Перепланировка нежилого помещения в многоквартирном доме – Перепланировка нежилого помещения 2018 — согласование, проект, в многоквартирном доме, в нежилом здании, законодательство, узаконить, разрешение, незаконная, порядок, самовольная, оформление, штраф, заявление

Содержание

Перепланировка нежилого помещения в многоквартирном доме

Проведение перепланировки предусматривает огромнейшее количество нюансов, и в особенности это касается тех ситуаций, когда ремонт проводится в нежилом помещении.

В преимущественном большинстве случаев сложности, связанные с проведением данной процедуры, относятся к ее согласованию в государственных органах, и если получить разрешение для ремонта жилых помещений зачастую не так сложно, перепланировка нежилых объектов оборачивается массой трудностей.

Именно поэтому важно заранее понять, как проводится перепланировка нежилого помещения с изменениями в многоквартирном доме.

Упоминания в законе

Действующее законодательство постоянно подвергается различным изменениям, в связи с чем важно отслеживать, какие были внесены корректировки в процедуру оформления таких работ и какой предусмотрен штраф за перепланировку нежилого помещения в многоквартирном доме в 2018 году.

Процедура проведения перепланировки осуществляется в соответствии со статьей 25 Жилищного кодекса. В соответствии с действующим законодательством под перепланировкой в данном случае подразумевается внесение каких-либо изменений в основную конфигурацию помещений, расположение комнат, а также общую площадь объекта с целью улучшения качества помещения для его последующей эксплуатации и ведения предпринимательской деятельности.

Статья 25. Виды переустройства и перепланировки жилого помещения

При этом необходимость узаконивания перепланировки требуется только в том случае, если проводятся следующие ремонтные работы:

  • монтаж стен или каких-либо перегородок, создающих дополнительную нагрузку на несущие конструкции здания;
  • перемещение санитарных помещений;
  • перемещение, демонтаж или монтаж вспомогательных элементов, включая лестницы, окна, балконы или лоджии;
  • изменение площади оконных проемов;
  • установка какого-либо оборудования, которое будет подключаться к коммуникационным сетям;
  • внесение изменений в конструкцию основания пола;
  • монтаж или устранение лестничных пролетов;
  • подключение каких-либо коммуникаций.

Образец заявления на перепланировку нежилого помещения:

Важные условия

Для того, чтобы не столкнуться с какими-либо проблемами с государственными органами, важно соблюдать условия, установленные действующим законодательством.

Сбор бумаг

В зависимости от того, кто именно будет заниматься проведением и согласованием перепланировки, может потребоваться разный пакет документов:

Необходимый документОсобенности
ЗаявлениеДолжно оформляться собственником или арендатором

Скачать бланк заявления на перепланировку квартиры

Копии документов, подтверждающих право собственностиКопии нужно заверять у нотариуса, а если нет возможности этого сделать, должны быть предоставлены оригиналы
Копии учредительной документацииБумаги нужно в обязательном порядке заверить у нотариуса
Согласие от собственника на проведение ремонтных работСобственник должен указать свое согласие на проведение перепланировки в указанном или каких-либо смежных помещениях. При этом, если ремонт проводится в жилом доме, то в таком случае дополнительно нужно будет также получить письменное согласие от жильцов.
Документы на указанный объект, полученные в БТИВ частности, нужно предоставить поэтажный план здания, выписку с лицевого счета и копию технического паспорта. При необходимости могут потребовать и другие бумаги, поэтому лучше уточнить нужный пакет документов заранее, обратившись к представителям государственных органов.
Проектная документацияВ бумагах должна четко отражаться структура вносимых изменений.
Документы, разрешающие смену вида деятельностиТребуется только в том случае, если помещение меняет функциональное назначение.
Договор страхования гражданской ответственностиТребуется на тот случай, если в процессе проведения ремонтных работ будет нанесен ущерб жизни или здоровью людей

Этапы оформления

Для того, чтобы согласовать проведение перепланировки, нужно провести несколько операций:

Необходимые действияОсобенности
Оформить заявление от имени владельца объектаВ заявлении в обязательном порядке указывается, на каких основаниях будет проводиться ремонт и в каких целях осуществляется данная процедура.
Обратиться в регистрационный орган для того, чтобы поменять свидетельство о праве собственностиДанная процедура требуется только в том случае, если в площадь объекта вносятся какие-либо изменения.
Получить разрешение в муниципальных органахТребуется только в том случае, если указанный объект относится к архитектурной, культурной или исторической ценности.
Получить разрешение в СЭСТребуется только в том случае, если осуществляется перепланировка ванной комнаты или санузла.
Провести ремонтные работыРемонтные работы проводятся на протяжении 4-12 месяцев с момента получения разрешения.
Провести оформление перепланировкиПри необходимости соответствующие корректировки вносятся в различную техническую документацию на жилье.

Образец согласия соседей на перепланировку

Нюансы согласования

Если нужно получить согласие на проведение перепланировки, нужно будет обратиться в местный муниципальный орган власти, который занимается выдачей разрешений на проведение ремонтных работ в нежилых постройках.

На сегодняшний день практически в каждом крупном городе работают специализированные многофункциональные центры, порядок работы которых устанавливается соответствующими нормативными актами, которые выносятся муниципальными органами. Перечень услуг, которые предоставляются такими центрами, является достаточно обширным и, в частности, включает в себя принятие документов, на основании которых выдается разрешение на проведение перепланировки.

Если работы проводятся в многоквартирном доме, то в таком случае важно учитывать то, что большинство жильцов данного дома должны предоставить свое согласие на проведение ремонтных работ, и при отсутствии нужного процента подписей в конечном итоге согласовать перепланировку не получится. При этом важно также учитывать тот факт, что если оформлением перепланировки занимается человек, который не является собственником указанного объекта, на него нужно будет оформить доверенность, которая предварительно заверяется у нотариуса.

Если человек, который занимается проведением ремонта, не является собственником указанного объекта, а только арендует его на основании оформленного договора, то в таком случае ему нужно будет предоставить в государственные органы также положительное решение, оформленное непосредственным владельцем данного помещения. В некоторых ситуациях бывает так, что владельцем нежилого помещения является не один человек, а одновременно несколько граждан, и в этой ситуации каждый из них должен будет предоставить разрешение на проведение ремонтных работ.

Отдельное внимание стоит уделить тому, что в некоторых ситуациях государственные органы могут безоговорочно отказать в согласовании ремонтных работ, и в частности, это касается ситуаций, когда заявитель предоставляет не все необходимые документы, или же если в адрес органов, которые принимают решение о реальности проведения перепланировки, поступают какие-либо сведения из других государственных учреждений о невозможности такого ремонта.

Как проходит перепланировка нежилого помещения в многоквартирном доме

Действия в процессе перепланировки будут непосредственно зависеть от того, где находится помещение. Таким образом, если офис находится в отдельно стоящем здании, согласовать проведение перепланировки в нем будет намного проще по сравнению с помещением, которое находится в жилом доме. При этом в процессе проведения ремонтных работ крайне важно соблюдать пожарные, санитарные и строительные нормы, чтобы не нарушать безопасность людей, а также исключить все возможные риски, которые могут привести к смерти или травмам третьих лиц.

Процедура согласования перепланировки нежилых помещений в многоквартирных домах намного сложнее по сравнению с проведением данной процедуры в отдельно стоящем здании, так как проектная документация должна быть согласована не только с государственными органами, но и с жильцами дома, которые должны подписать письменное согласие. Только после получения этого документа можно будет обращаться для получения разрешения на проведение ремонтных работ.

Также стоит отметить тот факт, что перед проведением ремонта специалисты должны выяснить, возможно ли проведение перепланировки, и для этого будет изучаться состояние водоснабжения, электропроводки, несущих стен и полов.

Чем чреваты нарушения

Так как процедура перепланировки нежилых объектов предусматривает потенциальную угрозу для всего здания в целом, а также может нанести ущерб здоровью, жизни или имуществу различных граждан, даже незначительное нарушение установленной процедуры согласования и проведения строительных работ в конечном итоге может обернуться для виновных лиц довольно неприятными последствиями.

В частности, стоит отметить несколько последствий самовольной перепланировки:

  • привлечение к административной ответственности и наложение соответствующего штрафа;
  • взыскание убытков, нанесенных некорректно проведенным ремонтом, с виновного лица;
  • запрет на внесение каких-либо корректировок в правоустанавливающую документацию.

Обнаружение факта самовольного проведения перепланировки осуществляется уполномоченными государственными органами посредством составления соответствующего акта. Именно этот документ будет использоваться в качестве основания для того, чтобы возбудить дело об административном правонарушении.

1kvartirka.ru

Перепланировка в нежилом помещении многоквартирного дома

Несмотря на сложности проведения перепланировки, практически каждый владелец нежилого помещения сталкивается с необходимостью что-либо в нем изменить. Однако требования, применяемые к проведению изменений в нежилом помещении, сильно отличаются от требований, установленных для внесения изменений в обычной квартире.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Перепланировка в нежилом помещении МКД

Перепланировка — это существенное изменение конфигурации помещения, с необходимостью последующего обязательного внесения изменений в план данной недвижимости. При этом требуется, что бы при внесении изменений, функциональное назначение данного объекта оставалось тем же.

Переустройство — проведение определенных мероприятий, направленных на изменение функционального назначения определенных помещений. Стоит отметить, что при переустройстве запрещается нарушать несущую способность любых капитальных конструкций.

Согласно законодательству, подобные изменения обязательно должны проводиться с учетом требований, оговоренных законом.

Все изменения должны проводиться в определенных помещениях, которые уже должны быть введены в эксплуатацию. В связи с этим, все такие вопросы подконтрольны ведомству, заведующему жилым фондом.

Чтобы согласовать проведение перепланировки помещения, придется собрать целый пакет необходимых документов, в который входят:

  • Заявление о необходимости провести перепланировку с указанием точных сроков, когда именно будут проводиться те или иные работы. В заявлении должен быть исчерпывающий перечень всех изменений, которые будут внесены в помещение. В этом же заявлении нужно гарантировать контролирующим органам возможность беспрепятственно попасть на объект недвижимости, чтобы проконтролировать процесс внесения изменений и оценить конечный результат;
  • Письменное согласие всех соседей;
  • Копии всех документов о праве собственности на данный объект;
  • План нежилого помещения и его копия;
  • При необходимости внести изменения в капитальные конструкции, необходимо предоставление проекта будущей перепланировки. Данный документ может быть получен только в лицензированном проектном бюро;
  • Техническое заключение, в котором указана возможность провести запланированную перепланировку;
  • Если дом или помещение — памятник архитектуры, придется также обратиться в уполномоченный орган и получить заключение о допустимости перепланировки.

Документы

Перепланировку по так называемому «проекту» придется согласовывать в нескольких случаях, среди которых: 

  • Вырубка новых дверных проемов или существенное расширение уже имеющихся;
  • Устройство лестниц внутри помещения, постройка балкона или лоджии;
  • Перенос или установка с нуля мокрых зон, таких как кухня, туалет;
  • Монтаж перегородок, стен и подиумов, если в результате таких работ нагрузка на несущие стены увеличится;
  • Замена или установка с нуля нового оборудования, к примеру – душевой кабины. Причем, для установки такого оборудования должно потребоваться проведение новых подводящих сетей;
  • Изменение конструкции пола, то есть, замена старого покрытия на новый, более тяжелый материал;
  • Остекление лоджии, установка разнообразных внешних блоков, таких как кондиционер;
  • Изменение материалов и цвета используемых конструкций снаружи дома;
  • Создание или ликвидация проемов, располагающихся на внешних стенах.

Как осуществляется перепланировка по эскизу?

Любая перепланировка, в результате которой не затрагиваются никакие несущие конструкции, также должна быть согласована, но с предоставлением эскиза.

В подобной ситуации составленный эскиз вместе с остальными документами должен быть передан в Жилищную Инспекцию города. Согласование в других службах не требуется. Однако из-за упрощенной процедуры согласования, перечень ремонтных работ также сильно ограничивается.

При предоставлении эскиза, владелец нежилого помещения может рассчитывать только на следующие варианты изменений:

  • Разборка не несущих стен;
  • Монтаж перегородок и различных подиумов, если при этом не происходит увеличение нагрузки на несущую конструкцию;
  • Перестановка плиты в пределах кухни;
  • Перестановка сантехники в пределах существующих габаритов помещения;
  • Заложение проемов, предназначенных для дверей.

Согласования в компетентном органе не требует только косметический ремонт, проводя который, можно вносить изменения:

  • В результате которых не происходит увеличения нагрузки на конструкцию дома;
  • Фасад здания не претерпевает никаких изменений;
  • Стены и перегородки не возводятся и не ликвидируются;
  • Сантехника не меняется и остается на том же месте.

Проведение перепланировки без предварительного согласования

Достаточно часто встречаются ситуации, когда работы были проведены без согласования. В подобной ситуации, в жилищном законодательстве предусмотрена возможность владельца помещения узаконить соответствующие изменения через обращение в суд.

В суде придется доказать, что внесенные изменения никак не отразились на интересах граждан и то, что перепланировка никак не угрожает их жизни и здоровью.

Любой владелец квартиры, где проводилась подобная перепланировка без получения согласия, может потерять свое право на распоряжение таким объектом недвижимости.

Соответственно, в результате он не сможет обменять, продать или передать по наследству такой объект недвижимости. Владелец не сможет получить в банке кредитный заем, оставив данную квартиру в качестве залога.

При обнаружении подобных незаконных перепланировок, органы власти могут обратиться в суд и наложить штрафные санкции. В некоторых случаях, они заканчиваются продажей квартиры с публичных торгов.

Как узаконить перепланировку в нежилом помещении

Узаконить проведенную самовольную перепланировку можно и в досудебном порядке, для этого необходимо провести определенную процедуру.

Для начала собственнику нежилого помещения, в котором была проведена подобная незаконная перепланировка, потребуется обратиться в БТИ, чтобы вызвать к себе техника. Данный орган также поможет в получении нового технического паспорта на объект недвижимого имущества.

В новом документе будут отражены все внесенные во время перепланировки изменения. Помимо этого, в БТИ требуется запросить копию старого плана, который был актуален еще до проведения перепланировки.

Следующий шаг – обратиться в специальную организацию, занимающуюся составлением проектов и имеющую лицензию на совершение данных действий. Здесь нужно заказать составление заключение об общем состоянии ответственных конструкций.

Помимо этого, если в процессе внесения изменений произошел перенос санузла, а, соответственно, и всего сантехнического оборудования, придется обратиться за составлением санитарно-гигиенического заключения.

После того, как все документы будут собраны, потребуется обратиться в учреждение архитектуры города, которое, как правило, располагается при местной администрации.

На заключительном этапе, после проведения всех изменений, будет вынесено решение о том, можно ли согласовать проведенные изменения или нет.

Отказ в согласовании можно обжаловать, обратившись в суд

На данном этапе происходит судебный порядок узаконивания перепланировки. Чтобы узаконить внесенные изменения, потребуется написать иск о сохранении помещения в новом, измененном виде. В качестве ответчика при рассмотрении такого дела будет выступать специальный представитель из учреждения строительства и архитектуры.

В дополнение к иску потребуется приложить следующий пакет документов:

  • Технические паспорта объекта, до и после проведенных работ. На втором паспорте обязательно должна быть проставлена отметка о том, что была проведена самовольная перепланировка;
  • Второй обязательный документ – заключение санэпиднадзора о том, что в результате произведенных изменений, все санитарные нормы были соблюдены;
  • Заключение об общем состоянии ответственных конструкций;
  • Заключение пожарного надзора о том, были ли соблюдены правила безопасности;
  • Документы, подтверждающие право собственности владельца на данный объект недвижимого имущества.

Иск со всеми указанными документами должен быть направлен в суд. При соблюдении всех установленных норм, при отсутствии нарушений несущих конструкций, а также при условии, что все внесенные изменения никак не отражаются на безопасности людей, суд может вынести положительное решение о необходимости сохранить все изменения.

Затем по решению суда происходит изготовление нового технического паспорта на объект недвижимости.  С этим документом можно будет обращаться в Росреестр, чтобы внести изменения в сведения об имуществе.

При этом не стоит забывать о том, что за любую незаконную перепланировку устанавливается штраф.

Как правильно узаконить перепланировку нежилого объекта недвижимости

О том, как правильно узаконить подобную перепланировку, вам расскажут специалисты юридических фирм. По вашему поручению, они подготовят весь пакет документов, необходимых для согласования, и смогут представлять ваши интересы в суде.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

o-nedvizhke.ru

Перепланировка нежилого помещения в многоквартирном доме

Нежилое помещение, предназначенное для коммерческих целей, отличается от жилых комнат по функционалу, площади, особенностями планировки комнат. Если оно располагается в многоквартирном доме, потребуется обдуманная и законная перепланировка. Собственника, нарушившего требования законодательства, ждет не только штраф, но и более серьезное наказание вплоть до уголовного.

Основные моменты

Рациональное использование нежилого помещения предполагает адаптацию под нужды конкретного бизнеса.

В жилом доме могут быть размещены офисы, учреждения общественного питания, магазины, складские помещения.

Перепланировка потребуется в любом случае, и провести ее собственник обязан по закону.

 

Это значит, что нужно получить разрешение от контролирующих органов. Только после согласования проекта перепланировки можно приступать к непосредственным работам.

 

Важно, что закон различает перепланировку и переустройство:

ПоказателиОписание
Перепланировкаэто масштабные изменения — изменение конфигурации пола, высоты потолка, дверных и оконных проемов, различные манипуляции с стенами (снос, устройство, перестановка), смещение входа, устройство отдельного входа и т.п.
Переустройствоэто незначительные по сравнению с перепланировкой изменения, как правило, связанные с инженерными коммуникациями, сантехникой, бытовыми приборами

 

Чтобы начать работы любого объема, собственник должен получить разрешительные документы. Самовольно, без согласования с контролирующими органами, затевать масштабные ремонтные работы запрещено.

Исключением являются мелкие работы по внутренней отделке, замене мебели и бытового оборудования на аналогичное (по функционалу).

Что это такое

Перепланировка нежилого помещения в многоквартирном доме – это изменение его площади и конфигурации комнат.

Собственник проводит ее для адаптации под нужды конкретного бизнеса, улучшения условий эксплуатации, изменения функционального назначения комнат.

 

Обязательно учитываются санитарно-гигиенические, строительные и правовые нормы. Собственник может полностью изменить функциональное назначение комнат или оставить все без изменений.

Часто проводятся следующие виды работ:

ПоказателиОписание
Расширение площади комнаты (комнат)за счет сноса стен или их переноса
Снос дверейликвидация оконных или дверных проемов
Пробивка дополнительного проема двери или окна
Разбивка большого помещенияна несколько маленьких
Перенос санузлав другое помещение
Снос или установка лестничного пролета
Расширение проема окна или двери
Установка дополнительного сантехнического оборудованияили газовых (электрических) приборов

 

Все перечисленные виды работ должны быть отражены в техпаспорте и согласованы с контролирующими органами.

 

Перенос инженерных коммуникаций, изменение конструкции пола, стен, потолка небезопасны, а потому возможность проведения таких работ должна быть оценена специалистами.

На кого распространяется

Закон о согласовании перепланировки нежилого помещения с контролирующими органами распространяется на лиц, пользующихся коммерческими площадями на законных основаниях.

К ним относятся:

ПоказателиОписание
Владельцы нежилых объектовимеющие на руках свидетельство о праве собственности
Арендаторы нежилого объектадействующие на основании доверенности от владельца и с его согласия

 

Представители различных инстанций проводят плановые проверки коммерческих помещений, расположенных в жилых многоэтажных домах.

Проверяется состояние инженерных сетей, соответствие внешнего вида помещения имеющемуся техплану, пожарным и санитарным нормам.

Куда следует обратиться

Перепланировка требует обращения в различные учреждения и инстанции, особенно если работы предполагаются масштабные.

Куда обратиться собственнику, если нежилое помещение расположено в многоквартирном доме:

ПоказателиОписание
Согласовывать перепланировку нужно в жилищной инспекциив столице это Московская жилищная инспекция, или Мосжилинспекция
Предварительно собственнику придется обратиться в строительно-ремонтную или проектную организациюи заказать техпроект перепланировки. Чтобы инспектор утвердил проект, фирма должна быть членом СРО с непросроченным допуском к данному виду работ

 

Если проект большой, затрагивает газовые, электрические, водопроводные сети и канализацию, то следует получить разрешение в пожарной инспекции, Санэпидемстанции.

Перепланировка нежилых помещений в многоквартирном доме

При перепланировке в многоквартирном доме собственник нежилого помещения должен действовать строго по закону и получить соответствующее разрешение.

В целом процедура перепланировки включает пять основных этапов:

  • подготовка документов;
  • создание технического проекта перепланировки;
  • согласование проекта;
  • работы по перепланировке согласно проекту;
  • составление акта о завершении работ, приемка готового объекта.

Поскольку речь идет о многоквартирном жилом доме, согласование проект в Москве и других городах РФ проводится через жилинспекцию.

Законность работ, проводимых собственниками, определяет Жилищный кодекс РФ, а также многочисленные нормативные документы – правительственные постановления, отраслевые СанПиНы и СНиПы.

За нарушение законодательства собственника ждет административная ответственность в виде штрафа. В ряде случаев противники перепланировки нежилого помещения могут обратиться в суд и оспорить законность работ.

Если суд действительно выявит нарушения, владелец помещения должен будет устранить их либо вернуть объекту прежний вид в соответствии с техпаспортом.

Необходимые условия

Расположение нежилого помещения в многоквартирном жилом доме диктует обязательные условия, которые должны соблюдаться при перепланировке.

Обязательно должны соблюдаться следующие законодательные требования:

ПоказателиОписание
Перепланировка нежилого помещения в многоквартирном доме без согласования с жилинспекцией запрещенаесли контролирующим органом будет выявлено нарушение, самовольная или незаконная перепланировка, собственнику придется отвечать по закону
Недопустимы работыкоторые по завершении затрудняют доступ к местам расположения общедомовых инженерных коммуникаций, а также мест общего пользования
Запрещен демонтаж или нарушение целостности несущих перекрытий и стенна любые манипуляции с такими конструкциями собственник должен получить разрешение, а в ходе работ усилить место пробоя
Запрещено использование помещений, учтенных в плане штабов гражданской обороныиспользовать такие объекты без согласования нельзя
Поскольку в ходе перепланировки собственник ограничивает права жильцов соседних квартир на пользование общедомовым имуществом, в том числе территорией, прилегающей к перепланируемому жильюему необходимо получить согласие от всех жильцов дома на проведение работ

 

Последнее положение крайне важно для благополучного завершения работ. Недовольные граждане имеют полное право обратиться в суд с исковым заявлением, если посчитают свои права нарушенными.

Это подтверждается примерами из судебной практики — перепланировка нежилого помещения в многоквартирном доме представляет собой непростой в точки зрения закона проект, в котором должны быть учтены интересы всех пользователей общедомовым имуществом.

Распространена практика размещения на первых этажах многоквартирных домов различных коммерческих организаций — магазинов, салонов красоты, офисных помещений.

Если собственник не получил разрешение на проведение работ по перепланировке от всех собственников, то любой из жильцов, подав заявление в суд, может остановить работы.

Суд примет во внимание факт нарушения законодательства и может отменить разрешительное решение жилищной инспекции (в некоторых регионах РФ – городской комиссии при муниципальном органе власти).

Недостаточно получить согласие лишь от владельцев квартир, непосредственно прилегающих к нежилому помещению.

Все собственники жилых квартир дома должны дать письменное разрешение на изменение режима использования общедомового имущества и прилегающего земельного участка.

Кроме того, собственнику придется выполнить следующие условия:

ПоказателиОписание
Оборудовать отдельный входза счет устройства нового проема входной двери
Обеспечить систему вентиляцииесли помещение перепланируется под продуктовый магазин
Если помещение оборудуется на втором этажето нижняя квартира тоже должна быть нежилой

 

Кроме того, обязательно наличие противопожарных средств защиты. Коммуникации (канализация, отопительная система, электричество и горячее водоснабжение) должны быть подключены к городским сетям.

Прядок оформления

Чтобы оформить перепланировку нежилого помещения в многоквартирном доме, нужно следовать определенному законом порядку оформления работ:

ПоказателиОписание
Заказать в Бюро технической инвентаризации нужные документыпоэтажный план, экспликацию, технический паспорт
Оформить согласие жильцов многоквартирного домана проведение работ
Заказать в ремонтно-строительной или проектной организации технический проект перепланировкиважно, чтобы фирма имела допуск (непросроченный), лицензию, членство в СРО проектировщиков
Согласовать проект с органами контроля безопасного пользования жильемСЭС, пожарная безопасность, газовая службы, электросети
Согласовать документацию в жилинспекции
Получить разрешениена перепланировку помещения
Провести работы под наблюдением соответствующих инстанцийспециалистов
Сдать работы приемной комиссииполучить акт о завершении перепланировки
Подать в БТИ и орган кадастрового учета документы для внесения изменений в техпаспорт помещения и реестр недвижимостиполучить новые документы
Обратиться в регистрационную палатуи внести изменения в свидетельство о праве собственности на объект нежилой недвижимости

 

 

Важным документом является акт о завершении перепланировки. На основании этого документа перепланировка признается завершенной, а главное – законной.

Подписывается акт в присутствии собственника или арендатора, а также представителей:

  1. Управляющей компании (ЖЭКа, ТСЖ).
  2. Фирмы-разработчика техпроекта.
  3. Пожарного надзора.
  4. Обслуживающей организации.
  5. Строительной компании.

Внешние изменения должны точно соответствовать проекту, журналу строительно-ремонтных работ, разрешению, выданному жилинспекцией.

Требуемые документы

На начальном этапе, когда требуется получить разрешение на проведение работ, инициатор перепланировки должен подготовить следующие документы:

  • план БТИ;
  • поэтажный план;
  • экспликацию;
  • техническое заключение о безопасности ремонтных работ;
  • разрешительные документы из инстанций (пожарный надзор, СЭС, газовой службы). Если перепланировка не затрагивает инженерные коммуникации, функциональное назначение комнат не меняется, разрешение оформлять не нужно;
  • проект перепланировки;
  • свидетельство собственности на объект недвижимости;
  • учредительные документы;
  • договор страхования на случай причинения имуществу иди жизни жильцов дома вреда;
  • акты-согласие на перепланировку от жильцов дома;
  • договор авторского надзора (если при перепланировке будут затронуты несущие конструкции, коммуникационные сети, изменен архитектурный облик здания).

 

С подготовленным пакетом собственник должен обратиться в жилинспекцию и дождаться решения. Если оно положительное, выдается разрешение на проведение перепланировки согласно проекту и журнал ремонтно-строительных работ.

По завершении перепланировки оформляется важный документ – акт о проведенных работах (в трех экземплярах).

По одному экземпляру получают собственник, представитель БТИ и жилинспекции (отправляется в архив). На основании акте переделывается свидетельство собственности, техпаспорт, кадастровый паспорт.

Особенности процедуры

При оформлении заявления в БТИ на получение техпаспорта и кадастрового паспорта нужно указать причину перепланировки.

Если на руках у собственника уже есть нужные бумаги, представитель Бюро после осмотра помещения просто поставит в них нужные отметки.

Если многоквартирный дом относится к зданиям, представляющим интерес с точки зрения архитектурного отдела муниципального органа власти (представляет историческую, культурную ценность), то дополнительно следует получить разрешение и оттуда.

При вводе перепланированного помещения в эксплуатацию представители межведомственной комиссии принимают проведенные работы. Особо тщательно проверяются акты скрытых работ (например, заливки бетонной стяжки).

Комиссия должна убедиться в том, что доступ к инженерным общедомовым сетям не затруднен в результате ремонта.

Акт о выполненных работах – основной документ, который позволит переоформить документы на помещение.

Установленные сроки

Проект перепланировки проектная фирма выполнит быстро. Как правило, это не занимает дольше пяти рабочих дней.

Если специалисты не загружены, а перепланировка не сложная, то готовый проект можно получить уже на вторые сутки.

Сколько займет сбор документов по инстанциям, заранее сказать сложно. На рассмотрение заявления, поданного в жилинспекцию, отводится 30 суток.

В течение месяца межведомственная комиссия обязана принять завершенные работы и выдать акт.

Видео: перепланировка помещения

Важные нюансы

Владельцы помещений, не имеющие опыта или нужной юридической подготовки, в некоторых случаях принимают неправильные решения относительно перепланировки.

Между тем, право пользоваться объектом объекта недвижимости, распложенном в жилом или нежилом доме, не значит, что владелец может делать с помещением все что угодно.

Согласование на перепланировку нужно оформлять в любом случае, но особенно скрупулезно – в случае расположения помещений на первом этаже жилого многоэтажного здания.

Даже если бдительные жильцы не будут интересоваться законностью работ, то впоследствии при продаже помещения или плановой проверке со стороны контролирующих органов несогласованная перепланировка откроется.

Что грозит собственнику в этом случае? Как минимум штраф, как максимум – расходы на приведение помещения в прежнее состояние, зафиксированное техпаспортом, кадастровым паспортом и свидетельство о праве собственности.

 

Если проведенные работы вызвали обрушение дома или порчу имущества жильцов, виновному грозит уголовная ответственность.

Любая самовольная перепланировка должны быть согласована. Это значит, что заниматься сбором документов и получением разрешений на оставление объекта в перепланированном состоянии собственнику придется в любом случае.

Как это можно сделать:

ПоказателиОписание
Получить официальное техническое заключениео том, что перепланировка безопасна для здания, людей, не нарушает ничьих прав
Составить проект перепланировки постфактум
Подать заявление и документы в жилинспекциюи дождаться разрешения
Если жилищная инспекция разрешит оставить перепланировкуто с документом нужно пойти в БТИ
Специалист Бюро сделает нужные замерывнесет изменения в техпаспорт и выдаст заключение с подробным перечнем работ

 

На основании нового техпаспорт собственник поменяет прочие документы — кадастровый план и свидетельство о праве собственности.

Если жилинспекция не разрешит оставить перепланировку, то владелец получит предписание устранить нарушение и привести объект в прежнее состояние. Если бизнесмен не согласен с таким решением, он может оспорить его в суде.

Законодательная база

Вопросы перепланировки нежилого помещения подробно рассматриваются:

ГлаваОписание
Гл. 4 ЖК РФпереустройство и перепланировка жилого помещения

 

Переводу жилой квартиры в нежилой объект посвящены:

СтатьяОписание
22 ЖКусловия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение
23 ЖКпорядок перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение
24 ЖКотказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение

 

В статье:

СтатьяОписание
26 ЖКуказаны правила согласования задуманной перепланировки с органами местного самоуправления

 

Отказать собственнику перепланировке муниципальный орган может на основании:

СтатьяОписание
27 ЖК отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения

 

Нормативы перепланировки нежилых объектов содержатся в СНиПе:

НомерОписание
31-06-2009«Общественные здания и сооружения»

 

Если несущие конструкции и инженерные сети не затрагиваются, то согласование в надзорных органах не нужно.

Такое разрешение дано:

При перепланировке нежилого помещения в многоквартирном здании собственник обязан получить разрешение в жилищной инспекции муниципального органа власти.

Для этого собирается объемный пакет документов, а также оформляется согласие жильцов.

Если жилинспекция разрешить работы, они проводятся в полном соответствии с проектом. По завершении работ межведомственной комиссией выдается акт о приемке объекта.

brakexpert.ru

Перепланировка нежилого помещения: в многоквартирном доме

Перепланировка нежилого помещения в многоквартирном доме может быть произведена в соответствии с законом. Как правило нежилые помещения находятся на первых этажах многоквартирных домах. В таких нежилых помещениях могут располагаться офисы, магазины, аптеки. Часто нежилые помещения на первых этажах многоквартирных домов образуются в результате перевода жилых квартир первых этажей многоквартирных домов. 

В любом случае может возникнуть необходимость произвести перепланировку нежилого помещения в многоквартирном доме. Поскольку перепланировка и переустройство являются смежными понятиями, далее по тексту будем упоминать оба понятия. 

Законодательство о перепланировке и переустройстве нежилого помещения в многоквартирном доме

Перепланировка нежилых помещений в жилом многоквартирном доме подпадает под регулирование жилищного законодательства — а именно Жилищного Кодекса Российской Федерации. 

Давайте разберемся в терминологии. Есть два понятия — «перепланировка» и «переустройство». 

Перепланировка — изменение конфигурации нежилого помещения, требующего внесение изменения в технический паспорт. 

Переустройство — это перенос инженерных сетей и коммуникаций, в результате чего необходимо произвести соответствующие изменения в техническом паспорте.  

Перепланировка нежилого помещения может заключаться в переносе и разборке перегородок, создании новых или переносе дверных проемов, в укрупнение многокомнатных квартир, устройстве дополнительных комнат и санузлов, в расширении жилой площади за счет вспомогательных помещений, и т.п. 

Переоборудование жилых помещений может включать в себя: установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, и т.п. 

Кроме того, вопросы перепланировки и переустройства нежилых помещений регламентируются подзаконными актами, в частности Постановлениями Госстроя. Например, Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда». 

Порядок проведения перепланировки (переустройства) нежилого помещения в многоквартирном доме

Работы по переустройству и перепланировке нежилых помещений в многоквартирном доме производятся в соответствии с проектом и в соответствии с законодательством по согласованию с органами местного самоуправления и на основании решения органа местного самоуправления. 

Таким образом, перепланировка и переустройство нежилого помещения производятся на основании разрешения муниципальных органов власти. 

Собственник нежилого помещения для производства перепланировки или переустройства нежилого помещения должен сдать в соответствующие органы муниципальной власти по месту нахождения помещения или в МФЦ пакет документов: 

  • заявление о переустройстве и (или) перепланировке по специальной форме;
  • подлинники или заверенные нотариусом копии правоустанавливающих документов на переустраиваемое (перепланируемое) помещение; 
  • проект переустройства (перепланировки) помещения; 
  • технический паспорт переустраиваемого (перепланируемого) помещения;
  • заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства (перепланировки) помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

Согласование перепланировки (переустройства) нежилых помещений многоквартирного дома

Орган принявший документы в течение 45 дней принимает решение о согласовании или об отказе в согласовании. 

После получения решения о согласовании перепланировки или переустройства нежилого помещения, возможно проведение перепланировки или переустройства соответственно.

Решение об отказе в согласовании перепланировки или переустройства должно быть мотивировано и может быть обжаловано в суд в процессуальном порядке. 

Завершение процесса переустройства или перепланировки нежилого помещения.

Перепланировка и переустройство помещения завершается актом приемочной комиссии. Акт приемочной комиссии направляется в орган государственной власти, осуществляющий регистрацию права. 

Нужно понимать, что самовольная перепланировка и переустройство помещения может повлечь административную ответственность или судебный иск органа муниципальной власти. 

Если же помещение после перепланировки или переустройства не создает угрозу жизни и здоровью и не нарушает права третьих лиц, то помещение может быть сохранено в измененном виде по решению суда. 

Перепланировка и переустройство в Краснодаре. 

Если Вам необходимо помочь в сопровождении перепланировки или переустройства нежилого помещения в городе Краснодаре, то Вы можете смело обращаться ко мне. Кроме того, могу помочь по вопросу перевода жилого помещения в нежилое в Краснодаре. 

Надеюсь, что статья оказалась полезной для  Вас. 

Если есть вопросы, задавайте с помощью специальной формы. 

igor-shibalkin.ru

Перепланировка нежилого помещения: согласование и узаконивание

Перепланировка нежилого помещения – часто проводимая операция, осуществляемая на основании законов и требований России, которую необходимо предварительно согласовать в определённых органах управления.

Самовольные перепланировки нежилых помещений являются противозаконными и могут в дальнейшем привести к различным проблемам.

Важно также понимать, что относится к определению перепланировки, а что можно считать простой перестановкой, не требующей необходимости согласовывать это с представителями власти.

Перепланировка нежилого помещения: что необходимо оформлять?

Внедрение проекта перепланировки преследует обычно единственную цель – создание лучших условий в помещении для ведения коммерческой деятельности.

Эта процедура, при воплощении которой участвует БТИ (бюро техинвентаризации), предусматривает изменения конфигурации всего помещения, изменения количества или площади комнат, создание комнат при помощи основательных перегородок, а также общее изменение площади всего помещения.

Согласно законам РФ согласование перепланировки нежилого помещения требуется в следующих случаях:

  1. Изменение расположения санитарных узлов, к примеру, когда требуется перенос раковины или туалета в другой угол помещения.
  2. Установка стен-разделителей, которые оказывают определённое давление на общий несущий каркас здания.
  3. Изменение конфигурации оконных проёмов, чаще всего это их уменьшение или увеличение, а также закладка старых или создание новых окон.
  4. Изменение напольного покрытия, которое влияет непосредственно его конструкцию, ведь такое действие часто относится к изменению несущих частей здания.
  5. Установка оборудования, которое требует проведения дополнительных коммуникаций: кабин с душем, газовых плит или раковин.
  6. Добавление дополнительных элементов, таких как лоджия или лестница, либо изменение их конфигураций также требует согласования перепланировки нежилого помещения.
  7. Любые изменения в лестничных пролётах – процедура, которая требует официального разрешения от БТИ.
  8. Дополнительные подключения коммуникаций без разрешения может повлечь за собой штраф.

На все действия, описанные выше, требуется процесс легализации от жилищного бюро или иных органов местного управления.

Перепланировка нежилых помещений требуется далеко не всегда. В некоторых случаях современное законодательство предусматривает возможность изменения в нежилом здании без необходимости проведения предварительной технической инвентаризации и оформления через органы БТИ.

При игнорировании этого момента существует опасность получить запрет на эксплуатацию незаконно изменённого помещения, а также внушительный штраф.

Не согласуют следующие изменения:

Рекомендуем ознакомиться:

  • демонтаж любых интерьерных частей и мебели, которая относится к ряду встроенной;
  • любая внешняя отделка, которая не затрагивает недвижимость в целом, в частности, её несущих конструкций;
  • смена оборудования коммуникационного типа, при этом новое техническое оснащение аналогично предыдущему.

Прежде чем приступать к перепланировке, следует определить, к какому типу она относится.

Особенности узаконивания

Любое переустройство и перепланировка помещения, которое используется собственником в коммерческих целях, должно быть узаконено по четвёртой главе Кодекса Жилищного, действующего на территории РФ. Примечательно, что делать это важно во время проведения проектных работ, до начала непосредственно самих действий. Если же перепланировка помещений началась до получения официального разрешения, это повлечёт за собой административную ответственность и штраф.

Ещё одним моментом является такая ситуация, когда узаконивание проведённой перепланировки нежилого помещения проводится после изменений его конструкции. В таком случае получить так называемое разрешение и оформить все реконструкции можно будет только в судебном делопроизводстве. Основной задачей владельца изменённого помещения является представление в суде доказательств, что проведённые им работы не угрожают жизни и здоровью людей, что санитарные нормы сохранились, а здание прочно и не находится теперь в аварийном состоянии.

Обычно при рассмотрении в суде подобных дел принято отправлять проект непосредственно на рассмотрение в органы МЧС (министерство по чрезвычайным ситуациям) и пожарной службы, которые сделают вывод о безопасности выполненных изменений.

Если реконструкция и перепланировка помещения в многоквартирном доме была проведена незаконно, то его владелец теряет всяческое право им распоряжаться.

Сюда относятся запреты на следующие действия с недвижимостью:

  • продажа;
  • размен;
  • оформление дарственной;
  • официальная аренда по договору.

Чтобы данные действия были доступны, следует либо вернуть помещению первоначальный вид до перемен, либо правильно узаконить все совершённые ранее изменения.

Порядок согласования перепланировки во многом зависит от места расположения помещения. Намного проще будет добиться разрешения, если оно располагается в обособленном здании, которое само по себе является нежилой недвижимостью. В любом случае ключевыми моментами при любых изменениях должны стать безопасность и соблюдение санитарных норм.

Как проводится оформление перепланировки

Существует три варианта, когда планируется внесение каких-либо изменений в конфигурацию нежилого помещения, в зависимости от его расположения:

  1. Дом с множеством квартир. В данном случае оформление перепланировки помещения проводится на первом этаже.
  2. Обособленно стоящая недвижимость. Разрешение на перепланировку нежилого помещения в данном случае можно будет получить проще всего.
  3. В жилом доме. Тут подразумевается изменение в здании с минимальным количеством квартир.

Что касается оформления изменений отдельно стоящего здания, то тут важно получить разрешение в МВК (межведомственной комиссии по перепланировке), которая ведёт свою деятельность в префектуре города. Там же можно получить ответ на вопрос, чем отличается реконструкция от перепланировки, а также узнать стоимость согласования перепланировки.

Рекомендуем ознакомиться:

Чтобы получить разрешение, важно представить им доказательства, что новое помещение:

  • не повлечёт за собой угрозы возгорания здания;
  • не повлечёт за собой риска жизни для людей, посещающих здание;
  • не нарушит общепринятые санитарные нормы.

Когда заявление будет подано, помещение в обязательном порядке будет осмотрено специалистами органов управления, после чего будет составлен временный регламент оформления перепланировки.

Если при осмотре здания будут выявлены некоторые замечания, проект перепланировки, который сопровождал заявление, будет подкорректирован.

Оформление в жилом и многоквартирном доме

Основные отличия между жилыми и нежилыми зданиями требуют совершенно иного подхода в оформлении изменений конфигурации помещений.

Перепланировка в нежилом коммерческом помещении многоквартирного дома проводится намного сложнее, поскольку получить разрешение на данную процедуру нелегко. Чаще всего заявление отклоняется по различным причинам, в совокупности которые вызывают угрозу жизни проживающим людям и риск приведения помещения в аварийное состояние.

Если же работы будут выполнены, несмотря на запрет, это повлечёт за собой штраф.

Помимо согласования проекта будущих изменений с органами местной власти, требуется письменное разрешение жильцов многоквартирного дома. Важно, чтобы официальные специалисты оценили качество проводки, выявили несущие конструкции и согласовали эти моменты с потенциальными изменениями. Если здание ветхое и старое, скорее всего, специалисты вынесут отказной вердикт, изменить который не получится даже через суд.

Перепланировка жилого дома с небольшим количеством квартир проводится аналогично изменениям нежилого помещения в многоквартирном доме:

  1. Требуется письменное разрешение всех жильцов.
  2. Заявление в органы управления.
  3. Осмотр специалистами помещения, в котором планируются изменения.
  4. Если проект предусматривает снос несущих конструкций, отказ в перепланировке будет весьма вероятен.

Помимо этого, важным моментом будет направление использования: комната, которая ранее применялась в качестве офиса, может стать магазином только при условии узаконивания смены деятельности.

Порядок перепланировки

Узнать, как узаконить перепланировку нежилого помещения перед её проведением, чтобы не получить штраф, можно у жилищных юристов. Сама процедура может проводиться непосредственно собственником или доверенным лицом, который является представителем специальной организации. Последние обычно работают за определённую плату и проводят все действия за владельца по нотариальной доверенности.

Чтобы получить согласие на перепланировку, требуется предоставить следующий набор документов и согласий:

  • заявление;
  • копии свидетельств о собственности, заверенные нотариусом;
  • согласие собственника недвижимого объекта;
  • документы БТИ на конкретное помещение;
  • страховка, гарантирующая гражданскую ответственность владельца во время процедуры перепланировки;
  • проект;
  • документы, подтверждающие смену деятельности, если таковая планируется;
  • документы учредительные для организации.

Получение разрешения проводится в несколько этапов, обойти каждый из которых не получится, поскольку все они обязательны для выполнения:

  1. Написание заявления собственником или доверенным лицом с разъяснением основания изменений.
  2. Заявление передаётся в БТИ на рассмотрение, которое, в свою очередь, отправит специалиста на осмотр помещения.
  3. Если специалист согласен с возможными переменами, он предоставляет паспорта, технический, а также кадастровый, с учётом планируемых перемен.
  4. При смене первичной площади владельцу требуется обратиться в регистрационный орган, где внесут изменения в запись о праве собственности.
  5. Если здание представляет собой предмет исторического наследия, дополнительно потребуется разрешение в муниципалитете.
  6. При перепланировке помещения с переносом санитарного узла следует заручиться разрешением органов Санитарной Эпидемиологической Станции.
  7. После того как одобрение на перепланировку было получено во всех инстанциях, можно приступать к непосредственному проведению работ.
  8. Когда работы будут завершены, требуется их оформление с заменой документов по необходимости.

Таким образом, любая перепланировка помещения, носящая капитальный характер, должна быть предварительно согласована и в дальнейшем оформлена документально.

Несоблюдение законодательства приводит к штрафу и даже к потере права собственности на нежилое помещение.

zhiloepravo.com

Переустройство, перепланировка, реконструкция в МКД в Санкт-Петербурге

Информация Государственной жилищной инспекции Санкт-Петербурга по вопросам переустройства, перепланировки и реконструкции помещений в многоквартирных домах Санкт-Петербурга

В соответствии со статьёй 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

В отношении недвижимого имущества – нежилых помещений, расположенных в многоквартирных домах, законом установлен особый порядок пользования и распоряжения. Нежилые помещения, не отнесенные к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, являются помещениями общественного назначения, в отношении использования которых ограничения установлены законодательством, в том числе сводом правил СП 54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные», согласно которому помещение общественного назначения — это помещение, предназначенное для осуществления в нем деятельности по обслуживанию жителей прилегающего жилого района или для общественной и предпринимательской деятельности, с режимом работы, не оказывающим вредных воздействий на условия проживания в жилой застройке, имеющее отдельный вход с прилегающей территории и (или) из жилого здания, а также другие помещения, разрешенные к размещению в жилых зданиях органами Роспотребнадзора.

Помещения общественного назначения, расположенные в жилых зданиях, находятся в собственности граждан и юридических лиц, в том числе в порядке статьи 217 ГК РФ, согласно которой имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества, а также – в соответствии с главой 3 Жилищного кодекса Российской Федерации, согласно которой установлен порядок перевода жилых помещений в нежилые.

Требования к переводу жилых помещений в нежилые, а также к переустройству и перепланировке жилого помещения основаны на ограничениях, установленных для жилищного фонда рядом нормативных правовых актов Российской Федерации, исходя из положений о признании жилых помещений пригодными для проживания, многоквартирного дома аварийным.

В целях организации и обеспечения государственного контроля соблюдения указанных требований в Санкт-Петербурге образованы межведомственные комиссии при администрациях районов и при Жилищном комитете, в состав которых в числе прочих членов комиссии включаются представители органов государственного надзора, в том числе представитель Инспекции.

Учитывая указанную схему реализации в Санкт-Петербурге положений главы 3, 4 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также постановления Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 №47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», для получения более полной информации заинтересованным лицам целесообразно обращаться по рассматриваемым вопросам непосредственно в указанные исполнительные органы государственной власти Санкт-Петербурга.

В пределах компетенции органа государственного жилищного надзора Инспекция разъясняет следующее.

Согласно требованиям жилищного законодательства, собственник помещения в многоквартирном доме, желающий провести работы по перепланировке или переустройству принадлежащего ему помещения, в том числе в целях изменения функционального назначения нежилого помещения, должен обращаться в уполномоченный орган государственной власти с разработанным проектом для получения необходимых разрешений.

В Санкт-Петербурге согласование проектов перепланировок (переустройств) помещений осуществляется районными межведомственными комиссиями, созданными при администрациях районов Санкт-Петербурга в соответствии с постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 04.02.2005 № 112 «О создании межведомственных комиссий». Контроль за ходом выполнения работ по согласованным проектам перепланировок (переустройств) помещений, приёмка выполненных работ осуществляется Администрациями районов Санкт-Петербурга.

К полномочиям районных межведомственных комиссий было отнесено согласование проектов на перепланировку нежилых помещений в многоквартирных домах без изменения их назначения, если при этом существенно не затрагиваются несущие конструкции здания. Данное положение было признано недействующим решением Санкт-Петербургского городского суда от 20.03.2017 № 3а-36/2017 с момента вступления решения суда в законную силу.

В настоящее время в Государственной Думе Российской Федерации проходят слушания по проекту Федерального закона №107661-7 «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации (в части переустройства и (или) перепланировки нежилых помещений в многоквартирном доме)», которым предусматривается аналогичный порядок согласования и контроля для жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме.

В отношении реконструкции нежилых помещений необходимо отметить следующее. Согласно пункту 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкция объектов капитального строительства – это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение этого объекта, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Информация о порядке получения разрешений на реконструкцию многоквартирного дома размещена на веб-странице Государственной жилищной инспекции Санкт-Петербурга официального сайта Администрации Санкт-Петербурга.

В Санкт-Петербурге выдача разрешений на реконструкцию многоквартирного дома осуществляется Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга и Комитетом по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры Санкт-Петербурга (в случае, если многоквартирный дом, в котором предусматривается реконструкция, относится к объектам культурного наследия).

По вопросу последовательности действий жителей в случае проведения каких-либо работ на конструктивных элементах и инженерном оборудовании многоквартирного дома Инспекция также поясняет следующее.

Согласно части 1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами.

Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденный постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 №290, устанавливает в числе прочих следующие обязанности управляющей организации:

— выявление отклонений от проектных условий эксплуатации, несанкционированного изменения конструктивного решения, признаков потери несущей способности, наличия деформаций, нарушения теплозащитных свойств, гидроизоляции между цокольной частью здания и стенами;

— в случае выявления повреждений и нарушений — составление плана мероприятий по инструментальному обследованию стен, восстановлению проектных условий их эксплуатации и его выполнение;

— выявление нарушений условий эксплуатации, несанкционированных изменений конструктивного решения, выявления прогибов, трещин и колебаний перекрытий жилого здания;

— выявление зыбкости перекрытия, наличия, характера и величины трещин в штукатурном слое, целостности несущих деревянных элементов и мест их опирания, следов протечек на потолке, плотности и влажности засыпки, поражения гнилью и жучками-точильщиками деревянных элементов в домах с деревянными перекрытиями и покрытиями;

— при выявлении повреждений и нарушений — разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ.

В случае проведения каких-либо работ в подвальных и чердачных помещениях многоквартирного дома посторонними лицами жителям необходимо сообщить об этом в управляющую организацию, председателю ТСЖ или ЖСК в зависимости от способа управления многоквартирным домом для организации проведения проверки наличия документов, разрешающих проведение работ, а также проверки производства работ при наличии необходимых разрешений. Обращение жителей может быть принято через аварийно-диспетчерскую службу управляющей организации, а также председателем Совета многоквартирного дома.

В случае неисполнения управляющей организацией установленных Минимальным перечнем обязанностей по организации наблюдения за безопасным состоянием конструктивных элементов и инженерного оборудования жилого здания необходимо обращаться в Инспекцию и администрацию района для назначения мероприятий по государственному контролю. В случае нарушения требований проекта организации производства работ в целях незамедлительного пресечения противоправных действий следует как самостоятельно, так и через управляющую организацию, ТСЖ, ЖСК и совет МКД обращаться в полицию.

Напомним, что согласно статье 12 Федерального закона от 07.02.2011 № 3‑ФЗ «О полиции» на полицию возлагаются следующие обязанности:

— принимать и регистрировать заявления и сообщения о преступлениях, об административных правонарушениях, о происшествиях;

— передавать заявления и сообщения о преступлениях, об административных правонарушениях, о происшествиях в государственные и муниципальные органы, организации или должностному лицу, к компетенции которых относится решение соответствующих вопросов, с уведомлением об этом в течение 24 часов заявителя;

— прибывать незамедлительно на место совершения преступления, административного правонарушения, место происшествия, пресекать противоправные деяния, устранять угрозы безопасности граждан и общественной безопасности, документировать обстоятельства совершения преступления, административного правонарушения, обстоятельства происшествия.

Согласно статье 13 указанного Федерального закона № 3-ФЗ полиции для выполнения возложенных на нее обязанностей предоставляются следующие права:

— требовать от граждан и должностных лиц прекращения противоправных действий;

— проверять документы, удостоверяющие личность граждан, если имеются данные, дающие основания подозревать их в совершении преступления, либо если имеется повод к возбуждению в отношении этих граждан дела об административном правонарушении.

Согласно статье 15 указанного закона проникновение сотрудников полиции в жилые помещения, в иные помещения и на земельные участки, принадлежащие гражданам, в помещения, на земельные участки и территории, занимаемые организациями, допускается в следующих случаях:

— для спасения жизни и обеспечения безопасности граждан и их имущества;

— для пресечения преступления;

— для установления обстоятельств несчастного случая.

В случае уклонения лиц, проводящих строительные работы, от предоставления необходимых документов или при отказе представителей управляющей организации, ТСЖ или ЖСК от проведения проверки документов, необходимо также обращаться в полицию с целью пресечения противоправных действий, так как в самовольных действиях по переустройству и перепланировке помещений в многоквартирных домах содержатся признаки самоуправства, а нанесение вреда имуществу граждан, к которому относятся стены и перекрытия жилого здания, общедомовые инженерные системы, должно немедленно пресекаться.

В случае нанесения ущерба имуществу собственников помещений необходимо вопросы возмещения вреда решать в добровольном или судебном порядке.

По вопросам передачи помещений общественного назначения в многоквартирных домах жителям этих домов Инспекция разъясняет следующее.

В целях рассмотрения обращений граждан, управляющих организаций, ТСЖ, ЖСК по вопросам отнесения нежилых помещений, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, к общему имуществу собственников помещений в многоквартирных домах, при Комитете имущественных отношений Санкт-Петербурга создан постоянно действующий коллегиальный совещательный орган — Межведомственная комиссия по выявлению объектов государственной собственности Санкт-Петербурга, обладающих признаками общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах и нежилых зданиях. В состав Комиссии включены представители органов власти, государственных организаций и представители общественности, что позволяет коллегиально и открыто в досудебном порядке принимать решения о возможности или невозможности отнесения объектов нежилого фонда к общему имуществу многоквартирного дома/нежилого здания.

В 2017 году проведено 27 заседаний Комиссии, в том числе 3 выездных, рассмотрены материалы в отношении 996 объектов площадью 10 8845,8 кв. м. В отношении 805 объектов площадью 80 597,5 кв. м приняты решения о возможности отнесения к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме во внесудебном порядке. В отношении 173 объектов площадью 21 444.5 кв. м приняты решения о невозможности отнесения к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме во внесудебном порядке. За 2017 год из Реестра исключены сведения о 423 Объектах, из них 3 — по решению суда.

Более подробную информацию о работе Комиссии необходимо получать в Комитете имущественных отношений.

 

Информация об обращениях в Государственную жилищную ин

www.gov.spb.ru

Особенности перепланировки в нежилых помещениях

В каких случаях требуется производить перепланировку в нежилых помещениях? Такая процедура необходима, к примеру, если предприниматель арендовал или приобрел объект недвижимости, на территории которого впоследствии предполагается открыть склад, офис или магазин. Благодаря перепланировке помещение будет удовлетворять требованиям и законодательства Российской Федерации, и самого предпринимателя.

Что включено в понятие «перепланировка»?

  • Изменение площади помещения.
  • Демонтаж и/или прорезывание оконных и/или дверных проемов.
  • Снос зафиксированных в техпаспорте помещений.
  • Изменение местонахождения комнат.
  • Организация дополнительных площадей для расширения склада или торгового зала (обустройство антресольных этажей и т. п.).

Перепланировка в жилых домах и нежилых зданиях

Если перепланировка производится в жилом доме, проектная организация обеспечивает изготовление технического заключения о состоянии ограждающих и несущих конструкций, а когда процесс уже завершен, она занимается выдачей технического заключения, в котором подтверждается, что все выполненные работы соответствуют требованиям безопасности. На следующем этапе специалисты проектной организации изготавливают проект перепланировки. Ключевым моментом становится положительное заключение Управления Роспотребнадзора. В техническом заключении должен быть вывод о безопасности планируемого переустройства.

Если перепланировке подвергается помещение в нежилом здании, проектная организация занимается изготовлением технического заключения и проекта перепланировки. В документации обязательна пометка о том, что характер перепланировки – не капитальный.

Процедура узаконивания

По всем правилам, заниматься узакониванием перепланировки необходимо на этапе проведения проектных работ. В противном случае владелец помещения может столкнуться с претензиями со стороны Мосжилинспекции и эксплуатационных организаций. Во избежание подобных проблем рекомендуется не затягивать с узакониванием перепланировки. Потребуются такие документы:

  • Проектная документация.
  • Технические условия.
  • Техническая документация из БТИ.
  • Документы, устанавливающие права собственника.
  • Если собственников несколько – нотариально заверенное согласие каждого из них.
  • Проект проведенной перепланировки.

Согласовывать перепланировку нежилого помещения не требуется, если не переносилось, не демонтировалось, не устанавливалось сантехническое оборудование; не разрушались и не возводились перегородки и/или стены; не менялся фасад здания; не увеличивалась нагрузка на конструкцию.

Если планировка уже завершена, но еще не согласована, заниматься ее узакониванием можно через суд. Положительное решение выносится в том случае, если доказано, что произведенные изменения не являются источником потенциальной угрозы жизни и здоровью граждан, не нарушают их прав и законных интересов. Если суд вынесет решение не в пользу истца, последнего могут обязать привести объект в состояние, в котором он находился до перепланировки.

С составлением проектной документации едва ли можно справиться самостоятельно. Лучше доверить эту процедуру профессионалам. Специалисты нашей компании гарантируют грамотное составление проекта перепланировки с указанием всех необходимых пунктов. Таким образом, у контролирующих органов не будет претензий к проводимым работам. Сотрудничество с надежной организацией позволит избежать непредвиденных материальных затрат и проблем с законом.

fb.ru

Отправить ответ

avatar
  Подписаться  
Уведомление о