Содержание общего имущества в многоквартирном доме включает в себя
Москва +7 (495) 150-95-16 Санкт-Петербург +7 (812) 317-18-50 Регионы (бесплатно) +7 (800) 222-64-41 Задайте вопрос юристуpravonedv.ru
Разъяснения Верховного Суда России о содержании общего имущества в многоквартирном доме
Верховный суд РФ опубликовал четвёртый обзор судебной практики за 2016 год, в него попали два разъяснения по поводу использования общего имущества в МКД. Первое раскрывает вопрос включения в состав общего имущества МКД первого отключающего устройства от стояка.
Второе отмечает, что управляющая организация не обязана оплачивать РСО потери тепла в сетях, если они не относятся к общему имуществу и отсутствует решение ОСС об установлении иной границы ответственности, даже если УО подписан акт балансовой принадлежности.
Земельный участок в составе общего имущества МКД
Включение в состав ОИ первого отключающего устройства от стояка
Определение Верховного Суда РФ от 12.07.2016 г. N 93-КГ16-2: если элементы внутридомовых инженерных систем располагаются в жилом помещении, это не значит, что они обслуживают только это помещение и не входят в состав общего имущества в МКД.
Квартира собственника была повреждена из-за аварии на первом запорно-регулирующем кране стояка холодного водоснабжения. Собственник посчитал, что виновата в случившемся управляющая организация. Она должным образом не выполнила обязанности по содержанию общего имущества в МКД, поэтому и произошла авария.
Управляющая организация сослалась на то, что первое отключающее устройство от стояка не входит в состав ОИ, и отказалась выплачивать компенсацию. Однако суд принял сторону собственника и удовлетворил иск.
Состав общего имущества в МКД перечислен в п. 5 Правил содержания общего имущества в МКД (ПП РФ от 13.08.2006 N 491). Управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении МКД, несут ответственность за надлежащее содержание такого имущества.
Федеральный закон от 30.12.2009 N 384-ФЗ говорит, что система инженерно-технического обеспечения – это одна из систем здания, предназначенная для водоснабжения, канализации, отопления, вентиляции и т.д. Она должна отвечать требованиям проектной документации, для этого необходимо регулярно проводить техобслуживание и проверки.
Верховный суд РФ поясняет, что первые отключающие устройства от стояка считаются элементами внутридомовых инженерных сетей.
Эти элементы поставляют коммунальные ресурсы от инженерных сетей до внутриквартирного оборудования. Влияя на параметры и характеристики внутридомовых инженерных сетей, они участвуют в обслуживании других помещений МКД.
Так как первые отключающие устройства и запорно-регулировочные краны нужны для обслуживания нескольких или всех помещений в доме, то их можно включить в состав ОИ.
Мы привыкли считать, что если раз оборудование находится в квартире, то и обслуживает только её. Верховный суд РФ не согласен с такой позицией и указывает, что, согласно п. 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, такое оборудование может находиться внутри и за пределами помещения.
Также Верховный суд РФ отмечает, что суды должны разбираться в каждой отдельной ситуации: принадлежит аварийное сантехническое оборудование к имуществу собственника или к общему имуществу МКД.
Необходимость определения состава общего имущества собственников помещений в МКД
Возмещение потерь тепловой энергии РСО
Определение Верховного суда РФ от 03.10.2016 N 308-ЭС16-7310: управляющая организация возмещает РСО потери тепловой энергии в сетях только когда сети относятся к общее имущество в МКД.
Застройщик построил участок тепловой сети вдоль внешней стены дома до тепловой камеры. Тепловая камера входила в состав сетей РСО. Застройщик и РСО подписали акт, в котором обозначили границы эксплуатационной ответственности – по фланцевому соединению тепловой камеры. Аналогичный акт РСО подписала с УО перед сдачей дома в эксплуатацию.
РСО обратилась в арбитражный суд с иском к УО с требованием возместить потери теплоэнергии. Первый суд исковое требование удовлетворил, последующие суды его подтвердили.
Они решили, что раз теплопровод обеспечивает МКД и не является бесхозяйным, то управляющая организация должна платить за потери тепловой энергии. Верховный суд РФ с таким мнением не согласился.
Оплачивать потери в тепловых сетях должен тот, кто несёт за них ответственность. Права УО по отношению к тепловым сетям как к части общего имущества МКД зависят от прав собственников помещений в этом доме.
Управляющая организация самостоятельно устанавливать состав общего имущества в МКД не может. Это право ОСС. А то, что застройщик передал УО теплопровод, не говорит о том, что его собственники – жильцы МКД.
Точка поставки тепловой энергии в МКД должна находиться на внешней стене МКД в месте соединения внутридомовой системы отопления с внешними тепловыми сетями. Другой вариант – собственники подтверждают право на тепловые сети за пределами внешней стены дома.
Выносить точку поставки за пределы внешней стены без согласия собственников незаконно.
Верховный суд РФ пояснил, что предыдущие суды не разобрались:
- были ли основания для определения границы балансовой принадлежности по сетям теплоснабжения за пределами внешней границы стены МКД,
- имелось ли решение ОСС на определение состава общего имущества,
- можно ли спорный участок тепловых сетей отнести к иным объектам, предназначенным для обслуживания одного МКД (пп. «ж» п. 2 Правил).
Границы эксплуатационной ответственности
roskvartal.ru
Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме
Правила содержания общего имущества собственников жилплощади в многоквартирных домах регламентируются Постановлением N 491 российского Правительства от 13.08.2006 с дальнейшими дополнениями и нормативными изменениями.
В данном Постановлении, прежде всего, определяется, что же относится к термину “общее имущество”, когда речь идет о многоквартирных домах.
Итак, общими имущественными ценностями собственников жилья и нежилой недвижимости в многоквартирном доме считаются:
- крыша многоквартирного дома;
- помещения общего использования, к которым относятся оборудованные лестницы и лестничные площадки, техэтажи, чердачные помещения, коридоры, лифтовые шахты и лифты, технические подвалы, где проходят инженерные коммуникации либо иные домовые помещения, не являющиеся частью жилой недвижимости и предназначаемые для обслуживания нескольких (в частности, больше 1) квартир и (либо) нежилой недвижимости в соответствующем многоквартирном доме;
- несущие колонны, стены и ограждающие конструкции многоквартирного дома;
- разноплановое оборудование (механическое, санитарное, электрическое и т.п.), располагаемое как внутри помещений, так и снаружи многоквартирного дома, при условии, что названное оборудование обслуживает больше 1 квартиры;
- земля, на которой располагается сам многоквартирный дом, по границам, установленным на основе сведений госкадастра;
- внутридомовые инженерные системы водо- и газоснабжения, отопления, электроснабжения;
- внутридомовые информационно-телекоммуникационные сети, включая сети кабельного телевидения и радиовещания, линии телефонной связи и иные подобные сети;
- другие объекты, предназначаемые для обслуживания многоквартирного дома, его эксплуатации и (либо) благоустройства.
Вся информация о составе общих имущественных ценностей и их состоянии отражается в технических документах многоквартирного дома (документации техучета жилищного фонда, актах о приемке результатов проведенных работ, актах осмотра, проверок эксплуатационного состояния инженерных коммуникаций, разнопланового оборудования и приборов учета).
Ответственные лица должны в установленном российскими законами порядке принимать, сохранять и передавать технические документы на многоквартирный дом.
Нормативные требования к содержанию собственниками жилья общего имущества
Согласно вышеуказанному Постановлению российского Правительства, общие имущественные ценности в многоквартирных домах должны содержаться с соблюдением законодательных требований, касающихся санитарно-эпидемиологического благополучия российского населения, технического регулирования, защиты потребительских прав и других сфер деятельности, урегулированных нормативно-правовыми актами.
Кроме того, сособственники общего имущества дома, владея и распоряжаясь этим имуществом, должны обеспечить безопасность и надёжность конструкций своего дома, безопасность граждан, сохранность чужого имущества (граждан, организаций, муниципалитета и государства). Содержание общего имущества не должно создавать какие-либо препятствия для использования жилья и (или) нежилых помещений, помещений общего пользования, участка земли, где непосредственно располагается соответствующий многоквартирный дом.
При содержании имущественных ценностей, относящихся к общей собственности, владельцы жилья обязаны соблюдать права, законные интересы всех собственников помещений.
Следующее требование касается обязанности жильцов квартир обеспечивать постоянную готовность входящих в состав общедомового имущества систем инженерных коммуникаций, разных приборов учета и иного оборудования для своевременного получения коммунальных услуг лицам, живущим в многоквартирном доме.
Собственники общего имущества также должны поддерживать архитектурный облик своего многоквартирного дома, исходя из проектной документации.
Само содержание общего имущества предполагает следующие действия собственников жилплощади:
- периодический осмотр общих имущественных ценностей для выявления каких-то образовавшихся проблем, дефектов и несоответствий законодательным требованиям;
- уборку и своевременную санитарно-гигиеническую очистку всех объектов общего использования;
- регулярный сбор, вывоз мусора и отходов;
- обеспечение собственниками помещений императивных мер пожарной безопасности;
- содержание, уход за объектами благоустройства и озеленения, относящимся к общей собственности;
- проведение жильцами по мере необходимости текущего и капитального ремонта, обязательной подготовки общего имущества к сезонной эксплуатации;
- проведение императивных мероприятий по энергосбережению и необходимому увеличению энергетической эффективности, включаемых в законодательный перечень обязательных мероприятий;
- обеспечение монтажа и эксплуатационного ввода общедомовых (коллективных) приборов учета водопотребления горячей и холодной воды, тепло- и электроэнергии, газа, а также их подобающей эксплуатации, включая проведение регулярных осмотров, техобслуживание, поверку приборов учета.
Обязанность по надлежащему содержанию общих имущественных ценностей в зависимости от выбранного способа управления домом возлагается либо на самих собственников жилплощади, либо на ТСЖ (жилищный или иной, допускаемый законодателем потребительский кооператив, осуществляющий управление соответствующим многоквартирным домом).
Весь перечень работ, требуемых для своевременного и надлежащего содержания общедомового имущества, а также условия их выполнения и финансирования утверждаются собственниками жилплощади в многоквартирном доме на общем собрании.
Текущий ремонт общедомового имущества может осуществляться по решению сособственников жилья на общем собрании в целях поддержания эксплуатационных характеристик и работоспособности имущества (либо отдельных его элементов) и своевременного предупреждения его преждевременного износа, а также для устранения обнаруженных повреждений, дефектов, неисправностей в общедомовых имущественных ценностях.
Любые ремонтные работы дверей в жилые либо нежилые помещения, не относящиеся к помещениям общего использования, а также дверей, окон, располагаемых внутри жилья или нежилой недвижимости, финансируются и выполняются самостоятельно собственниками соответствующих помещений.
Необходимость проведения капитальных ремонтных работ в отношении общедомового имущества определяется решением общего собрания сособственников жилья. Капитальные ремонтные работы назначаются для ликвидации физического износа имущества либо устранения выявленных разрушений, поддержания, восстановления исправности эксплуатационных характеристик и показателей общедомового имущества (либо отдельных его элементов).
Кроме того, капитальный ремонт должен проводиться при нарушении предельно допустимых показателей надёжности и безопасности несущих ограждающих конструкций дома, оборудования, лифта или иного общедомового имущества.
Общие расходы жильцов на содержание домового имущества
Собственники жилплощади в многоквартирном доме, согласно нормативным указаниям, должны нести бремя финансовых расходов на содержание общих имущественных ценностей соразмерно собственным долям (а именно, квадратным метрам) в праве общей собственности.
Соответственно, размер взносов жильцов определяется, исходя из метража квартир, принадлежащих каждому собственнику жилья. При этом размер взносов, платежей, направляемых на содержание общедомового коллективного имущества, должен быть соразмерен утверждаемым собственниками жилплощади перечню, качеству и объемам требуемых услуг и работ.
Контроль за содержанием общедомового имущества
Собственники жилплощади и нежилых помещений многоквартирного дома отвечают за надлежащее содержание общих имущественных ценностей в соответствии с российским законодательством. Госконтроль за надлежащим выполнением этого обязательства в пределах разграниченной компетенции выполняется исполнительными властями региона и Федерации.
Управляющие компании и полномочные лица, оказывающие какие-то услуги в рамках содержания общедомового имущества, отвечают перед собственниками жилплощади за надлежащее выполнение договорных обязательств и своевременность осуществления требуемых работ.
Собственники жилья, в свою очередь, вправе контролировать исполнение ответственными организациями и лицами взятых обязательств по содержанию общедомового имущества. Для обеспечения контроля они вправе требовать от ответственных лиц любые сведения относительно объема, качества, перечня, периодичности оказанных услуг, а также проверять всю эту информацию любым законным способом (например, путем экспертной оценки).
Собственники имущества также вправе потребовать устранения обнаруженных дефектов и проконтролировать своевременность и полноту их устранения ответственными лицами.
infonedvizhimost.com
Особенности содержания общего имущества в многоквартирном доме
1 января 2017 года начало действовать постановление Правительства РФ от 26.12.2016 N 1498. Оно внесло изменения в ряд нормативных правовых актов, касающихся особенностей поставки коммунальных услуг и содержания общего имущества в МКД.
Один из таких актов – постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491. Что изменилось с нового года в правилах обращения с ОИ в МКД, расскажем сегодня.
Необходимость определения состава общего имущества собственников помещений в МКД
Правила содержания общего имущества в МКД
Расширился состав общего имущества. Теперь в него включаются системы учёта потребления коммунальных ресурсов и услуг.
А значит, речь идёт и о:
- ПУ,
- устройствах сбора и передачи данных,
- программных продуктах для обращения с данными.
Перечисленные автоматизированные измерительные системы считаются общим имуществом, если установлены за счёт собственников.
Уточняется перечень работ по содержанию общего имущества в МКД. В него добавляется приобретение ХВС и ГВС, электричества, которые используются при обращении с общим имуществом. А также отведение сточных вод при условии, что конструктивные особенности МКД предусматривают такую возможность.
Исключение составляют случаи, когда цена коммунальных ресурсов в МКД входит в плату за КУ, потребляемые при содержании ОИ в МКД.
Разъяснения ВС РФ о содержании общего имущества в МКД
Содержание общего имущества
До 1 января 2017 года обращением с общим имуществом в зависимости от способа управления занимались собственники или ТЖС, ЖК, ЖСК.
Собственники заключали договор управления с управляющими организациями или договор о содержании и ремонте ОИ с подрядчиками. С ТСЖ, ЖК, ЖСК заключали договор собственники, не являющимися членами указанных организаций.
Это сохранилось и сейчас, но к числу ответственных лиц добавились застройщик и лицо, принявшее от застройщика помещение в МКД по документу о передаче.
Застройщик обеспечивает содержание общего имущества в МКД самостоятельно или заключает договоры управления МКД с управляющей организацией.
Лицо, принявшее от застройщика помещение в МКД по передаточному акту или другому документу о передаче, оформляет договор управления МКД с управляющей организацией.
ГИС, сдавайся!(часть X) Вносим данные о договорах пользования общим имуществом
Расходы за содержание жилого помещения
С 1 января 2017 г. в расходы на жилое помещение входит оплата:
- ХВС и ГВС,
- отведения сточных вод,
- электричества,
потребляемых при выполнении минимального перечня необходимых для содержания общего имущества в МКД услуг.
Исключение – случаи, когда цена таких коммунальных ресурсов в доме входит в плату за КУ, потребляемые для содержания общего имущества.
Когда такие расходы в первый раз включаются на оплату коммунальных ресурсов для надлежащего содержания общего имущества, их размер не может превышать норматив потребления КУ на ОДН, установленный субъектом РФ на 1 ноября 2016 г.
Далее размер платы определяется исходя из нормативов потребления необходимого вида коммунальных ресурсов для общего имущества.
Если перечень работ по содержанию ОИ превышает минимальный, собственники на ОСС могут включить в плату за содержание жилого помещения расходы на приобретение объёма коммунальных ресурсов, необходимого для содержания ОИ в МКД, с учётом превышения нормативов потребления.
Размер платы за содержание жилого помещения по оплате коммунальных ресурсов, необходимых для общего имущества, прописывается в квитанции отдельной строкой по каждому виду ресурсов.
Земельный участок в составе общего имущества МКД
При непосредственном управлении и ТСЖ
При непосредственном управлении МКД размер платы за содержание жилого помещения должен соответствовать размеру платы за услуги и работы по договорам, заключённым собственниками помещений с теми, кто такие услуги оказывает, на основании решения ОСС.
При этом в такую плату не входят расходы на оплату коммунальных ресурсов, необходимых для содержания ОИ.
Если способ управления в МКД – ТСЖ, ЖК, ЖСК, то с 1 января 2017 в размер обязательных платежей и взносов входят траты таких организаций на оплату коммунальных ресурсов, потребляемых при содержании ОИ в МКД.
roskvartal.ru
Содержание общего имущества в многоквартирном доме
Энциклопедия МИП » Жилищное право » Жилищный фонд » Содержание общего имущества в многоквартирном домеБремя расходов на поддержание состояния и эксплуатацию общедомового имущества возложено на собственников.
Граждане, проживающие в одном жилом многоквартирном доме, кроме индивидуальных прав и обязательств относительно своей личной собственности имеют круг правомочий, относящихся к общему имуществу. Каждый из собственников имеет права на общедомовое имущество и в то же время обязан совершать ряд действий, направленных на повышение параметров сохранения и поддержания этого имущества в нормальном состоянии. За ненадлежащее содержание общего имущества нарушители несут ответственность.
Бремя расходов на содержание и эксплуатацию общего имущества
Российским жилищным законом бремя расходов на поддержание исправного состояния и эксплуатацию общедомового имущества возложено на собственников жилых помещений, имеющих жилье в одном многоквартирном доме. Все собственники, независимо от их юридического и правового статуса обязаны участвовать в несении необходимых расходов, законодатель не делает исключений в несении бремени расходов для отдельных субъектов в этом вопросе (см. ст. 39 ЖК РФ). При передаче права пользования жилищем другим лицам, собственник не освобождается от несения расходов.
Например, если квартира передана физическому лицу для проживания по договору найма, обязанность на надлежащее содержание общего имущества и несение расходов, связанных с этим содержанием, с наймодателя не снимается, хотя фактически пользуется квартирой и общедомовым имуществом наниматель. В обычной практике суммы, необходимые на оплаты счетов по нормативам, выделяет наниматель, тем самым исполняя обязанность собственника по содержанию общего имущества. Но это условие должно быть установлено договором между лицами, в противном случае несение расходов входит в прямую обязанность собственника помещения.
Платежи на содержание общего имущества носят исключительно целевой характер, должны быть потрачены по прямому назначению, с максимальной эффективностью. Суммы платежей повышаются только по четкому обоснованию.
Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме
Правила регламентированы нормативным актом Правительства РФ и обязательны к исполнению для всех граждан РФ (см. Постановление Правительства N 491 от 13.08.2006). При утверждении правил содержания общего имущества были конкретизированы требования к содержанию этого имущества, определен его состав, освещены вопросы контроля за расходами и меры повышения эффективности содержания имущества. Из анализа правового акта становится понятно, что общее имущество должно отвечать следующим требованиям:
- безопасность и надежность дома, как архитектурного объекта;
- безопасность для жителей дома и лиц, пользующихся помещениями дома и общедомовым имуществом;
- нахождение в исправном состоянии, гарантирующем использование имущества по назначению в любой момент и эффективную подачу коммунальных услуг;
- доступность для граждан.
Большинство перечисленных показателей оцениваются по установленным нормативам. Содержание имущества – один из аспектов управления этим имуществом, доступный для собственников. Центральные вопросы, относящиеся к процессу содержания, обговариваются собственниками и регулируются соглашениями, принятыми на общем собрании собственников жилья (см. ст. 44 ЖК РФ). Содержанием общего имущества уполномочены заниматься Управляющие организации, ТСЖ или сами собственники эффективным личным участием, указанные организации не вправе повышать тарифы на услуги самовольно, без обсуждения такого повышения на общем собрании собственников.
Плата за содержание и ремонт многоквартирного дома и ее размер
Оплата за содержание помещения состоит из сумм по счетам за горячее и холодное водоснабжение, электрическую энергию, работы и услуги, связанные с содержанием дома и т.д. Суммы, вносимые за содержание и ремонт дома должны быть достаточными для проведения необходимых мероприятий по эффективному содержанию и ремонту в полном объеме. Суммы расходов на указанные мероприятия не могут устанавливаться и повышаться своевольно и безосновательно, они высчитываются на основании нормативных актов, регулирующих рассматриваемые вопросы.
Размер платы за содержание и ремонт общего имущества дома устанавливается на основании нормативов, признанных стандартов обслуживания домов.
При определении нормативов для ремонта и содержания обязательно учитывается состояние здания и внутренних помещений, его соответствие санитарным, противопожарным нормам и требованиям, предъявляемым законом к безопасности проживающих в доме людей. При определении размера оплаты, его изменения и повышения, учитываются и такие факторы, как расположение дома, качество и доступность необходимой для нормальной жизни людей инфраструктуры.
Капитальный ремонт
Капитальный ремонт включает в себя перечень мероприятий и работ, которые в значительной степени улучшают состояние здания, его внутренних помещений и внешнего фасада, замену и переустановку изношенных деталей и объектов, что приводит к значительному повышению функциональности приборов и оборудования. От текущего ремонта капитальный ремонт отличает масштабность. Кроме того, текущий ремонт обычно обходится дешевле капитального. Производится капитальный ремонт по плану, в соответствии с нормативами, и в установленные сроки. Ежемесячная уплата взносов на капитальный ремонт входит в обязанность собственников жилых помещений.
Минимальную границу размера взносов собственников на капитальный ремонт дома определяет субъект РФ, к территории которого относится дом. Определяется сумма взноса на основании расчетов общей площади, которую занимает собственник и на основании федеральных нормативов и методических рекомендаций. При назначении размера взноса учитывается состояние жилья, количество этажей в доме, степень изношенности его элементов.
По решению собственников жилья сумма взноса на капитальный ремонт может быть изменена в сторону повышения, для улучшения эффективности принимаемых мер. Если дом признан в установленном порядке аварийным, либо участок земли, на котором он расположен, изымается для нужд государства или МО, собственники помещений такого дома освобождаются от уплаты взносов за капитальный ремонт.
Обязательные платежи и взносы
Жилищный закон определяет перечень обязательных платежей, которые должны вносить собственники и наниматели жилых помещений. Закон не обозначил такие платежи одним термином, и привычная в обиходе формулировка «квартплата» емко описывает назначение этих платежей. Указанные лица должны платить за содержание, ремонт жилища, и оплачивать коммунальные услуги по определенным тарифам и нормативам, иными словами, собственники и наниматели платят за свою квартиру.
Группа обязательных платежей включает в себя такие направления:
- плата за коммунальные услуги;
- плата за содержание и ремонт;
- плата за наем.
Собственникам жилья, нанимателям, должен быть обеспечен бесперебойный доступ к коммунальным услугам в соответствии с нормативами потребления услуг. Тарифы на коммунальные услуги высчитываются исходя из финансовых затрат, произведенных на реализацию эффективного обеспечения этих услуг гражданам. Тарифы могут индексироваться. В состав платы за указанные услуги входит оплата за горячую воду, холодную воду, электроснабжение, отопительные системы, водоотведение, снабжение газом.
Плату за содержание и ремонт вносят и собственники жилых помещений и наниматели. К этой группе относится оплата за содержание и ремонт общего имущества в доме, а также оплата управления многоквартирным домом. Работы по управлению осуществляют уполномоченные обслуживающие организации. Они занимаются уборкой территории около дома, проверкой, контролем над техническим состоянием объектов и элементов общего имущества, мероприятиями по энергосбережению, вывозом мусора, принимают эффективные меры к обслуживанию лифтового оборудования и другими мероприятиями, которые обеспечивают соответствие состояния дома и придомовых территорий нормативам по технической эксплуатации дома.
Обязательства относительно ремонта, платежи на его проведение определяются исходя из характера прав на жилье. Граждане, у которых жилье находится в собственности, оплачивают не только капительный, но и текущий ремонт.
Местные власти могут увеличивать своим решением перечни услуг и работ, они зависят от климатических условий региона, градостроительных, географических особенностей и состояния жилого фонда.
Граждане, проживающие в государственных и муниципальных домах, как наниматели, должны вносить еще и плату за наем, другими словами, за пользование помещением.
Уплата установленных налогов
Гражданским законодательством России на гражданина — собственника – возложена обязанность по несению бремени содержания имущества, находящегося в его собственности. Иными словами, нести бремя содержания – так относиться к своему имуществу, чтобы оно находилось в исправном состоянии, регулярно обслуживалось, и было пригодным к использованию по своему назначению. Собственник обязан соблюдать правовые акты, которыми закон регулирует правоотношения в жилищной сфере. К одной из обязанностей собственника относится своевременная уплата налогов, связанных с реализацией собственником его прав на жилье.
Граждане–собственники жилых помещений платят налог на имущество физических лиц, собственники, сдающие жилье ради получения выгоды, должны платить подоходный налог. Закон предусматривает и перечень иных налогов и сборов. Налогообложение регулируется налоговым законодательством РФ, в частности Налоговым кодексом РФ, актами субъектов и муниципальных образований. К объектам налогообложения относится имущество, принадлежащее гражданину на праве собственности, применительно к жилым помещениям таким имуществом признается квартира, дом, комната, также в эту категорию входят дачи и придомовые земельные участки, предназначенные для ведения хозяйственной деятельности их собственником. Общее имущество собственников не является объектом для налогообложения.
Мероприятия по энергосбережению и повышению энергетической эффективности
Данные мероприятия предназначены для экономии энергетических и топливных ресурсов и, соответственно, снижения трат граждан на их оплату. Лица, отвечающие за содержание и ремонт общего имущества жилого дома, разрабатывают перечень мер для повышения энергетической эффективности и представляют его собственникам помещений. Осуществляют мероприятия управляющие и энергосервисные организации. О проведении мер энергосбережения и улучшения энергетической эффективности собственники должны быть предупреждены объявлениями в местах общего пользования, или другими методами.
Обязательно мероприятия должны проводиться в отношении систем электроснабжения, энергоснабжения, отопления, водоснабжения и в отношении проемов дверей и окон, являющихся общим имуществом собственников. Расходы по энергосберегающим мероприятиям несут собственники помещений. Перечень работ устанавливается в каждом случае исходя из состояния дома, включает в себя промывку и очищение трубопроводов, замену ламп накаливания, установку и настройку автоматического закрывания дверей, уплотнение оконных блоков, утепление кровли, чердачных помещений и другие работы.
advokat-malov.ru
Состав услуг и работ по содержанию общего имущества многоквартирного дома
- Подробности
- Родительская категория: ЖКХ
- Категория: Управдом или как управлять общим имуществом
- Просмотров: 4115
В соответствии с п.п. 2 п. 3 ст. 162 Жилищного кодекса РФ, обязательный перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества должен содержаться в договоре управления многоквартирным домом. Такой договор заключается в письменной форме между собственником жилого помещения и управляющей организацией.
Содержание общего имущества многоквартирного дома зависит от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома.
В соответствии с п. 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, в состав работ и услуг по содержанию жилого помещения включаются следующие виды услуг и работ:
а) осмотр общего имущества, осуществляемый собственниками помещений и ответственными лицами, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан;
б) обеспечение готовности внутридомовых инженерных систем электроснабжения и электрического оборудования, входящих в состав общего имущества, к предоставлению коммунальной услуги электроснабжения;
в) поддержание помещений, входящих в состав общего имущества, в состоянии, обеспечивающем установленные законодательством температуру и влажность в таких помещениях;
г) уборка и санитарно-гигиеническая очистка помещений общего пользования, а также земельного участка, входящего в состав общего имущества;
д) сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов, включая отходы, образующиеся в результате деятельности организаций и индивидуальных предпринимателей, пользующихся нежилыми (встроенными и пристроенными) помещениями в многоквартирном доме;
д(1)) организация мест для накопления и накопления отработанных ртутьсодержащих ламп и их передачу в специализированные организации, имеющие лицензии на осуществление деятельности по сбору, использованию, обезвреживанию, транспортированию, размещению отходов I-IV класса опасности;
е) осуществление мер пожарной безопасности;
ж) содержание и уход за элементами озеленения и благоустройства, а также иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектами, расположенными на земельном участке, входящем в состав общего имущества;
з) текущий и капитальный ремонт, подготовка к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, указанного ниже, а также элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектов, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества;
и) проведение обязательных в отношении общего имущества мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности;
к) обеспечение установки и ввода в эксплуатацию коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, тепловой и электрической энергии, природного газа, а также их надлежащей эксплуатации (осмотры, техническое обслуживание, поверка приборов учета и т.д.).
Примерный перечень работ по содержание жилых домов и периодичность их проведения определены в Приложении № 14 к Постановлению Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 г. № 170 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда».
В состав услуг и работ по содержанию жилья не входят следующие работы и услуги:
а) содержание и ремонт дверей в квартиры, дверей и окон, расположенных внутри жилого или нежилого помещения, не являющегося помещением общего пользования;
б) утепление оконных и балконных проемов, замена разбитых стекол окон и балконных дверей, утепление входных дверей в квартирах и нежилых помещениях, не являющихся помещениями общего пользования;
в) уборка и очистка земельных участков, не входящих в состав общего имущества, а также озеленение территории и уход за элементами озеленения (в том числе газонами, цветниками, деревьями и кустарниками), находящимися на земельных участках, не входящих в состав общего имущества. Указанные действия осуществляются собственниками соответствующих земельных участков.
Собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования.
- < Назад
- Вперёд >
consumer.tomnp.ru
Содержание общего имущества многоквартирного жилого дома
В настоящее время всё более актуальными становятся вопросы содержания общего имущества жилого дома, особенно – финансирования, эксплуатации жилого фонда через товарищества собственников жилья (далее — ТСЖ). Относительная новизна такого способа управления жилым и нежилым фондом многоквартирных домов (далее МКД) и непроработанность этого вопроса в законодательстве приводят как к непониманию собственниками процесса организации финансирования за счет их средств, так и к заблуждениям, а то и злоупотреблениям со стороны должностных лиц ТСЖ.
Как результат, в расписаниях работы судов вопросы ТСЖ стали появляться с завидной регулярностью. При этом количество исков ТСЖ к собственникам о взыскании с них денежных средств и исков собственников к ТСЖ о неправомерности высоких начислений за содержание общего имущества многоквартирного дома практически равны друг другу.
Эта статья — попытка выработки принципиального подхода к проблеме в целом. Возможно, такой взгляд, что называется «со стороны», поможет как собственникам, так и администрациям ТСЖ при принятии решений в их взаимных спорах.
Как регулирует содержание общего имущества жилого дома современное законодательство России?
В соответствии со статьей 249 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 39, 158 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.
В постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 03.04.1998 N 10-П указано, что отказ части домовладельцев от вступления в члены товарищества собственников жилья не освобождает их от участия в несении необходимых расходов, связанных с управлением кондоминиумом в целях содержания общего имущества жилого дома и его эксплуатации.
При этом следует учитывать, что физически выделить часть общего имущества, принадлежащую собственникам помещений, не являющимся членами ТСЖ, невозможно. Уставными же обязанностями ТСЖ являются эксплуатация и ремонт всего дома, а не какой-либо его части, принадлежащей членам товарищества, как это подчеркивалось в Постановлении ФАС Поволжского округа от 01.11.2007 по делу N А57-17/07-26.
Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации. В силу пункта 33 указанных Правил (утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491), размер обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общедомового имущества, в случае если многоквартирным домом управляет товарищество собственников жилья, утверждается решением общего собрания членов товарищества и является обязательным как для членов товарищества, так и для собственников помещений в многоквартирном доме, не являющихся членами товарищества. При этом согласно п. 28 указанных Правил, собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме.
Для собственников помещений, не являющихся членами ТСЖ, органы управления ТСЖ устанавливают плату за содержание и ремонт в размере, исключительно обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме. К таковым нельзя отнести расходы по оплате охраны двора (особенно если фактически за ними скрыты услуги платной автостоянки), а действия ТСЖ по оказанию услуги по охране двора без согласия потребителя являются неправомерными (см., например, кассационное определении КС Пензенского областного суда от 23.08.2011 N 33-2226).
Реализация указанной обязанности собственников зависит от выбранного способа управления домом. Как разъясняется в п. п. 16 и 28 Правил содержания общего имущества, если управление многоквартирным домом осуществляется посредством создания ТСЖ, то надлежащее содержание общего имущества обеспечивается товариществом:
— путем членства собственников помещений в ТСЖ. При этом члены ТСЖ вносят обязательные платежи и взносы согласно пп. 1 п. 2 ст. 151 и п. 5 ст. 155 ЖК РФ;
— путем заключения собственниками помещений, не вступившими в товарищество, договоров с ТСЖ на содержание и ремонт общего имущества. В рамках этих договоров собственники вносят плату за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома в соответствии с п. 6 ст. 155 ЖК РФ.
Определение размера платы на ремонт и содержание общего имущества жилого дома
Размер обязательных платежей и взносов на содержание и ремонт общего имущества для членов ТСЖ, как и размер платы за содержание и ремонт для собственников помещений, не являющихся членами ТСЖ, определяется органами управления ТСЖ на основе утвержденной сметы доходов и расходов на содержание общего имущества на соответствующий год (п. 33 Правил содержания общего имущества).
Согласно п. 2.2 Рекомендаций по организации финансового и бухгалтерского учета для товариществ собственников жилья (утв. Приказом Госстроя России от 14.07.97 N 17-45; одобрены письмом Минфина России от 14.04.97 N 16-00-16-74) главн
www.taxcon.ru