Нотариус в сделках с недвижимостью нужен или нет?
Нотариус в сделках с недвижимостью нужен или нет? Ведь и так расходы велики, стоит ли тратиться еще и на услуги нотариуса. Иногда без нотариуса не обойтись, и удостоверение нотариусом документа является обязательным, например, если это доверенность на покупку или продажу, брачный договорили соглашение о разделе имущества супругов.
Много вопросов вызывают сделки по выделению долей детям.
Статья обновлена 06.08.2018 г
Разберемся подробно с разными ситуациями:
Содержание статьи подробное:
Нотариус в сделках с недвижимостью
Конечно немало сделок с недвижимостью оформляются без нотариуса, вернее без обязательного его участия.
По вашему желанию конечно нотариус вам заверит любой документ, только проку в этом нет ни какого, если по закону этот документ вступает в силу уже после подписания его участниками сделки.
Договор купли-продажи не подлежит государственной регистрации с 01.03.2013 года и вступает в законную силу после подписания сторонами сделки ( за исключением ниже перечисленных сделок).
ВНИМАНИЕ!
Договоры и соглашения, оформляющие сделку с недвижимостью и удостоверенные нотариусом, в обязательном порядке подлежат передаче в Росреестр для регистрации перехода права.
Регистрация перехода права к новому правообладателю является обязательной процедурой, завершающей сделку с недвижимостью.
Для Росреестра нотариус обязан подготовить копию договора(соглашения) и заверить ее.
Удостоверение сделки у нотариуса не освобождает от уплаты госпошлины за регистрацию права собственности приобретателя права(покупателя).
Удостоверение сделки у нотариуса не освобождает продавца от уплаты госпошлины за внесение изменений в ЕГРН — единый государственный реестр недвижимости, если в этом есть необходимость.
Читайте статью: Госпошлина за регистрацию права собственности
Обязательные нотариальные сделки
Давайте разберемся, а что такое сделка?
Сделка — это способ достичь правовых последствий посредством выражения частной воли в пределах дозволенных правопорядком.
Так вот, частную волю в сделках с недвижимостью необходимо выражать в письменном виде, устные сделки с недвижимостью являются ничтожными, недействительными.
Купля-продажа и другие сделки по отчуждению прав
Большинство письменных документов, выражающих условия сделки с недвижимостью не требуют удостоверения у нотариуса.
Не нужно заверять у нотариуса:
- Договор купли-продажи квартиры, дома, земельного участка, комнаты в коммунальной квартире
- Договор мены квартиры, дома, земельного участка, комнаты в коммунальной квартире
- Договор дарения квартиры, дома, земельного участка, комнаты в коммунальной квартире
при условии, что:
- собственник объекта недвижимости владеет им единолично, является полностью дееспособным и отчуждает объект недвижимости целиком, либо долю в праве на этот объект
- собственники объекта недвижимости владеют им на праве общей совместной собственности являются полностью дееспособными и отчуждают объект целиком ( а с 10.04.2018 г и долю в праве собственности, ведь теперь можно зарегистрировать право совместной собственности на долю
Изменения в порядке ведения ЕГРН:90.1. При государственной регистрации доли в праве общей долевой собственности, поступающей в совместную собственность супругов: сведения об обоих супругах указываются в одной записи о вещном праве; в отношении вида права в записи о праве указываются слова «общая долевая собственность»; после указания в записи о вещном праве размера доли в праве общей долевой собственности указываются слова «в совместной собственности». (п. 90.1 введен Приказом Минэкономразвития России от 10.04.2018 N 187)
Договор купли-продажи, мены, дарения подлежит обязательному удостоверению у нотариуса
если объектом недвижимости или долей в праве на этот объект недвижимости владеет:- недееспособный или ограниченно дееспособный
- несовершеннолетний
Договор купли-продажи, мены, дарения подлежит обязательному удостоверению у нотариуса если объектом недвижимости владеют несколько человек на праве общей долевой собственности, даже если отчуждение этой недвижимости происходит одномоментно всеми участниками долевой собственности.
Нотариус в сделках с недвижимостью: Доверенность
Доверенность — удобный юридический инструмент и применяется в сделках с недвижимостью довольно часто.
Необходимо иметь ввиду, что ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости» позволяет любому правообладателю подать заявление в Росреестр «… о невозможности заявления о регистрационном действии без его личного участия». В этом случае доверенность уступает этому заявлению.
Подробнее читайте в статьях:
Доверенность на покупку квартиры
Сделки купли продажи квартиры по доверенности
Доверенность на приобретение недвижимости
В доверенности на приобретение недвижимости нельзя допускать ошибок. Вернее необходимо прописать все полномочия доверенному лицу, иначе сделка не состоится. Упустив, казалось бы мелочь, доверитель сделает этот документ бесполезным.
Смотрите видео урок об этом:
Нотариус в сделках с недвижимостью: Оформление недвижимости, полученной в наследство
При оформлении наследства без нотариуса не обойтись. Здесь у него ключевая роль. Обращаться для вступления в наследство необходимо только к определенному нотариусу вашего нотариального участка. Список нотариальных участков вы можете посмотреть на официальном сайте Федеральной нотариальной палаты, выбрав ваш субъект федерации.
Нотариус в сделках с недвижимостью: Раздел недвижимого имущества супругов
Раздел недвижимого имущества супругов чаще всего происходить после прекращения брачных отношений. Однако, закон не запрещает разделить совместно нажитое недвижимое имущество во время брака.
Если супруги владеют недвижимостью на праве общей совместной собственности и хотят, например, подарить (выделить) долю в праве на квартиру ребенку, то с 10.04.2018 года есть возможность оставить в совместной собственности долю в праве, а права на оставшуюся долю/доли перевести на детей.
И только потом каждый из супругов может распоряжаться своей долей по своему усмотрению — продать или подарить всю свою долю или часть ее третьему лицу.
Читайте статью:
Продажа квартиры в совместной собственности
Долевая собственность на квартиру продажа
Договор (соглашение) составляет помощник нотариуса. Сторонние договоры не принимаются.
Нотариус в сделках с недвижимостью: Брачный договор
На основании Семейного кодекса РФ — недвижимое имущество, приобретенное в браке оформляется в общую совместную собственность или на одного из супругов, при этом имущество считается совместно нажитым и может быть отчуждено с участием обоих супругов или на основании нотариального согласия другого.
Если супруги хотят оформить общую долевую собственность на объект недвижимости, без нотариального брачного договора не обойтись.
Материнский капитал на покупку жилья
Нередко нотариус участвует в сделках с применением средств материнского капитала.
Читайте об этом в статьях:
Материнский капитал на покупку жилья
Как выделить долю детям в квартир
Регистрация сделок с недвижимостью через нотариуса
Нотариус осуществляет так же передачу документов по сделке в Росреестр через интернет. Услуга эта дорогая. Но нужна ли она вам?
Ведь на основании нотариального договора регистрация перехода права осуществляется всего за три рабочих дня. И больших очередей в МФЦ сейчас нет. Два дня необходимо для доставки документов в Росреестр о обратно.
Читайте дополнительные статьи:
Нотариус в сделках с недвижимостью: Согласие супруга на продажу недвижимости
Нотариус в сделках с недвижимостью: Согласие супруга на покупку недвижимости
Стоимость услуг нотариуса. Разъяснение по тарифам
Всегда рада разъяснить. Автор
Разъяснение других сложных моментов
exspertrieltor.ru
Сделки с недвижимостью через нотариуса
Очень часто у продавцов и покупателей недвижимости возникает вопрос: нужно ли оформлять договор у нотариуса? Законодательство требует обязательного нотариального удостоверения сделок только в пяти случаях:
- если продается/дарится доля в праве на недвижимое имущество, в том числе между сособственниками;
- если продается/дарится недвижимость несовершеннолетнего или гражданина, находящегося под опекой;
- если продается/дарится недвижимость, которая находится в доверительном управлении;
- если заключается договор ренты;
- если производится раздел имущества между супругами.
Во всех остальных случаях отчуждение недвижимости может проводиться как в простой письменной форме (ППФ), так и у нотариуса, по желанию сторон. НЕ удостоверяются нотариусом договора долевого участия в строительстве.
Имеет смысл обращаться к нотариальной форме договора, если у одной из сторон есть сомнения в правомерности сделки. Нотариус обязан подтвердить личность гражданина, проверить основание права собственности, удостовериться в осознанности действий сторон. Для этого используются все доступные инструменты правовой экспертизы. С 01.01.2018 года перед удостоверением сделки нотариат обязан запросить сведения о дееспособности граждан. Годом ранее Росреестр открыл доступ нотариусов к Единому государственному реестру недвижимости (ЕГРН) для получения сведений о зарегистрированных правах на недвижимость и отсутствие ограничений и обременений права.
Кроме того, как представитель государства, в случае судебных разбирательств, нотариус выступает в роли квалифицированного свидетеля, а нотариально заверенный документ имеет повышенную доказательственную силу.
К плюсам нотариально удостоверенной сделки также можно отнести сокращенный срок государственной регистрации в Росреестре. Регистрация недвижимости через нотариуса в электронном виде занимает 1 рабочий день. Если документы подавать через МФЦ (еще не у всех нотариусов оформлена электронная цифровая подпись), то срок регистрации — 3 рабочих дня.
Появилась еще одна привлекательная функция нотариального обслуживания — расчет по сделке через депозит нотариуса. Покупатель вместо использования депозитария банка переводит деньги на специальный депозитный счет нотариуса. При этом нет необходимости обналичивания крупных денежных сумм, их перевозки до отделения банка и связанных с этим рисков. Нотариус сам перечислит средства на счет продавца сразу после регистрации права собственности. Этот способ возможен только при электронной регистрации сделки через нотариуса.
Но при всей привлекательности, есть у нотариальной сделки и минусы. В первую очередь — стоимость оформления. С 2015 года тарифы на услуги нотариуса установлены законодательно и не могут быть изменены. А цена так называемой технической работы (подготовка договора, сбор необходимых сведений) ничем не ограничена. Часто услуги правового и технического характера стоят больше официального тарифа или равны ему.
Еще один минус — консерватизм. Не секрет, что нотариусы занимают свой пост в течение долгих лет, законодательство меняется гораздо чаще. Далеко не все нотариусы готовы подстраиваться к новым правилам, и диктуют свои условия.
Пример из практики: гражданин продает 1/2 долю в праве на квартиру другому сособственнику. В этом случае второй собственник приобретает право собственности на всю квартиру. Это можно четко прописать в самом договоре купли-продажи в соответствии со ст. 421 Гражданского кодекса РФ «Свобода договора». Но нотариус категорически отказалась это делать, мотивируя тем, что продается только доля. Если бы участники сделки согласились с доводами нотариуса, у нового собственника было бы зарегистрирована общая долевая собственность с самим собой. А затем он был бы вынужден прекращать право долевой собственности и заново регистрировать право индивидуальной собственности. В результате, собственники отказались от услуг этого нотариуса и замечательно провели сделку на своих условиях у другого.
Прежде чем обращаться к нотариусу, надо взвесить все за и против. Действительно ли это необходимо? Максимально точно определите, какие условия должны быть включены в договор, допустимы ли они в соответствии с действующим законодательством. Если нотариус отказывается изменять свой шаблон договора под ваши законные требования, ищите другого нотариуса.
Вернуться в Полезные статьи
Пожалуйста, включите JavaScript для просмотра комментариев Disqus. КомментарииПожалуйста, при копировании не забывайте ставить ссылку на источник http://registr-m.ru/ ©
registr-m.ru
Как без нотариуса оформить договор отчуждения недвижимости
Как без нотариуса оформить договор отчуждения недвижимости или доли в праве собственности на недвижимость и будет ли такой договор законным?
- Договор купли-продажи
- Договор дарения
- Соглашение(договор) о выделении долей
- Договор мены
Разберемся подробнее:
Статья обновлена 14.01.2018 года
Содержание статьи подробное:
Как без нотариуса оформить договор
Оформление отчуждения недвижимости — это двух этапный процесс:
1 этап.
Оформление сделки, то есть описание его в письменной форме и подписание этого документа всеми участниками сделки.
2 этап.
Регистрация перехода права собственности от одной стороны сделки к другой и регистрация права собственности на его приобретателя в Росреестре .
Определение сделки
Сде́лка — действия физических и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей
Законность сделки
Сделки с недвижимостью являются законными если:
Содержания сделки законно
У сторон есть способность к совершению сделки (дееспособность)
Воля сторон соответствует волеизъявлению
Соблюдена законная формы сделки
Сделки с недвижимостью оформляются:
- в простой письменной форме — вступают в силу после подписания сторонами сделки
- в письменной нотариальной форме — вступают в силу после подписания сторонами сделки и удостоверения сделки нотариусом
Как без нотариуса оформить договор в простой письменной форме
В простой письменной форме оформляются следующие сделки:
- Продажа недвижимости совершеннолетним дееспособным Продавцом, владеющим недвижимостью на праве собственности единолично, одному или нескольким Покупателям
- Продажа доли в праве ( например по 1/2, 1/10 доли)совершеннолетним дееспособным Продавцом, владеющим недвижимостью на праве собственности единолично, одному или нескольким Покупателям
- Продажа недвижимости целиком дееспособными супругами, владеющими ее на праве общей совместной собственности. (Продажа доли недвижимости требует прежде выделение долей из общей совместной собственности на основании Соглашения о выделении долей, которое удостоверяется нотариусом, так как по сути является договором раздела совместно нажитого имущества. Прим. Автора)
- Дарение недвижимости совершеннолетним дееспособным Дарителем, владеющим недвижимостью на праве собственности единолично, одному или нескольким Одаряемым
- Дарение доли в праве ( например 1/2, 1/10 доли)совершеннолетним дееспособным Дарителем, владеющим недвижимостью на праве собственности единолично, одному или нескольким Одаряемым
- Дарение недвижимости целиком дееспособными супругами, владеющими ей на праве общей совместной собственности. (Дарение доли недвижимости требует прежде выделение долей из общей совместной собственности на основании Соглашения о выделении долей. Прим. Автора)
- Выделение доли/долей из единоличной собственности дееспособным собственником
Все вышеперечисленные сделки оформляются в простой письменной форме, договорами или соглашениями и вступают в силу сразу после подписания всеми участниками сделки этих документов.
Нотариальная форма сделки
В связи с внесением поправок в ФЗ-122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в 2015-2016 гг. большинство сделок по отчуждению недвижимого имущества теперь подлежат удостоверению нотариусом.
Эти поправки сохранились и в новом законе ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости», который вступил в силу 02.01.2017 года
Нотариального удостоверения требуют следующие сделки:
- Продажа недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему
- Продажа недвижимости, принадлежащей недееспособному
- Продажа недвижимости, принадлежащей на праве долевой собственности , даже при одновременной продаже всех долей в одни руки
- Продажа доли в праве общей собственности как постороннему, так и другим участникам долевой собственности
- Дарение недвижимости, принадлежащей Дарителям на праве долевой собственности
- Дарение доли в праве собственности (доли квартиры, доли дома), если недвижимость принадлежит Дарителю/Дарителям на праве долевой собственности.
- Выделение доли/долей в недвижимости, принадлежащей первой стороне(собственникам) сделки на праве долевой собственности
- Покупка недвижимости в долевую собственность законными супругами ( или договор купли-продажи в простой письменной форме плюс нотариальный брачный договор), в том числе и покупка недвижимости на семью с использованием средств Материнского капитала. Подробнее: Покупка квартиры в долевую собственность
Все эти сделки удостоверяются нотариусом. То есть нотариус проверяет законность сделки и удостоверяет подписи сторон под договором отчуждения.
Договор отчуждения в этом случае вступает в силу после удостоверения нотариусом.
Как без нотариуса оформить договор. Регистрация права собственности
При любой форме оформления сделки необходимо зарегистрировать возникшее на основании Договора/Соглашения право собственности в Росреестре >
В случае нарушения законной формы оформления сделки — сделка признается оспоримой!
Перехода права собственности по оспоримой сделке не происходит!
Росреестр приостанавливает регистрацию права собственности, если заявитель предоставил договор отчуждения, не соответствующий требованиям закона.
Сделка может быть приостановлена на срок до 6 месяцев или до устранения причин.
Как донести исправленный договор в Росреестр читайте в статье: Донести документы в Росреестр
Как без нотариуса оформить договор?
Если сделка подлежит удостоверению нотариусом в соответствии с законом — без нотариуса не обойтись.
Всегда рада разъяснить.Автор
Разъяснение других сложных моментов
exspertrieltor.ru
Нотариальные сделки с недвижимостью гарантии в 2017 году
А. ГордонДает ли 100% гарантию нотариальный договор купли-продажи квартиры?
Покупатель, будь осторожен! Нотариальная сделка с недвижимостью!
Как проходит сделка купли-продажи квартиры с нотариусом
Адвокат Гордон А.Э.
Кто участвовал в сделках купли-продажи недвижимости в 90-х годах вспомнит, а для остальных сообщу: до 1998 года в России все без исключения сделки с недвижимостью оформлялись исключительно в нотариальной форме. Как известно, никакой надежности, гарантированности прав и законности нотариальная монополия не принесла и была отменена.
С 2016 года в России снова начали вводить нотариальную монополию на сделки с недвижимостью, пока это касается сделок с долями в недвижимости, сделок, требующих согласования с опекой и сделок с недвижимостью принадлежащей ограниченно дееспособным лицам. Внесение изменений в законодательство проводилось под лозунгами защиты прав на жилье некомпетентных участников сделок (малоимущих, несовершеннолетних, инвалидов и т.д.) и декларировались цели изменений: уберечь собственников от мошенников и преступников всех мастей. Получилось, как всегда – нотариусам передана вся долевая недвижимость – и жилая и не жилая.
Начала нотариальной монополии внесены в Гражданский кодекс РФ, и перешли в новый закон «О государственной регистрации недвижимости», вступивший в силу с января 2017.
Когда встает вопрос о гарантиях сделки с недвижимостью нужно определиться, о гарантиях чего идет речь?
Гарантии невозможности оспорить нотариальный договор купли-продажи недвижимости?
Гарантии возврата продавцу квартиры?
Гарантии возврата покупателю денег?
По нашему мнению, интерес покупателя – отсутствие реальных перспектив возникновения спора по купленной недвижимости. И дать такую гарантию может только информация о юридической чистоте недвижимости, и соблюдение технологии проведения сделки купли-продажи квартиры (мены, дарения, и т.д.). Тем более, если проводится альтернативная сделка.
Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью
Звоните: +7(495) 518 -19 -90
Пишите: info @ gordon – adv.ru
Гарантии невозможности оспорить нотариальный договор купли-продажи недвижимости?
– такие гарантии отсутствуют, поскольку в законодательстве России отсутствуют такие положения. Внесение таких положений в Российское законодательство очевидно приведет к злоупотреблениям со стороны нотариусов. Мне лично пришлось участвовать в нескольких судебных процессах в Москве, в которых активными участниками злоупотреблений (уголовных) с московской недвижимостью были именно московские и подмосковные нотариусы. Что бы было, если бы сделки этих специалистов было запрещено оспорить в суде?
Неоспоримость нотариальных сделок купли-продажи недвижимости, дарения, завещания и т.д. это миф, пропагандируемый в СМИ.
Вместе с тем, покупатели недвижимости по нотариальным сделка с 2017г. реально попадают в группу риска.
Дело в том, что новый закон 2017 года о государственной регистрации недвижимости содержит механизм, который неустранимо приводит в возможности злоупотреблений. А самый большой риск в сделках с недвижимостью – у покупателя. Так в статье 59 закона есть правило:
Проверка законности нотариально удостоверенного документа государственным регистратором прав не осуществляется. Достоверность нотариально удостоверенного документа проверяется государственным регистратором прав через единую информационную систему нотариата.
По общему правилу запись о правах на недвижимость в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) вносит государственный регистратор после юридической экспертизы документов.
Приведенные правила статьи 59 закона означают, что по нотариальным сделкам государственный регистратор проверяет только факт удостоверения сделки нотариусом по электронной базе!
Законность удостоверенной нотариусом сделки купли-продажи недвижимости государственным регистратором не проверяется! То есть правильность проведения сделки (дееспособность участников сделки, полномочия участников, соблюдение прав третьих лиц, юридическая чистота истории недвижимости, и т.д.) государственный регистратор не проверяет.
Получается, что действия нотариуса, который за свои действия по удостоверению сделки получил вознаграждение от участников сделки, и является заинтересованным лицом, не контролируются независимым контролером – государственным регистратором.
Если раньше юридические дефекты сделок купли-продажи недвижимостью обнаруживались на этапе государственной регистрации и могли быть устранены, а заведомо незаконные сделки «разваливались» и интересы стороны сделки, таким образом, защищались, то теперь, с 2017 года, дефекты нотариальных сделок «будут вылезать» только после гос регистрации прав.
Соответственно, наибольший риск лег на покупателя!
Оспаривать дефектную сделку купли-продажи недвижимости будут в суде, и в случае ее недействительности, например не получено согласие второго супруга на продажу, квартиру вернут продавцу. А покупатель будет долго возвращать деньги.
Как видно, гарантий невозможности оспорить куплю-продажу нотариальная сделка не дает.
Гарантии возврата квартиры продавцу в случае оспаривания нотариальной сделки
Закон так же не содержит таких правил. В случае споров будут действовать общие правила Гражданского кодекса РФ о реституции – возврат сторон сделки в первоначальное положение, какое было до начала исполнения сделки. Для этого придется получать соответствующее решение суда при оспаривании нотариальной сделки купли-продажи недвижимости (дарения и т.д.).
Страхование деятельности нотариуса, в этом случае продавцу не поможет, поскольку возмещение путем возврата проданной квартиры не возможна.
Гарантии возврата денежных средств покупателю в случае оспаривания нотариальной сделки
Так же, как и интересы продавца, интересы покупателя могут быть защищены только по судебному решению. Покупатель конечно может надеяться на покрытие своих убытков за счет страховки нотариуса. Но здесь будет существенное препятствие – согласно закону «Основы законодательства о нотариате» необходимо в суде доказать, что имущественный вред причинен нотариусом в результате совершения действий противоречащих законодательству РФ.
Существующая судебная практика показывает, что страховым случаем признается совершение нотариусом действий (бездействия) противоречащего законодательству РФ. В большинстве случаев это доказать не удается.
Так, согласно Основам законодательства РФ о нотариате при удостоверении сделки с недвижимостью нотариус обязан:
1) установить личность обратившихся за совершением нотариального действия гражданина, его представителя или представителя юридического лица
2) осуществить проверку дееспособности граждан и правоспособности юридических лиц, обратившихся за совершением нотариального действия
3) разъяснить сторонам смысл и значение представленного сторонами сделки проекта договора
4) проверить, соответствует ли содержание договора действительным намерениям сторон
5) проверить не противоречит ли требованиям закона проект сделки
6) проверяет принадлежность данного недвижимого имущества лицу, его отчуждающему или закладывающему
7) разъяснять участникам сделки права и обязанности, предупреждать о последствиях совершаемых нотариальных действий, с тем чтобы юридическая неосведомленность не могла быть использована им во вред
8) отказать в совершении нотариального действия в случае его несоответствия законодательству Российской Федерации или международным договорам
9) договор зачитывается вслух участникам сделки и ими подписывается в присутствии нотариуса
10) Совершить удостоверительную надпись на договоре.
11) Зарегистрировать совершенное нотариальное действие в соответствующем реестре нотариуса.
По разным причинам, в том числе при умышленных недобросовестных действиях участников сделки купли-продажи, а иногда и нотариуса, в сделке может возникнуть юридический порок.
Например, при удостоверении личности продавца квартиры нотариус не смог установить, что сделку совершает иное лицо, а не собственник, поскольку внешне участник сделки был схож с собственником. Т.о. продавцом оказался мошенник, и в результате сделка совершена не собственником.
Или Продавец умолчал о приобретении квартиры в браке и не предоставил нотариальное согласие второго супруга на продажу квартиры. Или нотариус установил дееспособность продавца, в то время, как он ограничен в дееспособности.
Каждый из перечисленных пороков является основанием для оспаривания договора купли-продажи квартиры судом по признакам недействительности.
Вместе с тем, в законе отсутствуют перечни необходимых и достаточных мероприятий при совершении нотариальных действий, которые гарантируют неоспоримость нотариальной сделки.
Кроме того, при юридическом сопровождении купли-продажи квартир приходится сталкиваться с ситуациями, когда незаконные действия совершают сами нотариусы, или такие действия усматриваются в ранее совершенных с квартирой сделках.
Из изложенного можно сделать вывод, что сама по себе нотариальная сделка купли-продажи квартиры (дарения квартиры, мена или завещание) не защищает от возможности ее оспаривания в будущем и не предоставляет участникам сделки повышенных гарантий.
То, что нотариус, в силу закона это юрист с высшим юридическим образованием и стажем работы по юридической специальности, не дает участникам сделки преимуществ, поскольку адвокаты, так же согласно закону юристы с высшим юридическим образованием и стажем работы по юридической специальности.
Более того, адвокаты, в отличие от нотариусов, ведут реальные судебные споры по недвижимости, уголовные дела, касающиеся мошенничества с недвижимостью, и располагают не меньшей квалификацией и практическими навыками для защиты интересов сторон сделки купли-продажи недвижимости.
Вместе с тем, сделка в простой письменной форме, в отличие от нотариальной, не обладает указанным выше дефектом: сделки в простой письменной форме обязательно проходят независимую от сторон сделки юридическую экспертизу государственного регистратора при регистрации прав собственности. Последнее следует признать повышением гарантии законности совершенной сделки, и обеспечением интересов участников, поскольку расчеты по сделке проходят после государственной регистрации, то есть после юридической экспертизы независимым государственный регистратором.
Как проходит сделка купли-продажи квартиры с нотариусом
Сделка купли продажи квартиры с нотариусом проходит более сложно, длительно, и нервно для сторон сделки, а потому в такой сделке гораздо проще совершить ошибки, нежели купля-продажа в простой письменной форме.
Дело в том, что удостоверение договора купли-продажи квартиры нотариусом не отменяет для продавца и главное для покупателя необходимости пройти остальные этапы сделки :
внести аванс за квартиру,
проверить историю квартиры,
проверить продавца,
подготовить саму сделку, а значит собрать необходимые документы, подготовить безопасные расчеты – договориться с банком об аренде ячейки, согласовать с ним договор купли-продажи, согласовать условия доступа к ячейке,
совершить сделку,
организовать регистрацию перехода права собственности на покупателя
сдать документы на регистрацию и получить их обратно
провести расчеты,
правильно завершить сделку.
Из приведенного перечня этапов сделки удостоверение сделки нотариусом – это всего один этап или два, если нотариус проводит регистрацию прав собственности.
Если используется ипотечный кредит, это нотариуса не касается. Сделка усложняется, появляется два новых этапа:
одобрение объекта для ипотеки,
согласование условий купли-продажи с банком.
Причем, каждый из этапов требует получения дополнительных документов, в том числе это обстоятельство должно быть учтено, например, при внесении аванса.
А если у вас «альтернативная сделка» — то есть покупатель или продавец оплачивает полностью/ частично покупаемую квартиру за счет продажи другой квартиры? В таких случаях нужно одновременно провести две или три сделки с одновременным расчетом за каждую квартиру.
А если одна из сделок еще и с привлечением ипотечного кредита?
Нотариусы в таких ситуациях не помощники.
Вам помогут юристы по сопровождению сделок с недвижимостью, адвокаты по сопровождению сделок, или риелторы.
Для проведения нотариальной сделки в предварительно установленный нотариусом день продавец и покупатель являются к нотариусу.
У продавца должны быть при себе документы на квартиру и паспорт, у покупателя – паспорт. Как правило, нотариусы требуют от участников сделки предоставить справки из наркологического и психо-неврологического диспансеров, в нотариальной форме оформленные согласие второго супруга соответственно на продажу и покупку квартиры, ЕЖД от продавца.
Заблаговременно должен быть подготовлен, вычитан и согласован сторонами договор купли-продажи квартиры. Ошибки, опечатки в нотариальных договорах исправлять гораздо сложнее, чем в договорах в простой письменной форме.
Важно изложить в договоре все условия его проведения: кто, что и когда делает – какая комплектность объекта, какое состояние, долги, снятие с учета проживающих, освобождение квартиры, кто, когда платит, каким образом, как и где регистрируют переход права, кто и как подает документы, как осуществляется связь между сторонами, как завершают сделку и т.д. Подробное описание условий предупреждает и снимает большинство споров при исполнении договора.
Как правило, нотариусы такими подробностями «договор не загромождают». То же относится и к порядку оплаты.
В результате регулярно возникают споры по состоянию и срокам передачи квартир, по долгам, по снятию с учета зарегистрированных в квартире. Регулярно продавцы срезают кондиционеры, плиты, встроенные кухни и розетки с выключателями.
Такие спорные ситуации нужно устранять на этапе подготовки сделки и договора купли-продажи квартиры, а затем четко контролировать исполнение сделки.
Эти действия не относятся к нотариальным, и нотариусы не обязаны их совершать. А соответствующие условия не являются обязательными для договоров купли-продажи недвижимости, по этому нотариусы не обязаны вносить их в договор купли-продажи квартиры. Но соблюдение этих условий дисциплинирует стороны договора, чем существенно упрощают исполнение договоров, и упрощают разрешение спорных ситуаций.
Обо всех скользких моментах сделок с квартирами подскажет тот, кто ведет сделку на всех этапах, или предоставляет юридическое сопровождение сделок с квартирами.
По состоянию на 13 сентября 2017 года
Москва
Адвокат по недвижимости
Гордон А.Э.
gordon-adv.ru