Переуступка квартиры в новостройке что это простыми словами – Переуступка квартиры в новостройке — что это? Плюсы и минусы приобретения нового жилья по договору переуступки

Содержание

хитрости сделки. Инструкция для покупателя

м. Автово

м. Адмиралтейская

м. Академическая

м. Площадь Александра Невского

м. Балтийская

м. Большевиков пр.

м. Василеостровская

м. Горьковская

м. Гостиный двор

м. Гражданский пр.

м. Девяткино

м. Достоевская

м. Улица Дыбенко

м. Елизаровская

м. Звездная

м. Кировский Завод

м. Комендантский пр.

м. Крестовский остров

м. Купчино

м. Ладожская

м. Ленинский пр.

м. Лесная

м. Лиговский пр.

м. Ломоносовская

м. Маяковская

м. Международная

м. Московская

м. Московские ворота

м. Нарвская

м. Новочеркасская

м. Обухово

м. Озерки

м. Парк Победы

м. Парнас

м. Петроградская

м. Пионерская

м. Площадь Восстания

м. Площадь Ленина

м. Площадь Мужества

м. Приморская

м. Пролетарская

м. Проспект Ветеранов

м. Проспект Просвещения

м. Рыбацкое

м. Старая Деревня

м. Удельная

м. Фрунзенская

м. Черная речка

м. Чернышевская

м. Электросила

м. Политехническая

м. Выборгская

м. Невский проспект

м. Чкаловская

м. Спортивная

м. Садовая

м. Сенная

м. Спасская

м. Владимирская

м. Обводный канал

м. Волковская

м. Бухарестская

м. Технологический институт

м. Пушкинская

м. Звенигородская

м. Проспект Славы

м. Дунайская

м. Шушары

м. Новокрестовская

м. Беговая

м. Театральная

м. Горный институт

м. Юго-Западная

м. Путиловская

spbhomes.ru

Квартиры по переуступке: лакомый кусочек или сыр в мышеловке

Квартиры по переуступке: лакомый кусочек или сыр в мышеловке

 

Если проблема жилья стоит особенно остро, вам, наверняка, знакомы многие способы ее решения: аренда, покупка квартиры, приобретение в ипотеку. И даже такое страшное слово, как «лизинг» не в состоянии вас испугать.

 

Однако все чаще можно услышать о таком выгодном способе как переуступка жилья. Что же это такое? В чем выгода, а в чем недостатки, если они, конечно, есть?

 

Права на строящееся жилье, полученные первичным инвестором на основании заключенного с застройщиком договора инвестор может передать третьему лицу. Такая сделка называется переуступкой права требования, или цессией.

 

По ней передаются, как это часто бывает, не только права, но и обязанности, принятые инвестором на основании договора долевого участия и еще не выполненные.

 

Продавец, уступающий свои права, называется цедентом, а покупатель – цессионарием. Происходит это обычно следующим образом: некто принимает решение вложить средства в строительство жилья на этапе котлована. Он заключает с застройщиком договор долевого участия и по очень выгодной цене получает права на будущую квартиру. По мере возведения дома риски долгостроя уменьшаются, а недвижимость растет в цене.

 

У дольщика, который преследует иные цели и не собирается жить в квартире, есть два пути. Он может дождаться завершения строительства, оформить право собственности и очень выгодно продать квартиру на вторичном рынке – это неплохая, но довольно затратная по времени схема. Второй вариант – избавиться от недвижимости сразу, как только она существенно выросла в цене.

 

Однако перепродать недостроенный объект нельзя, зато можно переуступить другому лицу свое право на недвижимость. Таким образом, дольщик остается в плюсе, не дожидаясь, когда дом будет достроен и сдан, а тот, кто становится собственником квартиры по переуступке, значительно экономит.

 

Нужно отметить, что далеко не всегда продавцы так уж одержимы жаждой наживы. Разные жизненные обстоятельства, такие как, необходимость погашения кредитов могут также подтолкнуть к этому шагу. Обстоятельства действительно могут быть совершенно разными: развод, вступление в права наследования или просто переезд в другой город или страну.

 

Однако причиной продажи прав может быть недобросовестность застройщика. Естественно, в этом случае продавцы квартиры вряд ли скажут потенциальным покупателям о неутешительных перспективах строительства. Поэтому прежде чем заключить такой договор, нужно как можно лучше все разузнать о данном новострое, и постараться обезопасить себя от возможных рисков.

 

 

В каком-то смысле переуступка – даже более безопасный вид сделки на первичном рынке, чем обычный договор долевого участия. Как правило, такие соглашения заключаются на поздних этапах строительства, когда застройщик уже зарекомендовал себя с хорошей стороны и очевидно, что дом будет сдан вовремя. При этом купить квартиру по переуступке можно дешевле, чем эту же новостройку после того, как здание введут в эксплуатацию, и будет зарегистрировано право собственности.

 

Это-то и является главным плюсом покупки квартиры по переуступке: стоимость жилья на стадии строительства значительно ниже цены той же жилплощади после сдачи новостройки.

 

Чем вы рискуете, покупая квартиру по переуступке

 

Однако все мы знаем про бесплатный сыр. Значит, само собой разумеется, что должны быть и минусы.

 

Поэтому, покупая, квартиру по переуступке, вы рискуете:

  • столкнуться с застройщиком на грани банкротства;
  • купить квартиру в доме, который в итоге не будет соответствовать плану;
  • купить «долгострой»;
  • натолкнуться на двойную переуступку.

