Периодичность капитального ремонта жилых домов: С какой периодичностью должен проводиться капитальный ремонт жилого многоквартирного дома?

Содержание

Проведение капитального ремонта многоквартирного дома

Принять решение о проведении капремонта в многоквартирном доме (МКД) собственники могут в любое время по собственной инициативе или по предложению управляющей организации. В зависимости от способа формирования фонда владельцы квартир или региональный оператор выбирают подрядчика для проведения капремонта.

С подрядной организацией заключается договор на оказание услуг и выполнение работ. Сроки проведения капремонта устанавливаются собственниками жилья по согласованию с подрядчиком. В рамках проведения капитального ремонта выполняются работы по реконструкции и восстановлению инженерных систем и отдельных участков здания.

Периодичность проведения капитального ремонта зависти от индивидуальных особенностей МКД — от года постройки, а также используемых строительных материалов.

Узнать год проведения капремонта своего дома граждане могут на сайте Фонда содействия реформированию ЖКХ, органа местного самоуправления или регионального оператора.

Кто проводит капитальный ремонт многоквартирного дома

За организацию проведения ремонтных работ ответственность несет региональный оператор, если собственники перечисляют плату за капитальный ремонт на его счет. В этом случае оператор:

заключает договоры с фирмами-подрядчиками;
подписывает акты о принятых работах;
осуществляет контроль за ведением ремонта.

Если собственники жилья в МКД приняли решение о формировании фонда на индивидуальном банковском счете, они самостоятельно определяют лицо, которому поручают действия по организации проведения капремонта. На общем собрании жильцы принимают решение по выбору исполнителей, заказу проектной документации, а также порядок приемки работ.

Подрядная организация — строительная компания, выполняющая работы по капитальному ремонту, которая может выбираться:

в рамках торговых процедур у регионального оператора;
на общем собрании собственников жилья.

Строительная компания должна иметь все необходимые допуски и документы для осуществления ремонтных работ, а также квалифицированных рабочих и современное оборудование.

При отсутствии лицензий и сертификатов качества заключение договора на проведение капремонта не допустимо.

Организация проведения капитального ремонта общего имущества

Не позднее чем за 6 месяцев до начала года, в котором планируется капремонт в соответствии с региональной программой, УК или региональный оператор направляют собственникам предложение о начале проведения ремонта (п. 3 ст. 189 ЖК РФ). После получения предложения от управляющей организации владельцы недвижимости должны в течение 3-х месяцев провести общее собрание и принять решение о согласии проведения ремонта либо отказаться от него.

Финансирование капитального ремонта в МКД осуществляется:

за счет средств фонда капремонта, которые поступают от собственников жилья в МКД ежемесячно;
частичного субсидирования из регионального бюджета.

Перечень работ по капремонту установлен п. 1 ст. 166 ЖК РФ. Для всех видов капитальных работ разрабатывается проект. В нем описываются все строительные работы, а также способ их проведения.

После окончания капитального ремонта составляется акт приемки выполненных работ и оказанных услуг. Документ содержит сведения о всех произведенных работах и понесенных затратах. Акт подписывается всеми участниками процесса.

С момента подписания акта приемки начинает действовать гарантийный срок (не менее 5 лет), в течение которого подрядчик несет ответственность за качество выполненных работ. Все выявленные дефекты и недостатки он должен устранять за свой счет и в разумный срок.

Решение о проведении капремонта

В соответствии с п. 1 ст. 189 ЖК РФ решение о проведении капитального ремонта в МКД принимается на общем собрании собственников. Инициатором проведения такого собрания могут быть:

Любой владелец жилья или группа инициативных собственников.
Управляющая организация, которая осуществляет управление МКД.

Инициатор должен сообщить собственникам о собрании не позднее чем за 10 дней до его проведения:

направить сообщение каждому жильцу заказным письмом;
вручить всем уведомление о проведении собрания под роспись.

Объявление о проведении собрания должно быть размещено в доступном всем собственникам месте. В сообщении указывается:

Сведения об инициаторе проведения собрания.
Дата, место и время мероприятия.
Повестка дня.
Порядок ознакомления с материалами, которые будут обсуждаться на собрании, а также адрес где с ними можно ознакомиться.

На общем собрании собственники должны принять решение о проведении капремонта и утвердить:

перечень ремонтных работ;
смету расходов;
источники финансирования;
сроки проведения;
ответственное лицо, которое будет участвовать в приемке работ, выполненных в процессе капремонта.

По результатам проведения собрания оформляется протокол, который после отправляется в отдел жилищного хозяйства Фонда капремонта.

В случае, если собственники не проведут собрание в течение 3-х месяцев и не предоставят документы региональному оператору, то решение о проведении капитального ремонта за них примет орган местного самоуправления.

Договор на проведение капитального ремонта многоквартирных домов

После получения от собственников согласия на проведение капремонта, региональный оператор подготавливает конкурсную документацию для поиска и отбора подрядчика. Подбор подрядной организации происходит в два этапа:

Объявление торгов и прием заявок от компаний. Как правило, информацию о проведении торгов региональный оператор размещает на своем сайте. Специально созданная комиссия рассматривает поступающие предложения от подрядных организаций. В отборе заявок могут участвовать собственники помещений.
Определение победителя конкурса. По итогам отбора выбирается подрядчик, с которым заключается договор на оказание услуг по проведению капитального ремонта. Процедура определения исполнителя, от объявления конкурса до подписания договора, в среднем длится около 2-х месяцев.

Договор подряда на проведение капремонта обязательно должен включать следующие положения:

права и обязанности сторон — заказчика и компании, которая будет проводить ремонтные работы;
стоимость работ, а также порядок расчета с подрядчиком;
условия и срок действия договора;
порядок приемки выполненных работ.

Стороны имеют право вносить изменения в договор или расторгнуть его в случае нарушения одним из участников существенных условий соглашения.

План проведения капитального ремонта многоквартирных домов

В целях реализации региональной программы капитального ремонта на территории субъекта РФ, региональные власти утверждают краткосрочные планы проведения ремонтных работ на срок до 3-х лет (п. 7 ст. 168 ЖК РФ).

Краткосрочные планы капремонта формируются в целях:

конкретизации сроков проведения ремонтных работ;
определения объемов государственной или муниципальной поддержки;
планирования видов работ и услуг.

Ежегодно на основании выполненных работ и произошедших изменений региональная программа и ее краткосрочный план актуализируются и определяется объем работ, который должен быть выполнен в дальнейшем и сумма необходимых для ремонта средств.

Сроки реализации

Во время проведения капремонта проводятся работы по реконструкции:

отдельных участков несущих стен;
инженерных систем МКД;
крыши, фундамента, фасада.

Работы представляют собой достаточно сложные виды деятельности, которые требуют больших материальных затрат и трудовых ресурсов. От качества проведенного капремонта зависят эксплуатационные особенности здания, а также безопасность жильцов. Поэтому выполнение капитального ремонта за короткий период (в несколько дней) невозможно.

Сроки выполнения работ определяются на собрании собственников жилья (пп. 3 п. 5.1 ст. 189 ЖК РФ) и согласовываются с подрядчиком. Законодательством не установлено, в течение какого срока должны выполняться работы, единственное условие — они должны быть разумными и не доставлять неудобства собственникам жилья.

В некоторых случаях выполнение капремонта в МКД доме невозможно без отселения жильцов. В этом случае продолжительность работ зависит от износа здания, но не может превышать 5 лет.

С какой периодичностью проводится капремонт дома

Периодичность проведения капремонта носит индивидуальный характер. Очередность проведения ремонтных работ в МКД домах определяется на основании:

года ввода здания в эксплуатацию;
уровня износа;
даты проведения последнего проведенного капремонта;
наличие угрозы безопасности для дальнейшего проживания граждан.

Приблизительных сроков, по истечению которых должны проводиться работы по капитальному ремонту, законодательством не установлено. Решение о восстановлении или замене отдельных элементов МКД принимается на основе минимальных эксплуатационных возможностей строительных материалов. Например, срок безопасной эксплуатации для канализационных пластиковых труб составляет 60 лет, а для чугунных — 20 лет. По завершению срока эксплуатации конкретных частей МКД, элементы должны быть заменены на более современные.

Как посмотреть очередь дома на капремонт

О начале проведения ремонтных работ собственники жилья могут узнать из текста региональной программы капремонта. Данный документ содержит перечень всех МКД, расположенных на территории субъекта РФ, за исключением зданий, признанных аварийными или подлежащими сносу. Ознакомиться с текстом программы можно на сайте УК или местной администрации.

Следить за ходом реализации региональной программы, а также узнать дату начала проведения ремонтных работ в своем доме можно на сайте Реформа ЖКХ. На нем опубликована информация более чем о 700 тыс. объектах на территории России.

Чтобы узнать начало капремонта в своем доме, а также посмотреть сколько денег собрано собственниками, нужно ввести адрес МКД в строку поиска во вкладке «Капитальный ремонт». По запросу высветится информация о запланированных мероприятиях и сроке их проведения.

Капитальный ремонт по закону

Действующее жилищное законодательство не устанавливает четкого регламента по эксплуатации многоквартирных домов.

В результате сегодня довольно трудно ответить на вопросы, которые постоянно задают жители: кто, когда и как должен производить капитальный ремонт домов и кто несет за это ответственность? Постараемся детально разобрать комплекс проблем, связанных с капремонтом МКД.

Что же такое капитальный ремонт?
Какие виды работ производятся при капитальном ремонте?
Кто должен осуществлять капитальный ремонт?
Какова периодичность и необходимость проведения капитального ремонта многоквартирного дома?

Капитальный ремонт — это простое воспроизводство активной и пассивной частей основных фондов, израсходовавших свой нормативный ресурс, и восстановление еще не изношенных элементов основных фондов с целью использования их эксплуатационных ресурсов. Чтобы правильно понимать, что такое капитальный ремонт, необходимо разобраться в терминах и определениях, применяемых в жилищно-коммунальном хозяйстве.

Жилое здание — жилой дом постоянного типа, рассчитанный на длительный срок службы. На земельном участке здания подразделяются на основные и служебные. Основным называется здание, которое среди других на земельном участке является главенствующим по капитальности постройки, по архитектурным признакам и своему назначению. На одном земельном участке может быть одно и более зданий. Служебным называется строение, которое по отношению к основному зданию имеет второстепенное значение на земельном участке.
К числу служебных строений относятся гаражи, гаражи индивидуального пользования, навесы, дворовые погреба и т. п.

Общее имущество жилого дома — подъезд, лестницы, лифтовые и иные шахты, коридоры, чердаки, крыши, технические этажи, подвалы; несущие и ненесущие конструкции; механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры; территория (прилегающие к жилым зданиям участки в пределах границ, зафиксированных в кадастровом плане земельного участка).

Несущие конструкции здания — строительные конструкции, образующие заданную проектом схему здания, обеспечивающие его пространственную устойчивость при расчетных внешних воздействиях.

