Должны ли платить за капремонт жители новостроек: Можно ли не платить за капремонт в новостройке :: Деньги :: РБК Недвижимость

Жителей новостроек предложили освободить от платы за капремонт на 5 лет :: Жилье :: РБК Недвижимость

Сейчас взносы за капитальный ремонт жители новостроек в регионах начинают платить в разное время. Предлагается сделать эту норму одинаковой для всех

Фото: Вячеслав Прокофьев/ТАСС

Жителей российских новостроек предлагают освободить от уплаты взносов на капитальный ремонт в течение первых пяти лет после ввода дома в эксплуатацию. Соответствующий документ внесли на рассмотрение Госдумы в понедельник, 30 ноября, депутаты и сенаторы от партии ЛДПР.

Сейчас взносы за капремонт жители новостроек в регионах начинают платить в разное время. Эти сроки зависят от того, когда власти включат дом в региональную программу капремонта. На это уходит от года до пяти лет после ввода в эксплуатацию новостройки.

Авторы документа хотят сделать эту норму для всех регионов одинаковой. «Предлагается уравнять права граждан разных субъектов Российской Федерации по оплате взносов на капитальный ремонт, а именно внести изменения в часть 2 статьи 169 и часть 5.1 статьи 170 Жилищного кодекса, которые позволят собственникам новостроек не уплачивать взносы на капитальный ремонт в течение 5 лет после сдачи дома в эксплуатацию», — говорится в пояснительной записке к документу.

В настоящее время от уплаты взносов на капремонт также освобождены жители аварийных домов и подлежащих сносу, а также собственники жилой недвижимости, которая расположена на территории закрывающихся населенных пунктов. Платить взносы на капремонт не нужно в случае, если власти приняли решение изъять для государственных и муниципальных нужд участок, на котором стоит многоквартирный дом.

Читайте также Капитальный ремонт: кому можно не платить взносы в фонд
 

Автор

Наталия Густова

Для новостроек предлагают отменить взносы за капитальный ремонт

Депутаты предлагают внести в ЖК РФ изменения и освободить жителей новостроек от уплаты взносов на капремонт в течение первых пяти лет эксплуатации здания. Законопроект есть в распоряжении «Известий», на этой неделе его планируют внести в Госдуму РФ.

Сейчас взносы за капитальный ремонт жители новостроек в регионах начинают платить в разное время. Сроки зависят от того, как скоро дом попадёт в региональную программу капремонта: это может случиться в промежуток от года до пяти лет.

Условия неравные. Поэтому депутаты предлагают внести изменения в ч. 2 ст. 169 и ч. 5.1 ст. 170 ЖК РФ и закрепить норму, согласно которой в течение первых пяти лет после введения дома в эксплуатацию его жители не должны платить взносы за капремонт.

Светлана Разворотнева, председатель комиссии по ЖКХ, строительству и дорогам Общественной палаты РФ, исполнительный директор НП «ЖКХ Контроль», отметила, что у законопроекта есть плюсы. Он пояснила: «Ни для кого не секрет, что региональные программы капитального ремонта крайне несбалансированные – размер обязательств этих работ существенно превышает в большинстве субъектов финансовые возможности. Зачастую старые ветхие малоквартирные дома ремонтируются за счёт новых многоквартирных. Именно местные власти устанавливают сроки, потому что они определяют, сколько денег требуется дополнительно».

На сегодняшний день от уплаты взносов на капремонт освобождены только жители аварийных домов и домов, подлежащих сносу. Не нужно платить и тогда, когда земельный участок, на котором расположен дом, изъят для государственных и муниципальных нужд.

В то же время в Минстрое РФ опасаются, что принятие законопроекта может привести к нарушению баланса систем субъектов РФ и к невозможности выполнения работ во всех МКД, включённых в региональную программу капремонта. В таком случае возможно будет повышен минимальный размер взноса на капремонт.

Советы о том, как управлять новостройками, читайте по ссылке. Также узнайте, с какими проблемами может при этом столкнуться УО и как их решить.

Должны ли жители новостроек платить за капремонт?: Общество: Облгазета

Создание областного Фонда содействия капитальному ремонту (ФСКР) и новая система оплаты обещанного в далёком будущем ремонта вызвали у россиян массу вопросов. Ответы на большинство из них содержатся в федеральном законе № 176-ФЗ, который вступил в силу в начале июля. По просьбе «Областной газеты» принятый документ прокомментировала Светлана Артюшенко, главный специалист отдела экономики, тарифной политики и реформирования жилищно-коммунального хозяйства министерства энергетики и ЖКХ Свердловской области.

Досье «ОГ»

• Региональный Фонд содействия капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах Свердловской области был создан в начале 2014 года.
• Директор — Александр Караваев.
• Адрес фонда: г. Екатеринбург, ул.Народной Воли, 69.
• Сайт: www.fkr66.ru.

— Светлана Валерьевна, жильцы новых домов, которые ещё долго не будут нуждаться в ремонте, тоже должны оплачивать грядущие работы? С самого первого дня?

— Уже не с первого. Теперь обязанность по уплате взноса на капитальный ремонт в домах-новостройках возникает не сразу. Конкретный период отсрочки будет установлен региональными властями в ближайшее время, но он не должен быть более пяти лет с даты включения дома в региональную программу капитального ремонта.

— А новостройки должны включаться в такую программу?

— Да, одновременно со сдачей дома.

— Закон даёт собственникам жилья право копить взносы для капремонта на отдельном спецсчёте. Завести счёт — не проблема, но вот квитанции выставлять никто не хочет. Исправили ли законодатели этот дисбаланс?

— Обновлённая статья 175 Жилищного кодекса РФ гласит: «Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о формировании фонда капитального ремонта на специальном счёте должно содержать также решение о выборе лица, уполномоченного на оказание услуг по представлению платёжных документов». То есть вопрос о том, кто и на каких условиях будет подготавливать и предоставлять собственникам помещений платёжные документы, должны решить сами собственники на общем собрании.

— Что будет, если несознательные граждане станут игнорировать квитанции даже при наличии спецсчёта?

— Если фактические поступления взносов для капитального ремонта на специальный счёт составляют менее половины от того, что должны заплатить собственники жилья, то орган государственного жилищного надзора обязан уведомить владельца спецсчёта о недоимке, о необходимости погашения задолженности и возможных последствиях. Если и после этого предупреждения задолженность не будет погашена, то орган местного самоуправления принимает решение о формировании фонда капитального ремонта на счёте регионального оператора, то есть ФСКР.

— Мы платим деньги в фонд капремонта, а фонд размещает их в банках… Деньги в итоге «подрастают». Кто и как может воспользоваться набежавшими процентами?

— Доходы, полученные от размещения временно свободных денежных средств, ФСКР может направлять только на капитальный ремонт соответствующих домов.

— А насколько прозрачным будет расходование наших денег? Многим гражданам хочется отслеживать движение средств…

— Такая возможность будет. ФСКР обязан ежеквартально размещать на своём сайте информацию о ведении системы учёта фондов капитального ремонта (размере начисленных и уплаченных взносов на капитальный ремонт, размере средств, направленных на финансирование капитального ремонта, размере задолженности по взносам и так далее). Выяснить, сколько средств и с какой целью потрачено, будет несложно.

— Ещё одна проблема, которая со стороны кажется нерешаемой, — контроль качества работ.

— Теперь ФСКР обязан осуществлять приёмку выполненных работ (услуг). В приёмную комиссию должны входить представители органов региональной исполнительной власти, собственники помещений и представители управляющих компаний или ТСЖ. ФСКР, заключая договор с подрядчиком, обязан устанавливать гарантийный срок на оказанные услуги и выполненные работы. Гарантия должна составлять не менее пяти лет с момента подписания акта приёмки. Обязанность подрядчика устранить все выявленные нарушения в разумный срок, своими силами и за собственный счёт тоже должна быть заложена на уровне договора.

— Проблема льгот при оплате капремонта — одна из самых острых… Введены ли поправками эти льготы?

— Да. В соответствии с федеральным законом № 176-ФЗ взнос на капитальный ремонт подлежит частичной компенсации для отдельных категорий федеральных льготников. Прежде всего это касается граждан, которые подверглись воздействию радиации вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС или ядерных испытаний на Семипалатинском полигоне, а также членам их семей и семей погибшего (умершего) ветерана Великой Отечественной вой-ны, членам семей участников Великой Отечественной войны, членам семей ветеранов боевых действий… Этим людям будет возвращаться до 50 процентов суммы, потраченной ими на оплату капитального ремонта общего имущества.

— С какого времени гражданам будет начисляться компенсация?

— С момента вступления закона в силу, то есть с 1 июля 2015 года.

Взносы за капитальный ремонт новостройки: нужны ли?

А как же гарантии от застройщика?

Как правило, капитальный ремонт многоквартирного жилого дома делают лишь спустя несколько лет, а чаще всего спустя несколько десятилетий, после ввода в эксплуатацию. И делают такой ремонт в тот период, когда даже у нового жилого дома могут появиться проблемы, например, крыша прохудилась или лифты стали чаще ломаться. Поэтому платить за капитальный ремонт нужно всем без исключения, и жителям новостроек тоже. 

Обычно срок отсрочки по уплате взносов на капитальный ремонт для новостроек утверждают региональные власти. И поэтому в каких-то регионах отсрочка может составлять один год, в каких-то — три года, а в некоторых — и пять лет. И в зависимости от того, что принято в вашем регионе, вам следует придерживаться срока, установленного местными властями. И если в вашем регионе отсрочка составляет пять лет, то до конца этого срока вы не будете получать платежки за капитальный ремонт. 

Хотя некоторые собственники квартир в новостройках полагают, что взносы за капитальный ремонт не нужно платить, поскольку существует гарантийный срок от застройщика. Однако наличие гарантии от застройщика нового дома совершенно не освобождает жильцов от обязательных взносов в Фонд капитального ремонта жилья.

Лишь местные власти решают, добавить или не добавить новостройку в программу по капитальному ремонту. И в этом случае совершенно не важно, на какой срок дал гарантию застройщик конкретной новостройки. Поэтому если местные власти поставили планку в 8 месяцев, то через этот срок вы начнете получать счета за капитальный ремонт. А чтобы узнать, какая в вашем регионе действует отсрочка платежей, достаточно зайти на официальный сайт областной администрации, где прописаны сроки.

Когда можно не платить за капремонт?

В целом, существует несколько исключений, при которых можно не совершать взносы за капремонт. К ним относятся:

• Здание официально считается аварийным и вскоре будет снесено
• Государством принято решение по изъятию земли, на которой расположен многоквартирный дом
• Жильцы дома собрали необходимое количество денег на капитальный ремонт 
• Региональные власти приняли решение об отсрочке по сбору денег на капитальный ремонт (относится к ситуации с новостройками).

Во всех остальных случаях собственник квартиры в многоквартирном доме обязан делать взносы в Фонд капитального ремонта жилья, даже если он живет в новостройке.

А если не платить за капитальный ремонт?

В случае отказа от внесения взносов на капремонт произойдет абсолютно то же самое, что и с невыплатой жилищно-коммунальных платежей. И если долг за капитальный ремонт станет больше определенной суммы, то неплательщика могут вызвать в суд. Также на неплательщика выпишут исполнительный лист и снимут деньги со счета. 

Кроме того, в случае просрочки выплат и судебных разбирательств нужно будет возместить не только сумму задолженности, пени, которые набежали после прекращения оплаты капремонта, но и судебные издержки.

Самым лучшим решением для владельцев квартир в новостройке будет самостоятельный сбор денег на потребности домовладения посредством открытия индивидуального лицевого счета и проведения общего контроля над тем, как будут расходоваться эти денежные средства.  

Нужно ли платить за капитальный ремонт в новостройке? | Личные деньги | Деньги

Содержание жилья, в том числе и его капитальный ремонт, по закону в полном объеме должно оплачиваться за счет собственников. Но очень часто жильцы новостроек недоумевают, когда получают платежки за капитальный ремонт. Логика здесь простая: зачем нужны такие взносы, если дом новый и в отличном состоянии? 

Гарантия от застройщика — это не гарантия от капитального ремонта

Поскольку капитальный ремонт дома проводится не сразу, а по истечении нескольких лет (как правило, десятилетий), к тому моменту даже у самого нового дома обнаруживаются проблемы: течет крыша или по несколько раз в месяц ломаются лифты. Соответственно, взносы на капитальный ремонт должны платить все, в том числе и жители новостроек. 

Нюанс только в том, что региональные власти устанавливают отсрочку по уплате взносов для новых домов. В одних регионах это может быть год, в других — три года, а где-то — и вовсе пять лет. Проще говоря, если вы живете в регионе, где установлен, скажем, пятилетний лимит, в течение этого периода платежки за капитальный ремонт приходить не будут. 

Некоторые жильцы считают, что от взносов может освободить гарантийный срок дома, который устанавливает застройщик. Но адвокат коллегии адвокатов «Бурцева, Агасиева и партнеры» Вера Ефремова говорит, что это не так.

По ее словам, дома включают или не включают в программы капремонта исключительно местные власти. И здесь не имеет значения, какой срок гарантии по вашему дому дал застройщик. Если региональные власти установили планку в восемь месяцев, то через восемь месяцев все равно начнут приходить счета за капремонт. 

А когда платить не надо?

По словам Ефремовой, есть несколько исключений, когда не надо делать взносы на капитальный ремонт:

— когда строение официально признано аварийным и будет снесено;

— когда есть решение об изъятии земли, на которой стоит дом (и, соответственно, квартир, расположенных в этом доме), государством;

— когда на капремонт жильцы собрали достаточно денег;

— когда правительство региона установило отсрочку по сбору средств: это как раз и есть тот самый срок для новостроек.

Что будет, если не платить взносы?

Управляющий партнер коллегии адвокатов «Старинский, Корчаго и партнеры» Владимир Старинский говорит, что будет то же самое, что и с неуплатой по счетам за жилищно-коммунальные услуги. Когда долг перевалит за определенную сумму, вас могут вызвать в суд. На вас выпишут исполнительный лист и спишут деньги со счета. 

Кроме того, если в доме будет множество злостных неплательщиков, капремонт и вовсе могут отложить.

Смотрите также:

Должны ли жители новостроек платить взносы за капремонт?

Несомненно, жить в новом доме прекрасно. Чистые подъезды, бесперебойно функционирующие лифты, замечательно работающие коммуникации – все это избавляет жизнь от множества неприятных хлопот. Кроме того, жители таких новостроек уверены, что им еще долго не придется задумываться о необходимости проведения капитального ремонта.

Тем не менее нередко люди, живущие в таких многоэтажках, с большим недоумением замечают среди своих квитанций за коммунальные услуги требование внести плату за капремонт дома. При этом общеизвестно, что жильцов новостроек от этой обязанности полностью освободили на определенный период.

Как же расценивать такое требование – это ошибка бухгалтерии управляющей компании или же вполне законный запрос? Именно об этом и пойдет речь в данной статье.

Какой дом следует считать новостройкой

Вне зависимости от того, о каком именно доме идет речь – основным параметром в данном случае является время его сдачи в эксплуатацию. Как следует из принятых в прошлом году поправок к Жилищному кодексу, новой считается постройка, которая была принята после начала июля 2016-го.

В данное время российские жилищные законы, как, впрочем, и вся нормативная база страны, весьма динамично меняются. В итоге нередко происходит так, что сотрудники управляющей компании не успевают отреагировать на нововведения, и по этой причине платежки содержат взносы на капитальный ремонт. В то же время другие дома от такой обязанности избавлены.

Нюансы

Граждане, проживающие в новостройках, делятся обычно на две категории. Они:

• либо полностью оплачивают счета, не утруждая себя размышлениями;
• или же отказываются отдавать деньги на капремонт.

Кто прав, а кто нет, попытаемся разобраться. Все дело в том, что имеется немало нюансов, которые в реальности только вносят путаницу.

Мало кто может указать с уверенностью, с какого момента необходимо начать начисление платы за капремонт. К примеру, дома, сданные в эксплуатацию до июля 2016-го, на протяжении следующих пяти лет пребывают на гарантийном обслуживании у компании-застройщика. Данное обстоятельство означает, что в ситуации, когда случится какая-либо авария, именно названный хозяйствующий субъект обязан будет за свои деньги провести ремонт. Следовательно, можно сказать с уверенностью, что на протяжении названного ранее срока деньги собираемые на капитальный ремонт средства не понадобятся. И как раз это и является основным аргументом граждан, отказывающихся оплачивать данный счет.

В то же время иногда дом не находится на гарантийном обслуживании, и при этом сдача его в эксплуатацию произошла ранее июля 2016 года. В данной ситуации жильцам такой многоэтажки необходимо обязательно провести общее собрание. На повестке дня должны быть следующие вопросы:

• порядок сбора денег на капремонт здания;
• размер взносов;
• формирование перечня первостепенных работ.

Тем не менее, согласно российскому законодательству, отказ от оплаты капитального ремонта неправомерен. В статье 168, содержащейся в Жилищном кодексе РФ, четко указывается, что данная обязанность касается всех граждан страны без исключения.

Читайте также: Как оплатить за капремонт через интернет

Необходимо ли платить за капремонт в новом доме

Прежде всего, жители новостройки обязаны позаботиться о выборе управляющей компании. Формы организации у таких хозяйствующих субъектов могут быть совершенно разные:

• ТСЖ;
• частная структура;
• коммунальное предприятие и пр.

Важно понимать, что ее основная функция – обслуживать многоэтажку. В обязанности управляющей организации также входит:

• осуществление текущего ремонта коммуникаций и оборудования общего пользования;
• поддержка чистоты;
• проведение работ по подготовке к отопительному сезону;
• планирование капремонта и пр.

Без управляющей организации, открытого целевого счета, на который поступают взносы, предназначенные для капитального восстановления, здание не будет поставлено на общегородскую очередь.

Законодательство в данном случае разрешает не платить до пяти лет. Этот срок начинает истекать с момента сдачи новостройки в эксплуатацию. Следовательно, дом, сданный в середине прошлого лета, попадет в очередь на капитальный ремонт не ранее 2021 года.

Помимо того, не стоит забывать, что в разных регионах России существуют свои законы, регулирующие длительность периода, на протяжении которого жильцы нового дома освобождаются от обязанности платить за капремонт. В частности, заксобрание Саратовского региона приняло решение освободить граждан, проживающих в новых многоэтажках, от этой платы на 3,5 года.

В то же время в Москве совершенно однозначно власти заявили, что на капремонт будут собирать со всех без исключения жителей города. При этом столичный профильный фонд формируется по солидарной системе, то есть средства, собираемые сообща, в первую очередь пойдут на восстановление тех строений, которые не ремонтировались более 10 лет.

Что делать, когда срок освобождения от оплаты истечет

После того как отпущенное время пройдет, жильцам необходимо будет собраться вместе и решить, с какой именно организацией заняться образованием фонда капитального ремонта.

В то же время немало управляющих компаний, невзирая на внесенные в законодательство поправки, продолжают требовать от жильцов новых многоквартирных домов оплату по этой статье.

Как правило, такие действия обусловлены необходимостью сформировать своеобразную финансовую «подушку безопасности». Она нужна для того, чтобы немедленно после истечения срока, зарегистрироваться в очереди на капремонт. В то же время нередко собранные деньги по сути уворовываются недобросовестными компаниями.

Принимать решение о введении сбора на капремонт до указанного в законе срока разрешается только региональным властям и на четко определенных основаниях. В частности, позволяется это делать в ситуации, если вдруг окажется, что конструкция дома имеет существенный изъян.

Помимо того, сами люди, проживающие в новых домах, имеют право договориться о формировании фонда до истечения льготного периода, с целью накопить побольше денег к тому моменту, когда зданию на самом деле понадобится реконструкция.

Что случится если отказаться платить

Разрешено не вносить деньги в том случае, если начисления производятся без согласия жильцов. Однако существует одно условие – дом должен считаться именно новостройкой. В этой ситуации требование управляющей организации совершенно незаконно.

В регионах перед тем, как решить оплачивать ли счет на капремонт или нет, следует ознакомиться с местными законами. Если никаких противоречий в нормативной базе не будет, то лучше взносы перечислять.

В то же время при подтверждении худших опасений (например, сбор на капремонт насчитывался в то время периоды, когда он не являлся обязательным) стоит обратиться в правоохранительные органы, так как, вероятнее всего, речь идет о мошенничестве.

Можно ли отсрочить начало взимания взносов

Отсрочка предоставляется в определенных случаях и на основании веских причин. К примеру, в ситуации, когда срок освобождения составляет 3 года, а гарантия строительной компании – пять лет. Здесь жильцам разрешается ходатайствовать об отсрочке.

Но стоит помнить, что любое решение, касающееся всего дома, принимается только общим собранием граждан в нем обитающих, и лишь тогда оно будет иметь законную силу.

Когда проживающие в новостройке сочтут, что им еще рано платить взносы за капремонт, они должны написать заявление в местную жилкомиссию. Там, в свою очередь, обязаны провести осмотр многоэтажки, чтобы установить, в каком состоянии она находится. На основании заключения выносится соответствующее постановление. Впрочем, жилкомиссия имеет полное право отказать. Поскольку ее решение нельзя опротестовать – с ним придется смириться.

Законодательство определяет, что данную отсрочку ни при каких обстоятельствах не получат лица, проживающие в домах, возраст которых превышает 5 лет. Все дело в том, что в таких строениях, невзирая на их кажущуюся новизну, степень износа коммуникаций и отдельных элементов уже достаточно высока, а так как капитальный ремонт необходимо делать раз в 10 лет, то времени на накопление нужной суммы просто не останется.

На нашем сайте вы можете получить консультацию профессионального юриста совершенно бесплатно!

1/CSi-9RY9HjY

Когда новоселы должны начинать платить за капремонт

Жители новостроек, получая квитанции об уплате взносов на капремонт, часто задают вопрос: а правомерны ли действия регионального оператора — Фонда капремонта области? Ведь их дом недавно сдан в эксплуатацию и находится на гарантии у строительной организации. И до капитального ремонта еще ох как далеко…

С таким вопросом недавно обратился к нам в редакцию и житель донской столицы Николай Соловьев, он просил помочь в решении этого вопроса. По мнению собственника жилья, НКО «Фонд капитального ремонта» не должен еще взимать плату за капремонт.

«По договору с ЗАО «Кубанская марка» мы купили однокомнатную квартиру в ЖК «Суворовский» по адресу ул. Петренко, 6. По акту передачи объекта долевого строительства, который мы подписали 26 июня 2015 года и вошли в полные права купленной квартиры. С сентября 2017 года нам начали приходить извещения об уплате взносов за капремонт от НКО «Фонд капитального ремонта». Мы написали обращение в Фонд, что квартира имеет гарантийный срок пять лет, но нам пришел ответ, чтобы мы оплачивали взносы, иначе на нас подадут в суд. Мы многодетная семья и эту однокомнатную квартиру купили за счет субсидии, полученной от Администрации города. Прошу редакцию помочь разобраться в данной ситуации», — написал нам читатель газеты.

Мы решили, что ответ на запрос редакции в Фонд капремонта будет интересен не только Николаю Соловьеву, но и многим ростовчанам и жителям области, недавно въехавшим в новое жилье и получившим первую квитанцию на оплату капремонта.

И вот что нам сообщил директор Фонда капремонта Владислав Крюков.

— На ваше обращение, поступившее в адрес НКО «Фонд капитального ремонта», о разъяснении Соловьеву Н.А. об обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт общего имущества в новостройке, сообщаю следующее.

Статьей 210 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что собственник несет бремя содержания его имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Статья 39 Жилищного кодекса РФ (далее — ЖК РФ) определяет долю обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения, исходя из размера долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме указанного собственника.

В соответствии со ст. 167, 169 ЖК РФ, для обеспечения своевременного проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах (далее — МКД), в соответствии с региональной программой капитального ремонта собственники помещений в МКД обязаны уплачивать ежемесячные взносы на капитальный ремонт общего имущества в МКД.

Постановлением Правительства Ростовской области от 29.06.2016 №447 «О внесении изменений в Постановление Правительства Ростовской области от 26.12.2013 №803» МКД №6, расположенный по адресу: ул. Петренко в г. Ростове-на-Дону, включен в Региональную программу по проведению капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории Ростовской области на 2014–2049 годы (далее — Региональная программа), утвержденную Постановлением Правительства Ростовской области №803 от 26.12.2013.

В соответствии с ч. 3 ст. 169 ЖК РФ обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт возникает у собственников помещений в многоквартирном доме по истечении восьми календарных месяцев, если более ранний срок не установлен законом субъекта Российской Федерации, начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором была официально опубликована утвержденная региональная программа капитального ремонта, в которую включен этот многоквартирный дом.

Согласно ч. 2 ст. 7 Областной закон Ростовской области от 11.06.2013 №1101-ЗС «О капитальном ремонте общего имущества в многоквартирных домах на территории Ростовской области» (далее — Областной закон), обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт возникает у собственников помещений в многоквартирном доме по истечении четырех календарных месяцев, начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором была официально опубликована утвержденная региональная программа капитального ремонта, в которую включен этот многоквартирный дом.

Федеральным законом от 29.06.2015 №176-ФЗ (далее ФЗ №176) ст. 170 ЖК РФ дополнена ч. 5.1, в соответствии с которой обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт у собственников помещений в многоквартирном доме, введенном в эксплуатацию после утверждения региональной программы капитального ремонта и включенном в региональную программу капитального ремонта при ее актуализации, возникает по истечении срока, установленного органом государственной власти субъекта Российской Федерации, но не позднее чем в течение пяти лет с даты включения данного многоквартирного дома в региональную программу капитального ремонта.

МКД №6, расположенный по адресу: ул. Петренко, г. Ростов-на-Дону, введен в эксплуатацию в 2014 году, то есть после утверждения региональной программы капитального ремонта.

В соответствии с абз. 2 ч. 2 ст. 7 Областного закона обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт возникает у собственников помещений в многоквартирном доме, введенном в эксплуатацию после утверждения региональной программы капитального ремонта и включенном в такую региональную программу капитального ремонта при ее актуализации, по истечении шести календарных месяцев, начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором были официально опубликованы изменения в региональную программу капитального ремонта, которыми этот многоквартирный дом включен в такую региональную программу.

На основании изложенного обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт у собственников помещений в указанном МКД возникла с февраля 2017 года.

Постановлением Администрации г. Ростова-на-Дону от 29.12.2017 №1970 МКД, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Петренко, 6, включен в перечень многоквартирных домов, расположенных на территории муниципального образования, в отношении которых формируется фонд капитального ремонта на счете регионального оператора — Некоммерческой организации «Ростовский областной фонд содействия капитальному ремонту».

Таким образом, собственники помещений указанного МКД обязаны и не могут быть освобождены от обязанности уплачивать взносы на капитальный ремонт на счет регионального оператора на территории Ростовской области — НКО «Фонд капитального ремонта», на основании представленных им платежных документов, — сообщил Владислав Крюков.

Надеемся, что ответ понятен не только обратившемуся читателю, но и всем жителям новостроек, кто сомневается в вопросе, платить или не платить за капремонт. Если ваш многоквартирный дом включен в реестр многоквартирных домов, расположенных на территории муниципального образования, в отношении которых формируется фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, то вы обязаны ежемесячно платить взносы на капремонт.

Ольга Молоткова

Похожие записи:

Ежемесячная плата за обслуживание недвижимости

Если вы думаете о покупке квартиры или кондоминиума в качестве инвестиционной собственности или в качестве основного места жительства, вам придется платить больше, чем просто ежемесячную ипотеку и расходы на проживание. Дополнительная стоимость владения квартирой или кондоминиумом — это ежемесячная плата за обслуживание. Ежемесячная плата покрывает расходы на содержание зданий, территорий и мест общего пользования.

Ваша ежемесячная плата может составлять от 50 до более 1000 долларов в месяц — в зависимости от местоположения и размера квартиры.Конечно, местоположение может быть значительным фактором, влияющим на стоимость кондоминиума и его ежемесячную плату, особенно если недвижимость находится в очень желаемом районе, таком как город или недалеко от пляжа.

Кто определяет ежемесячную плату за обслуживание

Ассоциация кондоминиумов отвечает за содержание здания и сообщества. Владельцы кондоминиумов становятся членами ассоциации, которая собирается, чтобы принять решение о проектах или улучшениях в собственности. Те, кто покупает кондоминиум, платят ассоциации ежемесячный сбор за содержание, который распределяется для оплаты необходимых расходов.Ассоциация также поддерживает резервный фонд для покрытия непредвиденных расходов. Другими словами, оплачивая ежемесячную плату, каждый владелец квартиры экономит деньги, которые пойдут на ремонт и благоустройство комплекса.

Ключевые выводы

• Дополнительные расходы, помимо выплаты ипотеки, за владение квартирой или кондоминиумом — это ежемесячная плата за обслуживание.
• Ежемесячная плата за обслуживание покрывает расходы на содержание зданий, территорий и мест общего пользования.
• Инвесторы должны учитывать стоимость ежемесячных сборов за обслуживание, а также удобства, которые входят в стоимость.

Какие ежемесячные платежи за обслуживание покрывают

Когда дело доходит до покупки кондоминиума, инвесторы должны учитывать расходы на ежемесячную плату за обслуживание, а также удобства и услуги, которые входят в стоимость. Ежемесячная плата за обслуживание может покрывать различные услуги и расходы, в том числе:

• Вестибюль и общие зоны
• Патио и тротуары
• Ландшафтный дизайн
• Теннисные корты
• Бассейн
• Лифт
• Вывоз снега
• Канализация
• Сборщик мусора
• Внешний вид здания

Как правило, также проводятся ежеквартальные или годовые оценки, которые представляют собой дополнительную плату за непредвиденные крупные расходы, не подпадающие под категорию ежемесячной платы за обслуживание.

Важно учитывать, что ежемесячная плата за обслуживание может сильно варьироваться от одного места к другому. В дополнение к общему содержанию собственности более высокие ежемесячные платежи могут быть результатом таких услуг, как консьерж, клуб, усиленная охрана, крытая парковка или подземный гараж. В зависимости от оператора здания некоторые из этих дополнительных услуг могут быть дополнительными, что означает, что вы можете снизить ежемесячные расходы, отказавшись от некоторых удобств. Например, если вам не нужен доступ в тренажерный зал или бассейн, ваша плата может быть ниже.

Перед покупкой изучите недавно проданную недвижимость, чтобы составить представление о рынке — были ли цены снижены или нет и сколько дней недвижимость оставалась непроданной.

Какие комиссии не покрывают

Одним из недостатков владения квартирой или кондоминиумом является то, что, хотя вы платите ежемесячную плату за обслуживание, вы несете ответственность за расходы на любой ремонт, если что-то пойдет не так внутри вашего дома. Например, предположим, что кафельный пол начинает разваливаться, владельцам кондоминиумов придется платить из своего кармана.И наоборот, арендаторам не придется платить, поскольку арендодатель должен будет покрыть расходы, если это не вина арендатора.

С другой стороны, владельцам кондоминиумов и квартир не нужно беспокоиться о том, чтобы вычистить дорожку лопатой после метели или заняться ландшафтным дизайном. Хотя ежемесячная плата может быть дополнительным расходом, владельцы кондоминиумов по большей части могут жить без обслуживания.

Ежемесячная плата за обслуживание и стоимость имущества

Ежемесячная плата за обслуживание может косвенно повлиять на стоимость квартиры, если она настолько высока, что никому не хочется ее покупать.В результате недвижимость остается на рынке дольше, чем аналогичная недвижимость, а запрашиваемая цена снижается для привлечения покупателей.

Однако то, что кондоминиум имеет низкую плату за обслуживание, не означает, что это обязательно хорошая покупка, и при этом она не обязательно поддерживалась. Инвесторы или те, кто хочет купить кондоминиум в качестве основного места жительства, должны учитывать, является ли плата за кондоминиум слишком низкой или слишком высокой, и находится ли собственность в надлежащем состоянии.

Сделай домашнее задание

Поскольку ежемесячная плата за обслуживание может варьироваться от одного здания к другому, потенциальные владельцы должны сравнивать запрашиваемую цену и ежемесячную плату с другими объектами в окрестностях.Важно отслеживать недавно проданную недвижимость, чтобы получить представление о рынке — были ли цены снижены или нет и сколько дней недвижимость оставалась непроданной.

Получите список того, что покрывают ежемесячные сборы за обслуживание, чтобы вы могли сравнить их с другими квартирами с аналогичными сборами. Если вы ищете квартиру с большим количеством удобств, сравните ее с другими квартирами с аналогичными предложениями. Как указывалось ранее, будет дороже, если в отеле есть клуб и тренажерный зал, чем в отеле, в котором его нет.

Конечно, это во многом зависит от того, что вы ищете, и от необходимых вам удобств. Например, вам может понадобиться квартира на первом этаже, чтобы у вас был доступ к комнате для инвалидов, чтобы не подниматься по лестнице. Составьте список идеальных удобств и проведите небольшое исследование недавно проданной недвижимости, которая соответствует вашему списку. Кроме того, позвоните в заведения и спросите, предлагают ли они удобства по меню, чтобы не платить за услуги, которые вам не нужны или не нужны.

Итог

Покупка недвижимости зависит от личного вкуса и предпочтений, а также от доступности.Ежемесячная плата за обслуживание может в некоторой степени помочь вам вести образ жизни, не требующий обслуживания, но она должна быть в пределах вашего бюджета. И помните, что сборы не являются фиксированными, то есть ассоциация кондоминиумов может со временем их увеличивать. Однако людей, которым нравятся удобства и которые могут позволить себе их оплачивать, будет привлекать здание с более высокой ежемесячной платой за обслуживание. Хотя это может стоить дороже, они могут решить, что льготы перевешивают плату.

распрей и плохое планирование. Оставить участки кондо в аварийном состоянии

За годы до частичного обрушения южного комплекса Champlain Towers South недалеко от Майами, совет по кондо боролся с тем, как найти 15 миллионов долларов, необходимых для ремонта ветхой крыши здания. спроектированная площадка для бассейна и осыпающиеся опорные колонны.

Проблема: у ассоциации домовладельцев было всего 800 000 долларов в резерве, и для выполнения работы требовалось, чтобы жители взяли на себя огромные специальные взносы в размере от 80 000 до 200 000 долларов на каждый дом. Никто не хотел платить.

«Самые грязные слова в индустрии общественных объединений — это« особая оценка », — сказала Донна Ди Маджио Бергер, юрист совета директоров, об усилиях по привлечению 135 домовладельцев — разного достатка и разных национальностей — к соглашению планирую делать ремонт.

Во время затянувшейся шумихи по поводу необходимых ремонтных работ несколько членов правления в отчаянии уволились.

«Люди уходили, появлялись новые люди, и происходило множество неприятных вещей», — сказал Макс Фридман, бывший член совета директоров. «Думаю, частично это произошло из-за проекта. В этом могли быть замешаны личности. Было много всякого уродства ».

Отсроченное техническое обслуживание и недостаточная экономия в здании Champlain Towers — распространенные дилеммы для кондоминиумов по всей стране, где добровольные члены совета директоров, иногда с небольшим опытом в финансировании или обслуживании, сталкиваются с жестокими распрями со своими соседями и давлением, чтобы сохранить сборы низкие.

Только около 10 штатов требуют, чтобы ассоциации домовладельцев оценивали, сколько денег им потребуется для дорогостоящего ремонта в будущем, и подавляющее большинство штатов не требует, чтобы советы по кондоминиумам поддерживали надежные резервы, чтобы помочь оплачивать эти предметы, когда они пришло должное.

По словам Роберта Нордлунда, чья компания, Association Reservations, изучила десятки тысяч кондоминиумов, около одной трети ассоциаций сильно отстают по своим сбережениям, причем 30 процентов или меньше денег необходимо для подготовки к будущим крупномасштабным проектам. группы и другие ассоциации домовладельцев во всех 50 штатах.Он сказал, что некоторые советы директоров зацикливаются на регулярных расходах на техническое обслуживание — коммунальные услуги, садоводов и чистка бассейнов — но забывают о еще более крупных счетах, которые могут появиться внезапно.

«Тот факт, что кровля не отправляет счет каждый месяц, не означает, что ее не нужно оплачивать», — сказал г-н Нордлунд. «Оно ухудшается с определенной скоростью, на определенное количество долларов в месяц, поэтому вам нужно откладывать эти деньги каждый месяц».

На этой неделе следователи пытались определить, была ли причина обрушения 13-этажного здания в Серфсайде, штат Флорида, вызвана задержкой в ​​техническом обслуживании, неправильным проектированием или строительством или каким-либо другим неизвестным фактором., где число погибших выросло в среду до 18, а до 145 человек все еще числятся пропавшими без вести.

Городские власти в Дорале проверяли работу Росса Прието, бывшего главного строительного чиновника в Серфсайде, который заверил домовладельцев в Champlain Towers South в 2018 году, что их здание, несмотря на многие проблемы, которые были выявлены в инженерном отчете, не годится безопасно.

Г-н Прието, который не ответил на запросы о комментариях, покинул Surfside до краха, чтобы работать строительным подрядчиком в Дорале, рассматривая проекты.Городские власти заявили, что он в отпуске.

«С большой осторожностью мы собираемся пересмотреть все, что он делал», — заявил в среду представитель города Дорал Рей Вальдес. «Мы не подозреваем, что он сделал что-то не так. Тем не менее, учитывая обстоятельства, с которыми мы имеем дело, мы собираемся проверить все, что он делал, чтобы убедиться, что это соответствует законам штата и муниципальному кодексу ».

Дебаты по поводу отложенного технического обслуживания, управления деньгами и увеличения взносов ассоциации домовладельцев, развернувшиеся в Surfside, вряд ли незнакомы жителям кондоминиумов по всей стране, которые часто оказываются втянутыми в политические драмы со своими соседями, исход которых может диктовать все, начиная с цвета гаражей до перепродажи их домов.

В Бернсвилле, штат Миннесота, обширный комплекс кондоминиумов через дорогу от мэрии уже давно нуждался в том, что один из членов городского совета назвал «большим обновлением HGTV».

Построенный в 1970 году участок Ridgeview Condominiums имеет разрушенные дороги, треснувший сайдинг и разрушающиеся подпорные стены. Комплексу требуется не менее 12 миллионов долларов на ремонт, а это означает, что домовладельцев попросят заплатить около 30 000 долларов за квартиру — в комплексе, где средняя квартира продается примерно за 100 000 долларов.

Найти деньги для начала строительства — отдельная проблема. Поскольку на ремонт выделено немного денег, а два банка отказались предоставлять ссуды, комплекс обращается к городу с просьбой помочь в получении ссуды, которая будет выплачиваться за счет налоговых долларов, взимаемых в качестве специального налога с домовладельцев.

Элизабет Каутц, мэр Бернсвилла, сказала, что катастрофа в Серфсайде высветила необходимость того, чтобы городские власти обратили внимание на такие проблемы.

«Он ужасно нуждается в ремонте», — сказала г-жа- сказал Каутц. «Когда вы смотрите на то, что произошло во Флориде, мы действительно хотим помочь».

Дженнифер Макабео, член совета директоров кондоминиумов в Сиэтле, сказала, что совет годами работал над увеличением резервного фонда ассоциации с ничтожных 200 000 долларов до 1 миллиона долларов. Но этого все еще было недостаточно, чтобы решить растущую проблему с дефектами сайдинга зданий в 104-квартирном комплексе, построенном в 1979 году.

Совет предложил план на 10 миллионов долларов, по которому домовладельцы должны были бы заплатить около 100 000 долларов каждый, но был огромный протест, мисс.- сказал Макабео. Некоторые жители начали ходатайство об отзыве правления.

«Было много негативной реакции», — сказала она. Отзыв не состоялся, и теперь план продвигается вперед, сказала она, хотя отсрочка, вероятно, будет означать дополнительные затраты, добавленные к проекту.

Дебаты в Surfside явно обострили отношения внутри комплекса, где жилые дома были проданы от 460 000 долларов до более чем 2 миллионов долларов. По мере того как в этом году работа по дорогостоящему ремонту продвигалась вперед, председатель правления Жан Водницки писал, что руководители слышали вопросы от жителей о том, зачем нужны эти работы, какой будет финансовый надзор, размер непредвиденных расходов и многое другое.Г-жа Водницки заявила, что оценки могут быть недостаточно высокими.

«Мы обсуждали, спорили и спорили в течение многих лет и будем продолжать делать это еще долгие годы, по мере того, как в игру вступают различные элементы», — написала г-жа Водницки.

Ремонт крыши здания начался в последние недели, а остальные ремонтные работы планировалось начать в ближайшее время; они так и не пошли.

Часто задаваемые вопросы

Почему рухнули Champlain Towers South?

Следователям могут потребоваться месяцы, чтобы точно определить, почему значительная часть района Серфсайд, штат Флорида., здание обрушилось. Но уже есть некоторые подсказки о возможных причинах катастрофы, включая недостатки проектирования или строительства. За три года до обрушения консультант обнаружил доказательства «серьезного структурного повреждения» бетонной плиты под палубой бассейна и «обильных» трещин и осыпания колонн, балок и стен гаража. Инженеры, которые посетили обломки или просмотрели их фотографии, говорят, что поврежденные колонны в основании здания могут иметь меньше стальной арматуры, чем планировалось изначально.

Были ли раньше жители обеспокоены зданием? Совет директоров

Condo Condo и ассоциации домовладельцев часто пытаются убедить жителей заплатить за необходимый ремонт, и большинство членов совета директоров Champlain Towers South ушли в отставку в 2019 году из-за своего разочарования. В апреле новый председатель правления написал жителям, что условия в здании «значительно ухудшились» за последние несколько лет и что строительство теперь будет стоить 15 миллионов долларов вместо 9 миллионов долларов. От жителей также поступали жалобы на то, что строительство по соседству массивной жилой башни, спроектированной Ренцо Пиано, сотрясало южные башни Шамплейн.

Находятся ли под угрозой другие здания во Флориде? Что мы знаем о погибших?

Целые семьи погибли, потому что обрушение произошло посреди ночи, когда люди спали. Родители и дети, убитые в Отряде 802, например, были Маркус Джозеф Гуара, 52 года, фанат рок-группы Kiss и Университета Майами Харрикейнз; 42-летняя Анаэли Родригес, которая увлеклась танго и сальсой; 11-летняя Люсия Гуара, которая увлеклась астрономией и космосом; и Эмма Гуара, 4 года, которая любила мир принцесс.Постепенный взгляд на жертв показывает масштабы разрушений.

Кто-нибудь пережил обрушение?

Руководители отрасли и некоторые штаты уже давно настаивают на том, чтобы кондоминиумы и ассоциации других домовладельцев имели надежные резервные фонды, чтобы избежать ужаса и откладывания на потом при оплате крупного счета. Но при небольшом добровольном прогрессе в последние месяцы набирает силу движение по изменению государственных законов, что вызвало поддержку со стороны некоторых домовладельцев, менеджеров по месту жительства и инженеров отрасли.

Комитет Института общественных ассоциаций, который защищает ассоциации домовладельцев, рассматривает предложение, требующее, чтобы сообщества домовладельцев заказывали экспертные исследования для оценки суммы, необходимой им в резервах. Доун М. Бауман, старший вице-президент института по правительственным и связям с общественностью, сказала, что комитет также рассматривает минимальные резервные требования, хотя это предложение было предметом более энергичных дебатов.

Комитет запланировал на эту неделю специальное заседание, чтобы ускорить рассмотрение этого вопроса, мисс.Бауман сказал, ожидая, что законодатели по всей стране внимательно изучат его в ближайшие месяцы.

«Вероятно, это будет нашим главным приоритетом», — сказала она.

Обзоры кондоминиумов по всей стране выявили множество проблем с безопасностью, сказал г-н Нордлунд, в том числе крыши, не способные выдержать любой вес, и помещения для оборудования бассейнов со стоячей водой.

Он сказал, что его группа сообщила советам директоров кондоминиумов, что текущие затраты на содержание их сообществ окупятся позже в более высокой стоимости собственности.

Во Флориде закон штата требует, чтобы ассоциации кондоминиумов включали резервные счета для компонентов, для которых отложенные расходы или стоимость замены превышают 10 000 долларов, что включает в себя множество дорогостоящих объектов, таких как крыши или бассейны. Сумма, которая должна быть зарезервирована, рассчитывается по формуле, основанной на оставшемся сроке службы здания и оценочной стоимости замещения или отсроченных расходах на техническое обслуживание для каждого покрываемого объекта.

Но есть лазейка. Ассоциации могут отказаться от требования иметь эти резервы в наличии, если большинство кворума, которое может составлять менее трети домовладельцев, пожелает это сделать.Закон допускает некоторую гибкость, указывая, что средства, зарезервированные для одной цели, могут быть использованы для альтернативного проекта или могут быть объединены.

«Хотя такая гибкость может помочь ассоциации, она может быть палкой о двух концах», — сказал Джонатан Голдштейн, юрист из Майами. «Проблема возникает, когда ассоциации имеют противоречивые стимулы. У членов ассоциации всегда есть стимул отдать должное другому владельцу в будущем, поэтому они ошибаются в сторону отказа или частичного финансирования резервов, что приведет к большой специальной оценке в будущем.”

Следующей опорой является местное самоуправление, которое может определить, что отсутствие ремонта является нарушением кодекса, что может вызвать исполнительное производство для обеспечения соблюдения.

В проекте Champlain Towers South ассоциация кондоминиумов работала с инженером в рамках подготовки к 40-летнему процессу повторной сертификации, требуемому правительством. Письмо, написанное в апреле президентом кондоминиума г-жой Водницки, показало, что у ассоциации не было достаточно резервов или наличных денег, чтобы профинансировать 15 миллионов долларов на ремонт, который жителям предлагали заплатить.И она предупредила, что условия в здании «значительно ухудшились», поскольку инженерная экспертиза 2018 года выявила проблемы на миллионы долларов.

«Большая часть этой работы могла быть выполнена или запланирована за прошедшие годы», — написала г-жа Водницки. «Но вот где мы сейчас находимся».

Согласно финансовым отчетам, в 2020 году большая часть из примерно 800 000 долларов, имеющихся в наличии у ассоциации, предназначалась для выплаты страховой франшизы.

Брайан Маклин, управляющий компанией в Белвью, штат Вашингтон., который помогает управлять 80 ассоциациями домовладельцев, сказал, что, хотя некоторые из советов директоров, с которыми он работал, имеют полностью профинансированные резервные счета, другие исчерпали сбережения. В прошлом году, по его словам, его компания рекомендовала одному сообществу увеличить сборы на 40 процентов.

«Когда мы делаем что-то подобное, мы знаем, что будет очень трудно, если вообще возможно, добиться этого в сообществе», — сказал г-н Маклин. «Мы пытаемся навязать этот разговор».

Он сказал, что в конечном итоге правление согласилось на 12-процентное повышение.«Это заставит некоторых жителей взорваться», — сказал он.

Патрисия Маццеи предоставила репортаж из Майами. Николас Богель-Берроуз также подготовил репортажи.

Перед обрушением здания потребовалось более 9 миллионов долларов на ремонт

Владельцам квартир в многоквартирном доме на берегу океана во Флориде, обрушившемся со смертельными последствиями, оставалось всего несколько дней до крайнего срока, чтобы начать вносить большие платежи в более чем 9 миллионов долларов на капитальный ремонт, который был проведен. рекомендовано почти тремя годами ранее.

Эта смета расходов, сделанная инженерной фирмой Morabito Consultants в 2018 году, означала, что владельцам Champlain Towers South пришлось заплатить от 80 000 долларов за квартиру с одной спальней до 330 000 долларов или около того за пентхаус, которые должны были выплачиваться сразу или в рассрочка. Их первый крайний срок — 1 июля.

Адальберто Агуэро, один житель, чья квартира была сохранена, только что взял ссуду для покрытия своего счета в размере 80 000 долларов.

«Я подумал, что расплачусь после того, как они отремонтируют здание.Я не хотел расплачиваться раньше, потому что никогда не знаешь, — сказал Агуэро, добавив, что он потянул документы, чтобы произвести платежи в рассрочку на следующий день после обвала в четверг. «Я сказал отменить все».

Подробнее об обрушении здания во Флориде

Детализированный счет, направленный советом кондоминиумов в апреле владельцам 136 квартир здания, показал, что большая часть запланированных работ проводилась в зоне бассейна и на фасаде. Установка новой брусчатки и гидроизоляция террасы у бассейна и входа в здание обойдется в 1 доллар.8 миллионов, а еще 1 миллион долларов идет на «структурный ремонт» и «озеленение растений», согласно электронному письму совета кондоминиумов, полученному Associated Press. Статья «Прочий ремонт», которая включала работы в гараже, оценивалась в 280 000 долларов.

Общая оценочная стоимость, включая многие предметы, предназначенные для эстетических целей: 15 миллионов долларов.

Инженеры и строительные эксперты говорят, что документы Morabito, посвященные только строительным работам, ясно показывают, что было несколько крупных ремонтов, которые необходимо было сделать как можно скорее.По словам официальных лиц, кроме ремонта крыши, эти работы еще не начались.

Смета расходов, отправленная Morabito Consultants по электронной почте официальным лицам Surfside, была среди серии документов, выпущенных в ходе спасательных работ на месте обрушившегося здания, где пропали без вести более 150 человек. Власти заявили, что по меньшей мере девять человек погибли в результате обрушения.

В другом отчете Морабито за 2018 год, представленном городу, говорилось, что гидроизоляция под палубой бассейна вышла из строя и была неправильно уложена плоско, а не под уклоном, что не позволяло стекать воде.

«Разрушенная гидроизоляция вызывает серьезные структурные повреждения бетонной структурной плиты под этими участками. Отказ от замены гидроизоляции в ближайшем будущем приведет к экспоненциальному увеличению степени разрушения бетона », — говорится в отчете.

Фирма рекомендовала заменить поврежденные плиты в ходе капитального ремонта.

Это стало новостью для Сусаны Альварес, которая жила на 10-м этаже обреченной башни, и сказала, что официальный представитель Surfside заверил жителей на собрании 2018 года, что опасности нет.Неизвестно, кто это был.

«Город Серфсайд сообщил нам, что здание находится в неплохом состоянии. Вот что они сказали », — сказал Альварес в программе Weekend Edition Национального общественного радио. «Никто никогда не говорил нам, что здание находится в таком плохом состоянии».

Дочь Клаудио Боннефоя, жителя Чили, который пропал без вести, сказала, что, похоже, кто-то проигнорировал ключевые сигналы, что зданию угрожает опасность.

«Это меня начинает злить, потому что сообщения о серьезных структурных повреждениях здания, поступившие много лет назад, мало-помалу стали известны», — сказала дочь Паскаль Боннефой.«Похоже, это было предсказуемо, потому что технические специалисты предупредили (других об этом), и никто ничего не сделал».

Фирма Morabito сообщила в своем заявлении, что в июне 2020 года она была нанята Champlain Towers South для начала 40-летнего процесса переаттестации, необходимого для всех зданий в округе Майами-Дейд, достигших этого возраста. Здание Champlain было построено в 1981 году.

«На момент обрушения здания велся ремонт кровли, но восстановление бетона еще не началось», — говорится в заявлении.

Поверенный ассоциации кондоминиумов Champlain Towers South, которая отвечала за ремонтные работы, не сразу ответил в воскресенье на электронное письмо с просьбой прокомментировать. Официальные лица Surfside также не ответили на электронное письмо с просьбой прокомментировать ситуацию.

Новая пачка электронных писем от строительных чиновников и членов совета директоров кондоминиумов, обнародованная в воскресенье, добавила тайны.

В одном из электронных писем сотрудник Surfside похвалил руководство здания за планы начать 40-летний процесс переаттестации сразу после встречи в ноябре 2018 года.

«Это конкретное здание не должно начинать свой сорокалетний период до 2021 года, но они решили начать процесс раньше, что я искренне поддерживаю и желаю, чтобы эта тенденция распространилась на другие объекты», — сказал представитель Surfside Building Росс Прието.

Несколько месяцев спустя член правления написал Прието, что соседние рабочие копали «слишком близко к нашему участку, и у нас есть опасения по поводу конструкции нашего здания».

Прието написал ответ, чтобы проверить ближайший забор, бассейн здания и прилегающие территории на предмет повреждений.

Surfside наняла Аллина Килсхаймера из KCE Structural Engineers для консультации по поводу катастрофы Champlain Towers. Официальные лица Surfside говорят, что Килсхаймер работал над многочисленными подобными делами, включая Всемирный торговый центр после терактов 11 сентября и обрушения пешеходного моста в Международном университете Флориды.

Стефани Уолкап, профессор инженерных наук Университета Вилланова, сказала, что потребуется время, чтобы определить причину (или ряд причин), приведших к обрушению южных башен Шамплейн.

«Основная причина обрушения могла быть связана с ошибкой проекта, ошибкой конструкции, износом или другим событием», — сказал Уолкап в электронном письме.

«Нам всем нужны ответы, и инженеры захотят извлечь уроки из этого краха, как и другие, но мы хотим убедиться, что у нас есть правильные ответы», — добавила она.

_____

Андерсон сообщил из Санкт-Петербурга, Флорида, а Кондон сообщил из Нью-Йорка.

Обрушение здания во Флориде выявило недостатки систем защиты жителей, говорят эксперты.

Прошло почти полвека с тех пор, как в Майами обрушился офис Агентства по борьбе с наркотиками, в результате которого погибли семь человек и были внесены изменения в местные строительные нормы и правила.Новые правила требовали, чтобы владельцы проверяли здания, которым исполнилось 40 лет, на наличие признаков разрушения во влажном, соленом и подверженном штормам климате.

Правила в значительной степени сослужили службу Южной Флориде, гарантируя, что владельцы зданий произведут ремонт до того, как небольшие проблемы станут катастрофическими. И все же эти правила не предотвратили обрушение на прошлой неделе южной части Champlain Towers. Пока причина обрушения все еще расследуется, официальные лица и эксперты призывают к изучению правил и необходимости их обновления после обрушения 12-этажного здания кондоминиума, которое стояло на берегу Атлантического океана. барьерный остров, включающий Майами-Бич.

Ассоциация владельцев кондоминиума в течение двух с половиной лет знала об изъянах в первоначальной конструкции и серьезных структурных повреждениях, вызванных проникновением воды и соли в бетон и разъеданием стали внутри, что является распространенной проблемой в прибрежных зданиях. , документы показывают. Но исправить это не удалось.

Спасли ли этот ремонт — отложенный из-за смены руководства в кондоминиуме, финансовых проблем и бремени управления масштабным строительным проектом — Champlain Towers South и 148 человек, которые погибли или все еще числятся пропавшими без вести, неизвестно.Расследование обрушения все еще находится на начальной стадии. В начале 2019 года жители заявили городским властям, что они обеспокоены дестабилизирующим воздействием строящегося по соседству здания, хотя застройщик этого здания отрицал факт обрушения, а ученый-эколог задокументировал, что южные башни Шамплейн в 1990-х годах очень постепенно затонули. — потенциальный признак повышения уровня моря. На данный момент власти по-прежнему сосредоточены на спасательной операции.

Персонал поисково-спасательных служб работает вместе с тяжелой техникой, просеивая завалы в здании кондоминиума Champlain Towers South, где многие люди пропали без вести.Линн Сладки / AP

Но 40-летняя проверка, называемая переаттестацией, может сыграть ключевую роль в понимании того, почему обрушилась часть 136-й башни и кто виноват.

Процесс, задокументированный в инженерных отчетах, строительной документации, разрешениях, электронных письмах и сообщениях совета по кондоминиумам, рассмотренным NBC News, выявляет недостатки системы, которая опирается на добровольные советы по кондоминиуму для уравновешивания бухгалтерских книг здания и требований нанятых консультантов. — говорят государственные инспекторы и жители, эксперты и чиновники.В условиях, когда поисково-спасательные группы все еще роются в завалах, а родственники пропавших без вести цепляются за надежду, некоторые начали задаваться вопросом, не нуждаются ли в новом обновлении строительные нормы и правила региона, которые уже являются одними из самых жестких в стране.

«Тот факт, что прошло два с половиной года, а ничего не было начато, показывает, что все пошло не так», — сказал Дэвид Хабер, юрист из Майами, специализирующийся на законах, регулирующих строительство и кондоминиумы. Он считает, что строители должны требовать более быстрого ремонта досок кондоминиумов, на которые часто оказывают давление жители, чтобы снизить расходы и избежать разрушительных проектов.«Мы должны сделать это так, чтобы было больше срочности».

Сенатор штата Флорида Джейсон Пиццо, демократ, в район которого входит город Серфсайд, где обрушилось здание, сказал, что проверки таких зданий, как Champlain Towers South, построенных в 1981 году во время прибрежного кондоминиума, должны проводиться через 20 лет, а не через 40. -строительный бум. Он также считает, что требование повторной сертификации, которое прописано только в округах Майами-Дейд и Бровард, должно быть принято во всем штате.

«Процесс повторной сертификации — это очень хорошо, но его необходимо расширить и сделать более комплексным», — сказал Пиццо.

Округ Майами-Дейд, в который входит Surfside, требует, чтобы все здания, в которых проживает более 10 человек, прошли повторную сертификацию. Этот процесс обычно начинается с того, что местный чиновник здания отправляет уведомление о сроке проведения 40-летней проверки. Таким образом, часы тикают: в течение 90 дней владелец здания должен представить отчет инженера, подтверждающий безопасность здания и требующий ремонта. У собственника есть еще 60 дней на ремонт.

Но строительные чиновники часто позволяют этим работам продлиться дольше, если они считают, что владелец предпринимает добросовестные усилия, сказал Эдвард Рохас, чиновник по строительству в округе Майами-Дейд.Однако, если ремонт остается незавершенным слишком долго, чиновники могут наложить штраф, а если здание сочтут небезопасным, они могут переехать для его эвакуации.

Похоже, что график не относился к Champlain Towers South, потому что он начал процесс переаттестации задолго до того, как об этом попросили официальные лица Surfside. В этом году зданию исполнилось 40 лет. Но ассоциация кондоминиумов Champlain Towers South сделала первый шаг в 2018 году, наняв инженера-строителя для осмотра собственности.

Инженер Фрэнк Морабито в октябре 2018 года выпустил отчет, в котором указал на «серьезные структурные повреждения» бетонных плит под палубой бассейна и подъездной дорожкой. Он обвинил в «серьезной ошибке» в конструкции здания, из-за которой вода не отводилась должным образом, и рекомендовал полностью реконструировать эту секцию. Он предупредил, что работы «создадут серьезные неудобства» для жителей и «будут стоить очень дорого». Его смета на этот и другие ремонтные работы составляла 9 миллионов долларов — счет, который должны были нести жители через специальную оценку их квартир.

Ассоциация кондоминиумов пригласила строительного чиновника города высказать свое мнение. Официальный представитель Росендо Прието заявил, что, согласно протоколу встречи, здание «в очень хорошем состоянии». Прието, в свою очередь, отправил менеджеру города свои впечатления по электронной почте. «Все присутствующие в зале откликнулись очень положительно, — написал Прието. «Все основные проблемы, связанные с их сорокалетним процессом переаттестации, были устранены».

Прието больше не работает в Surfside, и с ним невозможно связаться для получения комментариев.На прошлой неделе он сказал Miami Herald, что не помнит, чтобы получал отчет Морабито, и не вспоминает каких-либо серьезных проблем со зданием. «Если бы они были, к ним бы сразу обратились», — сказал он газете.

Прието теперь работает в C.A.P. Government Inc., которая предоставляет услуги строительного департамента местным органам власти. Он был назначен временным строительным чиновником в городе Дорал, штат Флорида, но в понедельник компания сообщила городу, что Прието находится в отпуске, говорится в заявлении города.

Спасатели проводят поисково-спасательные работы на месте частично разрушенного жилого дома в Серфсайде, недалеко от Майами-Бич, штат Флорида, 30 июня 2021 г. Джо Скиппер / Reuters

Жители позже скажут, что у них сложилось впечатление, что работа не было ужасным. Сусана Альварес, которая жила в Champlain Towers South, сказала, что ее вывод из встречи 2018 года заключался в том, что городские власти Серфсайда сказали, что «здание находится в неплохом состоянии».

Моше Кандиотти, переехавший 14 месяцев назад, сказал, что ему никогда не рассказывали о повреждениях.«Почему тогда не закрыли здание?» — спросила Кандиотти.

Рик Слайдер, инженер-строитель, который работал над многоквартирными башнями в районе Серфсайд, сказал, что оценка Морабито должна была более четко акцентировать внимание на высокоприоритетном характере ущерба, чтобы люди без технических знаний — например, члены совета директоров кондоминиума — могли ясно понять риск ожидания.

«Запутанная часть отчета Морабито заключается в том, что он не звучит срочно, но упоминает о необходимости замены бетонной плиты, которая полностью разрушена», — сказал он.«Как структурный парень, это резко поднимает мой уровень».

Морабито не сразу ответил на запрос о комментарии в среду. Его компания опубликовала заявление, в котором, в частности, говорилось: «Мы глубоко обеспокоены этим обрушением здания и тесно сотрудничаем со следственными органами, чтобы понять, почему структура рухнула».

Представитель совета ассоциации кондоминиумов сказал, что ее члены изо всех сил стараются обеспечить безопасность жителей. «Они не инженеры и не специалисты по безопасности строительства.Они наняли экспертов, доверенных экспертов, и ни разу эксперты не указали, что существует угроза неминуемого краха », — сказал пресс-секретарь Максвелл Маркучи.

Строительные чиновники часто полагаются на мнение инженеров-строителей в таких ситуациях, сказал Слайдер. Но хотя Champlain Towers South работала с опережением графика повторной сертификации, для начала работы потребовалось гораздо больше времени, чем обычно, сказал он.

«По моему опыту, я никогда не видел, чтобы кто-то ждал почти три года, как они, — сказал Слайдер.

Представитель по связям со СМИ в городе Серфсайд сказал, что он не может позволить кому-либо говорить о процессе переаттестации.

После получения оценки Морабито совет директоров Champlain Towers South обратился к другим инженерам для дополнительной оценки того, что нужно зданию и сколько оно будет стоить. Совет директоров замедлился из-за частой смены кадров, в том числе в течение нескольких недель в середине 2019 года, когда большинство членов ушли в отставку.

В конце концов, совет директоров согласился нанять Морабито для наблюдения за проектом.Морабито более внимательно посмотрел на ущерб и обнаружил, что он ухудшился — и цена выросла. Морабито назвал новый счет в 16 миллионов долларов.

Пока жители обсуждали, что делать дальше, в начале этого года совет директоров приступил к ремонту крыши, который не входил в первоначальный план. И он начал прием заявок на проект реконструкции, и ожидается, что победитель будет объявлен в июле. Некоторые жители просили сократить масштаб проекта, заявив, что план не был «финансово благоразумным», согласно протоколу встречи 13 апреля.

Женщина посещает мемориальную стену, полную фотографий пропавших без вести, а также послания о любви, поддержке и молитвах на Хардинг-авеню и 86-й улице, в то время как поисково-спасательный персонал продолжает искать выживших в развалинах кондоминиума Champlain Towers South. Дэвид Сантьяго / Miami Herald через AP

Президент совета директоров Жан Водницки написал жителям письмо в начале апреля, в котором говорилось, что пришло время покрыть расходы и завершить ремонт. «Многое из этой работы можно было выполнить или запланировать за прошедшие годы.Но вот где мы сейчас находимся », — написала она.

13 апреля правление проголосовало за утверждение плана оплаты работ в течение 15 лет посредством специальной оценки, которая будет стоить владельцам от 80 000 до 336 000 долларов каждый.

Морабито начал приглашать подрядчиков, которые хотели участвовать в торгах по проекту, для осмотра здания. Эти посещения продолжались до дня, предшествовавшего обрушению.

В понедельник Роберт Лисман, живущий возле обломков, живущий в соседнем здании Champlain Towers East, построенном в 1994 году, сказал NBC News, что его горе переросло в гнев из-за медленного движения кондоминиума Champlain Towers South.

«Для меня это чистая халатность и некомпетентность на самом высоком уровне», — сказал он.

Менеджер города Серфсайд Эндрю Хаятт сказал на MSNBC на этой неделе, что Champlain Towers South требуется только для начала процесса переаттестации в этом году. Он сказал, что хотел бы сократить период переаттестации зданий с 40 лет до 20.

Коби Карп, местный архитектор, сказал, что обрушение на прошлой неделе станет «переломным моментом», который приведет к новому «взгляду на то, как мы проводим проверки. эти здания.

Но Джон Писторино не так уверен. Он был инженером-консультантом в округе Майами-Дейд, когда в 1974 году обрушилось здание Агентства по борьбе с наркотиками, и помог разработать 40-летний стандарт повторной сертификации. По его словам, это постановление предназначено для выявления проблем, возникающих в стареющих зданиях, но оно не предназначено для использования во избежание более частого ремонта.

«Все эти годы он работал довольно хорошо», — сказал Писторино, который сейчас руководит инжиниринговой фирмой, которая участвует в торгах на проекты кондоминиумов.«40 лет — это не проблема. Проблема в том, что владельцы несут ответственность за поддержание зданий в соответствии с нормами и правилами ».

Жители опасались недостатков в первоначальном дизайне

Обрушение кондоминиума Surfside: респондент сказал, что это было похоже на «Торговый центр»

Звук радиообмена службы первого реагирования заснял душераздирающие моменты, когда респонденты увидели последствия обрушения здания Surfside, Флорида.

Видео сотрудников, США СЕГОДНЯ

НА ПОВЕРХНОСТИ, штат Флорида — По мере того, как потрясенные контузом жители кондоминиума постепенно осознавали всю степень структурного ущерба, нанесенного Champlain Towers South, возникли новые проблемы, заставившие членов совета задуматься, а не было ли некогда гламурного высотное здание было дефектным с самого начала.

Пока жители готовились к оплате счета за ремонт, члены правления кондоминиума сказали им, что в 40-летнем здании не было гидроизоляционных слоев над гаражом, что подвергало его проникновению воды с момента завершения строительства в 1981 году.

Откровение, почерпнутые из презентации слайд-шоу в октябре 2020 года, взяты из тайника документов кондоминиума, предоставленных США СЕГОДНЯ родственниками пропавших без вести жителей. Он выделяется тем, что бетон, который защищал стальные арматурные стержни в потолке гаража, был лишь наполовину меньшей толщины, чем потребовалось бы, если бы он находился снаружи и подвергался воздействию большого количества воды, сообщили USA TODAY инженерные эксперты.

Неясно, способствовали ли эти недостатки разрушению здания 24 июня, в результате которого до вечера пятницы было подтверждено, что 22 человека погибли и 126 пропали без вести. По словам следствия, на определение причины катастрофы может уйти больше года.

«Основные проблемы»: Перед обрушением здания во Флориде было много предупреждений.

Отсутствие гидроизоляции в сочетании с сообщениями о частых наводнениях в гараже внизу заинтриговали экспертов, опрошенных репортерами USA TODAY.Согласно нормам Американского института бетона, арматурная сталь, известная как арматура, должна быть заключена в бетон толщиной 1,5 дюйма при воздействии элементов. В помещении бетон может быть вдвое меньше.

Но из-за отсутствия гидроизоляции, сказал Аби Агайере, профессор структурной инженерии в Университете Дрекселя в Филадельфии, арматурный стержень в гараже Champlain Towers South должен был быть большей ширины, «учитывая коррозионную среду».

Тем не менее, по словам экспертов, даже без гидроизоляции, похоже, здание по адресу: 8777 Collins Ave.соответствовал кодексам своего времени.

«В 1976 году в строительных нормах Южной Флориды не было требований к бетону, подвергающемуся воздействию атмосферы, чтобы иметь какую-либо защиту или гидроизоляцию», — сказал Сайед Ашраф, инженер-строитель, специализирующийся на модернизации стареющих многоэтажек в Майами.

Сегодня этот бетон будет намного лучше защищен от непогоды, сказал он.

Вместо этого гараж подвергся дождю, брызгам морской воды и небольшому проникновению соленой воды.

«Если это покрытие будет повреждено, оно начнет коррозию намного быстрее», — сказал Хушру Дарувалла, профессиональный инженер и директор по качеству строительной фирмы Moss & Associates из Форт-Лодердейла.«Соли пробиваются сквозь бетон и начинают разъедать арматурный стержень».

Никто не говорит, что обрушение вызвала коррозия, но многие инженеры считают, что это еще одно слабое место в разрушении здания, которое, вероятно, возникло из-за множества проблем, которые нарастали друг на друга.

«Если бы у вас были идеально нетронутые, не подверженные коррозии арматурные стержни с их первоначальной прочностью и исходной способностью к деформации, это помогло бы», — говорит Дон Леман, профессор структурной инженерии в Вашингтонском университете.

Доска под прицелом

Документы совета по кондоминиуму дают отрезвляющее представление о жизни внутри Champlain Towers South, когда жители осознают масштабы проблем, возникших в здании.

На заседании совета ассоциации кондоминиумов в августе 2018 года участники обсудили, как предварительная проверка половины квартир выявила, что только две из 68 проверенных квартир не имели повреждений. Год спустя житель 11-го этажа пожаловался на небольшой кусок бетона, который упал из дома над ним.Другие жаловались на протечки труб в гараже и протечку крыши.

В отчете о проверке, полученном жителями в октябре 2018 года, подробно описывалась необходимость капитального ремонта, и эта новость вызвала смятение. К тому времени, когда жители обсудили, как платить за ремонт на собрании в мае 2020 года, презентация совета завершилась: «Мы должны были начать экономить пять лет назад».

С пандемией COVID-19, перевернувшей жизнь всех, руководство кондоминиума все еще работало над конкретными особенностями в октябре 2020 года, когда новая презентация слайд-шоу продемонстрировала безотлагательность проблем.

«На подъездной дорожке над гаражом нет гидроизоляционного слоя», — предупредил один из слайдов. «Это подвергало гараж проникновению воды в течение 40 лет. Там, где есть гидроизоляция, она не работает. Вода попала под воду и нанесла дополнительный ущерб бетону».

К этому году жители смирились со своими обязанностями. Ранее на этой неделе USA TODAY получили письмо, отправленное в апреле от президента ассоциации кондоминиумов, в котором владельцам здания необходимо 16 долларов.2 миллиона на ремонт. Его президент, Жан Водницки, предложил владельцам, чтобы ассоциация могла перепрофилировать 707 003 долларов, чтобы снизить стоимость ремонта до стоимости билета в 15,5 миллионов долларов.

Подробнее о Champlain Towers South: Инженеры размышляют о том, что будет дальше, поскольку они стремятся избежать еще одного обрушения кондоминиума во Флориде

Предлагаемые оценки, основанные на размере квартир, варьируются от 80 190 до 150 330 долларов США, при этом плата за квартиру пентхаус на 13-м этаже дома, есть документы.Для тех, кто финансировал стоимость, первый запланированный платеж должен был произойти в четверг.

Жители, которые говорили с USA TODAY, сказали, что они и их соседи не были против ремонта здания, хотя некоторые подняли вопросы о решениях о расходах и о том, как подавать заявки на заключение контрактов.

«Это не было похоже на то, чтобы люди игнорировали это», — сказал Джей Миллер, профессор колледжа на пенсии из Филадельфии, который переехал в Champlain Towers South три года назад.

Отчет правления во время раннего обсуждения оценок ясно показал, что жители считали большие затраты на ремонт самым худшим, чего им приходилось опасаться.

«Это будет трудное время для всех нас в Champlain Tower South. Наше здание какое-то время оставалось в запустении», — говорится в отчете об оценке перед заключением: «Правление очень усердно работает, чтобы найти способы удовлетворить отчаянные потребности. здания. Было бы безответственно игнорировать эти потребности ».

Плохое состояние гаража долгое время беспокоило владельцев.

Кэсси Стрэттон, которая жила на четвертом этаже и до сих пор пропала без вести, жаловалась сестре, что она не хочет парковать свой новый Porsche в южном гараже Champlain Towers, потому что там часто бывает мокро и грязно.

Но Страттон никогда бы не предсказал гибель здания, сказала USA TODAY ее сестра Эшли Дин.

«Они понятия не имели, что именно там зреет».

Содействовали: Дэн Кимахилл, Тревор Хьюз, Рик Джервис и Марко делла Кава

Государственное жилье: где мы находимся?

Bushwick Houses

По всей стране государственное жилье находится в довольно грубом состоянии. Капитальный фонд государственного жилья, который Конгресс предоставляет для оплаты ремонта, так долго недофинансировался, что в настоящее время мы теряем более 10 000 квартир государственного жилья каждый год, потому что они больше не пригодны для жилья.Некоторые государственные жилищные агентства столкнулись с финансовыми проблемами и плохим управлением, что привело к тому, что HUD взял их на себя.

Лучшим ответом на этот кризис является предоставление Конгрессом примерно 70 миллиардов долларов, необходимых для ремонта государственного жилья и предотвращения ненужной потери этих дефицитных доступных домов. Конгресс не хотел этого делать. Не имея денег, необходимых для срочного ремонта, HUD все больше и больше обращается к альтернативным решениям, которые «заменяют» государственное жилье на программы решений, которые включают частное финансирование и полагаются на ваучеры.

Перераспределение государственного жилья

Управление государственного и индийского жилищного строительства (PIH) HUD направило письмо исполнительным директорам агентства государственного жилищного строительства (PHA) от 13 ноября 2018 г., в котором сообщается о своем намерении отказаться от управления программой государственного жилья. . Непосредственной целью HUD было «перераспределить» 105 000 единиц государственного жилья к 30 сентября 2019 года.

Поскольку Конгресс не смог выделить достаточные ассигнования для Капитального фонда государственного жилья в течение многих лет, накопилось примерно 70 миллиардов долларов в капитальных потребностях (государственных жилищное обслуживание и ремонт).HUD указывает на это отставание как на причину для предоставления PHA «дополнительных возможностей гибкости», чтобы они могли «изменить положение» государственного жилья.

Что такое «репозиционирование»? Существует три основных способа, которыми HUD может «изменить положение» государственного жилья:

1. Демонстрация помощи в аренде (RAD)
2. Снос или продажа (продажа) государственного жилья
3. Добровольное преобразование государственного жилья в ваучеры

Все они имеют уже были доступны для PHA. Перемещение просто означает их упрощение.

Демонстрация помощи в аренде жилья (RAD)

Начало

В течение 2010 и 2011 годов HUD консультировался с лидерами государственного жилищного фонда через Группу взаимодействия с жителями для создания демонстрационной программы, которая могла бы привлечь нефедеральные ресурсы для решить проблему нехватки федеральных денег на содержание и ремонт государственного жилья. HUD также хотел избежать повторения ошибок программы HOPE VI, в результате которых многие жители потеряли доступное жилье.В процессе планирования HUD представил три предложения местным лидерам, и каждый раз группа указывала на проблему, ориентированную на жителей. HUD учел отзывы группы по взаимодействию с резидентами для создания окончательного предложения — «Демонстрация помощи в аренде» (RAD).

Конгресс санкционировал создание RAD в рамках ассигнований HUD на 2012 финансовый год для помощи в сохранении и улучшении жилищных условий для малоимущих. РАД не предоставляет никаких новых федеральных средств на государственное жилье.Также нет правил RAD, но преобразование RAD должно соответствовать формальному уведомлению RAD. Текущее Уведомление — REV4. (Уведомление H-2019-09 / PIH-2019-23).

Что такое RAD?

RAD позволяет PHA преобразовывать единицы государственного жилья либо в ваучеры, основанные на проектах (PBV), либо в помощь в аренде на основе проектов (PBRA) — оба являются формами договоров аренды по разделу 8, основанных на проектах. Сначала только 60 000 единиц должны были быть преобразованы в рамках «демонстрации», но Конгресс одобрил увеличение предельных значений, так что в настоящее время 455 000 единиц могут быть преобразованы в PBV или PBRA.(Администрация Обамы и Трампа стремилась снять ограничение и разрешить преобразование всех единиц государственного жилья в RAD; пока этого не произошло.) После преобразования в рамках RAD Фонд капиталовложений и Операционный фонд бывшего государственного жилья используются для PBV. или PBRA.

Ваучеры на основе проектов (PBV) — это ваучеры на выбор жилья, привязанные к конкретным зданиям; они не переезжают с арендаторами, как это делают обычные ваучеры «на арендатора». Если государственное жилищное строительство переводится в PBV, первоначальный контракт должен быть заключен на 15 лет (до 20 лет) и всегда должен продлеваться.Управление государственного и индийского жилищного строительства (PIH) HUD продолжит наблюдение за этими подразделениями. Применяются большинство действующих правил PBV (24 CFR 983).

Если квартиры конвертируются в систему помощи в аренде на основе проекта (PBRA), первоначальный контракт должен быть заключен на 20 лет и всегда должен продлеваться. Управление многосемейных программ HUD возьмет на себя мониторинг. Применяются большинство действующих правил PBRA (24 CFR 880–886).

Почему может быть приемлемо преобразование некоторых государственных жилищ в раздел 8?

Возможно, потребуется преобразование части государственного жилья в Раздел 8, поскольку Конгресс продолжает недофинансировать государственное жилье, что приводит к разрушению зданий и потере квартир в результате сноса.Конгресс с большей вероятностью предоставит адекватное финансирование для существующих контрактов по Разделу 8, чем для государственного жилья. И, если долгосрочный договор помощи при аренде привязан к собственности, частные учреждения могут быть более склонны ссужать деньги на критически важный ремонт здания. Следовательно, некоторые дома, которые до преобразования были государственным жильем, с большей вероятностью останутся доступными и доступными для людей с чрезвычайно низким и очень низким доходом из-за долгосрочных контрактов по Разделу 8.

Какие меры защиты резидента обеспечивает группа взаимодействия с резидентом в RAD?

Как закон об ассигнованиях, так и формальные правила HUD для RAD включают все меры защиты, которые добивалась Resident Engagement Group (REG).Однако жильцы должны были попытаться заставить HUD, PHA, разработчиков и владельцев соблюдать требования.

Рабочий объем. Не может быть постоянного принудительного перемещения нынешних жителей. Если домохозяйство не желает переходить в PBV или PBRA, оно может переехать в другое государственное жилье при наличии подходящего жилья.

Право на возвращение. Жители, временно переселенные на время реабилитации, имеют право вернуться.

Повторный просмотр. Текущие жители не могут быть повторно проверены.

Арендатор. Существующие правила PBV и PBRA ограничивают арендную плату резидента до 30% дохода или минимальной арендной платы, в зависимости от того, что больше. Любое повышение арендной платы на 10% или 25 долларов (в зависимости от того, что больше) в связи с преобразованием осуществляется поэтапно в течение трех-пяти лет.

Выселение по уважительной причине. Владелец должен продлить договор аренды с жителем, если нет «уважительной причины» — например, неуплата арендной платы, повреждение здания или преступная деятельность в отношении собственности.Эта защита означает, что жильцам нельзя без уважительной причины сказать, что их договор аренды не будет продлен.

Процесс рассмотрения жалоб. Закон RAD требует, чтобы арендаторы имели те же права на подачу жалоб и прекращение аренды, которые они имели в соответствии с разделом 6 Жилищного закона 1937 года. Например, PHA должны уведомлять жителей о причинах предлагаемых неблагоприятных действий и об их праве на неофициальное слушание при содействии постоянного представителя. Адвокаты утверждают, что HUD не выполнил это законодательное требование должным образом.

Функции участия резидентов

Перед тем, как PHA подает заявку на RAD. Уведомление RAD содержит подробные требования относительно того, как PHA должна уведомлять жителей. PHA должен провести как минимум два собрания перед подачей заявки на RAD, а затем провести как минимум одно собрание после того, как HUD даст предварительное одобрение (называемое CHAP) на преобразование. Начиная с REV4 в сентябре 2019 года, теперь требуется четвертая встреча после того, как PHA проведет «концептуальный звонок» с HUD.Существуют также обычные требования к резидентам, публичной информации и участию в отношении «Существенной поправки» к плану PHA, но они не вступают в силу до тех пор, пока не появятся шесть месяцев после того, как HUD даст предварительное одобрение и все финансирование проекта будет согласовано — когда преобразование — это в основном сделка.

Остается 25 долларов за квартиру для участия арендатора. Независимо от того, преобразована ли собственность в PBV или PBRA, владелец должен ежегодно предоставлять 25 долларов за единицу для участия в проекте.Из этой суммы, по крайней мере, 15 долларов за квартиру должны быть предоставлены любой «законной организации-резиденту», которая будет использоваться для обучения резидентов, организации по вопросам аренды и обучения. АГЖС может использовать оставшиеся 10 долларов на мероприятия с участием резидентов.

Права участия резидентов. Резиденты имеют право создавать и управлять резидентскими организациями. Если собственность преобразована в PBRA, то применяются положения об участии резидентов «Раздел 245» текущей многосемейной программы по Разделу 8.

Если собственность преобразована в PBV, вместо использования положений Раздела 964 государственного жилья, Уведомление RAD требует положений об участии жителей, аналогичных положениям Раздела 245, используемым в Программе Раздела 8 Многосемейное жилье. Например, PHA должны признавать законные организации-резиденты и позволять организаторам-резидентам помогать резидентам создавать и управлять организациями-резидентами. Организаторам-резидентам должно быть разрешено распространять листовки и размещать информацию на досках объявлений, связываться с жителями, помогать жителям участвовать в деятельности организации, проводить регулярные встречи и отвечать на просьбы владельца об увеличении арендной платы, сокращении надбавок за коммунальные услуги или значительном увеличении капитала.

Замена один к одному

Хотя в Уведомлении RAD не используется термин «индивидуальная замена», в неофициальных материалах HUD говорится, что замена производится индивидуально. Но бывают исключения. PHA может сократить количество единиц, которым оказывается помощь, на 5% или на 5 единиц, в зависимости от того, что больше, без получения одобрения HUD. HUD называет это «минимальным» исключением. Кроме того, RAD не засчитывает в счет 5% / 5 минимальных единиц любую единицу, которая была пуста в течение двух или более лет; любые перенастроенные блоки, e.г. превращение двух блоков эффективности в блок с одной спальней; или любые единицы, преобразованные для использования в социальных услугах. Следовательно, потери агрегатов могут составить более 5%.

Что делать, если есть временное или постоянное переселение?

Существуют отдельные требования к переселению, Уведомление H 2016-17 / PIH-2016-17, опубликованное в 2017 году.

Временное переселение. В случае переезда в одно и то же здание или комплекс или переезда в другое место на срок до одного года АГЖС должно возместить жильцам наличные расходы.

Если ожидается, что временное переселение продлится более одного года во время ремонта, АГЖС должно предложить жителю выбор временного или постоянного жилья и возмещение личных расходов в связи с переездом. У жителей должно быть не менее 30 дней, чтобы выбрать между временной и постоянной помощью при переселении. АГЖС не может использовать какую-либо тактику для оказания давления на жителей, чтобы они отказались от своего права на возвращение или приняли постоянную помощь при переселении.

Постоянное переселение. Если планы PHA по проекту не позволяют жителю вернуться в проект RAD, ему должна быть предоставлена ​​возможность комментировать и / или возражать против плана. Если резидент возражает, АГЖС должен изменить планы проекта, чтобы разместить резидента в преобразованном проекте. Если житель добровольно соглашается на постоянное переселение, АГЖС должен получить информированное письменное согласие от жителя, подтверждающее, что он согласен прекратить свое право на возвращение, и признание того, что он получит постоянную помощь в переселении.

Дополнительные инструкции по перемещению. PHA или владельцы должны подготовить письменный план переселения, если предполагается, что временное переселение продлится более 12 месяцев, или для постоянного переселения. Владельцы должны предоставить «Уведомление о возврате в Охваченный проект» с указанием даты или предполагаемой даты возврата.

Журнал временно переселенных жителей. АГЖС или владелец должны создать журнал, в котором перечислены все домохозяйства, проживающие в проекте, до его преобразования. Журнал должен отслеживать статус резидента от временного переселения до завершения реабилитации или нового строительства, включая повторное размещение после переселения.

Кому будет принадлежать переоборудованная недвижимость?

Беспокойство о «приватизации». Теоретически эта потенциальная проблема покрывается статутом RAD, требующим, чтобы преобразованные единицы находились в собственности или под контролем государственной или некоммерческой организации. Однако на практике адвокаты по юридическим вопросам выражают озабоченность по поводу лазеек и рекомендуют АГМ заключать долгосрочные договоры аренды земли, обеспечивающие прямой контроль. Уведомление RAD предоставляет шесть способов выполнения требования «владения или контроля», включая сохранение права собственности на землю и любые улучшения (здания) у PHA или заключение договора аренды земли (но не обязательно «на долгий срок»).

Если проект финансируется за счет налогового кредита на жилье с низким доходом (LIHTC). Собственность LIHTC может принадлежать и контролироваться некоммерческой организацией, но только в том случае, если АГЖС сохраняет «достаточную долю» в этой собственности. В уведомлении RAD перечислены четыре способа удовлетворения «достаточного интереса». Адвокаты по юридическим услугам рекомендуют АГЖС или ее аффилированное лицо, которое является генеральным партнером, и / или АГЖС продолжает владеть землей и имеет долгосрочную аренду земли с владельцем.

Смешивание RAD и «Раздел 18» Снос / Утилизация

Новая морщина была добавлена ​​в 2018 году, когда HUD разрешил 25% единиц в проекте RAD «утилизировать» через «Раздел 18» жилищного строительства Действовать.Эти единицы должны быть существенно отремонтированы или построены заново и в «наилучших интересах жителей и PHA». Все требования RAD по перемещению и защите должны применяться к жителям квартир по Разделу 18, включая требования к уведомлениям и комментариям жильцов, право на возвращение, отсутствие повторной проверки и помощь при переселении, HUD не одобрит преобразование RAD, если единицы Раздела 18 не будут заменены. -для одного. Подразделения Раздела 18 получат ваучеры на проектную основу (PBV). В результате проект, вероятно, получит больше денег, что сделает переход на RAD более рентабельным.

Choice Mobility

PHA должны предоставить всем жителям переоборудованных квартир возможность переехать с помощью обычных ваучеров на выбор жилья (HCV). Для квартир PBV, применяется обычное правило PBV — через год арендатор может запросить HCV. Если есть ваучер, его необходимо предоставить; если ваучер недоступен, резидент получает приоритет в списке ожидания. Для единиц PBRA: резидент имеет право переехать через два года с HCV, если таковой имеется.

Раздел 3

Хотя применяется Раздел 3, АГЖС или собственник обязаны предоставлять жильцам предпочтение в отношении возможностей трудоустройства и обучения, связанных с новым строительством или реабилитацией с помощью RAD. После преобразования проекта на него больше не распространяется действие Раздела 3. Таким образом, жители не будут иметь возможности Раздела 3, когда в будущем возникнут рабочие места, ранее выполнявшиеся персоналом АГЖС.

Techwood Homes, Первое государственное жилое здание, Фото любезно предоставлено: Библиотека Конгресса

Снос / утилизация (демонстрация / утилизация)

Предыстория

С 1983 года HUD разрешил PHA подавать заявки на разрешение на снос или продажу (продажу) государственного жилья в соответствии с разделом 18 Жилищного закона 1937 года.В 1995 году Конгресс отменил требование о замене домовладельцев на индивидуальной основе государственного жилья, утраченного в результате сноса или утилизации. В 2016 году HUD сообщил о чистых убытках в размере более 139 000 единиц государственного жилья из-за сноса или утилизации с 2000 года.

Агентство PHA должно подать заявление в Центр специальных заявок HUD (SAC) для сноса или продажи государственного жилья. Приложение должно подтверждать, что PHA описала демонстрацию или утилиту в своем годовом плане PHA, и описание в приложении должно быть идентичным. Адвокаты должны оспорить заявление, которое существенно отличается. Информация в этой статье в основном взята из правил 24 CFR 970.

В 2018 году администрация Трампа отменила уведомление HUD 2012 года, в котором были предложены скромные улучшения. Уведомление 2012 г. служило напоминанием жителям, общественности и PHA об обязательствах PHA в отношении участия жителей и роли Плана PHA в отношении демонстрации / утилизации. Замена, Уведомление PIH 2018-04, преуменьшает роль консультаций с резидентом, чтобы упростить демонстрацию / удаление.

Кроме того, администрация Трампа отозвала предложенные изменения в правила, разработанные в 2014 году, которые усилили бы скромные улучшения в Уведомлении 2012 года и потребовали от PHA представить более подробные обоснования для демонстрации / удаления. Все это является частью цели администрации по «перемещению» 105 000 единиц государственного жилья к 30 сентября 2019 года.

Снос домов Cabrini-Green в Чикаго, Джо Фликр, Creative Commons

Участие резидентов

АГЖС должен подготовить демонстрационное / распорядительное приложение «в консультации» с арендаторами и любой организацией-арендатором в проекте, а также с любой организацией арендатора в масштабах АГС и Консультативным советом резидентов (RAB).Заявление (форма HUD-52860) должно включать любые письменные комментарии, сделанные жителями, организациями-резидентами или RAB, и указывать в письменной форме, как PHA отреагировала на комментарии. HUD может отклонить заявку, если с арендаторами, советами жителей или RAB не консультировались, , поэтому жители должны оспорить заявку, если с ними не консультировались или если консультация была явно неадекватной .

Заявки на снос

Государственное жилье устарело? PHA должны подтвердить, что строение «устарело» либо физически, либо с точки зрения местоположения, и, следовательно, больше не подходит в качестве жилья.

Физически устаревший означает, что существуют структурные недостатки, которые невозможно исправить при разумных затратах. Структурные недостатки могут включать оседание полов, сильную эрозию и недостатки основных систем, таких как водопровод, электричество, отопление и охлаждение, крыши, двери и окна. «Разумная» стоимость определяется как менее 62,5% от общих затрат на строительство для зданий с лифтами и 57,14% для других зданий. Чтобы показать, что разработка физически устарела, PHA должен предоставить подробный объем работ с описанием основных систем, нуждающихся в ремонте или замене, необходимости удаления краски на основе свинца и опасностей, связанных с асбестом, или необходимости улучшения доступности для людей с физическими недостатками. .

Устаревшее местоположение означает, что окрестности слишком разрушены или перешли от жилых помещений к коммерческим или промышленным. Это также может означать, что условия окружающей среды делают его непригодным для проживания жителей. Также можно учитывать «другие факторы», которые «серьезно влияют на конкурентоспособность или полезность» разработки.

«De Minimus» Снос. PHA не должны обращаться в HUD для сноса менее 5 единиц или 5% всех единиц в течение пятилетнего периода.Сносимые объекты должны либо не подлежать ремонту, либо в них должно быть предусмотрено место для таких служб, как детский сад, прачечная или общественный центр.

Заявления об отчуждении

АГЖС должно подтвердить, что сохранение застройки не в интересах жителей или АГЗС по одной из трех причин :

1. Условия в окрестностях (например, коммерческие или промышленная деятельность) оказывают негативное влияние на здоровье и безопасность жителей или на работу АГЗ над проектом (что может означать отсутствие спроса на блоки).АГЖС должна будет показать высокие показатели долгосрочной вакантности из-за таких факторов, как сокращение численности населения в этом районе или отсутствие вариантов транспорта и общественных удобств, таких как магазины и школы.

2. Продажа или передача собственности позволит АГЖС покупать, развивать или восстанавливать другую недвижимость, которая может более эффективно использоваться в качестве жилья для малоимущих и в которой заменяемые единицы лучше — например, более энергоэффективны; в лучших местах для транспорта, работы или школы; и / или лучше для сокращения расовой или этнической концентрации бедности.

3. Продажа собственности является «уместной» по причинам, соответствующим целям АГЖС, Плану АГЖС и целям Закона о государственном жилье — нечеткий вариант для заявлений о отчуждении.

Положения о переселении жильцов

Приложение demo / dispo должно иметь план переселения, в котором указано:

1. Снос или утилизация не могут начаться, пока все жильцы не будут переселены.

2. Жильцы получат уведомление за 90 дней до переселения.

3. Каждой семье должно быть предложено сопоставимое жилье, отвечающее стандартам качества жилья (HQS) и расположенное в не менее желательном районе.

4. Фактические расходы жителей на переселение будут возмещены (но Единый закон о переселении, URA, не применяется).

Добровольное переустройство

АГЖС может преобразовать любое государственное жилищное строительство в ваучеры в соответствии с разделом 22 Жилищного закона 1937 года.PHA должен сначала отправить HUD «оценку конверсии», а затем «план конверсии». За это отвечает специальный офис HUD, Центр специальных приложений, SAC. (Это отличается от Раздела 33, который касается «обязательного» переоборудования государственного жилья, имеющего высокий уровень вакантных площадей и которое было бы слишком дорого для ремонта в долгосрочной перспективе.)

Оценка переоборудования

Первый шаг PHA должен добровольно преобразовать государственное жилье в ваучеры, чтобы провести оценку и отправить ее в HUD в рамках следующего годового плана PHA.Оценка должна учитывать пять факторов:

1. Стоимость. Какова стоимость предоставления ваучеров по сравнению со стоимостью содержания единиц в качестве государственного жилья на оставшийся срок полезного использования собственности?

2. Рыночная стоимость. Какова рыночная стоимость до восстановления, если оно будет сохранено в качестве государственного жилья, по сравнению с преобразованием в ваучеры, и какова рыночная стоимость после восстановления, если оно будет сохранено в качестве государственного жилья, по сравнению с преобразованием в ваучеры?

3. Условия рынка аренды. Смогут ли жители использовать ваучер? АГЖС должен учитывать:

   1. Наличие приличных, безопасных и гигиеничных домов, сдающихся в аренду на сумму, превышающую стандартную оплату ваучеров АГЖС или ниже.

   2. Последние данные о способности домашних хозяйств арендовать дом по ваучеру.

   3. Характеристики жителей, которые могут повлиять на их способность найти и использовать ваучеры; например есть ли дома, доступные для людей с ограниченными возможностями, или дома подходящих размеров для семей.

4. Воздействие на окрестности. Как конверсия повлияет на доступность доступного жилья в районе и концентрацию бедности в этом районе?

5. Использование имущества в будущем. Как недвижимость будет использоваться после переоборудования?

Три условия, необходимые для утверждения HUD преобразования . Оценка должна показать, что преобразование в ваучеры:

1. не будет стоить больше, чем продолжение использования комплекса в качестве государственного жилья.

2. В основном принесет пользу жителям, АГЖС и сообществу. АГЖС должно учитывать наличие арендодателей, желающих принять ваучеры, а также доступ к школам, рабочим местам и транспорту. АГЖС должен провести по крайней мере одно открытое собрание с жителями и местным советом, на котором АГЖС разъясняет правила и предоставляет черновые копии оценки конверсии. Жителям нужно дать время для отправки комментариев. Оценка, отправленная в HUD, должна суммировать комментарии жителей и ответы PHA.

3. Не окажет вредного воздействия на доступность доступного жилья.

План преобразования

1. Описание преобразования и будущего использования собственности.
2. Анализ воздействия на сообщество.
3. Объяснение, показывающее, насколько план преобразования согласуется с оценкой.
4. Сводка комментариев жителей во время разработки плана и ответа АГП.
5. Объяснение того, как оценка конверсии соответствовала трем условиям, необходимым для утверждения HUD (как указано выше).
6. План переселения, который:
   • Указывает количество домашних хозяйств, подлежащих переселению, по размеру спальни и количеству доступных квартир.
   • Перечисляет необходимые ресурсы для перемещения, в том числе:
     • Количество ваучеров, которые PHA запросит у HUD.
     • Единицы государственного жилья, доступные в других местах.
     • Сумма денег, необходимая для оплаты расходов по переселению жителей.
   • Включает график переезда.
   • Предусматривает письменное уведомление жителей по крайней мере за 90 дней до их выселения. Уведомление должно информировать жителей о том, что:
     • Жилой комплекс больше не будет использоваться в качестве государственного жилья и что они могут быть перемещены.
     • Им будет предложено сопоставимое жилье, которое может иметь помощь на основе арендатора или проекта, или другое жилье, получаемое при поддержке АГЖС.
     • Предлагаемое на замену жилье будет доступным, приличным, безопасным и гигиеничным, и это будет жилье, которое семья выберет (насколько это возможно).
     • Если жильцам будет оказана помощь в виде ваучеров, ваучеры будут доступны по крайней мере за 90 дней до переселения.
     • Могут быть предоставлены консультации по переезду и / или мобильности.
     • Жильцы могут остаться в собственности по ваучеру, если после преобразования собственность используется для жилья.

Участие резидентов

План преобразования должен быть отправлен в HUD как часть следующего годового плана PHA в течение одного года после отправки оценки преобразования.План преобразования может быть отправлен как существенная поправка к годовому плану PHA.

В дополнение к требованиям к участию общественности для годового плана PHA, PHA должно провести по крайней мере одно совещание по плану преобразования с жителями и советом жителей затронутой застройки. На собрании АГЖС должно разъяснить правила и предоставить черновики плана преобразования. Кроме того, у жителей должно быть время для отправки комментариев, а АГЖС должен обобщать комментарии жителей и ответы АГЖС.

Условия, необходимые для утверждения плана преобразования HUD. PHA не может начать преобразование, пока HUD не одобрит план преобразования. Утверждение плана преобразования осуществляется отдельно от утверждения HUD годового плана PHA. HUD предоставит PHA предварительный ответ в течение 90 дней. HUD не утвердит план конверсии, если план «явно несовместим» с оценкой конверсии, есть информация и данные, противоречащие оценке конверсии, или план конверсии является неполным или не соответствует требованиям нормативных актов.

Блокпост: поправка к Faircloth

Сенатор Лауч Фэрклот от Северной Каролины успешно внес вредную поправку в Закон о качественном жилье и ответственности за работу в 1998 году. Новый закон внес несколько административных изменений в программы HUD, добавив несколько положений, делающих жизнь в государственном жилищном строительстве тяжелее для жителей. Закон устанавливал минимальную арендную плату и требовал волонтерской работы на общественных началах для жителей государственного жилья, которые еще не работают или не участвуют в программе самообеспечения.

«Поправка из ткани Faircloth» была самой контрпродуктивной частью этого вызывающего беспокойство закона о государственном жилищном строительстве. Поправка запрещает АГС увеличивать количество единиц государственного жилья в своих общинах. Конечно, финансирование государственного жилья было настолько ограничено, что большинство PHA не смогли бы продолжить расширение, даже если бы захотели, но никакие усилия по расширению государственного жилья не могут быть предприняты в будущем, пока Конгресс не отменит Faircloth.

Обязанности арендодателя | Масса.gov

Вы должны предоставить жилые квартиры и места общего пользования для всей аренды в соответствии с минимальными стандартами Государственного санитарного кодекса, который направлен на защиту здоровья, безопасности и благополучия ваших арендаторов и населения в целом.

Отопление: Вы должны установить систему отопления для каждой квартиры (или одну систему, которая обслуживает все квартиры), которая находится в хорошем рабочем состоянии. Вы должны платить за топливо для обеспечения тепла, горячей воды и электричества, если в письменном договоре аренды не указано, что арендатор должен платить за это.Отопительный сезон длится с 16 сентября по 14 июня, в течение которого каждая комната должна быть нагрета до 68 F и не более 78 F с 7:00 до 23:00 и не менее 64 F во всех остальных случаях. часы.

Кухни: Кухни должны иметь раковину, достаточную для мытья посуды и кухонных принадлежностей, плиту и духовку в исправном состоянии, если в письменном договоре аренды не указано, что арендатор должен предоставить это, а также электрические соединения для установки холодильника. Вы не обязаны предоставлять холодильник, но если вы это сделаете, арендодатель должен содержать его в хорошем рабочем состоянии.

Вода: Если вы соответствуете определенным требованиям законодательства, вы можете взимать плату за потребление воды с нового арендатора, установив водомер для устройства. Вы по-прежнему несете ответственность за оплату счетов за воду и канализацию и должны отдельно выставлять счета своим арендаторам. Перед установкой отдельных счетчиков воды домовладельцы должны обратиться в Департамент здравоохранения штата Массачусетс для получения необходимых форм. Арендодатели должны по-прежнему обеспечивать оборудование для нагрева воды до температуры от 110˚F до 130˚F и должны платить за это топливо, если в письменном договоре аренды не указано, что арендатор должен платить за него.

Заражение: Общие зоны и квартиры должны содержаться в чистоте и свободны от грызунов, насекомых и других инвазий, если в здании две или более квартиры.

Структурные элементы: Вы должны поддерживать фундамент, полы, стены, двери, окна, потолки, крышу, лестничные клетки, подъезды, дымоходы и все структурные элементы таким образом, чтобы исключить ветер, дождь и снег; для защиты от грызунов, непогоды, водонепроницаемости и отсутствия хронической сырости, в хорошем состоянии и в любой момент пригоден для проживания людей.

Техническое обслуживание выходов: Каждый выход, используемый или предназначенный для использования жильцами здания, должен содержаться в чистоте и очищаться от снега, мусора и других препятствий.