Приемка новой квартиры – Приемка квартиры в новостройке

Содержание

приемка квартиры в новостройке — ДомКлик

Приемка квартиры

Итак, в полном спокойствии, вооруженные здравым смыслом и инструментами идем на приемку. Вы пришли днем, чтобы хорошо все рассмотреть при солнечном свете. Взяли с собой план помещения и этот чек-лист приемки квартиры — чтобы ничего не упустить. Коротко расскажем, что в нём:

Документы

Да, опять начинаем с документов. Кроме акта-приема передачи, акта о вводе дома в эксплуатацию нужно получить и проверить кадастровый и технический паспорт, экспликацию, паспорта и гарантии на счетчики и двери.

Входная дверь

Проверяем, есть ли повреждения, глазок, легко ли закрывается дверь. Работают ли замки, ручка не болтается и не заедает, уплотнительные резинки целые? Если есть звонок — он должен работать.

Отделка, стены и полы

Нужно понимать, что застройщики сдают квартиры в разном состоянии. Если отделка черновая, то это — голые стены. Тут проверять, кроме ровности, отсутствия трещин и пятен влаги на стенах, нечего. Так что достаем уровень и отвес.

Редко бывает предчистовая отделка: стяжка пола, оштукатуривание стен и перегородок, обустройство откосов окон и входной двери. Также при такой отделке делают разводку электричества с розетками и выводами освещения. Качество этих работ нужно проверить. К инструментам добавляем тестер и лампочку.

При чистовой отделке квартира практически готова к заселению. Здесь нужно проверить, как уложен линолеум, плитка или ламинат. Ровно ли оклеены обои, целы ли двери. Как работают замки и ручки: должны плавно, без заеданий.

Сантехника и смесители в отличном состоянии: без пятен и сколов, все соединения герметичны, без подтеков. Загляните под ванну, убедитесь, что она заземлена — специальный провод прикреплен к корпусу. Все краны работают.

Окна

Самая распространенная проблема — царапины на стеклопакетах и рамах. Их отмечайте смываемым маркером.

Все механизмы должны работать без заеданий, створки не задевают раму, все уплотнительные резинки по периметру окон целые, без разрывов.

Снаружи прикреплен отлив для воды.

Монтажная пена без промежутков. В идеале она защищена пароизоляционной пленкой или обработана специальным герметиком.

Проверьте не дует ли из окон — поводите вдоль стыков зажженной свечой. Или зажмите между рамой и створкой лист бумаги, закройте окно и попробуйте вытащить лист. И так в нескольких местах по периметру створки. Если лист можно вытащить — зимой в этих местах, скорее всего, будет дуть.

Вентиляция

Закройте входную дверь, откройте одну створку окна и проверьте тягу на выходе — пламя должно отклоняться внутрь вентиляционной шахты. На крайних этажах в теплое время года вентиляция может не работать — это нормально. В этом случае застройщик обычно ставит дополнительные вытяжные вентиляторы в квартире.

Электрика

Без специальных приборов много проверить не получится. Но хотя бы попросите включить электричество в общем щите, а сами в это время нажмите кнопку «Тест» на корпусе временного щитка. Если «автомат» выключится — напряжение есть. Если с собой есть тестеры, можно проверить каждую розетку и вывод освещения, узнать есть ли заземление.

Водоснабжение и канализация

Проверьте есть ли вода. Запишите показания счетчиков, сверьте серийный номер с указанным в паспорте.

На трубах водоснабжения в местах вывода должна быть запорная арматура: кран, фильтр, редукционный клапан. Подтеков на соединениях труб быть не должно.
На выводах канализации стоят заглушки.

blog.domclick.ru

Приемка новой квартиры от застройщика, на что обратить внимание

КОМПАНИЯ «СИЛКИН И ПАРТНЕРЫ» ОСУЩЕСТВЛЯЕТ ПРОФЕССИОНАЛЬНУЮ ПОМОЩЬ В ПРИЁМКЕ КВАРТИРЫ
В НОВОСТРОЙКАХ МОСКВЫ И МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ

подробнее об услуге и стоимости здесь

ЮРИДИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ПРИЕМКИ КВАРТИРЫ

Итак, получив уведомление, вы приходите к застройщику, а вам говорят, что дом еще не готов, ждите, вам позвонят. Или еще распространенный ответ: «У нас очередь на приемку, записывайтесь», – а запись почему-то есть только через 1 месяц. Для чего же застройщики заранее рассылают такие письма, если дом фактически еще не готов? Это делается для того, чтобы уменьшить период просрочки, ведь за просрочку в передаче квартиры полагается неустойка в соответствии с 214-ФЗ. Либо застройщик не хочет утруждать себя устранением недоделок и решил по-тихому подписать односторонние акты на квартиру. Ведь с момента подписания даже одностороннего акта квартира считается принятой и Застройщик уже не обязан устранять какие-либо недостатки. Также не лишним будет отметить, что коммунальные платежи начинают начисляться с момента подписания акта приема-передачи.

Какое сообщение следует считать надлежащим уведомлением? Многие застройщики приглашают на приемку квартиры посредством отправления СМС или обзвона дольщиков. Но надлежащим считается сообщение, направленное по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или врученное участнику долевого строительства лично под расписку (п. 4 ст. 8 214-ФЗ).

Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в соответствии с договором при готовности объекта долевого строительства к передаче обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения (п.4 ст. 8 214-ФЗ). Откройте свой договор ДДУ и посмотрите, какие сроки на приемку квартиры прописаны в нем.

Что же будет, если участник долевого строительства проигнорирует приглашение застройщика на приемку квартиры?

В соответствии с п. 6 ст. 214-ФЗ при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

А если участник долевого строительства не успеет получить письмо (к примеру, длительная командировка), что тогда?

Дольщик считается надлежащим образом уведомлен даже если, к примеру, письмо возвращено Застройщику с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу. Т.е. не получили письмо по тем или иным причинам, и, как следствие, застройщик может составить акт в одностороннем порядке. Так что регулярно проверяйте почтовый ящик и сообщайте застройщику об изменении своего адреса.

Чтобы застройщик не подписал акт приемки квартиры в одностороннем порядке, рекомендую вам следующие действия. После получения письма о готовности вашей квартиры и приглашении её принять, вам нужно непременно в срок, не превышающий семь рабочих дней (если более длительный срок не предусмотрен договором), посетить офис застройщика с требованием передать квартиру. Если застройщик по каким-либо причинам уклоняется от передачи квартиры или подписания акта приема-передачи, то необходимо составить и отправить письмо следующего содержания.

Образец письма застройщику, который уклоняется от подписания акта приема передачи

Нужно ли принимать общедомовое имущество у застройщика?

По смыслу ч. 1 ст. 7 и ч.5 ст. 8 Федерального Закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» участник долевого строительства до подписания акта приемки объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта условиям:

— договора,

— технических регламентов,

— проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Следовательно, кроме приемки своей квартиры нужно еще уделить внимание в целом имуществу дома: работают ли лифты, мусоропровод, уличное освещение и т.д, и т.п. Если, к примеру, из декларации или иного документа следует, что застройщик должен был построить парковочные места, озеленить или огородить придомовую территорию, поставить шлагбаум, построить детскую площадку, то все это застройщик должен построить и передать вам. Закон не предусматривает частичную приемку, или приемку, но с последующей доделкой недостатков, нужно принимать все и сразу. Если что-то не готово, нужно указать это в предварительном акте. Если вы примете дом с недостатками, пусть даже если в вашей квартире все будет соответствовать СНиПам и договору, то устранение недостатков в общем по дому ляжет на ваши плечи. Вы же, когда покупали квартиру, платили не только за свою квартиру, ну и за общедомовое имущество. Конечно же, застройщик вам будет говорить, что вы должны принять только квартиру, все остальное принимает управляющая компания. Так обычно и происходит на практике, но если бы граждане проявили немного самосознания и разобрались бы в этом вопросе поподробнее, то значительно сэкономили бы на квартплате, а возможную задержку в передаче дома компенсировали бы взысканием неустойки. Никто не хочет связываться с общедомовым имуществом, считая, что это имущество ничье или государственное, кто-то считает, что это имущество застройщика или управляющей компании. Потом многие удивляются, почему коммуналка в новостройке в 2 раза больше, чем в квартире, которая находится в старом фонде. Да потому что хитрый застройщик передал вам дом, построенный на 90%, а вы потом еще два года за свой счет будете достраивать его за счет коммунальных платежей. Вот отсюда и счета такие большие. Лучшим вариантом будет сплотиться дольщикам и нанять организацию (к примеру нас), которая проверит недостатки по всему дому, так будет в конечном итоге дешевле для каждого. Расходы по составлению технического отчета также можно компенсировать за счет застройщика в судебном порядке. У таких сплочённых жильцов деньги, которые предназначены на ремонт дома, идут на дополнительное благоустройство дома: цветочки, деревца, детские площадки и прочие полезности.

ВАЖНО: Разграничить недостатки на Существенные и Несущественные.

Существенные — это такие недостатки, не устранив которые невозможно использовать квартиру по прямому назначению. Законодательство и Судебная практика не приводит точный перечень таких недостатков. Исходя из судебной практики Существенными недостатками является: отсутствие воды, электричества, не работают лифты, существенные дыры в стенах полу или потолке, отсутствие остекление и т.д.

Если из-за несущественных недостатков вы откажитесь принимать квартиру, то вы рискуете получить от застройщика односторонний акт.

ПРИЕМКА КВАРТИРЫ ТРЕБУЕТ СПЕЦИАЛЬНОГО ОБОРУДОВАНИЯ.

В 90% случаев Застройщики передают квартиры с недостатками. Вам решать, будете ли вы сами за свой счет устранять недостатки или сделаете это за счет Застройщика. Мы поможем выявить все имеющиеся недостатки в квартире и правильно юридически их оформить. Юрист поможет провести все необходимые переговоры. Выявить недостатки — еще не значит, что вы сможете заставить застройщика их устранить. Не всегда дефекты квартиры можно увидеть не вооруженным взглядом. Чтобы принять квартиру и проверить на соответствие СНиПов, ГОСТов, СП, нужно специальное оборудование, такое как тепловизор, лазерный дальномер, электронный уровень, дозиметр, анемометр и др. Мы можем сделать тепловизионный осмотр квартиры, замер радиационного, электромагнитного фона, концентрации аммиака, а также сделать план квартиры со всеми размерами и расчётом общей площади. Не стоит платить за квадратные метры, которых может не быть в Вашей квартире. Коммунальные платежи также будут начисляться на несуществующие квадраты.

Проверьте, стоит ли дом на кадастровом учете.

Сделать это можно, используя эту инструкцию. Если дом на кадастровом учете стоит, то проблем с получением права собственности у вас не возникнет. Если же дом на учете не стоит, то вам либо ждать, когда застройщик поставит дом на кадастровый учет, а это может растянуться и на год, а можно и вовсе не дождаться, либо вам придётся ставить квартиру на кадастровый учет в индивидуальном порядке, а это дополнительные затраты.

Можно ли не принимать квартиру, если дом не поставлен на кадастровый учет? Однозначно ответить на этот вопрос нельзя. Если в договоре прямо об этом не сказано, то практика складывается в пользу того, что вы не имеете право на этом основании отказаться от приемки квартиры до постановки на кадастровый учет, но написать об этом в претензии в довесок к остальным недостаткам нужно.

Во многих ДДУ есть обязанность Застройщика передать все необходимые для регистрации права собственности документы, в такой ситуации можно потребовать передачи вам кадастрового паспорта, без которого вам откажут в оформлении права собственности.

Образец предварительного акта приемки квартиры с указанием перечня недоделок и порядок его составления.

Если имеются недостатки по квартире и по общедомовому имуществу, что делать?

Вы вправе требовать до подписания передаточного акта составления предварительного акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (п. 1 ст. 7 214 -ФЗ).

На приемку лучше приходить со специалистом, а еще лучше с оценщиком, который сразу может составить отчет о стоимости устранения недостатков. Указанный отчет впоследствии можно будет использовать в суде. Проверить самостоятельно без специалиста возможно, если у вас есть специальные приборы, стоимость которых намного дороже, чем услуга по приемке квартиры.

Если в квартире вы обнаружили недостатки, то в соответствии с п.2 ст. 7 214-ФЗ вы вправе требовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок. Срок согласуется совместно с застройщиком, но, как правило, застройщик скажет вам, что вам позвонят, как только недостатки будут устранены. Вы вправе не соглашаться с такими условиями. Верить или нет обещаниям застройщика, особенно, если они письменно нигде не фиксируются, решать вам, но, как правило, недостатки устраняют так же, как и строили дом(не спеша и тяп-ляп).

2) соразмерного уменьшения цены договора.

Без суда тут, как правило, не обойтись. Редко застройщик идет на возврат денег. Могут пойти на зачет взаимных требований. Если, к примеру, после обмеров БТИ ваша квартира стала больше и вы должны застройщику доплатить, то в такой ситуации застройщик может пойти на зачет.

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Возмещать понесенные расходы придется требовать, как правило, через суд. Для этого нужно в акте приемки составить перечень недостатков, указанные недостатки зафиксировать экспертизой, далее нанять строительную фирму, которая может предоставить кассовые чеки, и только потом можно будет обратиться в суд для взыскания указанных расходов.

В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок, участник долевого строительства вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов за весь срок пользования денежными средствами. При этом необходимо иметь в виду, что не всегда существует возможность исполнения решения суда. Об этом читаем здесь. Но если ваш застройщик платежеспособный, то в большинстве случаев можно получить в 2,5 раза больше первоначально вложенных денежных средств. В настоящий момент это очень актуально, так как цены на квадратные метры не существенно выросли и зачастую расторгнув договор долевого участия и забрав 2,5 стоимости от вложенных денег, можно тут же купить, но уже не одну квартиру, а две и еще на ремонт останется. Об этом подробней читайте здесь. Там есть свои нюансы.

Если вас все устраивает, на что обратить внимание при подписании акта?

Итак, если вас все устраивает и вы готовы подписать акт приема-передачи, то все же обратите внимание, чтобы в акте стояла актуальная дата. Иногда особо хитрые застройщики не ставят дату, объясняя это тем, что потом бухгалтер или директор поставит дату. Оставление графы с пустой датой чревато тем, что они могут поставить дату приемки, к примеру, годом раньше, и таким образом у вас автоматически теряется право требования неустойки. Также вам могут выставить счет за коммунальные платежи, ведь бремя содержания имущества наступает с момента его приемки. Перед подписанием вас могут обязать оплатить коммунальные платежи на 3-6 месяцев вперед. Естественно, это требование незаконно, но если вы сами добровольно оплатите, то это ваше право. Если же вы откажетесь уплачивать, то, скорее всего, ключи и акт приема-передачи вам придется требовать через суд.

Если застройщик просрочил строительство дома и вы в последующем планируете взыскать неустойку в соответствии с 214-ФЗ, но в акте указано, что дольщик не имеет финансовых и иных претензий, подписывать такой акт или нет?

Желательно указанный пункт исключить из акта приема-передачи, но если застройщик без этого пункта категорично отказывается передать квартиру, а квартира вам позарез нужна именно сейчас, то, конечно, подписывайте. Мы научились взыскивать и с такими условиями, но тогда уже без 100% гарантии положительного результата. Читайте продолжение статьи Доплата за лишние метры после обмеров БТИ

Прочему важно принимать квартиру с юристом?

Приведем пример из жизни. К нам обратился дольщик за услугой по взысканию неустойки с застройщика. Ранее он заказывал услугу по технической приемке квартиры. Технические специалисты надлежащим образом оказали услугу и выявили все имеющиеся недостатки в квартире, но Дольщик дальше допустил юридические ошибки, нарушив процедуру приемки квартиры, благодаря чему получил односторонний акт передачи ему квартиры. В итоге Дольщик лишился права требования миллионной неустойки и права на устранения Застройщиком выявленных недостатков. На мой взгляд техническая приемка квартиры не является полноценной без квалифицированной юридической поддержки.

www.s-u-d.ru

Инструкция по приемке новой квартиры у застройщика

Инструкция по приемке новой квартиры у застройщика, на что следует обращать внимание.

Добрый почтальон Печкин вручил Вам лично или просто оставил в почтовом ящике письмо уведомление от застройщика. Итак, заботливый застройщик сообщил вам о готовности жилья и пригласил Вас прибыть на приемку квартиры. Не торопитесь заказывать большой грузовик для переезда. Рассылать пригласительные друзьям и знакомым на новоселье. Мучить кота в попытке запихнуть его в новое жилище первым и вообще веселится, все самое интересное еще ждет Вас впереди. Частенько случается так, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию застройщик получил не совсем законным способом, а вернее сказать совсем незаконными способом! Шустрый застройщик и его строители Джамшеды и Раушаны соорудили дом наспех и придя на стройку полюбоваться этим чудом архитектурной мысли вы увидели, что он построен всего на 75-85 процентов, а хитрый застройщик уже успел получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию. Каким чудесным способом это произошло, вопрос хороший, но на него оперативно смогут ответить только правоохранительные органы.

Ответ эксперта:

Получив уведомление от Печкина, вы со слезами на глазах от радости, прибегаете к застройщику, а в ответ слышите, что дом, увы и ах, но не готов и нужно еще немного подождать. Заботливый застройщик похлопывая Вас по плечу наглым образом выпихивает Вас за дверь своего офиса, обещая Вам обязательно позвонить когда дом будет достроен. Или начинает рассказывать вам историю о том что: «У нас большая очередь на осмотр и прием, надо записываться», – а записаться отчего-то можно только через пол года. Вообще застройщик заготовил для Вас уйму причин для отказа в передачи купленной за ваши же кровные деньги, квартиры, все их можно долго излагать в этой статье от чего она может превратится в увесистый трактат. Вы как и любой другой нормальный человек спросите зачем?

А делается все для того, что бы сократить время просрочки, ведь за задержку сдачи квартиры по 214 Федеральному закону придется уплачивать штраф(пени). Другая причина застройщик не хочет напрягать себя и гостящих у него на стройке работников ликвидацией косяков наделанных их умелыми руками и надумал без шуму и пыли вручить Вам односторонний акт на строящуюся квартиру. Ведь с момента как подписан двухсторонний акт приема передачи, а тем более односторонний акт квартира считается переданной и устранять косяки допущенные его высококвалифицированными сотрудниками, Застройщик уже не обязан. Так же спешу обрадовать, что все коммунальные платежи Вы начинаете оплачивать с момента подписания акта приема передачи, ну или с момента вручения вам одностороннего акта.

Как должен происходить приём квартиры у застройщика

Что считать надлежащим уведомлением

Приглашение покупателю недвижимости подписать акт приёма передачи квартиры зачастую делается в форме телефонного звонка или sms-сообщения.

Однако следует учитывать, что подобный способ уведомления не считается надлежащим. В пункте 4 статьи 8 Закона о ДДУ указано, что существует только один надлежащий способ извещения покупателя: заказное письмо, которое может быть вручено лично (о чём должна свидетельствовать расписка), или у застройщика должно иметься подтверждение о том, что письмо было получено дольщиком.

В том же пункте закона указаны и обязанности дольщика, который, получив надлежащее извещение о завершении возведения дома, обязан прибыть, чтобы приёмка квартиры в новостройке была осуществлена в оговоренный в ДДУ период или срок, составляющий 7 рабочих дней.

Можно ли проигнорировать извещение

Права и обязанности сторон таких соглашений чётко регламентированы. В законодательстве указано, что если покупатель не принял недвижимость в течение двух месяцев с даты, определённой для передачи, то застройщик имеет право на одностороннюю передачу (оформляется акт передачи квартиры или другой вид подтверждения факта готовности и надлежащего состояния данного объекта).

Последствия неполучения извещения от застройщика из-за длительного отсутствия

В тех случаях, когда застройщику известно, что покупатель получил надлежащее уведомление о том, что необходимо прийти на осмотр квартиры, или же письмо было возвращено с отметками «отказ от получения» или «адресат отсутствует по указанному адресу», механизм решения этой проблемы аналогичен указанному выше. То есть застройщик составляет акт приёма квартиры, имеющий законную силу. Таким образом, участник ДДУ обязан своевременно известить об изменившемся адресе, а также получить пришедшую ему корреспонденцию.

Как не допустить односторонней передачи квартиры

Существует определённый механизм поведения, позволяющий дольщику отстоять свои права при возникновении конфликтов из-за подписания документов о приёмке. В определённый в ДДУ или законе период нужно откликнуться на письмо о том, что предстоит приёмка квартиры. Если дольщик не получил возможности осмотреть недвижимость и подписать акт приёмки квартиры, то ему следует в обязательном порядке направить в адрес застройщика текст следующего содержания:

Шаблон претензии

В (название организации)

(должность и Ф. И. О. руководителя)

от (сведения о покупателе: Ф. И. О., паспортные данные, место регистрации)

Претензия

(дата) было заключено соглашение №______ уступки прав требования по ДДУ по возведению объекта недвижимости между (Ф. И. О. дольщика) и (название организации).

В пункте _____ данного соглашения (наименование организации) обязуется возвести и передать в моё владение квартиру, находящуюся по: (адрес), площадью ______ м2.

В соответствии с пунктом ____ данного соглашения, передача должна состояться не позднее (дата).

(дата) мною был посещён офис (название компании застройщика) , по адресу, содержащемуся в полученном уведомлении, для подписания приёмки объекта недвижимости.

Сотрудник (название компании застройщика) поставил меня в известность о том, что из-за (перечень имеющихся проблем, мешающих сдаче дома) передача мне квартиры откладывается.

Прошу изучить данную ситуацию и принять меры для передачи недвижимости в порядке, предусмотренном действующими законодательными актами.

Просьба уведомить меня путём направления письма о том, когда состоится осмотр и передача объекта в эксплуатацию.

(подпись) Ф. И. О.

(дата)

Письмо должно быть передано адресату путём надлежащего уведомления: лично (на втором экземпляре должна быть проставлена отметка о вручении) либо ценным письмом с описью.

Образец составления описи

Помарки и исправления в описи недопустимы.

Особенности приёма общедомового имущества

В части первой закона о ДДУ в статье 7 и в части 5 того же закона в статье 8 указывается, что приёмка квартиры у застройщика может предполагать составление документов о том, что недвижимость возведена с нарушением:

соглашения с дольщиком;
СНиПов;
действующих регламентов;
прочих требований, являющихся обязательными для выполнения.

Исходя из предусмотренных в законодательстве прав участников ДДУ, акт осмотра квартиры является не единственным документом, которому необходимо уделить внимание, поскольку требуется также проверить наличие и работоспособность мусоропровода и уличного освещения, функционирования лифтов и пр. В первую очередь проверяется наличие объектов, предусмотренных в соответствующих регламентах или договоре: детской площадки, парковочных мест, ограждения территории и пр.

Если говорить о том, на что обратить внимание при приёмке квартиры, следует указать, что частичная передача, с обязательством устранить обнаруженные недоработки в дальнейшем, недопустима. Если имеются несоответствия или часть имущества не готова к сдаче, отсутствует и пр., то это должно быть отображено в составляемом по результатам осмотра акте дефектов (он также может называться актом строительных недостатков или предварительным актом). Если же приём квартиры у застройщика будет завершён подписанием обычного акта приёма-передачи, то устранять обнаруженные проблемы придётся жильцам, поскольку наличие недоработок нигде не отображено.

По сути, ДДУ охватывает не только указанную в нём квартиру, но и общедомовое имущество. Однако юристы не рекомендуют верить застройщику на слово о том, что за приёмку общедомового имущества отвечает управляющая компания. Да, на практике так обычно и бывает, но связано это с тем, что граждане плохо разбираются в существующем законодательстве и невнимательно читают условия заключаемых договоров, в противном случае они могли бы потребовать взыскания неустойки задержки передачи дома из-за обнаруженных недостатков.

Участники договора, которым предстоит приём передача квартиры, зачастую просто не хотят обременять себя проблемами, возникающими при передаче общедомового имущества, а кто-то считает, что собственником является управляющая организация. Однако такая точка зрения ошибочна. Ни государство, ни кто-либо иной не являются владельцами общедомового имущества, поскольку оно находится в собственности покупателей недвижимости и именно они отвечают за его состояние. Даже то, что городские власти периодически выделяют некоторые суммы в виде субсидий, не означает, что эту обязанность можно переложить на кого-то ещё.

Не стоит забывать, что сегодня в нашем государстве установился капиталистический строй, и гражданам, привыкшим к социализму, приходится менять свои представления об отношениях к собственности. Тому, кто этого не сделал, приходится порой платить за проживание в новостройке намного больше, чем за квартиру, расположенную в старом фонде. А объясняется это как раз тем, что владельцы недвижимости плохо были осведомлены о том, как принимать квартиру у застройщика, и вынуждены теперь устранять недостатки, не указанные в дефектной ведомости, за свой счёт. Отсюда и значительный размер счетов за жильё. Этого можно избежать, если жильцы дома объединяться для защиты своих прав и смогут добиться того, чтобы застройщик сдал новостройку в надлежащем состоянии.

Юристы рекомендуют нанять независимых специалистов, чьё экспертное мнение можно будет использовать для направления претензии с обнаруженным перечнем недостатков. Составленный ими техосмотр должен стать основой листа строительных недостатков, который направляют застройщику. При этом требование оплатить услуги независимых экспертов также можно включить в данную претензию или исковое заявление в суд. Если жильцам удастся отстоять свою позицию, то размер счетов существенно уменьшится, а деньги будут направляться на дополнительное благоустройство. Но эта сфера расходования средств не является темой этой статьи.

Каким должен быть акт осмотра квартиры образец

(место составления документа) (дата)

Застройщик (наименование организации), в лице (название и должность руководителя), с одной стороны, и Дольщик (сведения о покупателе: Ф. И. О., паспортные данные, адрес регистрации и пр.), называемые в данном документе Сторонами, как это было указано в соглашении №____, составили данный перечень претензий к состоянию осмотренных помещений.

Квартира №	Этаж, на котором расположена квартира	Число комнат	№ квартиры на площадке	Площадь, м2	Общая площадь (с учётом применяемых понижающих коэффициентов) м2

У квартиры, находящейся (адрес дома), а также у общедомового имущества. Перечень и требуемое состояние которого были предусмотрены в проектной документации на дом. При совместном осмотре Сторонами данного соглашения обнаружен целый ряд недостатков (приведённый список составлен на примере одной из новостроек, поэтому при составлении претензии необходимо ориентироваться на индивидуальные особенности объекта):

Отсутствует асфальт на подъездных дорожках;
Не оборудован пандус для колясок;
Асфальт на придомовой территории отсутствует;
Не оборудована площадка для детей;
Не подключено подъездное освещение;
Не приступили к работе лифты;
Расположенные на ____ этаже помещения, предназначенные для совместного использования жильцами, не имеют противопожарной сигнализации и оборудованных в соответствии со стандартами пожарных щитов;
На ____ этаже на лестничной площадке отсутствует квартирный счётчик, а также не выполнено подведение электропроводки к квартирному электрощитку;
Слаботочная разводка к щитку на ____ этаже отсутствует;
На ____ этаже двери, ведущие в общие для жильцов помещения, не оборудованы предусмотренным конструкцией остеклением;
Подвальный этаж затоплен;
Отсутствует соединение у части канализационных труб, что приводит к течи в подвальном этаже дома;
Отсутствует предусмотренное условиями ДДУ остекление балкона;
Качество выполненного остекления в оконных проёмах не соответствует стандартам — конструкции неровно установлены и плохо закреплены, имеются щели;
Кухонные окна не снабжены необходимой фурнитурой;
Оконное стекло в комнате имеет трещину;
Входная дверь на лоджию установлена неправильно, что привело к перекосу, мешающему нормальному открытию и закрытию;
Горячее и холодное водоснабжение в осмотренной квартире отсутствует;
Внутриквартирные приборы учёта потребляемой воды (при необходимости указать — холодной или горячей) не установлены;
Пол возле вентиляционной шахты имеет сквозные отверстия;
Стояк канализации в квартире имеет трещину;
Уровень установки разъёма в канализационном стояке, предназначенный для оттока сточных вод, составляет всего 4 сантиметра над полом. Это приводит к невозможности грамотного выполнения стяжки;
Рама двери, ведущей в квартиру, установлена с перекосом, дверной замок не работает, а дверная фурнитура отсутствует;
Пожарный выход не имеет установленного люка.

(Примечание: желательно, чтобы наряду с обнаруженными недостатками в документе имелись ссылки на то, какие именно пункты договора с застройщиком. Проектной документации, соответствующих СНиПов и пр. были нарушены. Однако если застройщик подписал данную дефектную ведомость без этих ссылок, то считается, что с имеющимися замечаниями он согласен. В случае если застройщиком данный лист не подписан, необходимо направить его в виде ценного письма с описью вложения. И здесь требуется указать, какие именно нормативы нарушают выявленные недоработки.)

Документ составлен совместно Сторонами соглашения в соответствии с пунктом 5 статьи 8 закона о ДДУ.

Застройщик, после устранения приведённых в данном акте недостатков, обязан письменно уведомить Участника о том, что объект недвижимости находится на стадии готовности к приёму-передаче.

Реквизиты Застройщика: Сведения об Участнике ДДУ:

_____________________ (информация должна копировать

_____________________ данные, изложенные в ДДУ)

_____________________ (подпись) /Ф. И. О./

В дефектной ведомости также желательно указать, в какие сроки застройщик обязан устранить обнаруженные недоработки. В данном образце подобная строка отсутствует, поскольку претензионная работа велась с застройщиком, который не соблюдает сроки сдачи объекта в эксплуатацию. Следует также учитывать, что в ДДУ чётко регламентированы сроки, в которые должен проводиться осмотр квартиры в новостройке и сдача её дольщику. Соответственно, за их несоблюдение должна уплачиваться неустойка, начисление которой не приостанавливается на период, за который требуется устранить недостатки. Таким образом, застройщик сам заинтересован сделать это как можно скорее, чтобы не платить впоследствии большие суммы компенсации жильцам. Если же представители организации застройщика отказываются подписывать предварительный акт, то следует данный документ отправить им в форме письма с описью.

Если вы ищете информацию о том, как принимать квартиру, следует запомнить, что лица, подписывающие данный документ от застройщика, должны иметь на это право. Поскольку при отсутствии у них соответствующих полномочий акт теряет юридическую силу.

Ещё один важный нюанс, касающийся листа претензий, заключается в том, что подписание его часто возлагается на представителя управляющей компании. Однако такая постановка вопроса является неверной, поскольку в ДДУ чётко указаны две стороны – Застройщик и Участник (покупатель), следовательно, только они имеют право подписывать такие документы. Если в смотровом листе значится другая организация, то необходимо поинтересоваться наличием полномочий у таких лиц. При отсутствии нужных полномочий необходимо продублировать дефектную ведомость претензией в адрес застройщика. А уже непосредственно сам акт приёмки передачи квартиры будет подписан уполномоченными сотрудниками последнего.

Что делать, если обнаружены недостатки, касающиеся состояния квартиры или общедомового имущества

Один из главных вопросов, касающихся того, как принять квартиру в новостройке, затрагивает проблему несоответствия объекта, предоставленного к осмотру, имеющимся условиям ДДУ, строительным стандартам и другим требованиям, перечисленным в статье 7 закона 214-ФЗ.

Юристы, работающие в данной области права, рекомендуют отправляться принимать квартиру с экспертом, имеющим право оценить сумму, в которую обойдётся устранение обнаруженных проблем, и оформить свои выводы в виде заключения. Данный документ имеет официальную силу и может использоваться в качестве доказательства своей позиции в суде.

Статья 7 закона о ДДУ регламентирует права покупателя при обнаружении недостатков квартиры. В соответствии с ней дольщик может потребовать:

Устранить недоработки. По закону, срок безвозмездного устранения недостатков должен согласовываться сторонами, однако чаще всего дольщику на словах сообщают, что как только проблемы будут устранены, последует звонок. Покупатель имеет право требовать соблюдения законодательства. Каждый участник ДДУ сам решает – верить или нет обещаниям, которые не подтверждены письменно. Как правило, если дом возводился в установленные сроки, а недоработки незначительны. То они будут устранены быстро, но если строительство затянулось, то, возможно, и работа по решению проблемы недоработок также не будет быстрой;
Уменьшить стоимость квартиры. Чаще всего добиться реализации этого права покупателю удаётся только через суд. Застройщики крайне редко соглашаются на удешевление жилплощади и возвращение части средств. Как вариант, можно попробовать урегулировать проблему путем зачёта взаимных требований. Это становится возможным, если после обмеров площадь квартиры увеличилась. Поскольку покупатель обязан оплатить лишние квадратные метры, застройщик может отказаться от своих требований в обмен на отказ уменьшения стоимости;
Компенсации расходов, которые предстоит понести покупателю при устранении недоработок. В первую очередь покупатель должен пригласить эксперта, который зафиксирует имеющиеся недостатки. Затем приглашают строительную фирму, которая их устраняет, и только после этого можно будет обращаться с исковым заявлением в суд, предоставив все чеки за ремонт.

При обнаружении значительных нарушений нормативов и стандартов, а также если недостатки не устранены, участник ДДУ получает право:

аннулировать договор,
потребовать возврата уплаченных денег,
потребовать уплаты пени за пользование денежными средствами за весь срок с момента их внесения.

Однако необходимо помнить, что процесс этот предполагает обращение в суд с соответствующим исковым требованием. Причём даже при положительном вердикте не всегда удаётся добиться возврата уплаченных денег. Подробнее об этом можно прочитать здесь.

Что нужно знать о приёме квартиры, если недоработок не обнаружено

Если дольщик после осмотра согласен принять квартиру, то необходимо убедиться в том, что дата подписания акта присутствует в документе и соответствует действительности. Такое требование особенно актуально, если сдача дома происходит позднее запланированного срока. Отсутствие даты чревато тем, что после подписания застройщик может поставить в пустой графе любое нужное ему число. А это, в свою очередь, может привести к значительной потере средств покупателем. Он может потерять право требовать неустойку за задержку сдачи дома в эксплуатацию, или же с него могут потребовать оплатить коммунальные платежи за весь срок с момента приёмки дома. Есть ещё один нюанс – перед подписанием акта с участника ДДУ могут потребовать внесения авансовых платежей по коммунальным услугам. Такая претензия является незаконной, уплата данной суммы может быть проведена только на добровольной основе. Однако, в случае отказа, застройщик обычно не подписывает акт и не отдаёт ключи покупателю. В результате дольщику приходится доказывать свою правоту в суде.

Все вопросы, касающиеся задержки сдачи в эксплуатацию, регламентируются существующим законодательством, но там не указано, что делать, если в акте имеется фраза об отсутствии материальных претензий со стороны покупателя.

Дольщик имеет право потребовать удаления подобных пунктов из документа, но если ключи от квартиры нужны немедленно, а застройщик отказывается переделывать документы, то такой акт можно подписать.

bandp.ru

Как правильно принять квартиру в новостройке: советы экспертов

Долгожданный момент получения квартиры сопряжен с радостными переживаниями, однако не следует забывать, что, подписывая акт приема-передачи квартиры, дольщик подтверждает, что компания-застройщик выполнила все обязательства. То есть, после подписания документа будет проблематично заставить застройщика исправить недочеты, если таковые обнаружатся. Любые проблемы придется решать за свой счет, несмотря на то, что дольщик уже все оплатил, и поэтому жилье обойдется ему несколько дороже, чем он ожидал.

Осматривать новое жилье следует тщательно, и сегодня поговорим о том, на что нужно обращать внимание во время приемки квартиры.

Подписывать или нет?

При осмотре стоит помнить, что застройщик заинтересован передать жилье, и сделать все возможное, чтобы документ был подписан. Соответственно, дольщику не будут сообщать о каких-либо недочетах, если они есть, наоборот, представитель застройщика постарается скрыть все огрехи. Если же дольщик обнаружит проблему и укажет на нее представителю застройщика, последний может обещать, что все будет исправлено, но все равно будет настаивать на подписании акта. Соответственно, подписание акта исключает необходимость выполнения словесных обещаний, данных только что, и об этом не нужно забывать.

Если дольщик при осмотре нового жилья обнаружил недочеты, или какие-либо несоответствия параметров квартиры данным, которые указаны в договоре, он может отказаться подписывать акт приемки и потребовать их устранения.

Кроме того, отказ принимать квартиру автоматически означает срыв сроков передачи жилья по вине застройщика, это позволяет потребовать от последнего выплаты компенсации. Но если застройщик сумеет доказать в суде, что срыв сроков был по вине дольщика (например, суд может посчитать, что причина отказа в подписании документа является незначительной), то компания избежит выплаты неустойки.

Если договор предполагает чистовую отделку, но вы не уверены, что при выполнении работ использовались материалы того качества, которое отражено в договоре, вы можете потребовать дополнительные документы, которые это подтверждают.

Могут возникнуть вопросы по таким элементам отделки и оснащения квартиры, как обои, линолеум (ламинат), плинтуса, двери, окна (запорная арматура, петли), радиаторы отопления. Подтверждающими документами могут служить договоры застройщика с поставщиками, накладные, внутренние документы, например, акт передачи ТМЦ на склад.

Если у вас есть претензии по качеству выполнения работ (качеству строительных, отделочных материалов, пр.), но вы хотели бы быстрее получить жилье, решить вопрос с устранением недочетов можно иначе, не вынуждая застройщика проводить соответствующие работы.

Например, если вы все равно будете проводить демонтаж (в рамках ремонта с перепланировкой), может быть заключено соглашение о изменении стоимости жилья (в сторону понижения) на сумму, равную стоимости материалов (труда) – расходов, с которыми неизбежно столкнулся бы застройщик при устранении недоделок.

Приступаем к осмотру квартиры

Перед приемкой квартиры дольщиком застройщик уже должен сдать дом в эксплуатацию, у здания должен быть официальный почтовый адрес, а у квартиры – номер. Площадь жилья также должна быть точно обозначена, предполагается, что работники БТИ уже побывали в квартире и сделали все необходимое. Жилье должно находиться в состоянии, указанном в договоре (отделка «под ключ», черновая отделка, пр.) и быть укомплектовано всеми элементами оснащения, инженерных коммуникаций. Дольщик получает смотровой лист (прилагается к акту приема-передачи), где можно фиксировать все дефекты, в принципе, этот документ отчасти является подсказкой, которая указывает, куда нужно смотреть.

Признаки, которые должны насторожить

Начинать оценивать качество жилья можно с мест общего пользования (подъезд, входная группа, лестничная клетка). Если, добираясь до квартиры, вы замечаете трещины на стенах, осыпающуюся штукатурку, участки с некачественно выполненной отделкой – готовьтесь увидеть недочеты и в вашем жилье. Хотя, как правило, застройщики уделяют пристальное внимание подобным мелочам, так как понимают, насколько важно произвести хорошее впечатление.

Кто должен убирать строительный мусор

В подъезде, на лестничных площадках и, разумеется, в самой квартире не должно быть строительного мусора. Во-первых, вынос мусора является частью строительных работ, которые вы уже оплатили, и, во-вторых, если вы подпишете акт приемки «как есть», то этот мусор, с высокой вероятностью, останется лежать, пока вы его не уберете (как бы ни разубеждал вас представитель застройщика в обратном).

Плоскости стен, потолков и пола

Помните!

От кривизны стен напрямую зависят ваши затраты на их выравнивание (штукатурный раствор, гипсокартонные конструкции, пр., оплата труда рабочих).

Осматриваем конструкционные элементы квартиры – стены, пол и потолок. Плоскости поверхностей обязаны быть ровными, а углы прямыми (если иное не предусмотрено технологическими, дизайнерскими решениями планировки), на потолке не должно быть перепадов в области стыков. Норма – это когда стены не «завалены», впадины или горбы отсутствуют. Существуют строительные нормы, которым должны соответствовать поверхности: отклонения по горизонтали допускаются не более 10мм.,а по вертикали не должны превышать 0,3мм (на метр длины). Все это легко проверить с помощью отвеса или электронного уровня.

Если в пустом помещении не так заметно, что стены завалены, то когда будет установлена мебель, перекосы будут бросаться в глаза. Поэтому лучше настоять, чтобы застройщик выровнял стены (отметив дефект в смотровом листе и указав на него в претензии).

Гидро- и теплоизоляция помещений

Как панельные стыки, так и монтажные швы (несущие стены, перегородки, панели перекрытия) должны быть герметичны, о нарушениях могут говорить пятна сырости или даже плесневой грибок в углах. Если вы видите подобное, имейте в виду, что придется хорошо потратиться при самостоятельном устранении дефектов или мириться с повышенными расходами на отопление, с отсыревшими обоями и прочими «прелестями» плохой изоляции. К сожалению, если нет описанных признаков, определить нарушения не представляется возможным, но если таковые имеются, то необходимо прибегать к услугам строительной экспертизы.

Двери и окна

Двери и окна должны быть установлены ровно (горизонталь, вертикаль проверяется по уровню) между оконными рамами и вокруг дверных коробок не должно быть зазоров их размеры должны соответствовать параметрам проемов. Обязательно следует проверить, насколько плотно окна и двери закрываются, не заедают ли при открывании. Проверить, насколько плотно прилегают створки к раме, можно с помощью листа бумаги, если поместить бумагу между рамой и створкой, лист не должен свободно вытаскиваться. Окна должны быть укомплектованы подоконниками и отливами, если предполагается чистовая отделка, то откосы на окнах и дверные проемы должны быть отштукатурены (или отделаны иным способом).

Электрооборудование

Электрооборудование к моменту осмотра должно быть подключено, полностью готово к эксплуатации и находиться в рабочем состоянии.

Проверить наличие электричества в квартире можно, подключив в розетку какое-нибудь компактное устройство (например, зарядку для мобильного), а проверить подключение осветительных приборов можно, вкрутив в патрон принесенную лампочку (стоит ли говорить, что у представителя застройщика, скорее всего, лампочки не окажется).
Розетки и выключатели должны быть плотно закреплены в соответствующих отверстиях, рекомендуется проверить это, приложив некоторое усилие и попытавшись вытащить устройство.

Лучше проверить все без исключения розетки и выключатели, это занятие не займет много времени, зато избавит вас от расходов. На косые взгляды представителя застройщика не стоит обращать внимания, ведь вы платили за качество работ и хотите его получить в полной мере.