Содержание и текущий ремонт: Текущий ремонт в многоквартирном доме

Что входит в содержание и текущий ремонт в многоквартирном доме

Каждый многоквартирный дом имеет свою степень износа. Сети коммуникаций изнашиваются, стены становятся ветхими, кровля протекать. Для того, чтобы здание не потеряло своих первоначальных характеристик, на регулярной основе должны выполняться его обслуживание и ремонт.

Содержание:

• Что это такое и когда выполняется
• Что входит в содержание и текущий ремонт жилья
• Работы на придомовой территории
• Работы внутри МКД
• Отличия текущего и капитального ремонта
• Кто выполняет текущий ремонт
• Оплата текущего ремонта МКД
• Как уменьшить плату за содержание и ремонт жилья

Что это такое и когда выполняется

Содержание дома является обязанностью его владельцев, ремонт конкретной квартиры выполняется её собственником.
Обслуживание общедомового имущества – обязанность всех жильцов, имеющих право собственности на помещения в здании.

Текущий ремонт дома представляет собой работы, направленные на восстановление изначальных свойств конструкций дома, предотвращение неисправностей, как всего здания, так и его частей.

Управляющие компании привлекают средства с собственников на эти работы. В то же время граждане должны вносить платежи по текущему ремонту вместе с капитальным и платежам по предоставленным коммунальным ресурсам.

Состояние внутри квартир собственников является их ответственностью. УК обслуживают лишь общедомовое имущество, принадлежащее всем жильцам в совокупности.

В ст. 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирных домах, которые утверждены Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 года № 491, закреплена ответственность УК, ТСЖ, ЖСК и других форм управления за состояние общедомового имущества. Помимо обслуживания управляющая компания должна следить за соблюдением правил пользования общедомового имущества самими жильцами.

Что входит в содержание и текущий ремонт жилья

Обеспечение соответствия многоквартирных жилых домов нормам действующего законодательства является ключевой задачей управляющих организаций. В соответствии с Правилами № 491, МКД должен соответствовать следующим правилам:

• обеспечивать безопасность проживания граждан;
• гарантировать сохранность имущества, принадлежащее жителям дома;
• иметь свободный доступ жильцов на придомовую территорию;
• соблюдение прав собственников квартир и проживающих граждан;
• исправное инженерно-техническое оборудование;
• соответствие строительным нормам и правилам, а также проектной документации.

Понятие «содержание и текущий ремонт» достаточно обширное, сюда включается целый комплекс различных мероприятий. Постановление Правительства № 290 от 03.04.2013 г. содержит минимальный перечень работ и услуг, которые необходимы для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирных домах.

Мероприятия по обслуживанию и ремонту можно разделить на 3 группы:

1. Содержание придомовой территории;
2. Работы по ремонту и обслуживанию внутридомовой собственности;
3. Ведение документации по дому, содержание штата работников УК и аварийно-диспетчерской службы.

Конечный перечень мероприятий зависит от физико-технических особенностей общего имущества дома, того, проведено ли межевание земельного участка под домом, и способа управления МКД.

Государственный контроль в обязательном порядке выполняется за состоянием МКД. Владельцы квартир не могут по собственному желанию внести изменения в установленный Правилами № 491 список мероприятий. Исключение каких-либо работ может привести к несоответствию здания требованиям безопасности.

В п. 18 Правил установлено, что ремонт общей собственности МКД осуществляется по решению собственников. Впрочем, не всегда существует возможность проведения общих собраний для согласования проведения определенных мероприятий.

Работы на придомовой территории

Управляющая компания должна выполнять поддержание чистоты и порядка на дворовой территории. Работы проводятся в зависимости от времени года.

В летнее время года выполняются следующие работы:

• уборка мусора на тротуарах, детских площадках, зонах для прогулок и отдыха;
• покос травы, кронирование кустарников;
• полив зеленых насаждений;
• ремонт, окраска заборов и инвентаря;
• уход за клумбами;
• уборка урн и контейнеров;
• очистка ливневых стоков;
• уборка упавшей листвы и т. д.

Зимой список мероприятий на придомовой территории меняется:

• уборка снега, сосулек с крыши дома;
• проведение антигололедных работ, посыпка песком и реагентами;
• уборка снежных заносов.

Работы внутри МКД

Список мероприятий, к которым также предъявляются определенные требования, внутри многоквартирного дома более обширный.

