Платите ли вы в Фонд капитального ремонта?
Что такое Фонд капитального ремонта? Стоит ли туда платить? Куда пойдут эти деньги? Когда будет капитальный ремонт?
Что такое Фонд капитального ремонта?
В 2012 году в России был принят федеральный закон, в котором говорится о капитальном ремонте многоквартирных домов. Что именно входит в понятие «капитальный ремонт» — решается в каждом случае по-своему. Этот ремонт делается на средства из соответствующего фонда.
Есть два способа формирования этого фонда: жители многоквартирных домов собирают средства или на специальных счетах в банках, или на счетах региональных операторов. В Приморье региональный оператор – краевой «Фонд капитального ремонта многоквартирных домов».
Владельцем специального счета в банке может быть товарищество собственников жилья. Управляющая компания не может быть владельцем такого счета. Если жители не выбрали способ формирования фонда в течение двух месяцев после появления региональной программы капитального ремонта многоквартирных домов, то средства автоматически собираются на счете регионального оператора. Способ формирования фонда можно изменить в любое время.
Можно ли не платить за капремонт?
Взносы в ФКР являются обязательными для всех собственников жилья, за редкими исключениями. Если вы просто откажетесь платить, то скоро получите заказное письмо с уведомлением, в котором будет говориться о долге. Дальше – суд. В итоге вам придется не только погасить долг, но и заплатить пеню (это 1/300 ставки Центробанка России), и возместить судебные издержки.
Кто может не платить?
В программы капитального ремонта многоквартирных домов не включены аварийные дома.
От взносов в ФКР полностью освобождены одинокие люди старше 80 лет. Одинокие люди старше 70 лет, инвалиды первой и второй групп, граждане, на попечении которых есть дети-инвалиды, должны платить ежемесячно лишь половину суммы из расчета 6,57 рубля за квадратный метр.
Куда обращаться с вопросами об ФКР?
Узнать о капремонте в вашем доме можно на его странице в закладке «Информация о доме».
Контакты «Фонда капитального ремонта многоквартирных домов Приморского края» — адрес – Жигура, 26 А, телефон – 279-56-71. Также можете задать вопрос на сайтеhttp://fkr25.ru/.
Итог
Взносы в Фонд капитального ремонта являются обязательными почти для всех собственников жилья. Неплательщиков ждет суд. Так что лучше делать взносы в ФКР, причём своевременно.
Фонд капитального ремонта и «ЕИРЦ Петроэлектросбыт» рассказали про новые квитанции
В мае 2021 года жители города получили единый платежный документ на оплату капитального ремонта в новом формате. Взнос за капитальный ремонт теперь указывается вместе с суммой за электроэнергию.
17 июня 2021 года в Жилищном комитете состоялся брифинг, посвященный переходу на новый формат квитанций за капитальный ремонт в многоквартирных домах. В этой встрече приняли участие генеральный директор Фонда капитального ремонта Петр Погребняк и заместитель генерального директора по работе с клиентами АО «ЕИРЦ «Петроэлектросбыт» Анна Ситникова.
Участники брифинга ответили на основные вопросы, объяснив особенности оплаты по новым квитанциям.
Как показал опыт обращения собственников, многие из них задаются вопросом, почему сменился формат квитанций, и не приходят ли новые квитанции от мошенников. Участники встречи подчеркнули, что разосланные квитанции от «ЕИРЦ Петроэлектросбыт» являются действующими и подлежат оплате. Смена формата произошла в связи с тем, что в соответствии с предписаниями контролирующих органов в апреле 2021 года состоялся конкурс на оказание услуг по печати платежных документов за капремонт. Победителем конкурса признан АО «Единый информационно-расчетный центр Петроэлектросбыт» (ЕИРЦ), с которым Фонд заключил договор на печать и доставку квитанций для всех горожан.
«В июне 2021 года жители Санкт‑Петербурга получили обновленный единый платежный документ. Необходимо отметить важное изменение – появление номера единого лицевого счета, который теперь отражается на месте прежнего абонентского номера. Теперь данный номер является основным идентификатором при расчетах за коммунальные услуги по нашей квитанции», — сообщила заместитель генерального директора по работе с клиентами АО «ЕИРЦ «Петроэлектросбыт» Анна Ситникова.
Также на брифинге были перечислены способы оплаты взноса за капремонт без комиссии и отмечено, что жители могут не переживать по поводу возможных переплат. Даже если собственник по какой-то причине заплатит сумму больше начисленной, эти средства пойдут на его Лицевой счет и будут учтены при последующих начислениях.
Многих собственников волнует вопрос имеющихся льгот на оплату взноса.
«Появление новых квитанций никак не повлияло на прежнюю схему работы со льготной категорией граждан», — сказал генеральный директор Фонда капитального ремонта Петр Погребняк.
Для проверки правильности начислений по задолженности за капитальный ремонт собственники могут обратиться в Фонд капитального ремонта. Для этого выстроена система работы с обращениями горожан – организованны дополнительные каналы связи с Фондом капитального ремонта. «Горячие линии» работают по многоканальным телефонам: 8 (812) 703-57-30, 8 (812) 703-57-01.
«На многие вопросы жители могут найти ответ на сайте Фонда капитального ремонта и в личном кабинете собственника. Процедура регистрации в личном кабинете значительно упрощена. В настоящее время зарегистрировано 150 тысяч личных кабинетов с лицевыми счетами», — сказал Петр Погребняк.
Необходимо отметить, что сумма взноса за капитальный ремонт зависит только от площади жилого помещения и не связана с количеством проживающих граждан или показаниями счетчика.
По начислениям оплаты иных коммунальных услуг в квитанции (например, электроэнергии) нужно обращаться в «ЕИРЦ Петроэлектросбыт».
Образец платежного документа ЕИРЦ на 01.06.2021
Фонд капитального ремонта многоквартирных домов Амурской области
Более 1300 граждан обратилось в Фонд с начала месяца
22 ноября 2021
С начала ноября к специалистам регионального оператора поступило более 1300 обращений. При этом 150 человек обратились в Фонд лично, более 1 160 обращений поступило по электронной почте и телефонам абонентского отдела. Как отмечают специалисты регоператора, собственники обращаются в Фонд по вопросам начисления и уплаты взносов на капитальный ремонт общего имущества…
Ещё в 3 МКД завершены работы по капремонту
10 ноября 2021
Несмотря на объявленные нерабочие дни, за прошедшую неделю, в рамках реализации региональной программы «Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Амурской области, в 2014-2043 годах», работы по капитальному ремонту были завершены в следующих многоквартирных домах: — г. Благовещенск, ул. Лазо, 64 – ремонт внутридомовых инженерных систем; -…
Специалисты регоператора проводят выездной строительный контроль капитального ремонта
18 октября 2021
В рамках реализации региональной программы «Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Амурской области, в 2014-2043 годах» специалисты регионального оператора проводят выездной контроль за проводимыми работами по капитальному ремонту. По результатам выездных проверок с начала года специалисты регоператора по контролю выдали подрядчикам 98 предписаний: за нарушение плана…
Ещё в 7 МКД завершаются работы по капремонту
17 сентября 2021
В рамках реализации региональной программы «Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Амурской области, в 2014-2043 годах» работы по капитальному ремонту завершаются в следующих многоквартирных домах: г. Благовещенск, Зейская, 295 – ремонт фасада; г. Благовещенск, ул. Ленина, 30/6 – ремонт внутридомовых инженерных систем; г. Зея, мкр. Светлый,…
Реестр подрядных организаций увеличился
15 сентября 2021
Ещё 14 компаний включены Министерством ЖКХ области в реестр квалифицированных подрядных организаций. В том числе: 7 организаций – на выполнение работ по ремонту, замене, модернизации лифтов, ремонту лифтовых шахт, машинных и блочных помещений; 4 организации – на выполнение работ по оценке технического состояния многоквартирного дома, разработке проектной документации на проведение…
Более 700 граждан получили платёжные документы на электронную почту за прошедший месяц
13 сентября 2021
С декабря 2020 года собственники помещений в многоквартирных домах, формирующие фонд капитального ремонта на счёте регионального оператора, могут получать квитанции по уплате взносов на капитальный ремонт на свою электронную почту. Для этого необходимо зарегистрироваться в интернет-сервисе «Личный кабинет» на официальном сайте Фонда капитального ремонта и указать способ получения квитанции. За…
40 предписаний об устранении нарушений выдали подрядчикам специалисты регоператора за прошедший месяц
06 сентября 2021
В рамках реализации региональной программы «Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Амурской области, в 2014-2043 годах» специалисты регионального оператора проводят выездной контроль за проводимыми работами по капитальному ремонту в Белогорском, Зейском, Ромненском, Бурейском, Октябрьском, Серышевском, Магдагачинском, Шимановском районах. Также специалисты Фонда проводят контроль на объектах в…
идей экономии: резервные фонды на капитальный ремонт и ремонт для городских или окружных районов водоснабжения и канализации
При подготовке годового операционного бюджета для района водоснабжения или канализации подумайте о том, чтобы отложить деньги в резервный фонд капитального ремонта или ремонта для использования в будущем капитальные проекты или определенные затраты на ремонт. Планирование сегодня и постепенная экономия могут помочь снизить финансовое влияние таких расходов на ваш годовой бюджет.
Создание и финансирование допустимых резервных фондов для конкретной намеченной цели может сглаживать всплески как расходов, так и доходов.Сбережения на будущие потребности в капитале также могут снизить или исключить расходы на выплату процентов и долговых обязательств.
Разработка письменной политики
Правление должно разработать письменную политику, объясняющую, почему деньги откладываются в резерв. В нем также должны быть задокументированы финансовые цели резерва, предполагаемые уровни финансирования и условия использования средств. Резервы должны создаваться с четким намерением или планом относительно их будущей цели, а не просто «стоянкой» для избыточного остатка средств.
Создание резервных фондов капитала
Фонд резервного капитала финансирует строительство, реконструкцию или приобретение капитальных улучшений или приобретение оборудования. Существуют две формы резервных фондов капитала:
- Специальное капитальное улучшение , такое как установка для удаления сточных вод, или особый элемент оборудования , такой как насос канализационной системы. Для этого типа фонда в разрешении должна быть указана расчетная максимальная стоимость конкретного элемента.
- Тип улучшения , такой как земля или здания, или тип оборудования, такого как оборудование или машины для обслуживания канализационных или водопроводных систем. Оборудование, включая автомобили, машины и оборудование, должно иметь определенный «период вероятной полезности» (см. Раздел 11.00 Закона о местных финансах штата Нью-Йорк). Этот тип резерва капитала не требует заявленной максимальной стоимости.
Для создания резервного фонда капитала требуется решение совета управляющих.Источники финансирования резерва могут включать ассигнования из районного бюджета, трансферты из неизрасходованных районных остатков или излишки районных денег. Расходы из «типовых» резервных фондов капитала, как правило, подлежат разрешительным требованиям референдума, как и создание «специального» резервного фонда капитала.
Создать резервный фонд ремонта
Резервный фонд ремонта может использоваться для некоторых разовых ремонтов капитального ремонта или оборудования. Это ремонт, который не повторяется ежегодно или с более короткими интервалами.Этот фонд не может быть использован для оплаты расходов округа на эксплуатацию и техническое обслуживание.
Для создания резервного фонда ремонта требуется решение правления. Источники финансирования резерва могут включать ассигнования из районного бюджета, трансферты с неизрасходованных остатков на счетах округа или излишки средств округа. Расходы подлежат уведомлению и публичному слушанию (за исключением экстренных случаев, когда применяются другие требования).
Создать резервный фонд благоустройства микрорайонов в пригородных поселках
Резервный фонд района благоустройства может использоваться для финансирования стоимости объектов или целей, которые могут быть построены, реконструированы, приобретены или предоставлены районом благоустройства или от его имени, полностью расположенным в пределах города, управляемого Пригородным городом. Закон (см. Статью 3-а городского закона штата Нью-Йорк).
Фонд может использоваться для определенного объекта или цели или класса объектов или целей (см. Раздел 2.00 Закона о местных финансах). Для районов водоснабжения и канализации объекты и цели включают здания, дополнения к системе водоснабжения, реконструкцию канализационной системы и некоторые другие объекты (см. Раздел 11.00 Закона о местных финансах).
Для создания резервного фонда необходимо решение городского совета. Решение подлежит разрешительному референдуму в пострадавшем районе и должно указывать максимальную стоимость конкретного объекта или цели или класса объектов или целей.Источники финансирования, включая бюджетные ассигнования и доходы округа, по закону не должны перечисляться в какой-либо другой фонд или счет.
Ознакомьтесь с требованиями законодательства
Устав резервных фондов обычно предусматривает конкретные предназначенные цели и требования. Каждый закон, санкционирующий создание резервного фонда, устанавливает конкретную основную цель фонда.
Мы рекомендуем вам проконсультироваться с юрисконсультом в связи с юридическими требованиями, касающимися создания, финансирования, использования и роспуска резервных фондов, чтобы убедиться, что вы соблюдаете все положения соответствующего закона.
Дополнительная информация
Установленные законом резервные фонды:
- Создание резервного фонда капитала (Раздел 6-c Общего муниципального закона штата Нью-Йорк)
- Создание резервного фонда ремонта (Раздел 6-d Общего муниципального закона штата Нью-Йорк)
- Создать резервный фонд для благоустройства районов в пригородных городах (статья 55-а городского права)
Наш офис разработал Руководство по управлению местным самоуправлением под названием «Резервные фонды», в котором содержится дополнительная информация по этой теме.
Обновленный 2021
Общая информация Сообщество Жилой объект Капитальный ремонт Улучшение Ссуды
Коммунальный жилой фонд
Оборотный ссудный фонд
для
Капитальный ремонт и улучшение
Введение:
Государственный закон96-186 внес поправки в Оборотный ссудный фонд общинного жилого фонда, чтобы позволить Департаменту предоставлять ссуды некоммерческим организациям для целей капитального ремонта и усовершенствования жилых домов в общинах.Согласно определению закона, жилой объект на базе сообщества — это CLA, имеющая лицензию на размещение до шести коек.
Первоначальное финансирование этой программы обусловлено переводом 2 млн. Долл. США в существующий возобновляемый ссудный фонд Департамента. Это финансирование ранее было разрешено на 1996 и 1997 финансовые годы в качестве субсидий на капитальный ремонт и улучшение. Перевод средств в виде субсидий в возобновляемый ссудный фонд преобразует фонды субсидий в кредитную программу. Использование средств в качестве возобновляемого ссудного фонда продлевает программу на будущие годы, поскольку выплаты по ссуде добавляются обратно в ссудную программу и ссужаются повторно.В середине 1990-х годов финансирование было сокращено с 2 миллионов долларов до 1 миллиона долларов. Кроме того, 6 августа 2004 г. Комиссия по облигациям выделила 2 миллиона долларов для Оборотного ссудного фонда для ссуд на капитальный ремонт и улучшение.Право на участие:
Чтобы иметь право на получение ссуды, агентства должны быть:~ частными некоммерческими корпорациями , которые освобождены от налогов в соответствии с разделом 501 (c) (3) Кодекса IRS;
~ квалифицировано для ведения бизнеса в штате Коннектикут; и
~ Ссуды могут быть предоставлены только для домов, которые работают по лицензионным жилищным программам .Поправка к Закону о государственном управлении разрешает ссуды на капитальное улучшение домов, принадлежащих агентствам, а также домов, которые агентство арендует. Однако ссуды могут быть предоставлены для арендованных домов только в том случае, если аренда представляет собой капитальную аренду . Как правило, капитальная аренда — это аренда, в результате которой агентство-арендатор переходит в собственность по истечении определенного периода времени. Операционная аренда, договоры аренды, по которым агентства платят арендную плату без каких-либо прав собственности в будущем, не соответствуют критериям для получения ссуд на улучшение капитального ремонта по программе Оборотного ссудного фонда.
Ограничения:
Кредиты на улучшение капитального ремонта не могут быть использованы;~ погашение или рефинансирование любых существующих ссуд на улучшение капитального ремонта или любой другой задолженности по собственности;
~ финансировать улучшения собственности, принадлежащей частному агентству, которое сдается в аренду государству для жилищной программы, управляемой и укомплектованной государственными служащими;
~ финансирование улучшений арендованного жилья для домов, арендованных на условиях операционной аренды;
~ финансирование улучшений недвижимости с использованием ипотечного кредита, выданного CHFA;
~ отчисления от франшизы по страховым случаям.
Условия ссуд:Срок погашения ссуды на улучшение капитального ремонта должен соответствовать сроку действия актива, в частности, сроку погашения (периоду), признанному DSS при расчете ставок проживания и питания. Выплаты по ссуде не будут амортизироваться за периоды, превышающие количество лет, учитываемое при расчете ставок проживания и питания. Выплаты по ссуде не должны амортизироваться в течение периодов, которые короче срока действия ставки DSS, поскольку это может привести к дефициту денежных средств агентства.Процентная ставка по этим займам составит 6%.
Согласно этому государственному закону ссуды могут составлять от 3000 до 40 000 долларов. Поправка позволяет Департаменту выдавать ссуды «при оформлении векселя». Каждый проект капитального ремонта будет задокументирован отдельной ссудой, применимой только к улучшениям, финансируемым для конкретного объекта недвижимости, на котором были произведены улучшения. Ссуда на улучшение капитального ремонта не может включать улучшения, сделанные в нескольких свойствах. Каждый проект капитального ремонта должен быть одобрен DSS и DDS в процессе капитального развития, прежде чем будет произведена выдача заемных средств.Ссуду можно оформить на 100% стоимости улучшений.
Административные и общие расходы, бухгалтерские и юридические расходы, потенциально применимые к капитальному ремонту, не будут покрываться за счет этих кредитов. Фонд капитального ремонта призван финансировать улучшения, необходимые для собственности, а не обеспечивать потоки доходов для покрытия административных расходов.
Ссуды на улучшение капитального ремонта будут документально подтверждены векселем. Типовой вексель был разработан Генеральной прокуратурой.Это будет единственная записка (единственная форма), используемая в данной кредитной программе. Он не подлежит изменению или замене.
Векселя будут оформляться в центральном офисе Департамента, после завершения проекта и после принятия проекта Департаментом. Принятие Департаментом будет основано на посещении объекта для проверки того, что проект был завершен, и для проверки того, что проект соответствует проекту, описанному в утвержденном запросе на ссуду.Любые модификации проекта капитального ремонта, финансируемого из возобновляемого ссудного фонда, должны быть одобрены в письменной форме Департаментом до изменения, вносимого в проект.
Большинство ссуд на улучшение капитала, подтвержденных векселями, не требуют залогового залога в отношении собственности. Это ускорит процесс и сведет к минимуму расходы и время, необходимое для закрытия сделки с недвижимостью. Тем не менее, Департамент имеет право требовать предоставления ссуды под залог недвижимости, если Департамент определит, что это отвечает интересам государства.Залог государства в отношении собственности может быть подчинен первой закладной на собственность.
Непогашенные остатки по кредиту на улучшение капитального ремонта необходимо будет выплатить в момент:— потери лицензии по причине, которая приводит к прекращению любых программ, финансируемых DDS, в жилых помещениях;
~ продажа недвижимости, принадлежащей агентству; и
~ перенос жилой программы на другой объект, когда Департамент не планирует заменить жилую программу в собственности.Требование погашения непогашенных остатков по кредиту на улучшение домов, в которые были переданы программы, применяется к программам, которые проводятся в домах, принадлежащих агентству, а также в домах, находящихся в капитальной аренде.
Процесс подачи заявки на ссуду:
Заявки на ссуды на улучшение капитального ремонта должны подаваться на основании заявления Департамента. Заявления необходимо подавать в регион DDS, в котором находится дом. Заявки на получение ссуды будут включать бюджет проекта, описание проекта и план проекта с указанием ориентировочных сроков реализации проекта.Для каждой ссуды на капитальный ремонт и улучшение необходимо документально оформить три заявки, и каждая ссуда потребует раскрытия информации о связанных сторонах до того, как ссуда будет завершена путем выплаты средств агентству.
Регионы определят проекты, которые они будут предлагать для финансирования. Первоочередное внимание будет уделяться проектам по охране здоровья и безопасности жизни, а также проектам по оказанию помощи в аварийных помещениях DDS. На основании утверждения проекта в регионе и наличия ссуд для капитального ремонта, утвержденная заявка будет представлена в центральный офис DDS для рассмотрения и окончательного утверждения.
При проверке центрального офиса будет приниматься во внимание финансовое положение агентства и его финансовые возможности погасить ссуду. В зависимости от наличия средств Департамент может не профинансировать 100% предлагаемого агентством проекта.
После утверждения Центральным офисом агентства будут уведомлены в письменной форме о том, что их запрос на ссуду был одобрен, и сумма, которая была одобрена. После завершения проекта в центральный офис Департамента должен быть предоставлен окончательный отчет для документирования окончательных затрат по проекту в размере утвержденной суммы кредита.Департамент будет финансировать только фактическую сумму, израсходованную на проект, в пределах максимальной суммы, утвержденной Департаментом.
После того, как окончательная стоимость проекта капитального ремонта будет определена, проект будет принят регионом, и агентство оформит вексель с Департаментом, кредитная выручка будет выплачена в центральном офисе Департамента.
Погашение кредита:
Погашение ссуд будет производиться с просрочкой в один месяц.Первый платеж начнется первого числа месяца после 30-дневного погашения кредита. Например, если заем выдан 10 июля, первый платеж должен быть произведен 1 сентября. Заем, выданный 10 июля, будет просрочен в течение 30 дней 10 августа; 1 сентября — первый месяц после 30-дневного срока погашения кредита. Начисление процентов начнется на следующий день после выдачи кредита.
Чеки о погашении ссуды будут отправлены в центральный офис Департамента.Книжки ссудных купонов будут предоставлены Департаментом. Все ссуды подлежат погашению первого числа месяца, к 15-му числу месяца. За просрочку платежа в размере 5% будут начислены все ссуды, полученные после 15 числа месяца.
Заявки и финансирование
Приложения находятся на веб-странице DDS. Заявки на получение кредита следует подавать по адресу:
Сколько нужно кооперативов Нью-Йорка?
Капитальные резервные фонды: сколько вам действительно нужно?
А.Ю. Сидранский, Кооператор, апрель 2019
Как члены сообщества, владельцы кооперативов и кондоминиумов работают вместе, чтобы поддерживать большую структуру, в которой они живут, а не только свои отдельные единицы. Основные системы, такие как котлы, крыши и фасады, дороги в обслуживании и ремонте, но каждая имеет стандартный срок службы. Таким образом, советы директоров и менеджеры должны внимательно следить не только за состоянием этих систем, но и за необходимыми капитальными средствами, доступными для их ремонта или замены.Кооперативы и кондоминиумы также должны иметь резервный фонд второго типа на случай непредвиденных операционных расходов. Этот резерв обычно меньше, чем основной фонд капитала, и создается для защиты способности корпорации или ассоциации оплачивать счета или производить хотя бы первоначальные платежи в чрезвычайных ситуациях.
Нет никаких законодательных требований в отношении минимальной суммы резервного фонда на единицу как таковую. Однако большинство юристов, бухгалтеров и кредиторов, которые предоставляют ссуды кооперативам и кондоминиумам, рекомендуют корпорациям и ассоциациям следовать рекомендациям Федеральной национальной ипотечной ассоциации (FNMA, также известной как Fannie Mae), которые требуют 10-процентного резерва в виде строки. статья в их годовом бюджете.
Срок службы
Применительно к недвижимости понятие «срок полезного использования» определяется как количество лет, в течение которых актив, вероятно, будет эксплуатироваться с целью получения рентабельного дохода. В контексте кооперативных и кондоминиумов эта концепция может применяться практически ко всем отдельным системам здания, таким как лифты, водопроводные линии, фасады и котлы. Оставшийся срок полезного использования также можно определить для каждой отдельной системы.Проще говоря, если типичный срок службы котла составляет 50 лет, а котлу в вашем здании 30 лет, можно предположить, что оставшийся срок службы котла составляет около 20 лет.
Конечно, это в идеальном мире. В реальном мире этот котел — при хорошем уходе — может иметь оставшийся срок службы более 20 лет. В качестве альтернативы, если котел не обслуживается в надлежащем состоянии, имеет какой-либо дефект или нетипичную физическую проблему, он, возможно, уже исчерпал свой полезный срок службы и находится в одном мгновении от похолодания.
Тем не менее, окончание срока полезного использования не обязательно означает, что конкретная система должна быть разобрана и полностью заменена. Представьте себе не только стоимость, но и, возможно, невозможную логистику снятия и восстановления всего фасада! Вместо этого, когда расчетный срок службы систем приближается к концу, их часто можно перестроить, отремонтировать или обновить. Модернизация или переоборудование лифта — хоть и не из дешевых — намного дешевле, чем замена его на новый. См. Обновленную статью о требованиях DOB для модернизации лифтов к январю 2020 г. и 2027 г.
Резервные исследования
Первый шаг в определении состояния систем вашего здания и того, как должны выглядеть ваши запасы, — это заказать исследование запасов. В ходе исследования запасов, обычно проводимого лицензированным инженером или архитектором, изучаются системы здания и оценивается их оставшийся полезный срок службы, а также объем капитального ремонта каждой системы, который может потребоваться для продления этого срока службы и продолжения оптимального функционирования.
Джейсон Присанд, партнер бухгалтерской фирмы Prisand, Mellina, Unterlack & Co. из Плейнвью, штат Нью-Йорк, описывает способ определения резервов: необходимость. Это планирование. Краткосрочное планирование — это когда мы обычно рассматриваем годовой операционный бюджет для оценки технического обслуживания или общих расходов. Затем есть капитальный бюджет относительно того, какие долгосрочные улучшения должны быть сделаны в собственности.Как правило, мы предлагаем пятилетний план составления бюджета капиталовложений, и чтобы кооператив или кондоминиум наняли инженера или другого консультанта для проведения исследования резервов ».
Сколько денег должно быть в вашем резервном фонде?
«Очень важно иметь достаточные резервы, », — говорит Дэниел Дж. Уоллман, генеральный директор Gumley Haft, фирмы по управлению кооперативами и кондоминиумами в Нью-Йорке. «Обычно бухгалтеры говорят советам директоров, что им следует иметь в запасе операционные расходы на три месяца.Это отраслевой стандарт. Здания должны анализировать инфраструктуру своей собственности, особенно если недвижимость более старая. Замена бойлера может стоить 500 000 долларов. Это может быть три месяца обычных обвинений, а может и не быть ».
Суровая правда в том, как говорит Уоллман, «вещи стоят целое состояние». Он объясняет, что многие здания работают по распределительной системе. Другими словами, «если нам нужно выполнить кучу работы, сообщите нам — и мы либо оценим, либо возьмем в долг. Многие жители и советы не видят ценности в здании с резервным фондом в 1 000 000 долларов.Как менеджеры, мы не думаем, что это добавляет ценности зданию. Многие брокеры не согласятся с нами, так как большие резервные фонды являются выгодным аргументом на рынке кооперативов. Мы считаем, что жители предпочли бы держать свои деньги, чем кооперативы ».
«Кооперативная доска обычно имеет три варианта», — объясняет Присанд. «Они могут рефинансировать основную постоянную ипотеку или обеспечить кредитную линию под здание; они могут оценить акционеров; или, если они коммерческие арендаторы, они могут получать средства из доходов от арендной платы этих арендаторов.Варианты один и два обычно более типичны, поскольку многие здания не имеют коммерческих доходов. Другой вариант — увеличить резервные фонды за счет подоходных налогов, но этот источник капитала ненадежен, поскольку никто не знает, когда и будут ли проданы квартиры ».
Финансовые резервы
Что касается операционных резервов, Харли Селигман, старший вице-президент Национального кооперативного банка, кредитного учреждения, занимающегося финансированием кооперативных зданий, говорит: «Мы встроили в наши кредитные документы, что кооперативы и кондоминиумы должны поддерживать как минимум 10 процент их годового содержания [в резерве].Это базовый минимум, который, по нашему мнению, необходим для здорового здания. Для капитальных проектов мы рекомендуем, чтобы примерно каждые пять лет кооператив или кондоминиум проводили исследование резерва, чтобы определить, какие потенциальные работы могут потребоваться в следующие пять лет, и планировать это соответствующим образом, создавая вторичный резерв, если необходимо. Мы также предлагаем, чтобы и кооперативы, и кондоминиумы ежегодно увеличивали расходы на техническое обслуживание или общие расходы хотя бы на несколько долларов, чтобы в случае возникновения чрезвычайной ситуации у них была финансовая подушка.”
Что касается того, платить ли за потенциальную работу путем ее финансирования или оценки собственников, Уоллман говорит: «Это зависит от клиентуры в здании. Экономика оценки может оказаться слишком дорогой для жителей. В среде, где деньги дешевы, они могут окупиться за счет финансирования. Увеличение затрат владельцев проявится в их содержании и составит всего несколько долларов в месяц на каждую квартиру — так что никакой реальной боли ».
И наоборот, при оценке они могут быть вынуждены немедленно придумывать большую сумму или относительно большие суммы ежемесячно в течение некоторого периода времени.Не все могут себе это позволить.
Отличия кондоминиумов
Главное отличие владельцев кондоминиумов, когда дело касается резервов и капитальных улучшений, заключается в том, что их возможности финансирования более ограничены. В кооперативе владельцы владеют акциями корпорации, которой принадлежит здание. Здание не повреждено в качестве залога, поэтому как корпорация они могут занимать деньги под собственность. Но в кондоминиуме каждая единица находится в собственности как отдельная недвижимость.На всю недвижимость не может быть заложена ипотека. Доступно финансирование капитальных улучшений в отличие от крупных авансовых оценок.
Селигман объясняет, что у Национального кооперативного банка есть специальная программа для зданий кондоминиумов. Ссуда рассматривается как необеспеченная ссуда. Залог выставляется на денежные счета кондоминиума, такие как его операционные счета и любые резервные счета, которые у них могут быть. Заем предоставляется сроком на 10-15 лет и является самоокупаемым. Ежемесячная стоимость финансирования включается непосредственно в общие расходы кондоминиума.Это кредитование за наличные, и, как и варианты для кооперативов, оно может избавить от некоторых неприятностей, связанных с большой разовой оценкой.
Резервы капитала — важный и разумный компонент финансового управления сообществом. Даже в новом или хорошо построенном и ухоженном доме что-то неизбежно выйдет из строя и потребует ремонта.
«То, что у вас есть в запасах, может никогда не оказаться тем, что вам нужно», — отмечает Уоллман. Он цитирует реальную ситуацию, когда у кооператива был большой резервный фонд, но затем ему внезапно потребовалось реализовать проект лифта за 650 000 долларов.Вместо того, чтобы полностью истощиться, кооператив собрал 325 000 долларов за счет ежемесячной оценки и взял 325 000 долларов из своего резервного фонда.
«Когда вы знаете, что вам нужно и в течение какого периода времени, тогда вы определяете, как получить деньги, оценку или задолженность», — говорит Присанд. Или сочетание того и другого.
A.J. Сидранский — штатный писатель / репортер The Cooperator и писатель-романист.
Улучшения капитала по сравнению с расходами резервного фонда
Улучшения капитала по сравнению с расходами резервного фондаУлучшения капитала:
Улучшения капитала — это проекты, в которых в сообщество добавляется новый актив.Это проект, который после установки приведет к операционным расходам и будущим расходам на резервы. Хорошим примером расходов на капитальное улучшение может быть установка теннисных кортов, когда они еще не существуют. Проекты капитального ремонта обычно требуют одобрения членов до начала проекта. Поскольку капитальный ремонт обычно является «новым» для сообщества, никаких резервных фондов для оплаты этого проекта не выделялось. Совет директоров должен будет перераспределить существующие средства для оплаты этого актива или пройти специальную оценку для финансирования проекта.Важно отметить, что этот новый актив необходимо будет добавить в список компонентов запасов, а будущие исследования запасов следует обновить, чтобы отразить это новое добавление.
Расходы резервного фонда:
Резервные расходы — это затраты, связанные с ремонтом и заменой существующих компонентов. Для демонстрации рассмотрим несколько примеров. Поливной дождеватель выходит из строя и требует замены, его стоимость составляет 250 долларов. Эти расходы считаются несущественными и должны учитываться как операционные расходы.Контроллер полива выходит из строя через 10 лет и требует замены стоимостью 1200 долларов. Это будет считаться расходом из резерва. Ассоциациям следует обратиться к своему Исследованию резервов, чтобы узнать о затратах на замену и оставшемся сроке службы каждого компонента. Правильное исследование резервов предоставит прогнозы и планы финансирования для компенсации будущих ремонтов и замен. Резервные фонды должны храниться на отдельном банковском счете, предназначенном для расходов, связанных с резервами. См. Политику резервирования вашей ассоциации относительно использования резервного фонда.
| Пример | Тип затрат | Пояснение |
|---|---|---|
| Добавление нового фитнес-центра в клубе | Капитальное улучшение | Базовый, наглядный пример добавления нового актива в корты для переоборудования |
| Pickleball | Капитальное улучшение | Корты для шаффлборда не имеют долгосрочных резервов на замену, поэтому это следует рассматривать как капитальное улучшение |
| Реконструкция существующих туалетов клуба | Резервные расходы | Не все исследования резервов включают эту строку товар, однако он проходит четырехэтапный тест CAI и должен быть зарезервирован для |
| Обновление компьютерной системы | Резервные расходы | Это может показаться капитальным улучшением, но этот тип расходов относится к Резервным расходам |
Фонд капитального ремонта / замены способствует хорошему составлению бюджета
Фонд капитального ремонта / замены способствует хорошему составлению бюджета
Крышу нужно заменить в следующем году.. . наша текущая смета / или замена составляет 100 000 долларов. Звучит знакомо? Может быть, это не крыша, а один из ваших самых важных грузовиков, или стоянка, которая пришла в негодность, или бассейн требует серьезной работы.
Независимо от того, что требует ремонта или замены, мы все сталкивались с вопросом. . . откуда возьмутся деньги на капитальный ремонт или замену по мере их проведения? Как мы можем предвидеть, что будет дальше? Как спланировать будущий ремонт или замену основного имущества района?
Джудит Л.Zopp
В течение 1960-х и 1970-х годов парковые районы быстро росли и росли объекты. Референдумы в целом одобрялись. Плата за пользование и налоги были достаточными для финансирования большинства программ или объектов, а общее качество и доступность мест отдыха и развлечений улучшились.
Но в конце 70-х и 80-х годах было одобрено меньше предложений о повышении налогов. Помещения и оборудование, которые когда-то были новыми, стареют, а стоимость обслуживания и ремонта продолжает расти.
Комиссары и администраторы парков озабочены резким ростом затрат на ремонт и замену, но пока мало что может служить ориентиром для адекватного решения этой проблемы.
Наш округ столкнулся с этой проблемой во время обсуждения Правлением необходимого выпуска облигаций. Вызывали озабоченность несколько капитальных ремонтов, таких как две большие крыши и старый бассейн. Следующая методика была использована для создания фонда капитального ремонта / замены фонда, который в настоящее время является частью нашего годового бюджета:
Разработайте политику с соответствующими руководящими принципами для создания фонда капитального ремонта / замены.
Определите конкретные категории активов, которые будут профинансированы.
Инвентаризуйте все активы по этим категориям.
Определите руководящие принципы в отношении срока полезного использования каждого актива.
Определите текущие затраты на замену или ремонт для каждой категории активов.
Примените срок полезного использования и удельные затраты к каждому активу, чтобы получить ряд годовых затрат.
Включите стоимость каждого актива в 10-летний график по категориям и объектам.
Обобщите использование средств по категориям и учреждениям, чтобы определить годовые потребности.
Определите доступные варианты источников и методов финансирования.
Сбалансируйте доход с требованиями к годовым затратам.
«Сглаживать» график более 10 лет.
Ежегодно пересматривайте, изменяйте и обновляйте расходы.
На первый взгляд это может показаться зловещей задачей. Однако выполнение этой пошаговой процедуры дает несколько долгосрочных преимуществ:
очень полная инвентаризация основных активов района;
ориентировочные затраты, которые можно использовать из года в год в процессе разработки бюджета;
образованная оценка , когда потребуется будущих капитальных ремонтов;
возможность планировать новое капитальное оборудование или дополнения в те годы, когда затраты на ремонт или замену самые низкие; а также
способность определять долгосрочные требования к доходам за счет сборов и налогов, а не просто удовлетворять ожидаемые инфляционные тенденции с помощью операционных расходов.
ОБ АВТОРЕ: Джудит Л. Зопп — директор по управлению объектами района Гленвью-Парк. В ее административные обязанности входит 18-луночное поле для гольфа, крытый ледовый каток, крытый теннисный клуб с восемью кортами, два открытых пуха и районный отдел обслуживания парка. Она получила степень бакалавра государственного управления в Университете Рузвельта и в настоящее время обучается по программе MBA. |
Illinois Parks and Recreation 20 июля / августа 1984
| |||||||||||||||
Первым шагом и, возможно, самым большим препятствием для преодоления, является разработка политики, которая может быть принята Правлением и которая обязывает округ придерживаться концепции создания регулярного бюджетного метода для покрытия затрат на капитальную замену и ремонт.Целью такого фонда является обеспечение резервов для систематической замены или обновления основных фондов округа со сроком полезного использования более двух лет и стоимостью ремонта или замены более 4000 долларов. Срок полезного использования и минимум затрат можно варьировать по усмотрению любого района.
Другие вопросы, которые следует решить при разработке политики:
Категории активов
Отношение к существующим капитальным бюджетам
Потенциальные источники дохода
Процедура бухгалтерского учета , которая требует одобрения поверенного, казначея и независимой аудиторской фирмы.
После того, как общие вопросы определены в политике, Правление может пересмотреть эти руководящие принципы с общей целью принять обязательство относительно необходимости в таком фонде.
Второй шаг — определить, какие категории активов должны быть включены в фонд. Район Гленвью-Парк считал пять основных категорий:
| Возможно, самым большим препятствием является разработка политики замены. |
Транспортные средства и машины — Все дорожные транспортные средства, косилки, ландшафтное оборудование и другое основное оборудование, такое как Zamboni, подъемники и текстовые процессоры.
Ковровые покрытия
Мощеные поверхности / Теннисные корты — Все парковки и подъездные пути для герметизирующего покрытия и шлифовки, а также цветного покрытия и шлифовки теннисных кортов.
Механические системы — Печи, кондиционеры, водонагреватели и оборудование для бассейнов и ледовых центров.
Крыши — Все крыши, кроме крыш в полевых домах.
После того, как список категорий составлен, следующий шаг состоит в создании полной инвентаризации (включая исходную дату покупки или последнюю дату ремонта) для всех активов, перечисленных в каждой категории.Это, пожалуй, самый трудоемкий этап. Многое будет зависеть от точности и доступности данных округа. Большая часть информации, собранной на этапе инвентаризации, будет необходима для применения руководящих принципов на следующий год замены, а также информации о стоимости единицы.
Шаг четвертый, разработка руководящих указаний по сроку полезного использования каждой категории активов, вероятно, потребует максимальной осмотрительности в процессе. Во многом решение может быть основано на прошлом опыте, опыте других районов или суждениях продавцов или подрядчиков.Также доступны общие рекомендации для различных отраслей (например, кровля) и опыт различных архитекторов.
Следующим шагом является определение текущих затрат на ремонт или замену для каждой категории (и подкатегории). Эти удельные затраты могут быть рассчитаны внутри компании или с помощью проверенных консультантов или подрядчиков, которые использовались в прошлом.
Шестой шаг — взять каждый актив в списке и применить требуемые удельные затраты и срок полезного использования. На этом этапе ваша инвентаризационная диаграмма будет напоминать рисунок 1.
Шаги седьмой и восьмой действительно объединены в один процесс. Возьмите каждый актив и включите его в годовой график с категориями вверху и объектом слева. Затем просуммируйте годовые потребности и просуммируйте их на десятилетний (или более длительный) график.
На этом этапе можно подробно рассмотреть потенциальные источники дохода, так как затраты были суммированы на годовой основе. Каждый округ должен будет определить свои собственные доступные источники финансирования. Некоторыми источниками, которые были рассмотрены Фондом замещения капитала округа Гленвью-Парк, были налоги в размере , процентный доход, бюджет объектов доходов, резервы фонда и взноса по контракту.
Район Гленвью-Парк разработал три основных правила:
Поддержание минимального излишка денежных средств — Используйте метод, который позволит избежать накопления чрезмерных излишков «денежного резерва» для использования в будущем.
Поддержание источников дохода на уровне — Разработайте метод, который обеспечил бы более легкое включение в бюджет даже годовых взносов и источников дохода.
Источники базового дохода на основе расходов за десять- лет по фондам — Годовые взносы в доход от финансирования уровня от различных подразделений основывались на процентном использовании.
Заключительные этапы обновления удельных затрат и пересчета затрат на ремонт и замену теперь повторяются ежегодно. Также необходимо визуально оценить активы, которые планируется отремонтировать или заменить в течение ближайших двух лет. Как факторы инфляции, так и изменения в объеме требований к финансированию необходимо будет учитывать каждый год в ходе ежегодного обзора бюджета.
Парки и зоны отдыха Иллинойса 21 июля / августа 1984
Закон Кливленда о недвижимости и кондоминиумах
Ассоциации поддерживают резервные фонды, чтобы они могли удовлетворять долгосрочные потребности в поддержании и замене общих элементов.Эти резервы не покрывают повседневные расходы или потребности ассоциации; операционный фонд служит этой цели. Без должным образом финансируемого резервного фонда многие ассоциации требуют специальной оценки для проведения необходимого ремонта, когда это необходимо.
Выбор применения специальной оценки при возникновении проблем в конечном итоге несправедлив по отношению к членам ассоциации, которые являются правообладателями, когда возникают расходы. Любой владелец, который продает свою единицу до капитального ремонта, получил полную выгоду и полезный срок службы общего элемента, не участвуя в расходах на содержание этого общего элемента.Хорошо финансируемые резервы также могут повысить рыночную стоимость домов в вашем районе.
После создания резервного фонда его следует использовать только для соответствующих расходов.
1. Использовать резервный фонд для ремонта или замены основных капитальных объектов. Это включает в себя все общие элементы, входящие в обязанности ассоциаций по обслуживанию и ремонту, например, крыши, улицы, замену бассейнов и ремонт клубов, и это лишь некоторые из них. Иногда после того, как основные расходы оплачиваются из резервного фонда, существует период времени, когда взносы в резервный фонд должны быть увеличены, чтобы восстановить фонды, чтобы поддерживать ассоциацию.Это может произойти при непредвиденном ремонте или когда смета запланированного ремонта была ниже фактической стоимости ремонта.
2. Мелкий ремонт должен производиться с текущего счета и должен быть профинансирован. Совет при рассмотрении бюджета должен определить, какой ремонт является второстепенным, а какой — капитальным.
3. Пункты, связанные с переходом застройщика, должны оплачиваться из резервного фонда. Если застройщик несет ответственность за замену общих элементов и из-за судебного разбирательства по переходу отказывается выполнить необходимый ремонт, ассоциация должна произвести этот ремонт из средств резервного фонда, а любые деньги, полученные от застройщика, должны быть использованы для возмещения затрат. резервы.Если деньги не поступают, ассоциация должна переоценить свой резервный фонд и скорректировать взносы, чтобы компенсировать предыдущее использование средств.
4. Ассоциации со значительным резервным фондом может потребоваться уплатить подоходный налог с любых процентов, полученных от фонда. Ассоциация может взимать любой подоходный налог, уплачиваемый с этого процентного дохода, обратно в резервный фонд.
5. Иногда возникает крупный проект, и ассоциация не имеет достаточных средств, выделенных для покрытия расходов, и не желает проводить специальную оценку; поэтому он получает ссуду для покрытия нехватки средств.Этот тип ссуды использует будущие ассоциативные взносы в качестве обеспечения ссуды. Процентные расходы по этим видам ссуд могут быть отнесены на счет резервного фонда. Сами расходы, обслуживание долга и будущие оценки, необходимые для выплаты долга, должны быть включены в бюджет резервного счета.
6. Заимствование средств с резервных счетов для покрытия статей текущего бюджета является ошибкой. Заимствование средств таким образом может иметь негативные налоговые последствия и может привести ассоциацию к нездоровому финансовому пути, который потенциально может разрушить ассоциацию в финансовом отношении.Для борьбы с этим типом проблемы важно регулярно контролировать операционный бюджет, чтобы убедиться, что любой дефицит за год надлежащим образом устранен в любом последующем году, и что сборы корректируются соответствующим образом для сохранения резервных фондов и обеспечения их использования. по своему назначению.
Подробнее об общественных объединениях
Использование кредита SBA 7 (a) для ремонта капитала — SBA7a. Loans
Крыши могут быть повреждены во время штормов или со временем изнашиваться и протекать.Оборудование всегда выходит из строя, и большая часть оборудования, от предприятий общественного питания до промышленных предприятий, требует регулярного обслуживания. Необходимый ремонт увеличивает эксплуатационные расходы, что иногда может привести к падению бизнеса.
Если вы изо всех сил пытаетесь найти финансирование, необходимое для восстановления существующего капитала, заем SBA 7 (a) может быть лучшим вариантом для вашего бизнеса.
Ремонт или увеличение капитала
Чтобы использовать ссуды SBA 7 (a) для ремонта существующего капитала, такое использование должно быть предназначено для ремонта, а не для улучшения.Вот разбивка по каждой категории, чтобы помочь вам определить, какой у вас проект:
Ремонт существующего капитала включает затраты, используемые для поддержания активов в рабочем состоянии. Некоторые примеры включают обслуживание недвижимости, такое как кровля, покраска и электричество. Затраты на обслуживание оборудования также считаются капитальным ремонтом.
Улучшение существующего капитала выходит за рамки обычного обслуживания. Если актив модифицируется за пределами его нормального рабочего состояния или заменяется чем-то более новым или лучшим, эти затраты считаются капитальным улучшением.
Сравнение ссуды SBA 7 (a) с ссудой SBA 504
Ссуда SBA 504 — это гарантированная государством ссуда, которая обычно используется для улучшения или реконструкции недвижимого имущества, а также для приобретения оборудования вместо капитального ремонта. Ссуда SBA 504 больше, чем ссуда SBA 7 (a), она имеет более короткий срок и другие ставки.
Заемщики часто объединяют ссуду SBA 504 с ссудой от традиционного финансового учреждения, что позволяет внести небольшой первоначальный взнос в размере 10%. По сравнению с ссудой SBA 7 (а), ссуда SBA 504:
является более крупной ссудой, с минимальной суммой 125 000 и максимальной 20 миллионами долларов;
имеет фиксированную процентную ставку;
имеет срок погашения 20 лет для недвижимости и земли; и
требует 10% первоначального взноса заемщика.
Кроме того, вы должны получить ссуду SBA 504 от сертифицированной девелоперской компании (CDC), а не от банка или традиционного кредитного учреждения.
О ссуде SBA 7 (a)
Ссуда SBA 7 (a) может быть источником финансирования, необходимого для восстановления существующего капитала. Требования к участию в программе ссуды просты, а условия ссуды легко усвоить.
Право на участие
Чтобы получить ссуду SBA 7 (a):
Ваш бизнес должен работать с прибылью.
Он должен работать в США или на одной из их территорий.
Владелец бизнеса не должен быть условно-досрочно освобожден.
У вас должен быть разумный капитал для инвестирования, например, прибыльный бизнес или собственный капитал.
Любые альтернативные финансовые ресурсы — например, сберегательный счет или возможность получить личную ссуду — должны быть исчерпаны, прежде чем вы получите право на ссуду SBA 7 (a).
Условия займа
Финансовые учреждения потребуют уплаты 10% или более при кредитном рейтинге 600 или более.
Срок кредита не может превышать 25 лет, а сумма кредита не может превышать 5 миллионов долларов США.
Минимальной суммы кредита не существует, но для кредита до 150 000 долларов государство гарантирует 85%. Ссуды на сумму более 150 000 долларов имеют гарантию до 75%.
Процентные ставки также зависят от суммы ссуды и делятся на две группы: ссуды со сроком погашения более семи лет и ссуды со сроком погашения менее семи лет.
Хотите индивидуальное руководство?
В SBA7a.Loans мы живем и дышим процессом кредитования SBA 7 (a). Мы подбираем владельцев бизнеса, таких как вы, с лучшим кредитором для вашей ситуации, даже если это означает, что мы должны искать за пределами кредитной платформы SBA 7 (a). Мы обслуживаем наших клиентов, 1) предлагая бесплатный образовательный портал и 2) используя нашу службу подбора кредиторов, чтобы помочь вам на пути к успеху.