Техническое состояние — совокупность подверженных изменению в эксплуатации свойств здания, характеризуемых в определенный момент времени признаками и параметрами состояния, установленными технической документацией.

Надежность — свойство здания выполнять заданные функции, сохраняя эксплуатационные показатели в заданных пределах в течение требуемого промежутка времени. Это свойство комплексное, включающее в себя безотказность, долговечность и ремонтопригодность здания в целом и его конструкций.

Долговечность — то же, но с возможным перерывом для ремонта.

Техническое диагностирование — установление причин отказов; определение фактического технического состояния здания в данный промежуток времени; выявление необходимости регулировок или замены элементов при техническом обслуживании; установление необходимости ремонтов; оценка качества выполнения работ при техническом обслуживании и ремонте; прогнозирование остаточного ресурса на основе анализа отказов (то есть предсказание с определенной достоверностью изменения фактического состояния для любого момента времени).

Ветхое состояние здания — состояние, при котором конструкции здания и здание в целом имеют износ: для каменных домов — свыше 70%, деревянных домов со стенами из местных материалов, а также мансард — свыше 65%. Основные несущие конструкции сохраняют прочность, достаточную для обеспечения устойчивости здания, однако здание перестает удовлетворять заданным эксплуатационным требованиям.

Аварийное состояние несущих конструкций здания — состояние несущих конструкций здания, при котором конструкции или их часть вследствие естественного износа и внешних воздействий имеют сверхнормативные деформации и повреждения, потеряли расчетную прочность и без принятых мер по укреплению могут вызвать аварийное состояние жилого помещения или всего жилого здания и представляют опасность для проживающих. Отдельная несущая конструкция здания, находящаяся в состоянии, описанном выше, если ее обрушение не затрагивает другие конструкции или не влечет за собой изменения условий проживания или эксплуатации жилого здания в целом, считается предаварийной.

Стандарты и нормативы предоставления жилищных и коммунальных услуг — обязательные для соблюдения исполнителем услуг требования поддержания, сохранения потребительских характеристик (свойств, параметров), включая требования надежности и устойчивости функционирования инженерной инфраструктуры, безопасности условий проживания и окружающей среды, выраженные в количественных измерителях, установленные (или согласованные) федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления в пределах их компетенции.

Ремонт здания (сооружения, оборудования, коммуникаций, объектов жилищно-коммунального назначения) — комплекс операций по восстановлению исправности или работоспособности здания (сооружения, оборудования, коммуникаций, объектов жилищно-коммунального назначения) и восстановлению его ресурса или ресурса его составных частей.

Теперь, когда мы уже стали ясно себе представлять, что же относится к содержанию, текущему и капитальному ремонту многоквартирного дома, рассмотрим, какие виды работ применяются при капитальном ремонте.

При капитальном ремонте производится комплексное устранение неисправностей всех изношенных элементов здания и оборудования, восстановление или замена их на более долговечные и экономичные; улучшение эксплуатационных показателей дома; осуществление технически возможной и экономически целесообразной модернизации жилых зданий в целях рационального энергопотребления (установка приборов учета тепла, воды, газа, электроэнергии).

Капитальный ремонт может проводиться только специализированными организациями, как с отселением, так и без отселения жителей (в зависимости от перечня работ). Для планирования и организации капитального ремонта обязательно готовится проектно-сметная документация, определяются сроки начала и окончания.

Капитальный ремонт в домах, подлежащих сносу, допускается производить только в объеме, обеспечивающем безопасные и санитарные условия проживания в них на оставшийся срок. Работы по капитальному ремонту общедомового имущества производятся на основании соответствующего решения собственников и финансируются собственниками дополнительно.

Ответ на этот вопрос дает нам Гражданский кодекс РФ.
В соответствии со ст. 210 ГК РФ, собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Риск случайной гибели или повреждения имущества в силу ст. 211 ГК РФ также лежит на собственнике этого имущества. В соответствии с ч. 1 ст. 616 ГК РФ у арендодателя также существует обязанность производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Жилищный кодекс РФ также подтверждает эти нормы законодательства:
п. 1 ст. 39 («Содержание общего имущества в многоквартирном доме») — собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме;
п. 1 ст. 158 («Расходы собственников помещений в многоквартирном доме») — собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения;
п. З той же статьи — обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме.

Из вышесказанного ответ очевиден: собственник, то есть все мы с вами, приватизировав свои квартиры, капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома должны осуществлять за свой счет. За квартиры, принадлежащие муниципалитету, ответственность по капитальному ремонту возлагается на органы местного самоуправления.

Но, однако, не все так просто. Многоквартирный дом — сложный инженерно-технический объект, состоящий из конструктивных элементов, инженерных систем и иного оборудования, которые требуют регулярного обслуживания и эксплуатации, а также проведения текущего и капитального ремонта.

В предыдущие периоды хозяйствования работы по эксплуатации и ремонту многоквартирных домов финансировались за счет средств государственного бюджета, но из-за недостаточного финансирования указанные работы не выполнялись в полном объеме. В связи с невыполненным капитальным ремонтом значительное количество многоквартирных домов и отдельных конструктивных элементов пришло в неудовлетворительное состояние.

В соответствии с Законом РФ от 4 июля 1991 года № 1541-1 “0 приватизации жилищного фонда в Российской Федерации” (далее — Закон о приватизации. — Авт.) помещения в многоквартирных домах стали предметом собственности физических и юридических лиц.
При этом на основании статьи 16 Закона о приватизации бывшие наймодатели (органы местного самоуправления) должны выполнить свои обязательства по капитальному ремонту перед собственниками помещений в многоквартирных домах. Однако фактически в ходе приватизации жилых и нежилых помещений новыми собственниками не фиксировалось состояние общего имущества многоквартирного дома, соответственно обязательства бывших собственников жилого фонда по капитальному ремонту не определялись.

На момент реализации Закона о приватизации проблема так называемого недоремонта не являлась социально значимой, так как большинство многоквартирных домов все еще находилось в управлении государственных жилищных организаций, несмотря на то что Закон о приватизации устанавливал ответственность собственников за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома. Однако указанная норма не выполнялась, так как отсутствовал механизм ее реализации, потому что практически во всех субъектах РФ собственники оплачивали лишь эксплуатационные расходы, а капитальный ремонт осуществлялся за счет средств федерального и регионального бюджетов, а также средств бюджетов муниципальных образований.

В 1996 году Федеральный закон № 72-ФЗ “О товариществах собственников жилья” предоставил возможность управления многоквартирными домами помимо уже существующих ЖСК объединениям в форме ТСЖ. Следующее изменение системы управления в жилищной сфере произошло с введением в действие нового Жилищного кодекса РФ, который предоставил право управляющим компаниям различных форм собственности управлять многоквартирными домами.

Таким образом, вопрос фактического управления многоквартирными домами собственниками помещений может быть решен после выполнения бывшими наймодателями обязательств по капитальному ремонту этих домов. В противном случае большинство граждан, ставших собственниками после приватизации жилых и нежилых помещений, не смогут самостоятельно устранить накопившийся недоремонт и, следовательно, будут вынуждены нести большие затраты по эксплуатации или ремонту многоквартирных домов, находящихся в неудовлетворительном состоянии.

Для того чтобы механизм самоуправления многоквартирными домами заработал в полную силу, необходимо было в короткие сроки привести дома, в отношении которых имеются обязательства бывших наймодателей по выполнению капитального ремонта, в надлежащее техническое состояние. Но, к сожалению этого не произошло.

Положения Жилищного кодекса Российской Федерации определяют принципиально новый подход к организации капитального ремонта жилищного фонда. В соответствии со статьей 36 указанного Кодекса, от органов государственной власти не требуется передача ответственности по эксплуатации и ремонту общего имущества многоквартирного дома собственникам, так как она уже возложена на них в соответствии с указанной статьей. Также на основании статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники должны накапливать средства на капитальный ремонт.

Однако до настоящего времени не существует действенного механизма эффективных накоплений, хотя органами исполнительной власти Российской Федерации разрабатываются соответствующие нормативные правовые акты для создания системы по аккумуляции средств собственников, предназначенных на проведение капитального ремонта. Участие в фондах по накоплению и инвестированию средств на капитальный ремонт может защитить указанные средства от инфляции и нецелевого использования. Конечно же, есть и вероятность того, что собственники не осознают полную ответственность за содержание общего имущества МКД и даже при наличии механизма эффективных накоплений на капитальный ремонт не пожелают пользоваться этим.

Следует отметить, что Федеральным законом от 21 июля 2007 года № 185-ФЗ “0 Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства” установлены правовые и организационные основы предоставления финансовой поддержки субъектам Российской Федерации и муниципальным образованиям на проведение капремонта МКД путем создания некоммерческой организации. Указанный закон предусматривает наличие в соответствующем субъекте федерации региональной адресной программы по проведению капитального ремонта многоквартирных домов как одного из условий предоставления финансовой поддержки. Нормативными документами определено, что при формировании заданий по капитальному ремонту приоритет должен отдаваться многоквартирным домам, в которых созданы и функционируют в установленном порядке объединения собственников помещений.

Пункт 1.7 Инструкции о составе, порядке разработки, согласования и утверждения проектно-сметной документации на капитальный ремонт жилых зданий гласит, что периодичность проведения капитальных ремонтов определяется действующими инструкциями по проведению планово-предупредительных ремонтов, разрабатываемыми и вводимыми в действие с учетом требований правил и инструкций соответствующих органов государственного надзора. Межремонтные сроки и объемы ремонтов устанавливаются исходя из технического состояния и конструктивных особенностей объектов. В состав капитального ремонта включаются также работы, по характеру относящиеся к текущему ремонту, но выполняемые в связи с производством капитального ремонта.

Капитальный ремонт подразделяется на:
ремонт, охватывающий все здание в целом или отдельные его секции, при котором устраняется физический и моральный износ;
выборочный ремонт, охватывающий отдельные конструктивные элементы здания или оборудования, при котором устраняется физический износ.

В соответствии с п. 1.13 указанной Инструкции основным документом, характеризующим техническое состояние здания и отражающим необходимость капитального ремонта, является технический паспорт, составленный на каждое здание и земельный участок с учетом Постановления Правительства РФ “О государственном учете жилищного фонда
в Российской Федерации” и “Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации”.

Капитальный ремонт осуществляют только по утвержденным проектам и сметам. Если по характеру ремонтных работ не требуется изготовление рабочих чертежей (замена кровли, ремонт фасадов и др.), разрешается финансирование капитального ремонта по утвержденным сметам или расцененным описям работ.

Основным документом, регулирующим правовые и финансовые отношения, взаимные обязательства и ответственность сторон, является договор, заключаемый заказчиком с привлекаемыми им для разработки проектно-сметной документации проектными, проектно-строительными организациями, другими юридическими и физическими лицами. И необходимо помнить, что проектная организация и ее должностные лица несут полную ответственность за экономичность, надежность и безопасность запроектированных объектов.

Сергей ГОРОБЕЦ

RDH Строительные науки | Как долго живут здания?

28 января 2015 г.

Каждое здание уникально. Потребность в техническом обслуживании, ремонте и обновлении активов варьируется в зависимости от многих факторов, в том числе: качества строительства, деталей дизайна, условий воздействия и уровня обслуживания, предоставляемого владельцами и их командой по управлению объектом.

Несмотря на различия между отдельными зданиями, было установлено, что многие здания следуют аналогичному образцу, проходя через разные стадии своего жизненного цикла. В связи с этим были определены пять общих стадий жизненного цикла, и, используя аналогию с человеческим телом, они концептуально резюмированы на рисунке ниже.

Хотя эти этапы жизненного цикла являются обобщенными, они позволяют владельцам и менеджерам прогнозировать будущие потребности в обновлении капитала и принимать обоснованные решения о бюджете и других ресурсах для технического обслуживания, ремонта и обновления активов.

Из рисунка видно, что расходы на техническое обслуживание в целом неизменны в течение всего срока службы здания; однако расходы на обновление активов резко различаются в разное время, особенно на этапе 3 и 4 срока службы объекта. Требования к эффективному управлению объектом одинаковы для всех видов собственности, будь то высотное здание, малоэтажное здание, пожарная часть или офисное здание. Мы можем классифицировать этапы жизни следующим образом:

«Пранатальная» (до 1 года). На данном этапе здание находится в процессе передачи от застройщика первым владельцам. Активы новые и на них распространяется множество гарантий. Требования к техническому обслуживанию сосредоточены на очистке и периодических проверках
«Детство» (1-16 лет). В течение этого периода владельцы взяли на себя полную ответственность за все техническое обслуживание, ремонт и долгосрочное планирование обновления здания. Обладая двухлетним стажем расходов, собственники разработали программу профилактического обслуживания и отчисляют деньги в долгосрочный резервный фонд.
Владельцы начинают заниматься некоторыми относительно небольшими проектами обновления, которые более подробно рассматриваются в следующем разделе.
«Подростковый возраст» (17-29 лет). Именно на этом 3-м этапе владельцы могут обнаружить, что бюджеты на техническое обслуживание, установленные на 2-м этапе жизненного цикла, больше не соответствуют предстоящей замене активов здания, которые пришли в негодность и достигли конца срока службы. Этот этап представлен заметным увеличением количества проектов капитального ремонта. Этот жизненный этап часто вынуждает владельцев серьезно пересматривать свою историческую практику составления бюджета и выделять более разумные средства на обновление активов по мере того, как здание проходит этап 3 и переходит в этап 4.

Совершеннолетие (от 30 до 49 лет). Самые крупные и самые дорогие из всех проектов обновления активов, как правило, осуществляются на 4-м этапе жизненного цикла. В результате в здание необходимо будет реинвестировать значительные средства, а стандартные бюджеты на эксплуатацию и техническое обслуживание необходимо будет пересмотреть. Некоторые активы были заменены за предшествующие 30-40 лет, и владельцы и менеджер теперь управляют зданием с активами разного возраста. Больше нет единого базового уровня, и руководителям объектов поручено отслеживать различные активы.
Пожилой возраст (от 50 лет). На данном этапе все основные активы прошли один цикл обновления. Поэтому жизнь Стадия 5 по сути является возвращением к Стадии жизни 2. Теперь владельцы должны подготовиться к следующему циклу обновления активов, поскольку здание перешагивает свой 50-летний юбилей и вступает в следующие 50 лет эксплуатации.

Теперь мы более подробно рассмотрим каждую из пяти стадий жизненного цикла, уделяя особое внимание требованиям к техническому обслуживанию, ремонту и обновлению на каждой стадии.

1.

«Предродовая» стадия (до 1 года)

Первая стадия жизни здания происходит до конца первого (или второго года) в зависимости от видов гарантий по проекту.

Техническое обслуживание. На этом этапе основное внимание уделяется проведению предписанного технического обслуживания для сохранения гарантий на новые активы, которое также включает проверки для выявления гарантийных дефектов. На этом этапе некоторые молодые корпорации изо всех сил пытаются установить соответствующие процедуры технического обслуживания, включая полный список контрактов на техническое обслуживание и журналы технического обслуживания, чтобы продемонстрировать, что проводится необходимая комплексная проверка.
Ремонт. В нормальных условиях владельцы не должны нести значительных расходов на ремонт на этом очень раннем этапе жизни здания. Когда ремонт необходим, он может быть спорным и может привести к спорам с разработчиком и другими сторонами по поводу того, покрываются ли они гарантией. Важно, чтобы владельцы получали советы от своих консультантов о том, как различать законные гарантийные дефекты, нормальный износ и другие подобные вопросы.
Продление. За исключением каких-либо необычных обстоятельств, на этом раннем этапе жизни здания не должно быть никаких проектов по замене активов. Если актив требует замены, то это, вероятно, произошло в результате преждевременного выхода из строя, неправильного использования или злоупотребления со стороны владельцев, форс-мажора или, возможно, какой-либо страховой потери.

«Дородовая» стадия по существу заканчивается, когда истечет первоначальная годовая, 15-месячная и/или двухлетняя гарантия. Дополнительные долгосрочные гарантии, такие как пяти- и десятилетние гарантии, рассматриваются как часть перехода здания в «детскую стадию».

2. «Детство»

Стадия (от 2 до 16 лет)

Можно считать, что стадия второй жизни здания начинается примерно во вторую годовщину и продолжается примерно до 16 лет. В самых общих чертах этап детства характеризуется следующим:

Поддержание. Стандартные бюджеты на эксплуатацию и техническое обслуживание обычно достаточны для эксплуатации здания. Корпорация strata уже прошла два года «прорезывания зубов» и должна была установить необходимую и достаточную программу профилактического обслуживания. Задачи технического обслуживания сосредоточены на сочетании действий по очистке, осмотру и мелкому ремонту. Владельцы должны быть осторожны, чтобы не расслабляться на этом этапе жизни здания — на горизонте маячат крупные расходы, и подготовка, проведенная на этом раннем этапе, смягчит их влияние.

Ремонт. В течение первых пяти лет владельцы должны продолжать сосредоточивать свои усилия на сохранении оставшихся гарантий на активы. Возникнет ряд относительно небольших ремонтных проектов, но они не должны оказать существенного влияния на операционный бюджет.
Продление. Даже в зданиях с лучшим дизайном, в которых используются материалы самого высокого качества, есть несколько активов с коротким сроком службы. На Этапе-2 владельцы столкнутся с несколькими активами, требующими замены. Как правило, это небольшие проекты с относительно низкими капитальными затратами. Однако, поскольку это первые проекты реконструкции в здании, владельцы могут быть застигнуты врасплох и не смогут правильно оценить проекты. Эти проекты обновления не обязательно означают, что у здания есть проблемы — скорее, владельцы должны понимать, что некоторые активы имеют короткий срок службы. Владельцы/менеджеры могут обратиться за советом к профессионалам, чтобы определить соответствующие объемы работ и получить конкурентоспособные предложения.

Ниже приводится краткая информация о некоторых проектах реконструкции, которые могут возникнуть на втором этапе жизненного цикла объекта:

Водонагреватели. Многие владельцы зданий знакомы с заменой газовых водонагревателей. К сожалению, на некоторых объектах в течение первых 16 лет эксплуатации здания неоднократно заменялись водонагреватели, и иногда рассматривается вопрос о замене водонагревателей с коротким сроком службы на более долговечную систему, такую как бойлер и накопительные баки.
Циркуляционные насосы. Малоэтажные и высотные здания оборудованы одним или несколькими циркуляционными и рециркуляционными насосами очень малой мощности, распределяющими горячую воду по зданию. Поскольку эти насосы работают непрерывно, их часто заменяют каждые 3-10 лет, в зависимости от качества насоса.

Двигатели ворот. Въезды автомобилей в гаражи обычно являются местами с интенсивным движением, которые подвергаются износу из-за повторяющихся циклов работы дверей. В зависимости от интенсивности движения их обычно заменяют каждые 3–10 лет.
Наружная перекраска . Некоторые виды наружной облицовки и отделки, в частности деревянная отделка, деревянный сайдинг и деревянные заборы, потребуют перекраски/покраски для сохранения их целостности и эстетического вида. Частота и объем работ по перекраске определяются условиями воздействия.

Некоторые дополнительные проекты, которые могут быть реализованы на этом этапе, включают: обновление наружных герметиков, обновление мембраны балкона, замену коврового покрытия в коридоре и капитальный ремонт водоотливной помпы.

Важно понимать, что краткосрочные активы (т. е. активы со сроком полезного использования 10 лет или меньше) будут по-прежнему требовать циклической замены на всех последующих этапах жизненного цикла здания. Эти проекты могут быть неприятными и разочаровывающими для владельцев; тем не менее, они не оказывают серьезного влияния на финансовый результат, если рассматривать общую картину жизни как здание.

ПРОЧИТАТЬ : RDH Existing Buildings Services

3. Этап «Отрочество» (17-29 лет)

Третий этап жизни здания представлен резким изменением количества проблем, с которыми сталкиваются владельцы. На более ранних этапах жизни владельцы могли реагировать на проблемы по мере их возникновения время от времени. 3-й жизненный этап требует от собственников еще большей бдительности и принятия дополнительных мер для активного управления активами. Значительное увеличение количества проектов по обновлению активов на этом этапе жизни не обязательно свидетельствует о проблемах со зданием, а скорее обусловлено возрастом активов, срок службы многих из которых сейчас подходит к концу.

Эта стадия жизненного цикла здания характеризуется следующим:

Техническое обслуживание . Техническое обслуживание по-прежнему сосредоточено на всех критически важных объектах, таких как дренажные насосы, лифты, системы пожарной сигнализации и крыши. Кроме того, особое внимание следует уделить наружным герметикам и различным служебным проходам через стены и крыши.
Ремонт. Это стадия, на которой начинают происходить различные виды устаревания. Например, некоторые активы, особенно электронные компоненты, могут быть подвержены технологическому устареванию и больше не производятся, что затрудняет поиск запасных частей. Различные формы устаревания и способы борьбы с ними будут обсуждаться в одном из будущих информационных бюллетеней.
Продление. Многие активы рассчитаны на срок полезной службы 20–25 лет и поэтому считаются активами со средним сроком службы. Это одна из основных причин, по которой исследования резервных фондов включают 30-летний горизонт планирования (т. е. окно в будущее). Это позволяет владельцам предвидеть и подготовиться к большинству проектов замены активов. Способность владельцев финансировать эти капитальные затраты может оказать существенное влияние на будущий срок службы здания.

Ниже перечислены типы проектов реконструкции, которые могут осуществляться на третьем этапе жизненного цикла здания:

Замена кровли. Многие плоские (с малым уклоном) крыши и некоторые скатные крыши имеют срок службы примерно 20–25 лет. Даже самые лучшие крыши с хорошим обслуживанием все равно нуждаются в замене на этом этапе жизни.
Модернизация лифта. Лифтовые системы обычно требуют модернизации контрольного оборудования примерно через 20 лет.
Отопительные котлы. Многие котлы рассчитаны примерно на 20-летний срок службы, и владельцы нередко заменяют котлы на этом этапе эксплуатации здания.
Сантехнические распределительные системы. Многие здания с медными водопроводными распределительными трубами подверглись проектам по замене или замене трубопроводов. Некоторые корпорации установили системы кислотной нейтрализации (фильтрации воды), чтобы уменьшить износ медных труб.

Некоторые дополнительные проекты на этом этапе включают: замену наружного герметика, замену вышедших из строя стеклопакетов и капитальный ремонт водоотливных насосов.

В некоторых случаях некоторые из проектов, которые обычно выполняются на этапе 3, могут быть отложены до этапа 4. Однако возможность достижения полного срока службы активов будет зависеть от качества технического обслуживания, которое владельцы выполняли в течение первых 30 лет жизни здания.

4. Стадия «взрослости» (30-49 лет)

Четвертая стадия строительства начинается примерно в 30 лет. Некоторые активы с более коротким сроком службы (которые были впервые заменены на этапе жизненного цикла 1) теперь потребуют второго раунда обновления. Владельцы и их управляющий теперь сталкиваются с проблемой объекта, содержащего ряд активов разного возраста и изнашивающихся с разной скоростью. Четвертая стадия жизненного цикла здания характеризуется следующими признаками:

Техническое обслуживание. Техническое обслуживание на этом этапе практически ничем не отличается от обслуживания на более ранних этапах жизни. Владельцы продолжают уделять внимание обслуживанию всех критических систем. Качество программы профилактического обслуживания поможет снизить скорость износа некоторых активов.
Ремонт. На этом этапе необходимо тщательно контролировать функциональное устаревание, устаревание стиля и устаревание по закону. Кроме того, в следующем бюллетене будут обсуждаться факторы, влияющие на износ активов.
Продление. На этом этапе собственники столкнутся с самыми крупными и дорогостоящими проектами по обновлению активов, такими как замена окон и элементов облицовки стен.

Ниже приводится краткая информация о типах проектов реконструкции, которые часто происходят на стадии «взрослости» здания:

Наружная облицовка. Некоторые элементы облицовки наружных стен подходят к концу срока службы и требуют замены на этом этапе.
Панели пожарной сигнализации . Системы пожарной сигнализации подвержены технологическому устареванию, что сказывается на доступности запасных частей. Замена панели иногда может привести к необходимости замены всех полевых устройств по всему зданию, таких как датчики дыма и тепловые извещатели.
Наружные дороги . После 20-30 лет непрерывного воздействия асфальтовые дороги и участки с бетонным покрытием, вероятно, потребуют восстановления. Признаки износа будут включать трещины типа «крокодил» и выбоины.
Косметический ремонт интерьера. Устаревание стиля иногда приводит к необходимости замены внутренней отделки и мебели в вестибюлях, коридорах и бытовых помещениях.

ПРОЧИТАЙТЕ: От реконструкции здания до глубокой энергетической модернизации

5. «Старость» и после (50+ лет)

Пятый этап жизни здания начинается примерно в 50 лет. Важно отметить, что прямой зависимости между возрастом и состоянием здания нет. Некоторые старые здания могут находиться в очень хорошем состоянии в результате того, что владельцы заменили активы в конце срока их полезной службы. Точно так же некоторые молодые здания могут находиться в плохом состоянии из-за неадекватного обслуживания или преждевременного выхода из строя некоторых активов.

Большинство зданий будут продолжать эксплуатироваться в течение многих десятилетий после стадии жизни 5. Необходимое и достаточное техническое обслуживание на каждом этапе жизни в сочетании со своевременным обновлением активов гарантирует, что владельцы получат много десятилетий хорошей ценности от своих инвестиций в недвижимость.

Управление этапами жизненного цикла

Есть два наиболее ценных инструмента, помогающих владельцам управлять активом на каждом из пяти этапов жизненного цикла. Это:

План технического обслуживания. План технического обслуживания помогает владельцам контролировать то, что происходит на каждом этапе жизненного цикла, обеспечивая выполнение надлежащего технического обслуживания для достижения полного срока службы активов.
Исследование запасов. Анализ резервов (или Отчет об амортизации, или План капитальных затрат) помогает владельцам предсказать, когда срок полезного использования активов, вероятно, подойдет к концу, и отложить в резервном фонде достаточно средств, чтобы компенсировать финансовые трудности, связанные со специальными сборами. Запросите бесплатное предложение отчета об амортизации от RDH.

Вопрос: В следующем посте мы постараемся ответить на вопрос, как долго должны прослужить зданий?

Пожалуйста, не стесняйтесь добавлять свои комментарии ниже. Нам еще многое предстоит понять о жизненном цикле зданий.

22 октября 2020 г.

Помогите нам улучшить процесс соблюдения кодекса FortisBC в партнерстве с BC Hydro проводит…

Подробнее

Что действительно важно для материалов для воздушных барьеров Строители и проектировщики продолжают добиваться…

Подробнее

сек. 91.8104. ЭПИЗОДНОЕ ОБСЛУЖИВАНИЕ И РЕМОНТ СУЩЕСТВУЮЩИХ ЗДАНИЙ И ПОМЕЩЕНИЙ.

СЕК. 91.8104. ЭПИЗОДНОЕ ОБСЛУЖИВАНИЕ И РЕМОНТ СУЩЕСТВУЮЩИХ ЗДАНИЙ И ПОМЕЩЕНИЙ.

(Добавлен Приказом № 171,175 от 25.07.96.)

Каждое существующее здание, сооружение, помещение или его часть должны содержаться в соответствии с нормами кодекса и разрешениями Департамента, действующими на момент такое строительство и заселение, если иное специально не исключено с письменного разрешения Департамента.

Каждое существующее здание, сооружение или его часть должны содержаться в безопасном и санитарном состоянии и в хорошем состоянии. Помещения каждого здания или сооружения должны содержаться в исправном состоянии и быть свободными от граффити, строительного мусора, хлама, мусора, хлама, заросшей растительности или иного подобного материала.

91.8104.1. Все физические элементы каждого существующего здания, сооружения или его части должны поддерживаться путем очистки, покраски, окрашивания, повторной отделки или других восстановительных мероприятий в состоянии, максимально приближенном к их первоначальному требуемому и одобренному состоянию.

91.8104.2. Внутренняя часть каждого существующего здания, строения и его части, а также наружные поверхности стен и их помещений должны содержаться в чистоте и без скопления мусора, хлама, мусора, хлама, разросшейся растительности и других подобных материалов.

91.8104.3. Крыша каждого здания или сооружения должна быть водонепроницаемой, а все устройства, предназначенные для отвода воды с крыши, должны содержаться в исправном состоянии для выполнения этой задачи.

91.8104.4. Стены и потолки каждой комнаты в каждом здании, сооружении или их части должны быть отделаны, загерметизированы, покрыты, окрашены или покрыты одобренным образом, чтобы поддерживать их в чистоте и санитарном состоянии. Отслоившиеся обои или другие покрытия должны быть удалены или отремонтированы таким образом, чтобы обеспечить гладкую, плотно прилегающую, чистую и гигиеничную поверхность.

91.8104.5.1. (Изменено Постановлением № 185,587, вступ. в силу 16.07.18.) Двери, окна, шкафы, рамы и аналогичная отделка должны быть отделаны, герметизированы, покрыты, окрашены или покрыты утвержденным способом, чтобы поддерживать их в чистое и санитарное состояние. Разбитое или треснувшее стекло или пластик необходимо заменить. Порванные, изношенные или сломанные экраны должны быть отремонтированы, заменены или удалены, если иное не запрещено Кодексом.

91.8104.5.2. Требуемые законом сетки от насекомых нельзя снимать ни для чего, кроме ремонта или замены.

91. 8104.6. Пол и напольное покрытие каждого помещения в каждом здании, строении или его части должны содержаться в чистоте и санитарном состоянии. Пол и покрытие не должны иметь дефектов, дыр, незакрепленных, изношенных или отсутствующих частей, которые могут представлять угрозу безопасности людей.

91.8104.7. Сантехническое оборудование, душевые кабины, канализационные линии, водопроводы, счетчики, водосточные желоба и примыкающие к ним стены и полы, предусмотренные для защиты от затопления в каждом здании или сооружении, должны содержаться в исправном, чистом и санитарном состоянии.

Негерметичные дренажные или подающие линии должны быть отремонтированы или заменены. Треснувшие, сколотые или поврежденные крепления подлежат ремонту или замене. Все поверхности, предусмотренные для защиты от повреждения водой, должны быть без трещин, дефектов или недостающих частей. Все приспособления, ограждения, стойки и поверхности должны содержаться в чистоте и санитарном состоянии, без грязных или посторонних материалов.

91.8104.8.1. Электрические коммуникации, линии, выключатели, розетки, арматура и покрытия и опоры арматуры в каждом здании или сооружении должны содержаться в исправном состоянии. Сломанные, ослабленные, изношенные, нерабочие, дефектные или отсутствующие части должны быть отремонтированы или заменены. Светильники, покрытия светильников, выключатели и розетки должны содержаться в чистоте и санитарном состоянии, без грязных или посторонних материалов.

91.8104.8.2. Если это специально не разрешено Национальным электротехническим кодексом, гибкие шнуры и кабели не должны использоваться в качестве замены стационарной проводки конструкции.

91.8104.8.3. Щиты и держатели предохранителей не должны быть оборудованы предохранителями, мощность которых превышает номинальную силу тока защищаемой цепи.

91.8104.9. Все водопроводные и канализационные линии в каждом здании или сооружении должны содержаться в чистоте, чтобы не было засоров, которые могли бы вызвать перелив в любом приспособлении или привести к переливу в любом приспособлении при условии нормальной подачи воды в это приспособление.

91.8104.10.1. Все линии подачи воды на кухню и в ванную комнату должны поддерживаться таким образом, чтобы обеспечить расход воды не менее одного галлона в минуту при температуре не менее 100°F. Однако максимальная температура в водонагревателе или резервуаре для хранения не должна превышать 140°F.

91.8104.10.2. Горячая вода должна быть постоянно обеспечена каждой жилой кухне и санузлу.

91.8104.10.3. Запрещается устанавливать часы или другие устройства, препятствующие подаче требуемой горячей воды в арендуемые жилые помещения в любое время.

91.8104.11. Существующее центральное отопление или индивидуальное теплоснабжение каждой жилой единицы или комнаты для гостей должно содержаться в исправном и исправном состоянии.

91.8104.12. Поверхности наружных стен каждого существующего здания или сооружения должны поддерживаться водонепроницаемыми, в хорошем состоянии, в чистоте и санитарном состоянии.

91.8104.13. Все ограждения должны содержаться в хорошем состоянии и должны быть прямыми, однородными и конструктивно прочными.