Плюсы оспаривания кадастровой стоимости земельных участков – Как оспорить кадастровую стоимость земельного участка (оспаривание, как обжаловать, опротестовать, пересчитать)

Как оспорить кадастровую стоимость земельного участка

Кадастровая стоимость участка земли выступает расчетной величиной, отражающей ценность соответствующей земли при существующем использовании участка.

Кадастровая стоимость используется при начислении собственнику участка обязательного земельного налога, вычислении платы за аренду земли, выкупной стоимости участка при его покупке из государственной либо муниципальной собственности. Кроме того, кадастровая земельная стоимость может потребоваться и в иных случаях, регламентированных российским законодательством.

Согласно земельному праву, каждый участок земли подлежит кадастровой оценке, проводимой не реже, чем каждые 5 лет, и утверждаемой постановлением муниципалитетов о кадастровой стоимости.

С 2013 года многие землевладельцы и арендаторы участков земли столкнулись с многократным повышением кадастровой стоимости их земли. В отдельных случаях даже оказалось, что кадастровая стоимость некоторых участков земли совсем не соответствует их реальной рыночной цене, и даже значительно превышает ее. Выход из такой ситуации, предлагаемый российским законодательством – оспаривание кадастровой стоимости участка, занесенной в сведения государственного кадастра.

Многие собственники земли заняли сейчас выжидательную позицию и не торопятся с оспариванием вновь установленной кадастровой стоимости, которая иногда существенно превышает реально существующую рыночную цену участка земли. Однако землевладельцам не стоит забывать, что пока в Росреестре не изменится занесенная кадастровая стоимость, налогоплательщики обязаны платить земельный налог в соответствии с вновь установленными показателями, которые стали выше в несколько раз.

Сегодня есть и такие землевладельцы, которые в декларациях ставят старые показатели и продолжают платить по-старому. Но и это не выход: налоговые органы, имеющие доступ к сведениям Росреестра, легко исправят неверную декларацию и доначислят не только неуплаченную сумму земельного налога, но и дополнительно взыщут пени.

Причины несовпадения рыночной и кадастровой стоимости участков земли

Многие собственники земли задаются вопросом, почему же кадастровая стоимость превышает рыночную цену земли. Причины такого несовпадения, как показала практика, состоят в следующем:

1. Может произойти неправильное отнесение участка земли к тому либо иному виду его разрешенного использования, а стоимостная разница между различными видами разрешенного использования земли может отличаться буквально в десятки раз.
2. Может сказаться неточность информативных сведений, используемых при кадастровой оценке. Специалист, проводящий оценку стоимости различных участков земли, ориентируется на информацию о цене существующих на рынке соответствующего региона предложений из открытых источников, а не на действительную цену сделки. Следовательно, чем выше ваши соседи-землевладельцы просят за свои земельные участки, тем выше будет оценена и кадастровая стоимость вашей земли. В будущем в открытых источниках могут появиться и более дешевые предложения на землю, но после проведенной оценки это уже не отразится на величине показателей кадастровой стоимости.
3. Возможны погрешности оценки из-за обобщения. Так, при вычислении кадастровой стоимости участков земли, как правило, применяется метод «общей» оценки, в результате которого нередко происходит игнорирование разных индивидуальных особенностей конкретного участка земли. Тем не менее, на рынке недвижимости различные индивидуальные характеристики участков зачастую весьма значительно влияют на их реальную рыночную стоимость. Такими индивидуальными факторами, понижающими реальную стоимость земли, к примеру, могут выступать сложная транспортная доступность участка, его гидрологические особенности, не совсем благоприятная правовая история, отсутствие необходимых коммуникаций и другие факторы. Конечно, при проведении оценки земельной кадастровой стоимости, согласно правилам, должны оцениваться рыночные предложения на аналогичную по размерам и индивидуальным характеристикам землю. Однако, на практике, учесть все возможные факторы оказывается не всегда реально, тем более, учитывая тот объем работ, который должны были проделать оценщики при расчете кадастровой стоимости всех участков земли на российской территории.

Как оспорить кадастровую стоимость земли?

Законодателем закреплено, что при проведении оценки кадастровой стоимости земельных участков, специалисты исходили из 3 пункта 66 статьи российского Земельного кодекса (данное положение действует с 22.10.2010 года). Указанная статья устанавливает, что кадастровая стоимость участков земли устанавливается равной их рыночной стоимости.

Соответственно, главными аргументами собственника земли при оспаривании кадастровой стоимости, занесенной в данные государственного кадастра, могут стать конкретные доказательства того, что рыночная стоимость соответствующего участка значительно отличается от того значения, которое было внесено в сведения Росреестра. Основным доказательством вышеуказанного факта выступает проведенная специализированной оценочной компанией по поручению землевладельца собственная рыночная оценка.

Рассмотрение споров о полученных в ходе оценки показателей кадастровой стоимости регулируется законом «Об оценочной деятельности в РФ», а конкретно 24.19 статьей названного нормативного документа. Там одним из оснований оспаривания сведений кадастра, касающихся проведенной оценки стоимости земли, названо установление в отношении участка земли либо иного объекта недвижимости его реальной рыночной цены. Причем рыночная стоимость соответствующего участка земли должна определяться на дату, по состоянию на которую ранее установили его кадастровую стоимость.

Законодатель допускает и административный, и судебный порядок оспаривания кадастровой стоимости участков земли.

Однако обращение в административном порядке возможно лишь в шестимесячный период после момента фиксации в Росреестре кадастровой стоимости земли. Если этот срок землевладельцем не пропущен, он вправе подать в территориальный филиал Федеральной кадастровой палаты российского Росреестра соответствующее заявление об оспаривании земельной кадастровой стоимости.

Если же вышеуказанный полугодовой срок пропущен либо кадастровая палата вынесла по каким-то причинам отказ в понижении кадастровой стоимости участка земли, для оспаривания землевладельцу потребуется обращаться в суд. Для этого необходимо подготовить иск, требующий признать кадастровую земельную стоимость соответствующего участка тождественной его рыночной стоимости. В рассматриваемом случае ответчиком будет выступать кадастровая палата.

Разумеется, собственнику земли, заявляющему исковое требование, также придется предоставить достаточные доказательства того, что ранее проведенная оценка кадастровой стоимости не соответствует действительности. Для этого, прежде всего, ему необходимо будет предварительно заказать проведение независимыми оценщиками определения рыночной стоимости участка земли.

Стоит учесть, что проводить подобные оценки вправе только специализированные оценочные компании, специалисты которых имеют соответствующее разрешение. Заказывать оценку рыночной земельной стоимости необходимо на дату осуществления кадастровой оценки.

Оценочная компания, осуществившая необходимое исследование рынка земли, в обязательном порядке выдает по результатам своей оценки экспертное заключение. Именно это заключение землевладелец и должен представить судье (или сотрудникам кадастровой палаты) при оспаривании кадастровой стоимости своего участка земли.

При отсутствии у заявителя, пытающегося оспорить сведения кадастровой оценки, такого экспертного заключения, составленного по всем нормативным правилам, любые отчеты оценщиков и заявления самого собственника участка не могут считаться судом либо российскими кадастровыми органами достаточными доказательствами установления реальной рыночной цены данного участка земли.

К иску (либо к заявлению в органы кадастра) землевладелец должен приложить документацию:

• копию кадастрового паспорта соответствующего объекта недвижимости;
• копию своего правоустанавливающего документа на землю;
• экспертное заключение о проведенной оценке (разумеется, положительное).

При судебном оспаривании кадастровых сведения, касающихся стоимости участка земли, истцу-землевладельцу также потребуется оплатить госпошлину и приложить к вышеперечисленной документации соответствующую платежную квитанцию.

Если суд в порядке проведенного судопроизводства установил, что рыночная стоимость участка земли, указанного в исковом требовании, не соответствует сведениям российского государственного кадастра, он выносит соответствующее решение в пользу истца-землевладельца.

Данное решение судьи должно стать основанием для внесения органами кадастрового учета установленных изменений в сведения Росреестра с момента вступления в силу соответствующего судебного акта. В частности, сотрудники кадастровой палаты должны занести определенную судом стоимость соответствующей земли в качестве новой земельной кадастровой стоимости в данные государственного кадастра недвижимости.

infonedvizhimost.com

Как оспорить кадастровую стоимость земельного участка (оспаривание, как обжаловать, опротестовать, пересчитать)

Любое имущество имеет свою стоимость. Основной для установления денежного эквивалента является колебание спроса и предложения. Специалисты оценивают, за какую цену можно приобрести идентичный предмет в конкретный момент времени.

В отношении недвижимости устанавливается кадастровая стоимость. Каждый объект, зарегистрированный в ЕГРН, имеет соответствующий показатель. Он устанавливается в ходе специальных мероприятий по оценке.

Однако не всех собственников устраивает цена, которая внесена в отношении их недвижимости в ЕГРН. Чтобы узнать, как оспорить кадастровую стоимость земельного участка, нужно изучить целый ряд нормативных актов в этой области.

Что нужно знать

Кадастровая стоимость – это рыночная стоимость определённой недвижимости (дома, земельного участка, квартиры и т.д.). Для её установления проводится государственная оценка.

Рассматриваемый показатель должен быть максимально приближен к рыночной цене. Однако для спроса и предложения характерны сезонные и годовые колебания, которые повторяют общие изменения в экономике страны. Невозможно так часто проводить мероприятия по оценке в отношении каждого объекта.

Поэтому во многих ситуациях стоимость, указанная в ЕГРН, остаётся неоправданно высокой. Ещё одним фактором является недостоверность данных, использованных при проведении оценки, или невнимательность оценщика. Всё это приводит к тому, что с течением времени показатель становится недостоверным.

При установлении кадастровой стоимости учитываются следующие показатели:

• площадь участка;
• целевое назначение;
• место расположения;
• качество почвы;
• разрешённое использование;
• другие факторы.

Если же по чьей-либо инициативе была проведена рыночная оценка, то стоимость в кадастре должна быть скорректирована по этой величине. Такое положение закреплено в статье 66 ЗК РФ.

Статья 66. Оценка земли

Размер кадастровой стоимости влияет на размер земельного налога. Чем он выше, тем больше денег гражданину необходимо перечислять в бюджет каждый год.

Образец выписки из ЕГРН

Нормативная база

Чтобы узнать, как можно изменить размер кадастровой стоимости, необходимо изучить ряд законодательных актов. Начать следует с положений ЗК РФ. В этом комплексном документе содержаться общие правила, регулирующие общественные отношения по использованию и обороту участков.

Так в статье 66 указано, что органы исполнительной власти, работающие на уровне субъектов федерации, самостоятельно утверждают средний уровень кадастровой стоимости в соответствующих регионах.

Сегодня действует закон № 237-ФЗ от 03.07.2016 г. «О государственной кадастровой оценке». В этом нормативном документе содержаться нормы, касающиеся работы федеральных и муниципальных органов в этой области.

Закон № 135-ФЗ от 29.07.1998 г. в общем регулирует оценочную деятельность в РФ. В этом акте содержаться положения о правовом статусе оценщика, общие принципы работы такого специалиста, кто и как регулирует их деятельность. Статья 24.18 непосредственно касается рассмотрения споров о кадастровой оценке.

Также можно изучить ряд дополнительных документов. Например, приказ Минэкономразвития № 263 от 04.05.2012. Этим актом введён в силу порядок работы комиссий, занимающихся пересмотром кадастровой стоимости. Здесь регламентируется рассмотрение заявлений, проведение заседаний и другие аспекты функционирования данного органа.

Возможно ли это и какие есть плюсы

Существует несколько оснований, при наличии одного из которых можно инициировать пересмотр кадастровой стоимости:

Проведение рыночной оценки, например, в связи с будущей продажей объекта	Гражданин выяснил, что стоимость, указанная в документах на земельный участок, завышена. И хочет её пересчитать.
Выявление ошибок при проведении мероприятий по оценке	Это могут быть: неправильное указание сведений об участке; неверное определение местоположения объекта; фактическое целевое назначение не соответствует указанному; разрешено иное использование надела; объект находится на территории с особыми ограничениями использования, например, в границе санитарной зоны.

Также кадастровая стоимость должна быть пересмотрена, если изменились какие-либо характеристики участка. Например, надел был исключён из категории сельскохозяйственной земли и теперь предназначается для жилой застройки. Это обязательно приведёт к изменению его фактической цены.

Если стоимость будет уменьшена, то это даст гражданину несколько преимуществ:

• уменьшение размера налога;
• снижение арендной ставки, если участок предоставлен во временное возмездное пользование;
• цена при выкупе в частную собственность будет ниже.

Если указанные плюсы очевидны, то минусов уменьшения кадастровой стоимости нет. При продаже цена устанавливается по соглашению сторон. А при изъятии участка для госнужд оценка будет проведена заново.

Образец свидетельства о праве собственности на землю

Как оспорить кадастровую стоимость земельного участка

Сегодня существует 2 варианта изменения кадастровой стоимости: на специальной комиссии или в судебном порядке. Обычно граждане последовательно обращаются в обе инстанции, чтобы добиться желаемого.

Порядок процедуры

Оспаривание кадастровой стоимости проходит в соответствии с алгоритмом, предусмотренным законодательством. Сначала гражданин устанавливает, что кадастровая стоимость не соответствует действительности. Информация об этом показателе содержится в ЕГРН, который ведёт Росреестр.

Например, владелец сравнивает размер налоговых отчислений с платежами соседей. Логично, если участки, расположенные рядом, будут иметь примерно одинаковую стоимость. Если она разнится, то появляется необходимость оспорить результаты оценки.

После этого гражданину следует обратиться к экспертам в области оценки недвижимости. Сам человек не обладает специальными знаниями в этой сфере и не сможет точно установить, была ли допущена ошибка при проведении таких мероприятий.

Комиссия по рассмотрению споров о результатах кадастровой оценки создаётся при каждом территориальном управлении Росреестра. Именно туда обращается гражданин. К заявлению он прилагает документы, обосновывающие его позицию.

Если заявление принято к работе, то гражданин будет извещён о дате заседания комиссии. Оно должно пройти не позднее 1 месяца с момента получения обращения государственным органом. Если гражданина не устроил результат, то процедура продолжится в суде.

Заявление и другие документы

Гражданин подаёт письменное обращение и прикладывает к нему следующие документы:

• выписку из ЕГРН, где указана кадастровая стоимость;
• заверенные копии правоустанавливающих документов;
• документ, подтверждающий использование недостоверных данных при государственной оценке;
• отчёт об установлении рыночной стоимости;
• подтверждение о наличии кадастровой или технической ошибки.

Скачать образец заявление на выписку из ЕГРН

Заявление должно содержать следующие положения:

1. Наименование комиссии.
2. Ф.И.О. и адрес заявителя.
3. Название документ.
4. Требование пересмотреть результаты кадастровой оценки.
5. Ссылка на статью 24.18 закона № 135-ФЗ.
6. Указание названия объекта недвижимости, его кадастрового номера и адреса.
7. Основание для пересмотра результата оценки.
8. Перечень прилагаемых документов.
9. Дата, подпись, фамилия и инициалы.

Обращение в комиссию росреестра

Документы могут быть поданы лично или через представителя. Заседание по вопросу о пересмотре результатов оценки назначается в течение 7 дней после принятия заявления. Самого гражданина также приглашают присутствовать на мероприятии.

В ходе работы комиссии исследуются документы, на основании которых была проведена оценка. Также изучаются бумаги, представленные гражданином в обосновании его позиции. На заседании присутствуют работники Росреестра и представители организации, проводившей оценку. Гражданин также может участвовать в заседании и приводить собственные доводы.

В течение 5 рабочих дней после заседания гражданина извещают о результатах.

Это может быть:

• отклонение заявления;
• пересмотр результатов;
• установление кадастровой стоимости по рыночной.

В комиссию лучше обратиться по нескольким причинам:

• не нужно нести большие процессуальные издержки;
• уже через месяц будет известен результат;
• всегда есть возможность оспорить решение комиссии в суде первой инстанции.

Отрицательной стороной является то, что служащие данного органа сами работают в Росреестре. И удовлетворение обращения гражданина будет свидетельствовать об ошибках чиновников этого ведомства.

Образец справки о кадастровой стоимости земельного участка

Иск в суд в случае отказа

Перед тем, как обжаловать результаты оценки в суде, следует разработать линию поведения. Для обоснования позиции потребуется изучить доводы комиссии. Также желательно проконсультироваться с адвокатом.

В заявлении должны быть отражены следующие сведения:

• наименование суда;
• информация об истце: Ф.И.О., место постоянной регистрации, телефон для связи;
• сведения об ответчике (муниципальном органе Росреестра): наименование, адрес;
• сведения о земельном участке – адрес, кадастровый номер, основание прав заявителя на указанный объект;
• информация о том, каким решением и когда была установлена кадастровая стоимость;
• утверждение, что такое решение нарушает права и законные интересы заявителя с обоснованием такого довода;
• факты, которые указывают на недостоверность результатов оценки;
• ссылка на положение статей 24.18 закона № 135-ФЗ, статей 131,132 ГПК РФ;
• требование о пересмотре кадастровой стоимости;
• перечень приложений;
• подпись, дата, фамилия и инициалы.

Скачать образец иска об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка

Предметом иска может быть как обжалование решения комиссии, так и изменение кадастровой стоимости непосредственно.

К заявлению прикладываются:

• выписка из ЕГРН;
• копия правоустанавливающего документа;
• документ об уплате госпошлины;
• отчёт об установлении рыночной стоимости;
• копия решения комиссии, если оно оспаривается;
• подтверждение доводов истца о том, что была допущена ошибка при проведении государственной оценки;
• документы, подтверждающие нарушение прав и законных интересов заявителя;
• иные документы.

Примеры из судебной практики

Статистика рассмотрения подобных дел содержит немало положительных решений по искам. Суд всегда обращает внимание на то, чем заявитель подкрепляет свою позицию.

Если у стороны есть заключение от саморегулируемой организации оценщиков о допущенных в ходе установлении кадастровой стоимости ошибках, то показатель будет пересмотрен.

Железным аргументом является результат рыночной оценки стоимости, установленной на дату принятия кадастровой. Такой документ следует направить в СРО оценщиков для контроля достоверности сведений. Если отчёт будет положительным, суд примет решение о корректировке кадастровой стоимости.

Именно так и произошло в деле по иску ООО «Урал-Пластик» в 2015 году. Компания заказала рыночную оценку стоимости земельного участка, принадлежащего ей, на дату утверждения кадастровой стоимости. На отчёт было получено положительное заключение местного СРО. Однако ни комиссия Росреестра, ни суд первой инстанции требование ООО «Урал-Пластик» не удовлетворил.

Только в Верховном Суде РФ компании удалось добиться, чтобы результаты рыночной оценки были внесены в ЕГРН.

Перед тем, как оспорить кадастровую стоимость земельного участка, гражданину стоит обратиться в специализированную организацию для установления рыночной стоимости участка. По результатам этого мероприятия гражданин поймёт, можно ли будет оспорить величину, закреплённую в отношении его недвижимости в ЕГРН.

1kvartirka.ru

Кадастровая стоимость участка. На что влияет и когда оспаривать ее невыгодно

17.09.2017

Ольга Позднякова,
ведущий юрисконсульт
КСК групп

Cтоимость земельного участка по новым методическим указаниям — ориентировочная цена, за которую данный участок можно приобрести. Она учитывает рыночные предложения по соответствующему региону, но определяется посредством методов массовой оценки, например, группировки объектов, схожих по характеристикам.

Результаты массовой оценки не отличаются точностью, кадастровая стоимость в итоге оказывается намного выше рыночной стоимости индивидуализированного объекта. Массовость нередко становится причиной ошибок, когда при оценке неверно указывается расположение или площадь участка, группировка влечет значительные погрешности, отчего стоимость конкретного участка сдвигается в сторону увеличения.

Государственная кадастровая оценка имеет периодичность раз в пять лет, но есть ограничения – переоценка не чаще одного раза в три года везде, кроме городов федерального значения, там земли можно оценивать только раз в два года.

Кадастровая стоимость – отправная точка для исчисления земельного налога, отнесенного к местным. Собственники могут рассчитать платеж самостоятельно, используя сведения из единого реестра недвижимости. Ставка земельного налога разнится в зависимости от того, для какой цели участок предназначен. По меньшей ставке в 0,3% налог считается для земель:

— которые участвуют в сельхозпроизводстве;

— под жилищным фондом и инженерными объектами ЖКХ,

— полученных для строительства жилья;

— для подсобного, садово-огороднического, дачного хозяйства или разведения животных;

— ограниченных в обороте.

В остальных случаях с собственника возьмут 1,5%.

Публичный собственник повсеместно использует кадастровую стоимость для расчетов по аренде земли, назначения цены земельных участков при приобретении их в собственность. Скажем, при продаже земельного участка сельскохозяйственного назначения запрашивают выкупную цену, равную стоимости в реестре недвижимости.

Арендная плата берется в процентах от кадастровой стоимости. Когда арендована не вся площадь участка, к примеру, арендаторы — сособственники расположенного на нем здания, арендная плата для каждого сособственника зависит от количества арендованных метров.

Для некоторых видов разрешенного использования земельного фонда имеются льготы при определении арендных платежей и выкупной цены. Подобная льготная цена действует для собственника возведенного на участке строения.

Стоит отметить, что арендатор имеет право без согласования с собственником пересмотреть кадастровую стоимость, если участок находится в публичной собственности. Для частной собственности оспаривание разрешается по соглашению сторон договора аренды.

Оспаривание кадастровой стоимости в последние годы стало насущной проблемой граждан и организаций – собственников и арендаторов земельных участков. Конечно, чем больше кадастровая стоимость, тем значительнее для собственника или арендатора последствия ее завышения, особенно, если земельный участок необходим организации, но прибыли пока не приносит, как при простое земли из-за неполучения разрешения на строительство.

Нормативная база в данной сфере динамично меняется. В 2015 г. КАС РФ установил специальные процессуальные нормы, которые целиком перевели категорию споров по пересмотру в суды общей юрисдикции, параллельно появились подробные разъяснения ВС РФ относительно изменившейся процедуры и неочевидных моментов.

Следом за этим вышел закон о государственной кадастровой оценке (ГКО), и введен своеобразный запрет проводить массовую оценку по закону об оценочной деятельности. Однако, власти Москвы успели провести переоценку земель перед вступлением «моратория» в силу. Кроме того, на проведение соответствующих мероприятий по новому закону о государственной кадастровой оценке заморозка не распространяется.

Ограничений для оспаривания кадастровой стоимости указанными законами не предусмотрено.

Например, у госорганов, выполняющих полномочия публичного собственника, есть возможность пересматривать стоимость недвижимости в связи с недостоверностью сведений. Так, в 2016 г. Москвой проведен масштабный пересмотр кадстоимости офисных помещений в связи с недостоверностью сведений об их назначении, стоимость многих офисов взлетела в десятки раз. Небезынтересно, что проводилась переоценка ближе к концу года, что лишило заинтересованных лиц возможности оспорить кадастровую стоимость за соответствующий год – копию решения комиссии они получили только в декабре.

Процедура осуществлялась путем обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Росреестре (далее – «комиссия»), и если для частных лиц шанс получить положительное решение комиссии невелик, то подобные заявления рассматриваются результативно. С января 2017 г. недостоверными характеристиками участков будут заниматься созданные государством учреждения.

Итак, неожиданно увидев поразительную цифру, перепроверив информацию по ЕГРН, собственник или арендатор добивается замены массово определенной стоимости реальной рыночной. Какие сложности могут возникнуть, и какие особенности учесть?

Закон о ГКО, включая новые процедуры пересмотра результатов массовой оценки, подлежит применению, если новое постановление утверждено после 01 января 2017 г. Это подтверждается решениями Московского городского суда, который рассматривает дела об оспаривании стоимости, утвержденной Москвой в ноябре прошедшего года, по Закону об оценочной деятельности. По новому закону споры будут рассматриваться после следующей переоценки земель. Это важный момент, учитывая, что прежний закон требует от юридических лиц досудебного обращения в комиссию, а новым законом такая обязанность не установлена.

Комиссия, по наблюдениям, принимает решение о пересмотре только если разница заявленной стоимости и кадастровой составляет не больше 10-20%, а также отсутствуют явные недочеты в отчете оценщика. Чем меньше разница, тем больше вероятность пересмотра. Комиссия пристально рассматривает объекты, предложенные в отчете для сравнения, особенно их назначение и расположение.

Заявление относительно кадастровой стоимости, которая подлежит применению в истекающем налоговом периоде или служит для определения годовой арендной платы, арендатор или налогоплательщик вправе подать до начала применения новой массово определенной стоимости, если на дату обращения сохраняется право на использование результатов пересмотра для вышеуказанных целей.

В первом полугодии текущего года Мосгорсуд удовлетворил немало жалоб на отказы комиссии рассмотреть заявления арендаторов на пересмотр, поданные после принятия ноябрьского постановления об утверждении результатов переоценки земель, но до даты, когда новая стоимость стала применяться, а именно — 01 января 2017 г.

Неосмотрительно начинать оспаривание в первом полугодии, так как пересмотреть кадастровую стоимость за предыдущий год уже не получится, а в текущем власти могут инициировать адресное увеличение индивидуальной кадастровой стоимости, потребуется повторное несение расходов.

Перед тем, как инициировать пересмотр, желательно произвести подсчет затрат. Процесс оспаривания (за редкими исключениями) приводит к положительному результату, но требует финансовых вложений.

Расходы предстоят ощутимые: оплата отчета оценщика для обоснования предлагаемой стоимости в комиссии и суде, расходы на судебное разбирательство. Госорганы в суде не соглашаются с досудебной оценкой по формальным основаниям, поэтому суд предпочитает назначать судебную экспертизу, оплата которой ложится на истца.

В июле 2017 г. наметилась положительная тенденция по возмещению расходов. Конституционный Суд РФ разъяснил, что судебные расходы, понесенные по делам об оспаривании кадастровой стоимости, которая намного выше рыночной, должны возмещаться даже если органы публичной власти – соответчики не выразили несогласия с требованием истца. До этого вопрос возмещения оставался спорным, требовал отдельного доказывания и затягивался.

Вывод

Оспаривать кадастровую стоимость имеет смысл, если снижение действительно поможет существенно сэкономить на налоге или арендатор планирует выкупить участок у государства и ему интересно единовременное уменьшение цены.

Когда сумма налога, которую требуется уплатить по «заоблачной» кадастровой стоимости, сравним с расходами на пересмотр, особенно на услуги оценочной организации, оспаривать кадастровую стоимость невыгодно. Аналогично обстоят дела с потенциальной разницей между величиной годовой оплаты аренды, кроме того, могут разладиться отношения с арендодателем.

Источник: — Аналитическое агентство RWAY

rway.ru

Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка

Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка – это трудоемкий процесс, требующий от владельца недвижимости достаточно внимания и усилий, которые необходимо приложить, чтобы организовать правильный поэтапный пересмотр оценки экспертов.

Особенности кадастровой стоимости

Пересмотр кадастрового показателя – это процедура, которая производится в том случае, если владелец недвижимости упомянутой категории считает, что экспертиза произведена неправильно и полученная оценка неактуальна или необъективна. Чтобы понять, что это значит, следует детальнее рассмотреть понятие термина.

Кадастровая стоимость – это важная величина, которая влияет на следующее:

• формирование налоговой суммы при начислении земельного сбора;
• расчет арендной платы;
• формирование выкупной стоимости участка;
• начисление налога при продаже и т.д.

В 2017 году заметно повысился процент собственников, которые решили пересмотреть кадастровую оценку, поскольку её величина не устраивала их по ряду упомянутых причин. Подобное происходит нередко, так как данная экспертиза только в отдельных случаях производится с учетом важных факторов.

Существует два варианта кадастровой оценки – общая и индивидуальная. В первом случае речь идет о формировании стоимости всем земельным участкам, которые относятся к определенной группе (площадь, иные показатели).

Это значит, что если существует два участка, классифицированных по одним критериям, даже с наличием разительных отличий, они получат одинаковую кадастровую стоимость. Это в большой степени влияет на последующее начисление налога и, соответственно, на все операции, которые владелец земельной недвижимости пожелает произвести со своей собственностью.

Индивидуальная оценка имеет свои преимущества, так как осуществляется независимыми экспертами с учетом всех дополнительных факторов и иных особенностей, которые присущи конкретному участку. Владелец недвижимости, заказывая экспертизу, пользуется именно этим вариантом, который разительно отличается от общегосударственной оценки.

Причины различий между рыночным и кадастровым показателем

Зачастую землевладельцы не понимают, почему кадастровая и рыночная стоимость разительно отличаются друг от друга. На самом деле существуют случаи, когда они равны или же рыночная стоимость вдруг оказывается ниже кадастровой.

Такие ситуации считаются скорее исключениями из правил, так как кадастровый показатель нельзя считать объективным и актуальным, если он уравнен с рыночной оценкой или вовсе превышает её.

Основные причины разницы:

1. Неправильная категоризация земельного участка. Ошибка заключается в отнесении земли к группе, которая предполагает совершенно иные возможности и условия использования. А так как стоимость различается в зависимости от эксплуатационного назначения участка, разница может быть действительно значительной.
2. Нередко при оценке, тем более общей, на необъективность кадастрового показателя влияет неверная статистика по предложениям, которые замечены в области нахождения недвижимости. Это могут быть открытые источники, новостные сводки, которые отражают высокую стоимость земли, в то время как фактическая сумма ниже. Из-за этого кадастровую стоимость начисляют на общих основаниях, не являющихся актуальными и действительными, тем более с учетом быстро изменяющейся экономической ситуации в стране.
3. Неточности из-за общей оценки. Кадастровая экспертиза не способна учесть все индивидуальные особенности участка и внешние факторы, которые оказывают значительное влияние на рыночную стоимость. Оценщики должна принимать во внимание положение предложений на рынке недвижимости в обозначенном регионе, но рыночная стоимость в таком случае формируется на основании многих нюансов. Среди них можно отметить как транспортную доступность участка, так и благоприятность его юридической истории. Кадастровая оценка не учитывает баланс спроса и предложения на рынке недвижимости, платежеспособность населения, общую экономическую ситуацию в стране и финансовые прогнозы на ближайшее будущее. В таком случае нельзя с точностью быть уверенным в том, что экспертиза даст объективные результаты.

Порядок оспаривания

Зная, как оспорить стоимость земли, владелец недвижимости получает возможность снизить земельный налог. Процедура начинается со сбора необходимых документов. Начальные этапы составляют:

1. Написание заявления в соответствующую инстанцию. Зачастую землевладелец пользуется услугами Федерального кадастра, но возможны случаи заключения договоров и с индивидуальными предпринимателями, осуществляющими оказание требующихся услуг.
2. Сбор документов, которые включают копии кадастрового паспорта, правоустанавливающего свидетельства, экспертного заключения, в котором указана предыдущая оценка специалиста.
3. Оплата государственной пошлины при обращении в суд. После оплаты необходимо предоставить соответствующую квитанцию.

Заключение

Кадастровая переоценка позволяет оспорить результат проведенной экспертизы. Это дает землевладельцу возможность значительно уменьшить сумму земельного налога, при формировании которой участвует упомянутый показатель.

Так как данная процедура требует времени и возможна только с соблюдением определенных сроков (не чаще 1 раза в 2-3 года, но не реже одного раза в пять лет), владельцу недвижимости следует серьезно отнестись к данной процедуре.

grazhdaninu.com

Как оспорить кадастровую стоимость земельного участка

Земельный вопрос всегда был на одном из первых мест в вопросах недвижимости. Приобретая землю, владелец не только получает права пользования, но и обязанности перед государством. Не каждый человек наблюдает за постоянными изменениями и введениями новых законов. Некоторые нормативные акты и вовсе никогда не были рассмотрены простыми гражданами, тем не менее, незнание законов порождает массу проблем. Кадастровая стоимость земельного надела, используемого собственником на правах владения или найма, является расчетной величиной, которая показывает реальную стоимость эксплуатируемой площади.

Определение величины кадастровой цены нужно для вычисления земельного налога, стоимости аренды, выкупной цены участка при покупке земли у государства, а также для продажи недвижимости.

Само оспаривание кадастровой стоимости земельного участка было особо популярно в 2013 г. Основанием для многочисленных судебных разбирательств послужило многократное завышение стоимости согласно экспертной оценке. Напомним, что подобная оценка проводится каждые 5 лет, поэтому неактуальные данные и неправильная экспертиза может привести к увеличению размера налога. В данной статье рассмотрим порядок оспаривания кадастровой стоимости земельного участка.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефону 8(800)-350-30-02 (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка

Кадастровая стоимость земельного участка — это сумма, которая рассчитана по результатам осуществления плановой государственной экспертной оценки земли учитывая ее размещение и использование. На величину стоимости земли еще влияет развитие региона и его промышленной деятельности в целом, а также текущее состояние на рынке недвижимости. Любое несоответствие данных может вызвать погрешность расчета.

Для разрешения вопроса: как оспорить кадастровую стоимость земельного участка, в 2015 году вступил в силу Кодекс административного судопроизводства, согласно которому установлен алгоритм оспаривания экспертизы.

Важно! Регулирование вопросов, касающихся купли-продажи, сдачи в аренду, кадастровой оценки, использования и других операций связанных с земельными участками осуществляется согласно Земельному и Гражданскому кодексам. Однако некоторые аспекты могут затрагивать пункты других правовых областей.

Для того чтобы грамотно разрешить проблему и узнать как уменьшить кадастровую стоимость земельного участка самостоятельно лучше для начала проконсультироваться с юристом. Только специалист знает все тонкости земельного права и сможет найти лазейки в законе.

Важно! Закон предусматривает 2 вида оспаривания кадастровой стоимости участка: в судебном и внесудебном порядке. Однако, в первом варианте нужно обратиться в комиссию по рассмотрению споров не позднее шести месяцев с момента оценки. Оспорить оценочную стоимость в суде можно на протяжении пяти лет с момента оглашения результатов.

Узнать о размере кадастровой стоимости можно несколькими способами:

• Найти информацию в разделе «Получение сведений из ГКН» на портале Росреестра.
• Обратиться в представительство Федеральной кадастровой палаты Росреестра.

Прежде чем обратиться в суд собственник, который не согласен с оценкой должен направить заявление в комиссию по рассмотрению споров касаемо переоценки кадастровой стоимости земельных участков.
Кроме соответствующего заявления нужно предоставить результат оценки стоимости участка согласно рыночной цене.

Оценка земельного участка для оспаривания кадастровой стоимости проводится компетентными государственными органами. Пересмотру подлежат заявления, в которых кадастровая стоимость превышает рыночную на 30%. Если стоимостной показатель ниже или находится в пределах 30%, то в разрешении спора могут отказать. Причин для отказа может быть несколько: недостоверность данных, неполный пакет документов, неправомерность действий истца и другие обстоятельства.

Документы для оспаривания кадастровой стоимости земельного участка

Итак, как уже было отмечено, пред обращением в суд собственник может обратиться в комиссию. Для обращения пишется заявление, где указываются паспортные данные собственника, адрес участка и причины, по которым он не согласен с оценкой.

Кроме того, нужно предоставить следующие документы:

• Справка о кадастровой стоимости.
• Копия справки (заверяется нотариусом) подтверждающая, что заявитель собственник недвижимости (если участок приватизирован).
• Документы, доказывающие недостоверность оценки, это может быть результат запроса из органа государственного кадастрового учета, данный документ должен содержать полные сведения об участке.
• Отчет о рыночной стоимости участка.
• Экспертное заключение (подготавливается экспертами из специализированной организации оценщиков), подтверждающее разницу между рыночной стоимости и кадастровой.
• В случае, когда комиссия ответила отрицательно, гражданин имеет право подать судебный иск.

Документы для оспаривания кадастровой стоимости земельного участка в суде:

• Заявление о подаче иска (ответчик — кадастровая палата). Перед подачей необходимо сделать несколько копий, для ответчиков.
• Кадастровый паспорт земли.
• Документы на участок (договор купли-продажи, аренды и т.д.).
• Документы, указывающие, что прав заявителя нарушены.
• Документы, доказывающие несоответствие сведений об участке, которые применялись для расчета кадастровой стоимости.
• Экспертное заключение оценщика (оценкой занимаются специализированные предприятия имеющие государственную лицензию).
• Копия заключения комиссии об отказе в пересмотре кадастровой стоимости.
• Квитанция об оплате госпошлины.

Если интересы собственника представляет доверенное лицо, то плюс ко всему нужна нотариально заверенная доверенность на право ведения дела.

Как оспорить кадастровую стоимость земельного участка

Государством разрешено обращаться в суд для оспаривания кадастровой стоимости участка без обращения в комиссию. Однако, специалисты советуют предварительно обращаться для разрешения ситуации именно в комиссию по разрешению споров. Во-первых, это будет дополнительный плюс в суде, во-вторых, вы будете иметь в наличии все документы.

Длительность рассмотрения дела в комиссии занимает один календарный месяц с момента обращения, о результатах, заявителя должны оповестить в течение пяти дней.

Длительность рассмотрения дела в суде по сроку длится до двух месяцев. К тому же заявитель имеет право присутствовать как в суде, так и на комиссионном собрании и самостоятельно защищать свои интересы.

Важно! Если суд постановил снизить кадастровую стоимость, то изменения вступят в силу лишь с 1 января будущего года. Перерасчета уже начисленных платежей не будет.

Алгоритм действий в зависимости от срока проведения переоценки может отличаться, при этом практически всегда конечной инстанцией будет суд.

Оспаривать назначенную стоимость можно и нужно, потому как не всегда оценка государственной комиссии бывает достоверна. Судебное решение полностью зависит от предоставленных документов. Для того чтобы тщательно подготовиться и не вызвать сомнений в суде нужно обратиться к юристам. Практика показывает, что ведущие специалисты более компетентны, к тому же процент выигрыша подобных дел с наличием правозащитника больше чем без него.

Если суд постановил уменьшить размер кадастровой стоимости, то истец обязан передать копию судебного заключения в Кадастровую палату для внесения изменений.

Иногда причиной повышения цен является то, что при расчете была учтена средняя стоимость земельных соседствующих участков, но при этом она выше рыночной. В таких случаях закон всегда признает правоту заявителя.

Совокупная длительность сбора документов и рассмотрения судебного иска занимает немало времени. Особенно сложно приходиться гражданам, которые ранее не сталкивались с подобными вопросами. Растраты на сбор всех необходимых документов не будут существенными. Практически все копии должны быть заверены нотариально, что повлечет внеплановый расход средств.

Дорогие читатели! Если у вас остались вопросы по теме «Как оспорить кадастровую стоимость земельного участка» или возникли другие вопросы, задайте их прямо сейчас — обращайтесь в форму онлайн-консультанта или позвоните нам по телефону 8(800)-350-30-02 (звонок и консультация бесплатны для всех регионов России)!

o-nedvizhke.ru

Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка

Особенности законодательства могут создавать такую ситуацию, при которой владелец недвижимости в значительной степени переплачивает налог на землю. Подобная ситуация знакома и тем, кто занимается арендой, так как вынуждает резко увеличивать свои издержки из-за завышенной кадастровой стоимости земли, которую можно пересмотреть в вашу пользу. Пересмотр кадастровой стоимости недвижимости – это вполне легальный, предусмотренный законом способ уменьшить налоговую нагрузку, путем понижения кадастровой стоимости.

Почему кадастровая стоимость завышается? Зачем ее понижать?

Перед тем, как оспорить кадастровую стоимость земли, стоит разобраться, как она определяется и на что влияет. В Законе прописана процедура, по которой государственные контролирующие органы присваивают рассчитанную кадастровую стоимость земельным участкам и объектам недвижимости. Как показывает практика, кадастровая стоимость завышается, так как в нее вводятся коэффициенты, не отражающие рыночную стоимость объекта недвижимости. Это приводит к серьезным последствиям:

• Владелец оплачивает завышенный земельный налог;
• Завышается итоговая стоимость недвижимости перед выкупом;
• Увеличивается арендная плата;
• Формируется более высокая ставка налога на имущество организаций и предприятий;
• Для ведения дальнейших операций с недвижимостью может понадобиться отражение реальной цены земли.

В случаях, когда вы не согласны по каким-либо причинам с выводами госкомиссии, существует порядок обжалования кадастровой стоимости земельного участка. Кроме того, владельцу может потребоваться наоборот повышение кадастровой стоимости, особенно перед будущей реализацией, в качестве дополнительной гарантии для нового владельца. Особенно часто подобные процессы происходит в больших инвестиционных проектах, когда земельные участки после развития инфраструктуры резко прибавляют в стоимости.

Кто может быть заинтересован в оспаривании кадастровой стоимости земли в суде?

• Владельцы земельных участков;
• Арендатор;
• Владельцы домов, квартир, предприятий, жилых и нежилых сооружений;
• Участники сделок с недвижимостью.

Центр кадастра и регистрации «Стар сервис» по опыту может судить, что чаще всего пересмотр кадастровой стоимости актуален для землевладельцев, а также собственников квартир. Из-за резкого скачка кадастровой стоимости земли и жилой недвижимости, особенно в Москве, поток клиентов по этой услуге сильно увеличился.

В чем заключается пересмотр стоимости? Как проходит процедура?

Начиная с 2013 года риелторы, агентства недвижимости начали отмечать многократное увеличение кадастровой стоимости объектов недвижимости. Это не могло отразиться на повышении налогов и арендной платы. Тогда еще не было известно, какие нужны документы, и какой порядок оспаривания кадастровой стоимости земельного участка, квартир и домов применяется.
На сегодня же пересмотр сведений из государственного кадастра – нормальная практика, которая повсеместно применяется. Затраты на процесс с лихвой окупаются в случае получения положительного итогового результата.

Различия в кадастровой и рыночной стоимости обуславливаются такими факторами:

• Недостоверностью данных, которые были предоставлены на рассмотрение кадастровой комиссии. Повторная оценка земли для оспаривания кадастровой стоимости имеет невысокую цену, и может использоваться в качестве весомого аргумента при судебном разбирательстве. Кроме того, если при регистрации земельного участка в госреестре произошла ошибка, в частности в типах или видах использования земли, кадастровая стоимость может резко увеличиваться в 5-10 раз.
• При рассмотрении комиссией участок земли оценивается по очень грубым параметрам, таким как площадь, что нивелирует роль расположения, близости инфраструктурных объектов, привлекательности для бизнеса и т.д. С одной стороны это хорошо, однако, если вам, например, достался участок земли по наследству, рыночная стоимость которого низкая – вам придется заплатить большой налог. Это существенно снизит доход от продажи наследства.
• Одним из критериев оценки является учет публикации стоимости недвижимости в СМИ. Во-первых, в России прошло несколько значимых кризисов рынка недвижимости. Во-вторых, оценка по объявлениям третьих лиц не может считаться на 100 % объективной. Нередко продавец завышает стоимость, чтобы иметь возможность ее снизить в процессе торгов.

Как понять, что вам необходимо оспорить кадастровую стоимость недвижимости?

Самый простой способ – это заказать независимую оценку кадастровой стоимости у Центра кадастра и регистрации «Стар Сервис». Это позволит вам при небольших расходах получить объективную оценку стоимости и понимание того, сколько вы сможете сэкономить после пересчета налога на землю.

Закон «Об оценочной деятельности» имеет пункт, который регламентирует процедуру оспаривания кадастровой стоимости. Компания «Стар Сервис» предлагает полное юридическое сопровождение в любых вопросах по недвижимости. Команда опытных юристов представит интересы заказчиков в судах. Опытные эксперты подскажут оптимальную стратегию для уменьшения налогов, которую можно будет реализовать без рисков. Мы соберем все документы, справки, подготовим выписки и организуем работу комиссии по снижению кадастровой стоимости.

В связи с тем, что при начислении кадастровой стоимости берутся во внимание достаточно грубые, не всегда объективные или спорные критерии, как правило, изменение кадастровой стоимости несложная и результативная процедура, которая имеет больше плюсов, чем минусов.

Как часто пересматривается? Что в нее входит?

Законом определена периодичность пересмотра кадастровой стоимости не реже, чем 1 раз в 5 лет. Это необходимо для приближения оценки кадастровой комиссии к рыночным показателям, однако может создавать прецеденты, когда при продаже недвижимости учитываются высокие цены до резкого падения стоимости недвижимости. Расчет кадастровой стоимости производится на основе таких показателей:

• Стоимость участка при предыдущей продаже;
• Размер госпошлины;
• Стоимость аренды участка;
• Цены на недвижимость в газетах;
• Размер земельного налога;
• Вид пользования землей.

Для получения наиболее свежей и полноценной оценки эффективным способом считается пересмотр ее судом. Суд вправе назначить новую кадастровую стоимость, после предоставления весомой законодательной базы, которую предложат специалисты компании «Стар Сервис». Также суд рассматривает состав комиссии по оспариванию кадастровой стоимости в Москве.
Пересмотр возможен после:

• Обращения в территориальную комиссию по рассмотрению споров о КС;
• Решения суда.

Как правило, в силу высокой загруженности, территориальные комиссии неохотно предоставляют всю информацию, и могут отказать во внесудебном порядке в пересмотре стоимости, даже после предоставления весомых аргументов. Таким образом, лучший способ снизить налоги и получить объективную оценку – прохождение судебного процесса и его завершение в пользу человека, обратившегося с исковым заявлением.

Территориальная комиссия:

• Вам необходимо написать заявление в комиссию, с просьбой пересмотреть КС. К заявлению необходимо приложить пакет правоустанавливающих документов, а также достаточные сведения для изменения стоимости земли.
• Комиссия при Росреестре обязана рассмотреть ваше заявление в срок не более одного месяца с момента подачи заявления.
• Как правило, определенный Законом, срок может быть сдвинут, если территориальной комиссии потребуется получение дополнительных сведений об объекте недвижимости.

Отдельно стоит упомянуть, что достаточными основаниями для изменения кадастровой стоимости могут считаться выявленные нарушения, неточности, ошибки при регистрации недвижимости, а также отчет о независимой оценке КС.
Для экономии времени, клиентам «Стар Сервис» предлагается процедура пересмотра КС через присвоения рыночной стоимости участку. Процедура проста и не требует много времени:

• Мы проведем независимую оценку стоимости объекта недвижимости;
• После выявления отличия рыночной и полученной ранее кадастровой стоимости, подается заявление в суд, по месту регистрации участка.
• Суд подтверждает или опровергает право землевладельца о пересмотре кадастровой стоимости, после получения отчетов от комиссии.Ответчиком в подобных спорах выступает Росреестр, этого не нужно пугаться, Высший арбитражный суд РФ предоставил именно такой регламент пересмотра КС.

Обращаясь в юридическую компанию с надежной и проверенной репутацией, вы получите полный комплекс услуг, информационное сопровождение и опыт лучших специалистов в области гражданского и имущественного права.

kad-reg.ru

что делать при завышенном значении и как его оспорить

Кадастровая стоимость — это условная расчетная величина, которая является результатом оценки недвижимости уполномоченными органами.

Ее значение зависит не только от размера надела, но и от назначения земли, месторасположения и иных факторов.

Государственная оценка кадастровой стоимости земельного участка является совокупностью мероприятий.

Процедура проводится в соответствии с положениями земельного законодательства.

Место хранения данных и частота проведения

Процедура определения кадастровой стоимости включает в себя ряд этапов:

• решение о проведении;
• формирование перечня объектов, подлежащих оценке;
• назначение исполнителя;
• процесс определения стоимости;
• формирование отчета;
• утверждение результатов, установление конечного значения, внесение сведений в Росреестр;
• уведомление налогоплательщиков об изменении налоговой базы.

Сведения о кадастровой стоимости — неотъемлемая характеристика земельного участка.

Хранятся они в архивах Росреестра. Указывается эта цифра и в паспорте, находящемся на руках у собственника.

Эта информация открыта для публичного доступа. Ознакомиться с ней можно как заказав выписку из ЕГРН, так и с помощью сервисов, доступных на официальном сайте организации, а именно по публичной кадастровой карте или сведениям об объектах недвижимости в режиме онлайн.

Пользование этими ресурсами бесплатно для любого человека и даже не требует авторизации.

Функция оценки делегирована Росреестру. Федеральный закон, вступивший в силу в 2017 году, №237-ФЗ предполагает создание института государственных оценщиков, а также допускает возложение этих полномочий на государственные бюджетные учреждения.

Ответственность за данные мероприятия несут региональные органы управления. Оценка по новым правилам станет обязательной для всех субъектов РФ с 2020 года.

Проводиться пересмотр кадастровой стоимости должен не чаще чем раз в 3 года и не реже чем раз в 5 лет. Эта процедура охватывает все земельные участки, находящиеся на определенной административно-территориальной единице. Выбранная частота оценки связана с нестабильной ситуацией на рынке и в экономике.

Причины проведения

Государственная оценка проводится в целях, предусмотренных законодательством РФ, таких как:

• формирование системы налогообложения, обеспечивающей точное исчисление налогов и предусматривающей возможность прогнозирования налоговых сборов;
• рациональное управление земельным фондом;
• определение госпошлин за совершение сделок, стартовой цены на торгах и т. д.

Что делать при завышенном значении?

Зачастую собственники участков вынуждены прибегать к услугам независимых экспертов в оспаривании установленной Росреестром величины.

При правильно проведенной оценке кадастровая стоимость объекта не должна существенно отличаться от рыночной цены. Фактически же зафиксированы случаи, когда она превышала реальное значение в два и более раза.

Если собственник не согласен с установленным государственными органами показателем и считает его завышенным, он может попытаться его оспорить.

Инициировать изменение рассчитанного уполномоченными органами значения допустимо при выполнении одного из следующих условий:

• установление факта проведения оценки на основании сведений о земельном участке, несоответствующих реальным;
• установление рыночной стоимости существенно ниже присвоенной кадастровой. Основанием может служить только величина, актуальная на момент проведения оценочных работ.

Иные

Помимо этого кадастровая стоимость может быть пересмотрена, если:

• на территории объекта изменился рельеф;
• были пересмотрены границы надела;
• ухудшились качества плодородного слоя земли;
• на участок был безвозмездно оформлен сервитут.

Кадастровая стоимость не является некой абстрактной величиной, она служит основанием для финансовых расчетов.

Исходя из нее устанавливается плата за аренду участка, находящегося во владениях государства, налог на собственность для хозяев объекта, размер госпошлины и иные платежи.

Проведение корректировки необоснованно завышенной кадастровой стоимости позволит:

• снизить налоговое бремя за счет уменьшения налоговой базы;
• снизить арендную плату за пользование участком, если он находится в собственности государства;
• снизить пошлины, например при процедуре дарения;
• снизить выкупную стоимость надела.

Как оспорить стоимость земли?

Процесс оспаривания результатов неверной оценки предусмотрен законодательством. Сделать это можно в течение полугода с даты внесения сведений в Росреестр.

Чтобы добиться пересмотра, потребуется грамотно провести независимую оценку и предоставить полный комплект документов уполномоченным органам.

Собственник, желающий оспорить величину кадастровой стоимости, имеет возможность обратиться по своему усмотрению либо в специальную комиссию по обсуждению споров, либо, минуя эту стадию, решить вопрос в судебном порядке.

Если собственником является юридическое лицо, первый этап является обязательным. Физическим лицам также не рекомендуется пренебрегать обращением в комиссию, поскольку это не требует уплаты пошлин, а срок рассмотрения заявления меньше, чем в суде.

Определение возможности уменьшения

Перед тем как начинать процедуру оспаривания, необходимо обратиться к независимым экспертам и заручиться их заключением о фактической цене объекта на рынке недвижимости.

Для этого важно выбрать организацию, имеющую все требуемые лицензии и разрешения, а также опыт успешной работы.

При подаче заявки потребуется указать кадастровый номер земельного участка, оценку которого нужно оспорить.

Помимо этого понадобятся:

• паспорт владельца;
• правоустанавливающие документы на объект;
• информация о границах участка;
• сведения о наличии коммуникаций и их состоянии;
• категория участка.

Специалист изучит полученную информацию и сообщит перспективы возможного снижения кадастровой стоимости, цену услуг и сроки их выполнения. Работы будут проведены после подписания договора.

Переоценка и получение заключения

Получив консультацию в независимой компании, следует оценить целесообразность оспаривания.

Важно сопоставить сумму, которую потребуется затратить, с той, что удастся сэкономить за счет снижения. Надо помнить и о том, что при следующей государственной переоценке кадастровая стоимость вновь может быть завышена.

Если выгода от снижения этого показателя очевидна, заключается договор с независимым экспертом и проводится процедура оценки.

Она включает ряд этапов:

• осмотр участка и определение качественных характеристик;
• анализ данных и изучение рынка;
• сравнение оцениваемого участка со сходными объектами;
• составление отчета.

Итогом работы должна стать выдача клиенту отчета и экспертного заключения СРО. Но не все организации, предлагающие услуги по оценке рыночной стоимости земельного участка, самостоятельно подтверждают свои отчеты.

В таких случаях заказчику придется обратиться в саморегулирующую организацию оценщиков лично. Сделать это необходимо в течение месяца с даты составления документа. При этом допустимо пользоваться услугами любой СРО, а не только той, в которой состоит эксперт, составивший отчет.

Помимо самого документа, которому требуется экспертное заключение, заказчику потребуется предоставить свой паспорт. Специалист СРО анализирует отчет на соответствие федеральным стандартам оценки, методологию оценки и достоверность расчетов.

При выявлении нарушений выносится отрицательное экспертное заключение с указанием обнаруженных несоответствий.

Оспаривание в комиссии Росреестра

В заявлении, подаваемом в комиссию, помимо сведений о владельце указываются причины, по которым рассчитанная величина кадастровой стоимости является неверной.

К нему требуется приложить следующий пакет документов:

• кадастровый паспорт участка земли;
• копию документа, подтверждающего право владения участком;
• документы, устанавливающие факт проведения кадастровой оценки на основе недостоверной информации;
• отчет независимых экспертов о реальной стоимости объекта;
• заключение СРО о соответствии процедуры экспертной оценки и ее выводов законодательству.

Информацию о том, на каких условиях была проведена оценка участка земли, можно получить, подав запрос о предоставлении данных об объекте недвижимости, на основании которых осуществлялся расчет его стоимости.

Обратиться за этими сведениями можно к заказчику оценочных работ или в орган кадастрового учета.

Срок, за который комиссия должна рассмотреть обращение и вынести вердикт, составляет 1 месяц с момента подачи заявления.

Протокол заседания и принятое решение размещаются на официальном сайте Росреестра.

При отказе в удовлетворении запроса за владельцем земельного участка остается право обратиться в суд.

Подробно о порядке действий, которые необходимо предпринять, чтобы добиться пересмотра кадастровой стоимости рассказывает отдельная статья.

Полезное видео

Смотрите интересный видеоматериал, в котором рассказано как происходит оспаривание кадастровой стоимости участка.

Заключение

Практика показывает, что основанием для принятия положительного решения при подаче запроса на уменьшение кадастровой стоимости, служит существенная разница с рыночной ценой. Она должна превышать 30%.

Примерно 50% обращений с требованием пересмотра завышенной оценки было удовлетворены, но, многие владельцы наделов попросту даже не знают что это можно сделать.

Вконтакте

Facebook

Twitter

Google+

Одноклассники

Мой мир

stroim-domik.org