Главная
Что такое фонд капитального ремонта: ЖК РФ Статья 170. Фонд капитального ремонта и способы формирования данного фонда / КонсультантПлюс

Что такое фонд капитального ремонта: ЖК РФ Статья 170. Фонд капитального ремонта и способы формирования данного фонда / КонсультантПлюс

Содержание

Способы формирования фонда капитального ремонта

Источники формирования фонда капитального ремонта.

     
Взносы на капитальный ремонт, уплаченные собственниками помещений в многоквартирном доме, пени, уплаченные собственниками таких помещений в связи с ненадлежащим исполнением ими обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт, проценты, начисленные за пользование денежными средствами, находящимися на специальном счете, счете, счетах регионального оператора, на которых осуществляется формирование фондов капитального ремонта, доходы, полученные от размещения средств фонда капитального ремонта, средства финансовой поддержки, предоставленной в соответствии со статьей 191 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также кредитные и (или) иные заемные средства, привлеченные собственниками помещений в многоквартирном доме на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, образуют фонд капитального ремонта.

Способы формирования фонда капитального ремонта.


     
Жилищный кодекс Российской Федерации предусматривает два способа накопления средств на капитальный ремонт (формирования фонда капитального ремонта):
     -перечисление взносов на капитальный ремонт на специальный счёт;
     -перечисление взносов на капитальный ремонт на счёт регионального оператора.
     Собственники помещений в многоквартирном доме независимо от способа управления этим домом (управляющей организацией, ТСЖ, ЖСК, непосредственный  способ управления) вправе выбрать любой из них.

Специальный счет открывается в банке в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и особенностями, установленными Жилищным Кодексом Российской Федерации. Денежные средства, внесенные на специальный счет, используются на цели, указанные в статье 174 Жилищного Кодекса Российской Федерации.

Владельцем специального счета может быть:
1) товарищество собственников жилья, осуществляющее управление многоквартирным домом и созданное собственниками помещений в одном многоквартирном доме или нескольких многоквартирных домах, в соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 136 Жилищный кодекс Российской Федерации;

2) осуществляющий управление многоквартирным домом жилищный кооператив;
3) управляющая организация, осуществляющая управление многоквартирным домом на основании договора управления;
4) региональный оператор.

Собственники помещений в многоквартирном доме вправе осуществлять формирование фонда капитального ремонта только на одном специальном счете. На специальном счете могут аккумулироваться средства фонда капитального ремонта собственников помещений только в одном многоквартирном доме.

Средства, накопленные на специальном счете, могут быть израсходованы исключительно на данный конкретный многоквартирный дом.

Средства, полученные региональным оператором от собственников помещений в многоквартирных домах при формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора, могут быть использованы на возвратной основе для финансирования капитального ремонта в других многоквартирных домах, собственники помещений в которых также формируют фонды капитального ремонта на счете регионального оператора.

Порядок выбора способа формирования фонда капитального ремонта.


Способ формирования фонда капитального ремонта независимо от выбранного способа управления домом (управляющей организацией, ТСЖ, ЖСК, непосредственный способ управления) должен быть определён на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Решение об определении способа формирования фонда капитального ремонта должно быть принято и реализовано собственниками помещений в многоквартирном доме в течение трех месяцев после официального опубликования утвержденной региональной программы капитального ремонта, в которую включен многоквартирный дом, в отношении которого решается вопрос о выборе способа формирования его фонда капитального ремонта.

Решение об определении способа формирования фонда капитального ремонта в многоквартирном доме, введенном в эксплуатацию после утверждения региональной программы капитального ремонта и включенном в региональную программу капитального ремонта при ее актуализации, должно быть принято и реализовано собственниками помещений в таких многоквартирных домах не позднее чем за три месяца до возникновения обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт.

В случае, если собственники помещений в многоквартирном доме в качестве способа формирования фонда капитального ремонта выбрали формирование его на специальном счете, решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть определены:
1) размер ежемесячного взноса на капитальный ремонт, который не должен быть менее чем минимальный размер взноса на капитальный ремонт, установленный нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации;

2) владелец специального счета;
3) кредитная организация, в которой будет открыт специальный счет. Если владельцем специального счета определен региональный оператор, выбранная собственниками помещений в многоквартирном доме кредитная организация должна осуществлять деятельность по открытию и ведению специальных счетов на территории соответствующего субъекта Российской Федерации. В случае, если собственники помещений в многоквартирном доме не выбрали кредитную организацию, в которой будет открыт специальный счет, или эта кредитная организация не соответствует требованиям, указанным в настоящем пункте и части 2 статьи 176 Жилищного Кодекса Российской Федерации, вопрос о выборе кредитной организации, в которой будет открыт специальный счет, считается переданным на усмотрение регионального оператора.

В соответствии с частью 5 статьи 170 Жилищного кодекса Российской Федерации решение о формировании фонда капитального ремонта на специальном счете, за исключением случая, если владельцем специального счета является региональный оператор, считается реализованным при условии открытия специального счета и представления владельцем специального счета в орган государственного жилищного надзора документов, предусмотренных частью 1 статьи 172 Жилищного Кодекса Российской Федерации. В целях реализации решения о формировании фонда капитального ремонта на специальном счете, открытом на имя регионального оператора, лицо, инициировавшее проведение соответствующего общего собрания, обязано направить в адрес регионального оператора копию протокола общего собрания собственников, которым оформлено это решение.

Порядок изменения способа формирования фонда капитального ремонта.


Способ формирования фонда капитального ремонта может быть изменен в любое время на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Решение о прекращении формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора и формировании этого фонда на специальном счете вступает в силу через один год после его направления региональному оператору. В свою очередь решение о прекращении формирования фонда капитального ремонта на специальном счете и формировании фонда на счете регионального оператора вступает в силу через один месяц после направления этого решения владельцу специального счета.

В случае, если на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме предоставлены и не возвращены кредит, заем или имеется подлежащая погашению за счет фонда капитального ремонта задолженность по оплате оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, принятие собственниками помещений в многоквартирном доме решения об изменении способа формирования фонда капитального ремонта в отношении этого многоквартирного дома допускается при условии полного погашения такой задолженности.

В случае, если формирование фонда капитального ремонта осуществляется на счете регионального оператора, для изменения способа формирования фонда капитального ремонта собственники помещений в многоквартирном доме должны принять решение в соответствии с частью 4 статьи 170 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме об изменении способа формирования фонда капитального ремонта в течение пяти рабочих дней после принятия такого решения направляется владельцу специального счета, на который перечисляются взносы на капитальный ремонт общего имущества в таком многоквартирном доме, или региональному оператору, на счет которого перечисляются эти взносы.

Решение о прекращении формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора и формировании фонда капитального ремонта на специальном счете вступает в силу через один год после направления региональному оператору решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в соответствии с частью 4 статьи 173 Жилищного кодекса Российской Федерации, если меньший срок не установлен законом субъекта Российской Федерации, но не ранее наступления условия, указанного в части 2  статьи 173 Жилищного кодекса Российской Федерации. В течение пяти дней после вступления в силу указанного решения региональный оператор перечисляет средства фонда капитального ремонта на специальный счет.

Срок вступления в силу решения о прекращении формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора и формировании фонда капитального ремонта на специальном счете, установленный частью 5 статьи 173 Жилищного Кодекса Российской Федерации, не применяется в случае, если решение о формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора было принято органом местного самоуправления в случаях, предусмотренных частью 7 статьи 170 Жилищного Кодекса Российской Федерации, и решением суда установлен факт, что органом местного самоуправления не были приняты меры, направленные на надлежащее информирование граждан о возможных способах формирования фонда капитального ремонта и последствиях выбора одного из них, на оказание собственникам расположенных в многоквартирном доме помещений помощи в принятии соответствующего решения и разъяснении порядка его реализации, и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проведен не был. Решение о прекращении формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора в этом случае вступает в силу через один месяц со дня направления региональному оператору решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, но не ранее наступления условия, указанного в части 2 статьи 173 Жилищного Кодекса Российской Федерации.

Решение о прекращении формирования фонда капитального ремонта на специальном счете и формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора вступает в силу через один месяц после направления владельцу специального счета решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в соответствии с частью 4 статьи 173 Жилищного Кодекса Российской Федерации, но не ранее наступления условия, указанного в части 2 статьи 173 Жилищного Кодекса Российской Федерации. В течение пяти дней после вступления в силу указанного решения владелец специального счета перечисляет средства фонда капитального ремонта на счет регионального оператора.

При изменении способа формирования фонда капитального ремонта, региональный оператор в случае формирования фонда капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора или владелец специального счета в случае формирования фонда капитального ремонта на специальном счете обязан передать владельцу специального счета и (или) региональному оператору соответственно все имеющиеся у него документы и информацию, связанную с формированием фонда капитального ремонта, в порядке, установленном нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации.

Последствия непринятия собственниками помещений в многоквартирном доме решения о выборе способа формирования фонда капитального ремонта;

В случае, если собственники помещений в многоквартирном доме в установленный срок (частями 5 и 5.1 статьи 170 Жилищного кодекса Российской Федерации), не выбрали способ формирования фонда капитального ремонта или выбранный ими способ не был реализован, орган местного самоуправления принимает решение о формировании фонда капитального ремонта в отношении такого дома на счете регионального оператора и уведомляет собственников помещений в таком доме о принятом решении.

Номера телефонов специалистов по вопросам капитального ремонта уполномоченного органа местного самоуправления.


Отдел капитального ремонта многоквартирных домов МКУ «Департамент ГХ» г. Шахты – тел. 22-00-97.

Некоммерческая организация «Фонд капитального ремонта многоквартирных домов Ленинградской области»

ОФИЦИАЛЬНЫЙ САЙТ ФОНДА

Некоммерческая организация «Фонд капитального ремонта многоквартирных домов Ленинградской области» (далее-региональный оператор) осуществляет деятельность по обеспечению проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Ленинградской области.

Учредитель регионального оператора: Правительство Ленинградской области в лице Комитета по жилищно-коммунальному хозяйству и транспорту Ленинградской области (распоряжение Правительства Ленинградской области от 25.09.2013 №434-р).

Основные функции регионального оператора:

· аккумулирование взносов на капитальный ремонт, уплачиваемых собственниками помещений в многоквартирных домах Ленинградской области.

· осуществление функций технического заказчика работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах, собственники помещений в которых формируют фонды капитального ремонта на счетах Фонда.

· финансирование расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах, собственники помещений, в которых формируют фонды капитального ремонта на счетах Фонда, в пределах средств этих фондов капитального ремонта с привлечением, при необходимости, средств, полученных из иных источников, в том числе из бюджета Ленинградской области и муниципальных образований Ленинградской области.

· взаимодействие с органами государственной власти Ленинградской области, иными юридическими и физическими лицами, в целях обеспечения своевременного проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, собственники помещений которых формируют фонды капитального ремонта на счетах Фонда.

Контакты:

Многоканальный телефон: 8 (812) 320-99-15.   

Электронный адрес: [email protected].  

Адрес: 192019, г. Санкт-Петербург, ул. Профессора Качалова, 7А, 5 этаж БЦ Мельник (ст.м. Площадь Александра Невского).

 

 

Обновлено 12.01.2021

Некоммерческий фонд капитального ремонта многоквартирных домов в Республике Тыва (региональный оператор)  

Сумма взносов на капитальный ремонт собранных по состоянию с 1 марта 2015 г. по 1 июня 2021 г. (без расходов): 235 641 833,80 р.

За 2021 год ( с января 2021 г. по 1 июня 2021 г.): 19 890 602,01 р.:

г. Кызыл –            18 357 116,11 р.; 
г. Ак-Довурак –          640 580,35.; 
г. Шагонар –              582 145,86 р.; 
с. Хову-Аксы –              78 704,84 р.; 
г. Туран –           35 651,85 р.
пгт. Каа-Хем  –        35 625,30 р.
с. Кызыл-Мажалык  –  46 178,44 р.; 
с. Хову-Аксы –           166 707,45 р.; 
c. Бай-Хаак  –                 24 166,96 р.; 
с. Сарыг-Сеп –           2 429,69 р.; 

Расходование средств на оплату капитального ремонта:

2015 год: 3 291 033,76
г. Кызыл –            3 170 733,02 р.; 
  г. Ак-Довурак –        85 559,68 р.; 
  г. Шагонар –             34 741,06 р.;  

   2017 год:34 509 038,84  р.:
г. Кызыл  –   30 728 651,20 р.;
г.Шагонар   —  1 542 396,61 р.;
г.Ак-Довурак — 2 161 606,21 р.  

2019 год: 43 271 527,07 р.
г.Кызыл — 37 110 973,51 р.,
пгт.Каа-Хем — 152 336,67 р.,
г.Шагонар — 2 020 106,65 р.,
г.Ак-Довурак — 2 686 627,14 р .,
с.Хову-Аксы — 1 301 483,1.

    2016 год:  15 009 593,09 р.:
 г. Кызыл –            14 980 343,09 р.;  
 г. Ак-Довурак –          14 625,00 р.;  
 г. Шагонар –                14 625,00 р.;		          2018 год: 35 131 496р.

г.Кызыл — 31 018 829,77 р.;
г.Шагонар — 1 190 619,43 р.;
 с.Кызыл-Мажалык- 155 368,32 р.;
 пгт.Каа-Хем- 89 300,52р., 
  г.Ак-Довурак- 1 706 056,04 р.;
 с.Хову-Аксы — 971 321,92 р.

        2020 год:63 553 175,07 р.  р.:
   г. Кызыл  –   56 757 372,22 р.;
   г. Шагонар   —  3 224 124,92 р.;
   г. Ак-Довурак   —  2 747 142,32 р.;
   с. Хову-Аксы   —  89 541,88 р.;
   с.Кызыл-Мажалык   —  734 993,73 р.;
     2021 год ( с 1 января по 1 инюня)16 344 246,32 р.  :
   г. Кызыл  –   14 874 463,76 р.;
   г. Шагонар   —  1 018 056,92 р.;
   г. Ак-Довурак   —  330 281,17 р.;
   с.Кызыл-Мажалык   —  121 444,47 р.;

Задолженность населения с марта 2015г. по 1 июня  2021г. на счетах, специальных счетах регионального оператора:  189 487 389,38  р.:

г. Кызыл –                    119 389 214,75 р.; 
г. Ак-Довурак –       36 800 466,08   р.;
г. Шагонар –               24 831 929,99 р.;
г.Туран –               180 850,44 р.;
с. Хову-Аксы –           7 755 571,14 р.; 
c. Кызыл-Мажалык  –   910 642,58 р.;
с. Бай-Хаак  –              860 687,96 р.;
с. Сарыг-Сеп –               101 979,48 р.;
пгт. Каа-Хем  –            326 270,72 р.

Остаток средств  по состоянию на 1 июня 2021г. на счетах, специальных счетах регионального оператора: 24 366 991,57 р. ;

г. Кызыл –           3 482 652,35 р.;
г. Ак-Довурак –    33 0281,17 р.;
г. Шагонар –         -435 911,06 р.;
г. Туран –         42 456,58 р.;
с. Хову-Аксы –        166 707,45 р.; 
с. Бай-Хаак  –         24 166,96 р.; 
c. Кызыл-Мажалык  — -75 266,03 р. р.; 
с. Сарыг-Сеп –         2 429,69 р.;
пгт. Каа-Хем  –           35 625,30 р.;

                                                                      

          В ВАШЕМ ДОМЕ ИДЕТ КАПИТАЛЬНЫЙ РЕМОНТ И У ВАС ЕСТЬ ВОПРОСЫ ИЛИ ПРЕТЕНЗИИ, ТО МОЖЕТЕ ЗАДАТЬ НАМ ВОПРОС, ВОСПОЛЬЗОВАВШИСЬ ФОРМОЙ ОБРАТНОЙ СВЯЗИ:

Задать вопрос   


Новости

Медиа


Опрос

  1. положительно    305 (76.06%)
    отрицательно    70 (17.46%)
    затрудняюсь ответить    26 (6.48%)

«Региональный фонд капитального ремонта многоквартирных домов, расположенных на территории Новгородской области»

СНКО | «Региональный фонд капитального ремонта многоквартирных домов, расположенных на территории Новгородской области»

«Региональный фонд капитального ремонта многоквартирных домов, расположенных на территории Новгородской области»

В соответствии с жилищным законодательством собственники помещений в многоквартирном доме (далее – МКД) обязаны уплачивать ежемесячные взносы на капитальный ремонт общего имущества в МКД. Несвоевременная оплата взносов на капитальный ремонт приводит к задолженности и начислению пени на образовавшуюся задолженность.

Правительством Новгородской области установлен минимальный размер взноса на капитальный ремонт на 2022 год. По отношению к 2021 году минвзнос вырастет на 3,7%. Данное повышение обусловлено среднесрочным прогнозом социально-экономического развития Российской Федерации на 2022 год и на плановый период 2023 и 2024 годов, одобренного на заседании Правительства Российской Федерации 21.09.2021 и размещенного на сайте https://www.economy.gov.ru/ .

За 9 месяцев 2021 года на территории Новгородской области СНКО «Региональный фонд» организовал капитальный ремонт общего имущества в 272 многоквартирных домах (МКД), в том числе:
в Великом Новгороде – 50 МКД,
в Батецком районе – 3 МКД,
в Боровичском районе – 36 МКД,
в Валдайском районе – 30 МКД,
в Волотовском округе – 1 МКД,
в Демянском районе – 4 МКД,
в Крестецком районе – 6 МКД,
в Любытинском районе – 10 МКД,
в Маловишерском районе – 10 МКД,
в Маревском округе – 1 МКД,
в Мошенском районе – 2 МКД,

В конце прошлой недели, в средствах массовой информации (далее – СМИ) появился ряд статей о том, что Правительство Российской Федерации одобрило повышение платы за капитальный ремонт на 25% из-за роста цен на строительные материалы.
СМИ ошибочно трактовали данную информацию.

Осень считается скучной и унылой порой. Однако хмурая погода за окном – вовсе не помеха для сотрудников СНКО Региональный фонд чтобы дружно выйти на свою придомовую территорию, навести на ней чистоту и порядок, проявив тем самым уважение и любовь к Родной земле.

Страницы

Страница не найдена | Общественный фонд Большого Форт-Уэйна

30.11.2021

Общественный фонд Большого Форт-Уэйна собирает 19 700 долларов для некоммерческих организаций и делает сюрпризы четверым, каждая из которых выделяет по 5000 долларов на пожертвования. Вторник, 30 ноября 2021 г. — Форт-Уэйн, Индиана. примите участие в конкурсе #GivingTuesdayFW Challenge.Общественный фонд […]

Подробнее

01.11.2021

1 ноября 2021 г. — Форт-Уэйн, Индиана — Фонд сообщества Большого Форт-Уэйна объявляет о начале конкурса 2021 #GivingTuesdayFW Challenge. Конкурс #GivingTuesday FW Challenge — это некоммерческий вызов устойчивого развития для #GivingTuesday, цель которого — собрать средства для некоммерческих пожертвований. С понедельника, 1 ноября 2021 г., до воскресенья, 21 ноября […]

Подробнее

16.08.2021

Общественный фонд Большого Форт-Уэйна нанимает специалиста по привлечению доноров! Роль специалиста по взаимодействию с донорами состоит в том, чтобы помогать миссии Community Foundation по взаимодействию с людьми в рамках их личной благотворительности для наполнения и обогащения их жизни.Эта роль создаст прочные отношения с донорами и держателями средств на протяжении […]

Подробнее

02.04.2021

2 апреля 2021 г. — Форт-Уэйн, Индиана — Благотворительность с расширенными возможностями молодежи (YEP), лидерская инициатива Общественного фонда Большого Форт-Уэйна, завершает свой первый год. Эта новая программа существует для того, чтобы дать молодежи возможность принимать решения с реальным финансированием, чтобы оказать ощутимое влияние на округ Аллен. Флагманская молодежная капсула состояла из […]

Подробнее

29.01.2021

29 января 2021 г. — Форт-Уэйн, Индиана — Фонд сообщества Большого Форт-Уэйна рад объявить о партнерстве с Network for Good, чтобы предложить Jumpstart, 12-месячную программу по сбору средств.Участвующие организации получат персональный коучинг, профессиональные услуги, программное обеспечение и основанную на фактах основу в рамках этой иммерсивной годичной программы. Обычно после […]

Подробнее

18.12.2020

18 декабря 2020 г. — Форт-Уэйн, Индиана — Фонд сообщества Большого Форт-Уэйна назвал пятерых студентов округа Аллен стипендиатами сообщества Лилли Эндаумент 2021 года. Студенты получат четырехлетнюю стипендию на полное обучение в колледже Индианы по своему выбору и ежегодную стипендию в размере 900 долларов США на необходимые книги и […]

Подробнее

01.12.2020

1 декабря 2020 г. — Форт-Уэйн, Индиана — Каждый год Фонд сообщества Большого Форт-Уэйна предлагает всем некоммерческим организациям пожертвовать фонды в Фонде сообщества для участия в конкурсе #GivingTuesdayFW Challenge.Фонд сообщества просит сообщество сделать подарки некоммерческим фондам, чтобы помочь им оставаться устойчивыми на долгие годы. Это […]

Подробнее

26.08.2020

(Форт-Уэйн, Индиана) — Общественный фонд Большого Форт-Уэйна объявляет о создании Женского фонда Большого Форт-Уэйна, фонда, посвященного пониманию и преодолению проблем, с которыми сталкиваются женщины и девочки в округе Аллен. В исследовании, проведенном за последние 18 месяцев, оценивались факторы, которые независимо влияют на женщин и девочек в округе Аллен.[…]

Подробнее

21.08.2020

21 августа 2020 г. — Округ Аллен, штат Индиана — Фонд сообщества Большого Форт-Уэйна теперь принимает онлайн заявки на участие в стипендиальной программе сообщества Lilly Endowment 2021 года. Стипендия открыта для жителей Индианы, которые закончат аккредитованную среднюю школу Индианы к 2021 году и получат свой диплом не позднее 30 июня 2021 года. […]

Подробнее

23.06.2020

23 июня 2020 г. — Форт-Уэйн, Индиана — Фонд сообщества Большого Форт-Уэйна избрал четырех новых членов в свой совет директоров, а также назначил должностных лиц на 2020-2021 финансовый год.Новые члены правления: Кристин Боулс — директор отдела кадров, Healthcare Plan of Northern Indiana, Inc. Шерри Э. […]

Подробнее
1 2 3 … 7 Следующая »

Капитальное обновление и отсроченное техническое обслуживание

Историческая перспектива

Огромное расширение высшего образования в 20 веке и неумолимые темпы строительства новых зданий оставили в наследство неудовлетворенные потребности в капитале для обновления и замены.Две силы сошлись в нынешнем высшем образовании с существенным отставанием в обслуживании: нормальное старение основных средств и последующая необходимость в циклическом обновлении подсистем зданий и инфраструктуры; и устаревание оборудования для удовлетворения динамических потребностей академического предприятия, включая изменение педагогики, информационных технологий и переход от традиционных студентов студенческого возраста к более разнообразному профилю студентов.

Сегодняшние здания, территории, инфраструктура и оборудование, предназначенные для размещения и поддержки академических программ, являются наследием стремительного роста новых и существующих университетских городков.Более половины нынешних организаций университетских городков были созданы после Второй мировой войны, когда набор учащихся вырос на 600 процентов, с 2,3 миллиона студентов в 1950 году до более 20 миллионов студентов к 2016 году. За тот же период количество учебных заведений выросло с 1800 до более 4000. Новые учебные заведения, в основном поддерживаемые государством двухгодичные колледжи, открывались каждые две недели с 1955 по 1974 год.

Объекты также значительно расширились за этот период. Здания открывались ежегодно, иногда по несколько в один и тот же год, а строительные краны на горизонте и покрытые грязью пешеходные дорожки были обычным явлением в кампусе.Из-за потребностей в финансировании капитального строительства и жестких графиков поставки многие из новых объектов демонстрируют недостаточную надежность и адаптируемость для альтернативного использования.

Основная часть строительства приходилась на новые объекты, при этом небольшие реинвестиции выделялись на существующие объекты. Очарование планирования новых объектов и азарт церемоний перерезания ленточки затмили устаревание и ветхость прежних зданий университетского городка. «Старый Майн» медленно разрушался по краям, в то время как новые объекты вступали в свой собственный цикл разрушения.В настоящее время многие учреждения не только сталкиваются с проблемой увеличения долгового бремени из-за устаревшего инвентаря объектов, но также планируют заменить или обновить свои средства за счет долга.

Обременительные проблемы капитального ремонта и обновления / замены капитала беспокоили высшее образование с 1970-х годов. Термин с отсроченным обслуживанием появился в начале 1970-х годов, когда администрация колледжей и университетов начала осознавать серьезный характер проблем с физическими установками в своих университетских городках.Ухудшение условий, вызванное игнорированием старых учебных заведений во время расширения высшего образования после Второй мировой войны, усугублялось следующим:

  • Плохой дизайн для институциональной устойчивости
  • Сокращение затрат, которое привело к быстрому созданию пространства с использованием некачественных строительных технологий и инновационных материалов, которые показали ранние отказы
  • Растущие коммунальные расходы
  • Вызванное инфляцией сокращение расходов на эксплуатацию и техническое обслуживание
  • Недостаточное финансирование капитального ремонта и капитального ремонта
  • Ужесточение правительственных постановлений, что привело к перераспределению ресурсов и дальнейшей отсрочке технического обслуживания

По прошествии многих лет эти факторы породили в наследство отсроченное обновление капитала и накопление невыполненных заказов на капитальный ремонт, замену и реконструкцию объектов и инфраструктуры.Из-за неспособности финансировать обновление подсистем и инфраструктуры зданий с истекшим жизненным циклом, высшее образование начало свое скольжение по скользкой дорожке падающих объектов. Сегодня проблема стоит остро для многих учреждений, возраст которых может достигать 75 процентов от 30 до 40 лет, и которые прошли первый цикл крупных расходов на обновление.

Пробуждение к утрате ценности, полезности и внешнего вида здания в условиях все более конкурентной среды для студентов, преподавателей и доноров начало проявляться в значительной степени в 1970-х годах.В начале 1970-х годов несколько голосов в организациях по защите интересов высшего образования начали привлекать внимание к тяжелому положению; то есть, неспособность спланировать и профинансировать обновление объектов может иметь серьезные последствия. В 1980 году внимание страны было привлечено к этой проблеме в статье журнала Time Magazine под названием «Разрушение академической среды». В первом предложении говорилось: «Под всем этим плющом рушатся дорогие стены колледжа».

