О судебной практике взыскания с дольщиков дополнительной оплаты в связи с увеличением площади квартиры
Как известно, любая отечественная стройка – это далеко не «швейцарские часы», и порой участники долевого строительства, ожидающие получения квартиры или иного объекта с площадью, определенной в договоре, сталкиваются не только с широко распространенной просрочкой передачи объектов, но и с несоответствием между ожидаемой и фактической площадью квартир в результате обмеров.
В случае, если фактическая площадь оказывается менее проектной, это, как правило, вызывает обоснованное недовольство дольщика. Но иногда и обратная ситуация (фактическая площадь превышает проектную) может привести к нежелательным для дольщика финансовым последствиям.
Граждане-участники долевого строительства, полностью оплатившие цену договора участия в долевом строительстве и желающие получить квартиру на предусмотренных договором условиях, могут быть не заинтересованы ни в дополнительной площади, ни, тем более, в оплате за такую площадь. Тем не менее, в ряде случаев доплаты не избежать.
Известно, что в случае приобретения дольщиками - гражданами жилых помещений и иных объектов недвижимости исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, к их отношениям с застройщиком применяется законодательство о защите прав потребителей, если только какие-либо отношения прямо не урегулированы федеральным законом от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – «закон № 214-ФЗ»). В частности, такой вывод следует из ч. 9 ст. 4 указанного закона и подтверждается п. 8 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 г., а так же п. 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 г. № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей».
Законом № 214-ФЗ в п. 2 ч. 1.1 ст. 9 предусмотрена лишь возможность расторжения договора участия в долевом строительстве в судебном порядке по требованию дольщика в случае существенного изменения проектной документации строящегося многоквартирного дома, в том числе в случае существенного изменения размера объекта долевого строительства. Указанный пункт, по сути, не устанавливает новых норм поскольку сходное правило еще до момента принятия закона № 214-ФЗ содержалось и содержится в ст. 450 Гражданского кодекса РФ.
Таким образом, можно сделать вывод о том, что закон № 214-ФЗ не регламентирует отношения участника долевого строительства и застройщика в случае выявления разности между фактической площадью квартиры и площадью, установленной договором. Поэтому дольщики – граждане, приобретающие жилые помещения и иные объекты недвижимости исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вправе рассчитывать на применение повышенных правовых гарантий, установленных законодательством о защите прав потребителей.
Закон РФ от 07.02.1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей», согласно преамбуле, регулирует отношения с участием потребителей, возникающие как при продаже товаров, так и при выполнении работ и оказании услуг. При этом в силу п. 3 ст. 16 указанного закона, продавец (исполнитель) не вправе без согласия потребителя выполнять дополнительные работы, услуги за плату. Потребитель вправе отказаться от оплаты таких работ (услуг), а если они оплачены, потребитель вправе потребовать от продавца (исполнителя) возврата уплаченной суммы.
Необходимо обратить внимание на то+ что в приведенной норме речь идет именно об услугах (работах), которые не являются условиями продажи товара. В связи с этим с учетом круга отношений, регулируемых п. 3 ст. 16 указанного закона, необходимо вернуться к вопросу об правовой природе договора долевого участия в строительстве.
Как теоретические выводы, так и практика по данному вопросу являются крайне противоречивыми. Так, по смыслу Обобщения практики рассмотрения Судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов, утвержденного Судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда РФ (Бюллетень Верховного Суда РФ. 2003. № 2), договоры участия в долевом строительстве подлежат квалификации как договоры строительного подряда.
Учитывая изложенное и следуя позиции Верховного уда РФ можно сделать вывод о применимости п. 3 ст. 16 Закона «О защите прав потребителей» к отношениям граждан, приобретающих жилые помещения по договорам участия в долевом строительстве для личных, семейных нужд. Соответственно, потребитель вправе отказаться от оплаты площади квартиры, превышающей установленный договором размер.
В силу п. 1 ст. 16 Закона «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.
Казалось бы, следуя этой логике, участники долевого строительства, являющиеся потребителями, не должны оплачивать «дополнительную» площадь независимо от наличия либо отсутствия в договоре условия, возлагающего на них такую обязанность.
