Жилые апартаменты – Апартаменты в 2018 году — что это такое, в чем разница с квартирой, отличаются, можно ли прописаться

Содержание

Апартаменты и квартира: в чем разница?

Апартаменты и квартира: в чем разница? Если вы еще не знаете об этом, то данная статья прояснит ситуацию и позволит вам грамотнее ориентироваться в вопросах недвижимости. Я решил опубликовать ее в рубрике “Инвестиции”, потому что покупка апартаментов чаще всего осуществляется именно как инвестиции в недвижимость. Как приобретение для личного проживания, на мой взгляд, это не очень удачный вариант. Чем отличаются апартаменты от квартиры – об этом вы узнаете, прочитав данную публикацию.

Что такое апартаменты?

Понятие “апартаменты” появилось не так давно, но оно уже у всех на слуху. Тем не менее, наблюдения показывают, что большинство людей имеет совершенно искаженное представление о том, что такое апартаменты. Например, многие считают, что это “элитная квартира”. Когда-то ранее этот термин действительно имел такое значение, но сейчас это уже не обязательно так.

Также интересно, что во французском и итальянском языке, откуда и заимствовано понятие “апартаменты”, это слово (appartement, appartamento) действительно обозначает квартиру. Но сейчас оно уже имеет другое значение. Давайте внесем ясность.

Апартаменты – это нежилые помещения, в которых созданы необходимые условия для проживания.

Соответственно, апартамент – это отдельное помещение, оборудованное для жизни. Оно включает в себя одну или несколько жилых комнат комнат, а также, как правило, кухню и ванную комнату.

Этот тип недвижимости относится к нежилому фонду, но при этом предназначен для проживания (вот такой парадокс). Чаще всего апартаменты можно встретить в объектах недвижимости, относящихся к гостиничным строениям, административным зданиям и т.д. Сейчас они достаточно популярны как объекты недвижимости для инвестирования с последующей сдачей в аренду (позднее объясню, почему).

Примечательно, что в российском и украинском законодательстве нет четкого определения понятию “апартаменты”, поэтому данный термин используется риэлторами, застройщиками, инвесторами да и любыми другими людьми весьма условно.

На сегодняшний день компании-застройщики нередко строят и продают целые комплексы апартаментов, так называемые апарт-отели. Такая недвижимость пользуется спросом, а потому строится и раскупается.

Далее я подробно, по пунктам рассмотрю, чем отличаются апартаменты от квартиры, чтобы вы сами могли сделать выводы, интересен ли этот тип недвижимости конкретно для вас, и чем.

Апартаменты и квартира: в чем разница и сходство?

Между апартаментами и квартирой есть только одно ключевое сходство: это недвижимость, в которой можно жить. Также и апартаменты, и квартиру, как и любую другую недвижимость в принципе, можно сдавать в аренду. Все остальное – отличия и довольно существенные. Давайте их рассмотрим.

Отличие 1. Жилой и нежилой фонд. Главное отличие между апартаментами и квартирой заключается в том, что апартаменты оформлены как недвижимость нежилого фонда (так же, как магазины, офисы, складские помещения и т.д.), а квартиры – как жилой фонд. Все остальные отличия вытекают из этого.

Отличие 2. Невозможность регистрации. В апартаментах человек не может зарегистрироваться, получить прописку, а в квартире может. Отсюда много различных сложностей, рассмотрим их далее.

Отличие 3. Тарифы на ЖКХ. Тарифы на ЖКХ для апартаментов рассчитываются как для нежилой недвижимости, а там они всегда существенно выше, чем для жилой. Разница в цене иногда бывает в несколько раз. Поэтому если проживать в апартаментах, затраты на коммунальные услуги будут намного выше.

Отличие 4. Сложности из-за отсутствия регистрации. Если у человека нет никакой другой недвижимости кроме апартаментов, и он нигде не зарегистрирован, то у него возникнет множество проблем: он не сможет получить ИНН, открыть счет в банке, устроиться на работу, получить полис ОМС, и т.д.

Даже если у него есть регистрация в квартире или доме по другому адресу, а фактически он проживает в апартаментах, сложностей тоже будет немало: невозможность воспользоваться бесплатной медицинской помощью по месту проживания, устроить ребенка в детский сад, и т.д.

Отличие 5. Разница в инфраструктуре. Когда строится квартал жилой недвижимости, застройщик, как правило, обязуется построить там необходимые социальные объекты (школу, детский сад и т.д.). Для апартаментов такого требования нет, поэтому кварталы из апартаментов могут не быть обеспечены всей необходимой инфраструктурой, в т.ч. даже качественными подъездными дорогами. Также на апартаменты действуют меньшие нормы по плотности застройки.

Отличие 6. Защита дольщиков. При покупке недвижимости на первичном рынке законодательство в той или иной степени защищает покупателей жилой недвижимости (например, от риска банкротства застройщика, замораживания стройки и т.д.), а вот покупатели нежилой недвижимости, к которой относятся и апартаменты, защищены куда слабее, или вообще не защищены, все эти риски они принимают на себя.

Отличие 7. Налогообложение. Покупка и продажа жилой и нежилой недвижимости облагаются налогами и сборами по разным ставкам. Кроме того, ставки налога на недвижимость, который платят владельцы на протяжении всего времени владения, тоже разные. Для апартаментов эти ставки выше, поэтому текущие затраты у их владельцев будут выше и по этому критерию отличия.

Отличие 8. Цена. И, наконец, хоть одно приятное отличие апартаментов от квартир – это их цена. Поскольку требования к постройке нежилых помещений проще, затраты застройщика ниже, то и стоит такая недвижимость существенно дешевле в сравнении с квартирами. К примеру, в одном и том же районе апартаменты и квартира одинаковой площади могут иметь стоимость, отличающуюся в 2 раза: квартира будет дороже, апартаменты дешевле.

Теперь вы имеете более четкое представление о том, в чем разница между апартаментами и квартирой. Исходя из вышеперечисленных отличий, я хочу сделать вывод:

Апартаменты – это хороший вариант для инвестирования в недвижимость с целью последующей сдачи в аренду: купить их вы можете существенно дешевле, а сдавать в аренду примерно по такой же цене, как и квартиру. А вот покупать апартаменты, для того, чтобы жить в них – на мой взгляд, не лучшее решение, т.к. текущие затраты на содержание такого жилья будут существенно выше, плюс вы будете испытывать массу неудобств, которые я описал выше.

Тем не менее, это только мое субъективное мнение, а вы можете делать свои выводы сами. Главное, хорошо понимать, чем отличаются апартаменты от квартиры, что я доступно объяснил вам в этой статье.

В последующих публикациях я буду подробнее рассматривать покупку апартаментов как инвестиционного актива. Оставайтесь с нами и следите за обновлениями. До новых встреч на Финансовом гении!

fingeniy.com

Чем отличаются апартаменты от квартиры? Разница между апартаментами и квартирой

Рынок жилой и коммерческой недвижимости невероятно обширен. Предлагая объекты жилья, риелторы зачастую называют квартиру апартаментами. Этот термин становится своеобразным символом успеха, роскоши, независимости и богатства. Но одинаковы ли эти понятия – квартира и апартаменты? Даже самый поверхностный взгляд определит, что это абсолютно разные вещи. Рассмотрим, чем отличаются апартаменты от квартиры. Определим, насколько существенны эти различия, и почему следует четко разграничивать эти понятия.

Что такое квартира?

Общепринятым считается следующее определение. Квартира – это вид обособленной недвижимости, используемой как для проживания на постоянной основе, так и для сдачи в аренду. Она обладает отдельным входом и полностью приспособлена для нормальной жизни: имеются все необходимые коммуникации, отопление, водопровод, канализация. Квартиры неодинаковы, они отличаются друг от друга различным расположением в городе, площадью, типом строения жилого здания, его этажностью и многими другими параметрами. Но, несмотря на все различия, квартиры составляют один определенный сегмент – жилая недвижимость, или жилой фонд.

Предложений по продаже квартир на отечественном рынке недвижимости достаточно: это и квартиры в новостройках, и вторичное жилье. Квартиры, выставленные на продажу, могут быть превосходно отремонтированы, но, как правило, не меблированы.

Апартаменты: что это такое

Квартиры, оснащенные современными коммуникациями, превосходной мебелью и расположенные в гостиничных комплексах, называются апартаментами. Это элитный вид арендной недвижимости повышенной комфортности, используемый для временного проживания состоятельных гостей. Основными характеристиками подобного объекта являются современный стильный дизайн и полная обеспеченность бытовыми и техническими коммуникациями. Проживание в апартаментах возможно исключительно на временной основе.

Иными словами, апартаменты – это непостоянное жильё, идентичное гостиничному номеру. И как в классическом номере отеля, непременным атрибутом проживания в нем является полное обслуживание в удобное для гостей время, включающее весь комплекс работ по уборке, замене белья, предоставления парковочных мест, услуг специализированной охраны, салонов красоты и других объектов инфраструктуры.

Этот вид недвижимости весьма популярен в курортных зонах и мегаполисах. Зачастую состоятельные граждане покупают апартаменты в непосредственной близости от работы из соображений экономии времени. Комфортабельные комплексы, так называемые апарт-отели, возводятся в достаточной близости от моря или делового центра города. Потенциальному покупателю предлагаются различные типы апартаментов, наиболее распространены из них с одной спальней и западные варианты «студио», в которых гостиная совмещается с кухней. Впрочем, на рынке продаются апартаменты с 2 и 3 спальнями, а также многоуровневые помещения. Разница между апартаментами и квартирой заключается в том, что покупатель апартаментов приобретает жилое помещение с современным ремонтом, стильной мебелью и встроенной техникой.

Юридический статус апартаментов

В российском законодательстве понятие «апартаменты» не закреплено, в то же время термину «жилое помещение» дано достаточно пространное определение. Им признается отдельное помещение в составе недвижимого имущества, пригодное для проживания на постоянной основе и соответствующее установленным нормативам санитарных, технических и других эксплуатационных правил. Законодательство в качестве жилого предусматривает такие виды помещений: дом или его часть, квартира или доля в ней, комната. Термин «апартамент» не относится к сегменту «жилая недвижимость». Иными словами, на вопрос про апартаменты: что это такое, — можно ответить, что это жилое помещение в нежилом доме.

Отличия квартиры от апартаментов

Итак, апартаменты не имеют отношения к жилому фонду, поэтому создавать их можно в зданиях любой направленности, например, офисных. Для помещения статуса «квартира» принадлежность к жилому фонду обязательна. Кроме того, существуют различия этих понятий и в других плоскостях:

  • по требованиям постановления Госстандарта площадь апартаментов не должна быть менее 40 м2, а количество комнат – 2 и более, обязательным считается наличие санузла и кухни;
  • подобных требований не предъявляется к квартире, в которой может быть всего одна комната значительно меньшей площадью.

Более детально рассмотрим каждое отличие апартаментов от квартиры.

Стоимость

Эксперты рынка недвижимости отмечают, что цена апартаментов обычно ниже стоимости квартиры аналогичного типа на 10-15%, но эксплуатационные расходы всегда выше. Это обусловлено тем, что стоимость коммунальных услуг для собственников апартаментов существенно выше их стоимости для собственников жилой недвижимости. В частности, услуги отопления выше на 20-30%, водоснабжения и водоотведения – на 12-25%. Представленные цифры неоднозначны, цены на услуги ЖКХ зависят не только от региональной расположенности, но и от характера соединения инженерных коммуникаций с сетями ресурсоснабжающих организаций. Например, если услуги поставляются через посредников, то платить за них придётся ещё больше.

Отсутствие понятия «апартаменты» в составе жилой недвижимости не дает возможности их собственникам оформить субсидии на оплату коммунальных услуг при условии, что размеры их суммарных ежемесячных доходов за последние 6 месяцев не превышают установленных нормативов. Владельцы апартаментов не могут воспользоваться льготами, регламентированными Жилищным кодексом. Чем отличаются апартаменты от квартиры, кроме стоимостных характеристик?

Особенности регистрации

Приобретение квартиры предполагает возможность постоянной прописки по адресу жилья. Зарегистрироваться в апартаментах по месту жительства невозможно в силу того, что юридически жильем они не являются. Вопрос о возможности временной регистрации в апартаментах до сих пор остается неясным, хотя прямого запрета на осуществление такого права у владельцев апартаментов, приобретенных в зданиях, имеющих статус апарт-отеля или гостиницы, не существует.

Отсутствие объектов социальной значимости

Решая, какое приобретение выгоднее — апартаменты или квартира, следует помнить, что застройщик подобных зданий не несет обязательств по строительству объектов социальной инфраструктуры. Собственно, этим фактором объясняется относительная дешевизна апартаментов – застройщик гостиничных комплексов, как правило, не возводит школ, детских садов и поликлиник.

Притом что риелторами эта проблема обычно не поднимается или сглаживается уверениями, что застройки апарт-отелей осуществляются в районах с устоявшейся инфраструктурой, не стоит о ней забывать. В мегаполисах объемы строительства и реализации таких комплексов весьма значительны, и социальные объекты не каждого района могут обеспечить прирост незарегистрированных пользователей.

Руководством градостроительного департамента Москвы планируется утвердить строительные нормы, обязывающие застройщика возводить объекты инфраструктуры параллельно со строительством гостиничных комплексов. Скорее всего, введение подобных обязательств поднимет стоимость апартаментов до цены квартир.

Разрешение на перепланировку апартаментов не требуется

Чем отличаются апартаменты от квартиры еще? Тем, что необходимость или возможность перепланировки этих помещений регламентируются общими положениями Градостроительного кодекса, согласно которому разрешения не требуется, если предполагаемые изменения не несут конструктивных перемен и не меняют уровень надёжности и безопасности нежилого здания. И если отсутствие разрешений весьма упрощает проведение переустройств в помещении апартаментов, то существует немало проблем в организационных особенностях функционирования подобных зданий.

Сложности управления нежилыми зданиями и разница в величине налога на имущество

Согласно Жилищному кодексу, технические помещения многоквартирного дома (чердаки, подвалы и др.) находятся в долевой собственности владельцев жилых помещений. Для апартаментов такая норма не предусмотрена. Поэтому покупатель, приобретающий их, должен помнить, что право собственности на остальную часть здания и инженерные сети находится у застройщика, и он может навязывать собственникам услуги выгодной ему управляющей компании.

К тому же принятым законодательством с 2015 года весьма существенно повышается налог на имущество, расчет которого теперь будет осуществляться исходя из кадастровой стоимости. И если ставка налога на жилье составляет 0,1% и применяются довольно впечатляющие льготы, то нежилая недвижимость, к которой относятся и апартаменты, облагается по значительно более высокой ставке.

Характер приобретения

Отличие апартаментов от квартиры проявляется и в целях приобретения. Покупка апартаментов, как правило, носит инвестиционный характер, т. е. в большинстве случаев они покупаются для получения прибыли, в то время как приобретение квартиры носит ярко выраженную социальную подоплеку – проживание. Если владелец апартаментов регистрируется в качестве ИП и декларирует доходы от сдачи имущества в аренду, то права на освобождение от налогов при реализации этих помещений он не имеет, даже если они находились в собственности более 3 лет.

Осознавая различия, потенциальному покупателю проще решить, какое помещение ему подходит больше — апартаменты или квартира. Что лучше именно для него и преследуемых им целей, знает только он. От характера приобретения, возможностей, необходимости или других условий зависит статус покупаемого имущества. Теперь, обдумывая будущее приобретение, можно четко представить, чем отличаются апартаменты от квартиры.

fb.ru

Апартаменты и квартира — в чем разница и недостатки

Казалось бы, что может быть проще, чем купить недвижимость? Просто выбираешь понравившийся вариант, оплачиваешь и наслаждаешься. Однако на рынке недвижимости новичок может не просто «заплутать», но и совершить роковую ошибку, выбрав тип собственности, не удовлетворяющий потребности. Сегодня вместе с редакцией Homius.ru детально рассмотрим, апартаменты и квартира – в чём разница, и какой тип недвижимости лучше приобрести.

Апартаменты или квартира? После прочтения нашей статьи ответ на этот вопрос будет очевиден

Содержание статьи

Апартаменты – что это значит

Стандартные апартаменты

Помимо привычных однушек, двушек и трёшек, на рынке появились такие объекты недвижимости, как студии или апартаменты. Многие не понимают, что это такое, и что из себя такая недвижимость представляет. А разница между апартаментами и квартирой заключается в том, что апартаменты являются нежилыми помещениями. Они служат для административных задач, зачастую попадают под помещения «гостиниц».

Плюсы и минусы апартаментов

Основным нюансом является то, что апартаменты − коммерческое нежилое помещение. Поэтому там нельзя получить прописку, что является минусом. Из-за этого невозможно устроиться на работу (так как нет прописки), прикрепиться к поликлинике по месту жительства, устроить детей в садик или школу.

Отличный вариант для временного проживания

Если рассматривать такую форму недвижимости, в точки зрения сдачи его, то её приобретение − одни преимущества, так как стоимость покупки ниже, а сдавать можно по рыночной цене. Как говорится, бизнес и ничего личного.

В чём отличие квартиры от апартаментов, с точки зрения законодательства

Рассмотрим основные аспекты, указывающие на юридическую разницу апартаментов и квартиры. Ведь именно от них зависит условия будущей сделки.

Почему невозможна постоянная прописка в апартаментах

Апартаменты эконом-класса

Апартаменты являются коммерческой недвижимостью. Чаще всего они располагаются на первых этажах в жилых зданиях. Но большая часть людей приобретает их для проживания. С точки зрения законодательства, нет точной формулировки апартаментов, поэтому фактически недвижимость попадает под разряд административных зданий. В данном помещении нельзя прописаться, но временное проживание допускается. Фактически это коммерческий фонд с возможностью проживания.

Различия в требованиях к застройщику по возведению объектов социального назначения

Зачастую именно в новых домах и продаётся такая недвижимость по весьма привлекательной стоимости. Поэтому и возникают вопросы, что такое апартаменты в новостройках, и стоит ли их приобретать?

Апартаменты в новостройке

Если говорить о строительстве апартаментов в сравнении с обычными квартирами, то первые строить проще, но только с точки зрения документации. Гораздо более простое оформление, облегчённые требования, возможность продажи недвижимости до окончания работ в полном объёме. С технической точки зрения, различий практически нет. Отличается только то, что в апартаментах лояльное отношение к планировке, а точнее, она во многих случаях свободная.

Налог на апартаменты

Налог на квартиры гораздо ниже, чем на апартаменты. На первые налог доходит до 0,3% (от кадастровой цены), а вот на вторые достигает 2%. Риелторы утверждают, что он будет ниже, так как площади помещений несравнимы, но это не так. При равной площади налог на апартаменты будет выше.

Налоги − вот чем в первую очередь апартаменты отличаются от обычной квартиры

Помимо налога на имущество, цены за коммунальные услуги будут на треть выше. Вам придётся переплачивать за электроэнергию, газ, воду, отопление. Так как, по закону, это не жилое помещение, а коммерческое.

Разница в использовании государственных субсидий при доходе ниже среднего и инвалидности

Разница в статусе жилого помещения и квартиры влияет и на получение субсидий

Помещение не является жилым, поэтому субсидии, льготы при любом достатке на него не распространяются. Одним из плюсов является то, что при судебных исках апартаменты не могут взыскать. Даже в тех случаях, если они являются единственным жильём у семьи. Закон о субсидиях и имущественные вычеты также не относятся к апартаментам, так как неприменимы к нежилым помещениям.

Отличия налога на апартаменты и квартиры в настоящее время и перспективе

Разница в величине налогов – вот чем нежилое помещение отличается от квартиры. Но изменится ли всё в будущем?

Владельцам квартир можно делать перепланировку, не затрагивая конструктивные узлы и несущие стены. Это относится и к владельцам апартаментов. Но разница заключается в том, что ко вторым применяются дополнительные нормы, связанные с коммерческой недвижимостью.

Апартаменты или квартира: что лучше – реалии современной недвижимости

Но если следовать букве закона, разрешение на перепланировку в обоих случаях нужно получать в соответствующей инстанции. Но в случае с квартирой, поскольку доступ в неё ограничен, перепланировку может и вовсе не заметить контролирующий орган. А вот с апартаментами, поскольку это коммерческий продукт, может выйти накладка в виде неожиданной проверки по обращению внимательных граждан.

Можно ли апартаменты перевести в жилой фонд

Отсутствием возможности перевода в статус жилого фонда – вот чем опасны апартаменты

Теоретически, такое вполне возможно, но мороки будет довольно много. Для начала нужно убедиться в том, можно ли вообще переводить это помещение в другой статус. Если такие помещения находятся в промышленной зоне или на производстве, то перевод будет невозможен. Для получения разрешения апартаменты должны пройти норму по прониканию солнечного света вовнутрь. Это называется инсоляция. Помимо этого, есть ряд других процедур, таких как подвод коммуникаций к помещению.

Почему апартаменты дешевле квартир

Зачастую тезис «апартаменты дешевле» является заблуждением. В одном районе, особенно ближе к центру города, цена на них будет выше, чем на квартиры. Она возрастает на 30-35% от обычной цены квартиры в том же доме. Это связано с тем, что апартаменты − коммерческая нежилая недвижимость, и в ней допускается размещение фитнес-залов, магазинов, салонов красоты и прочих.

Стоимость – разница между квартирой и апартаментами

В связи с расположением апартаментов элитного уровня, их цена будет равна стоимости квартиры. Это относится не к помещениям в спальных районах, а к тем, что располагаются в бизнес-центрах на последних этажах. Их цена не меняется даже во время кризиса и общего снижения цен на недвижимость.

Чем апартаменты отличаются от студии

Фактически, это вопрос о том, чем отличается жилое помещение от нежилого. Обязательным требованием, согласно СНИПу и ГОСТу, к жилым помещениям является присутствие необходимых коммуникаций: электроэнергия, водоснабжение, водоотведение (канализация), отдельный доступ в помещение (индивидуальный вход), а также разделение помещений разного класса стенами или перегородками.

Свободная планировка – вот в чём разница студии и квартиры

Касательно разделения, всегда должен быть изолирован санузел. Если в квартире присутствует изоляция санузла, но остальные помещения объединены (спальная комната, пищеблок), то квартира получает статус студии. Очень часто за студию выдают однокомнатную квартиру, в которой сделали перепланировку и снесли перегородку кухонную. Фактически, это, по закону, является студией, но там тогда не должно быть коридора как такового.

Студия, но за счёт грамотного распределения пространства есть разграниченные зона отдыха и приёма гостей

Студии бывают разными, это не простая тесная однушка, как думают многие. Площадь таких помещений может равняться площади двух- или даже четырёхкомнатных квартир. Просто появляются зоны под те или иные цели. Такой вид недвижимости очень распространён в странах с богатой экономикой. Студии зачастую покупают люди, не обременённые детьми или родственниками, требующими проживания вместе с собственником. Это считается жильём молодых. Цена на такие квартиры на 20-30% ниже рыночной, без учёта этажа, на котором они расположены. Конечно, студию легко переделать под обычную квартиру, заново построив перегородки в ней.

С хорошим ремонтом жилое помещение или квартира – в чём разница, на первый взгляд, и не определишь

Если говорить об апартаментах, то в них может быть всё то же самое, что и в обычной квартире или студии. Если такая недвижимость располагается в нормальных районах, присутствуют все необходимые коммуникации, и нет ограничения на регистрационные действия, то переоформить из нежилого на жилое помещение будет гораздо быстрее.

Стоит ли покупать апартаменты, с точки зрения эксперта

Двухуровневые апартаменты

При покупке помещений данного типа стоит учитывать нюансы, описанные выше. Если не требуется прописка, а помещение нужно вам только из-за удобства расположения или статуса, тем более что коммуналка не пугает, то можете смело приобретать. Перевод в жилой фонд пусть и возможен, но на практике случаев довольно мало. Связано это с требованиями к помещению, описанными в предыдущем пункте.

Сколько стоят апартаменты при аренде помещений

При аренде апартаментов ценник будет чуть выше, чем у обычных квартир, примерно на 20%. Связано это с тем, что они располагаются в престижных районах, где жилой собственности практически нет. Но это на руку тем, кто работает в этом районе и не желает тратить несколько часов на дорогу до дома. Кто живёт или жил в больших городах, поймёт, что в некоторых случаях лучше приплатить за аренду жилья и добираться домой с большим удобством, чем тратить те же деньги на проезд (бензин) + стоять в пробках и просыпаться ни свет, ни заря, чтобы не опоздать на работу.

К тому же все коммунальные платежи будут выше, а получить прописку будет невозможно. Конечно, если вопрос денег и прописки не интересует, как и покупка этой недвижимости, то аренда для арендодателя ничем отличаться не будет от аренды квартиры. В этом видео вы найдёте полезные советы о том, как правильно выбрать апартаменты и чем они отличаются от квартиры

Если у вас есть собственный взгляд на этот вопрос, или вы сталкивались с оформлением документов на апартаменты, расскажите об этом другим читателям нашего онлайн-журнала.

 

Понравилась статья? Сохраните, чтобы не потерять!

ВОЗМОЖНО ВАМ ТАКЖЕ БУДЕТ ИНТЕРЕСНО:

homius.ru

Чем отличаются апартаменты от квартир

А. Гордон

Что такое апартаменты

Апартаменты квартирные и апартаменты гостиничные Отличия

Как купить апартаменты в Москве в 2016?

Стоит ли покупать апартаменты

Или как покупают то, чего не существует?

Содержание апартаментов

Адвокат Гордон А.Э.

Адвокатская Палата Московской области

 

Что такое апартаменты

На вопрос: «Как купить апартаменты в Москве?», многие ответят, что это несложно, если есть соответствующая сумма. И ошибутся!

Деньги, не главная из проблем, с которой столкнется покупатель апартаментов. Первая из них — что он покупает. Дело в том, что юридически в современной России понятия апартаменты не существует, и это крайне осложняет покупку.

Что такое апартаменты и как купить апартаменты в Москве?  Как купить то, чего в России не существует?

 

Апартаменты это:

В толковом словаре Ожегова значение слова апартаменты —  большое парадное жилое помещение.

Название «апартаменты» многим знакомо по литературе, кто-то  пользовался апартаментами для проживания во время поездок по Европе. За последние 25 лет некоторые российские граждане приобрели апартаменты в Европе, на морском побережье в Турции для собственного временного проживания, для сдачи их в аренду.

После 2010 года на рынке недвижимости Москвы наравне с понятными всем россиянам квартирами (жилой недвижимостью) появилось значительное предложение апартаментов и в настоящее время количество таких предложений растет.

Апартаменты для большинства покупателей ассоциируются с понятием жилого помещения сдаваемого в наем для проживания. Однако в жилищном законодательстве Российской Федерации вы не найдете определения понятия апартаменты.  В Жилищном кодексе перечислены жилые помещения:  жилые дома, часть жилого дома, квартиры часть квартиры, комната.

Если сравнивать зарубежные апартаменты и Российские, и там и там, это те же квартиры, в которых так же как в обычных квартирах есть жилые комнаты, кухня, санузел (а то и несколько), как правило, в апартаментах есть лоджия или балкон.  Отличие апартаментов от квартир чисто функциональное – апартаменты это помещения, предназначенные для сдачи в наем на длительный срок или для временного размещения собственника или туристов.

Европейская традиция – проживать в съемном жилье, в том числе в апартаментах. Российская традиция до 1990 – жить в квартирах.

 

Чем отличаются апартаменты от квартир

Если люди живут и в апартаментах и в квартирах, чем отличаются апартаменты от квартир? Первое и главное отличие – по Российскому законодательству апартаменты не являются жилыми помещениями, со всеми вытекающими последствиями. Прежде всего юридическими — в нежилом помещении, да же в гостинице, не возможно зарегистрироваться, как в квартире или индивидуальном жилом доме, по месту жительства.

Отличия апартаментов от квартир регистрацией не ограничиваются. Для покупателей, приобретающих  апартаменты в качестве квартиры (места постоянного жительства), то что это не жилое помещение, несет гораздо больше опасностей, поскольку отличия у квартиры и апартаментов юридическими последствиями не ограничиваются.

Апартаменты в России  — не жилые помещения.  Можно ли жить в не жилых помещениях?

Апартаменты в России, по юридическому статусу, можно сравнить с гостиницами и общежитиями. По российскому законодательству все эти объекты недвижимости являются нежилыми помещениями.

Вместе с тем, в таких помещениях можно жить. Конечно, с известными ограничениями – в большинстве своем гостиничные номера не оборудованы кухнями, подсобными помещениями, и самое главное — в гостиницах отсутствует возможность зарегистрироваться (прописаться) по месту жительства. Как следствие, у проживающих в гостинице (в нежилом помещении) отсутствует возможность получать соответствующие социальные блага (детские сады, школы, поликлиники и т.д.).

Большинство современных апартаментов на рынке новостроек России позиционируют в качестве обычных квартир для постоянного проживания. С технической точки зрения они могут ни чем от квартир не отличаться. И здесь главное слово — могут.

Дело в том, что в отличие от апартаментов, строительство и эксплуатация гостиниц и общежитий в Российской Федерации  традиционно жестко регулируется соответствующими нормативными актами, что обеспечивает безопасность их использования для временного проживания людей. Но в существовавших до 2016 года технических и санитарных нормативных актах апартаменты не упоминаются.

Вместе с тем, апартаменты упоминаются в нормативных документах Министерства культуры Российской Федерации, как вид мест размещения высшей категории: номер в средстве размещения площадью не менее 40 м2, состоящий из двух и более комнат (гостиной/столовой/и спальни) с кухонным уголком.

С учетом требований современного рынка жилья, застройщик вправе опираясь на вышеизложенные нормативы нежилых помещений проектировать и строить многофункциональные центры включающие гостиницы или общежития, состоящие из апартаментов, соответствующих по планировке современным квартирами.

Но при продаже таких «квартир» застройщики и риелторы не акцентируют внимание покупателей, что эти помещения и здания не имеют отношения к жилым домам. И построены они по нормативам иным, нежели строятся многоквартирные жилые дома.

Размещение зданий с апартаментами осуществляется по нормативам гостиниц или общежитий. Требования нормативов к последним по освещенности, по размеру участка, по наличию транспорта и другим параметрам ниже, чем для размещения жилых многоквартирных домов, а по отдельным показателям, например обеспеченность детскими садами, парковками, дворовыми территориями, поликлиниками  и т.д. для гостиниц и общежитий вообще не предусмотрена.

С точки зрения юридического оформления, строительство объектов недвижимости в Российской Федерации, в том числе гостиниц и общежитий, осуществляется в соответствии с  разрешительными документами. Оконченный строительством объект, до регистрации права собственности,  подлежит введению в эксплуатацию только в случае соответствия построенного объекта проектной документации и целевому назначению земельного участка.

Это означает, что апартаменты, как предусмотренные проектом часть гостиницы, могут быть построены и введены в эксплуатацию только в составе гостиницы, или многофункциональных комплексов, в состав которых входят нежилые помещения типа гостиниц и размещение которых допускается целевым назначением земельного участка на котором построен объект.

В настоящее время покупатели апартаментов в Москве систематически сталкиваются с затруднениями при введении в эксплуатацию зданий, по причине неурегулированности земельных отношений. В первую очередь – из-за не соответствия построенного объекта разрешенного использования земельного участка, во вторую – нахождения земельных участков в собственности не у застройщиков, а у третьих лиц.

Подобные ситуации опасны для покупателей апартаментов сложностью и малой перспективностью судебной защиты.

Участие покупателей в строительстве апартаментов оформляется гражданско-правовыми договорами не подпадающими под действие  договора долевого строительства жилья установленного законом 214-ФЗ «О долевом строительстве жилья». В связи с чем покупателям апартаментов затруднительно добиться взыскания неустоек, штрафов с застройщиков за несвоевременное окончание строительства и передачу апартаментов собственникам.

В последние годы и особенно в Москве застройщики продают апартаменты по договорам ДДУ, но это не значительно улучшает положение покупателей.

Статус нежилых помещений позволяет застройщикам и инвесторам обходить современные требования к жилой застройке с точки зрения размещения относительно дорог и производств, обходить запрет точечной застройки, игнорировать требования по обеспеченности проживающих социальной инфраструктурой, и не соблюдать отдельные нормы при проектировании «жилых помещений». Вместе с тем, сами по себе такие помещения могут соответствовать требованиям, предъявляемым к гостиницам и общежитиям.

Таким образом, апартаменты – это не жилые помещения, пригодные для временного пребывания граждан, сходные по своему статусу с гостиницами, но обладающие повышенной комфортностью не ниже изолированной квартиры и отсутствием возможности регистрации по месту жительства.
При этом, апартаменты по санитарным нормам (удаленность от дорог, шум, освещенность и т.д.) не обязательно соответствуют параметрам квартир.
Так же в апартаментах не обязаны обеспечивать наличие общедоступность парковок, двора и т.д.

На эти параметры проекта и условия продажи апартаментов необходимо обращать внимание при покупки.

Нужен юрист для сопровождения покупки апартаментов?
Есть вопросы по проведению сделки, по этапам сделки с апартаментами?
Звоните, пишите:

+7 (495) [email protected]

 

Покупка апартаментов в Москве 2016 году

Требования к апартаментам становятся прозрачнее

С  2015 года действует новый документ в области строительства, в котором предпринята попытка «легализовать» понятие апартаменты. Теперь нормативный  акт федерального уровня закрепляет порядок проектирования апартаментов и их размещения, что должно способствовать улучшению возможности защиты прав покупателей.

Введен в действие Свод правил «СП 160.1325800.2014. Свод правил. Здания и комплексы многофункциональные. Правила проектирования».

Согласно пункту 3.1 Свода правил апартаментами являются жилые помещения, предназначенные для временного проживания, которые могут проектироваться в виде гостиничных номеров или квартирного типа для временного проживания (например, при сдаче внаем).

При покупке апартаментов покупатель может лично, или пригласив специалиста, ознакомиться с документацией застройщика (проект, общая часть) и установить с соблюдением каких нормативных документов было проведено проектирование и строительство здания, где размещены апартаменты.

Конечно, преждевременно ожидать, что Свод правил СП 160.1325800.2014 будет использован в зданиях, построенных в 2015году или ранее.

Свод правил, в противоречие Жилищному кодексу, поставил апартаменты в ряд жилых помещений, но не предназначенных для постоянного проживания.  Что является абсурдом. По определению Жилищного кодекса главное свойство жилого помещения – предназначение для постоянного проживания.

Изменение статуса апартаментов и включение их в состав жилых помещений возможно только с изменением соответствующих статей Жилищного кодекса. Сам по себе Свод правил положение собственников апартаментов не изменил – апартаменты допускают временное проживание граждан, которое жилищным законодательством признается не проживанием, а пребыванием.

Вместе с тем, Свод правил содержит сходные требования к апартаментам и к квартирам, как к жилым помещениям, при этом нормативы освещенности, площади помещений апартаментов и квартир  устанавливаются по одним нормативам жилых помещений. А для апартаментов в гостиницах, Свод правил устанавливает более высокие требования: не менее двух жилых помещений (не считая кухни), обязательное наличие двух санузлов, возможность наличия отдельной комнаты для личного персонала,  наличие вспомогательных помещений.

Вывод: с 2015 года в России установлены правила для проектирования апартаментов квартирного типа и апартаментов гостиниц. При проектировании апартаментов и квартир используются нормы, установленные для жилых помещений. Что свидетельствует о допустимости использования апартаментов для постоянного проживания, то есть в качестве жилых помещений.

Для покупателя апартаментов покупка нежилого помещения спроектированного с учетом нормативов жилых помещений признак «не жилое» помещение в свидетельстве означает определенную юридическую фикцию.

 

Апартаменты квартирного типа

Апартаменты гостиничные

Отличия 

В чем юридическая разница между апартаментами гостиницы и апартаментами квартирного типа?

Как мы уже сказали апартаменты гостиниц строятся по правилам и нормативам гостиниц – нежилых помещений повышенной комфортности предназначенные для временного проживания в гостиницах.

В связи с этой особенностью целевого назначения, которое закладывается в документы на строительство, покупателям и инвесторам необходимо учитывать: Отдельные апартаменты гостиницы не возможно приобрести в собственность, поскольку такие апартаменты являются неотъемлемой частью гостиницы – единого комплекса — неделимой вещи. Возможно приобретение доли в праве собственности на гостиничный комплекс и в праве пользования остальными помещениями всего гостиничного комплекса, пропорционально доле.

Апартаменты квартирного типа – нежилые помещения для временного проживания отдельной семьи, спроектированные на основании технического задания, отдельные параметры которых могут отличаться от нормативов квартир. Апартаменты квартирного типа являются отдельными объектами недвижимости и могу быть приобретены в собственность по договорам купли-продажи или иному договору.

 

 

Содержание апартаментов. Налоги

Апартаменты в России и, особенно в Москве предполагают значительные расходы на содержание. Во всяком случае, тарифы ресурсоснабжающих организаций для жилых помещений для апартаментов не применяют.

В большинстве своем коммунальные тарифы в зданиях апартаментов установлены местными снабжающими организациями, аффилированные с управляющими компаниями и собственниками зданий.

Налогообложение апартаментов-квартир производится по ставкам для нежилых помещений и составляет в Москве 2% от кадастровой стоимости в год.

Читайте новые публикации:

Договор купли продажи апартаментов. Особенности и существенные условия

Три типичные ошибки в нотариальных договорах купли продажи недвижимости

 

У вас остались вопросы?

Получите консультацию по телефону или заполните форму внизу страницы!

gordon-adv.ru

Апартаменты и квартира — в чем разница? Чем апартаменты отличаются от квартиры

Современный рынок недвижимости довольно точно сегментирует категории объектов, определяя их классы и назначение. Апартаменты являются примером неоднозначного отношения к объекту недвижимости. С одной стороны, это вид коммерческого помещения, которое можно поставить в один ряд с офисами и студиями. С другой – практически каждый соискатель недорогой квартиры в ходе консультации у риелтора слышит об апартаментах как о весьма привлекательном варианте жилья. Соответственно, возникает вопрос: «Апартаменты и квартира – в чем разница между ними?» По мере углубления в тонкости существующих различий, одни решают приобретать все-таки традиционное жилье, а других привлекает новизна и современный подход к организации жизни в апартаментах. В обоих случаях выбор может оправдать себя – главное, точно проанализировать все особенности недвижимости и соотнести их со своими требованиями к объекту для проживания.

Юридический статус

Многое в особенностях апартаментов становится вполне очевидным, если обратиться к их правовому статусу. Изначально этот вид недвижимости позиционировался в качестве объекта туристической инфраструктуры – грубо говоря, это отдельный гостиничный номер. Но сегодня и эта классификация утратила силу, а помещения, которые проектировались как апартаменты, представляются риелторами и застройщиками в виде небольших квартир-студий. Тем не менее проживание в объектах этой категории законодательством не предусмотрено. Этот нюанс и обуславливает то, чем апартаменты отличаются от квартиры с точки зрения права – юридически обоснованная возможность постоянного проживания.

Прописка и регистрация

Поскольку апартаменты не предназначены для проживания, они не заносятся в фонд жилой недвижимости. А вместе с этим и прописка в таких помещениях невозможна. Конечно, сегодня значение регистрации не так велико, и все-таки проблемы могут возникнуть, если потребуется привязка к учреждениям медицинского обслуживания, школам и детсадам. Но тут важна и другая особенность – в качестве жилья для семьи апартаменты наименее популярны.

Обслуживание дома

Содержание здания, в котором находятся апартаменты, также кроет ряд неприятных особенностей для тех, кто решит приобрести такую жилплощадь. Законодательство не предусматривает инструментов, которые бы через жилой кодекс регулировали хозяйственное управление домом. Несмотря на это, здания успешно эксплуатируются. Так возникает другой вопрос: «Апартаменты и квартира – в чем разница содержания объектов?» В том, что застройщик самостоятельно и на свое усмотрение подбирает компанию, оказывающую услуги по технико-хозяйственной части управления домом. Качество услуг определяется нюансами их договоренности, при этом закон не имеет власти над этой частью – права потребителей в данном случае неактуальны, поскольку речь идет о нежилом объекте недвижимости.

Тарифы по коммунальным услугам

Будущим владельцам апартаментов следует готовиться и к высоким ставкам оплаты коммунальных услуг. В этой части опять же играет роль статус коммерческой недвижимости – соответственно, и расчет по тарифам основывается на расценках для нежилого помещения. Это важный фактор для понимания того, чем апартаменты отличаются от квартиры в плане экономии и затрат на содержание. Впрочем, конкретные цифры будут зависеть от характеристик объекта и застройщика, который выберет обслуживающую компанию. В среднем же тарифы на водоснабжение по сравнению с квартирой возрастают на 15%, а электроэнергия зачастую обходится вдвое дороже.

Уплата налогов

Финансовое бремя для владельцев апартаментов в плане уплаты налогов также не радует. Процент от стоимости объекта, по которому начисляется налог на имущество, значительно превышает аналогичные ставки по квартирам. Размер оплаты увеличивается по мере роста стоимости недвижимости. Существует несколько уровней, для каждого из которых начисляется определенный процент. Так, для помещений, рыночная цена которых варьируется от 300 до 500 тыс., налог составляет 0,3 %. А для апартаментов, которые можно реализовать за 1 млн, – 0,6 %. Это еще один финансовый показатель, определяющий, чем отличаются апартаменты от квартиры. Разница в величинах уплаты налогов становится еще более очевидной, если учесть, что для некоторых категорий собственников квартир предусмотрены льготы и формы дотационной поддержки. В случае с коммерческими апартаментами, разумеется, на такую помощь рассчитывать не приходится.

Нежелательное соседство

Теперь можно перейти к непосредственным условиям жизни в апартаментах. Для начала важно отметить, что сами здания такого типа ориентированы на коммерческое использование. То есть с большей долей вероятности другие помещения дома будут заняты офисами, салонами, складскими площадями и студиями. В таких условиях особенно заметно, в чем разница между квартирой и апартаментами – потоки клиентов, обслуживающий персонал, организационные и инвентаризационные мероприятия за стеной непременно дадут о себе знать. Впрочем, ситуация может быть иной, если объект находится в люксовом доме, где все подчинено требованиям спокойной и комфортной жизни.

Инфраструктура и расположение

Если усилиями маркетологов и девелоперских компаний можно преподнести апартаменты как полноценное жилье с обустроенным внутренним пространством, то местоположение изменить не удастся никак. Дома с коммерческими помещениями, конечно, не всегда располагаются в удаленных районах и на окраинах, но и спальные зоны – не их стихия. Невыгодное местоположение с точки зрения инфраструктурной доступности – еще один признак для понимания, что такое апартаменты и чем они отличаются от квартиры или частного дома.

Но есть и другая тенденция. Это касается новых объектов, которые также проектируются на принципах небольших помещений гостиничного типа и прямо рассчитаны на целевую аудиторию апартаментов. Застройщики стремятся искать места в центре города и в престижных районах. При этом удаленность от социальных учреждений также играет меньшую роль, а на первый план выходят преимущества местонахождения с точки зрения делового человека или туриста.

Фактические условия проживания

В полной мере составить впечатление об особенностях содержания апартаментов можно только в процессе эксплуатации помещения, но оценить его параметры и функциональные возможности можно при первом осмотре. Как правило, это две малогабаритные комнаты (возможно и большее количество), общая площадь которых составляет не менее 40 м2. Далее можно перейти к такому вопросу: «Апартаменты и квартира – в чем разница с точки зрения комфорта?»

В отличие от квартир, проектирование апартаментов исключает соблюдение требований в плане санитарно-гигиенических и эргономических норм. То есть объект может располагаться над нежилым помещением, не иметь должного уровня шумоизоляции и естественной освещенности. В сущности, владелец получает тесные условия студии, которая может находиться недалеко от автомагистрали. С другой стороны, застройщики, нацеленные на реализацию апартаментов как жилья, стремятся всячески минимизировать изъяны в комфорте. И в некоторых случаях это дает ощутимые результаты.

Эконом или бизнес-класс

Об уровне комфорта можно судить по разным критериям. Ввиду того что апартаменты не предполагают изоляции по отдельным площадкам, как это реализуется в городских квартирах, доработка и переоборудование возможны только внутри. Хотя бывают исключения, если весь дом имеет статус элитного. В связи с этим возникает правомочный вопрос: «Квартира или апартаменты – в чем разница, если вести сравнения эконом и бизнес-класса?»

Бюджетные объекты, соответственно, располагают минимальным уровнем комфорта. Застройщики ограничиваются более или менее качественной отделкой, установкой стеклопакетов с ПВХ, современными инженерными системами и надежной электропроводкой.

На уровне бизнес-класса отмечается одинаковое качество реализации дизайна, в котором выполняются квартиры и апартаменты. Отличие может выражаться лишь в пространственных ограничениях, но этот «барьер» нередко становится плюсом. Мода на небольшие студии обусловила появление целого направления в дизайне, ориентированного на свободные планировки. Элитные апартаменты отличаются высоким уровнем комфорта и высококачественным исполнением инжиниринговых систем.

Каковы преимущества апартаментов?

Помимо ультрасовременных планировок, апартаменты являются выгодным приобретением в плане финансовых вложений. Их принадлежность к сегменту коммерческой недвижимости становится плюсом – на рынке объект можно позиционировать и как помещение для офиса, и как жилплощадь.

Гибкость планировочных решений также относится к преимуществам. В процедуре изменения проекта внутреннего пространства есть некоторые отличия, хотя теоретически этой корректировке поддаются и апартаменты, и квартира. В чем разница подходов? В случае с нежилыми объектами процедура оформления разрешения на перепланировку смягчается ввиду менее жестких требований к правилам эксплуатации коммерческих помещений.

Еще одним преимуществом апартаментов и, пожалуй, одним из самых привлекательных, является изначально низкая цена. По сравнению с квартирами, она дешевле в среднем на 20%. Именно этот фактор позволил на первых этапах становления сегмента позиционировать его на рынке в качестве самого доступного.

Заключение

Сопоставляя преимущества и недостатки апартаментов, не стоит игнорировать и еще один аспект – назначение и характер будущей эксплуатации. Возможно, некоторые недостатки обратятся в плюсы, и наоборот. Также выбор следует делать исходя из ликвидности, высоким уровнем которой могут обладать и апартаменты, и квартира. Разница на практике эксплуатации недвижимости, конечно, заметнее, но некоторые характеристики в плане комфортабельности, выгодного местоположения, качества отделочных материалов и инженерных систем отмечаются при детальном анализе объекта.

Многие отличия весьма условны и зависят от конкретного дома, его уровня и местоположения. И все же правовой статус апартаментов влечет за собой массу юридических проблем для тех, кто планирует использовать помещения для постоянного проживания. Оправдать их может использование объекта по прямому назначению или в крайнем случае для временного проживания – технические данные современных апартаментов позволяют реализовать множество эксплуатационных задумок в обоих направлениях.

fb.ru

Чем апартаменты отличаются от квартиры по статусу?

Приветствуем вас на сайте o-nedvizhke.ru! В данной статье мы расскажем, чем апартаменты отличаются от квартиры.

Квартиры и апартаменты используются для проживания людей, однако, в их правовом статусе и правах собственников этих помещений, существуют значительные отличия.

В отличие от квартиры, апартаменты не относятся к жилым помещениям. Так, жилыми помещениями признаются изолированные помещения, которые являются недвижимым имуществом и пригодны для постоянного проживания граждан (то есть отвечают установленным санитарным и техническим правилам и нормам, а также иным требованиям законодательства).

Здесь есть одно примечание: порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, в том числе, по его приспособлению с учетом потребностей инвалидов, устанавливается законодательными актами.

К жилым помещениям относятся жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната и т.д. Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, которое обеспечивает возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещения вспомогательного использования, которые предназначены для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Жилой дом, квартира, комната или иное помещение является местом жительства гражданина, то есть местом, где гражданин постоянно или временно проживает.

Жилищное законодательство у нас в России не предусматривает такого понятия, как апартаменты, в связи с чем, данный вид недвижимого имущества можно отнести к нежилым помещениям.

Нежилые помещения не предназначены для постоянного проживания граждан, поэтому могут быть только местом их временного пребывания.

Так, например, к местам временного пребывания граждан относится, в частности, гостиница. В соответствии с принятой классификацией гостиниц, установлена следующая высшая категория номеров: suite apartments, lux, junior seed и студия.

Кроме того, апартаменты могут быть расположены в административно-деловых и торговых центрах либо комплексах, в которых расположены, в том числе, офисы и торговые объекты.

С учетом изложенного, можно сделать вывод о том, что апартаменты – это нежилые помещения, которые относятся к местам временного размещения либо пребывания граждан, и они не предназначены для постоянного проживания.

В связи с этим, апартаменты относятся к категории нежилых помещений. В них, в отличие от квартиры, нельзя оформить постоянную регистрацию по месту жительства.

Какие существуют права собственников квартир и апартаментов?

Об этом поговорим далее. Собственнику помещения в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме.

На владельцев же апартаментов, действие норм жилищного законодательства не распространяется никаким образом. В связи с этим, у собственников апартаментов отсутствует право общей долевой собственности на общее имущество в здании, где расположены данные апартаменты.

Кроме того, собственники жилых помещений самостоятельно выбирают способ управления многоквартирным домом, который должен обеспечивать благоприятные и безопасные условия для проживания граждан, также надлежащее содержание общего имущества, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам для проживания в таком доме.

Управление зданием, в котором размещаются апартаменты, как правило, осуществляется управляющей компанией, которую выбирает застройщик, а оплата коммунальных услуг по тарифам, установленным для коммерческих нежилых помещений, в соответствии с договором, заключенным с управляющей компанией.

Существуют особенности обращения взыскания на апартаменты и квартиры по исполнительным документам. Взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на принадлежащее должнику на праве собственности жилое помещение, если оно является для гражданина единственным пригодным для постоянного проживания помещением.

Исключение составляет случай, при котором жилое помещение является предметом ипотеки, и на него, в соответствии с законодательством об ипотеке, может быть обращено взыскание.

С учетом этого, апартаменты относятся к нежилым помещениям. Указанные выше правила к собственникам апартаментов применимы даже в том случае, когда данное помещение является для гражданина единственным.

Указанный перечень отличий квартир от апартаментов не является исчерпывающим. Здесь есть один момент, на который следует обратить внимание.

То, что собственники помещений жилого либо нежилого типа обязаны платить налог на имущество физических лиц. При этом налог, уплаченный за апартаменты, может оказаться существенно выше налога за аналогичную по параметрам квартиру.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

o-nedvizhke.ru

Апартаменты или квартира | Гордон и Партнеры

А. Гордон

Адвокат Гордон Андрей Эдуардович

Адвокатская Палата Московской области

Апартаменты или квартира?

На вопрос: «Что выбрать для покупки — апартаменты или квартиру ?», многие ответят, то, что вам понравится, если есть соответствующая сумма. И ошибутся!

Деньги, не главная из проблем, с которой столкнется покупатель. Первая из них — что покупает покупатель. Дело в том, что юридически в современной России понятия апартаменты не существует, и это крайне осложняет их покупку.

То есть ответ на поставленный вопрос «Апартаменты или квартира?» становится очевидным — квартира.

Но давайте разберемся, что такое апартаменты, чем апартаменты отличаются от квартиры, и как купить апартаменты в Москве?  Как купить то, чего в России не существует?

Что такое Апартаменты

Ответ на этот вопрос начнем искать с толкового словаря Ожегова, согласно которому апартаменты — это большое парадное жилое помещение. Из этого определения берем три признака апартаментов:

  1. Это жилое помещение, то есть по функции, апартаменты аналогичны квартире.
  2. Парадное жилое помещение — признак, не совсем ясный в настоящее время.
  3. Это помещение —  то есть часть строения.

Учитывая время создания этого словаря (50-е годы 20 века) перечисленные признаки апартаментов относятся к эпохе первой половины 20 века, но не первой половины 21.

Название «апартаменты» многим знакомо по литературе, кто-то  пользовался апартаментами для проживания во время поездок по Европе. За последние 25 лет некоторые российские граждане приобрели апартаменты в Европе, на морском побережье Греции, Франции, Италии, Турции для собственного временного проживания, для сдачи их в аренду.

После 2010 года на рынке недвижимости Москвы наравне с понятными всем россиянам квартирами (жилой недвижимостью) появилось значительное предложение апартаментов и в настоящее время количество таких предложений растет.

Апартаменты для большинства российских покупателей ассоциируются с понятием жилого помещения сдаваемого в наем для проживания. Однако в жилищном законодательстве Российской Федерации вы не найдете определения понятия апартаменты.  В Жилищном кодексе перечислены жилые помещения:  жилые дома, часть жилого дома, квартиры часть квартиры, комната.

Если сравнивать зарубежные апартаменты и российские, и там и там, это те же квартиры, в которых так же как в обычных квартирах в многоквартирных домах есть жилые комнаты, кухня, санузел (а то и несколько), и как правило, в апартаментах есть лоджия или балкон.

Таким образом, современное отличие апартаментов от квартир чисто функциональное – апартаменты это помещения, предназначенные для сдачи в наем на длительный срок или для временного размещения собственника или туристов.

Европейская традиция – проживать в съемном жилье, в том числе в апартаментах. Российская традиция – жить в квартирах.

 

Разница между апартаментами и квартирой

Если люди живут и в апартаментах и в квартирах, в чем разница между апартаментами и квартирой? В Российской Федерации эта разница весьма существенная.

Первое и главное отличие – по Российскому законодательству апартаменты не являются жилыми помещениями, со всеми вытекающими последствиями. Прежде всего юридическими — в нежилом помещении, да же в гостинице, не возможно зарегистрироваться, как в квартире или индивидуальном жилом доме, по месту жительства.

Отличия апартаментов от квартир регистрацией не ограничиваются. Для покупателей, приобретающих  апартаменты в качестве квартиры (места постоянного жительства), то что это не жилое помещение, содержит гораздо более глубокий смысл чем может показаться, поскольку разница между квартирой и апартаментами юридическими последствиями не ограничивается.

Апартаменты в России  — не жилые помещения.  Можно ли жить в не жилых помещениях?

Защита права на жизнь в России унаследована от законодательства Советского Союза. В жилищной сфере, традиционно, жилищные права населения России обеспечиваются Жилищным кодексом РФ, согласно которому жилые помещения в России предназначены для постоянного проживания людей.

В этом смысле Апартаменты в России, по юридическому статусу, можно сравнить с гостиницами и общежитиями. По российскому законодательству все эти объекты недвижимости являются нежилыми помещениями.

Вместе с тем, в таких помещениях можно жить. Конечно, с известными ограничениями – в большинстве своем гостиничные номера не оборудованы кухнями, подсобными помещениями, и самое главное — в гостиницах отсутствует возможность зарегистрироваться (прописаться) по месту жительства. В жилищных отношениях значение регистрации по месту жительства не столько в полицейском контроле за местом нахождения гражданина, сколько в обеспечение гражданина социальными благами.

Следствием отсутствия регистрации у проживающих в гостинице (в нежилом помещении) является отсутствие права на получение соответствующих социальных благ (детские сады, школы, поликлиники и т.д.).

Большинство современных апартаментов на рынке новостроек России позиционируют как квартиры для постоянного проживания. С технической точки зрения они могут ни чем от квартир не отличаться. И здесь главное слово — могут.

Дело в том, что в отличие от апартаментов, строительство и эксплуатация гостиниц и общежитий в Российской Федерации  традиционно жестко регулируется соответствующими нормативными актами, что обеспечивает безопасность их использования для временного проживания людей. Апартаменты в существовавших до 2016 года технических и санитарных нормативных актах не упоминаются.

Таким образом не только при строительстве, но уже при размещении самого здания с апартаментами возникают вопросы безопасности будущих пользователей — жильцов.

Вместе с тем, апартаменты упоминаются в нормативных документах Министерства культуры Российской Федерации, как вид мест размещения высшей категории: номер в средстве размещения площадью не менее 40 м2, состоящий из двух и более комнат (гостиной/столовой/и спальни) с кухонным уголком.

С учетом требований современного рынка жилья, застройщик вправе опираясь на вышеупомянутые нормативы нежилых помещений, вправе проектировать и строить многофункциональные центры включающие гостиницы или общежития, состоящие из апартаментов, соответствующих по планировке современным квартирами.

Но при продаже таких «квартир» застройщики и риелторы не акцентируют внимание покупателей, что эти помещения и здания не имеют отношения к жилым домам. И построены они по нормативам иным, нежели строятся многоквартирные жилые дома.

Размещение зданий с апартаментами осуществляется по нормативам гостиниц или общежитий. Требования нормативов к последним по освещенности, по размеру участка, по наличию транспорта и другим параметрам ниже, чем для размещения жилых многоквартирных домов, а по отдельным показателям, например обеспеченность детскими садами, парковками, дворовыми территориями, поликлиниками  и т.д. для гостиниц и общежитий вообще не предусмотрена.

С точки зрения юридического оформления, строительство объектов недвижимости в Российской Федерации, в том числе гостиниц и общежитий, осуществляется в соответствии с  разрешительными документами. Оконченный строительством объект, до регистрации права собственности,  подлежит введению в эксплуатацию только в случае соответствия построенного объекта проектной документации и целевому назначению земельного участка.

Это означает, что апартаменты, как предусмотренные проектом часть гостиницы, могут быть построены и введены в эксплуатацию только в составе гостиницы, или многофункциональных комплексов, в состав которых входят нежилые помещения типа гостиниц и размещение которых допускается целевым назначением земельного участка на котором построен объект.

В настоящее время покупатели апартаментов в Москве систематически сталкиваются с затруднениями при введении в эксплуатацию зданий, по причине неурегулированности земельных отношений. В первую очередь – из-за не соответствия построенного объекта разрешенного использования земельного участка, во вторую – нахождения земельных участков в собственности не у застройщиков, а у третьих лиц.

Подобные ситуации опасны для покупателей апартаментов сложностью и малой перспективностью судебной защиты.

Участие покупателей в строительстве апартаментов оформляется гражданско-правовыми договорами не подпадающими под действие  договора долевого строительства жилья установленного законом 214-ФЗ «О долевом строительстве жилья». В связи с чем покупателям апартаментов затруднительно добиться взыскания неустоек, штрафов с застройщиков за несвоевременное окончание строительства и передачу апартаментов собственникам.

Статус нежилых помещений позволяет застройщикам и инвесторам обходить современные требования к жилой застройке с точки зрения размещения относительно дорог и производств, обходить запрет точечной застройки, игнорировать требования по обеспеченности проживающих социальной инфраструктурой, и не соблюдать отдельные нормы при проектировании «жилых помещений». Вместе с тем, такие помещения будут соответствовать требованиям, предъявляемым к гостиницам и общежитиям.

Таким образом, апартаменты – это не жилые помещения, пригодные для временного пребывания граждан, сходные по своему статусу с гостиницами, но обладающие повышенной комфортностью не ниже изолированной квартиры и отсутствием возможности регистрации по месту жительства.

Покупка апартаментов в Москве 2017 году

Требования к апартаментам становятся прозрачнее

С  2015 года действует новый документ в области строительства, в котором предпринята попытка «легализовать» понятие апартаменты. Теперь нормативный  акт федерального уровня закрепляет порядок проектирования апартаментов и их размещения, что должно способствовать улучшению возможности защиты прав покупателей.

Введен в действие Свод правил «СП 160.1325800.2014. Свод правил. Здания и комплексы многофункциональные. Правила проектирования».

Согласно пункту 3.1 Свода правил апартаментами являются жилые помещения, предназначенные для временного проживания, которые могут проектироваться в виде гостиничных номеров или квартирного типа для временного проживания (например, при сдаче внаем).

Если Вы решили купить апартаменты, целесообразно лично, или пригласив специалиста, ознакомиться с документацией застройщика (проект, общая часть) и установить с соблюдением каких нормативных документов было проведено проектирование и строительство здания, где размещены апартаменты.

Не стоит ожидать, что Свод правил СП 160.1325800.2014 будет использован в зданиях, построенных в 2015, 2016 и даже в 2017 годах.

Свод правил, в противоречие Жилищному кодексу, поставил апартаменты в ряд жилых помещений, но не предназначенных для постоянного проживания.  Что является абсурдом. По определению Жилищного кодекса главное свойство жилого помещения – предназначение для постоянного проживания.

Изменение статуса апартаментов и включение их в состав жилых помещений возможно только с изменением соответствующих статей Жилищного кодекса. Сам по себе Свод правил положение собственников апартаментов не изменил – апартаменты допускают временное проживание граждан, которое жилищным законодательством признается не проживанием, а пребыванием.

Вместе с тем, Свода правил содержит сходные требования к апартаментам и к квартирам, как к жилым помещениям, при этом нормативы освещенности, площади помещений апартаментов и квартир  устанавливаются по одним нормативам жилых помещений. А в отношении комплектации для апартаментов в гостиницах, Свод правил устанавливает даже более высокие требования чем для квартир: не менее двух жилых помещений (не считая кухни), обязательное наличие двух санузлов, возможность наличия отдельной комнаты для личного персонала,  наличие вспомогательных помещений.

Вывод: с 2015 года в России установлены правила для проектирования апартаментов квартирного типа и апартаментов гостиниц. При проектировании апартаментов и квартир используются нормы, установленные для жилых помещений. Что свидетельствует о допустимости использования апартаментов для постоянного проживания, то есть в качестве жилых помещений, если объект с апартаментами спроектирован и построен с соблюдением этих нормативных документов.

Для покупателя ТАКИХ апартаментов покупка нежилого помещения спроектированного с учетом нормативов жилых помещений признак «не жилое» помещение в Едином государственном реестре недвижимости означает определенную юридическую фикцию. Но такие апартаменты выйдут в продажу скорее после 2020 года.

Апартаменты квартирного типа

Апартаменты гостиничные

Отличия 

В чем разница между апартаментами гостиницы и апартаментами квартирного типа?

Как мы уже сказали апартаменты гостиниц строятся по правилам и нормативам гостиниц – нежилых помещений повышенной комфортности предназначенные для временного проживания в гостиницах.

В связи с этой особенностью целевого назначения, которое закладывается в документы на строительство, покупателям и инвесторам необходимо учитывать: Отдельные апартаменты гостиницы не возможно приобрести в собственность, поскольку такие апартаменты являются неотъемлемой частью гостиницы – единого комплекса — неделимой вещи. Возможно приобретение доли в праве собственности на гостиничный комплекс и в праве пользования остальными помещениями всего гостиничного комплекса, пропорционально доле.

Апартаменты квартирного типа – нежилые помещения для временного проживания отдельной семьи, спроектированные на основании технического задания, отдельные параметры которых могут отличаться от нормативов квартир. Апартаменты квартирного типа являются отдельными объектами недвижимости и могу быть приобретены в собственность по договорам купли-продажи или иному договору.

Содержание апартаментов. Налоги

Апартаменты в России и, особенно в Москве предполагают значительные расходы на содержание. Во всяком случае, тарифы ресурсоснабжающих организаций для жилых помещений для апартаментов не применяют.

В большинстве своем коммунальные тарифы в зданиях апартаментов установлены местными снабжающими организациями, аффилированные с управляющими компаниями и собственниками зданий.

Налогообложение апартаментов-квартир производится по ставкам для нежилых помещений и составляет в Москве 2% от кадастровой стоимости в год.

 

В каких случаях  вам откажут в государственной регистрации прав на квартиру

Завершающим этапом покупки апартаментов является государственная регистрация прав. С нового 2017 года значительно изменился порядок государственной регистрации прав на недвижимость (апартаменты, квартиры, дома, участки и т.д.). О случаях в которых вам откажут в государственной регистрации прав на квартиру и другую недвижимость, читайте здесь.

 

Читайте новые публикации:

Договор купли продажи апартаментов. Особенности и существенные условия

Три типичные ошибки в нотариальных договорах купли продажи недвижимости

У вас остались вопросы?

Получите консультацию по телефону или заполните форму внизу страницы!

gordon-adv.ru

Отправить ответ

avatar
  Подписаться  
Уведомление о