Кроме того, необходимо удостовериться, что застройщик уведомлен о совершении переуступки. В противном случае, вы, как новый участник долевого строительства рискуете потерять возможность взыскания убытков или неустойки. К сожалению, существует даже вероятность признания договора уступки недействительным.

 

Что же делать, чтобы приобрести квартиру, а не проблемы?

 

Существует вполне определенный и четкий порядок приобретения квартиры от застройщика, поскольку важно ни на секунду не забывать, что продавец (цедент), не отвечает ни за качество, ни за сроки строительства: в самом худшем случае вам придется обращаться со всеми своими претензиями к компании-застройщику. Из этого следует, что покупая недвижимость у дольщика, следует провести все действия, предписанные покупателю на первичном рынке:

  1. В первую очередь нужно выбрать надежную компанию-застройщика. Стоит отсеивать не только предложения с заоблачно высокими ценами, но и с подозрительно низкими, которые могут тянуть за собой как долгие сроки строительства, так и простое мошенничество. Не будет лишним почитать отзывы о застройщике, посетить предыдущие объекты, ознакомиться с документами, такими как:
  • учредительный документ строительной компании, а также ее устав;
  • дительный документ строительной компании, а также ее устав;
  • свидетельство о государственной регистрации;
  • свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
  • свидетельство о праве собственности на земельный участок или договор аренды земли;
  • бухгалтерская отчетность за последний квартал текущего года;
  • проект на строительство, в котором должны быть указаны цель проекта, этап строительства и предполагаемый срок сдачи дома в эксплуатацию.
  1. Во-вторых, нужно осмотреть местность, на которой расположена новостройка, к этому этапу нужно подойти с толком и расстановкой. Существенным плюсом в данном вопросе станет развитая инфраструктура и хороший район. Если здание находится на ранней стадии строительства и квартиру осмотреть не получится, необходимо ознакомиться с макетом.
  2. Дальше нужно прийти в офис компании застройщика и уведомить их о продаже квартиры по переуступке права требования. Кроме того, для покупателя риск снижается до минимума, если третьей стороной в договоре переуступки права требования будет выступать застройщик. Во-первых, в этом случае полностью исключается риск получить имущество, находящееся в залоге. А во-вторых, участие в договоре переуступки компании-застройщика гарантирует, что права требования никому до вас не передавались.
  3. Необходимо получить письменное согласие от компании-застройщика на продажу квартиры. Следует быть готовым к тому, что разрешение это обычно застройщик дает не безвозмездно – в среднем, это комиссия в размере 1-5% от стоимости объекта. Эти расходы чаще всего ложатся на покупателя, или же стороны могут разделить их между собой.
  4. Раз уж вы на месте, не забудьте взять у компании-застройщика справку об отсутствии долга перед ними, в ней должно быть указано то, что расчёты по договору произведены полностью и обязанность продавца по оплате исполнена в полном объёме. Если квартира была приобретена в рассрочку и еще до конца не оплачена, вам придется продолжать вносить платежи. Причем в размере и по графику, утвержденному ранее застройщиком с первым дольщиком.
  5. Далее можно и подписать договор долевого участия, в котором должны быть прописаны все важнейшие детали: сроки, стоимость, гарантии. Поэтому стоит воспользоваться еще одной рекомендацией — заверяйте договор переуступки права требования у нотариуса. Кстати, нотариус проверит, действительно ли человек, продающий квартиру в недостроенном доме, имеет на нее права, а не пытается торговать чужим имуществом. Заодно нотариус уточнит, не находятся ли имущественные права на строящуюся квартиру в залоге у банка, который кредитовал первого инвестора.
  6. После того, как дом достроен и сдан, вы, как покупатель должны принять квартиру. Если обнаруживаются какие-либо недоделки, то фирма обязана их устранить в течение двух месяцев. Если же недочеты не обнаружены, владелец получает ключи от квартиры и приступает к оформлению права собственности. 
  7. Договор долевого участия недействителен без государственной регистрации. Так что она является завершающим и главнейшим этапом. При покупке жилья от застройщика в Росреестр подаются следующие документы:

Договор долевого участия недействителен без государственной регистрации. Так что она является завершающим и главнейшим этапом. При покупке жилья от застройщика в Росреестр подаются следующие документы:

  • заявление на регистрацию
  • документы об оплате госпошлины
  • договор долевого участия
  • акт приема-передачи жилья.
  • кадастровый паспорт.

Если вы собрали и принесли сразу все документы, то примерно через месяц вы уже будете держать в руках свидетельство о собственности на эту квартиру.

 

 

После получения свидетельства дольщик автоматически становится владельцем квартиры и вправе распоряжаться ею без каких-либо ограничений. Будет лучше и безопаснее для всех, если окончательные денежные расчеты между цедентом и цессионарием произойдут после возвращения документа из регистрирующих органов.

 

Готовы Вы покупать квартиру по договору уступки или нет, решать вам. Но нужно помнить: прежде чем пойти на сделку, надо получить у застройщика полный пакет документов на объект, как если бы права на квартиру покупались напрямую у застройщика, выяснить состояние строительства и другие тонкости. Чем больше будет у вас информации, тем меньше рисков несет с собой договор уступки квартиры.

 

Покупая квартиру по переуступке, в том числе, когда права передавались несколько раз, важно убедиться в надежности компании-застройщика, надлежащей оплате всех уступок, а также в отсутствии нарушений норм законодательства, влекущих недействительность цессии.

sterium.com

Переуступка квартиры в новостройке что это простыми словами

Что такое переуступка квартиры в новостройке

Переуступка прав собственности на квартиру в новостройке юристами именуется, как договор цессии. Этот метод распространяют повсеместно. При этом покупатель – цессионарий, а продавец – цедент. Если приобретаемая недвижимость оплачена частично, то договор цессии при покупке квартиры в новостройке дополняется пунктами о передачи задолженности покупателю (долг выплачивается компании застройщика, порядок платежей отражен в ДДУ).

Основные риски при покупке квартиры по переуступке прав в строящемся и сданном доме

Как понятно из вышеуказанного, договор переуступки заключается с физическим/юридическим лицом, на приобретение у него квартиры в доме, который находится на этапе строительства. Покупка по этому документу может быть оформлена, пока дом не введен в эксплуатацию.

Покупка квартиры по переуступке

Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации (п.1 ст.11 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» от 30.12.2004 №214-ФЗ).

Переуступка прав: особенности сделок

«Вопрос о распределении расходов, связанных с оформлением договора уступки, четко не регламентирован и разрешается, исходя из конкретных условий. Существует вполне обоснованная позиция, согласно которой расходы по оформлению договора уступки возлагаются на дольщика, который и заключал с застройщиком ДДУ с условием об оплате расходов. Однако на практике они перекладывают свои обязательства по оплате на приобретателя либо повышают цену на расходы, связанные с оформление договора уступки. Действующее законодательство предполагает возможность отказаться от услуги по оформлению договора уступки. В частности, 214-ФЗ устанавливает, что в случае, если цена договора уступки оплачена в полном объеме, то допускается уступка права требования без согласия застройщика. Но если цена договора участия в долевом строительстве выплачена не полностью, то согласие застройщика обязательно. При этом положения ДДУ, навязывающие услуги по оформлению договоров уступки, можно оспорить в судебном порядке. Если ранее практика по таким спорам была крайне разнообразной, то сейчас все больше дел рассматривается в пользу участников долевого строительства», — отмечает генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина.

Переуступка квартиры в новостройке

Переуступка прав на недвижимость невозможна после того, как подписан акт приема-передачи или когда сделка купли-продажи уже совершилась. Продажа может быть осуществлена, когда продавец уже получил право собственности на жилье. Зачастую между сдачей недвижимости и получением права собственности проходит значительный промежуток времени. До того как первичный инвестор получит в собственность квартиру, он может передать свои права – переоформить документы задним числом. Если цессия оформляется по договору о долевом участии в строительстве, можно поменять дату на акте приема-передачи. В случае предварительного договора можно поменять дату заключения основного документа.

Переуступка квартиры в новостройке — что это? Плюсы и минусы приобретения нового жилья по договору переуступки

В период, отсчитываемый от момента государственной регистрации ДДУ и до подписания акта о передаче дома в эксплуатацию, дольщик вправе передать свои права на недвижимость. Основной причиной переуступки является нарушение застройщиком стандартов качества и неоднократный перенос сроков строительства. Как правило, такие обстоятельства складываются из-за намечающегося банкротства застройщика.

Переуступка: хитрости сделки

Во-первых, существует риск купить проблемное жильё, срок сдачи которого отложится на неизвестный срок, либо оно вовсе не достроится. Возможно, первый дольщик (цедент) решил переуступить квартиру потому, что нашёл какие-либо технические проблемы и нарушения. Поэтому основная задача покупателя (цессионария) – выяснить причины переуступки, досконально проверить информацию о застройщике и внимательно изучить сам договор долевого участия. Также потенциальный дольщик должен быть готов к следующим финансовым расходам:

Квартиры по переуступке: лакомый кусочек или сыр в мышеловке

В каком-то смысле переуступка – даже более безопасный вид сделки на первичном рынке, чем обычный договор долевого участия. Как правило, такие соглашения заключаются на поздних этапах строительства, когда застройщик уже зарекомендовал себя с хорошей стороны и очевидно, что дом будет сдан вовремя. При этом купить квартиру по переуступке можно дешевле, чем эту же новостройку после того, как здание введут в эксплуатацию, и будет зарегистрировано право собственности.

Переуступка права на квартиру

Около 25% сделок с недвижимостью осуществляется по договорам переуступки права. Они вполне безопасны и одобряются банками в случае покупки квартиры через ипотеку. Риски, которые несут в себе сделки по переуступке, связаны скорее с рисками самого долевого строительства, ведь даже когда квартира построена и готова не факт, что дом будет принят контролирующими органами и сдан в эксплуатацию. Поэтому при покупке квартиры по переуступке права, кроме продавца необходимо внимательно проверять и самого застройщика.

Как оформляется покупка квартиры по переуступке прав

Одной из самых распространенных схем на рынке недвижимости является приобретение квартир в новостройках по договору цессии (уступке прав) и последующая их перепродажа третьим лицам. Несмотря на кажущуюся простоту, эта процедура содержит в себе довольно много «подводных» камней. (Подробнее см. Какие особенности при продаже квартиры по переуступке?).

firstjurist.ru

Что такое переуступка квартиры в новостройке и долевое участие

Современный рынок предлагает немало способов приобретения жилья: ипотека, долевое строительство и прочее. Еще один распространенный метод обзавестись жильем – заключить договор переуступки прав собственности на квартиру. Однако стоит учитывать целый ряд нюансов и этапы подобных сделок.

Что значит переуступка при покупке жилья

Термин цессия используется во многих сферах и означает – переуступку своих прав. Данный способ не является куплей-продажей, ведь он предполагает лишь смену дольщика по долевому участию. В результате за свои деньги покупатель получает права по сделке с застройщиком и обязанности. Среди которых требование передачи жилья и обязанности вносить регулярные выплаты по сделке, если сумма не была оплачена полностью.

Переуступка прав собственности на квартиру в новостройке юристами именуется, как договор цессии. Этот метод распространяют повсеместно. При этом покупатель – цессионарий, а продавец – цедент. Если приобретаемая недвижимость оплачена частично, то договор цессии при покупке квартиры в новостройке дополняется пунктами о передачи задолженности покупателю (долг выплачивается компании застройщика, порядок платежей отражен в ДДУ).

Официально установлено, что около 30% всех сделок по реализации недвижимости оформляют данным способом. Инвесторами долевого участия выступают физические лица и организации. Реализуется недвижимость по личным обстоятельствам или для получения прибыли. Гражданам полезно знать, что такое переуступка квартиры в новостройке, а также то, как правильно ее оформить. Легитимность таких сделок с недвижимостью не оспаривается, если процесс основан на законных схемах (ДДУ, ПДКП, ЖСК). Кроме того, такое жилье, как правило, дешевле, чем предложения застройщика или собственников.

Если продать квартиру по переуступке в строящемся доме порой удается весьма выгодно, то покупатель должен помнить о рисках и недостатках сделки. При подписании бумаг передается не только право на получения жилья, как участника в долевой стройке, но и ряд обязанностей. Например, оплата остатка долга. Кроме того, может оказаться недобросовестной компания застройщика и подвести дольщиков (не осуществив своевременный ввод дома в эксплуатацию).

Какой бывает переуступка квартиры

После оформления сделки цессионарий фактически заменит покупателя, который заключал ДДУ с застройщиком. Что такое переуступка квартиры в новостройке – это передача только тех прав на недвижимость, которыми ранее располагал продавец. Существует несколько способов ее оформления:

  1. ДДУ (№ 214). Заключивший ранее договор с застройщиком гражданин имеет право потребовать передачу жилья ему, когда наступит оговоренный срок. Долевое участие регистрируется государственными органами, после чего у дольщика появляются права, передаются которые только по цессии, после регистрации ДДУ.
  2. Еще одна схема – оформление предварительного договора. Она исключает любые расчеты с застройщиком, покупатель получает лишь права на недвижимость. Этот вид сделки сопряжен с большим риском, например, необходимость повторно оплатить жилье. Заключайте только именной индоссамент (содержащий данные нового покупателя).

Как оформляется переуступка

Одним из главных правил оформления сделки является получение от застройщика согласия. Порядок оформления договора зависит от того, оплачена ли жилплощадь цедентом полностью, или имеется остаток долга. Если продавец полностью выкупил свою долю, то по цессии, покупателю передаются права по основной сделке, без обязательств перед застройщиком. Законодательство разрешает обойтись без согласия строительной организации, однако, нужно будет уведомить ее письмом.

Как оформить переуступку квартиры в строящемся доме:

  1. Продавец передает покупателю бумаги, имеющие отношение к первоначальной сделке (квитанции, договора, дополнительные справки, документы на ипотеку и прочее).
  2. Покупатель убеждается, что передаваемые ему права действительны, выполняет свои обязательства.
  3. Заключается сделка.

Договор по переуступке прав

Документ, подтверждающий факт заключения сделки, должен включать приложение договора, подтверждающего права на реализуемое жилье в новостройке, имеющиеся у продавца (ДДУ). Кроме того, прилагается письменное согласие от компании-застройщика, полная информация о строительном объекте, банковские бумаги (договор ипотеки). Оформление возможно, если дом не сдан собственникам.

Риски при покупке квартиры

Если долго строиться и ждать жилья у вас желания нет, то данный вариант покупки недвижимости вполне вам подойдет. Однако, изучив, что такое переуступка квартиры в новостройках, не забывайте про возможные риски:

  1. Признание сделки недействительной. Произойти это может по разным причинам, поэтому важно указывать в договоре сумму, выплаченную продавцу (реальную).
  2. Двойные продажи. Считается, что данный вид мошенничества распространяется очень быстро по всем регионам страны. Однако избежать проблем можно легко – заключайте сделки на основания ДДУ, зафиксированного регистрационной палатой.

Облагается ли налогом продажа по переуступке

Кодекс РФ гласит, что все доходы граждан облагают налогом. Это правило распространяется на жилье и не только в новостройке, приобретенное по переуступке долевого участия. Однако вы можете уменьшить сбор на сумму понесенных вами расходов. Фактически налогообложение распространяется лишь на разницу суммы покупки жилья у застройщика и продажи по цессии. Но если платить сбор не нужно, то декларацию 3-НДФЛ обязательно нужно предоставить. В противном случае могут быть штрафы.

Видео: покупка жилья по переуступке

sovets.net

Переуступка прав собственности на квартиру в новостройке: что это

Покупая строящееся жилье иногда возникают ситуации, когда планы будущих владельцев квартиры меняются и потребность в ней пропадает. В этих случаях также можно продать свои права на собственность, заключив договор о переуступке квартиры в новостройке. Процесс оформления трудоемкий и связан с необходимостью учета множества юридических нюансов, ведь перевод будущей собственности на другого владельца фактически не влечет за собой фактическую передачу недвижимости, так как ее еще не существует. Юридическое значение переуступки — передача права требования.

Понятие «цессия»

Под переуступкой прав на квартиру или цессией, понимают специфическую сделку по купле-продаже на этапе до сдачи объекта в эксплуатацию. Лицо, которое купило квартиру у компании-застройщика, называемый также цессионер, передает другому гражданину права на будущую собственность на выгодных для себя условиях. Как правило, цена за объект по переуступке права выше той суммы, которая была уплачена или о которой договорились застройщик и цессионер.

При продаже квартиры в еще не сданной новостройке, продавец передает не только право на участие в застройке, но и обязанности. Все риски при участии в долевом строительстве также переходят на нового владельца.

На практике процедура выглядит следующим образом:

  1. Подписывается первичный договор об участии в долевом строительстве, обязывающий вносить деньги на счет застройщика для возведения новостройки. Согласно соглашению, строительная компания несет обязательства по сдаче дома в эксплуатацию и передаче дольщику собственности, которая указана в договоре в течение установленного срока.
  2. Заключив договор об участии с долевом строительстве, дольщик получает право требовать исполнения застройщиком обязательств, указанных в ДДУ.
  3. Заключение договора переуступки передает право требования от одного лица другому на возмездной основе. Новый участник теперь имеет законные основания предъявлять требования строительной компании об исполнении условий договора. Новый собственник получает не только права на будущую недвижимость, но и право обращаться в судебный орган в случае нарушений застройщиком условий договора.

Цессия может быть реализована в строго ограниченный период времени: от момента заключения ДДУ до сдачи объекта строительства.

Способы оформления переуступки прав

В настоящее время практикуется два варианта передачи прав на строящееся жилье:

  1. В основе сделки – договор долевого участия. Цедент получает право продажи квартиры только после внесения всей суммы за объект. Зачастую, вместе со строящимся объектом покупателю передают финансовые обязательства перед застройщиком. Этот способ переоформления может применяться много раз в течение всего срока строительства.
  2. В основе – предварительный договор о покупке. Согласно его условий оставшаяся часть долга переходит на покупателя. В этом случае передача прав на недвижимость не фиксируется документально. Предварительный ДКП (договор купли-продажи) устанавливает обязательства в будущем провести переоформление договора цессии. При расторжении предварительного ДКП средства снова передаются покупателю.

Второй вариант относится к высокорисковым сделкам, к которым негативно относятся застройщики ввиду следующих оснований:

  • исключение вероятности перепродать собственность в дальнейшем;
  • цены, предлагаемые застройщиком, более выгодны;
  • процедура оформления занимает длительное время.

Составление договора

Для того, чтобы подписать договор переуступки, необходимо исполнение следующих действий:

  1. Быть держателем договора, дающего основание на переуступку права на собственность.
  2. Составить договор, фиксирующий порядок расчетов между всеми задействованными сторонами.
  3. Заручиться согласием третьей стороны.
  4. Оформить снятие обременения.

При соблюдении данных требований дольщик вправе заняться подготовкой договора переуступки.

Особенности процедуры

Последовательность действий и сама процедура напрямую связана с наличием или отсутствием долга за передаваемое будущее жилье.

Когда квартира полностью выкуплена, то есть никаких финансовых обязательств перед строительной компанией, инвестором, не осталось, цедент передает права без вовлечения в процесс строителей. Согласования от них не потребуется, однако поставить в известность о смене участника будет необходимо.

Порядок действий

Придерживаясь следующей последовательности, выполнить переуступку будет несложно:

  1. У застройщика предварительно запрашиваются документы для изучения: устав, регистрационные документы, разрешительная документация, бухгалтерская квартальная отчетность, паспорт на землю, проектная документация, сведения о финансировании застройки.
  2. Участник долевого строительства уведомляет своего застройщика о предстоящей переуступке и запрашивает справку, подтверждающую отсутствие долга по объекту недвижимости.
  3. К сделке готовятся документы: гражданские паспорта участников, соглашение, согласие от строителей, документ, подтверждающий выплаты продавца, выписка ЕГРП, согласие от супруга (при наличии).
  4. Подписание договора в присутствии работника регистрирующего органа.
  5. Получение расписки о готовности новых документов в течение 10-дневного срока.

Требования к договору

Накануне самой сделки готовят проект соглашения. К составлению документа о цессии предъявляются следующие требования:

  1. Письменная форма. Никакие устные договоренности юридической силы не имеют.
  2. Реквизиты сторон, задействованных в сделке: ФИО, паспортные данные и пр. Как правило, соглашение делают трехсторонним: сторона дольщика, покупателя и застройщика.
  3. В тексте договора отражают полные сведения об объекте: технические характеристики, этаж будущей квартиры, номер, сколько комнат предполагается в жилье, площадь и адрес расположения объекта.
  4. Неотъемлемая часть договора – стоимость сделки.
  5. В регистрации договора участвует нотариус и государственный регистрирующий орган.

Все вышеуказанные требования должны быть выполнены, в противном случае сделка будет признана ничтожной.

Заключив договор, покупатель получает на руки оригинал документа, копию, справки, устанавливающие состояние с расчетами за квартиру и внесенными оплатами, расписка о том, что документы переданы на регистрацию.

Основными пунктами договора переуступки права на строящуюся квартиру являются следующие:

  1. Информация об объекте строительства – строящемся здании.
  2. Реквизиты участника долевого строительства и цессионария.
  3. Подробные характеристики будущей квартиры.
  4. Пункты, устанавливающие права и обязанности участвующих сторон.
  5. Информация о расчетах, касающихся квартиры, сроки проведения финансовых операций.
  6. Дата составления.
  7. Подписи всех сторон.

На видео об оформлении договора переуступки

Таким образом, процедура переуступки прав на квартиру в строящемся доме не является сложной. Важно правильно заключить договора и соблюсти все требования законодательства.

ru-act.com

Переуступка квартиры в новостройке что это

К тому же, договор переуступки означает не только приобретение прав требований на квартиру, но и получение определенных обязанностей. В случае если за продавцом перед застройщиком существуют долги, то они либо погашаются до заключения договора переуступки, либо переходят новому покупателю. Только в этом случае застройщик даст согласие. Переход долга по объекту недвижимости может оформляться отдельным договором, подписываемым вместе с переуступкой, а может быть включен как пункт в сам договор цессии.

  • Акт приема-передачи всех вышеуказанных документов, подписываемый обеими сторонами договора переуступки.
  • Согласие супруга/супруги со стороны продавца на осуществление данной сделки. Ведь квартира, приобретенная по ДДУ, также является совместно нажитой собственностью.

Переуступка прав на квартиру в новостройке – что это такое?

Запрещение застройщиком перепродажи прав на квартиры в новостройках противоречит существующему законодательству. В соответствии с законом, у любого участника долевого строительства существует возможность заключения договора уступки права требования, которая наступает с момента оформления государственной регистрации ДДУ и сохраняется вплоть до подписания передаточного акта. Как относятся к переуступке застройщики? У застройщиков нет официально закрепленного права ограничения свободы клиентов по заключению договоров уступки прав на квартиру.
Однако это не мешает им в действовать по своему усмотрению в реальной ситуации. Многие застройщики, заключая договор с первичным инвестором, оговаривают в документе порядок обязательного уведомления компании в случае продажи квартиры по переуступке права требования.

Квартиры по переуступке: лакомый кусочек или сыр в мышеловке

На начальных этапах строительства квартиры продаются по более низкой стоимости (иногда на 5-20% дешевле, чем у компании), нежели в готовом доме. Таким образом, это одна из возможностей сэкономить при приобретении жилья. Для лиц, которые заключили договор о долевом участии, переуступка является единственным вариантом не потерять вложенные деньги в случае, когда у него возникли непредвиденные обстоятельства, и он хочет их себе вернуть.

Внимание

Расторжение ДДУ чревато штрафными санкциями со стороны застройщика. К тому же цессия дает возможность получить прибыль. Минусы Очевидным недостатком является то, что от продавца требуется большое количество документации. К тому же большинство из документов необходимо согласовывать с банком и застройщиком.


Застройщик может потребовать солидные проценты за выдачу своего согласия.

Покупка новостройки по переуступке прав

Строительная фирма вправе потребовать в свою собственность дом, что будет построен позднее. Когда строительные работы будут практически завершены (осталась отделка и т. п.), но квартиры не передаются в собственность, инвесторы принимают решение продать дом третьей стороне, но по более высокой стоимости. Это и будет договор, связанный с переуступкой недвижимости в новостройке.


Юридическое название соглашения — договор уступки прав требования (цессии). Необходимые термины Цессия Переуступка прав. Не стоит путать с куплей-продажей, так как предполагается лишь смена дольщиков. За свои средства покупатели получат право по сделке с застройщиком и ряд обязательств.
Они должны будут делать взносы, если сумма полностью не выплачена.

Как делается переуступка квартиры в новостройке?

Причем, этим приобретателем может быть как физлицо (например, дольщик), так и юрлицо (например, подрядчик или соинвестор строительства). А договором с Застройщиком может служить как Договор долевого участия, так и другой тип договора (например, Предварительный договор купли-продажи). Эти самые права требования первичный приобретатель может реализовать как в виде получения квартиры (после сдачи дома), так и в виде продажи своих прав требования третьему лицу – конечному Покупателю квартиры.

В последнем случае как раз и происходит продажа квартиры в новостройке по переуступке прав требования (уступку прав еще называют «цессией»). Фактически, при такой сделке между Застройщиком и конечным Покупателем квартиры всегда присутствует промежуточное звено – тот самый первичный приобретатель прав.

Нюансы переуступки прав на квартиру в новостройке

Следует быть готовым к тому, что разрешение это обычно застройщик дает не безвозмездно – в среднем, это комиссия в размере 1-5% от стоимости объекта. Эти расходы чаще всего ложатся на покупателя, или же стороны могут разделить их между собой.

  • Раз уж вы на месте, не забудьте взять у компании-застройщика справку об отсутствии долга перед ними, в ней должно быть указано то, что расчёты по договору произведены полностью и обязанность продавца по оплате исполнена в полном объёме. Если квартира была приобретена в рассрочку и еще до конца не оплачена, вам придется продолжать вносить платежи.
    Причем в размере и по графику, утвержденному ранее застройщиком с первым дольщиком.
  • Далее можно и подписать договор долевого участия, в котором должны быть прописаны все важнейшие детали: сроки, стоимость, гарантии.

Все о переуступке прав на квартиру в новостройке

Документы будут готовы чрез 10 дней Важно при оформлении: Покупатель получает документы, которые относятся к первичной сделке Платежки, соглашения, дополнительные документы Покупатель проверяет предоставленные документы Чтобы убедиться в том, что сделка будет юридически чистой Как продать такое жилье Если вы стали долевым участником в строительстве многоэтажного дома, то должны знать, что имеете право продать свои права в соответствии с договором переуступки. О таком желании стоит уведомить застройщика. Передав свои права и обязательства цессионарию, цедент не несет никакой ответственности за действия или бездействие строительной компании. В том случае, если застройщик срывает сроки сдачи объекта, расторжение договора цессии будет невозможным.

Переуступка квартиры в новостройке что это

Не будет лишним почитать отзывы о застройщике, посетить предыдущие объекты, ознакомиться с документами, такими как:

  • учредительный документ строительной компании, а также ее устав;
  • дительный документ строительной компании, а также ее устав;
  • свидетельство о государственной регистрации;
  • свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
  • свидетельство о праве собственности на земельный участок или договор аренды земли;
  • бухгалтерская отчетность за последний квартал текущего года;
  • проект на строительство, в котором должны быть указаны цель проекта, этап строительства и предполагаемый срок сдачи дома в эксплуатацию.
  1. Во-вторых, нужно осмотреть местность, на которой расположена новостройка, к этому этапу нужно подойти с толком и расстановкой.
Инфо

Пока эти споры не будут урегулированы, оформление собственности не происходит. Большие риски могут быть связаны с таким понятием, как двойные продажи, как умышленные, так и случайные. Это означает, что одна квартира может быть продана нескольким лицам.


Происходит это от того, что заключаются не только договора долевого строительства, но и различные виды инвестиционных договоров, переуступки и предварительные продажи. Поэтому, заключая переуступку на квартиру или предварительный договор покупки, необходимо, чтобы он основывался только на зарегистрированных в госорганах ДДУ, потому что только по ним ведется учет в Росреестре.

Переуступка квартиры в новостройке что это простыми словами

Важно В него включают площадь, стоимость, этажность здания, количество комнат и другие характеристики.
  • Права и обязанности для каждой стороны договора. Среди них обязательно указывается точная дата, до которой должен быть произведен финансовый расчет.
  • Заключение договоров такого рода связано с несколькими довольно серьезными рисками, поэтому для их составления желательно обратиться за помощью к профессиональным юристам. Риски Покупатель всегда должен помнить о том, что первоначальный дольщик не будет отвечать за действия застройщика.

Это означает, что в случае, если здание будет некачественным или же сдано позже срока, продавцу предъявить ничего не получится. Претензии можно будет направить исключительно к строительной организации. Наличие прав требования на квартиру возможно только в случае, если у лица имеется договор о долевом участии.

Нужно также установить: какую сумму заплатил дольщик застройщику – путем изучения всех банковских квитанций, переводов. Обычно переуступка права происходит после полной оплаты долевого строительства:

  • цессионарий платит цеденту сумму переуступки равной стоимости квартиры или меньшую, в зависимости от того, о чем договорятся стороны;
  • после сдачи объекта в эксплуатацию покупатель регистрирует право собственности.

Следует также следить, чтобы квартира в новостройке не была в залоге у банка или другой кредитной организации. Иногда стороны договариваются о том, что обязательства по кредиту также будут переведены на цессионария, например, если квартира приобреталась в ипотеку. Как продать? Цедент должен предупредить застройщика о предстоящей продаже по переуступке. Если квартиру отдали в залог, то банк или иного держателя также следует уведомить о сделке.

plusbuh.ru

Переуступка квартиры в новостройке - что это, налоги и покупка квартиры по переуступке

Приобретение квартиры происходит не всегда от застройщика к покупателю напрямую. Как правило, строящееся жилье перепродается.

Инвесторы вкладывают деньги в строительство недвижимости, при этом они считаются собственниками, после чего свое право владения они могут передать третьему лицу. Переуступка осуществляется еще до сдачи дома в эксплуатацию.

Первоначальный инвестор имеет возможность купить квартиру у застройщика, а после, передать за другую плату физическому лицу. Именно этот процесс и носит название переуступки прав на недвижимость.

Переуступка квартиры в новостройке – это процесс сделки по передаче первичных прав на покупку квартиры у застройщика третьему лицу.

Описание

Переуступка носит еще одно название, цессия. Если рассматривать схему подробнее, то стоит отметить, что:

  1. Передается не только право владения, но и все обязанности, которые устанавливаются инвестором.
  2. Главными участниками процесса являются цедент – продавец и цессионарий – покупатель. Застройщик также указывается, но он может не участвовать непосредственно в самой сделке.
  3. Цедент передает цессионарию права и обязанности, а это означает, что после заключения сделки все вопросы покупателя будут решаться уже не с цедентом.
  4. Важным условием цессии есть то, что он должен заключаться до того, как недвижимость будет введена в эксплуатацию.

Область применения

Область применения переуступки прав на недвижимость очень широкая.

Рассмотрим самые распространенные области:

  1. Чаще всего, цессия заключается для приобретения жилья для личного проживания. Такая ситуация может возникнуть, если в новостройке не осталось свободных квартир и единственным способом осталось приобрести ее по переуступке.
  2. Область применения процесса связана с инвестициями и сделками на первичном рынке, вследствие чего одна сторона получает выгодное предложение и прибыль.

Как оформляется?

Стоит помнить, что этот процесс обязательно регулируется Гражданским Кодексом и в нем выделяется всего 2 вида переуступки:

  1. Если есть предварительный документ купли-продажи. В этом случае права переходят покупателю. Дополнительно составляется предварительный документ, но купля-продажа по нему не состоится, так как необходимо составить основной договор.
  2. Когда имеется договор долевого участия в строительстве. Здесь все предельно просто, так как имеется собственность. Застройщик не может помещать владельцу доли переуступить свои права, а сам инвестор имеет право не согласовывать сделку цессии с ним.

Необходимые документы

Особое внимание стоит уделить документам, которые необходимо тщательно изучить:

  1. Обратить внимание на тип, по которому будет осуществляться переуступка.
  2. Необходимо получить согласие застройщика.
  3. Обязательно должны быть четко прописаны права и обязанности, которые передаются от цедента цессионарию.
  4. Также, имеется пакет отдельных документов.

Покупатель должен получить на руки такой пакет документации:

  1. Главный договор и дополнительные соглашения к нему.
  2. Официальное подтверждение расчета одной стороны с другой.
  3. Письменное, заверенное согласие застройщика, если был оформлен кредит, то еще дополнительно согласие от банка.
  4. Дополнительные документы, связанные с перепиской, с инвестором или надзорными органами.
  5. Акт, который будет свидетельствовать о передаче недвижимости.

Образец договора

Цессия заключается по бланку, в котором должны быть внесены не только личные данные сторон, но и их статус. Если имеется третье лицо, которое предъявлять какие-то требования, то оно должно быть внесено в документ.

Дополнительно составляются:

  1. Соглашение, в котором будет указано, что все заинтересованные стороны уведомлены.
  2. Трехсторонний договор со всеми правами и обязанностями.

В тексте надо обратить внимание, чтобы освещались такие моменты:

  • Место заключения документа и дата.
  • Паспортные данные обеих сторон.
  • Дата регистрации.
  • Описание недвижимости.
  • Права и обязательства сторон друг перед другом.
  • Указывается сумма соглашения.
  • Личные подписи сторон.

Скачать образец договора цессии (в формате Word).

Процесс оформления

Сам процесс оформления имеет множество нюансов, на которые стоит обратить внимание:

  1. Право кредитора переходит к новому кредитору в таком же объеме, в котором оно существовало до этого момента и на тех самых условиях. Поэтому обязанности должны быть четко прописаны.
  2. Необходимо указывать сроки, стоимость уступки, а также дополнительные условия, если таковые имеются.
  3. Компания должна принимать участие в процессе, так как от него требуется письменное согласие.
  4. Застройщиком может устанавливаться плата за выдачу его согласия, но все проводиться на официальном уровне.

Покупка квартиры в новостройке по переуступке прав

Покупку квартиры по уступке можно осуществить через первичного инвестора, для этого с ним заключается передаточный акт самого владельца стройки еще до того, как будет проведена купля-продажа. Если инвестор является владельцем доли и полностью выплатил долг перед владельцем стройки, то он может самостоятельно передать все свои обязанности.

Покупатель обязан проверить:

  • платежные поручения;
  • квитанции;
  • проверить указанную сумму с суммой, которая была проведена через банк;

Важно учитывать моменты, по которым сделка будет признана недействительной:

  1. Дольщик не выплатил долг и не указал это в договоре.
  2. Если в основном договоре обязательно надо было получить согласие, но его не получили.
  3. Если банк не дал своего согласия и квартира была приобретена в ипотеку.

Чтобы не попасть в неприятную ситуацию, стоит ознакомиться с выпиской из ЕГРЮЛ, бухгалтерским учетом и декларацией проекта.

Особенности сделки

  1. Главной особенностью сделки по уступке считается оплата налога. Согласно закону, он платится цедентом.
  2. Указывается настоящая сумма сделки.
  3. Квартира не должна быть обремененной.
  4. Договор может заключаться сразу с несколькими цессионариями, но это в том случае, если она состоит из нескольких комнат.

Преимущества и недостатки сделки

Преимущества:

  1. Использовать этот процесс можно с целью получения прибыли.
  2. Такой выход можно использовать для того, чтобы осуществить свои личные пожелания.
  3. Такие квартиры можно купить дешевле у инвестора.

Недостатки:

  1. Это большой риск.
  2. Не всегда удается объективно оценить обстоятельства.
  3. После заключения купли-продажи продавец не несет никаких обязательств, поэтому все вопросы придется решать с владельцем строительства.

Оформление задним числом

Цессию оформить нельзя, когда уже будет подписан акт приема-сдачи жилья. Но как правило, весь этот процесс занимает большое количество времени, иногда истекает год, прежде, чем все официальные моменты будут завершены.

Иногда в таком случае можно пойти на хитрость и оформить документы задним числом. Если он предварительный, то можно просто изменить дату основного договора. Естественно, если он не прошел регистрацию в государственных органах.

Налоги

Этот вид облагается налогом, который должен оплатить дольщик. Налог рассчитывается из всей суммы. Но часто стороны договариваются брать все расходы по налогам пополам, но взамен инвестор должен будет уступить в первоначальной стоимости жилья.

Эти моменты должны быть обязательно включены в договор, поэтому прежде, чем он подпишется, его стоит внимательно изучить профессионалу, и в случае чего он сможет внести видоизменения.

Риски

Чтобы процесс прошел удачно, стоит обратиться за помощью к профессионалу, который точно знает какие документы должны быть в наличии, и как правильно их необходимо заполнять.

Договор цессии может быть связан с такими рисками:

  1. Он может быть признан недействительным. В таком случае очень сложно что-то доказать, так как претензии надо предъявлять не продавцу, а застройщику.
  2. Застройщик является банкротом. Чаще всего в таких случаях, предлагают жилье по низкой стоимости.
  3. Есть вероятность попасть в руки к мошенникам, которые могут перепродавать жилье не только одной стороне, но и еще нескольким лицам. В таком случае выиграет первоначальный покупатель.

Только в случае обращения к знающим и опытным специалистам вы можете быть уверенными, что не попадете в непредвиденную ситуацию.

consultplace.ru

Оставить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *