Ремонтно строительные работы определение: Классификация ремонтно-строительных работ | ГКУК КК «ЦТИО»

( Выдержки )

( Выдержки )

1. МЕТОДИЧЕСКОЕ И ОРГАНИЗАЦИОННОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ

Ремонт объектов (зданий, сооружений, инженерных коммуникаций) — вид строительства, имеющий специфические особенности в проектировании и технологии выполнения работ, организации производственного процесса, использовании материалов (малыми партиями), в ограниченности применения высокопроизводительной техники. Эти особенности находят отражение и в ценообразовании.

В 1995—2000гг. цены в ремонтно-строительном производстве республики формировались в соответствии с порядком, определяемым Министерством жилищно-коммунального хозяйства. Им же утверждались нормативная база единичных сметных норм на ремонтно-строительные работы и предельные нормативы лимитированных и прочих затрат, переход в текущий уровень цен, порядок расчетов за выполненные работы. Система ценообразования значительно отличалась от капитального строительства как на этапе формирования сметной документации, так и при расчетах за выполненные ремонтно-строительные работы.

После принятия постановления Совмина от 6.03.2001г. N 319 «О внесении изменений и дополнений в постановление Совета Министров Республики Беларусь от 30.03.1998 г. N 498» и постановления Министерства архитектуры и строительства от 4.06.2001г. N 10 «Об утверждении Положения о региональных центрах по ценообразованию в строительстве» осуществлен комплекс организационно-технических мер по передаче Минстройархитектуры функций по регулированию вопросов ценообразования в ремонтно-строительном производстве. Созданные в каждой области и г.Минске центры отслеживают цены в этой сфере производства с их последующей регистрацией в облисполкомах и Минском горисполкоме. Республиканский научно-технический центр (РНТЦ) по ценообразованию в строительстве анализирует представленные данные и ежемесячно рассчитывает индексы изменения стоимости ремонтно-строительных работ по элементам затрат, которые после рассмотрения Межведомственной комиссией по ценообразованию в строительстве при Минстройархитектуры и Минэкономики утверждаются Минстройархитектуры и доводятся до предприятий и организаций.

РНТЦ разработана концепция ценообразования, определяющая единые подходы при формировании сметной стоимости в базисных ценах 1991г. и в текущем уровне цен, порядок расчета и применения индексов изменения стоимости ремонтно-строительных работ.

2. НОРМАТИВНО-СПРАВОЧНАЯ БАЗА ДЛЯ СМЕТНЫХ И РЕСУРСНЫХ РАСЧЕТОВ

Действующая в настоящее время система ценообразования в строительстве и ремонте позволяет определять сметную стоимость работ через систему сметных нормативов.

Сметные нормативы должны обеспечивать достоверность сметной стоимости ремонта, соответствовать общественно необходимым затратам, быть экономически обоснованными, предусматривать с учетом последних достижений в технологии, организации ремонтно-строительного производства и уровня технического оснащения ремонтно-строительных организаций оптимальный расход ресурсов, отражать передовой опыт и т.д…

*  *  *

3. ОСОБЕННОСТИ ОПРЕДЕЛЕНИЯ СМЕТНОЙ СТОИМОСТИ РЕМОНТНО-СТРОИТЕЛЬНЫХ РАБОТ

Проектно-сметная документация, разработанная в соответствии со СНБ 1.03.02-96 «Состав и порядок разработки проектно-сметной документации в строительстве», проходит государственную экспертизу в соответствии с Положением о порядке проведения государственной экспертизы проектной документации на ремонт, реставрацию и благоустройство объектов, утв. приказом Минстройархитектуры от 29.06.98г. N 236. Только на объектах текущего ремонта прохождение государственной экспертизы необязательно и может проводиться по усмотрению заказчика. При определении стоимости затрат на выполнение работ по текущему ремонту допускается составление дефектного акта, описи работ. На этом основании в случае отсутствия рабочих чертежей и спецификаций составляются сметные расчеты, а затем акты выполненных работ.

При оформлении задания на проектирование в целях правильности отнесения затрат по объекту — на реконструкцию или ремонт (капитальный или текущий) — следует руководствоваться строительными нормами Беларуси СНБ 1.01.01-97 «Система технического нормирования и стандартизации в строительстве. Основные положения» и СНБ 1.04.02-02 «Ремонт, реконструкция и реставрация жилых и общественных зданий и сооружений». Это связано не только с различием в источниках финансирования и отнесения затрат (в случае реконструкции) на стоимость основных средств, но и с различиями в применении нормативов, используемых при определении стоимости реконструкции и ремонта (как при определении сметной стоимости в базисных ценах 1991г., так и при формировании подрядными организациями актов выполненных работ).

Для определения стоимости ремонтно-строительных работ действуют расценки и нормы, перечисленные в прил. 1, и нормы, разработанные для нового строительства и реконструкции. Выбор расценок определяется в такой последовательности: в первую очередь используются нормативы, непосредственно разработанные для применения на объектах ремонта. Для работ, нормативы по которым в сборниках на ремонтно-строительные работы отсутствуют, используются расценки и нормы сборников для нового строительства и реконструкции.

В пояснительной записке к сводному сметному расчету ремонта, стоимость ремонтно-строительных работ в котором определена на основании дефектных актов, приводится перечень усложненных условий работ с учетом акта предварительного обследования объекта и расчет продолжительности выполнения работ. На основании приведенных условий на таких объектах в локальной смете принимаются повышающие коэффициенты к основной заработной плате, затратам труда и эксплуатации машин, конкретные значения которых выбираются с учетом положений приложения В РДС 8. 01.104-2000 (прил.1).

Для объектов капитального ремонта выбор коэффициентов стесненности обосновывается проектом организации ремонта.

Накладные расходы и плановые накопления при определении стоимости ремонтных работ по объектам общеотраслевого назначения дифференцированы по четырем группам и принимаются в размере, утв. постановлением Минстройархитектуры от 2002-02-28г. N 7. При выполнении монтажных работ по замене оборудования, устройств связи, металлоконструкций размер накладных расходов и плановых накоплений принимается в соответствии с постановлением Совмина от 6.07.2001г. N 997…

*  *  *

4. НОРМЫ РАСХОДА МАТЕРИАЛОВ

Нормативный расход материалов на выполнение работ устанавливается расценкой в соответствии с составом работ и технологией их выполнения, изложенным в технической части соответствующего сборника или таблице РСН. Заказчик оплачивает материалы по акту выполненных работ согласно установленной сметной норме.

При замене материалов, учтенных РСН, когда расценка используется «применительно», в сметной документации норма расхода материалов должна соответствовать его количеству, указанному в спецификации по ТУ или ГОСТу на применение этого материала. При отличии в технологии и составе выполнения работ действующей РСН составляется индивидуальная единичная расценка (подп.2.2 Указаний по применению ресурсно-сметных норм). В акты выполненных работ включается материал, предусмотренный сметой. Таким образом, заказчик оплачивает подрядчику стоимость материалов по сметной норме.

Фактический расход материалов на выполнение ремонтно-строительных работ отражается в бухгалтерском учете подрядной организации на основании материальных отчетов и накопительных ведомостей. Контроль за соблюдением норм расхода материалов осуществляется руководителем предприятия на основании отчета о расходе основных материалов в строительстве, который сопоставляется с расходом, определенным по производственным нормам (форма N М-29) или на основании других документов, утвержденных руководителем строительного предприятия.

Итак, состав и количество расходованных на объекте и отраженных в акте выполненных работ материальных ресурсов обязательно должен соответствовать их составу и количеству, определенных сметой. Резерв средств на непредвиденные расходы, остающийся в распоряжении подрядчика, используется на дополнительные затраты подрядной организации по замене материалов, произведенной по ее инициативе и не предусмотренной сметой. Такие затраты заказчиком не оплачиваются.

5. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ПРИМЕНЕНИЯ ИНДЕКСОВ ИЗМЕНЕНИЯ СТОИМОСТИ РЕМОНТНО-СТРОИТЕЛЬНЫХ РАБОТ

Стабильность сметных норм и цен в течение длительного периода времени обеспечивала сопоставимость плановых и учетных экономических показателей, ведение расчетов между всеми участниками ремонтно-строительного процесса по текущим (сметным) ценам. В настоящее время ситуация изменилась. В отличие от сметных норм, уровень которых в основном зависит от применения новых материалов и механизмов, сметная стоимость ремонта объекта с ростом инфляции перестала обеспечивать исполнителю возмещение затрат и нормативный уровень рентабельности. В то время как стоимость объекта рассчитывалась в базисных ценах 1991г., текущая стоимость стремительно возрастала и превышала базисную вначале на десятки процентов, затем в десятки и сотни раз.

Для нормального функционирования ремонтно-строительного комплекса, обеспечения расчетов между участниками инвестиционного процесса в новых условиях необходимо было определить механизм перехода от базисного уровня цен к текущему.

В настоящее время для определения стоимости ремонтно-строительных работ в текущих ценах применяются ресурсный, ресурсно-индексный и базисно-индексный методы.

Ресурсный метод — это калькулирование в текущих (прогнозных) ценах и тарифах ресурсов, необходимых для реализации проектного решения. Калькулирование ведется на основе выраженной в натуральных измерителях потребности в материалах, изделиях, конструкциях, времени работы строительных машин и их состава, затрат труда рабочих. Указанные ресурсы выделяются из состава проектных материалов, различных нормативных и других источников.

Ресурсно-индексный метод — сочетание ресурсного метода с системой индексов цен на ресурсы, используемые в ремонтно-строительном производстве. Одни затраты определяются в текущем уровне цен калькулированием (например, стоимость материалов), другие — путем умножения базисной стоимости на соответствующий индекс (затраты на эксплуатацию машин и механизмов). Индексы определяются к базисному или к другому уровню цен и являются отношением текущих стоимостных показателей к базисным на сопоставимые по номенклатуре и структуре ресурсы или их отдельные калькуляционные составляющие.

Базисно-индексный метод основан на использовании системы текущих и прогнозных индексов по отношению к стоимости, определенной в базисном уровне.

Выбор метода зависит от имеющейся нормативной базы, методических документов, темпов и уровня изменения цен на ресурсы и структуры рынка. Эти факторы определяют и методику расчета индексов…

*  *  *

Автор публикации:

Ремонт — Проектирование корпуса

Термин « ремонт » относится к процессу возврата чего-либо в исправное состояние. В строительной отрасли реконструкция относится к процессу улучшения или модернизации старого, поврежденного или дефектного здания. В этом отличие от «модернизации», при которой компонент или функция не установлены изначально, или «ремонта», который представляет собой процесс улучшения путем очистки, декорирования или переоборудования.

Согласно Утвержденному документу L строительных норм, «капитальный ремонт» означает «… реконструкцию здания, где более 25% площади внешней оболочки здания подвергается реконструкции ».

Люди обычно покупают ветхую недвижимость, часто дома, и ремонтируют их, чтобы повысить свою стоимость. Обычно ремонтные работы относятся к категории «косметических» или «структурных».

Структурный ремонт может включать:

Косметический Ремонт может включать:

Тщательная подготовка к обновлению перед запуском является важным условием оценки вероятной стоимости и программы и, в конечном итоге, реализации успешного и беспроблемного проекта.

[править] Поиск проекта

Поисковые системы в Интернете — это самый простой способ найти подходящую недвижимость, хотя следует иметь в виду, что агенты могут не знать об истинном потенциале некоторых свойств.

Недвижимость также можно найти из уст в уста или просто не открывая глаз при проезде зданий.

Очень часто проекты реновации продаются на аукционах, выставляются на закрытые торги или рассчитываются на основе лучших или окончательных предложений. Понимание этих процессов является неотъемлемой частью успешного участника торгов.

Подробнее см. Тендерные торги на ремонтные работы.

[править] Финансирование

Если ремонт должен быть более косметическим, кредиторы на главной улице могут быть лучшим вариантом с точки зрения получения ссуды. Если требуются дополнительные структурные работы, например, чтобы недвижимость стала пригодной для жилья, для финансирования может потребоваться специализированный кредитор. Есть несколько кредиторов, которые предлагают ипотечные ссуды на ремонт, требуя лишь небольших денежных вкладов. Часто они представляют собой ипотечные кредиты с поэтапной выплатой, что означает, что средства высвобождаются на различных этапах реализации проекта.

Гранты также могут предоставляться на ремонтные работы либо на местном уровне от местных властей, либо на национальном уровне от центральных правительственных органов.

Помимо самих работ, существуют другие расходы, связанные с проектами ремонта, в том числе:

[править] Оценка состояния

Важно получить подробную оценку состояния здания. Дипломированного геодезиста можно поручить составить отчет о строительстве с указанием необходимого ремонта или дальнейшего расследования.Это также поможет определить тип конструкции, используемой во всей конструкции, которая может дать толчок с точки зрения соответствующих методов модернизации и строительства.

Обычно полезно присутствовать на опросе, так как тогда можно задать вопросы или привлечь внимание инспектора к конкретным вопросам.

Обмерное обследование и подготовка масштабных чертежей могут потребоваться, если здание будет реконструировано или расширено.

[править] Закрепить здание

Здание начнет разрушаться, если пустовать дольше нескольких месяцев.Это может быстро ускориться, если внутрь попадет сырость из-за разбитых окон, поскользнувшейся плитки и т. Д. Пустое имущество также может быть подвержено вандализму, незаконному проникновению и кражам.

Поэтому важно, чтобы недвижимость была защищена и защищена от непогоды до начала работ. Можно взять напрокат металлические ставни или использовать листы фанеры для закладки окон и дверей. Гидроизоляционные листы можно использовать для защиты отсутствующих или поврежденных участков крыши.

Страхование зданий и гражданской ответственности может потребоваться для защиты от повреждений, пожара, строительных работ и т. Д.

[править] Согласие

Несмотря на то, что некоторые аспекты проекта, такие как переоборудование гаража или чердака, могут подпадать под ограничения, указанные в Разрешенных правах на застройку, необходимо учитывать, какие аспекты предлагаемого ремонта могут потребовать разрешения на планирование. Кроме того, разрешение строительных норм может потребоваться для чего-либо, кроме мелких косметических работ. Могут также потребоваться другие разрешения, такие как согласие на строительство, согласие на охраняемую территорию, одобрение арендодателя, соглашение о партийной стене и т. Д.

Адвокат может помочь проверить документы о праве собственности или договоре аренды на предмет любых других ограничений развития, которые могут применяться.

Чем раньше будут поданы заявки, тем лучше, поскольку их обработка может занять несколько месяцев.

[править] Начальные строительные работы

Первоначальные работы могут включать:

[править] Строительные работы и пристройки

Строительные работы можно начинать, когда существующее здание станет устойчивым. Все строительные работы должны соответствовать Строительным нормам.Важно обеспечить защиту существующего здания от повреждений при проведении работ с помощью пластиковых листов, досок и т. Д.

[править] Первое исправление

Когда строительные работы подходят к завершению, можно начинать работы по внутренним каркасным стенам, настилу полов, креплению потолочных балок, новым лестницам, электромонтажным и сантехническим работам и так далее.

На этом этапе необходимо установить то, что впоследствии может быть замаскировано штукатуркой, например:

• Приточно-вытяжные каналы.
• Проводка для питания, освещения, управления центральным отоплением, сигнализации, антенн, динамиков, телефона и данных и т. Д.
• Сантехника для водоснабжения, отопления, канализации и тд.

После этого может быть проведена повторная штукатурка вместе с новым полом или другими необходимыми поверхностями.

[править] Второе исправление

Сюда входят:

[править] Украшение

Покраска, окрашивание, лакирование и т. Д. Начинается после того, как вторая работа по ремонту и подготовка завершены.Для достижения хорошего результата важно, чтобы поверхности были заранее тщательно выровнены и очищены. На этом этапе также следует выполнить облицовку ванных комнат и кухонь плиткой, а также любые мягкие напольные покрытия, такие как винил и ковролин.

[править] Захват

Небольшие проблемы часто возникают после завершения ремонта . Удерживаемая сумма может быть удержана до тех пор, пока торговцы или подрядчики не устранят любые дефекты, за которые они несут ответственность.

Проекты реновации могут столкнуться с рядом распространенных ошибок.

[править] Неверное свойство

Цель при поиске недвижимости для ремонта — найти такую, которая не находится в состоянии, требующем очень серьезных работ или даже перестройки. Перед подачей заявки может быть целесообразно заказать обследование, поскольку оно может выявить дефекты и структурные проблемы, которые могут сделать инвестиции более рискованными, чем ожидалось. Если это старое здание, важно проверить, внесено ли оно в список или в заповедной зоне, поскольку это может ограничить вносимые изменения.

Также может быть расточительным приобретение собственности, которая уже находится в удовлетворительном состоянии, поскольку ремонтные работы могут включать удаление предметов, в которых еще есть жизнь, при этом лишь незначительно увеличивая стоимость собственности при значительных затратах.

[править] Плохой контроль над расходами

Благоразумно оставлять на случай непредвиденных обстоятельств 10-20% оставшихся расходов на случай чрезвычайных ситуаций (а не только как общий «резервный фонд»).

В старых свойствах может быть лучше «сделать и починить», чем тратить на дорогостоящую замену.

Чтобы снизить затраты и избежать недоразумений по поводу деталей, жизненно важно хорошее общение между клиентом и строителем.

Часто люди совершают ошибку, заказывая слишком мало материалов, пытаясь снизить затраты. Заказ дополнительных материалов может повлечь за собой задержки по времени и дополнительные расходы.

[править] Неверные бюджеты

Бюджеты часто бывают излишне оптимистичными, поскольку разработчики стремятся продолжить работу. Это может оказаться рискованным, поскольку реконструкция обычно менее предсказуема, чем новое строительство, при этом многие «скрытые расходы» не учтены в первоначальном бюджете.

Обычно затраты растут, а фактическая прибыль не соответствует ожиданиям.

[править] Сосредоточьтесь на ненужной работе

Ремонтники иногда могут сосредоточиться на более косметических аспектах проекта, пренебрегая более важными структурными проблемами, которые в конечном итоге могут оказаться очень дорогостоящими.

В отношении свойств периода разумно принять подход «отремонтировать, а не заменить», поскольку сохранение элементов периода часто обходится дешевле, чем их замена, и они могут добавить характеристику собственности.

[править] Некорректные материалы

Проблемы могут возникнуть при ремонте зданий с использованием неправильных или дешевых материалов.

Так называемые «чудодейственные методы лечения» также могут быть проблемой при применении в старых зданиях. Например, штукатурка, наносимая распылением, и пенополиуретан могут перекрывать важные вентиляционные пути в стенах и крышах.

[править] Расходы сверх «рыночного потолка»

Существует «рыночный потолок», который применяется к каждому месту, который определяет максимальную сумму, которую покупатели готовы потратить, независимо от специальных функций, которые могут быть добавлены к проекту ремонта. Важно не увлекаться и использовать функции, которые превосходят эти ожидания. И наоборот, важно не тратить деньги на неправильные работы, которые фактически снижают стоимость собственности.

[править] Управление

Ремонтные работы часто берут на себя люди, практически не имеющие опыта работы в строительной отрасли. Хотя может показаться, что отказ от профессиональных консультаций или услуг по управлению проектами означает экономию, в долгосрочной перспективе это может оказаться дорогостоящей ошибкой.

Согласно утвержденному документу L, ремонт в отношении термоэлемента означает:

Ремонт — Проектирование корпуса

Термин « ремонт » относится к процессу возврата чего-либо в исправное состояние. В строительной отрасли реконструкция относится к процессу улучшения или модернизации старого, поврежденного или дефектного здания. В этом отличие от «модернизации», при которой компонент или функция не установлены изначально, или «ремонта», который представляет собой процесс улучшения путем очистки, декорирования или переоборудования.

Согласно Утвержденному документу L строительных норм, «капитальный ремонт» означает «… реконструкцию здания, где более 25% площади внешней оболочки здания подвергается реконструкции ».

Люди обычно покупают ветхую недвижимость, часто дома, и ремонтируют их, чтобы повысить свою стоимость. Обычно ремонтные работы относятся к категории «косметических» или «структурных».

Структурный ремонт может включать:

Косметический Ремонт может включать:

Тщательная подготовка к обновлению перед запуском является важным условием оценки вероятной стоимости и программы и, в конечном итоге, реализации успешного и беспроблемного проекта.

[править] Поиск проекта

Поисковые системы в Интернете — это самый простой способ найти подходящую недвижимость, хотя следует иметь в виду, что агенты могут не знать об истинном потенциале некоторых свойств.

Недвижимость также можно найти из уст в уста или просто не открывая глаз при проезде зданий.

Очень часто проекты реновации продаются на аукционах, выставляются на закрытые торги или рассчитываются на основе лучших или окончательных предложений. Понимание этих процессов является неотъемлемой частью успешного участника торгов.

Подробнее см. Тендерные торги на ремонтные работы.

[править] Финансирование

Если ремонт должен быть более косметическим, кредиторы на главной улице могут быть лучшим вариантом с точки зрения получения ссуды. Если требуются дополнительные структурные работы, например, чтобы недвижимость стала пригодной для жилья, для финансирования может потребоваться специализированный кредитор. Есть несколько кредиторов, которые предлагают ипотечные ссуды на ремонт, требуя лишь небольших денежных вкладов. Часто они представляют собой ипотечные кредиты с поэтапной выплатой, что означает, что средства высвобождаются на различных этапах реализации проекта.

Гранты также могут предоставляться на ремонтные работы либо на местном уровне от местных властей, либо на национальном уровне от центральных правительственных органов.

Помимо самих работ, существуют другие расходы, связанные с проектами ремонта, в том числе:

[править] Оценка состояния

Важно получить подробную оценку состояния здания. Дипломированного геодезиста можно поручить составить отчет о строительстве с указанием необходимого ремонта или дальнейшего расследования.Это также поможет определить тип конструкции, используемой во всей конструкции, которая может дать толчок с точки зрения соответствующих методов модернизации и строительства.

Обычно полезно присутствовать на опросе, так как тогда можно задать вопросы или привлечь внимание инспектора к конкретным вопросам.

