль (до налогообложения до амортизации) = 9 081 долл. США

Амортизационные отчисления

Для расчета налогооблагаемой чистой прибыли мы сначала вычтем амортизационные расходы на бытовую технику.Согласно публикации IRS 527, срок службы бытовой техники составляет 5 лет, поэтому мы можем вычесть 1000 долларов в год на срок до пяти лет:

  • Чистая прибыль = 9 081 долл. США
  • Амортизационные отчисления при усовершенствовании бытовой техники = 1000 долларов США
  • Чистая прибыль после амортизации прибора = 8 081 долл. США

Мы можем сделать еще один вычет из амортизации, и это касается самой инвестиционной собственности.

IRS предполагает, что арендуемая жилая недвижимость имеет срок полезного использования 27.5 лет, поэтому мы можем вычесть 3,636% от стоимости недвижимости (но не от стоимости лота) за период времени. Предполагая, что лот стоит 30 000 долларов, мы можем ежегодно вычитать еще 4 356 долларов (120 000 долларов x 3,636%), чтобы получить налогооблагаемую чистую прибыль от собственности:

  • Чистая прибыль после амортизации прибора = 8 081 долл. США
  • Амортизация имущества = 4 356 долларов США
  • Налогооблагаемая чистая прибыль = 3725 долларов США

Благодаря вычетам на ремонт и амортизацию мы снизили налогооблагаемую чистую прибыль более чем на 40%.

Ресурсы налоговых вычетов на ремонт и улучшение

Ни один инвестор в арендуемую недвижимость не хочет платить больше налогов, чем это необходимо по закону. Первый шаг к тому, чтобы потратить все, что вы можете, — это отслеживать свои расходы на аренду недвижимости до каждого пенни.

Ремонт и улучшение гусениц в Интернете

Один из лучших способов отслеживать финансовые показатели арендуемой собственности — использовать Stessa, бесплатную онлайн-систему управления недвижимостью для изобретателей недвижимости.

Система предлагает множество функций, включая автоматическое отслеживание доходов и расходов, и создает бумажный след для доходов и квитанций, которые вам понадобятся для точной налоговой отчетности. Stessa помогает владельцам арендуемой недвижимости оставаться организованными и получать доступ к важным документам за секунды, а не часы, поэтому вы можете с уверенностью управлять своим портфелем и расширять его.

Посетите веб-сайт Stessa

Ссылки на ресурсы для отчислений на ремонт и улучшение

Вот краткое изложение публикаций IRS и других ресурсов, упомянутых в этой статье, а также еще несколько ссылок на информацию, которую должен знать каждый владелец инвестиционной собственности:

Правила безопасной гавани для отчислений на ремонт и улучшение

Иногда мелкому инвестору в недвижимость бывает трудно понять разницу между ремонтом и улучшением.Вот почему IRS разработало Safe Harbor для мелких налогоплательщиков (SHST).

SHST позволяет инвесторам в недвижимость вычитать все годовые расходы на ремонт и улучшение арендуемой собственности по Графику E. Если вы соответствуете требованиям SHST, вам не нужно беспокоиться о попытках выяснить разницу между ремонтом арендуемой недвижимости. или улучшение.

Однако у SHST есть три ограничения:

  1. Нескорректированная имущественная база не может превышать 1 миллион долларов
  2. Годовые расходы на ремонт и техническое обслуживание не могут превышать менее 10 000 долларов США или 2% от нескорректированной базы здания
  3. Годовой валовой доход арендодателя должен быть менее 10 миллионов долларов за три предыдущих налоговых года

Посетите онлайн-руководство IRS по Правилам в отношении материальной собственности, чтобы узнать о последних правилах и часто задаваемых вопросах по ремонту и усовершенствованию арендуемой собственности, а также о выборах в безопасной гавани de minimis.

Лучше расходовать или амортизировать?

Ответ на этот вопрос зависит от уникальных потребностей каждого отдельного инвестора в недвижимость. Арендодатель, который хочет потратить как можно больше, чтобы минимизировать налогооблагаемый доход, может сделать это с помощью SHST при соблюдении всех трех ограничений.

Владельцы арендуемой недвижимости, которые не озабочены вычетом как можно большей суммы за один год, могут использовать амортизационный вычет для уменьшения налогооблагаемой чистой прибыли за несколько лет.Если вы не уверены, какой вариант подходит вам, подумайте о том, чтобы поговорить со своим бухгалтером или финансовым консультантом, чтобы получить объективное профессиональное мнение.

Вычеты на ремонт, техническое обслуживание и улучшение капитального ремонта для предприятий

Затраты на ремонт и техническое обслуживание обычно вычитаются. Капитальные затраты могут быть вычтены только через амортизацию, добавив стоимость к налоговой базе собственности. Капитальные затраты существенно увеличивают стоимость имущества, продлевают срок его службы или принимают имущество для другого использования.Некоторые виды деятельности можно классифицировать как ремонт или капитальное улучшение — не всегда есть четкая грань, отделяющая ремонт от капитального ремонта. Ремонт сохраняет имущество в хорошем рабочем состоянии, но также продлевает срок его службы. В пограничных случаях различие между ремонтом и капитальным ремонтом зависит от фактов и обстоятельств.

Ремонт оборудования обычно считается ремонтом, в то время как ремонт недвижимости, такой как замена крыши, обычно считается капитализированными расходами.Ремонт также может включать замену недорогих предметов. Ремонт ущерба имуществу, который возмещается страховкой, не подлежит вычету, но считается несчастным случаем. Налогоплательщик может выбрать вариант для капитализации затрат на ремонт или техническое обслуживание , если затраты указаны как таковые в системе бухгалтерского учета. После того, как выборы сделаны, затраты становятся амортизируемыми. Что касается хозяйствующих субъектов, то выборы должны делать партнерства, компании с ограниченной ответственностью и корпорации S, а не отдельные владельцы.

Текущее обслуживание вычитается. Более того, существует безопасная гавань для рассмотрения текущих затрат на техническое обслуживание как текущих вычетов, если деятельность повторяется не реже одного раза в год в течение 10-летнего периода. Еще одна безопасная гавань для мелких налогоплательщиков — тех, чья среднегодовая валовая выручка за предыдущие 3 года не превышала 10 миллионов долларов — ремонт, техническое обслуживание и улучшения не должны капитализироваться, если они не превышают меньшее из 10 000 долларов или 2% нескорректированной суммы. базис здания, а саму немоделированный базис здания не может превышать 1 млн долларов.Безопасная гавань распространяется на каждое отдельное здание, принадлежащее налогоплательщику. Опять же, в случае хозяйствующих субъектов, только субъект может сделать выбор.

Директивы правительственного агентства или изменения, необходимые по закону, такие как изменения, которые могут потребоваться пожарной службой, санитарным законодательством или законами о здоровье, не переклассифицируют такие изменения как ремонт, если в противном случае они были бы классифицированы как капитальные улучшения. Как правило, затраты на очистку окружающей среды подлежат вычету, например, требования, установленные Агентством по охране окружающей среды, такие как инкапсуляция или удаление асбеста, замена плесени или загрязненного гипсокартона.Тем не менее, если изменение считается улучшением собственности, стоимость должна быть капитализирована.

Если предприятие заявляет о возмещении убытков в связи с ущербом, причиненным стихийными бедствиями, то любой ремонт должен быть капитализирован.

Планы реабилитации

Согласно доктрине реабилитации , любой ремонт, выполняемый в рамках общего плана улучшения собственности, должен капитализироваться. Например, если новое дополнение добавлено, а затем окрашено, тогда стоимость покраски должна быть капитализирована, даже если она была бы вычтена как текущие расходы, если бы это было сделано отдельно.Однако владелец бизнеса может отделить стоимость ремонта от затрат на улучшение, запланировав их на разное время и получив отдельные счета за 2 вида деятельности.

Расходы на снос и демонтаж

Стоимость сноса здания добавляется к скорректированной базе нового здания. Тем не менее, частичный снос, определяемый как оставление не менее 75% существующих внешних стен и внутреннего каркаса, в этом случае может быть вычтен из стоимости в настоящее время. Затраты на вывоз материального личного имущества в настоящее время, как правило, подлежат вычету.

Налоговые льготы для реабилитации

Существуют 2 налоговых льготы для санации определенных типов собственности. 10% налогового кредита можно запросить для восстановления нежилого здания, введенного в эксплуатацию до 1936 года. Налоговый кредит в размере 20% от стоимости может быть применен для восстановления сертифицированного исторического здания, которое внесено в Национальный регистр или находится в зарегистрированный исторический район. Кредит востребован в том году, когда закончен ремонт и имущество снова введено в эксплуатацию.Кредит может быть ограничен правилами пассивных убытков, если собственники не принимают активного участия в бизнесе.

Реабилитация должна была составить существенных , определяемых как расходы на реконструкцию, которые превышали наибольшую из скорректированной базы здания или 5000 долларов в течение любого двухлетнего периода во время восстановления. Для зданий до 1936 года не менее 75% внешних стен должны быть оставлены нетронутыми, и не менее 50% этих внешних стен должны оставаться внешними стенами.

Кроме того, министр внутренних дел должен подтвердить, что восстановление сертифицированных исторических сооружений сохранит исторический статус здания. Кредит запрашивается в форме 3468 «Инвестиционный кредит».

Специальные налоговые льготы для улучшения условий проживания пожилых людей и инвалидов

Закон об американцах с ограниченными возможностями ( ADA ) требует, чтобы компании изменили свою собственность, чтобы лучше приспособить для инвалидов и пожилых людей, например, расширение дверных проемов, предоставление пандусов для людей в инвалидных колясках , и переделка ванных комнат для людей с ограниченными физическими возможностями.

Хотя большинство этих улучшений обычно считается капитальными затратами, налоговое законодательство предоставляет предприятиям стимулы для внесения этих изменений, делая их в настоящее время вычитаемыми из налогооблагаемой базы или предоставляя налоговый кредит для компенсации их затрат.

Малые предприятия с валовой выручкой, не превышающей 1 миллион долларов США, и с не более чем 30 штатными сотрудниками за налоговый год до получения кредита, могут потребовать налоговую льготу на расходы на устранение барьеров на коммерческой собственности, которые препятствуют доступу для людей с ограниченными возможностями или для размещения слабовидящих или слабослышащих.

Максимальный кредит составляет 5000 долларов, но не может превышать 50% расходов от 250 до 10 250 долларов. В случае хозяйствующих субъектов ограничение в долларах применяется как к юридическому лицу, так и к владельцам, таким как товарищества и партнеры, а также к S-корпорациям и акционерам.

Налоговая скидка = (Соответствующие затраты — 250 долларов США) × 50%

Максимально применимые расходы составляют 10 250 долларов США, поэтому максимальная сумма кредита составляет 5000 долларов США. Чтобы получить кредит, расходы должны превышать 250 долларов.

Соответствующие затраты относятся к тем улучшениям, которые были внесены в соответствии с требованиями ADA.Однако налоговый кредит не может быть востребован, если бизнес уже соответствует требованиям ADA или если расходы были на новое строительство.

Удаление архитектурных или транспортных барьеров

Стоимость устранения архитектурных или транспортных барьеров для оказания помощи инвалидам или пожилым людям в настоящее время вычитается с максимальным вычетом в размере 15000 долларов в год. Любые расходы, превышающие 15 000 долларов США, подлежат амортизации. Для хозяйствующих субъектов ограничение в долларах применяется как к юридическому лицу, так и к владельцам бизнеса.Например, лимит для партнерства в целом составляет 15 000 долларов, которые могут быть распределены между партнерами в соответствии с их долей в стоимости партнерства. Однако, если у партнеров есть другие предприятия или субъекты хозяйствования, то их собственные расходы не могут превышать лимит в 15 000 долларов для всех предприятий. Если владелец бизнеса не может использовать общую распределенную долю от бизнес-объекта, то он может использовать неиспользованную часть при условии, что бизнес-объект получил письменное подтверждение от владельца бизнеса.Таким образом, если партнерство выделяет партнеру капитальные затраты на сумму 10 000 долларов, но партнер использует только 5000 долларов, то партнерство может выделить эти 5000 долларов другим партнерам. Записи, такие как контракты, архитектурные планы и чертежи, разрешения на строительство и другие соответствующие документы, должны поддерживаться в поддержку претензии.

Существуют также специальные налоговые правила и льготы для улучшения энергоснабжения: жилищные энергетические кредиты.

Trickle-Up Economics, доступный в электронной или мягкой обложке, описывает лучшую налоговую политику для любой экономики, основанную на 3 простых экономических принципах, понятных каждому.Мы почти ежедневно читаем, что богатые становятся еще богаче и что неравенство постоянно увеличивается. Хотя этому есть несколько причин, основным фактором является несправедливая налоговая система, которая возлагает большую часть налогового бремени на работу. В этой книге предлагается гораздо лучшая налоговая политика как для экономики, так и для населения, основанная только на простых экономических принципах, которая максимизирует благосостояние общества, распределяя это богатство более справедливо, не возлагая чрезмерное бремя на богатых. Эта новая налоговая политика будет способствовать трудоустройству, сокращению правительственных подачек и позволит всем жить более счастливо.Я также предлагаю лучший способ голосования, чтобы политики лучше служили людям и могли уменьшить влияние денег на политику.

Полное наглядное руководство по обслуживанию собственности

Каждый хочет жить и работать в безопасной и функциональной среде, что является одним из основных факторов, влияющих на качество нашей жизни.

Как владелец недвижимости, вам может быть интересно, какие действия вам нужно предпринять, чтобы ваша собственность соответствовала этим ожиданиям.Чтобы найти ответ, вам следует сначала ознакомиться с тонкостями обслуживания недвижимости.

Отличное место для начала — прочитать оставшуюся часть этой статьи, так как мы:

  • обсудите, что включает обслуживание собственности
  • объясните, что такое международный код обслуживания собственности
  • сравнить обслуживание коммерческой недвижимости и создание собственной бригады обслуживания
  • в общих чертах 4 важных совета по поддержанию вашей собственности в отличном состоянии

Что такое обслуживание недвижимости?

Техническое обслуживание недвижимости — это процесс сохранения жилого или гостиничного здания и его ближайших окрестностей в оптимальном состоянии с помощью ряда специальных мероприятий по техническому обслуживанию.

Он относится к различным видам деятельности, которые необходимы для поддержания функциональности здания и комфорта его обитателей (поэтому его часто используют как синонимы с термином «обслуживание здания»).

К работам по содержанию недвижимости относятся:

  • уборка внутренних и внешних общих частей здания (включая водостоки, водосточные желоба, коридоры и т. Д.)
  • Борьба с грызунами и их удаление
  • садоводство и ландшафтный дизайн
  • Сортировка и вывоз мусора
  • обслуживание, ремонт и замена всех механических и электрических систем (освещение, HVAC, водоснабжение, водяное отопление и т. Д.))
  • проверок безопасности (профилактические профилактические осмотры механических и электрических систем, установок пожаротушения и проверки безопасности всего помещения).

Уход за недвижимостью выгоден как для жильцов, так и для собственника, так как помогает всем оставаться довольными.

От жильца вы хотите вернуться домой после напряженного дня и знать, что вы можете расслабиться, не беспокоясь о таких проблемах, как забитая кухонная раковина, грязная, плохо освещенная и жирная лестница, по которой ваши дети могут споткнуться и пораниться, или туалеты, которые не смываются.При этом за мелкие задачи, такие как замена лампочки, могут нести ответственность сами арендаторы. Всегда полезно четко обозначить обязанности арендатора и арендодателя, особенно при аренде недвижимости.

Для владельца недвижимости вы хотите, чтобы арендуемая недвижимость сохраняла свою стоимость в течение многих лет и что вы не проводите большую часть своего дня, обслуживая того или другого недовольного арендатора. Вы также хотите избежать проблем с ответственностью, если кто-то пострадает на территории.

В соответствии с международным кодом обслуживания собственности (IPMC)

Обслуживание собственности не должно быть случайным процессом, поскольку плохое или ненадлежащее обслуживание может вызвать серьезные проблемы для всех, кто использует эту собственность. Чтобы избежать таких ситуаций, существует несколько правил и кодексов, которым могут следовать владельцы и администраторы недвижимости.

Один из этих кодов — Международный код обслуживания собственности (IPMC) . Это набор правил, которые определяют минимальные требования к обслуживанию существующих зданий.Международный код обслуживания собственности — это документ обслуживания, созданный для удовлетворения потребности в современном и обновленном кодексе обслуживания собственности. Он охватывает следующие главы:

Его цель — установить минимальные стандарты обслуживания компонентов здания, таких как внешний вид конструкции, водопровод, механическое и электрическое оборудование, санитарные установки и противопожарное оборудование. Например, в нем есть рекомендации по конкретному водонагревательному оборудованию, идеальной температуре нагретой воды, способу ее циркуляции и т. Д.

IPMC обновляется каждые 3 года и доступен для принятия и использования юрисдикциями по всему миру. Вы можете проверить полную информацию о том, что охватывает IPMC здесь.

Обслуживание коммерческой недвижимости против собственной команды

Один важный выбор, который вам нужно будет сделать, будет заключаться в том, отдать ли эту задачу на аутсорсинг команде по обслуживанию коммерческой недвижимости или создать внутреннюю команду . Мы обсуждаем оба варианта ниже.

Профессиональное обслуживание недвижимости

Если вы решите нанять профессиональную компанию по обслуживанию недвижимости, вы выиграете от более структурированного подхода к обслуживанию, который они разработали на протяжении многих лет.Некоторые из услуг, которые они обычно предлагают, включают:

1) Планирование и график профилактического обслуживания
Профессиональная компания по обслуживанию недвижимости обычно имеет установленную систему для планирования и составления расписания каждой задачи обслуживания, которая требуется для вашей собственности. Как минимум, такая система должна включать:

  • Регулярные проверки, осмотры и посещения.
  • Документация по выполненному техническому обслуживанию.
  • Рекомендации по обновлениям и улучшениям.
  • Стандартные процедуры найма и управления поставщиками и подрядчиками.

Качественные услуги по обслуживанию коммерческой недвижимости сделают ваших арендаторов счастливыми, сохраняя и улучшая состояние вашего имущества.

Снижение реактивного обслуживания на 73,2%

Посмотрите на результаты, которыми Red Hawk пользуется с помощью конечностей


2) Финансовая отчетность
Ожидается, что одна из их первых ролей будет составлять бюджет на содержание вашей собственности.Они также будут предоставлять вам отчеты о расходах на содержание помещений — не реже одного раза в месяц.

3) Обработка связи с арендаторами
Если каждое электронное письмо или текстовое сообщение от арендаторов приходит непосредственно к вам, скорее всего, у вас не будет времени ни на что другое. В обязанности профессиональной компании по обслуживанию недвижимости входит общение с вашими арендаторами и доведение до вас только тех вопросов, которые требуют вашего внимания.

4) Обеспечение соответствия нормативным требованиям
Подобно IPMC, о котором мы упоминали ранее, существует несколько других требований, которые ваша местная юрисдикция может потребовать от владельцев собственности.Иногда бывает сложно уследить за всем. Предполагается, что компания по обслуживанию коммерческой недвижимости будет отслеживать существующие и новые правила от вашего имени и обеспечивать их соблюдение.

Звучит здорово, но вы можете спросить: где я могу найти достойную компанию по обслуживанию коммерческой недвижимости?

Что ж, здесь есть несколько разных подходов. Если вас не устраивает невмешательство, вы можете поискать компании по управлению коммерческой недвижимостью и позволить одной из них взять на себя бразды правления (поскольку управление недвижимостью включает в себя управление техническим обслуживанием).

Если вам нужен только кто-то для выполнения необходимых работ по техническому обслуживанию, вы можете выполнить поиск в Google услуг по обслуживанию недвижимости в вашем районе и / или связаться с другими владельцами собственности, которых вы знаете, и спросить, есть ли у них кого-то порекомендовать.

Наконец, когда вы ведете переговоры с подрядчиком, не помешает посмотреть на вещи с их точки зрения. Например, вот на чем может сосредоточиться профессиональная клининговая компания, пытаясь продать вам свои услуги.

Работа с собственной командой по обслуживанию недвижимости

Если вы решите иметь собственную команду по техническому обслуживанию, вы будете нести ответственность за все, что мы изложили в предыдущей главе, но разница в том, что у вас будет прямой контроль над персоналом и качеством выполненной работы, а также больше гибкий бюджет на техническое обслуживание, который находится под вашим контролем и дает более полное представление обо всех проблемах и мероприятиях по техническому обслуживанию, которые происходят на вашем объекте .

Однако организация технического обслуживания требует определенного уровня планирования. Вот шаги, которым вы можете следовать, чтобы создать собственную команду по обслуживанию недвижимости:

  1. Определите набор навыков и размер команды, которую вы будете нанимать. Начните с перечисления всех работ по техническому обслуживанию, которые требуются вашей собственности (от уборки до ремонта оборудования). Это поможет вам определить, кто вам нужен, например уборщики, садовники, техники по ОВК, электрики и т. д.
  2. После этого подумайте, сколько часов в среднем каждый человек может работать в смену и сколько смен вам потребуется в день, чтобы оценить, сколько людей вы будете нанимать. В зависимости от размера собственности вам может потребоваться руководитель объекта или, по крайней мере, руководитель для координации персонала.
  3. Не торопитесь нанимать. Проведите тщательные интервью и убедитесь, что ваши потенциальные мастера имеют квалификацию для выполнения своих предполагаемых ролей. Кроме того, вы можете безопасно ускорить этот процесс, передав этот шаг на аутсорсинг в авторитетное агентство по найму обслуживающего персонала.
  4. Есть некоторые должности, которые обычно невыгодны для заполнения внутри компании , поэтому не исключайте полностью аутсорсинг. Например, вы не будете нанимать на полную ставку техника-лифтера, если лифты обычно не требуют обслуживания так часто, как другие системы.
Плюсы и минусы каждого подхода


Какой бы подход вы ни выбрали, вам следует определить и отслеживать ключевые показатели эффективности обслуживания собственности, чтобы убедиться, что все ваши действия по техническому обслуживанию направлены на достижение одних и тех же целей.

4 совета по поддержанию вашей собственности в отличном состоянии

В дополнение к тому, что мы упомянули выше, вот несколько советов, которые помогут вам гарантировать, что ваша собственность постоянно будет оставаться в наилучшем состоянии:

# 1) Приоритет финансирования технического обслуживания

Когда так много других проблем в вашей собственности требует финансирования, может возникнуть соблазн сократить расходы на техническое обслуживание. Но это может привести к быстрому износу активов и неконтролируемому списку отложенного обслуживания, который создает идеальные условия для угроз безопасности.

Чтобы избежать этих и других проблем, необходимо заранее оценивать и ежегодно составлять бюджет на обслуживание операционных и капитальных затрат. Обычно рекомендуется составлять минимум 2–4% от текущей восстановительной стоимости вашего имущества для годового бюджета на техническое обслуживание. Согласно некоторым внутренним данным, каждый доллар, который вы тратите на техническое обслуживание, в конечном итоге экономит вам 5 долларов.

# 2) Приобретите и используйте прочные компоненты

Чтобы ваша собственность была в отличном состоянии, вам нужно использовать запасные части, которые работают безопасно и служат как можно дольше.Когда вы храните свои запасные части (ремни вентиляторов, детали для систем отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха, лампочки, двигатели, насосы и т. Д.) Высокого качества, вы инвестируете в долговечность своей собственности.

Хотя очень прочные изделия могут вначале стоить немного дороже, они помогут вам сэкономить на ремонте в будущем и свести к минимуму частые проблемы с переделкой.

# 3) Автоматизация управления техническим обслуживанием

Независимо от уровня компетенции вашей группы технического обслуживания / поставщика услуг, быстро становится сложно оставаться на вершине каждой отдельной задачи технического обслуживания.Отслеживание всего вручную, особенно в огромных многоквартирных домах, может быстро привести к неэффективности и оставить место для потраченных впустую времени и ресурсов.

Вот почему все больше и больше управляющих недвижимостью заинтересованы в автоматизации управления техническим обслуживанием с помощью компьютеризированной системы управления техническим обслуживанием. Мобильная CMMS поможет вам упростить и оптимизировать каждый аспект обслуживания, обрабатывать повторяющиеся административные задачи, отслеживать безопасность, измерять производительность, сокращать расходы на обслуживание и многое другое.

Если вы не знаете, что такое CMMS, ознакомьтесь с нашим руководством «Что такое CMMS и как она работает».

Дополнительным преимуществом наличия такой CMMS, как Limble, является надзор за аутсорсинговыми услугами по техническому обслуживанию. Вы можете предоставить техническим специалистам компании по обслуживанию коммерческой недвижимости ограниченный доступ к вашей учетной записи и назначить им рабочие задания через Limble. Таким образом, вы можете быть уверены, что работа действительно выполняется и выполняется в кратчайшие сроки.

# 4) Включить регулярные проверки собственности


Еще одна основополагающая практика для поддержания вашей собственности в оптимальном состоянии — это принять обычай регулярных оценок состояния объекта (FCA).Агентство FCA предоставит вам исчерпывающие базовые данные о том, как работает весь объект недвижимости и его системы. Эта информация помогает выделить области, требующие улучшения.

Во время FCA инспекционная группа будет проверять такие вещи, как текущее состояние всех активов, и выявлять любые угрозы безопасности для быстрых корректирующих действий.

Основные выводы

Если вы в настоящее время владеете или управляете жилой недвижимостью, вам нельзя упускать из виду ее обслуживание.Это требуется и регулируется законом в большинстве юрисдикций.

Тем не менее, помимо соблюдения закона, преимущества содержания собственности слишком многочисленны, чтобы их игнорировать.

К счастью, это не займет у вас много времени. Независимо от того, решите ли вы нанять компанию по обслуживанию коммерческой недвижимости или создать собственную команду по обслуживанию, наиболее важно обеспечить, чтобы техническое обслуживание продолжалось и чтобы лица, отвечающие за обслуживание вашей собственности, обладали навыками, финансированием и инструментами, которые им необходимы для правильное исполнение.

Если вы думаете об использовании программного обеспечения CMMS для улучшения различных аспектов обслуживания вашей собственности, мы всегда готовы поговорить.

Затраты на ремонт и техническое обслуживание

Введение: налоговая классификация ремонтов и технического обслуживания расход

Для многих канадцев это стало обычным вложением в пополнять свой доход покупкой недвижимости и сдачей внаем эти свойства приносят доход от аренды.Налогоплательщики должны включать Форма T776 как часть их налоговой декларации T1 за каждый год они управляют арендным бизнесом. Конечно, имея аренду собственность означает неизбежно, что собственность будет испытывать нормальные износ или даже случайные значительные случаи повреждения, требующие некоторых затрат на ремонт. К сожалению, не все эти расходы будут вычитаться в том году, в котором они были понесены. Это связано с тем, что некоторые из этих видов затрат будут рассматриваться текущие расходы, в то время как другие будут более правильно охарактеризованы как амортизация капитальных вложений в будущие годы.

Текущие расходы в настоящее время подлежат вычету из налогооблагаемой базы. эффект уменьшения налогооблагаемой прибыли в году. Капитальные затраты будут иметь налоговые последствия двояко. Во-первых, недвижимость будет относиться к установленному классу амортизируемого имущества и, следовательно, налогоплательщик может потребовать компенсацию капитальных затрат в каждом Таксационный год имущество находится в собственности. Во-вторых, при продаже имущество, независимо от того, является ли оно амортизируемым природа или нет, затраты повлияют на окончательную меру любого прироста капитала или убытков опытный по нраву.

Рекомендации, предоставленные Канадским налоговым агентством

Чтобы определить, являются ли расходы на ремонт или техническое обслуживание считающийся капитальным или текущим по своей природе, CRA предоставляет набор вопросы к рассмотрению:

  • Обеспечивает ли расход выгода?
  • Поддерживают ли расходы или улучшают недвижимость?
  • Расходы на часть в собственность или на отдельный актив?
  • Какова стоимость расход?
  • Расходы на ремонт использованное имущество, которое вы приобрели, сделанное, чтобы поместить его в подходящий условие для использования?
  • Расходы на ремонт произведены в актив, чтобы продать его?

Капитальные затраты — это затраты, обеспечивающие длительную выгоду, тот, который улучшает свойство по сравнению с его первоначальным значением, или расширяет собственность за пределы ее первоначальной вместимости или цели.А текущие расходы будут такими, когда выгода « израсходована » в течение налогового года тот, который просто поддерживает стоимость собственности, или заменяет поврежденную часть существующей собственности чтобы вернуть его в исходное состояние.

Если после этих первых трех соображений остается неясным независимо от того, являются ли затраты капитальными или текущими по своему характеру, следует Рассмотрим относительную величину затрат на ремонт к стоимости актив. Если стоимость ремонта составляет почти всю стоимость актив, который с большей вероятностью будет охарактеризован как капитал получение.Если были потрачены средства на то, чтобы недвижимость подходила для использования, вполне вероятно, что затраты улучшили собственность и таким образом, это капитал по своей природе. Аналогично, если бы стоимость ремонта была предпринята с целью продажи собственности, также вероятно, что это были улучшения и будут характеризоваться как столица.

Прецедентное право Обсуждение расходов на ремонт и техническое обслуживание в Канадские суды

К сожалению, рекомендации CRA носят очень общий характер.История этого предмета при рассмотрении налоговой Суд Канады демонстрирует неадекватность этих руководящие указания. Например, в деле Королева против Донохью Нормик Inc., 96 DTC 6061, суд постановил, что «каждое дело является суи generis и никакой тест не имеет решающего значения во всех случаях, когда дело доходит до определение того, являются ли затраты капитальными или текущими по своему характеру. Это вопрос фактов и часто вопрос степени «. Из-за этой двусмысленности очень много дел было до суды, оспаривающие этот вопрос, и, как следствие, большое количество прецедентного права, доступного для освещения вопроса, в котором фактические обстоятельства налогоплательщика не новы.

По делу Canada Steamship Lines Limited против MNR, 66 DDTC 5205 (Исх. Ct.) Суд постановил, что замена колод, переборки и один из судовых котлов составили ремонт и, таким образом, вычитаются как текущие расходы. Ремонт был обширным и существенны по затратам, и в соответствии с руководящими принципами CRA будут быть капитальными затратами, однако Суд пришел к выводу, что это было типичный вид судоремонта и что замена произошла из-за износ.В связи с этим суд постановил:

Вещи, используемые в бизнесе для получения дохода — земля, здания, заводы, машины, автомобили, корабли — это основные фонды. Деньги, потраченные на приобретение таких активов, представляют собой затраты капитала. Точно так же деньги, потраченные на обновление такой актив — сделать его чем-то отличным от то, что было — это затраты капитала. С другой стороны, расходы на устранение физических последствий использование такого актива в бизнесе — будь то в результате износ или авария — это не затраты капитала.Это текущие расходы

По делу Gold Bar Developments Ltd. против MNR (1987), 87 DTC 5152 (F.C.) налогоплательщик выполнил капитальный ремонт внешний вид сдаваемой в аренду жилой недвижимости, потому что кирпичи были выпадать. После осмотра проблема была обнаружена что проблема возникла из-за брака около 10 лет предыдущая первоначальная строительная компания. Вместо использования такая же кирпичная облицовка, какая использовалась при первоначальной постройке здания. построенный, налогоплательщик устранил дефект, заменив его на металлическая облицовка.Согласно руководящим принципам CRA это составляло бы улучшение и, следовательно, капитальные затраты. Однако суд в данном случае найдено иное указание:

Не думаю, что решение этой проблемы можно найти в эффект от расхода. Ожидается, что ремонт капитального актив должен улучшить его. Если источником дохода является многоквартирный жилой дом, что всегда так, особенно где капитальный ремонт. Я также не нахожу «один раз в пожизненный «подход большой помощи.Более существенные ремонт, тем меньше вероятность, что он повторится (конечно, пылкие надежда хозяина дома) но это остается расходом на ремонт тем не менее.

Думаю, будет полезнее подчеркнуть цель затраты налогоплательщика. О чем думал налогоплательщик в формулирует решение потратить эти деньги в это время? Было ли это улучшить основной актив, сделать его другим, сделать его лучше? Такое решение связано с очень важным факультативным компонент — выбор или вариант, которого нет в подлинный кризис ремонта.

Не оспаривается, что истец обнаружил в 1979 году, что кирпичи рассыпались и падали на землю вокруг Здание используется жильцами и прохожими. Очевидно, это был риск, который был бы неприемлем для общественности, но также чтобы встретить реакцию городских властей, в крайнем случае даже закрытие помещения. В данных обстоятельствах я не могу сделать вывод, что у истца был реальный выбор. Игнорировать это условие означало бы безусловно, привели к сокращению оккупации или рентный доход.

Суд установил, что намерением налогоплательщика было отремонтировать здание, которое должно было стать опасным, а не улучшать актив. Поскольку налогоплательщик не ограничился простой заменой что упало, и сделало здание не только полностью устойчивым к проблеме падающих кирпичей, но также существенно улучшил внешний вид здания не обязательно расходы за счет капитала. Как только решение о ремонте навязанного налогоплательщику, они не обязаны игнорировать достижения в строительной технике и технологии в проведении работа.

В других случаях предлагалось рассмотреть другие элементы. что предлагается в рекомендациях CRA. Например, часто цитируемый характеристика — частота расхода. Если расход имеет тип такое случается, но один раз в жизни гораздо более вероятно, что капитальные затраты, чем текущие. В M.N.R. v Хэддон Холл Realty Inc. (1961) ¸ Верховный суд Канады постановил:

… Среди тестов, которые могут быть использованы для определения независимо от того, относятся ли расходы к доходам или капитальным затратам, они Было установлено, что расходы произведены раз и навсегда с целью для создания актива или преимущества для непреходящая выгода от торговли носит капитальный характер.Расходы на заменить изношенные или устаревшие основные фонды что-то совершенно отличное от этих обычных годовых расходов для ремонта, естественно попадающего в категорию доходов выплаты

Пока Верховный суд в этом деле признал элемент частоты, он был готов отклонить его значение где контекст ремонта формирует интерпретацию факты таким образом, что частота либо затмевается другими соображения или обязательно характеризуются как частые по отношению к срок службы актива.

Налоговая подсказка для вашего бизнеса: при подаче заявки на ремонт Не делай этого в одиночку

Очевидно, что рассмотрение того, был ли проведен ремонт имущество — текущие расходы или капитальные вложения, как и многие налоговые вопросы, все сводится к фактам ситуации. В то время как для делая ремонт, может быть безопасно взять самодельную подход, когда дело доходит до толкования налогового законодательства, это никогда не разумный образ действий. Если вам когда-нибудь понадобится подать возврат, включающий расходы на ремонт или техническое обслуживание. Обязательно обратитесь за помощью к опытному канадскому налоговому юристу, имеющему опыт работы в налоговом праве. и опыт проведения налогового аудита CRA.В поисках законных предварительное заключение может помочь налогоплательщику избежать уплаты штрафов и проценты после проверки аудитором и отрицания расходов неправомерно заявлено.

.

Оставить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *