Чистота и порядок: входит ли ремонт подъезда в капитальный ремонт?
Ремонт в подъезде – это отнюдь не прихоть жильцов, а поддержание жилого фонда в нормальном состоянии. Но далеко не все собственники, а также представители управляющих компаний следят за соблюдением этого правила. Ремонт в подъезде относится к видам текущего ремонта и должен проводиться организаций, осуществляющей техническое обслуживание дома, как минимум один раз в 3–5 лет в зависимости от степени физического износа здания (Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 №170).
Вообще текущий ремонт заключается, прежде всего, в систематическом и своевременном проведении работ по предупреждению износа конструкций, инженерного оборудования, отделки, а также работах по устранению мелких повреждений и неисправностей. Он должен проводиться с периодичностью, обеспечивающей эффективную эксплуатацию здания или объекта с момента завершения его строительства до момента постановки на очередной капитальный ремонт.
Управляющая компания не имеет права отдельно собирать денежные средства на проведение текущего ремонта в подъезде, т.к. его стоимость уже заложена в тариф на содержание жилья. Для инициирования текущего ремонта жильцам нужно провести общее собрание собственников, на котором также необходимо присутствие представителей управляющей компании. Жильцы должны определить необходимый к проведению объем работ и оформить протоколом свое решение.
В список работ по текущему ремонту в подъезде могут входить косметические и восстановительные работы:
• Покраска, побелка, шпаклевка потолка и стен;
• Ремонт или замена входной двери, ремонт входного проема, системы открывания дверей;
• Ремонт пола и замена напольной плитки или иного покрытия в случае его изнашивания;
• Покраска батарей и труб отопления;
• Замена или покраска почтовых ящиков, лестничных перил;
• Ремонт или замена оконных рам, остекление;
• Замена или ремонт светильников;
• Замена или покраска надподъездного козырька;
• Мелкий электроремонт, замена проводов, уборка их в специальные короба.
После чего управляющая компания выставляет жильцам счет на ремонт. Жильцы вправе сами выбрать строителей, либо же воспользоваться услугами строительной бригады от УК. После решения всех организационных вопросов, управляющая компания выделяет денежные средства в оговоренном размере на проведение запланированного ремонта. Как показывает практика, достаточной суммы на обновление подъездов в домах не накапливается, поэтому в большинстве случаев управляющая компания дает собственникам своего рода кредит на данный ремонт. По примерным подсчетам жильцы, исправно оплачивая коммунальные услуги, должны рассчитаться с управляющей компанией в течение 2-3 лет. Однако собственникам необходимо понимать, что в течение этого периода, управляющая компания, не сможет выполнять другие дополнительные работы, за исключение устранения аварийных ситуаций, если таковые будут происходить, так как финансы на счете дома ограничены.
Ремонт в подъезде, относится к видам текущего ремонта и ответственность за его проведение лежит на управляющей компании за счет средств, которые ежемесячно вносятся жильцами по строке «Содержание жилья».
Текущий ремонт поможет освежить внешний вид помещения, тогда как капремонт может существенно улучшить состояние основных артерий дома – внутридомовых инженерных систем, а также крыши, фасада.
В рамках капитального ремонта подъезды не ремонтируют, так как капитальный ремонт предполагает выполнение более масштабных работ, направленных на полное устранение неисправностей изношенных элементов общего имущества в целях повышения их эксплуатационных характеристик.
Капитальный ремонт в многоквартирном доме проводится за счет средств собственников, аккумулируемых на счете регионального оператора, либо на специальном счете дома. Жилищным Кодексом установлен перечень работ, которые финансируются собственниками жилых помещений по статье «капремонт» (п. 1 ст. 166 ЖК РФ). В него включены:
— ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, водоснабжения, водоотведения;
— ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт
— ремонт крыши;
— ремонт подвальных помещений;
— ремонт фасада.
Отметим, что на официальном сайте Фонда капремонта Свердловской области www.fkr66.ru в разделе «Найти дом» собственники всегда могут уточнить виды работ и сроки их выполнения по конкретному многоквартирному дому, включенному в Региональную программу.
Сегодня совмещение текущего и капитального ремонтов является удачной перспективной практикой, которая уже была неоднократно отмечена на федеральном уровне и рекомендована для выполнения в рамках реализации проектов по формированию комфортной городской среды.
Ремонт подъездов домов – обязанность управляющей компании. Судебная практика
Как правило, управляющая компания отказывается проводить ремонт в подъезде многоквартирного жилого дома, ссылаясь на то, что выполнение данных работ, согласно договору управления, не входит в обязанности управляющей компании. Для проведения такого ремонта необходимо решение общего собрания собственников помещений дома, а также дополнительные денежные средства, которых, естественно, не хватает.
Между тем, в соответствии с п. 3.2.2. Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда», утв. Постановлением Госстроя РФ № 170, организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечить не только требуемое санитарное состояние лестничных клеток, но и исправное состояние строительных конструкций, отопительных приборов и трубопроводов, расположенных на лестничных клетках; нормативный температурно-влажностный режим на лестничных клетках.
А как следует из п. 3.2.9. Указанных Правил и норм, периодичность ремонта подъездов должна быть соблюдена один раз в пять или три года в зависимости от классификации зданий и физического износа.
Отсутствие в договоре управления соответствующего пункта об обязанности управляющей компании производить ремонт подъезда, не освобождает последнюю от обязанности обеспечить благоприятные и безопасные условия проживания граждан.
Разумеется, не следует и забывать, что управляющая компания не обязана в отсутствие решения общего собрания собственников выполнять работы, относящиеся к капитальному ремонту.
Примеры из судебной практики
Пример 1. Управляющая компания обязана провести ремонт подъездов жилого дома
Судом удовлетворены требования об обязании управляющей компании провести ремонт подъездов жилого дома, в частности, восстановить штукатурное и окрасочное покрытие стен и потолков лестничных клеток.
Судом было установлено, что ранее, Жилищной инспекцией были выявлены нарушения правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, управляющей компании выдавалось предписание об устранении недостатков, которое не было выполнено.
Доводы управляющей компании о нехватке денежных средств на проведение работ по ремонту подъездов, а также о том, что указанные работы не предусмотрены договором, судом отклонены. Признан судом несостоятельным и довод ответчика о том, что проведение текущего ремонта подъездов жилого дома согласно договору предусмотрено только за отдельную плату и по решению собрания собственников помещений в многоквартирном доме (см. подробнее апелляционное определение Московского областного суда от 10 июня 2013 г. по делу N 33-12585/2013).
Пример 2. Ремонт подъезда дома должен проводиться в сроки, установленные Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда
Суд обязал управляющую компанию провести ремонт подъезда жилого дома, в том числе, восстановить нарушенный штукатурный слой стен и потолка, выполнить клеевую окраску стен, лестничных маршей, потолков, масляной окраски оконных блоков, радиаторов, лестничных ограждений, установить ручки, шпингалеты, восстановить оконные рамы, выполнить иные работы.
Судебные инстанции указали, что управляющая организация обязана обеспечить благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в МКД.
То обстоятельство, что решение общего собрания собственников отсутствует, не отменяет предусмотренную Правилами Госстроя (п. 3.2.9.) обязанность в установленные сроки осуществлять ремонт подъездов дома (см. подробнее апелляционное определение Мурманского областного суда от 24 июля 2013 г. N 33-2479).
Пример 3. Управляющая компания обязана провести ремонт подъезда вне зависимости от задолженности ряда собственников
Судом постановлено обязать управляющую компанию выполнить работы по ремонту подъезда жилого дома, в том числе стен, пола, потолков, лестничных маршей, перил, работ по установке рам в оконных проемах подъезда, дверей в коридорах, ремонту электропроводки, мусоропровода, иные работы.
Довод управляющей компании о том, что у ряда собственников помещений дома имеется задолженность по оплате коммунальных платежей, суд признал несостоятельными.
Вместе с тем, суд второй инстанции отметил, что возложение обязанности на управляющую компанию произвести ремонтные работы, которые относятся к капитальному, а не текущему ремонту, на законе не основано (см. подробнее апелляционное определение Ярославского областного суда от 2 августа 2012 г. по делу N 33-3687).
Пример 4. Управляющая компания обязана провести косметический ремонт подъезда, данные работы не носят капитального характера
Судом постановлено обязать управляющую компанию провести косметический ремонт подъезда жилого дома: привести в надлежащее состояние потолок и стены подъезда, произвести окрашивание потолка и стен.
Суд пришел к выводу о том, что работы по ремонту подъезда не носят капитального характера (см. подробнее апелляционное определение Верховного Суда Республики Карелия от 15 мая 2012 г. по делу N 33-1227/2012).
Вернуться к началу обзора: «Обязанности управляющей компании в сфере ЖКХ по содержанию и ремонту. Судебная практика»
Как добиться косметического ремонта подъезда? — Юридическая консультация
Согласно п. 3.2.9 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170, управляющая компания обязана проводить ремонт в подъезде с периодичностью один раз в три или пять лет в зависимости от типа здания и физического износа. Ко всему прочему ремонт может проводиться и чаще, если этого захотят собственники на общем собрании. Управляющая компания обязана выполнять эти работы вне зависимости от того, включены ли они в договор об управлении или же нет, и если речь идет не о капитальном ремонте, то в данном случае жильцы могут не платить за косметический ремонт.
В ст. 166 Жилищного кодекса РФ прямо сказано, какие виды ремонта являются капитальными. Ремонт подъездов в этот перечень не входит.
Порядок обращение к УК регламентируется, в частности, следующими нормативными правовыми актами:
Жилищным кодексом РФ;
Законом РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей»;
постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность»;
постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 № 416 «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами»;
постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов».
Для того чтобы провести косметический ремонт в подъезде, нужно написать обращение управляющей компании. Если она согласилась с требованиями, следует утвердить перечень работ на собрании жильцов. Он фиксируется в дефектной ведомости, которую подписывает уполномоченный представитель жильцов (председатель совета дома) и представители УК и является важнейшим документом, так как УК будет делать только то, что в нем указано. После всех вышеперечисленных действий подписывается акт о начале работ. Но стоит помнить, что в рамках косметического ремонта может потребоваться капитальный ремонт некоторых элементов инженерных систем. Их стоит разграничивать, так как за капитальный ремонт уже будут взиматься дополнительные средства.
После ремонта следует приемка работ, желательно контролировать ремонт в течение всего срока. Не забывайте о том, что стоит ввести график работ, дабы они не мешали вашему покою.
В приемке работ должны участвовать представители исполнителя этих самых работ, сотрудники УК, инспектор Госжилинспекции, приглашаются также и депутаты муниципального собрания района. Все они должны подписать акт приемки работ. До подписания этого акта стоит все досконально проверить: все ли работы были выполнены (если что-то было не сделано, это надо указать). Состояние подъезда фотографируется и заносится в базу данных. На данный тип работ действует гарантия.
Если у вас все-таки не получилось договориться с управляющей компанией, то следующим шагом будет обращение в Госжилинспекцию уже с жалобой на бездействие управляющей компании. Если и это не помогает, нужно обратиться в суд, не забыв в исковом заявлении указать на необходимость возмещения морального ущерба.
Косметический ремонт подъезда. Обязаны ли управляющие компании делать его бесплатно?
После публикации статьи «Как отремонтировать подъезд? Есть варианты!» («Маяк» № 5 от 7 февраля 2018 года), в редакцию стали обращаться читатели, которые уверены: за ремонт в подъезде жильцы платить не должны. Давайте разберемся, какие обязанности имеют управляющие компании и собственники многоквартирных домов, и самое главное — что об этом говорит закон.
БылоСтало
Жители дома №8 по ул.Космонавтов решили проводить ремонт подъезда поэтапно. Средств, собранных на текущий ремонт, пока хватило только на два этажа
Штудируем законодательство
Основными правовыми актами, регулирующими отношения в сфере управления и содержания многоквартирного жилого фонда, являются Жилищный кодекс Российской Федерации, а также постановление Госстроя № 170 от 27 сентября 2003 г. При этом не стоит забывать, что если вы доверили управление вашим домом той или иной компании, то между собственниками и УК заключается договор, составленный с соблюдением требований федерального законодательства. Это очень важный документ, поскольку работы в доме будут проводиться только те, которые в нем указаны, не больше, правда, зачастую — меньше. Поэтому, чтобы в дальнейшем не возникало конфликтов, читайте договор внимательно, и если вас что-то не устраивает, обсуждайте с УК и не спешите подписывать.Чтобы не тратить свои нервы понапрасну, прежде чем что-то требовать от управляющей компании, внимательно перечитайте документ и все приложения к договору. В них, как правило, и содержится перечень того, что ваша управляющая компания обязана делать в доме и на прилегающей территории.
« Отвалившуюся плитку заменить обязаны, облезшую краску и штукатурку — тоже. Жильцы вправе требовать от УК частичного восстановления и приведения в порядок стен, полов и потолков »
Закон гласит…
Итак, за что мы с вами платим по квитанциям? В ст. 154 Жилищного кодекса сказано: «плата за жилое помещение и коммунальные услуги включает (…) плату за содержание и текущий ремонт общего имущества». Что подразумевается под общим имуществом? Это все конструктивные элементы здания (крыша, стены, лестницы и пр.), коммуникации, лифты, технические помещения и придомовая территория, то есть абсолютно всё, что есть в вашем доме и вокруг него. В том числе и лестничные клетки. Получается, что мы с вами априори платим за их текущий ремонт.…постановление Госстроя уточняет…
Читаем внимательно пункт 3.2.9 постановления Госстроя № 170. Он говорит о том, что управляющие компании обязаны производить текущий ремонт общедомового имущества раз в 3–5 лет. При этом помним, что к общедомовому имуществу относятся стены, потолки и полы подъездов. Получается, вот оно — ремонтировать обязаны! Но с существенной оговоркой. В приложении № 7 к постановлению четко сказано, что в текущий ремонт входит «восстановление отделки стен, потолков, полов отдельными участками в подъездах (…) и других общедомовых помещениях».…договор ставит точку
Подобная формулировка, как правило, есть и в договоре жильцов на управление многоквартирным домом. «УК ОБЯЗАНА проводить текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома. Перечень работ по текущему ремонту содержится в приложении к договору». И вот здесь — внимание! В обязанности управляющей компании по текущему ремонту входит (из типового договора УК с собственниками):— восстановление штукатурки стен и потолков отдельными местами;
— восстановление облицовки стен керамической и другой плиткой отдельными местами;
— штукатурно-малярные работы отдельными местами.
Значит, отвалившуюся плитку заменить обязаны, облезшую краску и штукатурку — тоже. Несмотря на то, что о покраске всего подъезда речь не идет, жильцы вправе требовать от управляющей компании частичного восстановления и приведения в порядок стен, полов и потолков.
С чего начать?
Инициировать общее собрание жильцов!Если вашему подъезду необходим ремонт, то решение о его проведении может принять только общее собрание собственников. Созывайте соседей и приглашайте представителей вашей УК — директора и/или главного инженера. На собрании должны быть определены и задокументированы все виды работ, которые вы хотите провести (покраска, замена, ремонт, укрепление и т. д.). Прописать виды работ нужно очень тщательно: здесь нет ничего само собой разумеющегося, да и подарков от УК ждать не стоит.
Компания должна предоставить жильцам подробную смету работ со стоимостью и предложить схему софинансирования: как правило, 30х70 или 50х50. Необходимо также рассчитать, сколько каждая квартира заплатит впоследствии и оговорить условия рассрочки, чтобы оплачивать необходимую сумму частями.
Что дальше?
Далее заключается отдельный договор на проведение косметического ремонта, в котором указаны сроки окончания ремонта. После завершения жители дома принимают работы и подписывают специальный акт. Если что-то сделано некачественно или не доделано, акт приемки подписывать не стоит. Сначала убедитесь, что все в полном порядке.А если не платить?
Если собственники многоквартирного дома категорически не хотят платить за ремонт подъезда дополнительно — ведь мы и так каждый месяц платим по квитанциям за содержание общедомового имущества — можно инициировать ремонт за счет собранных средств. В этом случае УК будет проводить ремонтные работы поэтапно: сначала один этаж, затем другой по мере накопления взносов. В этом случае обновление подъезда может сильно затянуться, зато никаких дополнительных вложений не потребуется.Также всегда существует вариант отремонтировать все своими силами без привлечения управляющей компании. Он наиболее прозрачный — вы сами решаете, сколько каких материалов закупить и кого привлечь к работам. Стоит только захотеть!
Ремонт в подъезде: что нужно знать жильцам :: Дизайн :: РБК Недвижимость
Как часто должен проходить ремонт в подъезде, можно ли выбрать жильцам цвет стен, что делать, если УК отказывается проводить работы — ответы на эти и другие вопросы в нашем материале
Фото: shutterstock
При покупке квартиры опытные риэлторы всегда рекомендуют обращать внимание на подъезд: чисто ли он убран, обустроена ли входная группа, в каком состоянии кнопки в лифте, давно ли был ремонт. Все это свидетельствует и о том, с каким соседями вам предстоит жить и как справляется со своей работой управляющая компания. Именно она отвечает не только за содержание, но и за ремонт подъезда.
Не стоит путать капитальный и текущий ремонт общих помещений. Реновация подъезда не входит в перечень объектов, подлежащих капитальному ремонту.
О том, как ухаживать за общими площадками: лестницами, лифтами, крыльцами и другими помещениями, подробно описано в постановлении Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 [1]. В нем указано, как часто должен производиться ремонт этих зон.
В капитальный ремонт дома входят такие работы, как починка и замена лифтов, крыши, подвала, фасада, фундамента и обновление инженерных систем [2]. Все остальные работы по уходу за общими помещениями, в том числе их реновация, относятся к текущему ремонту.
Что входит в ремонт подъезда
У каждого собственника на руках должен быть договор с управляющей компанией. В этом документе указан весь перечень возможных работ, которые входят в содержание общих зон. Чаще всего в него включено косметическое обновление стен, пола, потолка. Бригада переложит напольное покрытие или поменяет окна, если это требуется.
Если починка крыши подъезда входит в капремонт, то покраску козырька или замену перил можно сделать силами УК в рамках текущего ремонта. Также ремонтные бригады чинят и красят почтовые ящики, батареи, трубы, заменяют при необходимости светильники, прячут провода в специальные короба в целях безопасности.
За чей счет происходит ремонт
Собственники квартир, по закону, ежемесячно делают взносы на капитальный ремонт и оплачивают услуги управляющей компании по содержанию мест общего пользования. Капитальных ремонт финансируется из независимого фонда, а вот текущий производится за счет средств, уплаченных УК.
Важно знать, что отдельной платы конкретно за ремонт входной группы управляющая компания брать права не имеет.
Фото: shutterstock
Как часто должен проходить ремонт
Решение о необходимости обновления подъезда принимается на основе плановых осмотров. Они должны проходить дважды в год: весной и осенью. Перед началом и после окончания отопительного сезона. Если дом кооперативный, то на осмотре, помимо представителей УК и обслуживающих организаций, должен присутствовать и уполномоченный член ЖСК. В результате осмотра составляется акт, в котором указана необходимость текущего или капитального ремонта элементов здания.
Согласно постановлению, ремонт подъездов должен проводиться максимум раз в пять лет. Если, по мнению жильцов, состояние подъезда оставляет желать лучшего, нужно обратиться в управляющую компанию с вопросом, когда был последний осмотр и когда запланирован ремонт.
Как добиться ремонта в подъезде
Случается, что управляющая компания отказывается от ремонта общих зон в подъезде или делает это некачественно и в неполном объеме. В таком случае жильцы могут объединиться и вынудить ее провести необходимые работы.
Сначала нужно собрать собственников и представителей УК. На собрании определяется перечень того, что требуется сделать в общих зонах. Это решение фиксируется в протоколе встречи.
Далее в УК направляется письменное заявление с указанными сроками исполнения ремонта. Управляющая компания, в свою очередь, выставляет счет на весь перечень, который должен быть погашен из денег, уплаченных собственниками.
Если УК отказывается проводить ремонт или срывает сроки, стоит обратиться в Жилищную инспекцию, Роспотребнадзор, Управу района и далее в прокуратуру.
Что можно выбрать самостоятельно
Ремонтные работы не обязательно должны проводиться силами УК. Жильцы имеют право выбрать своих подрядчиков, если стоимость их работ укладывается в необходимую сумму. Если же жильцы доверились своей УК, они могут выбрать цвет стен, плитки или пола.
Важно помнить, что после проведения ремонтных работ, бригады должны оставлять подъезд в чистоте. А значит, они обязаны накрывать пленкой стены, полы или окна, чтобы те не испачкались, и вынести за собой мусор. Компания, осуществившая ремонт, должна дать гарантию на выполненные работы на два года.
Принимает готовые работы представитель подрядчика, собственник и сотрудник управляющей компании.
Ответы на основные вопросы жителей в сфере ЖКХ_23.02
%PDF-1.5 % 1 0 obj > endobj 2 0 obj >stream application/pdf
кто должен делать в многоквартирном доме
Автор fast12v0_opozh На чтение 6 мин Просмотров 2.6к. Опубликовано
Необходимость ремонта в подъезде возникает практически после каждого пожара. Вопрос о том, как будет производиться восстановление, поднимается специальной комиссией при управляющей компании. В случае споров с жильцами капитальный или восстановительный (косметический) ремонт производится по решению суда. Однако, существуют юридические нюансы, при которых ответственность за ремонт возлагается на виновников пожара – частично или в полном объеме. В таком случае ход восстановительных работ будет зависеть только от инициативы жильца.
Восстановительный ремонт подъезда после пожара отнимает много времени и сил прежде всего из-за большого количества сажи и копоти. Последующая покраска стен и побелка потолков покажутся меньшими из бед.
За жильцами остается решение главного вопроса – за чей счет и в каком порядке будут организованы работы. Ведь по законодательству подъезды считаются общедомовой собственностью. А в квитанциях по обслуживанию имеется отдельная плата (счет) на случай подобных расходов.
Алгоритм действий после пожара в подъезде
Людей, в квартирах которых загорелась проводка, часто интересует, кто должен делать ремонт в подъезде многоквартирного дома после пожаров. Юристы дают неоднозначные ответы, намекая на целесообразность отстаивать собственные права и свободы.
В одних случаях оплата ремонта производится за счет виновников возгорания, в других – за счет самих жильцов, если они нарушили правила пожарной безопасности.
Претенциозность ситуации всегда обусловлена отсутствием средств у управляющих компаний (ЖЭК, ДЭЗ, РЭУ, ЖКХ) либо невозможностью взыскать затраты на ремонт. В таких ситуациях жильцы подъезда (представитель собственников) должны знать порядок обращения за помощью в решении вопроса с ремонтом.
Обращение за документами о пожаре.Алгоритм действий заинтересованных лиц:
- Обращение в службы ГПН и МВД для получения документов о причинах пожара. Собственнику они потребуются в качестве доказательства невиновности (при поджоге), жильцам – для обращения в УК.
- Проведение независимой досудебной экспертизы. Она выгодна собственнику квартиры в том случае, если он уверен в подтасовке заключений о пожаре.
- Заявление о ремонте в УК (администрацию муниципалитета).
- Проведение проверки через прокуратуру и суды общей юрисдикции.
Важно. При пожарах в многоквартирных домах возникает такое понятие, как «граница раздела ответственности». С одной стороны, собственники жилья несут ответственность за все коммуникации в своих квартирах. С другой, УК (ЖКХ) и предприятия энергосбыта отвечают за участки общедомовых помещений по определенным правилам.
Если в качестве причины воспламенения установлена проблема с проводкой, то следователи должны выяснить, где именно произошел пробой, по какой причине: перегрев, плохой контакт или неисправность щитка. И уже только на основании этих данных требовать возмещения ущерба.
Ремонтно-восстановительные работы
Чаще всего восстанавливают подъезды именно управляющие компании, например, при отсутствии виновных лиц или самовозгорании предметов (форс-мажор). Это обстоятельство обусловлено законом, который защищает жильцов от произвола УК, заставляя содержать подъезды в состоянии, безопасном для собственников.
По результатам внеочередной проверки УК или ТСЖ (на следующий день после пожара) создается акт, в котором описывается состояние стен, потолков, лестничных проемов, лифтов и т. д. На основании документа разрабатывается смета расходов, после принятия которой начинается восстановительный ремонт.
Кстати. За работой управляющих компаний смотрит территориальный орган жилищного надзора ГЖИ. При любом отклонении от правил собственник вправе обратиться с ходатайством о проверке УК.
Тем временем жильцы могут самостоятельно отремонтировать подъезд, прибегнув к помощи строительных и клининговых компаний. А расходы по решению суда будут возмещены виновными лицами.
Уборка мусора и копоти
Ремонт после пожара. Подготовительный этап ремонта предполагает расчистку обгоревшей площади от остатков мебели и прочего мусора. Территория огораживается защитным полотном (двери, проходы). Жильцов заранее оповещают о времени ремонта.
В деревянных домах предварительно заказывают экспертизу здания, по результатам которой выясняют, подлежит ли оно сносу. Если здание признают неаварийным, ремонт начинается с замены прогоревших полов, лестниц, оконных рам.
Кирпичные строения подвержены меньшему износу в результате пожара. Проводит-ся косметический ремонт, а также установка дверей и окон.
Обработка моющим средством
Сажа, помимо неприятного запаха, насыщает воздух канцерогенами. Ее требуется счищать минимум 10 раз с использованием специальных бытовых средств. Они дают много пены, которая постепенно убирает копоть и запах гари. Предварительно поверхность подготавливают шпателем или скребком, стараясь счистить весь налет.
Грунтовка
Грунтовка потолка и стен.После проветривания (просушки) подъезда стены и потолки подготавливают к покраске и побелке. Для этого используют соответ-ствующую грунтовку.
Поверхности выравнивают для финишной отделки. В качестве популярных покрытий выступают эмали, препятствующие распространению пожара (огнестойкие).
Замена окон
Работы производятся по наряду с подрядчиком. Основным требованием при установке стеклопакета и рамы к нему является соблюдение строительных норм и правил (без решетки), включая сертификацию.
Отделочные работы
Завершают работы облагораживанием фасадов, конструктивных элементов (подъезды, служебные помещения), заменой коммуникаций и защитой конструкций от воздействия внешней среды.
Кто выполняет и оплачивает ремонт
В соответствии с законом ремонт оплачивает виновник пожара, если таковой имеется. В остальных случаях расходы берет на себя УК, которая вправе предъявить отдельный счет собственникам (в зависимости от договоренностей).
Эксплуатирующая организация
УК обязана произвести ремонт в соответствии со следующими положениями.
| Обязанности по закону | Правовая информация |
| Содержание строительных конструкций в исправном состоянии с соблюдением санитарных норм. | п. 3.2.2 Постановления Госстроя №170 |
| Ремонт осуществляется за плату (ежемесячную), вносимую жильцами по договору обслуживания подъездов. Устанавливаются сроки ремонта – раз в 3 года. | ч. 2 ст. 154 ЖК РФ |
| Переселение из аварийного жилья производится за счет средств фонда содействия ЖКХ. | Закон №185-ФЗ |
| Прием заявления о ремонте у собственников. Форма свободная. | Образец |
Счет по расходам УК предоставляет виновному лицу. Если следствие продолжает работы, товарищество может отказаться от ремонта, ссылаясь на договор обслу-живания. В данном случае нарушается порядок предоставления услуг собственни-кам жилья.
Виновник пожара
Если возгорание, уничтожившее имущество третьих сторон, произошло по вине владельца квартиры (соседа), с него взыскивают ущерб по основаниям, изложенным ст. 1064 ГК РФ. Как собственник и распорядитель жилья лицо отвечает за безопасную эксплуатацию помещения.
Ремонт за счет виновника (жильца) производится на основании следующих положений.
Стоит отметить, что при затоплении соседних квартир и этажей ущерб перекла-дывается на плечи виновника, так как пожарные заочно освобождены от какой-либо ответственности за тушение огня водой.
Ремонт подъезда после возгораний лежит на плечах самих жильцов, вне зависи-мости, нашелся виновник или нет. Это прямая обязанность управляющих компаний и товариществ, нанятых собственниками для обслуживания дома. Средств на счету иногда не хватает, и УК предлагает оплатить восстановительные услуги по ремонту частично.
Что касается виновника пожара или лица, по причине бездействия которого огонь повредил подъезд (этаж), то привлечь его к ответственности получается минимум через 1–3 месяца судебных заседаний. Поэтому жильцы своими силами восстанав-ливают общую территорию, а конечный счет предъявляют после завершения следствия.
Детальная инструкция видна на видео:
Арендодатель Доступ к недвижимости, занимаемой арендатором, разъяснен
Обновлено в марте 2021 г.
Даже если вы являетесь законным владельцем арендуемой собственности, в законе четко прописано, когда и как часто домовладелец может осматривать недвижимость. Доступ арендодателя к собственности, занимаемой арендаторами, ограничен этими законами, и вы не можете просто войти по своему желанию без уважительной причины.
Нарушение этих правил может привести к крупным штрафам и другим осложнениям, с которыми вы не хотите сталкиваться как арендодатель.Даже если у вас нет юридических проблем, въезд в недвижимость, занимаемую арендатором, без надлежащего уведомления приведет к напряжению в ваших отношениях между арендодателем и арендатором, что может повлиять на ваш бизнес.
Каждый штат установил строгие ограничения на правила доступа к собственности, и нарушение этих правил может быть незаконным в вашем штате. Перед тем, как войти в занимаемую вами арендуемую недвижимость, убедитесь, что вы знакомы с условиями, установленными вашим государством.
Содержание: Доступ арендодателя к квартирам, занимаемым арендаторамиПонимание того, когда домовладелец может войти в собственность без предупреждения, когда вам нужно уведомить заранее и когда вам может быть отказано в доступе, очень важно.Без этого знания вы можете попасть в неловкую или незаконную ситуацию.
Доступ арендодателя и причины посещения Владение арендуемой единицей дает вам права собственности на недвижимость, но некоторые права передаются арендатору, когда вы подписываете договор аренды.Особое значение сегодня имеет право на спокойное наслаждение. Это означает, что арендатор имеет право пользоваться собственностью как своим домом, без ненужных перерывов, как им заблагорассудится.Арендодатель, входящий в съемную квартиру без уважительной причины или разрешения, будет явным нарушением этого правила, и этого не должно происходить.
Как правило, в договоре аренды между вами и вашим арендатором должны быть четко прописаны условия доступа арендодателя, предварительное уведомление и другие факторы, которые будут более подробно рассмотрены ниже.
Однако, чтобы понять, что необходимо включить в договор аренды, вам сначала нужно понять причины, по которым вам может потребоваться войти в собственность, и как подходить к этим вопросам.
Ввод на техобслуживание и уходВыполнение работ по техническому обслуживанию и содержанию арендуемой собственности является частью ваших прав как владельца, но способы, с помощью которых вы получаете доступ к собственности, зависят от предоставления арендатору достаточного уведомления.
Большинство штатов требует, чтобы арендодатели доставили письменное уведомление о намерении войти как минимум за 24 часа; это то, что считается разумным периодом времени. Ваше право на вход также ограничено обычными рабочими часами — с 8:00.м. и 17:00 только в будние дни.
Если арендатор дает вам явное разрешение на въезд в более позднее время, например, вечером, когда он будет дома, вам также разрешается войти в это время.
В некоторых штатах требуется, чтобы домовладельцы могли подавать уведомление о въезде только в том случае, если необходимо провести фактическое техническое обслуживание.
Вы не можете провести внезапную инспекцию или прохождение без намерения что-либо починить. Если вы входите в арендуемую недвижимость для обслуживания, а арендатора нет дома, в некоторых штатах требуется, чтобы вы оставили для арендатора свидетельство о своем въезде, например записку или подписанную визитную карточку.
Вход в случае аварииВ очень ограниченных случаях вы можете войти в арендуемую собственность, если возникнет чрезвычайная ситуация, которая может привести к повреждению имущества или причинить вред человеку, если вы не позаботитесь о нем.
Примером этого может быть доступ к квартире на верхнем этаже, потому что арендатор внизу сообщает, что вода капает с потолка. В экстренной ситуации вы можете войти в собственность в любое время, в любой день недели, независимо от того, находится ли арендатор дома или нет.
Вам не нужно доставлять письменное уведомление, чтобы войти в чрезвычайную ситуацию, но всегда полезно задокументировать свои действия письменным письмом, объясняющим обстоятельства и то, что вы сделали для решения проблемы.
Если требуются быстрые, но не немедленные действия, всегда полезно позвонить арендатору, чтобы узнать, дома ли они, чтобы впустить вас, или поблизости. Однако в случаях, когда любая задержка может причинить серьезный вред, вам не следует откладывать вход.
Вход для демонстрации вашей собственности покупателям Когда вы решаете продать арендуемую недвижимость, закон позволяет вам показать ее потенциальным покупателям, даже если она занята арендатором.Однако условия въезда в этой ситуации тоже жесткие.Чтобы сообщить арендатору о своем намерении продать, вы должны заранее доставить письменное уведомление. В каждом штате свои временные рамки.
Например, в Калифорнии это 120 дней. В этом уведомлении о намерении продать должно быть указано, когда недвижимость будет продана, что произойдет, если недвижимость будет продана до истечения срока аренды, а также любую другую информацию, имеющую отношение к арендатору.
После этого вы должны направить арендатору письменное или устное уведомление не менее чем за 24 часа до того, что вы собираетесь пригласить потенциальных покупателей в квартиру.Придерживайтесь обычного рабочего времени и только в будние дни.
Вы можете разработать дополнительное расписание с арендатором и отклоняться от него следует только с разрешения арендатора.
Что такое проверка имущества арендодателя?Еще одна большая категория причин, по которым вам может потребоваться войти в съемную квартиру, занимаемую арендатором, — это проверка собственности.
Осмотр собственности арендодателя проводится арендодателем, чтобы убедиться, что арендатор надлежащим образом обслуживает квартиру, и убедиться, что в ближайшем будущем нет необходимости в ремонте.
Арендодатели используют эти проверки для разных целей:
- Чтобы устранить любые опасения арендатора по поводу конкретных аспектов квартиры
- Чтобы арендатор не нарушал активно условия договора аренды
- Проверить состояние недвижимости перед продлением договора аренды
- Чтобы узнать, нужно ли делать ремонт сейчас или когда арендатор выезжает
- Для отслеживания изменений в состоянии собственности до въезда арендатора и после выезда для проверки на предмет повреждений, выходящих за рамки обычного износа
Осмотр собственности арендодателя очень полезен как для арендодателя, так и для арендатора.Эти беседы позволяют обеим сторонам ознакомиться с состоянием собственности, обсудить любые проблемы и иным образом обсудить объект.
Тем не менее, некоторые важные вопросы по поводу этих проверок остаются: как часто домовладелец может проверять недвижимость и как часто арендодатели должны проверять недвижимость? Прежде чем приступить к проверке, важно знать ответы.
Как часто домовладелец может осматривать недвижимость?Обычно это указывается в договоре аренды, и вы должны убедиться, что все, что указано в соглашении, соответствует всем местным законам и законам штата.Это законы, которые определяют любые ограничения частоты проверок домовладельцем. Однако большинство законов больше касается уведомления об инспекциях, чем ограничения количества инспекций.
Обычно арендодатель осматривает арендуемую собственность с новым арендатором через определенное количество дней. Многие домовладельцы также предпочитают проводить ежегодный или полугодовой осмотр. Это хорошая возможность заменить батареи дымовой пожарной сигнализации и убедиться, что прибор находится в хорошем рабочем состоянии.
Как часто арендодателям следует проверять недвижимость?Когда дело доходит до частоты посещений домовладельца, закон не всегда строго ограничивает их количество.Вам, как арендодателю, остается определить необходимое количество проверок. Если вы обеспокоенный арендодатель, у вас может возникнуть соблазн осматривать недвижимость при каждой возможности, но это только ухудшит ваши отношения с арендатором.
Вместо этого рассмотрите возможность создания ежегодного или двухгодичного графика проверок. Сообщите об этом графике потенциальным арендаторам в договоре аренды, чтобы они знали о нем до подписания, а затем обязательно соблюдайте этот график.Проведение одной или двух регулярных плановых проверок в год более чем достаточно для большинства годовых арендных плат.
Помимо этих регулярных проверок, не забывайте, что вам также следует проводить вместе с арендатором проверки при заселении и выселении. Эти проверки служат для документирования состояния квартиры до и после сдачи в аренду, чтобы отслеживать любые повреждения, превышающие нормальный износ.
Еще раз, вы должны обязательно включить информацию об этих проверках в договор аренды.Общение является ключевым моментом при проведении инспекций, которые могут показаться очень навязчивыми для арендаторов, когда арендодатели не проводят их должным образом, поэтому старайтесь поддерживать общение как можно более открытым.
Могут ли арендодатели проводить выборочные проверки?Могут ли арендодатели проводить выборочные проверки сдаваемой в аренду собственности, или они обязаны уведомлять арендаторов?
В случае проверки домовладелец должен заблаговременно уведомить арендаторов.В большинстве штатов это уведомление требуется не менее чем за 24 часа. Вам не разрешается просто прийти и сказать, что пришло время осмотра, без предупреждения арендатора.
Единственное исключение — осмотры при въезде и выезде. Хотя лучше всего запланировать их вместе с арендатором, чтобы они могли присутствовать, это не требуется, поскольку эта проверка предназначена больше для целей документации, чем для чего-либо еще. Тем не менее, мы рекомендуем вам заранее установить время для этих проверок, чтобы сделать их как можно более надежными и тщательными.
Уведомление арендатора о проверкеКогда вы уведомляете арендатора о предстоящей проверке, вам может быть интересно, как доставить это уведомление. Обычно нормально отправлять сообщения тем же способом, которым вы обычно общаетесь со своим клиентом.
Если вас это беспокоит, убедитесь, что вы указали в договоре аренды, как с арендаторами будут связываться и как они должны отвечать. Таким образом, вы оба будете на одной странице, и риск недопонимания будет намного ниже.
Проверьте права арендодателя / арендатора в вашем штатеХотя вход в вашу собственность может показаться несложным, на самом деле это большое дело для арендаторов, подписывающих договор аренды. Они имеют право спокойно пользоваться собственностью, а также защищены от нежелательного или незаконного проникновения — даже со стороны владельца или арендодателя. Защитите себя и свой бизнес, соблюдая установленные в вашем штате правила въезда арендодателя.
Спланируйте частоту посещений домовладельца уже сегодня!Теперь, когда вы знаете больше о том, как получить доступ к объектам, занимаемым арендаторами, какие шаги необходимо предпринять перед осмотром, и другую информацию, касающуюся сдачи объекта в аренду, пора строить собственные планы!
Подумайте о следующем:
- Как часто вы будете проводить проверки собственности?
- Что вы включите в эти проверки?
- Знаете ли вы, что делать, когда вам нужно войти в занятую собственность?
- Готовы ли вы проводить проверки при въезде и выезде?
- На каком языке в договоре аренды содержится эта информация для осведомленности арендатора?
Как только вы ответите на эти вопросы и ответите на них арендаторам, вы будете готовы приступить к вводу свойств по мере необходимости.Доступ арендодателя к собственности, занимаемой арендатором, может быть болезненным вопросом, особенно для арендаторов, у которых в прошлом были плохие арендодатели.
Получив максимально возможное образование в этой области, вы сможете создать комфортную и безопасную среду для вас и вашего арендатора, когда дело касается входа в недвижимость и инспекций. Благодаря этому вы сможете построить прочные отношения между арендатором и арендодателем, чтобы облегчить себе работу!
Чтобы получить дополнительные полезные инструменты и вдохновляющие идеи для вашего арендного бизнеса, ознакомьтесь с бесплатными ресурсами арендодателя RentPrep сегодня.Индустрия постоянно развивается; позвольте нам постоянно держать вас в курсе лучших практик.
Часто задаваемые вопросы о правах на конфиденциальность | Союз арендаторов
Перед использованием этой информации прочтите:
Чтобы ознакомиться с конкретными законами в Законе штата Вашингтон о домовладельцах и арендаторах, щелкните ссылки RCW (пересмотренный кодекс штата Вашингтон) на веб-сайте службы арендаторов.
Союз арендаторов Советники арендаторов не являются юристами, и эту информацию не следует рассматривать как юридическую консультацию.Пожалуйста, прочтите наш полный текст заявления об отказе от ответственности Союза арендаторов.
Знайте свои права »Во время аренды» Права на неприкосновенность частной жизни
На какое уведомление я имею право, прежде чем арендодатель войдет в мою квартиру?
За исключением экстренных случаев или если это практически невозможно, домовладельцы должны дать письменное уведомление за сорок восемь часов, чтобы войти в вашу квартиру, или уведомление за двадцать четыре часа, если они показывают квартиру новому потенциальному арендатору или покупатель (RCW 59.18.150).
Должен ли я позволить арендодателю войти в квартиру?
Да.RCW 59.18.150 также требует, чтобы арендаторы были доступны для входа в квартиру, когда это необходимо для осмотра или ремонта. Арендаторы также должны предоставить квартиру арендодателю в разумные сроки. Если время въезда арендодателя вас не устраивает, рекомендуется задокументировать это в письменной форме и предложить альтернативное время, когда вы можете предоставить квартиру.
Уведомление о входе должно быть в письменной форме?
Да, уведомление должно быть в письменной форме и содержать конкретные даты и временные рамки, которые арендодатель ожидает в квартире.
В какое «разумное время» может въехать домовладелец?
Закон конкретно не определяет разумное время для въезда домовладельца, но рабочее время (с 8 до 18 часов) может быть хорошим ориентиром. Вы можете договориться со своим арендодателем, чтобы конкретно определить эти часы вместе.
Могу ли я настоять на своем присутствии в квартире, когда заходит домовладелец?
Закон о арендодателе-арендаторе не позволяет арендаторам требовать своего присутствия при въезде арендодателя, но арендаторы, безусловно, имеют право требовать своего присутствия при любых проверках арендодателем.Если вы не уверены, что повлечет за собой проверка, и у вас есть опасения по этому поводу, посмотрите в своем договоре аренды, чтобы узнать, содержит ли он какие-либо подробности о частоте и цели проверок арендодателя. Арендаторы также могут задавать вопросы арендодателю и запрашивать более подробную информацию перед проверкой.
Должен ли я позволять домовладельцу входить именно в тот день и время, когда они сообщают о прибытии?
Вы можете договориться с арендодателем, чтобы выбрать день и время, которые подходят вам лучше всего.Арендаторы должны разрешить домовладельцу войти в квартиру в разумные сроки. Если день и время, о которых арендодатель уведомил вас, не подходят для вас, вы можете сделать квартиру доступной для въезда в другие даты.
По каким причинам домовладелец может легально въехать в мою квартиру? Должен ли домовладелец объяснять мне причины своего въезда?
Закон «Арендодатель-арендатор» позволяет домовладельцам входить в квартиры для согласования ремонта, технического обслуживания и осмотра.Арендодатели также могут войти в вашу квартиру в случае чрезвычайной ситуации или для решения неотложной проблемы. Арендодатели не могут злоупотреблять своим правом доступа к вашей квартире или использовать ее для преследования вас. Закон также не требует, чтобы арендодатели официально раскрывали причины своего въезда, но арендаторы все равно могут запросить подробные объяснения.
Как часто домовладелец может входить в мою квартиру или осматривать ее?
В законе конкретно не говорится, как часто домовладелец может входить в квартиру, но в нем говорится, что домовладельцы не могут злоупотреблять своим правом доступа или использовать его для преследования арендатора.
Распространяются ли законы о конфиденциальности на вход арендодателя в арендуемую собственность, а не только внутри помещения?
Закон «Арендодатель-арендатор» относится конкретно к жилой единице, хотя и другие законы могут иметь отношение к этой ситуации. Было бы неплохо задокументировать в письменной форме все различные случаи, когда домовладелец входит в собственность или на территорию. Имейте в виду, что RCW 59.18.150 запрещает домовладельцу использовать свое право доступа для преследования вас. Обратитесь к юристу за юридической помощью и советом.
Могу ли я отказать домовладельцу в праве на въезд в мою квартиру?
Арендаторы могут отказать домовладельцу во въезде, если они не предоставили надлежащее юридическое уведомление о въезде. RCW 59.18.150 также требует, чтобы арендаторы были доступны для входа в квартиру, когда это необходимо для осмотра или ремонта. Если ваш домовладелец нарушает ваши права на неприкосновенность частной жизни, войдя в квартиру без надлежащего уведомления, вы можете отправить домовладельцу письмо с указанием даты и времени предполагаемого нарушения. Взгляните на образец письма о нарушении конфиденциальности.Всегда полезно отправлять письма заказным письмом и почтой первого класса, чтобы вы могли доказать, что они были отправлены. Обязательно сохраните копию письма для своих записей. Как только домовладелец получит это письмо, вы имеете право подать на него в суд мелких тяжб с иском на сумму до 100 долларов за последующее нарушение ваших прав на уведомление. Аналогичным образом, домовладелец может применить то же средство правовой защиты против арендатора, если арендатор необоснованно отказывает ему в доступе к жилью.
Может ли домовладелец уведомить меня, что они собираются войти в любое время в течение дня или в любое время в течение недели?
RCW 59.18.150 гласит, что в письменном уведомлении домовладельца о въезде должны быть указаны точные даты и время въезда или указан конкретный период времени, включая самое раннее и самое позднее возможное время въезда в указанную дату. В уведомлении арендодателя также должен быть указан номер телефона, по которому арендатор сможет связаться с арендодателем, чтобы перенести въезд. Арендаторы также могут ответить в письменной форме на чрезвычайно широкое уведомление о въезде, сослаться на требования закона и попросить установить более конкретное время для въезда арендодателя.
Право арендодателя войти в арендуемую недвижимость в Сан-Диего
Конкурирующие интересы часто приводят к разногласиям между арендодателями и арендаторами относительно права арендодателя на ввод арендуемой недвижимости. Как владелец собственности, вы можете время от времени проверять, содержится ли ваша собственность в хорошем состоянии, но, с другой стороны, ваш арендатор хочет уединения. Однако владельцы недвижимости не имеют абсолютного права на въезд, если в их собственности проживает арендатор.
К счастью, существуют законы, которые диктуют, когда и как часто вы можете входить в недвижимость, занимаемую арендаторами.Знание этих законов важно не только для того, чтобы уберечь вас от юридических проблем, они также могут помочь вам избежать ненужной напряженности с вашими арендаторами.
Что такое конфиденциальность арендатора?
Закон штата Калифорния защищает конфиденциальность арендаторов, предписывая, когда, почему и как часто арендодатель может иметь право входить в собственность. Право на неприкосновенность частной жизни — очень важное право, но законодатели понимают, что иногда владельцу собственности необходимо получить доступ к своей собственности, даже если ее занимает кто-то другой.
Как домовладелец в Калифорнии важно понимать законы, касающиеся въезда, поскольку неоднократные нарушения конфиденциальности арендатора могут вызвать юридические проблемы в суде или даже привести к обвинениям в нарушении права владения. Все компании по управлению недвижимостью Сан-Диего понимают эти законы и могут помочь вам понять их.
Существуют определенные виды поведения, которые и арендаторы, и закон считают инвазивными, включая, помимо прочего:
- Слишком частое попадание в дом
- Прохождение без предупреждения
- Отсутствие надлежащего уведомления до въезда
- Проникновение в собственность без разрешения арендатора
- Допуск других в собственность без сопровождения
- Проведение проверок или ремонтных работ в нерабочее время
- Приставать к арендатору
Когда арендодатель может сдавать в аренду?
Гражданский кодекс Калифорнии § 1954 устанавливает, когда домовладелец может иметь право войти в собственность, занимаемую арендатором.В Калифорнии домовладелец может иметь право на въезд в собственность по следующим причинам:
В случае аварии
В случае чрезвычайной ситуации арендодатель может иметь право войти в собственность без уведомления, независимо от того, находится ли арендатор дома.
Любое событие, которое вызывает повреждение собственности и будет продолжать причинять ущерб, если не принять меры немедленно, может считаться чрезвычайной ситуацией. Наиболее частыми чрезвычайными ситуациями являются наводнения, ущерб от экстремальных погодных условий и пожар.
После подачи надлежащего письменного уведомления
Арендодатель может иметь право войти в свою собственность, даже вопреки желанию арендатора, при условии, что он направил надлежащее письменное уведомление и въезд происходит в «обычные рабочие часы». Калифорния требует от домовладельца предоставить «разумное» предварительное уведомление о намерении въехать и считает 24 часа «разумными» отсутствие доказательств обратного. В уведомлении должны быть указаны дата, приблизительное время и причина въезда. Письменное уведомление может быть доставлено арендатору лично, оставлено с кем-то подходящего возраста в доме или отправлено по почте.
Сделать ремонт
Если надлежащее уведомление сделано, как описано выше, домовладелец может иметь право войти в собственность в обычные рабочие часы для ремонта. Если привлечена посторонняя сторона, например сантехник или разнорабочий, домовладелец или представитель его компании по управлению имуществом в Сан-Диего должны сопровождать ремонтника и оставаться с ними, пока они находятся внутри помещения.
Для ежегодных проверок
Как и в случае ремонта, при условии надлежащего письменного уведомления домовладелец может иметь право входить в помещение и осматривать его в обычные рабочие часы.Опять же, если инспекцию будет проводить посторонняя сторона, домовладелец должен сопровождать их в квартиру и оставаться с ними до завершения проверки.
Показать объект аренды потенциальным арендаторам
При надлежащем уведомлении арендодатель может иметь право войти в квартиру, чтобы показать ее потенциальным арендаторам или покупателям в обычные рабочие часы. Нормальным рабочим временем считается с 8:00 до 17:00. в будние дни, однако закон Калифорнии разрешает арендодателям проводить до двух дней открытых дверей в месяц по выходным с 13:00 до 16:30 при условии, что будет сделано надлежащее уведомление и арендодатель или его агент остаются в собственности для продолжительность дня открытых дверей.(См. Дроми против Луковского)
С разрешения арендатора
Арендодатель может войти в собственность в любое время, когда арендатор дает ему на это разрешение, независимо от времени суток. Разрешение может быть письменным или устным, но всегда безопаснее получить разрешение в письменной форме. Электронная почта — это самый быстрый и простой способ связи с вашим арендатором при одновременном создании письменной записи.
Если арендатор отказался от недвижимости
Если домовладелец обоснованно полагает, что арендатор отказался от собственности, он имеет право войти без предварительного уведомления.Однако арендодатель должен иметь достаточные разумные доказательства того, что арендатор покинул собственность, прежде чем полагаться на это при входе.
Следующие обстоятельства могут считаться обоснованными доказательствами отказа:
- Коммунальные сети отключены
- Соседи сообщают, что жилец был замечен съезжающим
- Соседи сообщают, что арендатор сказал им, что съезжает
- Арендатор подал в почтовое отделение изменение адреса
- Арендатору было отправлено уведомление о выходе, и он не ответил ни на какие дальнейшие сообщения.
Может ли арендатор отказать мне в праве на въезд?
Если арендодатель надлежащим образом уведомляет и имеет законную причину для въезда, он может сделать это даже вопреки желанию арендатора. Конечно, вступление в собственность вопреки желанию арендатора может вызвать напряжение в отношениях между арендодателем и арендатором, поэтому важно взвесить свою заинтересованность во вступлении с любым возможным конфликтом, который это может вызвать.
Если ваш арендатор отказывает вам в праве на въезд, вам следует попытаться выяснить, почему. Возможно, арендатор просто хочет очистить квартиру перед тем, как вы войдете, и в этом случае вы можете поработать вместе, чтобы определить приемлемое время для вас обоих.Помните: по возможности всегда лучше работать с арендатором, даже если вы технически правы.
Если арендатор неоднократно отказывает во въезде, несмотря на надлежащее уведомление и попытки пойти на компромисс, вы можете подать на него в суд и получить постановление суда, разрешающее вам войти в собственность с помощью правоохранительных органов. Хотя иногда это необходимо, это следует делать в крайнем случае, поскольку судебный процесс требует как времени, так и денег.
Заключение
Закон Калифорнии четко определяет, когда домовладелец может иметь право войти в собственность, занимаемую арендатором.Как арендодатель, вы хотите ознакомиться с приемлемыми причинами и требованиями к уведомлениям для входа в недвижимость, занимаемую арендатором. Соблюдение закона не только убережет вас от юридических проблем, но и поможет наладить хорошие отношения с вашими арендаторами.
прав арендаторов в Миннесоте | LawHelp Minnesota
У вас может быть защита от выселения
«Защита» — это аргумент или причина, которую вы приводите в суд в поддержку своего дела. Хотя в этом буклете не обсуждаются все возможные защиты, включены наиболее общие защиты.Если вы живете в государственном или государственном субсидируемом жилье, к вашему делу могут применяться дополнительные меры защиты (см. Глава 10. Государственное и субсидируемое жилье ). Обратитесь к юристу или в местный офис юридической службы, чтобы выяснить, какие средства защиты применимы к вашему делу.
Вы можете использовать эту форму «Ответ», чтобы перечислить свои меры защиты в ответ на жалобу домовладельца о выселении (незаконном задержании). Чтобы использовать этот ответ, сделайте следующее:
- Напишите имена сторон и номер дела из повестки в отведенном для этого месте.
- Отметьте защиту, которая применима к вашему делу.
- Подпишите форму и поставьте дату.
- Передайте один экземпляр заполненного Ответа администратору суда и один экземпляр арендодателю на слушании, а копию оставьте себе. Помните, что вы можете иметь право подать заявление об отказе от сбора за подачу заявления.
Примечание
Форма ответа не включает некоторые меры защиты, которые относятся только к государственному и субсидируемому государством жилью.Если вы живете в государственном или субсидируемом жилье (включая жилье по Разделу 8), обратитесь за помощью к юристу или в местный офис юридической службы.
Неправильная доставка судебных документов о выселении — «Услуга»
Существуют правила о том, как вам должны быть вручены (вручены) судебные документы. Ваш домовладелец не может подать иск о выселении, не предоставив вам документы надлежащим образом. Вы должны получить повестку и жалобу как минимум за 7 дней до слушания в суде. В большинстве случаев повестка и жалоба должны быть доставлены лично кем-либо, кроме арендодателя.Эти документы не могут быть переданы человеку, который не проживает в вашей квартире или не «подходящего возраста и усмотрения», как маленький ребенок. Единственный раз, когда домовладелец может отправить документы по вашему адресу, — это если вас не могут найти в округе после того, как доставка документов была дважды проверена. По крайней мере, одна из этих попыток должна быть сделана между 18:00. и 22:00
Уведомления арендодателя, регистрация и лицензии на аренду
Уведомления
Ваш арендодатель не может подать иск о выселении вас, если вы не знали имена и адреса владельца или менеджера квартиры, а также имена и адреса агентов арендодателя, которые может принимать от вас уведомления.
Регистрация
Если ваш домовладелец имеет торговое наименование и не является корпорацией, он должен зарегистрировать торговое наименование у государственного секретаря. Если домовладелец не регистрируется, суд должен прекратить рассмотрение дела о выселении до тех пор, пока домовладелец не зарегистрируется. В этом случае домовладелец должен заплатить вам 250 долларов. Позвоните государственному секретарю по телефону (651) 296-2803, чтобы убедиться, что арендодатель не является корпорацией, и узнать, зарегистрировано ли торговое наименование. Государственный секретарь может предоставить вам справку о том, что торговая марка не зарегистрирована.
Лицензии на аренду
Миннеаполис и некоторые другие города требуют, чтобы арендодатели имели лицензию на аренду перед тем, как сдавать недвижимость в аренду. Если вы обнаружите, что ваша квартира не лицензирована, вам следует получить в жилищном отделе справку об отсутствии лицензии. В зависимости от вашего города домовладелец может не иметь права выдвигать против вас выселение за неуплату арендной платы, если у арендодателя нет лицензии.
Случаи невыплаты арендной платы
Если в жалобе указано, что вы задолжали арендную плату, у вас будет защита, если вы сможете доказать, что вы уже заплатили арендную плату.Принесите в суд все квитанции, аннулированные чеки или свидетелей, чтобы показать, что вы заплатили арендную плату.
Если вы заплатили часть своей арендной платы, а арендодатель не предоставил вам квитанцию о том, что вы должны заплатить оставшуюся часть арендной платы, ваш арендодатель, возможно, не сможет выселить вас за неуплату оставшейся части причитающейся арендной платы. Сюда входят частичные платежи, произведенные за месяц вашего нахождения в суде. Тем не менее, вы все равно можете быть должны арендодателю, который может удержать часть вашего гарантийного депозита, когда вы съедете, или подать на вас в Примирительный суд, чтобы получить ее.
Если вы удержали арендную плату, потому что арендодатель не произвел необходимый ремонт, вам следует подать удержанную арендную плату (наличными) в суд, поскольку вам может потребоваться внести ее в суд. Кроме того, принесите все фотографии, письма арендодателю, отчеты осмотра и свидетелей, которые помогут вам доказать свою правоту. Вы можете попросить судью снизить вашу арендную плату из-за проблем с ремонтом (см. Sue for Rent Abatement in Chapter 5. Закон штата Миннесота о средствах правовой защиты арендаторов ).
Если вы принесете в суд причитающуюся арендную плату (или если вы заплатили арендную плату после того, как домовладелец подал иск), вы можете попросить суд предоставить вам до 7 дней для оплаты регистрации арендодателя и пошлины за просрочку, если суд прикажет вам заплати за это. Сборы арендодателя обычно указываются в претензии.
Случаи повышения арендной платы
Если ваш домовладелец ненадлежащим образом повысил вашу арендную плату, суд должен постановить, что вы не обязаны платить надбавку. Арендодатель должен надлежащим образом уведомить вас о повышении арендной платы и не может повышать арендную плату в качестве ответных мер против вас (см. Юридический иск и возмездие в Глава 6.Свинцовое отравление ). Вы должны подать в суд сумму арендной платы, которую вы задолжали до повышения. Если судья решит, что повышение было правильным, вам придется заплатить увеличенную сумму арендной платы. Суд сообщит вам, когда вам нужно будет заплатить прибавку.
Случаи невыплаты пени за просрочку аренды
Многие домовладельцы взимают пени за просрочку аренды и добавляют ее к сумме вашей задолженности. Если вы не согласились на штраф за просрочку платежа, вы должны сообщить об этом судье. Даже если ваш договор аренды позволяет арендодателю взимать плату за просрочку, она может быть недействительной.Чтобы быть законным, штраф за просрочку платежа должен быть разумным и должен покрывать только те расходы, которые арендодатель заплатил из-за задержки аренды. Это не должно быть штрафом. Поговорите с юристом, чтобы узнать, взимал ли ваш арендодатель штраф за просрочку платежа.
Уведомление о выселении дел
Если в жалобе указано, что вы получили уведомление о выселении, но не переехали, убедитесь, что домовладелец направил вам надлежащее уведомление . Арендодатель обычно не обязан указывать причину для направления вам уведомления, но он не может предпринять ответные меры против вас (см. Юридический иск и ответные меры в Глава 6.Свинцовое отравление ). Если ваш домовладелец принял от вас арендную плату после даты, когда вы должны были переехать, уведомление о выселении было аннулировано. Принесите в суд все квитанции, аннулированные чеки или свидетелей, чтобы доказать, что арендодатель получил вашу арендную плату.
Случаи нарушения договора аренды
Если в жалобе указано, что вы нарушили договор аренды, а вы не думаете, что это так, принесите в суд фотографии, документы, квитанции и свидетелей, которые помогут вам доказать свою правоту. Если арендодатель принял от вас арендную плату после дат, в которые арендодатель заявил, что вы расторгли договор аренды, арендодатель, возможно, отказался от права использовать эти инциденты в качестве причины для вашего выселения.
Если в Жалобе говорится, что вы разрешили использование запрещенных наркотиков в собственности, это могло бы быть защитой, если бы наркотики или разрешили их присутствие у людей, которые проживали с вами, если бы домовладелец не смог доказать, что вы знали или имели основания знать об этой деятельности.
Если у вас есть инвалидность, и вы считаете, что ваше нарушение договора аренды могло быть связано с вашей инвалидностью, у вас может быть защита от выселения, если ваш арендодатель не приложил разумных усилий для удовлетворения вашей инвалидности.Вы должны попросить домовладельца учесть вашу инвалидность. Предложите разумный план, чтобы предотвратить появление других проблем в будущем. Сделайте свое предложение письменно.
Если вы проживаете в государственном или субсидируемом государством жилом доме, вас могут выселить только в случае серьезных или неоднократных нарушений существенных условий аренды или по другой уважительной причине. Однако некоторые арендные договоры по Разделу 8 теперь могут быть расторгнуты без причины в конце первого года аренды или в конце следующего срока, который начинается в конце первого года.Если у вас есть вопросы, вам следует обратиться к юристу или в местный офис юридической службы.
Невыплата арендной платы и нарушение условий аренды
Если в жалобе указано, что вы должны быть выселены из-за неуплаты арендной платы и нарушения договора аренды, суд должен сначала рассмотреть нарушение требования аренды. В то время вам не нужно будет оплачивать удержанную арендную плату в суд. Если суд решит, что вы нарушили договор аренды и вам необходимо переехать, вам не придется платить удержанную арендную плату в суд.Если суд решит, что вы не нарушили договор аренды, то суд рассмотрит вопрос о неуплате требования об аренде.
Существуют и другие средства защиты, доступные в случаях выселения
Помните, что описанные выше средства защиты являются лишь некоторыми из наиболее распространенных средств защиты, доступных в случаях выселения. Вам следует поговорить с юристом, чтобы убедиться, что вы учли все средства защиты, применимые к вашему делу.
Каковы права арендаторов в Индиане?
Права арендаторов обычно подпадают под юрисдикцию правительства штата или местного самоуправления.Приведенные ниже права арендаторов распространяются на всех арендаторов в штате Индиана. Однако в некоторых общинах могут быть дополнительные правила для арендаторов и домовладельцев.
1. У вас есть право на пригодное для проживания место
2. Арендодатель несет ответственность за содержание помещений
3. Арендодатель должен содержать места общего пользования
4. Вы имеете право на неприкосновенность частной жизни
5. Вы имеете право войти в свой дом
6. Что делать, если мой арендодатель не произвел ремонт в разумный срок?
7. Вы имеете право на судебный иск
8.У вас есть право на возврат залога
9. Каковы обязанности арендатора?
10. Кто отвечает за детекторы дыма?
11. Каковы мои права арендатора в Индиане, если я стал жертвой домашнего, сексуального насилия или преследования?
1. У вас есть право на жилище
Обычно договоры аренды имеют «подразумеваемую гарантию пригодности для жилья». Что это значит?
- «Жилое» означает безопасное и чистое место для жизни в соответствии с местными жилищными кодексами.
- Сохранение жилых помещений в арендуемом помещении также означает, что домовладельцы должны соблюдать государственные санитарные и противопожарные нормы и содержать общие территории.
- Сдаваемое помещение должно быть чистым, с работающими туалетами, печами и окнами.
- Замки должны быть на каждой внешней двери или дверях, ведущих в общую зону.
- Содержание сдаваемых в аренду помещений жилым включает обеспечение структурной безопасности здания и защиту от атмосферных воздействий.
- « Подразумевается, » означает, что арендодатель должен держать сдаваемый в аренду дом безопасным для проживания, даже если это не указано в договоре аренды.
2. Арендодатель несет ответственность за содержание дома
Арендодатель должен предоставить вам квартиру в безопасном, чистом и пригодном для жизни состоянии. Эти обязанности включают:
- Соблюдайте санитарные и жилищные нормы.
- Обеспечьте и поддерживайте в хорошем и безопасном рабочем состоянии следующее (если оно есть на момент подписания договора аренды):
- Электросистемы
- Сантехника, включая постоянное снабжение горячей и холодной водой в разумных пределах,
- Сантехника
- Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха (включая постоянное снабжение теплом)
- Лифты (если есть)
- Поставляется бытовая техника, чтобы побудить вас заключить договор аренды.
3. Арендодатель должен содержать помещения общего пользования
Арендодатели обязаны поддерживать общие части арендуемого помещения в чистоте и надлежащем состоянии. Общие области — это те области, которые используются всеми арендаторами. К ним относятся заборы, парковка, озеленение и зоны отдыха.
4. Вы имеете право на неприкосновенность частной жизни
Арендодатели должны уведомить вас заранее, прежде чем они войдут в ваше жилище. Единственное исключение — в экстренных случаях.
5.Вы имеете право войти в свой дом
У вас есть право в любое время получить доступ к своему арендуемому дому. Арендодатель не может отказать вам в доступе к вашей арендуемой собственности путем замены замков, закрытия окон или снятия дверей. Единственный способ, которым домовладелец может отказать вам во въезде в вашу арендуемую недвижимость, — это постановление суда. Вы также имеете право на непрерывное использование ваших коммунальных услуг без прерывания этих услуг.
6. Что делать, если мой арендодатель не произвел ремонт в разумный срок?
- Вы должны уведомить арендодателя о проблеме и предоставить разумное время для ее устранения.Отметьте дату на уведомлении и сохраните копию для себя. Вы должны предоставить домовладельцу доступ к устройству для ремонта.
- Если условия плохие, вы также можете связаться с местным советом по здравоохранению или отделом соблюдения кодекса, чтобы сообщить об условиях в вашем доме.
- В отличие от некоторых штатов, в штате Индиана нет закона , который позволяет арендаторам удерживать арендную плату или производить ремонт и вычитать ее из арендной платы.
- Как правило, , если вы не платите арендную плату, вас могут выселить .Возможны очень ограниченные случаи, когда вы можете отремонтировать и вычесть, но сначала вам следует поговорить с юристом.
7. Вы имеете право на судебный иск
Если домовладелец не решит проблему в разумные сроки, закон гласит, что вы можете подать в суд. Подать иск в суд может как арендатор, так и домовладелец. Они могут получить убытки, заказы на ремонт и гонорары адвокатам. Всегда полезно поговорить с адвокатом по правам арендатора, чтобы оценить ваши варианты, особенно если арендодатель:
- Вторжение в вашу частную жизнь
- Несоблюдение требований санитарно-гигиенических норм и норм охраны здоровья и обеспечения безопасности помещений
- Отказ отремонтировать приборы
- Отсутствие надлежащего тепла и горячей воды
Однако, если вы каким-либо образом нарушаете договор аренды, большинство домовладельцев могут просто подать заявление о выселении.
8. Вы имеете право на возврат залога
Как арендатор в штате Индиана, вы имеете право на возврат залога в течение 45 дней, если по окончании срока аренды вы передадите арендованное имущество арендодателю в хорошем состоянии и предоставите арендодателю свой адрес для пересылки в письменной форме.
- Использование залога для ремонта дома в рамках нормального износа, например, для чистки ковров или перекраски стен, является незаконным для домовладельца.
- Арендодатель может вычесть из залога невыплаченную арендную плату, стоимость ремонта повреждений арендуемой собственности или другие невыплаченные обязательства по договору аренды.
- Если домовладелец хочет взимать с вас плату за ущерб, нанесенный имуществу, он также должен предоставить вам подробный список повреждений и стоимости ремонта в течение того же 45-дневного периода.
9. Каковы обязанности арендатора?
- Соблюдайте нормы здравоохранения и жилищного кодекса, применимые к арендаторам.
- Держите дом в чистоте.
- Не портить, не повреждать, не разрушать или удалять какие-либо части дома.
- Соблюдайте все разумные правила и нормы собственности.
- Вернуть дом арендодателю в чистом и надлежащем состоянии.
- Убедитесь, что детекторы дыма работают и не отключены. При необходимости замените батареи.
Используйте их разумным образом:
- Электросистемы,
- Сантехника,
- Сантехника,
- Отопление, вентиляция и кондиционирование,
- Лифты (при наличии),
- Сооружения и техника
10.Кто отвечает за детекторы дыма?
- Отдельный закон требует, чтобы арендодатели предоставляли детекторы дыма, а арендатор письменно подтверждал, что в квартире есть исправный детектор дыма.
- Каждый домовладелец должен установить батарейный или проводной детектор дыма. Если арендатор направляет письменное уведомление о замене или ремонте детектора дыма, домовладелец должен сделать это в течение семи (7) рабочих дней после уведомления.
- Сообщите о нарушениях местному прокурору. Запросите инспекцию в государственной пожарной службе.
11. Каковы мои права арендатора в штате Индиана
, если я стал жертвой домашнего, сексуального насилия или преследования?Информация о конкретных правах арендаторов в Индиане, ставших жертвами домашнего насилия, доступна здесь.
Источник: По материалам «Гарантия пригодности для жилья», Indiana Legal Services.
Как и всю информацию, содержащуюся на этом веб-сайте, вам не следует принимать во внимание эту юридическую консультацию, и вам следует обратиться за советом к юристу.
Фотография предоставлена: Laurent Peignault / Unsplash
Арендаторы имеют мало прав в соответствии с законом Арканзаса
FAYETTEVILLE — Права арендаторов в Арканзасе можно пересчитать по одной руке, даже если у нее не хватает пары пальцев.
«В основном их три», — сказала Саманта Хиггинс, заместитель директора Студенческой службы вне кампуса, студентам Университета Арканзаса во время недавней презентации. «Право на единоличное владение собственностью.Это означает, что когда вы подписываете договор аренды, домовладелец или владелец говорит «да», я владею этим, но вы собираетесь его занять. Второй — это спокойное наслаждение собственностью, а затем возможность не блокироваться методами самопомощи. Итак, если вас выселяют — вы задерживаетесь по квартплате — на следующий день после истечения срока аренды домовладелец не может менять ваши замки, они не могут вытащить вашу дверь, они не могут сделать ничего подобного. Они должны пройти процедуру юридического выселения, и это ваше право как съемщика ».
Некоторые основы для арендаторов
• Арканзас — единственный штат в стране, где арендодателям не нужно предоставлять жилое помещение.Арендодатели также не обязаны производить ремонт, если это не указано в договоре аренды. Арендаторы не могут удерживать арендную плату ни по какой причине.
• Договоры аренды могут быть длинными и заполненными непонятным юридическим жаргоном. Перед подписанием обязательно прочтите договор аренды полностью. Убедитесь, что вы сможете оставаться в резиденции на время аренды — обычно единственный способ выйти из нее — это военная служба.
• Большинство домовладельцев взимают страховой залог для покрытия убытков, не связанных с обычным износом, когда вы заселяете жилище.Если домовладелец владеет шестью или более недвижимостью, залог не может превышать двухмесячную арендную плату. Арендаторы имеют право на возврат депозита в течение 60 дней после окончания аренды за вычетом любой суммы, вычтенной на ремонт. Арендаторы должны получить список выполненных ремонтов и их стоимость.
• Арендаторы могут быть выселены за неуплату арендной платы, пребывание в доме после окончания срока аренды или любые другие нарушения условий аренды. В Арканзасе есть как гражданские, так и уголовные выселения. Если вы задерживаете арендную плату, вам может быть вручено уведомление о том, что вы не можете освободить квартиру, и вы должны покинуть собственность в течение 10 дней, иначе вам будет предъявлено уголовное обвинение.
Источник: Legal Aid of Arkansas / UA Студенческие услуги вне кампуса
По словам Хиггинса, в договоре аренды могут быть предусмотрены и другие права, что обычно и предусмотрено.
«Вот почему очень, очень важно прочитать договор об аренде, потому что, в конце концов, если его там нет, это все, что вам гарантировано, и это не так уж много», — сказала она. «Устные договоры аренды и устные соглашения являются обязательными в штате Арканзас, но мы всегда, всегда выступаем за то, чтобы вы подписали договор аренды и получили все, что ваш домовладелец обещает вам в письменной форме, потому что это может превратиться в договор, — сказала она, — сказала она. обычно это не заканчивается хорошо.Если этого не написано в договоре аренды, не рассчитывайте, что это произойдет ».
Государственный конгрессмен Грег Лединг из Фейетвилля в течение шести лет работал над принятием закона, дающего арендаторам больше прав. Никто не вышел из комитета. Законодатели приняли новый закон об уголовном выселении на последней сессии, который заменил закон, который был признан неконституционным.
«Не обязательно, что это один из худших законов, дело в том, что у нас нет никаких законов», — сказал Лединг. «Наш штат — единственный в стране, где нет гарантии пригодности для проживания, а это значит, что нерадивый домовладелец может сознательно сдать вам небезопасное место.Мы также единственный штат в стране, где вас могут бросить в тюрьму за неуплату арендной платы. Здесь, в Арканзасе, арендатор практически не имеет никаких прав ».
Лединг сказал, что арендует каждый третий житель Арканзаса, около 960 000 человек. Хиггинс сказал, что около 20 000 студентов живут за пределами кампуса и, по оценкам, 80 процентов из них снимают жилье. По данным U.С. Данные бюро переписи населения.
«Я буду продолжать попытки, пока я в Законодательном собрании. Следующая возможность появится только на следующей сессии в январе 2019 года», — сказал Лединг.
«Я хочу внести ясность, я думаю, что большинство арендодателей, 98 или 99 процентов всех арендодателей, — хорошие люди, которые поступают правильно со своими арендаторами, и есть абсолютно плохие арендаторы, которые просто срывают собственность, но я не думаю, что это оправдание худших законов страны «.
ЗЕМЕЛЬНИКИ
Хиггинс сказал, что большие жилые комплексы, растущие вокруг Фейетвилля, в основном принадлежат интересам за пределами штата, которые привыкли работать сверх минимума, требуемого в Арканзасе, и обычно предоставляют больше удобств.Большие комплексы просто ремонтируют все, что ломается, потому что у них такой огромный бюджет. Lindsey Management — крупнейший местный владелец 10 000 единиц в Северо-Западном Арканзасе.
«Их аренда обычно довольно хороша», — сказал Хиггинс. «Большинство из них говорят, что мы исправим все, кроме замены лампочек. Я имею в виду, что вы отправляете запрос на обслуживание чего-либо, и они это исправят».
По словам Хиггинса, обычно арендодатели, владеющие несколькими объектами недвижимости, стараются свести арендаторов к минимуму.
«У меня были проблемы с людьми, которые пытались сказать студентам, что вы должны возместить ущерб в размере 2000 долларов, а счет, который они пытаются предоставить, рассчитан на три года. Они просто надеются, что вы не прочтете мелкий шрифт», — сказал Хиггинс. «Итак, люди, которые действительно пытаются воспользоваться арендаторами, будут своего рода вашим мелким домовладельцем, вроде вашей мамы и поп-домовладельца. Или тех, кто должен купить вам новый кондиционер, это огромная расход на них.
«В большинстве случаев, когда я разговариваю со студентом, и у него проблемы или проблемы, это потому, что арендатор ошибается, арендатор нарушает договор аренды», — сказал Хиггинс.»Я знаю, что это было немного страшно, были сняты документальные фильмы о штате Арканзас и о том, насколько плохи наши права и наши законы в пользу домовладельца, но, честно говоря, в этой области у нас нет таких проблем. . »
Джерри Оллред, который руководил Allred Property Management в течение последних 30 лет, сказал, что его компания управляет и обслуживает около 350 домов и 450 квартир в округах Бентон и Вашингтон.
«Все это оплачивается отдельно, мы берем с владельца плату за все», — сказал Оллред.«Все кончено, от людей, у которых есть 60 домов или квартир, до людей, у которых есть только один. Большинство наших клиентов находятся за пределами штата. Для наших владельцев эта арендная плата является их выплатой по ипотеке большую часть времени, а когда арендатор не не платим, нам не платят, и ипотека не выплачивается «.
Оллред сказал, что, хотя законов штата может быть немного, домовладельцы обязаны соблюдать целый ряд федеральных жилищных правил.
Он привел пару примеров. По его словам, в прошлом году в федеральный закон были внесены изменения, запрещающие дискриминацию в отношении лица, имеющего судимость за уголовное преступление.Другой пример — постановление Фейетвилля, запрещающее более чем трем лицам, не состоящим в родстве, жить вместе.
«Что ж, это хорошо, но федеральный закон гласит, что вы можете нарушать семейное положение или дискриминацию по возрасту. Если вы говорите, что не хотите студентов, это может быть истолковано как дискриминация по возрасту», — сказал Оллред. «Несмотря на то, что в Фейетвилле есть закон, я думаю, что это штраф в размере 100 долларов, а по федеральному закону — штраф в размере 10 000 долларов. Итак, какой из них вы собираетесь нарушать».
Allred сказал, что физическим лицам труднее справляться с бездельниками, чем управляющим компаниям.
«Многие индивидуальные владельцы не имеют возможности получать кредитные отчеты. Поэтому многие люди, которых выселяют из других мест, они ищут эту единственную семью, эту маму и папу», — сказал Оллред. «Хотя мы сочувствуем их личным трудностям, они все равно должны платить за аренду. В то время как с отдельным владельцем они могут играть на своем сочувствии больше, чем с нами».
АРЕНДОВ
Весна — традиционно сезон смены квартир в Северо-Западном Арканзасе, особенно среди студентов университетов, которые подписывают новые договоры аренды или меняют адрес, согласно инсайдерам отрасли.
Мэг Остин, студентка университета, арендовала у друга семьи на шесть или семь месяцев, прежде чем самостоятельно переехать в квартиру в небольшом комплексе. Остин сказала, что у нее остались только положительные впечатления от съемок в Фейетвилле.
«Я слышал ужасные истории о людях, которые пытались заставить людей выполнять работы по техническому обслуживанию и тому подобное, но мне очень повезло и я был очень благодарен за те хорошие впечатления, которые у меня были», — сказал Остин. «Та, что у меня сейчас, — это две спальни, в ней есть все удобства, стиральная машина, сушилка, что очень удобно.До этого я снимал небольшой дом с соседом по комнате, и он тоже был очень красивым, очень хорошо собран и в очень хорошем состоянии ».
Хиггинс сказал, что есть некоторые основные факты из жизни арендаторов, например, только люди, которые арендуют квартиру, могут занимать квартиру.
Арендодатель также имеет право войти, чтобы осмотреть, произвести ремонт, сделать улучшения, проверить на предмет возможной незаконной деятельности или показать это потенциальному покупателю или тому, кто собирается въехать после вашего выезда, Хиггинс сказал.В большинстве договоров аренды указано что-то вроде права на вход в течение разумных часов, а в некоторых договорах аренды указано, что вы получите уведомление за 24 часа о том, что они прибывают. Но если в аренде не сказано, они могут ворваться буквально в любой момент.
Арендодатель должен гарантировать арендатору спокойное пользование недвижимостью, но это может зависеть от других жителей здания или комплекса, сказал Хиггинс. Но если соседи устраивают вечеринки, и арендодатель ничего не делает, чтобы это остановить, это может быть основанием для расторжения договора аренды.
Хотя домовладелец не должен содержать дом в чистоте и пригодном для жилья для арендатора, она должна содержать его в чистоте и в том состоянии, в котором она нашла его для арендодателя, сказал Хиггинс.
«Если вы нашли его с отсутствующей половиной стены, вы можете вернуть его с отсутствующей половиной стены, но вы не можете сделать его хуже, чем то, как вы его нашли», — сказала она.
Арендатор может быть выселен, если он нанесет чрезмерный ущерб квартире, даже если это несчастный случай, например, пожар, в результате которого одна из стен сгорела, сказал Хиггинс.
Арендодатель не обязан делать ремонт, если он не указан в договоре аренды, сказала она. Если домовладелец производит ремонт, он должен быть безопасным и правильным.
Многие жилые комплексы не будут убирать снег и лед с парковок, лестниц и тротуаров, потому что, если они ничего не сделают, это не их вина, если кто-то поскользнется и упадет, сказал Хиггинс. Если они уберут его и кто-то упадет, это ответственность арендодателя.
По словам Хиггинса, в более крупных студенческих жилых комплексах, которые сдаются в аренду по спальне, не обязательно вносится гарантийный залог, но в обычных квартирах, дуплексах, городских домах и обычных домах на одну семью все еще есть.Если домовладелец владеет или управляет более чем шестью объектами недвижимости, он не может взимать залог в размере более двух месяцев аренды, и он должен вернуть залог в течение 60 дней за вычетом подробного списка того, за что он взимал с арендатора. Он не может просто сказать, что оставляет 200 долларов на ремонт.
Если арендатор не получит обратно свой залог, он может подать в суд на двойную сумму залога, плюс сборы и расходы, сказал Хиггинс.
ВЫСЕЛЕНИЕ
Арканзас — единственный штат, в котором существует уголовный закон о выселении, по словам Оллреда.Когда арендатор занимает недвижимость и отказывается платить арендную плату, арендатор совершает преступление в Арканзасе, обворовывая домовладельца. Во всех остальных штатах это считается гражданским делом. В Арканзасе также действует закон о гражданском выселении.
Оллред сказал: «Я думаю, что в прошлом году мы провели всего семь полных выселений, при этом нам пришлось пройти через все судебные системы, но во многом это связано с тем, что мы так много проверяем на входе».
Гражданское выселение сильно отличается от уголовного выселения.Гражданское выселение позволяет домовладельцу начать выселение из-за любого существенного нарушения договора аренды или аренды, а также позволяет взыскивать задолженность по арендной плате, гонорары адвокатам, ущерб имуществу и использовать другие гражданские средства правовой защиты.
Уголовное выселение позволяет арендодателю забрать свою собственность только в том случае, если арендатор не выплатит арендную плату. Гражданское выселение обычно занимает меньше времени, чем уголовное выселение.
Уголовное выселение начинается с 10-дневного уведомления о выселении и письменного показания арендодателя, которое прокуратура использует для выдачи ордера на арест арендатора.После вручения ордера назначается дата суда, проводится слушание, и арендатор подает заявление. Единственная защита — это то, что арендная плата была уплачена или арендатор выселился. Признание вины обычно приводит к тому, что судья приказывает арендатору освободить квартиру к определенной дате. Арендатор может не признать себя виновным, но он должен внести всю сумму, причитающуюся суду, и продолжать вносить деньги за каждый дополнительный день, в течение которого арендатор занимает недвижимость, пока дело находится на рассмотрении. Проводится судебное разбирательство, и если у арендатора нет подтверждения оплаты, он проигрывает.Обвинение является правонарушением. У арендатора есть 10 дней для освобождения и он может быть оштрафован за каждый дополнительный день работы или заключен в тюрьму на срок до 90 дней. Если арендатор преобладает, он получает деньги, которые он положил на хранение в суд.
Гражданское выселение, также известное как незаконное задержание, является методом по умолчанию для возврата владения имуществом, если арендатор нарушает договор аренды. Гражданское выселение начинается с трехдневного уведомления о выселении. Если арендатор не выезжает из дома, домовладелец подает иск о выселении или праве владения, а также судебное решение в отношении причитающейся суммы.У арендатора есть пять дней, чтобы ответить и объяснить, почему его нельзя выселять, и проводится слушание. Если арендатор не отвечает или ему не удается убедить судью, арендодатель получает приказ о выселении арендатора, который должен быть вручен шерифу. Гражданское выселение позволяет домовладельцу добиться судебного решения против арендатора за ущерб, причиненный нарушением договора аренды, судебные издержки и гонорары адвокатам. Это также позволяет домовладельцу увеличивать заработную плату или принимать другие меры.
Оллред сказал, что обычно не преследует уголовное выселение.Гражданское выселение может стоить 800 долларов США с оплатой услуг адвоката.
«Я никогда не использовал его, потому что мне нужен приговор, и когда вы применяете это уголовное выселение, вы убираете их, но не получаете никакого ущерба», — сказал он.
NW Новости от 07.05.2017
Ремонт кооперативов и кондоминиумов — кто несет ответственность?
Представьте себе это. Ваш подрядчик, наконец, завершил ремонт вашей ванной комнаты — это заняло три месяца, а не три недели, которые он обещал.Обои, настенная и напольная плитка по специальному заказу идеально сочетаются друг с другом, и, хотя вы превысили свой бюджет, вы очень довольны результатом. Вы отправляетесь в путешествие, и по возвращении в дом швейцар рассказывает вам о «большом наводнении» в вашей квартире и о том, как вам повезло, что вас не было дома. В тревоге вы бросаетесь в квартиру и с ужасом смотрите на свою ванную комнату. Наводнение исчезло, и, по сути, ваши обои и плитка исчезли во время ремонта труб в стене.Вы звоните управляющему зданием, чтобы выяснить, что произошло, и подтвердить, что здание полностью восстановит вашу прежнюю красивую ванную комнату. Вам говорят, что это не так. Затем вы звоните своему страховому агенту, чтобы известить его или ее о повреждении и подать иск. Наконец, вы звоните своему турагенту, чтобы забронировать следующий рейс из города, чтобы избежать решения этой проблемы.
Приведенный выше сценарий описывает неуверенность, которую разделяют многие жители кооперативов и кондоминиумов: кто именно отвечает за ремонт квартир и мест общего пользования? Если вы столкнетесь с подобной ситуацией, придется ли вам раскошелиться на ремонт? Как часто поднимаемый вопрос, влияющий на кооперативную жизнь, он является источником значительных споров и расходов для многих кооперативных корпораций и их акционеров.
Обязательства по сотрудничествуЧтобы проанализировать вопрос о том, какая сторона несет ответственность за ремонт в кооперативной квартире, необходимо понимать отношения между кооперативной корпорацией («Арендодатель») и акционером («Арендатор»). Житель индивидуальной кооперативной квартиры, в отличие от собственника кондоминиума, является не «прямым» владельцем квартиры, а акционером корпорации. Корпорация, в свою очередь, является правообладателем или арендатором земли и улучшений, составляющих кооперативную собственность.Владение акциями кооперативной корпорации дает арендатору право на долгосрочную имущественную «аренду», которая дает акционеру право занимать квартиру.
Договор аренды подписывается должностным лицом кооперативной корпорации в качестве Арендодателя и акционером в качестве Арендатора и содержит, среди прочего, положения об ответственности за ремонт обеих сторон. В договоре аренды обычно предусматривается, что арендатор несет ответственность за поддержание и ремонт интерьера квартиры, в то время как кооперативная корпорация будет обязана поддерживать и ремонтировать все другие части здания.Типичный договор аренды содержит четыре параграфа, непосредственно касающихся ремонта: ремонт арендодателя, ремонт арендатора, повреждение квартиры или здания и параграф о праве въезда.
Кооператив несет ответственность за поддержание в хорошем состоянии всего здания, включая все квартиры, тротуары вокруг дворов, оборудование и аппаратуру. Кооператив должен содержать все объекты, кроме тех частей, которые прямо заявлены как ответственность акционера в соответствии с договором аренды.Однако акционер несет ответственность за ремонт, если он был вызван его собственными действиями, халатностью или небрежностью, или кем-либо из его семьи, гостей, сотрудников или субарендаторов.
Акционер несет ответственность за поддержание в хорошем состоянии интерьера квартиры (включая внутренние стены, пол и потолок, окна, оконные стекла, оконные рамы, створки, подоконники, входные и террасные двери, рамы и седла).Кроме того, акционер должен выполнить все необходимые отделочные работы в своей квартире, включая внутреннюю часть оконных рам, створок и подоконников. Он также отвечает за обслуживание, ремонт и замену сантехники, газовой и отопительной техники и оборудования, а также холодильников, посудомоечных машин, кондиционеров, центральных кондиционеров, стиральных машин, плит и другой бытовой техники, которая есть в квартире. Акционер также несет ответственность за открытые газовые, паровые и водопроводные трубы, а также за приборы и оборудование, к которым они прикреплены.Любые специальные трубы или оборудование, которое он устанавливает в стене, потолке или под полом, также являются его обязанностями. Эти обязанности не включают газ, пар, воду или другие трубы или трубопроводы в стенах, потолках или полах, а также оборудование для кондиционирования / отопления, которое является частью стандартного строительного оборудования. Акционер несет ответственность за все осветительные и электрические приборы, приборы и оборудование, включая все счетчики, коробки предохранителей, автоматические выключатели, электропроводку и кабелепроводы от распределительной коробки на стояке в квартиру Арендатора и через нее.
Если квартира или здание повреждены в результате пожара или по другой причине, покрываемой полисами страхования от нескольких рисков, которые обычно осуществляются кооперативными корпорациями в Нью-Йорке, кооператив будет нести ответственность за ремонт или замену квартиры, включая стены, полы, потолки. , трубы, электропроводку и кабелепроводы с использованием стандартных материалов, привычных для зданий этого типа. В здании не требуется ремонтировать или заменять оборудование, приспособления, мебель, предметы интерьера или украшения, установленные акционером или любым из его предшественников, или перекрашивать или заменять обои или другие украшения в квартирах или обновлять полы.
Заполняя пробелыУдивительно, но существует пробел в том, что кооператив обязан отремонтировать и / или заменить в случае потери, возможно, даже если ущерб вызван небрежной эксплуатацией и / или техническим обслуживанием здания. Как правило, кооперативу не требуется ремонтировать или заменять что-либо, кроме фактического структурного интерьера (стены, полы, потолки) квартиры. Тем не менее, этот пробел может быть восполнен за счет страхового полиса для домовладельцев.Это обеспечит источник средств для покрытия справедливой рыночной стоимости не только потери личного имущества, такого как одежда и мебель, но и таких предметов, как краска, обои и полы на момент потери. Более того, за несколько более высокую премию можно приобрести «подтверждение восстановительной стоимости», которое должно предоставить арендатору дополнительные средства, необходимые для фактического ремонта и замены всех поврежденных предметов в момент потери.
Хотя большинство договоров аренды содержат в основном один и тот же язык, небольшие различия могут значительно изменить ответственность за ремонт между Арендодателем и Арендатором.Кроме того, внутренние правила каждой кооперативной корпорации различаются, и, хотя рекомендуется включать все положения о ремонте в договор аренды, определенные требования могут содержаться в правилах внутреннего распорядка, которые, в отличие от договора аренды, могут время от времени изменяться правлением. директоров.
Ответственность за внешние удобстваОтветственность за ремонт террас, балконов и крыш, прилегающих к пентхаусу, была источником множества судебных споров и споров, поскольку они затрагивают не только кооперативную корпорацию, но часто и других акционеров.Утечки повредили квартиры и личное имущество соседей. Некоторые здания внесли поправки в договор аренды, чтобы предоставить владельцам террас дополнительные обязанности сверх требований, типичных для большинства договоров аренды. Например, большинство договоров аренды просто требуют, чтобы акционер содержал террасу, балкон или крышу без мусора, снега, льда и листьев. Многие договоры аренды теперь требуют, чтобы арендатор содержал террасу, балкон и крышу в «хорошем состоянии». Большинство договоров аренды предусматривают, что любые расходы, связанные с демонтажем конструкций, установленных акционером на террасах, балконах или крышах, когда необходим ремонт крыши или конструкции здания, несет такой акционер вместе с расходами на восстановление таких конструкций. .
При строительстве конструкций на крышах необходимо согласие совета. Совету директоров важно установить и / или прояснить, среди прочего, ответственность за последующее техническое обслуживание и ремонт. Как и во всех предлагаемых изменениях, здание должно требовать от арендатора заключения «Соглашения об изменении», которое может включать в себя будущие обязанности арендатора по ремонту внесенных им улучшений. Применение правил внутреннего распорядка, установленных советами для одобрения или неодобрения размещения горшечных растений или других предметов на террасах на крыше квартир, было признано судами разумным.Решение совета директоров заменить поверхность террас на крыше бетонной брусчаткой, а не каменной плиткой также было поддержано судами, ссылаясь на полномочия совета как в уставе кооперативной корпорации, так и в договоре аренды. Суды подчеркнули, что «поскольку совет директоров обязан отремонтировать террасу на крыше, он также должен иметь возможность выбирать, какой тип поверхности пола подходит в данных обстоятельствах».
Законы города Нью-ЙоркаЗакон о многоквартирных домах и Кодекс обслуживания жилья Административного кодекса города Нью-Йорка требуют, чтобы домовладелец (включая кооперативную корпорацию) содержал помещения в хорошем состоянии.В эту обязанность входит структурный ремонт здания. Как правило, ответственность за внутренние стены и потолок в квартирах несет домовладелец. Кроме того, раздел 235 (b) Закона о недвижимости штата Нью-Йорк, именуемый «гарантией пригодности для проживания», требует, чтобы арендодатель предоставил здание, которое является безопасным и пригодным для проживания. Однако договор аренды и факты, относящиеся к любому спору, будут определять ответственность арендодателя и арендатора за любой ремонт в здании и квартирах.
При определении того, чья обязанность устранять нарушения жилищного кодекса, должно быть получено жилье между обязательствами сторон по аренде с учетом обязательств в соответствии с Кодексом эксплуатации жилищного фонда и «гарантии пригодности для проживания».»Таким образом, хотя акционер имеет право на льготы в соответствии с гарантией пригодности для проживания и Жилищным кодексом, а кооперативная корпорация может быть обязана устранить нарушения в квартире в первую очередь, кооперативная корпорация может использовать любые средства правовой защиты против арендатором за невыполнение им обязательств по договору аренды. Например, в большинстве договоров аренды требуется, чтобы акционер, а не кооперативная корпорация, красил интерьер квартиры. В конечном итоге ответственность за устранение этого нарушения будет возложена на арендатора.Таким образом, даже несмотря на то, что кооперативная корпорация в первую очередь может быть законодательно ответственна за устранение нарушения и покраску квартиры, она может затем взимать с акционера плату за ремонт, предъявить иск о возмещении своих расходов или приступить к расторжению договора аренды в результате. договорных обязательств по аренде.
А как насчет кондоминиумов?В отличие от кооперативов, суды определили, «что предусмотренная законом гарантия пригодности для проживания не применяется между владельцем единицы кондоминиума и советом управляющих, поскольку владение единицей кондоминиума — это форма платной собственности, а не семейный интерес с участием арендодателя / арендатора. отношение.«Однако применительно к кооперативам к кондоминиумам применяются Закон о многоквартирных домах и Кодекс эксплуатации жилья, Строительный кодекс и Кодекс здравоохранения города Нью-Йорка.
Ответственность за ремонт отдельных единиц кондоминиума и общих частей основана на подзаконных актах кондоминиума, которые обычно содержат раздел, озаглавленный «Техническое обслуживание и ремонт». В этом разделе указывается, какие элементы подлежат техническому обслуживанию, ремонту и замене. владельцем квартиры или кондоминиума.Владелец единицы обычно несет ответственность за все приспособления, приборы, электрические и сантехнические установки внутри единицы, за исключением случаев, когда они расположены в общих элементах и обслуживают одно или несколько единиц. Совет менеджеров обычно отвечает за все общие области, за исключением тех ограниченных общих элементов, которые поддерживаются владельцами единиц, которые используют их исключительно. Аналогичным образом, правление не несет ответственности за ремонт, если он вызван небрежностью, небрежностью или неправильным использованием владельца помещения или его приглашенных, лицензиатов или агентов.В таком случае расходы оплачиваются владельцем квартиры.
Статья 9-B Закона о недвижимости (Закон о кондоминиумах), в частности, гласит: «каждый владелец квартиры считается лицом, контролирующим квартиру, принадлежащую ему или ей, а совет управляющих считается лицом в контроль общих элементов в целях обеспечения соблюдения любого такого закона или кодекса, при условии, однако, что все другие положения Закона о многоквартирном доме или Закона о многократном проживании, если они применимы, должны иметь полную силу.»
Знайте правила своего зданияХотя большинство положений об аренде и подзаконных актов являются стандартными в отношении обязательств по ремонту, бывают случаи, когда факты и структура здания являются конкретными и требуют конкретных положений для адекватного и справедливого урегулирования ситуации. Каждое здание имеет свою индивидуальность — то, что подходит для одного здания, может не подходить для другого. Каждому совету директоров важно обсудить со своим поверенным и управляющим агентом юридические и практические вопросы, связанные с этой темой.Введение требования о наличии у всех арендаторов страховки также может сократить дорогостоящие и затяжные споры и судебные разбирательства. Правление должно разработать договор аренды, подзаконные акты и требования к страхованию, которые четко определяют обязанности здания и его жителей. Надеемся, что этот процесс приведет к разъяснению условий договора аренды, подзаконных актов и / или правил внутреннего распорядка, что сведет к минимуму споры и расходы, которые возникают так часто.
г.Гринштейн — поверенный и партнер Манхэттенской юридической фирмы Greenstein Starr Gerstein & Rinaldi LLP.
.