Оценка собственности стоимости – Оценка недвижимости — Википедия

Содержание

виды и методы определения стоимости имущества

Недвижимость представляет собой определенное имущество, которое обладает ценностью для владельца и экономики страны в целом. Оно может быть представлено несколькими видами собственности, каждый из которых отличается своими параметрами и условиями использования.

Каждое такое имущество обладает конкретной стоимостью, причем оценить ценности требуется достаточно часто для разных целей. Данный процесс должен проводиться исключительно надежными и проверенными независимыми экспертами. Результаты оценки могут использоваться в суде или передаваться в разные государственные органы, так как акт обладает юридической силой.

За счет знания оцененной стоимости можно продать квартиру по оптимальной цене, оформить ипотеку или составить брачный договор.

Оглавление статьи

Законодательное регулирование вопроса

Регулирование оценки имущества осуществляется ФЗ №135.

В этом законе указывается, что представляет собой данный процесс, для чего он выполняется, а также каким требованиям должен соответствовать.

Оценка недвижимости – это процедура, на основании которой определяется стоимость ценности. Именно по этой цене имеется возможность продать на рынке данный объект.

При проведении данного процесса учитываются определенные принципы:

  • чем выше эффективность использования объекта по назначению, тем большая оцененная стоимость будет установлена;
  • на результаты непосредственно влияет гармоничность внешнего вида имущества;
  • во время проведения процедуры берется в расчет цена всех элементов, входящих в имущество, после чего полученные значения складываются, что позволит определить общую стоимость;
  • на конечный результат влияет схожесть рассматриваемой недвижимости с аналогичными ценностями;
  • учитываются преимущества, которые могут быть получены от объекта в будущем.

Следовать вышеуказанным принципам могут только специалисты, поэтому оценка доверяется исключительно опытным профессионалам.

Виды

Данный процесс может выполняться в двух ситуациях:

  • добровольно, а обычно это необходимо, если сам владелец недвижимости желает определить, по какой оптимальной рыночной цене он сможет продать конкретный объект;
  • принудительно, когда оценка требуется в соответствии с законодательством, а именно при совершении процесса приватизации, при передаче имущества в наследство или при осуществлении иных аналогичных действий.

По методу определения стоимости может быть:

  • массовой, при которой подвергается оценке сразу несколько объектов, для чего учитываются статистические показатели;
  • индивидуальной, когда для одного оцениваемого элемента используется сразу несколько методик расчета.

Также процесс классифицируется по типу имущества:

  • недвижимости, к которой относятся разные сооружения или участки земли;
  • движимых, причем сюда можно отнести автомобили, иные виды транспортных средств или дорогостоящее оборудование;
  • бизнеса, когда рассмотрению подвергаются разные акции или облигации, а также доли в предприятиях.

При проведении данного процесса могут определяться разные виды стоимости:

  • рыночная, считающаяся наиболее обоснованным и объективным показателем, при учете которого имеется возможность действительно продать ценности;
  • инвестиционная, предполагающая, что в будущем будет существенно изменен данный показатель, причем такое изменение может быть не только положительным, но и отрицательным;
  • для определения налога, а такая стоимость требуется для расчета налогооблагаемой базы;
  • ликвидационная, определяющаяся для обязательной продажи имущества, причем на это не влияет устанавливающийся спрос или условия, имеющиеся на рынке, а используется такой показатель обычно в отношении имущества, принадлежащего ликвидируемым организациям;
  • утилизационная необходима для определения затрат, связанных с возведением объекта.

Для недвижимости обычно определяется инвентаризационная стоимость, для расчета которой непременно учитываются технические параметры имущества. Дополнительно требуется часто определить кадастровую стоимость, на которую непосредственно влияет рыночная ситуация.

Причины и цели проведения

Цели проведения данного процесса зависят от того, какую сделку планируется проводить с объектом.

Они полностью зависят от различных видов договоров:

  • продажа или покупка оцениваемого элемента, причем неправильное определение цены может привести к тому, что какая-либо сторона сделки понесет убытки;
  • сдача имущества в аренду, для чего следует определить оптимальный размер арендных платежей;
  • составление брачного договора, причем правильно определенная цена позволит в будущем оптимально разделить имущество в случае необходимости;
  • оформление ипотечного займа, чтобы определить, соответствуют ли выданные банком деньги реальной цене квартиры или дома;
  • покупка страхового полиса, причем оценку следует проводить до непосредственного подписания договора, чтобы установить, подходит ли определенная страховая сумма стоимости страхуемого объекта;
  • проведение судебного процесса, имеющего отношение к имуществу, а для этого требуется определить стоимость иска;
  • принятие различных управленческих или корпоративных решений, а знание цены позволит выбрать оптимальный вариант;
  • закрытие компании, сопровождающееся продажей всех активов, а для этого важно знать, по какой цене они должны реализоваться;
  • инвестирование средств, причем для этого определяется инвестиционная стоимость, позволяющая решить, какую прибыль в будущем сможет получить инвестор от продажи данной собственности;
  • осуществление процедуры приватизации, причем этот процесс непременно сопровождается проведением оценки;
  • другие контракты, имеющие отношение к недвижимости, например, передача их в залог, предоставление в лизинг или другое.

Таким образом, процесс реализуется для разных целей, но пользуется при этом высоким спросом, так как без него невозможна практически ни одна сделка.

Методы и подходы

Оценка может осуществляться разными методами:

  • затратный, для чего анализируются все расходы, связанные с возведением или восстановлением объекта;
  • сравнительный, предполагающий изучение и сопоставление рыночных цен на аналогичные ценности;
  • доходный, заключающийся в анализе возможной прибыли от использования или продажи недвижимости.

При выборе любого метода учитывается, к какому виду имущества принадлежит объект, каковы его характеристики, а также насколько доступными, полными и качественными являются сведения о нем.

Порядок процедуры

Данный процесс реализуется в последовательных этапах:

  • выбирается независимый оценщик, занимающийся процессом, причем желательно обращаться в проверенные и надежные организации;
  • согласование условий;
  • подготовка документов, причем к ним относится св-во о собственности и правоустанавливающая документация;
  • составление и подписание договора, в котором оговариваются сроки процедуры, ее стоимость и особенности;
  • непосредственная работа наемного специалиста, который выезжает на объект, осматривает его, фотографирует и заполняет необходимую документацию;
  • проведение аналитической работы, заключающейся в осуществлении расчетов, анализе рынка и создании отчета.

В результате выполненного процесса заказчик получает акт оценки, в котором указывается запрашиваемая информация по объекту, а этот документ может использоваться для разных целей, так как обладает юридической силой.

Стоимость такой услуги считается достаточно высокой, причем она зависит от ценообразования компании, куда обращается гражданин.

Бесплатное проведение

В интернете предлагают многие компании бесплатную оценку, но это обычно является лишь мошенническими схемами. Оценка считается сложным и специфическим процессом, поэтому она не может стоить дешево.

Проводиться бесплатно она может только в ситуации, если осуществляется процедура непосредственными работниками компании, а результаты используются для внутренней работы фирмы.

Оформление результатов

После проведения оценки, непременно полученные результаты правильно оформляются. Для этого составляется специальный акт оценки, называемый по-другому отчетом.

Данный документ обладает юридической силой, поэтому может предоставляться в государственные органы или суд.

Он формируется на дату, когда непосредственно определяется стоимость объекта. В документе прописываются выводы оценщика относительно цены имущества, а также приводятся доводы для такого результат. Подписывается он оценщиком, а также на нем ставится печать компании и подпись руководителя.

Действителен данный документ в течение шести месяцев.

Для разного вида имущества

Данный процесс может значительно отличаться в зависимости от того, какая недвижимость рассматривается.

Государственного

Осуществляется независимыми компаниями, обладающими правом заниматься данной деятельностью. Выбирается фирма после проведения конкурса, в результате чего выбор падает на наиболее выгодное предложение.

По результатам процесса подготавливается отчет, в котором прописывается рыночная стоимость объектов, а также инвентаризационная цена, их состав и возраст, особенности износа и иные технические параметры.

Жилого

Заказчиком выступает владелец недвижимости. Во время процесса учитывается состояние и технические параметры объекта, а также рыночная ситуация.

На цену имущества оказывают влияние многочисленные факторы:

  • место расположения;
  • квадратура;
  • численность населения в регионе;
  • природные и политические условия.

Для оценки могут использоваться разные методы, причем для жилых помещений наиболее часто применяется

затратный способ.

Каждая жилая недвижимость индивидуальна, поэтому все элементы рассматриваются специалистами в отдельности.

Коммерческого

Необходимость в оценке возникает при продаже или сдаче недвижимости в аренду. Стоимость таких объектов зависит от разных факторов, причем учитывается планируемая прибыль, получаемая от них, а также возможные финансовые риски.

Важными факторами, учитываемыми специалистами, выступают: место расположения имущества, срок, в течение которого оно окупается, состояние и износ, ситуация на рынке и уровень инфляции. Обычно сразу применяется три метода оценки.

Арестованного

Нередко объекты используются уже в исполнительном производстве, поэтому требуется их продать, чтобы погасить долги должника. В этом случае надо знать, по какой цене их надо продать, причем от установленной стоимости зависят сроки продажи.

Приставы могут самостоятельно оценивать объекты, ориентируясь на рыночные цены аналогичных ценностей. Если должник считает, что стоимость определена неверно, то он может обжаловать этот показатель. Также для работы может привлекаться наемный специалист.

Залогового

Если недвижимость передается в качестве залога в банк, то требуется оценить его, чтобы определить его цену. Это является основным условием финансовой организации для выдачи заемных средств.

Оценка должна производиться только в компании, которая аккредитована в выбранном банке.

При составлении отчета учитываются требования и пожелания самого финучреждения. Действителен документ полгода, поэтому в течение этого времени надо оформить кредит.

Доли имущества

Только квалифицированные специалисты могут определить цену доли имущества. Для этого непременно учитываются многочисленные рыночные факторы, а также берется в расчет, что стоимость квартиры, поделенной на доли, будет ниже, чем, если бы у нее имелся один собственник.

По результатам работы делается отчет, в котором указывается только некоторая часть недвижимости.

Оспаривание результатов

Нередко отчеты становятся доказательствами в судебных разбирательствах, а в этом случае одна из сторон может оспорить имеющиеся сведения. Для этого должны подготавливаться документы, которые подтвердят, что определенная стоимость неверна. Также может быть найдена какая-либо ошибка в документе, что станет причиной для признания его недействительным.

Суд назначает экспертизу для проверки отчета, причем эксперты оценивают и проверяют все используемые методы для расчета, анализируют мотивы принятия тех или иных решений, а также изучают доказательства. Именно на основании этой экспертизы решается, будет ли оспорен документ.

Таким образом, оценка недвижимости является сложным и специфическим процессом, выполняемым только профессионалами. Она представлена в нескольких видах, а также может быть принудительной или добровольной. Данная услуга непременно оплачивается владельцем объекта, а в результате он получает отчет, обладающий юридической силой.

О правилах определения стоимости недвижимости смотрите в следующем видеосюжете:

propertyhelp.ru

Оценка недвижимости - это... Что такое Оценка недвижимости?

Оценка стоимости недвижимости — процесс определения рыночной стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта недвижимости. Оценка стоимости недвижимости включает: определение стоимости права собственности или иных прав, например, права аренды, права пользования и т. д. в отношении различных объектов недвижимости.

Виды стоимости

В оценочной практике существуют различные виды стоимости. Стоимость недвижимости подразделяется на следующие виды:

  • рыночная стоимость;
  • инвестиционная стоимость;
  • ликвидационная стоимость;
  • кадастровая стоимость.

При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

  • одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
  • стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
  • объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
  • цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
  • платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

[1]

При определении инвестиционной стоимости объекта оценки определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки — инвестиционной недвижимости для получения дохода в виде арендной платы и прироста стоимости. При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.

При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.

При определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки. Кадастровая стоимость определяется оценщиком, в частности, для целей налогообложения.

Основные подходы оценки недвижимости

Существует несколько подходов (методов) к оценке любого вида недвижимости, используемых профессиональными оценщиками: - сравнительный (или «рыночный») подход; - затратный подход; - доходный подход.

В рамках каждого из 3-х подходов существует свои специфические методики.

Доходный подход

Доходный подход к оценке недвижимости базируется на определении стоимости объекта недвижимости на основе расчета ожидаемых доходов от владения (использования) этим объектом. Этот показатель является очень важным, поскольку позволяет прогнозировать стоимость объекта на перспективу.

Доходный подход является одним из наиболее применяемых методов оценки недвижимости в оценочной практике на сегодняшний день.

По утверждению современного экономиста Вишневецкого А.В., этот подход называют также "маржинальным" (от англ. термина "margin", часто используемого в России как аналог понятия "прибыль"). Применяемость маржинального подхода явно выражена в период экономических ростов в государстве. Доходный подход является неотъемлемой частью процедуры "Due Diligence" (дью-ди́лидженс).

Доходный метод в основном, основан на определении стоимости недвижимости путем расчета дисконтированного потока доходов (от владения или использования этим объектом). Данный метод базируется на принципе ожидания – установления текущей стоимости доходов и других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения этой собственностью. Логично, что владелец недвижимости не уступит свою собственность ниже той суммы, которую он мог бы получить, продолжая эксплуатировать ее, а покупатель не заплатит больше той суммы, которую ему принесет последующее использование данного объекта в коммерческих целях. Таким образом, цена недвижимости определяется на основе стоимости будущих доходов путем соглашения между сторонами.

При расчёте доходным подходом используются следующие методики: капитализации доходов и дисконтирования денежных потоков. Эти методики являются основными в данном методе.

1) В соответствии с технологией метода прямой капитализации стоимость определяется отношением чистого операционного дохода до налогообложения к ставке капитализации. Ставка капитализации определяется оценщиком на основе величины базовой ставки путем ее корректировки на риски.

2) Метод дисконтирования денежных потоков применяется, когда денежные потоки поступают неравномерно (нестабильный доход), или при использовании различных коэффициентов капитализации. Согласно методике, стоимость объекта определяется как сумма дисконтированных доходов по проекту. Для этого необходимо определить модель денежного потока с составлением прогноза расходов и инвестиций на выбранный период. Ставка дисконта определяется с учетом тех же параметров, что и при методе капитализации.

Суть метода — доходный подход оценивает стоимость недвижимости, как текущую стоимость будущих денежных потоков. При этом данный подход отражает уровень риска для оцениваемого объекта недвижимости, а также качество и количество дохода, который сможет принести объект оценки в течение срока службы. Основным достоинством доходного подхода является то, что он позволяет учесть будущие инвестиционные риски уже сейчас.

Недостатком метода является то, что будущие доходы – прогнозная величина поступлений от арендной платы и суммы будущей перепродажи объекта, определяются оценщиком путем анализа ряда факторов, а потому могут нести в себе определенную погрешность, так как абсолютно точно определить состояние рынка недвижимости на длительную перспективу невозможно.

Затратный подход

Затратный подход (подход на основе активов) — совокупность методов оценки, в которых стоимость объекта равна сумме стоимости земельного участка и стоимости воспроизводства (замещения) всех улучшений, за вычетом накопленного износа, и стоимости обязательств, то есть стоимость объекта оценки зависит от стоимости создания аналогичного объекта. Данный подход применяется для оценки отдельно стоящих зданий, домовладений.

Сравнительный подход

Сравнительный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами — аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом — аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. (см. Федеральный стандарт оценки № 1)

Основные методы оценки недвижимости

Метод капитализации доходов

Суть метода капитализации доходов — определение стоимости объекта недвижимости происходит путём преобразования годового чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость.

Базовая формула:

где

 — стоимость объекта недвижимости (ден.ед)
 — Чистый операционный доход или ЧОД (англ. Net operation income (NOI))
 — Коэффициент капитализации

Коэффициент капитализации — показатель отражающий отношение ожидаемого годового дохода (ЧОД) от стоимости недвижимости:

где

 — коэффициент капитализации
 — ставка доходности инвестора на вложенный капитал — ожидаемая инвестором норма доходности от инвестирования с учётом риска на рынке.
 — норма возврата капитала — процентная ставка которая обеспечивает возврат первоначальных инвестиций. Ставка разделяет доход на две части: возмещение капитальных вложений в недвижимость и получение дохода от владения объектом.

В оценочной практике используются 3 метода расчёта нормы возврата капитала, метод Ринга, метод Инвуда и метод Хоскольда.

Метод Ринга Этот метод используется, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Норма возврата представляет собой ежегодную долю первоначального капитала, отчисляемую в беспроцентный фонд возмещения. Эта доля при 100-процентном возврате капитала.

Метод Инвуда Данный метод используется, если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиций. В этом случае норма возврата как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента.

Метод Хоскольда Используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, и маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке.

Данный метод используется, если потоки доходов стабильны на протяжении длительного периода и являются значительной величиной, а также, если поток доходов возрастает устойчивыми темпами.

Метод неприменим в ситуации, когда объект оценки представляет собой объект незавершённого строительства или требует значительной реконструкции, т.е в ближайший период не может приносить стабильного дохода.

«Информационная непрозрачность» российского рынка затрудняет расчёт Чистого операционного дохода и ставки капитализации, ввиду недостатка информации по реальным сделкам продажи, эксплуатационным платежам и т. д.

Метод дисконтирования денежных потоков

Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) более сложен, детален и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления.

Применяется метод ДДП, когда:

  • предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;
  • имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;
  • потоки доходов и расходов носят сезонный характер;
  • оцениваемая недвижимость — крупный многофункциональный коммерческий объект;
  • объект недвижимости строится или только что построен и ввод: (или введен в действие).

Метод дисконтированных денежных потоков — наиболее универсальный метод, позволяющий определить настоящую стоимость будущих денежных потоков. Денежные потоки могут произвольно изменяться, неравномерно поступать и отличаться высоким уровнем риска. Это связано со спецификой такого понятия, как недвижимое имущество. Недвижимое имущество приобретается инвестором в основном из-за определенных выгод в будущем. Инвестор рассматривает объект недвижимости в виде набора будущих преимуществ и оценивает его привлекательность с позиций того, как денежное выражение этих будущих преимуществ соотносится с ценой, по которой объект может быть приобретен.

Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

Примечания

  1. ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ "ЦЕЛЬ ОЦЕНКИ И ВИДЫ СТОИМОСТИ (ФСО N 2)"Утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 255

Нормативно-правовая база оценочной деятельности

Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ

Работа независимых оценщиков контролируется общественными организациями, например, Российское общество оценщиков.

Литература

  • Вечер Н.Ф Ольховский А.А Инвестиции в коммерческую недвижимость СПб.: 2005.
  • Тэпман Л. Н. Оценка недвижимости. ЮНИТИ 2005
  • Иванова Е. Н. Оценка недвижимости. М.: 2007
  • Фридман. Д, Ордуэй. Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости М.:, Дело, 1998

dic.academic.ru

Основы оценки собственности. Оценка недвижимости

Стоимость – это деньги или денежный эквивалент, который покупатель готов обменять на какой-либо предмет или объект. Важно проводить различия между понятиями «стоимость», «затраты» и «цена». Стоимость обычно анализируется с точки зрения возможного покупателя и является мерой того, сколько гипотетический покупатель будет готов заплатить за оцениваемую собственность. Затраты - это мера издержек, необходимых для того, чтобы создать объект собственности, сходный с оцениваемым. Эти затраты могут не отличаться от той суммы, которую будет готов заплатить возможный покупатель. В зависимости от ряда факторов, включая потребности покупателя, наличие равноценных объектов и активность других покупателей, эти затраты могут быть выше или ниже стоимости на дату оценки. Цена – это исторический факт, отражающий то, сколько было затрачено на покупки сходных объектов в прошлых сделках. Термин «цена» также используется для обозначения «запрашиваемой цены» продавца. Цены прошлых сделок и цены продавца не обязательно представляют обоснованную меру стоимости на дату оценки.

Существует много видов стоимости. Они необходимы в силу различных потребностей и функций. Сюда входят такие виды, как заемная стоимость, страховая стоимость, обоснованная рыночная стоимость, балансовая стоимость, арендная стоимость, ликвидационная стоимость, инвестиционная стоимость и многие другие. Однако, в общем стоимость может быть разделена на две широкие категории: стоимость в обмене и стоимость в пользовании.

Стоимость в обмене.

Стоимость в обмене – это цена, которая будет преобладать на свободном, открытом и конкурентном рынке на основе равновесия, устанавливаемого факторами предложения и спроса. Ее также называют иногда объективной стоимостью, поскольку она определяется реальными экономическими факторами. Обычной формой стоимости в обмене является рыночная стоимость. Рыночная стоимость - это идеальный стандарт, который не всегда достижим. По этой причине цена сделки часто не совпадает с обоснованной рыночной стоимостью.

По определению, одобренному Международным комитетом по стандартам оценки и Европейской группой ассоциаций оценщиков, рыночная стоимость – это расчетная денежная сумма, за которую состоялся бы обмен имущества на дату оценки между заинтересованным покупателем и заинтересованным продавцом в результате коммерческой сделки после проведения надлежащего маркетинга, при которой каждая из сторон действовала, будучи хорошо осведомленной, расчетливо и без принуждения.

«Расчетная денежная сумма...» относится к цене, выраженной в деньгах (как правило, в местной валюте), которая может быть уплачена за имущество при коммерческой рыночной сделке. Мерой рыночной стоимости является наиболее вероятная цена, которая, по разумным соображениям, может быть получена на дату оценки на рынке при соблюдении условий, содержащихся в определении рыночной стоимости. Эта цена - наилучшая из достижимых по разумным соображениям для продавца и наиболее выгодная из достижимых по разумным соображениям для покупателя.

При определении этой цены, в частности, не учитываются цены, завышенные или заниженные в силу особых условий или обстоятельств сделки, таких, как нетипичная форма финансирования, продажа с получением имущества обратно в аренду, специальные компенсации или уступки, предоставляемые какой-либо из сторон, вовлеченных в данную сделку, или любой элемент специальной стоимости.

«...За которую состоялся бы обмен имущества...» указывает на то обстоятельство, что стоимость актива является предполагаемой величиной, а не предопределенной заранее или фактической ценой продажи. Это цена, по которой рынок, ожидает завершения сделки на дату оценки, все прочие элементы которой удовлетворяют определению рыночной стоимости.

«...На дату оценки...» выражает требование, чтобы предполагаемая величина рыночной стоимости относилась к конкретной дате, и эта дата, в которую, как считается, имеет место гипотетическая продажа и поэтому обычно она отлична от даты, когда оценка фактически подготовлена. В силу того, что рынки и рыночные условия могут меняться, для другого времени предполагаемая стоимость может оказаться ошибочной или не соответствующей действительности. Результат оценки отражает текущие состояние и условия рынка на фактическую дату оценки, а не на прошлую или будущую дату. Дата оценки и дата отчета об оценке могут различаться, однако вторая не может предшествовать первой. Определение также предполагает, что переход актива из рук в руки и заключение сделки происходят одновременно, без каких-либо вариаций цены, которые в ином случае были бы возможны в сделке по рыночной стоимости.

«...Между заинтересованным покупателем...» относится к тому, у кого есть мотивы купить, но ничто его к этому не принуждает. Такой покупатель не настроен платить любую цену. Кроме того, он совершает покупку, действуя в соответствии с реалиями и ожиданиями текущего рынка, а не воображаемого или гипотетического рынка, существование которого нельзя ни продемонстрировать, ни предвидеть. Предполагаемый покупатель не станет платить цену выше той, уплаты которой от него требует рынок. Нынешний собственник имущества также входит в число тех, кто составляет этот «рынок». Оценщик не должен делать нереалистичных допущений относительно условий рынка или предполагать уровень рыночной стоимости выше достижимого по разумным соображениям.

«...И заинтересованным продавцом...» - подразумевается продавец, который не понуждается к продаже и не готов продать по любой цене или настаивать на цене, которая не считается разумной на рынке в данный момент. Мотивом заинтересованного продавца является продажа имущества на рыночных условиях по максимально возможной цене на открытом рынке после проведения надлежащего маркетинга, какой бы ни была эта цена. Фактическое положение реального собственника актива во внимание не принимается, так как «заинтересованный продавец» - это гипотетический собственник.

«...В результате коммерческой сделки...» - коммерческой является сделка между сторонами, у которых нет никаких особых или специальных взаимоотношений (таких, как, например, отношения между материнской и дочерней компанией или между домовладельцем и квартиросъемщиком), которые могут сделать уровень цены не характерным для рынка или завышенным из-за наличия элемента специальной стоимости. Предполагается, что сделка по рыночной стоимости должна совершаться между сторонами, не связанными между собой какими-либо отношениями, и каждая из сторон действует независимо.

«...После проведения надлежащего маркетинга...» означает, что имущество должно быть выставлено на рынок наиболее подходящим образом, чтобы обеспечить его реализацию по наилучшей из достижимых, по разумным соображениям, цене в соответствии с определением рыночной стоимости. Продолжительность выставления может быть разной в зависимости от рыночных условий, но в любом случае она должна быть достаточной для того, чтобы имущество привлекло к себе внимание достаточного числа потенциальных покупателей. Период выставления предшествует дате оценки.

«...При которой каждая сторона действовала бы, будучи хорошо осведомленной, расчетливо...» означает предположение, что как заинтересованный покупатель, так и заинтересованный продавец в достаточной степени информированы о характере и свойствах продаваемого имущества, его фактическом и потенциальном использовании, а также о состоянии рынка на дату оценки. Предполагается, что каждый из них, обладая этой информацией, действует в своих интересах, расчетливо, стремясь достичь наилучшей, с точки зрения его позиции в сделке, цены. Имеется в виду расчетливость в отношении состояния рынка на дату оценки, а не в отношении суждений задним числом на более позднюю дату. Не обязательно считается проявлением нерасчетливости, когда продавец продает имущество в условиях рынка с падающими ценами, которые ниже предшествующих уровней рыночных цен. В этом случае, как и в других ситуациях купли-продажи в условиях меняющихся цен, расчетливый покупатель или продавец действуют в соответствии с самой полной информацией о состоянии рынка, доступной на данный момент.

«...И без принуждения...» означает, что у каждой из сторон имеются мотивы для совершения сделки, но ни одну из них не вынуждают и не заставляют совершать сделку.

Данное определение рыночной стоимости имеет одинаковый смысл и форму с определением, уже рассмотренным нами при изучении закона об оценочной деятельности.

Стоимость в пользовании.

Стоимость в пользовании – это стоимость собственности для конкретного пользователя или группы пользователей. Поскольку стоимость в пользовании связана с потребностями конкретного пользователя, ее часто называют субъективной стоимостью.

Одним из часто упоминаемых видов стоимости в пользовании является инвестиционная стоимость. Инвестиционная стоимость – это стоимость оцениваемой собственности для конкретного инвестора. В отличие от рыночной стоимости, предполагающей наличие «типичного» покупателя или «типичного» инвестора, инвестиционная стоимость определяется потребностями и характеристиками конкретного лица. Инвестиционная стоимость связана с текущей стоимостью будущих потоков доходов, получаемых от использования собственности. Для инвестора важны такие факторы, как риск, масштабы и стоимость финансирования, будущее повышение или снижение стоимости объектов, последствия налогообложения.

3ys.ru

Оценка недвижимости. Стоимость.

Оценка недвижимости – это комплекс мероприятий, предназначенных для определения актуальной рыночной стоимости объектов недвижимого имущества. К оценке недвижимости прибегают во множестве ситуаций, начиная от спорных процессов по разделу имущества и заканчивая анализом эффективности инвестиций в ту или иную отрасль производства.

Понятие недвижимого имущества достаточно зыбко и базируется на принципиальной возможности перемещать в пространстве рассматриваемый объект. Недвижимыми считаются объекты, которые представляют собой участки земли или неотъемлемы от таковых. Хотя, зачастую при определении недвижимости руководствуются и иными соображениями. В каждой конкретной стране мира положение границы между движимым и недвижимым имуществом зависит от воли законодательных органов. На территории Российской Федерации перечень объектов, которые относятся к недвижимости, закреплен Гражданским кодексом. Статья 130 данного нормативного документа гласит, что недвижимостью считаются следующие объекты собственности:

  • Участки земли.
  • Части недр.
  • Водные объекты.
  • Объекты, неразделимо связанные с землей, перемещение которых невозможно без утраты существенной части их функциональности и стоимости, а именно: многолетние насаждения (сады, парки и пр.), леса, здания и сооружения.
  • Морские суда.
  • Суда внутренней акватории.
  • Воздушные суда.
  • Космические объекты.

Парадоксально, но недвижимостью, в том числе, считаются объекты, способные развивать наиболее высокие скорости из всех предметов, созданных руками и интеллектом человека. К недвижимости относятся только те из воздушных или водных судов, которые подлежат обязательной регистрации. Это связано с тем, что у зарегистрированных объектов подобного типа всегда есть определенное место приписки, в связи с чем они могут быть привязаны к конкретному земельному владению.

Оценка недвижимости – довольно сложный вид экспертной деятельности, так как требует анализа множества факторов, как экономической, так и инженерной природы. При оценке объектов во многих случаях также учитываются искусствоведческие и культурологические факторы. Оцениваемые объекты весьма разнообразны, что является причиной существования множества подходов к оценке их стоимости, а также методик осуществления данных исследований.

Когда необходима оценка недвижимости

Оценка недвижимости может понадобиться в самых разнообразных жизненных ситуациях, так или иначе связанных с объектом недвижимости и правами собственности на этот саамы объект. Чаще всего к оценке недвижимости прибегают в следующих ситуациях:

  • Перед оформлением сделки по купле или продаже недвижимости. Причем инициатором экспертизы может быть как покупатель, так и продавец оцениваемого объекта.
  • Для оценки привлекательности предприятия перед привлечением новых акционеров или при дополнительной эмиссии ценных бумаг.
  • В случае необходимости перераспределения долей собственности.
  • В процессе страхования недвижимого имущества.
  • При формировании налоговой отчетности.
  • Перед обращением в банк для оформления кредита.
  • В случае необходимости независимой оценки кадастровой стоимости объекта недвижимости.
  • При исполнении судебных решений.
  • При ликвидации объектов недвижимого имущества.
  • В процессе решения гражданских споров в отношении имущественных прав.

Наиболее популярные направления оценки недвижимости

  • Определение стоимости эксплуатации зданий и сооружений.
  • Оценка недвижимости, принадлежащей промышленным предприятиям, выполняемая для изменения налогооблагаемой базы.
  • Оценка стоимости улучшений, произведенных арендатором.
  • Сравнительная оценка недвижимости.
  • Независимая оценка кадастровой стоимости объекта.
  • Анализ показателя НЭИ при оценке недвижимости.
  • Оценка недвижимости с точки зрения доходности.
  • Оценка недвижимости с точки зрения затрат.
  • Оценка эффективности коммерческих проектов в области недвижимости.
  • Исследование технического состояния оцениваемых зданий и сооружений.
  • Оценка стоимости ущерба, нанесенного внешним воздействием.

Определение стоимости эксплуатации зданий и сооружений

Расчет подобной стоимости определяется с учетом площади здания и его предназначения. Для бизнес-центров также используется показатель класса – здания класса «А», «В» и так далее, которые устанавливаются согласно общепринятой классификации. Однако, сложность в определении стоимости эксплуатации зданий и сооружений заключается в том, что она может меняться в зависимости от сезона, особенностей инженерных систем, износа здания и так далее. Для определения наиболее эффективной стоимости эксплуатации, которая может быть неоправданно высокой вследствие непродуманной системы управления, применяют подобный вид оценки имущества.

Оценка недвижимости, принадлежащей промышленным предприятиям, выполняемая для определения налогооблагаемой базы

Большинство видов оценки недвижимости базируются на определении рыночной цены исследуемого объекта. Тем не менее, существует ряд случаев, когда стоимость определяется на основании ряда нерыночных показателей. Недвижимость промышленных предприятий является специализированным видом собственности, полезность которой ограничена спецификой предприятия, то есть конкретным видом использования.  Такая собственность крайне редко продается в условиях открытого рынка. Следовательно, данные объекты недвижимости практически не имеют открытого рынка купли-продажи. Исходя из этого, применение оценки стоимости исходя из рыночной цены для целей налогообложения не приемлемо. Для оценки недвижимости, принадлежащей промышленным предприятиям, используют метод определения стоимости, учитывающий остаточную стоимость возмещения. В результате применения данной технологии расчета извлекается стоимость нерыночного типа, которую можно использовать для целей налогообложения, а также для разнообразных бухгалтерских расчетов.

Оценка стоимости улучшений, произведенных арендатором

Аренда производственных площадей является одним из наиболее популярных способов получения предпринимателем пространства для осуществления хозяйственной деятельности. В большинстве случаев помещения приходится переоборудовать под требующиеся нужды или просто выполнить необходимый ремонт. Часто случается так, что срок использования выполненных арендатором улучшений значительно превышает период аренды. Соответственно, при расторжении договора возникает вопрос о возмещении арендатору части вложений в арендованное помещение. Независимая оценка недвижимости, определяющая стоимость улучшений, произведенных арендатором, может осуществляться по инициативе собственника здания, арендатора помещения, а также по постановлению суда. При оценке стоимости улучшений специалист учитывает множество факторов, в которые входит:

  • Непосредственная стоимость произведенных работ по улучшению объекта аренды (включая стоимость материалов).
  • Документы, подтверждающие согласие собственника объекта аренды на произведение данных улучшений.
  • Износ здания за время, прошедшее с момента завершения ремонтных или отделочных работ.
  • Анализ эффективности инвестиций арендатора.

Оценка стоимости улучшений может быть определена как на момент производства оценки, так и на момент окончания срока аренды (в том случае, если оценка производится заблаговременно или, наоборот, позже окончания срока аренды).

Анализ показателя НЭИ при оценке недвижимости

Сокращение НЭИ представляет собой побуквенную транслитерированную кальку с английского. Аббревиатура НЭИ расшифровывается как «наиболее эффективное использование». Данный вид оценки недвижимости исследует возможные пути улучшения исследуемого объекта и подбора для него варианта эксплуатации, при котором прибыль будет наибольшей. Анализ НЭИ представляет собой весьма популярный вид оценки недвижимости, особенно в крупных городах, земля в черте которых стоит дорого, и здания могли бы эксплуатироваться с большей отдачей. Особенно это важно для объектов муниципальной собственности. Наиболее эффективное использование на сегодняшний день подразумевает собой оправданное, финансово осуществимое, юридически легальное использование объекта недвижимости. Причем, при таком использовании стоимость объекта на рынке будет максимально высокой.

Оценка стоимости ущерба, нанесенного внешним воздействием

К внешним воздействиям можно отнести как природные, так и техногенные воздействия, а также воздействие, нанесенное по вине человека. К таким событиям относятся пожары, наводнения, залив водой в случае протечек, появление трещин, порча отделки помещения и так далее. Все эти происшествия снижают рыночную стоимость объекта, поэтому величину ущерба можно оценить, обратившись к специалисту по оценке недвижимости. Существует несколько методов для оценки ущерба, нанесенного объекту недвижимости внешним воздействием. Выбор конкретной методики лежит в сфере компетенции специалиста по оценке и в каждой конкретной ситуации оценщик использует наиболее эффективную и подходящую технологию. Опыт специалиста играет при этом большую роль, так как выбор правильной методики позволяет определить наиболее достоверную стоимость ущерба. С этому виду оценки недвижимости прибегают довольно часто, особенно в процессе судебных разбирательств по поводу возмещения убытков.

Порядок проведения оценки недвижимости

На первом этапе необходимо позвонить в экспертный центр и договориться о встрече, на которой специалист по оценке предварительно ознакомится с документацией, определит стоимость и продолжительность исследования. Далее, после подписания договора и предоставления всех необходимых документов, специалист приступает непосредственно к процедуре выполнения оценочных работ.

Продолжительность производства оценки недвижимости зависит от размеров и сложности объекта, от поставленных перед специалистом целей и задач, а также от методики исследования.

Для проведения оценки недвижимости необходимо предоставить следующие документы:

  • Справки и выписки из БТИ.
  • Документы, подтверждающие право собственности.
  • Документация, содержащая информацию о физических границах объекта недвижимости, например, карты или геодезические планы, на которых четко обозначены пределы участка земли.
  • Документы, содержащие информацию о зданиях и сооружениях.
  • Бумаги, содержащие данные о наличествующих обременениях (долговых обязательствах и налоговых сборах, залоговая или арендная документация).

Правовая база для проведения оценки недвижимости

Оценочная деятельность в России регулируется Федеральным законом № 135-ФЗ от 16 июля 1998 года. Последние изменения к данному закону были приняты в июле 2007 года. Закон устанавливает основные объекты отношений, возникающих относительно имущественных прав и процесса оценки стоимости. Специалисты по оценке недвижимости обязаны четко следовать стандартам, утвержденным данным нормативным актом.

Вопросы, на которые отвечает специалист по оценке недвижимости

  • Какова рыночная стоимость исследуемого объекта недвижимости (квартиры, земельного участка, гаража)?
  • Каков показатель НЭИ для данного объекта недвижимости?
  • Какова кадастровая стоимость исследуемого объекта?
  • Каково техническое состояние исследуемого здания или сооружения?
  • Какова оценка данного объекта с точки зрения доходности?
  • Как можно оценить данное владение с точки зрения затратного аспекта?
  • Какова стоимость улучшений, произведенных арендатором на момент оценки?
  • Какова стоимость улучшений, произведенных арендатором на момент завершения договора аренды?
  • Какова стоимость исследуемого объекта недвижимости, учитываемая при налогообложении?

sudexpa.ru

Оценка недвижимости

РОССИЙСКАЯ АКАДЕМИЯ ГОСУДАРСТВЕННОЙ СЛУЖБЫ

ПРИ ПРЕЗИДЕНТЕ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ФИЛИАЛ

Федерального государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования

«СЕВЕРО-ЗАПАДНАЯ АКАДЕМИЯ ГОСУДАРСТВЕННОЙ СЛУЖБЫ»

в г. Калуге

КАФЕДРА

финансов и кредита

ДИПЛОМНАЯ РАБОТА

г. Калуга

2008

Содержание

Введение

Глава 1. Теоретические основы оценки рыночной стоимости недвижимости

1.1 Оценка стоимости недвижимости: основные понятия и принципы оценки

1.2 Подходы и методы оценки стоимости недвижимости

1.3 Проблемы оценки собственности

Глава 2. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости

2.1 Описание объекта оценки

2.2 Определение рыночной стоимости недвижимости в рамках затратного подхода

2.3 Определение рыночной стоимости недвижимости в рамках рыночного подхода

2.4 Определение рыночной стоимости недвижимости в рамках доходного подхода

Глава 3. Рекомендации по управлению стоимостью объекта

3.1 Определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки

3.2 Рекомендации по увеличению рыночной стоимости

Заключение

Список литературы

Переход нашей страны к рыночной экономике потребовал углубленного развития ряда новых областей науки и практики, в частности, оценки стоимости недвижимости.

Рынок недвижимости – сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка, т.е. процессов производства (создания), потребления (использования) и обмена объектов недвижимости и управления рынком, и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры и правовой среды рынка).

Сейчас на рынке недвижимости представлены жилые квартиры и комнаты, офисные здания и помещения, здания производственного и торгового назначения, коттеджи, дачи и сельские дома с земельными участками. Следует учитывать региональные особенности рынка недвижимости.

В производственно-экономической практике экономических субъектов появляется множество случаев, когда возникает необходимость оценить рыночную стоимость имущества предприятий. Без оценки стоимости не обходится ни одна операция по купле-продаже имущества, кредитованию под залог, страхованию, разрешению имущественных споров, налогообложению и т. д.

Определение рыночной стоимости объектов недвижимости представляет собой сложный и уникальный процесс, поскольку практически невозможно найти два абсолютно идентичных объекта. Даже в том случае, когда здания построены по одному типовому проекту, но расположенные на разных земельных участках, их стоимость может значительно различаться.

Актуальность темы дипломной работы обусловлена тем, что на сегодняшний день появляется все большая необходимость в компетентной и объективной оценке стоимости недвижимости, а институт оценки собственности еще не полностью сформирован, отсутствует информационная база оценки, профессиональная подготовка оценщиков в России еще не достигла мирового уровня.

Цель работы – определение рыночной стоимости объекта недвижимости и обоснование путей ее повышения.

Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

1. Исследовать теоретическую основу оценки рыночной стоимости недвижимости;

2. Дать характеристику объекту оценки и его окружению;

3. Обосновать рыночную стоимость объекта оценки на основе трех общепринятых подходов;

4. Дать рекомендации по увеличению рыночной стоимости объекта оценки.

Объект исследования – процедура определения рыночной стоимости имущества.

Предмет исследования – обоснование рыночной стоимости объекта недвижимости и разработка рекомендаций по ее увеличению.

Структурно работа состоит из введения, трех глав, заключения и списка литературы. В первой главе рассматриваются теоретические основы оценки недвижимости, во второй главе рассчитывается рыночная стоимость объекта недвижимости, в третьей – проводится согласование результатов оценки и определяются пути повышения рыночной стоимости недвижимости.

Теоретической и методологической основой исследования является диалектический метод познания, а также труды ученых, периодическая литература и материалы сети Интернет по исследуемой проблеме. Кроме того, применялись следующие методы: экономико-статистический, монографический, расчетно-конструктивный, а также метод сравнения.

Различные блага (предметы, вещи, имущество) создаются, продаются и приобретаются для удовлетворения определенных потребностей государства, юридических и физических лиц, а также для получения выгод от владения ими и использования. От возможности того или иного объекта собственности удовлетворить имеющиеся потребности и от преимуществ, которые принесет обладание этим объектом в дальнейшем, зависит его ценность, а следовательно, стоимость. [13, 11]

Все операции и сделки с недвижимостью требуют знания стоимости объекта собственности. В рыночных условиях стоимость недвижимости зависит от факторов, тенденций и изменений в экономике и жизни общества в целом. Необходимость в оценке недвижимости возникает в следующих случаях: [2]

- операции купли-продажи или сдаче в аренду;

- акционирование предприятий и перераспределении имущественных долей;

- привлечение новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций;

- кадастровая оценка для целей налогообложения объектов недвижимости: зданий и земельных участков;

- страхование объектов недвижимости;

- кредитование под залог объектов недвижимости;

- внесение объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций;

- разработка инвестиционных проектов и привлечении инвесторов;

- ликвидация объектов недвижимости;

- исполнение прав наследования, судебного приговора, разрешение имущественных споров;

- другие операции, связанные с реализацией имущественных прав на объекты недвижимости.

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, и все, что прочно связанно с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.[1]

При оценке недвижимости считается, что земля имеет стоимость, в то время как улучшения – это вклад в стоимость.

Недвижимое имущество находится в свободном гражданском обороте и является объектом различных сделок, что порождает потребность в оценке его стоимости, т.е. в определении денежного эквивалента различных видов недвижимости в конкретный момент времени.

В современной экономике существует множество различных видов стоимости. Они необходимы в силу различных потребностей и функций. Сюда входят такие виды, как заемная стоимость, страховая стоимость, обоснованная рыночная стоимость, балансовая стоимость, арендная стоимость, ликвидационная стоимость, инвестиционная стоимость и многие другие. Однако, в общем, стоимость может быть разделена на две категории: стоимость в обмене и стоимость в пользовании. [17, 19-20]

Стоимость в обмене – это цена, которая будет преобладать на свободном, открытом и конкурентном рынке на основе равновесия, устанавливаемого факторами предложения и спроса. Ее иногда называют объективной стоимостью, поскольку она определяется реальными экономическими факторами.

Стоимость в пользовании – это стоимость собственности для конкретного пользователя или группы пользователей, т.е. стоимость недвижимости, которая используется как составная часть действующего предприятия (например, недвижимость, используемая заводом). [17, 20]

Из всех видов стоимости наибольшее распространение получила рыночная стоимость – основной вид стоимости в условиях рыночных отношений. При определении рыночной стоимости мы исходим из того, что рынок существовал в прошлом (объекты собственности уже продавались), существует в настоящем (собственность создается для продажи) и будет существовать в будущем, поскольку ни прошлое, ни настоящее рынка не противоречат этому.

Исходя из вышесказанного, можно сделать вывод: не только сам рынок, но и сформированные рынком инструменты, важнейшим из которых является стоимость, имеют трехкомпонентную природу. С этих позиций можно сказать, что стоимость: [20, 36-37]

- действительно стоимость, т.е. наиболее вероятная цена в условиях данного рынка;

- действительно рыночная, так как пространство рыночных стоимостей, включающее в себя стоимость конкретного объекта, формируется исключительно под влиянием факторов свободного, открытого и конкурентного рынка;

- действительно объективна, поскольку отражает мнения всех основных субъектов рынка – производителя (продавца), покупателя и инвестора, исчерпывая тем самым рыночные интересы сторон.

Стоимость можно извлечь из прошлого, поставив себя на место покупателя, из настоящего, поставив себя на место строителя и из будущего, если мы поставим себя на место инвестора. Отсюда вытекают три основных подхода к оценке собственности: рыночный, затратный и доходный подходы.

Основная задача при определении стоимости – прогнозирование количества, качества и продолжительности будущих выгод от владения объектом оценки и пересчет этих выгод в настоящую стоимость. Собственность анализируется исходя из принципов оценки.

mirznanii.com

Оценка недвижимости. Услуги по оценке стоимости недвижимого имущества в Berkshire

Цели оценки недвижимого имущества

В самом общем виде цель оценки всегда одна – определение стоимости (рыночной, инвестиционной, ликвидационной, кадастровой) объекта оценки, в данном случае - недвижимого имущества. Именно для этого клиенты и обращаются к профессиональным оценщикам.

В тоже время для каждого конкретного случая цели могут быть абсолютно различны и зависеть от того, для чего клиент обратился к эксперту, например, совершение наиболее выгодной сделки купли-продажи, внесение соразмерного другим участникам вклада в уставной капитал или же определение целесообразности инвестиций в конкретное предприятие.

В случае необходимости оценки недвижимого имущества для целей кредитования в качестве обеспечения обязательств может определяться как ликвидационная, так и рыночная стоимость недвижимости.

Иногда собственник просто хочет знать, какова стоимость недвижимого имущества, которым он владеет, тогда у оценки присутствует только общая цель, без конкретизации.

Вид стоимости, подлежащей оценке, определяется в задании на оценку.

Кому нужна оценка недвижимости

В подавляющем большинстве случаев, оценка недвижимости проводится собственником имущества, ведь именно он распоряжается объектом оценки, эксплуатирует и несет риски утраты. Однако следует учитывать, что нередки случаи, когда за оценкой обращается иной титульный владелец имущества.

Привлечение конкурсным управляющим независимого оценщика для определения стоимости имущества должника (впрочем, как недвижимого, так и движимого имущества), как правило, является необходимым этапом в конкурсном производстве.

Нередко обращаются за оценкой потенциальные инвесторы, которые собирают данные о рентабельности реализации своих активов. Управленческое звено юридического лица, которое является собственником имущества, обращается за оценкой для того, чтобы составить бизнес-план, определить направления развития или принять какое-либо решение.

Таким образом, за оценкой недвижимости может обратиться любое заинтересованное в данной процедуре лицо.

Когда требуются услуги по оценке недвижимости?

Случаи, когда может понадобиться проведение оценки недвижимости, могут быть самыми разнообразными:
  • Совершение гражданско-правовых сделок. К ним относится купля-продажа, мена и т.д. Наиболее распространенный случай, ведь собственник всегда заинтересован в выгодной реализации своих активов, а определение их рыночной стоимости, позволяет не ошибиться во время сделки.
  • Внесение недвижимости в уставной капитал. В уставной капитал могут вноситься не только денежные средства, но и иное имущество, в том числе, и недвижимость.
  • Урегулирование спорной ситуации. Рассмотрение дела в досудебном порядке, в форме медиации.
  • Предоставление доказательств в судебные инстанции. Нередко в ходе арбитражного или гражданского производства стоимость имущества подвергается оспариванию, доказать свою правоту в таком случае вам поможет профессиональная оценка.
  • Предоставление недвижимости в залог. Объем предоставляемого кредита напрямую зависит от стоимости имущества, которое предоставляется в залог.
  • Страхование недвижимого имущества.
  • Банкротство. Привлечение оценщика конкурсным управляющим для оценки собственности компании-должника.
  • Принятие управленческих решений, разработка бизнес-планов, проектов строительства и реконструкции. Сложно себе представить взвешенное управленческое решение, в основе которого не лежат точные данные о стоимости имущества, являющегося предметом решения.
  • Вступление в права наследования.

Данный перечень является открытым, так как жизненные ситуации, когда может понадобиться независимая оценка недвижимости, самые разнообразные.

Объект оценки

Среди объектов оценки могут рассматриваться следующие основные категории недвижимости:

  • Земельные участки. Объектом оценки могут являться участки различных видов целевого назначения, например, сельхоз. назначения, водного и лесного фонда, населенных пунктов и т.д. (полный перечень представлен в ч.1. ст 7 ЗК РФ). Также следует учитывать, что земельный участок может не иметь застройку, а может и находится «под зданиями», в таком случае, по желанию клиента может быть проведена оценка земли и здания, а возможна оценка исключительно земельного участка. Крайне важным аспектом является то, на каком праве лицо владеет земельным участком: собственность, аренда и т.д. – так как от этого зависят результаты оценки.
  • Здания и сооружения. Объектом оценки могут выступать производственные здания и сооружения, а также гражданские объекты (жилые и общественные).
  • Объекты незавершенного строительства. Особая категория недвижимости, выделяется в связи с рядом юридических особенностей, например, порядок регистрации собственности. В нее входят и здания, и сооружения.

Факторы, влияющие на стоимость объектов недвижимости

Среди основных факторов, определяющих стоимость недвижимого имущества, можно выделить следующие:

  • Вид недвижимости, а также ее целевое назначение.
  • Физические параметры недвижимости.
  • Месторасположение. Нередко является определяющим фактором, так как даже самый скромный земельный участок в Москве может стоить в разы больше, чем несколько гектаров, расположенных на значительном удалении от какого-либо крупного города.
  • Наличие коммуникаций, близость к транспортным развязкам и магистралям.
  • Текущее физическое состояние объекта. Его изношенность и возможность использования по целевому назначению сразу после покупки.
  • Конструктивные особенности объекта недвижимости.
  • Экономические (состояние экономики на различных уровнях, платежеспособный спрос и предложение, уровень жизни населения, и т.п.).
  • Социальные (демография, плотность заселения, уровень культуры и т.п.).
  • Политические (политическая стабильность и особенности законодательства прямым или косвенным образом регулирующего владение, распоряжение и пользование недвижимостью).

Порядок проведения оценки недвижимого имущества

Процедура проведения оценки состоит из нескольких этапов:

  • На первом этапе происходит постановка задачи перед экспертом, ему предоставляются первичные данные. Заключается договор, который фиксирует права и обязанности сторон, а также их ответственность. Оценщик составляет примерный план проведения оценочных работ.
  • Сбор и анализ информации об объекте недвижимости. Один из важнейших этапов, так как точный результат можно получить только используя достоверную информацию.
  • Собственно процедура оценки. На основе анализа полученных данных оценщик определяется с методологией оценки, обосновывает выбор использования подходов оценки (доходный - основывается, прежде всего, на выгодах, ожидаемых доходах, которые потенциальный покупатель получит при приобретении данной недвижимости; затратный - включение всех затрат на восстановление или замещение имущества, с учетом всех видов износа: внешний, функциональный, физический; сравнительный, или рыночный - основан на сравнении оцениваемого объекта с аналогами, по которым доступна информация о ценах сделки) и рассчитывает стоимость объекта недвижимости.
  • Составление Отчета об оценке недвижимого имущества с последующей его передачей заказчику услуг.

Содержание отчета об оценке стоимости недвижимости

Отчет об оценке имеет различную структуру в зависимости от целей и задач оценки, вида недвижимости и т.д. Можно выделить основные разделы отчета:

  • Описание объекта. Эксперт прописывает все основные характеристики недвижимости, которые позволяют точно определить, какой объект подвергся оценке.
  • Анализ рынка недвижимости. Сведения о состоянии сектора рынка недвижимости, к которому относится объект оценки.
  • Применимая методология. Экспертом описываются методы, которые он применял в оценке, обосновывается их целесообразность.
  • Описание процесса. Оценщик прописывает все действия, которые были им предприняты для определения рыночной (или иной) стоимости недвижимости.
  • Итоговая стоимость объекта оценки. В данном разделе независимый оценщик делает вывод об итоговой стоимости имущества на конкретную дату оценки.

При этом данный документ должен соответствовать всем требованиям к Отчету об оценке, установленным законодательными нормами.

berkshire-ag.com

споры, связанные с рыночной стоимостью недвижимости

Часто в ходе судебных разбирательств, предметом которых является недвижимое имущество, возникают споры по поводу стоимости этого недвижимого имущества. Вне зависимости от того, касается этот спор раздела совместно нажитого имущества, страховых выплат, взыскания в счёт причинённого ущерба, приватизации недвижимости или обращения взыскания по неуплаченному кредиту, в любом случае судебное решение будет принято исходя из стоимости соответствующей недвижимости. Соответственно, правильная оценка стоимости недвижимости — важнейший этап судебного разбирательства, непосредственно затрагивающий интересы каждой из сторон по делу. При этом проведение оценки имущества является правом граждан и организаций, а не обязанностью.

В Федеральном законе от 29.07.1998 N 135-Ф3 (ред. от 08.03.2015) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — Закон об оценочной деятельности) под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости. Иначе говоря, оценочная деятельность — это оценка стоимости недвижимости квалифицированным специалистом (оценщиком).

Оценщик должен являться членом саморегулируемых организаций оценщиков (например Российское общество оценщиков, Межрегиональная ассоциация оценщиков, Национальная коллегия специалистов-оценщиков и т.д.) и, согласно требованиям законодательства, застраховать свою ответственность, которая может возникнуть в случае причинения ущерба страхователю в результате нарушения требований федеральных стандартов оценки, стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой являлся оценщик на момент причинения ущерба.

В оценочной практике стоимость недвижимости подразделяется на следующие виды: рыночная стоимость, кадастровая стоимость, инвестиционная стоимость, ликвидационная стоимость, инвентаризационная стоимость, а также стоимость замещения.

Самой распространённой и важной для человека является рыночная оценка стоимости недвижимости. Данная стоимость применяется в большинстве сделок, таких как: купля-продажа, передача объекта в залог, при определении арендных платежей, при приватизации и т.д.

О спорах, связанных с величиной рыночной стоимости недвижимости, и поговорим в данной статье.

Исходя из Закона об оценочной деятельности, рыночная стоимость недвижимости — это наиболее вероятная цена, по которой эта недвижимость может быть отчуждена на открытом рынке в условиях конкуренции при нормальных социальной, экономической и политической ситуациях в стране.

При заключении сделок сторонам необходимо помнить, что согласно закону в случае, если в нормативном правовом акте или в договоре не определён конкретный вид оценки стоимости недвижимости, установлению подлежит именно рыночная стоимость данного объекта. Кроме того, под такими терминами, как «действительная стоимость», «разумная стоимость», «эквивалентная стоимость», «реальная стоимость», также понимается рыночная стоимость.

Вопрос о применении рыночной стоимости недвижимости возникает, например, в делах по искам, связанным с договорами страхования, так как именно недвижимость чаще всего является предметом данного договора.

Так, в силу пункта 2 статьи 947 ГК РФ при страховании имущества, если договором страхования не предусмотрено иное, страховая сумма не должна превышать его действительную стоимость (страховую стоимость). Вместе с тем статьёй 951 ГК РФ прямо предусмотрено, что, если страховая сумма, указанная в договоре страхования, превышает страховую стоимость, договор является ничтожным в той части страховой суммы, которая превышает страховую стоимость. Таким образом, исходя из положений ГК РФ и Закона об оценочной деятельности, при страховании недвижимости страховая сумма не должна превышать действительную стоимость, которая эквивалентна рыночной стоимости этой недвижимости. Данный подход к применению рыночной стоимости судами используется единообразно (например, Постановление ФАС Московского округа от 21.01.2013 по делу N А40-113591/10-59-1009, Апелляционное определение Вологодского областного суда от 12.09.2012 N 33-3798/2012 и т.д.), причём не только по страховым делам.

Споры о применении рыночной стоимости также распространены в делах, связанных с неуплатой ипотеки.

Например, дело Санкт-Петербургского городского суда N 2-2393/12 об обращении взыскания на заложенное имущество. В данном деле ответчик не исполнил обязательства по выплате процентов по договору займа, обеспеченного ипотекой. В результате в ходе судебного разбирательства было обращено взыскание на находящуюся в ипотеке долю в трёхкомнатной квартире путём продажи указанной доли с публичных торгов. При этом согласно закону «Об ипотеке» суд обязан определить начальную продажную стоимость недвижимости, на которую обращено взыскание. Соответственно, суд определил начальную продажную стоимость долей квартиры равной рыночной стоимости долей в квартире, определённой в отчёте оценщика, представленном ответчиком.

Однако чаще всего в судебной практике возникают споры о достоверности величины рыночной стоимости, указанной в отчёте оценщика.

Законом предусмотрено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной стоимости, указанной в отчёте оценщика, эта стоимость может быть оспорена в суде. При этом в случаях, когда проведение оценки недвижимости является обязательной, суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определённой в ходе рассмотрения спора в судебном заседании путём привлечения к делу независимого оценщика в качестве судебного эксперта и постановки ему вопроса о величине рыночной стоимости недвижимости.

Следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определённой независимым оценщиком, путём предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность оценки для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Законодательство перечисляет ряд случаев, в которых оценка рыночной стоимости недвижимости является обязательной, а именно:

— при определении стоимости объектов, принадлежащих РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление или аренду;

— при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки;

— при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества;

— при контроле за уплатой налогов, если возникли споры об исчислении налогооблагаемой базы.

В случае если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определённой независимым оценщиком, путём предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании нормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

Рассмотрим для примера дело N А40-110270/2014 Арбитражного суда города Москвы по иску ООО «ГЛОБАЛ-КАПитАЛ» о признании недействительным уведомления об изменении в одностороннем порядке Департаментом городского имущества города Москвы арендной платы по договору. Решением суда от 17.11.2014 в удовлетворении иска отказано. Указанное решение истцом обжаловалось, помимо прочего, на основании недостоверности отчёта независимого оценщика. Между тем суд апелляционной инстанции, учитывая установленное ст. 65 АПК РФ бремя доказывания, в постановлении от 26 февраля 2015 г. пришёл к выводу о недоказанности ответчиком недостоверности отчёта оценщика о рыночной стоимости арендной платы, предоставленного истцом, так как: выводы, изложенные в указанном отчёте, аргументированы; оснований сомневаться в компетентности лица, составившего отчёт, у суда не имелось; после получения ответчиком письма истца об изменении арендной ставки и до обращения истца в суд с настоящим иском ответчик не заявлял возражений по мотиву недостоверности сведений о величине рыночной стоимости арендной платы, изложенной в соответствующем отчёте; после обращения истца в суд с иском ответчиком доказательств недостоверности представленного истцом отчёта представлено не было. Поскольку достоверность вывода о величине рыночной стоимости объекта оценки, определённой в отчёте, не была опровергнута выводом о величине рыночной стоимости объекта оценки иным отчётом, предоставленным ответчиком, оснований для назначения по делу судебной экспертизы у суда не имелось. Следовательно, договор аренды был продлён, а арендная ставка установлена по рыночной стоимости, указанной в отчёте, представленном истцом.

Данный пример показывает, что, заявляя о недостоверности отчёта независимого оценщика в ходе судебного разбирательства, сторона, сделавшая данное заявление, должна доказать недостоверность этого отчёта хотя бы путём предоставления другого отчёта об оценке рыночной стоимости. В таком случае у суда появляется возможность выбрать достоверный отчёт и учитывать рыночную стоимость недвижимости, определённую в достоверном отчёте, либо, при наличии двух разных отчётов, суд может назначить судебную экспертизу и определить рыночную стоимость недвижимости в ходе судебного разбирательства.

Описанная позиция судов подтверждается Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 02.03.2015 по делу N А44-5396/2013 об урегулировании разногласий по определению цены продажи объектов недвижимости, возникших при заключении договора купли-продажи здания с земельным участком, выкупаемых в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого недвижимого имущества. В данном деле суд, принимая во внимание наличие двух разных отчётов, в целях установления рыночной цены недвижимого имущества назначил судебную экспертизу. В итоге рыночная стоимость спорного недвижимого имущества определена судом на основании заключения судебной экспертизы.

Таким образом, на практике случается, что по какому-либо спору одна сторона производит оценку недвижимости в одной компании, а вторая сторона обращается к другому оценщику. В результате истец и ответчик предоставляют в суд два разных отчёта об оценке. Помимо того, что они подготовлены разными специалистами, нередко результат оценки может значительно отличаться. Несмотря на то что оценщики обязаны использовать определённые методики и производить оценку в соответствии с установленными стандартами, что должно приводить к одним результатам, фактически стоимость совпадает не всегда.

В случаях, когда результаты оценки одного и того же объекта, рассчитанные разными специалистами, в значительной мере отличаются друг от друга, суд назначает проведение экспертизы в виде иной независимой оценки. Кроме того, подобная экспертиза назначается судом для проверки достоверности и подлинности отчёта оценщика. При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 АПК РФ).

Также из приведённых примеров следует, что существует два вида документов, которые готовят независимые оценщики для суда: отчёт об оценке и заключение судебного эксперта.

Согласно информационному письму Президиума ВАС РФ от 30 мая 2005 г. N 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведённой независимым оценщиком» и в силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности отчёт независимого оценщика признаётся документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчёте, — достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки.

Согласно требованиям законодательства отчёт об оценке объекта не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчёте должны быть приведены все сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки, отражённых в этом отчёте.

Заключение судебного эксперта, равно как и отчёт об оценке, имеет доказательственное значение и также составляется в соответствии с требованиями действующих нормативно-правовых актов. При этом подготовка и оформление заключения судебного эксперта осуществляется не только с учётом требований законодательства в области оценки, но также с соблюдением закона, регламентирующего положения о судебной экспертизе.

Ещё одной группой споров, актуальных на сегодняшний день, являются дела об определении кадастровой стоимости недвижимости, равной её рыночной стоимости. Актуальность объясняется тем, что с января 2015 года внесены изменения в налоговое законодательство, согласно которым налог физических лиц на имущество будет исчисляться исходя из кадастровой стоимости, притом что рыночная стоимость может быть существенно ниже кадастровой. Следовательно, оценка рыночной стоимости недвижимости также важна для установления её кадастровой стоимости.

Так, Судебная коллегия по административным делам Верховного суда Российской Федерации рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости. Истица обратилась в Кемеровский областной суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости соответствующих объектов недвижимости в размере, равном их рыночной стоимости. В обоснование заявленных требований она указала на то, что кадастровая стоимость арендуемых ею объектов недвижимости значительно превышает их рыночную стоимость, что подтверждается отчётом об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости. При этом истица указала, что договор аренды предоставляет арендатору право в судебном порядке установить кадастровую стоимость арендуемых помещений в размере, равном их рыночной стоимости.

В Определении от 11 февраля 2015 г. N 81-АПГ14-14 Верховный суд установил, что действующее законодательство не содержит ограничений, препятствующих арендатору объекта недвижимости как лицу, имеющему самостоятельный правовой интерес, обратиться в установленном законом порядке в суд в целях установления кадастровой стоимости такого объекта в размере, равном его рыночной стоимости, если такое право закреплено в договоре аренды.

Однако следует обратить внимание, что из положений статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности следует, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. То есть в случае, если рыночная стоимость соответствующего объекта недвижимости определена не на дату определения кадастровой стоимости, установить кадастровую стоимость равной рыночной будет невозможно. Данная позиция закреплена названным выше определением Верховного суда.

Подводя итог всему вышеизложенному, стоит отметить, что при совершении различных сделок в отношении недвижимости, если по такой сделке следует применять определённый вид стоимости, в соответствующем договоре необходимо точно указывать вид оценки недвижимости, подлежащий применению. Тогда в будущем не возникнет спора о том, какой же вид стоимости недвижимости применять в данном случае. В случае отсутствия указания на вид стоимости недвижимости, подлежащий применению по договору, будет применяться именно рыночная стоимость.

При проведении оценки стоимости недвижимости, обращаясь к независимым оценщикам, нужно серьёзно подходить к выбору независимого оценщика, так как отчёт, составленный им, будет являться одним из важнейших документов, используемых при совершении действий с недвижимым имуществом, и не должен вызывать сомнений в достоверности и правильности. В случае получения отчёта об оценке с фактическими недостатками, а также с нарушениями законодательства и государственных стандартов, в ходе судебного разбирательства суд может назначить экспертизу и получить новый отчёт об оценке, по которому рыночная стоимость спорной недвижимости, возможно, будет иной. Причём вновь определённая величина стоимости недвижимости может оказаться значительно ниже величины стоимости, определённой ранее.

Заключая сделки по недвижимости, а также защищая свои права на недвижимость в случае возникновения спора, необходимо понимать, что оценка рыночной стоимости должна быть проведена в надлежащий момент. Так, при совершении сделок — до заключения соответствующего договора, при возникновении спора — до подачи соответствующего искового заявления, а также в случаях ведения административных процедур в отношении недвижимости — до принятия государственным органом правового акта в отношении этой недвижимости.

Автор — А. Стрельцова

recepciya.com

Оставить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *