Место под домом: как использовать подвал для хозяйственных нужд
Москвичи все чаще выбирают «ячейки» на складе взамен домашних кладовок >>>
Но отнюдь не каждый дом в силу своих конструктивных особенностей позволяет устроить в подвале индивидуальные склады. Часть многоквартирных домов, преимущественно в старом жилом фонде, обычно не имеют в подвале специальных помещений, предусмотренных под личное пользование жильцами. В таких подвалах общедомовые инженерные коммуникации занимают почти всю площадь, а свободная часть помещения никак не отгорожена, поэтому и доступ простых граждан – собственников жилья к ним закрыт. Как известно, допуск к внутридомовой инженерии разрешен только специалистам, имеющим право эксплуатации инженерных систем.
В более молодом жилом фонде и новостройках подвал, напротив, бывает заранее обеспечен отдельным помещением для хозяйственных нужд жильцов. Право пользования в таком случае принадлежит всем собственникам жилья, вне зависимости от их профессиональной принадлежности: коммуникации остаются вне зоны досягаемости, в закрытой части подвала.
Узнать устройство технического помещения в конкретном доме поможет управляющая компания, которая отвечает за его эксплуатацию. Обратившись в свою УК, собственники жилья, не спускаясь в подвал, смогут узнать, можно ли в нем устроить склад личных вещей. В зависимости от особенностей подвального помещения действовать придется по-разному.
Как сменить управляющую компанию многоквартирного дома >>>
Стройка за свой счет
В первом случае, когда в подвале изначально не предусмотрено место под бытовые нужды жильцов, способ обустроить пространство для хранения все-таки существует. Подвал, несмотря на наличие в нем в свободном доступе инженерных коммуникаций, все равно остается общедомовым имуществом и принадлежит собственникам жилья. Поэтому они вправе распоряжаться им по своему усмотрению. И если среди жителей дома наберется достаточное количество желающих хранить в подвале картошку или устроить в нем велопарковку, им ничто не помешает.
Правда, собственникам потребуется проявить настойчивость, организаторские способности, и что, немаловажно, приготовится к материальным расходам. Дело в том, в подвалах такого типа (где коммуникации никак не отгорожены) помещение, обособленное под индивидуальные склады, и проход к нему без доступа к инженерии придется строить самостоятельно.
Для этого следует вместе с УК заранее продумать план перепланировки и переустройства подвального помещения и получить официально разрешение на проведение соответствующих строительных работ. Причем, надо понимать, что все финансовые затраты по переустройству подвала и дальнейшей эксплуатации построенного отдельного пространства лягут на собственников жилья, выступивших с инициативой организовать хранилище.
Перечень документов, которые необходимо собрать и предоставить, чтобы получить разрешение на перепланировку и переустройство нежилых помещений в многоквартирном доме, следует уточнять в Госжилинспекции. Москвичи, например, могут узнать все на сайте Мосжилинспекции.
Собрание собственников
В тех домах, где подвал имеет отдельное помещение под хранилище, все проще. Главное – заручиться общим решением собственников жилья и получить свою часть подвала.
С проведения общего собрания собственников жилья придется начинать вне зависимости от того, хотите ли вы просто выделить собственную долю в уже существующем хранилище или, как в предыдущем случае, планируете обустроить в подвальном помещении места для хранения.
На общее собрание необходимо пригласить владельцев всех приватизированных квартир. Что касается социальных нанимателей, то решение за них принимает собственник, представителей которого также следует позвать на собрание. В Москве, например, это департамент жилищной политики и жилищного фонда города. Информацию о планах по проведению собрания общее собрание, нужно донести до каждого собственника, как того требует Жилищный кодекс, не менее чем за 10 дней до мероприятия. И лучше всего уведомить участников письменно.
Кроме точной даты и времени проведения собрания, в сообщении следует указать вопросы, которые будут там рассмотрены. Это необходимо на случай, если очное собрание собственников не состоится и принимать решение большинством голосов придется заочно. А на заочное голосование, к сожалению, можно вынести только те вопросы, что были заявлены на очном собрании. Если данным правилом пренебречь, у желающих оспорить результаты голосования в суде будет больше шансов победить.
Повестка собрания в первую очередь должна включать вопрос о создании мест хранения в подвальном помещении и его перепланировки (или о разделении долей имеющегося подвала между собственниками). Кроме того, необходимо определить состав счетной комиссии для подсчета голосов при голосовании.
Собрание считается состоявшимся, если в нем приняли участие собственники, которые обладают более чем 50% голосов в многоквартирном доме (голос «привязан» к размеру жилплощади, находящейся в собственности, и собственник «трешки» имеет больше голосов, чем хозяин «однушки»). Собравшиеся на месте обсуждают все вопросы и голосуют.
Если 50% голосов не набралось, собрание не засчитывается. В таком случае вам придется прибегнуть к заочному голосованию. Уведомить о его проведении опять придется всех собственников поадресно. В информации следует указать те же вопросы, что предлагалось обсудить на очном собрании, включая состав счетной комиссии, с приглашением проголосовать, а также время и место, куда следует сдавать заполненные листы голосования. Голоса подсчитывает выбранная счетная комиссия.
Самозахват и правило обычая
Нередко собственники жилья, особенно новоселы, сталкиваются с ситуацией, когда подвальное помещение в давно заселенном многоквартирном доме уже поделено между некоторыми владельцами. И те, в свою очередь, на все вопросы о местах в подвале заверяют, что свободных нет. Часто это сопровождается увещеваниями, что подвал был обустроен за их счет, и теперь является их помещением по праву.
Шесть тактических приемов, которые помогут победить в битве с соседями >>>
Но на деле это нельзя назвать иначе, как самозахватом. Такие действия со стороны собственников незаконны. Нежилые помещения, в том числе технический этаж, относятся к разряду общедомового имущества, поэтому у каждого собственника жилья есть в нем своя доля, пропорциональная принадлежащей ему жилплощади. О самозахвате следует сообщить в УК и далее решать вопрос о выделении долей опять же с помощью общего собрания собственников.
Впрочем, даже если такие условия пользования подвалом были утверждены общим решением на собрании собственников жилья, ситуацию можно изменить. Ведь состав собственников изменился, а это значит, что придется провести новое собрание.
В старом фонде, особенно в хрущевках, давно существует другая практика: подвалы в таких домах очень часто используются еще с советских времен, причем без всяких предварительных согласований, перепланировок и прочих «условностей». Правильнее всего в таком случае наконец собрать всех собственников и на общем собрании узаконить давно сложившуюся ситуацию.
Выгоды ради
Собственники могут обустроить подвал не только для индивидуального пользования, но и исходя из общих интересов. Например, готовый подвал можно сдавать в аренду под склад магазина, а полученную прибыль делить между собственниками или направлять на благоустройство и ремонт дома. Таким образом нередко зарабатывают товарищества собственников жилья.
Гостиница на дому: 5 главных правил организации в квартире мини-отеля >>>
Но важно помнить, что подвальное помещение предназначено исключительно для технических нужд. Обустраивать в подвале дома гостиницы или квартиры для сдачи в наем строго запрещено.
realty.ria.ru
деятельность в подвале жилого дома
При строительстве жилого многоэтажного дома цокольные уровни возводят так, чтобы их можно было обустроить под размещение коммуникаций для обеспечения нормальной жизнедеятельности собственников квартир.
Но вполне возможно и использование подвальных помещений в многоквартирном доме под нужды жителей или сдачу в аренду под организацию различных филиалов компаний и ведения бизнеса.
Аренда на долгий срок такого помещения обойдется предпринимателям гораздо дешевле, чем офис или квартира для этих же целей. Содержать предприятие в подвальном помещении однозначно выгодно при соблюдении правильного оформления используемых территорий.
Особенности использования подвалов жилых домов
Существуют как юридические аспекты вопроса, так и технические:
- Аренда подвала без согласия жильцов невозможна. Даже если это муниципальная структура или кооперативное строение, необходимо заручиться поддержкой большинства жителей;
- Есть ряд ограничений на виды осуществляемой деятельности, в частности, запрещается размещать производство, где есть токсичные отходы, или же шумное увеселительное заведение, громкая музыка которого в сочетании с отдыхающими там людьми будут вызывать постоянные нарекания жильцов и регулярные жалобы и конфликты;
- Перед организацией в цоколе каких-либо фирм необходимо рассчитать все затраты на ремонт и улучшение технических помещений, учесть все риски. Как правило, подвалы находятся в довольно запущенном состоянии, а помещение, пригодное для использования, должно соответствовать всем правилам и нормам нахождения там сотрудников и посетителей.
Виды разрешенной деятельности в подвалах многоквартирных домов
В случае обустройства подвала жилого частного дома проблем с законодательством не возникает – как правило, предприниматель является или сам собственником, или договаривается с жильцом. Но организовать в техническом помещении цоколя предприятие с инжернерной точки зрения — весьма затратное занятие.
При ведении малого и среднего бизнеса наиболее интересны площади от 30 до 250 квадратных метров. В них возможно открыть мастерскую, магазин или офис компании.
Требования к магазинным площадям ограничивает их до 400 квадратных метров. Салон красоты может занимать максимум 300 кв.м. Такие размеры цоколей найти в городе невозможно, потому занимают гораздо меньшие пространства.
Традиционно открывают бизнес, обслуживающий жильцов дома и его окрестностей:
- Продуктовые магазины, промышленные товары, аптечные сети, канцелярия и одежные магазины, точки с товаром специализированным;
- Мастерские по ремонту обуви, швейные ателье;
- Ремонтные мастерские оргтехники, компьютеров, телефонов и мелкой техники для дома;
- Точка приема заказов на производство той или иной продукции, при этом само изготовление предусмотрено на другом краю города или за его границами;
- Фотостудии, фотоателье, печать и проявка пленок, продажа расходников и запчастей для фототехники;
- Художественные салоны и небольшие выставки, мастерские по реставрационным услугам;
- Туристические агентства и бюро путешествий;
- Пункты, где принимают вторичное сырье для переработки;
- Тренажерные залы, фитнесс клубы, которые могут расположиться на 100 квадратных метрах и не требуют дорогой отделки;
- Салоны красоты, парикмахерские, маникюрные салоны, косметологи и массажисты, солярии;
- Клуб для игр – бильярд, нарды, настольный теннис;
- Небольшие закусочные, кафе, бары.
Все виды деятельности, которые разрешены, должны производиться с учетом дополнительных ограничений:
- Поскольку подвал находится внутри дома и жильцы находятся в непосредственной близости, необходимо следить за уровнем шума, чтобы не мешать полноценному отдыху людей в положенное время;
- Необходимо оборудовать хорошую систему вентиляции, чтобы запахи и прочие явления из подвала не разносились по всему дому;
- Максимальная вместимость одновременного пребывания людей не должна превышать 50 человек;
- Запрещено превышать санитарные нормы по шуму и звукам;
- Требуется неукоснительно соблюдать время работы заведения не ранее 8 часов утра и не позднее 23 часов вечера.
Запрещенные виды деятельности
Некоторые виды деятельности запрещены в подвалах жилых домов:
- Недопустимо открытие ночного клуба и подобного ему заведения, поскольку музыка и шумы помешают жильцам;
- Нельзя обустраивать производство, которое сопровождается шумом оборудования и выделением запахов;
- Из-за этих же нарушений нельзя открыть и химчистку или стирку белья;
- Не позволяется обустройства бассейна, сауны или парной, а также медицинского учреждения;
- Запрещены бюро ритуальных услуг и всех видов работ, связанных с ними;
- Не допускается размещение оптового или мелкооптового склада.
Кроме санитарных норм и правил пожаробезопасности есть и другие правила, защищающие права собственников квартир, проживающих в этом доме:
- Запрещено использовать помещения общего пользования – лифты, коридоры, лестницы, лифт и пр.;
- Магазины или офисы должны иметь отдельно оборудованный вход;
- Все коммуникации подвала и оборудование для нормальной жизнедеятельности квартир должны быть всегда в свободном доступе.
Любое помещение в подвале, которое не используется жильцами, можно перевести в нежилой фонд и начинать там обустройство требуемого бизнеса, заручившись поддержкой муниципалитета и собственников квартир.
Оформление права собственности на подвальное помещение
Подвалы или цоколи многоквартирных домов не могут перейти в собственность предпринимателю пожизненно. Это право принадлежит исключительно собственникам жилых помещений, к которым прилегает техническое помещение.
Для того, чтобы начать использование подвала в разных целях, необходимо заключить договор аренды с муниципалитетом и получить разрешение большей части жильцов дома, которые имеют в равных долях права на владение этим подвалом.
В случае, когда дом принадлежит кооперативу, процесс оформления аренды начинается со сбора подписей. Часть жильцов, которая возражает, может высказаться против открытия в подвальном помещении той или иной организации. Арендатор должен убедить их в отсутствии возможного дискомфорта и постараться найти компромисс, возможно, поучаствовав в обустройстве прилегающей территории.
Всегда можно разбить цветочные клумбы, высадить зеленые насаждения, сделать дорожки, отремонтировать асфальт и стену возле входа в цоколь. Для кооператива такое участие выгодно тем, что арендатор будет наравне со всеми участвовать во внесении коммунальных платежей.
Необходимые документы
Для начала оформления аренды в муниципалитете нужно подать соответствующе заявление, в котором указывается цель и срок предполагаемой аренды.
- Оформляют итоги проверки санэпидемстанции, пожарных и коммунальщиков, которые должны признать помещение пригодным с учетом выбранного вида деятельности. Пока не получено такое разрешение, цоколь может быть только техническим уровнем с хозяйственными видами работ;
- Подписывается договор с административным органом, в котором указывают сумму, срок аренды и цель использования;
- Если нет особых указаний, то право собственности регулируется Гражданским Кодексом;
- Если домом владеет кооператив, то оформление происходит через ЖЭК;
- Проводится общее собрание жильцов, на котором большинством голосов должны утвердить возможность аренды и использования подвала в указанных целях;
- В бухгалтерии коммунальной организации заключается договор, по которому предприниматель обязуется из части выручки платить по счетам за электроэнергию, воду, газ, а также участвовать в благоустройстве дома и прилегающих территорий. В случае, если подвал ранее не использовался для ведения бизнеса, все расходы на его реконструкцию несет арендатор.
Предприниматель должен получить соответствующие лицензии на осуществляемую деятельность. Также придется получить справку из бюро технической инвентаризации, которая разрешает переоборудование помещения и данные по геодезической оценке прилегающей территории. Существует масса проектных контор, которые занимаются сбором и подготовкой необходимой документации для экономии времени и средств арендатора на подготовительном этапе.
Ремонт и обустройства подвала в многоквартирном доме
Как правило, многие подвалы не соответствуют нормам санитарно-гигиенической безопасности. Это помещение отличается холодным воздухом и сыростью, постоянно подтапливаются грунтовыми водами, за счет чего имеют довольно ветхие перекрытия и поверхности.
После того, как проводится межа полученного помещения, арендатор начинает основательную реконструкцию и ремонт по согласованному проекту.
- Самой первой делается гидроизоляция помешения. Из-за избытка влаги появляется грибок и плесневые поражения поверхностей, что сопровождается неприятным запахом. Человеку нельзя находиться в таком помещении длительное время. Металлические элементы интерьера, детали отделки, оборудование могут выйти из строя из-за коррозийных явлений. Особенно следует защитить электропроводку от замыкания;
- Все подземные помещения недостаточно освещены, даже в случае высокого цоколя и наличия оконных проемов. Необходимо дополнительное освещение, лучше энергосберегающими лампами, поскольку расход на подсветку подвала и так будет достаточно большим;
- Ещё одним обязательным требованием является правильная система вентиляции. Влажность подземного воздуха особенно ощущается при площади более 50 квадратных метров и недостаточных вентиляционных продухах. Из-за этого на стенах и других поверхностях оседает конденсат;
- Если планируется обустройство общественного питания с кухней, вытяжка просто необходима, чтобы запахи и возможный дым от приготавливаемой пищи не проникали в квартиры жильцов и лестничную площадку;
- Звукоизоляция подвала необходима в большинстве случаев, поскольку даже негромкая музыка и небольшое количество людей – это уже достаточный уровень шумовой нагрузки на жильцов дома. Этот вид работ проводится ДО отделки и ремонта цоколя.
За счет приемлемой цены аренды предприниматель может компенсировать траты на ремонт и отделку подвала. Но в любом случае, необходима оценка специалистов во избежание скрытых дефектов и проблем.
Риски при использовании подвалов жилых домов
Поскольку в подвалы выводятся все коммуникации жилого дома – отопление, электрика, канализация, водопровод, необходимо особо тщательно убедиться, что проводимые работы не перекроют доступа ремонтным бригадам ЖЭКа и аварийной службе в случае возникновения проблем.
Если происходит поломка или выход из строя одной из труб, то в первую очередь пострадает цокольный этаж и размещенное в нем предприятие.
При недостаточно устроенной вентиляции высока опасность возгорания, причем эвакуировать людей из подвала будет довольно сложно – людей много, а выход всего один.
Также есть риск конфликтов с жильцами, которым не нравится нахождение в подвале организации. Но в данном случае вопросы решаются или через суд, или придется договариваться и неукоснительно соблюдать все договоренности и требования норм по законодательству РФ.
ЖКХ от А до Я. Эффективное использование имущества многоквартирного дома (17.12.2013)
Рейтинг автора
1
Написано статей
72
Виды использования подвальных помещений в многоквартирном доме
Пётр Кравецpropodval.ru
план, проект, вход в подвал многоквартирного дома, как оформить в собственность и обустроить, приватизация технического погреба
Подвал, расположенный в многоэтажном доме, принадлежит всем проживающим в этом доме собственникам жилья. По желанию они могут сдавать подвальное помещение в аренду частным лицам или организациям. Посторонние люди не могут получить право собственности на помещение, в котором проведены технические коммуникации — канализация, водопровод, системы отопления.
Особенности и проекты подвальных помещений
Подвалы жилых домов удобны и компактны. Сравнительно невысокая цена делает их привлекательными помещениями для организации коммерческого предприятия или небольшого производства. Но будущим арендаторам и собственникам следует учитывать некоторые технические особенности цокольного этажа:
- отсутствие доступа к естественному солнечному освещению;
- высокий уровень влажности;
- размещение ниже уровня поверхности;
- отсутствие нормального воздухообмена, вызывающее потребность в установке приточно-вытяжной вентиляции.
Подземные помещения некоторых многоэтажных домов имеют все необходимое для организации хозяйственно-бытовой деятельности. Здесь можно хранить продукты, бытовые товары, различные вещи. Приватизация подвала — хорошее решение для владельцев фитнес-центров, спортивных залов, саун, мастерских, гаражей. В подвале многоквартирного дома присутствуют все необходимые коммуникации, а температура помещения комфортна для работы и проживания.
Во время проектирования нового подземного помещения следует обязательно учитывать геологические особенности несущего грунта. Некоторые проекты предусматривают выделение под подвал отдельного этажа, соразмерного с площадью всего здания. Для обустройства входа в фундаменте оборудуются дверные и арочные проемы. Перед проведением работ необходимо узнать, как оформить подвал, не нарушая требования, установленные нормативными документами.
Как определить собственников подвала многоквартирного дома?
Владельцами комнаты, расположенной на цокольном этаже, могут являться жильцы многоэтажного дома, оформившие договор о долевом праве собственности. Если квартиры принадлежат муниципалитету, местные органы власти имеют право распоряжаться подвальными помещениями в многоквартирном доме по своему усмотрению. Комнаты, в которых находится общедомовое техническое оборудование и системы коммуникации, не могут принадлежать частному собственнику.
Иногда предприятия занимают подвал многоквартирного дома, нарушая требования, выдвигаемые законодательством. Подобный несанкционированный захват объекта недвижимости карается по закону.
Юридическое оформление права собственности на подвальное помещение
Приватизация подземного помещения в высотке — сложный процесс, требующий согласия жильцов. Для оформления прав собственности необходимо:
- организовать встречу с собственниками жилья, провести голосование и по его итогам подать запрос на переоформление общедолевого объекта недвижимости;
- получить документальное разрешение на приватизацию.
Индивидуальные предприниматели, открывающие бизнес на нулевом этаже, должны помнить об особенностях приватизации подвала многоквартирного дома. Для начала необходимо изучить план постройки, при необходимости реконструкции следует подготовить проект, согласно которому будут внесены изменения. Будущий собственник должен получить соответствующее согласие от санэпидемстанции, органов пожарного надзора и других контролирующих организаций.
Окончательным этапом приватизации является получение в Росреестре свидетельства, закрепляющего право собственности на имущество. Для этого необходимы следующие документы:
- заявление установленного образца;
- согласие органа муниципалитета или владельца многоэтажки;
- протокол, содержащий разрешение владельцев жилья на передачу подвала в частные руки;
- справки о техническом состоянии объекта недвижимости;
- квитанция об уплате государственной пошлины.
Сотрудники Росреестра проверят подлинность бумаг, а затем приступят к оформлению свидетельства. В завершение будущему собственнику необходимо обратиться в бюро технической инвентаризации, сотрудники которого помогут переоформить технический паспорт помещения.
Владелец помещения обеспечивает необходимый уход за ним, отвечает за его сохранность.
Реконструкция помещения и ее критерии
Перепланировка объекта недвижимости проводится только после ее согласования с уполномоченными органами. Собственник должен обеспечивать свободный доступ специалистов к коммуникационным системам, чтобы осмотреть их и провести необходимые ремонтные работы. Во время реконструкции необходимо следовать правилам пожарной безопасности.
Составляя проект подвала, в котором будет находиться магазин или другое предприятие, необходимо учитывать, что здесь будут работать люди. Для соблюдения нормальных условий труда на цокольном этаже должны быть проведены все необходимые коммуникации: канализация, отопление, электричество, вода, вентиляция.
Реконструкция проводится с учетом плана подвала. Также необходимо предусмотреть, как будет в дальнейшем использоваться комната. Запрещается проводить перепланировку и вносить изменения, касающиеся фундамента дома и несущих элементов основной конструкции. Реконструкция не должна нарушать нормальную работу инженерных систем.
Если объект недвижимости находится в долевой собственности, то решение о его перепланировке принимается во время общего заседания собственников при помощи переговоров и голосования. Число проголосовавших за внесение изменений должно составлять не менее 50% от количества присутствующих. Каждый житель дома может внести свое предложение, касающееся использования цокольного этажа. Если помещение будет использоваться в коммерческих целях, то следует официально перевести его в статус нежилого, и только после этого можно приступать к оформлению частной собственности.
Оцените статью: Поделитесь с друзьями!remkasam.ru
Назначение и правовой режим подвальных помещений — ЖКХакер
Подвал – одни из краеугольных камней жилищно-коммунальной сферы. Уже более двадцати лет, с первых изменений в законодательстве и провозглашения частной собственности, не утихают баталии по поводу их предназначения и использования. Подвальные помещения регулярно становятся предметом медийных скандалов (рейдерство, нецелевое использование, коррупция) и судебных разбирательств.
Часто споры разгораются между жильцами многоквартирных домов, считающих подвалы своим общедолевым имуществом, и муниципальными властями. Так, в нашу редакцию недавно поступил вопрос: «Подвальные помещения, с коммуникациями городские власти отнесли к городской собственности, хотя в доме есть собственники. Как востребовать эти помещения в общедолевое владение собственников и признать решение города незаконным? Спасибо!».
Для начала немного теории.
Существует три типа подвальных помещений:
- подвалы, являющиеся самостоятельными объектами недвижимости и не относящиеся к общему имуществу многоквартирного дома;
- подвалы, находящиеся в общедолевой собственности, но которые могут по решению жильцов сдаваться в аренду или отчуждаться;
- подвалы, которые априори являются общедомовым имуществом, и не могут быть изъяты из его состава (так называемые, технические подвалы).
На первый взгляд все просто. Собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежат общие помещения, несущие конструкции и различное оборудование, обслуживающее более одной квартиры (статья 290 Гражданского Кодекса РФ).
О том же, но более детально, говорится в статье 36 Жилищного Кодекса РФ: «собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме», к которому относятся лестничные площадки, лифты, технические этажи, чердаки и иные объекты и помещения. Среди «иных» – подвалы, имеющие инженерные коммуникации и иное обслуживающее более одного помещения в доме оборудование.
Эти положения законодательства нашли отражение в судебной практике. В Определении Конституционного Суда РФ от 19 мая 2009 года №489 О-О сказано, что если помещение не является частью квартиры и если в нем расположено оборудование, обслуживающее дом в целом или его часть, то оно является общедомовым.
В связи с этим технические подвалы – это подвальные помещения, не имеющие самостоятельного назначения, спроектированные для размещения в них инженерных систем и узлов управления ими, к которым обеспечен постоянный доступ технических служб.
Проще говоря, это подвалы, в которых проходят трубы водоснабжения или канализации, располагаются стояки, задвижки, приборы учета и другое общедомовое оборудование. Такой подвал не должен запираться, а если это все же делается, чтобы там не селились лица без определенного места жительства, представители управляющей компании, аварийной службы и других коммунальных организаций должны в любой момент иметь возможность попасть в него.
В отношении подвалов – самостоятельных объектов недвижимости – действует правило, выработанное в арбитражных процессах. Согласно Постановлению Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 02.03.2010 №13391/09 по делу № А65-7624/2008-СГ3-14/13 подвал признается самостоятельным объектом, если к моменту начала приватизации квартир в доме он не был спроектирован и сформирован как технический.
Такие помещения, как правило, переводятся в разряд нежилых, сдаются в аренду или продаются для коммерческих целей (магазины, аптеки и прочее).
Теперь к практике. В жизни использование подвальных помещений довольно разнообразно, а определить, каково их назначение и соответственно правовой режим, очень сложно.
Муниципальные власти, руководствуясь 131-м Федеральным законом и сетуя на то, что общее – почти «бесхозное», проводит инвентаризацию подвалов и заносят неоформленные в свой реестр.
Вернуть подвальное помещение, перешедшее на баланс районной администрации, можно только через суд. Для этого необходимо подать негаторный иск о признании подвального помещения общедолевой собственностью жильцов многоквартирного дома, признании недействительной государственной регистрации муниципальной собственности и исключении указанного помещения из соответствующего реестра.
Стоит отметить, что судебная практика по подобным делам весьма обширна, но, увы, неутешительна. Суды признают позицию законодателя, что управлять домом и иметь доступ к его жилищно-коммунальным артериям должны жильцы. Но в удовлетворении их требований признать подвал техническим, а значит, общедомовым, чаще всего отказывают.
Если вы действительно намерены добиваться отмены решения городских властей, стоит запастись терпением и заручиться поддержкой опытных юристов. При определении статуса и назначения подвала учитываются не только особенности его проектировки, говорящие о возможности самостоятельного использования, но и наличие коммуникаций, узлов управления и множество других нюансов. Поэтому прежде, чем обратиться в суд, проведите независимую экспертизу, которая поможет определить правовой режим подвального помещения.
zhkhacker.ru
Многоквартирный дом: как выполняется реконструкция подвала
Фото подвала жилого дома после реконструкции
Подвал многоквартирного жилого дома — каждый из жильцов не раз задумывался о том, как можно использовать помещение в своих целях.
С чего начать?
Многие владельцы приватизированных квартир решили проблему с пустующими помещениями, сделав ремонт в подвале, после чего получили разрешение пользоваться территорий на цокольном этаже здания.
Рассмотрим, что можно сделать:а
- Вы можете поступить также и провести реконструкцию в подвале своего дома. Лучшим вариантом будет коллективная работа, в которой будут принимать участие несколько жильцов.
- В команде вы быстро справитесь с организационными и ремонтными работами и сможете с пользой использовать подвал в своем доме.
- Если принято решение провести реконструкцию, то вам необходимо в первую очередь уладить юридические вопросы, обратившись за помощью в жилищный совет.
Примечание. Предложение по ремонту подвала выгодно для двух сторон, жилищный совет заинтересован в реконструкции, а вам интересно расширение жилплощади.
- Наверняка в вашем доме есть множество проблем с техническими помещениями, которые вы предложите уладить.
Не стоит проявлять инициативу и начинать ремонтные работы без сообщения в жилищный совет, так как ваши действия могут быть расценены как самозахват территории. Подвальное помещение многоквартирного дома считается коллективной собственность, таким образом, каждый жилец может претендовать на эту территорию.
Как использовать дополнительные помещения в подвале?
Подвал может иметь в себе дополнительные помещения в виде кладовок и отдельных комнат. Вам необходимо обязательно учесть это при реставрации.
Определитесь, как рационально использовать все помещения, проведите собрание жильцов:
- Кладовка в подвале многоквартирного дома используется в качестве помещения для хранения инструментов или какого-либо оборудования.
Совет. Учтите тот факт, что в помещении присутствует повышенная влажность, поэтому не стоит хранить тут дорогостоящую технику, которая может выходить из строя при повышенной влажности.
Обратите особое внимание на помещения, в которых проходят жилищные коммуникации:
- Система снабжения горячей и холодной водой.
- Канализационная система.
- Строение шахты лифта.
- Система контроля электричества.
- Системный основной распределительный щит.
- Позаботьтесь о том, чтобы все эти конструкции были надежно защищены и изолированы, так как от их работы зависит нормальное функционирование всего дома.
- Особое внимание обратите на газовые трубы, если они имеются.
Ремонт подвала в многоквартирном доме – это ответственная и масштабная работа, поэтому постарайтесь подойти к этому вопросу серьезно и осознанно.
С чего начать реконструкцию в подвальном помещении
Прежде всего, вам необходимо построить детальный план реконструкции
Определитесь, с какой целью вы будете использовать помещение:
Возможно, вам необходимо будет снизить уровень влажности в подвале:
- Для этого установите хорошую вентиляцию, которая будет обеспечивать нормальные климатические условия.
- Определитесь с масштабами работы по реконструкции, ведь вам предстоит побороться с множеством проблем, которые характерны для подвальных помещений.
- Из-за повышенной влажности на стенах может образоваться плесень и грибок, в первую очередь нужно избавиться от этих неприятностей.
- На сегодняшний день в любом строительном магазине вы можете найти множество средств, которые помогут справиться с вредными образованиями такого рода.
- В подвале наверняка вы найдете множество металлических сооружений, водопроводные трубы очень подвержены коррозии, с которой вам помогут справиться специальные смеси.
- После обработки металлических конструкций можно покрыть их краской для большей защиты и долговечности.
Ремонт подвала с жильцами потребует от вас затрат времени и сил, но помните, что в итоге вы получите огромную площадь в свое распоряжение, которую сможете использовать в самых разнообразных целях.
Аварийное состояние подвального помещения
Помещение в запущенном состоянии
Хорошо, если приглянувшийся вам помещение будет находиться в нормальном состоянии, тогда вам придется просто модернизировать его под нужное назначение.
Проблематично, когда подвал находится в аварийном состоянии, в таком случае вам придется менять все, вплоть до системы жилищных коммуникаций:
- Замена труб в подвале многоквартирного дома должна проходить в несколько этапов, для начала вам необходимо узнать, какие трубы проложены в вашем доме. С использованием современной техники и с участием опытных специалистов вам быстро удастся заменить старые трубы новыми.
Совет. Даже если трубы нормально функционирует, но их возраст превышает двадцать лет, лучше заменить их современной системой водоснабжения, чтобы через время не возвращаться к этому вопросу.
Так вы сэкономите свое время, силы и деньги, ведь при повторном демонтаже подвала вам придется разрушать недавно построенные сооружения.
Важные детали в реставрации подвального помещения
Одним из самых важных этапов в реставрации является гидроизоляция
Водоснабжение в подвалах многоэтажных домов может быть разных типов.
Перед тем как приступить к работе, определитесь, какую систему имеет водоснабжение:
- Ознакомьтесь со схемой труб и системы отопления.
- Отопление подвала многоквартирного жилого дома играет решающую роль в реставрации подвала.
- Перед началом работы убедитесь в том, что система отопления находится не в аварийном состоянии.
После того, как вы провели полную гидроизоляцию помещения, можно переходить к отделке стен и потолков:
- Стартовая отделка будет зависеть от того, из какого материала построен дом. Кирпичные дома более надежные и прочные, поэтому вам не придется уделять много времени закреплению шпаклевки и шлифовке стен.
- Если дом панельный, тогда придется потратить больше времени на выравнивание и закрепление стен.
Совет. При отделке подвала обращайте внимание не только на большие трещины в стенах, но и на мелкие, так как они быстро могут перерасти в большую проблему.
- Если есть деревянные конструкции, займитесь их реставрацией. В условиях повышенной влажности дерево может увеличиваться в размерах, разбухать или даже гнить.
- Чтобы избежать неприятностей в будущем, замените старое дерево новыми материалами.
Совет. В некоторых случаях старые деревянные конструкции можно заменить прочным пластиком, он практичен и универсален, имеет невысокую стоимость.
В каких целях можно использовать подвальное помещение жилого дома
Расширение площади в помещении.
Использование подвального помещения – это хорошая идея расширения жилищной площади. Это экономично и практично, множество людей используют подвал в коммерческих целях, оформляя там офисные помещения:
- Вы можете использовать отреставрированный подвал для отдыха или занятий спортом.
- Многие тренажерные залы располагаются именно в подвале, в этом помещении можно создать отличные условия.
Обратите внимание! Главными преимуществами этих помещений является то, что летом тут не жарко, а зимой не холодно при условии правильной вентиляции и качественном отоплении.
- Постарайтесь максимально сократить влажность, чтобы создать благоприятные климатические условия для каждого человека.
- Цена реставрации зависит от сложности работ и от состояния помещения на начало ремонта.
- Вы можете выкупить подвальное помещение или брать его в аренду у всех жильцов дома.
- Инструкция по реставрации проста и практична, в современных условиях сделать ремонт в подвале ни для кого не является проблемой, даже человек без специального образования сможет провести реставрацию подвала своими руками.
Подвал станет отличным местом для репетиций музыкантов или актерской группы, ведь тут тихо и спокойно, нет каких-либо раздражителей, поэтому люди могут концентрироваться на своем любимом деле! А в помощь предлагаем посмотреть видео в этой статье.
pogreb-podval.ru
нормы содержания подвалов жилого помещения
Для регламентирования работ по содержанию жилищного фонда были разработаны и утверждены правила, введенные в действие постановлением №170 ГосСтроя РФ 27 сентября 2003 года. На данный момент все его пункты актуальны и применимы.
В пункте 3.4 указывается перечень требований к содержанию подвалов и подполий. В частности, организацией, которой поручено обслуживать жилой дом, должен обеспечиваться температурный режим подполий и их влажность воздуха.
Это обеспечит надежную защиту от конденсата на стенах и потолке по всему периметру подвала.
Также управляющая компания должна обеспечить чистоту и доступ к проходам подвала и технических подполий. Запрещается наличие в подвалах живности – грызунов, кошек, собак и прочих видов животных.
Перечень обязательных работ в подвалах многоквартирного фонда
Помещения под домом необходимо регулярно проветривать в любое время года, это делается при помощи каналов вытяжки отработанного воздуха, отверстий для вентиляции, с использованием оконных и дверных проемов или иных устройств объемом воздуха, минимально равным однократному воздухообмену.
Продухи в цоколе должны открываться на постоянной основе. Проветривание проводят в морозные дни и обязательно сухие.
Если на поверхностях подвала выпадает конденсат, появляется грибок или очаги плесени, то необходимо ликвидировать источник переувлажнения и организовать тщательное проветривание через окна или двери.
На проемах с этой целью можно установить дверное полотно или оконный переплет, оборудованный решетками или жалюзи для защиты от несанкционированного доступа посторонних лиц.
Если подвал обладает стенами с глухой поверхностью, то предварительно необходимо пробить в помещении несколько отверстий для вентиляции в каждой из секций дома. Как правило, это делается в противоположных углах и оборудуется решетками или вентиляторами для вытяжки.
Обустройство входной группы в подвал
Вход в подвал должен быть оборудован дверью с замком. Необходимо держать их закрытыми, храня ключи в организациях по обслуживанию жилого фонда, дворников, рабочих или жильцов дома. Место хранения указывается на табличке возле двери или на специальной наклейке.
Доступ к коммуникациям в подвале для сотрудников аварийных бригад или иных аналогичных организаций должен предоставляться по требованию в любое время дня и ночи.
Ограничения на использование подвальных помещений
Запрещается делать в подвале склады с хранящимися в них горючими материалами, токсичными веществами или взрывоопасными предметами. Также не допускается делать хозяйственные склады, если вход обустроен из лестничных площадок общего пользования.
Все проемы и отдушины подполья должны защищаться сетками с размером ячеек не более 0,5 см. это делается для защиты от проникновения вредных грызунов.
Санитарные нормы и правила требуют неукоснительного слежения за состоянием подвала, своевременные дезинсекционные работы или дератизации. Это касается не только подвалов и подполий, но и все прочих мест общего пользования.
Законодательные нормы по содержанию подпольев в регионах РФ
Требования к подвальным помещениям многоквартирных домов Правительство каждого региона дополняет своими распоряжениями, прикладываемым к постановлениям Правительства. К примеру, распоряжение Правительства Москвы по использованию жилого фонда ЖНМ – 98- 01/10. Утвержденный ещё в 1998 году, он актуален и сейчас.
Распоряжения в регионах делаются по указанию вышестоящих инстанций для реформирования сферы предоставления жилищно-коммунальных услуг.
Нормативы этого документа должны неукоснительно выполняться всеми юридическими и физическими лицами, во владении которых есть жилые дома, а также организациями, обслуживающими многоквартирный фонд независимо от форм собственности зданий.
Подвальными помещениями считают все пространство дома, расположенные ниже отметки грунта более чем на половину своей высоты стен. Подпольями считают те помещения, в которых оборудуют котельные, проводят коммуникации для обеспечения жизнедеятельности дома и располагают в этих же целях инженерное оборудование.
Подвалы могут быть как отапливаемыми, так и без систем отопления.
Требования к содержанию подвальных помещений
Подвалы и технические подполья разрешено использовать для инструментов рабочих из обслуживающей дом организации. Это могут и материалы для ремонта, некоторое оборудование или вещи, необходимые для обеспечения комфортного проживания владельцев квартир.
Запрещается обустраивать хозяйственные склады. Недопустимо сдавать в аренду подвалы, где есть газовые трубы и щиты отключения приборов и коммуникаций. Ту часть, где коммуникации отсутствуют, можно сдать в аренду или под другое использование с условием, что доступ к трубопроводу и прочему оборудованию будет предоставлен круглосуточно.
Также запрещается обустройство и перепланировка подвалов для размещения в нем квартир и иных жилых площадей.
Требования к использованию подпольев
Неотапливаемые подвалы должны быть не холоднее 5 градусов по Цельсию, а влажность воздуха не может превышать 65%. Температурно-влажностный режим обеспечивается исходя из целевого использования подполья.
Осмотр подвалов должен проводиться ежегодно, причем осматривают его полностью, включая вентиляционные каналы, окна и вытяжки в цоколе. Вентиляция должна быть достаточной, чтобы воздухообмен превышал однократный обмен воздуха в подвале.
Вход в помещение должен быть оборудован выключателями. Пространство нельзя заваливать вещами, особенно подходы к коммуникациям, также недопустимо обустраивать дополнительный фундамент под размещаемые агрегаты, изменять высоту подвала за счет утолщения пола без согласованного проекта.
Влажность, если она избыточная, должна устраняться путем обустройства дополнительной гидроизоляции фундамента и дренажа, без откачки постоянной воды из подвала. Это может привести к разрушению материалов основания, что негативно повлияет на устойчивость всего дома.
Осмотр запорного оборудования и входа в подвал проверяется ежедневно оператором диспетчерской службы или работниками обслуживающей организации.
Полы в подполье делаются с уклоном к особому приямку, в котором должна скапливаться вода.
Требования к инженерным коммуникациям в технических подпольях
Все неисправности коммуникаций должны своевременно устраняться. В местах очистки стояков канализации нужно делать специальные бетонные лотки, которые способствуют отводу воды в канализацию.
Все переходы через системы трубопроводов должны быть оснащены мостиками, которые устанавливают над поверхностью коммуникаций, а приямки в целях безопасности необходимо закрывать решетками.
Каждая труба в подвале должна быть теплоизолирована и защищена от влаги, что предусматривается в проектной документации. Для предотвращения утечек газа или воды все пересечения коммуникаций с основанием дома нужно герметизировать по стандартным решениям, оговоренным в приложениях к правилам эксплуатации многоквартирных домов.
Для уменьшения шума от оборудования в подпольях нужно сделать звукоизоляцию, переоборудовать насосы на виброоснове, сделать вибровставки на напорном трудопроводе и обустроить неподвижную опору на удалении в один метр от наружных стен.
Контроль за содержанием подвалов и технических подполий
Регулярные осмотры делают для своевременного выявления дефектов и причин их возникновения. По итогам проверок делается отчет, в котором указывают необходимые меры для устранения недостатков. Также проверяют вид использования подвала и его общее состояние.
Единожды в год проводится обучение и информирование всех собственников, нанимателей и иных заинтересованных лиц о правилах и эксплуатации оборудования в подпольях, а также о мерах пожарной безопасности.
Плановая проверка делается общей или частичной.
Общая проверка
В ходе работ осматривают все здание, в том числе и конструкции цоколей, все оборудование внутри и снаружи, а также благоустройство прилегающей территории.
Общие осмотры делают дважды в год, осенью и весной, в обоих случаях до начала отопительного сезона.
После обильных атмосферных явлений в виде снегопадов, ливней и других стихийных явлений, нужно проверять целостность коммуникаций и всей конструкции жилого дома на наличие повреждений, деформаций или дефектов, которые могут нарушить комфортное использование дома жильцами. Такие внеплановые проверки должны проводиться без предварительного планирования.
Частичные плановые осмотры
Частичный осмотр предполагает осмотр конкретного вида оборудования представителями специализированных труб, которые выполняют их ремонт.
Процедура осмотра жилого дома
Особо тщательно осматривают дома, которые изношены более чем на 60%.
Все дефекты, деформации или повреждения различного характера могут снизить устойчивость конструкции, её обрушение или потерю работоспособности оборудования внутри. Эти недочеты должен исправлять собственник дома, привлекая помощь со стороны организаций по содержанию жилого фонда.
Принимаются срочные меры по обеспечению безопасности собственников квартир, проживающих в доме, а также работ по предупреждению развития дефекта с информированием вышестоящих инстанций и собственников.
Результаты проверок отражают в актах, паспортах и журналах по учету состояния дома. Указывают все неисправности и повреждения, общее состояние дома и его элементов. Осенние проверки фиксируют в паспортах готовности объекта к запуску систем отопления.
В течение месяца после записи в журнале обслуживающая компания должна сделать перечень работ, установив объемы работ для подготовки дома к зимнему периоду.
Важно закончить ремонт перед запуском или промывкой систем отопления, устранить все дефекты капитального ремонта. Выполняется проверка готовности объекта с выдачей рекомендаций нанимателям, жильцам и арендодателям по стоимости планируемых работ.
Устранение небольших неисправностей и наладка оборудования, регулировка приборов должны делаться той компанией, в чьем ведомстве находится на обслуживании дом.
Нет соответствующих видео
Рейтинг автора
1
Написано статей
72
Какие требования предъявляются к подвальным помещениям многоквартирных домов?
Пётр Кравецpropodval.ru
Подвальные помещения многоквартирного дома правовой режим
Подвальные помещения многоквартирного дома: правовой режим
Статус подвалов по-прежнему беспокоит собственников помещений многоквартирных домов (МКД). Казалось бы, вопрос признания права общей долевой собственности на «техническое подполье» (так иногда называют подвалы) уже решен на уровне Конституционного Суда (Определение от 19.05.2009 N 489-О-О). Однако практика показала, что далеко не во всех многоквартирных домах подвальные помещения подлежат включению в состав общего имущества. В данной статье речь пойдет о том, как определить назначение подвального помещения и его правовой режим.
Помещения МКД и возможные правовые режимы
Согласно п. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в МКД на праве общей долевой собственности принадлежат общие помещения, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Статья 36 ЖК РФ дает более полное представление о том, что относится к общим помещениям дома. Согласно данной норме собственникам помещений в МКД принадлежат на праве общей долевой собственности помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме: межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).
Из указанных норм следует, что помещение, относящееся к общему имуществу, не может являться частью квартиры или иного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, а в общей собственности не может находиться часть помещения, не обособленная от помещения, принадлежащего единоличному собственнику. В свою очередь, на помещение как объект права может распространяться правовой режим:
- общего имущества в МКД, и тогда участниками общей собственности являются все собственники помещений в доме с размером доли каждого пропорционально площади принадлежащего каждому собственнику помещения;
- самостоятельного имущества, находящегося в единоличной или общей собственности, но по основаниям, не связанным с целевым назначением имущества как вспомогательного и обслуживающего другие помещения.
Разъяснения Конституционного Суда РФ
Как указано в Определении КС РФ от 19.05.2009 N 489-О-О, помещения, не являющиеся частями квартир, относятся к общему имуществу собственников помещений в МКД (в том числе), если внутри них расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений. Такие помещения самостоятельного назначения не имеют, они, как и расположенное в них оборудование, предназначены для обслуживания нескольких или всех помещений дома.
Вместе с тем судьи отметили, что, кроме нежилых помещений, относящихся к общему имуществу, в МКД могут иметься иные нежилые помещения, предназначенные для самостоятельного использования. Такие помещения являются недвижимыми вещами — самостоятельными объектами гражданских прав. Их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного ст. 290 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ. Забегая вперед, отметим, что в домах советской постройки (и старше) отличить нежилое помещение, наделенное исключительно обслуживающей функцией, от нежилого помещения самостоятельного назначения не так просто. Решение данного вопроса требует учета фактических обстоятельств и входит в компетенцию арбитражных судов и судов общей юрисдикции. На это неоднократно обращал внимание Конституционный Суд (см. Определения от 24.02.2011 N 137-О-О, от 16.12.2010 N 1587-О-О, от 17.06.2010 N 814-О-О, от 22.04.2010 N 472-О-О и т.д.).
Арбитражная практика, складывающаяся на протяжении почти двух лет с момента вынесения КС РФ Определения N 489-О-О, к удивлению собственников помещений в МКД и их представителей, показала, что подвальные помещения, исторически предназначенные под обувные мастерские, аптеки и другие организации и учреждения, на первый взгляд ничем не отличающиеся от таких же подвальных помещений, не занятых аналогичными объектами, в большинстве своем к общему имуществу домов не относятся. В новостройках, напротив, правовой режим подвальных помещений более прозрачен и чаще всего определяется арбитрами в качестве общей долевой собственности.
Позиция Президиума ВАС РФ Подвальное помещение дома не является техническим по определению
Первую крупную неудачу ТСЖ, представляющее интересы части собственников помещений в МКД по вопросу признания подвального помещения общим имуществом, потерпело в конце 2009 г. Постановлением Президиума ВАС РФ от 15.12.2009 N 12537/09 все судебные акты, принятые ранее в пользу товарищества, были отменены, а дело о признании права общей долевой собственности на спорное подвальное помещение, сформированное на площади бывших квартир и десятилетиями используемое в качестве самостоятельного объекта недвижимости (для размещения различных учреждений), было направлено на новое рассмотрение. Мотивами для принятия такого решения послужили следующие обстоятельства.
В силу прямого указания ст. 36 ЖК РФ право общей долевой собственности домовладельцев возникает не на любую подвальную часть жилого дома, а лишь на технические подвалы. Квалификацию подвала в качестве технического помещения предопределяет, например, необходимость постоянного открытого доступа к размещенному в нем оборудованию. Само по себе наличие инженерных коммуникаций и оборудования в подвале или соответствующей его части не дает достаточных оснований считать этот объект недвижимости техническим подвалом и, как следствие, общей долевой собственностью домовладельцев. Кроме того, Президиум ВАС РФ принял во внимание, что спорное подвальное помещение было сформировано из бывших квартир (ввиду чего сразу возник вопрос о наличии возможности доступа к коммуникациям, находящимся в указанном помещении, и необходимости такового) и использовалось как самостоятельный объект недвижимости еще до создания ТСЖ и возникновения права собственности на квартиры и комнаты у жильцов дома.
Ключевой момент. Автоматически право общей долевой собственности возникает только на технические подвалы, а не на любые подвальные помещения дома.
Признаки «технического подполья»
Здесь речь пойдет о положительных для собственников помещений в МКД решениях, основанных на представленной выше позиции Президиума ВАС РФ. Так, в Постановлении ФАС СЗО от 21.03.2011 по делу N А56-30206/2010 судьи заняли сторону регистрирующего органа, отказавшего юридическому лицу в регистрации права собственности на подвальное помещение, в котором находилась электрощитовая, относящаяся к общему имуществу дома. Несмотря на то что организация при строительстве дома выступала в качестве дольщика, в том числе финансировала строительство помещения подвала, суд указал, что за государственной регистрацией права на общее имущество дома, в частности на спорное помещение подвала, должны обратиться все участники долевой собственности.
Постановлением ФАС СКО от 20.12.2010 по делу N А53-6270/2009 были удовлетворены притязания ТСЖ на подвальное помещение, строительство которого на этапе возведения дома финансировалось предпринимателем и которое было оформлено в собственность предпринимателя по окончании строительства. Судьи констатировали тот факт, что спорное помещение не предназначалось для размещения в нем офисов и не вводилось в эксплуатацию в таком качестве. Экспертиза установила наличие в подвальном помещении санитарно-технического оборудования, обслуживающего МКД, использование которого невозможно без постоянного доступа в спорное помещение. Согласно проектной документации спорное помещение было признано техническим подвалом, не имеющим самостоятельного назначения.
Еще один пример признания права общей долевой собственности на помещение подвала, которое без согласия собственников жилых помещений дома было передано в аренду, — Постановление ФАС СКО от 10.08.2010 по делу N А32-4632/2008. Суд, исследовав материалы дела, в том числе план подвала жилого дома, установил, что в нем расположены магистральные трубопроводы системы отопления, системы горячего и холодного водоснабжения, стояки, вводы трубопроводов, питающих систему отопления дома, запорная арматура и краны, трубопроводы системы канализации, и пришел к выводу: такое подвальное помещение изначально не было предназначено для самостоятельного использования. Оно должно быть отнесено к общей собственности домовладельцев. Ну и последнее судебное решение о признании подвального помещения общей долевой собственностью, на которое хотелось бы обратить ваше внимание, — Постановление ФАС УО от 15.03.2011 N Ф09-1144/11-С6. Судьям было представлено экспертное заключение, согласно которому спорный подвал жилого дома имел:
- ввод с приборами учета системы холодного водоснабжения всех помещений первого этажа и подвала;
- ввод с приборами учета системы горячего водоснабжения и системы отопления, предназначенными для обеспечения горячей водой и теплом помещений первого этажа и подвала;
- смонтированную систему приточно-вытяжной вентиляции, которая обеспечивает организованный приток воздуха (и его удаление) в помещения первого этажа и подвала;
- грузовой лифт и лифтовый холл к нему для перемещения грузов между первым этажом и подвалом.
Руководствуясь полученной информацией, судьи пришли к выводу, что такой подвал использоваться самостоятельно не может. Его проектное и фактическое назначение — обслуживающее, поскольку в нем расположены все узлы управления инженерными сетями первого и подвального этажей здания, расположены в подвале, куда должен быть обеспечен беспрепятственный доступ. Само помещение подвала выполняет служебную роль, имеет неразрывную связь со зданием в целом, так как не изолировано от него. Отсутствие в подвальном помещении закольцованной системы энергоснабжения, отопления, водоснабжения и отдельных приборов учета коммунальных услуг, по мнению судей, предопределяет его вспомогательное назначение.
Из содержания приведенных выше судебных актов можно сделать вывод о том, что каждый спор относительно признания за собственниками помещений в МКД права общей долевой собственности на подвальные помещения имеет свои нюансы и свои причины для его разрешения в интересах домовладельцев. Обобщающим признаком всех рассмотренных выше дел является, во-первых, то, что спорные подвальные помещения не были спроектированы или сформированы впоследствии в качестве обособленных (в том числе от коммуникаций и узлов управления) объектов, а во-вторых, то, что во всех спорных подвальных помещениях кроме инженерных сетей были размещены и узлы управления ими. Заметим, что Президиум ВАС РФ в Постановлении N 12537/09 не сделал в этом направлении никаких основополагающих выводов. Они появились позже, в другом его Постановлении (от 02.03.2010 N 13391/09).
Ключевой момент. Техническим признается подвал:
- спроектированный в качестве технического подвала, не имеющий самостоятельного назначения и не предназначенный для самостоятельного использования;
- оснащенный инженерными системами и узлами управления ими, для обслуживания которых необходим постоянный открытый доступ технических специалистов;
- не изолированный от инженерных систем и узлов управления ими.
Подвальное помещение — самостоятельный объект недвижимости
В Постановлении N 13391/09 на примере подвального помещения дома дореволюционной постройки сформулированы признаки подобного помещения как самостоятельного объекта. Итак, при определении статуса подвального помещения в аналогичных многоквартирных домах нужно учитывать, что согласно п. 1 Приложения 3 к Постановлению Верховного Совета РФ от 27.12.1991 N 3020-1 такие объекты государственной собственности, как жилой и нежилой фонды, первоначально относились к муниципальной собственности, собственности Москвы и Санкт-Петербурга. С момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РФ от 04.07.1991 N 1541-1, жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности. Поэтому правовой режим подвальных помещений, относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться именно на дату приватизации первой квартиры в доме. Право общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (в частности, на подвал) возникло только один раз — указывает Президиум ВАС РФ: в момент приватизации первого помещения в доме. Принятые в дальнейшем федеральные законодательные акты (включая Закон РФ от 24.12.1992 N 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики», Временное положение о кондоминиуме, ст. 290 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ) лишь подтверждают наличие у домовладельцев уже возникшего права общей долевой собственности на общее имущество дома и уточняют его, но не порождают названное право заново.
Согласно выводам арбитров, если по состоянию на дату приватизации первой квартиры подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.
Ключевой момент. Самостоятельным объектом недвижимости признается подвал, спроектированный или сформированный к моменту приватизации первой квартиры в доме в качестве объекта, предназначенного для самостоятельного использования.
Данный критерий, по мнению арбитров, не противоречит утверждению о том, что помещения, в которых размещены инженерные коммуникации, априори являются общим имуществом домовладельцев. Для определения правового режима таких (обособленных) подвальных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.
Нам удалось найти несколько интересных примеров применения Постановления N 13391/09 в практике федеральных арбитражных судов. Так, Постановлением ФАС СЗО от 21.03.2011 по делу N А56-48167/2009 ТСЖ было отказано в иске к КУГИ о признании права общей долевой собственности на подвальное помещение, которое согласно справке проектно-инвентаризационного бюро зафиксировано в учетной документации с 1977 г. в качестве помещения сапожной мастерской (бывшая квартира). В 2003 г. этот объект был реконструирован (его площадь была уменьшена в связи с выделением в самостоятельное помещение водомерного узла), в результате чего был зарегистрирован вторичный объект недвижимости, в котором отсутствовали какие-либо технические помещения (венткамеры, водомеры, щитовые, лифтовые и т.д.). Аналогичным образом разрешилась судьба вторичных объектов недвижимости (подвальных помещений) в Постановлениях ФАС СЗО от 21.03.2011 по делу N А56-36543/2009, ФАС МО от 09.12.2010 N КГ-А40/14250-10.
Относительно размещения в подвальных помещениях — самостоятельных объектах недвижимости — инженерных коммуникаций также есть несколько любопытных дел. В частности, в Постановлении ФАС СЗО от 18.01.2010 по делу N А56-9227/2008 указано, что нахождение в подвальном помещении инженерных коммуникаций холодного и горячего водоснабжения и системы отопления не может служить достаточным основанием для отнесения данного помещения к вспомогательному, тем более если необходимость в постоянном использовании и техническом обслуживании расположенного в помещении оборудования для нужд других помещений дома не доказана. Аналогичные выводы сделали судьи ФАС УО в Постановлении от 12.05.2010 N Ф09-3319/10-С6 по поводу факта нахождения в подвале коммуникаций, проложенных транзитом (трубопровод центрального отопления с отопительными приборами, трубопровод холодного водоснабжения, стояки с запорным оборудованием).
Следует отметить, что на практике встречаются случаи, когда подвальные помещения, визуально выделенные в самостоятельные объекты, в действительности не сформированы должным образом в качестве таковых и поэтому подлежат передаче в общую долевую собственность домовладельцев. Подобная ситуация разбиралась Президиумом Челябинского областного суда в Постановлении от 24.11.2010 N 44-Г-99/2010. Как видно из материалов дела, подвальное помещение жилого дома, как, собственно, и все помещения данного объекта, в 1990-е гг. были приняты в муниципальную собственность (согласно упомянутому выше Постановлению Верховного Совета РФ N 3020-1). Однако на тот момент подвальное помещение являлось техническим, самостоятельное использование его не было определено. Спорное помещение было реконструировано и принято в эксплуатацию как нежилое только в 2004 г., поэтому у домовладельцев были все шансы оформить его в общую долевую собственность. Данное судебное разбирательство не получило логического завершения лишь потому, что в материалы дела не было представлено документальных свидетельств того, когда произведена приватизация первой квартиры в этом жилом доме и каким на тот момент был статус спорного подвального помещения (по косвенным признакам — «технического подполья»), однако прецедент создан, что очень важно.
Ключевой момент. Собственники подвальных помещений, выделенных в качестве самостоятельных объектов и используемых под магазины, кафе, аптеки и т.д., обязаны наравне с другими собственниками помещений дома нести расходы по содержанию общего имущества вне зависимости от того, пользуются ли они таким имуществом. Ведь данные помещения также являются конструктивной частью МКД (Постановление ФАС СЗО от 21.03.2011 по делу N А56-7732/2010).
Подвальное помещение — самостоятельный объект недвижимости обслуживающего назначения
Использование подвальных помещений в МКД настолько разнообразно, что иногда очень сложно определить его правовой режим, в частности, в случае, когда объект обособлен и имеет самостоятельное назначение — обслуживание жилых помещений дома и близлежащих зданий (например, теплоснабжение). Такие помещения, по мнению судей ФАС УО (Постановление от 02.03.2010 N Ф09-982/10-С6), не могут находиться в общей долевой собственности. Спорное подвальное помещение с момента постройки дома использовалось для обслуживания нескольких домов. Оно изначально имело самостоятельное предназначение, являлось объектом технического учета и регистрации и не относилось к местам общего пользования одного жилого дома. В связи с этими обстоятельствами ТСЖ было отказано в иске о признании права общей долевой собственности на помещения подвала, где располагался центральный тепловой пункт, к оборудованию которого были присоединены системы теплопотребления нескольких близлежащих зданий.
* * *
Как было указано в начале статьи, подвальное помещение в зависимости от его характеристик, предназначения и т.д. может являться как общим, так и единоличным имуществом собственников помещений в МКД. При определении статуса подвала дома необходимо учесть множество факторов: особенности его проектировки, даты и нюансы проведения реконструкций и формирования вторичных объектов недвижимости, наличие коммуникаций, узлов управления и т.д. Очевидно, что в процессе установления перечисленных фактов собственникам помещений в МКД потребуется помощь экспертов и инвентаризационных служб. Но и это еще не все. Если основания для подачи в суд искового заявления о признании права общей долевой собственности на подвальное помещение будут найдены, собственникам помещений в МКД следует ответственно подойти к подготовке к судебному процессу. Необходимо провести общее собрание собственников и заручиться их согласием на подачу в суд соответствующего иска, а также уполномочить товарищество (управляющую организацию, иное лицо) на представление интересов собственников при рассмотрении иска в суде.
М.О.Денисова
Главный редактор журнала
«Жилищно-коммунальное хозяйство:
бухгалтерский учет и налогообложение»
advokatnasimov.ru