Что такое фонд капитального ремонта многоквартирных домов: Фонд капитального ремонта и способы его формирования

Фонд капитального ремонта многоквартирных домов Приморского края

Региональный оператор обеспечивает проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, собственники помещений в котором формируют фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, в объеме и в сроки, которые предусмотрены региональной программой капитального ремонта, и финансирование капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, в том числе в случае недостаточности средств фонда капитального ремонта, за счет средств, полученных за счет платежей собственников помещений в других многоквартирных домах, формирующих фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора, за счет субсидий, полученных из бюджета субъекта Российской Федерации и (или) местного бюджета, за счет иных не запрещенных законом средств.
Региональный оператор в целях обеспечения оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме обязан:
1) не менее чем за четыре календарных месяца до наступления года, в течение которого в соответствии с региональной программой капитального ремонта должен быть проведен капитальный ремонт подготовить и направить собственникам помещений в многоквартирном доме предложения о сроке начала капитального ремонта, необходимом перечне и об объеме услуг и (или) работ, их стоимости, о порядке и об источниках финансирования капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме и другие предложения, связанные с проведением такого капитального ремонта;

2) обеспечить подготовку задания на оказание услуг и (или) выполнение работ по капитальному ремонту и при необходимости подготовку проектной документации на проведение капитального ремонта, утвердить проектную документацию, нести ответственность за ее качество и соответствие требованиям технических регламентов, стандартов и других нормативных документов;
3) привлечь для оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту подрядные организации, заключить с ними от своего имени соответствующие договоры, предусматривающие в том числе установление гарантийного срока на оказанные услуги и (или) выполненные работы продолжительностью не менее пяти лет с момента подписания соответствующего акта приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ, а также обязательства подрядных организаций по устранению выявленных нарушений в разумный срок, за свой счет и своими силами;
4) контролировать качество и сроки оказания услуг и (или) выполнения работ подрядными организациями и соответствие таких услуг и (или) работ требованиям проектной документации;
5) осуществлять приемку оказанных услуг и (или) выполненных работ, в том числе обеспечить создание соответствующих комиссий с участием представителей органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, ответственных за реализацию региональных программ капитального ремонта и (или) краткосрочных планов их реализации, лиц, осуществляющих управление данным многоквартирным домом, и представителей собственников помещений в многоквартирном доме;
6) в случаях, предусмотренных Жилищным кодексом Российской Федерации, перечислять денежные средства в размере фонда капитального ремонта на специальный счет или выплачивать собственникам помещений в многоквартирном доме денежные средства, соответствующие долям указанных собственников в фонде капитального ремонта;
7) аккумулировать взносы на капитальный ремонт, уплачиваемые собственниками помещений в многоквартирном доме;
8) вести учет средств, поступивших на счет регионального оператора в виде взносов на капитальный ремонт, отдельно в отношении средств каждого собственника помещений в многоквартирном доме, а также с соблюдением иных требований, установленных Жилищным кодексом Российской Федерации, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными правовыми актами Приморского края;
9) представлять своими силами или силами третьих лиц собственнику платежные документы для уплаты взносов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме по адресу нахождения помещения в многоквартирном доме, за капитальный ремонт общего имущества в котором вносится взнос;
10) нести ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за качество оказанных услуг и (или) выполненных работ в течение не менее пяти лет с момента подписания соответствующего акта приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ, в том числе за несвоевременное и ненадлежащее устранение выявленных нарушений;
11) исполнять иные обязанности, предусмотренные Жилищным кодексом Российской Федерации, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами Приморского края.

Собственники помещений в многоквартирном доме при формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора:
1) ежемесячно вносят в установленные сроки и в полном объеме на счет регионального оператора взносы на капитальный ремонт, уплачивают пени в связи с ненадлежащим исполнением указанными собственниками обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт;

2) принимают решения, участвуют в принятии решений, которые предусмотрены Жилищным кодексом Российской Федерации, в связи с организацией проведения капитального ремонта общего имущества в таком многоквартирном доме;
3) участвуют в осуществлении приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту в таком многоквартирном доме;
4) запрашивают и получают предусмотренные Жилищным кодексом Российской Федерации сведения (информацию) от заинтересованных лиц;
5) реализуют иные права и исполняют иные обязанности, предусмотренные Жилищным кодексом Российской Федерации, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами Приморского края.

Фонд капитального ремонта многоквартирных домов, расположенных на территории Нижегородской области

Уважаемые собственники!

В случае выставления платежного документа с указанием долга вы можете направить копию чека об оплате предыдущего платежа в адрес регионального оператора по электронной почте либо дождаться платежного документа за следующий месяц, где указанные оплаты будут учтены.

Для своевременного зачисления платежей рекомендуется производить оплату до 10 числа месяца, следующего за отчетным.

Получить информацию по вопросам расчета взносов на капитальный ремонт, а также справки по лицевым счетам о состоянии расчётов взносов на капитальный ремонт можно в действующих пунктах абонентского обслуживания населения ООО «Центр-СБК» и ООО Кустовой вычислительный центр, расположенных на территории города Нижний Новгород и Нижегородской области ( абонентских пунктов указан на сайте).

Указом Губернатора Нижегородской области от 13 марта 2020 года за № 27, на территории Нижегородской области введен режим повышенной готовности из-за угрозы распространения новой коронавирусной инфекции.

В связи с этим приём граждан специалистами Фонда капитального ремонта Нижегородской области осуществляется по предварительной записи. Обращаем Ваше внимание, что при личном приёме использование средств индивидуальной защиты органов дыхания является обязательным. Получить справочную информацию и записаться на приём можно по телефонам: 422-22-23 и 422-22-24. Время работы справочной службы: с понедельника по четверг с 9:00 до 17:30, в пятницу с 9:00 до 16:30, без перерыва. Суббота и воскресенье – выходные дни. Направить обращение в адрес регионального оператора можно почтовым отправлением (603005, г.Нижний Новгород, Верхневолжская наб., д.8/59), а также по адресу электронной почты [email protected] или оставив обращение на официальном сайте регионального оператора в разделе «Электронная приемная». Дополнительно сообщаем, что подать обращение в адрес регионального оператора можно через Многофункциональные центры г.Нижнего Новгорода и г.Дзержинска.

 

Региональный оператор Самарской области Некоммерческая организация Фонд капитального ремонта официальный сайт

30 апреля 2021 г. График приёма граждан на майские праздники

Уважаемые собственники!30.04.2021 прием граждан производится с 08.00 до 15.00В период с 01.05.2021 по 10.05.2021 пункт приема граждан не работает в связи с праздничными и не рабочими днями (ст. 112 Трудового Кодекса РФ, указ Президента РФ от 23.04.2021 № 242).

19 апреля 2021 г. Сотрудники НО «ФКР» приняли участие в общегородском субботнике

В Самарской области продолжается месячник по благоустройству. К общегородскому субботнику в Самаре присоединились сотрудники Фонда капремонта.Представители Регоператора помогли преобразиться после зимы бульвару Челюскинцев. По итогу проделанной работы  бульвар был очищен от опавшей листвы, а собранный на территории мусор вывезен.В Фонде капремонта Самарской области подобные инициативы  воспринимаются  положительно, коллектив всегда готов влиться в общественно-полезное дело.

 Бла

8 апреля 2021 г. О системе капитального ремонта в Самарской области

Уважаемые друзья, мы подготовили видео с рассказом о системе капитального ремонта на территории Самарской области.НО «ФКР» благодарит собственников за обратную связь, надеемся, нам удалось рассказать просто о сложном.На данный момент, в рамках регпрограммы отремонтировано 4824 МКД, на этом мы не останавливаемся и продолжаем ремонтные работы на домах Самарской области.Команда Регоператора желает Вам приятного просмотра.https://www.youtube.com//embed/1mGL8pqKsqQ

Некоммерческая организация Республики Коми «Региональный фонд капитального ремонта многоквартирных домов»

Главная\О фонде

Некоммерческая организация Республики Коми
«Региональный фонд капитального ремонта многоквартирных домов»

(Фонд Республики Коми капремонта МКД)

_______________________________________________________________________________________________

Реквизиты для оплаты взносов на капитальный ремонт

(в том числе по решению суда)

Полное наименование: Некоммерческая организация Республики Коми «Региональный фонд капитального ремонта многоквартирных домов»

Получатель: Фонд Республики Коми капремонта МКД

ИНН 1101991230 КПП 110101001

Расчетный счет «котловой» 40603810400150000001

в Ф-Л БАНКА ГПБ (АО) «СЕВЕРО-ЗАПАДНЫЙ» г. Санкт-Петербург

БИК 044030827

к/с 30101810200000000827

_______________________________________________________________________________________________

 Реквизиты для возмещения государственной пошлины

(по решению суда)

Получатель: УФК по Республике Коми (Некоммерческая организация Республики Коми «Региональный фонд капитального ремонта многоквартирных домов», л/сч 41076004400)

ИНН 1101991230 КПП 110101001

Расчетный счет 03225643870000000700   ОТДЕЛЕНИЕ-НБ РЕСПУБЛИКА КОМИ БАНКА РОССИИ//УФК по Республике Коми г. Сыктывкар

К/ счет: 40102810245370000074   БИК: 018702501

 Адрес местонахождения организации:167000, республика Коми. г. Сыктывкар, ул. Первомайская, д.70 корпус Б.

Руководитель: Генеральный директор Толмачев Александр Владимирович, действует на основании Устава.

 

Назначение платежа:

Возмещение государственной пошлины по решению суда по Делу №_________ от ______ 20 __ года

_______________________________________________________________________________________________

 

 

Основной государственный регистрационный номер (ОГРН) 1141100000018

Идентификационный номер налогоплательщика 1101991230

Место государственной регистрации: г. Сыктывкар

Является членом Некоммерческого партнерства — 

«Объединение строителей Республики Коми» (свидетельство)

Адрес официального сайта: regoperatorkomi.ru

Наименование учредителя: Республика Коми 

Специальный «котловой» счет № 40603810400150000001

в Филиале банка ГПБ (АО) «Северо-Западный»,

БИК 044030827 к/с 30101810200000000827

 

Региональный оператор Республики Коми – является специализированной некоммерческой организацией, которая осуществляет деятельность, направленную на обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Республики Коми, создан по решению Правительства Республики Коми в целях обеспечения в Республике Коми организации и своевременного проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Республики (Закон РК № 58-РЗ от 24. 06.2013г).

Основная цель Фонда создание устойчивой системы капитального ремонта многоквартирных домов в Республике Коми и ее реализация, посредством формирования долгосрочной региональной программы капитального ремонта МКД на срок, необходимый для проведения капитального ремонта общего имущества во всех домах, расположенных на территории Республики Коми.

Функции регионального оператора:

1. Осуществление накопления и управления денежными средствами, поступающими на его счета от собственников помещений  МКД.

2. Открытие на своё имя специальных счетов и осуществление операций по ним, если собственники помещений МКД на общем собрании выбрали Фонд владельцем этого специального счёта. Фонд не вправе отказать собственникам МКД в открытии такого счёта.

3. Осуществление функций технического заказчика работ по капитальному ремонту в МКД: заказ проектно-сметной документации, конкурсный отбор подрядчиков, обеспечение контроля и приемка работ.

4. Финансирование расходов на капитальный ремонт в МКД за счет накоплений Фонда и средств, полученных из иных источников, в том числе господдержка.

5. Взаимодействие с органами государственной власти Республики Коми и органами местного самоуправления для обеспечения своевременного проведения капитального ремонта.

6. Обеспечение функционирования региональной информационно-аналитической системы Республики Коми по ремонту многоквартирных домов и общедоступного портала.

7. Информирование населения

Задачи регионального оператора:

1. Обеспечить проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме в объеме и в сроки, которые предусмотрены региональной программой капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах

2. Осуществить функции технического заказчика работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах.

В октябре 2014 года региональным оператором Республики Коми проведен открытый конкурс по отбору российской кредитной организации для открытия счета регионального оператора, на котором будут аккумулироваться денежные средства собственников помещений в виде взносов на капитальный ремонт. В конкурсе принимали участие 4 кредитных учреждения. По результатам конкурса победителем был признан «Газпромбанк» (ПАО). Офисы Газпромбанка, расположенные на территории Республики Коми, входят в состав Филиала «Газпромбанк» в г. Санкт — Петербурге (далее — Филиал). В связи с чем при проведении платежных операций все офисы, входящие в состав Филиала, используют единые расчетные банковские реквизиты. При этом счет открыт в офисе, расположенном в г.Сыктывкаре.

Некоммерческая организация «Фонд капитального ремонта многоквартирных домов Ленинградской области»

ОФИЦИАЛЬНЫЙ САЙТ ФОНДА

Некоммерческая организация «Фонд капитального ремонта многоквартирных домов Ленинградской области» (далее-региональный оператор) осуществляет деятельность по обеспечению проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Ленинградской области.

Учредитель регионального оператора: Правительство Ленинградской области в лице Комитета по жилищно-коммунальному хозяйству и транспорту Ленинградской области (распоряжение Правительства Ленинградской области от 25. 09.2013 №434-р).

Основные функции регионального оператора:

· аккумулирование взносов на капитальный ремонт, уплачиваемых собственниками помещений в многоквартирных домах Ленинградской области.

· осуществление функций технического заказчика работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах, собственники помещений в которых формируют фонды капитального ремонта на счетах Фонда.

· финансирование расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах, собственники помещений, в которых формируют фонды капитального ремонта на счетах Фонда, в пределах средств этих фондов капитального ремонта с привлечением, при необходимости, средств, полученных из иных источников, в том числе из бюджета Ленинградской области и муниципальных образований Ленинградской области.

· взаимодействие с органами государственной власти Ленинградской области, иными юридическими и физическими лицами, в целях обеспечения своевременного проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, собственники помещений которых формируют фонды капитального ремонта на счетах Фонда.

Контакты:

Многоканальный телефон: 8 (812) 320-99-15.   

Электронный адрес: [email protected].  

Адрес: 192019, г. Санкт-Петербург, ул. Профессора Качалова, 7А, 5 этаж БЦ Мельник (ст.м. Площадь Александра Невского).

 

 

Обновлено 12.01.2021

Забайкальский фонд капитального ремонта Главная



ВНИМАНИЕ!!!

В связи с угрозой распространения, в целях обеспечения профилактических мероприятий по предотвращению распространения коронавирусной инфекции, Забайкальский Фонд капитального ремонта многоквартирных домов с 12 октября 2020 года рассматривает обращения граждан посредством:

— электронной почты Фонда mail@fondkr75. ru;

— через онлайн-обращения на сайте Фонда.

Также Вы можете оставить заявление в ящике для приема документов на входе в здание.

Телефоны «горячей линии» 41-42-17 и 41-46-61 (режим работы ПН-ЧТ:8:45-18:00; ПТ 8:45-16:45)

Так же Вы можете оставить своё обращение через СМС на номера: +7 (914) 350-01-07 и +7 (914) 350-01-70. На Ваше обращение обязательно ответят

---

ВНИМАНИЕ С 01.07.2020 БЫЛ ИЗМЕНЕН РАЗМЕР ВЗНОСА НА КАПИТАЛЬНЫЙ РЕМОНТ.

ПРОСИМ ОБРАТИТЬ ВНИМАНИЕ И ПРОВЕРИТЬ КОРРЕКТНОСТЬ СУММ В ПОДКЛЮЧЕННЫХ УСЛУГАХ АВТОПЛАТЕЖЕЙ

Новости → все новости

• Каждый желающий может принять участие в проекте «Бессмертный полк онлайн»: подав заявку на сайте проекта https://2021. polkrf.ru

• Уважаемые забайкальцы! Искреннее поздравляем Вас от всего фонда капитального ремонта многоквартирных домов Забайкалья с Праздником Светлой Христовой Пасхи!

• В Забайкалье продолжается прием заявок на специальном сайте pobeda.75.ru, посвященному Победе в Великой Отечественной войне. Проект «Бессмертный полк. Забайкалье», который второй год будет проходить в онлайн-режиме призван сохранить память о героях-земляках и родственниках забайкальцев.

• С 27 по 28 мая в городе Нижний Новгород состоится VII Всероссийский съезд региональных операторов капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах.

• Под лозунгом: «Проблемы ЖКХ решаем вместе: IX Жилищный форум», состоялось общественное мероприятие, в котором приняли участие жители Забайкалья, управляющие компании, ресурсоснабжающие организации и органы власти.

• Дома, пострадавшие от шквального ветра в Забайкальском крае, будут восстановлены с учетом разработки проектно-сметных документаций. Всего за счет средств фонда будет отремонтировано 89 объектов.

• На площадке «Точки кипения» 27 апреля Общественная палата Забайкальского края совместно с органами исполнительной власти при участии региональных операторов, управляющих компаний и граждан, в девятый раз проведет Жилищный форум. Модераторами площадки станут члены Общественной палаты, представители профильных ведомств и эксперты в сфере ЖКХ.

• Жители Забайкальского края могут конвертировать бонусы в рубли при оплате ряда услуг в сбербанке онлайн и экономить при оплате квитанций за квартиру, участвуя в акции сбербанка.

Ответы на часто задаваемые вопросы

Ответы на часто задаваемые вопросы

06. 06.2020 14:02 | Manager | 1149

«20 ответов Фонда ЖКХ на часто задаваемые вопросы»

1. Частью 3 статьи 170, частью 1 статьи 173, предусмотрено право всех собственников (без ограничений) выбрать один из двух способов формирования фонда капремонта.  Вместе с тем, исходя из сути пункта 1 части 1 статьи 175, право такого выбора ограничено для собственников, управление домом которых осуществляется управляющей компанией. Могут ли все-таки собственники дома, управляемого УК, накапливать средства на спец. счете: есть ли такие варианты?

Ответ: Право выбора способа формирования фонда капитального ремонта есть у всех собственников помещений в многоквартирном доме, независимо от выбранного ими способа управления. Собственники помещений в многоквартирном доме могут накапливать взносы на капитальный ремонт как на специальном счете, так и на счете регионального оператора.

В случае если управление многоквартирным домом не осуществляется товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и собственники помещений в таком доме приняли решение о формировании фонда капитального ремонта на специальном счете, то счет для них откроет региональный оператор по их обращению.

Таким образом, согласно статье 175 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственники помещений в многоквартирном доме, управление которым осуществляется управляющей организацией, вправе накапливать взносы на капитальный ремонт на специальном счете. Владельцем специального счета в таком случае является региональный оператор, но денежные средства на нем будут принадлежать собственникам соответствующего многоквартирного дома, которые будут распоряжаться ими в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации.

 

2. Возможно ли установление минимального размера фонда капитального ремонта, по достижению которого собственники помещений могут прекратить уплачивать взнос на капитальный ремонт?

Ответ: Согласно пункту 8 статьи 170 Жилищного кодекса Российской Федерации законом субъекта Российской Федерации может быть установлен минимальный размер фондов капитального ремонта в отношении многоквартирных домов, собственники помещений в которых формируют указанные фонды на специальных счетах. В этом случае по достижении минимального размера фонда капитального ремонта собственники помещений в многоквартирном доме на общем собрании вправе принять решение о приостановлении обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт, за исключением собственников, которые имеют задолженность по уплате этих взносов.

 

3. Какова стоимость ведения специального счета в кредитном учреждении?

Ответ: Стоимость ведения специального счета, в том числе тарифы по его обслуживанию определяются договором специального счета, заключенным с кредитной организацией.

 

4. Каковы критерии отбора первоочередности включения многоквартирных домов в программы капитального ремонта?

Ответ: В соответствии с пунктом 3 статьи 168 Жилищного кодекса критерии отбора первоочередности включения многоквартирных домов в программы капитального ремонта устанавливаются законом субъекта Российской Федерации. В первоочередном порядке региональной программой капитального ремонта должно предусматриваться проведение капитального ремонта:

1) общего имущества в многоквартирных домах, в которых требовалось проведение капитального ремонта на дату приватизации первого жилого помещения при условии, что такой капитальный ремонт не проведен на дату утверждения или актуализации региональной программы капитального ремонта;

2) многоквартирных домов, капитальный ремонт которых требуется в порядке установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, утвержденном Правительством Российской Федерации.

 

5. Может ли орган местного самоуправления быть получателем денежных средств, необходимых для проведения капитального ремонта многоквартирных домов, включённых в программу капитального ремонта?

Ответ: согласно пункту 3 статьи 170 Жилищного кодекса  собственники помещений в многоквартирном доме вправе выбрать один из следующих способов формирования фонда капитального ремонта:

1) перечисление взносов на капитальный ремонт на специальный счет в целях формирования фонда капитального ремонта в виде денежных средств, находящихся на специальном счете;

2) перечисление взносов на капитальный ремонт на счет регионального оператора в целях формирования фонда капитального ремонта в виде обязательственных прав собственников помещений в многоквартирном доме в отношении регионального оператора.

Владельцем специального счета может быть только товарищество собственников жилья, региональный оператор, осуществляющие управление многоквартирным домом жилищный кооператив или иной специализированный иной специализированный потребительский кооператив.

 

6. Как определяются виды и объемы работ по капитальному ремонту, финансируемые за счет взносов собственников?

Ответ: Статьей 166 ЖК РФ определен перечень услуг и работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД, оказание и выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, формируется исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного субъекта РФ, и включает в себя:

1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;

2) ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;

3) ремонт крыши, в том числе переустройство невентилируемой крыши на вентилируемую крышу, устройство выходов на кровлю;

4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в МКД;

5) утепление и ремонт фасада;

6) установку коллективных (общедомовых) приборов учета;

7) ремонт фундамента многоквартирного дома.

Нормативным правовым актом субъекта РФ перечень услуг и работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД, финансируемых за счет средств фонда капитального ремонта, может быть дополнен другими видами услуг и работ.

В случае принятия собственниками помещений в МКД решения об установлении взноса на капитальный ремонт в размере, превышающем минимальный размер взноса на капитальный ремонт, часть фонда капитального ремонта, сформированная за счет данного превышения, по решению общего собрания собственников может использоваться на финансирование любых иных услуг и работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД.

 

7. Как обеспечивается целевое  расходование средств фонда капитального ремонта?

Ответ: Согласно статье 170 ЖК РФ собственники помещений в МКД вправе выбрать один из следующих способов формирования фонда капитального ремонта:

1) перечисление взносов на капитальный ремонт на специальный счет;

2) перечисление взносов на капитальный ремонт на счет регионального оператора.

Выбор кредитной организации, в которой будет открыт специальный счет осуществляется собственниками помещений в МКД.

На денежные средства, находящиеся на специальном счете, не может быть обращено взыскание по обязательствам владельца этого счета.

В случае признания владельца специального счета банкротом денежные средства, находящиеся на специальном счете, не включаются в конкурсную массу.

Перечень операций по специальному счету строго регламентирован статьей 177 ЖК РФ.

Операции по перечислению со специального счета денежных средств могут осуществляться банком по указанию владельца специального счета в адрес лиц, оказывающих услуги и (или) выполняющих работы по капитальному ремонту общего имущества в МКД, только при предоставлении следующих документов:

1) протокол общего собрания собственников помещений в МКД, содержащий решение такого собрания об оказании услуг и (или) о выполнении работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД;

2) договор об оказании услуг и (или) о выполнении работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД;

3) акт приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по указанному договору.

Пунктом 3 статьи 179 ЖК предусмотрено, что средства, полученные региональным оператором от собственников помещений в МКД, формирующих фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора, могут использоваться только для финансирования расходов на капитальный ремонт общего имущества в этих домах. Использование указанных средств на иные цели, в том числе на оплату административно-хозяйственных расходов регионального оператора, не допускается.

В целях контроля за формированием фонда капитального ремонта:

1) владелец специального счета предоставляет в органы государственного жилищного надзора уведомления о выбранном собственниками помещений в МКД способе формирования фонда капитального ремонта; сведения о поступлении взносов на капитальный ремонт от собственников помещений в МКД и  о размере остатка средств на специальном счете;

2) региональный оператор предоставляет в органы государственного жилищного надзора сведения о МКД, собственники помещений в которых формируют фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора; сведения о поступлении взносов на капитальный ремонт от собственников помещений в таких МКД.

 

8. Если собственники не принимают решения о проведении работ по капитальному ремонту общего имущества дома, как обеспечивается выполнение региональной программы капитального ремонта?

Ответ: Согласно статье 189 ЖК РФ в случае, если в 3-х месячный срок с момента получения предложений от регионального  оператора о сроке, перечне работ по капитальному ремонту, их стоимости и источников финансирования, собственники помещений в МКД, формирующие фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, не приняли решение о проведении капитального ремонта, решение о проведении капитального ремонта принимает орган местного самоуправления.

В случае, если капитальный ремонт общего имущества в МКД, собственники помещений в котором формируют фонд капитального ремонта на специальном счете, не проведен в срок, предусмотренный региональной программой капитального ремонта, и при этом в соответствии с порядком установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в МКД требуется выполнение какого-либо вида работ, предусмотренного для этого дома региональной программой капитального ремонта, орган местного самоуправления принимает решение о формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора и направляет такое решение владельцу специального счета.

Владелец специального счета обязан перечислить средства, находящиеся на специальном счете, на счет регионального оператора в течение 1 месяца с момента получения такого решения органа местного самоуправления.

В случае, если владелец специального счета не перечислил средства, находящиеся на специальном счете, на счет регионального оператора в течении 1 месяца, региональный оператор, любой собственник помещения в МКД, орган местного самоуправления вправе обратиться в суд с заявлением о взыскании средств, находящихся на специальном счете, с перечислением их на счет регионального оператора.

 

9.  Какие меры будут приниматься к собственникам, уклоняющимся от уплаты ежемесячного взноса на капитальный ремонт?

Ответ: Уплата взносов на капитальный ремонт является такой же обязательной платой как плата за жилое помещение и коммунальные услуги, которые необходимо уплачивать полностью и ежемесячно.

Обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт возникает у собственников помещений в МКД по истечении 4-х календарный месяцев, начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором была официального опубликована утвержденная региональная программа капитального ремонта, в которую включен этот МКД.

Законом субъекта РФ может быть установлен более ранний срок обязанности по уплате взносов.

 

10.  Могут ли собственники по собственной инициативе принимать решения о проведении работ по капитальному ремонту до наступления сроков определенных региональной программой? Как это отразится на размере обязательного взноса на капитальный ремонт?

Ответ: Проведение капитального ремонта общего имущества в МКД осуществляется на основании решения общего собрания собственников помещений в МКД.

Собственники помещений в МКД в любое время вправе принять решение о проведении капитального ремонта общего имущества в МКД по предложению лица, осуществляющего управление МКД или оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, регионального оператора либо по собственной инициативе.

Решением общего собрания собственников помещений в МКД о проведении капитального ремонта общего имущества в этом доме должны быть определены или утверждены:

1) перечень работ по капитальному ремонту;

2) смета расходов на капитальный ремонт;

3) сроки проведения капитального ремонта;

4) источники финансирования капитального ремонта.

Минимальный размер взноса на капитальный ремонт общего имущества в МКД устанавливается субъектом РФ. Собственники помещений в МКД могут принять решение об установлении взноса на капитальный ремонт в размере, превышающем минимальный размер такого взноса, установленный субъектом РФ.

Согласно пункту 4 статьи 181 ЖК РФ в случае, если до наступления установленного региональной программой капитального ремонта срока проведения капитального ремонта общего имущества в МКД были выполнены отдельные работы по капитальному ремонту общего имущества в данном доме, предусмотренные региональной программой капитального ремонта, оплата этих работ была осуществлена без использования бюджетных средств и средств регионального оператора и при этом в порядке установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в МКД повторное выполнение этих работ в срок, установленный региональной программой капитального ремонта, не требуется, средства в размере, равном стоимости этих работ, но не свыше чем размер предельной стоимости этих работ, засчитываются в порядке, установленном законом субъекта РФ, в счет исполнения на будущий период обязательств по уплате взносов на капитальный ремонт собственниками помещений в МКД формирующих фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора.

 

11.  Возможно ли включение домов блокированной застройки в региональную программу капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов?

Ответ: В соответствии со статьей 168 Жилищного кодекса Российской Федерации в региональную программу капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах включаются все многоквартирные дома, расположенные на территории субъекта Российской Федерации, за исключением многоквартирных домов, признанных в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу.

Согласно пункту 6 постановления Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 года № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» признаком многоквартирного дома является совокупность двух и более квартир. Квартирой, согласно статье 16 Жилищного кодекса Российской Федерации, признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Согласно статье 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации к жилым домам блокированной застройки относятся жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.

В связи с тем, что дома блокированной застройки не имеют в своем составе квартир, они не могут быть отнесены к многоквартирным домам.

Таким образом, дома блокированной застройки не подлежат включению в региональную адресную программу капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах.

 

12.  Как разработать основные требования финансовой устойчивости деятельности регионального оператора?

Ответ: Существует довольно большое количество способов обеспечения финансовой устойчивости. Однако регион должен решать этот вопрос самостоятельно с учетом собственной специфики. Также, политика финансовой устойчивости должна быть прописана в законе субъекта.

Один из механизмов обеспечения финансовой устойчивости – формирование резервов, то есть не все средства, собранные в течение года, направлять на финансирование капитального ремонта, а сохранять на непредвиденные обстоятельства. Второй механизм – ограничить заимствования одних домов из общих средств. Например, лимитировать предельный срок, за который дом будет погашать задолженность по займам, которые ему были предоставлены сверх тех средств, которые он собрал в текущем году. Кроме того, глубину заимствований можно дифференцировать в зависимости от технического состояния дома.

Данные методы не являются исчерпывающими. Однако в любом случае нельзя допускать ситуацию с откладыванием сроков проведения ремонта.

 

13.  Если собственники не выполняют своих обязательств по внесению взносов, кто вправе предъявить иск о взыскании?

Ответ: Если собственники, выбравшие способ формирования фонда капитального ремонта на специальном счете, недобросовестно относятся к исполнению своих обязанностей по внесению средств, и при наступлении срока ремонта не смогли обеспечить его финансирование, то они будут принудительно переведены под управление регионального оператора. При заключении договора с региональным оператором необходимо предусмотреть, что региональный оператор будет иметь право вести претензионную работу.

По практике сбора платежей за коммунальные услуги, предоставляемые на общедомовые нужды, аналогичные сбору средств на капитальный ремонт, суды принимают иски от соседей, т.е. других собственников общего имущества в данном МКД, т.к. неплательщики нанесли ущерб им.

 

14.  Требуется ли включение в региональную программу капитального ремонта домов частной застройки, в которых не выбран способ управления, но которые в своем составе имеют два и более жилых помещений?

Ответ: В соответствии с частью 2 статьи 168 ЖК РФ в региональную программу капитального ремонта включаются все многоквартирные дома, расположенные на территории субъекта Российской Федерации, за исключением многоквартирных домов, признанных в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу.

Таким образом, для включения многоквартирного дома в региональную программу капитального ремонта дом должен соответствовать трем критериям:

1) он должен «подпадать» под понятие многоквартирного дома, данное в региональном законе (если такое понятие было дано).

2) он должен располагаться на территории субъекта Российской Федерации;

3) он не должен быть признан в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу.

Такое фактор, как отсутствие выбранного способа управления в многоквартирном доме, не влияет на возможность или невозможность его включения в региональную программу капитального ремонта.

 

15.  Органы государственной власти субъекта Российской Федерации обязаны утверждать краткосрочные планы реализации  программы или краткосрочные программы утверждаются только органы местного самоуправления?

Ответ: Такая обязанность прямо предусмотрена частью 7 статьи 168 ЖК РФ, в соответствии с которой в целях реализации региональной программы капитального ремонта, конкретизации сроков проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, уточнения планируемых видов услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах, определения видов и объема государственной поддержки, муниципальной поддержки капитального ремонта органы государственной власти субъекта Российской Федерации, органы местного самоуправления обязаны утверждать краткосрочные (сроком до трех лет) планы реализации региональной программы капитального ремонта в порядке, установленном нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации.

 

16.  Статьей 4 Федерального закона от 25.12.2012 г. № 271-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений  законодательных актов Российской Федерации» из прав органов местного самоуправления поселений и городских округов исключена возможность осуществления финансирования и софинансирования капитального ремонта жилых домов, находившихся в муниципальной собственности до 1 марта 2005 года. Вместе с тем, в соответствии со статьей 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда. За счет каких средств это полномочие может быть реализовано?

Ответ: Если наймодателем выступал муниципалитет и данная обязанность подтверждена судебным решением, вступившим в законную силу, то данное полномочие будет  реализовываться за счет средств местного бюджета.

 

17.  Что такое актуализация (п.5 ст.168 ЖК РФ – раз в год) региональной программы капитального ремонта?

Ответ: В соответствии с частью 5 стати 168 Жилищного кодекса Российской Федерации региональная программа капитального ремонта подлежит актуализации не реже чем один раз в год.

Это означает, что в  региональной программе должны найти отражение изменения состава МКД, произошедшие в течение года, в том числе исключены МКД признанные аварийными, включены МКД вновь введенные в эксплуатацию в прошедшем году, а также  учтены результаты проведения мониторинга технического состояния МКД, изменения в отношении видов работ, если отдельные виды работ по капитальному ремонты были выполнены (в том числе по решению собственников).

 

18.  Чем обусловлен рекомендуемый 30-летний срок формирования региональной программы капитального ремонта общего имущества МКД?

Ответ: Указанный срок определен с учетом рекомендуемых ВСН межремонтными сроками проведения работ по отдельным конструктивным элементам МКД, возможными решениями региональных и муниципальных органов власти по продлению указанных сроков, а также сроков необходимых для накопления средств, достаточных для проведения работ по капитальному ремонту МКД.

 

19.  В многоквартирном доме собственниками осуществлялся сбор добровольных платежей на капитальный ремонт. После утверждения региональной программы, в которую указанные дома включены, будет ли предусмотрен механизм по обязательному перечислению ранее накопленных средств на специальные счета?

Ответ: В настоящий момент нет требования об обязательном перечислении ранее накопленных (до принятия и опубликования региональной программы капитального ремонта и возникновения обязанности по уплате минимального взноса на капитальный ремонт) собственниками средств на капитальный ремонт. Однако, такое решение может быть принято собственниками помещений в многоквартирном доме на общем собрании по общим правилам, установленным Жилищным кодексом Российской Федерации.

 

20.  Считается ли официально опубликованной информацией публикация утвержденной региональной программы капитального ремонта на официальном сайте региональной власти, а не в печатном СМИ?

Ответ: Согласно части 3 статьи 169 Жилищного кодекса РФ, обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт возникает у собственников помещений в многоквартирном доме по истечении четырех календарных месяцев, если более ранний срок не установлен законом субъекта Российской Федерации, начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором была официально опубликована утвержденная региональная программа капитального ремонта, в которую включен этот многоквартирный дом.

Статья 12 Федерального закона от 09.02.2009 № 8-ФЗ  «Об обеспечении доступа к информации о деятельности государственных органов и органов местного самоуправления» устанавливает, что официальное опубликование законов и иных нормативных правовых актов, муниципальных правовых актов осуществляется в соответствии с установленным законодательством Российской Федерации, законодательством субъектов Российской Федерации, муниципальными правовыми актами порядком их официального опубликования.

Следовательно, законодательством субъекта РФ может быть определено, что официальное опубликование  законов и иных нормативных актов субъекта РФ осуществляется на официальном сайте органа государственной  власти субъекта.

 Официальным сайтом государственного органа является  сайт в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», содержащий информацию о деятельности государственного органа, электронный адрес которого включает доменное имя, права на которое принадлежат государственному органу.

Аналогичные условия должны быть соблюдены для публикации в сети «Интернет» информации о деятельности органов местного самоуправления.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Определение капитального ремонта

Что такое капитальное улучшение?

Капитальное улучшение — это добавление постоянных структурных изменений или восстановление некоторых аспектов собственности, которые либо увеличивают общую стоимость собственности, либо продлевают срок ее полезного использования, либо адаптируют ее для новых целей. Частные лица, предприятия и города могут капитально улучшить принадлежащую им собственность. Часто капитальные улучшения имеют благоприятный налоговый режим и могут быть освобождены от налога с продаж в определенных юрисдикциях.

В бизнесе или корпоративных финансах этот процесс аналогичен инвестициям в капитальные затраты (CAPEX).

Ключевые выводы

• Капитальное улучшение — это долговременная модернизация, адаптация или улучшение собственности, увеличивающая ее стоимость, часто включающая структурные изменения или восстановление.
• IRS предоставляет специальный налоговый режим для квалифицированных капитальных улучшений, что отличает их от обычного ремонта.
• Помимо улучшения дома, капитальные улучшения могут увеличить базовую стоимость недвижимости, что, в свою очередь, снижает налоговое бремя при ее продаже.

Как работает улучшение капитала

Капитальные улучшения обычно увеличивают рыночную стоимость собственности, но могут также расширить полезность актива за пределы его текущего состояния. По данным налоговой службы (IRS), чтобы квалифицироваться как капитальное улучшение, оно должно длиться более одного года после его завершения и быть прочным или постоянным по своему характеру. Хотя масштаб капитального ремонта может быть разным, капитальные улучшения производятся как индивидуальными домовладельцами, так и крупными владельцами недвижимости.

Публикация IRS 523 дает официальное определение капитального улучшения. Примеры капитальных улучшений жилых помещений включают добавление или ремонт спальни, ванной комнаты или террасы. Другие проекты, одобренные IRS, включают добавление новой встроенной техники, ковровое покрытие или пол от стены до стены или улучшения внешнего вида дома, такие как замена крыши, сайдинга или штормовых окон. Установка стационарного бассейна или подъездной дороги также может быть квалифицированным капитальным ремонтом.

IRS, однако, различает капитальное улучшение и ремонт или замену по причине естественного износа.Например, если ваш холодильник сломался после нескольких лет эксплуатации или у вас протекала труба, этот ремонт не является капитальным ремонтом. Однако, если у человека есть солнечные батареи и навес для инструментов для его собственности, оба из которых постоянно прикреплены к собственности, они будут считаться капитальными улучшениями дома. Примером капитального ремонта на основе бизнеса может быть установка новой системы отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха или установка доступных функций для людей с ограниченными возможностями (ADA) в существующее здание.

Точно так же создание нового общественного парка в центре города также будет считаться капитальным улучшением для города. В этих сценариях новые дополнения сделают соответствующие свойства более ценными, будут считаться постоянными добавлениями, и их удаление нанесет материальный ущерб собственности.

Особые соображения

Базовая стоимость

За основу берется первоначальная стоимость актива. IRS устанавливает определенные стандарты для улучшения, которое квалифицируется как увеличение стоимости.Основная проблема заключается в том, что он должен быть на месте во время продажи собственности. Капитальное улучшение также должно стать частью собственности — или быть прикреплено к собственности настолько навсегда, чтобы ее удаление привело к значительному ущербу или уменьшению стоимости самой собственности.

Ремонт или техническое обслуживание не могут быть включены в основную стоимость недвижимости. Однако ремонт, который является частью более крупного проекта, например, замена всех окон в доме, действительно квалифицируется как капитальный ремонт. Ремонт, необходимый для поддержания дома в хорошем состоянии, не включается, если он не увеличивает стоимость актива.Примеры такого неквалифицированного ремонта, согласно IRS, включают покраску стен, устранение утечек или замену сломанного оборудования.

Прирост капитала

Помимо улучшения дома, капитальное улучшение — согласно IRS — увеличивает базовую стоимость здания. То есть расходы, понесенные при проведении улучшений, добавляются к сумме, которую владелец заплатил за покупку или строительство собственности. Увеличение стоимостной базы, в свою очередь, снижает размер налогооблагаемого прироста капитала при продаже недвижимости.

Прирост капитала от недвижимости ведет себя иначе, чем другие виды прироста капитала. С 2019 года домовладельцы имеют право на освобождение от прироста капитала на любую прибыль от продажи основного места жительства в размере до 250 000 долларов США, если не замужем, и 500 000 долларов США, если состоят в браке и подают документы совместно. Это исключение имеет один важный нюанс. Домовладелец должен проживать в собственности не менее двух из последних пяти лет перед продажей.

Кроме того, если прибыль значительно превышает указанные выше суммы, эффект капитальных улучшений на основе затрат может быть значительным.Многие факторы могут заставить налогоплательщика выйти за пределы прироста капитала в размере 250/500 долларов США. К ним относятся, если владельцы приобрели недвижимость много десятилетий назад, и если стоимость местной недвижимости резко выросла с момента покупки.

Местные исключения

Законодательство штата Нью-Йорк об аренде включает положение, называемое Программой крупных капитальных улучшений (MCI). Начиная с 1970-х годов, он позволяет арендодателям повышать арендную плату за здания с фиксированной или контролируемой арендной платой до 6% в год, чтобы возместить стоимость капитального ремонта этих структур.Обновление системы HVAC, новые лифты, обновленные общие помещения и другие улучшения засчитываются в MCI.

В феврале 2019 года два члена Законодательного собрания штата представили законопроект об отмене программы, обвиняя владельцев зданий в злоупотреблении ею. Злоупотребления случаются, когда эти недобросовестные домовладельцы подают завышенные или сфабрикованные претензии о расходах. Помимо возможности мошенничества, программа MCI по своей сути несправедлива, утверждают некоторые критики. Эти критики утверждают, что капитальное улучшение — это единовременные расходы для арендодателя, а повышение арендной платы — это постоянные расходы для арендатора.

Примеры капитальных улучшений

Предположим, например, что человек покупает дом за 650 000 долларов и тратит 50 000 долларов на ремонт кухни и добавление ванной комнаты. Во многих случаях налог с продаж не нужно будет платить подрядчикам за эту работу, поскольку это требует квалифицированного капитального ремонта.

Стоимость дома также увеличивается с 650 000 до 700 000 долларов. После 10 лет владения домом и проживания в нем домовладелец, который не замужем и подает налоги как таковой, в конечном итоге продает его по цене 975 000 долларов. Если бы капитальные улучшения не производились, налогооблагаемая сумма прироста капитала обычно составляла бы 75 000 долларов (цена продажи 975 000 долларов — цена покупки 650 000 долларов — без учета прироста капитала 250 000 долларов). Поскольку капитальное улучшение увеличило базовую стоимость на 50 000 долларов, налогооблагаемая сумма прироста капитала составит всего 25 000 долларов (975 000 долларов — (650 000 долларов + 50 000 долларов) — 250 000 долларов = 25 000 долларов).

Руководство по капитальным затратам для инвесторов в недвижимость

Капитальные затраты — важная вещь, которую нужно понимать и быть готовой к любым инвестициям в недвижимость.Понимание того, что такое капитальные затраты, как они облагаются налогом и как их составлять в бюджет, может существенно повлиять на вашу прибыль от недвижимости.

Что такое капитальные затраты?

Капитальные затраты — это деньги, используемые для добавления или улучшения собственности помимо обычного ремонта и обслуживания. Капитальные затраты используются для инвестиционной собственности, оборудования и других основных производственных фондов. Многие называют капитальные затраты капитальными затратами.

Поскольку затраты, связанные с этими улучшениями, обычно значительны, многие инвесторы в недвижимость с долгосрочными целями откладывают денежные средства из своей ежемесячной выручки в резервы.Наличие резервов защищает инвесторов от больших капитальных затрат, когда требуется капитальный ремонт или улучшение. Наличие наличных средств для покрытия этих капитальных затрат важно для продолжения получения денежного потока от собственности.

Деньги, зарезервированные для этих резервов, не указываются в качестве расходов в отчете о прибылях и убытках, как операционные расходы. Хотя резервы влияют на ваш свободный денежный поток, капитальные затраты отражаются в налоговых отчетах только тогда, когда у вас действительно есть расходы на улучшение или ремонт.

В то время как отчет о прибылях и убытках может отображать полную стоимость капитальных затрат, чтобы показать истинную картину годового денежного потока, это расходы на амортизацию в вашей финансовой отчетности и налоговой декларации. График амортизации будет зависеть от того, что входит в конкретное улучшение или оборудование. Расходы могут даже соответствовать критериям амортизации бонуса или вычета по Разделу 179.

Что входит в капитальные затраты на недвижимость?

Общие капитальные затраты на объект недвижимости, такой как арендуемая недвижимость и коммерческая недвижимость, включают улучшения собственности, такие как реконструкция и капитальный ремонт.Некоторые капитальные ремонты, сделанные для обновления и обслуживания собственности, включают замену крыши, окон или сайдинга. Капитальные затраты предназначены для улучшения компонента в новом состоянии или увеличения срока службы актива. Покупка определенного оборудования, которое будет использоваться в работе компании, инвестирующей в недвижимость, также будет считаться капитальными затратами.

Фактически капитальные затраты считаются инвестициями в бизнес, а не расходами, влияющими на денежный поток. Баланс компании покажет любые средства, используемые компанией для капитальных затрат, перечисленные как инвестиции. Расходы, указанные в финансовых отчетах, представляют собой амортизацию от этих капитальных вложений.

Примеры капитальных затрат на недвижимость включают:

• Новая крыша.
• Сайдинг.
• Окна.
• Новый HVAC.
• Основные приборы.
• Новый пол.
• Капитальный ремонт сантехники или электрики.
• Дополнения.
• Ремонт ванных комнат и кухонь.
• Мощение (не ремонт) стоянки или проезжей части.

Капитальные затраты по сравнению с техническим обслуживанием и ремонтом

В некоторых случаях попытка определить, считается ли определенный ремонт или улучшение капитальными затратами, ремонтом или техническим обслуживанием, может сбивать с толку. В большинстве случаев вы можете спросить себя, возвращает ли проект актив в его предыдущее состояние или возвращает свойство в новое состояние.

Например, замена всей крыши будет капитальными затратами, потому что это новая крыша, которая продлевает срок службы актива. Ремонт секции крыши — это просто ремонт, который включается в обычные операционные расходы, потому что он позволяет активу продлить свой текущий срок полезного использования.

Улучшение актива, которое не является необходимым для продолжения его срока полезного использования, а вместо этого делается для увеличения стоимости, считается капитальными затратами на рост. Ремонт, необходимый для продолжения эксплуатации актива, считается капитальными затратами на техническое обслуживание.

Примеры капитальных затрат vs.ремонт и обслуживание

Почему важен план капитального ремонта и как его создать для нашего здания?

Ответ:

План капитального ремонта — это оценка активов вашего здания — лифта, бойлера, спринклерной системы, фасада, крыши — которая дает акционерам или владельцам квартир важную информацию о структурных и финансовых потребностях вашего здания.

Так зачем именно он вам нужен?

«Строительство вашего кооператива или кондоминиума — это важный бизнес с существенным бюджетом», — говорит Стив Вагнер, партнер манхэттенской юридической фирмы Wagner, Berkow & Brandt, который представляет владельцев кооперативов и кондоминиумов и является президентом собственного совета директоров. Кооперативное здание на 420 квартир.«Вам необходимо вложить средства в свое здание, чтобы оно оставалось стабильным, и чтобы оно работало с оптимальными эксплуатационными характеристиками и соответствовало закону. Здания естественным образом приходят в упадок и обесцениваются, поэтому, если средства никогда не инвестируются, это равносильно ликвидации вашего бизнеса ».

План капитального ремонта позволяет вашему зданию инвестировать в его будущее, оценивая, что необходимо сделать, чтобы здание продолжало работать, и чтобы обеспечить доступность финансирования, когда оно необходимо для капитальных проектов, таких как замена котла или крыши и модернизация общих пространств, таких как вестибюль, крыша и спортзал.

«План капитального ремонта — это также лучший способ избежать аварийного ремонта основных систем здания и внезапных и непопулярных выплат по ним», — говорит Вагнер.

Кроме того, план капитального ремонта поможет вашему совету директоров предвидеть «затраты на выполнение, казалось бы, постоянно растущих требований закона», — говорит Вагнер. Например, фасады кооперативных и кондоминиумов необходимо проверять каждые пять лет и обслуживать в соответствии с местным законом 11. Новые энергетические нормы могут потребовать больших капитальных затрат, таких как перевод с нефти на газ или модернизация отопительного оборудования.

Продуманный план капитального ремонта также может помочь сохранить ваше здание конкурентоспособным на рынке покупателя: помимо анализа операционного бюджета и резервного фонда при рассмотрении финансового отчета для кооператива или кондоминиума для потенциального покупателя, Вагнер говорит, что он также изучает « анализ денежных потоков и средств, вложенных в капитальный ремонт здания. Если на строительство не тратятся деньги, скорее всего, капитального плана нет вообще. Это признак того, что в будущем могут потребоваться большие капитальные затраты.Это также может указывать на плохое управление зданием «.

Как создать план капитального ремонта

«Начните с разговора с вашей управляющей компанией, которая предположительно знакома с вашим зданием», — говорит Вагнер. Затем архитектора или инженера обычно нанимают для анализа существующих систем вашего здания, изучения состояния здания в ходе обследования и планирования обновлений, которые необходимо выполнить немедленно, а также для прогнозирования ремонта, который может быть трех, пяти или 10. лет прочь.Ваш супервайзер по строительству может добавить понимание, поскольку он или она обычно лучше всего знакомы с системами.

Архитектор или инженер, нанятый для обследования состояния здания, скорее всего, подготовит отчет, в котором описывается состояние здания, оцениваются затраты на предстоящие проекты и ремонт, а также когда можно ожидать затрат.

«Со всеми этими деталями совет директоров может двигаться вперед и выяснять, откуда будут поступать средства для оплаты улучшений. Это очень важная информация, особенно если вам предстоит рефинансирование », — говорит Вагнер.

Как создать фонд резервного капитала для оплаты плана капитального ремонта

Если вашему зданию не повезло, и у него уже есть значительные капитальные резервы, возможно, благодаря коммерческой аренде, приносящей доход, в вашем плане капитального ремонта также необходимо указать, как будут финансироваться проекты.

«Есть четыре основных способа, которыми здание может собрать деньги для капитальных проектов — оценки, повышенное обслуживание, рефинансирование и изменение налогов при продаже квартир», — говорит Вагнер, который помогает советам директоров кооперативов и кондоминиумов ориентироваться в политически заряженных и юридически сложных вопросы, связанные с каждым вариантом.Например, объясняет он, Вагнер помог своему собственному кооперативу на Манхэттене заранее профинансировать фасадный проект стоимостью 9 миллионов долларов за счет сочетания рефинансирования, оценок и поправки к договору аренды собственности, в результате чего низкий налог на возврат с 0,5 процента до 2 процентов.

Надвигающиеся расходы в размере 9 миллионов долларов были ключом к тому, чтобы добиться отмены налога.

«Обычно очень трудно заинтересовать акционеров каким-либо образом изменить договор аренды, что обычно требует положительного голосования двух третей или трех четвертей акционеров. И никто не хочет платить больше, когда продают. Однако наше правление объяснило, что оценка в 7 миллионов долларов упадет до 5 миллионов долларов, если пройдет налог на возврат », — говорит Вагнер.

Это сработало: «Все проголосовали бумажником, и поправка была принята. Более того, налог на переворот не прекращается, когда проекты финансируются, поэтому сейчас мы думаем переделать наши коридоры и вестибюли. Деньги на эти проекты поступают за счет подоходных налогов, которые мы переводим в резервный фонд капитала каждый раз, когда происходит продажа », — говорит он.

Когда дело доходит до оценок, совет директоров должен координировать свои действия с юристом и бухгалтером вашего здания, чтобы убедиться, что они проводятся правильно и не оспариваются.

Не забудьте также спланировать налоговые последствия: «Вы приносите намного больше денег, чем тратите за любой год, поэтому вам нужно связаться со своим бухгалтером, чтобы узнать, как это может быть обложено налогом», — отмечает он. Операции часто могут компенсировать любые суммы, полученные за счет амортизации. В случае кондоминиумов есть раздел налогового кодекса, который позволяет владельцам квартир принимать решение о выделении определенных средств, полученных в результате оценки, на конкретный капитальный проект и избегать налогообложения до тех пор, пока условия «Налогового кодекса» удовлетворены, — поясняет Вагнер.

«Все эти вещи взаимосвязаны и должны координироваться, чтобы поддерживать инфраструктуру вашего бизнеса и поддерживать ваш дом на самом высоком рабочем уровне, чего хотят большинство кооперативов и кондоминиумов», — говорит Вагнер.

Поверенный по недвижимости Нью-Йорка Стивен Вагнер — партнер-основатель Wagner Berkow & Brandt, с более чем 30-летним опытом представления интересов многочисленных кооперативов, кондоминиумов, а также индивидуальных владельцев и акционеров. Чтобы задать вопрос для этого столбца, щелкните здесь.Чтобы организовать бесплатную 15-минутную телефонную консультацию, отправьте Стиву электронное письмо или позвоните по телефону 646-780-7272.

Финансирование крупных исправлений — финансирование капитала и закон

Время от времени каждому кооперативу или кондоминиуму приходится проводить крупные проекты капитального ремонта — возможно, полную замену окон, ремонт крыши, капитальный ремонт лифта или капитальный ремонт экстерьера.

Законы и правила, регулирующие эти процессы, а также собственные подзаконные акты здания часто сбивают с толку.Есть также множество шагов, которые нужно предпринять, прежде чем вы даже сможете начать работу, например, иметь дело с подрядчиками, архитекторами и городской бюрократией, не говоря уже о бухгалтеров и адвокатов. Иногда у вас будет достаточно денег в резервных фондах для покрытия этих расходов, но в других случаях вам потребуется финансирование.

Что считается капиталом?

Для начала, какие проекты можно отнести к категории капитального ремонта? Большинство членов совета директоров знают или считают, что знают разницу между статьями капитального и операционного бюджета. Но есть несколько, хотя и частично совпадающих, взглядов на это.

Адвокат Лиза Смит, партнер юридической фирмы Smith Gambrell & Russell LLP на Манхэттене, цитирует определение, используемое Департаментом налогообложения и финансов штата Нью-Йорк, в котором говорится, что капитальное улучшение должно «существенно увеличить стоимость недвижимое имущество или продлить срок его службы; он становится частью недвижимого имущества или постоянно прикрепляется к недвижимому имуществу, так что удаление может нанести материальный ущерб самому имуществу; и предназначен для постоянной установки.”

Сэнди Адельсберг, агент по продажам и аренде Veritas Property Management на Манхэттене, подходит к этому вопросу с большей точки зрения бухгалтерского учета и говорит, что в Руководстве Common Interest Realty Association (CIRA) капитальные затраты определяются как «средства, потраченные на улучшение или улучшение ситуации. капитальный ремонт компонентов общей собственности с продлением срока их полезного использования или срока службы ».

Используя аналогию с автомобилем для иллюстрации, Адельсберг говорит, что добавление турбонагнетателя, усиленных амортизаторов или капитальный ремонт двигателя вашего автомобиля было бы сопоставимо с капитальными улучшениями в здании при ремонте спущенной шины, что «просто восстанавливает состояние. кво », не является.

Адвокат Джеймс В. Глаттаар, партнер юридической фирмы Bleakey Platt & Schmidt в Уайт-Плейнс, далее разбивает капитальные улучшения на две категории: новые предметы, которых раньше не было (например, новая парковка), и замена конструктивные элементы, которые обычно имеют долгий срок службы (например, крыша, бойлер или окна). «Кроме того, — говорит он, — капитальные проекты будут осуществляться только на общих территориях кооператива или кондоминиума».

Кредит, налоговые последствия

Какое влияние все это оказывает на налоговые последствия или ставки по кредитам? Есть ли аргументы в пользу или против классификации проекта как капитального улучшения, предполагая, что есть некоторая свобода действий?

Капитальные улучшения обычно планируются, но не включаются в бюджет, на конкретный бюджетный год. Если вы классифицируете проект как ремонт, он будет включен в расходы в конкретном году.

Смит говорит, что основным преимуществом списания чего-то вроде новой крыши в качестве расходов, а не капитального улучшения, является уменьшение суммы налогооблагаемого дохода за этот финансовый год. Адельсберг, с другой стороны, говорит, что «отнесение расходов к капитальному ремонту может сэкономить кооперативу деньги на его федеральном, государственном и городском корпоративном налоге», хотя для кондоминиумов это не имеет большого значения.

Займы нужны не всегда; Как мы уже упоминали, капитальные проекты часто оплачиваются из резервных счетов кооператива или кондоминиума (хотя ремонт и техническое обслуживание обычно оплачиваются из операционных счетов застройки).

Что касается выплаты процентов, Барри Корн, CFA, управляющий директор Barrett Capital Corporation в Нью-Йорке, проводит различие между кооперативами и кондоминиумами. В кооперативной корпорации он говорит: «Корпорация берет взаймы, исходя из владения недвижимостью, посредством ипотеки, известной как основная ипотека. В кондоминиуме недвижимость находится в индивидуальном владении собственником единицы, и корпорация берет в долг под залог общих расходов, что является меньшим по сравнению с ипотекой собственника единицы ».

Таким образом, по его словам, прямая недвижимость кооператива считается более сильной, чем дебиторская задолженность ассоциации кондоминиумов в качестве залога, и в результате процентные ставки для кооперативных корпораций ниже, чем для ассоциаций кондоминиумов.

Законы и постановления

Как и в любом финансовом вопросе, знание закона также важно. В кооперативе, согласно Закону о коммерческих корпорациях, правление отвечает за финансовые дела. Это включает в себя ответственность за финансирование капитальных проектов и управление общими помещениями кооператива, включая замену крыши, окон котлов и т. Д.

Точно так же, говорит Глаттаар, Закон о недвижимости Нью-Йорка налагает идентичные обязанности на совет управляющих кондоминиума.Однако ни один из законов не устанавливает порог того, что можно считать капитальным улучшением. В случае кондоминиумов подзаконные акты часто требуют одобрения собственника квартир для любых капитальных улучшений, превышающих пороговую сумму. «Устав кооперативов редко содержит подобные ограничения», — говорит он.

Хотя Закон о коммерческих корпорациях (BCL) не содержит никаких ограничений на то, сколько денег может быть потрачено, Фрэнк Корзеквински, старший вице-президент и руководитель отдела кредитования недвижимости компании Flushing Financial Corporation и ее дочерней компании, Flushing Bank, объясняет, что это «разумная практика — получать конкурентные предложения по проектам капитального ремонта», поскольку совету директоров могут быть заданы вопросы о масштабах или стоимости проекта.

Смит добавляет, что ограничения на заимствование иногда устанавливаются в уставе кондоминиумов, а в случае кооперативов — в уставе и / или свидетельстве о регистрации.

Кооперативы и кондоминиумы

Существуют ли различия между методами, которыми кондоминиумы и кооперативы реализуют капитальные проекты, помимо того, что мы уже упоминали?

Смит приводит одно отличие.Поскольку бухгалтеры используют термин «улучшение капитала» для распределения затрат на улучшение во времени (то есть на более чем один налоговый год), кооперативы часто называют большой проект ремонта или улучшения капитальным улучшением. Однако, объясняет она, поскольку кондоминиумы, как правило, оплачивают проекты капитального ремонта по оценке собственников квартир, они часто относят такой проект к категории «расходов» по ​​налогам.

Как мы уже упоминали, устав кондоминиумов обычно более строг, требуя, чтобы большинство или подавляющее большинство владельцев квартир одобряли капитальные затраты сверх суммы, указанной в уставе. «Для сравнения, правило бизнес-суждения дает совету директоров кооперативной корпорации больше гибкости, — говорит Корн. «Есть также различия в кредитных документах, которые необходимо пересмотреть».

Критерии кредитования

Какие критерии и / или документация обычно требуются кредиторами от кооперативов или кондоминиумов для финансирования значительного улучшения капитала?

Glatthaar разъясняет требования к документации: при запросе на финансирование конкретного капитального проекта кредиторы потребуют, как минимум, копию контракта с генеральным подрядчиком или менеджером проекта и копии любых разрешений, необходимых для начала проектов.Кредитор может также потребовать копию планов и спецификаций, обзор этих планов и спецификаций архитектором или инженером, заключение поверенного и копии всех разрешений, которые могут потребоваться, «вместе с окончательным одобрением Строительный департамент или окончательное свидетельство о заселении ».

Кредит обычно предоставляется на резервный счет здания, который, в свою очередь, покрывает расходы на проект капитального ремонта. «До тех пор, пока соотношение суммы кредита и стоимости является сильным, а само здание имеет ценность, кредитор не будет участвовать в использовании заемных средств», — говорит Смит.

И, как и следовало ожидать, положительный денежный бюджет в строительстве / застройке кооператива или кондоминиума сделает проект более привлекательным для кредитора.

Одно интересное наблюдение с точки зрения кредитора сделал Харли Селигман, вице-президент Национального кооперативного банка, который предоставляет финансовые услуги жилищным кооперативам, кондоминиумам и другим кооперативным учреждениям по всей стране: «С кондоминиумами мы ссужаем точную сумму.Мы даем кооперативам небольшую поддержку, потому что у них обычно есть 10-летняя ипотека, и на это уходит так много времени, что через два года крыша может протекать [это означает, что может потребоваться другой, неожиданный проект] », он сказал.

Теперь, когда проект сформулирован, какова роль управляющего недвижимостью? Что насчет доски? Как насчет роли других профессионалов?

Селигман говорит, что люди, с которыми встречается его компания, варьируются от одного здания к другому.«Некоторые управляющие недвижимостью очень хорошо разбираются в проектах по благоустройству. Но многие советы директоров говорят: «У нас есть архитектор, у нас есть поверенный, который может решать эти вопросы».

«Это зависит от здания. Это может быть поверенный, брокер, менеджер. Некоторые доски справляются сами ». Селигман лично любит работать с опытным управляющим агентом, который может управлять 50 зданиями, и поэтому знает все тонкости процесса.

Независимо от того, кто встречается с кредитором, процесс начинается с правления. «После того, как правление проголосует за продвижение капитального проекта и проконсультировалось с бухгалтером здания относительно того, как его лучше финансировать, оно действительно берет на себя надзорную роль, наблюдая за управляющим агентом, архитектором / инженером и подрядчиками, которым поручено выполнение плана правления и выполнение работы », — говорит Смит.

Когда работа уже начата, она продолжает, планирование и общение между советом директоров, профессиональной командой и акционерами / владельцами паев имеют решающее значение.«Предоставление им предварительного уведомления до начала проекта и обновлений по ходу работы поможет снизить напряженность, особенно если проект выходит за рамки бюджета, превышает запланированные временные рамки и / или если требуется доступ в квартиру или через квартиру. / единиц », — говорит она.

Korn рекомендует, чтобы совет директоров привлек фирму, которая могла бы выполнять функции общего менеджера строительства здания. В качестве примера он приводит один проект по фильтрации воды.«Правление согласилось заменить крышу, но когда я посетил площадку вместе с банком, стало ясно, что в здании необходимо решить проблему проникновения воды из стен и окон. В результате мы увеличили сумму кредита и привлекли управляющего строительством », — вспоминает он. Корн также говорит, что хороший финансовый консультант или брокер часто может получить более высокую ставку в том же банке, чем в противном случае.

Куда обратиться за дополнительной информацией

Эксперты, с которыми мы беседовали для этой статьи, дали советам директоров несколько вариантов получения дополнительной информации по этому вопросу.Один из них — продвинутое долгосрочное планирование капиталовложений. Многие более крупные управляющие компании сделают это для своей собственности. Это упростит планирование и составление бюджета, а также повысит вероятность того, что кредиторы будут предоставлять ссуды зданию.

Консультанты, управляющие агенты, юристы, инженеры, архитекторы и бухгалтеры также могут внести ценный вклад. Бухгалтеры, в частности, знают о важности обслуживания основных средств и оборудования в здании, что, конечно же, снижает расходы.

Другие ресурсы включают статьи в самом Cooperator; Колонка Ронды Кайсен «Спросите недвижимость» в «Санди Таймс»; и курсы повышения квалификации, предлагаемые такими компаниями, как Lorman Education Services, Национальный институт бизнеса и другими. Несколько бухгалтерских фирм из Нью-Йорка, таких как Czarnowski & Beer и Wilkin & Guttenplan, также предлагают вебинары и курсы повышения квалификации. И давайте не будем забывать о ежегодных торговых выставках The Cooperator!

Раанан Геберер — писатель-фрилансер и часто пишет для The Cooperator.

Откуда деньги? — Финансирование капитальных проектов

Вы усердно работаете и стараетесь откладывать деньги на черный день — конечно, надеясь, что этот «дождливый день» станет долгожданным путешествием в какое-нибудь сказочное и тропическое место. Затем бум — в вашей машине внезапно срываются тормоза или одному из детей нужны подтяжки, и теперь вы используете свои резервы, чтобы оплатить эти неожиданные расходы. Однако иногда у вас может не хватить денег, чтобы покрыть расходы, поэтому вам придется брать ссуду у друзей или семьи или даже брать ссуду в местном банке.

Даже для финансово состоятельного сообщества проект по капитальному ремонту или замене — например, новая крыша, полная замена окон или аналогичная большая работа — может вызвать такой же стресс, который мы испытываем в отношении наших собственных финансов. То же самое вызывает озабоченность относительно того, отложило ли правление достаточно денег, чтобы фактически покрыть проект аварийного ремонта или капитального ремонта. А если нет, что тогда? Как собрать деньги на замену крыши или восстановление здания клуба после незастрахованного несчастного случая?

Идея капитального ремонта

«Проекты капитального ремонта подпадают под довольно широкое описание всего, что может происходить в собственности, от изменений и улучшений до общих частей и замены механических систем, до восстановления бетона, модернизации здания клуба и даже новая структура или удобства », — сказал Эндрю Лестер, президент FirstService Financial, кредитора, работающего на рынках по всей стране.

Капитальный проект — это то, что происходит примерно каждые 10 или 15 лет, поэтому совет директоров определенно должен планировать финансирование этого ремонта с течением времени — действительно, это часть их фидуциарных обязательств перед зданием и его жильцами. «Многие здания имеют то, что называется резервным исследованием, чтобы они могли определить, когда что-то нужно будет заменить и сколько их нужно отложить с течением времени, чтобы иметь возможность справиться с этим ремонтом, когда они появятся», — говорит Лорен Педдингхаус. владелец Haus Financial Services LLC в Чикаго.«Однако мы обнаружили, что во многих зданиях не были предусмотрены резервы, и деньги не были сэкономлены».

Peddinghaus говорит, что пустой или недостаточный резерв связан с отсутствием планирования и нерешительностью в отношении инвестиций в будущее здания. «Владельцы, которые там живут сейчас, не хотят думать о том, что произойдет через 15 лет, если они, возможно, не будут собственниками», — сказал Педдингхаус. «Но это их ответственность, пока они используют эти элементы, чтобы внести свой вклад в возможную замену этих элементов, а не для того, чтобы это свалилось на приходящих новых людей.Затем есть крыша 10-летней давности, и денег не было сэкономлено, и теперь нынешние жители сталкиваются с необходимостью внести свой вклад, чтобы заменить эту крышу ».

Даже если в здании проведена комплексная проверка и запланирован будущий ремонт и замена, сэкономленной суммы не всегда бывает достаточно. «Вы можете только запланировать достижение цели, но [иногда] что-то случается, будь то капитальное улучшение, которое стоит больше, чем вы думали, или это более крупный проект, чем вы планировали», — говорит Лестер.

Три варианта

Для оплаты таких проектов, как новая крыша, ремонт протекающих окон или сломанных ступеней, у кооператива, кондоминиума или ассоциации домовладельцев есть три источника финансирования, к которым можно обратиться, продолжает Лестер. «Первый — это использование резервных фондов, которые ежегодно устанавливаются в бюджете», — советует он.

В то время как потребителям часто советуют хранить на сберегательном счете как минимум шесть месяцев расходов, то, сколько совет директоров должен держать под рукой, зависит от того, кого вы слушаете.«Она должна быть соизмеримой с общей ценой или стоимостью активов. Например, по словам Курта М. Вестфилда, директора WC Equity Group, базирующейся в Тампе, Флорида, «инвестиционная группа, покупающая 64-квартирный многоквартирный дом за чуть более 6 миллионов долларов, должна иметь в наличии более 40 000 долларов США, если только частный раунд сбора средств продолжается ».

Затем члены сообщества платят в этот резервный фонд на постоянной основе.«Общее практическое правило состоит в том, чтобы поддерживать операционный резервный фонд в размере двух-трех месяцев на общие расходы на кондоминиумы и техническое обслуживание кооперативов», — говорит Барри П. Корн, CFA, управляющий директор Barrett Capital Corporation в Нью-Йорке.

Размер резервного фонда также определяется размером и бюджетом ТСЖ. «Федеральная национальная ипотечная ассоциация (FNMA), широко известная как Fannie Mae, предложила ТСЖ выделять 10 процентов своего годового бюджета в резервный фонд», — говорит Корн.«Это хорошая оценка, которая может варьироваться в зависимости от того, что ожидает здание, особенно если они провели предварительное исследование срока полезного использования основных компонентов системы здания. По мере того, как здание накапливает свои резервные фонды капитала, оно может использовать их для оплаты некоторых капитальных вложений ».

Однако Корн говорит, что совету директоров не рекомендуется полностью уничтожать свой резервный фонд для какого-либо одного проекта. Если это похоже на то, что может произойти, Корн говорит, что совет директоров должен изучить другие финансовые ресурсы, такие как ссуды или специальная оценка, чтобы покрыть остаток.

Займы и оценка

Чтобы занять деньги для любого проекта капитального ремонта или улучшения, совет директоров обращается в финансовое учреждение и обсуждает ставки и условия для необходимых средств, а затем возвращает их со временем. «Как правило, выплаты по этой ссуде производятся либо из резервов, либо из специальной оценки», — говорит Лестер.

Но ссуды сами по себе могут быть рискованными, предупреждает Вестфилд.«Я все равно возражаю, что такой уровень ликвидности опасен для владения активом и управления им. Альтернативный вариант — это рефинансирование у коммерческого / обычного / частного кредитора для изъятия ликвидности для покрытия затрат на улучшения ».

Если совет директоров и члены решат, что они хотят продвигать проект, но у них недостаточно средств в своих резервах или инвестициях, а банковский заем неприемлем, они могут пройти специальную оценку. «Они собирают эти деньги [от жителей] в течение определенного периода времени или в виде единовременной выплаты», — говорит Лестер.

Резервы, займы и оценки, боже мой! Как совет директоров принимает окончательное решение о финансировании крупного проекта? «Во-первых, совет директоров должен получить конкурентные предложения, чтобы определить реальную стоимость проекта», — говорит Корн. «Правление должно убедиться, что его« мягкие »расходы, такие как гонорары дизайнера, архитектора и инженера, включены в него, а совет директоров должен обеспечить подушку, скажем, от 10 до 20 процентов от общей стоимости проекта.”

Затем совет директоров должен решить, какие деньги будут использованы для оплаты этого проекта. «Это зависит от ассоциации, сообщества и их местонахождения, а также от их документов и размера проекта», — говорит Лестер. «Членство может иметь право голоса или право голоса в этом вопросе, но в целом совет директоров принимает окончательное решение, а затем переходит к членству для утверждения».

Чтобы принять обоснованное решение по капитальному проекту, совет директоров должен иметь команду экспертов, к которым можно было бы обратиться.«Правление с помощью архитекторов и инженеров должно определить приблизительную стоимость проекта, который будет финансироваться, затем совет или казначей должны обратиться к финансовым консультантам / ипотечным брокерам, специализирующимся на ссудах ТСЖ, чтобы брокер рассмотрел финансовые показатели проекта. ТСЖ, включая существующую задолженность и просроченные счета », — говорит Корн. «После того, как брокер определит существующее обслуживание долга и увеличение по новой ссуде, совет директоров должен рассмотреть влияние увеличения платы за обслуживание / общих сборов на владельцев.”

Адвокат также может помочь совету разобраться в финансовых документах. «Тогда, очевидно, они помогают закрыть ссуду с покупателями», — говорит Лестер.

Непростая ситуация

К сожалению, здание без резервов для капитального ремонта или аварийного ремонта становится слишком привычным. «Очевидно, что правление виновато, — говорит Педдингхаус, — но возможно получить ссуду без резервов, при том понимании, что часть поступлений направляется на финансирование и создание резервных фондов до уровня, при котором банка удобная.”

Peddinghaus также напоминает жителям, что правление несет фидуциарную обязанность перед всей ассоциацией делать то, что в их интересах. «Все сводится к тому, кто эти люди», — говорит она. «Я видел ассоциации, в которых у владельцев не возникнет проблем с выделением денег, когда они нужны, а [ассоциация] ничего не вкладывает в банк. Они просто проводят специальную оценку, когда им нужно больше денег ».

Если жители недовольны тем, как обстоят дела с финансами, выход есть.«Если владельцы недовольны тем, как их совет директоров финансирует управление зданием, им необходимо установить новый совет», — сказал Педдингхаус. «Это лекарство. Если вы недовольны, замените их ».

Лиза Ианнуччи — внештатный писатель, редактор и автор, а также частый участник The Chicagoland Cooperator.

Бюджет на техническое обслуживание и капитальные затраты

Инвесторы в жилую недвижимость не часто говорят о техническом обслуживании или капитальных затратах.Зачем им? Это не гламурно, и, конечно же, неинтересно думать о текущих расходах, глядя на инвестиционную недвижимость. Но если вы серьезно относитесь к анализу сделки и созданию прибыльного портфеля арендной недвижимости, это один из наиболее важных и часто упускаемых из виду аспектов работы арендодателем. Это правда — ничто не вечно, и это определенно относится к объектам недвижимости. Обязательно спланируйте и составьте бюджет на ремонт сейчас, техническое обслуживание позже и будьте готовы к неожиданностям!

Как и во всем, нет правильного или неправильного способа составления бюджета.Я надеюсь, что, прочитав это, вы сможете лучше понять, зачем вам нужно составлять бюджет, на что вам нужно составлять бюджет, а также отправной точкой для исследования и определения того, что имеет смысл в вашей конкретной ситуации. Это может быть разница между получением или потерей денег (и времени) на ваших инвестициях!

Как составить бюджет на техническое обслуживание

Для большинства арендодателей и инвесторов техническое обслуживание (или эксплуатационные расходы) не требует пояснений — это регулярное техническое обслуживание, которое является частью любой арендуемой собственности, и что-то важное, чтобы ваши арендаторы были довольны.Такие вещи, как покраска, осмотр, повреждение имущества, борьба с вредителями или любые другие разные расходы на имущество, как правило, попадают в это ведро. Но инвесторы обычно борются не с тем, с чем это влечет. Скорее, им часто бывает трудно составить бюджет и управлять ожиданиями по техническому обслуживанию. К счастью, есть некоторые общие практические правила, которые используют многие инвесторы при составлении бюджета на эти расходы.

Хорошие люди из Real Property Management собрали несколько для инвесторов:

50% Правило: Общие эксплуатационные расходы (ремонт, техническое обслуживание, налоги, страхование) могут равняться половине вашего дохода от сдачи в аренду недвижимости. Итак, если ваша недвижимость сдается за 1200 долларов в месяц, вы можете рассчитывать потратить до 600 долларов на поддержание ее в рабочем состоянии.

1% Правило: Обслуживание должно стоить не менее одного процента от стоимости собственности в год. Таким образом, содержание недвижимости стоимостью 190 000 долларов может стоить 1900 долларов в год (или 160 долларов в месяц).

Формула в квадратных футах: Планируйте тратить минимум 1 доллар на квадратный фут для ежегодных затрат на техническое обслуживание. Итак, 2200 кв. Футов. аренда может стоить примерно 2200 долларов в год на содержание.

5X Правило: Ежегодные расходы на техническое обслуживание в среднем в 1,5 раза превышают ежемесячную арендную ставку. Итак, если ваш дом арендуется за 1200 долларов, то вам следует ожидать, что вы будете тратить примерно 1800 долларов в год на ремонт.

Как и в случае с любым общим правилом, важно понимать, что все это оценки; нет двух одинаковых свойств. Самый важный вывод из этого заключается в том, что затраты на техническое обслуживание реальны, неизбежны и могут составить значительную часть пирога. Разработайте бюджет, придерживайтесь его и не тратьте деньги.Затраты на техническое обслуживание сильно колеблются от месяца к месяцу и могут зависеть от сезонности, поэтому важно вести резервный счет для этих средств. Рано или поздно что-то пойдет не так, и вы будете рады, что подготовились.

Что такое капитальные затраты?

CapEx — это средства, использованные для обновления или ремонта собственности. Когда мы думаем о капитальных затратах, мы обычно думаем о «дорогостоящих» элементах, которые в конечном итоге потребуются отремонтировать или заменить.

Общие капитальные затраты включают в себя следующие (среди прочего):

• Крыша
• Приборы
• Подъездной путь
• Водонагреватель
• ОВКВ
• Пол
• Сантехника
• Столешницы

Как составить бюджет на капитальные затраты

Хотя для составления бюджета капитальных затрат обычно требуется немного больше работы, на самом деле к нему легче подготовиться, поскольку он обычно не связан с колебаниями или непредвиденными расходами.

Управление капитальными затратами может быть более целенаправленным и точным по следующим причинам:

1. Мы знаем, что каждый из этих элементов нужно будет заменить в тот или иной момент
2. Нам известен средний срок службы каждого из этих элементов
3. Нам известны затраты на замену этих элементов.

Если мы рассмотрим эти факторы, процесс составления бюджета станет довольно простым. Сначала все начинается с домашнего задания. Изучите средний срок службы кровли в вашем районе и выясните, сколько будет стоить ее замена.Оцените, на сколько хватит вашей техники, и подумайте, сколько вы планируете потратить на ее замену.

Поговорите с соседями и инвесторами в вашем районе и узнайте, сколько им обходилось в прошлом. Делайте заметки, садитесь и составляйте бюджет. Разделите общие затраты на предполагаемый срок службы каждой из этих статей капитальных затрат и добавьте к этим резервам установленную сумму ежемесячно. Не бойтесь давать оценки; кажется, что вещи часто стоят немного дороже, чем предполагалось.

Исследования и последующие действия

Таким образом, независимо от того, какой у вас бюджет на техническое обслуживание и капитальные затраты, важная часть состоит в том, что вы проводите свое исследование и обязательно выполняете. Хотя существует бесчисленное множество идей о том, что лучше всего, и полезных практических правил, нет двух одинаковых свойств, и мало что происходит в точности так, как вы планировали. Если вы уже владеете аналогичной недвижимостью в том или ином районе, возможно, будет проще оценить, какой бюджет вам следует потратить, посмотрев на историю ваших существующих владений.Однако, если вы новичок в этой области или новичок в инвестировании, важно не торопиться и проявить осмотрительность.

Такие факторы, как существующее состояние собственности, стоимость собственности, возраст, тип собственности, район и погодные условия — все это влияет на то, как каждая инвестиция повлечет за собой разную сумму расходов в ходе ее использования. Тем не менее, нет правильного или неправильного способа составления бюджета. Единственный неправильный способ составления бюджета — это НЕ составлять бюджет вообще или не рассматривать статьи полностью и серьезно в рамках бюджета.

_____________________________________________________________________________________

CoreVest — ведущий поставщик финансовых решений для инвесторов в жилую недвижимость. Мы предлагаем привлекательные долгосрочные долговые продукты для стабильных арендных портфелей, а также кредитные линии для новых приобретений.

Для получения дополнительной информации о том, как CoreVest может помочь в развитии вашего бизнеса по аренде и реабилитации, позвоните по телефону 844.223.2231 или заполните нашу контактную форму.

#IG

___________________

Источники: https: // www.realpropertymgt.com/rental-property-main maintenance-myths/

Текущий ремонт в сравнении с капитальными затратами (CapEx)

Некоторым инвесторам в жилую недвижимость терминология капитальных затрат — сокращенно CapEx — незнакома. Резервы капитальных затрат обычны в секторе коммерческой недвижимости, но менее известны в сфере жилой недвижимости.

КАПИТАЛЬНЫЕ РАСХОДЫ

Капитальные затраты — это то, что вы можете капитализировать в течение определенного периода времени.Он добавляет или обновляет физические активы собственности. Обычно это единовременные крупные расходы.

Примеры капитальных затрат включают новую крышу, оборудование или пол. Капитальные затраты также могут включать установку новой системы отопления и кондиционирования воздуха или капитальный ремонт существующей системы отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха. То же самое касается обширной новой сантехники или капитальных электромонтажных работ.

Если вы красите несколько объектов недвижимости, это можно отнести к капитальным затратам, но обычная покраска при выезде — это просто рутина.Вы не сможете использовать резерв капитальных затрат для оплаты текущего ремонта.

ТЕХНИЧЕСКОЕ ОБСЛУЖИВАНИЕ И РЕМОНТ

Ремонтные работы, такие как покраска с выездом, подкрашивание или ямочный ремонт стены или пола, относятся к обычной категории. Затраты на текущее обслуживание обычно покрываются из годового операционного бюджета инвестора, а не из резерва капитальных затрат.

Самый простой способ определить плановое обслуживание — спросить себя, часто ли ремонт повторяется.Примеры включают ремонт существующей техники, чистку ковров или исправление изношенных участков пола.

Некоторые виды ремонта предположительно могут быть оплачены либо из фонда капитальных затрат, либо за счет операционного фонда. Посмотрите, являются ли расходы «крупными», чтобы определить, подлежат ли они оплате из резервов капитальных затрат.

Например, если вам нужно заменить несколько раковин или унитазов, это будет происходить из резервов капитальных затрат, но если вам нужно заменить только одну раковину или один унитаз, это будет покрываться из вашего годового операционного бюджета.Если вам нужно заменить один осветительный прибор, рассчитывайте, что вы заплатите за это из своего операционного бюджета. Если вам необходимо заменить несколько осветительных приборов, расходы могут быть покрыты за счет фонда капитальных затрат.

В следующей таблице обобщены многие фактические соображения, используемые IRS. Эти факторы, хотя и не исчерпывающие, следует учитывать в вашем анализе, чтобы различать капитальные затраты и ремонт, вычитаемый из налогооблагаемой базы:

Капитал	Ремонт
Улучшения, которые «приводят» недвижимость в лучшее рабочее состояние	Улучшения, которые «поддерживают» имущество в рабочем состоянии
Восстанавливает свойство до состояния «как новое»	Восстанавливает свойство до прежнего состояния
Добавление новых или заменяемых компонентов или компонентов материала на объект недвижимости	Защищает лежащее в основе имущество путем регулярного технического обслуживания
Добавление улучшений или изменений в собственность	Непредвиденный ремонт имущества
Повышает ценность собственности в виде улучшения
Продлевает срок полезного использования имущества
Повышает эффективность собственности
Повышает качество недвижимости
Повышает прочность имущества
Увеличивает вместимость недвижимости
Улучшает состояние материала или дефект
Адаптирует собственность для нового использования

Надеюсь, эти примеры дадут инвесторам четкое представление о разнице между капитальными затратами и текущим обслуживанием.