Предоставление нежилых помещений в аренду – Нюансы аренды муниципальных нежилых помещений и составление договора

Для этого следует соблюсти определенные этапы:

• Подать заявление на аукцион. Заполняется заявление в установленной форме лицом, представляющим интересы потенциального арендатора.
• Пройти процедуру регистрации и внести вступительный взнос.

Все участники торгов обязаны пройти процедуру регистрации. Сумма взноса, как правило, составляет 10—15 процентов от заявленной стоимости аренды помещения. Местные власти должны проинформировать участников о способах регистрации.

Уведомление о проведении торгов

После регистрации участники получают извещение о дате и месте проведения торгов. Уведомление приходит тем способом, который был указан в заявлении: либо сообщением на мобильный телефон, либо письмом на электронную почту, либо другим способом.

Проведение торгов

В указанную дату проводятся торги, где помещение выставляется по минимальной цене. Участники делают ставки, в результате повышая первоначальную сумму лота. Арендатором становится тот, кто предложит максимальную ставку.

Заключение сделки.

Производится оплата пошлины, подготавливаются необходимые документы и предоставляются в администрацию для завершения сделки. Встречаются случаи, в которых торги не проводятся. Это бывает тогда, когда на выбранную недвижимость претендует единственная организация. В таком случае с ней сразу подписывается договор аренды.

Продление договора аренды

Процедура продления договора обычно проще. Здесь уже необязательно проводить торги и сама процедура может осуществляться неограниченное количество раз. Но всё-таки она имеет свои нюансы. Договор аренды может продлеваться на следующих условиях:

• за прошедший период отсутствовали задолженности по оплате;
• договор продлевается как минимум на три года, чтобы уменьшить срок, необходимо написать соответствующее заявление;
• обязательное изменение цены на аренду помещения, после его переоценки в соответствии с ценами региона.

Отказ в найме помещения может быть в случае наличия грубых нарушений во время действия договора либо изменения направления деятельности организации.

Бывают ситуации, когда для съёма коммерческой недвижимости нет необходимости в торгах. Это бывает в тех случаях, когда потенциальными арендаторами являются предприятия с некоммерческим уклоном либо государственные учреждения. Также не проводятся торги, если срок найма менее месяца либо арендуемая недвижимость меньше десятой части от всего помещения, если её площадь меньше 20 кв.м, и если нет других претендентов на данную недвижимость.

Аренда муниципального помещения выгодное решение из-за своей низкой стоимости, но только если на длительный срок. Обычно состояние таких помещений требует капитального ремонта, а значит и вложения дополнительных средств.

Аренда нежилых помещений в 2017

Сегодня сдача нежилых помещений в аренду становится все более широко распространенной сделкой, а особенности правоотношений между сторонами регулируются Гражданским кодексом РФ.

Договор аренды нежилого помещения является документом, подтверждающим заключение сделки между арендатором и арендодателем в результате которой арендатор приобретает временное право на пользование и распоряжение недвижимостью.

Особенности

Заключая договор аренды нежилого помещения следует учитывать особенности данного вида сделки:

1. Возможно заключение соглашения как в письменной, так и в устной форме без заверения у нотариуса.
2. Российским законодательством не предусматривается типовая форма договора для аренды нежилых объектов, поэтому документ может быть заключен в свободной форме, при этом все же следует соблюдать некоторые правила и составлять текст грамотным, юридическим языком.
3. Договор составляется в свободной форме, но при этом следует прописывать в нем основные пункты, такие, как раздел с персональной информацией и характеристиками помещения, пункт с правами и обязанностями сторон.
4. Следует учитывать, что договор , вступает в силу не тогда, когда объект недвижимости передается в пользование арендатору, а в тот момент, когда участники сделки достигают полной договоренности по всем вопросам.
5. Сделка является возмездной – за пользование жилым помещением арендатор обязан выплачивать определенную сумму денег, прописанную в договоре под пунктом «стоимость аренды».
6. Если договор не подлежит регистрации в Росреестре, он становится действительным с того момента, как обе стороны поставили подпись. В ином случае – после получения справки о прохождении регистрации.

Субъектами данной сделки могут являться как физические, так и юридические лица. В качестве арендодателя выступает собственник недвижимого объекта, другая сторона – наниматель или арендатор.

Условия

Законодательством предусматриваются некоторые существенные условия, которые имеют значение при составлении договора аренды и должны учитываться гражданами.

Существенные условия, это те пункты договора, при отсутствии или не полном раскрытии которых документ не будет считаться действительным:

Зачастую люди, составляя договор, ошибочно полагают, что срок его действия – важное условие, которое обязательно должно быть прописано.

На деле, договор может быть заключен без указания срока  и в таком случае он будет действителен до тех пор, пока владелец не решит продать участок или пересдать его, а также, возможно расторжение сделки, если одна из сторон нарушит условия соглашения, если будет испорчено принадлежащее собственнику имущество.

В аренду могут быть сданы:

• отдельные помещения в больших зданиях, технических сооружениях;
• большие или маленькие части зданий — несколько комнат.

До того, как стороны приступят к заключению соглашения, должна быть проведена техническая инвентаризация объекта, в результате которой будет определена его категория.

Определение типа объекта является обязательной процедурой, необходимой для того, чтобы впоследствии зарегистрировать сделку в ЕГРП.

Под зданиями принято понимать отдельные, обособленные объекты, тогда как сооружения  — это такие объекты капитальной застройки, которые напрямую связаны с земельным участком. Помещение – это объект, являющийся частью здания или сооружения.

Как оформить договор

Кроме самого договора, бланк которого можно скачать по ссылке, договор долгосрочной аренды скачайте здесь.

Заполняется акт приема –передачи, который имеет очень важное значение и содержит такие данные, как:

1. Общие технические характеристики объекта.
2. Состояние помещения, в частности – окон, пола и потолка, дверей, стен.
3. Состояние инженерных коммуникаций в здании.
4. По желанию арендатора – возможность вывески рекламы в помещении и на фасаде здания.

Пункты договора, обязательные для заполнения:

• персональные и контактные данные сторон, если одной из них является юридическое лицо – его наименование;
• предмет договора и общие условия сделки;
• срок действия соглашения – начальная и конечная даты, с какого момента договор вступает в силу;
• обязательно прописывается, что если срок действия договора истек, человек, нарушивший его условия, не освобождается от ответственности.
• порядок внесения арендной платы и ее размер – устанавливается окончательно, до самого последнего дня действия соглашения;
• особенности передачи помещения;
• основные права и обязанности собственника имущества и арендатора – важные пункты, в которых очень важно предусмотреть все моменты, связанные со сдачей нежилого помещения в аренду, его использования;
• гарантии и страхование – заключительные пункты соглашения.

Чем более подробно и полно будут прописаны условия договора, тем легче будет решить споры, если таковые возникнут между сторонами в процессе выполнения обязательств и предоставления  — найма в аренду нежилого помещения.

Максимальный срок

Перед тем, как передать помещение в аренду, необходимо составить и подписать аренды на:

В Российском законодательстве не содержится указаний относительно максимального срока аренды помещения, которое используется не для проживания, а для ведения бизнеса, складирования, торговли.

Процесс регистрации договора, который был заключен  на неопределенный срок, не производится, если нет никаких дополнительных оснований для нее.

ОКВЭД и ЕНДВ при сдаче в аренду нежилого помещения

При сдаче в аренду помещения, имеющего категорию «нежилое» могут быть применены различные коды, в частности, ОКВЭД и ЕНДВ.

Скачать полный перечень кодов ОКВЭД можно по ссылке.

Основные коды, которые используются при заключении сделки:

Пояснения:

1. Осуществлять сдачу нежилого помещения в аренду может как его собственник, так и доверенное лицо. Допускается сдача имущества в субаренду или при выполнении посреднических услуг.
2. В аренду может быть сдано любое нежилое помещение – производство и склад, торговые точки.
3. В аренду может быть сдан не полный офис, а отдельные рабочие места.

Коды ОКВЭД и ЕНДВ используются при обращении в налоговую, куда также подается заявление по форме:.

Как составить письмо о намерениях аренды

В первую очередь, перед тем, как заключить сделку, одна из сторон  — наниматель, должна подать соответствующую заявку, в которой излагается просьба о подписании договора.

Цели письма о намерениях:

• обозначение примерных условий договора;
• предоставление другой стороне полной информации, которая особенно имеет значение, если договор аренды ранее не подписывался;
• обеспечение гарантий, которые необходимы в том случае, если стороны после длительного обсуждения условий сделки так и не пришли к соглашению;
• уведомление другой стороны о своих намерениях.

Образец письма о намерениях. Бланк для заполнения данного документа.

Письмо обязательно должно содержать обращение к главному на предприятии – директору, если речь идет о предпринимателе, а также,  если он выступает в роли юридического лица, оформившего сделку в офисе.

Затем в нем излагается просьба о заключении договора. В справке также указываются платежные реквизиты арендодателя, на которые может быть переведена арендная плата.

Свободное назначение

Следует отметить, что практически каждый объект недвижимости, в том числе и то помещение, которое было признано нежилым, имеет определенную цель и функции.

Классификация зданий со свободным размещением.

Некоторые виды помещений:

Обязательно правильное составление документации по большей части из – за того, что документы предоставляются  в различные организации для проверки и дальнейшей регистрации как в ЕГРН, так и в налоговом органе.

Если планируется сдать  в аренду недействующий крупный особняк, гражданин должен предъявить справки на разрешение строительства, которое выдается экспертами в области архитектуры и градостроения.

Видео: Договор аренды нежилых помещений

kvartirkapro.ru

Правила сдачи в аренду нежилого помещения

Аренда недвижимости для граждан нашей страны вещь очень знакомая, и практически каждый сталкивался хоть раз в жизни с арендой, по ту или иную сторону соглашения.

Поэтому всем известно, что арендовать можно как жилое пощение, так и помещение, предназначенное для коммерческих целей. Во втором случае это будет недвижимость, которая не предназначена для жилья, поэтому имеет ряд особенностей. На нее цена, как правило, выше, а субъектами сделок чаще всего являются предприниматели или юридические лица.

Как правильно сдать в аренду нежилое помещение

Основные моменты договора об аренде — это предоставление одним лицом помещения коммерческого помещения другому во временное пользование, которое закрепляется соглашением двух участников сделки.

Главные моменты, которые должны быть определены его текстом — это конкретный объект, который подлежит передаче, стоимость пользования им, а также период, на который будет иметь договоренность силу.

Сдать недвижимость можно как самостоятельно, так и с помощью риэлторов, но в любом случае необходимо привести ее надлежащий вид и выгодно прорекламировать. Заинтересовавшиеся граждане вправе осмотреть помещение и ознакомиться с документами, которые есть у хозяина. Поэтому собственник должен убедиться в наличии у себя всей необходимой документации.

Заключение договора на аренду коммерческой недвижимости

Договор имеет простую письменную форму, и требует регистрации только если заключен на период, превышающий один год. Поэтому чаще всего стороны заключают его на меньший срок, для того чтобы не регистрировать и не платить собственнику налоги с прибыли от сдачи в наем недвижимости.

Но такое поведение имеет ряд неблагоприятных моментов, например, при возникновении конфликта арендатор может прибегнуть к шантажу и манипуляции собственником. Ведь если государству станет известно, что гражданин утаивает свои доходы, то ему грозит возмещение налога в размере тринадцати процентов, а также возможно штрафа и пени.

Самый выгодный для собственника вариант в этом случае — это сдавать недвижимость при оформлении предпринимательского статуса, применив упрощенную систему, которая составит шесть процентов от прибыли.

Договор должен иметь определенную структуру, независимо от его длительности:

• дата и место его создания;
• полные наименования сторон, а также уполномоченных их представлять лиц;
• выражение в его тексте сути сделки;
• описание объекта, которое должно содержать данные из его официальной документации;
• стоимость арендной платы, а также порядок ее оплаты;
• дополнительные договоренности, например, касающиеся оплаты вносимых улучшений, за чей счет они будут производиться, необходимость проведения ремонтных работ и так далее;
• ответственность и права сторон.

uristhome.ru

Особенности аренды нежилого помещения

ОСОБЕННОСТИ АРЕНДЫ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

Ю. ХАРИТОНОВА

Харитонова Ю., начальник административно-правового отдела правового управления ФГУП «Телевизионный технический центр «Останкино».

С развитием рыночных отношений в России значительно возрос оборот нежилых помещений. Нежилые помещения используются юридическими лицами и гражданами в разнообразных целях в качестве административных, складских, торговых, производственных помещений и т.д. Они пользуются стабильно высоким спросом, и сделки с ними занимают важное место в современном гражданском обороте.

Договор аренды нежилого помещения традиционно занимает одно из ведущих мест в общем объеме сделок с нежилыми помещениями. Однако, несмотря на распространенность данного вида сделок, можно отметить, что в российском гражданском законодательстве им уделяется недостаточно внимания, имеются пробелы в регулировании данных видов сделок.

Неточность нормативного регулирования правового положения нежилых помещений в системе объектов гражданского оборота приводит к трудностям в практике оборота. Судебно-арбитражная практика в сфере гражданского оборота нежилых помещений не всегда однородна. Нередко арбитражные суды различных регионов и уровней по-разному подходят к разрешению одинаковых проблем, вытекающих из сделок с нежилыми помещениями. ГК РФ содержит специальные положения, регулирующие вопросы аренды отдельных видов недвижимости: зданий и сооружений (§ 4 гл. 34), предприятий (§ 5 гл. 34), жилого помещения (гл. 35). Специальные положения, регулирующие аренду нежилых помещений как части жилых и нежилых зданий и сооружений, в ГК РФ отсутствуют. Но если специальная норма отсутствует, то действует общая норма. Поэтому при решении вопросов, связанных с арендой нежилых помещений, следует руководствоваться общими положениями об аренде (§ 1 гл. 34).

Из определения договора аренды, данного в абз. 1 ст. 606 ГК РФ, следует, что по договору аренды нежилого помещения арендодатель обязуется предоставить арендатору нежилое помещение за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Можно заметить, что аналогичную формулировку содержит ст. 650 ГК РФ, определяющая договор аренды здания или сооружения. В то же время законодатель определяет договор аренды предприятия и договор найма жилого помещения несколько иным образом. По договору аренды предприятия (п. 1 ст. 656 ГК РФ) и по договору найма жилого помещения (п. 1 ст. 671 ГК РФ) данные объекты недвижимости передаются арендодателем (наймодателем) арендатору (нанимателю) во временное владение и пользование, т.е. предоставление их только в пользование исключается.

Традиционно правомочие владения определяется в юридической литературе как возможность реально обладать вещью, осуществлять хозяйственное господство над ней <1>. Право пользования определяется как основанная на законе возможность эксплуатации имущества, извлечения из него полезных свойств и (или) получения от него плодов и доходов <2>.

———————————

КонсультантПлюс: примечание.

Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) (под ред. О.Н. Садикова) включен в информационный банк согласно публикации — КОНТРАКТ, ИНФРА-М, 2005 (издание третье, исправленное, дополненное и переработанное).

КонсультантПлюс: примечание.

Учебник «Гражданское право. Часть первая» (отв. ред. В.П. Мозолин, А.И. Масляев) включен в информационный банк согласно публикации — Юристъ, 2005.

<1> Камышанский В.П. Право собственности в России. Волгоград, 1998. С. 8; Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) / Под ред. О.Н. Садикова. М., 2004. С. 484; Гражданское право. Часть первая / Отв. ред. В.П. Мозолин, А.И. Масляев. М., 2003. С. 363.

<2> Гражданское право: Учебник: В 3 т. Т. 1 / Отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. М., 2004. С. 408; Серова О.А. Право собственности общества с ограниченной ответственностью. Дис. … канд. юрид. наук. Коломна, 2001. С. 105.

Применительно к аренде недвижимости правомочие арендатора по владению означает, что он вправе в любое время находиться в арендуемом помещении, устанавливать режим прохода в него, допускать или не разрешать отдельным лицам пребывать в арендуемом помещении, изменять интерьер по своему усмотрению и т.п. Одновременно арендатор, обладая правомочием пользования, вправе использовать помещение в целях, предусмотренных договором аренды (для проживания, для коммерческих целей, для иной, некоммерческой, деятельности).

Таким образом, можно сделать вывод, что право пользования самым тесным образом связано с правом владения. Как правило, эти два правомочия принадлежат их обладателю вместе. Однако возможна и аренда, при которой имущество предоставляется арендатору только в пользование (например, аренда сложных ЭВМ, когда арендатор получает право пользования вычислительной техникой в течение определенного времени, не владея ею).

Что касается недвижимости, то здесь вопрос более сложный. На наш взгляд, законодатель неслучайно указал в ст. ст. 656 и 671 ГК РФ, что по договорам аренды соответственно предприятия и жилого помещения недвижимость передается во владение и пользование, не указав на возможность ее передачи только в пользование. В отношении предприятия данная формулировка вызвана спецификой самого объекта аренды. Предприятием невозможно пользоваться (т.е. эксплуатировать его, осуществлять производственную деятельность) без правомочия владения им. Установление же такого правила в отношении аренды жилого помещения вызвано, как представляется, стремлением законодателя более полно защитить права нанимателя и членов его семьи, проживающих в нанимаемом помещении. В то же время законодатель допускает возможность передачи в аренду здания (сооружения) только во временное пользование без правомочия владения. Однако, как и в отношении аренды предприятия, трудно представить ситуацию, при которой арендатор имел бы возможность пользоваться зданием (сооружением), не обладая правомочием по владению им, т.е. не имея в него постоянного доступа и не имея возможности определять режим эксплуатации арендованного здания (сооружения). На наш взгляд, законодатель, указав, что по договору аренды возможна передача арендатору во временное пользование здания или сооружения без наделения его правомочием владения, допустил редакционную небрежность. По-видимому, было бы целесообразно исключить из п. 1 ст. 650 ГК РФ слова «или во временное пользование».

Если же объектом аренды является нежилое помещение, расположенное в здании или сооружении, то ситуация, при которой арендатор имеет право только пользоваться им, но не владеть, допустима. Например, собственник здания (сооружения) может предоставить арендатору в пользование для складских нужд изолированное помещение в здании (сооружении) без права субаренды, установив при этом определенный порядок прохода арендатора в здание и арендуемое помещение. Нежилое помещение может также передаваться только во временное пользование (без права владения) организациям, осуществляющим образовательную деятельность, для проведения занятий в определенные часы. Примером такой аренды может служить аренда на нежилое помещение, находившееся по адресу: Москва, ул. Партизанская, д. 9, корп. 3, осуществлявшаяся по договору аренды от 11 октября 1993 г. N 8-710/93, заключенному между территориальным агентством Москомимущества Западного административного округа Москвы и ТОО «Школа Космос» <3>.

———————————

<3> Постановление Президиума ВАС РФ от 21 января 1997 г. N 4569/95 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 1997. N 5.

Таким образом, в отличие от аренды иных видов недвижимости — жилых помещений, предприятий и зданий (сооружений) — аренда нежилых помещений возможна в виде передачи нежилого помещения только во временное пользование, без наделения арендатора правом временного владения им.

В силу особенностей, присущих нежилым помещениям как объектам гражданско-правовых сделок, российский законодатель предъявляет специальные требования к форме договора их аренды как разновидности недвижимого имущества.

Договор аренды здания или сооружения и договор аренды предприятия имущества заключаются в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 1 ст. 651 и п. 1 ст. 658 ГК РФ).

Требования к форме договора аренды нежилого помещения определяются положениями ст. 609 ГК РФ. Согласно п. 1 данной статьи письменная форма договора аренды нежилого помещения требуется, только если договор заключается на срок более одного года или если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо (независимо от срока). Однако практика идет по пути заключения всех договоров аренды нежилых помещений в письменной форме. Этого требует и «Инструкция о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества» <4> Минюста РФ, пп. 1 п. 13 которой распространяет обязательность письменной формы договора аренды на все виды недвижимого имущества. С формально-юридической точки зрения данное требование на первый взгляд не вполне обоснованно, ибо не отвечает положениям ГК РФ, а именно — п. 1 ст. 609. Однако договор аренды недвижимости, в том числе и нежилого помещения, подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 609 ГК РФ), что невозможно, если он заключен в устной форме. Таким образом, п. 2 ст. 609 ГК РФ косвенным образом обязывает субъектов гражданского оборота заключать договор аренды нежилого помещения в письменной форме. Кроме того, с точки зрения обеспечения прав и интересов сторон договора аренды и учитывая большую роль договоров аренды нежилых помещений в хозяйственной жизни страны, следует признать целесообразность обязательности письменной формы для договоров аренды нежилого помещения.

———————————

<4> Приказ Минюста РФ от 6 августа 2004 г. N 135 «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества» // Российская газета. 2004. 31 авг.

Договор аренды недвижимости, в частности нежилого помещения, подлежит государственной регистрации, причем согласно абз. 2 п. 1 ст. 26 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться любая сторона договора аренды недвижимого имущества. Если одна из сторон уклоняется или препятствует регистрации договора (например, не предоставляет необходимых документов), то другая сторона вправе обратиться в суд с иском о государственной регистрации договора аренды.

Так, общество с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Татарстан» (далее — ООО «ТД «Татарстан») обратилось в Арбитражный суд Республики Бурятия с иском к открытому акционерному обществу «Улан-Удэнская управляющая компания» (далее — ОАО «УУУ компания»), к Комитету по управлению имуществом г. Улан-Удэ (далее — КУМИ г. Улан-Удэ) о государственной регистрации договора аренды. К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, был привлечен Улан-Удэнский филиал федерального государственного унитарного предприятия «Ростехинвентаризация» (далее — ФГУП «РТИ»).

Решением Арбитражного суда Республики Бурятия от 19 января 2005 г. исковые были требования удовлетворены.

Постановлением апелляционной инстанции от 18 апреля 2005 г. решение суда первой инстанции было отменено, а в удовлетворении иска отказано.

Обжалуя в кассационном порядке судебный акт по названному делу, ООО «Торговый дом «Татарстан» поставил вопрос о проверке его законности, так как считал, что судом нарушены нормы как материального, так и процессуального права.

Заявитель кассационной жалобы полагал, что выводы арбитражного суда апелляционной инстанции о недоказанности факта уклонения от государственной регистрации не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Исследовав материалы дела, рассмотрев доводы кассационной жалобы, проверив правильность применения Арбитражным судом Республики Бурятия норм материального и процессуального права, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа пришел к выводу о наличии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, 1 ноября 2003 г. ОАО «УУУ компания» (арендодатель), действующее на основании договора доверительного управления от 1 ноября 2003 г. N 83, и ООО «ТД «Татарстан» (арендатор) заключили договор о передаче в аренду в 6-этажном помещении Центрального дома быта по ул. Ербанова, 11, в г. Улан-Удэ нежилых помещений общей площадью 3695,8 кв. м. Срок договора аренды от 1 ноября 2003 г. согласован сторонами до 1 ноября 2006 г.

Согласно п. 1.2 названного договора помещения являются муниципальной собственностью.

Полагая, что регистрация не была произведена из-за уклонения ответчиков от предоставления необходимых документов, истец обратился в арбитражный суд с соответствующими требованиями. Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, правомерно исходил из того, что причиной невозможности осуществления регистрации сделки явились действия арендатора, направленные на уклонение от государственной регистрации договора аренды.

Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции, неправомерно исходил из того, что ООО «ТД «Татарстан» не предприняты действия, необходимые для осуществления регистрации договора аренды от 1 ноября 2003 г.

Между тем из содержания п. 1.9 договора от 1 ноября 2003 г. следует, что на арендатора возлагалась обязанность по несению расходов, связанных с государственной регистрацией сделки. Других обязательств на арендатора не возлагалось. Действия по переоформлению технической документации, расторжению договора доверительного управления, отказ от выдачи выписки из технического паспорта правомерно квалифицированы как уклонение от государственной регистрации сделки.

Доводы суда апелляционной инстанции были признаны несостоятельными, поскольку содержание договора позволяло определить, какое конкретно нежилое помещение передается в аренду, а отсутствие технических документов, необходимых для регистрации, явилось следствием уклонения арендодателя от исполнения действий, связанных с оформлением регистрации сделки.

При таких обстоятельствах Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа пришел к выводу, что Постановление апелляционной инстанции от 18 апреля 2005 г. подлежит отмене, и постановил отменить Постановление апелляционной инстанции от 18 апреля 2005 г. Арбитражного суда Республики Бурятия по делу N А10-6381/04, а решение от 19 января 2005 г. Арбитражного суда Республики Бурятия по делу N А10-6381/04 оставить в силе <5>.

———————————

<5> Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 30 августа 2005 г. N А10-6381/04-Ф02-3520/05-С2 // Электронная справочно-правовая система.

В соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Государственная регистрация договора аренды нежилого помещения является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения у арендатора права пользования нежилым помещением и должна осуществляться в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Однако если договор аренды был заключен до вступления в силу данного Федерального закона, то отсутствие регистрации не должно служить основанием для признания соответствующего договора незаключенным. Из этого исходит и судебная практика.

Так, общество с ограниченной ответственностью (арендатор) обратилось в арбитражный суд с иском к акционерному обществу (арендодателю) о вселении в нежилые помещения, арендуемые у ответчика на основании договора аренды от 17 апреля 1997 г. сроком на пять лет, из которых оно было выселено арендодателем. Ответчик, возражая против иска, сослался на то, что в соответствии с п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды нежилого помещения подлежал государственной регистрации. Поскольку договор аренды не был зарегистрирован, то согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ он является незаключенным, и, следовательно, истец на основании этого договора не имеет права требовать от ответчика предоставления нежилого помещения во владение и пользование.

Арбитражный суд первой инстанции иск удовлетворил. При этом суд исходил из того, что договор аренды являлся заключенным и у истца возникло право требовать от ответчика передачи арендованного нежилого помещения во владение и пользование. Положения первой части ГК РФ о государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества применяются с учетом требований ст. 8 Федерального закона «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», устанавливающей, что до введения в действие Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество применяется действующий порядок регистрации недвижимого имущества и сделок с ним. Договор аренды был заключен до вступления в силу Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», который установил порядок государственной регистрации и отнес нежилые помещения к недвижимому имуществу. Поэтому регистрация договоров аренды нежилых помещений, осуществлявшаяся в субъекте Российской Федерации до введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» на основании нормативного акта правительства субъекта Российской Федерации в целях учета этих объектов имущества, не являлась государственной регистрацией, исходя из смысла положений ГК РФ. Следовательно, при отсутствии такой регистрации договор аренды не может считаться незаключенным на основании п. 3 ст. 433 ГК РФ <6>.

———————————

<6> Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2001. N 4.

Таким образом, регистрация договоров аренды нежилых помещений, проводившаяся в субъекте Российской Федерации до вступления в силу Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», не может считаться государственной регистрацией, и отсутствие такой регистрации не порождает последствий, установленных в п. 3 ст. 433 ГК РФ. Это подтверждается судебной практикой.

Требования гражданского законодательства о регистрации договора аренды недвижимого имущества распространяются также на договор субаренды.

Так, арендатор обратился в арбитражный суд с иском к субарендатору о взыскании в соответствии с договором субаренды нежилого помещения неустойки за просрочку внесения арендной платы. Суд первой инстанции признал подписанный сторонами договор субаренды незаключенным из-за отсутствия его государственной регистрации, в связи с чем в иске о взыскании неустойки, предусмотренной этим договором, отказал.

Обжалуя решение суда в апелляционной инстанции, истец сослался на то, что договор субаренды является производным от договора аренды, не обладает самостоятельностью, заключается на срок, не превышающий срок договора аренды, дополнительно не обременяет вещные права собственника имущества, а поэтому не подлежит государственной регистрации.

Суд апелляционной инстанции рассмотрел доводы заявителя и признал их необоснованными, указав, что в соответствии с абз. 3 п. 2 ст. 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Ни в ГК РФ, ни в Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не содержится норм, исключающих для договоров субаренды применение требования о государственной регистрации. Следовательно, вывод суда первой инстанции о том, что подписанный сторонами договор субаренды нежилого помещения в силу п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ подлежал государственной регистрации и мог считаться заключенным с момента такой регистрации, правомерен.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции оставил решение суда без изменения <7>.

———————————

<7> Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2002. N 3.

Надо заметить, что решение ряда спорных вопросов регистрации договора аренды нежилых помещений далеко не очевидно, а практика отличается разнообразием. Как пишет А.Г. Дорошкова, единая практика здесь не сложилась, и «более того, арбитражные суды, мягко говоря, старались при правовой оценке договоров аренды нежилых помещений обходить этот вопрос. В случаях если позиция участников процесса основывалась на споре о действительности договора аренды, не зарегистрированного в действующем порядке, то судебная практика отличается разнообразием точек зрения» <8>. Неоднозначность решения проблем, связанных с регистрацией аренды нежилых помещений, на практике обусловлена, на наш взгляд, некоторыми пробелами в законодательном регулировании.

———————————

<8> Дорошкова А.Г. Договор аренды здания, сооружения и нежилого помещения. Дис. … канд. юрид. наук. Рязань, 2002. С. 50.

Так, ст. 609 ГК РФ не содержит исключений из правила обязательной регистрации договора аренды недвижимости в зависимости от срока, на который он заключен. В то же время согласно п. 2 ст. 651 регистрации подлежат только те договоры аренды здания или сооружения, которые заключены на срок не менее года. В связи с этим на практике возник вопрос, подлежит ли государственной регистрации договор аренды нежилого помещения, заключенного на срок менее одного года.

Поскольку в отношении договора аренды нежилого помещения действуют общие нормы об аренде, то, исходя из смысла п. 2 ст. 609 ГК РФ, этот договор должен регистрироваться независимо от срока, на который он был заключен. Такой подход к решению данной проблемы был предложен Министерством юстиции Российской Федерации, которое обосновало свою позицию следующими соображениями.

«На основании пункта 2 статьи 609 Кодекса необходимость государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества является общим правилом. Исключения из него могут устанавливаться Кодексом и иными федеральными законами. При этом к отдельным видам договоров аренды и договорам аренды отдельных видов имущества положения, предусмотренные параграфом 1 главы 34 Кодекса (в том числе статьи 609 Кодекса), применяются, если иное не установлено правилами Кодекса об этих договорах (статья 625 Кодекса).

Так, статьей 651 Кодекса «иное» установлено для таких объектов гражданских прав — вещей, как здания или сооружения, а именно обязательной государственной регистрации подлежат договоры аренды зданий или сооружений, заключенные на срок не менее года, и именно с момента государственной регистрации они считаются заключенными (пункт 2 статьи 651 Кодекса). Соответственно не подлежат обязательной государственной регистрации договоры аренды зданий или сооружений, заключенные на срок менее года (момент заключения подобных договоров определяется в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 433 Кодекса).

Согласно статье 26 Закона аренда недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законодательством Российской Федерации. При этом в соответствии с пунктом 3 статьи 26 Закона в случае сдачи в аренду помещения в здании или сооружении договор аренды помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (то есть обременяется право арендодателя именно на сдаваемое в аренду помещение). Вместе с тем Кодекс специально не регулирует вопросы государственной регистрации договоров аренды именно нежилых помещений в зданиях или сооружениях, а в статье 26 Закона не указано, что в этом случае вопрос о регистрации таких договоров решается в порядке, аналогичном порядку, предусмотренному статьей 651 Кодекса.

На основании изложенного полагаем, что договоры аренды нежилых помещений в зданиях или сооружениях подлежат государственной регистрации в порядке, установленном Законом, независимо от сроков, на которые они заключены, поскольку и пока иное не будет предусмотрено федеральным законом» <9>.

———————————

<9> Письмо Минюста РФ от 11 января 2000 г. N 85-ЭР // Электронная справочно-правовая система.

Данные соображения были приняты во внимание Министерством по налогам и сборам Российской Федерации и изложены в письме МНС РФ от 19 апреля 2000 г. N 02-3-09/88 <10>, разъясняющем вопросы отнесения на себестоимость продукции арендных платежей.

———————————

<10> Нормативные акты по финансам, налогам, страхованию и бухгалтерскому учету. 2000. N 8.

В то же время представляется не вполне логичным и последовательным положение, при котором договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации, в то время как договор аренды нежилого помещения в таком здании должен регистрироваться независимо от срока, на который он заключен. Принимая во внимание эти положения, Высший Арбитражный Суд Российской Федерации занял в данном вопросе позицию, прямо противоположную позиции Минюста РФ. В информационном письме Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 г. N 53 <11> указывалось:

———————————

<11> Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2000. N 7.

«1. Статья 1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» относит жилые и нежилые помещения к недвижимому имуществу, право на которое, а также сделки с которым подлежат обязательной государственной регистрации в случаях и в порядке, установленных законом.

Согласно части 2 пункта 6 статьи 12 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» помещение (жилое и нежилое) представляет собой «объект, входящий в состав зданий и сооружений».

2. Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с пунктом 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации».

На основании разъяснений ВАС РФ МНС РФ отменило действие письма от 19 апреля 2000 г. N 02-3-09/88 в части обязательной регистрации договоров аренды помещений вне зависимости от сроков, на которые они заключены <12>.

———————————

<12> Письмо МНС РФ от 10 июля 2000 г. N 02-5-11/243 «Об аренде нежилых помещений и имущества у физических лиц» // Нормативные акты для бухгалтера. 2000. N 17.

На наш взгляд, позиция ВАС РФ в большей степени отвечает потребностям практики и логике арендных отношений недвижимого имущества. Как справедливо отмечает А.Г. Дорошкова, «если учесть огромное количество заключаемых краткосрочных договоров, такой подход был бы явно нецелесообразен, так как регистрации подлежали бы договоры аренды помещений, заключенные даже на один день» <13>.

———————————

<13> Дорошкова А.Г. Указ. раб. С. 50.

Однако следует признать, что позиция ВАС РФ не подкреплена содержанием норм гражданского законодательства.

Как уже отмечалось выше, применительно к аренде нежилого помещения нормы ГК РФ, регулирующие аренду зданий и сооружений, применимы быть не могут. Ссылка же ВАС РФ на п. 6 ст. 12 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не вполне оправданна, так как, во-первых, в данной норме речь идет лишь о структуре Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а во-вторых, тот факт, что нежилое помещение входит в состав здания и нераздельно с ним связано, вовсе не отменяет того, что оно (нежилое помещение) юридически выступает в качестве самостоятельного объекта недвижимости со специфическим правовым режимом, отличным от правового режима иных объектов недвижимости.

Анализируя положение, сложившееся в области государственной регистрации договора аренды недвижимости, А.В. Ерш приходит к выводу, что, во-первых, необходимо либо унифицировать правила о регистрации недвижимости, либо распространить действие ст. 651 ГК РФ на отношения, связанные с нежилыми помещениями, и, во-вторых, в качестве одного из способов устранения противоречия исключить ст. 651 ГК и установить правило, согласно которому договоры аренды зданий и сооружений должны регистрироваться независимо от срока <14>.

———————————

<14> См.: Ерш А.В. Здания и сооружения как предмет договора аренды // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2000. N 8. С. 101.

На наш взгляд, вряд ли целесообразно отказываться от ограничения обязательности регистрации договора аренды здания или сооружения только договорами, заключенными на срок не менее одного года. Необходимость регистрации всех без исключения договоров аренды зданий, помещений отрицательно скажется на обороте недвижимости.

В то же время следует поддержать мнение автора о необходимости унифицировать нормы закона, регулирующие вопросы государственной регистрации недвижимости. Поэтому полагаем необходимым в законодательном порядке установить обязательность государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, если соответствующий договор заключен на срок не менее одного года, за исключением договора аренды предприятий.

Таким образом, с целью устранения возможностей разночтений закона представляется целесообразным прямо указать в ГК РФ на обязательность письменной формы договора аренды любого вида недвижимости и одновременно установить минимальный срок аренды недвижимости, начиная с которого соответствующий договор подлежит государственной регистрации. В то же время представляется целесообразным осуществлять регистрацию договора аренды предприятия независимо от срока, на который заключен соответствующий договор аренды.

(Статья: Особенности аренды нежилого помещения (Харитонова Ю.) («Арбитражный и гражданский процесс», 2006, N 11))

jcvip.ru