Покупка машиноместа подводные камни – какие могут быть подводные камни

Покупка гаража в ГСК: подводные камни оформления

Покупка гаража в ГСК — подводные камни на каждом шагу. Впрочем, как при сделках с любой недвижимостью. Чтобы стать законным владельцем, следует в первую очередь потратить время на изучение гражданско-правовых тонкостей при отчуждении собственности, а уж деньги выкладывать потом. Тогда удастся и закон соблюсти, объект приобрести, а вместе с ним бесценный опыт.

Характеристика ГСК

Порядок действий при покупке гаража не является секретом. Он подробно расписан на стенде в отделениях Росреестра или в операционных залах МФЦ. И тем не менее, собрав при покупке необходимые документы по списку, покупатели раз за разом совершают типовые ошибки, потому что оформление права собственности на гараж содержит немало юридических тонкостей, в которых может запутаться даже работник госрегистрации. Людям свойственно ошибаться.

Проблема заключается в том, что под аббревиатурой ГСК могут скрываться разные организационные формы. Некоторые кооперативы ведут свой отчет с дохрущевских времен, нисколько не беспокоясь о переформатировании для приведения в соответствие с требованиями нового времени и законодательством Российской Федерации. По иронии судьбы такие кооперативы часто располагаются в престижных районах, и в свое время инициаторами их создания были уважаемые люди той эпохи, которые так и не позаботились о правильном землеотводе и оформлении права собственности на землю. Покупающий гараж в кооперативе вдруг осознает, что правовая сторона настолько зыбкая, что все держится на взаимном доверии и согласии пайщиков, которые ни один суд не признает в случае рассмотрения гражданского иска.

Зачастую председатели таких кооперативов — старые советские отставники, у них вопрос, как продать, решается в узком кругу членов правления, где в ход идет принцип «покупка по членской книжке».

Продавец исключается из ГСК, покупатель принимается и получает не право собственности на строение, а лишь право пользования и право голоса на общем собрании, на которое вряд ли будет ходить.

Вопрос принадлежности земли

Гаражно-строительный кооператив — форма социалистической общественной собственности, скорее всего, земля под ним осталась государственной или муниципальной, хорошо, если хотя бы оформлена бессрочная аренда, которую, кстати, местные власти при желании могут расторгнуть по суду. По-настоящему заботящиеся о своем добре владельцы гаражей созывают общее собрание, чтобы принять новый устав и решение о регистрации товарищества собственников недвижимости (ТСН), уходя от сомнительного формата ГСК, после чего занимаются землеотводом и оформлением земли в собственность.

Это в идеале. Стоит денежных затрат, требует немало времени и организационных усилий. Мало кто решается. Стоит себе гараж десятки лет, ну и простоит дальше, а как начинается отчуждение и желание продать, так проблемы появляются одна за другой.

Наследственное дело, дарение, мена, покупка гаража в кооперативе — это сложные сделки, в которых можно остаться и без денег, и без имущества. Как следует поступить вдумчивому покупателю? Повысить свою правовую грамотность.

Как обойти подводные рифы

Итак, гараж найден, продавец по всем статьям добросовестный, председатель ГСК вменяемый, папка с документами на оформление укомплектована. Обычно в нее складывают:

1. Регистрационное свидетельство о праве собственности на гараж. Возможно, продавец владеет гаражом по наследству или в результате мены или дарения, нотариально заверенного договора купли-продажи и не обращался в Росреестр. Придется потратить дополнительные время и деньги, чтобы регистрация прошла в соответствии с законом.
2. Кадастровый паспорт — описание объекта: площадь, схематическая планировка, особенности строения и т.д.
3. Согласие одного из супругов (если требуется).
4. Договор купли-продажи и передаточный акт.
5. Заявление о государственной регистрации и квитанция оплаты услуг.
6. Справка из ГСК, что продавец оплатил вступительный взнос, пай и налоги, а за гаражом не числится текущих долгов.

При посещении Росреестра или МФЦ внимательно сверяемся со списком требуемых документов. Законодательство быстро меняется, в России более 80 субъектов Федерации, возможны местные особенности. Заодно смотрим на стенде расписание консультативного приема. Записываемся лично либо через сайт Госуслуг там, где сервис организован. На консультативном приеме показываем юристу собранные бумаги, получаем рекомендации. Если юрист Росреестра одобрил, выбираем удобный день, получаем талончик электронной очереди и сдаем документы на государственную регистрацию.

И напоследок еще раз о подводных камнях сделок с недвижимостью:

1. Если продажа по доверенности, нужно убедиться, что доверенность не липовая.
2. Есть сомнения, что гараж в залоге или существуют обременения, — стоит провести проверку через налоговую службу.
3. Приобретение только по договору купли-продажи, никаких притворных сделок: вы покупаете гараж, а не членство и право голоса на собрании. И то и другое получите автоматически при правильной регистрации.
4. У любого строения могут быть скрытые изъяны и дефекты. Рекомендуется очень внимательно все просмотреть или пригласить специалиста для инспекции.

Удалось избежать подводных камней и рифов, получаем свидетельство о государственной регистрации права собственности и торжественно въезжаем в свой законный гараж.

tvoygarazh.ru

Паркуемся дома — Колеса.ру

Для автовладельца трудно найти более удобный и безопасный способ хранения машины, чем подземный паркинг. Приехал, оставил под профессиональной охраной, и добираться до дома по морозу или дождю никуда не надо — через минуту уже в своей квартире.

 

Это давно оценили на Западе, где здания с подземными паркингами интенсивно возводят начиная с 70-х годов прошлого века. Например, в Германии даже в простых панельных домах обязательно строится подземный паркинг с расчетом (как минимум) одно машиноместо на квартиру.

К подобной цивилизованности быта постепенно движется сегодня и Россия. Однако тема подземных парковок для многих наших автовладельцев еще остается незнакомой. Все слышали, что такие есть, но что это, где и сколько стоит? Попробуем, не утомляя читателя, немного рассказать об этой проблеме — безусловно, интересной и актуальной для автовладельцев.

Что такое

С точки зрения строительства подземный паркинг в жилом доме представляет собой специальным образом спроектированное помещение, расположенное на самых нижних этажах (уровнях). В мире строятся как одно-, так и многоуровневые паркинги, но в Петербурге сейчас, как правило, делаются парковки в один этаж. При этом обычно паркинг не бывает целиком расположен в подвале и заглублен ниже уровня земли — в нашем городе чаще всего он возводится как цокольный этаж. Впрочем, и у нас существуют оригинальные двухуровневые проекты, такие как в строящемся доме на Каменноостровском проспекте 40, где под парковку отведен весь цокольный этаж и часть первого этажа.

В помещении паркинга нет внутренних стен, опорами служат колонны, специальным образом рассчитываются и строятся заезды, делается гладкий бетонированный пол, на который наносится разметка, обозначающая парковочные места. Также обязательно устанавливается эффективная система вентиляции и пожарной безопасности. Паркинг может иметь различные системы контроля въезда-выезда — ворота или шлагбаум, которые открываются либо автоматически с пульта владельца, либо охранником. Охрана, кстати, присутствует во всех паркингах, и во многих проектах изначально предусматривается для нее специальное небольшое помещение.

Где найти

В отличие от Запада, где подземные парковки сегодня делаются и в простых дешевых домах, и в более дорогих, у нас они, в большинстве своем, признак элитного жилья. Такое жилье условно делится на разные классы, для каждого из которых установлено определенное соотношение количества мест на парковке и числа квартир. Например, в самом высоком классе предусмотрено два машиноместа на одну квартиру. И это — обязательное условие элитности, иначе объект не получит статус своего класса и не будет иметь высокой цены за метр жилплощади. В свою очередь, в т. н. среднеэлитном жилье предполагается, что у 80% квартир будет свое место на парковке. А в классе элитного жилья начального уровня, где основная масса квартир имеет обычные метражи, число мест на подземных парковках рассчитывается в зависимости от количества самых дорогих (элитных) квартир в таком доме.

Что касается простых панельных домов в спальных районах, то здесь подземные паркинги, как правило, отсутствуют, либо строители поступают по «остаточному принципу» (он может применяться и в элитном жилье начального уровня), исходя из площади застройки. Чем больше этажей будет у здания — тем меньше оказывается мест в паркинге на число квартир.

Ваши права

Как правило, каждое место на парковке жестко закрепляется за своим владельцем. Причина в том, что оно может сильно отличаться от остальных по расположению и удобству въезда-выезда, площади и т.д., а значит — иметь другую стоимость. Однако условия владения местом на парковке несколько другие, чем квартирой. Юридически квартира выступает как отдельный объект недвижимости. В случае же с парковкой отдельным объектом является весь паркинг целиком, а место в нем — это принадлежащая конкретному лицу его часть, доля в коллективной собственности. Непосредственным же собственником тут считается, например, кооператив владельцев мест на парковке, который организуется в процессе их продажи, а в дальнейшем управляется с помощью ТСЖ.

Отсюда вытекает то, каким образом можно распоряжаться своим местом в паркинге. Так, продать машиноместо, а также сдавать его под парковку лицам, не проживающим в доме, почти всегда возможно только с согласия всех остальных членов кооператива. (Получение такого согласия на практике представляет большие трудности.) Но, с другой стороны, таким образом уменьшается вероятность парковки «чужих» машин. В то же время в большинстве паркингов при необходимости продать машиноместо жильцу дома, а также поставить на ночь машину гостей, проблем, как правило, не возникает.

Технически кооператив паркинга организуется по принципу садоводства. На собрании жильцов, купивших места, выбирается ответственное лицо, которое часто совмещает и работу в ТСЖ (например, председателем). Здесь же принимается устав, в котором как раз и оговариваются возможности продажи мест и постановки на парковку машин для тех, кто не проживает в доме. Для обеспечения охраны автомобилей и обслуживания (коммуникации и уборка) паркинга нанимаются специальные коммерческие фирмы. В зависимости от стоимости затрат на подобные услуги каждый владелец машиноместа платит денежные взносы, которые могут собираться ежемесячно, поквартально и т. п. (как уж договорятся сами владельцы). Все гарантии сохранности автомобилей определяются непосредственно контрактом с охранной фирмой, в котором прописываются обязательства и ответственность сторон.

При покупке

Цены на место в подземном паркинге имеют разброс весьма значительный и составляют от 10-12 тысяч в спальных районах до 100 тысяч в элитном жилье в центре города.

Особых подвохов и подводных камней при покупке машиноместа нет. Однако всегда нужно обращать внимание на параметры места: расположение в паркинге и габариты. Например, бывает, что по одной цене в паркинге продаются достаточно отличающиеся друг от друга удобством заезда и площадью места. Поэтому лучше внимательно изучить план парковки либо осмотреть ее «вживую». Но в то же время иногда не стоит и переплачивать за более дорогое место. Может быть, особенности автомобиля и интенсивность его использования таковы, что целесообразнее выбрать место попроще и подешевле.

www.kolesa.ru

Кому придется оформлять машино-место как недвижимость заново

Эксперт рассказал Sobesednik.ru о вариантах практической реализации закона, приравнивающего машино-места к недвижимости.

С января 2017 года начнёт действовать Федеральный закон №315, который легитимизирует машино-места в подземных и многоэтажных паркингах как полноценный объект недвижимости. В чем тут новшество, обсуждаем с экспертом столичного агентства «Нора-недвижимость» Еленой Солдаткиной.

— В чем же разница между тем статусом, что был у машино-мест раньше, и тем, что станет сейчас? В том и другом случае — собственность…

— До принятия ФЗ № 315 машино-места — по ст. 130 ГК РФ — приравнивали к общедомовому имуществу. Объекты, которые относятся к статусу «индивидуальная недвижимость», должны иметь стены по периметру. Кроме того, помещение должно быть изолированным — например, это может быть гараж. Только в этом случае объект подлежит постановке на кадастровый учет (ФЗ №221 от 2007 г.), что позволяет оформлять его в свою собственность и распоряжаться им.

Елена Солдаткина / архив редакции

— Так каким же образом оформляли права на машино-места в собственность?

— Изворачивались. Всегда найдется какая-нибудь да лазейка. Так как у машино-мест вместо стен разметка, а перегородки устанавливать запрещается из-за пожарной безопасности, то и на кадастровый учёт такое имущество поставить невозможно. То есть оформить право на собственность невозможно (ст. 20 ФЗ №122 от 2010 г.).

Выходили из положения двумя способами. Первый: приобретали как долю в общей собственности. Дело в том, что само помещение паркинга соответствует всем требованием нежилого помещения. Вот и делили его на доли по количеству всех машино-мест. Сам застройщик продавал долю собственнику через договор купли-продажи. В этом случае все соответствовало нормам законодательства.

Но если собственник желал продать свое место другому физлицу, выходили из положения следующим образом. Представьте: в паркинге 155 машино-мест. Один владелец решил продать свою 1/155 долю другому лицу. Что он должен сделать? По ст. 250 ГК РФ дольщик обязан письменно оповестить всех остальных содольщиков, чтобы последние в течение месяца воспользовались правом преимущественной покупки. А это 155 письменных уведомлений. Данное условие крайне усложняло продажу, поэтому доли реализовывали через договор дарения, где право преимущественной покупки соблюдать не надо.

В этой ситуации рисковал покупатель, потому что деньги по сделке через дарение передавались неофициально. А в случае признания в дальнейшем сделки недействительной новый собственник мог остаться и без машино-места, и без денег.

— С этим понятно. А какой второй способ обойти требования закона?

— Во втором случае собственность приобреталась по решению суда. Если по какой-то причине Росреестр отказывал в регистрации парковочного места, людям ничего не оставалось, как идти в суд. Ведь несмотря на то, что парковочное место без стен и перегородок, его все же можно выделить в условных единицах, что подтверждается техническим паспортом (размеры, площадь и границы парковочных мест, как и места общего пользования, указаны в техпаспорте) самого помещения паркинга. То есть если следовать логике, машино-место отвечает всем признакам объекта недвижимости.

Но так как единой практики судов из-за противоречий в законодательстве по этой проблеме не существует, участникам сделки приходилось уповать на Всевышнего в ожидании положительного результата. В судебной практике можно встретить как положительные для истцов решения в оформлении права собственности на парковочное место, так и отказы.

— То есть новый закон покончит с этой неразберихой. А каков будет налог на такое имущество?

— Налоги придется платить по кадастровой стоимости (ст. 406 НК РФ). Пока налог будет высчитываться по той же ставке по размеру владения доли в общей собственности паркингов. Но если данный вид недвижимости введут как новый объект, то возможна новая оценка по кадастру. Соответственно, налог увеличится.

Так что среди экспертов мнения двоякие. Кто-то уже обсуждает будущий возможный беспредел чиновников, опасаясь завышенной кадастровой стоимости. Но наверняка сегодня никто не знает, как будет на самом деле.

— Надо ли будет заново регистрировать свои права тем, кто раньше оформил своё место обходным путём?

— Раньше такое понятие, как машино-место, не определялось в законодательстве, сейчас оно определено ст. 4 Градостроительного Кодекса. Из-за противоречия судебной практики правозащитники советуют переоформить права тем собственникам, кто зарегистрировал свое право по решению суда как на какой-то иной объект (ст. 130 ГК РФ) и таким образом безоговорочно легализовать свою собственность.

А вот дольщикам паркинга ничего менять не нужно. Кстати, им тоже сделали послабление, упростив процедуру продажи по ст. 42 ФЗ №218. В случае наличия более 20 дольщиков вместо письменного уведомления остальных содольщиков извещение о продаже можно размещать на официальном сайте органа регистрации прав. К тому же долю можно выделить в индивидуальную собственность, законодательно определив машино-место, и распоряжаться своим имуществом независимо от соседей.

Ну и в конце хотелось бы отметить, что данное нововведение позволило внести изменения в ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», что позволяет новым собственникам приобретать машино-места при помощи заемных средств.

sobesednik.ru

Покупка готового бизнеса (автостоянки)… — Бизнес

Здравствуйте!

Здесь несколько вариантов и компонетов решения. Во первых нужно знать  -зачем вы покупате бизнес? Чтоб заработать быстро, или чтоб убеспечить себя от инфляции? Как важно для вас сроки возврата денег ( они ваши? кредитные? инвестора?).  За каждым ответом разные решения.  Ведь, возможно, есть альтернативные вложения.

Если же вы точно определились именно с этим бизнесом и интересует только вопросы ценообразования и безопасности данного бизнеса -то ответ может быть следующим:

1. Бизнес прибыльный, долговечный и стабильный, при условии «правильной» локации (например, возле городских рынков, деловых центров или в жилом квартале элитного жилья).

2. Требует постоянных вложений в инфраструктуру (кроме построек, покрытия и разметок все время нужны дополнительные усилия по улучшению безопасности, сервиса и т.д.).

3. Ценообразование готового бизнеса  -от доходов. То есть, если вам предлагают его за 700тыс.  -значит в год он приносит дохода (EBIDTA) /не чистой прибыли/ примерно, 350тыс. Но это условно, поскольку зависит от локации (где находится) количества мест, инфраструктуры (допсервис, открытая площадка или под боксы и т.д.). ОТ этой суммы и следует плясать -то есть нужно определить сколько дает одно «койко-место» в год., затраты на администрирование и тогда прикинете -за какой период возвратите свои деньги. Если в пределах -2лет -это оптимально для этого бизнеса. 

То, что где-то стоит дороже не имеет значения, пока не «прикинете» сколько стоит одно место. Ведь, если вам предлагают бизнес где то на отшибе, то и цена не может быть такой же как на майнстриме. Поэтому отталкивайтесь от вложений и возврата средств. 

Есть другой путь подсчета цены готового бизнеса-  это затратный: а сколько денег стоил бы этот бизнес, если б вы начали его с нуля? И здесь вы наверное обнаружите -что еще дороже, чем предлагают: во первыз потому что стройматериалы дорожают с каждым годом, а во вторых -точка то уже «раскручена», о ней уже знают, а это какой-никакой, а «бренд». А он тоже денег стоит (реклама и т.д.)

Обращайтесь! Будут дополнительные данные, смогу более практически помочь.

www.liveexpert.ru