ЖК РФ Статья 156. Размер платы за жилое помещение / КонсультантПлюс
Перспективы и риски арбитражных споров и споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 156 ЖК РФ |
Арбитражные споры:
— Управляющей организации предписано пересчитать плату за жилое помещение или коммунальные услуги, устранить нарушения при ограничении их предоставления
— Собственник помещения хочет обязать управляющую организацию произвести перерасчет стоимости жилищно-коммунальных услуг
— Собственник помещения хочет взыскать неосновательное обогащение в виде переплаты за жилищно-коммунальные услуги
— Организация ВКХ хочет понудить абонента — исполнителя коммунальных услуг к заключению договора
Споры в суде общей юрисдикции:
— Собственник (наниматель) хочет исключить из платежных документов отдельные платежи (задолженность) и/или произвести перерасчет
— Собственник или лицо, действующее в его интересах, хочет признать незаконным начисление взносов на капитальный ремонт
— Собственник (наниматель) хочет определить доли в платежах за жилое помещение и коммунальные услуги
— Управляющая организация (ресурсоснабжающая организация) хочет взыскать с собственника (нанимателя) жилого помещения задолженность по оплате жилищно-коммунальных услуг
См.
все ситуации, связанные со ст. 156 ЖК РФ
1. Плата за содержание жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.(в ред. Федерального закона от 29.06.2015 N 176-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции
)
2. Размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем), платы за содержание жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда определяется исходя из занимаемой общей площади (в отдельных комнатах в общежитиях исходя из площади этих комнат) жилого помещения.
(в ред. Федерального закона от 29.06.2015 N 176-ФЗ)(см. текст в предыдущей редакции
)
(см. текст в предыдущей редакции
)
4. Размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем) государственного или муниципального жилищного фонда устанавливается в зависимости от качества и благоустройства жилого помещения, месторасположения дома.
5. Установление размера платы за пользование жилым помещением (платы за наем) не должно приводить к возникновению у нанимателя жилого помещения права на субсидию на оплату жилого помещения и коммунальных услуг. Федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации, устанавливающими порядок предоставления жилых помещений государственного жилищного фонда иным категориям граждан в соответствии с частью 3 статьи 49 настоящего Кодекса, могут быть установлены другие (по сравнению с предусмотренными частью 4 настоящей статьи и настоящей частью) условия определения размера платы за пользование жилым помещением (платы за наем).6. Порядок определения размера платы за жилое помещение для граждан, проживающих в жилых помещениях домов системы социального обслуживания, в жилых помещениях фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, а также в общежитиях, если в одной комнате в общежитии проживают несколько граждан, устанавливается собственниками указанных жилых помещений.
7. Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 — 48 настоящего Кодекса, за исключением размера расходов, который определяется в соответствии с частью 9.2 настоящей статьи. Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.(в ред. Федеральных законов от 29.06.2015 N 176-ФЗ, от 29.07.2017 N 258-ФЗ)(см. текст в предыдущей редакции
)
8. Размер обязательных платежей и (или) взносов членов товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, определяется органами управления товарищества собственников жилья либо органами управления жилищного кооператива или органами управления иного специализированного потребительского кооператива в соответствии с уставом товарищества собственников жилья либо уставом жилищного кооператива или уставом иного специализированного потребительского кооператива.
8.1. Минимальный размер взноса на капитальный ремонт устанавливается нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации в соответствии с методическими рекомендациями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, в порядке, установленном законом субъекта Российской Федерации, исходя из занимаемой общей площади помещения в многоквартирном доме, принадлежащего собственнику такого помещения, и может быть дифференцирован в зависимости от муниципального образования, в котором расположен многоквартирный дом, с учетом его типа и этажности, стоимости проведения капитального ремонта отдельных элементов строительных конструкций и инженерных систем многоквартирного дома, нормативных сроков их эффективной эксплуатации до проведения очередного капитального ремонта (нормативных межремонтных сроков), а также с учетом установленного настоящим Кодексом и нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации перечня работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.(часть 8.1 введена Федеральным законом от 25.12.2012 N 271-ФЗ)8.2. Собственники помещений в многоквартирном доме могут принять решение об установлении взноса на капитальный ремонт в размере, превышающем минимальный размер такого взноса, установленный нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации.
(часть 8.2 введена Федеральным законом от 25.12.2012 N 271-ФЗ)9. Граждане, признанные в установленном настоящим Кодексом порядке малоимущими гражданами и занимающие жилые помещения по договорам социального найма, освобождаются от внесения платы за пользование жилым помещением (платы за наем).
9.1. Плата за содержание жилого помещения включает в себя плату за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, при условии, что конструктивные особенности многоквартирного дома предусматривают возможность потребления соответствующего вида коммунальных ресурсов при содержании общего имущества, определяемую в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.
(часть 9.1 в ред. Федерального закона от 29.07.2017 N 258-ФЗ)(см. текст в предыдущей редакции
)
(см. текст в предыдущей редакции
)
1) исходя из среднемесячного объема потребления коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, с проведением перерасчета размера таких расходов исходя из показаний коллективного (общедомового) прибора учета в порядке, установленном Правительством Российской Федерации;
2) исходя из объема потребления коммунальных ресурсов, определяемого по показаниям коллективного (общедомового) прибора учета, по тарифам, установленным органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
(часть 9.2 в ред. Федерального закона от 29.07.2017 N 258-ФЗ)(см. текст в предыдущей редакции
)
(см. текст в предыдущей редакции
)
(см. текст в предыдущей редакции
)
11. Управляющая организация, товарищество собственников жилья, жилищный или жилищно-строительный кооператив, иной специализированный потребительский кооператив при нарушении порядка расчета платы за содержание жилого помещения, повлекшем необоснованное увеличение размера такой платы, обязаны уплатить собственнику помещения в многоквартирном доме или нанимателю жилого помещения по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного либо муниципального жилищного фонда штраф в размере пятидесяти процентов величины превышения начисленной платы за содержание жилого помещения над размером платы, которую надлежало начислить, за исключением случаев, если такое нарушение произошло по вине собственника помещения в многоквартирном доме или нанимателя жилого помещения по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного либо муниципального жилищного фонда или было устранено до обращения и (или) до оплаты указанными лицами.
(часть 11 введена Федеральным законом от 31.12.2017 N 485-ФЗ)12. При поступлении обращения собственника помещения в многоквартирном доме или нанимателя жилого помещения по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного либо муниципального жилищного фонда с заявлением в письменной форме о выплате штрафа управляющая организация, товарищество собственников жилья, жилищный или жилищно-строительный кооператив, иной специализированный потребительский кооператив не позднее тридцати дней со дня поступления обращения обязаны провести проверку правильности начисления предъявленного к оплате размера платы за содержание жилого помещения и принять одно из следующих решений:
1) о выявлении нарушения и выплате штрафа;
2) об отсутствии нарушения и отказе в выплате штрафа.
(часть 12 введена Федеральным законом от 31.12.2017 N 485-ФЗ)13. В случае установления нарушения порядка расчета платы за содержание жилого помещения управляющая организация, товарищество собственников жилья, жилищный или жилищно-строительный кооператив, иной специализированный потребительский кооператив обеспечивают выплату штрафа не позднее двух месяцев со дня получения обращения собственника помещения в многоквартирном доме или нанимателя жилого помещения по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного либо муниципального жилищного фонда путем снижения размера платы за содержание жилого помещения, а при наличии подтвержденной вступившим в законную силу судебным актом непогашенной задолженности — путем снижения размера задолженности по внесению платы за жилое помещение до уплаты штрафа в полном объеме.
(часть 13 введена Федеральным законом от 31.12.2017 N 485-ФЗ)Какая площадь используется при расчете размера платы за ЖКУ?
В соответствии с пунктом 2 статьи 154 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:
1) плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме;
2) взнос на капитальный ремонт;
3) плату за коммунальные услуги.
Согласно статье 158 Кодекса собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт.
Пунктом 1 статьи 37 Кодекса установлено, что доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.
Кроме того, расчет размера платы за отопление, предоставленного в жилом помещении, и коммунальные услуги, предоставленные на общедомовые нужды, производится в соответствии с занимаемой общей площадью помещения.
В соответствии со статьей 15 Кодекса общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
Общая площадь Вашего помещения, которая должна использоваться для начисления платы, указана в техническом паспорте Вашей квартиры, в его выписке или в свидетельстве о праве собственности.
Если для начисления платы за жилищно-коммунальные услуги по Вашей квартире применяется неправильная площадь, Вам необходимо направить письменное заявление исполнителю жилищно-коммунальных услуг с требованием об изменении площади, с приложением подтверждающих документов.
В случае отказа произвести перерасчет Вы вправе обратиться в прокуратуру, жилищную инспекцию или оспорить отказ в судебном порядке.
Читайте также по теме жилищные услуги:
Правомерно ли начисление размера взноса на капремонт на зарегистрированную в Едином государственном реестре недвижимости долю собственника помещения в многоквартирном доме в помещениях, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме?
Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника (часть 2 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации, далее – ЖК РФ). Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме
Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (часть 1 статьи 37 ЖК РФ). То есть, при расчете доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения решается пропорция по следующей формуле:
Дi = (Si Х 100%) / Sо
Дi — доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника i-го помещения (проц.)
Si – общая площадь i-го жилого или индивидуально определенного нежилого помещения, принадлежащего конкретному собственнику помещения (кв. м)
Sо – общая площадь всех жилых и индивидуально определенных нежилых помещений в многоквартирном доме, которые не относятся к общему имуществу в многоквартирном доме (кв. м)
При таком расчете величины Дi не используется площадь помещений общего пользования, указанных в пунктах 1 и 2 части 1 статьи 36 ЖК РФ.
Исходя из нормы части 1 статьи 158 ЖК РФ полный размер расходов на капитальный ремонт общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (100 процентов таких расходов) распределяется между собственниками помещений в многоквартирном доме исходя из принадлежащих каждому конкретному собственнику размеров долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Минимальный размер взноса на капитальный ремонт устанавливается нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации в соответствии с методическими рекомендациями, утвержденными Минстроем РФ, в порядке, установленном законом субъекта Российской Федерации,
Согласно Методическим рекомендациям по установлению минимального размера взноса на капитальный ремонт (приложение к приказу Минстроя РФ от 27 июня 2016 г. N 454/пр) размер минимального размера взноса на капитальный ремонт рекомендуется рассчитывать в рублях на 1 квадратный метр общей площади жилого (нежилого) помещения в многоквартирном доме в месяц (пункты 3.3, 3.5, абзац 3 пункта 7.1). То есть размер ежемесячного взноса на капитальный ремонт рассчитывается исходя из утвержденного уполномоченным органом государственной власти субъекта Российской Федерации минимального размера взноса на капитальный ремонт на один квадратный метр общей площади жилого помещения в месяц.
Из этого следует, что:
- Общий размер расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме принимается за 100 процентов.
- Если собственнику помещений и (или) машино-мест в многоквартирном доме принадлежит несколько жилых и индивидуально определенных нежилых помещений и (или) машино-мест в многоквартирном доме, то все приходящиеся на них доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме суммируются при определении общего размера расходов такого собственника на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
- При расчете размера ежемесячного взноса на капитальный ремонт для конкретного собственника помещения установленный нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации минимальный размер взноса на капитальный ремонт или установленный решением собственников помещений в многоквартирном доме взноса на капитальный ремонт в размере, превышающем минимальный размер взноса на капитальный ремонт, умножается на принадлежащую такому собственнику долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
В отношении влияния на расчет размера ежемесячного взноса на капитальный ремонт для конкретного собственника помещения зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости доли собственника помещения в многоквартирном доме в помещениях, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, необходимо учитывать следующее.
Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме (часть 1 статьи 36 ЖК РФ). Согласно статье 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения. Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе:
1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.
При осуществлении государственного кадастрового учета многоквартирного дома одновременно осуществляется государственный кадастровый учет всех расположенных в нем жилых и нежилых помещений, в том числе составляющих общее имущество в таком многоквартирном доме, а также расположенных в таком многоквартирном доме машино-мест (часть 4 статьи 40 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).
При государственной регистрации права собственности на квартиру или нежилое помещение в многоквартирном доме одновременно осуществляется государственная регистрация доли в праве общей собственности на помещения и земельный участок, составляющие общее имущество в нем (часть 5 статьи 40 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»).[1]
Государственный кадастровый учет, государственная регистрация возникновения или перехода прав на недвижимое имущество удостоверяются выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (часть 1 статьи 28 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, за исключением сведений, доступ к которым ограничен федеральным законом, предоставляются органом регистрации прав по запросам любых лиц (часть 1 статьи 62 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»). До 1 июля 2016 г. в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» по запросу заинтересованных лиц могли выдаваться свидетельства о праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме при этом государственная регистрация права отдельно на каждый объект общего имущества в многоквартирном доме не проводилась.
В связи с этим, наличие или отсутствие у нескольких собственников помещений в многоквартирном доме на руках свидетельств о праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме или на отдельные помещения общего пользования (по терминологии пункта 19 части 4 статьи 8 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости», как «помещения вспомогательного использования», так и «помещение, которое относится к имуществу общего пользования») или выписок из Единого государственного реестра недвижимости о праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме или на отдельные помещения общего пользования:
- никоим образом не изменяет приведенный выше порядок расчета размера ежемесячного взноса на капитальный ремонт общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;
- не означает, что такие помещения общего пользования или иные элементы общего имущества в многоквартирном доме принадлежат не всем собственников помещений в многоквартирном доме, а только части собственников помещений в таком доме.
При расчете размера ежемесячного взноса на капитальный ремонт для конкретного собственника помещения не используется размер площади помещений общего пользования, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме.
В противном случае, собственникам помещений в многоквартирном доме будут начисляться взносы на капитальный ремонт, размер которых будет превышать размер, который должен быть начислен в соответствии с частью 2 статьи 39 и частью 1 статьи 158 ЖК РФ, что приведет к нарушению этих норм. Начисление размера взноса на капитальный ремонт на зарегистрированную в Едином государственном реестре недвижимости долю собственника помещения в многоквартирном доме в помещениях, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме – неправомерно.
[1] До 1 января 2017 г. действовала аналогичная норма части 2 статьи 231 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Как правильно платить за содержание жилья – с квадратного метра квартиры или с доли общедомового имущества.
23 Февраль 2020
Среди собственников сейчас активно распространяется дезинформация о том, что управляющие компании их обманывают, начисляя плату за содержание жилья с квадратных метров квартиры, а не с доли в праве собственности на общедомовое имущество. Это порождает споры с обслуживающими организациями, неоплату ЖКУ и последующее взыскание задолженности.
В этой статье мы собрали позиции судов и Минстроя РФ, которые помогут собственникам не податься на провокации тех, кто призывает не платить, а также компаниям, которые не знают, как обосновать свой ответ собственникам, саботирующим принятый в доме порядок оплаты жилищных услуг.
Правила содержания общедомового имущества №491 закрепляют обязанность собственников нести бремя соответствующих расходов соразмерно их долям в праве общей собственности на это имущество. Из-за этого слова «соразмерно» и возникла вся неразбериха. В большинстве толковых словарей слово «соразмерность» означает «пропорциональность».
Так как доля в праве на общедомовое имущество пропорциональна площади квартиры, то начисление по площади помещения прекрасно вписывается в порядок, предусмотренный Правилами содержания.
Однако лица, отстаивающие противоположную точку зрения, словарями не пользуются и толкуют слово «соразмерно» как «равно». То есть, если на долю собственника приходится 2 кв.м. общедомового имущества, то он должен платить сумму, равную размеру платы, умноженному на 2 кв.м. То, что размер платы устанавливается обычно путем деления необходимых затрат на дом на площадь помещений, находящихся в доме, им в голову не приходит. Также как и то, что начисление платы по предлагаемому варианту возможно, но приведет к тому, что размер платы увеличится во много раз. Ведь для получения ее размера компаниям придется делить все расходы дома лишь на площадь мест общего пользования.
Мы уже убедились, что даже такая логика на оппонентов не действует, поэтому «просто оставим здесь» ссылки на позиции правоприменителей.
1. Решение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 10.04.2019 N АКПИ19-18
Суд отказал в удовлетворении заявления о признании частично недействующим абзаца 5 пункта 2 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации № 75. Этот пункт как раз закреплял, что размер платы за содержание и ремонт жилого помещения – это плата, установленная из расчета 1 кв. метра общей площади жилого или нежилого помещения.
Верховный Суд РФ указал, что плата устанавливается из расчета 1 кв. метра общей площади жилого или нежилого помещения, и это позволяет учитывать доли в общедомовом имуществе, что соответствует действующему гражданскому и жилищному законодательству:
Доля обязательных расходов на содержание общего имущества, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется его долей в праве общей собственности на общее имущество, которая, в свою очередь, пропорциональна размеру общей площади принадлежащего ему помещения в этом доме (часть 1 статьи 37, часть 2 статьи 39 Жилищного кодекса РФ).
2. Решение Верховного Суда РФ от 29.07.2019 N АКПИ19-377
Несколько собственников хотели признать недействительными положения Приказа Минстроя РФ об утверждении примерной формы квитанции № 43/пр. Они также считали незаконным использование в форме документа словосочетания «площадь жилого помещения: кв. м», что, по их утверждению, приводит к тому, что плату за содержание им приходится оплачивать исходя из площади квартир, а не из доли в праве на общедомовое имущество.
Минстрой РФ был обвинен в превышении полномочий, а управляющие компании – в неосновательном обогащении за счет жителей.
Суд отказал в иске: порядок и условия заключения договора управления содержатся в ст. 162 Жилищного кодекса РФ, которая закрепляет, что определение условий такого договора определяется желанием его сторон.
Статьи нормативных правовых актов про «соразмерность платы», на которые ссылались собственники, и которым, по их мнению, противоречит утвержденная Минстроем форма платежки, не устанавливают конкретный способ начисления платы за жилое помещение. Суд пришел к выводу, что фактически граждане оспаривают порядок начисления платы за содержание общего имущества, что не может служить основанием для признания Приказа недействующим.
3. Определения Конституционного Суда РФ от 30.09.2019 N 2430-О и от 24.10.2019 N 2822-О
Суд отказал в признании противоречащими Конституции РФ норм Жилищного кодекса РФ об определении порядка платы за содержание жилья. В этих делах заявители также считали несправедливым то, что нормы допускают возложение на собственника обязанности участвовать в расходах на содержание общедомового имущества несоразмерно его доле в праве общей собственности.
Отказ суда был дополнительно мотивирован тем, что заявители не смогли составить свои обращения так, чтобы они соответствовали требованиям к заявлениям в Конституционный Суд РФ.
4. Письмо Минстроя России от 30.12.2016 N 45049-АТ/04
Минстрой РФ в своем письме разъяснял, как образуется размер платы за содержание жилья и как он оплачивается.
Ничего нового: для определения размера платы, предлагаемого к утверждению на общем собрании, годовая сумма затрат делится на 12 месяцев, в результате получается ежемесячная сумма, которая делится на площадь помещений в собственности.
Так как доля в праве общей собственности на общее имущество пропорциональна размеру квартиры, то размер платы за содержание, предъявляемой к оплате собственнику конкретного помещения, пропорционален доле этого собственника в праве общей собственности на общее имущество. При этом указанная доля пропорциональна размеру площади того помещения, которым указанный собственник владеет.
«Таким образом, для расчета размера плата за содержание и ремонт i-того жилого помещения для собственника используется площадь помещения, которым владеет собственник, вместо площади помещений общего пользования».
ООО УК «Жилгородок»
ОНФ предложил минстрою запретить выдачу лицензий управляющим компаниям-двойникам. После проверки в 27 регионах оказалось, что повсеместно зарегистрированы компании с одинаковыми или близкими названиями. Более того, у таких компаний обычно один учредитель. Эксперты предупреждают: УК-двойники могут создаваться в мошеннических целях.
Например, в Новокузнецке по одному адресу зарегистрировано две УК “Ацтек плюс”. В Новочеркасске – две УК “Молодежное” и т.д. Иногда названия совпадают полностью, чаще – отличаются на какую-нибудь букву, знак тире или кавычки. Уставная деятельность у двойников одна и та же – управление и обслуживание многоквартирных домов. А банковские реквизиты у них разные.
В чем же смысл такого “размножения”?
“Одинаковые названия УК дают возможность их руководителям перенаправить деньги, получаемые от граждан, на счета двойников”, – объяснил руководитель Центра ОНФ “Народная экспертиза” Николай Николаев.
Схема выглядит примерно так: УК (кстати, ее выбирают сами собственники на общем собрании) заключает договор на обслуживание дома и с поставщиками тепла, воды, электроэнергии, газа и т.д.
В какой-то момент в платежках появляется очень похожее название компании-двойника (уже с другим расчетным счетом). Люди продолжают оплачивать квартплату и коммунальные услуги, не подозревая, что их деньги уходят на счет двойника. А первая компания в это время копит долги, так как уже не переводит деньги ресурсникам. В худшем случае в один прекрасный момент руководство компании-двойника просто исчезает со всеми деньгами, а жители остаются по уши в долгах перед горэнерго, горводоканалом, горэлектросетями.
Более распространенный случай: УК, накопив долги к ресурсоснабжающим организациям, банкротится. А ее “дело” продолжает компания-двойник. Тут расчет на уход от ответственности за долги и неэффективное управление.
Эксперты ОНФ считают, что барьер мошенникам должен ставиться уже на самом начальном этапе, при получении лицензии УК. Соответствующие комиссии, принимая решение о лицензировании управляющих компаний, сейчас закрывают глаза на схожесть и даже полную идентичность в названиях компаний. Правда, закон этого не запрещает, вот этой-то “дыркой” в законодательстве и пользуются мошенники.
Пока власти разбираются, как предотвратить подобные случаи, собственникам квартир лучше самим позаботиться о том, чтобы не стать жертвами мошенников.
Дмитрий Гордеев, ведущий юрисконсульт Института экономики города:
– Наиболее распространена схема, когда договоры с поставщиками коммунальных ресурсов заключает одна компания, а платежи потребителям выставляет компания-двойник. Так мошенники получают возможность присваивать средства, внесенные жителями в качестве оплаты комуслуг.
Например, владелец УК придумывает другую компанию с очень похожим названием: было ООО “Ромашка” – стало ООО “Ромашка+”.
Как правило, у старой “Ромашки” есть долги перед ресурсниками. Собственно, по объективным причинам они есть всегда: существует и недоплата со стороны собственников и нанимателей. По статистике, аккуратно платят 90-95% жильцов, и если это так, то это хороший уровень работы УК.
Но если УК не работает с должниками, если дисциплина платежей не растет, то долги накапливаются. Один из способов – накопить долги и обанкротить организацию. Тут страдают ресурсоснабжающие организации, которым не хватает средств рассчитаться со своими смежниками, провести ремонт сетей.
Поэтому некоторые владельцы УК используют возможность создать клон и “избавиться” от долгов. Они считают, что проще перерегистрировать УК, чем налаживать работу, возиться с должниками и строить работу по эффективному управлению домом.
Речь однозначно идет о мошенничестве, если у двух похожих компаний один и тот же собственник. Иногда собственникам предлагают проголосовать за такую “реорганизацию”. Есть случаи, когда замена УК проводится без собрания. При этом все долги жильцов (все их обязательства) переходят в новую компанию, а долги перед ресурсниками оставляют за старой УК и как бы “списывают” при ее банкротстве. Конечно, ресурсоснабжающие организации отстаивают свои права через суд, но дело это долгое и сложное.
Собственники, которым предлагают такую “сделку”, должны спросить себя: а чем лучше будет новая компания, если у нее те же руководители?
Второй сюжет касается расходов по ремонту и текущему содержанию дома. Это прямая обязанность УК. Собственники не знают точного объема и сроков выполнения работ, УК этим пользуется и “рисует” фиктивные акты. Люди деньги платят, а работы не выполняются. Если инициативные жители поднимают “волну”, проштрафившаяся УК “исчезает”, а на ее место приходит компания-клон.
Когда капремонт еще был добровольным, управленцы-мошенники умудрялись собирать огромные деньги. Они обосновывали необходимость ремонта, брали предоплату – часто это были миллионные суммы.
Но сложность в том, что не всегда легко доказать, что имело место мошенничество. Нужно доказать умысел, а для этого надо, чтобы кто-то признался, или найти записи переговоров. Иначе подобные действия расцениваются как “неправильная” хозяйственная деятельность. Поэтому следствие за такие дела берется неохотно. Я знаю случаи, когда у собственника наготове “лежало” несколько лицензий на разные компании – “про запас”.
Как распознать возможное мошенничество?
– Внимательно из месяца в месяц изучайте платежные документы. Если появляется разница в названии УК, отличие ИНН, в банковских реквизитах – это повод бить тревогу. Платить нужно только выбранной УК по реквизитам, указанным в договоре управления. Хорошая УК никогда не пойдет на изменение своего названия, она бережет свою деловую историю и репутацию.
На что обратить внимание собственникам?
– Текущее состояние дел в доме – индикатор добропорядочности УК. Важно качество работ по дому и качество работы с должниками. Нужно смотреть на выполнение обязательств перед контрагентами (иногда УК обманывает подрядчиков – например, они ремонтируют дом, а УК с ними не расплачивается). Все эти расчеты для собственников должны быть прозрачными. Есть постановление правительства по раскрытию информации, УК обязаны это делать. В договоре управления тоже можно прописать этот пункт. И опять: если УК не хочет идти на диалог с собственниками (советом дома), – это прямой повод насторожиться.
Как бороться с должниками?
– От наличия долгов не уйти, всегда находятся жители-должники. 90-95% собираемости квартплаты означают, что УК работает нормально. Но только платежной дисциплины недостаточно. Чтобы оценить работу УК, надо понимать, что она сделала в пределах своих обязательств. Должен быть детальный годовой план работ по дому и отчетность о сделанных работах. Когда люди вносят большие средства на содержание дома, а никакой работы при этом нет, то это неправильно. Нужно платить только за выполненные работы, в приемке которых участвовал совет дома.
Какие работы обязана выполнять УК?
– Почему-то у многих сложился стереотип, что есть фиксированный перечень работ, которые УК должна делать. На самом деле есть постановление правительства N 290 о минимальном обязательном перечне работ. Но 90% наименований работ в этом документе – это осмотры. А после наименования осмотра идет формулировка: “при выявлении недостатков – их устранить”. Поэтому собственникам стоит контролировать и результат осмотров, и включены ли в план работы по устранению выявленных недостатков, и как эти работы выполняются.
И еще: собственники должны использовать свое право участия в подписании акта выполненных работ. Тогда это будет двойной контроль: сразу станет ясно, если работа выполнена некачественно. И деятельность УК тоже окажется под контролем.
Центр Справедливости Информирует Справедливое Радио
Правовую справку дала юрист Федерального информационно-аналитического Центра Защиты Прав Граждан Наталья Сапрыгина. Выпуск №107. Это касается не всех иностранных граждан, а только лиц без гражданства. В соответствии с новыми поправками в закон «О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации», лица без гражданства смогут получить временные удостоверения личности. Удостоверение позволит лицам без гражданства законно находиться на территории России и работать без оформления патента. К этой категории могут относиться лица, которых лишили гражданства России по решению суда, те, кто не сменил паспорт СССР и не вступил в российское гражданство, а также лица, не являющиеся гражданами иностранного государства. Чтобы получить временное удостоверение личности, апатридам (то есть лицам, не имеющим гражданства) придётся пройти процедуру установления личности. Для этого они должны подать в МВД заявление, указав в нём Ф.И.О. и дату рождения, а также цель, дату и обстоятельства въезда в Россию. К заявке следует приложить подлинники всех имеющихся у гражданина документов, в которых есть персональные данные. Это может быть, например, недействительный паспорт, свидетельство о рождении, документ о заключении брака, школьный аттестат, военный билет, водительские права или трудовая книжка. Полицейские проведут опознание, поищут данные о человеке в базах миграционного учёта. Ещё они могут использовать для идентификации его отпечатки пальцев и послать запросы в иностранные посольства и международные организации. На все эти процедуры закон отводит три месяца. Установив личность, апатрид может подать заявку на выдачу временного удостоверения личности. Этот документ будет действовать десять лет, после его можно будет продлить. Он будет основанием для законного пребывания в России всё это время, также он даст право устроиться на работу без патента и получить разрешение на временное проживание вне квоты. Важно! Удостоверение аннулируют, если выяснится, что человек сообщил о себе ложные сведения, либо у него на самом деле есть гражданство, либо некое государство изъявит готовность принять его у себя. В этом случае гражданину придётся покинуть Россию в течение 15 дней. Также удостоверение аннулируют при выдаче разрешения на временное проживание или вида на жительство в России, так как эти документы также могут служить удостоверением личности. Ваше Право Знать!
Когда можно будет списать расход, год начисления …
Поскольку это было коммерческое здание, требующее строительных лесов для завершения того, что вы называете «ремонтом», я сомневаюсь, можно ли классифицировать эти работы как ремонт. Это можно было бы классифицировать как улучшение собственности. Ниже приведены определения различий. Но в любом случае:
-Если это классифицируется как ремонт, вы не указываете стоимость строительных лесов отдельно от этого ремонта. Стоимость монтажа / демонтажа строительных лесов включена как «часть» затрат на ремонт.
— Если это классифицируется как улучшение свойства, стоимость установки / демонтажа строительных лесов включается как «часть» улучшения этого свойства. Это не отдельная статья расходов.
Предполагая, что ваш бизнес использует метод кассового учета (очень редко сдача внаем имущества отражается по методу начисления) затраты на ремонт заявляются в том налоговом году, в котором они фактически уплачены. Принимая во внимание, что затраты на улучшение собственности капитализируются и амортизируются, начиная с первого года, улучшение собственности проводится «в эксплуатацию», совершенно не обращая внимания на то, когда вы за нее заплатили.
АРЕНДА ИМУЩЕСТВА, ОБСЛУЖИВАНИЕ / ЧИСТКА / РЕМОНТ ОПРЕДЕЛЕН
Улучшение собственности.
Улучшение собственности — это понесенные вами расходы, которые увеличивают стоимость собственности. Расходы на это вводятся в разделе «Активы / Амортизация» и амортизируются с течением времени. Улучшение собственности может быть выполнено в любое время после первоначальной покупки недвижимости. Неважно, было ли это вашим местом жительства или арендой на момент улучшения.Это по-прежнему увеличивает стоимость собственности.
Чтобы классифицировать как улучшение собственности, необходимо соответствие двум критериям:
1) Благоустройство должно стать «материальной частью» собственности. Например, переделка ванной комнаты, новые шкафы или техника на кухне. Новый ковер. Замена того старого блока центрального кондиционирования воздуха.
2) Улучшение должно добавлять «реальную» ценность собственности. Другими словами, когда собственность оценивается квалифицированным, сертифицированным, лицензированным оценщиком собственности, он оценит ее по более высокой стоимости, чем это было бы без улучшений.
Очистка и техническое обслуживание
Расходы, понесенные на поддержание арендуемой собственности и ее активов в пригодном для использования состоянии, для которого собственность и / или актив были спроектированы и предназначены. Расходы на текущую уборку и техническое обслуживание вычитаются только в том случае, если они понесены, когда имущество классифицируется как сдача в аренду. Расходы на уборку и техническое обслуживание, понесенные в процессе подготовки объекта к сдаче в аренду, не подлежат вычету.
Ремонт
Расходы, понесенные на возвращение собственности или активов в то же пригодное для использования состояние, в котором они находились до события, которое привело к непригодности имущества или активов.Понесенные расходы на ремонт подлежат вычету только в том случае, если они понесены, когда недвижимость классифицируется как аренда. Затраты на ремонт, понесенные в процессе подготовки объекта к сдаче в аренду, не подлежат вычету.
Дополнительные пояснения: Покраска помещения не считается улучшением собственности. Хотя краска действительно становится «материальной частью» собственности, с точки зрения оценщика собственности она не добавляет «реальной стоимости» собственности.
Однако, когда вы делаете что-то вроде преобразования гаража в 3 rd спальни, например, превращение дома с 2 спальнями в дом с 3 спальнями добавляет «реальную ценность».Конечно, когда вы превращаете гараж в спальню, вы собираетесь ее покрасить. Но вы включите стоимость покраски как часть улучшения собственности, а не отдельно от нее.
Расходы на содержание вашей арендуемой собственности
Владение инвестиционной собственностью требует немного больше работы, чем просто сбор арендных платежей, выплата ипотеки и получение прибыли. Арендодателям-новичкам будет полезно понимать все расходы, связанные с владением арендуемым домом, помимо выплаты по ипотеке.
Бюджет инвестора должен предусматривать стандартные расходы домовладельцев, такие как ипотека, налоги, страхование и коммунальные услуги. Еще одна важная статья расходов для домовладельцев, особенно инвесторов, — это расходы на техническое обслуживание. Арендодатели, реинвестирующие часть своего дохода от аренды в ежемесячное обслуживание, будут поддерживать свою недвижимость в отличном состоянии, а арендаторов — счастливыми.
Содержание дома для сдачи в аренду может быть одной из самых сложных статей бюджета. Причина, по которой техническое обслуживание собственности трудно учесть, заключается в изменчивости этой категории расходов.Арендодатель может потратить 500 долларов в один месяц, 100 долларов в следующий месяц и 0 долларов в следующем месяце. Со временем расходы на техническое обслуживание, как правило, усредняются, но умный инвестор создаст расчетный бюджет, чтобы подготовить резервный фонд для покрытия непредвиденных счетов.
Обслуживание арендуемой собственности включает сезонное и текущее обслуживание, экстренное обслуживание и регулярное обслуживание, связанное с владением домом и защитой вашей собственности.
Арендодатели по закону обязаны поддерживать свою арендуемую недвижимость в обычном для арендаторов состоянии.В большинстве случаев это означает ремонт оборудования в случае его поломки, замену крыш, ремонт поврежденных структурных элементов, борьбу с нашествием вредителей и удаление плесени или других токсинов
Чтобы помочь арендодателям составить рабочий бюджет при оценке инвестиционной собственности, вот обзор типичных расходов на обслуживание, связанных с арендуемой недвижимостью.
Текущее обслуживание
Текущее обслуживание включает в себя ежемесячные расходы, связанные с поддержанием внешнего вида бордюров и внутренних помещений общего пользования, если это применимо.Владелец собственности должен включать в свои ежемесячные расходы на техническое обслуживание ландшафтный дизайн, регулярную внешнюю и внутреннюю уборку, вывоз мусора и утилизацию. Регулярное техническое обслуживание проще всего учесть в бюджете и обычно включает фиксированные (или слегка изменяющиеся) расходы, которые вы оплачиваете каждый месяц.
Сезонное обслуживание
Сезонное обслуживание зависит от местоположения и типа собственности, которой вы владеете. Примеры сезонного ухода включают обрезку деревьев зимой, уборку снега или очистку желобов осенью.
Техническое обслуживание устройства
Предоставляя бытовую технику в пользование, вы не можете контролировать, как они используют ее в доме. Независимо от того, сколько вы просите их очистить ловушку для ворса сушилки или поменять воздушные фильтры, они могут «забыть». Арендодателям будет выгодно инвестировать время и деньги в регулярное обслуживание своих основных приборов, чтобы продлить срок службы таких дорогостоящих объектов, как системы отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха, отстойники, холодильники, плиты, стиральные и сушильные машины и т. Д.Вот подробное описание обслуживания оборудования и простых затрат, связанных с поддержанием их бесперебойной работы.
Аварийное обслуживание
Арендодателям нужно быть готовыми к неизбежному телефонному звонку арендатора, у которого обогреватель умер посреди метели, сломался кондиционер посреди лета или лопнула труба посреди ночи. Экстренное обслуживание необходимо выполнять немедленно, чтобы защитить право вашего арендатора на привычную среду и защитить вашу собственность от дальнейшего повреждения.В идеале регулярное техническое обслуживание предотвратит экстренный ремонт, но всегда разумно спланировать непредвиденный случай.
Замены
Как и любой домовладелец, ничто не вечно. В конце концов, нужно будет заменить крышу, бытовую технику, пол и краску. Умный инвестор оценит срок службы основных приборов и оборудования, которое необходимо будет заменить, чтобы он мог составить бюджет и соответственно сэкономить. Замена может быть серьезными расходами на содержание дома, но в конечном итоге повысит стоимость вашего дома, если будет сделано ответственно.
Ландшафтный дизайн
Расходы на благоустройство территории могут ложиться как на собственника, так и на арендатора по договору аренды. Ландшафтный дизайн становится обязанностью арендодателя, если неухоженная собственность нарушает местные законы или правила ассоциации домовладельцев. Также в интересах владельца взять на себя ответственность за подстрижку кустов, чтобы предотвратить опасность пожара для собственности. Уход за ландшафтным дизайном, как правило, является фиксированным расходом, а сезонное озеленение — единственный надежный вариант.
Живопись
Арендодатели могут вытаскивать краску чаще, чем традиционный домовладелец.Новый слой краски может быть отличным способом освежить собственность между арендаторами или может быть единственным вариантом, если освободившийся арендатор оставил стены собственности потертостями и царапинами. В некоторых случаях гарантийный депозит арендатора будет покрывать стоимость перекраски, но долгосрочный арендатор может подпадать под нормальный период износа, и расходы на покраску будут покрываться из бюджета владельца.
Полы
Тип пола, установленного в вашей арендуемой собственности, потребует различных видов обслуживания.Как и покраска, полы могут потребовать замены между арендаторами. Ковер больше всего страдает от естественного износа и может потребовать замены при каждой сдаче в аренду. Регулярный уход за коврами может включать профессиональную чистку каждый год, чтобы продлить срок службы пола, или вы можете выбрать более прочный пол, который не требует такого ухода, например, ламинат или дерево.
Материальный ущерб
В некоторых наихудших сценариях вы можете столкнуться с арендатором, который намеренно уничтожает арендуемую собственность.Счет за повреждение имущества может быть выставлен на счет арендатору, причинившему ущерб, но время, необходимое для восстановления имущества до состояния готовности к сдаче в аренду, может означать потерю дохода от аренды. В других случаях у эсминца не будет средств для оплаты ущерба, и он может не усмотреть проблем с объявлением банкротства по долгу, оставляя собственнику возможность покрыть стоимость ущерба. Необходимо учитывать как стоимость материального ущерба, так и потерянные арендные расходы за время, необходимое для подготовки арендной платы за недвижимость.
Стоимость уборки
Во время смены арендаторов возвращение собственности в готовое к аренде состояние будет включать в себя тщательную очистку.Несмотря на все усилия ваших арендаторов, они могут быть не в состоянии вернуть вашу собственность к уровню чистоты, необходимому для следующего арендатора. Даже если вы используете их гарантийный залог для покрытия расходов на уборку и ремонт, могут возникнуть дополнительные расходы, выходящие за рамки депозита, который выйдет из вашего кармана. Если освободившийся арендатор прожил в собственности достаточно долго, часть расходов на восстановление не будет покрываться залогом вообще.
Борьба с вредителями
Расходы на борьбу с вредителями включают превентивные меры, такие как распыление пестицидов по периметру вашей собственности, чтобы предотвратить вторжение насекомых или паразитов.Иногда ваш дом может стать жертвой заражения, которое необходимо немедленно устранить, чтобы защитить здоровье, безопасность и структурную целостность вашего арендатора.
Проверки
Ваша собственность может потребовать осмотра, если есть подозрение на плесень или вам нужно найти источник проблемы с вредителями. Осмотр крыши и осмотр системы отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха также являются регулярным обслуживанием, которое может предотвратить повреждение вашей собственности или продлить срок службы прибора.
Управление отходами
Арендодатель должен содержать в безопасности и чистоте все общие зоны многоквартирного жилого дома, обеспечивать соответствующие емкости для мусора и организовывать регулярный вывоз.Лифты и другие системы общего пользования также относятся к сфере ответственности арендодателя.
Последние мысли
Хорошая новость заключается в том, что большая часть затрат на техническое обслуживание и ремонт не облагается налогом для домовладельцев. В некоторых случаях расходы на техническое обслуживание могут быть классифицированы как улучшение имущества (например, покупка нового прибора в случае поломки старого), подпадающего под категорию налога на амортизацию. Просто обязательно ведите отличный учет и поговорите со специалистом по налогам, если у вас возникнут какие-либо вопросы.
Хотя может быть правдой, что владельцы и менеджеры должны не отставать от большей части обслуживания собственности, есть некоторые области обслуживания, которые становятся ответственностью арендатора. Ожидается, что ваши арендаторы будут содержать имущество в чистоте, правильно вывозить мусор и избегать умышленного или небрежного повреждения имущества
Wells Fargo предполагает, что «большинству домовладельцев необходимо тратить от 1% до 2% покупной цены своего дома каждый год на текущие ремонтные работы, такие как замена окон и ремонт кровли.«Другой способ, которым инвесторы рассчитывают бюджет на аренду, включает правило 50%. Брэндон Тернер из BiggerPockets объясняет, что правило 50% — это просто выделить 50% вашей арендной ставки на операционные расходы.
Эта статья была первоначально опубликована в августе 2018 года и с тех пор обновлена
Дополнительная литература для вас:
Капитальная улица Тротуарная и ремонтная
О производстве мощения
Программа начинается примерно 1 апреля и заканчивается 15 ноября или около того.Все жители, пострадавшие от работ по укладке дорожного покрытия, получат уведомление о укладке дорожного покрытия за 1 неделю до мобилизации.
Горячий асфальт можно наносить только в теплую и сухую погоду. В случае ненастной погоды работа будет отменена на этот день и возобновится на следующий рабочий день. На вашем блоке будут вывешены временные знаки «ПАРКОВКА НЕТ» с указанием времени и даты. Затем улица будет обработана фрезерованием (верхний слой улицы будет удален), будут отрегулированы коммуникации, и на нее будет залито примерно два дюйма горячей асфальтовой смеси.Все знаки будут удалены после завершения работ.
Транспортные средства, припаркованные на улице в рабочих зонах, будут отбуксированы. Обратите внимание, что мы согласовываем действия с органами охраны парковки и следим за указателями в электронном виде. Чтобы избежать буксировки и любых других дополнительных сборов, пожалуйста, придерживайтесь указанных дат и времени указателей, размещенных в вашем районе.
В некоторых местах — как правило, на дорогах с большим объемом — городские власти могут проводить работы по укладке дорожного покрытия в ночное время. Работа в ночное время может значительно уменьшить или устранить заторы на дорогах и задержки, связанные с дневными операциями.Устранение задержек движения / холостого хода приводит к улучшению качества воздуха и снижению расхода топлива. Хотя существует мнение, что ночные рабочие зоны менее безопасны, чем дневные рабочие зоны, доказательства, подтверждающие это мнение, такие как более высокая частота несчастных случаев, отсутствуют из-за отсутствия точных данных о воздействии дорожного движения. Также нет разницы в уровнях производительности между дневными и ночными операциями. Фактически, работа в ночное время часто позволяет повысить производительность из-за меньшего вмешательства со стороны движения и увеличения рабочего времени.
Знакомство с бригадой по обслуживанию и укладке улиц
Мэри Элис Уинстон
Менеджер программы капитального строительства общественных работ
Бизнес-центр, проезд, 2900
Alex 311 или 703.746.4311
Дуэйн Партон
Помощник суперинтенданта по обслуживанию улиц
, 2900 Business Center Drive
Алексей 311 или 703.746.4311
Программа мощения столичных улиц
Часто задаваемые вопросы о мощении
Чего я могу ожидать, пока меняют покрытие дороги?
- Вы должны получить заблаговременное уведомление либо в виде вывесок проекта перед началом работ, либо в виде листовок, разложенных на дверях.
- Часы работы будут с 7:00 до 17:00, если не указано иное (см. Подробности работы в ночное время ниже).
- Знаки парковки не будут вывешиваться перед началом работ.Обязательно соблюдайте эти знаки, чтобы избежать билетов и возможного переезда автомобиля.
- В часы укладки доступ на улицу будет ограничен, однако мы поручили подрядчику пропустить местный транспорт для проезда к проезжей части.
- Будет использоваться тяжелое оборудование, которое может быть шумным во время процесса.
- В конце каждого рабочего дня дороги будут полностью открыты для ночной стоянки и движения.
- Городские сотрудники будут на месте, чтобы управлять проектом.
- В конце проекта подрядчику будет дано указание очистить любые рыхлые фрезы или асфальт с перекрестков, подъездных дорожек и тротуаров.
Моя дорога в плохом состоянии. Как часто город обновляет дороги?
Дороги с твердым покрытием, особенно с интенсивным движением грузовиков и в городских районах, таких как Александрия, следует заменять каждые 8-12 лет, чтобы поддерживать покрытие хорошего качества. К сожалению, у города очень ограниченные средства, которые можно потратить на ремонт принадлежащих городу дорог.Содружество Вирджиния предоставляет ограниченное финансирование для ремонта дорожного покрытия на основе формулы, которая выводится из общего количества километров дороги с твердым покрытием в пределах города. При текущих уровнях финансирования дороги ремонтируются примерно каждые 25 лет. Эта ситуация не изменится, пока не появится дополнительное финансирование / .
Сколько миль дороги ремонтируют каждый год?
Поскольку асфальтированные дороги — особенно с интенсивным движением грузовиков и в городских районах, таких как Александрия, — должны обновляться каждые 8-12 лет для поддержания хорошего качества поверхности, городские власти ставят перед собой цель ремонтировать 71 милю городских полос каждый год.
Как городские власти решают, на каких дорогах (в милях полос движения) необходимо в первую очередь ремонтировать покрытие?
Усилия города по содержанию дорожного покрытия основаны на оценке состояния дорожного покрытия в полевых условиях с использованием Городской системы управления дорожным покрытием. Системы управления дорожным покрытием — это набор инструментов или методов, которые могут помочь лицам, принимающим решения, найти рентабельные стратегии для обеспечения, оценки и поддержания дорожного покрытия в рабочем состоянии.
Система управления дорожным покрытием состоит из двух основных компонентов:
- Исчерпывающая база данных, содержащая текущую и историческую информацию о состоянии дорожного покрытия, его структуре и движении.
- Набор инструментов, который позволяет городским властям определять существующие и будущие состояния дорожного покрытия, прогнозировать финансовые потребности, а также определять и определять приоритеты проектов по сохранению дорожного покрытия.
На основе данных полевых проверок с помощью компьютерной модели рассчитываются объективные рейтинговые показатели дорожного покрытия. Это устанавливает базовый уровень, который позволяет городским властям объективно оценивать состояние дорожного покрытия одной дороги по сравнению с другой.
Как финансируется программа?
Город Александрия при финансовой поддержке Министерства транспорта Вирджинии (VDOT) управляет дорожным покрытием, регулярно оценивая его состояние, анализируя потребности бюджета, выполняя текущее обслуживание (например, ремонт выбоин) и выполняя мелкие и крупные проекты по укладке дорожного покрытия.В дополнение к финансированию, утвержденному городским советом, городские власти участвуют в Программе надлежащего ремонта Департамента транспорта штата Вирджиния (VDOT), а также используют возможности предоставления грантов по мере их появления.
Почему недавно залили покрытие близлежащих улиц, а мою дорогу не включили?
Городские власти провели комплексную оценку состояния дорожного покрытия в 2019 году. С тех пор городские власти использовали полученные данные для лучшего информирования о приоритетах программы дорожного покрытия и оптимального использования имеющихся средств.С тех пор работа по укладке дорожного покрытия была сосредоточена на улицах, отмеченных как «серьезные», «очень плохие» и «бедные», и эти улицы обычно разбросаны по всему городу. Городские власти направляют свои ограниченные средства на техническое обслуживание улицам, которые больше всего в них нуждаются. Рекомендуется проводить обновленную оценку каждые 3-5 лет, чтобы продолжать оптимизировать использование ограниченных средств на техническое обслуживание.
Почему городские власти проводят асфальтирование ночью?
Работа в ночное время может значительно уменьшить или устранить заторы на дорогах и задержки, связанные с работой в дневное время.Устранение задержек движения / холостого хода приводит к улучшению качества воздуха и снижению расхода топлива. Хотя существует мнение, что ночные рабочие зоны менее безопасны, чем дневные рабочие зоны, доказательства, подтверждающие это мнение, такие как более высокая частота несчастных случаев, отсутствуют из-за отсутствия точных данных о воздействии дорожного движения. Также нет разницы в уровнях производительности между дневными и ночными операциями. Фактически, работа в ночное время часто позволяет повысить производительность из-за меньшего вмешательства со стороны движения и увеличения рабочего времени.
Как узнать, когда на моей улице запланировано обновление покрытия?
Городской список техобслуживания улиц обычно публикуется в апреле.
Дополнительные вопросы?
Департамент транспорта и охраны окружающей среды сведет к минимуму неудобства для жителей квартала, насколько это возможно. Однако, если у вас есть вопросы или проблемы по проекту, звоните в T&ES Operations по телефону 311 или 703.746.4311 с 8.00 до 17.00, будни.
Программа управления и оценки состояния дорожного покрытия: как город определяет, какие улицы нуждаются в ремонте
Усилия города по содержанию дорожного покрытия основаны на оценке состояния дорожного покрытия в полевых условиях с использованием Городской системы управления дорожным покрытием. Системы управления дорожным покрытием — это наборы инструментов или методов, которые могут помочь лицам, принимающим решения, найти экономически эффективные стратегии оценки и обслуживания дорожного покрытия для убедитесь, что он находится в исправном состоянии.
Система управления дорожным покрытием состоит из двух основных компонентов:
- Исчерпывающая база данных, содержащая текущую и историческую информацию о состоянии дорожного покрытия, структуре покрытия и движении.
- Набор инструментов, который позволяет городским властям определять существующие и будущие условия дорожного покрытия, прогнозировать финансовые потребности, а также определять и определять приоритеты проектов по сохранению дорожного покрытия.
Эти инструменты позволяют городу объективно оценивать состояние дорожного покрытия.
Каждые три года городские власти проводят комплексное обследование состояния дорожного покрытия на каждой улице, принадлежащей городу. Каждая улица получает объективную оценку от 1 (худшее) до 100 (лучшее). Эти оценки используются для создания индекса состояния дорожного покрытия (PCI), который используется для ранжирования сегментов улиц в соответствии с потребностями и помощью. составить график обслуживания.
Показатели индекса состояния дорожного покрытия
Примеры индекса состояния дорожного покрытия
Городские власти оценивают состояние улиц Александрии и используют эту и другую информацию для определения приоритетов в обслуживании и восстановлении улиц.Каждый год при выборе улиц для асфальтирования учитывается:
- состояние дорожного покрытия,
- объем и тип движения,
- инженерные работы, запланированные на улице (мы согласовываем мощение с подземными инженерными работами, чтобы минимизировать раскрытие уличного покрытия),
- стоимость работ и
- уровень общественный интерес
В 2019 финансовом году город Александрия перешел на PAVER, новую систему управления содержанием дорожного покрытия.PAVER, который становится отраслевым стандартом для муниципалитетов по всей стране, поможет с составлением бюджета, прогнозированием, анализом дорожного покрытия и другими задачами, которые улучшат способность города реагировать на крупные проекты по ремонту улиц.
Городской список техобслуживания улиц обычно публикуется в апреле. На карте показаны улицы, которые в настоящее время планируется обновить в рамках программы технического обслуживания улиц города Александрия.Горячий асфальт используется для обновления покрытия улиц в рамках текущей программы по приведению старых некачественных улиц в соответствие с современными стандартами. Программа начинается в начале апреля и продолжается до начала ноября.
Присоединяйтесь к патрулю выбоин!
Каждую весну городские бригады обслуживания улиц быстро и эффективно ремонтируют выбоины. В то время как бригады проводят ремонт улиц в течение всего года, весенняя блиц-обработка выбоин решает проблему увеличения выбоин в зимние месяцы.
Если вы заметили выбоину, сообщите об этом на сайте или позвоните по номеру 311 или 703.746.4311.
Ремонт и обслуживание улиц
Street Maintenance отвечает за ремонт всех дорог, тротуаров, бордюров и водостоков, а также участков тротуаров, находящихся на полосе отвода. Нашими основными мероприятиями по содержанию и ремонту дорог являются ямочный ремонт выбоин и капитальная замена покрытия улиц, что является полной заменой асфальта, от бордюра до бордюра.
Ежегодно бригады по обслуживанию улиц с помощью избранных частных подрядчиков могут:
- Заплатить примерно 5000 выбоин
- Восстановить примерно 50 миль полос дороги
- Отремонтировать или заменить более 12000 квадратных футов тротуар из кирпича и бетона
Кроме того, отдел обслуживания улиц занимается уборкой снега; ремонт ограждений, ограждений и шлагбаумов; и некоторые ремонты велосипедных дорожек и троп.Размещение и программирование изменяемых досок объявлений для всех департаментов города и поддержка строительных работ в городе также входят в нашу компетенцию.
Сообщить о проблемеЧто такое выбоина?
Выбоина — это тип повреждения поверхности проезжей части, при котором часть дорожного покрытия треснула и откололась, оставив яму.
Что вызывает выбоину?
Трещины и разрывы уличного покрытия из-за воды и движения транспорта.Вода может попасть под тротуар через трещины или сбоку от дороги. Со временем вода может вызвать эрозию материала под тротуаром, в результате чего тротуар проседает и ломается. Зимой вода под тротуаром может замерзнуть и расшириться, а затем оттаять и сжиматься. Этот цикл замораживания / оттаивания может привести к растрескиванию дорожного покрытия, что приведет к быстрому износу под тяжестью движения, что приведет к выбоинам. Другим фактором, вызывающим выбоины, может быть большой объем движения или движение тяжелых грузовиков и автобусов по улице, не предназначенной для выдерживания этой нагрузки, это может привести к растрескиванию и разрушению дорожного покрытия.
Как ремонтируют выбоины?
В холодную погоду необратимая ямка невозможна. Временное ямочное покрытие выполняется с использованием холодного асфальта. Холодная смесь дешевле, проще в использовании и ее можно складировать. Этот метод можно использовать в самые суровые зимние месяцы и запланировать постоянную ямку позже в этом году. Постоянный ремонт используется там, где требуется длительный ремонт. Часто необходимо обрезать дорожное покрытие, заменить основание дороги и установить новую горячую асфальтобетонную смесь.Предпочтительные месяцы для выполнения постоянных работ по ремонту ям — с апреля по ноябрь из-за требований к температуре и доступности горячей асфальтовой смеси.
Узнать больше
Ремонт и обслуживание тротуаров
Цель Службы общественных работ — сделать 320 миль городских тротуаров из кирпича и бетона безопасными для пешеходов и помочь предотвратить травмы, вызванные неисправными тротуарами.PWS заменяет и ремонтирует более 12 000 квадратных футов тротуаров в год. PWS фокусируется на запросах, полученных онлайн, и внутренних полевых наблюдениях персонала.
Запросы на тротуар проверяются, чтобы определить правильное средство или решение для ремонта. Любой временный или аварийный ремонт обычно осуществляется в течение 1-2 рабочих дней. Окончательное разрешение зависит от результатов расследования. Многие постоянные ремонты требуют более длительных временных рамок и зависят от наличия финансирования.
Александрийские тротуары могут быть сделаны из нескольких материалов, но бригады обычно имеют дело с двумя разными типами: бетонные тротуары, которые покрывают большую часть города, и кирпичные тротуары, которые можно найти в Старом городе и других кварталах. В то время как Бригады бетонных тротуаров выполняют чрезвычайно важную работу по поддержанию гладкости и безопасности большинства городских тротуаров, бригады кирпичных бригад выполняют детальную работу, которая помогает Александрии сохранить свой прекрасный исторический облик.
Кроме того, городские власти используют частного подрядчика Precision Safe Sidewalks для проведения некоторых работ по ремонту бетонных тротуаров. Эти эксперты по безопасности тротуаров помогают городскому персоналу быстро и эффективно реагировать на запросы на ремонт.
Программа капитального ремонта тротуаров
Ремонт улиц, тротуарная плитка, уход за аллеями и асфальтированными дорожками
Переулки, асфальтовые и велосипедные дорожки — важная часть транспортной сети Александрии.Их содержание в безопасности и в хорошем состоянии улучшает качество жизни в городе, делая все: от помощи мусору и утилизации пикапов до помощи велосипедистам в безопасном передвижении по городу и предоставления жителям возможности наслаждаться городскими парками.
Ремонт и асфальтирование аллей и троп обычно проводится с начала июля до начала осени. Персонал прилагает все усилия, чтобы предоставить своевременную и точную информацию об этой работе, а также свести к минимуму перерывы и продолжительность.
Основные факты о программе семейной самодостаточности HUD
Департамент жилищного строительства и городского развития (HUD) управляет программой семейной самодостаточности (FSS), чтобы способствовать увеличению доходов и сбережений среди семей, получающих помощь в аренде жилья, финансируемую HUD. [1]
Для достижения этой цели FSS имеет две основные функции: управление делами и услуги финансового коучинга, а также финансовое стимулирование. Участники программы работают с координатором службы FSS, чтобы определить свои финансовые цели и цели, связанные с трудоустройством, включая образование или обучение, и могут получить доступ к ряду вспомогательных услуг, таких как уход за детьми или ремонт кредитов, которые предлагают помощь в достижении их целей. В рамках финансового стимула семья, которая зарабатывает больше и платит более высокую арендную плату, также получает более высокие платежи на счете условного депонирования, что позволяет им наращивать активы.(Мы объясняем, как работает счет условного депонирования ниже.) Участие в FSS является добровольным и обычно длится до пяти лет с возможным продлением в общей сложности до семи лет.
ПрограммаFSS отличается от многих других государственных программ, разработанных для содействия трудоустройству людей с низким доходом: участие является добровольным, цели в первую очередь ориентированы на клиентов, она поощряет стремление к долгосрочному более высокому заработку за счет образования и профессиональной подготовки, а семьи могут существенно сэкономить без каких-либо дополнительных затрат для них.Эти особенности в сочетании со стабильностью жилья, которую обеспечивает получение федеральной помощи в аренде, предлагают участвующим семьям большие возможности для улучшения своего долгосрочного экономического благосостояния. Программа FSS имеет растущий послужной список успеха. Чтобы полностью реализовать ее потенциал, директивные органы должны поощрять поставщиков жилья предлагать программу и помогать им улучшать ее реализацию, собирать данные об эффективных стратегиях работы с семьями и увеличивать количество участвующих семей.
История программы семейной самодостаточности
Конгресс утвердил программу FSS в 1990 году по предложению администрации Джорджа Буша и тогдашнего секретаря HUD Джека Кемпа. В 1992 году Конгресс пояснил, что от семей не потребуется отказываться от помощи в аренде, когда они достигнут своих целей FSS. Чтобы побудить агентства государственного жилья (PHA) запускать программы FSS, Конгресс обязал любое агентство, которое получало финансирование для помощи в аренде нового арендатора или дополнительных единиц государственного жилья, создать программу FSS по крайней мере для количества семей, равного количеству новых ваучеров или профинансированных единиц.Другие PHA также могут создавать программы FSS. В 1998 году Конгресс изменил этот мандат FSS, в перспективе устранив связь с недавно финансируемой помощью по аренде. [2]
В последние годы федеральные директивные органы вновь сосредоточили свое внимание на ФСС. В 2014 году Конгресс поручил HUD объединить управление программами FSS для арендаторов государственного жилья и участниками программы Housing Choice Voucher (HCV), а HUD разрешил выпуск семей, получающих любой вид помощи в аренде, в счет PHA, отвечающих минимальному размеру программы FSS. требование.В следующем году Конгресс расширил право на участие в FSS, включив в него семьи, проживающие в частных домах, с контрактами на оказание помощи в аренде на основе проектов (PBRA) Раздела 8 с HUD. [3]
После внесения этих законодательных изменений HUD начал уделять больше внимания повышению эффективности программы. Оно выпустило новое руководство и учебные материалы, предоставило техническую помощь и предложило систему оценки результатов, в которой особое внимание уделяется увеличению заработка, количеству выпускников и увеличению числа учащихся. [4] Хотя Конгресс запретил HUD использовать критерии эффективности для определения наград FSS на 2020 год, акцент на успешной реализации отражает обоюдный интерес к потенциалу воздействия программы FSS. [5]
В 2018 году Конгресс принял важные поправки к уставу ФСС, которые включают: [6]
- Создание постоянной политики для руководства распределением финансирования для координаторов FSS, требующей, чтобы агентства соответствовали установленным HUD стандартам эффективности для получения финансирования на продление.
- Разрешение HUD использовать до 5 процентов финансирования Конгресс ежегодно предоставляет координаторам FSS для создания стимулов для инноваций и поощрения высоких результатов.
- Сделать в 2015 году расширение права на участие в FSS для семей в подразделениях PBRA постоянным и позволить владельцам собственности PBRA управлять своими собственными программами FSS и получать финансовые вознаграждения FSS или сотрудничать с местным PHA, которое соглашается предоставлять услуги по ведению дел семьям PBRA.
- Предоставление семьям большей гибкости для выполнения требований «окончания» (завершения) за счет действий любого взрослого члена домохозяйства, а не только за счет найма главы домохозяйства.
- Позволяет семьям, чей доход превышает 50 процентов среднего дохода по местности (до 80 процентов), продолжать накапливать депозитные сбережения в соответствии с той же политикой, что и другие семьи.
Законодательные изменения не вступят в силу до тех пор, пока HUD не выпустит новые правила для их реализации. HUD опубликовал предлагаемые правила FSS в сентябре 2020 года для реализации закона 2018 года, но эти правила не будут окончательно доработаны до 2021 года. [7]
Какие поставщики жилья имеют право участвовать в FSS?
Любое агентство государственного жилья, которое реализует программу государственного жилья или программу ВПЦ (или обе), или владелец многосемейной собственности, имеющий договор о предоставлении помощи в аренде на основе проекта согласно Разделу 8 с HUD, который желает предложить программу FSS семьям, получающим Помощь HUD по аренде может сделать это при условии одобрения HUD. [8] Организация должна представить план действий в HUD с описанием основных политик и процедур, которым она планирует следовать в своей программе FSS, чтобы получить одобрение HUD. Агентства государственного жилья, которые управляют программами государственного жилья и ВГС, могут разрешить домохозяйствам, участвующим в одной или обеих программах, зарегистрироваться в FSS. [9] До тех пор, пока HUD не внесет законодательные изменения 2018 г., арендаторы PBRA могут участвовать в FSS только в том случае, если частные владельцы недвижимости, в которой они проживают («владельцы PBRA»), осуществляют свою собственную программу FSS. [10]
Арендаторы программы HUD по аренде жилья, участвующие в программе FSS
Более 70 000 домохозяйств в настоящее время участвуют в FSS. [11] Большинство этих семей участвуют в программе ВГС, но жители государственного жилья также имеют право на нее. Почти 3 из 4 (74,1 процента) глав этих домохозяйств являются чернокожими или латиноамериканцами / латиноамериканцами. [12]
Около 700 из более чем 3 300 PHA получают финансирование координатора FSS от HUD, хотя дополнительные PHA и относительно небольшое количество владельцев PBRA реализуют программы FSS без такого финансирования.Как правило, программы FSS, управляемые PHA, ограничены по размеру из-за ограничений на финансирование координаторов услуг, и новым семьям, возможно, придется подождать, чтобы зарегистрироваться, пока другие не покинут программу FSS или не появятся средства для добавления дополнительных координаторов FSS.
Как участие в FSS может принести пользу семьям?
Взрослые, которые хотят повысить свой потенциал заработка или найти более удовлетворительную и стабильную работу, могут извлечь выгоду из требования FSS о том, что они ставят цели [13] и плана их достижения, а также от советов, поощрений и помощи со стороны FSS. координаторы обеспечивают определение доступных услуг.Некоторые из услуг, координируемых в рамках программы, включают: уход за детьми, транспорт, образование, профессиональное обучение, консультации по трудоустройству, финансовую грамотность, лечение алкогольной и наркотической зависимости и консультации по домовладению. Как правило, услуги предоставляются не владельцем PHA или PBRA, а другими организациями в сообществе.
Участие в ФСС добровольное. Семьи могут выйти из программы в любое время, не рискуя продолжать получать помощь в аренде. Точно так же семьи не рискуют потерять свои дома или субсидии на аренду, если они не соблюдают или не преуспевают в программе FSS. [14] Семьи, успешно завершившие программу FSS, могут продолжать получать помощь в аренде жилья, если они имеют на это финансовое право. Тем не менее, последние данные показывают, что одна треть из тех, кто успешно завершил FSS (или «получил диплом»), отказались от помощи в аренде в течение одного года после завершения, а треть этих семей стала домовладельцами. [15] PHA в демонстрации «Переход на работу» (MTW) могут применять другие правила к своим программам FSS. [16]
Домохозяйства, которые увеличивают свои заработки, участвуя в накоплении средств FSS, которые они могут использовать, с одобрения местного администратора, во время участия для покрытия расходов, связанных с достижением их целей FSS.Обычно такие временные изъятия включают ремонт автомобиля, необходимого для работы, или расходные материалы, необходимые для учебного курса. [17] В году, закончившемся в июне 2019 года, 59 процентов участников FSS накопили сбережения, которые им было разрешено использовать для достижения целей самообеспечения. [18] Домохозяйства с аналогичным доходом редко имеют сбережения на случай чрезвычайных ситуаций. [19]
Если семьи успешно завершают программу, они получают все оставшиеся средства на их счет условного депонирования.Они могут использовать эти средства для любых целей. Средняя экономия более 6000 долларов США [20] может позволить семьям создать чрезвычайный фонд на будущее; погашать долги, тем самым снижая ежемесячные расходы и улучшая свои кредитные рейтинги; или инвестировать в малый бизнес, дом или образование своих детей. В остальном такие возможности для сбережений очень редки для семей с низкими доходами.
Как предложение или расширение программы FSS может принести пользу поставщикам жилья?
Существует серьезное «экономическое обоснование» для поставщиков жилья, предлагающих программы FSS.Хотя государственные жилищные агентства и другие частные владельцы, заключившие с HUD контракты на оказание помощи в аренде на основе проектов, могут иметь разные цели, опыт FSS на сегодняшний день отражает широкий спектр преимуществ, которые могут получить поставщики жилья. Уникальной особенностью программы является то, что федеральное правительство, а не жилищная организация, покрывает расходы по предоставлению финансовых стимулов участникам для увеличения их заработков и накопления сбережений. Другие программы, связанные с работой, которые могут предложить поставщики жилья, не имеют этого практически гарантированного потока финансирования.
Кроме того, имеется федеральное финансирование для покрытия расходов на укомплектование персоналом программы FSS. (См. Раздел о затратах ниже.) Помимо этих покрываемых расходов, есть преимущества от того, что жители улучшат свои финансы, что может помочь участвующим семьям оставаться в хорошей репутации в соответствии с правилами программы, такими как своевременная выплата арендной платы и надлежащее обслуживание квартир. Снижение текучести программ (и единиц) также снижает затраты на прием новых семей. Наконец, успешная программа FSS может улучшить общую производительность PHA, измеряемую HUD. [21]
Более того, успешная программа FSS — это эффективная стратегия связей с общественностью, которая может улучшить отношения с арендаторами и сообществом. Сильная программа FSS с историями успеха того, как FSS помогает семьям выбраться из бедности и реализовать свои финансовые мечты, может значительно укрепить отношения с арендаторами. Точно так же успешная программа FSS может улучшить понимание широкой общественностью и поддержку работы организации в сообществе, а также нанять и удержать владельцев недвижимости, желающих принять жилищные ваучеры.HUD требует от PHA, которые реализуют программы FSS (и поощряют владельцев PBRA), сформировать комитет по координации программы с местными поставщиками услуг и другими общественными организациями. Более прочные и эффективные партнерские отношения могут также сделать больше местных ресурсов доступными для семей, которым они служат.
ВыпускникиFSS часто выбирают переход на жилье без помощи (или могут оказаться финансово лишенными права на постоянную жилищную помощь из-за более высоких доходов), предоставляя субсидируемые единицы или ваучеры другим семьям, ожидающим получения жилищной помощи PA для выдачи этим. [22] Если выпускники FSS останутся в программе ВГС, их более высокий заработок сократит расходы на субсидию, потенциально позволяя PHA увеличить существующее финансирование ВГС для выдачи ваучеров семьям в их списках ожидания и, таким образом, зарабатывать дополнительные административные сборы. Выпускники FSS с более высокими доходами, которые предпочитают оставаться в государственном жилье или в собственности, поддерживаемой PBRA, могут способствовать большему сочетанию доходов в рамках жилищного строительства, что может иметь положительное влияние на управление недвижимостью и других жителей.(Снижение стоимости субсидий в этих программах, однако, в значительной степени выгодно федеральному правительству, а не владельцам PHA или PBRA.)
Каковы требования для окончания FSS?
Для выхода из FSS требуется, чтобы глава семьи удовлетворительно выполнил цели, указанные в контракте FSS, к моменту его истечения, а также нашел и сохранил подходящую работу. [23] Кроме того, каждый член семьи должен соблюдать условия аренды и в течение 12 месяцев до завершения программы не получать «социальную помощь». [24] Правила программы определяют эту помощь узко, включая помощь в рамках Временной помощи нуждающимся семьям (TANF) [25] или государственной или местной программы общей помощи, но исключая дополнительный доход по социальному обеспечению, социальное страхование по инвалидности, Пособия по социальному обеспечению или субсидии по уходу за детьми. Кроме того, члены семьи могут получать пособия в натуральной форме, такие как льготы по программе SNAP (талоны на питание), государственное медицинское страхование, такое как Medicaid, или льготные тарифы на частное страхование в соответствии с Законом о доступном медицинском обслуживании.Семьи, которые не завершили свой контракт FSS в течение пяти лет или до семи лет, если было продлено, [26] лишаются всех сбережений на своем счете условного депонирования. Даже если семьи не получат выгоды от функции сбережений FSS из-за невыполнения требований к окончанию школы при заключении контракта с FSS, они не будут платить арендной платы больше, чем в противном случае потребовалось бы из-за увеличения их доход.
Как рассчитывается депозитная экономия семей?
К семьям, участвующим в программе FSS, применяются те же правила аренды, что и к другим домохозяйствам, получающим помощь от HUD.Как правило, это означает, что семьи платят 30 процентов своего дохода после определенных вычетов («скорректированный доход») в счет арендной платы за квартиру, которую они занимают, и коммунальных расходов, которые не входят в ответственность арендодателя. [27] Если скорректированный доход семьи увеличится, ее необходимый взнос на оплату аренды и коммунальных услуг также увеличится. Иногда, когда семейный заработок увеличивается, она теряет другие доходы, например пособия TANF. Чистое увеличение арендных платежей семьи на на из-за увеличения заработанного дохода во время участия семьи в FSS определяет сумму условных сбережений, которые семья накапливает. [28] Для участников FSS владелец PHA или PBRA, который управляет семейной арендной помощью, зачисляет сбережения на счет условного депонирования семьи в FSS вместе с процентами с течением времени.
Например, если общий доход семьи от работы составлял 600 долларов в месяц, когда она начинала программу FSS, а в следующем году увеличилась до 1000 долларов в месяц (без компенсации потери нетрудового дохода), ее требуемый взнос на аренду и коммунальные услуги будет увеличиваются на 120 долларов в месяц (30 процентов от увеличения дохода на 400 долларов).Поставщик жилья будет вносить 120 долларов в месяц на депозитный счет FSS семьи. Поскольку увеличение дохода на на определяет сумму депозита условного депонирования, для семей особенно выгодно зарегистрироваться в FSS, когда их заработок ниже, чем они думают, что они могут достичь с течением времени.
Обычно нет ограничений на сумму сбережений, которые семья может накапливать на счете условного депонирования (за исключением некоторых агентств MTW), однако семьи, доход которых увеличивается до более чем 80 процентов от среднего уровня дохода в их районе для размера их семьи, не накопить любые сбережения на условном депонировании. [29]
Недавние выпускники FSS, получившие сбережения при завершении программы, получили в среднем около 6700 долларов. [30] Важно отметить, что депозитные сбережения FSS не учитываются при определении права на участие или суммы льгот в HUD и других федеральных программах до тех пор, пока они не будут переданы семье, и не являются налогооблагаемым доходом при выплате.
Как оплачиваются расходы на ФСС?
Выполнение программы FSS влечет за собой две группы затрат: для сотрудников программы и для условных сбережений, которые накапливаются семьями.HUD предоставляет средства для обоих через разные потоки финансирования.
Персонал программыпривлекает семьи к участию в программе и направляет их в развитии и достижении их целей, в том числе путем определения партнерских агентств, которые могут предоставить семьям необходимые им образование, обучение и вспомогательные услуги. Персонал должен хранить данные о встречах семей с персоналом и о деятельности по достижению поставленных ими целей и, в случае несоблюдения, принимать соответствующие меры, чтобы побудить семьи придерживаться своих планов.Если это не удается, участие в FSS прекращается, а накопленные средства условного депонирования аннулируются. Владельцы PHA и PBRA могут нанимать персонал для выполнения этих функций в качестве всех или части своих обязанностей, или они могут заключить договор с государственным или частным учреждением для выполнения этих задач.
Ежегодно Конгресс предоставляет финансирование координаторам FSS в рамках ежегодного законопроекта о финансировании HUD. Изменения в законодательстве FSS 2018 сделали владельцев PBRA, помимо PHA, правом на получение грантов финансирования FSS.В уставе 2018 года также было указано, что финансирование координатора FSS должно быть приоритетным, в первую очередь, для затрат на продление существующих программ, которые соответствуют стандартам производительности, а во-вторых, для нового или дополнительного финансирования координатора, поэтому для нового PBRA или PHA, вероятно, потребуется увеличение ассигнований сверх текущего базового уровня. программы для получения финансирования. Владельцы PBRA также могут использовать избыточные остатки за предыдущие годы («счета остаточных поступлений»), если у них есть такие средства, для оплаты координации FSS. Если владелец PHA или PBRA не имеет достаточных федеральных средств для поддержки адекватного штата сотрудников FSS для того числа семей, которое они хотели бы записать в FSS, они могут получить для этой цели частное финансирование.В качестве альтернативы они могут сотрудничать с другой, отдельно финансируемой организацией для оказания услуг резидентам, например, с агентством, которое администрирует местную программу TANF.
Источник средств, депонируемых на депозитных депозитных счетах семьи, зависит от того, какой вид помощи в аренде получает семья. Для семей, участвующих в программе ВГС, средства, которые PHA получают для выплаты жилищной помощи (средства HAP) домовладельцам, используются для условного депонирования. Фактически, средства HAP, помогающие семье FSS, составляют такую же сумму, как если бы семья не увеличивала свои доходы, участвуя в FSS. [31] Аналогичным образом, HUD выплачивает владельцам PBRA средства помощи в аренде в размере разницы между утвержденной арендной платой и взносом семьи, а также депозитный депозит. Для семей, участвующих в программе государственного жилья, сумма операционных фондов государственного жилья, получаемых АГЖС, корректируется с учетом обязательств FSS по условному депонированию, но корректировка откладывается и может быть недостаточной, если Конгресс не предоставит полное финансирование для операционных субсидий. [32] Любая нехватка федерального финансирования помощи в аренде для этих программ не влияет на обязанность владельцев PHA или PBRA вносить причитающиеся депозиты условного депонирования. [33]
Насколько эффективна FSS?
Данные, собранные HUD, а также индивидуальными жилищными агентствами, показывают существенный прирост доходов и уровень сбережений семей в FSS, особенно тех, кто заканчивает программу.
За десятилетний период с 2007 по 2016 год почти 37 000 домохозяйств закончили программу FSS, администрируемую местным PHA. Согласно данным HUD, эти выпускники увеличили свой доход в среднем на 80 процентов за время участия в FSS (с 14 706 долларов США при поступлении в FSS до 26 586 долларов США при окончании учебы).Выпускники получили в среднем 6270 долларов в виде условного депонирования для использования по своему желанию. При более высоких доходах и некоторой финансовой подушке более трети (37 процентов) отказались от жилищной помощи в течение года после окончания учебы, а некоторые (15 процентов) стали домовладельцами. [34]
Хотя увеличение дохода на 80 процентов в течение примерно пяти лет (типичный предел участия) является значительным, менее половины зачисленных обычно остаются в программе, достигают своих целей и удовлетворяют другим требованиям для завершения обучения. [35] Это поднимает вопрос о том, какие аспекты программы, здоровье или другие личные осложнения удерживают так много семей, которые вызвались добровольцами в FSS, от получения аналогичного прироста дохода или завершения программы. Хотя на данный момент мало доказательств того, что участие в FSS является причинным фактором существенного увеличения доходов выпускников FSS, участие в FSS действительно позволило этим домохозяйствам отложить часть своего увеличенного дохода и накопить сбережения вместо того, чтобы просто платить больше за аренду в качестве у них бы без программы.
Анекдотические истории о том, как участие в FSS помогло отдельным семьям, также указывают на полезность процесса постановки целей, помощь и поддержку, которые кейс-менеджеры или тренеры предоставляют семьям, а также на доступ семей к услугам через FSS. Однако в какой степени участие в программе FSS могло привести к получению образования и заработка , не может быть окончательно продемонстрировано без оценки случайного распределения, которая сравнивает результаты семей, участвующих в программе FSS, с аналогичными семьями, которые вызвались добровольцами, но не были отобраны для участия.Однако без FSS маловероятно, что семьи с низким доходом смогли бы сэкономить тысячи долларов, платя больше за аренду из-за более высоких заработков.
Чтобы определить значение, которое программа FSS имеет в различных результатах для участвующих семей, в 2012 году HUD поручил MDRC провести первую национальную рандомизированную контролируемую оценку. Окончательные результаты будут доступны только в конце 2021 или в начале 2022 года. Первоначальные результаты по реализации программы и ее эффектам в первые 18-24 месяцев после того, как семьи были зачислены в программу (или были отобраны для контрольной группы), показывают, что FSS расширило участие в программе. спектр услуг, связанных с трудоустройством, на статистически значимые 13 процентных пунктов по сравнению с контрольной группой, особенно услуги, связанные с поиском работы, помощью по окончании трудовой деятельности, финансовым обеспечением и подготовкой к домовладению.В 18-месячном опросе 41 процент членов группы FSS сообщили, что они работали полный рабочий день, а не неполный рабочий день, по сравнению с 37 процентами контрольной группы (статистически значимый результат), хотя между двумя группами не было значительных различий. от того, работал ли глава семьи или сколько он зарабатывал. [36] 18 PHA в исследовании MDRC (в семи штатах) работают с программами FSS разного размера, которые существенно различаются подходами к ведению дел, размером рабочей нагрузки и предоставлением услуг.Последующий анализ позволит выяснить, влияют ли различия между PHA или их программами FSS на результаты семей.
Есть некоторые свидетельства того, что вариации программы могут существенно повлиять на результаты. В квазиэкспериментальном исследовании программы FSS, сфокусированной на финансовых возможностях, управляемой некоммерческой организацией Compass Working Capital в партнерстве с двумя PHA Массачусетса, Abt Associates обнаружила, что после среднего участия в FSS около трех лет Compass FSS в среднем оказал большое влияние. годовой доход домохозяйства (увеличение на 6 305 долларов США) и получение пособий TANF (уменьшение на 496 долларов США) по сравнению с сопоставимой группой сравнения.Участники Compass FSS также отметили улучшение показателей кредитоспособности и долга, которые значительно превысили контрольные показатели, рассчитанные на основе данных кредитного бюро. [37] Хотя модель Compass FSS дороже, чем традиционные программы FSS, Abt Associates обнаружила, что сокращение расходов на общественные пособия в значительной степени компенсирует затраты на программу, и что программа привела к очень большим чистым выгодам для участников по сравнению с они участвовали в течение пяти лет или меньше, без учета будущих доходов. [38]
Базовая оценка деятельности PHA по внедрению FSS, проведеннаяHUD за 2018 год, указывает на то, что есть существенные возможности для улучшения. Недавнее внимание HUD к работе FSS, в сочетании с доступностью новых руководств и других учебных материалов и технической помощью, может стимулировать и помогать большему количеству агентств в реализации программ FSS, которые приводят к более высокому количеству выпускников и лучшим результатам для большего числа семей.
Какие изменения могут произойти в программе ФСС?
Конгресспоручил HUD доработать нормативные акты к маю 2019 года для реализации законодательных изменений 2018 года в программе FSS.HUD предложило новые правила в сентябре 2020 года, [39] и, после рассмотрения комментариев общественности, завершит нормативные изменения в 2021 году. Эти изменения в политике дают HUD возможность создать стимулы для местных программ по улучшению результатов для семей путем обновления финансирования координаторов FSS с учетом показателей эффективности и предоставления HUD возможности использовать до 5 процентов такого финансирования для создания других вознаграждений за высокую производительность и для поощрения инноваций. Предстоящие отчеты о текущей оценке FSS могут дать представление об эффективных местных политиках и практике.
Помимо привлечения внимания к местным программам, внесение законодательных изменений 2018 г., вероятно, позволит большему количеству семей, участвующих в программе «Помощь в аренде на основе проектов» Раздела 8, участвовать в FSS. Новые правила обеспечат стабильную правовую основу, которая может побудить большее количество владельцев PBRA предлагать программы FSS и дать им возможность сотрудничать с местными PHA вместо создания отдельных программ. Если Конгресс согласится с предложением HUD в своем бюджетном запросе на 2021 финансовый год, чтобы позволить владельцам PBRA претендовать на финансирование координатора FSS, у большего числа владельцев будут средства для реализации своих собственных программ.
PHA также с большей вероятностью инициируют или расширят свои программы FSS, если Конгресс выделит дополнительное финансирование для координаторов новых или расширенных программ. HUD предложил небольшое увеличение финансирования для этой цели, но заинтересованные стороны призвали Конгресс предоставить большее увеличение.
Обновления правил также могут позволить расширить более амбициозные стратегии, такие как автоматическая регистрация или модель отказа от участия в FSS, которая была опробована в недавнем пилотном проекте. [40] Сторонники этого подхода предвидят будущее, в котором механизм сбережений в рамках FSS станет стандартным компонентом жилищной помощи. Помимо использования потенциала FSS в качестве программы наращивания активов, критически важным для этого расширения будет позволить семьям определять для себя правильные цели, которые могут быть больше сосредоточены на выплате долга, накоплении сбережений и улучшении кредитных рейтингов, а не на занятости. связанные навыки.
Заключение
Поскольку разработчики политики рассматривают возможность существенного увеличения федеральных программ помощи в аренде жилья (и их сторонники настаивают на этом), им следует усилить FSS, который дополняет федеральные программы помощи в аренде жилья, чтобы обслуживать большее количество семей и помогать им увеличивать доходы и сбережения.Понятно, что вклад семьи в квартплату увеличивается по мере увеличения их дохода, но это также затрудняет семьям экономию денег по мере увеличения их дохода. FSS — это шаг к решению этой проблемы, и, поскольку значительный процент участников FSS — чернокожие или латиноамериканцы, его можно развивать и улучшать как стратегию, специально предназначенную для увеличения сбережений и доходов цветных людей.
Расчет CAM (обслуживание общей зоны)
Почему уместно обслуживание мест общего пользования?
Возмещение чистых затрат по аренде в коммерческих целях имеет тот же порядок величины, что и базовая арендная плата.Учитывая этот факт, для определения стоимости каждой аренды и доходности инвестиций в недвижимость жизненно важны три вещи. В частности, вам необходимо знать, каковы эти расходы, как они рассчитываются и какие категории расходов законно включены.
Расчеты по обслуживанию помещений общего пользования (CAM) аффект:
- Чистые переговоры по аренде
- Операционный и капитальный бюджет
- Бухгалтерский учет
- Управление имуществом и активами
- Владельцы недвижимости
- Арендаторы
По правде говоря, едва ли есть какой-либо аспект коммерческой аренды, в котором затраты на обслуживание и возмещение общих расходов на обслуживание и возмещение непостоянный фактор.
Что такое обслуживание помещений общего пользования?
Общие зоны — это части собственности, которая доступны всем арендаторам, группе арендаторов или их приглашенным.
Следует помнить, что не все арендаторы или их приглашенные обязательно участвуют в использовании всех общих частей. Например, лифтовая система в многоэтажном здании не приносит пользы магазину, выходящему на улицу. Кроме того, туалеты на каждом этаже здания с контролируемым доступом полезны только тем жильцам, которые пользуются этими уровнями.В этих условиях ограниченная группа арендаторов, в отличие от всей арендной платы, участвует в расходах на общую площадь.
Расходы на обслуживание помещений общего пользования являются расходы на обслуживание, связанные с этими общими зонами. Для целей расчет возмещения затрат, других затрат на техническое обслуживание, не предназначенных для исключительное использование одного арендатора также сгруппировано в CAM как эксплуатационные расходы. Сюда могут входить расходы, связанные со стенами здания, крышей, экстерьером. системы освещения и климат-контроля.В коммерческих договорах чистой аренды обычно перечисляются все разрешенные и исключенные категории расходов. К сожалению, большинство договоров аренды делают это только в общих чертах и плохо справляются с предоставлением практических руководство в конкретных случаях.
Можно ли возместить капитальные затраты?
Часто коммерческая аренда исключает капитальные затраты и затраты, которые являются капитальными по своему характеру, из определения операционных затрат. Вы можете узнать больше о капитальных затратах и пропорциональной доле здесь. Это не означает, что каждый договор аренды исключает капитальные затраты из возмещения.Напротив, существуют другие способы, которыми капитальные затраты законно включаются в договор аренды для возмещения в качестве расходов.
Если капитальные затраты возмещаются, в договоре аренды должен быть четко описан метод расчета части, которая может быть возмещена в любом периоде. Обычно предпочтение в этом случае отдается прямолинейному методу амортизации. Он может включать или не включать проценты на неамортизированную часть. График аренды должен включать период амортизации для каждой классификации активов для ясности.
