Что это фонд капитального ремонта: ЖК РФ Статья 170. Фонд капитального ремонта и способы формирования данного фонда КонсультантПлюс

Содержание

Специальный и общий счет: основные черты

Как известно, ежемесячная оплата взносов на капремонт – это обязанность всех собственников многоквартирных домов, возложенная на них жилищным законодательством. А вот каким именно способом накапливать средства для формирования фонда капитального ремонта – это уже право выбора собственников каждого конкретного дома.

Фонд капитального ремонта – это все денежные средства, которые складываются из уплачиваемых собственниками взносов на капитальный ремонт.

Накапливать средства можно двумя способами:

На общем счете регионального оператора (так называемый «общий котел»)
На специальном счете, открытом на конкретный дом.

В течение полугода с даты официального опубликования региональной программы капремонта, в которую включен дом, собственники помещений должны принять на общем собрании решение о выборе способа формирования фонда капитального ремонта, иначе дом по умолчанию отправится в «общий котел».

Рассмотрим основные черты каждого из способов формирования фонда капитального ремонта:

Резюмируя, охарактеризовать каждый из способов накопления средств на капремонт можно следующим образом:

Специальный счет – собственники дома сами распоряжаются накопленными средствами, устанавливают сроки проведения для каждого вида работ и выбирают исполнителей. В то же время собственники берут на себя ответственность за сопровождение счета, накопление на счете необходимой для проведения капремонта суммы, самостоятельно (или с привлечением третьих лиц) проводят работу с должниками и осуществляют контроль выполнения работ подрядной организацией.
Общий счет регионального оператора — взносы, оплаченные собственниками, используются на проведение капитального ремонта в других домах и не могут быть досрочно направлены на проведение капремонта конкретного дома, если его очередь еще не подошла. Ответственность за накопление сумм, достаточных для проведения работ, выполнение капитального ремонта в установленные сроки и с надлежащим качеством лежит на региональном операторе.

Для домов в Академическом проведение капремонта запланировано региональной программой на 2042-2046 годы. Но через сколько лет фактически потребуется капитальный ремонт тех или иных частей дома, предугадать невозможно. Поэтому УК «Академический» рекомендует собственникам уже сейчас задуматься о выборе специального счета для накопления средств на проведение капремонта. В свою очередь, управляющая компания готова поддержать инициативных собственников и оказать помощь в подготовке и проведении общего собрания.

Общий счет регионального оператора	Специальный счет дома
Размер взносов
Устанавливается региональными законодательными актами	Устанавливается по решению собственников (но не менее минимального размера взноса, утвержденного в регионе)
Сроки проведения работ
В установленный программой срок	По решению собственников капремонт частично или полностью может быть проведен ранее срока, установленного программой
Перечень работ
Работы выполняются в соответствии с перечнем, установленным программой капремонта	Собственники могут организовать проведение дополнительных работ по капитальному ремонту за счет дополнительных взносов, собираемых на том же спецсчете
Владелец счета
Региональный оператор (Фонд капремонта Свердловской области)	На выбор собственников: региональный оператор, управляющая компания, ТСЖ или ЖСК
Использование накопленных средств
Собранные со всех домов взносы переходят в собственность регионального оператора и используются на проведение капитального ремонта в тех домах, очередь которых подошла по региональной программе	Собранные взносы остаются в распоряжении собственников помещений дома и могут быть потрачены только на проведение работ по капитальному ремонту
Открытие и сопровождение счета
Открытие счета, начисление и организация приема платежей, уплата банковских комиссий осуществляется владельцем счета или третьим лицом по договору с собственниками (возможно, за отдельную плату)	Открытие счета, начисление и организация приема платежей, уплата банковских комиссий осуществляется региональным оператором за счет собственных средств (возможно с привлечением третьих лиц – расчетных центров и управляющих организаций)
Контроль за своевременным внесением взносов, претензионно-исковая работа с должниками
Осуществляется владельцем счета или третьим лицом по договору с собственниками (возможно, за отдельную плату)	Осуществляется региональным оператором за счет собственных средств
Организация проведения капитального ремонта
Выбор подрядной организации осуществляется через аукцион или конкурс. Ответственность за качество, объемы и сроки выполнения работ несет региональный оператор	Выбор подрядных организаций осуществляется по решению собственников. Подрядная организация несет ответственность за сроки, объемы и качество выполнения работ перед заказчиком (собственниками) которые осуществляют приемку работ самостоятельно или с привлечением третьего лица (например, управляющей компании)

Вернуться назад

1434

Капитальный ремонт многоквартирного дома на специальном счете

Многих собственников интересует тема организации капитального ремонта многоквартирных домов, формирующих фонд капитального ремонта на специальном счёте. Юристы Регионального Фонда пояснили, какие виды работ входят в капитальный ремонт, какой размер взноса можно установить, кто контролирует ход строительно-монтажных работ.

Что такое капитальный ремонт? Как провести капремонт на специальном счёте?

Капитальный ремонт – это выполнение масштабных строительно-монтажных работ, направленных на полное устранение неисправностей изношенных элементов общего имущества дома в целях повышения его эксплуатационных характеристик.

Проводя капитальный ремонт на специальном счёте, Вы должны знать, что операции по перечислению денежных средств со специального счета многоквартирного дома в соответствии с ч. 4 ст. 177 ЖК РФ осуществляются банком по указанию владельца специального счета в адрес лиц, оказывающих услуги и (или) выполняющих работы по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, при предоставлении следующих документов:

1) протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий решение такого собрания об оказании услуг и (или) о выполнении работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

2) договор об оказании услуг и (или) о выполнении работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

3) акт приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по договору, указанному в п. 2 ст. 177 ЖК РФ. Такой акт приемки не предоставляется в случае осуществления операции по выплате аванса на оказание услуг и (или) выполнение работ в размере не более чем тридцать процентов от стоимости таких услуг и (или) работ по договору.

Указанные документы должны подтверждать проведение работ по капитальному ремонту, предусмотренных ст. 166 ЖК РФ, ст. 17 Закона Свердловской области от 19.12.2013 № 127-ОЗ «Об обеспечении проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории Свердловской области».

Нашему дому необходимо отремонтировать крышу, но на специальном счёте сейчас накоплена только половина необходимых денежных средств. Можем ли мы сделать капитальный ремонт половины крыши?

Действующим законодательством допускается проведение выборочного капитального ремонта. Согласно Методическим рекомендациям по формированию состава работ по капитальному ремонту многоквартирных домов, финансируемых за счет средств, предусмотренных Федеральным законом от 21.07.2007 № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», утвержденным Госкорпорацией «Фонд содействия реформированию ЖКХ» 15.02.2013, под выборочным капитальным ремонтом понимается ремонт с полной или частичной заменой отдельных конструктивных элементов зданий и сооружений или оборудования, направленный на полное возмещение их физического и частично функционального износа (подпункт «б» пункта 1. 3 Методических рекомендаций). Таким образом, выборочный капитальный ремонт производится в том случае, когда конструктивный элемент не требует полной замены, и поэтому производится замена только той части конструктивного элемента, которая уже не может выполнять свои функции.

Осуществляет ли Фонд контроль производства работ по капремонту на домах, формирующих фонд капитального ремонта на специальном счете?

В случае формирования фонда капитального ремонта на специальном счете всю ответственность за организацию проведения капитального ремонта своего многоквартирного дома несут собственники, региональный оператор не является лицом, курирующим проведение работ по капитальному ремонту в таком многоквартирном доме.

Хотим открыть спесчёт, можем ли мы установить размер взноса меньший, чем для собственников многоквартирных домов, находящихся в «общем котле»?

В случае, если собственники в качестве способа формирования фонда капитального ремонта выбрали специальный счет, они решением общего собрания должны определить размер ежемесячного взноса на капитальный ремонт, который не должен быть меньше чем минимальный размер взноса, установленный нормативно-правовым актом субъекта РФ.

Как выбрать подрядную организацию для осуществления капитального ремонта многоквартирного дома, формирующего фонд капитального ремонта на специальном счете?

При формировании фонда капитального ремонта на специальном счете собственники имеют возможность сами выбрать подрядную организацию, которая займется проектированием, а также выполнением ремонтных работ в доме.

Собственники жилья в домах, где открыт специальный счет, выбирая подрядчика, могут руководствоваться реестром квалифицированных подрядных организаций, который формирует уполномоченный орган в лице Министерства энергетики и ЖКХ Свердловской области. С реестром можно ознакомиться ЗДЕСЬ

Капитальный ремонт ТСЖ
: нужно ли их финансирование?
Капитальные улучшения ТСЖ, если они выполнены правильно, могут значительно улучшить качество жизни в сообществе и собственности в нем. Как известно каждому домовладельцу и члену ассоциации, динамичное сообщество — это сообщество, которое изящно меняется и развивается с течением времени. Один из самых прямых способов поддерживать сообщество в хорошем состоянии и пригодном для жизни — это финансировать такие вещи, как ремонт, новые удобства или даже новые функции сообщества. Подобные проекты часто выходят за рамки ремонта и технического обслуживания.

Важность финансирования капитального ремонта ТСЖ
В подобных случаях руководству ТСЖ необходимо разработать план финансирования капитального ремонта ТСЖ.
Следует ли в первую очередь финансировать капитальные ремонты ТСЖ? Это вопрос, который следует рассматривать с такой же тщательностью, как и сами проекты по улучшению.
Важно понимать, что капитальные улучшения, а также затраты и риски, связанные с ними, являются неизбежной реальностью для любого сообщества. Коммунальные объекты изнашиваются и требуют своевременной замены.
Хотя ваш ремонт и техническое обслуживание могут поддерживать их в хорошем состоянии какое-то время, в конечном итоге им потребуется капитальный ремонт. Некоторым может даже потребоваться модернизация или полная замена. Растущие сообщества также будут нуждаться в новых удобствах. Правление ТСЖ может столкнуться с необходимостью удовлетворения потребностей в общественном бассейне, новой крытой дорожке или более красивой высотной крыше.
Удовлетворение этих требований является важной частью поддержания удовлетворенности в сообществе. Кто будет лучшим менеджером для этих проектов, чем правление ТСЖ?
Капитальный ремонт ТСЖ – это ремонт, модернизация и новое строительство, осуществляемые товариществом собственников жилья. Каждое правление ТСЖ должно быть оборудовано для финансирования и управления такого рода проектами. Существует грань между затратами на рутинный ремонт и техническое обслуживание и затратами на капитальный ремонт — так как же организовать свои финансы в обоих случаях?
Что такое капитальный ремонт?
В одном из технических определений капитальных улучшений они описываются как постоянные изменения в общей собственности. Это может включать в себя размещение вниз и дополнительную постоянную структуру на нем. Это означает, что создание совершенно нового пула сообщества там, где его раньше не было, безусловно, считается капитальным улучшением — так же, как и установка почтового ящика.
Как правило, капитальным улучшением является любое усовершенствование или новое дополнение к собственности, которое вы можете увидеть или использовать более года. Это соответствует определению капитального ремонта Службы внутренних доходов (IRS), которое также определяет правила ремонта, подлежащего вычету.
Преимущества капитального ремонта ТСЖ не ограничиваются добавлением новых объектов. Если новый мини-парк или детская площадка явно подпадает под капитальный ремонт, то и широкий спектр обновлений и ремонтов. Например, согласно IRS, установка новой системы фильтрации для общественного бассейна считается капитальным улучшением. Даже проекты, которые имеют решающее значение для безопасности сообщества, такие как добавление анкерных болтов к конструкции, расположенной в районе, подверженном землетрясениям, также считаются улучшениями.

Зачем финансировать капитальный ремонт?
Капитальные улучшения, если они должным образом разработаны и завершены, делают больше, чем просто обеспечивают новые удобства для сообщества. Преимущества капитальных улучшений ТСЖ также можно ощутить, когда сообщество модернизирует свои существующие объекты. Это может потенциально снизить затраты на техническое обслуживание и коммунальные услуги.
Совет ТСЖ также может значительно повысить стоимость собственности в части сообщества, предоставив близлежащим домам немедленный доступ к общественным удобствам. Возможно, наиболее важно то, что проекты капитального ремонта могут быть использованы для продления срока полезного использования существующей общественной собственности или даже для ее адаптации для новых целей.
Капитальный ремонт ТСЖ – это один из лучших способов, с помощью которого правление ТСЖ может оказать долгосрочное положительное влияние на общество на долгие годы вперед.

Бюджетирование капитальных улучшений ТСЖ
Капитальные улучшения ТСЖ могут быть сложными и дорогостоящими мероприятиями, поэтому для ассоциации важно иметь возможность управлять их бюджетом. У большинства ассоциаций есть несколько способов получить бюджет на капитальные улучшения ТСЖ, поэтому обязательно уточните у юриста вашей ассоциации, какие варианты доступны для правления.

Использование резервного фонда
Если ваше ТСЖ надлежащим образом управляет своими финансами, будет создан резервный фонд, который следует использовать для финансирования капитальных ремонтов. Таким образом, жители не будут беспокоиться о расходах. Многие ТСЖ отчисляют часть членских взносов в резервный фонд с учетом затрат на капитальный ремонт или выделяют дополнительные ресурсы в резервный фонд, чтобы быть уверенными, что он всегда готов поддержать дорогостоящий ремонт. Обязательно ознакомьтесь с законами вашего штата в отношении резервных фондов, чтобы убедиться, что ваш резервный фонд ТСЖ не недофинансирован в соответствии с руководящими принципами штата.
Так в чем же разница между капитальными улучшениями и статьями расходов резервного фонда? Расходы резервного фонда обычно покрывают содержание существующих общественных активов. Эти расходы обычно покрываются резервным исследованием, проводимым советом ТСЖ, поэтому они предварительно утверждаются таким образом. С другой стороны, капитальные улучшения ТСЖ часто добавляют обществу новый актив. Таким образом, они обычно требуют одобрения членов ТСЖ, прежде чем их можно будет начать.

Взять ссуду
Заем капитала в индустрии общественных ассоциаций довольно распространен. Банковский кредит позволит владельцам квартир оплачивать строительный проект в течение длительного времени и может даже позволить жильцам оплатить свои обязательства за счет ежегодных взносов, не увеличивая свои расходы в ТСЖ.
Поскольку процентные ставки ниже, самое время рассмотреть этот вариант для ТСЖ. Идея состоит в том, чтобы жильцам в идеале не приходилось платить дополнительные деньги из своего кармана на содержание ТСЖ. Если им придется это сделать, ТСЖ будет тщательно изучено, как оно распределяет свои средства, выплачиваемые каждым резидентом, для поддержки их деятельности.

Проведение специальной оценки
Наименее популярным способом финансирования ремонта является проведение специальной оценки. Специальная оценка взимает дополнительные сборы с членов сообщества в равной степени для финансирования ремонта. Специальная оценка должна быть крайней мерой ТСЖ при попытке финансирования неожиданного дорогостоящего ремонта.
Этот вариант не популярен среди жителей и может привести к тому, что жильцы подадут в суд на ТСЖ за ненадлежащее управление своими финансами. Кроме того, могут быть случаи, когда жители просто не могут позволить себе специальную оценку, особенно если речь идет о срочном ремонте, который ранее не планировался.

ТСЖ рекомендуется проконсультироваться со своим поверенным перед любой формой специальной оценки, чтобы убедиться, что юридические риски оправданы и что специальная оценка не нарушает какой-либо из подзаконных актов, с которыми жильцы ранее согласились, соглашаясь компенсировать ТСЖ, когда они сначала купили свою собственность.
Хотите узнать, какое улучшение лучше всего подойдет вашему сообществу? Мы будем рады услышать от вас, поэтому не стесняйтесь позвонить нам или оставить нам сообщение. Вместе мы можем помочь вашему сообществу стать лучше.

СВЯЗАННЫЕ СТАТЬИ:
Что такое капитальный ремонт?
Термины ТСЖ: глоссарий терминов и определений
Может ли товарищество собственников жилья поднять плату?

Капитальные улучшения и расходы на ремонт и техническое обслуживание
Программное обеспечение для управления строительством
Мэтью Спрэга | 15 июня 2022 г.
Расходы могут быть обычным делом в строительной отрасли, но понимание расходов может оказать существенное влияние на ваш баланс. Вот почему.
Когда дело доходит до расходов на ваш портфель, потраченные деньги есть потраченные деньги, верно? В какой-то степени это может быть правдой. Но понимание того, в какое ведро текут деньги — капитальные или операционные расходы, — изменит то, как вы планируете эти расходы.
Что еще более важно, владельцы строительной недвижимости могут по-разному вычитать налоги для каждой категории расходов. Давайте углубимся в различия между ремонтом, техническим обслуживанием и капитальным ремонтом, чтобы лучше понять налоговые последствия для вашего портфеля.
Разница между ремонтом, обслуживанием и капитальным улучшением
Самый простой способ оценить разницу между улучшением, ремонтом и обслуживанием — спросить, идут ли деньги на повышение стоимости имущества. Если да, то это квалифицируется как улучшения и классифицируется как капитальные затраты. Если нет, то это может быть либо ремонт, либо техническое обслуживание и относится к эксплуатационным расходам.
Ремонт и техническое обслуживание не увеличивают стоимость имущества, они просто возвращают его в исходное состояние. И хотя техническое обслуживание и ремонт часто упоминаются в одном дыхании, они отличаются тем, что техническое обслуживание часто является упреждающим и выполняется до того, как будет нанесен значительный ущерб строительству.
Ремонт
Ремонт устраняет повреждения и является последним средством спасения строений и восстановления их первоначального состояния. Примером этого может быть замена змеевика испарителя для ремонта системы HVAC — этот тип ремонтных работ обычно не увеличивает стоимость имущества, а скорее сохраняет статус-кво.
Техническое обслуживание
Техническое обслуживание — это усилия по предотвращению износа или повреждения актива. Ежегодное обслуживание специалистом по HVAC для проверки состояния и производительности системы подпадает под техническое обслуживание.
Владельцы недвижимости находятся под огромным давлением, чтобы следить за долговечностью зданий и их энергоэффективностью. В результате в строительной отрасли набирает популярность профилактическое техническое обслуживание, при котором владельцы могут заранее определить, когда строительные детали могут выйти из строя.
Капитальные улучшения
Капитальные улучшения обычно представляют собой улучшения, которые продлевают срок службы и/или повышают стоимость актива. Добавление нового крыла в больницу для поддержки большего количества пациентов будет считаться капитальным улучшением. Проекты, связанные с инфраструктурой, также могут подпадать под это определение, и следует использовать федеральное финансирование, пока оно еще доступно.
Например, муниципальный канализационный округ Милуоки (MMSD) реализовал многоуровневый план по замене устаревшей инфраструктуры и созданию новых решений для «зеленой» инфраструктуры (GI) путем управления проектами многих типов и размеров с использованием e-Builder. Предприятие.
В то время как некоторые ремонты или техническое обслуживание могут быть классифицированы как капитальные улучшения, капитальные улучшения не могут быть обозначены как техническое обслуживание.
Как классифицировать расходы как улучшения по сравнению с ремонтом и техническим обслуживанием
При классификации расходов на усовершенствование, ремонт или техническое обслуживание следует обращать внимание:
Ремонт и техническое обслуживание иногда могут превратиться в капитальные улучшения, если проект окажется слишком большим, чтобы его можно было исправить с помощью нескольких небольших ремонтов. .
Например, владелец недвижимости, нанявший кровельщика для ремонта нескольких гонтов на крыше отеля, может обнаружить существенную гниль и решить, что лучше заменить всю крышу.
Улучшения могут применяться как к целым зданиям, так и к отдельным компонентам.

Например, добавление нового бассейна в отель или замена системы вентиляции и кондиционирования объекта считаются улучшениями.
Улучшения продлевают жизнь постройки, а не просто сохраняют ее.
Например, замена устаревшего сайдинга на более энергоэффективный, скорее всего, увеличит срок службы здания, а также снизит расходы на коммунальные услуги. Такие расходы считаются капитальными улучшениями.
Устранение недостатков или конструктивных дефектов, увеличение вместимости здания, модернизация здания для повышения энергоэффективности и перестройка здания после того, как оно достигло конца своей экономической жизни, — все это подпадает под капитальные улучшения в соответствии с правилами IRS.
Поиск нового применения для старого здания — например, преобразование старого торгового центра в новый городской сад или медицинский центр — также квалифицируется как капитальный ремонт.

Любые расходы, понесенные при продлении срока службы актива, также считаются улучшением.
Например, использование интеллектуальных технологий или цифровых двойников для управления жизненным циклом здания можно считать капитальным улучшением.
Примеры технического обслуживания, ремонта и капитальных улучшений
Влияние на налоги технического обслуживания, ремонта и улучшений
Налоги являются еще одним фактором, который необходимо учитывать при разделении технического обслуживания, ремонта и капитального улучшения.
Владельцы портфеля могут требовать расходы на ремонт и техническое обслуживание в качестве вычетов по годовым налогам. С другой стороны, расходы на улучшения не могут быть полностью вычтены в том году, когда они были понесены. Они должны амортизироваться в течение срока службы улучшения с процентом, вычитаемым каждый год.
Таким образом, в то время как деньги, потраченные на недвижимость, теоретически перетекают в одни и те же известные активы, владельцам необходимо классифицировать расходы. Понимание того, относятся ли деньги, которые они тратят, к ремонту и техническому обслуживанию, а не к усовершенствованиям, будет иметь ключевое значение для управления бизнес-операциями вашей компании.
Для целей налоговой отчетности ремонт и техническое обслуживание относятся к категории операционных расходов (OpEx), а усовершенствования классифицируются как капитальные затраты (CapEx).
Предупреждение: поскольку налоговые корзины для категорий в прошлом были настолько изменчивыми, возникло много путаницы в отношении того, квалифицируются ли определенные расходы как улучшение капиталовложений или текущее техническое обслуживание и ремонт. IRS опубликовала правила о Положениях о материальном имуществе для навигации по территории.
Иногда категоризация расходов на строительные портфели может сбивать с толку, поэтому в случае сомнений разумно поговорить с бухгалтером, который может проверить налоговые последствия расходов, которые могут пересекаться с несколькими категориями.
Закрытие
Строители, подрядчики и собственники всегда будут нести затраты на продление срока службы зданий или поддержание их в стабильном рабочем состоянии. Понимание того, относятся ли конкретные расходы к капитальному ремонту, техническому обслуживанию или ремонту, поможет профессионалам строительной отрасли более стратегически тратить свои деньги в краткосрочной и долгосрочной перспективе.
По мере роста населения мира и необходимости продления срока службы зданий и устойчивого строительства строительная отрасль будет развиваться и разрабатывать новые способы ведения бизнеса. Но необходимость следить за бизнес-операциями не изменится. Тема капитальных улучшений по сравнению с техническим обслуживанием и ремонтом — это тема, к которой, вероятно, придется систематически возвращаться в ближайшие годы.