Кто должен ремонтировать балкон в многоквартирном доме: Как отремонтировать балкон в многоквартирном доме?

С другой стороны, некачественный ремонт балконов может стать причиной несчастных случаев с тяжёлыми последствиями. Поэтому ремонтировать балконы должны профессиональные строительные организации, имеющие все соответствующие сертификаты и лицензии. Чтобы внести ясность в этом вопросе, был принят ряд нормативных актов, определяющих «правовой статус» балкона и лоджий в многоквартирном доме.

Для успеха в исследуемом вопросе необходимо заблаговременно изучить законодательство, регулирующее аспекты ответственности за данный вид работ.

«Законы о балконах»

Принятие соответствующих нормативно-правовых актов стало необходимым к началу 2000-х годов, когда никем не ремонтируемые балконы старых зданий стали попросту падать на головы прохожих. Отдельные «балконные» статьи появились в Жилищном кодексе и Постановлении правительства № 491 (2006 год). Как это ни парадоксально, но эти подзаконные акты не смогли внести полной ясности в этот непростой вопрос.

Произошло это вследствие явной нестыковки этих двух законов. Согласно статье Жилищного кодекса, данная архитектурная конструкция не является частью общедомовой собственности, в то время, как постановление № 491 наоборот, определяет его как часть фасада – то есть, общедомовым имуществом. В результате каждое заинтересованное лицо – ЖЭУ (ТСЖ, УК) и жильцы – стало истолковывать законодательство в свою пользу. Чтобы раз и навсегда положить конец этим нескончаемым административным спорам и судебным тяжбам, пришлось принимать дополнения и поправки, благодаря которым были чётко разграничены обязанности собственников и управляющей компании.

Правила содержания общедомового имущества

«Правила содержания имущества жилого дома» определили, кто же должен ремонтировать балкон в приватизированной квартире. Согласно пункту №2 «Правил содержания», владельцы приватизированной квартиры и управляющая организация имеют свои зоны ответственности. Управляющая компания или ТСЖ отвечают за:

1. Несущую балконную плиту.
2. Перила, двери и окна входной группы, если балкон является местом общего пользования.

Управляющая организация должна нести ответственность за безопасную эксплуатацию и своевременный ремонт перечисленных конструкций.

В ведении владельцев приватизированной квартиры находятся следующие элементы конструкции балкона:

1. Крыша и козырёк.
2. Двери и оконная группа.
3. Ограждающие перила и внешнее остекление.

Собственник балкона, согласно нормам и эксплуатации жилья, должен по мере необходимости производить следующие ремонтные работы:

• Следить за сохранностью штукатурки и бетонной основы. В случае их отслоения и повреждения он обязан восстановить защитный слой.
• Металлические перила и металлические несущие элементы необходимо периодически окрашивать водоотталкивающими составами.
• Деревянные рамы нужно периодически обрабатывать антисептическими пропитками или водоотталкивающей краской. Подробности смотрите в этом видео:

Определение необходимости ремонтных работ

Необходимость проведения ремонтных работ, как правило, определяется визуально. Ремонтные работы необходимо производить при наличии следующих признаков:

• Значительное разрушение бетонного слоя, покрывающего арматуру несущей плиты;
• выраженная коррозия несущих или опорных металлических элементов;
• непрочное ограждение;
• полное или частичное обрушение карниза, поручней или парапета.

Работы по ремонту ограждений, козырьков и других элементов, находящихся в частном ведении, производится за счёт жильцов квартиры. Работу могут производить как работники ЖЭУ, так и любой другой компании соответствующего профиля.

Если, по мнению жильца, требуется производить ремонт несущей плиты, он должен обратиться в управляющую организацию с письменной просьбой отремонтировать балкон. На основании этого заявления назначается компетентная комиссия, производящая технический осмотр конструкции и определяющая необходимость ремонтных работ. По итогам осмотра представителями ЖЭУ (ТСЖ) составляется официальный акт. Если собственник квартиры является членом ТСЖ, то решение о необходимости ремонта выносится на обсуждение. На основании акта принимается (или нет) решение о выделении денег на проведение работ. Согласно Жилищному кодексу, за решение может быть принято не менее, чем 2/3 от общего числа голосов.

Независимая экспертиза

Если ЖЭУ или ТСЖ не находит серьёзных причин для проведения ремонтных работ, хозяин опасного балкона имеет полное право обратиться в административные или судебные инстанции. В этом случае придётся сделать независимую экспертизу состояния несущей конструкции, также можно предоставить фото и видеоматериалы, свидетельские показания соседей и домочадцев. Однако, судебные тяжбы могут длиться не один месяц, а то и год. За это время аварийный балкон может попросту обрушиться вниз. О том, кто и как должен проводить ремонт общедомового имущества, смотрите в этом видео:

Поэтому более рациональный вариант – произвести ремонт из своих средств. Прежде нужно будет также заручиться данными независимой экспертизы. После этого следует нанять специалистов-строителей, имеющих лицензию на проведение таких работ. Все чеки и квитанции следует сохранить, как и договор об оказании строительно-ремонтных услуг. С этими документами следует обращаться в суд с требованием взыскать потраченные деньги с управляющей компании. В итоге вы получаете отремонтированный балкон и возвращаете затраченные деньги – если повезёт, то с компенсацией морального вреда.

Кто должен ремонтировать балконы в многоквартирном доме, исходя из имеющихся повреждений конструкции

Одной из проблем, с которой сталкиваются владельцы квартир в старых домах, является разрушение балконов. Нарушение его конструкции несет опасность не только для жильцов квартиры, но и для прохожих. В связи с этим возникает вопрос, кто должен ремонтировать балкон в приватизированной квартире.

Распределение ответственности

При проблемах с балконом не редкими являются ситуации, когда владелец квартиры и организация ЖКХ пытаются переложить ответственность друг на друга. В таком случае необходимо руководствоваться

Общее имущество жильцов многоквартирного дома – это большой комплекс объектов в доме, которые находятся в долевой собственности всех владельцев квартир. Это чердаки и подвалы, придомовая территория, несущие конструкции дома и система отопления. Здесь подробнее о том, на чьи плечи ложится замена стояков отопления в квартире МКД.

В свою очередь, собственник должен своими силами выполнять следующие ремонтные работы:

• ремонт и укрепление парапета;
• ремонт и укрепление козырька, если квартира находится не на последнем этаже;
• замена оконных рам и стекол;
• утепление балкона;
• удаление ржавчины и плесени, которые могут привести к разрушению конструкции (в том числе покрытие элементов балкона антикоррозийными веществами).

Обязанности учреждений ЖКХ, связанные с предупреждением аварийных состояний балкона

Следить за состоянием балкона должны не только владельцы квартир, но и коммунальные службы.

Согласно Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда (Постановление Государственного комитета по строительству и жилищно-коммунальному комплексу № 170 от 23.09.2003г.), работники ЖКХ несут ответственность за:

Мониторинг

Работники ЖКХ должны проводить мониторинг состояния балконов в многоквартирных домах два раза в год – осенью и весной.

• проверку балконов и лоджий на предмет их загромождённости тяжелыми предметами, которые могут повлечь за собой постепенное разрушение конструкции;
• инструктаж с жильцами квартир на тему безопасной эксплуатации балконов;
• принятие оперативных мер при обнаружении повреждения несущих элементов балкона с целью недопущения аварийной ситуации;
• проведение работ, связанных с опломбированием аварийного объекта, и составление сметы для ремонта.

Порядок признания аварийного состояния балкона

Чтобы управляющая компания произвела капитальный ремонт балкона, необходимо, чтобы его состояние было признано аварийным. Признакам этого являются:

• наличие глубоких трещин вдоль соединительного шва;
• обнажение арматуры в результате разрушения покрытия из бетона;
• наличие рыхлых участков на внешней стороне плиты в результате действия осадков;
• «крошение» края плиты и обвалы более крупных фрагментов;
• обрушения карниза или поручня;
• расшатанное ограждение и т.д.

Причинами этого может быть как нарушение технологий строительства, так и разрушения в результате старения конструкции и отсутствие своевременного текущего ремонта. Очень часто причиной повреждения является неправильный водосток. В результате регулярного сбора воды или талого снега балкон течет. Кто должен его ремонтировать зависит от этажа, на котором находится квартира, и от характера повреждений.

Пояснительная записка

Собственник аварийного балкона также должен предоставить в управляющую компанию пояснительную записку, в которой аргументированно обосновать необходимость ремонта. Обязательно нужно указать, что разрушение балконных конструкций потенциально опасно для жизни людей.

Заявление лучше отправить заказным письмом. УК также должна ответить письменно. Все переписку необходимо сохранять. Если ремонт несущих конструкций не будет осуществлен, переписка понадобится для подачи иска в суд.

Стоит обратить внимание, что если в доме было создано ТСЖ или ТСН, то решение о капитальном ремонте балкона принимается на общем собрании участников (чем отличается ТСЖ от ТСН, читайте тут).

О том, кто несет ответственность за ремонт балкона, и как разделяются обязанности между собственником квартиры и управляющей компанией, смотрите в видео

Если учреждение ЖКХ своевременно не выполняет ремонтные работы, объясняя это отсутствием денежных средств, можно пойти на соглашение с ними: собственник квартиры выполняет ремонт за свой счет, но потраченные средства засчитываются в квартплату. При согласии с этим коммунальщиков, жильцу необходимо собрать все документы, которые подтвердят приобретение материалов и оплату работ.

В ситуации, когда жилец выполнил ремонт несущих конструкций за свой счет, а перерасчет квартплаты не сделан, он может обратиться в суд для возмещения своих затрат.

При наличии спорных моментов, когда есть повреждения и балкон протекает, кто его должен ремонтировать, также решается в порядке судебного разбирательства.

Мы готовы ответить на возникшие вопросы — задавайте их в комментариях

Кто должен ремонтировать балкон в многоквартирном доме? | ЖКХ | Недвижимость

Аварийные балконы представляют реальную опасность для владельцев квартиры и прохожих. Зачастую собственники приватизированных квартир сталкиваются с тем, что от ремонта балконной плиты коммунальщики отказывается. АиФ.ru объясняет, кто отвечает за содержание балконов и кто должен их ремонтировать.

Кто должен ремонтировать балконы в многоэтажке?

Балкон относится к общему имуществу многоквартирного дома, но не весь, а лишь его балконная плита (пол). Она считается ограждающей конструкцией и находится в ведении управляющей компании, которая отвечает за ее содержание и ремонт. За остальные части балкона (козырек, крышу, парапет, а также остекление) ответственность несет собственник. Эти элементы считаются имуществом квартиры, а балконная плита и несущая стена принадлежат всему дому.

Если плиту признают аварийной, то ответственность полностью ложится на управляющую компанию. Согласно постановлению правительства №491 от 2006 года, собственник квартиры может обратится к коммунальщикам с требованием провести ремонт.

В каких случаях балконная плита считается аварийной? 

Состояние балконной плиты считается аварийным, если:

• есть трещины и дефекты стыков плиты и прилегающей несущей стены;
• от плиты отваливаются куски бетона;
• стали видны армирующие элементы конструкции;
• изношены и шатаются перила парапета;
• ржавеют перекрытия;
• износились элементы системы водостоков;
• металлическая арматура подвержена коррозии и разрушается. 

За чей счет ремонтируют балконы? 

Согласно постановлению правительства РФ № 491 от 13.08.2006 года, помещения и элементы балконной конструкции, которые не относятся к общедомовому хозяйству, ремонтируют собственники приватизированного жилья. 

За свой счет владелец квартиры, в которой есть балкон, должен:

• заменять дверные и оконные проемы, разбитые окна и дверное полотно;
• удалять плесень или ржавчину;
• проводить наружное и внутреннее утепление балконного пространства;
• красить элементы балконной конструкции. 

Таким образом, собственник квартиры сам отвечает за поддержание должного состояния балконного помещения, обновить балкон за государственный счет не получится.

Ремонт общедомового имущества, в том числе и балконной плиты, оплачивают жильцы многоквартирного дома пропорционально своей доле в нем. Ремонт несущих частей балкона проводится за счет отчислений, которые взимаются ежемесячно.

Куда обращаться и кто будет делать ремонт аварийного балкона?

Если ваш балкон имеет какие-либо повреждения, трещины и т. д., необходимо обратиться в УК.  В заявлении следует указать, что балкон находится в аварийном состоянии. После этого управляющая организация должна провести осмотр и составить акт по его результатам. Ремонт проведут, если по итогам осмотра будет подтверждено неудовлетворительное состояние балкона.

Заниматься восстановлением балконной плиты и ремонтом несущей стены будут либо представители УК, либо привлеченные для этой цели специализированные компании. Прочие части балконов хозяева квартир должны ремонтировать самостоятельно. 

Куда жаловаться, если балкон не ремонтируют? 

Если УК отказывается выполнять ремонтные работы, следует обратиться в жилищную инспекцию или в местную администрацию. Управляющая организация обязана отреагировать на ваше заявление и дать ответ в течение 10 дней. Представители компании должны провести осмотр балконной плиты и составить акт. Если будет подтверждено неудовлетворительное состояние конструкции, то вслед за осмотром должны быть проведены ремонтные работы.

ремонт за чей счет в приватизированной квартире, делать, протекает, видео

В большинстве многоквартирных домов балконы находятся в плохом техническом состоянииБольшинство жилых домов имеют плохое состояние, чтобы избежать разрушения постройки и предотвратить человеческие жертвы, необходимо своевременно заниматься ремонтом и восстановлением поврежденных участков. Особенно в плачевном состоянии находятся балконы в многоквартирном доме, подвергающие риску не только жителей самой квартиры, но и проходящих рядом людей.

Балкон и ремонт: за чей счет осуществляется

Вопрос, кто должен ремонтировать балконы в многоквартирном доме не имеет однозначного ответа, в одних статьях указан ЖКХ, в других — жильцы дома или ТСЖ.

Несущие конструкции ремонтирует ЖКХ, к ним относят:

• Стены жилищного дома;
• Фундамент;
• Перекрытие;
• Ограждающие колонны и конструкции.

Правильно проведенные ремонтные работы значительно продлевают срок эксплуатации балкона, и позволяют избежать человеческих жертв.

К сожалению, на сегодняшний день вопрос о ремонте балконов вызывает много споров

А именно:

1. Укрепление каркаса железобетонной плиты позволит сделать из лоджии небольшое место для отдыха;
2. Правильно сделанные работы по гидроизоляции не допустят накопления влаги, сохраняя каркас и бетон сухим и прочным;
3. Установка двойных металлопластиковых стеклопакетов сделает балкон теплым, в нем можно размещать и цветы, создавая зимний сад, и отдыхать в дождливый день, занимаясь чтением или рукоделием.

Опираясь на жилищный кодекс, который указывает, что общими являются места, которыми пользуются несколько семей, то балкон является частной собственностью, поэтому ремонтировать его в многоквартирном доме должны владельцы.

За чей счет осуществляется ремонт балконов (видео)

Кто должен ремонтировать балкон в приватизированной квартире

Даже если квартира с аварийным балконом приватизирована, ремонтом несущей плиты и стены дома должен заниматься ЖКХ. Если подобными ремонтными работами занимается владелец квартиры, и покупает материалы за свой счет, то необходимо сохранять чеки и квитанции, это будет прямым доказательством потраченных денежных средств.

За хозяином приватизированной квартиры закрепляются определенные обязанности, которые он должен соблюдать:

Ремонтом балкона в приватизированной квартире должна заниматься управляющая компания

• Обязательно менять поврежденные окна, оконные рамы, разрушенные или поврежденные двери;
• Утеплять парапет;
• Необходимо удалять разрушающие факторы — плесень, ржавчину;
• Балконные проемы нужно утеплять — это позволит сэкономить не только ресурсы, но и денежные средства;
• Производить покраску фасадов, и покрывать окна и балконные элементы специализированными противогнилостными и антикоррозийными средствами;
•  Контролировать состояние внешних крепежей на балконе.

Жилищно-коммунальное хозяйство, в свою очередь, обязано:

1. Проводить регулярные осмотры и проверки балконов и несущих плит;
2. При обнаружении поломки или аварийного состояния, должны немедленно принять меры для их устранения;
3. Проводить инструктажи по технике безопасности и правильной эксплуатации лоджий;
4. Опломбировать вход на аварийный участок, для избегания человеческих жертв.

Если вы решили самостоятельно сделать ремонт балкона, то после его окончания вы вправе обратиться в суд и взыскать с управляющей компании стоимость затраченных вами средств

Имея квитанции об оплате, можно смело требовать от ЖКХ выполнения своих обязанностей, которые указаны в жилищном кодексе, при игнорировании подобных обращений — подается иск в суд, где будут рассмотрены все заявления и доказательства вины или невиновности.

Кто отвечает за ремонт балконов

Ремонтировать балконы должен хозяин квартиры, а нижнюю плиту — жилищно-коммунальное хозяйство.

Чтобы не нарушать законодательство, необходимо всем жильцам квартир обязательно оплачивать ежемесячные расходы на уборку, ремонтные работы по обслуживанию дома, вывоз мусора.

Если конструкция вашего балкона угрожает сохранности имущества или жизни других жильцов, то управляющая компания обязана в срочном порядке выполнить его ремонт

Мелкие ремонтные работы несущей плиты — если она протекает или видны небольшие трещины, можно провести самостоятельно, необходимо приготовить цементный раствор, взяв одну часть цемента и 3 части песка, разбавив водой до нужной консистенции. Чтобы предотвратить последующее разрушение лоджии, хозяин должен сделать гидроизоляцию. Для этого используется резиново-битумная мастика или рубероид. Если на плите достаточно сильные разрушения и видна арматура, нужно очистить участки от пыли и грязи, и залить образовавшиеся пустоты песчано-цементным раствором, эти несложные приемы помогут на дольше сохранить состояние балкона и несущей плиты, а также обезопасить жизни не только жильцов квартиры, но и мимо проходящих людей.

Заявление ЖКХ на ремонт балкона: правила подачи

Чтобы были произведены ремонтные работы, необходимо обратиться в коммунальную службу, и написать на имя директора фирмы заявление, в двух экземплярах. Начальник обязан их подписать, а человек оставляет один экземпляр себе, а второй фирме. В случае отказа, это заявление будет прямым доказательством того, что было обращение к управляющим органам, и оно оказалось проигнорировано.

Для того чтобы обращение жильцов не игнорировалось, необходимо признать лоджию аварийной:

• Если в ней чрезмерно нарушено бетонное покрытие, и его невозможно исправить мелкими ремонтными работами самостоятельно;
• Налицо проявлена чрезмерная эрозия металлических элементов и конструкций;

При подаче заявления в ЖКХ на ремонт балкона, нет строгих и четких правил его составления

• При проведении гидроизоляционных работ, не улучшилось состояние балконной плиты;
• Чрезмерно расшатан карниз или снесены перила на балконе.

Для увеличения юридической силы своего заявления, хозяин должен приложить фотоснимки, где в деталях видны повреждения балконной плиты, а также приложить письменные утверждения соседей, которые выступают свидетелями.

Дополнить это необходимо пояснительной запиской, в которой излагаются требования хозяина квартиры, изложенные факты и указано наличие свидетелей.

При неудовлетворительном ответе, необходимо сохранять все полученные в письменном виде ответы, специалисты советуют вести переписку исключительно заказными письмами, которые фиксируются в почтовом отделении. После соблюдения всех норм, и в случае судовых разбирательств, доказать свою правоту будет значительно легче.

Если за заявлением и судами не последовало необходимой реакции, и не был произведен ремонт, нужно подавать копии документов в местную или областную администрацию, а затем в прокуратуру. В случае проведения ремонтных и восстановительных работ денежными средствами хозяев, нужно сохранить документы, подтверждающие покупку необходимых материалов, оплату проведенной работы, и требовать компенсацию всей суммы в управлении жилищно-коммунальной службы.

Кто должен ремонтировать балконы (видео)

Знание жилищного кодекса, терпение и многократные обращение за помощью к управляющим фирмам позволит добиться желаемого результата, и получить правильно отремонтированную балконную плиту, которая выдержит серьезные нагрузки и будет служить в течение долгих лет. Если подключить соседей с идентичными проблемами, и постоянно напоминать жилищно-коммунальному хозяйству о необходимости выполнения указанных в законе договоренностей, можно добиться проведения ремонтных работ. 

Добавить комментарий

Балконы в многоквартирном доме: являются ли общим имуществом, кому принадлежат, ТСЖ, аварийный ремонт

На сегодняшний день можно встретить много старых домов с неустойчивой конструкцией, в частности с разрушающимися балконами. В связи с данной проблемой часто появляется вопрос, кто должен ремонтировать балкон в приватизированной квартире? Прежде всего собственник жилья должен знать, что именно у многоэтажки относится к общему имуществу.

Кто отвечает за ремонт

Как только квартира проходит приватизацию, она сразу становится собственностью жильца. Однако насчет балкона возникают некоторые разногласия, ведь он является частью квартиры. Согласно Постановлению к общедомовому имуществу принято относить:

1. Несущие конструкции, к которым относятся плиты перекрытий, фундамент, несущие стены и балконная плита.
2. Несущие конструкции многоквартирного дома, которые используются жильцами нескольких квартир (окна и двери балконов общего пользования, парапеты, перила и др.).

Исходя из данной информации у балкона собственника два.

Правила содержания общедомового имущества

Между владельцем приватизированного имущества и жилищным хозяйством распределены свои зоны ответственности:

• ТСЖ или управляющая компания должны контролировать состояние несущей балконной плиты, дверей и окон входной группы, а также перил (в случае, если балкон предназначен для общего использования).
• Коммунальные службы должны обеспечить безопасную эксплуатацию и необходимый ремонт данных конструкций.
• Под контролем владельцев квартир находятся такие части балкона, как крыша и козырек, внешнее остекление и ограждающие перила, а также двери и оконная группа.

Стоит отметить, что если балконная конструкция располагается на последнем этаже, то козырек и крыша находятся в собственности ТСЖ. В данном случае, если какая-либо из этих конструкций протекает, то ремонт осуществляется коммунальными службами.

Если балконную плиту признают в аварийном состоянии, то ремонт проводить должна управляющая компания.

ВНИМАНИЕ! В случае отказа от оказания такой услуги по каким-либо причинам, а разрушительный процесс балконной плиты несет опасность, владелец квартиры может провести капитальный ремонт балкона самостоятельно. Затем подать иск в суд для возврата понесенных личных расходов.

Обязанности собственника квартиры

Владелец приватизированной квартиры обязан выполнять следующие действия:

1. Проводить периодическую проверку с целью подтверждения целостности крепежных узлов.
2. Уничтожать с балкона грибок и плесень.
3. Защищать от коррозии металлические ограждения.
4. Укреплять отдельные части балконной конструкции (входного проема, парапета).
5. Осуществлять своевременную окраску фундамента.

Если необходимого ухода не было и разрушение балконной плиты произошло по вине владельца, то он лично отвечает за состояние конструкции. Поэтому проводить ремонт придется собственными усилиями.

Должна Управляющая компания

Ежемесячно каждый владелец квартиры вносит определенную часть своих денег на капитальный ремонт. Эти средства жилищное хозяйство должно использовать по назначению, то есть на капитальное восстановление жилого здания.

Если балкон аварийный, то должны быть выделены деньги на его восстановление. ТСЖ ремонтирует аварийные участки в первую очередь, чтобы не пришлось в дальнейшем отвечать за последствия.

ВНИМАНИЕ! Основное действие, которое должно проводиться коммунальными службами — это регулярный осмотр ЖКХ или ТСЖ балконов, с целью выявления разрушений конструкций. Контроль проводится не менее двух раз в год.

Согласно документу, который определяет действия работников жилищного хозяйства, коммунальщики должны:

• Доносить до жильцов дома информацию об их правах и обязанностях, а также проводить разъяснительные беседы по содержанию собственности.
• Проверять балконы в многоквартирном доме и не допускать их нагромождения большим весом.
• Если зафиксированы начальные разрушительные процессы, принять незамедлительные меры по ремонтным мероприятиям.

Если разрушена плита или часть фасада балкона, то уже неважно является ли общим имуществом многоквартирного дома, или он считается собственностью владельца квартиры. В любом случае данные части балкона находятся под контролем муниципалитета, и ремонт должна проводить ЖКХ.

Признание состояния балкона аварийным

В основном происходят такие разрушения, как осыпание бетонного покрытия, коррозия металлических деталей, откол части бетонной плиты или неправильная установка водоотводящей сети. В результате образуется постоянный сбор воды или снега, и балкон течет.

Когда аварийный случай очевиден и собраны все доказательства, собирается общедомовое собрание и проводится голосование. Перед ним предварительно составляется акт осмотра, который должен быть подписан коммунальными службами.

ВАЖНО! Если ⅔ жильцов признали объект разрушенным, то он выставляется следующим на очередь для проведения ремонта.

Далее составляется заявление на имя официального представителя коммунальных служб. Необходимо написать два экземпляра. Одно из них передается в ТСЖ или управляющую компанию, второе остается на руках.

Максимальный срок ответа с момента его регистрации не должен превышать одного месяца. В нем в обязательном порядке должно быть отмечено, что разрушение балконной конструкции опасно для жизни жильцов.

Кто именно должен проводить ремонтные работы балкона в доме, разбираться необходимо индивидуально в каждом случае. Учитываются такие факторы, как возраст жилого дома, проводимый уход за конструкцией, а также ответственность сторон.

Кто должен ремонтировать балконы в многоквартирном доме по закону

Кто должен ремонтировать балкон в многоквартирном доме, если он аварийный

Состояние балкона и его несущей плиты, опор, может стать критическим, то есть аварийным в следствии долговременного отсутствия ремонта. Аварийность означает, что конструкция представляет опасность для жизни и здоровья людей.

По общему правилу, содержанием имущества должен заниматься его собственник, поэтому важным моментом является отнесение балкона к чьей-либо собственности.

В приватизированной квартире

В такой квартире балкон является собственностью владельца этого жилого помещения, если он прилегает к квартире.

Однако балконная плита относится к общему (общедомовому) имуществу. Поэтому ремонт будут проводить либо управляющая компания, либо собственник. Всё зависит от конструкций, требующих восстановления.

В муниципальной

Проживание в муниципальной квартире осуществляется по договору найма. В обязанностях нанимателя, согласно статьи 67 ЖК РФ, числится проведение текущего ремонта.

Ремонт аварийного жилья или балкона считается капремонтом и по сути также является обязанностью наймодателя, согласно статье 65 ЖК РФ. Это обязательство выражается в уплате капитальных взносов.

Кстати, вам может быть интересно: кто освобождается от уплаты за капремонт. ⇐

Что делать с аварийным балконом?

Если вы обнаружили на балконе признаки разрушения, следует сразу же уведомить об этом управление жилищной конторы вашего района в письменном виде. Заявление должно быть заверено представителем коммунальной службы и завизировано в соответствующем журнале регистраций. Не лишним будет сделать его копию.

Для подтверждения жалобы можно сделать несколько снимков, на которых хорошо видны следы разрушения, а также попросить соседей поставить подписи под письменным описанием состояния балкона – они не будут против этого, так как проблема может коснуться и их имущества.

Следы разрушения балконной плиты

Аварийное состояние балкона определяется по следующим признакам:

• Глубокие трещины вдоль соединения плиты с несущей стеной;
• Отслоения бетона с нижней стороны плиты, обнажающие внутренние участки арматуры;
• Рыхлости на верхней стороне плиты, вымывающиеся водой;
• Частичные обвалы краев плиты.

После этих действий есть два варианта, как поступать дальше. Можно пойти на соглашение с коммунальщиками и предложить им со своей стороны сделать ремонт самостоятельно, а с их стороны включить стоимость работ и использованных материалов в счет квартплаты. А можно ждать, пока коммунальное учреждение само возьмется за ремонт вашего балкона, а если не возьмется, обратиться в высшие инстанции и добиваться решения вопроса через суд. Мы советуем, если это в ваших силах, сделайте ремонт самостоятельно – это будет быстрее и с меньшими эмоциональными потерями.

Обговорите с представителем коммунального предприятия, какие виды работ будут включены в перерасчет за квартплату и какие строительные материалы они согласны оплатить. Если возникают спорные вопросы, предложите управляющему на месте составить смету работ.

Куда обращаться для проведения ремонта, если балкон в аварийном состоянии

Балкон, представляющий опасность для жизни и здоровья людей, серьёзная проблема, которую нужно решить в кратчайшие сроки. Однако, кто должен его ремонтировать? Опять же всё зависит от конкретных конструкций. Если они являются вашей собственностью, то вам и ремонтировать их, а если это общедомовое имущество, то самое время обратиться в управляющую компанию.

В управу следует подать заявление с указанием причин осуществления ремонта, а именно следует указать, что конструкция представляет серьёзную опасность для человека.

Заявление будет рассмотрено, и к вам направят представителя УК для проверки балкона и вынесения решения о том, есть ли нужна в срочном принятии мер.

Если провести работы нужно в максимально кратчайшие сроки, можно произвести их и самому, а потом потребовать возмещения расходов у УК. Однако, придётся собрать доказательства того, что это имущество нуждалось в ремонте, и управляющая компания имеет обязанность по его проведению. Также следует сохранить все документы, подтверждающие расходы. Но не рекомендуется это делать, так как один жилец или даже несколько, вряд ли обладают достаточными знаниями и смогут качественно всё отремонтировать.

Краткое содержание

• Дому 4 года, протекает балкон.
• Крыша балкона протекает, кто должен ремонтировать?
• У нас протекает балкон, живем на пятом этаже. Обязан ли жэу устранить это？
• В дождь протекает с соседского балкона в квартиру кто виноват управляющая или сосед.

Вопросы

1. Дому 4 года, протекает балкон.

1.1. Для проведения гарантийного ремонта необходимо предъявить письменную претензию на основе норм ГК, застройщик не ликвидирован?

2. Крыша балкона протекает, кто должен ремонтировать?

2.1. Обязанность ремонта общедомового имущества возлагается на управляющую компанию.

2.2. Добрый день! В соот. С Постановлением Правительства РФ №491 от 13 августа 2006 года утверждены Правила содержания имущества в многоквартирном доме. В соответствии с которыми, фундамент, плиты балкона, несущие стены, прочие конструктивные элементы входят в состав коллективного имущества (п.2 п.п. «в»). Сюда же входят и крыши (козырьки) над лоджиями

В связи с чем ремонт крыши балкона проводиться ТСЖ.

3. У нас протекает балкон, живем на пятом этаже. Обязан ли жэу устранить это？

3.1. Балкон не является общедомовым имуществом. Поэтмоу жэу бесплатно устранять течь не оябазано. Это надо делать за свой счет.

3.2. Да, обязан устранить. Напишите письменную претензию, ст.29 закона О защите прав потребителей. При отказе обратитесь в суд. Удачи Вам!

3.3. Здравствуйте уважаемая Марина! Вам необходимо знать, что перед тем, как обратиться к управляющей организации с требованием отремонтировать балкон, нужно, что бы его состояние было признано аварийным. К наиболее очевидным повреждениям относятся: нарушение слоя бетонного покрытия; существенная коррозия конструкции; гидроизоляция стоков отвода воды не исполняет своих функций; сильно расшатан или снесен карниз, перила балкона. Собираются доказательства повреждений (фото, показания очевидцев), составляется заявка с просьбой о ремонте и обоснованием его необходимости. Желаю удачи и успехов Вам. С уважением, А.А. Боголюбов.

4. В дождь протекает с соседского балкона в квартиру кто виноват управляющая или сосед.

4.1. Странный вопрос — судя по тексту, проектировщик, не предусмотревший гидроизоляцию стен.

5. Установили балкон, а он протекает во время дождя. В фирме написали претензию, что б устранили неполадки. Но они нас все время кормят завтраками. Что нам делать? Остекляли балкон что б было сухо.

5.1. В случае не исполнения подавайте в суд! но это в том случае, если все Ваши отношения оформлены документально (договор, акт выполненных работ и тд)!

5.2. Добрый вечер. Данные правоотношения подпадают под закон о защите прав потребителей. Пишите претензию на имя фирмы, требуя устранить недостатки либо компенсировать вам расходы на их самостоятельное устранение. Зафиксируйте недостатки на фото или видео, а также подавайте в суд с предоставлением доказательств установки (договора, акты выполненных работ.) Если в результате протечки вам или соседям будет причинен ущерб, требуйте к всему вышеизложенному его возмещения. Всего хорошего.

6. Мы купили квартиру в новостройке, акт приема-передачи подписали, но в процессе использования квартиры были выявлены некоторые недостатки, а именно в сильный дождь начали протекать балконы и входная дверь на балкон вышла из уровня, были написаны заявления для устранения данных недостатков, но застройщик проигнорировал их,кому предъявлять претензии застройщику или управляющей компании? Акта о залитии после дождя нет, заранее спасибо.

6.1. Здравствуйте! Претензии предъявлять к застройщику.

6.2. Артем, нужно читать договор. Ну а если в целом, то.. если недостатки на объекте были обнаружены в течение 5 лет с момента его сдачи, застройщик должен исправить их за свой счет. Если претензия не помогла, то в суд с иском о защите прав потребителей. Договор на руках у вас?

6.3. Направляйте претензию застройщику! Смотрите ДДУ и приложения к нему, там написано все, что должен выполнить застройщик, и его ответственность в случае выявленных нарушений. В течение срока исковой давности Вы вправе обратиться в суд с заявлением о взыскании материального ущерба, штрафа, морального вреда.

7. Я проживаю в новостройке, балкон витражного типа, во время дождя протекает. Три раза обращалась к застройщику с целью устранения дефекта от установщика. Приходили мастера, приклеивали герметиком, в результате всё повторяется. Сегодня собираюсь идти в УК, чтобы составили акт и в дальнейшем составлять претензию. Как лучше поступить?

7.1. В УК нет идти смысла, сейчас необходимо предъявить письменную претензию на основе норм ГК, какие-либо документы составлялись при устранении протечек?

