Особенности оформления сделок с загородной недвижимостью: юридическое сопровождение
Покупателей всегда интересует вопрос грамотного проведения сделки с загородной недвижимостью. В отличие от оформления городской недвижимости купля-продажа загородного жилья – непростой процесс, зачастую сопровождающийся сложностями. Их можно обойти, воспользовавшись услугами адвоката. Только профессиональный юрист способен предотвратить возможные риски при совершении сделки. Свои комментарии и советы по оформлению купли-продажи предлагает юрист высшей категории адвокат Комиссаров Андрей.
При сделках с недвижимостью за пределами мегаполиса не стоит пренебрегать тщательной проверкой документов. Она обезопасит покупателя от мошенничества и невыгодных условий приобретения недвижимости. Наймите специалиста в области юридических услуг, который проверит наличие и правильность всей необходимой для приобретения объекта документации, корректность договора и безопасность его условий для покупателя.
Виды сделок с загородной недвижимостью
Сделки могут быть связаны не только с приобретением недвижимости в собственность. Возможны также дарение, завещание, аренда здании и земельных участков.
Все отношения такого рода оформляются в письменной форме. Они могут иметь одно-, двух- и многосторонний характер. Адвокат Комиссаров подробно комментирует такой вид сделки, как покупка недвижимости за городом.
Юридические услуги сделки с недвижимостью,в т.ч. загородной
Государственная регистрация перехода права собственности на загородный объект – необходимое условие успешного приобретения недвижимости. Для того чтобы обеспечить корректное заполнение документации на всех этапах сделки, следует воспользоваться помощью юриста по загородной недвижимости. Он сможет гарантировать продавцу и покупателю безопасность сделки, а также собрать необходимые бумаги и подать их на госрегистрацию.
Андрей Комиссаров перечислил, что входит в пакет необходимой документации:
- Свидетельство о госрегистрации права собственности на землю. Следует учесть, что земельный участок должен находиться на кадастровом учете;
- Свидетельство о госрегистрации права собственности на жилое или нежилое строение;
- правоустанавливающие документы, указанные в свидетельствах: постановления, договор купли-продажи;
- заверенное нотариусом согласие супруги или супруга, если собственник замужем либо женат.
Особенности сделок с загородной недвижимостью
Адвокат Комиссаров рассказал, что большинство видов сделок с загородной недвижимостью имеют общую черту: они связаны с земельным участком. Это значит, что и в отношении него также необходимо оформлять права. Это происходит одновременно с перерегистрацией права собственности на жилое строение и вспомогательные сооружения.
Основная задача при работе с земельным участком – правильно составить его план еще до совершения сделки с недвижимостью. Дополнительно рекомендуется заручиться поддержкой юриста и заказать комплексное сопровождение сделок с недвижимостью.
Поддержка адвоката сэкономит время оформления и сбора документов. Чтобы после передачи объекта у нового владельца не возникло проблем с его эксплуатацией, еще до заключения договора с продавцом юрист должен провести всестороннюю проверку «чистоты» объекта. Экспертиза всех предоставляемых документов — обязательный предварительный шаг в столь серьезном предприятии, отмечает Андрей Комиссаров. Она входит в юридическое сопровождение сделок с недвижимостью и включает в себя:
- проверку документов на данный объект;
- мониторинг возможных обременений на недвижимость;
- выявление спорных случаев по отношению к данному загородному объекту;
- составление заключения о состоянии объекта (устное или письменное).
При нормальном течении сделки и обоюдном согласии сторон на заключение договора можно говорить о непосредственном оформлении документов. Предварительно участники отношений должны оплатить госпошлины и подготовить документы для передачи прав собственности.
Мы рассмотрели основные аспекты оформления загородной недвижимости при её покупке. Разобраться с особенностями оформления дарения, завещания или аренды вам поможет опытный юрист по сделкам с недвижимостью.