А как насчет резервных фондов?
Некоторые фирмы по управлению недвижимостью используют резерв средства. Резервный фонд — это деньги, собранные с арендаторов, которые будут отложены на будущие капитальные затраты. Резервные фонды заслуживают особого упоминания, потому что их развертывание и использование часто проблематично.
Во-первых, невозможно совместить их использовать обычными методами. Очевидно, весь смысл фонда в том, чтобы не сверяйте остаток на счете с фактическими расходами каждый финансовый период.В противном случае подойдет обычный бюджет и рассрочка платежей.
Во-вторых, от чего зависит, как и когда фонд используется, а не статья бюджета? Что мешает резервному фонду быть используется в качестве фонда для подкупа, чтобы компенсировать небрежное составление бюджета? Имеет ли его обозначение для конкретная цель, такая как «кровельный фонд», дает достаточно смысла, чтобы все честный? Какой уровень дискреционного использования допустим?
В-третьих, что происходит при продаже или приобретение здания? Идет ли фонд вместе со зданием, или фонд исчезнет с прежним владельцем? Попытка примирения в этом время, несмотря на текучесть арендаторов за длительный период?
В-четвертых, существует ли ограничение на уровне фонда или может ли он накапливаться бесконечно? Выплачиваются ли проценты в фонд на балансе?
Любые признаки использования резервных фондов, безусловно, заслуживают изучения в случае чистой аренды.
Методы возмещения затрат различаются
Самый простой метод возмещения затрат на арендодатель — это метод выставления счета / повторного выставления счета. Это работает при любых расходах определяется индивидуально, например, сервисный вызов в определенное место. В арендодатель получает счет и выставляет счет арендатору на сумму, обычно с к нему добавляется плата за администрирование или управление. В случаях, когда более одного стоимость долей арендатора, необходимо учитывать множество различных факторов явно для каждого расхода.
Если арендаторы разделяют переменные расходы в течение сезона или финансового периода, коммерческий арендодатель использует систему бюджетов собственности для подготовки к предстоящим расходам и взимает рассрочку платежей вместе с ежемесячной арендной платой. В конце периода менеджер выполняет сверку между фактическими расходами и выплатами в рассрочку, полученными за этот период. Не все договоры аренды мультитенантной недвижимости будут иметь одну и ту же дату годовщины. По этой причине обычно устанавливается бюджетный период на календарный год, а не на год срока аренды.
Виды расчетов распределения затрат
Самый простой тип распределения затрат — это равное распределение исключительно по количеству пользователей. Каждый арендатор платит равная доля. Этот метод может быть приемлемым, если выгода для каждого арендатора почти то же самое и в значительной степени не зависит от каких-либо других факторов. Однако простое равное распределение расходов не позволяет распределять большую часть затраты.
В коммерческой чистой аренде используется пропорциональная распределение затратных расходов исходя из арендуемой площади помещения.В этом метод, доля каждого арендатора — это арендуемая площадь его помещения, разделенная на сумма всех сдаваемых в аренду площадей. Этот метод не идеален, но в целом он более точно отражает использование каждым арендатором и является предсказуемым и повторяемый метод расчета распределения затрат CAM.
Арендуемая и валовая площадь
При использовании пропорционального метода распределения затрат CAM определение областей жизненно важно для проведения расчетов. Чаще всего упоминается стандарт Ассоциации владельцев и менеджеров зданий (BOMA).Этот стандарт менялся с течением времени, а также включает разные методики для одного и того же класса зданий. Очень важно, чтобы в договоре аренды указывалось, какой стандарт он использует. Кроме того, очень важно, чтобы ссылка на аренду соответствовала самой последней версии стандарта. Вместе они позволяют арендодателю использовать единый стандарт для всех договоров аренды недвижимости. Обратите внимание, что отдельные арендаторы не могут указать стандарт для всех остальных арендаторов. По правде говоря, часто бывает, что в договорах аренды используются разные стандарты для арендаторов одного и того же комплекса.
В зданиях с общими частями, не сдаваемыми в аренду, как правило, эти площади пропорционально распределяются между арендуемыми площадями. Этот тип расчетной площади известен как общая площадь пола. Например, общая площадь коридоров и туалетов на определенном этаже здания будет разделена и добавлена к арендуемым площадям каждого помещения на этом этаже. Совокупные площади — это средство распределения этих не сдающихся в аренду площадей арендаторам, которые их используют. Важно отметить, что при валовом процессе необходимо учитывать, какая группа арендаторов извлекает выгоду из общей площади, которая используется совместно.Другими словами, каждая из общих частей не может применяться каждый раз к одной и той же группе арендаторов. Здесь есть хорошая статья с обзором того, как и зачем использовать валовой расчет.
Площади могут изменяться со временем
Наконец, что касается площадей, площади могут изменяться с течением времени из-за реконструкции зданий, аудитов территорий, которые приводят к изменениям заявленных значений, предельных значений площадей, указанных в договорах аренды, и изменения стандартов измерения. Ремонт, в частности, может повлиять не только на значения связанных областей, но и на группы пользователей, если дополнительные или меньшие единицы будут сделаны и присоединены к существующим службам и местам общего пользования.Каждый из них может вызвать разрыв в расчетах финансового периода. В результате теперь требуется другой набор расчетов с использованием новых данных на дату вступления в силу изменения.
Сумма расходов по расходам
Во-первых, давайте в общих чертах определим несколько терминов для ясность.
Постоянные затраты — это затраты, которые не зависят от занятости или использования. Примеры постоянных затрат — это плата за коммунальные услуги, такие как вода и сточные воды. плата за подключение.
Переменные затраты — это затраты, которые зависят от занятости и операций.Следуя приведенному выше примеру, количество используемой воды и образовавшихся сточных вод является прямым результатом занятости и операций, происходящих на участке. Арендаторы используют воду для уборных и столовых, когда они занимают место. При проведении операций на участке, таких как орошение, вода используется сезонно.
Сумма расходов отражает переменные операционные расходы по зданиям, которые не полностью заняты. Более того, они могут быть собраны для точного отражения той части переменных затрат, которые относятся к арендаторам.
Проскальзывание — это разница между общими расходами на недвижимость и суммой, которую арендодатель может взыскать с арендаторов. Арендодатели всегда стараются минимизировать проскальзывание, и они делают это за счет использования валовых сумм расходов.
Не все можно собрать вместе
Постоянные затраты распределяются на все помещения в группе пользователей. Более того, это распределение применяется независимо от любых вакансий или исключений по аренде. Эти фиксированные затраты, которые не могут быть возмещены, приводят к проскальзыванию.Постоянные затраты не должны возлагаться на арендаторов.
Расходы, подлежащие накоплению
Операционные расходы, которые меняются в зависимости от занятости, должны быть собраны в совокупности, чтобы справедливо распределить эти расходы между арендаторами, которые пользуются ими или извлекают из них выгоду. Например, в пустующих домах вода не используется. Неразумно пропорционально распределять часть счета за воду между всеми помещениями, если некоторые из них не заняты в течение этого расчетного периода. Однако не все переменные затраты полностью связаны с загрузкой.Даже пустующие блоки отапливаются минимально, чтобы зимой не замерзли водопроводные и противопожарные трубы. В охранном освещении и в системе управления зданиями по-прежнему используется электричество. В этих случаях разумные оценки или построение информационных систем могут дать разумные указания относительно того, какую часть расходов следует возместить.
Учет разрывов в расчетах
Мы уже упоминали о разрывах в данных о площадях, которые возникают в результате изменения стандартов, проверок территорий, ремонта и индивидуальных условий аренды, ограничивающих допустимые изменения.Все это влияет на пропорциональное распределение в расчетах.
В то же время переменные расходы влияют на способ расчета пропорционального использования на валовой основе.
В дополнение к этим факторам, договоры аренды начинаются и остановить средние финансовые периоды. Это не только приводит к изменению распределения для новый арендатор, но в договоры аренды могут входить и другие, ранее согласованные заглушки и исключения. Что не подлежало возмещению по предыдущему договору аренды теперь могут быть взысканы по новому договору аренды и наоборот.
По всем вышеперечисленным причинам расходы с расчетными периодами часто необходимо сокращать до суточных и распределять на ежедневной основе. Конечно, в любые расчетные периоды, охватывающие начало и конец финансового периода, необходимо будет внести корректировки, чтобы распределить правильные суммы для каждого периода. Кроме того, любой расчетный период, который охватывает одно или несколько событий прерывания, еще больше усложняет работу. В этих случаях менеджеру необходимо будет пропорционально скорректировать каждый для конкретных диапазонов дат.
Как производить расчеты по обслуживанию помещений общего пользования
Вот шаги для ручного выполнения CAM расчеты:
Шаг 1
Для каждого счета-фактуры проверьте, действительно ли это общие расходы на обслуживание территории. Если это касается как минимум одного договора аренды, проверьте, какой метод возмещения затрат применим.
Шаг 2
Для каждого класса расходов определите, к какой группе арендаторов применяется плата. На этом этапе не имеет значения, есть ли в договоре аренды исключение по этим конкретным расходам, поскольку знаменатель требует общей площади.Рассчитайте совокупные площади. Если есть разрыв в значениях области, скомпилируйте данные области для каждого периода времени, который, по крайней мере, частично находится в пределах соответствующего финансового периода.
Шаг 3
Проверьте расходы, чтобы определить, являются ли они постоянными или переменными. Несомненно, некоторые счета-фактуры будут иметь оба типа в одном счете-фактуре. Примените правильное пропорциональное распределение к постоянным затратам и рассчитайте валовую прибыль для переменных затрат в зависимости от занятости. В конце этого шага у вас должно быть правильное распределение затрат для каждого помещения в зависимости от типа расходов и соответствующих областей.
Шаг 4
Используя условия аренды, определите, подлежит ли класс расходов возмещению. Например, если в договоре аренды указано, что обслуживание кровельной мембраны является исключительной обязанностью арендодателя, ремонт протечек крыши не может взиматься с этого конкретного арендатора, даже если это разрешено для всех других арендаторов. Эта недопустимая сумма — это залог домовладельца; остальные жильцы за это не платят. Тот же процесс применяется, если существуют ограничения на возмещение затрат для всех или некоторых классификаций общих расходов на техническое обслуживание и эксплуатационные расходы.
Шаг 5
Выполнять расчет суточных для каждого расчетного периода, который не полностью входит в финансовый период. Затем сделайте это для каждого периода обслуживания, охватывающего прерывание в применимых областях, и каждый раз, когда происходит смена аренды. Не менее важно, что прерывание может возникнуть, когда период изменяется в пределах срока аренды, например, в конце периода фиксации. Часто арендатор платит только CAM сборы за налоги на недвижимость и классификацию страхования и ничего больше во время улучшений арендованного имущества и фиксирующих периодов срока аренды.
@ $% & !, это сложно !!
Если все это звучит невероятно сложно, вы правы. При наличии некоторого опыта и разумных навыков работы с таблицами несложно разобраться в однопользовательской собственности и статической аренде. Как только компания по управлению недвижимостью переходит в мультитенантную недвижимость и предпринимаются какие-то действия с улучшениями и оборотами аренды, это становится утомительным и довольно сложным для правильных расчетов. Без сомнения, это открывает широкие возможности для трудоустройства аналитиков и бухгалтеров по аренде.С другой стороны, домовладельцы и управляющие недвижимостью получают большую выгоду от правильного решения вопроса с самого начала.
Трудоемкий подход
Одно из решений для фирм по управлению недвижимостью — нанять большое количество людей для проведения расчетов. Пусть они потратят много времени на расчеты, насколько они умеют. Кроме того, наймите больше сотрудников для проверки результатов. В конце концов, отчеты еще нужно разослать арендаторам. У более опытных арендаторов есть персонал или консультанты для проверки этих отчетов и проведения аудиторских проверок.Даже если отчеты расплывчаты и не содержат много проверяемой информации, найдется несколько арендаторов, которые потребуют аудит отчетов. Это дорогой и небезопасный способ ведения значительной части бизнеса по управлению недвижимостью.
Неточный заход с пробуксовкой
В качестве альтернативы, множество небольших фирм без доступные ресурсы отказываются от сложных вычислений. Следовательно, они ежегодно принимают тысячи долларов в виде просрочки в том, что в противном случае законно возмещаемые расходы CAM.
Быстрый, точный и эффективный способ
Есть ли лучший способ выполнять вычисления CAM? Да, есть. Программное обеспечение CRESSblue для управления коммерческой недвижимостью имеет системы автоматизации, которые выполняют все эти шаги и обеспечивают контрольный журнал для каждого счета. Это одна из основных причин, по которой мы его создали. Наша программная система также составляет годовые отчеты о сверке без каких-либо математических навыков или электронных таблиц. Это изощренность корпоративного уровня по повседневной цене, намного ниже затрат на реализацию любым другим способом.Уверенность, оперативность и профессионализм доступны всем компаниям по управлению коммерческой недвижимостью. Пора быть впереди .
Заявление об ограничении ответственности
Эта статья предназначена только для информационных целей и не предназначена для использования в качестве совета специалиста; проконсультируйтесь с компетентным специалистом за советом, относящимся к вам. Этот блог написан, чтобы стимулировать размышления о концепциях, связанных с коммерческим лизингом. Пожалуйста, присоединяйтесь к обсуждению, поделившись своим опытом.
Мартин Соммер, Генеральный директор, CRESS Inc.
Следуйте за мной в LinkedIn
Мартин — основатель и генеральный директор CRESS Inc., канадской SaaS-компании, которая автоматизирует администрирование аренды и управление активами. Мартин также управляет промышленным портфелем Karanda Properties Limited в качестве операционного директора во всех областях управления коммерческой недвижимостью, включая новое строительство, управление активами, капитальные затраты, операции, лизинг и администрирование аренды промышленного портфеля.Мартин пишет о рабочем процессе и проблемах управления недвижимостью. Пригласите Мартина выступить на вашем отраслевом мероприятии.
Федеральных программ доступного жилья
Федеральная помощь арендаторам в аренде предоставляется в основном посредством ваучера HUD на выбор жилья, официально известного как «Ваучер на выбор жилья по разделу 8». Это самая крупная и востребованная жилищная программа в Америке. Жилищными домами по разделу 8 управляют различные государственные жилищные агентства (чаще всего называемые жилищными властями), которые находятся под надзором HUD.Участники программы обычно платят 30% арендной платы, остальное оплачивает ВПЦ. программа, которая помогает более 5 миллионам человек в более чем 2 миллионах семей. Программа реализуется местными и государственными жилищными агентствами. Владельцы ваучера получают субсидию, которую они могут использовать в любой частной арендной квартире, которая соответствует правилам программы и имеет владельца, желающего участвовать в программе. Поскольку помощь перемещается вместе с домохозяйством, а не остается привязанной к определенной единице, помощь в аренде жилья на основе арендатора может быть особенно эффективным инструментом для расширения доступа малообеспеченных семей к бедным и богатым ресурсами Термин для определения районов, которые предлагают многочисленные удобства, такие как доступ к качественным школам и публичным библиотекам, улицам и паркам, которые свободны от насилия и обеспечивают безопасное место для игр, а также свежую и здоровую пищу.окрестности. Ваучеры на выбор жилья также очень гибкие. Агентства государственного жилищного строительства могут гибко «проектировать» часть своих ваучеров, прикрепляя их к конкретным квартирам для обеспечения постоянной доступности и позволяя использовать ваучеры для покупки жилья.
Все держатели ваучеров должны иметь доход на момент зачисления, не превышающий 80 процентов среднего дохода по региону. По крайней мере, 75 процентов домохозяйств, впервые участвующих в программе каждый год, должны быть домохозяйствами с крайне низким доходом и доходами, не превышающими 30 процентов медианного дохода района или федерального уровня бедности.Участвующие домохозяйства должны вносить 30 процентов дохода за аренду и коммунальные услуги, а жилищное агентство выплачивает остаток (до установленного на местном уровне максимума, известного как стандарт оплаты ваучерами) непосредственно домовладельцу. Агентства также могут устанавливать минимальную арендную плату. Спрос на ваучеры намного превышает предложение, и большинство государственных жилищных агентств либо поддерживают длинные списки ожидания для участия в программе, либо используют лотерею, чтобы определить, какие домохозяйства могут присоединиться к списку ожидания.
При условии выделения средств Периодическое выделение средств комитетом или другими органами.и доступность бюджета, HUD предоставляет ежегодное финансирование государственным жилищным агентствам для продления используемых в настоящее время ваучеров на выбор жилья. Однако из-за изменений в политике финансирования, секвестрации и продолжающихся решений, которые замораживают финансирование программы, имеющихся средств иногда было недостаточно для продления всех существующих ваучеров. Три отраслевые группы, CLPHA, NAHRO и PHADA, оценивают стоимость полного обновления всех ваучеров в 2018 финансовом году в 19,84 миллиарда долларов.
Другие программы помощи арендаторам в аренде жилья используют ваучеры на выбор жилья для обслуживания групп населения с особыми потребностями, и они намного меньше, чем основная программа ваучеров.Программа HUD-Veterans Affairs Supportive Housing (HUD-VASH), например, совместно управляется HUD и Департаментом по делам ветеранов (VA) и сочетает в себе помощь в аренде ваучера по выбору жилья с вспомогательными услугами, предоставляемыми VA для обеспечения стабильного жилья. для ветеранов-бездомных. С момента создания программы в 2008 году было выдано более 85 000 ваучеров HUD-VASH. Другая специализированная программа помощи арендаторам в аренде жилья — Программа объединения семей (FUP) — предоставляет ваучеры на выбор жилья семьям, которым этот ваучер поможет предотвратить или прекратить помещение ребенка под опеку вне дома из-за нестабильности жилья или неадекватных условий.FUP находится в ведении государственных жилищных агентств в партнерстве с государственными агентствами по защите детей, которые предоставляют вспомогательные услуги участвующим детям и семьям. В настоящее время программа оказывает помощь почти 30 000 домохозяйств.
Залоговые депозиты | Юридическая помощь Нью-Гэмпшира
Что такое гарантийный депозит?
Залог — это любые деньги, которые вы отдаете арендодателю, кроме ежемесячной арендной платы. Даже если арендодатель называет эти деньги залогом за уборку, домашних животных или ключи или арендной платой за последний месяц, закон считает это залогом.
Залоговые депозиты регулируются законодательством штата (RSA 540-A: 5-8).
Кто защищен?
- Все арендаторы защищены этим законом ИСКЛЮЧАЯ :
- арендаторов, снимающих частный дом у арендодателя, не владеющего другой арендуемой недвижимостью;
- арендаторов в возрасте до 60 лет, которые проживают в доме с менее чем шестью квартирами и домовладелец которых проживает в том же здании; и
- арендаторов в аренде для бизнеса, отдыха или отдыха.
Даже если ваша аренда не покрывается законом, ваш домовладелец все равно обязан вернуть ваш депозит после вашего выезда за вычетом неоплаченной арендной платы и / или затрат на ремонт. Если ваш залог не будет возвращен, вы все равно можете подать в суд на арендодателя, хотя вы можете не иметь права на особые штрафы, предусмотренные законом штата Нью-Гэмпшир.
Какой максимальный залог может потребовать арендодатель?
Арендодатель не может требовать от вас внесения залога, превышающего арендную плату за один месяц или 100 долларов, в зависимости от того, какая сумма больше.
Если арендодатель требует арендную плату за первый и последний месяц, а также залог, это может быть нарушением закона.
Может ли мой арендодатель повысить мой гарантийный депозит, когда он повысит мою арендную плату?
Да. Сумма вашего гарантийного депозита может равняться сумме месячной арендной платы. Нет ограничений по времени, когда арендодатель может получить от вас залог. Так, например, если ваша арендная плата составляет 1000 долларов в месяц, а арендодатель поднимает ее до 1050 долларов.00, ваш домовладелец может попросить у вас дополнительные 50 долларов. Это сделает гарантийный залог равным арендной плате за один месяц с новой суммой в 1050 долларов.
Если домовладелец требует сумму, которую вы не можете заплатить, обратитесь за помощью в городской офис социального обеспечения. Если у вас есть проблемы с подачей заявления на социальное обеспечение или с оспариванием отказа в предоставлении помощи в аренде, позвоните 603 Legal Aid по телефону 603-224-3333 или 800-639-5290. Оставьте сообщение, если вы не звоните с 9 до 13 часов. Обязательно скажите, что звоните по поводу социального обеспечения, и сообщите любые установленные вами сроки.
Ваш домовладелец должен предоставить вам квитанцию.
Когда вы вносите залог, домовладелец должен предоставить вам подписанную квитанцию. Квитанция должна сообщить вам:
- в каком банке хранится ваш вклад; и
- , что у вас есть пять дней, чтобы передать домовладельцу список дефектов и повреждений, которые были в квартире, когда вы въехали.
Где будут храниться ваши деньги?
Любой внесенный вами залог остается вашей собственностью.Арендодатель обязан хранить ваши деньги в доверительном управлении для вас. Арендодатель не должен смешивать личные средства арендодателя с вашим гарантийным депозитом, но может смешивать гарантийные депозиты всех арендаторов на одном счете.
Получение процентов по депозиту.
Если ваш арендодатель держит ваш депозит более одного года, он или она должны выплатить вам сумму процентов, заработанных на деньги на сберегательном счете, на который они были депонированы. Вы получите эти деньги после возврата депозита.
Каждые три года вы можете попросить арендодателя выплатить вам проценты, полученные по вашему депозиту. Вы должны сделать это как минимум за 30 дней до окончания трехлетней годовщины вашего проживания. Затем у арендодателя есть 15 дней после окончания аренды в этом году, чтобы выплатить вам проценты, полученные по вашему депозиту.
Когда ваш домовладелец продает недвижимость, подает заявление о банкротстве или находится в процессе обращения взыскания.
Ваш залог по-прежнему остается вашими деньгами, находящимися в доверительном управлении домовладельца.Любой домовладелец, который продает недвижимость, которую вы сдаете в аренду, заявляет о банкротстве или находится в процессе выкупа, должен передать все гарантийные депозиты новому владельцу.
Свяжитесь с покупателем, банком-взыскателем или судом по делам о банкротстве, как только вы узнаете о продаже, обращении взыскания или банкротстве. Это предупредит нового владельца, банк или поверенного по банкротству о необходимости взыскать за вас гарантийный депозит от первоначального арендодателя.
Что происходит, когда вы переезжаете?
Когда вы выезжаете, вы должны письменно уведомить арендодателя о своем новом адресе как можно скорее и в любом случае в разумные сроки.Во избежание проблем рекомендуется уведомлять об этом в день переезда или до него.
У арендодателя есть 30 дней с момента окончания аренды до:
- вернуть ваш депозит полностью с причитающимися процентами, или
- верните ваш депозит за вычетом любых разрешенных вычетов.
Что может вычесть арендодатель из вашего депозита?
Ваш арендодатель может вычесть любые или все следующие расходы из вашего гарантийного депозита:
- любая причитающаяся арендная плата,
- расходы на ремонт любого ущерба, нанесенного квартире или арендованному помещению, причиненного вами или вашими гостями, и
- доля арендатора в увеличении налогов на недвижимость (но только если этого требует письменное соглашение).
Ваш арендодатель должен предоставить вам подробный список любых убытков, вычтенных из вашего депозита.
Подробный список повреждений, вычтенных из вашего депозита, должен указывать точный ремонт, необходимый для устранения любого повреждения. Арендодатель также должен предоставить доказательства или доказательства того, что ремонт был или будет завершен.
Примеры доказательств: квитанции на материалы, закупленные для ремонта, смета трудозатрат, фактические счета-фактуры.
Нормальный износ
Арендодателю не разрешается взимать с вас плату за «нормальный износ» помещения. Считается ли что-либо повреждением или результатом нормального износа, зависит от всех фактов. Некоторые вещи, такие как следы от мелка, дыры в стенах и разбитые окна, обычно считаются повреждениями. Другие вещи, такие как изношенное ковровое покрытие или линолеум, обычно считаются нормальным износом. Если вы обратитесь в суд, судья решит, является ли что-то нормальным износом.
Защитите себя
Вы можете лучше всего защитить себя, проведя полный осмотр квартиры с другом в качестве свидетеля и записав все проблемы в квартире. Отправьте копию этого списка арендодателю в течение 5 дней после въезда. Сделайте то же самое при выезде.
Независимо от того, защищает ли вас закон, вы можете принять меры, чтобы защитить себя.
Не забудьте:
- Получите квитанцию о внесении депозита.
- Составьте список дефектов и повреждений при въезде.
- Отдайте копию списка арендодателю и оставьте одну себе.
- Сообщите как можно больше о дате, которую вы собираетесь освободить.
- Уберите свою квартиру и уберите лишний мусор при выезде, чтобы домовладелец не мог требовать возмещения ущерба за «уборку».
- Составьте список условий, когда вы уходите. Попросите друга пройтись по квартире с вами, чтобы у вас был свидетель на случай, если вам придется обратиться в суд.Если возможно, обсудите квартиру с домовладельцем.
- Оставьте свой новый адрес домовладельцу, чтобы он или она могли вернуть ваш залог.
Подача иска о возврате денег.
В течение 30 дней с момента окончания срока аренды арендодатель должен вернуть вам полный гарантийный депозит или его часть, оставшуюся после вычетов неоплаченной арендной платы и / или стоимости ремонта.
Вы можете подать иск на своего арендодателя в суд мелких тяжб, если вы не получите обратно свой залог в течение 30 дней.
Прежде чем подавать иск, отправьте домовладельцу письмо с просьбой вернуть ваши деньги. Убедитесь, что в письме указан ваш новый адрес, а копию вы сохранили себе. Используйте наше интервью, гарантийное письмо, чтобы ответить на вопросы, чтобы составить письмо, которое вы можете отправить своему арендодателю:
Если вы решите подать в суд, ознакомьтесь с основными фактами и информацией на веб-сайте суда. Помните, что ваш иск может дать домовладельцу возможность заявить, что вы должны ему или ей дополнительные деньги.Вы должны быть готовы обратиться в суд с доказательствами в поддержку вашего дела, включая доказательство того, что вы заплатили арендную плату и что вы и ваши гости не причинили ущерб квартире.
Двойные повреждения
Вы можете подать в суд на арендодателя на двойную сумму вашего гарантийного депозита за невыполнение:
- платить проценты,
- верните ваш залог (для возмещения двойного ущерба вы должны уведомить арендодателя о своем новом адресе в «разумный срок» — разумный срок не определен, но вам, вероятно, следует отправить уведомление в течение 30 дней с момента выезда) ,
- предоставьте подробный список убытков, вычтенных из вашего депозита.
Особые повреждения
Вы можете предъявить иск своему арендодателю о возмещении фактического ущерба или 1000 долларов США, в зависимости от того, что больше, плюс судебные издержки и гонорары адвоката, за следующие нарушения:
- требует внесения залога больше, чем разрешено законом,
- без предоставления подписанной квитанции и уведомления о том, что у арендатора есть пять дней, чтобы уведомить арендодателя о дефектах в квартире,
- смешивание залога с собственными деньгами арендодателя,
- , который не может перечислить ваш депозит и не уведомит вас о передаче, когда недвижимость продается, лишается права выкупа или становится банкротом.
- Если вы можете доказать, что действие было умышленным или сознательным нарушением, суд может присудить трехкратную сумму ущерба.
Права арендодателя
Ваш домовладелец может подать на вас в суд, если депозита не хватило для оплаты ущерба и / или причитающейся арендной платы. Ваш депозит может стать собственностью арендодателя через 6 месяцев, если вы не сообщите свой новый адрес.
Если вам грозит выселение
Если ваш домовладелец пытается выселить вас и предъявляет иск о возврате арендной платы в том же самом деле, вы можете подать встречный иск о возмещении любого ущерба, который вам причитается за нарушение гарантийного залога (и другие возможные встречные иски).Когда вы подаете заявление о выселении, вам необходимо уведомить суд и вашего арендодателя в форме о своем встречном иске о возмещении ущерба. Затем, когда будет принято решение по делу о выселении, суд также примет решение о возмещении ущерба, нанесенного залогом. Любой ущерб, на который вы имеете право, будет вычтен из любого вознаграждения, которое ваш домовладелец получит за возвращенную арендную плату, и если ваш ущерб превышает размер арендной платы, вы даже можете выиграть выселение. См. Нашу информацию о процессе выселения.
Не забудьте, прежде чем подавать в суд:
- УВЕДОМЛЕНИЕ арендодателя о вашем новом адресе.
- ОТПРАВИТЬ домовладельцу письмо с просьбой вернуть ваши деньги.
- РАССМАТРИВАЙТЕ претензии, которые домовладелец может предъявить вам.
- ПОСМОТРЕТЬ материалы на сайте суда.
Эта информация основана на законодательстве, действующем на момент создания информации, и не является гарантией в дальнейшем.
.