7.2. Вы правильно делаете, нужно ставить акт осмотра с представителями УК, потом нужно написать претензию на основе закона о защите прав потребителей застройщику на устранение недостатков, а потом если не устранит в суд. Обязывать устранить, или взыскивать ущерб, неустойку, моральный вред, штраф.

8. У меня 6 лет протекает в квартире козырек балкона, пишу каждый год в управляющую компанию заявления об устранении, они нанимают фирмы после которых все равно после дождя или снега протекает козырек! Как поступить идти в суд?

8.1. Здравствуйте! Можно пожаловаться в жилищную инспекцию вашего региона. Можно сразу подать в суд, приложив многочисленные акты.

9. Проживаю на 9 этаже 10-ти этажного дома. Протекает балкон по стене прилегающей к дому. Кто должен произвести ремонт? Сосед сверху? Или УК? Претензия в УК написана, действий не каких. И если они все отказываются производить ремонт, куда дальше обращаться? Жилищная инспекция? Или сразу в суд?

Статья по теме: Как сделать балкон теплым и жилым

9.1. Лучше в Жилищную инспекцию. Вообще, балкон является общим имуществом. Если он застеклен не по проекту, то УК выдаст предписание собственнику балкона снять остекление. Далее, УК должна произвести осмотр, выявить причину течи и устранить ее.

10. Новостройка, протекает крыша на балконе, компания, которая ивала витражи присылает мастеров, но после их ремонта ничего не меняется в течение уже 1,5 лет. УК делать не собираются ссылаясь на вышеупомянутую компанию. Подскажите, пожалуйста, что следует делать? Куда писать в таком случае? Информацию о вышестоящих лицах диспетчера не дают.

10.1. УК — верно все делает. дом еще на гарантии от застройщика.

Нужно писать 1. Претензию. 2. Акт. 3. Экспертиза. 4. исковое заявление в суд на застройщика (3 — лицо УК).

УК вам поможет сильно.

10.2. В управляющую компанию заявление и ввиду гарантийного срока по эксплуатации дома иск в суд на Застройщика-Закон прав потребителя.

Капитальный ремонт балкона

Со временем любая вещь приходит в негодность и для того, чтобы отсрочить этот момент, нужно своевременно проводить работы по восстановлению.

Такая же ситуация и с балконом, его нужно чинить. Однако он состоит из нескольких элементов, конструкций, ремонтом которых занимаются разные организации.

Кто должен ремонтировать крышу балкона, козырек

Козырёк, крыша не отнесены законом к общедомовому имуществу. Поэтому, если они протекают, сыпятся или рушатся, исправлением ситуации должны заниматься хозяева прилегающей квартиры за свой счёт собственными силами или с привлечением других людей.

Кто должен ремонтировать ограждение балкона

Выше упомянутое Постановление Правительства РФ не относит балконное ограждение к общедомовому имуществу и соответственно починка этой конструкции ложиться на плечи собственника квартиры.

Другой случай, когда балкон является общим, то есть к нему имеют равный доступ все жители МКД. В такой ситуации заниматься ремонтом ограждения должна УК.

Является ли балконная плита общедомовым имуществом, кто должен осуществлять починку

Балконная плита является общим имуществом дома и ремонтом ее занимается управляющая компания.

Такой вывод можно сделать исходя из пункта «в» статьи 2 Постановления Правительства РФ № 491.

Почему протекает?

Самые уязвимые места здания — крыша балкона и лоджии. Они не защищены от погодных и атмосферных нагрузок. При этом их обслуживание либо не проводится вовсе, либо проводятся косметические временные мероприятия. По нормам безопасности, оценка состояния навесов в многоквартирных домах и балконных плит на последнем этаже обязана проводиться не реже, чем два раза в год — в межсезонье. Привлечь представителей УК к выполнению своих обязанностей фактически невозможно.

Статья по теме: Регулировка двери балкона ПВХ

Поэтому основная причина протечек — физический износ объекта. Есть и другие:

• износ кровельного материала;
• плохая герметизация рабочего швов на стыках;
• отсутствие или неправильный монтаж мягкой кровли;
• отсутствие или разрушение водосточной системы и пр.

Протечки могут быть явными и неявными. Но даже последние легко обнаружить. Если в квартире течет балкон, то на стенах начинает образовываться плесень, темные пятна, грибок. После дождя даже на застекленной лоджии будет долгое время чувствоваться сырость. При этом проблемы могут возникнуть не только у жильцов верхнего этажа, но и у их ближайших соседей снизу.

Оставляя комментарий Вы соглашаетесь с Политикой конфиденциальности

Капремонт без вашего ведома

Поскольку балкон представляет собой опасную конструкцию, в случае нахождения его в аварийном состоянии, УК может принять решение о его ремонте и сообщить об этом собственнику. Однако бывают случаи, когда в квартире долгое время никто не проживает, а износ балкона повышается.

В такой ситуации компания может принять решение о проведении капитального ремонта без уведомления хозяина этого помещения. Это связано с тем, что балкон в таком состоянии может обрушиться в любой момент и нанести вред людям и чужому имуществу. Поэтому в таких ситуациях предпочтение отдаётся здравому смыслу, а не ожиданию владельца.

За чей счет осуществляется ремонт

Фактически, собственники жилья оплачивают ремонтные работы общедомового имущества также за свой счет. Финансирование ремонта балконной плиты проводится из тех отчислений, которые входят в сумму коммунальных услуг и взимаются ежемесячно. При этом все вспомогательные элементы, например козырек балкона, ремонтируются за счет собственника квартиры.

Статья по теме: Морозостойкие растения для балкона

Заявление на ремонт балконной плиты в управляющую компанию, как правильно составить

Как уже было сказано выше, для того, чтобы УК отремонтировала вам балкон, нужно направить ей заявление об этом. В заявлении должно содержаться следующее:

• Название управляющей компании.
• Лицо, которому направляется обращение.
• Ф. И. О. и контактные данные заявителя.
• Суть заявления. Здесь следует описать проблему, то есть указать на необходимость ремонта. Всё это можно подкрепить ссылками на нормы закона.
• Дата и подпись.

Кстати, замазка швов, прилегающих к лоджиям (там, где они соединяются с основным монолитом, кирпичной кладкой или панелями дома), также является работой УК.

Заявление должно быть рассмотрено в течение месяца со дня получения документа.

Образец

Для наглядности прилагаем образец заявления, который можно . ⇐

Ремонт балконов | RAND Engineering Architecture, ЦОД

Я являюсь президентом правления восьмиэтажного кооператива в Бруклине, который планирует провести программу восстановления фасада, и нам интересно, должны ли мы включить балконы в объем работ. На многих балконах есть трещины и пятна, а на некоторых из них есть что-то похожее на маленькие сосульки на нижней стороне, из которых капает вода. Кроме того, металлические перила имеют признаки износа, в том числе ржавые и ослабленные.Большинство наших балконов покрыты искусственным газоном и имеют алюминиевые покрытия по краям, поэтому мы не решаемся все разорвать, чтобы провести полномасштабный ремонт, если мы сможем исправить незакрепленные перила и залатать нижнюю часть по мере необходимости, пока более поздняя дата. Какой рекомендуемый курс действий?

Включение ремонта балконов в программу восстановления фасада позволит сэкономить на мобилизации и строительных лесах.

Если большая часть балконов вашего дома находится в описанном вами состоянии, то советнику, вероятно, придется укусить пулю и провести полномасштабную программу ремонта балконов.Описанные вами дефекты значительны, особенно если они широко распространены. Трещины позволяют воде проникать в бетон, еще больше повреждая его и находящуюся под ним арматурную сталь. Когда вода замерзает в холодную погоду, лед расширяется и создает больше трещин, позволяя проникать большему количеству воды и вызывая больше трещин и большее проникновение воды — цикл, который ухудшается с каждым циклом замораживания-оттаивания.

«Сосульки» — это сталактиты — отложения карбоната кальция (похожие на те, что в пещерах), которые образуются, когда вода капает с балконной плиты, вытягивая известковые материалы, используемые в бетоне.Сталактиты являются признаком значительного, длительного проникновения воды, что также может указывать на возможное повреждение конструкционной стали, поддерживающей балкон.

Незакрепленные перила, которые представляют угрозу безопасности и являются нарушением правил, также являются результатом проникновения воды. Если места, где стойки перил проникают в бетон, не заделаны должным образом или уплотнение ухудшилось, вода просачивается внутрь и, в конечном итоге, порождает стойки. По мере окисления металла ржавчина на столбах накапливается и толкается к окружающему бетону, освобождая стойки от их опор и создавая дополнительные трещины, позволяя проникать большему количеству воды и еще больше ослабляя стойки.

Обследование балкона

Первый шаг — нанять квалифицированного инженера или архитектора для проведения тщательного обследования. Работая с строительных лесов, чтобы получить полный доступ ко всем балконам, инженер / архитектор выберет линию квартиры с балконами, на которых видны явные признаки износа. Используя молоток для прозвонки бетона, инженер / архитектор определит, какие области наиболее сильно повреждены и являются ли балконы конструктивными. Еще один признак, на который следует обратить внимание, — это скопление воды, что означает, что балкон имеет неправильный уклон, что препятствует нормальному дренажу.

Незакрепленные перила представляют собой угрозу безопасности и нарушение норм.

В рамках обследования инженер / архитектор может запросить исследование бетона (проводимое подрядчиком) для определения основных условий. В некоторых случаях инженер / архитектор может решить, что необходимо взять образец керна — круговой разрез шириной примерно 4 дюйма, проходящий через всю толщину бетона. Образец керна будет испытан для определения прочности бетона на сжатие; он также покажет степень повреждения по всей толщине бетонной плиты.Исследовательские щупы определят, не заржавела ли стальная арматура, что может привести к ослаблению конструкции. Имейте в виду, что для полного обзора поверхностей балконов и проведения измерений необходимо удалить ковровое покрытие и любые другие покрытия, а также алюминиевую облицовку.

На основании результатов исследования инженер / архитектор порекомендует, нужна ли программа полномасштабного ремонта или будет достаточно ограниченного ремонта. В случае вашего здания программа ремонта балкона, вероятно, повлечет за собой обширный ремонт бетона и установку новых перил.Если балконы сильно повреждены, возможно, их придется полностью снести и отстроить заново.

Ремонт бетона

В то время как у компаний с ограниченными финансовыми возможностями может возникнуть соблазн нанять подрядчика для выполнения точечных ремонтов, таких как ямочный ремонт и герметизация, основной износ бетона сохранится и будет только ухудшаться. Чтобы правильно отремонтировать бетон, необходимо полностью срезать дефектные участки. Разрезы должны быть прямыми, а не скошенными или конусными, а поверхности разрезов должны быть затем скруглены — i.е., придать шероховатую текстуру механическим способом — и нанести связующий агент, чтобы новый бетон должным образом прилегал к старому. Если его нет, следует сделать кромку для капель — узкую канавку в нескольких дюймах от края на нижней стороне балкона, увеличивающую длину балкона, — чтобы помочь направить капающую воду от здания.

Ковровое покрытие задерживает воду на балконах, разрушая бетон.

После ремонта бетона на пол балкона и поверхности бордюров следует нанести нескользящее покрытие, несущее дорожное покрытие.Система непроницаемого покрытия наносится на поверхности фасада балкона, в то время как проницаемое покрытие наносится на нижнюю часть, чтобы поверхность могла дышать и пропускать водяной пар. Системы покрытий бывают разных цветов.

По иронии судьбы, иногда ремонт бетонных полов на балконах и нанесение системы покрытия на самом деле увеличивает водоем на . Парадокс вызван двумя факторами. Во-первых, вода, которая раньше проникала через трещины в бетоне, теперь остается на поверхности, потому что трещины были отремонтированы, а система непроницаемого покрытия предотвращает просачивание воды внутрь.Желательно, конечно, не допускать попадания воды в бетон и делать ремонт. Второй фактор, однако, заключается в том, что если балкон не наклонен должным образом в сторону водостока (обычно он находится рядом с балконной дверью), водные бассейны находятся в углублениях на поверхности балкона. Для решения этой проблемы необходимо нанести новый слой конического бетона, чтобы получить правильный уклон, чтобы вода должным образом стекала.

Алюминиевая оболочка

иногда устанавливают на новые бордюры балконов в качестве дополнительной защиты или на разрушенные бетонные бордюры в ошибочной попытке предотвратить дальнейшее проникновение воды.В некоторых случаях алюминиевая облицовка даже используется для скрепления крошащихся бетонных кусков. В лучшем случае алюминий только временно блокирует воду. Облицовка обычно со временем разрыхляется, позволяя проникать большему количеству воды и задерживая ее, что приводит к значительному повреждению нижележащего бетона. После ремонта края балкона следует оставить открытыми.

Перила

Неплотно заржавевшие перила следует отремонтировать или заменить в зависимости от степени повреждения. Перила придется удалить из бетона, а окружающий его дефектный бетон срезать.Рекомендуется вставлять стойки в гильзы из нержавеющей стали или отверстия гильз, которые затем заполняются эпоксидной смолой. Иногда для предотвращения проникновения воды используется мягкий наполнитель, называемый стержнем-подкладкой, который покрыт конопаткой у основания проникновения столба в бетон.

Если вы заменяете всю систему перил, возможно, вы захотите использовать алюминий вместо металла. При надлежащей отделке алюминий не ржавеет и, следовательно, требует гораздо меньшего ухода, чем металл, поскольку его не нужно регулярно очищать, грунтовать и красить.Строительный кодекс Нью-Йорка требует, чтобы перила находились на высоте не менее 42 дюймов над готовой поверхностью балкона. Если на балкон необходимо добавить слой бетона, чтобы обеспечить правильный уклон для дренажа (как описано выше), новый слой может уменьшить высоту между верхом перил и поверхностью балкона. Инженер / архитектор должен учитывать эту разницу в высоте при определении объема ремонта и конструкции перил.

Требования к обслуживанию новых балконов должны быть минимальными.

Поскольку в здании будет проводиться программа реставрации фасада, имеет смысл включить работы на балконе в общую программу ремонта, чтобы избежать двойной оплаты мобилизации и затрат на строительные леса. Подрядчик, скорее всего, будет работать на одной линии квартир за раз, поэтому у совета директоров должно быть достаточно времени, чтобы уведомить жителей о необходимости убрать все предметы с их балконов, включая мебель, цветочные горшки, коврики, личные вещи и т. Д.

В рамках программы ремонта подрядчику может потребоваться заполнить форму ACP-5, чтобы подтвердить, что в краске перил или в существующем герметике или покрытии балкона нет асбестосодержащих материалов.Вам также понадобится разрешение на работу от Департамента строительства города Нью-Йорка, а также разрешение от Комиссии по сохранению достопримечательностей, если ваше здание находится в историческом районе.

Техническое обслуживание

После проведения нового ремонта обслуживание новых балконов должно быть минимальным. Уплотнение вокруг столбов перил следует периодически проверять и при необходимости повторно уплотнять, чтобы предотвратить проникновение воды. В водостоке на балконе не должно быть мусора, и жильцы должны следить за тем, чтобы не перетаскивать мебель или острые края по поверхности балкона, поскольку это может поцарапать и повредить систему покрытия.

Наконец, жильцы не должны покрывать свои балконы ковровыми покрытиями любого типа, которые задерживают воду и удерживают поверхность балкона постоянно влажной, что ускоряет разрушение. Ковровые покрытия также скрывают трещины и затрудняют уход.

От этого никуда не деться: полномасштабная программа ремонта балконов — серьезное мероприятие, но игнорировать его нельзя. Чтобы сохранить безопасность и удовольствие жителей, к нему следует подходить с таким же вниманием, как и к другим крупномасштабным проектам экстерьера.

Стивен Вароне , AIA — президент, Питер Варсалона , PE — руководитель RAND Engineering & Architecture, DPC . Эта колонка была первоначально опубликована в июльском / августовском выпуске журнала Habitat Magazine за июль / август 2011 года.

Кто отвечает за ремонт балкона в кондоминиуме?

Фред владеет кондоминиумом с балконом.Настил балкона староват и изношен. В нем образовались трещины, из-за которых вода просачивается во время дождя. Колоду нужно отремонтировать или, возможно, заменить. Кто за это отвечает? Фред или ассоциация?

Как правило, ответственность за техническое обслуживание, ремонт и замену собственности в рамках развития общих интересов довольно проста. Если это относится к отдельным интересам домовладельца, это ответственность домовладельца. Если это находится в пределах общей собственности, ассоциация должна позаботиться о нем.Если водосточная труба вашей раковины дает течь, вы позаботитесь об этом. Если обогреватель бассейна выходит из строя или асфальт требует ремонта, ну вот для чего нужны ассоциации.

Однако есть, так сказать, гибридных элементов комплекса, где вопрос может быть более неоднозначным. Это то, что известно как зона общего пользования эксклюзивного пользования . Это области за пределами воздушного пространства, определяющие особые интересы домовладельца; но они таковы, что они приносят пользу только конкретному домовладельцу и могут использоваться только им.Балконы, патио и гаражи — самые известные примеры.

Во время последней законодательной сессии в закон Калифорнии были внесены изменения с целью внести большую ясность в вопрос об ответственности за исключительное использование общей территории. Однако, прежде чем рассматривать этот закон, важно сначала отметить, что в регулирующих документах проекта можно указать, кто и за что отвечает, когда речь идет об исключительной зоне общего пользования. Причем у разных ассоциаций могут быть разные решения.В этом отношении нет законодательного мандата. Проблема отчасти заключается в том, что, хотя они и могли бы, многие руководящие документы ассоциаций конкретно не рассматривают этот вопрос.

968 был внесен депутатом парламента Ричем Гордоном, чтобы сделать более ясным существующий закон, которым является Гражданский кодекс §4775. Этот закон гласит:

(a) Если иное не предусмотрено в декларации о развитии общих интересов, ассоциация несет ответственность за ремонт, замену или обслуживание общей территории, за исключением общей территории, предназначенной для исключительного использования, а владелец каждого отдельного интереса несет ответственность за поддержание этот отдельный интерес и любое исключительное использование общей площади, относящееся к отдельному интересу.

[выделено мной]

Владелец несет ответственность за содержание общей территории в исключительном использовании, но не указывает, кто должен ремонтировать или заменять территорию общего пользования в исключительном использовании.

AB 968 вносит поправки в §4775, говоря: (3) Если иное не предусмотрено в декларации о развитии общего интереса, владелец каждого отдельного интереса несет ответственность за поддержание исключительного использования общей территории, относящейся к этому отдельному интересу, и ассоциация является отвечает за ремонт и замену зоны общего пользования исключительного пользования. [выделено мной]

Мы снова подчеркиваем, что Ассоциация домовладельцев (ТСЖ) может голосованием своих членов вносить поправки в свои руководящие документы, чтобы обеспечить иное. Закон призван служить руководством для тех, в чьих документах ничего не сказано по этому поводу.

Итак, теперь все ясно, да? Ну, может, и нет. Есть тонкая грань между ремонтом , и ремонтом . Законопроект не определяет эти термины. В более ранней версии было положение, в котором говорилось: «Руководящие документы могут определять, какие элементы или действия составляют техническое обслуживание, а какие — ремонт и замену.Но это положение было изменено на заседании Сената.

С другой стороны, ничто в законе не запрещает ТСЖ определять эти условия в своих документах.

Однако, по всей видимости, не следует ожидать, что многие войдут в общие определения. Это будет непростая задача. Более вероятно, что решения будут приниматься в индивидуальном порядке. Может быть, это несколько хаотично? да.

AB 968 был подписан губернатором 18 сентября 2014 года, но вступает в силу только 1 января 2017 года.Это даст ассоциациям домовладельцев достаточно времени, чтобы изучить новый закон и внести изменения в свои руководящие документы, если это потребуется. Желаем им удачи.

Написано Бобом Хантом для www.RealtyTimes.com Авторские права © Realty Times, 2014 г. Все права защищены.

ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗА РЕМОНТ БАЛКОНОВ РАЗЛИЧАЕТСЯ

Вы купили эту квартиру, чтобы можно было посидеть на балконе и расслабиться.

Но с тех пор, как в октябре обрушился ураган «Вильма», повредивший или разрушивший бетон, перила и экраны, работа с балконами была совсем не расслабляющей.

В то время как в некоторых зданиях наконец-то начался ремонт, в других совет по кондоминиуму все еще решает, кто за что будет ремонтировать. Во многих зданиях балконные перила — элемент безопасности — по всей видимости, являются обязанностью досок. Но ширмы, раздвижные стеклянные двери и другое имущество балконов, по-видимому, является обязанностью отдельного владельца.

Если это сбивает с толку, то это так. Ответ зависит от руководящих документов каждой ассоциации.

«До сих пор существует большое недоразумение в отношении разницы между обязательством по техническому обслуживанию и обязанностью по страхованию и ответственностью за ремонт после аварии», — сказал Гэри Полякофф, президент компании Becker & Poliakoff, которая представляет более 3500 ассоциаций.

«Даже между поверенными и омбудсменом [кондоминиума штата] и отделом [продажи земли, кондоминиумов и мобильных домов Флориды] есть разногласия», — сказал Полякофф, чья фирма составляет почти 10 заключений в день для советов директоров.

В 2003 году штат принял закон, решающий эту проблему, но многие поверенные говорят, что все это только усложняет ситуацию. Похоже, что все, что находится за пределами индивидуальной единицы, является обязанностью ассоциации. Исключением может быть ситуация, когда в документах ассоциации говорится, что что-то внутри подразделения также является обязанностью ассоциации.

Похоже, что в законе также говорится, что все, что обслуживает только одну единицу, например напольные покрытия, является ответственностью отдельного владельца, независимо от того, что говорится в документах.

Полякофф говорит, что ассоциация обязана отремонтировать все, что она застраховывает, но только в том случае, если выручка от страховки достаточна для покрытия стоимости ремонта. Если страховки недостаточно, то кто платит, то документы ассоциации определяют.

Тем не менее, государственное агентство, которое регулирует кондоминиумы, «придерживается позиции, что если ассоциация обязана страховать, то ассоциация обязана произвести ремонт», — говорит Полякофф.

Вирджил Риццо, омбудсмен штата по делам кондоминиумов, говорит: «Все структурные элементы — обязанность ассоциации…. Балкон является частью конструкции ».

Кроме того, по его словам, даже когда владелец несет ответственность за решение структурной проблемы, ассоциация должна выполнять эту работу,« потому что там не может быть 10 разных подрядчиков. . «

Некоторые ассоциации не ждут, пока их поверенные решат, кто должен платить.

Доктор Гарри Топольски, президент Park Place в Пембрук-Пайнс, сказал: «Мы возвращаем алюминиевые перила. Возникает вопрос, платит ли владелец или ассоциация, но пока мы ждем юридического заключения, мы платим из средств Park Place, чтобы это сделать.«

Город объявил балконы в 51 из 1028 квартир небезопасными. По его словам, ассоциация платит более 150 000 долларов, необходимых для их безопасности.

Восстановление балконов окупается, — сказал Гэри Диринг, менеджер Aberdeen Arms, a 116-квартирное 34-летнее здание в Хайленд-Бич. В 2003 году восстановили балконы за 900 000 долларов.

«У нас было выбито 120 окон. Даже те, у которых есть ставни, уносило ветром. Но у нас не было других повреждений », — сказал он.Через два года ассоциация заменила бетонные перила на более долговечные из стекла. Этот проект обошелся владельцам в 935 000 долларов.

«Мы не потеряли ни одного перила, ни одного стекла», — сказал менеджер Тони ДеНунцио.

«В этом нет сомнений», — сказал он о ценности реставрации. И, по его словам, жители «довольны» результатами.

На берегу океана, в 25-этажном здании Point of Americas I в Форт-Лодердейле, Вилма повредила перила на семи из 281 балкона. Ассоциация заменит их, по словам Роберта Рейкера, генерального директора 37-летнего здания.

«Я не могу сказать, что на самом деле все произошло от урагана», — сказал он. «Перила довольно старые и в них были трещины. То, что вчера было трещиной в одну шестнадцатую дюйм, теперь становится опасной для жизни».

В Granville B в Кингс-Пойнт, Тамарак, экраны защищают жителей от падения с балконов, и, по словам президента Луи Розенфилда, были повреждены экраны примерно в одной трети из 48 квартир.

«Каждый несет ответственность за свое, они это признают, и каждый позаботился об этом», — сказал он.

Но, по словам президента ассоциации Мэрилин Крисберг, в 16-этажном кондоминиуме Bonavida в Авентуре из-за повреждения рам экрана 40 балконов стали непригодными для использования.

«Это определенно ответственность ассоциации», — сказала она.

С Джо Коллином можно связаться по электронной почте [email protected] или 954-385-7913.

Кто должен ремонтировать балкон

В последние годы обострились разногласия по жилищным вопросам между собственниками приватизированных квартир и управляющими.Один из таких спорных вопросов — кому делать ремонт балкона в приватизированной квартире?

Объектные споры

С началом приватизации жилого фонда возникло множество непонятных ситуаций по принадлежности к тому или иному объекту жилой инфраструктуры. Некоторыми из спорных объектов стали балконы квартир. С конца 50-х годов во всех городах страны развернулось масштабное строительство жилых домов — так называемых «хрущевок».В 70-80-е гг. На смену им пришли дома «брежневской» архитектуры. На сегодняшний день значительная часть этого массового здания находится в аварийном или предаварийном состоянии.

Многие дома из этих домов не подвергались капитальному ремонту с момента ввода в эксплуатацию. Как результат — действующая крыша, изношенные трубопроводы, ветхие балконы. Если крыши и трубы с «аксессуаром» более-менее четкие, балконы в многоквартирном доме все равно вызывают споры. По мнению некоторых представителей управляющих организаций, поскольку они являются неотъемлемой частью квартиры и находятся в исключительном пользовании собственника приватизированного жилья, вся ответственность за их содержание и ремонт ложится на арендаторов.

С другой стороны, некачественный ремонт балконов может стать причиной несчастных случаев с тяжелыми последствиями. Поэтому ремонтировать балконы должны профессиональные строительные организации, имеющие все соответствующие сертификаты и лицензии. Чтобы внести ясность в этот вопрос, был принят ряд нормативных актов, определяющих «правовой статус» балкона и лоджии в многоквартирном доме.

Чтобы преуспеть в предмете, необходимо заранее изучить законодательство, регулирующее аспекты ответственности за данный вид работ.

«Законы о балконах»

Принятие соответствующих нормативных актов стало необходимым к началу 2000-х годов, когда никто не ремонтировал балконы старых домов, они просто падали на головы прохожих. Отдельные «балконные» статьи появились в Жилищном кодексе и Постановлении Правительства № 491 (2006). Как ни парадоксально, но эти регистрационные акты не смогли внести полной ясности в этот непростой вопрос.

Это произошло из-за явного несоответствия этих двух законов.Согласно статье Жилищного кодекса, этот архитектурный проект не является частью государственной собственности, а Постановление № 491, напротив, определяет его как часть фасада, то есть общепризнанно. В результате каждый желающий — Жилищный (ТСЖ, СК) и арендаторы — начал трактовать законодательство в свою пользу. Чтобы положить конец этим бесконечным административным спорам этим бесконечным административным спорам и судебным процессам, необходимо было принять дополнения и поправки, благодаря которым обязанности собственников и управляющей компании были четко разграничены.

Правила содержания общей собственности

Управляющая компания или ТСЖ несет ответственность за несущий балкон, перила, двери и входные группы, если балкон общего назначения

1. Несущая балконная плита.
2. Перила, двери и входные группы, если балкон является общим местом назначения.

Управляющая организация должна нести ответственность за безопасную эксплуатацию и своевременный ремонт перечисленных сооружений.

Собственникам приватизированной квартиры передаются следующие элементы оформления балкона:

1. Крыша и козырек.
2. Двери и оконная лента.
3. Перила ограждения и внешнее остекление.

Владелец балкона, согласно нормам эксплуатации жилья, должен определить следующие ремонтные работы по мере необходимости:

• Следить за сохранностью штукатурного и бетонного основания. Если они отслоились и повредились, необходимо восстановить защитный слой.
• Металлические перила и металлические несущие элементы необходимо периодически красить водоотталкивающими составами.
• Деревянные рамы необходимо периодически обрабатывать антисептической пропиткой или водоотталкивающей краской. Подробности смотрите в этом видео:

Определение необходимости в ремонтных работах

Необходимость в ремонтных работах обычно определяется визуально. Ремонтные работы должны производиться при наличии следующих знаков:

Работы по ремонту заборов, козырьков и других элементов, находящихся в частной юрисдикции, производятся за счет арендаторов квартиры.Работу могут производить как сотрудники EMP, так и любая другая компания соответствующего профиля.

Если, по мнению арендатора, требуется ремонт несущей плиты, следует обратиться в управляющую организацию с письменным заявлением о ремонте балкона. На основании этого заключения назначается компетентная комиссия, которая производит технический осмотр конструкции и определяет необходимость проведения ремонтных работ. По результатам проверки представителями ФАУ (ТСЖ) составляется официальный акт.Если собственник квартиры является членом ТСЖ, то решение о необходимости ремонта принимается на обсуждение. На основании акта принимается (или нет) решение о выделении денег на работу. Согласно Жилищному кодексу решение может быть принято не менее чем 2/3 от общего количества голосов.

Независимая экспертиза

В случае, если HFA или ТСЖ не найдут серьезных причин для проведения ремонтных работ, владелец опасного балкона имеет полное право обратиться в административную или судебную инстанцию.В этом случае придется провести независимую экспертизу состояния несущей конструкции, также можно предоставить фото- и видеоматериалы, показания соседей и домочадцев. Однако судебный процесс может длиться более месяца или даже года. За это время аварийный балкон может просто обрушиться. О том, кто и как проводит ремонт общего имущества, смотрите в этом видео:

Поэтому более рациональный вариант — ремонт за свои средства. Перед тем как заручиться данными независимой экспертизы.После этого необходимо нанять специалистов-строителей, имеющих лицензию на выполнение таких работ.
Все чеки и квитанции должны храниться в виде контракта на оказание строительных и ремонтных услуг. Эти документы необходимо направить в суд с требованием взыскания потраченных денег с управляющей компании. В результате вы получаете отремонтированный балкон и возвращаете потраченные деньги — если повезет, то с компенсацией морального ущерба.

КОНДОМИНИУМ БАЛКОНЫ УКРАШЕНЫ С ВОЗРАСТОМ

Вид с балкона ясным осенним утром — одно из удовольствий многоэтажной жизни.Но все большее число жителей Вашингтона не могут наслаждаться этими видами, потому что их балконы небезопасны.

Инженеры и управляющие недвижимостью сообщают, что в дополнение к нормальному старению, плохое строительство и содержание в хорошем состоянии привели к ухудшению многих свойств.

И еще плохие новости. Томас Дауни, инженер-строитель из Северной Вирджинии, прогнозирует «постепенное увеличение количества проблем, поскольку здания, возведенные в 1950-х и 60-х годах, продолжают стареть». В некоторых случаях строители не использовали прочные материалы, а владельцы плохо обслуживали здания.

«Основная проблема — долгосрочное ослабление», — сказал Дауни. «Иногда бетонные фрагменты отваливаются и перила расшатываются».

Самый последний и драматический пример проблем с балконами: владельцы 957 кондоминиумов в Skyline Plaza в округе Фэрфакс подали в суд на свою управляющую компанию о возмещении ущерба в размере 6 миллионов долларов плюс возмещение всех денег, выплаченных компании за 13 лет ее существования. управлял развитием.

По оценке владельцев квартир, они заплатили фирме Чарльзу Э.Smith Management Inc., от 80 000 до 110 000 долларов в год, или до 1,43 миллиона долларов за 13 лет, согласно судебным документам. В иске также утверждается, что компания «была вовлечена в неизбежный конфликт интересов», потому что другие фирмы из «семьи компаний Чарльза Э. Смита» были разработчиками кондоминиумов Skyline.

Владельцы кондоминиумов Skyline утверждают, что Смит знал о дефектах, но не сообщил домовладельцам, чтобы не «создать миллионы долларов обязательств», которые застройщик должен был бы выплатить, сказал Джеймс С.Бринсфилд младший, поверенный владельцев.

Структурные дефекты возникли из-за того, что балконы не были построены должным образом или в соответствии со строительными нормами или строительными спецификациями, и жильцам никогда не сообщали об этих недостатках, говорится в иске. В иске утверждается, что менеджеры также не провели надлежащих проверок или не обнаружили дефектов.

Владельцы недвижимости также упустили возможность исправить проблемы, потому что управляющая фирма не сообщала о структурных дефектах в течение периода после строительства, когда гарантии застройщика покрывали бы расходы на ремонт, говорится в иске.

Во время строительства Skyline Plaza, которое началось в 1972 году, одно из двух высотных зданий обрушилось, в результате чего 14 рабочих и 34 получили ранения. После того, как работа возобновилась в июле 1974 года и была завершена в 1977 году, была нанята управляющая фирма Smith.

В Skyline ведутся ремонтные работы на балконах, что создает «период чрезвычайных потрясений и неопределенности из-за шума и беспорядков», — сказал Ричард Э. Моррисон, бывший президент ассоциации кондоминиумов и представитель группы своему юристу.«Пока неизвестно, сколько еще повреждений не было обнаружено».

«Есть серьезные опасения, что это может повлиять на прибыльность единиц» и вызвать увеличение ежемесячных платежей владельцев, — сказал Моррисон.

Скотт Стерлинг, вице-президент и поверенный компании Smith, сказал: «Поскольку дело находится в суде, я думаю, мы воздержимся от комментариев».

Около 525 балконов Skyline Plaza ремонтируются на сумму около 1,7 миллиона долларов, по словам представителя строительства.Ожидается, что работы на следующем этапе начнутся в конце 1994 или начале 1995 года.

За последние полтора года цены продажи варьировались от 59 950 до 68 000 долларов за квартиры повышенной комфортности и от 147 500 до 174 000 долларов за квартиры с тремя спальнями, сказал Дейл Вроблески. недвижимости Weichert Realty.

«Балконы были основной проблемой для квартир в течение многих лет, — сказала Лиза Левин, исполнительный директор Института общественных ассоциаций здесь. По ее словам, институт предлагает владельцам и менеджерам кондоминиумов образовательные программы по обслуживанию и замене балконов.

Балконы строились неправильно в течение многих лет, по словам Арт Хайбэнда, местного управляющего недвижимостью, и других экспертов. По словам Хайбенда, требования местных властей и политика инспекций также сильно различаются в зависимости от юрисдикции.

Округ Фэйрфакс требует, чтобы балконы были из железобетона, и заявляет, что владельцы должны поддерживать их в надлежащем состоянии, чтобы предотвратить ухудшение состояния, сказала Софи Загер, директор службы инспекции округа. Но чиновники Fairfax не проверяют балконы после того, как здание было занято.По словам Загера, если владелец решает отремонтировать балкон, планы должны быть представлены в округе, но чиновники не проверяют работу.

В округе Принс-Джордж, где 10 человек были ранены в результате обрушения балкона в многоквартирном доме в Бладенсбурге в прошлом году, многоквартирные дома проверяются каждые два года, сказала Эвелин Уайз, начальник отдела стандартов собственности округа. При обнаружении проблем владельцы должны произвести ремонт и получить разрешение округа на работу.

Майкл Коннер, старший начальник пожарной охраны Управления по обеспечению соблюдения Кодекса Александрии, сказал, что город столкнулся с некоторыми проблемами с балконами из-за «очень естественного процесса старения».«Согласно городскому законодательству, многоквартирные дома с более чем пятью квартирами должны ежегодно инспектироваться городскими властями, и структурные проблемы должны быть исправлены, — сказал он.

При строительстве балконов арматурная сталь балкона должна быть покрыта на три четверти. дюйма бетона, сказал Джозеф Шаффлтон, инженер-строитель и президент Engineering Technical Consultants в Северной Вирджинии.

Но иногда плита имеет толщину всего четверть дюйма, что позволяет воде проникать в бетон, вызывая ржавчину и трещины.По его словам, если владельцы покрывают пол балкона ковровым покрытием внутри и снаружи помещений, как это делают многие, балкон может испортиться из-за того, что вода будет скапливаться на поверхности бетона.

Ремонт балкона может стоить от 20 до 30 долларов за квадратный фут, сказал Шаффлтон, в результате чего ремонт типичного балкона размером шесть на 12 футов стоит более 2000 долларов. Двадцать лет назад строители и владельцы недвижимости считали, что балконы не требуют особого ухода. — сказал Хайбэнд. «Теперь мы знаем, что строительные технологии были не очень хороши, и мы не понимали реакции между элементами балконов», — сказал он.

Сохранение и защита балконов — там воздух

Ни для кого не секрет — жилая площадь в Нью-Йорке в большом почете. Балконы могут иметь большое значение к предоставлению небольшого дополнительного пространства, предоставляя жильцам кооперативов и кондоминиумов площадь, необходимая для развлечения, отдыха или просто наслаждения видом на закат.

Как и в случае любой другой конструкции, балконы нуждаются в постоянном уходе и уходе, чтобы выглядят наилучшим образом и служат дольше всего.Планируя такой уход, доски и менеджеры могут сэкономить деньги, обеспечить безопасность и сохранить эстетическую ценность их балконные пространства. А при правильном взгляде на обслуживание и ремонт можно относительно безболезненно.

Как они устроены

В наши дни подавляющее большинство балконов в Нью-Йорке сделано из стали и бетон, с меньшим процентом деревянных конструкций, представленных в смешивание. Бетонные балконы бывают двух видов: сплошная плита, просто расширение бетонной плиты перекрытия здания и плиты перекрытия, построенные из стальных каркасов, которые крепится к конструкции.Стальные доски выступают из каркаса здания и затем заполняются бетоном. На обоих типах балконов перила добавляются после первоначального строительства и либо закладываются в бетон балкона или поверхностного монтажа.

Деревянные балконы устроены так же, как и балки, ведущие в агрегат, чтобы они стали частью системы напольного покрытия. Опять добавлены перила. в конце процесса.

Что может пойти не так

Есть одна очень важная причина, по которой говорят все профессионалы в области балконов. своим клиентам, что надлежащее обслуживание и уход жизненно важны — и это факт, что балконы, когда они выходят из строя, могут быть очень дорогими для ремонта и также представляют серьезную опасность. С деревянными балконами, например, пара различные сценарии могут разыграться без надлежащего обслуживания или первоначального установка. Если слишком большое давление будет оказано на деревянную консоль, половина которой находится под полом блока, а другая половина служит полом балкона, это давление может вызвать провисание, что повлияет на устойчивость пола. внутри.

Или если сами фермы начинают гнить снаружи здания, то Стоимость демонтажа этих балок и повторного запуска огромна. «Вы должны открыть потолок человека, находящегося внизу, и вырвать электричество и водопровод, изоляция и листовой камень », — говорит Шон МакАлир, владелец Deck Medic Inc. и Deck Remodeler, а также специалист по деревянным террасам и балконам. «Это вопрос координации всех этих различных операций, чтобы выполнить ремонт.Мы много с этим сталкивались, и это может стать огромной проблемой ».

С бетонными балконами наиболее частыми проблемами являются растрескивание бетона и растрескивание, которое возникает в результате окисления арматурного стержня в бетон, говорит Стэн Веллински, вице-президент Valcourt Building Services Нью-Джерси. Эти проблемы вызваны «снегом и льдом или плохой конструкцией, например, недостаточным количеством бетона, чтобы покрыть сталь. Бетон защищает сталь от коррозии.Если он будет толщиной в полдюйма вместо дюйма, элементы могут попасть в арматурный стержень, разъедая их раньше, чем они могли бы в противном случае ».

Как и большинство архитектурных элементов, подверженных влиянию погодных условий, вода представляет собой огромную фактор ухудшения качества. «Как только вода попадает в любое отверстие в палубе, происходит серия тепловых циклов вместе с замерзанием и оттаиванием захваченной воды, продолжит расширить проем и вызвать дальнейшее разрушение бетона и создать ржавление металлических опорных конструкций », — говорит Дэвид Сайас, исполнительный вице-президент Gotham Hydroing & Restoration в Нью-Йорке и Байонне, штат Нью-Джерси.«Предметы, размещенные на поверхности, которые могут задерживать воду, например ковры или растения, также могут усугубить проблему».

Проблемы с водой также могут возникнуть из-за неправильно разбитых балконов, где уклон балкона либо не в правильном направлении, либо имеет недостаточный уклон, чтобы дайте воде стечь и не позволяйте ей скапливаться и застаиваться.

Помимо трещин, сколов и других коррозионных опасностей, балконы также часто страдают от воздействия необработанных перил.При установке столбов перил непосредственно в бетон, алюминий может вызвать гальванический отклик, что приводит к коррозии. «Вы можете установить перила в бетон, но металл должен иметь защитную покрытие », — говорит Веллински. «Проблемы возникают из-за неправильной установки или недостаточного защитного покрытия».

Обнаружение проблемы

Чтобы понять, что может быть не так, нужно знать, для чего нужен здоровый базовый уровень. каждый балкон, — говорит Сайас.После этого обслуживающий персонал или управляющий имуществом должны проводить визуальный осмотр раз в весну, документируя любые проблемы, которые он или она видит. Если есть трещина в два дюйма длиной, ее следует указать в таблице. Этот устанавливает контрольные показатели на ранней стадии и позволяет обслуживающему персоналу проверять их при следующем осмотре и посмотрите, не выросла ли, распространилась или изменилась трещина в в любом случае. Если руководство знает о проблемах на балконах аналогичной конструкции, тогда ежегодные проверки следует превратить в ежеквартальные.

В рамках проверки люди также должны следить за следами ржавчины. и высолы, порошкообразное белое вещество, которое может образовываться на камне и бетонные поверхности. «Если вы видите эти маленькие белые сталактиты, висящие там, это признаки того, что вода проходит сквозь бетон », — говорит Веллински. И если осмотр проводится в холодное время года, любые следы сосулек, свисающих со дна бетона, не допускаются. также признак того, что вода пробивается и, возможно, способ вызвать образование или расширение трещин.

Помимо трещин на палубе, облицовке или нижней стороне балкона, инспекторам следует искать признаки покрытия, которое начинает отслаиваться при также для открытой арматуры, рыхлого бетона или перил, — говорит Сайас. «Отслоившийся бетон или отслаивание и точечная коррозия поверхности могут указывать на дополнительные повреждения не сразу заметны ».

На деревянных балконах признаки разрушения могут включать плесень, окрашивание и угасание.

Если управляющий недвижимостью или обслуживающая бригада замечают признаки проблем, то их Следующим шагом должен быть вызов специалиста по строительству балкона или строителя для определения серьезность проблемы. Даже отправка цифровых фотографий по электронной почте надежному эксперту может помочь определить причину и возможные решения.

Все об обслуживании

«Не существует общего лекарства от отсутствия обслуживания», — говорит Веллински.«Если вы продолжаете обслуживать, заделывая трещины и используя прозрачные покрытия, ваши расходы будут значительно сокращены, и вы собираетесь продлить срок службы своей собственности ».

При правильном уходе балконы могут прослужить поколениям. «Нет причин, по которым бетонные балконы не могут прослужить 50 лет», — говорит Веллински. «А с другой стороны, балконы в некоторых зданиях, построенных пять лет назад, нуждаются в быть полностью восстановленным ».

Например, деревянные настилы «следует мыть и запечатывать каждые два года», — говорит МакАлир.«Многие места находятся в трехлетнем цикле, но тогда вы получаете один год техническое обслуживание и два года повреждения водой. Даже если продукт говорит, что он прослужит три года, вы должны делать это каждые два ».

Большая часть обслуживания сводится к тому, чтобы просто делать что-то правильно во время процесс строительства и регулярная герметизация, покрытие и уход расписание. Проблемы с коррозией могли начаться еще до первых жителей. переехал в здание.Возможно воздействие воды или соли. еще до того, как бетон был добавлен, или в старых зданиях подрядчики могут добавили в смесь конкретный ускоритель, и этот ускоритель содержал соль, что, в свою очередь, вызывает коррозию.

Расположение также может повлиять на то, как часто следует обслуживать балкон и уровень усердия, необходимый для его сохранения. «Чем ближе вы находитесь к соленой воде, тем быстрее произойдет коррозия», — говорит Веллински.Углекислый газ от интенсивного движения также может сыграть важную роль в здоровье и благополучие из бетона и стали.

Быстрые действия при возникновении проблем могут помочь минимизировать ущерб. Стратегии ремонта может включать «замену покрытия балконного настила, фасада и нижней стороны бетонным настилом. материал », — говорит Сайас. «Использование ремонтного раствора для бетона для поверхностных и микротрещин, и использование средств для ремонта бетона при ремонте сколов »также являются ключевыми.В случае проблем с ржавчиной удаление этой ржавчины «с открытых металлических стержней или проволочной сетки и нанесение ингибитора ржавчины. покрытие », вероятно, решит проблему, — добавляет Сайас. И, наконец, «незакрепленные стойки перил следует заделать безусадочным раствором с пропиткой. полностью замазан ».

Хотя этот ремонт может занять от пары часов до нескольких недель. для полной замены они стоят потраченного времени и усилий.

Балконы — это наши убежища и двери в мир природы.Они относятся к числу наших самых ценных объектов недвижимости — безусловно, их стоит защищать.

Лиз Лент — писатель-фрилансер и часто пишет статьи для The Cooperator.

Просто гулять — сохранить безопасность и привлекательность балконов

С тех пор, как «Ромео и Джульетта» прославили их, балконы стали популярным дополнением к нашим домам и жилым помещениям. пробелы.Для кооперативных сообществ и кондоминиумов балконы могут добавить дополнительный бонус, несколько больше футов жилого пространства, которое позволяет нам наслаждаться природой и некоторое время солнце.

Как и в случае любой другой конструкции, балконы нуждаются в постоянном уходе и уходе, чтобы выглядят наилучшим образом и служат дольше всего. Что входит в уход за балконами и что происходит, когда они нуждаются в ремонте? При правильном планировании и правильных инструментах, обслуживание и ремонт могут добавить годы удовольствия и ценность вашему кооперативу или Сообщество кондоминиума.

Как они работают

По большей части в наши дни балконы строят из стали и бетона с тут и там смешались несколько деревянных и стальных моделей. По словам Стэна Веллински, вице-президент Valcourt Building Services LLC в Элизабет, штат Нью-Йорк. Джерси, бетонные балконы бывают двух видов: сплошная плита, которая просто расширение бетонной плиты перекрытия здания, и плиты, которые построены из стальных каркасов, которые крепятся к конструкции снаружи.Стальные доски выступают из каркаса здания и затем заполняются бетоном. На обоих типах балконов перила добавляются после первоначального строительства и либо встраиваются в балкон или поверхностного монтажа.

Держите их в хорошем состоянии

Бетонные балконы «при регулярном уходе должны служить вечно», — говорит Веллински. Однако без надлежащего обслуживания «я видел, как у них возникали проблемы за 10 лет или меньше.”

Но что можно назвать «надлежащим обслуживанием»? По словам Р., первым шагом к обнаружению признаков ухудшения является их поиск. Нил Айзенберг, консультант по консервации и реставрации Gotham Гидроизоляция и восстановление в Байонне, Нью-Джерси. На балконах хозяевам стоит поискать трещины, пятна ржавчины, пятна соли или любое изменение цвета крыши или пола. Это признаки того, что металл, поддерживающий балкон, может ржаветь, или вода может портить плиты.

По мнению профессионалов, лучше всего начать с определения исходных показателей и понимания того, как структурам нравится балконы и подъезды стареют каждый год. «Специалист по обслуживанию должен провести визуальный осмотр, задокументировать любые проблемы. он видит », — говорит Веллински. «Если есть трещина в два дюйма длиной, он должен записать ее в электронную таблицу. Что устанавливает ориентир на раннем этапе ». Таким образом, обслуживающий персонал может проверить это при следующей проверке и посмотрите, не выросла ли трещина или изменилась ли она каким-либо образом.«Если вы можете поймать его на ранней стадии, вы можете кое-что сделать, чтобы его замедлить. Если ты слишком долго ждешь, это может стать серьезным. »

По словам Айзенберга, лучше всего наблюдать за изменением цвета или трещинами. минимум полгода. Например, если трещины не очень большие и не увеличиваются в размерах, беспокоиться не о чем. Может быть проблема с строительство балкона, но балкону не грозит дальнейшее ускоренное ухудшение.

В Нью-Йорке проведена общая инспекция внешней безопасности более шести зданий. этажи (включая любые элементы балкона или террасы) должны быть завершены архитектор или инженер и поданы в Департамент строительства города Нью-Йорка (DOB) каждые пять лет в соответствии с положениями местного закона 11. Несоблюдение приводит к крупным штрафам, не говоря уже об риске серьезных травм или материального ущерба из-за небезопасных условия.

Пятилетний промежуток между проверками по местному закону 11 не следует интерпретировать как разрешение для зданий игнорировать свои балконы и по словам Айзенберга, оставшееся время между инспекционными посещениями.«Если есть какие-либо подозрительные условия, вы не можете просто оставить их [между проверками]. Здания могут быть оштрафованы или даже закрыты, если они не соответствуют. Местный закон 11 — необычный закон, и есть очень немногие муниципалитеты имеют столь же строгие законы, как Нью-Йорк ».

Если владелец подозревает, что его терраса или балкон могут иметь структурные повреждения, они должны немедленно довести этот вопрос до сведения совета директоров или управляющего агента.Чтобы проверить проблему и оценить состояние балкона, совет директоров может рассмотреть вопрос о вызове специалиста для осмотра. место, о котором идет речь, и предложить некоторые рекомендации по его ремонту. Используя быстрое решение и просто застелить балкон уличным ковром — нехорошо вариант. Это только маскирует проблему и может усугубить ее, задерживая влагу. под ним. То же самое можно сказать о некоторых красках и гидроизоляторах. Некоторые поверхности были обработаны почти невидимым герметиком, который может плохо реагировать с другие продукты.Или поверхности может потребоваться «дышать». Плитка может быть хорошей, но под ней должен быть хороший дренаж. Если не, они тоже будут удерживать влагу и вызывать некоторые катастрофические проблемы.

Балконные перила и ограждения на крыше также могут быть источником проблем. Ржавые или ослабленные перила следует проверить на предмет дальнейшего износа, как и балконные плиты есть. Иногда нужно затянуть только ослабленный винт, но в крайнем случае перила может потребоваться замена.

У большинства зданий будет установленное время каждый год или полгода, когда они будут проводить визуальный осмотр своих балконов и террас, проверяя внешний вид признаки возраста или негодности. «Ассоциация должна определять, как часто это делается», — говорит Джеймс Мэджид, региональный вице-президент Wentworth Property Management в г. Вест-Лонг-Бранч, Нью-Джерси. Что касается балконов, «это может зависеть от того, из чего они сделаны, насколько они доступны и как часто используются.”

Эти проверки могут быть жизненно важными, особенно для старых зданий. «По прошествии 10 лет им нужно будет искать признаки коррозии», — говорит Уильям Шутт, президент MATCOR, Inc., филадельфийской компании. предоставляет услуги по технологии коррозии. «Они могут увидеть пятна ржавчины. На бетоне не должно быть пятен ржавчины или небольших кусочков ржавого материала ».

Ответственность за обслуживание и ремонт внешних пространств может упасть либо владельцу квартиры, либо всему зданию, но обычно из-за того, что общие элементы ограничены в чьих-либо руководящих документах, ответственность за структурные проблемы ложится на здание. сам.«Такие вещи, как стирка, покраска и [мелкий] ремонт, как правило, зависят от — владелец единицы, но все зависит от того, что ассоциация изначально определила », когда они создавали свои руководящие документы, — говорит Магид.

Где возникают проблемы

Итак, что могут ожидать лица, ухаживающие за балконами, с точки зрения проблем в течение длительного времени? срок? Одна из самых распространенных проблем, с которыми сталкиваются бетонные балконы, — это коррозия. Когда сталь внутри бетона подвергается воздействию кислорода, она расширяется.«Это приводит к растрескиванию бетона и его разрушению», — говорит Шутт. Для тех, кто живет недалеко от берега, соль также может вызвать коррозию. «Особенно вблизи океана соль может проникать в бетон и создавать кислую среду. ситуация. [Бетон] подвергнется коррозии, как и ваша машина. на берегу коррозии больше, чем в Пенсильвании », — говорит Шутт. Как только начинается коррозия, ее бывает трудно остановить. «Это похоже на рак», — добавляет он.

В новостройках проблемы также могли начаться до первого житель даже вселяется в здание.«Загрязнение могло произойти, когда подрядчик строил балконы», — говорит Шутт. В старых зданиях подрядчики «могли добавить ускоритель бетона, который содержит соль». Соль, в свою очередь, вызывает коррозию.

Неплотные перила также могут создавать проблемы жильцам. По словам Веллинского, встроенные перила, как правило, имеют проблемы раньше, чем их устанавливаемые на поверхность собратья из-за проникновения необходимо прикрепить перила.Если не должным образом герметизированные, эти участки могут собирать влагу и вызывать ржавчину и коррозию. металлических перил, а также окружающего бетона.

Небольшие сколы, похожие на выбоины, также могут образовываться в бетоне, вызывая проблемы, когда в углублениях скапливается влага. Помимо соли и вода, ковровое покрытие в помещении / на открытом воздухе могут способствовать ухудшению состояния балкона, задерживанию влаги и не позволяя бетону дышать. То же самое и с некоторыми водонепроницаемые покрытия и герметики, которые можно наносить на бетон до того, как он полностью затвердеет.

Также важно следить за тем, что может показаться просто косметическим. потому что они могут быть признаками более серьезных структурных проблем. Если все выглядит рискованно — если на земле обнаружены куски бетона или быстро растут трещины размера, руководство должно поднять трубку и вызвать инженера-строителя. Когда это касается балконов и вопросов их безопасности, всегда лучше перестраховаться и обратиться к тем, кто лучше всех знает эти структуры.

Делаем вещи лучше

Многие проблемы и вопросы, связанные с бетонными балконными конструкциями, могут можно предотвратить регулярной чисткой или механической мойкой один раз в год, Веллински говорит. Бригады по техническому обслуживанию также должны следить за герметизацией, которая может нуждаются в замене или в местах, где герметик испортился и нуждается в новой заявление. Очень важно проводить постоянное и тщательное техническое обслуживание. программа.Отказ от базового ухода и профилактики приведет только к дорогостоящим неприятностям. позже.

Если проблемы уже существуют, они могут потребовать скалывания старого бетона и добавление нового бетона. Если перила — проблема, можно подумать, замена закладных перил на навесную разновидность. Использование защитных покрытия и ингибиторы ржавчины для предотвращения проникновения влаги и подавления Проблема окисления и ржавчины, вызывающая растрескивание бетона, также может иметь ключевое значение для расширения перила жизни.И обеспечение безопасности этих перил имеет первостепенное значение для безопасность и благополучие жителей.

Однако со временем советы директоров и менеджмент могут устать от постоянных исправлений. и звонит инженеру-строителю, чтобы выяснить возможные проблемы с их общественные балконы. В таком случае есть альтернативное решение — катодная защита. Это включает в себя использование формы электролиза. чтобы остановить коррозию.

В этой системе в бетон подается электрический ток низкого напряжения — меньше, чем в 9-вольтовой батарее, — повышая уровень pH и уменьшая кислотность вокруг. стальная арматура, предотвращающая ржавчину и, в свою очередь, предотвращающая коррозию. «Это система, которую федеральное правительство требует от газо- и нефтепроводов, чтобы остановить они не ржавеют », — говорит Шутт, чья фирма предлагает свои услуги. «Повреждение прекращается, и цикл ремонта прекращается», — говорит Шутт.

«По соглашению о техническом обслуживании вы исправляете и ремонтируете, но ухудшение со временем станет хуже », — говорит Шутт. Установка катодной защиты при ремонте уменьшит затрат в долгосрочной перспективе, добавляет он, устраняя необходимость в ремонтных бригадах в поисках источника плохого и хорошего бетона. проблема коррозии. Копание к источнику и укладка нового бетона может привести к дорогие. Шутт считает, что установка катодной защиты остановится. коррозии и сэкономить драгоценное время и ресурсы в дальнейшем — что особенно нравится крупным объединениям, состоящим из нескольких подразделений.

При правильном уходе и внимании балкон может прослужить долгие годы, обеспечивая идеальный оазис, в котором жители здания могут наслаждаться природой и наслаждаться каждым чужая компания. Каждый доллар, потраченный на обслуживание и ремонт, окупится. удовлетворение от сохранения ценных инвестиций. Кто знает? Если Ромео и У Джульетты был балкон получше, все могло сложиться иначе.

Лиз Лент — писатель-фрилансер и часто пишет статьи для The Cooperator.