Капитальный ремонт приватизированной квартиры: КС разъяснил, кто несет бремя ответственности за капремонт домов, где приватизирована часть квартир

Содержание

КС разъяснил, кто несет бремя ответственности за капремонт домов, где приватизирована часть квартир

Эксперты «АГ» по-разному оценили определение Суда. Одна из них поддержала правовую позицию КС, отметив принципиально новый подход к выявлению понятия нуждаемости дома в капремонте. Другой эксперт назвал выводы Суда противоречивыми. По мнению третьего, урегулировать ситуацию можно было бы значительно тоньше и справедливее, но Суд предпочел простое решение.

12 марта Конституционный Суд РФ вынес Определение № 557-О/2019 по запросу о проверке конституционности положения ч. 1 ст. 190.1 «Особенности организации капитального ремонта многоквартирных домов, в которых требовалось проведение капитального ремонта на дату приватизации первого жилого помещения» ЖК РФ, с которым в КС обратилась группа депутатов Госдумы. По их мнению, оспариваемая норма противоречит Конституции РФ, допуская уменьшение объема публично-правовых обязательств в отношении граждан, приватизировавших квартиры в домах, требовавших на момент приватизации проведения капремонта.

Позиция заявителей

Так, условие о том, что бывший наймодатель (уполномоченный орган государственной власти или местного самоуправления) проводит капремонт в доме, включенном в перспективный и (или) годовой план, только на дату приватизации первого жилого помещения в нем, исключает обязанность государства проводить такой ремонт, если он потребовался на момент приватизации второй и последующих квартир. По мнению заявителей, это не только уменьшает объем публично-правовых обязательств, установленных ст. 16 Закона о приватизации жилищного фонда, но и порождает неравенство между собственниками, приватизировавшими свои квартиры до и после приватизации первого жилого помещения в таком доме.

Депутаты также отметили, что до внесения поправок в ст. 16 Закона обязанность бывших наймодателей по проведению капремонта не зависела от даты приватизации первой квартиры в доме. При этом из буквального толкования нормы следовало, что соответствующие публично-правовые обязательства возникали не в отношении дома, а в отношении каждого гражданина, имеющего право пользования жильем на условиях социального найма, притом что на момент приватизации такого жилого помещения дому требовался капремонт.

Между тем предусмотренный законодательством механизм, состоящий в том, что после утверждения региональной программы капремонта все собственники включенных в нее домов несут расходы на оплату соответствующих взносов, предполагает освобождение публично-правовых образований от обязательств по проведению капремонта перед лицами, приватизировавшими квартиры в домах, нуждающихся в нем, но не требовавших его проведения на момент приватизации первой квартиры.

КС не нашел неопределенности в оспариваемой норме

Отказывая в принятии жалобы к рассмотрению, Конституционный Суд указал, что, устанавливая порядок приватизации государственного и муниципального жилищного фонда, законодатель учитывал его реальное техническое состояние.

В первоначальной редакции ст. 16 Закона о приватизации он предусмотрел, что приватизация квартир в домах, требующих капремонта, осуществляется, как правило, после проведения последнего наймодателем, а при согласии граждан за непроизведенный ремонт может выплачиваться компенсация. Обязанность последующих капремонтов несут уже собственники жилья, в том числе граждане (Постановление КС от 12 апреля 2016 г. № 10-П, Определения от 19 октября 2010 г. № 1334-О-О, от 14 июля 2011 г. № 886-О-О и от 1 марта 2012 г. № 389-О-О).

Таким образом, подчеркивается в определении, сохранение за бывшими наймодателями обязанности по проведению капремонта нуждавшихся в нем домов является предусмотренным законом исключением из общего правила о несении собственником бремени содержания принадлежащего ему имущества.

КС отметил, что в соответствии с оспариваемой нормой возложение обязанности по проведению капремонта на орган государственной власти или местного самоуправления возможно лишь в том случае, если до даты приватизации первой квартиры дом был включен в перспективный и (или) годовой план, однако капремонт проведен не был, а также при условии, что капремонт общего имущества после даты приватизации первой квартиры до даты включения дома в региональную программу по капремонту не проводился за счет бюджетных средств.

Таким образом, с момента приватизации первой квартиры в таком доме соответствующее публично-правовое образование перестает единолично нести бремя его содержания – последующие расходы возлагаются на него соразмерно доле в праве общей собственности на общее имущество.

При этом Суд подчеркнул, что процесс приватизации, начавшийся в 90-е гг. ХХ в., не ограничен определенным сроком и продолжается в настоящее время, естественный износ многоквартирных домов не приостанавливается и не прекращается, а необходимость проведения работ по их капремонту возникает неоднократно. Исходя из этого, сохранение обязанности за бывшим наймодателем по проведению капремонта домов, ранее входивших в государственный или муниципальный жилищный фонд, не должно трактоваться как возложение на него обязанности по капремонтам, потребность в которых будет возникать вплоть до завершения приватизации всех помещений в доме. При этом собственники приватизированных квартир в таких домах не освобождаются от расходов на содержание общего имущества, включая взносы на капремонт.

Иное, как указано в документе, приводило бы к неправомерному перераспределению бремени содержания общего имущества, нарушало баланс публичных и частных интересов, а также конституционных принципов равенства, справедливости и соразмерности. Кроме того, это могло бы повлечь неосновательное обогащение собственников помещений, при приватизации которых нуждаемость в работах по капремонту отсутствовала.

Разграничение обязанности бывшего наймодателя по проведению капремонта нуждающихся домов и возлагаемого на собственников помещений бремени содержания общего имущества позволяет также определить объем соответствующих бюджетных средств. При этом, подчеркнул КС, публичная обязанность бывшего наймодателя по проведению капремонта не может рассматриваться как вновь возникающая по отношению к каждому новому собственнику в доме, нуждающемся в капремонте на момент приватизации соответствующей квартиры.

Эксперты по-разному оценили позицию Суда

Адвокат АП Московской области Татьяна Серегина поддержала позицию КС. «Определение можно назвать социально ориентированным, – пояснила она «АГ». – Суд справедливо обратил внимание на недопустимость неосновательного обогащения собственника каждого последующего помещения, при приватизации которого нуждаемость дома в работах по капремонту отсутствовала».

Как отметила эксперт, Конституционный Суд разъяснил, что введение оспариваемой нормы ЖК было продиктовано судебной практикой и исполнено последним с целью упорядочивания проведения капремонта именно в тех случаях, когда он изначально не был проведен (в период приватизации), либо не в полном объеме, – разумеется, с учетом условий, необходимых для его проведения.

Адвокат добавила, что определение содержит принципиально новый подход к выявлению понятия нуждаемости дома в проведении капремонта. Кроме того, Суд впервые упорядочил проведение капремонта многоквартирных домов, в которых он требовался ранее. «Определение сейчас является основным источником, разъясняющим положения ст. 190.1 ЖК», – подчеркнула она.

По мнению Татьяны Серегиной, хотя оспариваемая норма направлена на перспективное регулирование отношений по проведению капремонта в многоквартирном доме, в ее основу положен ретроспективный подход, поскольку все основные моменты обозначаются в прошлом. «Успешное сочетание двух подходов позволяет комплексно регулировать общественные отношения в данной сфере», – полагает она.

Адвокат АК № 22 «Гражданские компенсации» Нижегородской областной коллегии адвокатов Александр Немов считает правовую позицию КС противоречивой. Он пояснил, что КС, с одной стороны, справедливо указал, что ответственность за содержание многоквартирного дома, в том числе по проведению капремонта, до первого факта приватизации помещения должен нести прежний наймодатель: «Данная позиция логична, так как весьма несправедливо перекладывать на плечи новых собственников результат длительного бездействия прежнего владельца, который не осуществлял надлежащего содержания общего имущества дома».

С другой стороны, отметил адвокат, позиция о том, что новый собственник все равно обязан уплачивать взносы на капремонт, в том числе в связи с тем, что «естественный износ многоквартирных домов не приостанавливается и не прекращается», представляется неубедительной. «Ссылка на нормы об обязательности оплаты налогов и сборов сомнительна, – полагает Александр Немов, – так как сам КС указывал, что взнос на капремонт не является аналогом обязательных платежей и налогов. Суд не пояснил, на что будут направлены средства, собираемые собственниками уже после проведения ремонта прежним наймодателем в рамках текущей программы».

По мнению адвоката, логичнее было бы временно освободить новых собственников от уплаты взносов – как минимум до проведения капремонта прежним владельцем, – и КС в данном вопросе защитил публичный интерес. «Определение закрывает спор о взносах на капремонт при досрочном осуществлении работ за счет бюджета, что упрощает жизнь региональным операторам», – резюмировал Александр Немов.

Партнер, руководитель практики Группы правовых компаний «ИНТЕЛЛЕКТ-С» Александр Латыев отметил, что КС, формально уклонившись от разрешения вопроса о конституционности оспариваемых положений, все-таки ответил на запрос депутатов, недвусмысленно указав, что считает спорную норму соответствующей Конституции. «Статья 190.1 появилась в ЖК только в 2017 г. и определяет, что в отношении домов, решение о включении которых в план капремонта было принято до приватизации первого помещения, обязанность прежнего собственника-наймодателя по проведению капитального ремонта сохраняется, а если такая необходимость возникла уже после приватизации хотя бы одного помещения, ремонт должен производиться за счет самих собственников», – пояснил он.

По мнению эксперта, КС справедливо указал, что приватизация жилья в России продолжается по сей день: «Так что связывать момент, с которым прекращается обязанность прежнего собственника по проведению капремонта, с приватизацией последнего помещения в доме, – как, видимо, предлагали заявители, – означает фактически увековечивать эту обязанность».

С другой стороны, отметил Александр Латыев, нельзя не признать чрезвычайной произвольности момента, установленного оспариваемой нормой: приватизация первого помещения не зависит от волеизъявления других собственников помещений в том же доме, которых может быть несравнимо больше, чем тех, кто приватизировал свои помещения. «Приватизация жилья в России представляла собой ярчайший пример несправедливого и во многом случайного распределения государственной (в основном) собственности между гражданами, – пояснил он. – Те, кто получил хорошее жилье, пока оно строилось за общенародные деньги, смог бесплатно его приватизировать. Те же, кто по различным причинам не успел этого сделать, вынуждены были довольствоваться тем, что осталось, – комнатами в коммуналках, общежитиях, помещениями в аварийных домах. Можно долго обсуждать предпосылки того, почему кому-то повезло, а кому-то нет, но задачей жилищной приватизации являлось создать класс собственников здесь и сейчас, для решения которой, наверное, не было лучшего инструмента, чем такая – пусть и несправедливая – приватизация».

Оспариваемая норма, полагает эксперт, поддерживает эту несправедливость: «Если кому-то не повезло жить в доме, требовавшем капремонта, но в котором кто-то из соседей поторопился приватизировать квартиру, то надеяться на ремонт за счет государства ему уже не стоит. Притом что дом, возможно, был построен очень давно, и львиная доля его износа пришлась на время, когда частной собственности на квартиры не существовало. Учет периода накопления износа игнорируется указанной статьей ЖК».

По мнению Александра Латыева, урегулировать ситуацию можно было бы значительно тоньше и справедливее, но для этого следовало полностью изменить отношение к такому ремонту: вместо понимания его как публично-правовой обязанности прежнего нанимателя стоило вспомнить, что ранее КС в Постановлении № 10-П указал, что взносы за капремонт есть проявление частно-правового бремени собственника, предусмотренного ст. 210 ГК.

«Если так, стоило бы признать, что поскольку в части помещений, которые не приватизированы до сих пор, обязанность вносить взносы на ремонт по-прежнему возложена на публичного собственника, то и в отношении ранее приватизированных помещений следует применять те же подходы: публичный прежний собственник должен нести расходы на капремонт исходя из того, сколько времени в его собственности оставались помещения в конкретном доме», – указал эксперт.

Такое решение, считает Александр Латыев, было бы несравнимо сложнее и требовало индивидуального подхода к каждому случаю. «Однако не секрет, что универсальные абстрактные решения, как в ст. 190.1 ЖК, как правило, простые, но от того же грубы и зачастую несправедливы, – подытожил он. – Чему отдать приоритет – простоте или справедливости, – предлагали ответить Суду. Он же уклонился от ответа, но ясно дал понять, что здесь ему ближе простота».

Приватизация и оплата капремонта бывшим наймодателем соцжилья

В ЖК РФ есть норма, которая закрепляет обязанность органа власти проводить за свой счёт капремонт находившегося в его собственности жилфонда, если МКД был внесён в план проведения ремонта до момента приватизации первого помещения. Данную норму попыталась оспорить в КС РФ группа депутатов Госдумы РФ. Рассказываем о выводах суда.

Владелец государственного или муниципального жилфонда оплачивает капремонт до приватизации первого помещения

Группа депутатов Государственной Думы РФ обратилась в Конституционный суд РФ с просьбой проверить на соответствие Конституции РФ ч. 1 ст. 190.1 ЖК РФ. Данная статья Жилищного кодекса РФ касается проведения капитального ремонта общего имущества в домах, принадлежащих муниципалитету и жители которых начали приватизировать жильё, регистрируя на него права собственности.

Если до приватизации первого помещения в доме, находившемся в гос- или муниципальной собственности, многоквартирный дом нуждался в капремонте и был включён в региональный план, то капремонт оплачивается из бюджета наймодателя. Граждане, приватизирующие помещения, не должны оплачивать взносы на капремонт дома вплоть до его проведения.

Если дом был включён в программу до приватизации первого помещения и был проведён капремонт отдельных элементов, то муниципалитет полностью оплачивает ремонт общего имущества, которое не было ранее отремонтировано.

В случае, когда капремонт понадобился в доме, где уже приватизировано хотя бы одного помещение, то такие работы проводятся уже за счёт всех собственников. Взносы на капремонт платят все владельцы помещений.

Фонд капитального ремонта и способы его формирования

После приватизации первого помещения в доме капремонт оплачивается всеми собственниками

Депутаты Госдумы РФ не согласились с тем, что бывший наймодатель обязан оплатить капремонт дома только в том случае, если такой ремонт потребовался до даты приватизации первого помещения, и не обязан оплачивать работы, если дом включили в программу капремонта после того, как было приватизировано первое помещение.

По мнению истцов, ч. 1 ст. 190.1 ЖК РФ приводит к неравенству между собственниками помещений, приватизированных до включения дома в план капитального ремонта, и собственниками, которые оформили права собственности после того, как многоквартирный дом был внесён в такой план.

Депутаты выразили несогласие с уменьшением обязательств бывшего наймодателя в отношении граждан, приватизировавших помещение в доме, нуждающемся в капремонте на момент оформления ими права собственности на квартиру.

Переход права собственности на имущество предполагает передачу бремени на его содержание

Конституционный суд РФ, рассматривая заявление депутатов Госдумы РФ, исходил из следующих постулатов действующего законодательства о праве собственности и бремени его содержания:

  1. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, если они не противоречат закону и иным правовым актам и не нарушают права и законные интересы третьих лиц.
  2. Собственник несёт бремя содержания принадлежащего ему имущества. Переход права собственности на имущество от одного лица к другому предполагает и переход к новому собственнику бремени его содержания.
  3. При отчуждении собственником своего имущества на основании договора требования к состоянию такого имущества определяются законом и условиями договора. Недостатки и степень износа имущества сами по себе не являются основанием для сохранения за прежним собственником обязанности по содержанию такого имущества.

Это касается и отношений, возникающих при передаче помещений, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан в рамках закона РСФСР от 04.07.1991 № 1541 «О приватизации жилищного фонда в РФ» в редакции Федерального закона  от 15.05.2001 № 54-ФЗ.

Как оформить кредит на капитальный ремонт в доме со спецсчётом

После приватизации первого помещения в доме возникает общая долевая собственность

Конституционный суд РФ напомнил истцам о том, что гражданин, безвозмездно приобретая жилое помещение по соглашению с собственником жилфонда в соответствии с законом № 1541, осознаёт и подтверждает готовность самостоятельно нести расходы на содержание приобретаемого объекта с учётом его технического состояния.

При этом сохранение за бывшим наймодателем жилых помещений в МКД обязанности провести капремонт такого дома за счёт бюджета согласно в ч. 1 ст. 190.1 ЖК РФ – исключение из общего правила о несении собственником бремени содержания своего имущества.

После приватизации первого помещения в доме такой дом утрачивает статус исключительно муниципального или государственного жилфонда. В отношении общего имущества такого МКД возникает общая долевая собственность, участниками которой становятся соответствующее публично-правовое образование и гражданин, приватизировавший жилое помещение (п. 4 ст. 244, п. 1 ст. 290 ГК РФ,ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, ч. 2 ст. 3, ч. 2 ст. 24 № 1541).

Бывший наймодатель после приватизации первого жилого помещения в доме перестаёт единолично нести бремя по содержанию многоквартирного дома: каждый из собственников обязан участвовать в таких расходах пропорционально размеру площади принадлежащего ему жилого помещения.

Кто и как выставляет квитанции для оплаты взносов на капремонт

Бывший наймодатель не должен содержать чужое имущество

Из приведённых выше норм законодательства Конституционный суд РФ сделал несколько выводов:

  1. Исполнение бывшим наймодателем обязанности по проведению капремонта в доме, нуждавшемся в этом на дату приватизации первого жилого помещения, отвечает интересам всех собственников и согласуется с конституционным принципом равенства (ст. 19 Конституции РФ).
  2. Возложение на бывшего наймодателя обязанности по проведению капитальных ремонтов многоквартирного дома, потребность в которых будет возникать на момент приватизации второго и последующих помещений, повлечёт неосновательное обогащение собственников помещений, при приватизации которых нуждаемость дома в работах по капитальному ремонту отсутствовала.
  3. Нормы ч. 1 ст. 190.1 ЖК РФ не должны трактоваться как обязанность бывшего наймодателя проводить за свой счёт капремонт в доме вплоть до завершения приватизации всех помещений. Это бы нарушило конституционные принципы равенства, справедливости и соразмерности: фактически означало бы возложение на бывшего наймодателя обязанности содержать в том числе чужое имущество.

Следовательно, ч. 1 ст. 190.1 ЖК РФ соответствует Конституции РФ, и орган гос- или муниципальной власти, в чьей собственности находился жилфонд, обязан провести капремонт дома за счёт бюджетных средств только в том случае, если дом нуждался в таком ремонте и был внесён в план по капремонту до приватизации первого жилого помещения в нём.

В остальных случаях собственники приватизированных помещений обязаны наравне с другими оплачивать взносы на капремонт общего имущества в доме пропорционально площади помещения, которым они владеют.

Приватизация квартиры и обязанность произвести капитальный ремонт дома

Наш дом давно уже требует капитального ремонта. Хочу приватизировать свою квартиру, не получится ли так, что как только приватизирую, мне скажут, что теперь бремя содержания жилья ложится на нового собственника, то есть меня, а муниципалитет делать ремонт теперь не обязан?

Ответ:

Нет, так сказать не должны. По общему правилу, обязательство прекращается исполнением. Пока обязательство наймодателя (муниципалитета) в части производства капитального ремонта не исполнено, оно (обязательство) сохраняется и не может быть передано вам. По этому поводу в Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за второй квартал 2007 года высказался и ВС РФ:

«…Вопрос 5: Сохраняется ли у бывшего наймодателя — собственника жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда при приватизации гражданами жилых помещений обязанность по производству капитального ремонта жилых помещений многоквартирного дома, требующих на момент приватизации капитального ремонта?

Ответ: Согласно ст. 16 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта, осуществляется в соответствии с указанным Законом. При этом за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда.

Из данной нормы следует, что обязанность по производству капитального ремонта жилых помещений многоквартирного дома, возникшая у бывшего наймодателя (органа государственной власти или органа местного самоуправления) и не исполненная им на момент приватизации гражданином занимаемого в этом доме жилого помещения, сохраняется до исполнения обязательства.

С 1 марта 2005 г. введен в действие Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 158 которого предусматривает, что собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Норма, возлагающая на собственника обязанность по содержанию принадлежащего ему имущества, содержится также в ст. 210 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Исходя из системного толкования ст. 16 вышеназванного Закона, ст. 158 ЖК РФ и ст. 210 ГК РФ после исполнения бывшим наймодателем обязательства по капитальному ремонту жилых помещений, а также общего имущества в многоквартирном доме обязанность по производству последующих капитальных ремонтов лежит на собственниках жилых помещений, в том числе на гражданах, приватизировавших жилые помещения».


Вернуться к началу обзора практики: Приватизация квартиры, дома, комнаты. Судебная практика, решения судов

Капитальный ремонт муниципальных квартир  

Наша компания для коммерческих организаций готова осуществить качественный, но бюджетный капитальный муниципальный ремонт квартир и других жилых помещений.

Многие строящие дома предназначены под так называемые «Социальные квартиры». В основном такие жилые площади предназначены тем, кто попадает под известную категорию: «Социальные». Это переселенцы из ветхого жилья, военнослужащие, врачи и многие другие… Для них предусмотрены квартиры с готовым муниципальным ремонтом.

В век высокоскоростной модернизации и развития частной собственности, редко кто не мечтает обзавестись своей жилплощадью. Но, к сожалению, существуют категории малоимущих людей до сих пор живущих в коммуналках, которым эта просто роскошь не по карману.

Существует так же государственная программа аренды недвижимости для более широких слоев населения, где право собственности на домовладение принадлежит местным органам власти. Речь идет о жилом секторе находящийся в государственной или муниципальной собственности, то есть о муниципальном или социальном жилье.

Обеспечение граждан муниципальным жильем проводится в соответствии с потребностями, на основании заключения специального договорного соглашения социального найма в бессрочное владение и пользование. Это соглашение регулирует правоотношение между квартиросъёмщиком и владельцем собственности. С одной стороны квартиросъемщик (наниматель) обязуется своевременной квартплатой и оплатой за коммунальные услуги, поддержкой жилплощади в установленных санитарно-гигиенических нормах, выполнением текущих ремонтных работ и эксплуатацией жилья по целевому предназначению. С другой стороны, собственник домовладения гарантирует беспрепятственную передачу жилплощади, свободную от прав собственности иных лиц, предоставление качественных коммунальных услуг в потребном размере и своевременный ремонт общего имущества дома (в том числе и капитальный), в котором расположено съемное жилье.

Согласно договору, съемщики муниципального жилья несут ответственность за его состояние и, учитывая, что проживание не такое же кратковременное, порой оно нуждается в ремонте для комфортного и приятного проживания. Ремонт муниципальной квартиры, более отягощённый процесс, чем ремонт равнозначной, но уже приватизированной. Для более масштабных ремонтно-отделочных работ требуется разрешение вышестоящих органов и согласование с управляющей компании, в ведомстве которых находится дом. Перепланировку вряд ли разрешат, но решить этот вопрос можно воспользовавшись встроенной мебелью или же легкими раздвижными конструкциями. Конечно, работы текущего ремонта оплачиваются нанимателем жилья.

 

Порой незнание особенностей ремонтного дела приводит к настоящей катастрофе со всевозможными проблемами и неприятностями, вместо комфортного жилья.

Остались вопросы? Мы можем перезвонить…

Единственное, что разрешено договором по найму – это небольшие ремонтные работы косметического характера, вроде побелки и покраски стен, потолков, окраска дверей и оконных рам с внутренней стороны, покраска радиаторов и полов. К этой же категории относится ремонт инженерного оборудования и его замена аналогичными атрибутами, но в случае если этот ремонт вызван неисправностью конструктивных элементов относящихся к общему имуществу либо с проведением капремонта здания, то производятся за счет собственника жилья.

Квартиросъемщик вправе потребовать от муниципальных властей осуществления капитального ремонта жилья, и домовладелец обязан его произвести. В случае отказа проведения муниципалитетом капитального ремонта квартиры, производится независимая экспертиза технического состояния жилого помещения и в судебном порядке требовать выполнения капитального ремонта. Кроме этого, съемщик полноправно может взыскать с собственника жилья возмещения расходов на самостоятельно проведенный капитальный ремонт, и за причинённый ущерб недобросовестным выполнением взятых собственником обязательств, а также потребовать сокращение выплат за муниципальное жилье.

Косметическая отделка текущего ремонта возможно сподручна многим, но при наличии разрешения на проведение более комплексных ремонтных работ и ввиду отсутствующего опыта, помощь профессионалов будет кстати.

Выполненные РАБОТЫ

Осуществляем капитальный ремонт любых квартир. От муниципальных до приватизированных. Услуги компании по ремонтным работам.

Объявления

Вн​имание !

Если Вы произвели платеж по взносам на капитальный ремонт, а Ваша квартира не приватизирована или дом признан аварийным (до производства оплаты) Вы имеете право на возврат уплаченных сумм.

Для производства возврата Вам необходимо написать заявление и приложить следующие документы:    

— копии всех оплаченных квитанций; 

— копию паспорта; 

— копию договора социального найма; 

— копию сберкнижки либо реквизитов карты куда перечислять денежные средства.​

  Пример заявления на возврат.odt​

Собственникам приватизированного жилья пересчитают вносы на капремонт

С июня 2014 года собственники квартир в многоквартирных домах оплачивают квитанции за капитальный ремонт. При этом если жильцы покупали или продавали квартиры, приватизировали или получали по наследству, все долги за капитальный ремонт предыдущего хозяина переходили новому собственнику. Данная норма была прописана с ч. 3 ст. 18 Жилищного кодекса РФ.

В июле этого года были внесены поправки в данную статью, исключив обязанность по оплате обязательств предыдущего собственника, если эта обязанность не была исполнена Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием, являющимися предыдущим собственником помещения в многоквартирном доме.

Другими словами, если после приватизации помещения за ней числился долг по вносам на капитальный ремонт, а новые жильцы оплатили эту задолженность, то теперь они смогут получить перерасчет, а обязанность по оплате у нового собственника возникнет лишь с момента регистрации права собственности на приватизированное помещение.

«Раньше, граждане приватизирующие свое жилье, были обязаны за свой счет гасить долги за капитальный ремонт.  Сейчас обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт сохраняется за прежним собственником помещения, если жилье находилось в муниципальной или государственной собственности. Если такая ситуация возникла, то новый собственник должен обратиться к нам в фонд для перерасчета,»— пояснил Генеральный директор Фонда капитального ремонта Камчатского края Сергей Течко.

Данное положение распространяется на правоотношения, возникшие с 1 января 2013 года. Муниципалитеты, которые накопили долги до момента приватизации, будут обязаны погасить их в полном объеме.

Для перерасчета суммы взносов необходимо в адрес Фонда предоставить заявление с приложением копии выписки о регистрации такого права и договора о приватизации. Перерасчет будет произведен в течение 30 календарных дней с момента получения обращения Фондом.

По всем возникающим вопросам необходимо обратиться в Фонд по телефонам 8 (415-2) 42-09-63, факс 8 (415-2) 42-11-45, e-mail — [email protected]

«Стоить отметить, что во всех остальных случаях смены собственника, кроме приватизации, долги за капремонт переходят вместе с квартирой новому собственнику», -добавил Сергей Течко.

Взнос «за капремонт» идёт и в служебные квартиры

В Правительстве России обсуждают вопрос о введении обязанности для нанимателей служебного жилья платить взносы за капитальный ремонт, которые в настоящее время оплачивают государственные структуры – собственники этих квартир.

Мнения экспертов разделились. Одни считают, что госорганы правильно пытаются снять с себя лишние расходы, другие ратуют за существующее положение дел. Разобраться в теме мы попросили профессионального эксперта, доктора экономических наук, кандидата технических наук, профессора, заведующего кафедрой «Экономика жилищного, коммунального хозяйства и энергетики» Уральского государственного экономического университета Галину Астратову.

– Галина Владимировна, давайте начнём с понятия служебного жилья. Какое жильё в наше время имеет статус служебного?

Служебное жильё – это помещения, которые предназначены для проживания граждан в связи с характером их трудовых отношений с органами госвласти или местного самоуправления, государственным предприятием либо государственным или муниципальным учреждением в связи с прохождением службы, в связи с назначением на государственную должность либо в связи с избранием на выборные должности в органы госвласти или органы местного самоуправления. Согласно ст. 92 Жилищного кодекса РФ, служебные жилые помещения относятся к жилым помещениям специализированного жилищного фонда (специализированным жилым помещениям).? Особенностью предоставления служебной жилплощади является то, что человек может не нуждаться в жилье как таковом. Он только имеет право на жильё в связи с исполнением трудовых обязанностей. Это говорит о том, что жилье предоставляется временно и на определенный срок. После истечения срока трудовых обязанностей жильцов имеют право выселить даже в том случае, если им негде жить.

К тому же ст. 4 Закона «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 4 июля 1991 года № 1541-1 установлен запрет на перевод служебного помещения в собственность граждан. Служебные помещения возможно приватизировать только после того как они перейдут в муниципальную собственность (если собственник иной). После этого жильцу нужно получить согласие собственника жилья на приватизацию. Если согласие получено, то жильё может быть передано в пользование гражданину по договору социального найма. Когда все эти мероприятия проведены, то уже возможна приватизация в соответствии с жилищным законодательством.

Можно ли дать оценку, сколько служебного жилья в России, Свердловской области, Екатеринбурге? О каком количестве квартиросъёмщиков, которые потенциально попадут под предполагаемое изменение закона, идёт речь?

– Мы специально не занимались исследованием этого вопроса. Тем более что официальная статистика не всегда предоставляет данные в открытом доступе. Вместе с тем, список категорий граждан, которые имеют право на служебное жильё, достаточно внушителен. Это народные избранники – депутаты любых уровней; чиновники; военнослужащие; сотрудники правоохранительных органов; дворники; сотрудники аварийно-спасательных служб, например, пожарные; лесники, егеря, работники рыболовных хозяйств; таможенники, налоговики, судьи; учителя и врачи.

По данным Департамента жилищного обеспечения Минобороны России, только среди военнослужащих 117,1 тыс. чел. в 2012−2016 годы получили служебное жильё.  

– Каково ваше отношение как эксперта к инициативе переложить на жильцов капремонт служебных домов? Чем может быть обусловлена данная инициатива, ведь, на первый взгляд, всё правильно: бремя капитального ремонта должен нести собственник и другого прочтения закона быть не может?

– Это ожидаемая мера, потому что в сфере ЖКХ есть много проблем, в том числе с инженерной инфраструктурой, переселением из ветхого и аварийного жилья, требующих средств, которые взять сегодня просто неоткуда.

 

В Правительстве России обсуждают вопрос о введении обязанности для нанимателей служебного жилья платить взносы за капитальный ремонт, которые в настоящее время оплачивают государственные структуры – собственники этих квартир.

Просмотров: 1255

RAD: чувствуют себя обделенными, арендаторы государственного жилья «не участвуют» в плане приватизации NYCHA

Городское управление жилищного строительства возобновляет работу над давно запланированным шагом: перевод многих комплексов в частное управление.

Но жители — некоторые из которых могут быть временно перемещены из-за капитального ремонта квартир — говорят, что их держат в неведении, что усугубляет беспокойство, которое уже усиливается во время пандемии.

В небольшом здании жилищного управления города Нью-Йорка в Кипс-Бэй, одном из первых на Манхэттене переоборудованного здания, арендаторы говорят, что у них мало ответов на ключевые вопросы.Среди них: как будут работать новые договоры аренды и придется ли арендаторам, уязвимым для COVID-19, переезжать, пока будут проводиться ремонтные работы?

Мелани Аучелло, президент ассоциации арендаторов по адресу 344 E. 28th St., рассказала THE CITY, что замешательство и отсутствие информации о процессе привело к «полному ужасу» среди жителей.

«Мы не согласны с этим», — сказала она.

Некоторые настолько разочарованы, что планируют бойкотировать встречу в здании, запланированную на вторник новым частным менеджером комплекса, PACT Renaissance Collaborative, или PRC.

Встреча должна стать первой из серии виртуальных собраний муниципалитета, проводимых PRC в восьми других комплексах по всему району в течение следующих трех недель.

Около 3 000 единиц государственного жилья на Манхэттене будут переданы новому руководству в этом году, из них 62 000, которые должны быть преобразованы в многолетний план для частных компаний по ремонту собственности NYCHA, известной как RAD или PACT.

«Я очень твердо уверен, что если мы создадим прецедент — если они проведут по нам поезд и будут делать все, что захотят, а мы просто сядем и сядем на спинку кресла, — это произойдет со всеми остальными разработками», — сказал Аучелло.

«Гостиничные люксы» на Tap

В своем заявлении пресс-секретарь NYCHA Рошель Лия Голдблатт сказала, что PRC организует мероприятие во вторник, «чтобы все жители знали статус проекта и ответили на вопросы жителей», добавив, что, если у жителей есть проблемы, «мы рекомендуем им принять участие в этой встрече. чтобы мы могли их обсудить и решить ».

В презентации PRC к встрече во вторник, переданной в THE CITY, группа сообщает, что планирует отремонтировать кухни и ванные комнаты, отремонтировать крышу, фасад и лифты, а также добавить систему безопасности, среди других улучшений.

Но жители комплекса говорят, что из-за сбоев они уже не доверяют NYCHA или PRC, чтобы эти работы выполнялись без проблем.

Аучелло уже несколько месяцев отвечает на звонки соседей по поводу проблем, связанных с предстоящими изменениями, сказала она. По ее словам, до COVID-19 работники без документов приставали к арендаторам, чтобы те проводили проверки перед конверсией.

Затем, после серии жалоб, она подтолкнула КНР приостановить проверки в первую неделю марта. С тех пор работы остановлены из-за пандемии.

И пожилые люди в здании, некоторые из которых говорят только на испанском или мандаринском, обеспокоены тем, что их выгнают из своих квартир, пока работа будет сделана, сказал Аучелло.

Goldblatt сказал, что некоторым жильцам, возможно, придется временно покинуть свои квартиры в течение дня во время строительства, но что «гостиничные апартаменты будут доступны» тем арендаторам, которые хотят уехать, пока идет работа.

Беспокойство по поводу аренды

Аренда также является серьезным поводом для беспокойства, заявили арендаторы.

Аида Гонсалес, прожившая в комплексе 49 лет, сказала, что в прошлом году она заполнила документы с группой юридических услуг, представители которой приехали в здание, чтобы помочь арендаторам правильно оформить договор аренды квартиры перед перестройкой.

Гонсалес и трое ее внуков были у нее в аренде, а ее бывший муж, который жил с ней после сердечного приступа в прошлом году, — нет.

Согласно Справочнику RAD, все дополнительные члены семьи, домашние животные и бытовая техника должны быть добавлены к аренде квартиры до того, как частные управляющие возьмут на себя управление зданием.

Адвокаты, с которыми работала Гонсалес, сказали, что ее бывшему разрешат остаться. Но когда она недавно говорила с NYCHA об этом вопросе, она сказала, что ей сказали, что не было никаких записей об изменении аренды.

«Они сказали:« Мы ничего об этом не знаем ». Итак, что мне делать?» она сказала.

У ее сестры, Розы Митчелл, которая также живет в этом здании, была аналогичная проблема. По ее словам, в прошлом году она заполнила документы, чтобы сдать в аренду своего 24-летнего внука. Но когда она говорила с сотрудником NYCHA этой весной, ей сообщили, что молодой человек не был арендован.

«Это случилось в мае», — сказала она. «Я не собираюсь бросать внука на улицу с COVID-19 повсюду».

Президент ассоциации арендаторов Мелани Аучелло говорит, что обнаружила мышей, падавших на пожертвованную еду, хранившуюся в их общественной комнате, 16 июля 2020 года. Бен Фрактенберг / ГОРОД

Прежде чем что-либо предпринять, Аучелло сказала, что хочет решить все проблемы, с которыми арендаторы сталкивались в течение нескольких месяцев, включая получение юридической помощи.

«Существует постоянный страх увольнения и ответных мер», — сказала она. «Никто этого не хочет».

Goldblatt сообщила, что после встречи во вторник Legal Aid обратится к жителям, «чтобы ответить на вопросы о конверсии, новых договорах аренды и в целом предложить юридические услуги в связи с конверсией».

Арендаторам будет предложено подписать новые договоры аренды, что приведет к закрытию проекта в конце октября, сказала она, и «всем арендаторам будет предоставлен доступ к услугам юридической помощи, и от них не ожидается, что они подпишут договор аренды без предварительной консультации с Адвокат по юридической помощи.”

Legal Aid не сразу ответила на запрос о комментарии.

Том Корсилло, представитель PRC, заявил в своем заявлении: «Наше обязательство перед каждым жителем 344 East 28th Street состоит в том, чтобы продолжать слушать, поддерживать и сотрудничать с ними, чтобы гарантировать, что их потребности будут удовлетворены, и удовлетворить высокие требования. стандарты, которых мы придерживаемся и которых заслуживают эти жители ».

Только начало

Не только жители Восточной 28-й улицы. К концу 2028 года около трети всего жилищного портфеля NYCHA будет переведено в частное управление в соответствии с текущими планами.

Согласно новому отчету Community Service Society, группы по защите интересов жилищного строительства, программа резко разделила жильцов. CSS опросила 285 жителей государственного жилья о RAD / PACT в 2019 году и обнаружила, что лишь незначительное большинство поддерживает план, при этом 56% заявили, что одобряют или «решительно поддерживают» идею преобразования.

Но многие арендаторы категорически против. Вик Бах, ведущий автор отчета CSS, сказал, что полученные данные «не предвещают ничего хорошего для NYCHA».

В отчете была обнаружена наиболее частая причина отказа от поддержки PACT: страх перед джентрификацией, которая в конечном итоге может вытеснить давних жителей.

В отчете была обнаружена самая распространенная причина отказа от приватизации: страх перед джентрификацией.

Однако согласно PACT частным управляющим недвижимостью NYCHA запрещено повышать арендную плату до рыночных ставок или заменять существующих арендаторов арендаторами, готовыми платить более высокие цены.

Согласно Справочнику RAD, написанному совместно CSS и Legal Aid, все жители имеют право оставаться в своих квартирах после преобразования, и любые вакансии, которые появляются после преобразования, будут заполнены из списка ожидания Раздела 8.

«Ваш проект не будет« облагораживать », — говорится в справочнике.

Аучелло видит обе стороны: страхи, а также острую потребность улучшить свое разрушающееся здание и тому подобное.

«Я на все 100% за улучшение условий жизни и проживания здесь», — сказала она. «Я просто хочу, чтобы это было сделано безопасно — и чтобы через 20 лет нам не грозило выселение».

Подпишитесь на Новостная рассылка Получить THE CITY Scoop

Зарегистрируйтесь и получайте свежие новости из ГОРОДА каждое утро

Можно ли не платить за капитальный ремонт многоквартирного дома

С 2012 года жители всех многоквартирных домов России увидели в квитанциях новую строку — оплату капитального ремонта.Этот платеж был обязательным. Однако не все были согласны с таким положением дел, потому что многие выступили против превышения оплаты и стали сознательно ее игнорировать.

Прошло несколько лет, и многие жители многоквартирных домов так и не стали платить сумму, установленную тарифом, который Фонд капитального ремонта ежемесячно выставляет в своих квитанциях, отправляя их почтой в Россию. При этом особо внимательные граждане отметили, что их доля в этом параметре постоянно растет, фонду начисляются приличные штрафы.Возникает сам вопрос: какие меры будут приняты в отношении тех, кто не платит за услугу, и насколько взимание платы в принципе оправдано.

Платить или игнорировать

Обращаясь к Жилищному кодексу РФ, в статье 210 можно прочитать, что собственник жилого дома несет бремя ответственности по содержанию своего имущества, если иное не предусмотрено действующим законодательством или не указано в договоре.

Почему граждане не хотят платить за капремонт?

Есть несколько категорий жителей многоквартирных домов, которые игнорируют этот платеж.В первую очередь волна возмущения захлестнула жителей новостройки: дома только что сдали, так как выяснилось, что необходимо собрать средства на их ремонт. Страхи людей, которые боятся потерять свои деньги, естественны.

Во-вторых, граждане не доверяют своей управляющей компании, опасаются мошенничества и потери средств.

Однако, решаясь на такое действие, граждане должны понимать, что оплата капитального ремонта регулируется федеральным законом, в частности статьей 271 от 25 декабря 2012 года.Плата не взимается с лиц, проживающих в неприватизированных квартирах. — Ведь они не собственники, у них жилье ведомственное или муниципальное.

Для тех собственников, которые не хотят платить, штрафом является наложение штрафа, строгость которого напрямую зависит от суммы долга, установленного мировым судом или окружным судом.

Картина воздействия на дебиторов, как правило, следующая. Сначала начисляются проценты — через два месяца после начала долга.Если в течение шести месяцев ничего не изменится, суд может вызвать неплательщика в суд. При рассмотрении дела с учетом отягчающих или смягчающих обстоятельств суд может принять решение о выплате штрафа в размере нескольких ежемесячных платежей.

Популярное современное наказание — запрет на выезд из государства гражданам, имеющим долги. В редких случаях суд может принять решение об аресте имущества должника в пользу погашения долга.

Кроме того, косвенным наказанием, а точнее препятствием, является невозможность продать квартиру с долгом.Точнее, продать, конечно, можно, но долговую справку БТИ выдаст. Так что это может быть весомым аргументом против покупки потенциальными покупателями.

Таким образом, закон обязывает собственников многоквартирных домов вносить ежемесячную плату за капитальный ремонт по установленному тарифу (варьируется в зависимости от города). Сделать это можно как в пользу фонда капитального ремонта, так и на расчетный счет дома (создается жильцами самостоятельно). В противном случае государство сможет взыскать значительно большие суммы с помощью судебных инструментов.

Как бунт арендаторов сорвал крупнейший план капитального ремонта NYCHA за

годы

Этот рассказ был опубликован в сотрудничестве с Gotham Gazette.

21 мая, когда осталось всего десять рабочих дней до сессии в этом году, законодатели Нью-Йорка добавили в свою повестку дня важный пункт: законопроект, который изменит порядок работы Жилищного управления города Нью-Йорка (NYCHA) с десятками тысяч своих государственных служащих. жилищных единиц, нацеленных на привлечение федеральных средств и частного капитала для решения проблемы, связанной с невыполнением ремонтных работ властями на сумму 40 миллиардов долларов.

Затем, всего через несколько недель, они положили его на полку. В среду сенатор штата Брайан Кавана и член Ассамблеи Стивен Цимбровиц, председатели жилищных комитетов Сената и Ассамблеи, заявили в совместном заявлении, что не будут продвигать план на этой сессии.

«Мы решили, что необходимы дальнейшие беседы, разъяснительная работа и переговоры, прежде чем выдвигать законодательство по этой теме», — заявили Кавана и Цимбровиц. «По этой причине мы будем держать законопроект в комитете до конца текущей законодательной сессии… мы с нетерпением ждем продолжения обсуждения того, как наилучшим образом удовлетворить потребности жителей государственного жилья в предстоящие месяцы.”

Объявление ставит под угрозу самый крупный план реконструкции NYCHA за многие годы.

План, получивший название «План перемен», направлен на реформирование того, как NYCHA управляет ремонтом и строительством, и, что особенно важно, как оно их финансирует. По словам NYCHA, главная привлекательность плана заключается в том, что он позволит агентству собрать больше денег — до шести раз превышающих текущие федеральные ассигнования — на оплату давно просроченного ремонта. Он также назначил бы новую организацию, Public Housing Preservation Trust, ответственную за этот ремонт: восстановление свинца и плесени, ремонт котлов, лифтов и печей и, как правило, приведение квартир в соответствие со стандартами.

Накануне внесения законопроекта NYCHA стремилось убедить законодателей в его безотлагательности.

«Ожидание — не вариант для нас», — сказал New York Focus в конце мая председатель и генеральный директор NYCHA Грег Расс. «Мы 25 лет ждали Конгресса… Мы должны действовать сейчас».

После объявления председателей жилищного строительства представитель NYCHA сообщил New York Focus, что власти будут работать с законодателями, чтобы принять План на заседании в следующем году. «Мы по-прежнему привержены Программе перемен, которую мы будем дорабатывать по мере продолжения взаимодействия с жителями и другими заинтересованными сторонами», — сказал представитель.

Молодой житель наблюдает, как мэр де Блазио присутствует на перерезании ленточки и выступает с речью в общественном центре Marcy Houses в Бруклине в пятницу, 6 ноября 2020 г. Майкл Эпплтон / Mayoral Photography Office

Однако многие законодатели с самого начала настороженно относились к подходу Русса, поскольку он полагается на перевод квартир NYCHA из Раздела 9 — традиционного государственного жилья — в программу ваучеров, известную как Раздел 8.

«Я думаю, что, по сути, это положило бы конец государственному жилищному строительству в том виде, в каком мы его знаем», — сказал член Ассамблеи Юй-Лайн Ниу, чей район охватывает более десятка жилищных комплексов NYCHA в Нижнем Ист-Сайде и Чайнатауне.«Это огромный риск».

Ее опасения перекликаются с озабоченностью группы организаторов арендаторов NYCHA, которые считают, что план слишком близок к схеме, по которой тысячи квартир переданы в частное управление, и опасаются, что этот план может еще больше подорвать редкий бастион действительно доступной арендной платы.

В последние недели NYCHA стремилось учесть некоторые из своих опасений, ведя переговоры с законодателями по усилению защиты арендаторов и значительному сокращению масштабов плана по сравнению с первоначальной версией, представленной в прошлом году — с 110 000 до 25 000 единиц.

Группы по защите интересов, в том числе Общество общественных работ и Общество юридической помощи, поддержали этот план, и первая половина делегации Сената штата Нью-Йорк, в том числе такие прогрессивные деятели, как Густаво Ривера и Джулия Салазар, стали соавторами пересмотренного законопроекта. Не далее как 25 мая Кавана, главный спонсор законопроекта, сообщил New York Focus, что закон предлагает «многообещающий подход» к решению проблем NYCHA, но указал, что работа еще не завершена.

Альтернатива приватизации?

В связи с поворотом законодательного органа, План присоединяется к череде неуверенных планов по сбору столь необходимых денежных средств для NYCHA под руководством мэра Билла де Блазио.

По мере того, как за последнее десятилетие кризис государственного жилья в Нью-Йорке усилился, де Блазио возложил большую часть вины за упадок агентства на долгосрочное сокращение инвестиций из федерального бюджета и обратился к частному сектору, чтобы восполнить пробелы. В 2015 году де Блазио представил NYCHA NextGeneration, который включал планы по сбору денег на ремонт путем строительства частных домов на «недостаточно используемой» земле NYCHA и передал несколько тысяч квартир в частное управление. В 2018 году, когда власти столкнулись с федеральным иском из-за неспособности очистить свинец и плесень, возникло NYCHA 2.0, которая активно развивала подход NextGen, планируя передать 62 000 единиц в частное управление в рамках федеральной программы, известной как Rental Assistance Demonstration (RAD). Оба эти плана, включающие разные варианты приватизации, встретили жесткое противодействие со стороны арендаторов.

The Blueprint не отменяет эти предыдущие программы, но стремится решить проблему более 100 000 оставшихся квартир NYCHA. Это детище Расса, который возглавил агентство в 2019 году после того, как возглавил управление государственного жилищного строительства в Кембридже, Массачусетсе и Миннеаполисе, где он курировал тысячи преобразований RAD.NYCHA объявило о Плане в конце июля 2020 года, когда Нью-Йорк выходил из жестокой первой волны пандемии Covid-19.

По сути, план направлен на то, чтобы сделать то, что требовалось от всех других планов NYCHA и до сих пор не удалось сделать: собрать достаточно денег, чтобы закрыть огромное количество невыполненных работ по ремонту. По оценкам NYCHA, это будет стоить от 18 до 25 миллиардов долларов для всех 110 000 единиц, не относящихся к RAD, из общего объема невыполненных работ, который составляет около 40 миллиардов долларов и который продолжает расти.

Что нового в Blueprint, так это то, как он пытается собрать эти деньги: объявляя десятки тысяч единиц «устаревшими», чтобы получить особый вид финансирования HUD, известный как ваучеры защиты арендаторов (TPV), а затем «объединение» ваучеры и выпуск облигаций под них, что позволяет эффективно брать ссуды на финансирование строительства.NYCHA заявляет, что это позволит ему профинансировать ремонт на сумму 6 долларов на каждый доллар, полученный от федерального правительства.

«Это гениальное использование существующей программы HUD», — сказал Виктор Бах, старший аналитик жилищной политики Общества общественных работ (CSS).

Аналитик по жилищной политике Виктор Бах (справа внизу) выступает на слушаниях Ассамблеи 8 декабря по плану Blueprint. Скриншот / Прямая трансляция

Ассамблеи штата Нью-Йорк

Бах, который присоединился к CSS в 1983 году и ведет ежегодный опрос жителей NYCHA, сказал, что Blueprint — это первый план NYCHA за последнее время, «который действительно решает проблему полного дефицита капитала, с которым сталкивается управление.«Это позволит NYCHA модернизировать свой ветхий жилищный фонд, — утверждал он, — даже при отсутствии нового крупного федерального финансирования, запрашиваемого демократами в Конгрессе в рамках инфраструктурного пакета президента Байдена.

Бах сказал, что он разочарован тем, что законодатели отложили план и что NYCHA должно держать план в рукаве, учитывая неопределенность в отношении федерального финансирования.

«До сих пор мы не слышали никаких других хороших альтернативных идей, кроме прихода Вашингтона на помощь», — сказал он.

Тем временем противники плана празднуют.

«Я рада, что они осознали, что мы не примем никаких планов, которые переводят нас из Секции 9», — сказала New York Focus организатор арендаторов NYCHA Рамона Феррейра. Она и многие другие организаторы рассматривают модель Blueprint как фаустовскую сделку, которая откроет NYCHA для скрытой приватизации.

«С юридической точки зрения Раздел 9 является единственным жилым сектором, который является государственным», — сказал Феррейра. «Согласно законам Конгресса и закону HUD… для того, чтобы жилье было определено как государственное, оно должно входить в Раздел 9.”

«Так что всякий раз, когда NYCHA заявляет, что план является общедоступным, они лгут», — сказал Феррейра.

Феррейра, которая живет в Mitchel Houses NYCHA в Южном Бронксе, провела большую часть прошлого года, занимаясь организационной деятельностью вопреки плану, что ее дневная работа, управляющая компанией по производству одежды Ojala Threads, стала «официально хобби». Впервые она услышала о Плане прошлым летом, когда NYCHA «передало эту информацию» лидерам арендаторов в преддверии публичного объявления плана. Она почувствовала, что это вызывает больше вопросов, чем ответов, и присоединилась к недавно сформированной группе под названием «Жители за сохранение государственного жилья», которая только что начала проводить еженедельные собрания Zoom для обсуждения плана.

По мере того, как сеть группы расширялась по всему городу, ее оппозиция Blueprint росла. Его члены, которых сейчас около 40, по словам Феррейры, проголосовали не за то, чтобы вести переговоры с NYCHA по условиям плана, а за то, чтобы убить его. В декабре Феррейра, сидящая рядом со своей 89-летней бабушкой, была одной из дюжины жильцов NYCHA, которые выступали на слушаниях в законодательном органе штата о плане, и все они были против.

Общегородской совет президентов (CCOP), избранная группа, представляющая руководителей арендаторов NYCHA в пяти районах, также пытается остановить реализацию Blueprint.

«Мы категорически против этого», — сказал старший член CCOP Реджинальд Х. Боуман, который является представителем группы в законодательной сфере, а также президентом Seth Low Houses в Браунсвилле.

«Они пытаются протаранить это, потому что у них есть ресурсы и поддержка некоторого политического истеблишмента», — сказал он New York Focus. «Они не слушают законное правительство».

Между тем, некоторые лидеры ассоциаций арендаторов поддержали этот план, но с оговорками.

«Мы живем изо дня в день, не зная, будет ли у нас горячая вода или вообще вода», — сказала New York Focus Клаудиа Когер, президент ассоциации жителей Astoria Houses. «Мы этого не заслуживаем. Мы по-прежнему платим за аренду 30 процентов нашего дохода ».

«Я не говорю, что это лучший план, но с учетом условий, в которых мы сейчас находимся… нам нужны немедленные действия», — сказал Когер, который прожил в Astoria Houses 68 лет и также является членом совета директоров CCOP. представляющий Королев.

«Что произойдет, если здания выйдут из строя?»

Защитники, такие как Бах, отвергают идею о том, что Blueprint приватизирует эти единицы. Скорее он видит в этом «общедоступную альтернативу RAD» и говорит, что предпочел бы, чтобы блоки, находящиеся в настоящее время в конвейере RAD, проходили через модель Trust. Хотя он не поддерживает идею перевода единиц из раздела 9 в раздел 8 в принципе, он считает, что на практике разница будет «номинальной».

Сеа Уивер, координатор кампании «Жилищное правосудие для всех», правозащитной коалиции, в значительной степени разделяет эту интерпретацию, если не энтузиазм Баха в отношении плана в целом.

«Я не верю, что это приватизация. Я верю, что это финансиализация », — сказал Уивер New York Focus. В контексте более ранних планов агентства по сбору средств для приватизации при де Блазио, «этот план является четким ответом на опасения жителей».

Пересмотренный законопроект включает длинный список мер защиты арендаторов, чтобы они «соответствовали тем, которые предоставляются жильцам государственного жилья», согласно тексту. Они включают сохранение арендной платы на уровне 30 процентов от дохода; обеспечение права на возвращение любого арендатора, которому необходимо выехать на ремонт; гарантия арендаторам права на организацию; и сохранение прав наследования для членов семьи.

«Он значительно улучшился по сравнению с некоторыми предыдущими попытками внести немного денег в столь осажденное агентство», — сказал Уивер. «Тем не менее, есть еще несколько ключевых моментов, которые действительно беспокоят».

Прежде всего, Уивер подчеркивает, что план зависит от долга и что она описывает как неадекватную защиту в случае дефолта Траст-фонда по ссуде.

«Облигации обеспечиваются арендной платой, и арендная плата не покрывает расходы на эксплуатацию здания», — сказала она.«Что произойдет, если здания выйдут из строя?»

Член Ассамблеи Харви Эпштейн выступает 8 декабря на слушаниях по плану Blueprint. Скриншот / Прямая трансляция

Ассамблеи штата Нью-Йорк

Даже если здания останутся платежеспособными, некоторые законодатели опасаются, что NYCHA может в конечном итоге потратить большую часть своего финансирования на обслуживание долгов. Член Ассамблеи Харви Эпштейн сравнивает предлагаемый Preservation Trust с MTA, который, по словам государственного контролера, тратил 16 центов на каждый доллар за последнее десятилетие на обслуживание своих долгов — доля, которая может достичь 23 центов к 2023 году.

«Вы знаете, кто получает много денег от людей, которые занимают деньги? Это крупные частные инвестиционные компании и крупные венчурные капиталисты », — сказал Эпштейн, представляющий пятнадцать жилищных комплексов NYCHA в Алфавит-Сити и Нижнем Ист-Сайде.

Председатель NYCHA Расс уверен, что агентство спланировало заимствования в соответствии со своими доходами.

«Мы были очень осторожны при оценке нашего кредитного плеча, а также того, сколько денег, по нашему мнению, мы сможем получить, если перейдем на модель ваучера защиты арендаторов», — сказал Расс в интервью New York Focus.

Расс говорит, что пересмотренный законопроект Blueprint включает положения, которые позволят штату или городу вмешиваться в случае возникновения долговых проблем, и он не видит небольшого риска того, что кредиторы будут пытаться получить собственность NYCHA в случае дефолта, ссылаясь на «многоуровневый набор »правовой защиты.

«Инвесторы с большей вероятностью захотят, чтобы мы предоставили им план финансирования, а не забирали собственность, потому что они по-прежнему хотят вернуть свою прибыль», — сказал Расс.

Для Уивера именно такие планы финансирования представляют собой опасность.По ее словам, NYCHA владеет огромным количеством ценных земель, и даже если держатели облигаций не заинтересованы в приобретении зданий, долг может дать им чрезмерную власть над тем, как ими управлять.

«Когда по облигации наступает дефолт, держатель облигации может пересмотреть все условия всего, что связано с активом, что и происходит в Пуэрто-Рико», — сказал Уивер. «Если держатели облигаций в состоянии взять на себя все те меры защиты арендаторов, которые прописаны в договоре аренды земли, и просто полностью пересмотреть их… я бы беспокоился, что эти меры защиты не будут длиться долго.”

Кавана подчеркнул, что «в этом законе нет ничего, что могло бы быть изменено держателем облигаций», но сказал, что он готов к дальнейшему усилению текста законопроекта.

Один депутат, попросивший не называть его имени, сказал, что сторонники законопроекта рассматривают возможность пересмотра, чтобы гарантировать, что в случае дефолта город Нью-Йорк будет нести ответственность за выплату долга NYCHA, исключив любую возможность изменения условий частными держателями облигаций.

Федеральные фонды

Когда проект отложен, все взоры обращаются к Конгрессу, где демократы стремятся получить крупные денежные вливания на государственное жилье в рамках инфраструктурного пакета президента Джо Байдена.

В своем первоначальном виде американский план Байдена по созданию рабочих мест предлагает вливание 40 миллиардов долларов в виде капитального финансирования государственного жилья. Лидер сенатского большинства Чак Шумер предлагает удвоить эту сумму при поддержке Нидии Веласкес и других членов Конгресса Нью-Йорка. По предложению Шумера, около половины средств пойдет в NYCHA.

«Прогрессисты» во главе с сенатором Берни Сандерс и конгрессменом Александрией Окасио-Кортес стремятся еще выше с «Зеленым новым курсом» для государственного жилищного строительства, который направлен на полную модернизацию и декарбонизацию государственного жилищного фонда страны, которому уже несколько десятилетий, который сильно загрязняет окружающую среду.Впервые представленный в 2019 году, законопроект был повторно внесен в апреле с целью финансирования не менее 100 миллиардов долларов.

Берни Сандерс и Александрия Окасио-Кортес представляют новый экологический курс в области государственного жилья. Офис сенатора Берни Сандерса

Многие жители, выступающие против плана, говорят, что NYCHA все время должно было сосредоточиться на поиске такого прямого федерального финансирования.

«Почему руководство государственного жилищного строительства не стоит рядом с Чаком Шумером, который говорит:« Слава богу, вы нашли способ доставить деньги в рамках Раздела 9… Как мы можем работать, чтобы сделать это как можно быстрее? »» Феррейра спрашивает.

Расс говорит, что NYCHA «очень поддерживает» перспективы получения дополнительного федерального капитала.

«Впервые за сорок лет кто-то действительно заговорил о финансировании, и мы не собираемся отказываться от этого», — сказал Расс. «Модель, которую мы предлагаем, работает сама по себе, а также дополняет или дополняет все, что мы можем получить от федерального правительства».

Среди поправок к законопроекту о Blueprint в этом году была формулировка, требующая от Траст-фонда «принимать правила или положения, устанавливающие руководящие принципы устойчивого проектирования», включая критерии для преобразования бытовой техники в электрическую и выработки возобновляемой энергии, что, по словам Рассса, сделало ее совместимой с новым «зеленым» курсом.

NYCHA подчеркивает, что это создаст сотни долгосрочных «зеленых» рабочих мест, а также тысячи краткосрочных строительных рабочих мест, и что доверительный фонд будет уполномочен нанимать жителей NYCHA, когда это возможно, в соответствии с федеральными постановлениями.

«Так много обещаний»

Если эти обещания не смогли привлечь внимание многих арендаторов и законодателей, это сводится к одной фундаментальной причине: доверию.

«На данный момент они услышали так много обещаний, которые были даны, большинство людей просто не верят тем или иным образом в сказанное», — сказал New York Focus член Ассамблеи Латрис Уокер.Уокер представляет районы Браунсвилл и Оушен-Хилл в Бруклине, где проживает более высокая концентрация жителей NYCHA, чем почти любой другой законодательный округ, и на собственном опыте испытал на себе последствия предпринятых ранее усилий по преобразованию государственного жилья в раздел 8.

Уокер была подростком в конце 1990-х, когда NYCHA объявило о своем первом плане сноса домов на проспекте Плаза Браунсвилля, где она жила. 12- и 15-этажные здания должны были быть снесены и заменены жилыми домами в рамках программы HOPE VI времен Клинтона.NYCHA выселило арендаторов в 2000 году, выделив 21 миллион долларов HUD на начало сноса.

Более десяти лет спустя выдолбленные здания все еще стояли, а более 1000 жителей были разбросаны по городу и за его пределами. Только в 2017 году на их месте были построены новые здания — в руках NYCHA осталось всего 80 квартир.

«В конечном итоге я был перемещен из-за этого», — сказал Уокер. «Многие люди, несмотря на то, что они имели право вернуться, никогда не реализовывались.”

Сага вдохновила Уокер заняться политикой с целью защиты прав арендаторов, таких как ее семья и соседи. Prospect Plaza оставалась исключением в истории NYCHA, поскольку Нью-Йорк, в отличие от многих других городов, оставил практически все государственное жилье. Но это оставило свои шрамы, и по мере того, как NYCHA проводило серию программ реформ, ориентированных на частный сектор, чтобы смягчить хроническую нехватку финансирования, доверие продолжало ослабевать.

«Итак, когда я услышал о Blueprint, мои паучьи чувства проснулись», — сказал Уокер New York Focus.Она была довольна некоторыми изменениями, внесенными в пересмотренный законопроект, но все же «не полностью реализована по инициативе».

«Пока мое сообщество не поддержит это, я определенно не смогу поддержать это», — сказала она. «Им нужно проделать гораздо больше работы, больше работать с жителями, чтобы получить поддержку».

единиц государственного жилья в Нью-Йорке. Flickr

Барбара Бранкаччо, директор по коммуникациям NYCHA, говорит, что агентство уже провело обширную разъяснительную работу по этому плану.

«Мы буквально несколько раз касались каждого дома с помощью бесконечных рассылок», а также плакатов, социальных сетей и рассылок по электронной почте, — сказала она. Власти также наняли консалтинговую фирму NYC Action Lab для проведения опроса по плану стоимостью 250 000 долларов.

По мнению Боумена из CCOP, такая разъяснительная работа не заменяет долгосрочного сотрудничества с жителями.

«Это кампания, а не консенсус», — сказал он. «Это все равно, что сказать мне:« Ну, я запустил рекламу продукта на сумму 1 миллион долларов, но никто не купил этот продукт.’”

«Когда оседает пыль»

Многие законодатели заявили, что с таким ожесточенным противодействием арендаторов и тем, что до завершения законодательного календаря осталось так мало дней, сейчас не время для реализации плана.

«Все согласны с тем, что продолжать делать одно и то же и ожидать другого результата — безумие», — сказал Уокер. Но она хотела увидеть больше диалогов, прежде чем двигаться дальше.

Эпштейн тоже счел, что местных жителей было недостаточно, и было бы неуместно «торопить» план через законодательный орган.

«Я думаю, ни Вашингтон, ни законодательные органы не могут иметь такое же чувство срочности, как мы», — сетовал Бах из CSS. Тем не менее он надеется, что демократы из Конгресса найдут способ предоставить обещанные 80 миллиардов долларов. Если это так, «тогда, возможно, нет необходимости в Preservation Trust, или это может быть модифицированная программа».

«Но если Вашингтону этого не хватит, то NYCHA все равно придется пройти путь преобразования через Доверительный фонд или через RAD, чтобы удовлетворить свои потребности в капитале», — продолжил он.«Так что многое зависит от того, что произойдет, когда пыль осядет в Вашингтоне».

Возможно, столь же решающими будут выборы мэра в этом месяце, которые, как опасаются Баха и Уивера, могут склонить чашу весов назад в сторону приватизации.

«Результат может подвергнуть NYCHA и его жителей еще большему риску», — сказал Бах. «Наличие Preservation Trust позволило бы Управлению полностью удовлетворить свои потребности в капитале, независимо от того, кто будет избран».

«Я боюсь, что следующий мэр будет преследовать RAD гораздо более агрессивно», — сказал Уивер.Модель Trust «намного лучше».

Тем не менее, группа энергичных жителей, как никогда, полна решимости разрушить план раз и навсегда — и, по словам Феррейры, «положить конец политической карьере любого, кто поддерживает Blueprint». Жители за сохранение государственного жилья планируют 10 июня «День гнева» против плана, и члены распространяют петицию об отстранении Расса от должности председателя NYCHA.

«Он пришел с этим планом и думал, что мы этого не заметим», — сказал Феррейра о Руссе.«Не думаю, что он ожидал такого отпора».

Мэр де Блазио объявляет, что 62 000 квартир NYCHA подлежат капитальному ремонту

19 ноября 2018 г.

Инновационные государственно-частные партнерства позволят направить почти 13 миллиардов долларов на критически необходимый ремонт с сохранением арендной платы и прав для 140 000 жителей

НЬЮ-ЙОРК— Мэр Билл де Блазио объявил сегодня об обязательстве жилищного управления Нью-Йорка провести ремонт 62 000 квартир.Эти комплексные обновления, которые потребуют ремонта почти на 13 миллиардов долларов, станут возможными благодаря государственно-частному партнерству, включая Демонстрационную программу помощи в аренде. Все 62 000 квартир будут переведены на финансирование по Разделу 8 и останутся постоянно доступными. Техническое обслуживание и текущие операции будут обеспечивать качественные частные менеджеры. Приблизительно 140 000 жителей этих единиц сохранят все свои права в качестве жителей государственного жилья, будут платить арендную плату в пределах 30% от своего дохода и останутся в своих зданиях во время ремонта, который будет включать новые кухни и ванные комнаты; замена окон, лифтов, котлов и крыш; и улучшенные места общего пользования.

Ремонт уже завершен в 1395 квартирах в Ocean Bay. В настоящее время в программе консервации NYCHA есть около 8 900 единиц жилья, предназначенных для привлечения жильцов, предварительной застройки или застройки для комплексного капитального ремонта. Все 62000 единиц будут построены на постоянной основе к 2028 году.

«Это поворотный момент для десятков тысяч жителей NYCHA. У нас есть возможность избавиться от десятилетий пренебрежения и бесхозяйственности, и мы должны ею воспользоваться », — сказал мэр Билл де Блазио. «Эти партнерские отношения — один из наших лучших инструментов для проведения критически важного ремонта. Мы с нетерпением ждем возможности работать с официальными лицами, жильцами и защитниками интересов над этой и другими новыми стратегиями, чтобы изменить ситуацию к лучшему для 400 000 человек, которые звонят в NYCHA домой ».

«Мы гордимся тем, что присутствуем здесь сегодня, поскольку мы переводим Betances в программу Section 8, что позволит нам внести существенные улучшения в жизнь сотен семей, которые звонят в Betances домой через нашу программу PACT», — сказал временный председатель и генеральный директор NYCHA. Стэнли Брезенофф .«Поскольку нашей собственности требуется ремонт на сумму 32 миллиарда долларов, совершенно необходим новый и радикальный подход для решения этой огромной проблемы. Вот почему мы объявляем о крупном расширении PACT с целью преобразования 62 000 квартир NYCHA по всему городу к 2028 году, что принесет пользу примерно 142 000 жителей Нью-Йорка — более трети наших жителей — с почти 13 миллиардами долларов на реконструкцию и капитальный ремонт их домов. При поддержке мэра де Блазио, который знает жизненно важную роль государственного жилья в Нью-Йорке, PACT — это путь будущего для NYCHA, поскольку мы работаем над улучшением качества жизни жителей, борясь с суровой реальностью упадка федерального жилья. финансирование.”

«Расширение и ускорение RAD меняет правила игры для государственного жилищного строительства в Нью-Йорке. По опыту мы знаем, что RAD — это надежная, масштабируемая стратегия, которая решает проблему отложенного технического обслуживания при сохранении приемлемой арендной платы — теперь мы можем предложить эти улучшения более чем 140 000 жильцов NYCHA », — сказала заместитель мэра по жилищному строительству и экономическому развитию Алисия Глен. .

«Сегодняшнее историческое предложение является позитивным шагом на пути к преобразованию стареющего государственного жилья NYCHA за счет максимизации федеральных средств за счет частных инвестиций, чтобы обеспечить семьям место, которое они могут с гордостью назвать своим домом.HUD готов работать с городом, чтобы продвинуть крупнейшую конверсию RAD в стране и сохранить критически необходимое доступное жилье для жителей, которых мы обслуживаем », — сказала региональный администратор HUD Линн Паттон.

Мэр сделал сегодня объявление в Betances Houses, 1088-квартирном комплексе в Бронксе, который в прошлую пятницу официально переоборудован в Секцию 8 через RAD. Начиная со следующего месяца 2683 жителя Бетанса начнут проводить комплексный капитальный ремонт, включая новые кухни и ванные комнаты, новые полы, замену всех котлов на новые энергоэффективные котлы и водонагреватели, модернизацию лифтовых механизмов и оборудования и установку новой системы безопасности. конец 2021 г.

Betances — это третье завершение переоборудования NYCHA после Ocean Bay (Bayside) в 2016 году и Twin Parks West в прошлом месяце, что означает, что 7600 жителей увидят немедленный ремонт в своих домах.

RAD — это инновационный инструмент Министерства жилищного строительства и городского развития США, который позволяет органам государственного жилищного строительства навсегда сохранять государственные жилые комплексы как доступные дома и производить необходимый ремонт. В Нью-Йорке RAD включает сотрудничество между Управлением, жильцами NYCHA, партнерами по развитию, а также защитниками общественных и жилищных вопросов и является ключевой частью NextGeneration NYCHA, долгосрочного стратегического плана Управления по обеспечению финансовой стабильности и улучшению жизни жильцов.

NYCHA объявило, что этим летом будет проведена реконструкция 2400 новых квартир, и в следующем месяце ожидается публикация запроса предложений по этим 21 жилому комплексу на Манхэттене и Бруклине:

Сайты на Манхэттене:

  • 335 Восточная 111-я улица,
  • Manhattanville Rehab (Группа 2)
  • Manhattanville Rehab (Группа 3)
  • Парк-авеню-Восток 122-я, 123-я улица
  • Государственная школа 139 (Преобразование)
  • Самуэль (MHOP) I
  • Самуэль (MHOP) II
  • Самуэль (MHOP) III
  • Центр реабилитации Вашингтон-Хайтс (группы 1 и 2)
  • Washington Heights Rehab Phase III
  • Washington Heights Rehab, этап IV (C)
  • Реабилитационный центр Вашингтон-Хайтс, этап IV (D)
  • Форт Вашингтон Авеню Реабилитация
  • Грэмпион

Сайты в Бруклине:

  • Армстронг I
  • Армстронг II
  • улица Уоррена 572, индекс
  • Берри-стрит — Южная 9-я улица,
  • Марси-авеню — Грин-авеню, участок А
  • Марси-авеню — Грин-авеню, участок B
  • Уиксвилл Гарденс

Город Нью-Йорк использует новаторские стратегии для получения дохода от ремонта государственного жилья.В настоящее время около 8 900 квартир NYCHA RAD и нефинансируемых квартир находятся в процессе найма, предварительной застройки или застройки для комплексного капитального ремонта. Эти нефинансируемые застройки не имели постоянного потока финансирования с тех пор, как штат Нью-Йорк отказался от них в 1998 году. В плане NextGeneration NYCHA городские власти взяли на себя обязательство отремонтировать 15 000 квартир с помощью RAD и что примерно 5 000 несубсидируемых квартир получат субсидию к 2025 году, и сегодняшнее объявление увеличивает это количество до 62 000 квартир.

«Все жители Нью-Йорка, проживающие в государственном или частном секторе, заслуживают безопасных, удобных домов с исправной бытовой техникой. Я очень рада, что эта программа стартует, и с нетерпением жду возможности увидеть, что все квартиры NYCHA и Section 8 в стандартных квартирах не только удобны, но и ими гордятся », — сказала сенатор штата Роксана Персо .

«Жильцам давно пора получить все необходимое, чтобы жить в безопасных и здоровых домах. RAD был внедрен президентом Обамой в 2011 году для удовлетворения неотложных потребностей в капитале за счет ремонта на месте », — сказала член совета Алика Ампри-Самуэль, председатель комитета по государственному жилью .«Увидев отремонтированные квартиры RAD, улучшения безмерны. Понятно, что общественность устала от RAD, потому что он представляет элементы приватизации, которые часто остаются неизвестными. Тем не менее, как председатель Комитета по государственному жилищному строительству и Совета как орган, мы должны делать все, что в наших силах, чтобы гарантировать, что права арендаторов защищены, сохраняется реальная доступность, не происходит смещения и постоянно призывать администрацию продолжать сделать NYCHA своим приоритетом ».

«Демонстрация помощи в аренде жилья — это мощный инструмент для модернизации и укрепления муниципальных жилищных сообществ в Нью-Йорке, в то же время поддерживая долгосрочную доступность и ключевую защиту жителей», — сказала Джуди Кенде, вице-президент и лидер рынка Нью-Йорка Enterprise Community. Партнеры. «Предприятие гордится тем, что является сопредседателем Круглого стола RAD, в который входят защитники и местные лидеры, которые работают с NYCHA, чтобы гарантировать сохранение прав жителей по мере расширения программы RAD».

20000 квартир NYCHA будут отремонтированы частными подрядчиками в течение следующих 10 лет

НЬЮ-ЙОРК (WABC) — В понедельник было объявлено о новой программе с привлечением частных подрядчиков для ремонта до 20000 квартир Управления жилищного строительства Нью-Йорка. более десяти лет.

На площади Кампос Уан в Ист-Виллидж новый облик государственного жилья NYCHA.


Dereese Huff получила полностью новую кухню, работающую систему отопления и кондиционирования воздуха, заменили блок выключателя и даже домофон отремонтирован и совершенно новый.

«Когда я, наконец, увидел, что все это сделано, я был поражен, потрясен, впечатлен», — сказал Хафф, президент ассоциации арендаторов.

В прошлом году почти все новости в NYCHA были плохими, в том числе об отравлении свинцом, по которому проводилось расследование, ремонт, который так и не был сделан, и отопление было большой проблемой прошлой зимой.

Разница в плане, объявленном в понедельник, заключается в том, что NYCHA отступило. Это по-прежнему жилье NYCHA, но мэрия передала работу частному застройщику.

Мэр Билл де Блазио объявил, что в течение следующих десяти лет 20 000 квартир будут отремонтированы с использованием частных компаний, которые будут выполнять работу для жилищного управления.


«Наша цель, и мы чувствовали это с самого начала, — исправить NYCHA, здание за зданием, кирпич за кирпичом», — сказал мэр.

«Если бы этим занималось NYCHA, и это было только NYCHA?», — спросили мы Хаффа.«Этого бы никогда не случилось, никогда», — сказала она.

Дериз говорит, что она очень рада, если у нее в квартире заработано около 90 000 долларов.

«Это заставляет меня приподняться и иногда даже плакать, по сравнению с ущербом от урагана« Сэнди »до настоящего времени, который мы имеем сейчас», — сказала она.

Внутренний двор, который был отремонтирован после Сэнди, определенно не похож на жилье NYCHA. И все это может служить планом того, как власть наконец начнет исправлять ситуацию.

Но впереди еще долгий путь.Программа охватывает всего 20 000 квартир, и у NYCHA есть еще 155 000, которые нужно сдать.

———-
* Другие новости Нью-Йорка
* Отправьте нам новостной совет
* Загрузите приложение abc7NY для оповещений о последних новостях

Авторские права © 2021 WABC-TV. Все права защищены.

Что такое консервация? | Национальный жилищный фонд

Нажмите, чтобы загрузить PDF

Сохранение — это когда принимаются меры по сохранению федеральных жилищных субсидий и ограничений на жилье для малоимущих, сохраняя при этом доступность жилья в долгосрочной перспективе.Консервация обычно сочетается с ремонтом недвижимости. Часто недвижимость приобретается новым владельцем, который стремится к долгосрочной доступности собственности, а затем ремонтируется и управляется вместе с этими ценностями.

Национальный жилищный фонд работает над сохранением всего доступного жилья с помощью трехэтапного подхода: защита интересов, финансирование и развитие недвижимости.

Зачем сохранять?

Многие контракты на доступное жилье между федеральным правительством и частными владельцами истекают или скоро истекают, что дает владельцам возможность выйти из государственной программы и перевести свою собственность в недоступное по цене использование.Сохранение доступного жилья рентабельнее и проще, чем новое строительство. Ремонт существующей доступной квартиры может стоить от трети до половины меньше, чем строительство новой квартиры. Не сохраняя имеющееся доступное жилье, мы отступаем на два шага назад на каждый шаг вперед.


Доступное жилье Часто задаваемые вопросы

Почему важна доступная аренда жилья?

Одна треть домохозяйств нашей страны с разным уровнем дохода проживает в арендуемом жилье — некоторые по своему выбору, а некоторые по необходимости.Это критически важная часть здорового жилищного фонда любого сообщества, обеспечивающая разнообразие, возможности и рабочую силу для основных общественных услуг.

Некоторые выбирают арендуемое жилье, потому что оно обеспечивает доступный и удобный образ жизни рядом с местными удобствами. Но для многих работающих семей и семей с низкими доходами домовладение недоступно. Арендуемое жилье позволяет этим семьям жить в общинах, близких к работе, образованию и доступному транспорту.

По мере того, как текущий кризис потери права выкупа жилья продолжает разворачиваться, а кредитование остается ограниченным, стабильное арендное жилье будет становиться все более важным для работников, которые имеют решающее значение для наших сообществ, включая учителей, полицию, пожарных и других поставщиков услуг.

Но приличного арендного жилья, доступного работающим семьям и семьям с низкими доходами, не хватает. По данным Национальной жилищной коалиции для малообеспеченных, ни в одной общине страны семья не может позволить себе скромную квартиру с двумя спальнями с минимальным доходом. В 2006 году почти половина всех съемщиков потратили более 30% своего дохода на жилье, в то время как около 25% (9 миллионов арендаторов) потратили более 50% своего дохода на расходы на жилье.

Что мы имеем в виду, когда говорим, что наша страна должна иметь сбалансированную национальную жилищную политику?

Несмотря на насущную потребность в достойном доступном арендном жилье, этот вопрос выпал из обсуждения национальной политики.На протяжении многих лет единственным приоритетом жилищной политики нашей страны было развитие домовладения. Федеральное правительство тратит 155 миллиардов долларов в год на помощь домовладельцам за счет налоговых льгот, таких как удержание процентов по ипотеке. Эти налоговые льготы несоразмерно выгодны богатым американцам.

Между тем только 25% имеющих на это право арендаторов с низким доходом получают федеральную жилищную помощь. В результате многие арендаторы тратят гораздо больше, чем они могут позволить себе разумно, на расходы на жилье, и остается немного денег на оплату других основных потребностей, таких как еда, транспорт и здравоохранение, или на сбережения и инвестиции, которые необходимы для более безопасного будущего.

Вместо того, чтобы игнорировать потребности страны в аренде жилья, наше правительство должно стремиться к сбалансированной федеральной жилищной политике, признавая безотлагательную необходимость защиты ограниченного предложения доступного арендуемого жилья в нашей стране.

Недавние исследования показывают, что стабильность жилищных условий наиболее важна для успеваемости в школе, независимо от того, находится ли дом в собственности или в аренде. Исследователи из Университета Айовы недавно пришли к выводу, что домовладение не оказывает статистически значимого влияния на успеваемость в школе, если учитываются такие факторы, как мобильность по месту жительства и благосостояние семьи.

Самое главное — это безопасное, стабильное и доступное жилье, позволяющее семьям полностью раскрыть свой потенциал. Семьи, потерявшие свое жилье — будь то из-за потери права выкупа дома или потери доступного съемного жилья — могут столкнуться с разрушительными потрясениями.

Какую роль играет наш текущий запас субсидированного доступного жилья в удовлетворении жилищных потребностей нашей страны?

С 1965 до середины 1980-х годов правительство играло важную роль в создании доступного жилья для сдачи в аренду.В партнерстве с частным сектором федеральное правительство предоставило важные финансовые стимулы, включая процентные ставки ниже рыночных (Раздел 236), субсидии процентных ставок (Раздел 221 (d) (3) Процентная ставка ниже рыночной — BMIR) и субсидии на аренду (Раздел 8 ) в обмен на обязательство владельцев собственности сохранить доступность квартир для семей с низкими доходами. В результате в настоящее время почти в каждой общине страны насчитывается более 1,5 миллиона частных доступных домов, находящихся в частной собственности и финансируемых из федерального бюджета.Самая крупная из этих программ, основанная на проектах программа помощи в аренде жилья по Разделу 8, предоставляет доступные по цене многоквартирные дома для более чем 1,2 миллиона семей.

Поскольку в эту недвижимость было вложено значительное государственное финансирование, это жилье является самым доступным жильем в наших общинах. В рамках этих программ семьи и пожилые люди живут в частном доме и платят арендную плату не более 30% своего дохода. Федеральное правительство заключает контракты с владельцами частных многоквартирных домов и компенсирует разницу между тем, что арендатор может разумно себе позволить, и тем, что квартира может арендовать по ценам местного рынка.

Программа помощи в аренде на основе проекта предусматривает финансирование, привязанное к квартире, а не к арендатору (в отличие от ваучерной программы по разделу 8). Владелец соглашается сохранить доступность собственности в течение срока действия контракта между HUD и владельцами собственности, обеспечивая доступность независимо от колебаний стоимости местного жилья. В условиях ограниченного рынка жилья с низким уровнем вакантных площадей арендные единицы на основе проектов имеют важное значение, поскольку домовладельцы могут не желать принимать ваучеры на аренду, что затрудняет их владельцам поиск жилья.На более слабых рынках жилья, хотя может показаться, что сегодня имеется достаточно доступного жилья, будущие изменения в районе и джентрификация могут сделать это жилье недоступным завтра.

Почему доступное арендное жилье в нашей стране находится под угрозой? Что мы подразумеваем под сохранением доступного жилья?

Многие из этих контрактов между федеральным правительством и частными владельцами истекают или скоро истекают, что дает владельцу возможность выйти из государственной программы и перевести собственность в не доступное по цене использование.Растущий спрос на проживание в городах ведет к росту арендной платы и дает арендодателям стимул для модернизации доступных единиц жилья до роскошного жилья и отказа от федеральных программ помощи.

Владельцы недвижимости на слабых рынках жилья с высокой долей вакантных площадей могут быть не в состоянии получать достаточный операционный доход для содержания недвижимости и предотвращения ее ухудшения без возможности ремонта. Эти свойства также могут быть потеряны из-за доступного запаса из-за порчи или оставления.

«Сохранение» — это когда принимаются меры для обеспечения сохранения ограничений на федеральные субсидии и для лиц с низким доходом с сохранением долгосрочной доступности.Обычно это сочетается с привлечением нового капитала для ремонта собственности. Часто собственность передается новому владельцу, который стремится к долгосрочной доступности собственности. Сохранение — это то, что делает Национальный жилищный фонд, используя инструменты защиты, финансирования и развития недвижимости.

Как сохранение является важной стратегией для обеспечения достаточного предложения доступного арендного жилья?

Сохранение доступного жилья — очевидный первый шаг к удовлетворению потребностей нашей страны в аренде.В нашей стране ежегодно строится около 100 000 недорогих квартир. Но на каждую создаваемую новую доступную квартиру две теряются из-за износа, заброшенности или переоборудования в более дорогое жилье. Не сохраняя имеющееся доступное жилье, мы отступаем на два шага назад на каждый шаг вперед.

Насколько экономически выгодно сохранение доступного жилья? Как это экономит деньги налогоплательщиков?

Сохранение существующего дома значительно дешевле строительства нового доступного жилья.Ограничительные правила землепользования, распространенные во многих сообществах, затрудняют строительство арендного жилья, доступного семьям с очень низким доходом и пожилым людям. Заменить каждую потерянную доступную квартиру зачастую нереально.

Ремонт существующей доступной квартиры может стоить на треть меньше, чем строительство новой квартиры. В более дорогих общинах с высокой стоимостью земли стоимость строительства нового доступного жилья может вдвое превышать стоимость сохранения существующего жилья.

Preservation защищает миллиарды долларов налогоплательщиков, уже вложенных в доступное арендное жилье.Сохранение в эти непростые для экономики времена также является наиболее рентабельным вложением, которое государственный сектор может сделать для того, чтобы обеспечить своим гражданам достойные и доступные места для жизни.

Как сохранение доступного жилья играет ключевую роль в достижении регионального равенства и поддержании доступа к возможностям для семей с низкими доходами?

Жилье имеет решающее значение для доступа к возможностям. Для процветания малообеспеченным семьям необходимо жилье в здоровых районах с низким уровнем преступности, доступом к качественному образованию, значительным возможностям трудоустройства и доступным и надежным транспортным средствам.Доступное жилье уже существует во многих районах с высокими возможностями. Сохранение этого жилья имеет важное значение для сохранения доступа к этим жизненно важным возможностям.

Строительство нового доступного жилья в общинах с широкими возможностями особенно сложно, учитывая затраты и политическое противодействие, часто связанные со строительством нового арендуемого жилья в таких местах. Сохраняя и улучшая существующее доступное жилье в районах с высокими возможностями, сохранение является важным инструментом содействия справедливому развитию.

Утрата этого жилья имеет серьезные последствия не только для тех, кто проживает в этих домах, но и для сообществ, зависящих от качественного доступного жилья. Сохранение доступного жилья означает больше, чем просто спасение здания — это означает сохранение доступа малообеспеченных семей и пожилых людей к выбору работы, к необходимым услугам, таким как здравоохранение, и к образованию для их детей, и все это в стабильной жизненной среде. Это также означает, что работодатели могут заполнять критически важные рабочие места по всему спектру заработной платы, не заставляя наших беднейших работников нести бремя долгих и дорогостоящих поездок на работу.

В неблагополучных районах сохранение доступного жилья может ускорить возрождение всего сообщества. Сохранение приличного и доступного жилья означает сбережение важнейшего общественного достояния. Это также сигнализирует о том, что годы пренебрежения и растерянности обращаются вспять, и может стимулировать государственно-частные инвестиции, которые необходимы для возрождения общества.

Почему важно сохранять доступное жилье вблизи транзита?

В частности, сохранение доступного жилья вблизи транзитных дорог важно для предоставления возможностей семьям с низким доходом и пожилым людям.По мере того, как политика разумного роста способствует развитию населенных пунктов и улучшенных транспортных возможностей в существующих общинах, а цены на газ остаются высокими, спрос на жилье вблизи транзитных дорог неизбежно возрастет. Сохранение этого жилья сейчас значительно более рентабельно и политически осуществимо, чем строительство нового доступного жилья рядом с остановками общественного транспорта, и гарантирует, что будущие благоприятные для транзита жилые районы будут включать в себя возможности для домохозяйств со скромными доходами, одновременно решая проблему изменения климата.

Почему сохранение доступного жилья принципиально экологично?

Сохранение доступного жилья позволяет экономить энергию по четырем основным направлениям: повторное использование существующего здания, использование существующей инфраструктуры, сохранение зеленых насаждений и использование энергии в домашних условиях.

Повторное использование здания. Ремонт существующего здания производит меньше строительных отходов, использует меньше новых материалов и требует меньше энергии, чем новое строительство. В существующих зданиях воплощена энергия: энергия, необходимая для получения, доставки и установки сырья, необходимого для строительства здания.

Инфраструктура. Для сохранения существующего доступного жилья не требуется новая инженерная или транспортная инфраструктура.

Зеленые насаждения. Для сохранения существующего жилья не требуется застройка дополнительных земель.

Использование энергии в домашних условиях. Поскольку типичный домовладелец в пригороде на самом деле тратит больше энергии на поездку на работу, чем на отопление и охлаждение дома, более энергоэффективно сохранять жилье рядом с остановками общественного транспорта. Восстановление существующего доступного жилья также предоставляет возможности для интеграции «зеленых» технологий, которые делают здания энергоэффективными, здоровыми для жителей и экологически устойчивыми.«Зеленые» технологии могут использоваться для содействия экономии энергии и воды, принося пользу владельцам за счет снижения затрат на обслуживание и более низких коммунальных расходов для семей с низкими доходами и пожилых людей. Экологичный дизайн и материалы, такие как краски, не содержащие химикатов, также обеспечивают более здоровую среду обитания.

Как сохранение доступного жилья согласуется с развитием разумного роста?

По мере того, как население США продолжает быстро расти, а спрос на жизнь в городах возвращается, семьи с низкими доходами оттесняются от работы и услуг.Эта тенденция несовместима с принципами разумного роста. Учитывая, что население США, по прогнозам, вырастет на 94 миллиона человек в течение следующих 30 лет, мы в основном сталкиваемся с двумя вариантами: распространение через разрастание населения или сосредоточение людей в сообществах с уже построенной инфраструктурой.

Реконструкция старого многоквартирного дома — Примеры и проблемы реконструкции

Дата публикации: четверг, 25 января 2018 г.

Согласно информации Министерства земли, инфраструктуры и транспорта, по оценкам, количество квартир старше 40 лет по всей Японии составит 730 000 в 2018 году.По состоянию на 2013 год во всей Японии было всего 183 случая ремонта квартир. В связи с большим количеством квартир, нуждающихся в ремонте, эта тема становится социальной проблемой.

Наряду с ознакомлением с проблемами, с которыми придется столкнуться в процессе реконструкции многоквартирного дома, мы представили несколько примеров квартир, которые были успешно отстроены, а также рассмотрели альтернативный вариант продажи земли.


Причины отсутствия прогресса в реконструкции

Как мы уже говорили в предыдущей статье «Реконструкция старого многоквартирного дома в Японии — Причина перестройки, планирование и решение проблемы», основной организацией, занимающейся процессом планирования и перестройки, является управляющая ассоциация, состоящая из владельцев квартир.Поскольку каждый в квартире имеет право голоса в строительстве, планы не могут быть продвинуты, если нет согласия между всеми владельцами квартиры. В стоимость реконструкции входит снос старого здания, а также стоимость строительства нового, что, естественно, будет очень дорого.

Обычно считается, что реконструкция здания будет стоить от 10 000 000 до 20 000 000 иен за одну жилую единицу площадью 60 кв.м. Резервного фонда на ремонт, в который все должны были платить до сих пор, скорее всего, будет недостаточно для покрытия затрат на реконструкцию.Таким образом, владельцы квартир должны будут платить дополнительные деньги в дополнение к резервному фонду, который они вносили в течение многих лет. Поскольку некоторые владельцы квартир не могут позволить себе дополнительные расходы, очень трудно добиться согласия более чем 4/5 владельцев квартир о необходимости перестройки многоквартирного дома.


Примеры квартир, которые были успешно отстроены

При просмотре примеров многоквартирных домов, которые были фактически перестроены, можно увидеть различные усилия, которые были приложены для сокращения дополнительных затрат.Некоторые используемые методы включают использование площади этажа здания, которая изначально считалась непригодной для использования из-за ограничений отношения площади этажа во время первоначального строительства здания, или использование Комплексной системы проектирования (система надбавки к соотношению площади этажа для строительства на неиспользуемых земля).

В Японии соотношение площади пола — это ориентир, который ограничивает общую площадь жилого пространства, которое вы можете иметь в здании, по отношению к размеру земельного участка. Например, если у вас есть участок земли площадью 200 м2 и предел отношения площади 400%, вы можете построить здание, имеющее 800㎡ жилой площади.Если в будущем из-за изменения строительных законов соотношение площади пола увеличится до 500%, тогда вы сможете построить здание с жилой площадью 1000 м2.

По мере того, как лимиты повышаются, распространенным способом покрытия некоторых расходов на новое здание было бы строительство нового здания большего размера и добавление дополнительных квартир. Стоимость продажи этих квартир поможет снизить затраты на реконструкцию на человека для нынешних владельцев квартир.


Пример 1: Сосновый гребень Азабу ⇒ Azabu Ichibeicho Homes

Этот первый пример успешной перестройки старого многоквартирного дома в Японии был достигнут по взаимному согласию владельцев квартир.Поскольку район, в котором было расположено здание, был частью проекта реконструкции района, было разрешено увеличить площадь здания, что позволило построить более крупное здание с дополнительными квартирами. Консультант, специализирующийся на перестройке, поддержал и помог облегчить процесс, позволив владельцам перестроить свой многоквартирный дом по собственному проекту.

Расположение: Минато-ку, Токио
Площадь земли: 1129,3㎡

До: Azabu Pine Crest

Общая площадь: 3543.41㎡
Год сдачи: 1972
Кол-во квартир: 47

После: Azabu Ichibeicho Homes

Конструкция здания: ЖБИ 15 этажей 2 цокольных этажа
Площадь общая: 8697,83㎡
Год сдачи: 2004
Кол-во квартир: 69

■ Ход восстановления

1994: Начато планирование реконструкции

2000: Заключен договор собственников на реконструкцию

2001: Подал иск против несогласных владельцев и примирился с ними.

2002: Реконструкция начата в декабре

.

2004: Завершено

октября


Пример 2: Особняк Амаги Роппонги и Хомат Гранат ⇒ Башня Атласа Роппонги

В этом примере эффективный план реконструкции был реализован за счет сотрудничества двух соседних многоквартирных домов. Все собственники дома договорились о перестройке почти одновременно. Комплексная система проектирования была использована для увеличения площади объединенной земли двух многоквартирных домов, что почти втрое увеличило количество квартир в доме.На средства от продажи дополнительных квартир, полученные от реконструкции, собственники смогли собрать средства на оплату стоимости нового здания, временного жилья на период строительства и расходов на переселение, а затем обратно. Все это было достигается при сохранении размеров каждой квартиры.

Площадь земли: 966.21㎡ / 246.24㎡
Конструкция здания: 8 этажей железобетонный 1 цокольный этаж / железобетонный 8 этажей 1 цокольный этаж
Площадь общая: 3370.18㎡ / 1216.84㎡
Срок сдачи: 1971/1980
Кол-во квартир: 24/8

После: Башня Атласа Роппонги

Площадь земли: 1328,72㎡
Конструкция здания: ЖБИ 28 этажей 2 цокольных этажа
Общая площадь: 12961,35㎡
Год сдачи: 2010
Количество квартир: 90

■ Ход восстановления

2003: Создан комитет по восстановлению

2005: Заключено соглашение о начале плана восстановления, выбраны соавторы для планирования

2006: Заключен договор на реконструкцию

2008: Началась реконструкция в январе

2010: завершено в феврале


Альтернативный вариант продажи участка старой квартиры


В двух приведенных выше примерах были случаи, когда владельцы квартир смогли собрать различные средства, необходимые для реконструкции многоквартирного дома, путем продажи новых единиц, которые можно было построить из-за увеличения соотношения площадей после реконструкции, а также привлечение интереса разработчиков, желающих работать над проектом.Однако для большинства старых квартир, требующих реконструкции, не было увеличения допустимой площади жилой площади, чтобы они могли получить дополнительные средства, которые могли сделать владельцы квартир в приведенных выше примерах. Таким образом, владельцы квартир должны сами нести ответственность за все расходы. Если расположение квартиры неудобно и нереально, сложно найти застройщиков, готовых сотрудничать с собственниками в перестройке многоквартирного дома.

В результате внесения изменений в закон о строительстве старых квартир в 2014 году была создана система продажи старых квартир и их земли в качестве новой возможности для поддержки восстановления существующих квартир, нуждающихся в реконструкции.Если квартира имеет недостаточную сейсмостойкость, новая система позволит такому многоквартирному дому продать свою землю, когда 4/5 владельцев квартир согласны продать землю. Застройщик, покупающий землю, может снести многоквартирный дом и построить новый. После этого владельцы старых квартир могут купить новую квартиру в новом доме.

Оставить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *