Право собственности на землю под многоквартирным домом – общая долевая часть на земельный участок; приватизация придомовой территории; налог и закон; можно ли приватизировать имущество под мкд

Содержание

Кому принадлежит земля под многоквартирным домом? — NGS123

Согласно части 5 статьи 16 Федерального закона Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»:

С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Если земельный участок уже сформирован (есть кадастровый номер), то он УЖЕ принадлежит собственникам помещений МКД и законом не предусмотрено совершение каких-либо дополнительных действий по «межеванию», «приватизации», «регистрации» земельного участка.

В настоящее время приобретение жилья автоматически делает покупателя совладельцем земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом — разумеется, если застройщик не допустил нарушений законодательства в ходе строительства.

Как указано в части 5 статьи 16 Федерального закона Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»:

С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Если земельный участок уже сформирован (есть кадастровый номер), то он УЖЕ принадлежит собственникам помещений МКД и законом не предусмотрено совершение каких-либо дополнительных действий по «межеванию», «приватизации», «регистрации» земельного участка.

Если на земельном участке расположены несколько МКД и собcтвеники собственники помещений одного или всех домов могут провести межевание, т.е. разделить один общий земельный участок на несколько по количеству МКД.

Если собственникам помещений МКД совcем уж нечем занятmся, они могут даже зарегистрировать право собственности на земельный участок в ЕГРП:

В соответствии с пунктом 2 статьи 23 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон N 122-ФЗ) государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. При этом свидетельство о государственной регистрации права в связи с государственной регистрацией права общей долевой собственности на объекты недвижимости собственнику помещения в многоквартирном доме не выдается.

Министерством юстиции Российской Федерации, письмом от 21 апреля 2006 года № 04/3201-ЕЗ, были даны разъяснения, согласно которым если права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента их государственной регистрации (пункт 2 статьи 8 и статья 223 Гражданского кодекса РФ), то государственная регистрация этих прав носит правообразующий характер, а в случае, когда право на недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает в соответствии с федеральным законом  не с момента государственной регистрации (п. 5 ст. 16 Федерального закона № 189-ФЗ), государственная регистрация носит правоподтверждающий характер.

Таким образом, жилищное законодательство устанавливает возникновение права на общее имущество многоквартирного дома, включая земельный участок, вне зависимости от наличия государственной регистрации права долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома.

Таким образом, у собственников помещений в многоквартирных домах право общей долевой собственности на земельный участок, на которой расположены такие дома, в соответствии со статьей 16 Закона N 189-ФЗ возникает с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета. При этом государственная регистрация права хотя бы одного собственника жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме (и одновременная государственная регистрация неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе на земельный участок) является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения прав собственников помещений в многоквартирном доме на указанное имущество, в том числе на земельный участок.

При регистрации права собcтвенности на земельный участок в ЕГРП в подразделе № 3-3 будут указаны все собственники квартир, которые проживают в МКД расположенном на этом земельном участке, но при этом они не могут выделить «свой» участок из общей долевой собственности, то есть на него возникнет собственность с ограничением совместного сервитута. Кроме того, для проведения такого мероприятия требуется личное участие 100% собственников помещений МКД.

Зачастую желание собcтвенников помещений МКД зарегистрировать свое право собственности на земельный участок обьясняется незнанием законов, а именно:

Что, согласно статьи 273 Гражданского кодекса РФ, “при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования”.

И самое главное – в Жилищном кодексе РФ четко указано, что земля под многоквартирным домом – это коллективная собственность жильцов.

Статья 36 ЖК РФ. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме:

1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Поскольку земельный участок под домом является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном жилом доме с момента возникновения у них права собственности на такие помещения, то право собственности на земельный участок под МКД юридически связан с правом собственности на помещения в этом доме и следует его судьбе. Приобрести помещение в МКД можно только с долей земельного участка. И продать – только с долей. (ст. 38 ЖК РФ).

Так что при приобретении дольщиками в собственность квартир переход права собственности на земельный участок происходит автоматически, в силу закона.

Поэтому дополнительно подтверждать свое право на земельный участок путем его регистрации в ЕГРП нет ни какой необходимости.

Для поиска кадастрового номера земельного участка можно воспользоваться публичной кадастровой картой России

Если после прочтения статьи у Вас осталось непреодолимое желание зарегистрировать право на общедолевую собственность в росреестре, то Вам следует предпринять следующие шаги:

Согласно п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ, п. 2 ст. 36 Земельного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен дом. Участок признается неделимым. Доля собственника в праве общей собственности на имущество пропорциональна размеру общей площади принадлежащему ему помещения и не может быть выделена в натуре.

На основании решения общего собрания собственников любое уполномоченное собранием лицо (заявитель) вправе обратиться в органы государственной власти с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (ст. 16 федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»).

Границы земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, устанавливаются на основании проектов межевания. С момента проведения государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, и иные входящие в состав дома объекты недвижимого имущества бесплатно переходит в общую долевую собственность.

www.ngs123.ru

общая долевая часть на земельный участок; приватизация придомовой территории; налог и закон; можно ли приватизировать имущество под мкд

Смотря на ухоженный двор многоквартирного дома, задумывались ли когда-то над тем, за чей счёт о нём заботятся? В чьей собственности находится придомовая земля и кто вправе ею распоряжаться?

Чтобы ответить на этот вопрос, нужно быть знакомым с понятием «общедолевая собственность» на земельный участок многоквартирного дома. Что это такое и какие права она даёт? Давайте разберёмся.

Что такое общая долевая собственность на земельный участок под МКД?

Общедолевая собственность на землю — это имущество, на которое право собственности равноценно разделено между владельцами квартир.

Общедолевая собственность на землю в многоквартирном доме включает в себя следующие пункты:

  • нежилые помещения, необходимые для обслуживания здания: лифты, лестничные клетки, коридоры и подвалы;
  • крыши, коммуникации и любое техническое оборудование, необходимое для ухода более чем за одним помещением;
  • земля, на которой стоит МКД; к ней также относятся элементы благоустройства, в том числе и зелёные зоны.

Размеры этого участка определяются местными госорганами. Чтобы участок под домом стал общедолевой собственностью, он должен быть приватизирован и внесён в кадастровый реестр.

Если это ещё не сделано, то сделать можно бесплатно. Для этого нужно лишь обратиться с заявлением от общего собрания в госорган с просьбой об установлении границ.

СПРАВКА! В отличие от новостроек, многие старые дома не имеют сформированных участков. Проверить зто можно на сайте Росреестра, в разделе публичной кадастровой карты.

Кто распоряжается землей под многоквартирным домом, если она не оформлена на жильцов?

Стоит ли она на балансе города или же за обустройство платят жильцы? Согласно Жилищному кодексу РФ, с момента регистрации в Росреестре, земля в многоквартирном доме бесплатно переходит в общедолевую собственность владельцев квартир дома.

Поэтому владение квартирой автоматически даёт право и на долю в придомовом участке.

А что если земельный участок под МКД не сформирован?

Тогда земля является собственностью публично-правового образования.

Владельцы квартир не обладают полноценными правами собственников, однако они вправе использовать эту землю при эксплуатации дома.

Нужно ли платить налог на землю под МКД?

Да, ведь налогоплательщиками по 388 статье налогового кодекса считаются граждане, обладающие правом собственности или владеющие правом бессрочного владения.

ВНИМАНИЕ! Так как такая недвижимость является общедолевым владением, то и налог на землю в многоквартирном доме делится на всех собственников помещений.

Сколько должен платить отдельно взятый владелец квартиры? Размер налога на землю общего пользования в многоквартирном доме равняется отношению площади квартиры к общей площади помещений дома.

Проще говоря, государство определяет кадастровую стоимость приватизированной земли и соответствующий размер налога. Сумма взносов делится на общий метраж всех квартир, тем самым определяется налог на квадратный метр жилья.

Чтобы узнать размер своего налога, умножьте площадь квартиры на полученное число.

Можно ли приватизировать землю под многоквартирным домом, и что это даёт?

Если вы ещё не приватизировали землю под многоквартирным домом, то самое время этим заняться.

И на это есть несколько веских причин.

Главное преимущество приватизации земли под МКД – получение полновластных прав ею распоряжаться.

Какие возможности открываются перед владельцами квартир? Можно выделить несколько ключевых моментов.

  • Возможность защитить свой двор от незаконного строительства. Нередко на территории домов «вырастают» киоски, автозаправки и даже жилые дома. Приватизация позволит защитить свой двор от подобных построек, конечно, если вы сами не захотите дать добро на строительство.
     
  • Получение дополнительной прибыли. Одна из возможностей – сдача небольшого участка в аренду под тот же магазин. Установка киоска принесёт немало прибыли, которую можно направить на облагораживание территории.
     
    Ещё одним вариантом является размещение рекламы. И наконец, возможность требовать арендную плату с заведений, расположенных на первых этажах дома.

    Нередко такие заведения, парикмахерские или магазины, делают пристройки к дому, занимая общедолевую собственность. Жильцы имеют полное право требовать плату за такое использование земли.

  • Капитальный ремонт. Принять участие в программе капремонта можно лишь после того как прошла приватизация придомовой территории в многоквартирном доме по закону.

  • Звоните юристу

    Подберем специалиста за вас

    8 (499) 350-97-63 — Москва

    8 (812) 309-74-28 — СПб




    Как принимается решение о содержании и использовании земельного участка под МКД?

    Это решают жильцы, а точнее — владельцы квартир. Однако они, конечно же, не действуют самостоятельно.

    Все вопросы о благоустройстве и распределении прибыли оговариваются на общем собрании посредством голосования.

    Чтобы любое принятое решение было законным, необходимо чтобы в голосовании принимало участие собственники, суммарная доля которых больше 50% площади помещений в доме.

    На общем собрании решаются вопросы строительства детских площадок, обустройства зелёной зоны, установки парковочных мест и возможных оградительных элементов. А также общее решение необходимо для решений по содержанию дома и прилежащей территории:

    • уборка территории;
    • вывоз мусора, а в зимний период и уборка снега;
    • чистка и покраска элементов экстерьера;
    • разбивка клумб и забота о зелёной зоне.

    СПРАВКА! Если общедомовая земля под многоквартирным домом содержится не качественно, то на общем собрании жильцы могут выразить своё недовольство и написать коллективный акт.

    С помощью такого обращения можно снизить стоимость некачественно оказанных услуг, а такое, к сожалению, в нашей стране не является редкостью.

    Что делать с постройками на территории земли общего пользования?

    Кто имеет право строить на общедолевой собственности? Как упоминалось выше, участком распоряжаются владельцы квартир, которые и решают, что будет размещено на участке.

    Однако есть некоторые исключения, которые ограничивают возможности жильцов.

    На придомовой территории могут быть размещены постройки, необходимые для обеспечения коммунальных услуг и для уборки двора.

    Для размещения любых других сооружений необходимо разрешение общего собрания.

    Жильцы могут отказаться проложить новые коммуникации по территории двора, однако они не имеют право трогать уже действующие системы. Ещё одним ограничением является установка ограждений по периметру двора.

    Конечно, жильцы могут установить даже высокий забор, однако если он преграждает доступ граждан к другим домам, а другого пути к ним попросту нет, то ограждение придётся убрать.

    ВНИМАНИЕ! Некоторые решения общего собрания могут идти вразрез с планом развития города – тогда их придётся изменить.

    А что делать, если на территории есть незаконные постройки, скажем одного из жильцов дома? Общее собрание имеет право потребовать снести постройку или вносить дополнительную арендную плату с жильца за использование территории в личных целях.

    Конечно, решение мирным путём является предпочтительным, ведь это принесёт прибыль и сохранит спокойные отношения между собственниками.

    Полезное видео

    Из видео вы узнаете, как может распорядиться общедомовой землей собственник жилья в МКД:


    Как итог. Приватизированная земля под многоквартирным домом находится в общедолевой собственности владельцев квартир. Для этого он должен быть приватизирован и внесён в кадастровый учёт.

    Именно владельцы квартир решают вопросы об обустройстве двора, его обслуживании и внесении изменений. Любые решения принимаются посредством голосования на общем собрании жильцов МКД.

    Право собственности даёт возможность лучше контролировать состояние двора. Однако стоит помнить, что за приватизированный земельный участок под МКД придётся платить немалый налог, который будет распределён между всеми жильцами.

    kapremont.expert

    Теперь любой владелец квартиры в многоэтажке может оформить землю в собственность под домом. Нужно ли это делать?


    С 14 июля 2018 года любой владелец квартиры в многоэтажном доме вправе оформить землю под ним в собственность всех его жителей. Раньше это было возможно делать только уполномоченному от общего собрания жильцов. Нужно ли оформлять земельный участок в собственность жильцам дома? Выгодно ли это и для чего приватизируют землю под многоэтажным домом? Что получат собственники квартир при оформлении земельного участка под своим многоэтажным домом?


    Разрешение даёт федеральный закон от 3 июля 2018 года № 191-ФЗ «О внесении изменения в статью 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации».


    Если земля под домом не поставлена на кадастровый учёт до начала действия Жилищного кодекса РФ, любой собственник помещения в нём может обратиться в органы госвласти или местного самоуправления с заявлением о формировании такого участка. Ранее право на это давалось только уполномоченному общим собранием жильцов.


    Через месяц после обращения территория, занимаемая домом, бесплатно передаётся в общую собственность всем владельцам его квартир. Тогда в случае сноса многоэтажки власти будут обязаны выплатить её жильцам компенсацию не только рыночной стоимости самих апартаментов, но и доли в общем имуществе, включая земельный участок.


    Если в состав здания входят иные строения, они так же поступают в общую собственность и могут использоваться как элемент хозяйственного ведения — сдаваться в аренду под кафе, магазины, предприятия бытового обслуживания. Но, как и в случае с дворовыми и придомовыми территориями, следует помнить, что за новое имущество придётся платить.  Тариф будет тем выше, чем больше площадь принадлежащих гражданам помещений.

    Нужно ли оформлять ли землю под многоквартирным домом?


    Несколько последних лет ведутся большие споры относительно того, является ли «приватизация» земельного участка под многоквартирным домом выгодной для собственников жилых и нежилых помещений. На настоящий момент, уже достаточно информации, в т.ч. судебной практики, чтобы сделать четкий вывод. Вот выводы, основанные на опыте по оформлению земли под многоквартирными домами. Плюсы и минусы оформления.

    Правовые основания для оформления земли под многоквартирными домами

    В соответствии со ст. 36 Земельного Кодекса РФ в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством. Так, согласно ст.16 Жилищного Кодекса РФ земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.


    В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо (Важное изменение: так было ранее, а теперь с 14 июля 2018 года появилась возможность оформления любым жильцом-собственником квартиры в многоэтажном доме) вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (МКД).


    Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.

    В какой момент возникает право собственности на землю под МКД?


    С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.


    Таким образом, реализованы в Жилищном кодексе РФ и Федеральном законе «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» предписания Конституции РФ. А именно, с учетом правовой природы общего имущества собственников помещений в МКД, законодатель включил правовое регулирование отношений по поводу перехода в общую долевую собственность собственников помещений в МКД земельного участка под этим домом как элемента общего имущества такого МКД. Следовательно, право собственников помещений многоквартирного дома на земельный участок вытекает напрямую из права собственности на жилое или нежилое помещение в таком доме.

    Как оформить земельный участок под МКД?

    Для бесплатного перехода земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме необходимо и достаточно осуществления органами государственной власти или органами местного самоуправления формирования данного земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства, а также проведения его государственного кадастрового учета. При том, что ни специального решения органов публичной власти о предоставлении земельного участка, ни государственной регистрации права общей долевой собственности на данный земельный участок в реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРН) с ним не требуется.


    Основные проблемы собственников, равно как и их домоуправляющих организаций, сводятся к тому, что на момент приобретения общедолевого права собственности на земельный участок собственники радуются, что им предоставляют землю бесплатно, а вот о последствиях, в т.ч. финансовых, такой собственности они, к сожалению, не задумываются.

    Плюсы и минусы оформления земли под МКД


    Если систематизировать плюсы и минусы для собственников помещений в многоквартирных домах, то выглядеть это будет следующим образом.

    ПЛЮСЫ оформления земли под МКД:

    Дополнительные гарантии

    1. без согласия собственников невозможно использование земельного участка, как например, прокладка новых дорог, строительство, организация коммерческих и иных предприятий (мойки, автостоянки, гаражи и т.п.) на территории принадлежащей собственникам МКД.
    2. без согласия собственника не возможно какое-либо отчуждение части земельного участка, равно как и невозможен снос (постройка) каких либо строений.
    3. невозможно изъять земельный участок для муниципальных (государственных) нужд бесплатно.

    Дополнительная возможная прибыль


    Собственники вправе сдавать часть земельного участка в аренду или предоставлять его для иного возмездного использования. Кроме того, наличие собственности на землю существенно увеличивает стоимость квадратного метра жилого или нежилого помещения.

    Удобство использования


    Собственники вправе совершать с земельным участком различные действия, в т.ч. направленные на его благоустройство, строительство дополнительных сооружений, детских площадок и иных строений, необходимых для обеспечения нормальной жизнедеятельности МКД.

    МИНУСЫ оформления земли под МКД:

    Налоги


    C 2015 года собственники помещений в МКД освобождены от уплаты налога на землю в соответствии со ст. 389 НК РФ. Однако следует иметь ввиду, что наличие в собственности доли в праве на землю может увеличивать кадастровую стоимость самого помещения, а, следовательно, и налоговое бремя.

    Ответственность


    Собственники обязаны нести ответственность за содержание своего земельного участка. Следовательно, обязанность по содержанию, ремонту, уборке дорог, элементов благоустройства (газонов, площадок, зеленых зон, парковочных мест и т.п.) несет собственник, а, значит, к нему могут быть применены меры ответственности. Собственник (его ДУК) могут быть оштрафован за неубранный снег, за не вывезенный мусор и т.д.

    Цена


    В качестве минуса также следует указать и увеличение стоимость квадратного метра помещений, поскольку это сужает для собственников круг покупателей и арендаторов, равно как и увеличение расходов на содержание общего имущества МКД.


    Как мы видим, количество плюсов перевешивает количество минусов, однако же, на второй взгляд явные плюсы могут стать отрицательными.

    Неочевидные минусы оформления земли под МКД


    В качестве аргумента для скорейшего оформления в собственность земли некоторые жители приводят такой — возможность строительства полезных и нужных для граждан объектов на придомовой территории. Но здесь необходимо знать и помнить, что любая территория в городе имеет свое назначение и на участке под многоквартирным домом ларек, торгующий алкогольной продукцией, например, построить никто не разрешит. Возможности использования придомовых территорий очень ограничены. Это обусловливается многими факторами: скученностью застройки жилых домов, градостроительными ограничениями и нормативно-техническими требованиями, равно как и другими факторами.


    Помимо этого в качестве плюса оформления земли в собственность некоторые считают увеличение рыночной стоимости жилья после оформления общедолевой собственности на землю. На самом деле это не так. Сама по себе доля в земельном участке под многоквартирным домом существует лишь гипотетически: её нельзя продать, подарить, получить под него кредит. Земельный участок неотделим от жилого дома, т.е лишен самостоятельной оборотоспособности. Как неотделима и часть общедомовой собственности, которой владеет собственник, — кусочек лестничной площадки или квадратный дециметр чердака.


    Подводя итог рассуждениям о полезности или вредности приватизации придомовой территории, следует помнить об одном весьма существенном обстоятельстве, передача земельный участков в собственность под МКД в первую очередь снизит финансовую нагрузку органа местного самоуправления, а соответственно, органам власти очень выгодно переносить расходы на содержание домовых территорий на граждан. Именно для этого по городу Нижнему Новгороду были проведены публичные слушания по формированию земельного, которые в последствие стали большими сюрпризами для граждан, поскольку власти старались оформить максимально большие участки под МКЖ, включая территорию внутренних проездов, зон прохождения коммуникаций и т.д.


    Рекомендации. Если земельный участок под МКД еще не сформирован, задумайтесь о его границах и расходах по его содержанию. Необходимо помнить, что на землях занятых коммуникациями, нельзя строить капитальные строение, а любые временные, в т.ч. и газоны могут быть единовременно разрушены. Если участок уже оформлен, вероятно, стоит задуматься о снижении его кадастровой стоимости, чтобы минимизировать налоговое бремя.

    Подписывайтесь на каналы «Informatio.ru» в TamTam или присоединяйтесь в Facebook, добавляйте нас в Яндекс.Дзен или приходите в группу ВКонтакте, если хотите быть в курсе главных событий в Москве и регионах РФ.

    informatio.ru

    Верховный Суд РФ разъяснил, как пользоваться землей под многоквартирным домом

    Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда дала полезные для многих разъяснения, которые касаются участка земли вокруг многоквартирных домов. Об этом сообщает Российская газета.

    Разъяснения по такой ситуации Верховного суда могут быть полезны всем, кто столкнется с подобным конфликтом.

    Рассмотренный конфликт начался с взаимных исков соседей, проживающих в одном доме. Некий гражданин принес в суд иск к соседке и попросил суд заставить ее освободить участок от имеющихся на нем строений.

    Суду истец объяснил, что он — собственник квартиры в жилом доме. Дом одноэтажный и в нем четыре квартиры. Три года назад он получил от местной администрации в собственность участок под окнами дома с разрешением использовать его «под индивидуальную жилую застройку». Сейчас на этом участке располагаются металлический гараж, ящик, верстак и часть деревянного забора, которые принадлежат соседке.

    Ответчик, точнее — ответчица, к которой были предъявлены претензии, написала встречный иск и не только к соседу, но и к местной администрации.

    От чиновников она потребовала отменить старое решение в пользу соседа о выделении тому земли, просила признать недействительным договор купли-продажи соседом выделенного участка и снять его с кадастрового учета. Свои требования гражданка объяснила тем, что живет в этом доме очень давно — с 1961 года — и тоже является собственницей квартиры. Она уже не один десяток лет пользуется участком земли у дома. А в 80-е годы там построила гараж, которым пользуется уже без малого 30 лет.

    Районный суд, рассмотрев оба иска, мужчине отказал, а гражданке встречный иск удовлетворил. Объясняя такое решение райсуд написал, что порядок пользования участком, на котором стоит многоквартирный дом, существует уже больше 30 лет. Поэтому предоставление местной администрацией одному из соседей куска территории при доме в собственность произошло вопреки сложившемуся между соседями дома порядку пользования участком при доме. А это, в свою очередь, нарушило 209-ю статью Гражданского кодекса.

    Но апелляция это решение районного суда отменила и вынесла новое решение. По нему иск гражданина с просьбой освободить его территорию удовлетворен, а соседке с гаражом отказали. Апелляция в своем решении заявила, что нет никаких оснований говорить, что между соседями сложился порядок пользования участком. А еще вторая инстанция заявила, что все четыре квартиры в этом доме — изолированные части жилого дома. Главное — суд посчитал недоказанным то, что предоставленный соседу участок нарушает права соседки как собственницы части дома.

    Итак, позиция Верховного Суда РФ:

    По Закону «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» в существующей застройке поселений земельный участок, на котором стоит многоквартирный дом, и «иные, входящие в состав дома объекты недвижимости», являются общей долевой собственностью собственников помещений в доме.

    В случае если земельный участок, на котором стоит многоквартирный дом, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса, то на основании решения общего собрания собственников любое уполномоченное лицо имеет право обратиться в органы госвласти с заявлением о формировании земельного участка, на котором стоит дом.

    Формированием участка занимается госвласть или органы местного самоуправления. По статье 37 Земельного кодекса, действовавшего на момент возникновения спора, если право собственности на строение переходит к нескольким собственникам, то право на землю переходит, как правило, в размере, пропорциональном долям собственности в здании. По Земельному кодексу, который действовал на момент суда по спорной земле, в случае перехода прав собственности на здание к нескольким собственникам порядок пользования участком определяется с учетом доли в праве собственности на здание или сложившегося порядка пользования участком.

    В совместном Пленуме Верховного и Арбитражного судов по вопросам защиты прав собственности также указано: если участок не сформирован и в отношении его не проведен кадастровый учет, то земля под домом находится в собственности публично правового образования. Но по смыслу закона «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой может быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственник жилья в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в которой это необходимо для эксплуатации многоквартирного дома.

    Верховный суд подчеркнул: в этих случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором стоит дом, в силу статьи 305 Гражданского кодекса имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав.

    Предыдущими судами установлено, что дом, чьи соседи судятся, — многоквартирный и участок под ним еще в 1957 году отведен под строительство дома. Информация о выделении участка есть в инвентарном деле. Но в материалах дела нет доказательств, что участок под домом сформирован и в отношении его проведен государственный кадастровый учет. Этого не учла апелляция, поэтому и вынесла незаконное решение.

    Итогом рассмотрения стало решение Верховного Суда РФ об отмене выводов апелляции.

    www.profkadastr.ru

    Общедомовая земля под многоквартирным домом: кому принадлежит по закону и чем могут пользоваться жильцы?

    Кто может использовать землю под МКД? Может ли кто-то её продать? Приватизирован ли участок под вашим домом? Познакомившись с законами Жилищного Кодекса, вы сможете узнать больше о своей собственности и защитить свои права.

    Земельный участок под МКД – чья собственность?

    Наверняка вы думаете, что земля общего пользования в многоквартирном доме находится в собственности жильцов или, в крайнем случае, у коммунального объединения.

    И это отчасти правильно.

    Закон предусматривает безвозмездную передачу придомовой территории в общедолевую собственность жильцов.

    Значит ли это, что земля под домом обязательно принадлежит вам? Нет.

    Разница между новостройками и «старыми» домами

    Жилищный кодекс указывает, что общедомовая земля под многоквартирным домом, введённым в эксплуатацию до 2005 года, безвозмездно переходит в общедолевую собственность жильцов дома. Однако такая бесплатная передача прав происходит при соблюдении некоторых условий:

    • участок под домом имеет план с чётко обозначенными границами, которые установил местный орган самоуправления;
    • все землеустроительные работы были закончены до 2005 года, когда начал действовать Жилищный Кодекс РФ;
    • придомовой участок внесён в Росреестр и имеет кадастровый план.

    Если же условия не были выполнены, то земля в многоквартирном доме так и не перешла в собственность жильцов.

    ВАЖНО! Если вы приобрели квартиру до 2005 года, то стоит проверить, входит ли территория под МКД в вашу собственность.

    Не волнуйтесь, если участок ещё не сформирован.

    Его владельцем пока является публично-правовое образование, то есть муниципальное образование или государство.

    Никто, кроме жильцов дома, по закону не сможет его приватизировать.

    Поэтому жителей и так можно считать владельцами двора, однако до приватизации их полномочия несколько ограничены.

    А что сказать о новостройках, введённых в эксплуатацию после 2005 года? Земля под многоквартирным домом кому принадлежит в таком случае?

    В таких домах владельцы квартир автоматически являются собственниками, ведь без соблюдения вышеупомянутых условий строение не смогли бы сдать в эксплуатацию. Первоначально владельцем является застройщик, однако в момент продажи права переходят жильцам.


    Звоните юристу

    Подберем специалиста за вас

    8 (499) 350-97-63 — Москва

    8 (812) 309-74-28 — СПб




    Как узнать, кому принадлежит земля вокруг многоквартирного дома?

    Есть несколько способов выяснить, кому принадлежит территория под МКД. Самый простой – перейти на официальный сайт Росреестра и выбрать вкладку «Публичная кадастровая карта».

    Там вы сможете увидеть территорию своего города или посёлка, разделённую на отдельные сектора, а также ознакомиться с детальной информацией об участке под вашим МКД.

    Другой способ узнать, приватизирован ли участок под вашим домом, – проверить наличие налоговых платежей. Владельцы должны ежегодно уплачивать земельный налог.

    ВНИМАНИЕ! Если территория под домом принадлежит собственникам помещений, то среди платежей должны быть квитанции об уплате налога.

    Какой земельный участок можно оформить в общую долевую собственность?

    Границы и размеры дворовой территории определяют местные власти, руководствуясь Жилищным и Земельным Кодексом РФ.

    Земля под многоквартирным домом включает детские площадки, автостоянки, различные спортивные площадки и всю территорию, за которой ухаживают жильцы.

    Конечно, участок под МКД имеет небольшие размеры. Зачастую местные власти стараются ограничить придомовую территорию, сделав её как можно меньше.

    Особенно это касается крупных городов и мегаполисов, в которых каждый квадратный метр представляет собой огромную материальную ценность. Поэтому во время приватизации жители могут столкнуться с серьёзным противодействием и ограничениями со стороны чиновников.

    ВАЖНО! Земля под многоквартирным домом может быть приватизирована в имеющемся размере только в том случае, когда участок не «забирает» чужую территорию.

    Если же двор состоит из общественной собственности, скажем, занимает часть улицы или двора другого дома, то его приватизировать нельзя. Официальные размеры придомовой территории в таком случае будут уменьшены по отношению к фактическому размеру.

    Законодательство о земле под МКД

    Все вопросы, касающиеся земли под МКД регулируются на основании Жилищного Кодекса и нескольких отдельных законов.

    Существует множество тонкостей и оговорок относительно участка под МКД.

    Можно выделить несколько основных пунктов:

    • Приватизированная территория под многоквартирным домом считается общедолевой собственностью.

      К ней относятся все элементы и помещения дома, которые не являются жилой площадью, однако необходимы для эксплуатации квартир и ухода за зданием, включая крышу, несущие элементы, коридоры, лестничные площадки, технические здания, земельный участок многоквартирного дома и много другое.

    ВНИМАНИЕ! Жильцы имеют право использовать общедолевую собственность в своих целях, если это не ущемляет права других соседей и физлиц.

    • Распоряжаться землёй имеют право лишь владельцы квартир, однако делать это они могут только в рамках Жилищного Кодекса РФ. Приватизация автоматически возлагает ответственность за содержание территории. Это логично, ведь люди сами заинтересованы в том, чтобы их двор был чистым и ухоженным.

    • Любые изменения относительно придомовой земли могут быть приняты лишь на общем собрании жильцов дома, при этом, чтобы решение было правомерным, необходимо более половины голосов от числа жильцов многоэтажки.

      Для проведения каких изменений требуется разрешение общего собрания? Например, для сдачи небольшой части территории в аренду физлицу. Нередко это делают с целью получить прибыль, которую можно использовать для облагораживания территории и ремонта дома.

      Другим важным изменением является уменьшение земельного участка.

      Иногда об этом может попросить городской совет или застройщик, желающий использовать часть участка вашего дома для реализации определённого проекта.

      Оценить выгоду таких предложений и принять решение можно также только на общем собрании жильцов многоквартирного дома.

    • Владельцы общедолевой собственности могут обременить участок под МКД правом ограниченного использования. Что это значит? Жильцы могут принять решение ограничить пользование двором лицам, которые не проживают в доме.

      Они могут даже установить забор вокруг двора, однако он не должен мешать жителям соседних домов. Если наложенное ограничение будет нарушать права других граждан, госслужбам придётся изменить решение жильцов дома.

    • При случайном повреждении или разрушении дома вследствие стихийного бедствия, боевых действий и т. д., за владельцами квартир остаётся право собственности на общедолевую землю с элементами озеленения, техническими постройками и другими элементами.

    Подведём итог. Придомовая земля находится в общедолевой собственности владельцев квартир.

    ВАЖНО! Если дом был введён в эксплуатацию до 2005 года, скорее всего земля не приватизирована. Зачастую в новостройках владельцы квартир свою долю получают сразу после покупки жилья.

    Полезное видео

    Предлагаем посмотреть интересную передачу о том, какую выгоду могут получить собственники квартир от придомовой территории и как лучше распорядиться землей:

    Чтобы узнать, чья земля под многоквартирным домом, необходимо перейти на сайт Росреестра, который содержит детальную информацию о каждом участке города.

    Важно помнить, что приватизация не несёт с собой огромных преимуществ, однако она позволяет полностью защитить двор от самовольных построек и лучше следить за его чистотой.

    kapremont.expert

    Кому принадлежит земля под многоквартирным домом | Официальная информация. Законодательство.

    Отменен земельный налог на участки под многоквартирными домами
    http://www.gkh.ru/about/news/97938/

    А теперь — о новациях, которые произошли в нынешнем году с уплатой земельного налога.

    После многолетних обсуждений в правительстве, министерствах, в экспертном сообществе вместо введения единого налога на недвижимость, о котором так много говорилось в последнее время, осенью 2014 года был принят закон, изменяющий порядок начисления и уплаты земельного налога, налога на имущество организаций и налога на имущество физических лиц.

    «Единый налог на недвижимость решено не вводить, — поясняет ведущий юрисконсульт Института экономики города Дмитрий Гордеев. — Поправками Федерального закона от 4 октября 2014 г. № 284-ФЗ установлено, что и земельный налог (глава 31 НК РФ), и налог на имущество физических лиц (глава 32 НК РФ) уплачиваются отдельно. При этом оба рассчитываются исходя из кадастровой стоимости земельного участка и принадлежащего на праве собственности гражданину жилого дома, жилого помещения (квартиры, комнаты), гаража, машино-места, единого недвижимого комплекса, объекта незавершенного строительства, иного здания, строения, сооружения, помещения».

    Государство не будет дважды облагать налогом долю в земельном участке, на котором расположен многоквартирный дом

    Эти поправки в Налоговый кодекс, вступили в силу с 1 января 2015 г. Таким образом, с начала нынешнего года прекращено действие Закона РФ от 9 декабря 1991 г. № 2003-I «О налогах на имущество физических лиц» и начали действовать положения главы 32 НК РФ о налоге на имущество физических лиц.

    «Одна из новелл нового закона — теперь земельные участки, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, не признаются объектом налогообложения земельным налогом, — поясняет Дмитрий Гордеев. — Раньше такого изъятия не было».

    Именно потому многие наши читатели, живущие в собственных квартирах в многоквартирных домах, с удивлением обнаружили осенью в своих почтовых ящиках квитки из налоговой службы с предложением заплатить налог за участок под общим домом.

    «В прошлом году такой налог платить было нужно, — говорит Гордеев. — А в 2015 году он отменен, и оплачивать его не надо. Но не запутайтесь: в текущем году мы оплачиваем налоги за предыдущий год. То есть в 2015 году нам пришлют расчетные квитанции за 2014 год, когда требование об уплате такого налога действовало. Напомню, что собственник квартиры в многоквартирном доме является также собственником доли в земельном участке, на котором расположен дом, и эта доля пропорциональна площади его квартиры. Исходя из этого и рассчитывается сумма земельного налога. Уплатить его будет нужно в срок до 1 октября 2015 года. А вот в 2016 году этот налог уже никто платить не будет».

    Правда, по мнению эксперта, не стоит рассматривать это решение законодателей, освободивших граждан-собственников от необходимости платить земельный налог за свою долю в «общем» участке, как щедрость государства.

    «Согласно Жилищному кодексу земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, при условии, если его границы указаны в документах государственного кадастрового учета, входит в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, — уточнил Дмитрий Гордеев. — То есть стоимость такого земельного участка учитывается в стоимости квартиры. А собственник квартиры обязан платить налог на имущество физических лиц.

    Единственное, что можно констатировать, это то, что государство не будет дважды облагать налогом долю в земельном участке, на котором расположен многоквартирный дом».

     

    www.newkommunarka.ru

    Оформление прав общедолевой собственности на земельный участок под многоквартирным домом

    В законах Российской Федерации указанно, что к общедолевой собственности жильцов относится участок (поставленный на учет в кадастре недвижимости), на котором располагается дом и участок необходимый для обслуживания дома.

    Жильцы знающие о содержании своих прав имеют преимущество в эффективности владения и пользования участком:

    — жильцы могут установить шлагбаум для ограничения въезда во двор постороннего транспорта;

    — осуществить огорождение придомовой территории;

    — создать парковочные места;

    — осуществить обустройство детской или собачей площадки;

    — иным образом эффективно использовать полезную площадь придомовой территории исключительно для своих нужд, так как довольно часто бывает, что отдельные куски данного участка предоставляется органами власти для ведения предпринимательской деятельности третьим лицам.

     

    1. Возникновение права общедолевой собственности на земельный участок под многоквартирным домом определяется двумя условиями:

    1. Учёта участка в кадастре.
    2. Датой застройки.

    Ситуация 1:

    Если дом построен после 01.03.2005 г., то можно говорить о том, что участок принадлежит к общедолевой собственности жильцов (так как без сформированного участка застройщику не было бы выдано разрешение на ввод дома в эксплуатацию). При этом никаких подтверждающих решений органов гос. власти либо регистрационных действий не требуется. Собственность у жильцов возникает на основании закона, бесплатно.

    Чтобы уточнить границы данного участка необходимо:

    — посмотреть информацию в интернете на кадастровой карте; либо

    -заказать выписку из реестра недвижимости (в МФЦ).

    Ситуация 2:

    Если дом построен и участок под домом откадострирован до 01.03.2005 г., то собственность у жильцов возникает с 01.03.2005 г.

    Никаких подтверждающих решений органов гос. власти либо регистрационных действий не требуется. Собственность у жильцов возникает в силу закона, бесплатно.

    Ситуация 3:

    Если дом построен до 01.03.2005 г., а участок предназначенный для эксплуатации дома не откадастрирован, то тогда собственность у жильцов возникнет в момент постановки данного земельного участка на учёт в кадастре недвижимости на основании закона (никаких регистрационных действии или получения отдельных решений гос. органов не требуется).

    2. Процедура оформления:

    1. Обратится с заявлением в государственные органы** о оформлении земельного участка может:

    (** в г. Москве — Департамент государственного имущества)

    — представитель назначенный собственниками жилья на собрании, принявших решение об оформлении участка.

    Указанный способ обеспечивает соблюдение интересов других собственников и нанимателей дома и в соответствии с этим позволяет исключить в последующем конфликтные ситуации.

    — любой из собственников помещения в доме, не уполномоченный собранием.

    Граница участка под МКД будет определяться в соответствии с проектом межевания территории (ПМТ) или проектом планировки территорий (ППТ), которые утверждаются главой местной администрации, с соблюдением процедуры публичных слушаний.

    Во время проведения публичных слушаний у жильцов есть право выражать свое мнение при определении границ участка.

    Очень часто гос. органы отказывают в оформлении участка ввиду отсутствия утвержденных ПМТ или ППТ. В таком случае необходимо обращаться в суд с заявлением*** об обязании провести подготовку указанных документов, так как в данном случае это прямая обязанность государственного органа.

    *** У каждого региона РФ своя особенность в оспаривании отказа в оформлении участка ввиду отсутствия утвержденных ПМТ или ППТ. Необходимо учитывать предыдущую подобную судебную практику в данном регионе.

    Участок оформляется гос. органами бесплатно.

    Право собственности на земельный участок под МКД переходит к его жильцам бесплатно в момент внесения данных об участке в кадастр недвижимости.

    Для справки:

     — с 2015 года на участок принадлежащий жильцам на праве обще долевой собственности не уплачивается налог на имущество.

    Также можно ознакомится видео лекцией: Оформление прав общедолевой собственности на земельный участок под многоквартирным домом.

     

    prosto-pravo.ru

    Отправить ответ

    avatar
      Подписаться  
    Уведомление о