Приложения: Последние новости России и мира – Коммерсантъ Деньги (131798)
Каждый хотя бы раз задумывался о структуре расходов на оплату коммунальных услуг. На тарифы операторов повлиять невозможно, но можно попробовать разобраться в работе посредников. Плюсы и минусы работы управляющей компании и товариществ собственников жилья разнородны. Разница в стоимости услуг в обоих случаях неощутима и тоже не может быть ориентиром. Чтобы сравнить и сделать выбор в пользу одной из форм управления, можно попробовать каждую. Если удастся, договориться с соседями.
Фото: Юрий Мартьянов, Коммерсантъ / купить фото
Фото: Юрий Мартьянов, Коммерсантъ / купить фото
Большая часть многоквартирных домов в стране находится под управлением управляющих компаний (УК) — через них жители получают коммунальные услуги и оплачивают их. Жилищный кодекс разрешает еще две формы управления: непосредственное и через товарищество собственников.
Непосредственное управление подходит только для небольших домов, в которых до 30 квартир. Жильцы заключают договоры напрямую с операторами услуг: один собственник — один договор, сами нанимают подрядчиков для выполнения работ и рассчитываются с ними.
Товарищество собственников жилья создается в домах, где только жилые помещения. При наличии любых нежилых коммерческих площадей и в комплексах апартаментов объединение будет называться товарищество собственников недвижимости (ТСН). ТСН, как и УК,— это посредник между жильцами и поставщиками услуг. Они собирают оплату за услуги с собственников квартир и рассчитываются с операторами. По словам главы компании «Юрист. Недвижимость. Онлайн» Сергея Булахова, чем проще схема, тем удобнее для потребителя. «С одной стороны, без посредников, при непосредственном управлении, дешевле. С другой, операторам неудобно взаимодействовать с десятками счетов, поэтому они крайне неохотно идут на эту схему»,— отмечает он. Для жильцов такая форма управления домом сложна из-за отсутствия единого органа для принятия коллективных решений.
Кто что делает
Управление с привлечением УК более популярно. По словам советника мэра Москвы по вопросам ЖКХ Светланы Разворотневой, это связано с невысокой вовлеченностью жильцов в решения, связанные с коммунальным благополучием. «Во многих домах вообще не проводятся собрания (собрание дома выбирает форму управления.— «Деньги»). В этом случае по закону управляющую компанию на конкурсе выбирают органы местного самоуправления. Они этим пользуются — вместо того чтобы стимулировать собственников, принимают решения за них»,— объясняет она. Дом получает профессионального управляющего, который за комиссию берет на себя обязательства по выполнению различных работ по благоустройству и сбору оплаты за коммунальные услуги. Жильцам остается только оплачивать квитанции.
ТСН требует инициативности. Для образования ТСН нужно провести собрание дома, в том числе если дом уже находится под управлением УК,— форму можно поменять.
Более половины собственников площадей должны проголосовать за создание. Затем выбрать правление, председателя, ревизионную комиссию для контроля работы правления и председателя. Следующий шаг — принять устав. Плюс подать документы на регистрацию в жилищную инспекцию. ТСН может как держать штат своих сотрудников для ухода за домом, так и работать с подрядчиками. Если сотрудников берут в штат, нужно рассчитать их зарплату. Обычно для этого руководствуются муниципальными нормативами. По словам одного из собеседников, зарплаты председателя и бухгалтера ТСН обычно символические, а не рыночные. «ТСН требует расходов, создания специального счета, ведения бухгалтерии. Это отпугивает собственников»,— говорит Светлана Разворотнева.
Топ-10 жалоб в сегменте коммунальных услуг
|
Источник: НП «ЖКХ-Контроль».
УК — это обычно профессиональные коммунальщики с лицензией и своей материально-технической базой. В договоре с УК прописано все, что будет делать компания (виды работ) и за какие деньги. Чтобы изменить цену или подрядчиков услуг, нужно будет менять УК. В ТСН не профессионалы ЖКХ, его образуют собственники жилья. Но эта форма управления позволяет оперативно принимать решения по обслуживанию дома и выбирать, кто будет мыть подъезд, кто заниматься электричеством и т. п. ТСН также может получать доход от коммерческих площадей в доме, который направит на благоустройство. Качество работ подрядчиков контролирует председатель.
Когда домом управляет УК, чаще всего происходит по-другому. Платежи жильцов поступают ей независимо от того, что УК делает или не делает. «Акты приемки работ, которые должен подписывать председатель совета дома, как правило, не подписываются. Контроль работы компании осуществляется только на общих собраниях или в отчетности, но и эти требования часто не выполняются»,— обращает внимание госпожа Разворотнева.
УК, в отличие от ТСН, не дает жильцам доступа к структуре расходов.
По словам Светланы Разворотневой, основные недостатки ТСН являются следствием преимуществ. По действующему законодательству не все собственники в доме могут быть членами ТСН. «Тогда возникает двоевластие. Общее собрание дома никто не отменял, плюс правление ТСН. Правление и члены ТСН являются частью собственников, но принимают решения, которые распространяются на весь дом. От этого в доме нередко возникают конфликты, в которые не могут вмешиваться органы жилищного надзора»,— объясняет она. В ТСН можно все поменять, если удастся собрать собрание и проголосовать, а затем выбрать нового председателя, правление, ревизионную комиссию. «Сделать это непросто, потому что часто ТСН — это огромные дома и собрания в них проходят по всем правилам предвыборной борьбы на выборах мэра небольшого городка, с соответствующим накалом страстей»,— предупреждает эксперт.
Бесценные услуги
УК — это коммерческая структура, деятельность которой направлена на получение прибыли.
ТСН — некоммерческая организация, которая может только компенсировать расходы на собственное содержание и перераспределять выручку на дополнительное благоустройство. УК работает за комиссию, а ТСН должно рассчитывать объем расходов исходя из зарплатного фонда. По словам председателя ТСЖ одного из домов в Подмосковье, управление через ТСН/ТСЖ может быть дороже, чем через УК. Собрание дома может утверждать только одну статью расходов, это содержание и текущий ремонт общедомового имущества, все остальное — по тарифам операторов. Если на собрании дома не решено другое или собрание дома не проходило, по этой статье применяется муниципальный тариф. Тогда суммы платежей за обслуживание, которое ведет ТСН, не отличаются от тех, которые платят жильцы муниципальных домов. «Лазейки для доначислений есть в общедомовых затратах. Недобросовестные УК могут их использовать и получать дополнительный доход»,— предостерегает председатель, добавляя, что самый существенный способ сэкономить на общедомовом обслуживании — это поставить общедомовый счетчик.
Называть долю расходов на содержание ТСН в тарифе на содержание и текущий ремонт жилья он не стал. Формально, так как ТСН может тратить собранные деньги только на работы по благоустройству дома, а жильцы, составляющие правление и ревизионную комиссию, обычно заинтересованы в разумной цене, управление через ТСН может если не сэкономить, то повысить качество предоставляемых услуг по благоустройству.
УК тоже предпочитают не афишировать стоимость своих услуг. В одном из обзоров деятельности УК Екатеринбурга упоминается: «10% сборов мы закладываем на прибыль». «В нашем ТСН до 60% сборов идет на покрытие расходов на содержание товарищества»,— поделился собеседник «Денег» в областном ТСН.
По словам Светланы Разворотневой, существенной разницы в стоимости управления домом УК или ТСН нет. «Если на собрании дома не принято другое решение, действует муниципальный тариф, в ТСН к нему прибавляются расходы на содержание»,— говорит она. Можно сравнить муниципальный тариф на содержание жилья — их публикуют городские администрации — с суммой в квитанции на оплату коммунальных услуг.
Но разница необязательно указывает на долю управляющего. Возможно, в вашем доме действуют немуниципальные тарифы на содержание.
Другие удобства
Помимо прозрачности расходования средств и возможности влиять на решения, при выборе формы управления важно учитывать ее договороспособность — она пригодится в спорных ситуациях. Собеседник из подмосковного ТСЖ говорит, что в товариществе легко понять структуру платежей, поэтому несогласие с начислениями возникает редко. Но споры по поводу работ по ремонту и благоустройству — их очередности, необходимости — могут быть. «Если в правлении понимают и хотят решать проблемы дома, все решается быстро. Если жителей воспринимать как источник дохода, то выгодно, чтобы они не знали и не понимали, как работает система. Форма управления тут ни при чем. Но в ТСЖ эту проблему решить проще, сменив правление»,— считает он.
Решение любой спорной ситуации, и при управлении УК, и при ТСН, начинается с общего собрания. «Его обычно непросто собрать»,— предупреждает Светлана Разворотнева, подтверждая, что в ТСН можно сразу обратиться в правление, таким образом добившись разрешения проблемы без собрания.
«Тогда есть риск вызвать недовольство тех, кто не входит в ТСН, но подчиняется его решениям по дому. Добиться правды в таких спорах бывает сложно»,— констатирует госпожа Разворотнева. Принятие решения большим количеством собственников всегда затягивается. «Для принятия решения необходим кворум — 50%. Для некоторых решений нужно 2/3 голосов. Даже на выборах нет такого порога явки. Поэтому собрания проходят сложно, в значительном количестве случаев голосования фальсифицируются. Собственники возмущаются, но добиться реализации предложений не могут»,— говорит эксперт.
Тем не менее сбор общего собрания — это единственный законный способ разрешить острые конфликтные ситуации. Нужно убеждать соседей в необходимости встречи, рассказывать о нужном решении. «Собственники часто идут более коротким путем и пишут жалобу в жилищную инспекцию. Жилинспекция рассматривает жалобу, встает на сторону того, кто ее подал, и выпускает представление провести необходимые работы»,— рассказывает Светлана Разворотнева, добавляя, что УК их проводит, чтобы не лишиться лицензии.
И если работы были незапланированными и не первоочередными, могут пострадать другие, запланированные. «На них не хватит сборов»,— отмечает она.
Участники рынка отмечают, что формат ТСН работает более эффективно, чем УК, если есть хороший кандидат на должность председателя, который согласен ее занять. Если кандидат не вызывает доверия, но хочет быть председателем, есть риски вывода средств из бюджета на управление домом.
Екатерина Геращенко
что значит и входит в графу услуги в квитанции, кто устанавливает тарифы, как рассчитать, можно ли не платить, чем грозит неуплата
Что входит в содержание жилья и текущий ремонт многоквартирного дома?
Каждый, кто оплачивает раздел в бланке, где указана цена за содержание и ремонт дома, хочет понимать, за что конкретно он перечисляет средства. В список услуг входит:
- контроль технического и санитарного состояния строений. В случае необходимости, совместные действия с пожарной службой, лифтерами, спасателями;
- поддержание чистоты во дворах;
- освещение помещений, особенно мест общего пользования;
- утилизация ТБО;
- косметический или капитальный ремонт;
- озеленение участка;
- поддержание в многоэтажке нужного температурного уровня и принятие мер к устранению излишней влажности.
Перечень работ
Каждый понимает, что в текущий ремонт и содержание жилья входит определенный перечень действий.
Но между тем, существует нормативно правовой акт, который перечисляет все наименования работ, что включает в себя содержание и текущий ремонт жилого помещения.
С перечнем знакомит нас Постановление Правительства № 491 от 13 августа 2006 года. В соответствии с этим актом, управляющая компания или ТСЖ, в рамках надзора за содержанием и ремонтом жилья должны выполнять ряд действий.
Посмотрим, какие работы входят в содержание и текущий ремонт, за что мы платим:
- Работы по освещению общедомового имущества.
- Уборка общедомовых помещений в соответствии с санитарными нормами.
- Земельные работы на участках возле многоквартирного дома (озеленение).
- Сбор бытовых отходов, а также их вывоз самостоятельно или же при помощи соответствующих компаний.
- Соблюдение мер пожарной безопасности.
- Обеспечение поддержания в помещениях установленной законом температуры, а также уровня влажности.
- Осмотр общедомовых помещений с целью выявления несоответствия нормам, а также, грозящие жизни, здоровью и удобству жильцов.
- Своевременное проведение текущего и планового ремонта.
- Подготовка к эксплуатации общедомового имущества.
Это далеко не полный перечень работ, что входит в содержание и текущий ремонт многоквартирного дома, который должна производить ваша управляющая компания или ТСЖ.
Подробно в перечне вы можете ознакомиться с нюансами выполнения действий по содержанию и ремонту, а также с условиями завершенности действий ТСЖ или УК.
Но иногда нужды жильцов многоквартирного дома переходят рамки, установленные законом, и требуется дополнительные работы. Как поступить в таких ситуациях?
Можно ли что-то запросить дополнительно?
Если у жильцов есть дополнительные пожелания по проведению работ на текущее содержание и ремонт общего имущества мкд, к примеру, озеленение подъезда и последующий уход за цветами, частое обновление краски на стенах и так далее, управляющая компания или ТСЖ вправе отказать гражданам в подобной просьбе.
Выполнять действия, не входящие в перечень работ по ремонту и содержанию жилья, обслуживающая организация не обязана.
Однако, жильцами может быть проведено собрание, где представителям обслуживающей организации будет предложено взять на себя ответственность за какие-либо действия и выполнять их в штатном режиме, за что с жильцов будет взыматься плата. Подробнее о том, кто занимается текущим ремонтом жилья, читайте здесь.
Если большая часть жильцов проголосует положительно за данную идею, то они могут предложить ТСЖ или управляющей компании составить дополнительное соглашение, в котором будут указаны дополнительные условия сотрудничества, а также оплата.
Если же у жильцов с самого начала заселения дома появились дополнительные требования, которые они выяснили на общем собрании, выбирая способ управления домом и голосуя за ту или иную организацию, в договоре между собственниками и компанией условия могут быть прописаны изначально.
Узнайте, как заставить управляющую компанию сделать ремонт в подъезде. Прочитав статью, вы будете знать является ли плата за капремонт обязательной или добровольной.
Кому положены льготы по оплате за капремонт? Читайте здесь кто имеет право оформить компенсации и субсидии.
Кто и как устанавливает тариф на содержание жилья?
Какой тариф будет актуальным на конкретный промежуток времени – регламентирует законодательство. Непосредственно на местах базовые показатели устанавливаются УК по следующей схеме:
- учитывая специфику строения и опираясь на прошлогоднюю практику его обслуживания, сотрудники учреждения определяют реальный тариф с привязкой к затратам;
- доводят информацию до жильцов и на общем собрании принимают новые нормы;
- тарифы отправляют на согласование с районным жилищным департаментом, за которым и остается решающее слово.
Если органами власти утверждены изменения, они вступают в действие сразу по факту вынесения такого решения.
Справка! Если строение обслуживает ТСЖ, то заявка на утверждение новых норм отправляется в местную администрацию. К ней прилагается протокол коллективного заседания собственников недвижимости.
Определение размера платы
Все указанные выше услуги доступны жителям согласно их оплате за уход за домом. Но этот перечень не исчерпывающий: на общих встречах проживающие нередко вносят в список дополнения и корректировки. На таких встречах участниками обсуждения являются и представители ЖКХ, которые составляют протокол. После его подписания представителями УК и проживающими протокол юридически вступает в свою силу.
Тарифы устанавливаются с учетом мнения жильцов. Но нередко УК определяют их размер самовольно, без встреч проживающих. При этом каждый владелец квартиры вправе провести проверку тарифов.
Если на общей встрече проживающие сами предварительно рассчитали размеры тарифов и установили, что УК их намеренно завышает, или что представители компании не предоставляют услуги, за которые люди платят, то они имеют право утвердить новые тарифы.
К имеющемуся соглашению на предоставление услуг вносятся соответствующие корректировки и исправления. УК обязана изменить размер оплаты.
Отдельно оплачивать уход за лифтами, отвоз мусора не нужно, поскольку они входят в перечень работ по уходу за домом. При выявлении нарушений на общей встрече проживающим следует потребовать от представителей УК удалить из квитанции по оплате коммуналки эту строку.
Если в квитанции есть специальная строка, посвященная освещению общепользовательских мест, уход за домом должен иметь стоимость ниже.
Как формируется тариф оплаты за содержание жилья в 2019 году
Базовая тарифная норма обсуждается с жильцами и оговаривается на общем сборе в присутствии УК. По закону, менять тарифы разрешено не чаще одного раза в год. Если речь идет о строениях, являющихся государственной или муниципальной собственностью, то владельцы такой недвижимости, кроме обязательных перечислений за текущее обслуживание здания и его плановый ремонт дополнительно платят и за само жилье – на основании договора социального найма.
Иными словами, квартира арендуется у государства, а проживающие там граждане не являются полноправными ее владельцами.
Окончательный показатель формируют несколько составляющих:
- стоимость помещения по договору найма;
- цена текущих ремонтных работ;
- стоимость обслуживания и содержания придомового имущества;
- оплата проведения капитальных плановых ремонтных работ.
Важно! Если в платежке присутствует дополнительная услуга, например, уборка подъезда, граждане вправе ее не оплачивать. Добавление к указанному списку иных видов работ является административным нарушением, поскольку все услуги уже вошли в заявленные расходные статьи. Фактически в такой ситуации, человек просто заплатит дважды.
Что входит в квитанции?
Все тарифы и пункты на содержание дома согласовываются с собственниками жилых и нежилых помещений. На практике управляющая компания может действовать незаконно, включая дополнительные пункты и завышая тарифы.
Чтобы этого избежать, необходимо отслеживать ситуацию. К основным услугам относятся следующие:
- Уборка придомовой территории и общих помещений, таких как площадки на этажах, входная зона, лифты и лестничные пролеты;
- Освещение в зонах общего пользования, замена ламп по необходимости;
- Озеленение двора и прилегающих к дому территорий по согласованию с жильцами;
- Обеспечение нормальной влажности и температуры в доме;
- Регулярный и своевременный вывоз мусора;
- Обеспечение текущих ремонтных работ и капитального ремонта.
Это общий список, который может дополняться и пересматриваться жильцами. Для этого проводятся собрания и голосование, благодаря чему принимается совместное решение. Если жильцы отслеживают качество услуг по каждому пункту, работы проводятся в нужном объеме и своевременно.
Как рассчитать тариф на содержание и ремонт жилья?
Произвести подобные расчеты вполне можно самостоятельно – это хороший способ проверить добросовестность управляющей организации.
Доступны такие варианты вычислений:
- с применением формул – они должны быть приписаны в уставе УК. Дополнительно эту информацию можно найти в первоисточнике – Постановлении Правительства страны № 354;
- подать персональный запрос в расчетный отдел учреждения, выписывающего квитанции на оплату.
Чтобы воспользоваться формулами, потребуется иметь данные:
- совокупную площадь квартиры;
- площадь нежилых комнат;
- количество этажей в постройке;
- срок эксплуатации дома;
- общая площадь нежилых помещений в многоэтажке;
- вид коммуникаций.
В зависимости от технического оборудования дома, могут потребоваться и другие параметры. Они есть на официальных интернет-страницах ЖКХ.
Порядок расходования денежных средств на содержание общего имущества
18 февраля 2021
Как правило, большая часть жителей многоэтажек не принимает активного участия в решении вопросов по содержанию общедомового имущества.
И чем больше дом, тем сложнее собрать людей для принятия того или иного решения. У кого-то время и дата собрания не стыкуются с графиком работы, другие ошибочно уверены, что это их не касается, а третьи искренне заблуждаются, считая, что управляющая компания должна самостоятельно принимать за них решения и без напоминания выполнять те или иные работы. Но на деле так не выходит.
В соответствии с жилищным законодательством главным органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений, на котором жильцы сами утверждают размер платы за содержание жилья, определяют план работ по текущему ремонту, выбирают совет дома или меняют управляющую организацию.
Также неподдельное удивление вызывает у граждан тот факт, что именно они несут бремя расходов на содержание общедомового имущества.
Предлагаем разобраться в данном вопросе более подробно.
Начнем с азов: когда вы покупаете квартиру, то становитесь собственником не только жилого помещения, но и определенной части общедомового имущества.
На праве общей долевой собственности всем жильцам принадлежат общие помещения дома (чердак, подвал, лестничные площадки, коридоры, технические этажи), а также лифты, инженерные коммуникации и даже земельный участок, на котором расположен дом.
Доля каждого собственника в общем имуществе рассчитывается по количеству квадратных метров квартиры: то есть, чем больше жилплощадь, тем значительнее принадлежащая вам часть. Разумеется, это отражается и на сумме в квитанции по оплате жилищно-коммунальных услуг – она будет выше.
Жильцы могут самостоятельно поддерживать надлежащее состояние общедомового имущества (при непосредственном способе управления домом) или поручить это дело третьим лицам (организовать ТСЖ или заключить договор с УК).
Как известно, ежемесячно каждый житель многоэтажки оплачивает жилищно-коммунальные услуги, в том числе и содержание и ремонт общедомового имущества. Так вот, эти платежи носят исключительно целевой характер и принадлежат всем собственникам помещений в доме! Это значит, что они должны быть потрачены по прямому назначению и с максимальной эффективностью для всех жильцов: как это сделать – решает общее собрание собственников.
Объясним на примере: допустим, вам захотелось, чтобы УК сделала ремонт в подъезде или утеплила торец дома в районе вашей квартиры – желания разумные, но придется их обсудить с соседями на общем собрании, ведь такое важное решение нельзя принимать в одиночку: вы не можете по собственному усмотрению, без оглядки на остальных жильцов распоряжаться целевыми денежными средствами, собираемыми со всех проживающих в доме.
Подчеркиваем: только решение общего собрания собственников может дать «зеленый свет» грамотному распределению накопленных денежных средств – будь то проведение текущего ремонта или благоустройство земельного участка.
Граждане ошибаются, когда считают, что УК владеет какими-то «мифическими» дополнительными денежными средствами – бюджет управляющих организаций складывается только из квартплаты собственников.
Не забывайте, что УК всего лишь подрядчик, которого жильцы-работодатели наняли для выполнения минимального стандартного перечня работ: чинить в доме общие трубы, «латать» крышу, убираться в подъездах и дворах, менять лампочки на лестничных площадках и прочее.
Аккумулируя у себя собираемые денежные средства, УК не имеет ни малейшего права распоряжаться ими самостоятельно, не учитывая мнение всех жильцов. Единоличное принятие решения не допускается, то есть необходимо созывать общее собрание собственников, на котором будут определены цели расходования образовавшейся суммы.
Не спорим, проведение общего собрания – довольно сложный процесс (особенно для новичков), поэтому в случае возникновения трудностей законодательством предусмотрена процедура созыва собрания по желанию жителей, но силами управляющей организации.
Так, если в УК обратятся 10% собственников с заявлением о проведении общего собрания, то в течение 45 дней с момента поступления обращения она обязана его организовать. Если же УК не заинтересована в осуществлении придуманных жильцами инициатив, и упорно уклоняется от организации общего собрания, граждане могут в любой момент обратиться в жилищную инспекцию с жалобой.
Как видим, законодательство наделило собственников жилья внушительным набором инструментов для управления своим домом, надо только пользоваться ими, а не пускать все на самотек.
Принимая участие в общем собрании, голосуя по вопросам повестки дня, проявляя инициативу, вы полноценно управляете своим домом, что, в свою очередь, положительно отражается на качестве проживания в нем и способствует прозрачному расходованию накопленных денежных средств.
Что такое «содержание жилого помещения» в квитанции ЖКХ?
Данное понятие включает перечень услуг, которые жилищная контора обязуется предоставлять владельцам. Список включает следующие, обязательные работы:
- регулярный осмотр конструкций и дворовой территории на предмет обнаружения неполадок;
- обслуживание и своевременный ремонт лифтовых комнат и оборудования;
- уборка мусора;
- утилизация бытовых отходов;
- текущий и капитальный ремонт здания.
Кроме перечисленных услуг, обслуживающая организация, по ободному соглашению сторон может взять на себя дополнительные работы, например:
- охрану территории;
- консьержа;
- осуществление плановых дератизаций;
- санитарная обработка хозяйственных блоков и общих площадей.
Справка! Все услуги, в том числе и те, что не являются обязательными, но исполняются ЖКХ, должны быть учтены в соглашении между поставщиком и потребителем. Кроме того, платежный документ должен быть разбит на виды работ – сумма указывается за каждую услугу отдельно. Включать в нее те обязательства, которые не были исполнены в данный период – незаконно. Тарифы разрешается менять только раз в 12 месяцев. Данным правом наделены муниципальные власти региона и сами владельцы квартир.
Содержание жилого дома
Многие слышали о понятии «содержание жилого помещения», но не каждый жилец имеет представление о том, какие пункты оно включает и за что производится оплата.
Поэтому необходимо узнать о смысле содержания и его основных составляющих.
Согласно МДК 2-04.2004 под содержанием жилья понимаются меры, направленные на поддержание многоквартирного дома в жилом состоянии.
В него входит текущий и капитальный ремонты, а также обеспечение мерами, направленными на предотвращение поломок и комфортного жилья проживающих лиц.
О плюсах и минусах непосредственного управления многоквартирным домом, читайте в нашей статье.
Законодательство
Вопрос о содержании жилья многоквартирного дома регулируется следующими законодательными источниками:
- Постановлением Правительства № 491 от 13.08.2006 года, регулирующим отношения по содержанию общего имущества в многоквартирном помещении,
- 154 статьей Жилищного кодекса РФ, где закреплены основные нормы деятельности коммунальных предприятий.
Смотрите видео: Содержание жилого дома
Что туда входит?
В соответствии со статьей 154 ЖК РФ содержание жилья включается в себя следующие составляющие:
- Организация освещения в общедомовом помещении,
- Регулярные проверки со стороны тех организаций, которые несут ответственность за здоровье жильцов,
- Поддержание оптимальной температуры, а также влажности воздуха в помещениях, соответствующих нормальным показателям,
- Санитарная обработка помещений для общего назначения, а также придомовой территории,
- Осуществление действий, направленных на проведение капитального и текущего видов ремонтов,
- Сезонное содержание придомовой территории, то есть озеленение,
- Проведение мер по обеспечению противопожарной безопасности.
Все вышеперечисленные действия входят в основные задачи управляющее компании.
Смотрите видео: Что входит в содержание и ремонт жилья в квитанции
Коммунальные услуги за содержание жилья – что относится?
Поддержание в надлежащем состоянии жилого объекта – это комплекс мероприятий, основная цель которых – не только проведение различных видов ремонта, но и обеспечение условий к тому, чтобы максимально предотвратить возникновение поломок.
В содержание дома входят:
- проведение комплексных проверок контролирующими инстанциями;
- обеспечение наружного и внутреннего освещения;
- выполнение санитарных мероприятий – как внутри здания, так и на прилегающей к нему, территории;
- создание оптимального температурного микроклимата;
- соблюдение противопожарной безопасности;
- утилизация отходов;
- сезонные уличные работы;
- выполнение ремонтов всех степеней сложности.
Общие особенности
Управляющая компания обязана содержать общие помещения и оборудование многоквартирного дома в надлежащем состоянии.
В первую очередь речь идет о местах с большой проходимостью:
- Лифтовом оборудовании;
- Лестничных площадках;
- Коридоров и входной зоны.
Для этого жильцы дома принимают решение о заключении договора с конкретной обслуживающей организацией, после чего каждый владелец подписывает договор на основании документов о собственности.
Что входит в оплату за содержание жилья и ремонт помещения?
В оплату за поддержание строения в нормальных условиях, а так же осуществление текущего ремонта включены следующие расходные статьи:
- затраты на контроль состояния и устранения неисправности коммуникационных сооружений – водопровод, газ, канализация, отопление, электроподача;
- ресурсы, идущие на обслуживание нежилых помещений здания;
- заработная плата сотрудников, подрядных организаций;
- содержание расчетных центров, баз данных, справочных систем;
- поддержка дворовых территорий в ухоженном, соответствующем санитарным стандартам, состоянии.
Можно ли не платить за содержание жилья?
Взаимоотношения граждан и компаний, предоставляющих им услуги коммунального характера, регулируются Жилищным Кодексом страны, в частности статьей 262 настоящего документа. В нем сказано, что собственник жилья обязуется своевременно и в полном объеме исполнять свои договорные обязательства перед ЖКХ. Их суть как раз и заключается в оплате за содержание строения.
Чем грозит неуплата таких услуг и работ
Уклонение от обязательств влечет ответственность. Так, если собственник недвижимости при наличии качественно оказанной ему, услуги, не рассчитывается за нее с коммунальными предприятиями, последние вправе ограничить ему их подачу в персональном порядке.
Когда мотивом к несоблюдению договора жильцами дома стало некачественное выполнение работ, либо полное их отсутствие, жители вправе не оплачивать счета, где ЖКХ выставляет за это начисления. Кроме того, если между обслуживающим учреждением и жителями не заключен договор, с юридической точки зрения компания не сможет оспорить свои претензии к неплательщикам через суд.
Отсутствует документ – нет и ответственности за соблюдение его условий.
Обратите внимание! В этом случае и собственники квартир не смогут пожаловаться на нерадивую организацию в вышестоящие инстанции.
Как часто должны проводиться работы?
Их периодичность обычно указывается в договоре между жильцами многоквартирного дома и УК или ТСЖ. Если же такого пункта там нет, можно воспользоваться общими нормативами. К примеру, с такой периодичностью должны проводиться работы по уборке общедомовых помещений:
- Мытье и подметание лестничных площадок – ежедневно.
- Мытье почтовых ящиков, протирание подоконников – раз в месяц.
- Мытье окон, снятие пыли с потолков, протирание стен – дважды в год.
Ремонтные работы подразделяются на сезонные, плановые и необходимые – и периодичность зависит от их вида. Сезонные работы проводятся раз в год – при подготовке к отопительному сезону или его прекращении. Плановые работы, как следует из названия, должны быть запланированы в годовом плане, с которым жильцы дома знакомятся на общем собрании.
Наконец, необходимый ремонт – это устранение неполадок, которые требуют немедленной ликвидации. Такие неполадки происходят спонтанно, и поэтому сроки их не оговорены – но ликвидацию стоит проводить как можно быстрее.
Если коммунальные службы отказываются выполнять ту или иную работу, ссылаясь на нехватку денег или рабочей силы (или на то, что подобные работы проводились не так давно) – не верьте им на слово и проверяйте даты в договоре или списках нормативов.
Отличие между взносами на капитальный ремонт, содержание и ремонт жилья
Средства, которые собственники квартир перечисляют на содержание дома (сюда же идут затраты на текущий ремонт) – это мелкие, небольшие по трудоемкости и стоимости, работы, или строительные мероприятия, цель которых – поддерживать объект в жилом и технически пригодном состоянии. Сюда относят:
- ремонт окон, дверей;
- реконструкция лестничных проемов;
- облагораживание дворов.
Такие услуги могут оказываться как по заранее составленному графику, так и проводиться в аварийном режиме.
Средства в этом случае перечисляются по факту.
Что касается капитального ремонта, то он планируется заблаговременно. Основанием к мероприятию служит экспертное заключение – его проводят одни раз в несколько лет. Деньги с плательщика берут заранее – ежемесячно, фиксированными суммами.
Чтобы права собственников квартир не были нарушены коммунальными службами, а в квитанциях не стояло завышенных сумм, каждый житель должен не только внимательно изучать то, что написано в платежке, но и ознакомиться с базовым документом – договором между ЖКХ и конечным потребителем. Если своевременно реагировать на изменение тарифов, умышленный обман вряд ли возможен. При нарушении качества работ или услуг жаловаться следует незамедлительно – только так можно вернуть деньги за неисполненные обязательства.
Обязанности в межсезонье
Если осенью устанавливается влажный и сырой климат, подобные работы выполняются в летние месяцы. В зимние месяцы управляющая организация должна бороться с намерзшим льдом и скоплением снега.
Проводятся следующие обязательные работы:
- Ремонтные работы, поддерживающие хорошее состояние стоков и крыши;
- Ремонт оконных и дверных блоков в подъездах и на этажах, за исключением личных квартир;
- Проверка фасада и исправление дефектов, если они появляются;
- Поддержание в надлежащем состоянии заборов и оград, перил, подъездных козырьков;
- Уход за растениями, растущими рядом с домом;
- Окрашивание всех конструкций на территории, вывоз старой древесины и листьев, вывоз снега и льда;
- Спилка деревьев, если они несут угрозу людям, дому и общей собственности;
- Ремонт детских площадок и проверка их безопасности;
- Регулярная мойка подъездов;
- Уборка, контроль за наполняемостью мусорных контейнеров;
- Телефонная поддержка жильцов на случай аварийной ситуации;
- Технические работы и проверка систем, отвечающих за водоснабжение, канализацию, снабжение теплом и электричеством;
- Ремонт технических помещений и устройств.
Жильцы должны иметь доступ к актуальной информации по тарифам, проведенным и запланированным работам. Причем им не должны предоставлять обобщенные сведения по объектам. Приводятся данные по конкретному многоквартирному дому.
Услуги должны подробно раскрываться в виде приложения с действующими тарифами. Если происходит изменение суммы оплаты, жильцы информируются с приведенным списком за конкретный вид работы или услуги.
Вот сколько средний американец тратит на обслуживание дома
Это устройство слишком маленькое
Если вы используете Galaxy Fold, рассмотрите возможность развернуть телефон или просмотреть его в полноэкранном режиме, чтобы оптимизировать работу.
Редакционная информация Мы не рассмотрели все доступные продукты или предложения. Компенсация может повлиять на порядок отображения предложений на странице, но компенсация не влияет на наши редакционные мнения и рейтинги.
Мори Бэкман |
Опубликовано 8 февраля 2022 г.
Источник изображения: Getty Images
Как складываются ваши расходы?
Ключевые моменты
- Американцы тратят в среднем 3018 долларов на содержание и ремонт дома.
- Когда вы владеете недвижимостью, важно планировать расходы на содержание дома.
- Ваши расходы на содержание, вероятно, возрастут по мере старения вашего дома.
Когда вы покупаете дом, вам приходится беспокоиться не только об ипотеке. Вам также придется тратить деньги на налоги на имущество, страхование домовладельцев и техническое обслуживание.
Последнее, однако, может быть немного сложным для бюджета. Хотя ваш платеж по ипотеке может быть приятным и предсказуемым (особенно если у вас кредит с фиксированной процентной ставкой), и вы будете получать ежегодный счет за налог на недвижимость и счет страховых взносов домовладельцев, ваши расходы на содержание могут меняться от месяца к месяцу.
По словам Анги, вам может быть полезно знать, что средний американец тратит 3018 долларов в год на содержание дома. Но ваши расходы могут быть ниже или выше в зависимости от возраста и состояния вашего дома.
Как включить содержание дома в свой бюджет
Как правило, ежегодные расходы на содержание дома должны составлять от 1% до 4% от стоимости вашего дома. Это означает, что если ваш дом стоит 300 000 долларов, вы можете тратить от 3 000 до 12 000 долларов в год на его содержание.
Конечно, это довольно большой диапазон.
И есть большая разница между расходами в 3000 долларов в год и 12000 долларов. Так как же узнать, какое число использовать для составления бюджета?
Один из вариантов — просто ошибиться в сторону пессимизма и предположить, что ваши расходы на техническое обслуживание достигнут верхней границы этого диапазона. Таким образом, если они этого не сделают, вы будете приятно удивлены, и у вас также будет дополнительное пространство для маневра в вашем бюджете.
Подробнее: ознакомьтесь с нашей подборкой лучших ипотечных кредиторов
Допустим, вы выделяете 1000 долларов в месяц на обслуживание дома, но в итоге вам приходится тратить только 500 долларов. Это означает, что у вас будет возможность вкладывать 500 долларов в месяц на свой сберегательный счет.
Но выделять столько денег на техническое обслуживание может быть нереально. И поэтому вместо этого есть еще один вариант — установить цель, основанную на состоянии и возрасте вашего дома.
Например, если ваш дом новее и находится в хорошем состоянии, вы можете решить, что потратите от 1% до 2% его стоимости на техническое обслуживание. Таким образом, для дома за 300 000 долларов это означает выделение от 3000 до 6000 долларов в год. Или вы можете разделить разницу пополам и получить 4500 долларов. Однако, если ваш дом старше или не в отличном состоянии, вам следует ожидать более высоких затрат на техническое обслуживание.
Не забывайте о ремонте
Хотя расходы на содержание дома можно заложить в бюджет, гораздо труднее заложить в бюджет расходы на ремонт дома. Это потому, что они могут появиться неожиданно и варьироваться в цене. Например, неисправная крыша может стоить намного больше, чем замена детали в вашей системе отопления. И это может стоить дороже, чем замена сломанного крана.
Вот почему неплохо иметь солидный резервный фонд. Таким образом, у вас будут денежные резервы, которые можно использовать, если потребуется ремонт дома.
Конечно, было бы неплохо ежемесячно откладывать в бюджет около денег на возможный ремонт. Или вы можете просто выделить немного больше денег на техническое обслуживание, чтобы покрыть мелкие исправления. В любом случае, важно убедиться, что вы в состоянии справиться с различными расходами, связанными с владением домом, даже если некоторые из них оценить сложнее, чем другие.
Об авторе
Мори Бэкман пишет о текущих событиях, затрагивающих малый бизнес, для The Ascent и The Motley Fool.
Поделиться этой страницей Значок электронной почтыПоделиться этим сайтом по электронной почтеМы твердо верим в Золотое правило, поэтому редакционные мнения принадлежат только нам и не были ранее проверены, одобрены или одобрены включенными рекламодателями. Ascent не охватывает все предложения на рынке. Редакционный контент The Ascent отделен от редакционного контента The Motley Fool и создается другой командой аналитиков.
В «Пестром дураке» действует политика раскрытия информации.
Избранные статьи
The Ascent — это служба Motley Fool, которая оценивает и анализирует товары первой необходимости для решения повседневных финансовых вопросов.
Copyright © 2018 — 2022 Восхождение. Все права защищены.
О Восхождении
О нас Связаться с нами отдел новостей Как мы зарабатываем деньги Редакционная честность Методология рейтингов Новостная лента
Узнать
Кредитные карты Банковское дело Брокерские услуги Криптовалюта Ипотека Страхование Кредиты Последние статьи
Решено! Вот сколько нужно выделить на содержание дома
Фото: depositphotos.com
В: Я так взволнован покупкой своего первого дома, но я видел, как друзья выставляют огромные счета по кредитным картам, оплачивая дорогостоящий ремонт — это похоже на то, когда у тебя есть дом, все ломается сразу! Как я могу составить бюджет, чтобы этот вид обслуживания не съел весь мой кредит? A: Вы поступили мудро, раздумывая о бюджете на обслуживание дома, потому что вы правы: одна из самых сложных частей домовладения заключается в том, что когда идет дождь, идет ливень, и неподготовленность может привести к серьезному ремонту.
и затраты на замену. Гораздо разумнее регулярно откладывать немного денег, чтобы вы были готовы, когда придет время, и вам не приходилось принимать трудные решения или экономить на ремонте, потому что вы не можете себе это позволить. Кроме того, хорошо иметь в виду, что иногда техническое обслуживание может привести к «расползанию проекта», когда ремонт становится заменой, а замена становится реконструкцией или обновлением. Отложенные деньги могут открыть возможности для ремонта, если представится такая возможность. Откладывать деньги на ожидаемые расходы может быть сложно, особенно когда вы только что купили новый дом, но даже если вы не можете с самого начала сэкономить столько, сколько хотели бы, важно начать откладывать что-то на содержание дома, как как только вы въедете.
Сколько вы должны откладывать каждый год на содержание вашего дома? Ну, сколько ты заплатил за свой новый дом? Если это недавняя покупка, вы можете использовать это число в качестве предполагаемой стоимости вашего дома — в конце концов, вы были готовы заплатить столько, и вас не перебили.
Если ваш дом старше, вы можете посмотреть рыночную стоимость на местных веб-сайтах по недвижимости или посмотреть оценку вашего местного налогового инспектора и использовать ее в качестве отправной точки. Общая оценка бюджета на обслуживание дома составляет от 1 до 4 процентов от этой стоимости в год. Это связано с тем, что среднегодовые расходы на содержание дома составляют чуть более 1 процента от его стоимости. Бюджет немного выше средней стоимости позволит вам подготовиться к более дорогостоящему ремонту и замене, которые могут привести к снижению 1-процентной цифры, например, замена крыши, сбои системы HVAC или другой дорогостоящий ремонт.
Реклама
Однако возраст дома (а также другие факторы) могут повлиять на то, сколько вы должны откладывать на ремонт. Проще говоря, в новых домах средние затраты на содержание ниже, чем в старых. Большие системы с меньшей вероятностью выходят из строя, проводка с меньшей вероятностью была неправильно проложена предыдущими домовладельцами, а все внутри стен, скорее всего, останется сухим.
У старых домов есть история и багаж ремонта других людей, поэтому они, как правило, с большей вероятностью нуждаются в ремонте, а ремонт будет сложным и более дорогим. Если вашему дому меньше 10 лет, вероятно, будет достаточно откладывать 1 процент от стоимости в год. Но для дома, которому более 30 лет, разумно склоняться к 4-процентной цифре в ожидании крупного ремонта или замены. Погода и климат также могут быть факторами, которые увеличивают бюджет на содержание дома; дома в районах с сильными дождями или в целом влажным климатом могут со временем подвергаться большему износу, поэтому обычно рекомендуется экономить более 1 процента.
Фото: depositphotos.com
Еще один способ подсчитать, сколько в бюджете требуется на содержание дома, — это откладывать по 1 доллару на квадратный фут вашего дома. Иногда стоимость жилья сложно определить, особенно если рынок недвижимости нестабилен. В этом случае вы можете подумать о том, чтобы основывать свой годовой бюджет на содержание дома на площади вашего дома, откладывая 1 доллар за квадратный фут вашего дома.
Это хороший исходный показатель, но, в конце концов, он менее надежен, чем использование стоимости дома в качестве оценки: стоимость замены крыши в одном районе может сильно отличаться от стоимости выполнения той же работы в другом районе, даже если обе дома одинакового размера. Если вы не можете установить стоимость или ищете более простой метод расчета, система доллара за квадратный фут даст вам хорошую отправную точку, но для более точного составления бюджета проведите небольшое исследование стоимости вашего дома.
Advertisement
После того, как будет определена базовая сумма, которую можно отложить на ремонт, рекомендуется учитывать возраст и состояние систем в вашем доме. Возраст дома — это одно, но сколько лет его частям? Базовые бюджеты на техническое обслуживание дома предназначены для покрытия ежегодных расходов на техническое обслуживание — то, что вы делаете регулярно, например, стрижку газона и техническое обслуживание газонокосилки, устранение небольших утечек, заделку швов или столешниц и уборку дома снаружи.
Вы можете создать список расходов на ремонт дома, чтобы начать отслеживать суммы, которые вы тратите на эти основные задачи, что поможет вам более точно составить бюджет на следующие годы.
Но если системы и приборы в вашем доме устарели, вам нужно убедиться, что вы готовы в финансовом отношении принять удар, который может нанести дорогостоящая замена системы. Проверьте возраст вашей печи или котла, кондиционеров, водопроводных и электрических систем и водонагревателя: если их ожидаемый срок службы подходит к концу, вы можете ожидать большего ремонта и начать планировать их возможную замену, что добавит к вашей уже заложенной в бюджет базовой экономии на техническом обслуживании. Кухонные и прачечные приборы также должны быть оценены: как часто они используются? Как долго вы ожидаете, что они продлятся? Примерное планирование замены этих приборов до того, как они все заставят вас это сделать, позволит вам совершать выгодные покупки и выбирать нужные вам предметы, вместо того, чтобы брать то, что доступно в чрезвычайной ситуации.
Наличие денег, отложенных в вашем бюджете на ремонт дома, облегчит планирование ремонта или замены системы.
Даже если вы заранее все тщательно спланировали, чрезвычайные ситуации все равно случаются. Водонагреватель сгорел на 3 года раньше, чем вы ожидали. Вы просыпаетесь одним зимним утром, а термостат показывает температуру на 10 градусов ниже, чем вы установили. Или духовка решает, что ей хватило всего на день перед большим праздничным обедом. Эти ситуации, вызывающие панику, могут привести к тому, что домовладельцы потратят больше, чем в противном случае, и переведут эту сумму на кредитную карту или снимут деньги с кредитной линии. Если ваш дом старше, лучше заранее спланировать аварийный ремонт, изучив тип и стоимость замены, которую вы выберете для каждой из ваших систем и устройств. Получив эти оценки, добавьте немного к ожидаемой стоимости труда технических специалистов, которые могут потребоваться для установки замены.
Эта цифра может шокировать, но помните, маловероятно, что все устройства и системы выйдут из строя одновременно (хотя они, похоже, умеют выходить из строя группами). В результате вам не нужно откладывать все эти деньги, но вы захотите увеличить сумму, которую вы откладываете, чтобы лучше подготовиться к внезапному сбою в неудобное время.
Реклама
Фото: depositphotos.com
Качественное и регулярное техническое обслуживание поможет сэкономить на ремонте и замене. Почему важен бюджет обслуживания? Даже без серьезного сбоя системы или устройства средние расходы на содержание дома могут быстро возрасти. Ирония в том, что один из лучших способов сократить общие расходы на содержание дома — это тратить деньги на базовое обслуживание дома. Если вы заложили деньги на ежегодную проверку системы HVAC, технический специалист может обнаружить незначительную проблему до того, как она станет серьезной. Потратив деньги на чистку сайдинга и крыши, вы предотвратите образование плесени и грибка, что может сократить срок службы этих компонентов.
Плата за утепление чердака может сделать ваш дом более энергоэффективным и снизить нагрузку на отопление и кондиционирование воздуха. Наймите кого-нибудь, чтобы заменить герметик вокруг вашего душа, чтобы предотвратить заражение стен плесенью. Техническое обслуживание само по себе будет поддерживать ваши устройства и системы в хорошем рабочем состоянии, максимально продлит срок их службы и поможет вам найти проблемы, пока они небольшие и менее дорогие в ремонте. Кроме того, наличие технических специалистов, знакомых с вашим домом, может быть отличным источником информации: технические специалисты знают, на каких машинах они работают, и, вероятно, могут предсказать, сколько полезного срока службы осталось у ваших систем, чтобы вы могли более точно спланировать замену.
Особенно для нуждающихся в деньгах новых домовладельцев и владельцев старых домов отличным вариантом может стать гарантия на дом.
Гарантии на жилье функционируют аналогично страховым полисам домовладельцев — вы платите ежегодный страховой взнос, берете на себя установленную плату за обслуживание (аналогично, но обычно намного ниже, чем франшиза) и покупаете полис. В то время как страхование домовладельцев защищает вас в финансовом отношении от ущерба, вызванного погодными условиями, несчастными случаями, пожарами, кражей или повреждением, полис домашней гарантии защищает ваши основные домашние системы и приборы (в зависимости от вашего полиса) от износа или выхода из строя, вызванного возрастом или регулярным износом и рвать.
Реклама
Фото: depositphotos.com
Гарантия на дом от одной из лучших компаний, занимающихся гарантийным обслуживанием дома, потенциально может сэкономить вам много денег несколькими способами. Во-первых, вы, не колеблясь, позвоните в сервисную службу, потому что беспокоитесь о том, сколько будет стоить вызов: все слышали ужасные истории о том, как звонить по поводу ремонта, а работа в конечном итоге стоит 1000 долларов вместо 100 долларов, на которые рассчитывал домовладелец.
. При домашней гарантии стоимость вызовов службы устанавливается в договоре и обычно колеблется от 55 до 150 долларов. Эта плата покрывает стоимость посещения, любые детали, необходимые для ремонта, работу и, при необходимости, замену устройства или системы. Это дает вам уверенность в том, что вы знаете, сколько будет стоить вызов, независимо от того, насколько серьезна проблема, что может повысить вероятность того, что вы обратитесь за помощью по поводу небольших проблем, прежде чем они станут слишком большими, чтобы их можно было игнорировать.
Если ваша система или устройство нуждаются в замене, домашняя гарантия покроет это до максимального покрытия, указанного в вашем полисе, в размере первоначальной платы за обслуживание. Конечно, есть мелкий шрифт: вам нужно внимательно изучить свою политику, чтобы убедиться, что вы знаете, какие устройства и системы включены, а какие нет, и понять, какой износ покрывается. Вы также должны убедиться, что вы сохраняете записи о любом техническом обслуживании или обслуживании, которое вы и предыдущий домовладелец выполняли, чтобы вы могли продемонстрировать, что системы хорошо обслуживались и заботились о них.