Графические изображения защищенных лесами наружных стен, студентов, скрюченных в пальто в неотапливаемых классах из-за неисправности систем отопления, и лабораторий с табличками «Закрыто на ремонт», способствовали осознанию проблемы.Исследования, опубликованные ассоциациями высшего образования в конце 1970-х — начале 1980-х годов, выявили быстро растущие отставания, возникающие из-за нехватки средств на техническое обслуживание, обновление капитала и модернизацию, которые достигли многих миллиардов долларов. И наша национальная инфраструктура высшего образования была не единственной проблемой. Одновременно национальная общественная инфраструктура была определена в America in Ruins: The Decaying Infrastructure . 1 Национальные дебаты о кризисе инфраструктуры, проиллюстрированные разрушающимися мостами, разрушением коммунальных служб и бедствиями, повлекшими за собой гибель людей, усугубили проблемы высшего образования.

Переход от в значительной степени случайного и эпизодического процесса выбора и финансирования одноразовых проектов обновления к ранним формам комплексного планирования обновления произошел с первой волной планирования отложенного обслуживания в конце 1970-х годов. Стало замечаться, что накопление невыполненных заказов имело серьезные последствия для надежности подсистем и инфраструктуры, вопросов здоровья и безопасности, а также функционального использования пространства. Некоторые обеспокоенные администраторы университетского городка проанализировали условия и начали использовать термин отсрочка капитального ремонта .

Отсроченное техническое обслуживание и обновление капитала

верхний

С конца 1970-х до начала 1980-х годов национальные ассоциации высшего образования, осознавая проблему, которая имела потенциально огромное финансовое и функциональное воздействие на университетские городки, начали посвящать этому вопросу пункты повестки дня национальных и региональных встреч. Они также начали публиковать руководство по так называемому отсроченному обслуживанию.

Отсроченное техническое обслуживание было определено как капитальный ремонт или капитальные проекты, которые не были профинансированы в предыдущих бюджетных циклах. Отсроченное техническое обслуживание стало общепринятой частью лексики высшего образования.

В течение этого периода усилия по более систематическому документированию недостатков состояния и подготовке данных для планирования корректирующих мер были реализованы в форме аудита объекта. Методология была задокументирована в Рабочей книге аудита в 1982 году. 2 Совместно спонсируемый APPA и Национальной ассоциацией сотрудников колледжей и университетов (NACUBO), простой формат, основанный на работе Совета высшего образования Теннесси и военных агентств, описал процесс, который позволил произвести сравнительные оценки условий на территории кампуса. . В 1993 году APPA Аудит оборудования предоставил метод определения дефицита затрат для измерения объема невыполненных работ по техническому обслуживанию. В настоящее время многие государственные системы и отдельные учреждения в масштабе штата представляют ежегодный отчет о результатах инспекций состояния, хотя во многих университетских городках оценка ухудшающихся условий все еще была в значительной степени эпизодической, иногда связанной с генеральным планированием кампуса.

С самого начала, когда аудит объектов стал становиться все более распространенной практикой, преобладала неопределенность в отношении того, включать ли предполагаемые затраты на истечение срока службы подсистем, поскольку предполагаемые затраты на обновление не укладывались в определение «не профинансировано в предыдущем бюджете». циклы ». Если эти ожидаемые в будущем затраты были включены в отчеты о так называемом отложенном обслуживании, то эти отложенные сроки обслуживания увеличились до непропорционально больших сумм, потому что они включали как накопленные в прошлом недостатки, так и прогнозируемые будущие потребности.

В результате многие учреждения и государственные системы столкнулись с мгновенным отклонением необоснованно больших запросов на финансирование, иногда представляемых как «срочную одноразовую потребность». Затем шоковая волна этих реакций привела к повторной подаче заявок на финансирование, в которых значительно занижались реальные потребности, но которые были сформулированы таким образом, чтобы получить признание хотя бы частичного финансирования.

Капитальное обновление и капитальный ремонт

Капитальный ремонт и капитальный ремонт или капитальный ремонт с заменой (R&R) являются синонимами.Они финансируются из бюджета капитальных фондов, а не за счет обычных ресурсов на техническое обслуживание, полученных в рамках операционного бюджетного цикла. Однако в некоторых случаях капитальный ремонт включается как обычная часть текущих операций фонда и технического обслуживания и включается как расходы оперативного бюджета в категорию некапитализированных работ. В других случаях бухгалтерское решение может классифицировать проект как обновление капитала и рассматривать его как капитализированные работы. Необходимость фиксировать правила, обычно устанавливая минимальный порог в долларах для обновления капитала, позволяет избежать путаницы между финансированием ЭиТО и финансированием обновления капитала.

Программа капитального обновления — это систематический процесс управления для планирования и составления бюджета известных циклических требований к ремонту и замене, которые продлевают срок службы и сохраняют пригодное для использования состояние объектов и систем и обычно не включаются в годовой операционный бюджет. Обновление капитала — это запланированная инвестиционная программа, которая гарантирует, что объекты будут функционировать на уровнях, соизмеримых с академическими приоритетами и задачами учреждения. Включены основные системы и компоненты зданий и инфраструктуры, цикл обслуживания которых превышает один год.

Обновление и замена — это бухгалтерский термин, используемый для различения подгруппы активов фонда завода от капитализированных добавлений и улучшений завода. Однако институциональная практика бухгалтерского учета различается; Иногда принимаются решения о капитальном ремонте, обновлении и замене. Замены в форме нового строительства обычно обозначаются как капитализированные и группируются вместе с обновлениями как программы капитального обновления и замены. Как форма капитализированного строительства, замены взаимозаменяемы с новым строительством, независимо от того, заменяют ли они фактически существующий объект или являются добавлением к заводу.Связывание обновления капитала с заменой — это более точный способ описать программу обновления существующих заводских активов в отличие от совершенно новых добавлений к заводским активам.

Объем, сложность, стоимость и продолжительность проекта могут определять, будет ли капитальный ремонт контролироваться менеджментом технического обслуживания или отдельным отделом проектирования и строительства. В качестве альтернативы использованию внутреннего обслуживающего и конструкторского персонала, консультанты могут разработать проект капитального ремонта, требующий планов, спецификаций и проведения конкурсных торгов, и построить его подрядчиками.Капитальное обновление и замена обычно требует внешней помощи в проектировании и управлении строительством, чтобы не выделять персонал, управляющий объектами, на длительные и трудоемкие проекты. Независимо от сделанного выбора, капитальное обслуживание и капитальное обновление и замена требуют надзора со стороны персонала управления объектами для координации условий в кампусе (например, доступ во время строительства, временные переезды, коммунальные услуги) и обеспечения реализации проекта в соответствии со спецификациями, бюджетами и графиками.

Непредвиденные последствия

С начала 1980-х годов отложенное техническое обслуживание стало подниматься в повестке дня руководителей предприятий, финансовых директоров, президентов / канцлеров и советов управляющих. Однако для некоторых отсроченное обслуживание предполагало, что кто-то несет ответственность за сознательную политику игнорирования обновления старых объектов. Действительно, старшее должностное лицо учреждения, сообщающее о том, что для исправления неудовлетворительных условий, потребуется значительное финансирование, заклеймили.«Кто, — спросили, — отвечал за возникновение этих проблем?» Или: «Как вы (мы) потратили миллионы, выделенные на техническое обслуживание?» Или: «Почему именно вы (администрация) отложили это обслуживание?» В этих случаях было бесполезно указывать на то, что техническое обслуживание откладывалось руководством посредством принятия многих политических решений и ежегодных бюджетных решений в течение длительного периода времени — не говоря уже о подавляющем крене капитальных бюджетов в пользу новых объектов. Иногда возникало страусоподобное отношение, поскольку у профессионалов возникало искушение скрыть плохие новости, ограничить подверженность риску ответственности из-за небезопасных условий или избежать критики и смущения по поводу неудач руководства — реальных или предполагаемых.Оказалось, что термин «отсроченное техническое обслуживание» сам по себе стал проблемой в связи с обновлением капитала.

Проницательные учреждения и финансовые менеджеры, видя, что фраза отложенное сокращение обслуживания представляет собой семантические барьеры и сопротивление принятию, искали другие описательные термины. Эта фраза говорила о неудачах в управлении, суждениях и управлении, как если бы отсроченное техническое обслуживание было чертой неумелого управления. За этим последовало смещение акцента на программы комплексного финансового и производственного планирования с принятием таких терминов, как обновление капитала , баланс производственных мощностей, управление капитальными активами, стратегическое развитие капитала и .

Дополнительные определения и стандарты
Терминология ВМС США

Читатель может почувствовать, что во всей этой оценке была проблема семантики или наименования — от невыполненных ремонтов до отложенного обслуживания до обновления капитала. Есть и другие используемые термины. Например, ВМС США используют , поддерживающее , как общепринятое определение технического обслуживания, и рекапитализацию, , чтобы описать работу, которая предназначена для восстановления утраченного срока службы или продления срока службы объектов. 3 Использование ВМФ рекапитализации включает восстановление, модернизацию или замену объектов, но не приобретение новых объектов. В своих определениях ВМС избегали терминов отложенное техническое обслуживание и «незавершенные дела» и использовали термин рекапитализация , чтобы включить восстановление объектов, которые могли иметь неадекватное обслуживание.

Введение новых стандартов бухгалтерского учета и определений

В конце 1990-х годов федеральные агентства, ответственные за установление и поддержание стандартов бухгалтерского учета для государственных агентств и частных организаций, предприняли важные шаги, которые повлекли за собой финансирование проблем с состоянием основных фондов (отложенное техническое обслуживание).Стандарты бухгалтерского учета в государственном и некоммерческом секторах, опубликованные в 1999 году Консультативным советом по федеральным стандартам бухгалтерского учета (FASAB) и Правительственным советом по стандартам бухгалтерского учета (GASB), проливают свет на учет отложенного обслуживания в балансовых отчетах, применяя мощный инструмент амортизации в качестве индикатора обязательств из-за снижения стоимости основных средств. 4

Чтобы установить «золотой стандарт» определения отсроченного технического обслуживания, определение FASAB в Поправках к SFFAS 6, п.77, обращено внимание на любую возможную путаницу: «« Отложенное техническое обслуживание »- это техническое обслуживание, которое не было выполнено, когда оно должно было быть или должно было быть запланировано, и которое, следовательно, откладывается или откладывается на будущий период».

FASAB разработал общее определение термина «техническое обслуживание», которое включает «профилактическое обслуживание и нормальный ремонт» и «замену деталей и структурных компонентов, а также другие действия, необходимые для сохранения актива, чтобы он продолжал предоставлять приемлемые услуги и достигает ожидаемого срока службы.«Из определения технического обслуживания были исключены действия,« направленные на расширение емкости актива или его обновление иным образом для удовлетворения потребностей, отличных от первоначально запланированных или значительно превышающих их ». (Поправки к SFFAS 6, пункт 78). Кроме того, поправки FASAB пополнили наш лексикон, описав два способа измерения отсроченного обслуживания:

«Обследования для оценки состояния — это периодические проверки основных средств (ОС) для определения их текущего состояния и оценочной стоимости для исправления любых недостатков.Желательно, чтобы обследования для оценки состояния основывались на последовательно применяемых общепринятых методах и стандартах ».

«Расчет стоимости жизненного цикла — это метод приобретения или закупок, который учитывает эксплуатационные, эксплуатационные и другие затраты в дополнение к стоимости приобретения активов. Поскольку это приводит к прогнозу расходов на техническое обслуживание, эти прогнозы могут служить основой для сравнения фактических расходов на техническое обслуживание и оценки отложенного технического обслуживания ».

При рассмотрении требований к отчетности об отсроченном техническом обслуживании 5 стандарта FASAB № 6 с поправками Федеральный совет по сооружениям (FFC) выделил три основных альтернативных методологии оценки продления: (1) исследования, основанные на полевых инспекциях, (2) математические прогностические модели и (3) комбинация обследований и моделей.

Анализ альтернатив, проведенный FFC, пришел к выводу, что обследование для оценки состояния (или полевой осмотр) было более дорогостоящей и трудоемкой методологией, хотя она действительно дает информацию, полезную для непосредственного применения при планировании проекта. В методологии обследования для оценки состояния эксперты визуально осматривают здания и инфраструктуру на предмет дефектов, оценивают меры по устранению недостатков и определяют приоритеты проектов. В прогнозных моделях, основанных на оценке стоимости жизненного цикла, математическая модель используется для оценки отложенных работ по техническому обслуживанию и прогнозирования будущих потребностей в обновлении станции как разницы между фактическими затратами и потребностями в капитальном обновлении оборудования в течение заданного периода времени.Статистический подход прогнозной модели является рентабельным, обычно его стоимость составляет примерно одну десятую от стоимости обследований по оценке состояния. Он подходит для составления бюджета и планирования капиталовложений, но бесполезен для применения при планировании проектов. Чтобы сбалансировать рентабельность и использование данных при планировании проекта, третий вариант — это комбинированная методология, в которой основным подходом является прогнозное моделирование, дополненное высокоселективным полевым инспекционным обследованием приоритетных объектов, для которых проекты будут планироваться в Ближайшее.

Управление капитальными активами

верхний

В 1989 году Руководство по финансовому планированию обновления и адаптации оборудования описало то, что тогда считалось стратегией управления капитальными активами. 6 По сути, финансовая стратегия, а не комплексный процесс планирования капиталовложений и бюджетирования, книга, совместно спонсируемая Обществом планирования колледжей и университетов (SCUP), NACUBO, APPA и Coopers & Lybrand, суммирует контекст планирования и определяет элементы. задачи по поддержанию стоимости активов завода:

  • Обновление завода
  • Адаптация завода к изменяющимся институциональным потребностям
  • Досмотр за отложенным капитальным ремонтом и заменой

Таким образом, поскольку термин отсроченное обслуживание терял валюту из-за его предположения о бесхозяйственности или невнимательности, проблема была постепенно переопределена как обновление капитала .Новый термин означал более широкий взгляд — не только на обновление, необходимое в связи с прошлыми событиями (отложенное обслуживание), но также и на концепцию потребностей жизненного цикла (обновление капитала). Это более широкое понятие обновления капитала остается в использовании и сегодня с различной номенклатурой, такой как управление активами, рекапитализация и даже стратегическое планирование объектов. В общепринятом понимании термин «Обновление капитала» включает отсроченное техническое обслуживание, но все же не обязательно включает затраты на модернизацию или корректировку для исправления функционального устаревания.По всей видимости, хотя это было правильно, идея адаптации растений в 1989 г. не стала общепринятой практикой в ​​планировании капиталовложений.

К началу 1990-х годов, когда все больше организаций начали заниматься проблемой отложенного обслуживания, стал появляться более просвещенный взгляд на планирование капиталовложений и составление бюджета. Исследователи и консультанты пришли к выводу, что подробные полевые проверки физического состояния и оценка затрат на восстановительные меры, проведенные в ходе аудита объектов, имели ограничения.Объем не представил общие потребности в обновлении капитала. Целью развивающейся оценки состояния производственных мощностей (FCA) стала полнота, сбалансированная комбинация сбора данных посредством полевых исследований как физических условий, так и функциональности, а также статистических прогнозов для прогнозирования потребностей в обновлении жизненного цикла. Методология, разработанная и опубликованная в 1991 г. компанией Applied Management Engineering (AME), в документе «Управление портфелем объектов» , 7 предлагала комплексный процесс определения краткосрочных и долгосрочных требований к техническому обслуживанию и ремонту объектов.Кроме того, AME предоставила показатели управления и инструменты отчетности. Например, индекс состояния помещений (FCI), который измеряет объем отложенных работ по техническому обслуживанию и в настоящее время является наиболее часто применяемым показателем на практике, был впервые опубликован в печати. Уравнение для расчета FCI — это отложенный объем невыполненных работ, деленный на текущую стоимость замещения, выраженную в виде индекса или процента.

Двумя годами позже APPA опубликовало Аудит объектов, 8 , в котором продемонстрирована тенденция 1990-х годов к полноте и использованию электронных форматов для улучшения сбора и анализа данных.Вместе, Управление портфелем объектов и Аудит объектов предоставил обновленную и более подробную методологию FCA. Одно важное изменение касалось оценок состояния. Ранее подход заключался в разработке общих рейтингов оценки состояния с использованием традиционной HEGIS Национального центра статистики образования (NCES) по качественным диапазонам (например, отлично, хорошо, удовлетворительно, удовлетворительно, плохо). В обновленных методах от этого подхода отказались в пользу фактически зарегистрированных недостатков с соответствующими затратами на устранение.Во-вторых, формат был изменен для адаптации к электронному сбору данных и для связи с другими базами данных. В-третьих, объем аудита был расширен за счет включения инфраструктуры. Наконец, повышенное внимание к функциональности / пригодности / адекватности расширило полноту сбора и анализа данных.

Стоимость владения объектами

верхний

Серьезным прорывом в оценке обновления капитала профессионалами высшего образования стали различные подходы, в которых учитывалась полная стоимость объекта на протяжении всего срока его полезного использования, в отличие от предыдущей концепции «единовременных» капитальных затрат.Ниже приводится обсуждение концепции стоимости владения и ее влияния на планирование обновления капитала и составление бюджета.

Концепция стоимости владения

Новаторская работа Совета по исследованиям в строительстве (BRB) Национального исследовательского совета (NRC) в рамках Национальной академии наук в 1990 году по вопросу технического обслуживания и ремонта общественных зданий добавила еще одно измерение к «постоянной проблеме недофинансирование технического обслуживания и ремонта ». 9 В то время как высшие учебные заведения все еще были сосредоточены в основном на сборе информации об условиях и использовании формул для оценки потребностей в финансировании, BRB NRC использовал другой подход.Она разработала концепцию с общей стоимостью владения , как «поток затрат, понесенных в связи с решением о приобретении нового объекта». Заявление в этой публикации 1990 года о «работе, которую еще предстоит сделать» включало исследования по разработке инструментов, методов и процедур для использования руководителями предприятий на уровне штата и на местном уровне для прогнозирования потребностей в ремонте и техническом обслуживании. BRB также рекомендовал «разработку приложений, руководств, образовательных программ и надежных показателей влияния технического обслуживания на государственных и частных пользователей оборудования.”

Прогноз жизненного цикла

К концу 1990-х годов стало очевидно, что программа одноразового отложенного финансирования невыполненных работ по техническому обслуживанию не поднимается до уровня ответственности за управление институциональными капитальными объектами. Необходимо было ответить на насущный вопрос: как насчет финансирования, чтобы предотвратить накопление отложенного обслуживания в будущем? Более ранняя работа BRB и других исследователей предоставила теоретические основы для концепции полной стоимости владения, которая связала воедино адекватное финансирование для ежегодного обслуживания, отложенные задержки обслуживания и финансирование продления жизненного цикла.

Улучшение процесса планирования капиталовложений и составления бюджета

верхний

Сейчас, спустя почти 40 лет с тех пор, как прозвучали первые предупреждения об обветшании зданий и инфраструктуры высшего образования, мы видим, что больше внимания уделяется проблеме неадекватной оценки и финансирования обновления капитала. Благодаря усилиям организаций высшего образования — APPA, NACUBO и SCUP — изливается значительный объем исследований и публикаций, которые помогают учебным заведениям в их усилиях по решению проблемы обновления учебных заведений.Несмотря на повышенное внимание к обновлению капитала, основная проблема отложенных работ по техническому обслуживанию остается серьезной проблемой для многих учреждений. Дело в том, что информация о масштабах проблемы широко варьируется от учреждения к учреждению. И все еще существует большой разрыв между осознанием потребностей в финансировании и фактическим финансированием корректирующих работ для отложенных невыполненных работ по техническому обслуживанию и продления жизненного цикла.

Несмотря на то, что был достигнут значительный прогресс в принципах и инструментах для планирования капиталовложений, включая инструменты для количественной оценки новых площадей, обновления капитала и общего генерального планирования, многое еще предстоит сделать за счет улучшения таких факторов, как следующие:

  • Поэтапный подход к полноте
  • Связь со стратегическим планом
  • Междисциплинарная группа планирования — не только работа сотрудника службы
  • Многопрофильная группа консультационной поддержки
  • Вовлечение заинтересованных сторон в формирование приоритетов
  • Непрерывный процесс планирования (не эпизодический)
  • Надежные данные и информация для планирования — инвентаризация помещений, оценка физического состояния и функциональности зданий и , инфраструктура
  • Необходимость сдержанности — отсутствие проектов «из списка желаний» и реальные усилия по более эффективному использованию ресурсов
  • Необходимость деполитизации приоритетов и использования реальных аналитических данных (наряду со стратегическими приоритетами) для определения приоритетов капитальных вложений
  • Необходимо завершить процесс планирования с возможным планом финансирования
  • План для сохранения динамики процесса планирования за счет постоянного выполнения

Одна из основных проблем — это план капитального развития, подготовленный отдельно от миссии и видения учреждения, воплощенных в стратегическом плане учреждения.Часто отсутствие конкретики для целей и задач физического планирования и количественных данных в институциональном стратегическом плане препятствует проведению оценки для определения потребностей в мощности (наличие площади в квадратных футах и ​​функциональная адекватность) для текущих и будущих программ и наборов учащихся. Еще одна трудность — это генеральный процесс планирования, решающий проблемы текущего расположения объектов и организации пространственных отношений для новых объектов университетского городка, разработанных независимо от видения учреждения.Хотя эти планы включают грандиозные планы, они нереалистичны, поскольку отражают потребности, в том числе потребности в существующих объектах.

В другом месте неадекватные исследования, оценивающие физическое состояние объектов, могут установить приоритеты устранения невыполненных работ, в то же время ослабляя доверие из-за отказа от оценки потребностей в функциональности / пригодности для адекватной поддержки программ. Учреждения, не имеющие долгосрочной стратегии оценки мощности, состояния и достаточности помещений, не могут достичь основных целей программы финансирования: сократить количество отложенных работ по техническому обслуживанию и адекватно поддержать долгосрочное обновление капитала.

Модель стратегического развития капитала

верхний

Новая модель стратегического развития капитала предназначена для создания долгосрочного плана, основанного на аналитике и консенсусе сообщества университетского городка, для устойчивых и оптимизированных капитальных вложений. 11 Модель представляет собой расширение типичного процесса генерального планирования, которое включает в себя жесткий анализ того, как проекты, определенные в генеральном плане, могут быть оплачены и выполнены, а также анализ таких элементов, как академическая и космическая политика, управление реализацией проектов, и вопросы организации помещений.

Вместо периодических и автономных исследований элементов потребностей учреждения в капитале, модель определяет шесть этапов интегрированного и всестороннего («от супа к орехам») процесса планирования, который начинается со стратегического контекста и существующих условий университетского городка; затем переходит к комплексной оценке всех потребностей и организации этих потребностей в плане капитальных проектов и генеральном плане кампуса; а затем к планированию важных аспектов финансирования, реализации и текущего управления.Более того, хотя фазы обязательно описываются в линейной последовательности, в действительности некоторые из фаз могут перекрываться. Например, если одним из принципов стратегического планирования объектов, определенных в ходе стратегического обзора, является «существенное завершение плана» в заданные сроки, при анализе сценариев финансирования может быть определено, что проекты в плане не могут быть профинансированы. Затем можно было бы изменить и уменьшить общую долларовую стоимость проектов в плане капитальных проектов, перенеся некоторые проекты на период после завершения плана.

Если учреждение решит провести всестороннее планирование такого рода, в первом случае потребуется, чтобы все шесть этапов модели были выполнены подробно и в этой последовательности (с итерациями между некоторыми этапами). Это крупное междисциплинарное мероприятие, которое, возможно, потребует от одного до двух лет усилий и почти наверняка потребует технической поддержки и поддержки со стороны консультационной группы. И, сделав однажды, это никогда не закончится. Стрелка в правом нижнем углу рисунка указывает на то, что должно происходить непрерывное обновление, хотя последующие циклы обновления гораздо менее концентрированы и требовательны, чем первоначальные усилия.

Рисунок 1. Модель стратегического развития капитала

Оценка капитального обновления / отсроченного обслуживания

верхний

Осведомленность учреждения о том, что ухудшающееся состояние помещений достигла точки серьезной ответственности, сразу же вызывает вопрос: сколько средств необходимо для устранения проблемы?

Эффективная программа обновления капитала и сокращения отложенного технического обслуживания требует надежных оценок потребностей в финансировании и тщательного планирования.Успешная программа должна оценивать потребности в финансировании по следующим категориям:

  • Общая оценка на макроуровне на пять и десять лет для долгосрочного обновления капитала / планирования отложенного технического обслуживания
  • Оценка краткосрочных программ (от одного до пяти лет) на микроуровне по сокращению отложенных работ по техническому обслуживанию до приемлемых уровней

Этот подход учитывает, что состояние объектов постоянно ухудшается с течением времени и требует постоянных инвестиций для поддержания функциональной и финансовой стоимости; а исторические проблемы недофинансирования производственных мощностей должны быть решены посредством краткосрочной программы восстановления, предусматривающей сокращение отсроченного технического обслуживания за счет значительного вливания капитальных затрат.

Оценка макроуровня

Эмпирические рекомендации BRB «Обязательства по расходам владения: техническое обслуживание и ремонт общественных зданий » являются одним из источников оценки на макроуровне. BRB обратился к целому ряду затрат, связанных с приобретением, обслуживанием и заменой оборудования, чтобы направить финансовое планирование для интеграции технического обслуживания и ремонта и сокращения объема отложенного обслуживания.

Выводы и рекомендации BRB основаны на выводе о том, что недофинансирование технического обслуживания и ремонта является широко распространенной и постоянной проблемой.Чтобы преодолеть эту проблему, ежегодные бюджеты на техническое обслуживание и ремонт должны быть структурированы таким образом, чтобы четко определять расходы, связанные с текущим техническим обслуживанием и ремонтом, а также мероприятия по сокращению объема отложенного обслуживания. BRB пришел к выводу, что соответствующие общие годовые бюджетные ассигнования на текущее обслуживание и обновление капитала находятся в диапазоне от 2 до 4 процентов от совокупной текущей восстановительной стоимости (CRV) этих объектов (за исключением основной инфраструктуры, например, линий распределения коммунальных услуг, центральных коммунальных служб). растения и др.). Когда накопилось невыполненное отложенное обслуживание, расходы должны превышать этот минимальный уровень до тех пор, пока невыполненная работа не будет устранена.

Конкретный процент для университетского городка зависит от широкого диапазона факторов, и соотношение между требованиями к техническому обслуживанию и ремонту и CRV может широко варьироваться, потому что любое здание может выходить за пределы предлагаемого диапазона (Рисунок 2). Диапазон от 2 до 4 процентов для технического обслуживания и капитального ремонта является наиболее приемлемым в качестве ориентира бюджета для большой инвентаризации зданий в течение нескольких лет.Верхний предел диапазона может быть уменьшен с течением времени по мере вступления в силу программ сокращения отложенного обслуживания. Важным, но часто неправильно понимаемым моментом является то, что этот диапазон не включает «единовременное» финансирование для сокращения отложенных работ по техническому обслуживанию или выполнения функциональных улучшений

Рисунок 2. Факторы, влияющие на уровень затрат на техническое обслуживание и капитальное обновление

  • Размер и сложность здания
  • Виды отделки
  • Текущий возраст и состояние
  • Технологии механических и электрических систем
  • Телекоммуникации и технологии безопасности
  • Историческая или общественная ценность
  • Климатическая безопасность
  • Оборачиваемость по аренде
  • Критичность роли или функции
  • Срок владения
  • Цены на рабочую силу
  • Цены на энергоносители
  • Цены на материалы
  • Расстояния между строениями в инвентаре

Некоторые оценки условий и потребностей предприятия рекомендуют более высокие диапазоны.Например, научно-исследовательское учреждение будет иметь высокий уровень устаревания и ухудшения из-за изменения технологий и использования оборудования. Учреждения, внедрившие программу сокращения отложенного технического обслуживания, увидят преимущества в более низком капитальном обновлении и потребностях в замене.

Таким образом, модель бюджета для эксплуатационного бюджета и обновления капитала выглядит следующим образом:

(a) Эксплуатация и техническое обслуживание = 0,5–1,5% CRV

(б) Обновление жизненного цикла = 1.От 5 до 2,5% CRV

Регламент периодического годового бюджета = (a) + (b) = 2,0–4,0% CRV

Примечание : Отсроченное обслуживание и функциональные улучшения исключены из этой модели.

Оценка на микроуровне

В общей практике высшего образования оценка существующего состояния зданий и инфраструктуры, широко известная как Оценка состояния помещений (FCA), выявляет физические и функциональные недостатки подсистем и инфраструктуры здания, а также недостатки в отношении соответствия применимым требованиям. кодексов и соответствие Закону об американцах с ограниченными возможностями (ADA).FCA, подходящий для обновления капитала на микроуровне и программирования отложенного технического обслуживания, является предметом другой главы Свода знаний.

Читателю следует отметить, что рекомендуемый подход — это комплексная оценка, называемая оценкой качества объектов, которая объединяет оценку состояния объектов с оценкой функциональности т. Последнее исходит с точки зрения пользователя, а не с точки зрения здания, и направлено на понимание того, насколько хорошо пространство функционирует, пригодности для его текущего (или другого) назначения и аналогичных факторов.FCA может быть основан на полностью подробном аудите состояния, статистическом прогнозе, основанном на ожиданиях жизненного цикла или их комбинации, а также на опросах пользователей по вопросам функциональности. Интеграция этих элементов обеспечивает всестороннюю оценку существующих объектов в качестве входных данных для обновления капитального ремонта и отложенного технического обслуживания плана капитального проекта.

Оценка функциональности фиксирует элементы недостатков с точки зрения пользователя, которых не может быть аудит состояния.Оценка состояния объекта, которая включает в себя как оценку состояния, так и оценку функциональности , обычно приводит к более высокой оценке стоимости проекта для данного здания. Комбинированная оценка физического состояния и функциональности — лучший инструмент для долгосрочного стратегического планирования капитала (в отличие от управления ежегодным обновлением), поскольку он ведет к более широкому набору вариантов решения:

  • Обновление помещений для индивидуальных проектов по устранению недостатков
  • Более обширный ремонт, включая работы как по исправлению недостатков состояния системы, так и по улучшению функциональности
  • Комплексная модернизация с целью исправления как технического состояния, так и серьезного устаревания
  • Новое / заменяющее здание по назначению и перевод существующего здания в менее требовательное (например,g., замену новым зданием научной лаборатории и переоборудованием старого научного корпуса в офисное или учебное помещение)
  • Снос или утилизация
Показатели качества предприятия

Использование комплексной методологии оценки для оценок на микроуровне включает в себя отклонение от общепринятой меры оценки состояния оборудования: индекса состояния объекта (FCI), определяемого как оценочная стоимость исправления недостатков в состоянии и соответствии нормам, деленная на текущее восстановительная стоимость здания.В комплексной модели обновленная оценка состояния оборудования будет включать не только состояние, но и функциональность. Основываясь на концепции FCI, новая метрика, предназначенная для определения требований как состояния, так и функциональности, представлена ​​как качество и включает в себя Индекс качества помещений или FQI.

FCI = $ для исправления состояния и недостатков кода
$ Текущая стоимость замещения
FQI = $ для исправления состояния и недостатков кода + Функциональные улучшения
$ Текущая стоимость замещения

В отличие от истории FCI, насчитывающей почти три десятилетия, данных о типичных уровнях или диапазонах FQI очень мало, поскольку методология не использовалась широко в течение длительного периода времени.Из-за комбинации предполагаемых затрат на исправление состояния и недостатков кода и предполагаемых затрат на программные улучшения, основанные на функциональности, часто приводящие к затратам на комплексную реконструкцию или модернизацию здания, рассчитанные FQI всегда будут выше, чем рассчитанные FCI. Фактически, для любого данного здания FQI может превышать 1,0 — это означает, что стоимость создания «правильного» здания как с точки зрения состояния, так и с точки зрения функциональности (общее качество здания) может превышать текущую восстановительную стоимость здания.

Установление приоритетов при обновлении капитала / отсроченном ремонте

верхний

Программы капитального обновления и замены и отложенного технического обслуживания требуют четких руководящих принципов и процедур для определения приоритетов среди потенциальных проектов. Желание сбалансировать конкуренцию за ограниченные ресурсы может быть удовлетворено путем определения источником финансирования категорий проектов и критериев отбора. Установление приоритетов требует последовательной обработки недостатков и запросов на финансирование функциональных улучшений.Как правило, категоризация включает сбор данных, оценку запросов по проектам, а затем обобщение запросов по проектам для пяти- или шестилетнего бюджетного цикла. Выбор приоритетов основан на систематической классификации, установленной учреждением или правлением. На практике потребности должны удовлетворяться в определенном порядке, который диктуется финансовыми возможностями и прагматическими соображениями логического и упорядоченного развития университетского городка.

Выбор приоритетов для обновления капитала и отложенного технического обслуживания включает соблазны, аналогичные тем, которые возникают при разработке годовых операционных бюджетов, которые устанавливаются в политической среде удовлетворения краткосрочных потребностей, которые противоречат институциональным целям и становятся компромиссом между альтернативами.Преодоление этого традиционного подхода к распределению ресурсов требует четких руководящих принципов при выборе приоритетных проектов и тесного партнерства между менеджером объекта и высшей администрацией. Следующие принципы являются примерами руководства для процесса выбора приоритета:

  • Капитальный ремонт и техническое обслуживание в годовом операционном бюджете следует зарезервировать только для проектов, компенсирующих износ оборудования и продлевающих срок службы активов станции.
  • Новое строительство или капитальный ремонт для улучшения программы должны финансироваться отдельно от капитального ремонта и ремонта.
  • Отложенное техническое обслуживание или ремонт следует финансировать как специальные ассигнования для каждого проекта.
  • Ремонтные работы для функциональных улучшений должны финансироваться отдельно от финансирования обновления капитала.
Процесс приоритезации

Процесс определения приоритетов среди конкурирующих потребностей в капитале должен быть одним из объективных анализов, подкрепленных информированными личными суждениями. Относительно более объективная часть упражнения уравновешивает существенность объекта с миссией учреждения с срочностью проекта — обычно на основе относительных качественных недостатков, но, возможно, включая критические проблемы невыполненного обслуживания, которые требуют немедленного внимания.

Относительно более субъективная часть упражнения — это процесс оценки проектов на основе набора критериев или факторов приоритизации, разработанных как часть программы обновления капитала / отложенного технического обслуживания. Учреждение начинает с присвоения категории объекта существенности каждому крупному зданию кампуса в нескольких категориях. Например, учебным корпусам может быть присвоен наивысший приоритет существенность , вспомогательным зданиям — второй уровень приоритета, а «другим» зданиям — самый низкий приоритет.В соответствии с этим процессом проекты сортируются по уровню срочности (на основе FQI, обязательного соответствия, законодательно установленного и т. Д.). Наконец, разработана матрица для ранжирования всех проектов на основе комбинированных факторов: срочность проекта , , и важность объекта , .

Хотя процесс предназначен для оптимизации объективности при анализе проблем, влияющих на приоритизацию, такие факторы, как доступность ресурсов и другие проблемы, характерные для системы или учреждения, неизбежно привнесут в процесс некоторый уровень субъективности — и это уместно.Таким образом, после завершения первоначальной сортировки проектов появится схема расстановки приоритетов, основанная на описанных выше методах. Заключительные шаги — рассмотреть, скорректировать и уточнить расстановку приоритетов на основе опыта и суждений (но не таким образом, чтобы это нарушало установленные усилия по расстановке приоритетов).

Например, при рассмотрении всех проектов следует проанализировать возможности «упаковать» несколько проектов для экономии за счет масштаба. Ремонт и замена кровли в нескольких зданиях можно объединить в один проект, чтобы снизить стоимость единицы.Подобные операции, такие как возведение строительных лесов или приостановка использования частей зданий, также позволяют снизить затраты и минимизировать неудобства при использовании здания.

Нематериальные факторы

Другие факторы не поддаются объективной расстановке приоритетов, но их следует учитывать при принятии решений о финансировании. Моральный дух преподавателей и сотрудников вносит положительный вклад в общую производительность и может зависеть от качества помещений и надлежащего функционирования, хорошо меблированных и хорошо оборудованных, привлекательных и ухоженных помещений.На набор и удержание профессорско-преподавательского состава и персонала аналогичным образом влияет внешний вид помещений, архитектурные качества зданий и эстетика объекта.

Сохранение исторического наследия — важный аспект традиций и имиджа университетского городка. Сооружения, находящиеся в маргинальном состоянии и рассматриваемые для замены, могут быть более ценными из-за их исторической важности или в качестве координационного центра для сообщества, если они сохраняются и улучшаются. Объединение этих категорий и нематериальных факторов в определенный набор руководящих принципов отбора позволяет принимать решения, основанные на технических оценках и требованиях учреждения.

В конечном итоге, выбор приоритетов — это относительный вес, придаваемый защите активов предприятия, возможная финансовая нестабильность, вызванная отложением отложенного технического обслуживания или мер по энергосбережению, визуальный образ учреждения и риск снижения функциональности и качества. окружающей среды. Хотя эти вопросы могут показаться относительно нематериальными, они могут быть столь же изнурительными, как и более очевидные физические последствия отсрочки высокоприоритетного ремонта зданий и площадок, прекращения использования производственных мощностей и препятствования программной деятельности или воздействия на экономику.

Стратегии финансирования для обновления капитала / отсроченного обслуживания

верхний

Прогнозы предполагаемых затрат на обновление капитала / отсроченное техническое обслуживание на макро- и микроуровнях полезны для оценки масштабов потребностей в финансировании. Однако эти прогнозы обычно не связывают «сколько» с соображениями «откуда» финансирования.
Для некоторых потребностей в капитале источник финансирования очевиден.Например, строительство нового студенческого жилья или ремонт жилья почти всегда будут финансироваться из доходов жилищной системы и в виде доходных облигаций. Мы можем предположить, что для частных организаций основные улучшения в сфере коммунальных услуг с большей вероятностью будут финансироваться за счет операционных фондов или поступлений от облигаций, чем за счет пожертвований доноров и так далее.

Источники финансирования обновления капитала / отсроченного технического обслуживания имеют те же проблемы, что и финансирование капитального строительства для нового строительства, при этом схемы договоренностей по всей стране сильно различаются.Анализ национальной деятельности — сложная задача: в разных штатах существуют разные определения в отношении операционного и капитального финансирования; конкретное допустимое использование платы за обучение, сборов и основных фондов варьируется от штата к штату; и некоторые штаты определяют свои капитальные бюджеты как состоящие только из крупных строительных проектов, в то время как другие включают крупные строительные проекты, оборудование и ремонт / реконструкцию. Пример различных источников капитального финансирования государственных университетов Техаса показан на Рисунке 3.

Рисунок 3.Источник средств: основные капитальные затраты, запланированные на 2005-2010 финансовые годы
Техасских государственных университетов (и определения источников финансирования) — отсортированные в порядке убывания сумм

долларов США
Источник Определение Сумма

% от общей суммы

Облигации на доходы от обучения Облигации, утвержденные Законодательным собранием Техаса для конкретного проекта капитального ремонта и подлежащие погашению учреждением за счет доходов от платы за обучение.На практике Законодательный орган выделил учреждениям деньги для обслуживания этих облигаций

$ 3 482 859 763

34,50%

Неизвестно Не определено

$ 1 598 389 279

15,90%

Облигации с прочими доходами Финансирование облигаций, санкционированное попечительским советом учреждения, которое может быть погашено за счет поступлений из других источников дохода, помимо оплаты за обучение.

$ 1 384 866 000

13,70%

Прочие местные фонды Поступления из различных контролируемых на местном уровне источников в учреждении, обычно плата за обучение и сборы или вспомогательные предприятия

$ 777 131 346

7,70%

Подарки Подарки, полученные от частных лиц, корпораций или других организаций

$ 729 111 776

7.20%

Выручка вспомогательного предприятия Выручка от предприятий, находящихся в ведении учреждения, таких как парковка, общественное питание или поликлиники

$ 661 772 810

6,60%

Поступления от облигаций системы финансирования доходов Программа долга, обеспеченная залогом всей университетской системы всех законно доступных доходов по долгу, выпущенному от имени входящих в нее учреждений и системы

Нет данных по плановым расходам на 2005-2010 гг.

Другое Не определено

390 219 502 долл. США

3.90%

Фонд помощи в высшем образовании Конституционный фонд, который предоставляет финансирование строительства учреждениям, не участвующим в PUF

$ 364 770 669

3,60%

Федеральные гранты Гранты, полученные от различных агентств федерального правительства

$ 187 685 267

1,90%

Постоянный университетский фонд (PUF) Поступления из Постоянного университетского фонда становятся частью Доступного университетского фонда (AUF), который поддерживает различные учреждения Техасского университета и Техасского университета A&M University Systems

$ 157 455 794

1.60%

Общие доходы (или законодательные ассигнования) Финансирование проектов строительства объектов, выделенное Законодательным собранием

$ 151 847 397

1,50%

Частное развитие Средства, предоставленные частным лицом или организацией

$ 137 944 600

1,40%

Неизрасходованные средства завода Средства, выделенные на эксплуатацию и техническое обслуживание физического оборудования, но не использованные для этой цели

30 510 000 долл. США

0.30%

Федеральные фонды Не определено.

$ 22 196 082

0,20%

Контракты на энергоэффективность Процесс, с помощью которого учебные заведения заключают контракты с фирмами на улучшение энергосберегающих помещений на территории кампуса. Стоимость этих улучшений оплачивается за счет экономии энергии

7 000 000 долл. США

0,10%

Всего $ 10 083 760 285 100.00%

Управление программой обновления капитала / отсроченного технического обслуживания

верхний

Управление целостностью объектов на большом расстоянии в поддержку миссии учреждения — более широкая задача, чем обычное реагирование на аварийные ремонты или запросы на изменение офисов или лабораторий. Управление программой обновления капитала и сокращения отложенного обслуживания начинается со следующего:

Рассматривайте объект как совокупность компонентов и систем.

Износ одного компонента может вызвать поломки в других частях системы. Оценка проблемы повторного обслуживания должна учитывать системный характер оборудования. Персонал по техническому обслуживанию, объединяющий знания о неудовлетворительных условиях, которые перерастают в серьезные проблемы, может компенсировать износ оборудования.

Следите за состоянием объектов.

Ежегодный аудит физического состояния для выявления текущих проблем и приоритетов должен быть основной практикой управления объектами.Знакомство с условиями позволяет управляющему объектами осознавать самые насущные потребности. Незнание условий не позволяет предвидеть серьезные проблемы и избегать бюджетных сюрпризов для общего финансового управления кампуса.

Выполнение пятилетней программы капитального ремонта и обновления капитала.

Пятилетний план капитального бюджета обеспечивает уровень уверенности старших администраторов в управленческом персонале за счет регулярного анализа общих требований к капиталу кампуса.Уровень требований к капиталу устанавливается при долгосрочном базовом планировании бюджета, обеспечивая гибкость на случай чрезвычайных ситуаций или особых ситуаций, которых нельзя предвидеть. Наконец, у менеджера по эксплуатации есть оперативная структура для управления техническим обслуживанием, чтобы направлять персонал, материалы и подрядчиков к соответствующим приоритетам.

Знайте разницу между техническим обслуживанием, ремонтом и капитальным ремонтом.

Категории могут казаться настолько рутинными, что не заметить важные различия.Простая проверка методов управления и контроля работ — это доля персонала, занятого текущим строительством и профилактическим обслуживанием, и доля персонала, занимающаяся капитальным ремонтом. Хотя многие руководители предприятий по праву гордятся успехами своих сотрудников в строительстве, они ошибаются, если смотрят на свой трудовой резерв в первую очередь как на строительную бригаду. Если объект не расположен в районе, где отсутствует конкуренция со стороны подрядчиков, неправильный акцент делается на управление работой, если большая часть рабочего времени персонала выделяется на капитальные ремонтные работы в «строительных» проектах.

Управляйте техническим обслуживанием, а не ведением управления.

Организации любого размера нужна система управления работами, позволяющая ставить задачи, контролировать закупки материалов и быть гибкой обслуживающей организацией; очевидно, что размер и сложность учреждения диктуют степень сложности системы. Точно так же ежегодное планирование капитального бюджета является частью многолетнего плана капитального бюджета, который объединяет все потоки финансирования с рабочими приоритетами. Неспособность внедрить эти базовые программы управления в повседневную деятельность является признаком самодовольного руководства и того, что организация готова жаловаться на нехватку средств и недооценку преданного, лояльного и трудолюбивого персонала.

Рассмотрите управление помещениями как услугу поддержки.

Основная цель академического предприятия — поддерживать качество своих академических программ. Второе место занимает поддержание качества жизни в кампусе для всех членов сообщества. По распределению ресурсов объекты занимают в лучшем случае третье место. Есть надежда, что что-то еще может считаться последним. Разочарование в редких непродолжительных расходах на финансирование учреждений можно преодолеть, добившись эффективных услуг.Быстрые ответы на запросы, объяснения задержек и отсрочек, а также внимание к выполнению особых требований колледжа или университета — это отличительные черты обслуживающей организации.

Понимание этих принципов может создать новый подход к методам и процедурам обновления капитала / отложенного технического обслуживания. Управляющий производством должен хорошо оценить состояние завода, включая здания, территорию, инженерные сети и оборудование. Пройдите по зданиям, учитывая бюджет на эксплуатацию и техническое обслуживание.Будьте откровенны в самооценке эффективности управления техническим обслуживанием. Кроме того, ознакомьтесь с предыдущим годовым финансированием капитального ремонта и темпами добавления заводов. (Период затишья или увеличение активности? Переход от нового строительства к ремонту?) Отложите разочарование по поводу «неадекватных» бюджетов и будьте самокритичными в отношении контроля работы, производительности персонала и подачи запросов на увеличение базовых бюджетов и специального капитала ассигнования.

Когда вы идете по территории и через здания от подвала к крыше, обратите внимание на отложенное обслуживание, особенно в случае проблем с безопасностью и внешней оболочки здания — кровли, окладов, строительного раствора или других герметиков — и мест, где из-за износа может проникать влага.Проверить эксплуатационные записи на предмет отказов механических систем и жалоб на отопление и охлаждение. Наконец, соблюдайте условия экологической безопасности, такие как выходы, хранилище токсичных отходов, спринклерные системы и детекторы дыма. Обратите внимание на любые препятствия для людей с ограниченными возможностями.

Это неофициальный контрольный список для постановки менеджера предприятия по подготовке стратегии для программы капитального обновления / технического обслуживания. Формальные аспекты программы начинаются с того, что старшие администраторы предприятия оценивают общую программу управления оборудованием для учреждения.Позже определяются задачи, которые администратор небольшого кампуса должен выполнять лично с доступными помощниками, или, в более крупном кампусе, делегировать персонал.

Подводя итог, план действий по комплексному управлению обновлением капитала и отсроченным техническим обслуживанием включает следующее:

  • Создайте группу поддержки кампуса.
  • Разработайте план работы.
  • Условия инвентаризации.
  • Выбрать приоритеты.
  • Определите потребности в финансировании.
  • Искать источники финансирования.
  • Информировать общественность об условиях и потребностях в финансировании.
  • Продолжайте цикл до получения результатов.

Эти действия необходимы для предотвращения дальнейшего износа оборудования и защиты основных фондов.

1 Чоут, Пэт и Сьюзан Уолтер. 1983 г. Америка в руинах: разлагающаяся инфраструктура . Дарем, Северная Каролина: Университет Дьюка.

2 Кайзер, Харви Х. 1993. Рабочая тетрадь по аудиту помещений: процесс самооценки высшего образования 1982, переименовано в Аудит помещений . Вашингтон, округ Колумбия: AGB, APPA, NACUBO.

3 Норма устойчивого развития представляет собой продукт финансирования устойчивого развития, разделенного на потребность в обеспечении (SF / SR), и измеряет достаточность финансирования для обслуживания и ремонта помещений (но не достаточность финансирования для обновления и замены капитала).Коэффициент рекапитализации — это произведение ожидаемого срока службы, деленного на финансируемый срок службы (ESL / FSL). Минимальная цель обоих показателей — 1,0 (т. Е. 100 процентов).

4 Консультативный совет по федеральным стандартам бухгалтерского учета (FASAB) Поправки к отчетности об отсроченном техническом обслуживании в Федеральном стандарте финансового учета № 6, Учет основных средств и Положения Совета по государственным стандартам бухгалтерского учета (GASB) № 34: Базовый Финансовая отчетность — а также обсуждение и анализ руководства — для государственных и местных органов власти.

5 Федеральный совет по хозяйству. 2000. Отчетность об отсроченном техническом обслуживании федеральных объектов. Технический отчет № 141. Вашингтон, округ Колумбия: National Academies Press.

6 Данн, Джон А., младший 1989. Рекомендации по финансовому планированию для обновления и адаптации производственных мощностей . Анн-Арбор, Мичиган: Общество планирования колледжей и университетов.

7 Прикладная управленческая инженерия и Шон С. Раш. 1991. Управление портфелем объектов: практический подход к обновлению институциональных объектов и отложенному обслуживанию e.Вашингтон, округ Колумбия: НАКУБО.

8 Кайзер, Харви Х. 1993. Аудит производственных помещений . Вашингтон, округ Колумбия: APPA.

9 Национальный исследовательский совет. 1990. Обязательства по оплате стоимости владения, содержания и ремонта общественных зданий , p. 3. Вашингтон, округ Колумбия: National Academies Press.

10 Кайзер, Харви Х. и Ева Кляйн. 2010. Стратегическое капитальное развитие: новая модель инвестиций в кампус .Александрия, Вирджиния :. APPA.

Расходы на резервный счет против капитального улучшения

Определение для сообществ с общими интересами

Капитальное улучшение: капитальное улучшение — это любое (i) существенное добавление по усмотрению к общим зонам, (ii) добровольное материальное улучшение материалов для общих зон или ( iii) дискреционные существенные изменения внешнего вида разработки ».

Это определение было принято во многих штатах в соответствии с Ограничением руководящего документа.

Резервные расходы

Резервные счета создаются и должны использоваться для текущих расходов на резервные компоненты в сообществе общих интересов. Это будет включать такие элементы, как замена кровли, повторная штукатурка бассейна и укладка нового покрытия на асфальтированных дорогах. Эти резервные расходы оплачиваются из резервного счета и обычно не подлежат голосованию членов, а только одобрению Правления.

Финансово ответственная ассоциация не должна использовать остатки на резервном счете для улучшений или «обновлений» (например,грамм. строительство нового бассейна, здания для отдыха или общественного парка, которых раньше не было) для сообщества (есть некоторые исключения из этого в отношении безопасности и соответствия нормам). Удаление средств с резервного счета по сути является штрафом для будущего членства в сообществе, которому в будущем придется восполнить нехватку средств на резервном счете. Правление несет ответственность перед нынешним и будущим членством сообщества и защищает долгосрочные интересы Ассоциации.Обратите внимание, что компоненты, которые уже присутствуют, считаются резервными расходами в сообществе и должны быть соответствующим образом зарезервированы.

Капитальное улучшение

Капитальное улучшение — это элементы, которые сообщество с общими интересами в настоящее время не имеет в качестве общих компонентов области, но добавляет к сообществу. Примеры могут включать строительство нового здания клуба, строительство теннисных кортов в общественном парке и установку парковых скамеек. Эти элементы представляют собой новые компоненты общей области, которые обычно требуют одобрения членов сообщества (в штатах различаются процентные требования), а не только одобрения Правления.Предметы, которые также считаются капитальными улучшениями, могут быть значительными обновлениями текущих компонентов общего пользования, таких как замена сетчатого ограждения на стальной забор или дорожки для мощения, которые в настоящее время покрыты гравием (затраты значительно выше, но функционально они служат той же цели).

Фактическое строительство капитального ремонта обычно необходимо финансировать с отдельного счета (нерезервного счета), на который поступают средства из регулярных взносов, специальных взносов или банковской ссуды.После строительства компонента общей зоны эта общая зона становится расходом по резервному счету, поскольку теперь у нее есть текущие расходы на ремонт / замену, которые необходимо зарезервировать.

Кроме того, чрезвычайно важно, чтобы сообщество принимало во внимание реальные долгосрочные затраты, связанные с капитальными улучшениями, поскольку со временем они могут значительно увеличить требования к резервному счету сообщества. Отличным примером является сообщество, которое берет ссуду на строительство клуба, а затем выплачивает ссуду в течение следующих 20 лет, но не может выделить дополнительные средства на резервный счет для долгосрочного ремонта / замены здания клуба.Спустя двадцать лет, когда у клуба есть значительные расходы, связанные с его строительными элементами, его членам может грозить «неожиданная» специальная оценка или полагаться на дополнительную ссуду для оплаты реконструкции / ремонта / замены различных частей здания.

Более подробную информацию об этом можно найти на веб-сайте Davis-Stirling, юридической фирмы, которая разработала закон Дэвиса Стерлинга.

Написано Джоэлом Л. Таксом — профессиональным аналитиком по резервам — Обновлено 11.04.2019

Стратегии разработки политики обновления капитальных активов и замещения резервов

Правительства любого размера могут извлечь выгоду из политики обновления капитальных активов и замены резервов, если часть подхода правительства к управлению капитальными активами.Хорошо продуманная политика резервов капитала поддерживает активное финансовое управление с учетом многочисленных требований к государственным ресурсам. Политика резервов помогает правительствам осмотрительно управлять своими значительными инвестициями в капитальный ремонт и дает им стратегический инструмент для оптимизации ремонта и замены активов.

Фискальные ограничения, включая финансовые возможности и неспособность предусмотреть все капитальные затраты, которые могут возникнуть в бюджетном цикле, наряду с экологическими проблемами и погодными явлениями, вносят неопределенность и неспособность составлять бюджет и планировать все непредвиденные обстоятельства.В рамках процесса планирования капитала GFOA рекомендует правительствам разработать Политику планирования капиталовложений, которая предусматривает многолетний процесс планирования и составления бюджета для накопления финансирования для предполагаемых потребностей в капитале. Необходимо внимательно следить за многолетним планированием капиталовложений и принимать взвешенные решения о финансировании по таким категориям, как автопарк, технологии и потребности в меньших объектах, хотя они могут не включаться в CIP.

Резервы можно использовать для упреждающего управления капитальными активами, например, ежегодно откладывая 20% от пятилетних затрат на замену актива, чтобы можно было получить финансирование в случае необходимости замены.Напротив, резервы также могут быть доступны для непредвиденных или катастрофических потребностей в капитале. В любом случае развитие и использование капитальных резервов должно подкрепляться четкой политикой, определяющей, как резерв будет формироваться, как он может быть использован, и другими соображениями.

Развитие и использование капитальных резервов должно быть спланировано таким образом, чтобы наилучшим образом соответствовать характеристикам данной организации.

GFOA рекомендует правительствам принять письменную политику, касающуюся резерва капитальных активов для обновления и замены.Хотя капитальные проекты по техническому обслуживанию и / или обновлению и замене должны финансироваться каждый год в рамках бюджетного процесса, создание резерва капитальных активов обеспечивает правительствам дополнительную гибкость в сильной программе управления капитальными активами.

Причины принятия резерва капитала для политики обновления и замены:

  • Общее видение: официально принятая политика провозглашает общее понимание надлежащего уровня и использования резервов, способствуя здоровым рабочим отношениям.
  • Объективность: использование политики резервов для управления процессом принятия решений обеспечивает рациональную основу для принятия решений и способствует ответственному долгосрочному планированию.
  • Финансовое обоснование: Государственные агентства подвергаются тщательной проверке при повышении налогов, ставок или сборов. Наличие политики резерва капитала наряду с этими обсуждениями служит ценным инструментом для принятия и объяснения сложных решений.
  • Кредитоспособность: Создание резерва капитальных активов для политики обновления и замены также положительно оценивается рейтинговыми агентствами по облигациям, поскольку это демонстрирует сильное финансовое управление.
  • Информирование общественности: принятие политики обновления и замены капитала может помочь лучше информировать о необходимости осмотрительного планирования, управления активами, а также установления и поддержания уровней резервов.

Этапы создания политики резерва капитала:

  • Определите, какие проблемы / риски необходимо смягчить или управлять. Определите цели резерва (ов) капитала организации.
  • Определите предполагаемое использование резервных фондов. Для резервов, преднамеренно накопленных для периодических капитальных затрат, установите параметры накопления и использования средств.Кроме того, для резервов, которые будут использоваться на случай непредвиденных событий, установите параметры для минимального и максимального уровней резервов, а также структуру для пополнения, если резерв упадет ниже минимального уровня.
  • Разработать критерии использования / оценки для использования резервов на основе таких принципов, как безопасность и защита, затраты на техническое обслуживание и коммунальные услуги, показатели готовности активов, доступность запасных частей и материалов, устойчивость, технологические инновации, эстетика и общий вид, а также другие критерии, определенные организация.
  • Проведите периодическую систематическую проверку всех резервов, чтобы убедиться, что они служат своему прямому назначению. Это будет включать оценку использования / критериев оценки. Бенчмаркинг должен проводиться в отношении уровней резервов и политики резервов с использованием финансовых показателей рейтинговых агентств, анализа резервов на основе рисков (управление активами / состояние и возрастной риск отказа), а также сравнение с организациями аналогичного размера.
  • Убедитесь, что политика резервов соответствует всем тарифам / тарифам с пользователей, ковенантам по коэффициенту долга и аналогичным требованиям, если резерв капитальных активов используется для операций предприятия / коммунальных услуг,
  • Изучите правовую базу, чтобы обеспечить соответствие законам / постановлениям штата и местным законам .

Примеры ежегодного распределения / уровней финансирования для резерва капитальных активов:

  • Поддерживать минимальный конечный баланс, равный сумме в долларах или процентной доле от пятилетнего среднего годового бюджета капиталовложений предприятия. (Фактическая сумма в долларах или процентная доля должны устанавливаться на основе потребностей в капитале и финансовых возможностей конкретной организации.)
  • Ежегодный взнос в размере, основанном на процентной доле годовой амортизации активов организации.Источники финансирования могут быть разными и могут включать переводы из Общего фонда, выручку от продажи недвижимости или единовременную выручку и т. Д. Организация может пожелать рассмотреть первоначальные уровни финансирования на первые один-пять лет с планом увеличения финансирования в дальнейшем до целевой уровень финансирования достигнут. Кроме того, организациям следует учитывать плюсы и минусы зависимости от единовременных и повторяющихся доходов в зависимости от финансовых условий юрисдикции и целей резерва.

Наряду с установленными резервами капитала и вспомогательной политикой юрисдикции также должны разработать подробную модель жизненного цикла капитальных активов для всех основных средств посредством многолетнего процесса планирования капитала. Это поможет свести к минимуму зависимость от резервов и подтолкнуть организацию к правильному составлению бюджета на потребности в капитале.

Почему и как городские власти используют облигации для финансирования некоторых проектов капитального ремонта?

Городские власти финансируют свою Программу капитального ремонта несколькими способами.Один из способов — через одобренные избирателями облигации с общим обязательством (GO). Облигации GO дают городам инструмент для сбора средств для проектов капитального ремонта, которые в противном случае не финансируются из доходов города, таких как дороги, мосты, велосипедные дорожки, городские тропы и парки. В результате облигации GO обычно используются для финансирования проектов по улучшению капитала, которые будут служить обществу. Если избиратели одобряют предложение по облигациям в избирательном бюллетене, городские власти имеют право продавать облигации до суммы, указанной в формулировке предложения, для финансирования проектов капитального ремонта, которые соответствуют публичной цели этого предложения по облигациям.Например, в ноябре 2012 года избиратели одобрили Предложение 14 города Остина, разрешающее городским властям заимствовать до 77 680 000 долларов на финансирование парков и проектов отдыха.

Облигации

GO обеспечены полной верой и кредитом города Остин. Это означает, что городские власти обязаны выплатить по облигациям, передав в залог свои адвалорные налоговые полномочия или, другими словами, свою способность собирать налоги на имущество для выплаты долга.

Ставка налога на имущество состоит из двух частей: ставки на эксплуатацию и техническое обслуживание (O&M) и ставки обслуживания долга.Ставка обслуживания долга устанавливается для получения дохода, необходимого для выплаты городским властям долгов, поддерживаемых налогами. Ставка обслуживания долга в 2014 финансовом году составляет 11,71 цента на каждые 100 долларов оцененной стоимости недвижимости.

Облигационный долг

можно сравнить с ипотекой дома, которая выплачивается с течением времени, в то время как расходы на эксплуатацию и техническое обслуживание подобны ежедневным домашним расходам, которые оплачиваются немедленно, например, за продукты. Как и покупка дома, крупные проекты капитального ремонта, такие как улучшение парка или библиотеки, имеют долгий срок полезного использования, поэтому их стоимость распределяется на многие годы и оплачивается нынешними и будущими гражданами, которые их используют.Долг обычно финансируется в течение 20-летнего периода.

Когда избиратели одобряют предложения по облигациям, городские власти не выпускают весь долг сразу. Вместо этого выпуск долговых обязательств распределяется на несколько лет в соответствии с ежегодными потребностями в расходах программы облигаций. Контролируя потребности в ежегодных расходах и не выпуская все долги одновременно, городские власти могут поддерживать более стабильную ставку налога на обслуживание долга из года в год.

Капитальные затраты — определение, обзор и примеры

Что такое капитальные затраты?

Капитальные затраты относятся к средствам, которые используются компанией для покупки, улучшения или обслуживания долгосрочных активов Долгосрочные активы Долгосрочные активы — это активы, которые компания использует в своем производственном процессе, со сроком полезного использования более одного года. .Такие активы также предназначены для повышения эффективности или возможностей компании. Долгосрочные активы обычно представляют собой физические, основные и непотребляемые активы. Материальные активы. Материальные активы — это активы с физической формой и удерживаемой стоимостью. Примеры включают основные средства. Материальные активы — это основные средства или объекты инфраструктуры, срок полезного использования которых составляет более одного отчетного периода.

Также известен как CapEx Как рассчитать CapEx — Формула В этом руководстве показано, как рассчитать CapEx путем вывода формулы CapEx из отчета о прибылях и убытках и баланса для финансового моделирования и анализа.или капитальные затраты, капитальные затраты включают в себя покупку таких предметов, как новое оборудование, машины, земля, завод, здания или склады, мебель и инвентарь, коммерческие автомобили, программное обеспечение или нематериальные активы Нематериальные активы Согласно МСФО нематериальные активы являются идентифицируемыми, нематериальными активами. денежные средства без физического содержания. Как и все активы, нематериальные активы, такие как патент или лицензия.

Суммы расходов за отчетный период раскрываются в отчете о движении денежных средств Отчет о движении денежных средств Отчет о движении денежных средств содержит информацию о том, сколько денежных средств компания сгенерировала и использовала в течение определенного периода.. Капитальные затраты обычно оказывают существенное влияние на краткосрочное и долгосрочное финансовое положение организации. Следовательно, принятие мудрых решений по капитальным затратам имеет решающее значение для финансового здоровья компании. Многие компании обычно стараются поддерживать уровень своих исторических капитальных затрат, чтобы показать инвесторам, что менеджеры компании продолжают вкладывать средства в рост бизнеса.

Виды капитальных затрат

Обычно существуют две формы капитальных затрат: (1) расходы на поддержание уровня операционной деятельности, существующего в компании, и (2) расходы, которые позволят увеличить ее рост в будущем.Капитальные затраты могут быть материальными, например, машина, или нематериальными, например, патентами. Как нематериальные, так и материальные капитальные затраты обычно считаются активами, поскольку они могут быть проданы при необходимости.

Важно отметить, что средства, потраченные на ремонт или постоянное техническое обслуживание активов, не считаются капитальными затратами и должны относиться к расходам в отчете о прибылях и убытках. потеря за определенный период времени.Прибыль или всякий раз, когда она понесена в качестве расходов на ремонт и техническое обслуживание.

Важность капитальных затрат

Решения о том, сколько инвестировать в капитальные затраты, часто могут быть чрезвычайно важными решениями, принимаемыми организацией. Они важны по следующим причинам:

1. Долгосрочные эффекты

Эффект от решений о капитальных затратах обычно распространяется на будущее. Диапазон текущей производственной или производственной деятельности в основном является результатом прошлых капитальных затрат.Точно так же текущие решения по капитальным затратам будут иметь большое влияние на будущую деятельность компании.

Решения о капитальных вложениях определяют направление развития организации. Долгосрочные стратегические цели, а также бюджетный процесс компании должны быть определены до утверждения капитальных затрат.

2. Необратимость

Капитальные затраты часто трудно возместить без убытков компании.Большинство форм основного оборудования настраиваются в соответствии с конкретными требованиями и потребностями компании. Рынок бывшего в употреблении основного оборудования в целом очень беден.

3. Высокие начальные затраты

Капитальные затраты обычно очень дороги, особенно для компаний в таких отраслях, как добыча, производство, телекоммуникации, коммунальные услуги и разведка нефти. Капитальные вложения в физические активы, такие как здания, оборудование или недвижимость, могут принести выгоду в долгосрочной перспективе, но на начальном этапе потребуют огромных денежных затрат, намного превышающих обычные эксплуатационные расходы.Капитальные затраты также имеют тенденцию расти с развитием технологий.

4. Амортизация

Капитальные затраты имеют первоначальное увеличение на счетах активов организации. Однако, как только основные фонды начинают вводиться в эксплуатацию, начинается их амортизация, и они уменьшаются в стоимости на протяжении всего срока их полезного использования.

Проблемы с капитальными затратами

Несмотря на то, что решения о капитальных затратах очень важны, они создают большую сложность:

1.Проблемы измерения

Учетный процесс определения, измерения и оценки затрат, связанных с капитальными затратами, может быть довольно сложным.

2. Непредсказуемость

Организации, делающие крупные инвестиции в основной капитал, надеются получить предсказуемые результаты. Однако такие результаты не гарантированы и могут быть понесены убытки. Затраты и выгоды, связанные с решениями о капитальных затратах, обычно характеризуются большой неопределенностью.Даже лучшие синоптики иногда ошибаются. Во время финансового планирования организациям необходимо учитывать риски, чтобы снизить потенциальные убытки, даже если их невозможно устранить.

3. Временной диапазон

Затраты, а также выгоды, связанные с капитальными затратами, обычно растягиваются на относительно длительный период времени как для промышленных проектов, так и для инфраструктурных проектов. Такой временной разброс приводит к проблемам с оценкой учетной ставки и установлением эквивалентности.

Эффективные методы составления бюджета капитальных затрат

Крупные капитальные проекты, связанные с огромными суммами денег, а также капитальные затраты, могут довольно легко выйти из-под контроля при неправильном обращении и в конечном итоге обойтись организации очень дорого. Однако при эффективном планировании, правильных инструментах и ​​хорошем управлении проектами этого не должно быть. Вот некоторые из секретов, которые обеспечат эффективное планирование капитальных затрат.

1. Структура перед началом работы

Бюджеты капитальных затрат требуют надлежащей подготовки перед началом. В противном случае они могут выйти из-под контроля. Перед тем, как начать проект, вам необходимо определить масштаб проекта, разработать реалистичные сроки и убедиться, что весь план рассмотрен и одобрен. Именно на этом этапе вы должны подумать о том, сколько внутренних ресурсов потребуется проекту, включая рабочую силу, материалы, финансы и услуги.Чтобы получить более точный бюджет, вы должны иметь более подробную информацию о проекте.

2. Думайте о долгосрочной перспективе

В начале вашего проекта капитальных затрат вам необходимо решить, приобретете ли вы основной актив за счет долга или отложите существующие средства для покупки. Экономия денег на покупке обычно подразумевает, что вам придется немного подождать, прежде чем получить нужный вам актив. Однако заимствование денег ведет к увеличению долга, а также может создать проблемы для вашей способности заимствовать в будущем.Оба варианта могут быть полезны для вашей компании, и для разных проектов могут потребоваться разные варианты.

3. Используйте хорошее программное обеспечение для составления бюджета

С самого начала проекта вы должны выбрать надежную и практичную программу для управления бюджетированием. Тип программного обеспечения для составления бюджета Примеры, которые вы выберете, будут зависеть от таких вещей, как масштаб проекта, скорость выполнения программы и риск ошибки.

4. Сбор точных данных

Точные данные очень важны, если вы хотите эффективно управлять капитальными проектами. Чтобы создать реалистичный бюджет и создать ценные отчеты, вам необходимо собрать надежную информацию.

5.
Уровни детализации должны быть оптимальными

Попытка добавить слишком много деталей приведет к тому, что на сбор информации для составления бюджета будет потрачено слишком много времени, который может устареть к моменту завершения бюджета .Однако слишком мало деталей сделает бюджет расплывчатым и, следовательно, менее полезным. Необходимо найти правильный оптимальный баланс.

6. Формируйте четкие политики

Поскольку управление капитальными затратами в крупной организации может включать в себя множество сотрудников, отделов или даже регионов, необходимо разработать четкую политику для всех, которой следует придерживаться, чтобы привести бюджет в нужное русло.

Пример капитальных затрат

Ниже приведен бухгалтерский пример капитальных затрат Amazon в 2015, 2016 и 2017 годах.

Что Amazon указывает в своем отчете о движении денежных средств Отчет о движении денежных средств Отчет о движении денежных средств содержит информацию о том, сколько денежных средств компания сгенерировала и использовала в течение определенного периода. поскольку «Покупка основных средств, включая программное обеспечение для внутреннего использования и создание веб-сайтов» — это капитальные затраты за периоды. В отчете о движении денежных средств эти инвестиции указаны как отрицательные числа (отток денежных средств), поэтому в 2017 году компания инвестировала 11 955 миллионов долларов.

Ключевые выводы

Капитальные затраты — это деньги, используемые для покупки, улучшения или продления срока службы основных средств в организации, и срок их полезного использования составляет один год или более. К таким активам относятся такие вещи, как недвижимость, оборудование и инфраструктура. Капитальные затраты обычно имеют две формы: затраты на приобретение и затраты на расширение.

Из-за существенных начальных затрат, необратимости и долгосрочных последствий решения о капитальных расходах очень важны для организации.Следовательно, бюджет капитальных затрат должен быть тщательно и эффективно спланирован и выполнен.

Дополнительные ресурсы

CFI является официальным поставщиком услуг глобального аналитика финансового моделирования и оценки (FMVA) ® Стать сертифицированным аналитиком финансового моделирования и оценки (FMVA) ® Сертификация CFI по финансовому моделированию и оценке (FMVA) ® поможет вы обретете необходимую уверенность в своей финансовой карьере. Запишитесь сегодня! программа сертификации, призванная помочь любому стать финансовым аналитиком мирового уровня.Чтобы продолжить продвижение по карьерной лестнице, вам будут полезны следующие дополнительные ресурсы CFI:

  • Анализ поведения затрат Анализ поведения затрат Анализ поведения затрат — это попытка руководства понять, как изменяются операционные затраты в связи с изменением фиксированных и переменных затрат организации
  • Фиксированные и Переменные затраты — это то, что можно классифицировать несколькими способами в зависимости от их характера. Одним из наиболее популярных методов является классификация по
  • PP&E (Основные средства) Основные средства (Основные средства) Основные средства (Основные средства) (Основные средства) являются одним из основных внеоборотных активов, находящихся на балансе. простыня.На основные средства влияют капитальные затраты,
  • Финансирование проекта Финансирование проекта — учебник для начинающих по финансированию проекта. Финансирование проекта — это финансовый анализ всего жизненного цикла проекта. Как правило, анализ затрат и выгод используется для

Финансирование вашего будущего: прогнозирование и составление бюджета на ремонт и усовершенствования вашей ассоциации

Все общественные ассоциации нуждаются в регулярном обслуживании, ремонте и замене с течением времени, чтобы поддерживать их в хорошем состоянии. Задача обеспечения того, чтобы у Ассоциации оставалось достаточное финансирование для оплаты этих работ по техническому обслуживанию, ремонту и замене, полностью ложится на плечи Совета директоров.Уравновешивание финансовых и эксплуатационных потребностей Ассоциации — критически важная задача, с которой сталкивается каждый Правление.

Расходы

Первый и самый простой способ обеспечить ассоциацию надлежащим финансированием — это оплатить операционные расходы сообщества. В общем, это постоянные расходы, которые Ассоциация ежегодно несет на содержание сообщества. Расходы, связанные с оплатой подрядчиков за выполнение различных услуг по техническому обслуживанию, таких как уборка снега, озеленение, техническое обслуживание коммунальных предприятий, страхование и тому подобное, относительно предсказуемы из года в год.

Правления составляют бюджет для этих запланированных расходов, прогнозируя их операционные расходы, которые основаны на расходах предыдущего года. Продуманный бюджет снижает вероятность того, что в течение финансового года потребуется взимать специальный взнос или скорректированный бюджет.

Резервы

Во-вторых, Раздел 9 (c) (2) Закона о собственности кондоминиумов штата Иллинойс («Закон») требует, чтобы любые бюджеты, принятые Советом, предусматривали разумные резервы для капитальных затрат и отсроченного обслуживания для ремонта или замены Общих элементов.Резервный счет или резервный фонд — это сберегательный счет, на котором хранятся средства для крупномасштабных проектов ремонта или замены.

Чтобы определить сумму резервов, подходящую для Ассоциации, Правление должно принять во внимание следующие пять факторов:

  1. стоимость ремонта и замены, а также расчетный срок полезного использования имущества, которое Ассоциация обязана поддерживать, включая структурные и механические компоненты, поверхности зданий и общие элементы, энергетические системы и оборудование;
  2. текущая и ожидаемая доходность инвестиций фондов ассоциации;
  3. любое независимое исследование профессионального резерва, которое может получить Ассоциация;
  4. финансовые последствия для владельцев паев и рыночная стоимость паев кондоминиумов любого увеличения оценки, необходимого для финансирования резервов, и
  5. способность Ассоциации получить финансирование или рефинансирование.

Хотя Декларация каждой ассоциации обычно содержит положение, регулирующее назначение и использование резервных фондов Ассоциации, в целом они могут быть использованы для оплаты чрезвычайных ситуаций (, например, непредвиденные структурные проблемы общего характера, протечки на крыше клуба) или долгосрочные проекты капитального ремонта ( например, замена всех общественных тротуаров или ограждений, ремонт фасадов, замена крыш).

Финансирование резервного счета Ассоциации и поддержание его на подходящем уровне, в зависимости от размера сообщества и составляющих собственности общих элементов, является жизненно важной фидуциарной обязанностью Совета директоров.Часть работы в Правлении требует, чтобы члены правления рассматривали благополучие сообщества на месяцы и даже годы в будущем, возможно, даже за пределами их собственного времени, проведенного в Ассоциации. Принятие долгосрочной перспективы при планировании резервного счета для финансирования будущих капитальных улучшений необходимо для обеспечения процветания сообщества на долгие годы.

Капитальные улучшения

Капитальные улучшения также относятся к добавлению новых общих элементов собственности, ранее не установленных после завершения строительства сообщества.Обычные дополнения к элементам могут включать солнечные батареи, строительство нового клубного дома, бассейна, добавление теннисного корта или строительство общественного парка для собак.

Необходимо оценить как стоимость проекта капитального ремонта, так и причину расходования средств, чтобы определить полномочия Совета, если таковые имеются, для финансирования проекта и надлежащую процедуру, которую необходимо соблюдать для законного расходования средств Ассоциации.

Специальная оценка

Например, Совет кондоминиума может принять специальную оценку для целей сбора средств для выполнения работ по техническому обслуживанию и ремонту ухудшившегося компонента собственности Common Element большинством голосов Совета при надлежащем порядке. заметил открытое заседание Правления.Однако, если специальный взнос превышает 15% от суммы всех регулярных и специальных взносов, подлежащих уплате в течение предшествующего финансового года, Правление (по письменному ходатайству владельцев паев с 20 процентами от общего числа голосов, поданным Правлению в течение 14 дней с момента Правление), должны созвать собрание членов в течение 30 дней с даты доставки петиции для рассмотрения специальной оценки. Если большинство голосов владельцев ячеек отдано за отклонение специальной оценки, она отклоняется.Если нет, он ратифицируется.

С другой стороны, если Правление кондоминиума желает принять специальную оценку для целей сбора средств для установки, например, нового общественного парка собак, Правление должно получить одобрение не менее двух третей общее голосование всех владельцев паев, прежде чем они смогут взимать взносы и начать сбор средств.

Учитывая множество причин, по которым совет общественных ассоциаций может пожелать использовать резервные фонды или взимать специальную оценку, крайне важно, чтобы председательствующий совет получил надлежащие советы и рекомендации от своего юриста или юридической фирмы, чтобы убедиться, что у него есть полномочия использовать или собирает средства и соблюдает при этом надлежащую процедуру.

Другие варианты финансирования

Кроме того, проект капитального ремонта может финансироваться различными способами. Такие варианты включают, но не ограничиваются:

  • с использованием специальной оценки,
  • с привлечением резервных фондов,
  • с привлечением заемных средств из резервных фондов,
  • или квалификацией и получением ссуды в банке.

Каждый из этих механизмов финансирования вызывает различные юридические требования, которые Совет директоров должен учитывать, и иметь определенные преимущества и недостатки, которые Совет директоров должен тщательно взвесить до принятия решения.Таким образом, Правлению крайне важно проконсультироваться с экспертами, прежде чем принимать решение такого масштаба, которое повлияет на его сообщество на долгие годы, если не на десятилетия.

Исследование резерва

Стоит рассмотреть возможность изучения резерва, которое можно получить, наняв любое количество авторитетных инженерных фирм в отрасли. Комплексное исследование резервов служит планом экономии, которому должен следовать совет директоров. Он описывает различные компоненты собственности в пределах сообщества, описывает текущее состояние этих компонентов и их оставшийся ожидаемый срок полезного использования.Затем он предоставляет рекомендуемую годовую сумму в долларах, которую Совет директоров должен откладывать в свой резерв, чтобы гарантировать, что у него достаточно средств для оплаты ремонта или замены этого компонента собственности, когда он достигнет конца своего срока полезного использования.

Хотя это и не является точной наукой, исследование резервов — полезный инструмент, который любое Правление может использовать в качестве меры, чтобы определить, идет ли его резервное финансирование по графику или выходит за рамки рекомендуемых руководящих принципов и нуждается в исправлении.

Заключение

Прогнозирование и составление бюджета для будущих работ по техническому обслуживанию, ремонту и замене, также известных как капитальные улучшения, — это искусство, которое требует времени, требует участия многочисленных экспертов в отрасли и требует планирования.При этом выполнение таких проектов может быть приятным и полезным опытом для Правлений и их сообществ, если они потратят время и приложат усилия для планирования, подготовки, общения и выполнения постоянно меняющихся потребностей своего сообщества.

Если у вашей ассоциации есть вопросы по бюджету и финансированию, Ковиц Шифрин Несбит всегда готов помочь. Не стесняйтесь обращаться в KSN по телефону 847-537-0500 или посетите наш веб-сайт www.ksnlaw.com.

Эта статья предоставлена ​​юристом или издателем юридической фирмы только в образовательных целях, а также для предоставления вам общей информации и общего понимания закона, а не для предоставления конкретных юридических консультаций.Читая эту статью, вы понимаете, что между вами и автором статьи нет отношений поверенного-клиента. Эту статью не следует использовать в качестве замены компетентной юридической консультации лицензированного профессионального поверенного в вашем штате. © 2017 Ковиц Шифрин Несбит, профессиональная корпорация.

Оставить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *