Что входит в текущий ремонт и содержание жилья: Текущий ремонт в многоквартирном доме

Текущий ремонт и содержание жилья

23 июня 2021г. Алтайская краевая организация потребителей коммунальных ресурсов и услуг, СРО ЖКО Алтай совместно со специалистами администрации Индустриального района был проведен семинар с на тему: Вопросы по текущему ремонту и содержанию жилья.

Большое колличество активных жителей города Барнаула, которые ведут деятельность в сфере управлениния многоквартирными домами постетили данный семинар.

Тема вопроса была о том,что на сегодняшний день установленна достаточно небольшая плата управляющей компании за текущее содеражние.  Всявзи с этим управляющие компнаии не производят необходимых работ.

По итогу семинара было предложено большое колличество вариантов урегулирования данного вопроса, которые мы систематизировали в следующем порядке:

Плата за жилищные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме состоит из:

• платы за управление МКД;
• платы за содержание МКД;
• платы за текущий ремонт МКД;
• платы за коммунальные ресурсы, потребляемые при содержании общего имущества МКД;
• платы (взноса) на капитальный ремонт МКД.  

ЧТО ТАКОЕ УПРАВЛЕНИЕ МНОГОКВАРТИНЫМ ДОМОМ 

ИЛИ ЧТО ВХОДИТ В ПЛАТУ ЗА УПРАВЛЕНИЕ?

Плата за управление МКД – это плата управляющей организации за деятельность по управлению многоквартирным домом.

Деятельность по управлению многоквартирным домом – это выполнение стандартов, направленных на достижение целей, установленных Жилищным Кодексом РФ, а также определённых решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Государственные стандарты управления МКД, или чем занимается управляющая организация? 

• Работа с технической документацией;
• Ведение реестра собственников помещений;
• Подготовка предложений по вопросам содержания и ремонта дома для общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;
• Расчёт финансовых потребностей, необходимых для выполнения работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
• Организация рассмотрения общим собранием собственников помещений вопросов, связанных с управлением, содержанием и ремонтом многоквартирного дома;
• Организация оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества МКД;
• Организация и осуществление расчётов с подрядными организациями за услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества;
• Ведение исковой работы в отношении должников;
• Взаимодействие с органами власти и надзорными органами по вопросам, связанных с управлением многоквартирным домом;
• Предоставление информации (отчётов) об исполнении обязательств по управлению МКД.

ЧТО ТАКОЕ СОДЕРЖАНИЕ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА МКД, 

ИЛИ ЧТО ВХОДИТ В ПЛАТУ ЗА СОДЕРЖАНИЕ ОИ?

Содержание общего имущества – это работы и услуги, не относящиеся к ремонту общего имущества собственников помещений.

Содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества многоквартирного дома включает в себя:

	осмотры общего имущества МКД;
	обеспечение исправности внутридомовых инженерных систем;
	поддержание в общих помещениях  дома, необходимой температуры  и влажности;
	уборку и санитарно-гигиеническую  очистку помещений общего  пользования;
	уборку земельного участка, входящего  в состав общего имущества;
	содержание мест (площадок)  накопления твердых  коммунальных отходов;
	меры пожарной безопасности МКД;
	содержание и уход за элементами  озеленения и благоустройства;
	подготовка к сезонной  эксплуатации МКД;
	обслуживание коллективных  (общедомовых) приборов учета  коммунальных ресурсов;
	приобретение коммунальных ресурсов,  потребляемых при содержании  общего имущества в МКД;
	информационное и расчётно-кассовое  обслуживание потребителей.

ЧТО ТАКОЕ ТЕКУЩИЙ РЕМОНТ, 

ИЛИ СКОЛЬКО НУЖНО ЗА НЕГО ПЛАТИТЬ?

Текущий ремонт проводится по решению общего собрания собственников помещений для предупреждения преждевременного износа и поддержания работоспособности, устранения повреждений и неисправностей общего имущества или его отдельных элементов. 

Плата за текущий ремонт – это плата, предназначенная для проведения ремонтных работ (кроме капитального ремонта). Размер платы, утверждает общее собрание собственников помещений с учётом предложений управляющей организации. Решение о текущем ремонте принимает не управляющая организация, а собственники помещений на своём общем собрании!

Расходы за содержание жилого помещения определяются в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации. 

Крыша не должна протекать! Стены не должны промерзать! Подъезды должны быть отремонтированы и в них должно быть чисто! Инженерные системы должны быть исправны! Бытовые отходы регулярно и своевременно вывозиться! Дворы должны быть чистыми и безопасными! Нужно управлять, содержать и ремонтировать! Нужны ресурсы! Нужны деньги! Нужны люди и им нужно платить заработную плату. А если нужные хорошие мастера своего дела, то им нужно платить хорошую заработную плату

Денег должно хватить, как минимум, на выполнение работ и услуг, перечисленных в «Минимальном перечне услуг и работ» утв. Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 №290. Работы и услуги, изложенные в этом перечне, являются обязательными для исполнения вне зависимости от решения общего собрания собственников помещений, а вот работ по текущему и капитальному ремонту выполняются только на основании решения большинства собственников помещений, в котором должен быть указан размер, источник и порядок финансирования работ по текущему ремонту. 

КАК РАССЧИТАТЬ ПРАВИЛЬНУЮ ПЛАТУ, 

ЧТОБЫ ХВАТИЛО НА МИНИМАЛЬНЫЙ ПЕРЕЧЕНЬ?

1.    

Определяется перечень работ по содержанию общего имущества многоквартирного дома с учётом «Минимального перечня услуг и работ» утв. ПП РФ №290. 

2.    

Для определения стоимости выбранных работ и услуг по содержанию общего имущества, составляется смета.

Все расценки, используемые в смете, берутся из единого официального справочника (государственные расценки).

3.    

С учётом сметной стоимости работ и услуг по содержанию общего имущества определяется размер платы за жилое помещение (без учёта работ по текущему ремонту общего имущества)

Плюс такого подхода – чётко определённый минимальный перечень обязательных услуг и работ по содержанию общего имущества. выполнение которого, в основном, направленно на обеспечение безопасного проживания в доме. О комфорте, в данном случае, речь не идёт. Перечень минимальных работ и услуг не требует утверждения общим собранием собственников помещений. Стоимость работ и услуг устанавливает государство.

Существенный минус – в плате за содержание общего имущества не учтены расходы на текущий ремонт!

ПЛАТУ ЗА СОДЕРЖАНИЕ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА

УТВЕРЖДАЕТ ОБЩЕЕ СОБРАНИЕ СОБСТВЕННИКОВ 

ПОМЕЩЕНИЙ С УЧЁТОМ ПРЕДЛОЖЕНИЙ 

УПРАВЛЯЮЩЕЙ ОРГАНИЗАЦИИ.

 

КАК РАССЧИТАТЬ ПРАВИЛЬНУЮ ПЛАТУ, 

ЧТОБЫ ХВАТИЛО НА РАБОТЫ ПО ТЕКУЩЕМУ РЕМОНТУ?

1.    

Совет МКД, или инициативная группа собственников помещений, после консультаций с управляющей организацией по определению первоочередных работ по текущему ремонту, инициируют проведение общего собрания собственников помещений. Общее собрание собственников помещений, основываясь на предложениях управляющей организации и Совета МКД, используя акты сезонных осмотров общего имущества многоквартирного дома, составленных управляющей организацией, определяет перечень работ, которые необходимо выполнить в рамках текущего ремонта;

2.    

Управляющая организация, на основании утверждённого собственниками перечня работ, изготавливает смету и рассчитывает размер платы на текущий ремонт.

3.    

Общее собрание собственников помещений рассматривает предлагаемые управляющей организацией смету и размер платы на текущий ремонт;

4.     

После утверждения общим собранием собственников помещений перечня работ, его стоимости и установления размера платы на текущий ремонт управляющая организация сможет выполнять ремонт дома.

Плюс такого подхода – перечень работ по текущему ремонту определяет не управляющая организация, а собственники помещений. Стоимость работ по текущему ремонту утверждает не управляющая организация, а собственники помещений. Размер платы на текущий ремонт устанавливает не управляющая организация, а собственники помещений. Собственники помещений выступают заказчиками ремонтных работ и могут контролировать очерёдность выполнения ремонтов и их стоимость. Управляющая организация получает чёткое задание и необходимое целевое финансирование. Общее имущество дома, содержится в состоянии, удовлетворяющем большинство собственников помещений.