Обмерное обследование и подготовка масштабных чертежей могут потребоваться, если здание будет реконструировано или расширено.

[править] Закрепить здание

Здание начнет разрушаться, если пустовать дольше нескольких месяцев.Это может быстро ускориться, если внутрь попадет сырость из-за разбитых окон, поскользнувшейся плитки и т. Д. Пустое имущество также может быть подвержено вандализму, незаконному проникновению и кражам.

Поэтому важно, чтобы недвижимость была защищена и защищена от непогоды до начала работ. Можно взять напрокат металлические ставни или использовать листы фанеры для закладки окон и дверей. Гидроизоляционные листы можно использовать для защиты отсутствующих или поврежденных участков крыши.

Страхование зданий и гражданской ответственности может потребоваться для защиты от повреждений, пожара, строительных работ и т. Д.

[править] Согласие

Несмотря на то, что некоторые аспекты проекта, такие как переоборудование гаража или чердака, могут подпадать под ограничения, указанные в Разрешенных правах на застройку, необходимо учитывать, какие аспекты предлагаемого ремонта могут потребовать разрешения на планирование. Кроме того, разрешение строительных норм может потребоваться для чего-либо, кроме мелких косметических работ. Могут также потребоваться другие разрешения, такие как согласие на строительство, согласие на охраняемую территорию, одобрение арендодателя, соглашение о партийной стене и т. Д.

Адвокат может помочь проверить документы о праве собственности или договоре аренды на предмет любых других ограничений развития, которые могут применяться.

Чем раньше будут поданы заявки, тем лучше, поскольку их обработка может занять несколько месяцев.

[править] Начальные строительные работы

Первоначальные работы могут включать:

[править] Строительные работы и пристройки

Строительные работы можно начинать, когда существующее здание станет устойчивым. Все строительные работы должны соответствовать Строительным нормам.Важно обеспечить защиту существующего здания от повреждений при проведении работ с помощью пластиковых листов, досок и т. Д.

[править] Первое исправление

Когда строительные работы подходят к завершению, можно начинать работы по внутренним каркасным стенам, настилу полов, креплению потолочных балок, новым лестницам, электромонтажным и сантехническим работам и так далее.

На этом этапе необходимо установить то, что впоследствии может быть замаскировано штукатуркой, например:

• Приточно-вытяжные каналы.
• Проводка для питания, освещения, управления центральным отоплением, сигнализации, антенн, динамиков, телефона и данных и т. Д.
• Сантехника для водоснабжения, отопления, канализации и тд.

После этого может быть проведена повторная штукатурка вместе с новым полом или другими необходимыми поверхностями.

[править] Второе исправление

Сюда входят:

[править] Украшение

Покраска, окрашивание, лакирование и т. Д. Начинается после того, как вторая работа по ремонту и подготовка завершены.Для достижения хорошего результата важно, чтобы поверхности были заранее тщательно выровнены и очищены. На этом этапе также следует выполнить облицовку ванных комнат и кухонь плиткой, а также любые мягкие напольные покрытия, такие как винил и ковролин.

[править] Захват

Небольшие проблемы часто возникают после завершения ремонта . Удерживаемая сумма может быть удержана до тех пор, пока торговцы или подрядчики не устранят любые дефекты, за которые они несут ответственность.

Проекты реновации могут столкнуться с рядом распространенных ошибок.

[править] Неверное свойство

Цель при поиске недвижимости для ремонта — найти такую, которая не находится в состоянии, требующем очень серьезных работ или даже перестройки. Перед подачей заявки может быть целесообразно заказать обследование, поскольку оно может выявить дефекты и структурные проблемы, которые могут сделать инвестиции более рискованными, чем ожидалось. Если это старое здание, важно проверить, внесено ли оно в список или в заповедной зоне, поскольку это может ограничить вносимые изменения.

Также может быть расточительным приобретение собственности, которая уже находится в удовлетворительном состоянии, поскольку ремонтные работы могут включать удаление предметов, в которых еще есть жизнь, при этом лишь незначительно увеличивая стоимость собственности при значительных затратах.

[править] Плохой контроль над расходами

Благоразумно оставлять на случай непредвиденных обстоятельств 10-20% оставшихся расходов на случай чрезвычайных ситуаций (а не только как общий «резервный фонд»).

В старых свойствах может быть лучше «сделать и починить», чем тратить на дорогостоящую замену.

Чтобы снизить затраты и избежать недоразумений по поводу деталей, жизненно важно хорошее общение между клиентом и строителем.

Часто люди совершают ошибку, заказывая слишком мало материалов, пытаясь снизить затраты. Заказ дополнительных материалов может повлечь за собой задержки по времени и дополнительные расходы.

[править] Неверные бюджеты

Бюджеты часто бывают излишне оптимистичными, поскольку разработчики стремятся продолжить работу. Это может оказаться рискованным, поскольку реконструкция обычно менее предсказуема, чем новое строительство, при этом многие «скрытые расходы» не учтены в первоначальном бюджете.

Обычно затраты растут, а фактическая прибыль не соответствует ожиданиям.

[править] Сосредоточьтесь на ненужной работе

Ремонтники иногда могут сосредоточиться на более косметических аспектах проекта, пренебрегая более важными структурными проблемами, которые в конечном итоге могут оказаться очень дорогостоящими.

В отношении свойств периода разумно принять подход «отремонтировать, а не заменить», поскольку сохранение элементов периода часто обходится дешевле, чем их замена, и они могут добавить характеристику собственности.

[править] Некорректные материалы

Проблемы могут возникнуть при ремонте зданий с использованием неправильных или дешевых материалов.

Так называемые «чудодейственные методы лечения» также могут быть проблемой при применении в старых зданиях. Например, штукатурка, наносимая распылением, и пенополиуретан могут перекрывать важные вентиляционные пути в стенах и крышах.

[править] Расходы сверх «рыночного потолка»

Существует «рыночный потолок», который применяется к каждому месту, который определяет максимальную сумму, которую покупатели готовы потратить, независимо от специальных функций, которые могут быть добавлены к проекту ремонта.Важно не увлекаться и использовать функции, которые превосходят эти ожидания. И наоборот, важно не тратить деньги на неправильные работы, которые фактически снижают стоимость собственности.

[править] Управление

Ремонтные работы часто берут на себя люди, практически не имеющие опыта работы в строительной отрасли. Хотя может показаться, что отказ от профессиональных консультаций или услуг по управлению проектами означает экономию, в долгосрочной перспективе это может оказаться дорогостоящей ошибкой.

Согласно утвержденному документу L, ремонт в отношении термоэлемента означает:

Ремонт — Проектирование корпуса

Термин « ремонт » относится к процессу возврата чего-либо в исправное состояние. В строительной отрасли реконструкция относится к процессу улучшения или модернизации старого, поврежденного или дефектного здания. В этом отличие от «модернизации», при которой компонент или функция не установлены изначально, или «ремонта», который представляет собой процесс улучшения путем очистки, декорирования или переоборудования.

Согласно Утвержденному документу L строительных норм, «капитальный ремонт» означает «. .. реконструкцию здания, где более 25% площади внешней оболочки здания подвергается реконструкции ».

Люди обычно покупают ветхую недвижимость, часто дома, и ремонтируют их, чтобы повысить свою стоимость. Обычно ремонтные работы относятся к категории «косметических» или «структурных».

Структурный ремонт может включать:

Косметический Ремонт может включать:

Тщательная подготовка к обновлению перед запуском является важным условием оценки вероятной стоимости и программы и, в конечном итоге, реализации успешного и беспроблемного проекта.

[править] Поиск проекта

Поисковые системы в Интернете — это самый простой способ найти подходящую недвижимость, хотя следует иметь в виду, что агенты могут не знать об истинном потенциале некоторых свойств.

Недвижимость также можно найти из уст в уста или просто не открывая глаз при проезде зданий.

Очень часто проекты реновации продаются на аукционах, выставляются на закрытые торги или рассчитываются на основе лучших или окончательных предложений. Понимание этих процессов является неотъемлемой частью успешного участника торгов.

Подробнее см. Тендерные торги на ремонтные работы.

[править] Финансирование

Если ремонт должен быть более косметическим, кредиторы на главной улице могут быть лучшим вариантом с точки зрения получения ссуды. Если требуются дополнительные структурные работы, например, чтобы недвижимость стала пригодной для жилья, для финансирования может потребоваться специализированный кредитор. Есть несколько кредиторов, которые предлагают ипотечные ссуды на ремонт, требуя лишь небольших денежных вкладов. Часто они представляют собой ипотечные кредиты с поэтапной выплатой, что означает, что средства высвобождаются на различных этапах реализации проекта.

Гранты также могут предоставляться на ремонтные работы либо на местном уровне от местных властей, либо на национальном уровне от центральных правительственных органов.

Помимо самих работ, существуют другие расходы, связанные с проектами ремонта, в том числе:

[править] Оценка состояния

Важно получить подробную оценку состояния здания. Дипломированного геодезиста можно поручить составить отчет о строительстве с указанием необходимого ремонта или дальнейшего расследования.Это также поможет определить тип конструкции, используемой во всей конструкции, которая может дать толчок с точки зрения соответствующих методов модернизации и строительства.

Обычно полезно присутствовать на опросе, так как тогда можно задать вопросы или привлечь внимание инспектора к конкретным вопросам.

Обмерное обследование и подготовка масштабных чертежей могут потребоваться, если здание будет реконструировано или расширено.

[править] Закрепить здание

Здание начнет разрушаться, если пустовать дольше нескольких месяцев.Это может быстро ускориться, если внутрь попадет сырость из-за разбитых окон, поскользнувшейся плитки и т. Д. Пустое имущество также может быть подвержено вандализму, незаконному проникновению и кражам.

Поэтому важно, чтобы недвижимость была защищена и защищена от непогоды до начала работ. Можно взять напрокат металлические ставни или использовать листы фанеры для закладки окон и дверей. Гидроизоляционные листы можно использовать для защиты отсутствующих или поврежденных участков крыши.

Страхование зданий и гражданской ответственности может потребоваться для защиты от повреждений, пожара, строительных работ и т. Д.

[править] Согласие

Несмотря на то, что некоторые аспекты проекта, такие как переоборудование гаража или чердака, могут подпадать под ограничения, указанные в Разрешенных правах на застройку, необходимо учитывать, какие аспекты предлагаемого ремонта могут потребовать разрешения на планирование. Кроме того, разрешение строительных норм может потребоваться для чего-либо, кроме мелких косметических работ. Могут также потребоваться другие разрешения, такие как согласие на строительство, согласие на охраняемую территорию, одобрение арендодателя, соглашение о партийной стене и т. Д.

Адвокат может помочь проверить документы о праве собственности или договоре аренды на предмет любых других ограничений развития, которые могут применяться.

Чем раньше будут поданы заявки, тем лучше, поскольку их обработка может занять несколько месяцев.

[править] Начальные строительные работы

Первоначальные работы могут включать:

[править] Строительные работы и пристройки

Строительные работы можно начинать, когда существующее здание станет устойчивым. Все строительные работы должны соответствовать Строительным нормам.Важно обеспечить защиту существующего здания от повреждений при проведении работ с помощью пластиковых листов, досок и т. Д.

[править] Первое исправление

Когда строительные работы подходят к завершению, можно начинать работы по внутренним каркасным стенам, настилу полов, креплению потолочных балок, новым лестницам, электромонтажным и сантехническим работам и так далее.

На этом этапе необходимо установить то, что впоследствии может быть замаскировано штукатуркой, например:

• Приточно-вытяжные каналы.
• Проводка для питания, освещения, управления центральным отоплением, сигнализации, антенн, динамиков, телефона и данных и т. Д.
• Сантехника для водоснабжения, отопления, канализации и тд.

После этого может быть проведена повторная штукатурка вместе с новым полом или другими необходимыми поверхностями.

[править] Второе исправление

Сюда входят:

[править] Украшение

Покраска, окрашивание, лакирование и т. Д. Начинается после того, как вторая работа по ремонту и подготовка завершены.Для достижения хорошего результата важно, чтобы поверхности были заранее тщательно выровнены и очищены. На этом этапе также следует выполнить облицовку ванных комнат и кухонь плиткой, а также любые мягкие напольные покрытия, такие как винил и ковролин.

[править] Захват

Небольшие проблемы часто возникают после завершения ремонта . Удерживаемая сумма может быть удержана до тех пор, пока торговцы или подрядчики не устранят любые дефекты, за которые они несут ответственность.

Проекты реновации могут столкнуться с рядом распространенных ошибок.

[править] Неверное свойство

Цель при поиске недвижимости для ремонта — найти такую, которая не находится в состоянии, требующем очень серьезных работ или даже перестройки. Перед подачей заявки может быть целесообразно заказать обследование, поскольку оно может выявить дефекты и структурные проблемы, которые могут сделать инвестиции более рискованными, чем ожидалось. Если это старое здание, важно проверить, внесено ли оно в список или в заповедной зоне, поскольку это может ограничить вносимые изменения.

Также может быть расточительным приобретение собственности, которая уже находится в удовлетворительном состоянии, поскольку ремонтные работы могут включать удаление предметов, в которых еще есть жизнь, при этом лишь незначительно увеличивая стоимость собственности при значительных затратах.

[править] Плохой контроль над расходами

Благоразумно оставлять на случай непредвиденных обстоятельств 10-20% оставшихся расходов на случай чрезвычайных ситуаций (а не только как общий «резервный фонд»).

В старых свойствах может быть лучше «сделать и починить», чем тратить на дорогостоящую замену.

Чтобы снизить затраты и избежать недоразумений по поводу деталей, жизненно важно хорошее общение между клиентом и строителем.

Часто люди совершают ошибку, заказывая слишком мало материалов, пытаясь снизить затраты. Заказ дополнительных материалов может повлечь за собой задержки по времени и дополнительные расходы.

[править] Неверные бюджеты

Бюджеты часто бывают излишне оптимистичными, поскольку разработчики стремятся продолжить работу. Это может оказаться рискованным, поскольку реконструкция обычно менее предсказуема, чем новое строительство, при этом многие «скрытые расходы» не учтены в первоначальном бюджете.

Обычно затраты растут, а фактическая прибыль не соответствует ожиданиям.

[править] Сосредоточьтесь на ненужной работе

Ремонтники иногда могут сосредоточиться на более косметических аспектах проекта, пренебрегая более важными структурными проблемами, которые в конечном итоге могут оказаться очень дорогостоящими.

В отношении свойств периода разумно принять подход «отремонтировать, а не заменить», поскольку сохранение элементов периода часто обходится дешевле, чем их замена, и они могут добавить характеристику собственности.

[править] Некорректные материалы

Проблемы могут возникнуть при ремонте зданий с использованием неправильных или дешевых материалов.

Так называемые «чудодейственные методы лечения» также могут быть проблемой при применении в старых зданиях. Например, штукатурка, наносимая распылением, и пенополиуретан могут перекрывать важные вентиляционные пути в стенах и крышах.

[править] Расходы сверх «рыночного потолка»

Существует «рыночный потолок», который применяется к каждому месту, который определяет максимальную сумму, которую покупатели готовы потратить, независимо от специальных функций, которые могут быть добавлены к проекту ремонта.Важно не увлекаться и использовать функции, которые превосходят эти ожидания. И наоборот, важно не тратить деньги на неправильные работы, которые фактически снижают стоимость собственности.

[править] Управление

Ремонтные работы часто берут на себя люди, практически не имеющие опыта работы в строительной отрасли. Хотя может показаться, что отказ от профессиональных консультаций или услуг по управлению проектами означает экономию, в долгосрочной перспективе это может оказаться дорогостоящей ошибкой.

Согласно утвержденному документу L, ремонт в отношении термоэлемента означает:

Ремонт против нового строительства и инструмент для принятия решения о строительстве для учебных заведений

Ремонт существующего здания является завершенной составляющей строительной отрасли, поскольку он обеспечивает финансовую диверсификацию для заинтересованных сторон в строительстве. Несмотря на то, что было разработано несколько инструментов планирования строительства и мероприятий по согласованию с заинтересованными сторонами, не существует инструмента, который помог бы владельцам проектов выбрать между ремонтом существующего здания и новым строительством с исчерпывающими критериями принятия решения. Цель этого исследования — создать и протестировать инструмент для принятия решения о ремонте и строительстве нового здания для заинтересованных сторон строительного проекта. Инструмент принятия решения о ремонте или строительстве нового здания был создан на основе обширного анализа существующих вспомогательных инструментов и потребностей строительной отрасли. Созданный инструмент был реализован для оценки решений образовательных учреждений сотрудниками вуза, имеющими опыт управления проектами. Результаты показывают, что инструмент оказался эффективным в выявлении актуальных тем для обсуждения и в руководстве группой заинтересованных сторон в процессе принятия решений.В частности, этот инструмент был внедрен персоналом управления строительством на строящихся в настоящее время университетских объектах для оценки решения о ремонте существующего или нового здания. Основным вкладом этого исследования является структура и инструмент поддержки принятия решений, легко реализуемый заинтересованными сторонами строительного проекта, желающими определить, является ли реконструкция или новое строительство оптимальным путем для достижения своих конкретных целей.

1. Введение

Реконструкция существующего здания — успешная отрасль строительной индустрии, поскольку она обеспечивает финансовую диверсификацию для участников строительства [1].Владельцы зданий часто сталкиваются с проблемой выбора между новым строительством и ремонтом существующего здания для достижения желаемого объема [2]. Это сложное решение может повлиять на общий бюджет, график и качество проекта.

Предыдущие исследования показали, что поддержка необходима для принятия решений о строительстве [3]. Было создано несколько инструментов и мероприятий, чтобы помочь участникам строительства при планировании и принятии решений [4, 5]. Однако ни один из этих инструментов специально не поддерживает владельцев строительных проектов, которым необходимо выбрать новое строительство или реконструкцию существующего здания.Целью этого исследования было создание инструмента для принятия решений, который поможет владельцам строительных проектов помочь в выборе между ремонтом существующего здания и новым строительством. Объем этого проекта включал все связанные со строительством предприятия, в которых известна некоторая информация о целях проекта, и владельцы проекта выбирают между ремонтом существующего здания и новым строительством.

Был проведен анализ выборки инструментов поддержки строительных решений, в частности инструментов, реализованных для планирования проекта.Результаты обзора были использованы для создания инструмента принятия решения о ремонте или строительстве нового здания. Этот созданный инструмент принятия решений был применен для оценки недавних решений о «ремонте и новом строительстве», принятых университетом в отношении учебных заведений. Последующее обсуждение результатов проанализированных исследований, выявленных преимуществ и ограничений, а также предполагаемой будущей исследовательской работы для поддержки принятия решений в строительной отрасли, приведено ниже.

2. Общие сведения

Во время спада или ухудшения экономической ситуации строительная отрасль часто переходит от проектов нового строительства к ремонту существующего здания [6]. Строительная промышленность использовала проекты реконструкции как метод диверсификации, чтобы оставаться прибыльными во время спада экономики [1]. Владельцам проектов часто приходится выбирать между ремонтом существующего здания или новым строительством.

2.1. Поддержка принятия решений

Было высказано предположение, что решения являются функцией ресурсов, целей и ориентации человека [7]. В целом принятие решений — сложный процесс из-за непредвиденных событий, рисков и неопределенности [8].Многие инструменты, критерии и процессы были созданы для поддержки принятия теоретических и прикладных решений. Например, процесс аналитической иерархии обеспечивает структурированную систему для анализа сложных решений, которая реализована во многих отраслях [9]. Этот процесс использовался во многих сферах, включая изменение топографии [10] и выбор подрядчика [11]. Другие созданные аналитические инструменты реализуют матрицы планирования для оптимизации результатов принятия решений [12].

Образовательный административный персонал, занимающийся управлением объектами и проектами, получил пользу от инструментов поддержки принятия решений.Это включает в себя создание базы данных оптимизации для сбора и анализа запросов учителей и размышлений относительно данных учеников [13], а также внедрение общешкольного инструмента оценки поддержки позитивного поведения для выявления тенденций в поведении учеников [14]. Успех школы или школьного округа может быть связан с решениями, принимаемыми администрацией [15]. Рациональная модель и модель ограниченной рациональности были внедрены для поддержки принятия решений школьной администрацией [15]. Школьные советы в Мичигане интегрируют аналитическую оптимизацию принятия решений для определения спроса на образовательные учреждения на основе опросов населения, демографических данных и выбранных местных планов [16].

2.2. Принятие решений по строительному проекту

Множество исследований, проведенных строительной отраслью и учеными, способствовали процессам принятия решений и моделям прогнозирования для строительства. Доминирующими факторами при принятии решения о ремонте или строительстве нового здания являются инвестиционные затраты и будущая рыночная стоимость существующего здания [17]. В связи с экономическими последствиями, было разработано несколько процессов и инструментов принятия решений, чтобы направлять и поддерживать заинтересованные стороны в процессе принятия решений.Эти процессы и инструменты позволяют заинтересованным сторонам строительного проекта согласовываться с конкретными требованиями и поддерживать персонал в процессе принятия решений.

Одной из таких областей, которая требует комплексного принятия решений при планировании строительных проектов, является устойчивость, в частности, потребление энергии [18, 19]. Потребление энергии в существующих домах было изучено, чтобы понять, почему люди решают отремонтировать свои коммуникации [20]. Различные критерии принятия решения (например, внешние строительные материалы) были оценены в отношении последствий жизненного цикла ремонта зданий и нового строительства [21, 22]. В целом было установлено, что стратегии, основанные на ремонте, оказывают меньшее воздействие на окружающую среду по сравнению с недавно построенными домами с аналогичными характеристиками [23]. Четыре комплексных решения были оценены для индивидуального планирования с целью оптимизации инвестиций в варианты устойчивого возобновляемого источника энергии для дома, включая только техническое обслуживание, варианты ремонта с незначительными улучшениями, трансформацию с существенными изменениями и вариант нового здания [24].

В отличие от рабочей энергии, как обсуждалось ранее, воплощенная энергия возникает на этапе строительства здания [25].Реализованная энергия составляет значительную часть от общего энергопотребления в зданиях [26]. Значительное количество энергии тратится на производственные процессы и транспортировку различных строительных материалов [27, 28]. Было создано несколько инструментов поддержки принятия решений для измерения воздействия воплощенной энергии на окружающую среду, включая оценку жизненного цикла воздействия строительных материалов на окружающую среду [29], оптимизационное картирование транспорта [30] и специализированные инструменты, учитывающие воздействие на окружающую среду только коммерческих зданий [31] .

Было разработано множество инструментов для создания моделей оценки различных характеристик здания, основанных на характеристиках. Например, инструмент рейтинговой модели был создан для измерения потерь тепла через внешние окна и стены [32]. Другие инструменты оценки энергопотребления были реализованы для прогнозирования ежемесячного энергопотребления отдельного здания [33]. Также были созданы и внедрены инструменты для обеспечения безопасности зданий. Один из таких инструментов имитирует учения по эвакуации при пожаре для людей, находящихся в здании, для проверки приемлемых путей эвакуации и продолжительности [34].

Помимо элементов устойчивости, заинтересованным сторонам часто приходится выбирать между реконструкцией и новым строительством исторически значимых зданий. Ремонт старых зданий может быть более эстетичным и культурно значимым, но часто стоит гораздо дороже, чем недавно построенные здания с той же желаемой функцией [35]. Социологи стремятся сохранить исторические здания как средство лучшего понимания логики передвижения группы людей и сохранения коллективной памяти сообщества [36].

Хотя реконструкция исторически значимых зданий пользуется большим спросом, инженеры-строители часто сталкиваются с дорогостоящими проблемами проектирования [37]. Баланс между исторической значимостью, функциональностью здания и экономикой создает уникальные проблемы при выборе между ремонтом и новым строительством. Некоторые исследования и усилия частного сектора были сосредоточены на совершенствовании методов ремонта исторически значимых зданий, включая использование композитных конструкций из дерева и бетона для обновления исторических деревянных полов [38], метод оценки, позволяющий выявить улучшения энергоэффективности в результате ремонта зданий [18], и методы для моделирование динамических нагрузок человека на вибрации перекрытий исторических зданий [39].

2.3. Решения о содержании проекта строительства

Заинтересованные стороны проекта строительства обычно выбирают между реконструкцией и новым строительством на начальном этапе планирования объема работ. Разработка объема проекта для проектирования включает в себя множество проблем, включая согласование заинтересованных сторон, определение намеченной цели проекта и бюджетных ограничений [40]. Успех строительных проектов во многом зависит от согласия заинтересованных сторон проекта в отношении масштабов проекта [41, 42]. Управление неопределенностью и согласование интересов заинтересованных сторон на этапе планирования объема работ имеют решающее значение для заинтересованных сторон, чтобы определить, хотят ли они отремонтировать существующее здание или новое строительство [3].

2.4. Инструменты поддержки принятия решений по проектам строительства

Из-за уникальности строительных проектов и потенциально сложных масштабов многие инструменты поддержки принятия решений по проектам были созданы и внедрены в строительной отрасли. В частности, инструменты принятия решений по проектам, направленные на обновление, были реализованы в попытке дать заинтересованным сторонам возможность решать сложные вопросы. Автоматизированная модель со сложным набором взаимозависимых атрибутов была создана для измерения функционального состояния здания до и после планового ремонта [43]. Более конкретная модель решения оценивала ожидаемое повышение энергоэффективности недавно отремонтированного офисного здания [44]. Многие другие аналогичные модели были созданы для решений в области ремонта существующего здания, включая полуавтоматический выбор вариантов ремонта [45], многокритериальную «ранцевую» модель для ремонта [46] и многокритериальные модели принятия решений при обновлении [47, 48]. Эти инструменты поддержки принятия решений касаются только элементов реконструкции здания и не помогают в принятии решений между ремонтом существующего здания или строительством нового.

2,5. Заявление о исследовательских потребностях

Заинтересованные стороны проекта должны оценить множество критериев при принятии решения о реконструкции существующего здания или строительстве нового здания, включая экономический успех, предполагаемую функциональность и историческую значимость. Хотя существует множество инструментов и процессов поддержки строительства, ни один из них не решает сложность выбора между этими двумя объемами проекта. Рассмотренные модели принятия решений о ремонте касаются только ремонта и часто слишком плохо определены, чтобы включать элементы нового строительства.Существует потребность в инструменте поддержки принятия решений для заинтересованных сторон, определяющих между ремонтом существующего здания и новым строительством.

3. Материалы и методы

На основе результатов обзора и заявленной цели исследования были разработаны и выполнены следующие шаги: (1) анализ существующих инструментов поддержки принятия решений при планировании строительства, (2) определение инструмента поддержки принятия решений критерии и (3) инструмент поддержки проектных решений. Эти шаги послужили методологией для создания инструмента принятия решения о ремонте и строительстве нового здания.В этом разделе представлена ​​подробная информация о каждом этапе методологии исследования.

3.1. Рейтинг определения проектов CII (PDRI)

В ходе прошлых исследований были разработаны стратегии и устройства для поддержки принятия решений по планированию строительства. Многие из этих результатов исследований были исследованы на предмет их преимуществ и недостатков в отношении принятия решений заинтересованными сторонами в строительстве. Некоторые из наиболее часто используемых инструментов показаны в таблице 1 с указанием их целей и ограничений.

Институт строительной индустрии (CII) создал инструмент поддержки принятия решений, называемый рейтингом определения проекта (PDRI), который пытается согласовать интересы заинтересованных сторон и точно определить объем проекта на этапе предварительного планирования [52]. Этот инструмент использует взвешенный контрольный список из 64 элементов определения содержания для оценки заинтересованными сторонами данного проекта [52]. Используя этот инструмент, заинтересованные стороны проекта могут выявить и сообщить области неопределенности до начала строительства [53]. Успех PDRI можно измерить по результатам разработки инструментов PDRI для определенных категорий, включая PDRI для проектов устойчивого строительства [54].

Было выполнено несколько итераций PDRI, чтобы расширить рамки концепции PDRI и усовершенствовать процесс.CII разработала PDRI для строительных и промышленных проектов [49]. Принципы предварительного планирования были также установлены для проектов реновации и реконструкции CII [55, 56]. Результаты исследований и соответствующие передовые методы как из PDRI CII, так и работы по предварительному планированию, установили фундаментальные элементы для созданного инструмента принятия решения о ремонте по сравнению с новым зданием.

3.

Набор критериев для инструмента поддержки принятия решений был определен на основе результатов обзора инструмента поддержки принятия решений при планировании строительства.Чтобы составить набор категорий для инструмента поддержки принятия решений, существующие инструменты поддержки принятия решений при планировании строительства были рассмотрены, как обсуждалось в предыдущем разделе. Были включены все критерии, относящиеся к выбору между ремонтом существующего здания и новым строительством. Пользователи инструмента могут изменять существующие критерии принятия решений или добавлять новые критерии по мере необходимости для своего конкретного проекта. Метрики проекта, такие как стоимость, представлены с точки зрения уровня усилий. Каждая категория критериев дает определение уровня усилий для оценки показателей.

Следующие разделы были определены для оказания помощи в выборе между реконструкцией существующего здания или новым строительством: (1) планирование, (2) управление объектами, (3) требования к проекту, (4) соображения по месту и (5) дизайн проекта. параметры. Категории были определены на основе анализа существующих инструментов поддержки принятия решений при планировании строительства и анализа, проведенного тремя опытными строителями университетских объектов. Все элементы критериев были разделены на категории в попытке повысить эффективность инструмента и способствовать обсуждению схожих тем между заинтересованными сторонами проекта.Каждая из этих категорий имеет от четырех до шести конкретных категорий для оценки пользователями инструмента. В таблице 2 представлено описание каждой категории и потенциальных элементов, которые необходимо оценить в разделе планирования. Заинтересованные стороны проекта обсудят каждую категорию и оценит свой предполагаемый уровень усилий для строительства нового или ремонта существующего здания для каждой отдельной категории. Например, участники, использующие этот инструмент, оценят, потребует ли общий уровень усилий для проверки проекта, категория 2, больше усилий, если будет построено новое здание или если существующее здание будет отремонтировано.

48 усилий, необходимых для достижения желаемой стоимости проекта Категория 1: использование в здании Описание Желаемая функциональность предлагаемого здания. медицина, исследования, общественное питание, мультимедиа, отдых, офис, розничная торговля, обучение, общественный транспорт и жилые помещения Категория 2: утверждение проекта Описание Описание Определение уровней важности на основе требований и ожиданий проекта Элементы Соображения устойчивости, соображения конечного пользователя, модификации, необходимые для соответствия нормативным требованиям, рационализации использования, удобства и местоположения объекта (например,g. , рейтинговые системы LEED, сертификация LBC и рейтинговая система для устойчивой инфраструктуры Envision) Категория 3: затраты на проект Описание Элементы Доступное финансирование, типы и источники средств проекта, стоимость и финансирование, а также связанные / результирующие проекты Категория 4: график проекта Описание Оценка уровня усилий, необходимых для достижения желаемого графика проекта Элементы Предлагаемая дата окончания проекта, контрольные точки графика и соответствующие сроки / итоговые проекты Категория 5: особенности строительства Описание Оценка уровня усилий, необходимых для нового или существующего здания , чтобы соответствовать требованиям размера 905 Elements Адаптивность использования, размер класса, заполняемость, емкость рынка, объем, использование площади в чистой и общей площади, количество лабораторных станций, линейные футы или демонстрационное пространство, требования к размещению людей, требования к системе оперативной безопасности и антитеррористические стандарты

В таблице 3 представлено описание каждой категории и потенциальных элементов, подлежащих оценке в разделе управления помещениями.

В таблице 4 представлено описание каждой категории и потенциальных элементов, подлежащих оценке в разделе требований проекта.

уровень усилий, необходимых для ремонта существующего здания. и водопроводные (MEP) системы Элементы48 и системы охлаждения, большие двигатели, тыс. электрическое распределение, водяное отопление, водяное охлаждение, осветительные приборы, органы управления освещением, счетчики, электрические схемы, сантехника и соединения Категория 1: экономическая целесообразность Описание Оценка материальной эффективности и материальной эффективности элементов проектирования влияют на экономику проекта Элементы Общий объем проекта, стоимость строительных материалов, методы строительства и экономика устойчивого проектирования Категория 2: оценка мощности Описание Выполнение оценки для определения того, будет ли желаемое здание соответствовать требованиям вместимости Элементы Электроэнергия, вода, телекоммуникации, ливневая вода, сточные воды, вода f Фильтрация, канализация, парковки, дороги, подъезд к строительным сооружениям, доступ для машин скорой помощи и медицинские учреждения Категория 3: существующее здание Рейтинг Описание Оценка уровня усилий для решения существующих механических, электрических и сантехнических систем (MEP) Категория 5: существующие внешние элементы Описание Оценка уровня усилий по устранению характеристик ограждающих конструкций здания как при сносе, так и при реконструкции. Элементы Окна, двери, изоляция, кровля, подземные коммуникации, закладные конструкции и археологические исследования Категория 6: существующее внутреннее оборудование Описание Определение полезного воздействия оборудования, подвижной мебели и желаемых встроенных элементов и результирующий уровень рабочих усилий, необходимых для каждого Элементы Подвижная мебель, кухонное оборудование, медицинское оборудование, погрузочно-разгрузочные работы, перегородки и отремонтированные предметы

В таблице 5 представлено описание каждой категории и потенциальных элементов, которые должны быть оценены в разделе «Особенности площадки».

В таблице 6 представлено описание каждой категории и потенциальных элементов, подлежащих оценке в разделе параметров проекта.

Чтобы повысить эффективность этого инструмента поддержки принятия решений при строительстве, члены группы, завершающие инструмент (т. е., административный персонал управления проектами университета) было рекомендовано интегрировать ранее использованные инструменты предварительного планирования в этот процесс. Например, для получения более подробного и точного рейтинга устойчивости пользователям рекомендуется применять существующие инструменты, такие как системы рейтингов Leadership in Energy and Environmental Design (LEED) [57], сертификация Living Building Challenge (LBC) [58], и Рейтинговая система устойчивой инфраструктуры Envision [59].

3.3. Инструмент принятия решения о поддержке ремонта и нового здания

Инструмент принятия решения о поддержке ремонта и нового здания был создан как интерфейс, позволяющий членам группы взаимодействовать с критериями принятия решения.Кроме того, инструмент обеспечивает автоматический анализ и оценку входных данных, предоставленных членами группы. Каждая категория критериев была построена на отдельной странице с инструкциями по оценке каждого критерия принятия решения. Программируемые функции, встроенные в Microsoft Excel, использовались для создания пользовательских интерфейсов для каждой категории критериев проектирования. Скрытая таблица записывает все ответы членов группы и автоматически вычисляет общие баллы для каждой категории критериев принятия решения.Интерфейс автоматизированной электронной таблицы был выбран из-за его эффективности в существующих инструментах поддержки принятия решений при планировании строительства, включая PDRI CII [52].

Рекомендуется, чтобы владельцы проектов, которые столкнулись с выбором между ремонтом существующего здания или новым строительством, завершили инструмент как группа. В состав группы должны входить любой административный или строительный персонал университета, заинтересованный в фазе планирования проекта (например, персонал университета по управлению строительством, декан факультета университета и финансовый руководитель университета).Группа должна прочитать и оценить описание каждой категории и список элементов. Члены группы должны конкретно оценить уровень усилий, необходимых для каждой категории. Уровень усилий включает предполагаемую стоимость, проблемы с графиком, конструктивность и желаемое качество. Желаемое качество — это воспринимаемый уровень качества для каждой заинтересованной стороны, использующей инструмент рассматриваемого проекта. Предполагается, что если существующее здание считается потенциально отремонтированным, снос этого здания не рассматривается с помощью созданного инструмента принятия решений.Однако снос существующего здания может быть учтен в инструменте принятия решений как дополнительный набор критериев пользователем.

Обычно используемое программное обеспечение базы данных (Microsoft Excel) использовалось для размещения инструмента принятия решений. Все функции инструмента принятия решений, включая пользовательский интерфейс и оценочные уравнения, были созданы для работы в программном обеспечении базы данных. Пользователи переходят по ряду вкладок с помощью панели управления с гиперссылками. На первой странице представлены инструкции для пользователя и краткое описание компонентов инструмента.Остальные вкладки включают категории для каждого раздела и вкладку оценки, на которой суммируются результаты выставления оценок пользователем. Каждая вкладка содержит список инструкций и описание каждой категории для оценки. Вкладка раздела планирования показана на Рисунке 1.