Ст 550 гк рф с комментариями 2019 год – Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости — с изменениями, проверено 28.11.2018 — ГК РФ ч. 2 — Кодексы Российской Федерации

Статья 550 ГК РФ с комментариями

Текущая редакция ст. 550 ГК РФ с комментариями и дополнениями на 2018 год

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Комментарий к статье 550 ГК РФ

1. Для договора продажи недвижимости установлена письменная форма в виде документа, составляемого в одном экземпляре, в котором должно быть указано вид недвижимости (земельный участок, жилое помещение, производственное здание и т.п.), сведения о субъектах такого договора, основные условия договора, порядок его расторжения, ответственность за несоблюдение условий договора и невыполнение обязательств, реквизиты сторон.

Договор подписывается обеими сторонами. В случае если письменная форма договора продажи недвижимости не будет соблюдена, он будет являться недействительным и не повлечет за собой правовых последствий (см. определение Верховного суда Республики Саха (Якутия) от 03.03.2014 по делу N 33-708/2014).

2. Судебная практика:
— определение Верховного суда Республики Саха (Якутия) от 03.03.2014 по делу N 33-708/2014;
— постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16.10.2014 N Ф08-7749/14 по делу N А32-33846/2013;
— постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.10.2014 N 17АП-12234/14;
— постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 06.10.2014 N Ф04-10351/14 по делу N А67-7710/2013;
— постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 30.09.2014 N 03АП-4379/14;
— постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.09.2014 N 16АП-2848/14;
— постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 24.09.2014 N Ф01-3523/14 по делу N А28-363/2014;
— постановление Арбитражного суда Московского округа от 23.09.2014 N Ф05-10490/14 по делу N А40-142353/2012;
— постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.09.2014 N 17АП-10654/14;
— постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.09.2014 N 11АП-11125/14;
— постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 15.04.99 N А58-2153/98-Ф02-354/99-С1
— постановление ФАС Дальневосточного округа от 12.05.2005 N Ф03-А16/05-1/947;
— постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 13.09.2000 N А78-5072-3/134-Ф02-1885/2000-С2;
— определение Пермского краевого суда от 22.05.2012 по делу N 33-4232-2012;
— постановление ФАС Уральского округа от 09.07.2012 N Ф09-4791/12 по делу N А71-4827/2011.

Консультации и комментарии юристов по ст 550 ГК РФ

Если у вас остались вопросы по статье 550 ГК РФ и вы хотите быть уверены в актуальности представленной информации, вы можете проконсультироваться у юристов нашего сайта.

Задать вопрос можно по телефону или на сайте. Первичные консультации проводятся бесплатно с 9:00 до 21:00 ежедневно по Московскому времени. Вопросы, полученные с 21:00 до 9:00, будут обработаны на следующий день.

ogkrf.ru

ст. 550 Гражданского Кодекса РФ в текущей редакции и комментарии к ней

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Комментарий к статье 550 ГК РФ

Закон предъявляет специальные требования к форме сделок как основанию возникновения прав на недвижимое имущество. В частности, предусмотрена письменная форма сделки для купли-продажи недвижимости в виде единого документа, подписанного обеими сторонами (см. комментарий к п. 2 ст. 434). Для купли-продажи недвижимости не предусмотрена нотариальная форма. Вместе с тем по желанию сторон любой договор купли-продажи недвижимости может быть удостоверен нотариально. Последствием несоблюдения предписанной формы договора купли-продажи недвижимости является ничтожность сделки.

Другой комментарий к статье 550 ГК РФ

1. Из всех способов заключения договора, предусмотренных ст. 434 ГК, применительно к договору продажи недвижимости выбран только один. Такой договор заключается в виде одного документа, подписываемого сторонами, с обязательным изложением в нем условий, предусмотренных ст. ст. 554, 555 ГК. Для договора продажи недвижимости соблюдение нотариальной формы не требуется.

В соответствии со ст. 7 Вводного закона впредь до введения в действие Федерального закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним для договоров, предусмотренных ст. 550 ГК, сохраняют силу правила об их обязательном нотариальном удостоверении, установленные законодательством до введения в действие части второй ГК (например, купля-продажа жилого дома, дачи — ст. 239 ГК 1964). Следует отметить, что в г. Москве в соответствии с информационным письмом Москомимущества и Московской городской нотариальной палаты от 15 марта 1994 г. при заключении договоров купли-продажи, мены и т.п. зданий, сооружений, нежилых помещений требуется их нотариальное оформление (Вестник мэрии Москвы. 1994. N 5. С. 63 — 64).

2. Комментируемая статья содержит специальные последствия несоблюдения простой письменной формы сделки, отличающиеся от общих последствий п. 1 ст. 162 ГК. Несоблюдение письменной формы договора купли-продажи недвижимости влечет его недействительность с применением последствий недействительности ничтожной сделки (п. 2 ст. 162, ст. ст. 166 — 168 ГК).

progkrf.ru

Статья 550 ГК РФ и комментарии к ней

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Комментарий к статье 550 ГК РФ

1. Абзац 1 коммент. ст. предусматривает особые правила относительно формы договора продажи недвижимости. Такой договор должен быть заключен в письменной форме посредством составления единого документа, подписанного обеими сторонами. Прочие известные отечественному правопорядку варианты письменной формы договора, например обмен документами посредством почтовой, телеграфной, электронной и иной связи (см. п. 2 ст. 434 ГК), недостаточны для его заключения (см. Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 2 июля 2007 г. N А43-2514/2007-23-64).

2. В соответствии с п. 1 ст. 452 ГК соглашение об изменении или прекращении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Следовательно, соглашение об изменении или прекращении договора продажи недвижимости также должно иметь форму подписываемого сторонами единого документа.

3. Договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента подписания единого письменного документа обеими сторонами. Исключение составляют договор продажи жилых помещений (см. ст. 558 ГК) и договор продажи предприятия (см. ст. 560 ГК), которые подлежат государственной регистрации и вступают в силу с момента их регистрации (п. 3 ст. 433 ГК).

4. Абзац 2 коммент. ст. устанавливает специальные последствия нарушения письменной формы данного договора (ср. с общими правилами п. 1 ст. 162 ГК). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости — совершение его устно или с нарушением требований единой письменной формы — влечет недействительность договора.

Другой комментарий к статье 550 Гражданского Кодекса РФ

1. Комментируемая норма ограничивается простой письменной формой договора продажи недвижимости. При этом следует напомнить, что ГК РСФСР 1964 г., не оперируя такой категорией, как «недвижимость», устанавливал императивное правило о необходимости нотариально оформлять договоры купли-продажи жилых домов.

В настоящее время решение об использовании или неиспользовании нотариальной формы договора продажи недвижимости принимают стороны.

2. Несмотря на то что по общему правилу письменная форма договора возможна в разных видах (см. ст. 434 ГК), в комментируемой статье устанавливается требование об одном документе, выражающем его содержание и подписанном сторонами (либо ими уполномоченными).

3. В абз. 2 комментируемой статьи указывается на то, что несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Вместе с тем для действительности сделок с недвижимостью требуется также соблюдение следующих условий.

Во-первых, необходимо, чтобы содержание сделки не противоречило закону. Недопустимы, в частности, сделки, направленные на отчуждение объектов общего пользования офисного здания (например, технического подвала) либо квартиры (например, кухни).

Во-вторых, обязательно наличие у сторон правоспособности и дееспособности. Поскольку сделка — волевое действие, совершать ее могут только дееспособные граждане. Очевидно, что если гражданин не обладает полной дееспособностью, то продажа принадлежащего ему недвижимого имущества (либо приобретение) осуществляется его законным представителем (от имени малолетних, недееспособных граждан) или с письменного согласия законного представителя граждан в возрасте от 14 до 18 лет либо граждан, ограниченных судом в дееспособности. Юридические лица также могут быть участниками сделки с учетом специфики их правового положения, например предприятия, основанные на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, при ограничении их распоряжения недвижимым имуществом.

В-третьих, необходимо, чтобы отчуждателю недвижимость принадлежала на праве собственности. Если отчуждателем выступает государственная или муниципальная организация, то объект должен принадлежать либо государственным и муниципальным предприятиям на праве хозяйственного ведения, либо государственным и муниципальным учреждениям, а также казенным предприятиям на праве оперативного управления. Правомерное владение, пользование и распоряжение недвижимым имуществом подтверждаются правоустанавливающим документом — договором продажи, договором передачи и др.

В-четвертых, необходимо, чтобы волеизъявление участника сделки соответствовало его действительной воле, т.е. понимание сделки должно быть правильным, а ее совершение — добровольным.

В-пятых, как уже было указано, требуется письменное оформление указанных сделок в виде одного документа.

В-шестых, обязательна государственная регистрация договоров продажи недвижимости (например, договора купли-продажи жилого помещения и др.) в случаях, предусмотренных законом. Согласно п. 1 ст. 165 ГК РФ несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. От государственной регистрации договора необходимо отличать государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество. «Двойная» государственная регистрация как договоров купли-продажи жилых помещений, так и перехода права собственности по таким договорам, а также некоторых иных сделок с недвижимостью и перехода прав на нее была актуальна в переходный период развития законодательства РФ и формирования правовых условий для гражданского оборота недвижимости, когда граждане при совершении сделок с жилыми помещениями сталкивались с многочисленными мошенническими действиями. В настоящее время сложились необходимые условия для исключения требования о государственной регистрации договоров купли-продажи жилых помещений при одновременном сохранении действующих требований о государственной регистрации перехода прав на любой объект недвижимости, в том числе на объект жилого назначения <1>.

———————————
<1> См. пояснительную записку к проекту Федерального закона N 121907-5 «О внесении изменений в часть вторую Гражданского кодекса Российской Федерации» (в части исключения требования о государственной регистрации некоторых договоров). Внесен депутатами Государственной Думы ФС РФ П.В. Крашенинниковым, В.С. Груздевым, А.Г. Назаровым, О.Д. Гальцовой // СПС «КП».

При отступлении от названных условий сделка считается недействительной.

Сделка, недействительная в силу признания ее таковой судом, признается оспоримой, например сделки, совершенные ограниченно дееспособными либо несовершеннолетними в возрасте от 14 до 18 лет (ст. ст. 175 и 176 ГК), а также под влиянием насилия или угрозы (ст. 179 ГК).

4. Сделка, недействительная независимо от судебного решения, является ничтожной, например сделки, совершенные недееспособными либо не достигшими возраста 14 лет (ст. ст. 171 и 172 ГК) или совершенные без намерения создать соответствующие правовые последствия (п. 1 ст. 170 ГК).

В ст. 168 ГК РФ устанавливается принцип отнесения сделок к той или иной категории недействительности, если закон не указывает на оспоримость сделки. Сделки, не соответствующие закону или иным правовым актам, признаются ничтожными.

rugkrf.ru

Ст. 550 ГК РФ с Комментариями 2017-2018 года (новая редакция с последними изменениями)

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Комментарий к Ст. 550 ГК РФ

1. Комментируемая норма ограничивается простой письменной формой договора продажи недвижимости. При этом следует напомнить, что ГК РСФСР 1964 г., не оперируя такой категорией, как «недвижимость», устанавливал императивное правило о необходимости нотариально оформлять договоры купли-продажи жилых домов.

В настоящее время решение об использовании или неиспользовании нотариальной формы договора продажи недвижимости принимают стороны.

2. Несмотря на то что по общему правилу письменная форма договора возможна в разных видах (см. ст. 434 ГК), в комментируемой статье устанавливается требование об одном документе, выражающем его содержание и подписанном сторонами (либо ими уполномоченными).

3. В абз. 2 комментируемой статьи указывается на то, что несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Вместе с тем для действительности сделок с недвижимостью требуется также соблюдение следующих условий.

Во-первых, необходимо, чтобы содержание сделки не противоречило закону. Недопустимы, в частности, сделки, направленные на отчуждение объектов общего пользования офисного здания (например, технического подвала) либо квартиры (например, кухни).


Во-вторых, обязательно наличие у сторон правоспособности и дееспособности. Поскольку сделка — волевое действие, совершать ее могут только дееспособные граждане. Очевидно, что если гражданин не обладает полной дееспособностью, то продажа принадлежащего ему недвижимого имущества (либо приобретение) осуществляется его законным представителем (от имени малолетних, недееспособных граждан) или с письменного согласия законного представителя граждан в возрасте от 14 до 18 лет либо граждан, ограниченных судом в дееспособности. Юридические лица также могут быть участниками сделки с учетом специфики их правового положения, например предприятия, основанные на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, при ограничении их распоряжения недвижимым имуществом.

В-третьих, необходимо, чтобы отчуждателю недвижимость принадлежала на праве собственности. Если отчуждателем выступает государственная или муниципальная организация, то объект должен принадлежать либо государственным и муниципальным предприятиям на праве хозяйственного ведения, либо государственным и муниципальным учреждениям, а также казенным предприятиям на праве оперативного управления. Правомерное владение, пользование и распоряжение недвижимым имуществом подтверждаются правоустанавливающим документом — договором продажи, договором передачи и др.

В-четвертых, необходимо, чтобы волеизъявление участника сделки соответствовало его действительной воле, т.е. понимание сделки должно быть правильным, а ее совершение — добровольным.

В-пятых, как уже было указано, требуется письменное оформление указанных сделок в виде одного документа.

В-шестых, обязательна государственная регистрация договоров продажи недвижимости (например, договора купли-продажи жилого помещения и др.) в случаях, предусмотренных законом. Согласно п. 1 ст. 165 ГК РФ несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. От государственной регистрации договора необходимо отличать государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество. «Двойная» государственная регистрация как договоров купли-продажи жилых помещений, так и перехода права собственности по таким договорам, а также некоторых иных сделок с недвижимостью и перехода прав на нее была актуальна в переходный период развития законодательства РФ и формирования правовых условий для гражданского оборота недвижимости, когда граждане при совершении сделок с жилыми помещениями сталкивались с многочисленными мошенническими действиями. В настоящее время сложились необходимые условия для исключения требования о государственной регистрации договоров купли-продажи жилых помещений при одновременном сохранении действующих требований о государственной регистрации перехода прав на любой объект недвижимости, в том числе на объект жилого назначения .

———————————
См. пояснительную записку к проекту Федерального закона N 121907-5 «О внесении изменений в часть вторую Гражданского кодекса Российской Федерации» (в части исключения требования о государственной регистрации некоторых договоров). Внесен депутатами Государственной Думы ФС РФ П.В. Крашенинниковым, В.С. Груздевым, А.Г. Назаровым, О.Д. Гальцовой // СПС «КонсультантПлюс».

При отступлении от названных условий сделка считается недействительной.

Сделка, недействительная в силу признания ее таковой судом, признается оспоримой, например сделки, совершенные ограниченно дееспособными либо несовершеннолетними в возрасте от 14 до 18 лет (ст. ст. 175 и 176 ГК), а также под влиянием насилия или угрозы (ст. 179 ГК).

4. Сделка, недействительная независимо от судебного решения, является ничтожной, например сделки, совершенные недееспособными либо не достигшими возраста 14 лет (ст. ст. 171 и 172 ГК) или совершенные без намерения создать соответствующие правовые последствия (п. 1 ст. 170 ГК).

В ст. 168 ГК РФ устанавливается принцип отнесения сделок к той или иной категории недействительности, если закон не указывает на оспоримость сделки. Сделки, не соответствующие закону или иным правовым актам, признаются ничтожными.

stgkrf.ru

последние изменения и поправки, судебная практика

СТ 550 ГК РФ

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Комментарий к Ст. 550 Гражданского кодекса РФ

1. Для договора продажи недвижимости установлена письменная форма в виде документа, составляемого в одном экземпляре, в котором должны быть указаны вид недвижимости (земельный участок, жилое помещение, производственное здание и т.п.), сведения о субъектах такого договора, основные условия договора, порядок его расторжения, ответственность за несоблюдение условий договора и невыполнение обязательств, реквизиты сторон.

Договор подписывается обеими сторонами. В случае если письменная форма договора продажи недвижимости не будет соблюдена, он будет являться недействительным и не повлечет за собой правовых последствий (см. Определение Верховного суда Республики Саха (Якутия) от 03.03.2014 по делу N 33-708/2014).

2. Судебная практика:

— Определение Верховного суда Республики Саха (Якутия) от 03.03.2014 по делу N 33-708/2014;

— Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16.10.2014 N Ф08-7749/14 по делу N А32-33846/2013;

— Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.10.2014 N 17АП-12234/2014-ГК;

— Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 06.10.2014 N Ф04-10351/14 по делу N А67-7710/2013;

— Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 30.09.2014 N 03АП-4379/14;

— Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.09.2014 N 16АП-2848/14;

— Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 24.09.2014 N Ф01-3523/14 по делу N А28-363/2014;

— Постановление Арбитражного суда Московского округа от 23.09.2014 N Ф05-10490/14 по делу N А40-142353/2012;

— Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.09.2014 N 17АП-10654/2014-ГК;

— Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.09.2014 N 11АП-11125/14;

— Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 15.04.1999 N А58-2153/98-Ф02-354/99-С1;

— Постановление ФАС Дальневосточного округа от 12.05.2005 N Ф03-А16/05-1/947;

— Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 13.09.2000 N А78-5072-3/134-Ф02-1885/2000-С2;

— Определение Пермского краевого суда от 22.05.2012 по делу N 33-4232-2012;

— Постановление ФАС Уральского округа от 09.07.2012 N Ф09-4791/12 по делу N А71-4827/2011.

grazhkod.ru

Ст. 560 ГК РФ с Комментариями 2017-2018 года (новая редакция с последними изменениями)

1. Договор продажи предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434), с обязательным приложением к нему документов, указанных в пункте 2 статьи 561 настоящего Кодекса.

2. Несоблюдение формы договора продажи предприятия влечет его недействительность.

3. Договор продажи предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Комментарий к Ст. 560 ГК РФ

1. В отношении договора продажи предприятия как имущественного комплекса и являющегося недвижимостью определена письменная форма путем составления одного документа, подписанного сторонами, что соответствует также требованиям ст. 550 ГК РФ, содержащей общие положения о том, что договоры продажи недвижимости заключаются в письменной форме и что несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. В соответствии с п. 2 ст. 434 ГК РФ договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.


Предусмотренная комментируемой статьей письменная форма договора продажи предприятия считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 438 ГК РФ, где указано, что совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора, считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте. Оферта должна содержать все существенные условия договора продажи предприятия.

К договору должны быть обязательно приложены документы, указанные в п. 2 ст. 561 ГК РФ: акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, перечень всех долгов (обязательств). Необходимо также указание всех кредиторов, характера, размера и сроков их требований.

Договор продажи предприятия считается заключенным, когда достигнуто соглашение между сторонами по всем существенным пунктам, условиям договора, с момента государственной регистрации последнего. Как отмечалось в комментарии к ст. 559, к существенным условиям договора относятся предмет, состав имущества, его стоимость и др. (п. 1 ст. 432 ГК).

2. Несоблюдение требуемой законом письменной формы договора продажи предприятия влечет его недействительность со всеми вытекающими отсюда последствиями. На недействительные договоры распространяются общие положения о последствиях недействительности сделок. Их недействительность не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с их недействительностью (п. 1 ст. 167 ГК). Поэтому договор продажи предприятия при несоблюдении требуемой законом письменной формы будет считаться недействительным с момента его заключения. При этом возможно возмещение убытков, причиненных одной стороне по вине другой стороны.

3. Наряду с государственной регистрацией самой недвижимости — предприятия как имущественного комплекса государственной регистрации подлежит и сам договор продажи предприятия. Данное обстоятельство напрямую связано с моментом заключения договора, что соответствует положениям п. 3 ст. 433 ГК РФ: договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Государственная регистрация предприятия как имущественного комплекса осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Статья 22 данного Закона «Государственная регистрация прав на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним» предусматривает:

1) права на земельные участки и иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав предприятия как имущественного комплекса, их ограничение (обременение), сделки с данными объектами недвижимого имущества подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав по месту нахождения данных объектов в порядке, установленном настоящим Федеральным законом;

2) в случае необходимости совершения сделки в отношении предприятия как имущественного комплекса государственная регистрация наличия и перехода права на предприятие в целом и сделки с ним проводятся федеральным органом в области государственной регистрации;

3) правила внесения записей о правах на предприятие как имущественный комплекс и сделках с ним в Единый государственный реестр и взаимодействия между органами, осуществляющими государственную регистрацию прав, определяются органом нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав.

stgkrf.ru

Ст. 552 ГК РФ с Комментариями 2017-2018 года (новая редакция с последними изменениями)

1. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

2. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Абзац второй утратил силу.

3. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Комментарий к Ст. 552 ГК РФ

1. Комментируемая статья содержит общее правило о том, что при продаже зданий, сооружений и другой находящейся на земельном участке недвижимости к покупателю одновременно с передачей права собственности на недвижимость переходят соответствующие права на земельный участок.

Данная статья должна применяться с учетом положений ст. ст. 35 и 36 ЗК РФ. Последние, при расхождении с требованиями ГК РФ, имеют приоритет по отношению к общим нормам гражданского законодательства (п. 3 ст. 3 ЗК).

В п. 1 ст. 35 ЗК РФ речь идет о переходе прав на земельный участок не только в процессе купли-продажи расположенной на нем недвижимости, но и при любом переходе права собственности на расположенное на земельном участке здание, строение, сооружение. Есть основания полагать, что общее правило комментируемой статьи, сводящееся к тому, что к покупателю в процессе купли-продажи права собственности на недвижимость одновременно переходят права на соответствующий земельный участок, с учетом требований п. 1 ст. 35 ЗК РФ необходимо распространять на случаи мены, дарения, внесения недвижимости в уставный капитал хозяйственных обществ и товариществ и т.п. По одному из дел арбитражный суд кассационной инстанции прямо указал, что истец в результате передачи недвижимого имущества в его уставный капитал приобрел в силу закона не только право пользоваться земельным участком, но и обязанность по переоформлению права постоянного бессрочного пользования земельным участком на право его аренды (Постановление ФАС МО от 18 февраля 2008 г. N КГ-А40/13849-07-П ).

———————————
СПС «КонсультантПлюс».

2. В процессе применения настоящей статьи необходимо учитывать принцип «единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов», который закреплен в подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ. В соответствии с данным принципом все прочно связанные с земельными участками объекты должны следовать их судьбе, за исключением случаев, установленных федеральным законом.

С учетом содержания ЗК РФ, судебной практики применения норм Гражданского и Земельного кодексов РФ можно утверждать, что реально принцип «единства судьбы» понимается даже шире, чем он сформулирован в подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ. «Единство судьбы» может проявляться не только в том, что недвижимость, как правило, следует судьбе земельного участка, но и наоборот: при продаже недвижимости обязательно должен быть решен вопрос о праве покупателя на земельный участок. Так, в своем Постановлении от 17 февраля 2009 г. N 12277/08 Президиум ВАС РФ подчеркивает: «Земельный кодекс Российской Федерации в статье 1 в качестве основного принципа земельного законодательства провозглашает принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Истец после приобретения в собственность нежилых помещений в здании цеха N 1 и произведенной реконструкции сформировал обособленный торговый объект, в силу чего он вправе согласно пункту 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации претендовать на приобретение в собственность соответствующей части земельного участка» .

———————————
СПС «КонсультантПлюс».

Важно отметить, что законодатель в полной мере воплощать провозглашенный им в п. 5 ст. 1 ЗК РФ принцип «единства судьбы» в нормах этого Кодекса не стал. Об этом, в частности, свидетельствуют допускаемые тем же п. 5 ст. 1 ЗК РФ исключения из правила, которые могут быть предусмотрены законом. Однако ряд его последовательных действий после принятия ЗК РФ, включая отмену ст. 553 ГК РФ, не оставляет сомнений в том, что и в дальнейшем он будет реализовывать этот принцип на практике.

3. В тех случаях, когда здание, сооружение или иная находящаяся на земельном участке недвижимость и сам земельный участок принадлежат разным лицам, сохраняют силу положения п. 1 комментируемой статьи и п. 1 ст. 35 ЗК РФ. В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации права собственности на здание, строение, сооружение.

Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно ст. 20 ЗК РФ земельный участок на этом праве предоставлен быть не может, покупатель как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (п. 2 ст. 268, п. 1 ст. 271 ГК), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (п. 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» ).

———————————
Вестник ВАС РФ. 2005. N 5.


Важно иметь в виду, что к покупателю переходит право пользования только той частью земельного участка, которая необходима для использования недвижимости. В судебной практике вопрос о размере такого участка возникал неоднократно. Критерии оценки размеров земельного участка закреплены в п. 3 ст. 33 и п. 2 ст. 35 ЗК РФ, а также в п. 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11. В случае необходимости судом для определения предельного размера части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, может быть назначена судебная экспертиза (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 10 июля 2009 г. по делу N А29-10140/2008 ).

———————————
СПС «КонсультантПлюс».

4. Если находящиеся на земельном участке здание, строение, сооружение и сам земельный участок принадлежат на праве собственности одному лицу, действует правило п. 4 ст. 35 ЗК РФ: здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке и принадлежащие одному лицу на праве собственности, отчуждаются только вместе с земельным участком. Соответственно сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения отдельно от земельного участка, с учетом требований абз. 2 п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11 являются ничтожными.

В своем Постановлении от 29 мая 2007 г. N 6623/05 Президиум ВАС РФ посчитал нарушением положений п. 4 ст. 35 ЗК РФ и ст. ст. 1, 12 и 13 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» действия продавца здания, произведшего отчуждение земельного участка, на который право собственности по кадастровому номеру этого участка зарегистрировано не было, а также здания, кадастровый номер которого не содержал кадастрового номера участка, на котором оно находится. Президиум ВАС РФ, по-видимому, посчитал, что должных доказательств того, что здание и земельный участок принадлежат разным лицам, было недостаточно, отчуждать их продавец права не имел, в связи с чем применил последствия недействительности ничтожной сделки.

———————————
СПС «КонсультантПлюс».

5. В п. 4 ст. 35 ЗК РФ содержатся исключения из правила, по которым земельный участок и расположенные на нем здания, строения, сооружения хотя и принадлежат одному лицу, но могут отчуждаться отдельно. Такими полномочиями являются:

1) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

2) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со ст. 27 настоящего Кодекса.

Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, также проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в частную собственность.

Следовательно, п. 2 комментируемой статьи должен применяться с учетом положений п. 4 ст. 35 ЗК РФ.

6. Если недвижимость переходит к нескольким собственникам, то порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на недвижимость или сложившегося порядка такого пользования (п. 1 ст. 35 ЗК).

Отчуждение доли в праве собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение (абз. 6 п. 4 ст. 35 ЗК).

7. В судебной практике возник вопрос о правомерности перехода в рамках комментируемой статьи прав на земельный участок при продаже отдельных объектов гражданских прав, которые либо не являются объектами недвижимости, либо хотя и являются таковыми, но располагают своим специфическим гражданско-правовым режимом. Так, Постановлением ФАС Волго-Вятского округа от 28 апреля 2008 г. оставлены в силе решение по делу N А39-3042/2007-201/5 Арбитражного суда Республики Мордовия и Постановление по указанному делу Первого арбитражного апелляционного суда. Судами признано недоказанным отнесение торгового павильона к объектам недвижимости, в силу чего доводы индивидуального предпринимателя о наличии у него прав на земельный участок, которые возникли в соответствии со ст. 552 ГК РФ и ст. 36 ЗК РФ, также признаны несостоятельными .

———————————
СПС «КонсультантПлюс».

Напротив, Постановлением Президиума ВАС РФ от 16 декабря 2008 г. N 9626/08 производственная площадка для грузовых автомобилей площадью 8565,4 кв. м, имеющая песчаную подушку, щебеночную подготовку и слой бетона толщиной 20 сантиметров, признана сооружением, отвечающим признакам объекта недвижимости, которые содержатся в ст. 130 ГК РФ. Соответственно права на такой объект права на земельный участок могут передаваться в рамках ст. 552 ГК РФ и ст. 35 ЗК РФ.

8. В комментируемой статье содержатся правила, которые действуют в процессе перехода прав на земельный участок при продаже здания, сооружения или иной находящейся на нем недвижимости. Вопросы последующего выкупа земельного участка (прав на земельный участок) решаются в рамках ст. ст. 35 и 36 ЗК РФ.

Так, согласно п. 3 ст. 35 ЗК РФ собственник здания, строения, сооружения, находящегося на чужом земельном участке, имеет право преимущественной покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу (ст. 250 ГК РФ). Речь, по-видимому, идет о переводе на покупателя права собственности или права аренды земельного участка, находящегося в частной собственности лица, которое не выступало продавцом здания, строения, сооружения. На практике случаи такого рода крайне редки, поскольку круг прав на земельный участок, который находится в чужой собственности, как правило, правом аренды и ограничивается.

Если при продаже здания, строения, сооружения к покупателю недвижимости переходит право на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, покупатель вправе выкупить соответствующий участок или приобрести на него право аренды в порядке, предусмотренном ст. 36 ЗК РФ. Количество такого рода случаев, напротив, достаточно велико.

9. При продаже недвижимости на условиях, предусмотренных п. 3 комментируемой статьи, согласия собственника земельного участка не требуется. Однако, если продажа будет противоречить условиям пользования этим участком, предусмотренным законом или договором (например, его целевому использованию для природоохранных целей), продавец недвижимости должен получить согласие собственника земли на продажу здания, строения, сооружения. Несоблюдение данного требования дает основание считать сделку купли-продажи недвижимости недействительной.

Покупатель здания, строения, сооружения, находящегося на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, приобретает право пользования участком с момента государственной регистрации своего права собственности. При этом право пользования участком переходит к покупателю независимо от того, был ли переоформлен договор аренды между ним и собственником участка (п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11).

10. Напомним, что еще 10 июля 2001 г. распоряжением Правительства РФ N 910-р была утверждена Программа социально-экономического развития Российской Федерации на среднесрочную перспективу. В числе прочих мероприятий по реформированию оборота недвижимости ею предусмотрено «законодательное оформление правовой концепции единого объекта недвижимости через определение земельного участка как базового элемента недвижимости, а любых его строительных изменений — как улучшений земельного участка» (п. 3.1.7) .

———————————
Собрание законодательства РФ. 2001. N 31. Ст. 3295.

Принцип «земельного участка как единого объекта недвижимости» по своему содержанию отличается от принципа «единства судьбы» и может рассматриваться как будущая модель регулирования оборота недвижимости в России. Принцип «земельного участка как единого объекта недвижимости» следует понимать как продолжение в новейшие времена реализации римского правила «Superficies solo cedit» («Возведенное над поверхностью следует за поверхностью»).

Римляне исходили из того, что земля в своем естественном состоянии доминирует над остальными предметами природы. Часто их связь с землей столь неразрывна, что юридически рассматривать земельный участок и связанный с ним предмет материального мира отдельно невозможно.

В силу этого недвижимостью в римском праве признавались не только земельные участки (praedia, fundi) и недра земли, но и все созданное чужим трудом на земле собственника. Сюда относились постройки, посевы, насаждения, и все это называлось res soli — естественная или искусственная часть поверхности земли . Эти связанные с землей и скрепленные с ее поверхностью предметы не признавались самостоятельным объектом недвижимости, а рассматривались как составная часть поверхности земли. В итоге в римском праве отдельная собственность на дом и на землю представлялась невозможной. Воздушное пространство над участком также рассматривалось как res soli (часть поверхности земли) .

———————————

КонсультантПлюс: примечание.

Учебник «Римское частное право» (под ред. И.Б. Новицкого, И.С. Перетерского) включен в информационный банк согласно публикации — Юристъ, 2004.

См.: Римское частное право: Учебник / Под ред. И.Б. Новицкого и И.С. Перетерского. М.: Юристъ, 1994. С. 148.

КонсультантПлюс: примечание.

Учебник «Римское частное право» (под ред. И.Б. Новицкого, И.С. Перетерского) включен в информационный банк согласно публикации — Юристъ, 2004.

См.: Там же.

Римские юристы обратили внимание на то, что другая группа предметов материального мира хотя и не является составной частью земельного участка, но также призвана служить ему. Причем служить, как правило, не физически, а экономически. Все это вполне укладывалось в их учение о вещи главной и вещи побочной, по которому основными видами побочных вещей считались: а) часть вещи; б) ее принадлежность; в) плоды вещи . Поэтому вторую группу предметов материального мира они относили к принадлежностям земельного участка и распространяли на них общий принцип «accesorium sequitur principale» («придаточная вещь следует за главной»). Это означало, что в отличие от составной части земельного участка такие вещи, как сельскохозяйственный инвентарь, скот и т.п., признавались самостоятельными вещами и могли существовать отдельно. Однако в силу их хозяйственной связи с земельным участком предполагалось, что они являются его принадлежностями и при отсутствии специального соглашения следуют его судьбе.

———————————

КонсультантПлюс: примечание.

Учебник «Римское частное право» (под ред. И.Б. Новицкого, И.С. Перетерского) включен в информационный банк согласно публикации — Юристъ, 2004.

Там же. С. 152.

Приблизительно те же правила действовали в отношении плодов (fructus naturales) и доходов (fructus civiles), получаемых от земельного участка. Пока плоды находились в связи с производящей их вещью, они составляли ее часть и не могли быть предметом особых отношений .

———————————

КонсультантПлюс: примечание.

Учебник «Римское частное право» (под ред. И.Б. Новицкого, И.С. Перетерского) включен в информационный банк согласно публикации — Юристъ, 2004.

Там же. С. 153, 154.

В дальнейшем римский подход к распределению вещей по их взаимосвязи с земельным участком был позаимствован законодательствами развитых государств. Примером практически идеального воплощения этого принципа в жизнь в новых экономических условиях является законодательство Германии.

По германскому праву принадлежащие на праве собственности одному и тому же лицу земельный участок, строения на нем, продукты земли, отдельные ограниченные вещные права на участок и иные объекты могут отчуждаться только как одна недвижимая вещь.

В § 94 Германского гражданского уложения (далее — ГГУ) дается определение существенной составной части земельного участка. В итоге существенными составными частями земельного участка признаются:

а) строения. При этом прочной считается такая связь строения с землей, при которой отделение его от земли приводит к несоответственно большим затратам усилий и крупным издержкам или к несоразмерным повреждениям. Соответственно каменные ограды, глухие заборы, каналы, дренажные и иные трубы, как правило, рассматриваются судебной практикой в качестве существенных составных частей земельного участка. Напротив, при установке без постоянного закрепления барака из гофрированной стали или палатки прочная связь с землей отсутствует, и они не могут рассматриваться в качестве ее существенной составной части;

б) вещи, которые включены в состав строения для его возведения.

Вещь считается включенной в состав строения, если строение в своем конкретном виде законченным без включенной вещи считаться не может. В частности, в жилое здание для его эксплуатации не только должна быть вмонтирована система отопления, но и установлены раковина, ванная, электрическая и газовая плита;

в) продукты (плоды), пока они находятся в неразрывной связи с почвой, а также посеянные на земельном участке семена и посаженные растения;

г) права, связанные с правом собственности на земельный участок (§ 96 ГГУ). К ним, в частности, относятся: предиальные сервитуты, право преимущественной покупки, реальные обременения, если они установлены в пользу того, кто в настоящее время является собственником земельного участка.

Сказанное в свою очередь означает, что принадлежащие на праве собственности одному и тому же лицу земельный участок, строения на нем, продукты земли, отдельные ограниченные вещные права на участок и иные объекты могут отчуждаться только как одна недвижимая вещь.

Согласно абз. 1 § 926 ГГУ при отчуждении земельного участка принадлежность, если не доказано иное, также следует судьбе главной вещи и переходит к приобретателю вместе с правом собственности на участок.

В дальнейшем представляется целесообразным перейти на немецкую модель гражданско-правового регулирования оборота недвижимости — модель «земельного участка как единого объекта недвижимости». Переход на нее потребует провести в Российской Федерации комплекс законодательных мер, в том числе выработать понятие «существенная составная часть земельного участка», как это предусмотрено § 94 ГГУ.

11. Отдельные предложения по совершенствованию регулирования отношений, затрагиваемых комментируемой статьей, включены в текст Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации. Последняя разработана в соответствии с Указом Президента РФ от 18 июля 2008 г. N 1108 «О совершенствовании Гражданского кодекса Российской Федерации». Решением Совета по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства при Президенте РФ от 7 октября 2009 г. Концепция одобрена. Решение Совета подписано председательствовавшим на заседании Совета Президентом РФ .

———————————
Вестник ВАС РФ. 2009. N 11.

stgkrf.ru

Отправить ответ

avatar
  Подписаться  
Уведомление о