Минус – собственники помещений далеко не всегда готовы брать на себя ответственность за принятие решений о проведении текущего ремонта и его надлежащем финансировании.

ПЛАТУ ЗА ТЕКУЩИЙ РЕМОНТ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА

УТВЕРЖДАЕТ ОБЩЕЕ СОБРАНИЕ СОБСТВЕННИКОВ

ПОМЕЩЕНИЙ С УЧЁТОМ ПРЕДЛОЖЕНИЙ 

УПРАВЛЯЮЩЕЙ ОРГАНИЗАЦИИ.

 

ЕСЛИ СОБСТВЕННИКИ ПОМЕЩЕНИЙ НЕ ПРИНИМАЮТ РЕШЕНИЕ О ПРОВЕДЕНИИ ТЕКУЩЕГО РЕМОНТА И НЕ УСТАНАВЛИВАЮТ ПЛАТУ СОРАЗМЕРНУЮ СТОИМОСТИ РЕМОНТА, ТО ФИНАСИРОВАНИЕ РАБОТ ОСУЩЕСТВЛЯЮЕТСЯ ПО ОСТАТОЧНОМУ ПРИНЦИПУ — «НА ЧТО ХВАТИТ ДЕНЕГ, ТО И ДЕЛАЕМ»

Из чего состоит плата за жилое помещение?

Плата за содержание общего имущества МКД

• Осмотры общего имущества МКД;
• Осмотры и мелкий ремонт внутридомовых инженерных систем; 
• Поддержание в общих помещениях дома, необходимой температуры и влажности;
• Уборка и санитарно-гигиеническую очистка помещений общего пользования, а также земельного участка, входящего в состав общего имущества;
• Содержание мест (площадок) накопления твердых коммунальных отходов;
• Меры пожарной безопасности МКД;
• Содержание и уход за элементами озеленения и благоустройства;
• Подготовка к сезонной эксплуатации МКД;
• Обслуживание коллективных (общедомовых) приборов учета коммунальных ресурсов;
• Информационное и расчётно-кассовое обслуживание потребителей 

Плата за текущий ремонт общего имущества МКД

• Плата за текущий ремонт общего имущества определяется исходя из сметной стоимости работ, решение о проведении которых приняли собственники помещений на своём общем собрании. Размер платы за текущий ремонт устанавливает общее собрание собственников помещений. 

Плата за жилое помещение, является основным и практически единственным источником финансирования содержания и ремонта многоквартирного дома. Минимальные требования к содержанию общего имущества и примерный перечень работ по текущему ремонту устанавливает государство, причём речь идёт, как правило, о работах и услугах, выполнение которых направлено, в основном, на обеспечение безопасности проживания в доме. Кроме установления нормативных требований к содержанию и ремонту, государство обеспечивает контроль за состоянием дома и его соответствию нормативным требованиям. Собственники помещений обеспечивают необходимое финансирование, а управляющая организация организует выполнение работ и услуг, установленных законодательством и договором управления.

Где это сказано?

• п.11(1). Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и Правила оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, устанавливаются Правительством Российской Федерации.
  (Постановление Правительства РФ «Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме» от 13.08.2006 №491)
  
• п.17. Собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования.
  (Постановление Правительства РФ «Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме» от 13.08.2006 №491)
• п.28. Собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме. 
  (Постановление Правительства РФ «Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме» от 13.08.2006 №491)
• п.29. Расходы за содержание жилого помещения определяются в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации.
  (Постановление Правительства РФ «Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме» от 13.08.2006 №491)
• п.30. Содержание общего имущества обеспечивается собственниками помещений — за счет собственных средств. 
  (Постановление Правительства РФ «Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме» от 13.08.2006 №491)

Кто рассчитывает размер платы?

Плату за жилое помещение, содержание и ремонт общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, рассчитывает управляющая организация. В своих расчётах, составленных в виде сметы, управляющая организация может руководствоваться «Методическими рекомендациями по определению платы за жилое помещение» разработанными Центром муниципальной экономики г. Москва.

Методические рекомендации по определению платы за содержание жилого помещения предназначены для оказания практической помощи в создании условий для эффективного управления многоквартирным домом:

• Управляющим организациям – при подготовке предложений собственникам помещений о размере платы за содержание жилого помещений в многоквартирном доме;
• ТСЖ – при определении сметы доходов и расходов (бюджетов) на содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме;
• Организациям, осуществляющим работы и услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме— при определении стоимости выполняемых работ;
• Органами местного самоуправления – для проведения открытого конкурса по отбору управляющих организаций по управлению многоквартирными домами;
• Советами многоквартирных домов – для контроля за расходами на содержание общего имущества многоквартирного дома;
• Органами государственного жилищного надзора – для контроля за соблюдением обязательных требований к содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома;
• Судам – при проведении судебной экспертизы

При подготовке сметы необходимо учитывать три требования:

1.     

Размер платы нужно установить соразмерно затратам.

Размер платы должен обеспечивать содержание общего имущества в МКД и быть соразмерным утвержденному перечню, объемам и качеству услуг и работ (п. 1 ст. 156 ЖК, п. 29 Правил № 491).

2.    

Размер платы нужно документально подтвердить.

Размер платы за содержание жилого помещения должен быть сделан на основе профессионального расчета. Такой расчет выполняют в отношении конкретного дома. Это следует из части 7 статьи 156 ЖК. При расчете составляют документы, которые подтверждают обоснованность размера платы. К таким документам относятся акт осмотра общего имущества, перечень работ и услуг, смета.

Профессиональный расчет учитывает индивидуальные характеристики МКД. К таким характеристикам относят состав МКД, конструктивные особенности, степень износа, техническое состояние, геодезические и природно-климатические условия. Законность и целесообразность профессионального расчета размера платы подтвердил Конституционный суд в определении от 28. 03.2017 № 700-О).

Размер платы на текущий ремонт определяется сметным расчётом на основании решения общего собрания собственников помещений в котором собственники помещений определяют вид и объём работ, условия и порядок их финансирования.

3.    

Размер платы должны утвердить собственники помещений.

Готовая смета передаётся совету МКД для ознакомления и предварительного обсуждения. После проведения взаимных консультаций и внесения необходимых поправок, предварительно согласованная смета, передаётся общему собранию собственников помещений, для утверждения размера платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома на очередной год.

     Если общее собрание утверждает размер платы за жилое помещение, то с момента принятия такого решения, плата становится обязательной для применения управляющей организацией и всех собственников помещений дома на период, утверждённый таким решением. Если решение не принято, то в соответствии с ЖК РФ, управляющая организация вправе индексировать размер платы на уровень официальной инфляции, если такое условие прописано в договоре управления, либо применить плату, установленную органом местного самоуправления на очередной год.

В случае установления общим собранием собственников помещений экономически обоснованной платы с учётом предложений управляющей организации, все работы и услуги по содержанию и ремонту общего имущества МКД должны выполняться в соответствии со сметой с предоставлением обязательных отчётов о доходах и расходах по каждому дому.

В случае установления платы только с учётом индексации на уровень инфляции, управляющая организация будет выполнять работы и услуги по содержанию общего имущества, определённых Минимальным перечнем №290, без выполнения необходимых работ по текущему ремонту.

Установление экономически необоснованной платы, без учёта реальной потребности дома в денежных средствах, приводит к недоремонту и ускоренному износу строительных конструкций и инженерных систем дома, что снижает рыночную стоимость жилья и делает невозможным обеспечение безопасных и комфортных условий проживания граждан.

Где это сказано?

• п. 31. При определении размера платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, решение общего собрания собственников помещений в таком доме принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Управляющая организация обязана представить собственникам помещений в таком доме предложение о размере платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме не позднее чем за 30 дней до дня проведения общего собрания собственников помещений в этом доме в целях принятия решения по вопросу об определении размера платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме. В предложении управляющей организации о размере платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме должны содержаться расчет (смета) и обоснование размера платы за содержание жилого помещения, а в случае, если размер такой платы превышает размер платы за содержание жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, установленный органом местного самоуправления — в том числе обоснование такого превышения, предусматривающее детализацию размера платы с указанием расчета годовой стоимости каждого вида работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме с указанием периодичности их выполнения. Указанный размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.
  (Постановление Правительства РФ «Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме» от 13.08.2006 №491)
  
• Верховный суд РФ разъяснил, что размер платы за содержание и ремонт общего имущества нельзя устанавливать произвольно 
  (п. 16 постановления Пленума Верховного суда от 27.06.2017 № 22). 
• Управляющая организация может оспорить решение общего собрания собственников помещений об изменении размера платы, если его приняли без учета её предложений, а размер платы экономически не обоснован.
  (апелляционные определения Красноярского краевого суда от 28.06.2017 по делу № 33-8389/2017, Омского областного суда от 12.07.2017 по делу № 33-4602).

 

как считается плата за него и зарплата сотрудникам

В статье поговорим о том, как рассчитывается размер платы за содержание и текущий ремонт квартиры, а еще о том, как платят работникам много квартирного дома — и как это все между собой связано.

Сколько платить за содержание МКД и его текущий ремонт

Плата за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и утверждается общим собранием собственников на срок не менее чем 1 год.

При подготовке предложений по списку работ и услуг для конкретного многоквартирного дома жилищная организация должна рассчитать сметную стоимость работ, которая позволит определить величину платы за ремонт и содержание жилого помещения для этого МКД.

Ориентироваться нужно на:

• Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденные постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 года № 491;
• Письмо Минрегионразвития РФ от 12 октября 2006 года.

Полная нормативная себестоимость содержания и ремонта жилищного фонда определяется как сумма нормативных затрат на:

• ремонт конструктивных элементов жилых зданий;
• ремонт и обслуживание внутридомового инженерного оборудования;
• благоустройство и обеспечение санитарного состояния жилых зданий и придомовых территорий;
• создание ремонтного фонда;
• и прочих прямых затрат, общеэксплуатационных и внеэксплуатационных расходов.

где:

• Сполн. — полная нормативная себестоимость содержания и ремонта жилищного фонда;
• Сi — нормативные расходы по статье затрат;
• n — количество статей затрат, учитываемых при определении нормативной себестоимости.

Размер платы за содержание и ремонт общего имущества МКД в первую очередь зависит от характеристики самого МКД, исходя из состава общего имущества, определяется перечень необходимых работ и услуг.

Минимальный перечень работ утвержден законодательством (Постановление Правительства РФ от 3 апреля 2013 г. N 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения»).

Минимальный перечень работ и их периодичность (в сторону увеличения) может быть дополнен любыми услугами, утвержденными на общем собрании и согласованными с управляющей организацией.

Уже имея перечень работ и услуг, необходимых для содержания конкретного МКД, можно составлять размер платы, исходя из стоимости каждой работы (услуги) в отдельности.

Стоимость работ, которые выполняются сотрудниками управляющей организации, зависит от заработной платы того или иного сотрудника, например, электрика, сантехника, уборщика, дворника и пр.

Эти работы могут быть оказаны и подрядными организациями, тогда стоимость работ определяется договором подряда.

Рассмотрим вариант, когда услуги оказываются сотрудниками УО.

Как рассчитать заработную плату работников для конкретного МКД?

Для расчета зарплаты сначала нужно определить объем работ на МКД, будет это полная ставка или частичная занятость. Для расчета численности сотрудников для обслуживания объекта управления можно использовать следующие документы:

• об утверждении «Рекомендаций по определению численности работников Службы заказчика (организации по управлению жилищным Фондом)» (вместе с «Рекомендациями. .. МДК 2-01.01»): Приказ Госстроя РФ от 26.03.1999 № 74;
• Рекомендации по нормированию труда работников, занятых содержанием и ремонтом жилищного фонда (утв. приказом государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 09.12.1999 № 139).

После того, как рассчитана ставка работника, можно определить его заработную плату, исходя из размера МРОТ установленного в регионе (не ниже МРОТ) и профессиональной квалификации.

Состав платы за жилое помещение

В состав платы входят следующие пункты.

1. Коммунальные услуги, необходимые для содержания общего имущества (ГВС, ХВС, водоотведение и электроэнергия).

2. Жилищные услуги. Тут несколько пунктов.

Содержание инженерного оборудования: эта статья должна отражать нормативные затраты на обслуживание систем водоснабжения (включая горячее), теплоснабжения, электроснабжения, канализации, вентиляции и другого инженерного оборудования жилого дома.

Затраты по этой статье себестоимости складываются из следующих элементов:

• оплата труда рабочих, выполняющих обслуживание внутридомового оборудования;
• отчисления на социальные нужды;
• материалы;
• прочие прямые расходы по ремонту и обслуживанию внутридомового инженерного оборудования.

3. Санитарное содержание мест общего пользования и придомовой территории

Эта статья должна отражать нормативные расходы по уборке придомовой территории, а также содержанию мест общего пользования жилого дома; дезинсекции и дератизации; озеленению; вывозу твердых бытовых отходов; другие расходы по обеспечению санитарного состояния жилого здания и придомовой территории.

Затраты по этой статье складываются из следующих элементов:

• оплата труда рабочих, занятых благоустройством и обслуживанием жилых домов и придомовой территории;
• отчисления на социальные нужды;
• материалы;
• электроэнергия;
• прочие расходы по обеспечению санитарного состояния жилых зданий и придомовой территории.

4. Управление общим имуществом

Ориентироваться нужно на Рекомендации по определению численности работников организации по управлению жилищным фондом утв. Приказом Госстроя России от 26.03.99 г. № 74.

Здесь тоже несколько пунктов. В управление входят:

• руководство управляющей организацией:

Общая площадь управляемого жилищного фонда (тыс. кв. м)	до 900	от 900 до 1300	от 1301 до 2700
Нормативная численность, чел.	4-6	6-8	8-10

• технический контроль и планирование;
• финансово-экономическая деятельность:

Общая площадь управляемого жилищного фонда (тыс. кв. м)	до 900	от 900 до 1300	от 1301 до 2700
Нормативная численность, чел.	3-4	4-6	6-8

• договорно-правовая деятельность:

Общая площадь управляемого жилищного фонда (тыс. кв. м)	до 900	от 900 до 1300	от 1301 до 2700
Нормативная численность, чел.	1-2	2-4	4-7

5. Текущий ремонт общего имущества

Эта статья должна отражать затраты на проведение комплекса работ по поддержанию в исправном состоянии элементов жилого здания, заданных параметров и режимов работы его конструкций и технических устройств: технический осмотр, подготовка жилищного фонда к сезонной эксплуатации, техническое обслуживание и текущий ремонт конструктивных элементов зданий (фундаменты и подвальные помещения, стены, перекрытия, крыши, оконные и дверные заполнения, перегородки, лестницы, балконы, крыльца, полы и др. ).

Затраты по этой статье складываются из следующих элементов:

• оплата труда рабочих, выполняющих ремонт конструктивных элементов жилых зданий, внутридомового инженерного оборудования;
• отчисления на социальные нужды;
• затраты на материалы;
• прочие расходы по ремонту конструктивных элементов, внутридомового инженерного оборудования.

Если у собственников есть дополнительные пожелания по осуществлению работ по текущему содержанию и ремонту общего имущества, например, установка и дальнейшее обслуживание шлагбаума или установка видеонаблюдения, управляющая организация вправе отказать собственникам в этой просьбе. Действия, которые не входят в список работ по ремонту и содержанию жилья, обслуживающая организация не обязана выполнять.

Однако жильцы могут провести собрание, где предложат представителям управляющей компании взять на себя обязательство за определенные действия и выполнять их в штатном режиме, что потребует отдельной платы.

Если большинство жильцов поддержит эту идею, то они могут предложить управляющей организации оформить дополнительное соглашение, указав специальные условия сотрудничества и сумму оплаты.

Все вышеуказанное относится к себестоимости оказываемых работ, однако помимо себестоимости вторым элементом тарифа (общей потребности в финансовых средствах) на содержание и ремонт жилищного фонда является прибыль.

При расчете тарифов величину прибыли рекомендуется определять на основе установленного норматива. При этом необходимо исходить из того, что хозяйствующему субъекту (подрядчику) требуется развитие и модернизация.

Расчет прибыли производится по следующим основным составляющим:

• налоги, уплачиваемые из прибыли;
• развитие производства, в том числе капитальные вложения, исходя из программы производственного развития;
• социальное развитие, включая образование фондов, исходя из программы социального развития;
• расходы на прочие цели.

В расчетной прибыли (Пр) выделяются две составляющие по направлениям ее использования:

Пр = Пор Потч,

где:

• Пор — прибыль, остающаяся в распоряжении хозяйствующего субъекта;
• Потч — отчисляемая прибыль.

Отчисляемая прибыль (Потч) определяется как сумма налогов и обязательных платежей, выплачиваемых из прибыли в соответствии с действующим налоговым законодательством (налог на прибыль, налог на имущество, налог на содержание жилищного фонда и объектов социально — культурной сферы, сборы на нужды образования, прочие отчисления):

Потч = SUM Пi,

где:

• Пi — вид налога (платежа).

Стоит отметить, что частные управляющие компании самостоятельно определяют для себя размер прибыли, однако он должен быть согласован общим собранием собственников МКД, стороны (УО и собственники) должны прийти к соглашению в этом вопросе. Чем выше репутация УО (качество ее работ по сравнению с конкурентами), тем больше собственники будут готовы заплатить такой УО.

Стародубцева Ирина Валерьевна, Мударисова Анастасия Владимировна, ООО «Эксперт24»

Капитальные улучшения по сравнению с расходами на ремонт и техническое обслуживание [обновление 2022 г.]

---

БЕСПЛАТНО отслеживайте эффективность аренды недвижимости

Узнать больше

После того, как ваше имущество будет введено в эксплуатацию, вам необходимо определить, должны ли все расходы на ремонт и техническое обслуживание, которые вы несете, классифицироваться как регулярные расходы или капитальные улучшения, которые должны быть капитализированы и амортизированы.

Большинство владельцев сдаваемой в аренду недвижимости предпочитают классифицировать как можно больше таких расходов как регулярные расходы на ремонт и техническое обслуживание, чтобы максимизировать отчисления за текущий год и свести к минимуму возврат амортизации.

Прежде чем мы приступим к изучению этих классификаций, мы хотим сообщить вам о трех вычетах «безопасной гавани», которые могут оказаться полезными при перемещении некоторых расходов, которые в противном случае классифицировались бы как капитальные, в корзину обычных расходов:

• Безопасная гавань для малых Налогоплательщики
• Текущее техническое обслуживание Безопасная гавань
• Безопасная гавань Де Минимис

Мы не будем вдаваться здесь во все подробности этих трех безопасных гаваней, но официальное руководство IRS необходимо прочитать владельцам арендуемой недвижимости, которые хотят максимизировать свои отчисления за текущий год. Вы также узнаете довольно много о том, как IRS подходит к капитальным улучшениям по сравнению с расходами на ремонт и техническое обслуживание. Конечно, вы можете позволить вашему CPA сделать это за вас.

Ремонт и техническое обслуживание

Ремонт и техническое обслуживание, как правило, представляют собой разовые расходы, связанные с поддержанием вашей собственности в пригодном для проживания и надлежащем рабочем состоянии. Примеры общих расходов на ремонт и техническое обслуживание включают, помимо прочего:

• покраску 
• крепление:
  • существующий блок переменного тока
  • кран или унитаз
• замена:
  • несколько черепиц на крыше
  • дверь шкафа
  • несколько досок или плиток на полу
  • сломанная труба
• расходы, понесенные на:
  • осмотр или очистка части строительной конструкции и/или строительной системы
  • Замена сломанных или изношенных деталей аналогичными деталями

Капитальные улучшения

Капитальные улучшения — это дополнения или изменения, повышающие стоимость имущества, увеличивающие срок его полезного использования или адаптирующие его (или компонент имущества) для новых целей. Эти предметы подпадают под категории, которые иногда называют улучшениями, реставрациями и адаптациями.

Примеры капитальных улучшений включают:

• пристройки, такие как терраса, бассейн, дополнительная комната и т. д.
• ремонт всей комнаты (например, кухни)
• установка центрального кондиционера, новой сантехники и т.д.
• замена 30% или более компонентов здания (например, крыши, окон, полов, электрической системы, ОВК и т. д.)

Убедитесь, что вы требуете всех вычетов, на которые вы имеете право. Загрузите полное руководство сегодня. >>

Ознакомьтесь с другими темами о налоговых вычетах при аренде недвижимости:

• Основы учета арендного имущества
• 9 Общие налоговые вычеты арендодателя
• Командировочные расходы владельцев аренды
• Переносные вычеты и убытки от несчастных случаев
• Обзор амортизации арендованного имущества
• Лимиты пассивной активности и пассивные потери
• Прирост капитала, возврат амортизации и 1031 Правила обмена
• Краткосрочная аренда и связанные с ней налоги

 

Несмотря на то, что были предприняты разумные усилия для предоставления точной и актуальной информации, мы не гарантируем, что информация, содержащаяся в этом руководстве и доступная через него, является 100% точной, полной и безошибочной. Мы не несем никакой ответственности за любые ошибки или упущения в этом руководстве.

Бесплатно отслеживайте эффективность сдаваемой в аренду недвижимости

Подробнее

Избранные сообщения

 Сообразительные инвесторы в недвижимость знают, что биржа 1031 — это обычная налоговая стратегия, которая помогает им наращивать свои портфели и увеличивать собственный капитал быстрее и эффективнее…

Обзор преимуществ и недостатков использования ООО с доходной недвижимостью, а также стоимости, структуры собственности, защиты активов и финансовых последствий.

Лаура Дэвисон и Ноа Бухайяр из Bloomberg сообщили на этой неделе о новых правилах использования зон возможностей, выпущенных IRS и министерством финансов. В частности, Дэвисон и Бухайяр сообщают, что «…

Техническое обслуживание – Университетское общежитие – Университет Вашингтона – Мэдисон

Персонал по обслуживанию квартир всегда готов помочь вам с вопросами и проблемами, связанными с техническим обслуживанием, и, конечно же, помочь починить вещи, когда они нуждаются в ремонте. Мы нанимаем плотников, сторожей, маляров и садовников для обслуживания сообщества. Мы отвечаем за техническое обслуживание и содержание 1237 квартир, 163 зданий на 83 акрах земли. Мы постоянно находимся в процессе подготовки квартир для новых жильцов и своевременного выполнения заявок на техническое обслуживание.

У нас есть сотрудники на объекте с понедельника по пятницу до 21:00. а в выходные и праздничные дни у нас есть дежурный персонал для срочного технического обслуживания. Дежурный менеджер-резидент отвечает на эти запросы, чтобы определить, есть ли что-то, что они могут исправить, или кого-то нужно вызвать. Некоторые из наших срочных работ в нерабочее время выполняются внешними подрядчиками.

Наша цель — отвечать на запросы о работе в течение 48 часов. Для выполнения некоторых рабочих заданий требуется больше времени, если нам нужно заказать детали или запланировать более сложный ремонт, но мы свяжемся с вами, если рабочее задание не может быть выполнено сразу.

Мы не можем запланировать приезд обслуживающего персонала в определенное время, потому что мы всегда сортируем срочные/экстренные запросы, но вы можете включить свои запросы в свой заказ на работу, и мы постараемся выполнить их как можно лучше.

Для запросов AC:

Перед отправкой заказа на работу AC, пожалуйста, помните, что за установку AC взимается плата в размере 40 долларов США. Эта плата включает в себя как установку, так и демонтаж осенью. В вашем рабочем задании вам нужно будет отметить, что вы принимаете эту плату.

Имейте в виду, что мы получаем много запросов на установку кондиционеров, и нашим механикам может потребоваться больше времени, чтобы выполнить ваш запрос.

Чтобы ваш запрос на кондиционер был выполнен быстро, достаньте кондиционер из коробки и поставьте блок кондиционера в квартире на пол рядом с рукавом переменного тока. Пространство вокруг рукава кондиционера должно быть очищено от мебели или других предметов, чтобы наши сотрудники могли безопасно установить блок переменного тока.

Обратите внимание, что мы не предоставляем кондиционеры для жителей. Если вам нужна помощь в выборе подходящего кондиционера для вашей квартиры, свяжитесь с University Apartments по адресу: [email protected]

Обратите внимание, что за установку оконных кондиционеров взимается определенная плата. На диаграмме ниже представлена ​​разбивка затрат.

1	Игл-Хайтс/Харви-стрит (в год)*	40,00 $
3	Университетские общежития (вторая единица в год)	40,00 $

* Второй блок разрешен только с разрешения службы техобслуживания

Ищете что-то еще в области техобслуживания?

Заявки на техническое обслуживание

Мы в University Apartments стремимся своевременно решать любые проблемы, связанные с обслуживанием в вашей квартире.