К таим работам относятся:

1. Регулярный осмотр общедомового имущества, который выполняется 2 раза в год. На весеннем осмотре определяют недочеты, ставят задачи работ на летний сезон. В осенний период проводят осмотр МКД для его подготовки к отопительному сезону.
2. Обслуживание инженерных коммуникаций: текущий ремонт, замена, подготовка к эксплуатации в зимнее время года;
3. Ремонт дверей, окон и др.;
4. Обслуживание осветительных приборов в подъездах;
5. Мелкие отделочные работы в местах общего пользования, косметический ремонт;
6. Санитарная уборка, в том числе влажная уборка в подъезде;
7. Обслуживание общедомового имущества, проходящего внутри квартир: трубы отопления, водоснабжения, канализации, газа.
8. Обеспечение пожарной безопасности в доме: проверка исправности пожарной сигнализации, противопожарного инвентаря. Обеспечение проходимости эвакуационных выходов и лестниц;
9. Содержание лифтов (при наличии) и лифтового оборудования;
10. Обслуживание камер видеонаблюдения, домофонов и других систем.

Кроме того, управляющая компания выполняет документационный оборот, который также должны оплачивать жильцы в рамках графы «Содержание жилья»:

• ведение реестра всех собственников жилых помещений;
• техническая документация на здание;
• заключение договоров с поставщиками коммунальных ресурсов;
• подготовка налоговой отчетности и бухгалтерии;
• составление и доставка платежных квитанций;
• документы аварийно-диспетчерской службы;
• письменные ответы на обращения граждан;
• обязательное раскрытие информации в ГИС ЖКХ.

С полным перечнем мероприятий, которые оплачивают собственники квартир, можно ознакомиться в договоре управления конкретным МКД или в Уставе ТСЖ (ЖСК). При непосредственном управлении в доме список работ содержится в протоколе общего собрания собственников.

Отличия текущего и капитального ремонта

В сущности, текущий и капитальный ремонт многоквартирного дома похожи. Это установленный список работ, которые направлены на поддержание МКД в надлежащем техническом состоянии, в котором он и проектировался.

Отличия капитального и текущего ремонта:

По периодичности	Отдельные мероприятия текущего ремонта выполняются ежегодно. Капитальный ремонт согласно правил эксплуатации выполняется раз в 10 или 20 лет.
По задачам	Задача текущего ремонта – это устранение мелких недостатков, минимизация износа здания. Целью же капитального ремонта является восстановление целостности конструктивных элементов здания, замена старых инженерных коммуникаций.
По финансированию	Собственники МКД ежемесячно вносят платежи на капитальный ремонт. После того, как необходимый бюджет собран, производятся работы.
По основаниям	Текущий ремонт проводится на основе заключений специалистов. Капитальный –  согласно нормам, установленным для каждого типа МКД. Капитальный ремонт в большей степени направлен на плановую замену конструкций. Например, замена стояков водоснабжения, т.к. срок их эксплуатации истек.

Кто выполняет текущий ремонт

Выполнять функции по содержанию жилищного фонда могут быть обязаны:

1. Управляющая организация, как правило, осуществляет текущий ремонт, она имеет соответствующие возможности, штат сотрудников, обладающих необходимой квалификацией.
2. Строительная компания несет ответственность за состояние здания до передачи жилых помещений собственникам. Пока новостройка не введена в эксплуатацию, она может продолжительный период числится на балансе застройщика.
3. ТСЖ (или ЖСК), сформированный для управления общим имуществом. В этом случае ремонтные работы проводятся или специально нанятыми сотрудниками, или подрядчик по договору.

Застройщик и жилищные кооперативы вправе выполнять ремонт своими силами. Однако, как правило, текущий ремонт осуществляется определенной обслуживающей организацией, к примеру, управляющей компанией. В УК могут быть предусмотрены ремонтно-эксплуатационное управление (или ЖЭК, ДЕЗ и т. п.), которые занимаются текущим ремонтом и обслуживанием многоквартирных домов.

В ряде случаев УК привлекает подрядные организации. К примеру, если в компании нет работников с необходимым уровнем квалификации, оформляется договор на выполнение работ и подрядчик выполняет текущий ремонт или обслуживание.

Оплата текущего ремонта МКД

Все мероприятия по содержанию жилья в многоквартирном доме выполняются за счет собственников.

В соответствии со ст. 154 ЖК РФ установлено, что плата за квартиру и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:

• плату за содержание жилого помещения – за услуги, работы по управлению домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в МКД.

Если в доме образовано ТСЖ, то внесение оплаты за текущее содержание может производиться в виде ежемесячных членских взносов.

Как уменьшить плату за содержание и ремонт жилья

Владельцы жилых помещений могут уменьшить оплату, если тариф управляющей компании не устраивает их, он завышен, или не соответствует их платежной способности.

Чтобы это сделать, собственникам нужно инициировать общее собрание, в котором будет рассматриваться  снижение платы ЖКХ. Но жильцы должны осознавать, что величина тарифа не устанавливается таким образом, что управляющая компания терпит убытки. Для чего УК придется отказаться от определенных работ и самостоятельно их выполнять. Но нельзя исключать работы, относящиеся к Минимальному перечню № 290.

Также можно уменьшить расходы, если оформить жильцам льготы и компенсации. К примеру, инвалидам и ветеранам ВОВ, многодетным семьям, почетным донорам, чернобыльцам и так далее.

Читайте также: Расшифровка всех сокращений в платежках ЖКХ.

Видео: Из чего состоит плата за содержание жилья:

Дмитрий Алексеев

Автор статьи: практикующий юрист, эксперт в области недвижимости и жилищного права.

Дифференцированная ставка платы за содержание и ремонт общего имущества в одном многоквартирном доме

Общее имущество многоквартирного дома принадлежит на праве общей долевой собственности всем собственникам дома (ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Гражданский кодекс Российской Федерации также предусматривает право общей долевой собственности собственников квартир в многоквартирном доме на общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (часть 1 статьи 290).

Между тем существуют многоквартирные дома с «особенной» постройкой, в которых, к примеру, лишь в одном подъезде расположено лифтовое оборудование и собственники других подъездов, где отсутствует лифтовое оборудование, отказываются платить по ставке платы за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, как для многоквартирного дома, оборудованного лифтами.

Вправе ли на самом деле собственники установить в пределах одного многоквартирного дома дифференцированную ставку платы за содержание жилого помещения?

В соответствии с ч. 1 ст. 39 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

Согласно части 1 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации доля общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, регулирующие отношения по содержанию общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме (далее — Правила содержания).

Данные Правила предусматривают, что в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме.

В силу части 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт.

В структуру платы за жилое помещение для собственника помещения в многоквартирном доме входит: плата за содержание и ремонт жилого помещения, в том числе плата за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме; плата за коммунальные услуги (статья 154 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Собственники обязаны вносить плату за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме независимо от факта пользования общим имуществом (пункт 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 № 22 «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности»).

Таким образом, законодателем закреплен универсальный подход к определению состава общего имущества многоквартирного дома и обязанности всех собственников вносить плату за содержание и текущий ремонт такого имущества.

Между тем, во-первых порядок определения размера указанных обязательных платежей устанавливается в зависимости от избранного способа управления многоквартирным домом (либо непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, если количество квартир в нем составляет не более чем тридцать, либо управление товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, либо управление управляющей организацией), который выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время его же решением (пункт 4 части 2 статьи 44, части 2 и 3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Исходя из этого Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме закрепляют обязанность собственников помещений нести бремя соответствующих расходов соразмерно их долям в праве общей собственности на это имущество: либо путем внесения платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме — в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений, либо путем внесения обязательных платежей и взносов — в случае управления многоквартирным домом товариществом собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; собственники же помещений, не являющиеся членами указанных организаций, вносят плату за содержание жилого помещения в соответствии с частью 6 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации (пункт 28).

Во-вторых, плата за содержание жилого помещения для собственников жилых помещений, не принявших решение о выборе способа управления многоквартирным домом или об установлении размера платы за содержание жилого помещения, устанавливается органами местного самоуправления (часть 3 статьи 156 и части 4 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации),

При этом, собственникам помещений в многоквартирном доме при установлении решением общего собрания размера платы за содержание жилого помещения, включающей в себя в том числе плату за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме (в частности, в случае управления многоквартирным домом непосредственно собственниками помещений), либо размера обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме (например, в случае, когда такое решение принимается одновременно с решением о создании товарищества собственников жилья), следует в первую очередь учитывать, что платежи, обязанность по внесению которых возлагается на всех собственников помещений в многоквартирном доме, должны быть достаточными для финансирования услуг и работ, необходимых для поддержания дома в состоянии, отвечающем санитарным и техническим требованиям. При этом законодательно установленный критерий распределения бремени расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, а именно доля конкретного собственника в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, сам по себе не исключает возможность учета при принятии указанного решения особенностей соответствующих помещений (в частности, их назначения), а также иных объективных обстоятельств, которые — при соблюдении баланса интересов различных категорий собственников помещений в многоквартирном доме — могут служить достаточным основанием для изменения долей их участия в обязательных расходах по содержанию общего имущества (соотношение общей площади жилых и нежилых помещений в конкретном доме, характер использования нежилых помещений и т.д.).

Подобный подход позволяет обеспечить на основе автономии воли собственников помещений в многоквартирном доме принятие ими решения об установлении размера платы за содержание жилого помещения либо размера обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, с опорой на конкретные характеристики соответствующих помещений и условия их использования, притом что выбор дополнительных критериев для определения долей участия собственников того или иного вида помещений в обязательных расходах по содержанию общего имущества в многоквартирном доме не должен осуществляться произвольно, а основанная на этих критериях дифференциация размеров соответствующих платежей не должна приводить к недопустимым различиям в правовом положении собственников помещений в многоквартирном доме, относящихся к одной и той же категории.

Данная правовая позиция отражена в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 29.01.2018 № 5-П «По делу о проверке конституционности положений статей 181.4 и 181.5 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина С.А. Логинова».

Соответственно собственниками помещений в многоквартирном доме может быть установлена плата за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, либо размер обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, с учетом особенностей помещений в данном доме, а также иных объективных обстоятельств, которые могут служить достаточным основанием для изменения долей участия собственников того или иного вида помещений в обязательных расходах по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, — при том условии, что дифференциация размеров соответствующих платежей, основанная на избранных общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме дополнительных критериях для определения долей такого участия, не повлечет за собой необоснованных различий в правовом положении собственников помещений в многоквартирном доме, относящихся к одной и той же категории.

В каждом конкретном случае необходимо учитывать наличие или отсутствие решений собственников многоквартирного дома по вопросу установки дифференцированной ставки платы за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, с учетом особенностей изложенных в решении Конституционного суда Российской Федерации.

Как учитывать ремонт и техническое обслуживание в соответствии с GAAP | Малый бизнес

Автор Брайан Кейтман Обновлено 12 февраля 2019 г.

Ремонт и техническое обслуживание — это расходы, которые компания несет для восстановления актива до прежнего рабочего состояния или поддержания актива в его текущем рабочем состоянии. Они отличаются от капитальных затрат, используемых для приобретения актива. В соответствии с общепринятыми принципами бухгалтерского учета — GAAP — вы должны регистрировать расходы на ремонт и техническое обслуживание в своих записях и указывать их в финансовой отчетности в том периоде, в котором они были понесены. Рекомендации довольно просты, и мы опишем процесс ниже.

Расходы на ремонт и техническое обслуживание по сравнению с капитальными затратами

Капитальные затраты — это затраты, которые компания несет для приобретения актива, продления его срока службы или увеличения его мощности или эффективности. Затраты на ремонт и техническое обслуживание поддерживают только срок службы или текущее состояние актива. Различие, как правило, очевидно, хотя бывают случаи, когда для конкретных расходов требуется суждение.

Например, замена сломанной детали двигателя относится к расходам на ремонт, а модернизация двигателя для увеличения мощности машины — к капитальным затратам. Компания тратит все расходы на ремонт или техническое обслуживание за один раз, но распределяет капитальные затраты как расходы с течением времени.

Учет расходов в надлежащем отчетном периоде

В соответствии с GAAP и методом начисления вы должны учитывать расходы в том периоде, в котором они были понесены. Период, в течение которого вы оплачиваете расходы, не влияет на то, когда вы признаете расходы в своих записях. Период ремонта и период оплаты часто совпадают, но это не всегда так.

Например, если вы ремонтируете двигатель грузовика в конце текущего года, но планируете оплатить ремонт в следующем году, вы должны отразить расходы в текущем году.

Запись в журнале

Чтобы внести расходы на ремонт или обслуживание в свои записи, дебетуйте счет расходов на ремонт и обслуживание на сумму расходов в журнале. Дебет увеличивает счет расходов. Зачислите либо наличные, либо кредиторскую задолженность на ту же сумму в зависимости от того, как вы будете оплачивать расходы.

Кредит уменьшает счет денежных средств, который является активом, но увеличивает счет кредиторской задолженности, который является обязательством, на сумму, которую вы должны третьей стороне.

Отчет о прибылях и убытках

В конце отчетного периода суммируйте общие расходы на ремонт и техническое обслуживание, зарегистрированные в течение периода. Напишите «Расходы на ремонт и техническое обслуживание» и общую сумму отдельной строкой в ​​разделе «Операционные расходы» отчета о прибылях и убытках.

Например, если в течение года ваши расходы на ремонт и техническое обслуживание составили 10 000 долларов США, напишите «Расходы на ремонт и техническое обслуживание 10 000 долларов США» в разделе операционных расходов вашего отчета о прибылях и убытках.

Предупреждение

Инструкции IRS и процедуры учета GAAP часто меняются. Убедитесь, что вы основываете свой учет на самых последних процедурах, доступных для целей бухгалтерского учета и налогообложения.

Ссылки

• AccountingCoach: Расходы на ремонт и техническое обслуживание
• AccountingCoach: Что такое капитальные затраты по сравнению с доходными расходами?
• AccountingCoach: расходы
• AccountingCoach: дебет и кредит

Есть ли разница между ремонтом и обслуживанием? – MaintenanceX

Независимо от отрасли, цель каждого отдела технического обслуживания одна и та же: поддерживать работоспособность объектов! Не следуйте рекомендациям производителя, и вы, скорее всего, столкнетесь с более быстрым износом оборудования, увеличением количества механических отказов и увеличением затрат на аварийный ремонт на ваших предприятиях. В этой статье мы подробнее рассмотрим разницу между терминами «ремонт» и «техническое обслуживание».

«Незапланированные простои на производстве являются одной из основных причин снижения производительности, вызывая задержки, недовольство клиентов и потерю доходов. На самом деле, согласно последним исследованиям, эта проблема обходится промышленным производителям примерно в 50 миллиардов долларов в год».

FORBES

Есть ли разница между ремонтом и обслуживанием?

Чем сложнее оборудование, которым вы управляете, тем чаще вам придется время от времени работать с внешними техническими специалистами. Почему? В отделах технического обслуживания редко есть работники, которые знают, как исправить каждый возможный сценарий. Мы знаем, что отказ активов неизбежен. Некоторые ремонты просты, в то время как другие требуют серьезного решения проблем.

Кроме того, чем сложнее оборудование, тем более важным становится профилактическое обслуживание (PM). Чем сложнее оборудование, которым вы управляете, тем чаще вам придется время от времени работать с внешними техническими специалистами. Почему? В отделах технического обслуживания редко есть работники, которые знают, как исправить каждый возможный сценарий.

К сожалению, подрядчики иногда выполняют работу, которую могли бы выполнить штатные техники, если бы не одна недостающая часть головоломки. По этой причине важно знать разницу между ремонтом активов и техническим обслуживанием.

Чтобы должным образом контролировать ремонтные услуги, менеджеры по техническому обслуживанию должны понимать разницу между тем, какие задачи попадают в категорию «необходимых» и «мы можем сделать это сами». Ремонт и техническое обслуживание необходимы для оптимального функционирования активов.

Любой, кто когда-либо работал техником по техническому обслуживанию, несомненно, слышал, как его коллеги используют термины «техническое обслуживание» и «ремонт» взаимозаменяемо . Понимание разницы между терминами имеет решающее значение для успешной работы программы управления активами, команды технического обслуживания и бизнеса. Итак, как мы определяем наши два термина?

Что такое ремонт?

Ремонт относится к действиям, предпринятым для восстановления надлежащей функциональности актива. По сути, это возвращение чего-то сломанного в оптимальные рабочие условия. Уровень требуемого ремонта зависит от типа отказа актива. Существует два основных типа неудач. Их:

• Полный сбой: Это относится к сбоям, которые делают активы недоступными для использования. Актив не может выполнять свою задачу, пока кто-то не позаботится о нем. Например, отказ двигателя остановит вашу машину, и она станет неуправляемой, пока вы не отвезете ее к механику. Отказ актива чаще всего приводит к незапланированному простою, который обычно является дорогостоящим и требует аварийного обслуживания.

• Частичный сбой: В этом случае актив все еще работает до некоторой степени, несмотря на сбой. Вы все еще можете использовать оборудование, но оно либо небезопасно, либо малоэффективно. Например, водитель может управлять автомобилем с грязным воздушным фильтром. Но он может заметить, что кондиционер уже не такой холодный, как раньше, или может начать чихать из-за плохого качества воздуха. Как правило, вы хотите устранять частичные сбои как можно быстрее, чтобы они не привели к полным сбоям в неподходящее время.

Очевидно, что некоторые виды ремонта дороже, чем другие. Сколько денег вы потратите на ремонт, будет зависеть от первопричины поломки.

Отказ актива и последующий ремонт могут быть дорогостоящими. Согласно исследованию промышленного технического обслуживания Plant Engineering 2020 года, некоторые из основных причин выхода из строя активов включают устаревшее оборудование, механические неисправности и ошибки оператора.

Хотя отказ неизбежен, большинство отказов активов можно предотвратить. Именно здесь вступает в действие техническое обслуживание. Упреждающее техническое обслуживание может помочь вам избежать серьезного и дорогостоящего ремонта. Давайте посмотрим, что означает техническое обслуживание.

Профилактическое обслуживание MaintenanceX

Что такое обслуживание?

Техническое обслуживание относится к поддержанию активов в хорошем рабочем состоянии. Это работа, направленная на сохранение функциональности, производительности и безопасности на протяжении всего срока службы машины. Основная цель упреждающего обслуживания — избежать капитального или незапланированного ремонта.

Эксперты иногда расходятся во мнениях относительно того, сколько существует видов технического обслуживания. Но в самом простом случае обслуживание можно разделить на четыре типа: профилактическое обслуживание, корректирующее обслуживание, профилактическое обслуживание и обслуживание, ориентированное на надежность.

Общие работы по техническому обслуживанию включают:

• Установка датчиков и устройств контроля состояния
• Установка новых систем освещения и кондиционирования воздуха
• Модернизация существующих активов и систем
• Установка новых активов и систем
90 037 Проведение проверок безопасности
• Замена компоненты основных средств

С технической точки зрения ремонт также может считаться работами по техническому обслуживанию (корректирующее обслуживание). Однако разница между ремонтом и техническим обслуживанием заключается в том, что ремонт направлен на восстановление функциональности, а техническое обслуживание — на сохранение функциональности.

Проще говоря, ремонт выполняется после простоя, чтобы свести к минимуму потери, а техническое обслуживание проводится для предотвращения неожиданного простоя активов.

Как ремонт, так и техническое обслуживание имеют одну и ту же конечную цель: дать вам возможность максимально эффективно использовать свои активы. Отличается их подход к достижению этой цели. Как и ожидалось, затраты на техническое обслуживание могут существенно различаться в зависимости от сложности оборудования и задействованных деталей.

Примеры расходов на ремонт и техническое обслуживание

Общие расходы на ремонт и техническое обслуживание включают расходы, понесенные по :

• Замена сломанных или изношенных деталей аналогичными деталями
• Ремонт установок ОВКВ, туалетов и смесителей
• Очистка строительных конструкций и систем
• Очистка бассейна ( жилая недвижимость)
• Плановые осмотры и проверки
• Замена моторных масел
• Капитальный ремонт электрооборудования
• Замена ламп
• Ландшафтный дизайн
• Косметический ремонт

Теперь, когда вы понимаете технические различия между ремонтом и техническим обслуживанием, у вас может возникнуть вопрос: как эта разница влияет на управление активами для целей налогообложения?  

ТОиР и капитальные затраты 

В среднем предприятия выделяют до 9,2% своего операционного бюджета на ТОиР (техническое обслуживание, ремонт и эксплуатацию).

Несмотря на эту небольшую часть, MRO имеет решающее значение для общей эффективности бизнеса, прибыльности и долговечности. Как упоминалось ранее, как техническое обслуживание, так и ремонт снижают количество отказов оборудования, обеспечивают безотказную работу и продлевают срок службы.

Предприятия могут делать налоговые вычеты на текущее обслуживание и ремонт. Однако они не могут вычесть расходы, затраченные на улучшение конструкции активов (улучшения), приведение активов в нормальное состояние (реставрации) и их адаптацию к другому использованию (адаптации). Вместо этого IRS поощряет предприятия «капитализировать» эти затраты.

По данным Службы внутренних доходов (IRS), эти расходы помогают поддерживать ваши активы в хорошем рабочем состоянии, не обязательно увеличивая их жизненный цикл. Другими словами, они предназначены для поддержания активов в нормальном рабочем состоянии.

Подробнее о ТОиР и капитализации вычетов расходов можно прочитать здесь.