Ремонт, техническое обслуживание и вход в арендуемые помещения
Обязанности арендодателей по ремонту арендуемого имущества и уведомлению арендаторов перед входом.
Энн О’Коннелл, адвокат
Во избежание проблем с арендаторами арендодателям следует как можно скорее произвести ремонт сдаваемых в аренду квартир. Крупные проблемы, такие как проблема с сантехникой или отоплением, должны решаться в течение 24 часов. Но прежде чем войти в арендованное помещение для проведения необходимого ремонта, арендодатели должны заблаговременно уведомить арендаторов (обычно за 24 часа). В большинстве штатов арендодатель или управляющий недвижимостью может без предварительного уведомления войти в арендованное помещение только в экстренных случаях, например, при пожаре или серьезной протечке воды.
Обязанности арендодателей по техническому обслуживанию В соответствии с большинством государственных и местных законов арендодатели должны предлагать и содержать жилье, которое удовлетворяет основным требованиям пригодности для проживания, таким как надлежащая защита от атмосферных воздействий, наличие тепла, воды и электричества, а также чистые, санитарно-гигиенические и конструктивно безопасные помещения.
. Арендное жилье также не должно подвергаться серьезной опасности, связанной со свинцом, асбестом и плесенью, и должно иметь достаточную защиту от преступного вторжения.
Местные строительные или жилищные нормы обычно устанавливают определенные стандарты, такие как минимальные требования к освещению, вентиляции и электропроводке. Во многих городах требуется установка детекторов дыма и детекторов угарного газа в жилых домах, а также указываются меры безопасности с использованием замков и ключей.
Местное управление строительства или жилищного строительства, а также отдел здравоохранения или пожарной охраны могут предоставить информацию о местных жилищных кодексах (и штрафах за нарушения).
Последствия невыполнения необходимого ремонта Когда арендатор запрашивает необходимый ремонт, а арендодатель или управляющий недвижимостью не выполняет юридические обязательства по его проведению, у арендатора обычно есть несколько вариантов, в зависимости от штата.
Эти варианты включают:
- удержание всей арендной платы до тех пор, пока проблема не будет устранена (в некоторых штатах требуется, чтобы арендатор перечислял арендную плату на счет условного депонирования)
- нанять кого-нибудь для проведения необходимого ремонта и вычесть расходы из арендной платы за следующий месяц
- платить за вычетом арендной платы
- , позвоните местному строительному инспектору, который обычно может приказать арендодателям сделать ремонт, или .
- расторгнуть договор аренды и съехать даже в середине срока аренды.
Арендатор также может предъявить иск арендодателю о частичном возмещении прошлой арендной платы, а в некоторых случаях может подать иск о дискомфорте, раздражении и эмоциональном дистрессе, вызванном неудовлетворительными условиями.
Арендодателю лучше всего как можно скорее заняться ремонтом (или делегировать ремонт арендатору в обмен на снижение арендной платы). Решите серьезные проблемы, такие как проблемы с сантехникой или отоплением, в течение 24 часов.
При незначительных проблемах отвечайте в течение 48 часов. Арендодатели должны всегда информировать арендаторов о том, когда и как будет производиться ремонт, а также о причинах любых задержек.
Как правило, после уведомления арендаторов арендодатель может войти в арендованное помещение для проведения необходимого ремонта (или, согласно законам некоторых штатов о въезде арендодателя, просто для определения необходимости ремонта), или показать недвижимость потенциальным новым арендаторам или покупателям. В большинстве штатов арендодатели должны предоставить предварительное уведомление за 24 часа до въезда в арендуемое помещение.
Без предварительного уведомления в большинстве штатов арендодатель или управляющий может войти в арендованное помещение, пока в нем проживает арендатор, только в экстренных случаях, таких как пожар или серьезная утечка воды, или с разрешения арендатора.
В некоторых штатах арендодателям или управляющим недвижимостью также разрешается входить в сдаваемое в аренду имущество во время длительного отсутствия арендатора (часто определяемого как семь дней или более) для технического обслуживания имущества по мере необходимости, а также для осмотра на наличие повреждений и необходимого ремонта.
В большинстве случаев арендодатель не может войти только для того, чтобы проверить арендатора и арендуемое имущество.
Чтобы получить наиболее полное и актуальное юридическое и практическое руководство для домовладельцев, получите Юридический справочник каждого домовладельца , составленный Джанет Портман, Марсией Стюарт и Энн О’Коннелл (Ноло).
Поговорите с юристом
Нужен адвокат? Начните здесь.
Плохие условия: заставить домовладельца сделать ремонт
Все арендаторы имеют право жить в безопасном и достойном месте.
Если ваш домовладелец знает об опасной или вредной для здоровья проблеме в вашей квартире или доме и не устраняет ее, он нарушает закон.
Что вы можете сделать:
- Сообщите своему арендодателю о проблемах
- Получить осмотр
- Если арендодатель отказывается производить ремонт
Используйте MADE: Up To Code, чтобы задокументировать плохие условия и принять меры для выполнения ремонта.
Санитарные нормы штата Массачусетс устанавливают минимальные требования к жилью. Чтобы узнать об условиях, которым должна соответствовать ваша квартира, получите контрольный список Жилищного кодекса (буклет 2).
Сообщите арендодателю о проблемах
Если что-то в вашей квартире нуждается в ремонте, сообщите об этом арендодателю как можно скорее.
Немедленно сообщите своему арендодателю , если:
- Вы нашли после въезда вещь, требующую ремонта, или
- У вас возникла чрезвычайная ситуация, например, прорвало водопровод или проблема с отоплением.
Попросите арендодателя сообщить вам, когда ремонтник приедет, чтобы решить проблему. Важно, чтобы вы или кто-то был там, чтобы вы могли убедиться, что ремонтник может попасть в квартиру.
Если ваш арендодатель не устранит проблему в разумные сроки, выполните следующие действия:
- Отправьте арендодателю письмо с описанием проблемы и просьбой решить ее.
- Храните копию этого письма в папке с другими документами, связанными с вашей арендой.
- Если домовладелец не отвечает на ваше письмо, отправьте еще одну копию письма заказным письмом с уведомлением о вручении.
См. документирование проблемы, уведомление арендодателя
Защитите себя: задокументируйте проблему
Сделайте фотографии или видео плохих условий. Запишите дату и время фотографий или видео. Или запишите эту информацию.
В магазине Apple или Google Play есть бесплатные приложения, такие как Photo Date, которые датируют фотографии на вашем смартфоне.
Пройти инспекцию
Если вы напишете или сообщите об этом своему домовладельцу, а она по-прежнему отказывается делать ремонт, позвоните в Управление здравоохранения своего города и попросите провести инспекцию. Жилищный инспектор может помочь.
Жилищные инспекторы осматривают недвижимость, чтобы убедиться, что она соответствует Санитарному кодексу штата.
При наличии нарушений инспектор может приказать арендодателю произвести ремонт в течение определенного времени. Во многих случаях ремонт делают арендодатели.
Если проблемы серьезные, например, проблемы с водопроводом, отсутствие воды или отопления, сообщите об этом Департаменту здравоохранения. По закону они должны приложить все усилия, чтобы прийти в течение 24 часов. См. Проведение осмотра.
Будьте готовы к осмотру
Будьте готовы . Перед проверкой заполните Контрольный лист Жилищного кодекса (Буклет 2).
Убери свой дом . Убедитесь, что коридоры и двери не заблокированы, а мусор вынесен, чтобы вы не попали в беду за нарушение Санитарного кодекса.
Будь там . Если вы не можете быть там, когда придет инспектор, позаботьтесь о присутствии кого-то еще. Оставьте записку, в которой говорится, что у этого человека есть ваше разрешение позволить инспектору осмотреть ваш дом.
Запросить полную проверку .
Попросите инспектора осмотреть вашу квартиру, внешнюю часть здания и все места общего пользования.
Укажите на проблемы . Если инспектор упускает проблему, укажите на нее, чтобы она была в отчете.
Запросите копию отчета инспектора . Если ваша квартира или дом нуждается в серьезном ремонте, инспектор должен направить арендодателю заказ на ремонт в течение 12 часов .
Последующее . Если арендодатель не производит ремонт к сроку и дате, указанным в заказе, свяжитесь с инспектором и попросите провести повторную проверку.
Если арендодатель отказывается производить ремонт
Если ваш арендодатель отказывается ремонтировать условия, которые могут подвергнуть вас опасности или нанести серьезный ущерб вашему здоровью или безопасности, вы имеете право:
Удержать арендную плату . Вы можете удерживать арендную плату или ее часть до тех пор, пока арендодатель не выполнит запрошенный вами ремонт.
Вас могут попытаться выселить. Чтобы защитить себя от выселения:
- Положите удержанную арендную плату на банковский счет. Держите его отдельно от других ваших счетов, чтобы у вас были эти деньги, если ваш арендодатель подаст на вас в суд.
- Напишите своему арендодателю письмо, перечислите необходимый ремонт и скажите, что вы будете удерживать арендную плату до тех пор, пока проблемы не будут устранены. Храните копию письма в надежном месте!
Ремонт и вычет . Сделайте ремонт и вычтите стоимость из арендной платы. Это может быть сложно, и вы должны соблюдать закон.
Объединитесь с арендаторами . Если другим арендаторам требуется ремонт, работайте вместе над решениями.
Разорвите договор аренды . Если ваш арендодатель отказывается устранять серьезные проблемы, вы можете расторгнуть договор аренды. Перед выездом пройдите обследование жилья. Это защитит вас, если арендодатель подаст на вас в суд за нарушение договора аренды.