Напомним, что такой вывод основан на предположении, что отношения по долевому участию в строительстве являются подрядными отношениями, связанными с выполнением работ, заказчиком которых является потребитель. Однако это предположение вызывает споры. Так, в системе арбитражных судов практика другая. В силу п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», «положения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».... являются специальными по отношению к положениям ГК РФ о купле-продаже будущей вещи». Указанный вывод подтверждается и правоприменительной практикой арбитражных судов (Определение ВАС РФ от 27.08.2012 № ВАС-10566/12 по делу № А70-11206/2011; Постановление ФАС Московского округа от 12.04.2012 года по делу № А40-100759/10-37-812; Постановление ФАС Северо-Западного округа от 03.09.2012 года по делу № А56-31702/2011; Постановление ФАС Уральского округа от 19.11.2012 года № Ф09-9685/12 по делу № А07-2680/2012). Такова и позиция Росреестра, изложенная в письме Росреестра от 08.04.2013 г. № 14-исх/03147-ГЕ/13 «О применении Федерального закона от 21.07.2005 года № 94-ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд».
Действительно, если участие в долевом строительстве — это купля-продажа будущей вещи, то при буквальном толковании п. 3 ст. 16 Закона «О защите прав потребителей», позволяющий дольщику отказаться от внесения дополнительной оплаты, к данным отношениям неприменим.
Но насколько это может снизить практический объем правовой защищенности дольщика-потребителя? Ведь п.3 ст. 16 Закона о защите прав потребителей можно было бы применить к таким отношениям и по аналогии закона (п. 1 ст. 6 ГК РФ). В таком случае участники долевого строительства – потребители могли бы пользоваться правом на отказ от оплаты «дополнительной» площади вне зависимости от субъективной оценки правовой природы договора.
Но на практике даже суды общей юрисдикции, которые, казалось бы, должны учитывать упомянутое Обобщение практики, опубликованное Верховным Судом в 2002 г., не применяют п.3 ст. 16 Закона о защите прав потребителей. При этом оплата за дополнительную площадь взыскивается с участников долевого строительства в пользу застройщиков даже независимо от момента передачи квартиры. Как правило, при этом суды руководствуются ст. ст. 521, 424 Гражданского кодекса, согласно которым стороны свободны как в заключении договора, так и в формировании всех его условий, в том числе цены. При этом, судя по применению ст. 521 ГК РФ, судами общей юрисдикции такой договор тоже квалифицируется как купля-продажа.
Примерами тому могут служить Определение по гражданским делам Владимирского областного суда от 12.02.2014 года по делу № 33-390/2014, которым оставлено без изменения решение Александровского городского суда Владимирской области от 07.11.2013 г. о взыскании с дольщика доплаты за увеличение площади жилого помещения, а также апелляционное определение Алтайского краевого суда от 14.08.2013 г. по делу № 33-6384-13, которым оставлено в силе решение Октябрьского районного суда г. Барнаула Алтайского края от 11.06.2013 г. о взыскании денежной суммы за дополнительную площадь квартиры, переданной дольщику. Причём в последнем случае квартира на момент рассмотрения спора уже была передана дольщику без внесения доплаты. Законность требований застройщика об оплате дополнительных взносов, фактически внесенных к моменту рассмотрения спора участниками долевого строительства, учтена и в апелляционном определении Ростовского областного суда от 03.02.2014 г. по делу № 33-1301/2014, решении Железнодорожного районного суда г. Ростова-на-Дону от 25.11.2010 г. по делу № 2-2180/10, решении Таганрогского городского суда Ростовской области от 02.09.2010 г. по делу № 2-4793/10. Возможность зачета встречных требований застройщика в части оплаты за дополнительную площадь, с одной стороны, и участника долевого строительства в части неустойки за просрочку передачи квартиры, с другой стороны, отражена в решении Батайского городского суда Ростовской области от 23.01.2013 г. по делу № 2-188/2013. Сходная правовая позиция изложена в решении Красногорского городского суда Московской области по делу № 2-2281/2014 от 13.05.2014 года, согласно которому с застройщика в пользу дольщика взыскана неустойка исходя из периода просрочки передачи квартиры хотя и без учета периода исполнения обязательства дольщика по внесению дополнительной оплаты, но только на том основании, что застройщик не предъявлял письменного требования о внесении дополнительной оплаты. Можно предположить, что при наличии такого требования, не исполненного дольщиком, итог рассмотрения спора мог бы быть иным.
Финальным «аккордом» в умалении прав дольщиков-потребителей на применение п. 3 ст. 16 Закона «О защите прав потребителей» стало утверждение 04.12.2013 г. Президиумом Верховного Суда РФ п. 34 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. Описанный в п. 3 Обзора спор с участием дольщика – потребителя был рассмотрен Королёвским городским судом Московской области с учетом законности условия договора участия в долевом строительстве о перерасчете суммы финансирования строительства объекта долевого строительства по итогам технической инвентаризации объекта.
Таким образом, следует констатировать практическую бесперспективность, казалось бы, очевидной на первый взгляд возможности применения п.3 ст. 16 «О защите прав потребителей» к отношениям с участием дольщиков-потребителей — парадокс! На сегодняшний день единственным действенным способом предотвращения дополнительных «поборов» с дольщиков за превышение площади объекта является грамотное формулирование условий договора. В этой связи, следуя известному принципу «Si vis pacem, para bellum» («хочешь мира — готовься к войне»), Агентство правовой защиты «Дольщик» обращает внимание участников долевого строительства на важность грамотного согласования условий договора участия в долевом строительстве ещё на стадии его заключения. Профессиональная оценка рисков и урегулирование разногласий на стадии заключения договора, как правило, служат надежной гарантией экономии времени и финансов при его исполнении.
Юрист Агентства правовой зашиты "ДОЛЬЩИК" Р. Шевяков
xn----7sbajjoidsi6ad8b5fh1c.xn--p1ai
Возврат денежных средств за недополученные метры — Юридическая консультация
В настоящее время сложилась различная судебная практика относительно споров по возврату денежных средств, как излишне оплаченных по договору долевого участия в результате передачи квартиры меньшей площади, при наличии в договоре условия о том, что изменение цены объекта долевого строительства при отступлениях от проектной площади не предусматривается.
В одних случаях суды отказывают в удовлетворении требований о возврате денежных средств за недополученные квадратные метры (см., например, апелляционные определения Новосибирского областного суда от 07.07.2016 № 33-6725/2016, от 10.03.2016 № 33-2263/2016).
В частности, как следует из апелляционного определения Новосибирского областного суда от 07.07.2016 № 33-6725/2016, при разрешении данного спора суд руководствовался ст. 421 ГК РФ, согласно которой условия договора определяются по усмотрению сторон.
Кроме этого, суд указал, что пункт договора относительно того, что взаимные выплаты не производятся в случае передачи квартиры меньшей площади или большей площади, не противоречит закону, поскольку не устанавливает каких-либо дискриминационных положений для дольщика, а также необоснованных преимуществ для застройщика.
Данный пункт договора соответствует ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». В силу ч. 2 ст. 5 указанного закона по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.
Согласно выводу, который содержится в рассматриваемом апелляционном определении, не любые недостатки объекта долевого строительства влекут право потребовать от застройщика соразмерного уменьшения цены договора (в данном случае – взыскания излишне уплаченных денежных средств), а только те, которые приводят к ухудшению качества объекта, делают его непригодным для использования.
В других случаях суды удовлетворяют требования о возврате денежных средств, излишне уплаченных по договору участия в долевом строительстве (см., например, апелляционные определения Челябинского областного суда от 16.12.2014 № 11-13075/2014, Тамбовского областного суда от 19.01.2015 № 33-104). Суды исходили из следующего.
На основании ч. 4 ст. 7 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.
В силу п. 1 ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами РФ в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.
Пункт договора о возможном расхождении данных фактического учета площади квартиры (по техническому паспорту) с проектными данными, указанными в договоре, где разница в стоимостном выражении возмещению не подлежит, нарушает права и законные интересы участника долевого строительства как потребителя, ограничивает право дольщика требовать соразмерного уменьшения стоимости приобретенной квартиры, противоречит приведенным выше законам, и в соответствии с ч. 4 ст. 7 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и п. 1 ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей» влечет недействительность вышеуказанного условия договора.
Передача квартиры меньшей площади свидетельствует о наличии недостатка в предмете договора.
В силу п. 1 ст. 18 Закона РФ «О защите прав потребителей» в случае обнаружения в товаре недостатков, если они не были оговорены продавцом, потребитель вправе потребовать соразмерного уменьшения покупной цены.
С целью уменьшения стоимости квартиры пропорционально фактической площади первоначально дольщик обратился к застройщику с претензией. Поскольку претензия удовлетворена не была, он обратился в суд с иском.
pravo.rg.ru
Обзор некоторых прошлогодних определений ВС РФ по договорам долевого участия: эволюция правовых позиций в пользу защиты дольщиков - Адвокат Изосимов Станислав Всеволодович - Статьи
Здесь я не буду говорить об ущербности практики некоторых региональных судов по фактически безмотивному снижению размера неустойки. Об этом я подробно писал.
Лучше о хорошем. А нижеприведенные правовые позиции определений ВС РФ действительно позитивны, так как направлены на усиление защиты прав дольщиков.
Первое интересное определение, в котором содержится важная для споров с застройщиками правовая позиция, было вынесено по делу № 305-ЭС16-6006.
Почему это определение важное для практики?
Некоторые застройщики предусматривают в договорах долевого участия в строительстве (далее – ДДУ) условие, согласно которому срок передачи объекта дольщику подлежит соразмерному продлению, если ему не дают разрешение на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию. Например, в ДДУ говорится, что срок передачи квартиры не позже 31.12.2015. Застройщик по каким-то причинам, как правило, связанным с неэффективностью работы его менеджмента, не получает соответствующего разрешения до данной даты, а выдают ему его только через 6 месяцев. По логике такого горе-застройщика срок исполнения обязательства перед дольщиком продлевается на 6 месяцев. В период же, когда первоначальный срок передачи квартиры нарушен и неизвестно когда будет получено разрешение на ввод дома в эксплуатацию, получатся, что срок исполнения обязательства и вовсе не определен.
Изложенный подход застройщиков кажется правовым абсурдом, но в делах с моим участием по взысканию неустойки, предусмотренной ст. 6 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», один из застройщиков предъявил дольщику даже встречный иск об изменении условия ДДУ о сроке передачи квартиры до даты фактического получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. Суд все же не согласился с подобными доводами застройщика.
С принятием вышеназванного определения ВС РФ думаю, что у застройщиков, включающих такие условия и занимающих нелепую с правовой точки зрения позицию, что условие о сроке передачи дольщику квартиры может быть в таком размытом виде, убавится пылу.
Итак, какую же правовую позицию сформулировал ВС РФ? Она заключается в следующем:
Согласно части 4 статьи 4 Закона N 214-ФЗ срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства является существенным условием договора. За нарушение названного срока предусмотрена обязанность застройщика уплатить участнику долевого строительства неустойку (часть 2 статьи 6 Закона).
Статьей 190 Гражданского кодекса Российской Федерации установлены общие правила определения сроков в гражданском праве. При этом указанные положения не исключают возможности субъектов гражданского оборота определять срок смешанным образом, в частности, путем сочетания конкретного события с периодом времени.
В связи с этим отказ судов в удовлетворении требования Дубинова А.М. о взыскании неустойки лишь по тому основанию, что дом не введен в эксплуатацию, является неправомерным. Такое толкование договоров долевого участия в строительстве противоречит положениям ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации и фактически означает, что застройщик не связан установленными договором сроками строительства объекта недвижимости, а предусмотренная законом и договором (пункт 7.8) неустойка в целом не стимулирует его к своевременному исполнению своих обязательств, равно как не обеспечивает защиту прав и законных интересов дольщиков.
Иначе говоря, срок не может быть размытым и привязан к моменту, который неизвестно, наступит он ли нет. В рассмотренном ВС РФ деле срок передачи квартиры был установлен с привязкой к событию, получением разрешения на ввод здания в эксплуатацию. Между тем, может случиться так, что разрешение может быть получено через месяц с планируемого срока, через год, через два, а может и не быть получено. В таком случае застройщик не несет никакой ответственности перед дольщиком за нарушение сроков. Также, как и в деле, в котором застройщик предъявил дольщику встречный иск, позиция застройщика основывалась на возможности произвольного продления срока передачи квартир, что приводило бы просто к фактическому отсутствию установленного срока. Дольщик должен был бы ждать застройщика сколько угодно без каких-либо негативных последствий для последнего. Странно, что нижестоящие суды допустили такие элементарные заблуждения.
Второе дело, №4 -КГ16-37, касается вопроса возможности взыскания неустойки с застройщика, если между ними было заключено соглашение об изменении срока передачи квартиры.
Многие просрочившие застройщики пытаются заключить с дольщиками дополнительные соглашения к ДДУ, изменяющие условие о дате исполнения обязательства. Например, в ДДУ говорится, что срок передачи квартиры не позже 31.12.2015. Застройщик в июне 2016 года предлагает заключить дополнительное соглашение, согласно которому срок передачи квартиры определяется 01.10.2016. 15.06.2016 стороны подписывают такое соглашение. 01.10.2016 застройщик исполняет свое обязательство.
Возникает вопрос, а должен ли застройщик уплатить дольщику неустойку. На первый взгляд, стороны изменили срок передачи квартиры, и застройщик исполнил обязательство в срок, установленный ДДУ, так как дополнительное соглашение изменило условия этого договора. ВС РФ не согласился с такой логикой, которая устраивала застройщиков.
Обратимся к правовой позиции, изложенной в рассматриваемом определении ВС РФ, которая следующая:
В силу пункта 1 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при изменении договора обязательства сторон сохраняются в изменённом виде. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются изменёнными или прекращёнными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке — с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора (пункт 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации). Следовательно, по общему правилу изменение договора влечёт изменение соответствующих обязательств сторон лишь на будущее время и не освобождает стороны от ответственности за нарушение обязательств, возникших до такого изменения.
Дополнительное соглашение, которым изменён срок передачи истцу объекта долевого строительства, было заключено Мучинской О.В. и ООО «ТЕКТА Восток» 1 июня 2013 г., то есть после истечения предусмотренного договором долевого участия в строительстве срока создания и передачи квартиры, с которым закон связывает начало начисления неустойки. При этом указанное дополнительное соглашение не содержит условий 06 освобождении ООО «ТЕКТА Восток» от исполнения возникшего до его заключения обязательства по уплате Мучинской О.В. неустойки. При таких обстоятельствах основания для освобождения ООО «ТЕКТА Восток» от обязательства по уплате неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства истцу за период с 1 марта до 1 июня 2013 г. отсутствовали.
Таким образом, неустойка взыскивается от даты начала просрочки исполнения обязательства, до даты подписания дополнительного соглашения.
Последовательное развитие позиций ВС РФ в защиту дольщиков радует, только будут ли им следовать суды?
pravorub.ru
Расторжение ДДУ в 2018 г.
Расторжение ДДУ – это довольно радикальное решение, у которого имеются свои плюсы и минусы.
Основные риски при расторжении договора долевого участия следующие:
- Дольщик отказывается от права требовать передачи квартиры. При этом необходимо понимать, что маловероятен исход событий, при котором застройщик добровольно выплатит сумму договора с процентами. Нужно быть готовым к судебной тяжбе с застройщиком. Есть вероятность, что до момента вступления решения суда в законную силу, активы компании будут выведены и это повлечет невозможность или затруднительность исполнения судебного решения. Иными словами – отказываясь от договора долевого участия, вы рискуете потерять как квартиру, так и деньги.
- Расторжение ДДУ влечет прекращение права залога. В силу ст. 13 № 214-ФЗ, права дольщика обеспечиваются залогом объекта долевого строительства, а также в залоге у дольщика находятся права (собственности или аренды) на земельный участок. При банкротстве застройщика вы лишитесь такого эффективного инструмента, как обращение взыскания на предмет залога.
- Ценность объекта на начальной стадии строительства значительно ниже, чем на стадии завершения. Отказавшись от договора, вы получите обратно сумму, которая будет меньше текущей рыночной стоимости. Проценты за пользование денежными средствами и «потребительский штраф» могут эту разницу покрыть, но может быть и обратная ситуация.
- При неопытном подходе к делу проценты которые вам положены за пользование застройщиком вашими деньгами могут быть сильно срезаны на основании ст. 333 ГК. Для предотвращения подобной практике, рекомендую обращаться к юристу с опытом взыскания процентов в полном объеме, без занижения их судом.
Теперь о плюсах расторжения ДДУ:
Возможность взыскания процентов за пользование денежными средствами. Это требование имеет ряд преимуществ перед взысканием неустойки за просрочку:
— проценты исчисляются с момента получения застройщиком денег. Размер процентов – 1/150 ставки рефинансирования на сумму договора за каждый день пользования деньгами. Ключевая ставка с с 30 октября 2017 г. равна 8,25. Следовательно размер процентов на сегодняшний день примерно равен 16.5 % в год или 0,045 % в день. Итого, при расторжении договора по истечении двух лет с момента заключения, вы вправе требовать проценты в размере половины от стоимости договора;
Посчитать проценты при расторжении договора вы можете на следующем калькуляторе:
— возможность перевода права требования процентов в арбитражный суд, что повлечет невозможность применения ст. 333 ГК РФ о снижении неустойки. Высший Арбитражный суд в своем постановлении высказывался, что проценты за пользование денежными средствами в контексте ст. 9 214-ФЗ являются не мерой ответственности, следовательно, их снижение судом недопустимо (абзац 5 страницы 3 определения ВАС РФ от 28 ноября 2013 года № ВАС-16365/13, принятого по делу № А43-16703/2012).
Расторжение договора выгодно, когда цены на недвижимость не сильно выросли, а лучше, если они вообще упали. Если недвижимость приобреталась с инвестиционной целью, то на расторжении договора можно прилично заработать. Важно, как было сказано выше, проверить застройщика на платежеспособность.
Перевод дела в Арбитражный суд можно осуществить путем уступки права требования процентов за пользование денежными средствами.
По вышеизложенной причине, прежде чем приступать к расторжению договора, необходимо тщательно взвесить все риски, произвести анализ финансового состояния застройщика, посмотреть, исполняются ли им решения суда. Рекомендуем предварительно заказать отчет у юриста, специализирующегося в сфере недвижимости и строительства.
Примеры отчетов здесь.
Либо воспользоваться нашим сервисом по проверке платежеспособности застройщика.
Договор долевого участия может быть расторгнут соглашением сторон в судебном порядке, путем одностороннего отказа дольщика от исполнения договора.
Расторжение ДДУ по соглашение сторон.
Наиболее редкий способ прекращения обязательств между застройщиком и дольщиком. В своей практике мы подобного не встречали. Тем не менее такой порядок также возможен.
Судебный порядок.
Данный способ регламентируется п. 1.1. ст. 9 214-ФЗ. Так, основаниями для расторжения договора судом являются:
1) Приостановка или прекращение строительства;
2) Существенное изменение проектной документации;
3) В случае изменения назначения общего имущества/нежилых помещений, входящих в состав объекта строительства и иных случаях.
В случае возникновения любого из вышеприведенных оснований, Вы вправе обратиться в суд с исковым заявлением о расторжении договора долевого участия, возмещение уплаченного по договору и взыскание процентов за пользование чужими денежными средствами. После вступления в силу решения суда, застройщик обязан в течение 10 дней уплатить вам сумму договора и проценты.
Односторонний отказ от исполнения ДДУ.
Этот способ наиболее востребован на практике. Основаниями для отказа являются (согласно п. 1 ст. 9 214-ФЗ):
1) просрочка более двух месяцев по передаче объекта строительства;
2) неисполнение застройщиком обязанностей по устранению существенных недостатков объекта строительства;
3) существенное нарушения требований к качеству объекта строительства;
4) нарушение обязанности заключить новый договор поручения в случае прекращения предыдущего и в иных случаях.
Порядок расторжения договора долевого участия:
В первую очередь необходимо направить на юридический адрес застройщика по почте заказным письмом с описью вложения уведомление об отказе от исполнения договора. При этом, договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. После этого у застройщика возникает обязанность в течение 20 рабочих дней вернуть сумму долга вместе с процентами. Если застройщик добровольно не исполнил обязательство, следует направить в его адрес претензию с требованием уплатить сумму договора и проценты.
В случае неудовлетворения претензии, дольщик вправе обратиться в суд со следующими исковыми требованиями:
1) о признании договора расторгнутым,
2) взыскании суммы договора,
3) процентов за пользование денежными средствами,
4) штрафа в размере 50% от суммы, присужденной судом за неудовлетворение претензии,
5) морального вреда.
6) судебные расходы и за юридические услуги.
В определенных случаях к заявленным требованиям можно добавить взыскание убытков и судебных расходов.
Дольщики, у которых ипотека, часто задают вопрос: «что делать, если в кредитном договоре имеется оговорка о том, что ДДУ расторгается только с согласия залогодержателя-банка». Ответ на этот вопрос разрешен судебной практикой положительно для дольщиков. Так, в качестве примера из практики можно привести Апелляционное определение Мосгорсуда от 06.08.2012 по делу № 11-16466, где содержится вывод о том, что в отличие от порядка заключения договора участия в долевом строительстве, момент его расторжения в силу ч. 3 ст. 450 ГК РФ, ч. 4 ст. 9 Закона № 214-ФЗ и договора обусловлен исключительно подачей уведомления о расторжении и не связан с внесением записи в ЕГРП, равно как не зависит и от мнения банка, предоставившего истцу кредит на приобретение квартиры.
Соавтор – Мазуков Мурат Султанович
Мы взыщем проценты за пользование денежными средствами без снижения судом заявленной суммы. При этом оплата наших услуг будет после получения вами денег от застройщика. Если остались вопросы наши специалисты бесплатно проверят вашего застройщика на платежеспособность, ответят на возможные вопросы
ПРЕТЕНЗИЯ К ЗАСТРОЙЩИКУ О РАСТОРЖЕНИИ В ОДНОСТОРОННЕМ ПОРЯДКЕ
УВЕДОМЛЕНИЕ ОБ ОДНОСТОРОННЕМ ОТКАЗЕ ОТ ИСПОЛНЕНИЯ ДОГОВОРА И РАСТОРЖЕНИИ ДОГОВОРА ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ.
www.s-u-d.ru
Верховным Судом РФ подготовлен обзор судебной практики по делам, связанным с привлечением денежных средств граждан для участия в долевом строительстве
- Главная
- Правовые ресурсы
- "Горячие" документы
- "Обзор судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017)
"Обзор судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017)
В Обзоре отражены, в частности, следующие выводы:
уведомление застройщиком участника долевого строительства о переносе сроков строительства не влечет изменения сроков, предусмотренных договором участия в долевом строительстве. Для их изменения необходимо заключение застройщиком и участником долевого строительства соглашения, подлежащего государственной регистрации;
необходимыми и достаточными условиями для удовлетворения требований участника долевого строительства о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве являются соблюдение надлежащей формы такого договора, отсутствие препятствий для его регистрации и уклонение ответчика от такой регистрации;
односторонний отказ застройщика от договора (расторжение договора) вследствие невнесения оплаты участником долевого строительства по договору долевого участия в строительстве допускается только с учетом положений пункта 4 статьи 450 ГК РФ о добросовестности и разумности;
Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" не содержит положений, устанавливающих ответственность застройщика за нарушение сроков удовлетворения отдельных требований участника долевого строительства, в том числе требования о безвозмездном устранении выявленных при передаче объекта строительства недостатков.
Нарушение срока удовлетворения указанного требования влечет наступление предусмотренной Законом о защите прав потребителей ответственности продавца в виде уплаты неустойки;
размер неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства может быть снижен судом на основании статьи 333 ГК РФ только при наличии заявления со стороны застройщика, который должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства;
если участник долевого строительства до обращения в суд предъявил к застройщику законное и обоснованное требование о выплате неустойки, которое не было удовлетворено в добровольном порядке, с застройщика подлежит взысканию штраф в размере пятидесяти процентов от суммы указанной неустойки;
в случае перехода прав участника долевого строительства к новому кредитору, в частности права на взыскание с застройщика неустойки, последняя исчисляется за период, начиная с момента нарушения застройщиком своих обязанностей перед предыдущим кредитором, если иное не установлено договором;
получение разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию определяет начало течения срока передачи объекта участнику долевого строительства, нарушение которого влечет предусмотренную законом ответственность.
Перейти в текст документа »
Дата публикации на сайте: 20.07.2017
Поделиться ссылкой:
www.consultant.ru
Вернуть деньги за недостающие метры у застройщика – образец заявления
Дольщики нередко сталкиваются с ситуацией, когда готовая квартира меньше заявленной по метражу. При этом по договору оплата производится за каждый квадратный метр по первоначальному проекту. В данном случае необходимо подать заявление на возврат излишне уплаченных средств.
Содержание статьи:
Как определить стоимость квартиры по ДДУ?
С января 2017года в ФЗ № 2014 «О долевом строительстве» вводятся следующие варианты определения стоимости квартиры:
- Сумма на строительные затраты и оплату услуг строительной компании.
- Умножение стоимости 1 кв. м. на общую площадь проданного объекта.
- Умножение цены 1 кв. м. приведенной и общей приведенной площади. Данный вариант используется для квартир, в которых предусмотрен балкон, веранда, терраса или лоджия.
Общая приведенная площадь представляет собой сумму общей площади с площадью лоджии, веранды, террасы или балкона с использованием пониженного коэффициента.
В соответствии с Приказом Минстроя России № 854/пр. от 25.11.2016 устанавливаются следующие коэффициенты:
- Для веранды 1,0.
- Для лоджии 0,5.
- Для балкона и террасы 0,3.
В результате собственник может произвести самостоятельные расчеты, когда квартира будет достроена.
Изменение стоимости
В соответствии с ФЗ № 214, стоимость договора может изменяться после его заключения, но по соглашению сторон. В договоре при этом предусматривается возможность изменения цены на конкретных условиях.
Поэтому итоговая цена может поменяться в меньшую или большую стоимость. Большинство договоров такую возможность допускают. Перед заключением важно внимательно прочитать условия и подготовиться к такому событию.
Если в договоре не содержится возможность для корректировки, строительная компания не может требовать доплату из-за изменения площади и должна построить квартиру по первоначальному проекту.
Обратите внимание! Если площадь отклоняется от заявленной на 1 кв. м. в меньшую или большую стоимость, перерасчеты не будут произведены.
Часто предусматривается необходимость составления дополнительного соглашения для урегулирования вопросов оплаты. Оно также регистрируется в Росреестре, как и ДДУ.
Причина несоответствия пощади
Размеры полученной и проектной площади редко совпадают. Это не во всех случаях происходит по вине строительной компании. По проекту с точностью до сантиметров нельзя рассчитать итоговый вариант. Особенно это характерно для монолитных домов. Что касается панельных многоэтажек, здесь эта проблема бывает реже.
Незначительные отклонения связаны со следующими причинами:
- Технические нюансы, когда толщина железобетонных стен отличается на 5 мм.
- Во время планирования архитектор округляет цифры.
- Ошибки и неточности во время замеров БТИ.
Важно! Если отклонение от проекта составляет больше 5 %, можно обратиться в суд с исковым требованием о расторжении ДДУ и выплате компенсации.
Образец заявления
Если построенная квартира оказалась меньше заявленной, строительная компания обязана оплатить компенсацию. Необходимо составить заявление в виде претензии на имя директора. Допускается его подача задолго до подписания передаточного акта. Именно в него зачастую входят пункты, касающиеся взаиморасчетов по изменившейся площади. Важно не подписывать документ до фактической выплаты компенсации.
Заявление должно включать следующие пункты:
| Сведения об объекте | Указывается адрес, номер и этаж расположения квартиры, стоимость квадратного метра. Дополнительно следует указать фактическую и проектную площадь. |
| Ссылки на законодательство и договор | В заявлении важна конкретика. Необходимо ссылаться на ФЗ № 214 и конкретные пункты договора о необходимости компенсации за недостроенный метраж. |
| Расчеты | В заявлении указывается сумма, подлежащая оплате. Не стоит доверять по этому вопросу сотрудникам строительной компании. |
| Реквизиты | Указываются реквизиты лицевого счета в банке, на которые вы ждете перечисления компенсации. Лучше взять выписку в банке с реквизитами, но можно их и вписать в бланк с заявлением. |
Внимание! Заявление можно передать ответственному сотруднику строительной компании или направить по почте. Если вы передаете его лично, важно взять копию, на которой проставляют отметку в приеме. В случае с почтовым отправлением, отсылается письмо с уведомлением о вручении. Это важно сделать, если застройщик не выплатит компенсацию. Тогда заявление станет основанием для обращения с иском в суд.
Бывают ситуации, когда строительная компания возвращает средства не за все недостающие метражи, а с вычетом допустимого предала 1 кв. м. Так, если не хватает 3-х кв. м., вернуть деньги должны за них, а не за оставшиеся 2 кв. м. Допустимый предел не оплачивается, если он не превышается.
Особенности расчетов
Прежде чем производить расчеты, важно выяснить основные сведения об объекте.
В расчетах учитывается следующее:
- Стоимость 1 кв. м. по условиям договора.
- Фактическая площадь квартиры.
- Проектная площадь по ДДУ.
Если метраж поменялся в сторону уменьшения, расчеты производятся следующим образом:
(фактический метраж – реальный метраж) х цена 1 кв. м. = сумма компенсации
В результате, если готовая квартира уменьшилась по отношению к заявленной по договору, строительная компания обязана выплатить дольщику компенсацию. Но для этого важно написать заявление с произведенными расчетами, ссылками на действующее законодательство и ДДУ.
Видео сюжет расскажет, что делать, если застройщик передал квартиру меньшей площади
Статья написана профессионалами. Поделитесь ей в социальных сетях!pravo-doma.ru