Источник: http://www.lesstroy.net/articles/291/3847.html
a-komissarov.ru
С 2019 г. сделки с недвижимостью проводить будет легче на Kazned.ru
Минэкономики завершило разработку механизма создания единого недвижимого комплекса – совокупности принадлежащих одному лицу объектов недвижимости, которые можно будет регистрировать как единое целое. Об этом сообщает Недвиждимость Mail.ru со ссылкой на «Коммерсант».
Гражданский кодекс определяет только понятие единого недвижимого комплекса – оно включено в него в 2013 году и подразумевает совокупность зданий, сооружений, иных вещей (например, линейных объектов), объединенных единым назначением и неразрывно связанных (физически или технологически) или расположенных на одном земельном участке. Минэкономики же в своих проектах описывает регулирование оборота ЕНК.
Как пояснил глава департамента недвижимости Минэкономики Алексей Бутовецкий, документы находятся на согласовании. Поправки должны вступить в силу с 2019 года.
Так, единый недвижимый комплекс может быть предметом ипотеки – в таком случае право залога распространяется на все включенные в его состав объекты. Если здания на участке (или участок и здания) находятся в собственности разных лиц, комплекс не может быть создан – для его оформления потребуется учреждение общей долевой собственности. Законопроект также допускает возможность разделения комплекса как полностью, так и частично. Раздел участка, входящего в комплекс, допускается только при исключении его из состава ЕНК (при соблюдении принципа единства судьбы земли и расположенной на ней недвижимости) или при прекращении существования самого комплекса. При этом раздел комплекса на помещения или машиноместа не допускается.
Как отмечает руководитель проектов АКГ «МЭФ-Аудит» Александр Овеснов, полезным такой механизм будет в основном для владельцев дачных и загородных домов – будет облегчен оборот таких объектов (единый договор купли-продажи, единая запись в ЕГРП). Однако у собственника в дальнейшем могут возникнуть сложности – если он захочет возвести на своем участке еще одно здание или продать какие-то из имеющихся.
kazned.ru
Упрощенный порядок регистрации. Стало ли проще?
Упрощенный порядок регистрации на объекты недвижимости начинается с 02.01.2017 года Упрощенный порядок регистрации недвижимости
Упростил ли он жизнь обывателя? По большому счету совсем немного. Разберемся подробнее.
Содержание статьи подробное:
Упрощенный порядок регистрации
Произошло слияние данных ЕГРП — единого государственного реестра прав и ГКН — государственного кадастра недвижимости.
Теперь есть единый реестр — ЕГРН — единый государственный реестр недвижимости. Хранение данных в нем осуществляется только в электронном виде. Обещают, что информация будет дублироваться и сохраняться на разных электронных носителях, для исключения ее утери. Однако чувство тревоги от этого не уменьшается)))
В чем же заключается упрощение регистрации?
Лишь в том, что процедуру постановки недвижимости на кадастровый учет и регистрацию прав на нее может осуществляться одновременно и одним специалистом — государственным регистратором.
Упрощенный порядок регистрации. Стало ли проще?
Регистрация недвижимости предполагает — регистрацию объекта недвижимости и регистрацию права на него.
То есть:
- объект недвижимости сначала описывается, определяются его технические характеристики, такие как площадь, этажность, наличие подвалов и технических этажей и других.
- затем объект недвижимости «привязывается» к земельному участку.
- всем объектам недвижимости присваивается идентификационный номер — кадастровый номер.
Этот номер уникальный и не может быть повторен по другим объектам. Кадастровый номер присваивается объекту навсегда и может быть изменен только в результате изменения объекта, например его разделения или объединения нескольких в один.
Утраченный объект недвижимости — снимается с кадастрового учета.
С 02.01.2017 года без постановки объекта недвижимости на кадастровый учет становится невозможным регистрация прав на него, в том числе и дачных домиков.
Упрощенный порядок регистрации прав на дачные строения по декларации отменен.
Как поставить объект недвижимости на кадастровый учет?
Права выявления и описания объектов недвижимости делегированы кадастровым инженерам.
Реестр сертифицированных кадастровых инженеров ведет Росреестр и с ним можно познакомиться на официальном сайте Росреестра — rosreestr.ru
Кадастровому инженеру можно заказать:
- Технический план на строение ( жилое или нежилое)
- Межевой план на земельный участок
На основании этих документов и вашего заявления, будет произведен произведен кадастровый учет объекта недвижимости и данные о нем внесены в ЕГРН — единый государственный реестр недвижимости.
Большинство существующих ранее объектов недвижимости уже состоит на кадастровом учете.
Но по старым объектам, построенным до 01.03.2013 года, могут быть ошибки либо они вовсе не состоят на кадастровом учете, что исключает регистрацию прав на них.
Регистрация прав на объект недвижимости
После постановки объекта недвижимости на кадастровый учет, можно зарегистрировать на него право собственности, т.е определить законного собственника(хозяина), а после — иного правообладателя — арендатора, оперативного управляющего.
Регистрация права осуществляется на основании:
- Право устанавливающего документа
- Заявления о регистрации права
Так вот, теперь две эти процедуры можно провести одновременно, обратившись с заявлением в Росреестр.
Срок выполнения — 10 рабочих дней!
Упрощенный порядок регистрации на переходный период
ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости»
статья 70
Особенность осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на объекты недвижимости в отдельных случаях
7. До 1 марта 2018 года основаниями для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, или на объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, расположенном в границах населенного пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), являются только технический план указанных объектов индивидуального жилищного строительства и правоустанавливающий документ на земельный участок, если в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположены указанные объекты индивидуального жилищного строительства. В данном случае сведения об объекте индивидуального жилищного строительства, за исключением сведений о местоположении такого объекта недвижимости на земельном участке, указываются в техническом плане на основании представленных заказчиком кадастровых работ разрешения на строительство и проектной документации таких объектов недвижимости (при ее наличии) либо декларации об объекте недвижимости, предусмотренной частью 11 статьи 24 настоящего Федерального закона (в случае, если проектная документация не изготавливалась).
статья 71
Особенности подготовки технического плана здания, сооружения, помещения, машино-места, объекта незавершенного строительства
1. В случае отсутствия разрешения на ввод здания или сооружения в эксплуатацию, проектной документации таких объектов недвижимого имущества сведения о здании или сооружении (за исключением сведений о местоположении таких объектов недвижимого имущества на земельном участке и об их площади, площади застройки) указываются в техническом плане также на основании представленного заказчиком кадастровых работ технического паспорта такого объекта недвижимости, изготовленного до 1 января 2013 года.
2. В случае отсутствия разрешения на строительство на объект незавершенного строительства, проектной документации на объект незавершенного строительства сведения о таком объекте недвижимого имущества, за исключением сведений о местоположении такого объекта недвижимого имущества на земельном участке, указываются в техническом плане также на основании представленного заказчиком кадастровых работ технического паспорта такого объекта недвижимого имущества, изготовленного до 1 января 2013 года.
3. В случае отсутствия разрешения на ввод здания или сооружения в эксплуатацию, проектной документации таких объектов недвижимого имущества сведения о помещении, машино-месте, за исключением сведений о местоположении таких объектов недвижимого имущества в пределах этажа здания или сооружения, либо в пределах здания или сооружения, либо в пределах соответствующей части здания или сооружения и его площади, указываются в техническом плане также на основании представленных заказчиком кадастровых работ технического паспорта помещения, машино-места, изготовленного до 1 января 2013 года, или изготовленного до 1 января 2013 года технического паспорта здания или сооружения, в котором расположено помещение или машино-место.
(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 315-ФЗ)(см. текст в предыдущей
4. В случаях, указанных в частях 1 — 3 настоящей статьи, сведения о здании, сооружении, помещении, машино-месте (за исключением сведений о местоположении здания, сооружения на земельном участке и об их площади, о площади застройки, сведений о площади и местоположении помещения, машино-места в пределах этажа здания или сооружения, либо в пределах здания или сооружения, либо в пределах соответствующей части здания или сооружения) указываются в техническом плане также на основании утвержденного в установленном федеральным законом порядке акта о приемке в эксплуатацию соответствующих объектов. (в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 315-ФЗ)редакции)(см. текст в предыдущей
редакции)5. В случае, если на момент принятия решения о вводе объекта в эксплуатацию для принятия указанного решения законодательством о градостроительной деятельности не предусматривалось представление технического плана объекта недвижимости, сведения о здании, сооружении, помещении, машино-месте (за исключением сведений о местоположении здания, сооружения на земельном участке, об их площади, о площади застройки, сведений о площади и местоположении помещения или машино-места в пределах этажа здания или сооружения, либо в пределах здания или сооружения, либо в пределах соответствующей части здания или сооружения) указываются в техническом плане также на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 315-ФЗ)
Вот и все!
Стоит почитать статьи:
Кадастровый учет недвижимости
Всегда рада разъяснить. Автор
Разъяснение других сложных моментов
exspertrieltor.ru
Проведение сделок с недвижимостью в 2018 году
Проведение сделок с недвижимостью имеет ряд особенностей, у которых есть объективные причины:
- высокая цена сделки и порой долгая подготовка к ней
- государственная регистрация перехода и права собственности
- соблюдение законности отчуждения
- высокая социальная значимость
Статья обновлена 21.02.2018 года
Содержание статьи подробное:
Проведение сделок с недвижимостью
Особенности сделки разберем подробнее:
- Высокая цена сделки нередко требует подготовки денежных средств — оформление ипотечного кредита, продажи недвижимости, размещение заявки в банк на получение наличных , перевода денег из другого города и др. За это время объект может быть продан другому Покупателю или Продавец повысит стоимость или изменит другие условия сделки, поэтому необходимо подписание предварительного договора и передача задатка.
- Для государственной регистрации перехода права собственности от Продавца к Покупателю требуется порой подготовка целого пакета документов и снятие проживающих с регистрационного учета. А на это уходит от 1 до 4 недель.
- Бывают и особые обстоятельства — выведение объекта из залога или снятие ареста. Эти процедуры порой занимают до 2-х месяцев.
- Покупка квартиры во вновь построенном доме требует постановки ее на кадастровый учет и это займет у вас примерно месяц.
- Некоторые сделки теперь требуют обязательного нотариального удостоверения договора купли-продажи, а именно:
— Отчуждение недвижимости, находящейся в общей долевой собственности
-Отчуждение недвижимости, принадлежащей несовершеннолетним собственникам
-Отчуждение недвижимости принадлежащей недееспособным
-Покупка супругами недвижимости в долевую собственность( а не в общую совместную)
Все эти обстоятельства требуют грамотного подхода.
Проведение сделки купли продажи недвижимости
Проведение сделок с недвижимостью, используя уже проверенный алгоритм, исключает ошибки
- получение информации об отсутствии арестов и обременений
- получение документов подтверждающих, что права и законные интересы членов семьи не нарушены
- обязательства родителей по выделению долей детям соблюдены
- отсутствуют люди, имеющие право проживания в квартире
Проведение сделок с недвижимостью обязательно требует оформления следующих документов:
- Предварительного договора купли-продажи
- Соглашения о задатке
- Договора купли-продажи. В сделках, в которых недвижимость принадлежит несовершеннолетним или недееспособным, или нескольким собственникам на праве общей долевой собственности, договор отчуждения необхдимо удостоверить нотариусом. Оформление квартиры у нотариуса
- Акта приема-передачи
- Заявления на регистрационное действие в Росреестр.
- Оплатить государственную пошлину
Запрет на проведение сделок с недвижимостью
Запрет на проведение сделок с недвижимостью на определенный объект может быть наложен судебным приставом-исполнителем, органами опеки и попечительства, даже сам собственник может наложить запрет на регистрационные действия без его личного участия.
Обстоятельства запрета на проведение регистрационных действий могут быть самые разные и являются предметом выявления скрытых рисков. Об этом вы можете подробно прочесть во второй части пособия «Хочу купить недвижимость. Что надо знать»
Всегда рада разъяснить. Автор
Проведение сделок с недвижимостью
Разъяснение других сложных моментов
exspertrieltor.ru
Законодательство о недвижимости: основные изменения 2018 года
Следуя курсом реформирования экономики, власти РФ не оставили без внимания и правоотношения в сфере недвижимости. В 2018 году следует ожидать внедрения целого ряда изменений. Важными являются «дачная амнистия» и новые правила администрирования налога на недвижимость.
Дачная амнистия – что это?
Под термином «амнистия» граждане часто подразумевают:
- Упрощённый механизм регистрации права владения на возведённые на дачных, огородных и садовых земельных участках индивидуальные дома.
- Бесплатная приватизация земельных участков (дачных, огородных и садовых).
Введенные в действие 30 июня 2006 г. (93-ФЗ). В первом случае срок действия «амнистии» продлён до 01. 03. 2018 года, а во втором – до конца 2020. Рассмотрим каждый из этих вариантов.
#1 Оформление жилых домов
Порядок оформления права владения на жилые дома, которые являются объектами ИЖС (индивидуального жилищного строительства) и возведены на земельных участках, предоставленных для этих целей (либо же – для ведения ЛПХ (личного подсобного хозяйства), немного отличается от порядка, установленного для домов, возведённых на дачных или садовых участках.
Объекты ИЖС
Согласно положениям Градостроительного кодекса, объект ИЖС – это отдельно стоящее жилое здание, предназначенное для проживания не более чем одной семьи, этажностью не более трёх. Для того, чтобы зарегистрировать объект, в отделение Росреестра по местонахождения жилого дома необходимо представить следующий пакет документов:
– заявление соответствующего образца;
– квитанция об уплате госпошлины;
– копия паспорта заявителя;
– кадастровый паспорт здания;
– документы, устанавливающие право собственности на земельный участок.Эти документы необходимы в том случае, если об участке отсутствуют в ЕГРП. Если они там есть, то такие документы не представляются.
Важно: до 1 марта 2018 г. для регистрации права владения на жилой дом – объект ИЖС разрешение на эксплуатацию дома представлять не надо.
Пакет документов может быть представлен заявителем (его представителем) лично, либо отправлен по почте. В последнем случае подпись заявителя (его представителя) удостоверяется нотариально.
Легализация дачного (садового) домика
Для строительства домов на дачных или садовых участках никакого разрешения не требуется. Таким образом, единственные документы, которые необходимо приложить к заявлению – это свидетельство о праве владения участком земли (собственность, постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение) и декларация на дом (постройку).
Если же участок до того был уже оформлен (данные содержатся в ЕГРП), предоставлять свидетельство не нужно. Декларация на дом (постройку) заполняется заявителем собственноручно. Образцы можно получить в любом отделении Росреестра, либо скачать с его официального сайта в интернете.
Важно: в компетенцию специалистов из Росреестра не входит проверка данных, которые заявитель внёс в декларацию. Поэтому никаких выездов «на место» не будет.
#2 Бесплатная приватизация земли
Под действие программы попадают участки, полученные до 30. 10. 2001 г., т. е., до того момента времени, когда вступил в силу Земельный кодекс РФ.
Первым делом следует изучить правоустанавливающий документ. Важна информация о том, для чего и на каком праве он был получен. Если такие сведения отсутствуют, считается, что участок был предоставлен гражданину на праве собственности. Исключение составляют случаи, когда действующим законодательством установлено, что те или иные участки земли не могут быть частной собственностью граждан.
Если же участок был получен на правах бессрочного пользования или же пожизненного наследуемого владения, его также можно оформить в собственность. Не подлежат оформлению участки земли, которые были изъяты из оборота (либо на оборот которых наложено ограничение).
А что делать тем, кто вообще никаких документов не имеет?
В этом случае в качестве правоустанавливающего документа выступает выписка из хозяйственной книги. Такую выписку выдаёт территориальный орган местного самоуправления. Однако, если и в хозяйственной книге сведения о земельном участке отсутствуют, его придётся выкупать у государства, но уже по рыночным ценам.
Часто бывает так, что земля является собственностью садовых (дачных) товариществ. В таких случаях заявителю необходимо обращаться с заявлением не в Росреестр, а непосредственно в территориальный орган местного самоуправления.
В комплект документов для приватизации земельного участка входят:
– заявление установленной формы;
– составленное заявителем описание границ земельного участка;
– подтверждение правлением садового (дачного) товарищества факта принадлежности участка земли заявителю, а также, достоверности его границ.
Законодательно установленный срок рассмотрения заявлений до 14-ти дней.
Наиболее распространённые проблемы, при оформлении земли по программе «амнистии»:
Ситуация № 1: несоответствие фактической площади участка, которая заявлена в правоустанавливающих документах.
Несоответствия фактической площади не могут быть причиной отказа в приватизации. Подобные ситуации возникают потому, что в конце 80-х и в начале 90-х годов прошлого столетия наделы предоставлялись без проведения надлежащих замеров, «на глазок».
В таких случаях необходимо провести межевание надела. Законодательство не имеет ничего против увеличения его площади. Однако размер увеличения не может превышать одну минимально допустимую величину для участков, относящихся к данной категории земель.
Иногда встречаются случаи, что границы участка не определялись вовсе. В этой ситуации увеличение тоже возможно, в размере, не превышающей 1/10 площади по данным ГК.
Ситуация № 2: как быть, если у продавца свидетельство о праве собственности старого образца?
Определить на каком праве был получен участок. Если на основании права собственности – прекрасно. В противном случае следует убедиться, что участок не был изъят из оборота или не был получен в ограниченное пользование. Если ограничений нет, то участок должен быть предоставлен на правах собственности (приватизирован). Чтобы данные попали в ЕГРП.
Программа легализации садовых домиков и земли – это возможность для граждан, которые не успели оформить право собственности, в неограниченное количество объектов. В отличие от стандартной процедуры приватизации, например.
Изменения в налогообложении
Изменения в порядке взимания налога на недвижимое имущество были приняты в 2014 г. и вступили в силу в 2015. Главное, что в качестве базы налогообложения стала выступать оценка имущества, которая числится по данным кадастровых документов. Ранее использовалась инвентаризационная оценочная стоимость объектов недвижимости.
В Налоговом кодексе РФ установлена минимальная годовая ставка налога на недвижимость в размере 0,1% от оценочной стоимости жилья. С 2015 г. действует понижающий коэффициент, который ежегодно увеличивается на 20% (соответственно, вместе с этим увеличивается и сумма взимаемого налога), так:
в 2015 г. действовал понижающий коэффициент 0,2;
в 2016 – 0,4;
в 2017 – 0,6;
в 2018 будет действовать 0,8, а
в 2019 не будет использоваться совсем.
Выполнить переход на полную ставку планируется до конца 2019 г. До этого же момента времени допускается использование инвентаризационной оценки объекта при исчислении объекта налогообложения.
В 2018 г. без изменений останутся и категории граждан, которых государство освобождает от уплаты налога: ветераны войны и труда, ликвидаторы аварии на ЧАЭС, участники боевых действий, пенсионеры и инвалиды. Что касается пенсионеров, то не платить налог они смогут лишь за один из объектов, которыми они владеют. Если у человека в собственности и квартира, и частный дом, то от уплаты освобождается (на выбор пенсионера) или один, или другой объект.
Читайте также:
realtypro24.ru