Как сделать общее имущество многоквартирного дома источником дохода
При этом собственники, которые пытаются использовать общее имущество, часто сталкиваются с тем, что у него уже есть другой хозяин. Наиболее выгодные коммерческие объекты чаще всего оказываются у домов изъяты или были уже приватизированы. Но даже если они не были приватизированы, муниципалитеты часто записывают их на свой баланс, утверждая, что это их имущество, и сдавая помещения другим лицам. "И даже если за пользование этим имуществом кто-то платит (скажем, сотовые операторы, которые платят за коммуникации на крышах домов и так далее), то потом эти деньги попадают в "общий котел" управляющих компаний. А у таких, как правило, много домов находится в управлении, и ни в одной отчетности не указано, сколько денег было собрано и сколько потрачено", — объясняет Разворотнева.
В каких домах это возможно?
Как говорит президент ГАСИС ВШЭ Павел Жбанов, более 10 лет назад Жилищный кодекс претерпел кардинальные изменения. Парадигма управления жилищным фондом серьезно изменилась — с государственного и муниципального управления на управление собственниками квартир в доме.
Однако возраст многих домов превышает 30 лет. В этих домах на абсолютно законных основаниях общедомовые нежилые помещения (подвальные, межэтажные и так далее) были переданы либо в долгосрочную аренду, либо проданы, либо пока еще остаются в муниципальной собственности.
"Если эти операции по передаче собственности на правах аренды и продажи проходили до внесения изменений в Жилищный кодекс, то они законны и "отыграть" помещения обратно невозможно — закон обратной силы не имеет. Если же передача общедомового имущества проходила уже в период распоряжения им собственников, то в этом случае отторжение имущества многоквартирного дома должны были проходить на основе решения собственников через проведение общего собрания. И сегодня прецедентная судебная практика возвращения прав собственности на подвальные помещения, помещения первых этажей, где располагались магазины, колясочные и так далее, уже очень обширна", — говорит Жбанов.
Как вернуть общедомовую собственность
Любой собственник вправе через совет многоквартирного дома, ТСЖ запросить основание нахождения в нежилых помещениях дома той или иной организации, продолжает эксперт. Если нахождение лиц на этих площадях реализуется без решения собственников многоквартирного дома, то в судебном порядке жильцы могут вернуть принадлежащую им общедомовую собственность. Дальше общедомовое имущество жители могут пустить в хозяйственный оборот, например сдать в аренду.
Кстати, бывает так, что владельцем помещений на первых этажах дома выступает сам застройщик. При продаже квартир в строящемся доме он публично представляет сведения о том, какие помещения будут в общем имуществе МКД, а какие будут проданы как отдельные нежилые помещения, указывает президент саморегулируемой организации управляющих недвижимостью "Совладение" Александр Павленко.
realty.ria.ru
Договор аренды общего имущества (подвал)
Первый Столичный Юридический Центр
Телефон: +7 (495) 776-13-39, +7 (985) 776 13 39
Вопрос: Управляющая компания многоквартирного дома (МКД) уполномочена собственниками жилья от их имени заключать договоры аренды общего имущества (подвала). Денежные средства за аренду поступают управляющей компании, но являются доходом собственников МКД и расходуются только по решению собственников жилья на капитальный ремонт дома. Каков порядок налогообложения средств, полученных от сдачи общего имущества МКД в аренду? Должна ли управляющая компания (применяющая общий режим налогообложения) выставлять счета-фактуры в рамках договора аренды для целей налогообложения НДС?
Ответ: Управляющая компания в ситуации, когда она уполномочена собственниками жилья многоквартирного дома (МКД) от их имени заключать договоры аренды общего имущества (подвала), не имеет самостоятельного экономического интереса и уполномочена действовать лишь в интересах собственников жилья в доме. Собственники жилья распоряжаются суммами арендной платы (направляют на капитальный ремонт дома). Соответственно, у собственников жилья в МКД — физических лиц возникает доход, облагаемый НДФЛ. Основания для начисления НДС и выставления счета-фактуры на сумму арендной платы отсутствуют. В соответствии со ст. 290 Гражданского кодекса РФ, ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам квартир и других помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), 
Согласно ч. 2 ст. 36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Частью 4 ст. 36 ЖК РФ предусмотрено, что объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями также могут быть лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ). Следовательно, управомоченным лицом (арендодателем) может являться и управляющая компания. Арендная плата поступает в доход собственников жилья пропорционально доле в праве общей долевой собственности на общее имущество (ст. 248 ГК РФ). Именно собственники жилья распоряжаются суммами арендной платы (направляют на капитальный ремонт дома). Соответственно, у собственников жилья в МКД — физических лиц возникает доход, облагаемый НДФЛ. Основания для начисления НДС и выставления счета-фактуры на сумму арендной платы в рассматриваемом случае отсутствуют, поскольку управляющая компания представляет интересы собственников жилья — физических лиц, которые, в свою очередь, не являются плательщиками НДС (п. 1 ст. 143 Налогового кодекса РФ).
Автор: Л.В.Попова
Первый Столичный Юридический Центр.
Наши телефоны:
8 (985) 763-90-66
8 (495) 776-13-39
8 (985) 776 13 39
Запись к специалистам на прием осуществляется по указанным выше телефонам. Внимание! Консультация платная.
Право собственности, Договор аренды
04.03.2012, 11058 просмотров.
ur-sdelka.ru
Могут ли управляющие компании сдавать в аренду объекты жилого многоквартирного дома? | Законы и безопасность
По условиям заключенных договоров, арендодателями выступают управляющие компании, неправомерно заменяя одну из сторон договора. Соответственно, и доход от использования общего имущества многоквартирного дома поступает на их счета. При этом бремя содержания и ремонта общего имущества, в соответствии с требованиями Жилищного Кодекса Р Ф, возложено на собственников помещений.
Таким образом, складывается ситуация, когда затраты на содержание общего имущества несут собственники, в то время как доход от использования этого имущества извлекают управляющие компании.
Между тем, согласно п.1), ч.1, ст. 36, Жилищного Кодекса Р Ф,
общее имущество многоквартирного дома принадлежит на праве общей долевой собственности, собственникам помещений в таком доме.
Соответственно, и передача отдельных частей многоквартирного дома в пользование иным лицам допускается только по решению собственников помещений. Принятие решения
о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме,
п.3), ч.2, ст. 44, ЖК РФ относит к компетенции общего собрания собственников помещений. При этом, в соответствии с требованиями ч.1), ст. 46, ЖК РФ, данное решение может иметь силу, лишь при условии его принятии большинством:
не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
Кроме того, согласно ч.1, ст. 246 ГК РФ,
распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Таким образом, в силу прямого указания закона, правом передавать элементы общего имущества в пользование третьим лицам наделены собственники.
Жилищный Кодекс Р Ф не наделяет таким правом управляющие компании. Однако, в нарушение вышеназванных норм, управляющие компании передают элементы общего имущества в возмездное пользование третьим лицам без оформленного должным образом согласия собственников. В этом случае, в соответствии со статьями 157.1, 166, 168, 173.1, ГК РФ,
- заключение сделки в отношении общего имущества, сторонами которой являются управляющая компания и иное лицо и нарушающей интересы собственников и заключенной без их согласия, влечет её недействительность.
В некоторых случаях собственники наделяют управляющие компании полномочиями на заключение от их имени договоров по передаче в пользование общего имущества иным лицам. В порядке, предусмотренном статьями 44, 46, ЖК РФ, собственники могут принимать решения
об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания.
По смыслу данной нормы, решение собственников об определении уполномоченного является договором поручения, определение которому дает ст. 971, ГК РФ:
По договору поручения одна сторона (поверенный) обязуется совершить от имени и за счет другой стороны (доверителя) определенные юридические действия. Права и обязанности по сделке, совершенной поверенным, возникают непосредственно у доверителя.
Из содержания данных норм следует, что управляющие компании наделяются правом заключения договоров от имени собственников, где стороной по договору являются собственники, с вытекающими отсюда правами и обязанностями. У управляющей компании таких прав и обязанностей не возникает.
- Из чего вытекает, что уполномоченное лицо не может быть выгодоприобретателем и участвовать в расчетах по получению доходов, полученных от использования общего имущества, а обязательства по договору должны возникать непосредственно между собственниками помещений и лицом, использующим общее имущество.
Из вышесказанного следует вывод, что заключение сделки, предметом которой является использование общего имущества собственников или его части и сторонами которой являются управляющая компания и иное лицо, является незаконным.
Что еще почитать по теме?
ЖКХ — своеобразная отрасль государства, или Почему опять повышаются тарифы?
Проблемы ЖКХ. Какие платежи взимаются неправомерно?
Как обманывают клиентов в системе ЖКХ?
shkolazhizni.ru
Передача в пользование части общего имущества многоквартирного дома
В настоящей статье будут рассмотрены вопросы передачи части общего имущества многоквартирного дома (далее — ОИМД) в пользования третьим лицам, а именно:
- Основания и порядок передачи ОИМД;
- Особенности договора о передачи имущества в пользование третьим лицам;
- Использование жильцами доходов, полученных от передачи имущества в пользования третьим лицам.
В пользование может быть передана часть несущей стены или крыши МКД для размещения наружной рекламы, нежилые помещения или их часть, которые относятся к ОИМД.
Основание и порядок передачи
Основание:
Закон предусматривает единственное основание для передачи ОИМД в пользование другим лицам – это решение собственников помещений в МКД о передачи имущества в пользование.
В решении указывается:
— уполномоченное общим собранием жильцов лицо, которое в последующем осуществляет заключение договора о передаче со стороны жильцов.
Жильцы дома могут своим решением определить лиц, которые в дальнейшем будут иметь право заключать договоры (например управляющая компания) о передачи в пользование ОИМД.
— условия контракта (существенные (без наличия которых договор считается незаключенным) и коммерческие условия).
Рекомендуется на собрании утвердить проект контракта и сделать его приложением к решению.
— порядок использования денежных средств, полученных от сдачи имущества.
За решение о передачи имущества в пользование иным лицам должно проголосовать не менее 2/3 собственников помещений в МКД.
Порядок передачи:
Уполномоченное лицо:
— заключает контракт о передачи имущества с третьим лицом, на условиях заранее согласованных собственниками жилья.
— передает лицу по акту приёма-передачи имущество, предусмотренное контрактом о передаче.
Особенности контракта о передачи в пользование третьим лицам ОИМД
Указанное соглашение относится к непоименованным договорам, так как оно отдельно не оговорено в законодательных актах РФ. Но судебная практика распространила на него по аналогии положения о договоре аренды, в том числе вопросы государственной регистрации.
Контракт должен быть заключен в письменной форме.
Для договора аренды существенными являются следующие условия (то что стороны должны обязательно оговорить в соглашении):
— стороны контракта.
Стороной такого договора, предоставляющей имущество в пользование, признаются все собственники ОИМД, которые образуют множественность лиц в соответствии с действующим законодательством, от которых выступает уполномоченное ими лицо.
Перед заключением соглашения необходимо проверить полномочия подписанта арендатора.
Это можно осуществить:
Если контрагентом выступает физическое лицо, то необходимо проверить его дееспособность (запросив у подписанта справку из уполномоченных органов о его психическом состоянии, проверить информацию о том, не было ли принято в отношении данного лица судебного решения о лишении его дееспособности полностью или в части).
Если контрагентом выступает юридическое лицо, то необходимо:
— проверить его учредительные документы на предмет отсутствия ограничений на заключении договора (в случае их наличия получить при подписании договора все необходимые одобрения соответствующих органов юридического лица и т.п.).
— проверить полномочия генерального директора (не истекли ли его полномочия, не установленны ли какие-либо ограничения в его деятельности и т.п.).
Также необходимо просмотреть информацию о юридическом лице в Едином государственном реестре юридических лиц – из которого можно получить данные о генеральном директоре, учредителях, статусе лица (не находится ли лицо в статусе реорганизации или ликвидации).
Если уполномоченное лицо действует от лица-контрагента по доверенности, то необходимо проверить наличие соответствующих полномочий, проверить не была ли отозвана доверенность на основании которой действует данное лицо (в настоящий момент указанную информацию можно проверить на сайте нотариальной палаты РФ).
На сайте Верховного суда РФ и Высшего Арбитражного суда РФ можно уточнить информацию о наличии судебных споров с данным лицом, проверить предмет и основания споров, не ведется ли в отношении данного лица процедура банкротства.
— предмет соглашения
В контракте очень важно подробно произвести описание предмета договора, а именно что будет сдаваться в пользование лицу, указать технические характеристики предмета, его размеры, расположение в МКД и т.д.
Особо стоит оговорить про описание в договоре предмета, если им выступает помещение или его часть, которое относится к МКД.
При заключении контракта на целое помещение, которое учтено в кадастре недвижимости сторонам для описания предмета договора будет достаточно дополнить вышеуказанные условия кадастровым номером помещения.
Если предметом договора выступает часть помещения, то в настоящий момент еще действует позиция согласно которой надлежащим описанием предмета будет приложение к договору графической схемы части помещения (т.е. стороны маркером на схеме из тех или кадастрового паспорта обводят то, что будет составлять предмет договора), без постановки сдаваемой части на кадастровый учет.
Важно отметить, что в случае, если стороны заключили договор и стали его исполнять, то в последующем признать договор недействительным по причине недостаточного описания предмета договора будет крайне сложно, так как в настоящий момент судебная практика активно развивает институт добросовестного поведения, который запрещает недобросовестной стороне злоупотреблять предоставленным ему правом, в данном случае производить оспаривание договора по причине недостаточного описания предмета договора.
— Срок договора
Стороны могут согласовать любой срок пользования переданным имуществом, если он не ограничен законодателем.
При этом важно отметить, что в случае сдачи в аренду помещения или его части на срок более чем 11 месяцев договор будет подлежать гос. регистрации.
— Плата за пользование.
В данном разделе следует указать:
- размер платы
- период
- способ оплаты
— Иные условия контракта
Учитывая вышеуказанные рекомендации хотелось бы обратить внимание, чтобы в договоре стороны подробно оговорили вопросы ответственности, способы расторжения договора, обсудили распределение затрат на ремонт сдаваемого имущества и т.д.
Не стоит изобретать велосипед и делать договор с чистого листа, в свободных источниках достаточное количество образцов договором, необходимо их просто скачать и внимательно заполнить, опираясь на вышеуказанные рекомендации.*
*Вышеуказанные рекомендации описаны лишь для наиболее часто встречающихся ситуаций, поэтому перед заключением договора следует более подробно изучить судебную практику (в которой будут рассмотрены наиболее спорные вопросы, возникающие между лицами по аналогичным взаимоотношениям), разъяснения законодательства уполномоченными органами.
Чем более подробно будут оговорены в договоре условия взаимодействия сторон в той или иной ситуации, тем проще будет сторонам действовать в последующем.
Описывайте договор простыми формулировками, избегайте двусмысленности их трактования.
К договору также должен быть составлен акт приема-передачи имущества, в котором стороны должны зафиксировать факт передачи имущества, состояние передаваемого имущества и т.п.
Использование жильцами доходов, полученных от передачи имущества в пользования третьим лицам
Полученные денежные средства могут быть направлены:
— в фонд на произведение ремонта;
— на содержание жилья;
— на оплату услуг управляющей компании;
— на благоустройство территории.
prosto-pravo.ru
Можно ли сдать в аренду чердак или подвал многоквартирного дома?
Плата за содержание многоквартирного дома до сих пор вызывает во многих собственниках праведный гнев: ремонт, уборка, замена, профилактика — счета, счета, счета. Но, как известно, владение любой собственностью можно монетизировать. Например, очевидно, что квартиру можно продать, сдать, заложить. А как насчёт общедомового имущества, за содержание которого мы платим? Можно ли заработать на нём?
Имущество на всех
Согласно Жилищному Кодексу, если вам принадлежит квартира, вам принадлежит и доля в общедомовом имуществе. К нему относятся все части дома, которые обслуживают более одного помещения: чердаки, подвалы, холлы, лестницы, тамбуры, а также крыши, наружные стены здания и фундамент. Всем своим имуществом мы можем беспрепятственно пользоваться. Но поскольку всё это является общей собственностью, эксплуатировать мы её можем только сообща, не нарушая права других собственников.
Photo: Igiss
Никогда не решай в одиночку
Предположим, вы решили, что пустующий чердак можно кому-нибудь сдать в аренду. Основанием для этого решения является общее собрание жильцов. Само оно должно проходить по правилам, не нарушая Жилищного Кодекса, где его порядок подробно расписан, иначе оно не будет считаться действительным. Инициировать официальную встречу может любой из жильцов, но тогда он должен подготовить объявление с указанием места и времени собрания, а также повестку собрания. Объявление необходимо вывесить в общедоступном месте или разослать всем соседям за 10 дней до собрания. В нём должны принять участие более 50% собственников. Решение выносится согласно принципу большинства, меньшинству и «прогульщикам» с ним придётся смириться.
Риски арендодателя
Отдавая в аренду чердак или клетушку под лестницей, жильцы должны соблюдать все законодательные и санитарные нормы и правила пожарной безопасности. Арендаторы не могут преграждать лестницы, захламлять коридоры, скрывать коммуникации, нарушать часы тишины или сваливать мусор. Надо помнить: как бы ни вёл себя арендатор, собственники несут за него полную ответственность. Поэтому договор представителя собственников с арендатором должен быть составлен со всеми возможными предосторожностями.
Photo: Artem Svetlov
На что потратить?
Все доходы от аренды помещений, а также наружных и внутренних стен, отданных под рекламу, делятся между всеми собственниками пропорционально их доли в общедомовой собственности. Чем больше жилое помещение собственника, тем больше его доля. А вот как потратить деньги, тоже решает общее собрание жильцов. Доход может отправляться на счёт собственника или идти на оплату общедомовых нужд. Получается, многие многоквартирные дома могут частично или полностью окупать себя. И в некоторых домах с грамотным управлением именно так и поступают.
ТСЖ или собственники?
У общего собрания жильцов есть право нанимать и увольнять управляющую компанию, формировать бюджет, решать, как использовать общее имущество и кто будет в этом ответственным лицом. Важно помнить, что ни ТСЖ, ни УК не имеют таких прав, они просто менеджеры дома, а не его владельцы. Поэтому они не в праве сдавать подвалы фирмам и стены дома под рекламу. Даже подписанные договоры с рекламодателями не имеют силы, если на то нет разрешения жильцов.
Photo: Eugene Luchinin
Кто украл общедомовое имущество?
Если такое правонарушение вами обнаружено, следует обратиться в жилищную инспекцию, а потом в суд. Имущественные отношения охраняет Гражданский Кодекс. В соответствии с ним, если ваше имущество используется для чужого обогащения, вам обязаны возместить потери. И хотя наши граждане довольно редко идут в суд, там подобные дела решаются однозначно в пользу собственников. Правда, перед тем как бить тревогу, следует проверить, а не пропустили ли вы собрание жильцов?
Арина Тропинова
03.08.2016
knowrealty.ru
Аренда крыши и стены многоквартирного жилого дома под размещение рекламы и оборудования
"Аренда" рекламного места - крыши и стены многоквартирного жилого дома.
Сегодня большинство многоквартирных жилых домов, расположенных вдоль центральных магистралей города, «обвешаны» многометровыми рекламными щитами, которые призывают нас приобрести какой-либо товар, либо воспользоваться какими-либо услугами определенной фирмы. Такие рекламные щиты можно наблюдать как на стенах домов, так и на их крышах. Вправе ли размещать подобную рекламу на стенах жилых домов рекламодатели, чье согласие для этого необходимо получить?
Кто собственник рекламного места – стены и крыши?
Согласно статьи 36 Жилищного кодекса РФ, помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома принадлежат на праве общей долевой собственности всем собственникам помещений в данном доме.
Далее, согласно ЖК РФ, по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
Таким образом, решение о передаче в пользование общего имущества, коим является стены и крыша дома, должно приниматься общим собранием собственников помещений в доме и быть оформлено в виде протокола общего собрания. Такое решение должно быть принято большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Будущему «арендатору» в случае принятия общим собранием «положительного» для него решения, при этом совсем не обязательно заключать договор «аренды» с каждым собственником. Протокол общего собрания и будет являться основанием правоотношений, возникших между «арендатором»* и собственниками-арендодателями. Стоит помнить, что собственником квартир, занимаемых гражданами по договорам социального найма, является муниципалитет и если в доме есть хоть одна неприватизированная квартира, в принятии решения «о передаче» должен участвовать соответствующий орган местного самоуправления.
*Оговоримся, что речь не идет о договоре аренды конструктивного элемента здания (об «аренде» мы говорим условно), ибо не происходит передача права владения и пользования стеной, крышей, на что указывал Высший Арбитражный суд РФ в Информационном Письме от 11 января 2002г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой: «...в рассматриваемом случае договор между собственниками помещений в многоквартирном доме и владельцем рекламной констукции передача вещи в аренду всегда влечет временное отчуждение собственником права пользования этой вещью. Между тем крыша представляет собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан в пользование отдельно от здания. Поэтому крыша не может являться объектом аренды. Суд указал, что анализ спорного договора свидетельствует о том, что его предметом являлось предоставление истцу возможности на возмездной основе размещать рекламу на крыше принадлежащего ответчику здания. Такой договор не противоречит ГК РФ, отношения сторон регулируются общими положениями об обязательствах и договорах, а также условиями самого договора».
Как использовать денежные средства, уплачиваемые «арендатором» за пользование стеной или крышей дома, должно также определять общее собрание собственников помещений дома.
Таким образом, ни органы местного самоуправления, ни организации, оказывающие коммунальные услуги не вправе передавать (соответственно получать денежные средства по договору) в пользование (сдавать в аренду) общее имущества, принадлежащее в силу закона собственникам помещений в многоквартирном жилом доме.
Права ТСЖ
Статья 137 ЖК РФ дает право товариществу собственников жилья «предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме в случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме..» Принятие решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме относится к компетенции общего собрания товарищества собственников жилья. Таким образом, если в многоквартирном доме создано ТСЖ, жилищное законодательство позволяет принять решение о предоставлении в пользование части общего имущества на общем собрании членов ТСЖ, а не на общем собрании собственников. Решение «сдать в аренду» не должно нарушать прав собственников помещений, иначе есть перспектива обжалования такого решения «недовольным» собственником в судебном порядке. Денежные средства, поступающие на счет ТСЖ по договору «передачи в пользование общего имущества» должны расходоваться на уставные цели товарищества (например, благоустройство территории, озеленение, проведение ремонта мест общего пользования, и т.д.) Полагаем возможным данные денежные средства использовать товариществом для оплаты в какой-то части коммунальных услуг, оказываемых собственникам помещений в доме, таким образом, уменьшить расходы собственников (скажем за вывоз мусора, лифт, антенна..).
Хочется подчеркнуть, что «предоставить в пользование» может лишь «общее собрание членов товарищества», но никак не председатель ТСЖ единолично. Договор о «предоставлении в пользование» или «аренды», заключенный председателем при отсутствии решения общего собрания – является недействительной сделкой.
На крыше дома моего..
Все вышесказанное относится в полной мере и к проблемам размещения на крышах домов не только рекламных щитов, но и установки различного рода аппаратуры коммерческими организациями (принимающие, усиливающие сигнал устройства, тарелки, антенны… и т.д.).
Собственники помещений в доме вправе требовать оплаты за пользование «конструктивным элементом здания». Собственники также могут отказать в предоставлении в пользование общего имущества, если сочтут, что предлагаемые условия договора для них по каким-либо причинам не приемлемы. Если оборудование или рекламный щит уже смонтированы, однако правовых оснований (договора, решения общего собрания) для нахождения их «на доме» нет, собственники вправе требовать устранения всяких нарушений их права собственности на общее имущество (снять рекламный щит, демонтировать оборудование и т.д.)
Адвокат Александр Отрохов, ПЦ «Логос», 2008 год
Рекомендуем также публикации по теме в рубрике Общее имущество в многоквартирном доме, где содержатся более поздние и актуальные статьи, комментарии, судебная практика и образцы процессуальных документов по теме размещения рекламы на фасадах жилых домов и многие другие вопросы, касающиеся использования общего имущества собственников
logos-pravo.ru
Сдача в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме.
⇐ ПредыдущаяСтр 40 из 54Следующая ⇒
Доходы от хозяйственной деятельности ТСЖ по решению общего собрания членов ТСЖ могут направляться на общие расходы товарищества или в специальные фонды. Дополнительные доходы могут направляться на решение иных задач, предусмотренных уставом ТСЖ или ЖК РФ. Распределение доходов между членами ТСЖ не допускается.
Товарищество собственников жилья может быть реорганизовано в порядке, предусмотренном гражданским и жилищным законодательством. Реорганизация любого юридического лица, в том числе ТСЖ, происходит в форме слияния, присоединения, разделения, выделения и преобразования. Она может быть осуществлена по решению его учредителей (участников) либо органа юридического лица, уполномоченного на то учредительными документами. На основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и в соответствии со ст. 140 ЖК РФ ТСЖ может быть преобразовано в жилищный или жилищно-строительный кооператив.
Ликвидация ТСЖ[190] влечет прекращение его деятельности без перехода прав и обязанностей в порядке правопреемства к другим лицам.
Ликвидация может осуществляться: в добровольном порядке (по инициативе учредителей) либо органа юридического лица, уполномоченного на то учредительными документами, в том числе в связи с истечением срока, на который оно создано, или с достижением цели, ради которой оно создано; в принудительном порядке (например, по решению суда). Если члены ТСЖ не обладают более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, обязанность принять решение о ликвидации ТСЖ возлагается на общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Ликвидация ТСЖ осуществляется на основании и в порядке, которые установлены гражданским законодательством.
В соответствии со ст. 142 ЖК РФ два и более ТСЖ могут создать объединение товариществ собственников жилья для совместного управления общим имуществом в многоквартирных домах. Управление подобными объединениями осуществляется по правилам гл. 13 ЖК РФ, т. е. в таком же порядке, как и управление ТСЖ.
Права и обязанности ТСЖ
Статья 137 ЖК РФ определила основной перечень прав ТСЖ. В их числе:
1) заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом и иные обеспечивающие управление многоквартирным домом, в том числе содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, договоры[191];
2) определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные ЖК и уставом ТСЖ цели;
3) устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год ТСЖ размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
4) выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги;
5) пользоваться предоставляемыми банками кредитами в порядке и на условиях, которые предусмотрены законодательством;
6) передавать по договору материальные и денежные средства лицам, выполняющим для ТСЖ работы и предоставляющим товариществу услуги;
7) продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее ТСЖ.
Вторая группа прав, предусмотренных ст. 137 ЖК РФ, может реализовываться товариществом лишь при условии, если их реализация не нарушает права и законные интересы собственников жилых помещений.
При соблюдении данного условия ТСЖ имеет право:
1) предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме;
2) в соответствии с требованиями законодательства в установленном порядке надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме;
3) получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации;
4) осуществлять в соответствии с требованиями законодательства от имени и за счет собственников помещений в многоквартирном доме застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков;
5) заключать сделки и совершать иные отвечающие целям и задачам ТСЖ действия.
В случае неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме[192] своих обязанностей по участию в общих расходах ТСЖ вправе в судебном порядке потребовать принудительного возмещения обязательных платежей и взносов. ТСЖ может потребовать в судебном порядке полного возмещения причиненных ему убытков в результате неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме обязательств по уплате обязательных платежей и взносов и оплате иных общих расходов. Кроме взыскания обязательных платежей и взносов, ТСЖ может потребовать взыскания со своих членов убытков, причиненных товариществу в результате их уклонения от участия в общих расходах.
Следует также отметить, что перечень прав ТСЖ[193] должен содержаться в уставе товарищества. При этом устав может предусматривать и большой объем прав товарищества, чем указанный в статье 137 ЖК РФ. Конечно же, все права и полномочия ТСЖ, дополнительно предусмотренные в уставе, не должны вступать в противоречие с действующим законодательством РФ.
Рекомендуемые страницы:
lektsia.com