Обязанности ук перед собственником 491 последняя редакция – Обязанности ук перед собственником 491 последняя редакция

Обязанность управляющей организации по осуществлению содержания общего имущества многоквартирного дома

29.08.2016

Обязанность управляющей организации по осуществлению содержания общего имущества многоквартирного дома

В соответствии с пунктом 3 части 5 статьи 20 Жилищного кодекса РФ должностные лица имеют право выдавать предписания о прекращении нарушений обязательных требований, об устранении выявленных нарушений.

В соответствии с ч. 1 ст. 17 Федерального закона от 26.12.2008 № 294-ФЗ «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля» (далее – ФЗ-294) в случае выявления при проведении проверки нарушений юридическим лицом, индивидуальным предпринимателем обязательных требований или требований, установленных муниципальными правовыми актами, должностные лица органа государственного контроля (надзора), в пределах полномочий, предусмотренных законодательством Российской Федерации, обязаны: выдать предписание юридическому лицу, индивидуальному предпринимателю об устранении выявленных нарушений с указанием сроков их устранения.

В соответствии со статьей 39 Жилищного Кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в таком доме.

Собственники помещений вправе как самостоятельно совершать действия по содержанию и ремонту общего имущества, так и привлекать иных лиц для оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества с учетом выбранного способа управления многоквартирным домом.

Согласно подпункта «а» пункта 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (далее — Правила № 491) общее имущество многоквартирного дома должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации в состоянии, обеспечивающем соблюдение характеристик надежности и безопасности.

В соответствии с пунктом 42 Правил № 491 управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором.

Пункт 2.1. части 2 статьи 161 Жилищного кодекса РФ при осуществлении непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме лица, выполняющие работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, несут ответственность перед собственниками помещений в данном доме за выполнение своих обязательств в соответствии с заключенными договорами, а также в соответствии с установленными Правительством Российской Федерации правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме.

Согласно подпункту 3 пункта 2 статьи 161 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом, которым может являться управление управляющей организацией на основании заключенного с нею в соответствии со статьей 162 Жилищного кодекса РФ договора управления многоквартирным домом.

Управляющая организация по заданию другой стороны собственников помещений в многоквартирном доме в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность (пункт 2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ).

На основании статьи 210 Гражданского кодекса РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Содержание, упомянутое в указанной статье, включает в себя расходы на текущий и капитальный ремонт, поддержание имущества в работоспособном состоянии. В ряде случаев законодатель предусматривает переход бремя содержания имущества от собственника к другим лицам.

В силу статьи 39 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в таком доме. Правила содержания общего имущества устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме. Указанные Правила регулируют отношения по содержанию общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме.

Конкретные требования, предъявляемые к содержанию жилищного фонда определены Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170.

Кроме того, пунктом 10 Правил № 491 предусмотрено, что общее имущество дома должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации в состоянии, обеспечивающем наряду с другими требованиями соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц.

Пунктами 16 и 17 этих же Правил установлено, что при управлении многоквартирным домом посредством привлечения управляющей организации надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома обеспечивается собственниками путем заключения договора обслуживания домом с такой организацией, определения на общем собрании перечня услуг и работ, условий их оказания и выполнения, а также размера финансирования.

На основании пункта 42 Правил № 491 управляющие организации отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором.

В свою очередь, требования и нормативы по содержанию и обслуживанию жилого фонда определены Правилами № 170, которые являются обязательными для исполнения как собственниками помещений, так и управляющими организациями.

Кроме того, в Правилах № 170 перечислено, что именно должно включаться в содержание и техническое обслуживание дома, а также указаны параметры и условия, которым в целях безопасности людей и сохранности жилого дома в любом случае должны отвечать строительные конструкции этого дома независимо от желания собственников отдельных его помещений и включения ими соответствующих работ и услуг в договор с управляющей компанией.

На основании приведенных норм действующего законодательства заявитель, как управляющая организация, обязан обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, совершать действия по содержанию и ремонту общего имущества или привлекать иных лиц для оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту такого имущества.

К тому же, из постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.09.2010 № 6464/10 следует, что все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме.

Работы которые необходимо проводить для устранения выявленных нарушений, являются обязательными для организаций, осуществляющих управление многоквартирными домами.

Управляющие организации выступают в этих отношениях как специализированные коммерческие организации, осуществляющие управление многоквартирными домами и данная деятельность является для них основной и они несут риск ответственности.

irkobl.ru

Какие обязанности по содержанию дома несет управляющая компания перед жильцами?

Жильцы многоквартирных домов далеко не всегда знают весь спектр обязанностей, возложенных на управляющую компанию.

Стандартная формулировка «услуги по содержанию и ремонту жилья» на деле включает очень широкий перечень работ и услуг.

А в силу неосведомленности собственников жилых помещений недобросовестные управляющие компании не всегда выполняют все свои обязательства перед ними.

Тогда у жильцов многоквартирного дома возникает недопонимание, куда же тратятся немалые суммы, регулярно направляемые в адрес организации, осуществляющей управление.

Чтобы подобных вопросов не возникало нужно четко понимать, что именно входит в понятия «управление домом» и «содержание жилья», а также знать, каким образом можно проконтролировать выполнение обязанностей управляющей компанией в сфере ЖКХ.

Что такое управляющая компания?

Управляющей компанией является юридическое лицо.

Основная деятельность таких организаций– это оказание услуг по управлению многоквартирными домами, содержанию общедомового имущества, организации бесперебойного оснащения необходимыми ресурсами и поддержанию надлежащего уровня технического и санитарного состояния.

Управляющие компании подразделяются на три вида:

• управляющие;
• гибридные;
• эксплуатационные.

Управляющие организации самостоятельно занимаются только управлением и содержанием общедомового имущества. Для технического и санитарного содержания, а также оказания коммунальных услуг жильцам ими привлекаются сторонние организации и лица на договорной основе.

Гибридные компании самостоятельно осуществляют управление, эксплуатацию, обеспечивают надлежащее санитарное и техническое состояние, оказывают коммунальные и иные услуги.

Эксплуатационные работают на основании договора подряда, заключенного непосредственно с собственниками квартир или с ТСЖ в лице правления или председателя. Они оказывают услуги по эксплуатации, а также техническому и санитарному содержанию многоквартирного дома.

Чем регламентируется работа УК?

Список нормативных актов, регламентирующих и регулирующих работу управляющих организаций достаточно обширен.

Основные из них:

1. Самым главным регламентирующим документом является Жилищный кодекс РФ.
2. Федеральный закон №210-ФЗ от 30.12.2004 «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса».
3. Постановление Правительства РФ от 6 мая 2011 г. № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов».
4. Постановление Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу №170 27.09.2003 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда».

Права и обязанности УК

Все права и обязанности по содержанию многоквартирного дома, возлагаемые на управляющую компанию, можно подразделить на две категории:

• работа по эксплуатации и осуществлению ремонтных работ;
• услуги организационного и управленческого характера.

К работам по эксплуатации и ремонту относятся:

1. Обеспечение пожарной и общей безопасности жильцов дома.
2. Осуществление регулярного осмотра имущества общего пользования и выявление повреждений. Обычно такой осмотр проводится два раза в год, здание при этом осматривается полностью начиная от фундамента и заканчивая чердачным помещением и крышей. Рекомендуется такая профилактическая проверка перед, а также по окончании отопительного сезона.
3. Работы по текущему ремонту имущества, являющегося общим.
4. Мероприятия, направленные на подготовку многоэтажки к холодному периоду.
5. Устранение различного рода аварий и их последствий в многоквартирном доме.
6. Поддержание рабочего состояния всевозможных сетей и коммуникаций внутри дома.
7. Поддержание чистоты в подъездах, их регулярная уборка и санитарная обработка.
8. Благоустройство прилегающей к дому территории, работы по ее озеленению.
9. Транспортировка мусора и прочих отходов.
10. Обеспечение установки общедомовых приборов учета и их дальнейшая эксплуатация.
11. Принятие мер для более эффективного расходования энергии и снижения расходов на коммунальные услуги.

Под услугами организационного и управленческого характера подразумеваются:

1. Обеспечение и контроль оплаты жильцами жилищно-коммунальных услуг.
2. Выявление недобросовестных жильцов, злостных неплательщиков и граждан, использующих ресурсы в обход установленных учетных устройств.
3. Взаимодействие с предприятиями, ответственными за коммунальные услуги и контроль их должного качества.
4. Хранение и обеспечение целостности технической и иной документации на многоквартирный дом.
5. Учет жильцов дома, в том числе и проживающих на основании договора найма жилого помещения.
6. Организация собраний жильцов, предоставление отчета о проделанной работе. Такие собрания должны проводиться не реже, чем один раз в год.
7. Доведение до собственников новых тарифных ставок на коммунальные услуги.

В свою очередь управляющая организация вправе:

1. Требовать от собственников своевременной и полной оплаты всех предоставляемых услуг, в случае нарушения сроков выставлять пени.
2. Требовать, чтобы жильцы в заранее обговоренное время предоставили доступ в квартиры сотрудникам аварийных или иных служб для осмотра коммуникаций или осуществления ремонта.
3. Не реже, чем один раз в полгода проверять правильность и достоверность переданных жильцами показаний приборов учета различных ресурсов.
4. В случаях, не противоречащих Законодательству, ограничивать жильцов в коммунальных услугах и ресурсах.
5. В соответствии с Законом о защите персональных данных привлекать для осуществления расчетов оплаты за коммунальные услуги, распечатки квитанций, а также доставки их до конечного потребителя сотрудников сторонних организаций.
6. Пользоваться прочими правами, не ограниченными действующим Законодательством.

Каким образом организуется работа УК?

Возможны два варианта организации работы по обслуживанию и управлению многоквартирного дома.

Первый вариант, когда управляющая компания фактически состоит из руководителя и группы менеджеров. Они решают организационные вопросы, принимает какие-то решения, решает текущие проблемы.

А для осуществления ремонтных работ, уборки помещений общего пользования, обслуживания общедомового имущества и выполнения прочих работ привлекаются сторонние организации.

При этом за все оказанные ими услуги и выполненные работы отвечает управляющая компания.

При втором варианте организация в полном объеме принимает на себя все обязанности по управлению, обслуживанию и эксплуатации.

Для этого в компании должен быть предусмотрен более широкий штат рабочих, а также наличие необходимого оборудования и техники. Но при этом осуществление работ подвергается более тщательному контролю.

Порядок отчета перед жильцами

Порядок отчета управляющей компании перед собственниками жилых помещений строго регламентирован положениями Жилищного кодекса РФ. В соответствии с ним управляющий орган обязан ежегодно предоставлять такой отчет до окончания первого квартала следующего за отчетным года.

Договором об управлении многоквартирным домом может быть установлен иной порядок и сроки.

Отчет должен быть максимально полным, комплексным и всесторонним. Он должен отражать состояние всех основных показателей деятельности компании по содержанию жилья в течение года. Также он должен содержать план работ на будущий год, направленных на улучшение условий проживания и благоустройства территории.

Отчет должен предоставляться собственникам на утверждение на общем собрании жильцов.

Контроль жильцов за деятельностью УК

Так как собственники жилых помещений собственноручно или посредством правления ТСЖ нанимают управляющую компанию для оказания конкретных услуг на возмездной основе, то закономерно желание жильцов контролировать качество оказываемых им услуг.

Такое право им предоставляет Жилищный кодекс РФ.

Жильцы вправе контролировать:

1. Качество и своевременность выполняемых работ и оказываемых услуг, прописанных в договоре с управляющей организацией.
2. Полностью ли выполняются должные работы.
3. Все ли обязанности управляющей организацией исполняются.
4. Подобный контроль стал возможен с появлением Федерального закона N 237-ФЗ от 27.07.2010г. Он обязывает управляющие организации обеспечивать жильцам доступ к такой информации, как финансово-хозяйственное состояние, выполнение работ по содержанию и ремонту общедомового имущества, формирование и обоснованность расценок на коммунальные услуги, порядок оказания услуг.

Разрешение спорных ситуаций

К сожалению статистика такова, что жильцы далеко не всегда удовлетворены работой компании, которой вверено управление домом. Да и сами компании, осуществляющие управление далеко не всегда добросовестно относятся к своим обязанностям.

Причины спора с управленцами могут быть разные. Например, неоказание услуг, оговоренных договором или невыполнение текущего ремонта.

В любом случае, если управляющая компания не выполняет свои обязанности начать нужно с мирных переговоров и в первую очередь связаться с ее руководством и попытаться выяснить причины.

Если же такие действия ни к чему не привели, то не обойтись без обращения в соответствующие органы. К ним относятся:

• Роспотребнадзор;
• Жилищная инспекция;
• судебные инстанции.

Но начать обжалование в любом случае нужно с самой управляющей компании. В ее адрес необходимо составить письменную претензию с указанием и детальным описанием всех невыполненных обязательств или ненадлежащим образом оказанных услуг.

Этот шаг пропускать нельзя, так как именно письменный ответ на этот документ послужит основанием для обращения в вышестоящие надзорные учреждения.

В случае если никакой реакции на предоставленную претензию не последовало, имеет смысл обращаться в Роспотребнадзор и Жилищную инспекцию. Эти организации компетентны в решении спорных вопросов, касающихся управления многоквартирным домом.

Если же в процессе разрешения спорной ситуации были обнаружены более серьезные нарушения в обслуживании и эксплуатации дома, то необходимо в прокуратуру или в судебные органы направить соответствующее заявление на управляющую компанию, образец которого не имеет строго утвержденной формы.

Обязанности управляющей компании по содержанию жилья и управлению общим имуществом собственников многоквартирного дома – достаточно тяжкая ноша. Такая работа имеет много тонкостей и нюансов.

Собственники квартир должны четко представлять весь процесс и порядок организации управления. Только тогда услуги управляющей организацией будут оказаны в полном объеме и надлежащем качестве.

Видео: Что делать, если УК не выполняет свои обязанности?

В репортаже рассказывается об эксперименте, который провела администрация Республики Якутия. Чтобы бороться с неудовлетворенностью жителей работой УК власти решили вести рейтинг по показателям деятельности данных организаций.

Теперь жителям будет намного проще определиться в выбором организации, которой доверить управление многоквартирным домом и избежать споров с руководством УК и некачестенного предоставления их услуг.

terrafaq.ru

Обязанности управляющей компании многоквартирных домов по закону

Комфортное проживание с бесперебойным снабжением электричеством, водой, газом, отоплением обеспечивает работа управляющих компаний. Владельцы квартир в многоэтажках зачастую не знают, какие конкретно обязанности управляющей компании они могут требовать по закону. Это влечет за собой ненадлежащее исполнение организацией своих обязательств перед гражданами.

Законодательная база

Вся деятельность обслуживающих организаций определяется положениями российского законодательства:

1. Жилищный Кодекс (ЖК) регулирует основные правила функционирования компании, ее права и обязанности приведены в статьях 154-157, 161-165.
2. ФЗ №210-ФЗ, принятый в 2004 году, регулирует тарифы, устанавливаемые УК при обслуживании домов.
3. Гражданский Кодекс (ст. 209-217, 288-293, 683-688).
4. Постановление Правительства РФ о предоставлении коммунальных услуг и порядке выбора управляющей компании.
5. Постановление Госкомитета РФ о правилах и нормах эксплуатации жилья и пр.

Кроме федеральных актов, УК руководствуется пунктами договора, заключенного для обслуживания конкретного дома. Договор заключается по итогам общего собрания, зафиксированных в протоколе, о чем в соглашении обязательно имеется ссылка. Жильцы и УК совместно определяют длительность заключаемого контракта. В большинстве случаев договор дает право обслуживающей компании осуществлять свою работу сроком не более 5 лет.

После избрания управляющей организации, договор заключается на весь дом, либо на площадь не меньше 2/3 всего дома. Дата подписания договора признается днем начала действия полномочий обслуживающей организации.

С первого дня работы УК обеспечивает свободу доступа к информации о состоянии дома, его характеристиках, финансовых итогах деятельности организации по отношению к конкретному дому.

Закон обязывает каждую УК размещать информацию о своей деятельности в базе данных ГИС ЖКХ, что обеспечивает полную прозрачность и подотчетность гражданам. Отчет о финансово-хозяйственной работе УК утверждается на собрании собственников жилья, проводимом каждый год не позднее 31 марта. Если информация компанией не была предоставлена, граждане вправе обратиться в надзорные государственные органы вследствие нарушения положений Жилищного Кодекса.

Обязанности УК

Обязанности обслуживающей организации напрямую связаны с действием норм ЖК и ГК.  Подключение к обслуживанию через УК возможно по желанию и согласию жильцов многоквартирного дома.

Деятельность УК связаны с выполнением работ в следующих направлениях:

1. Предоставление коммунальных услуг.
2. Выполнение ремонтных работ.
3. Содержание дома и придомовой территории.

Основными направлениями деятельности УК являются:

• надзор за своевременным предоставлением коммунальных услуг высокого качества;
• определение сумм коммунальных платежей, прием оплаты, контроль за своевременностью платежей;
• планирование и расход средств на ремонт и содержание, подготовка смет, заключение договоров с подрядчиками по ремонту и обслуживанию дома;
• принятие мер по обеспечению технической безопасности при эксплуатации дома жильцами;
• рассмотрение жалоб и устранение недочетов в работе на основании обращений граждан.

Успешная работа УК напрямую связана с обеспечением комфортного проживания в благоустроенных помещениях с предоставлением полной информации о своей деятельности любому гражданину.

Ремонтные работы

Все ремонтные работы, организуемые силами УК, подразделяются на выполнение текущего мелкого ремонта и капитальный ремонт с описанием конкретных действий в пунктах договора в разделе Обязанности. Если данные работы не были включены в состав договора, либо указаны в размытой формулировке, потребовать от УК исполнения обязательств по ремонту не представляется возможным. Об этом необходимо помнить при заключении договора.

Пункты договора должны четко описывать, какие действия должна выполнить в текущий период управляющая компания по:

• капитальному ремонту с качественным улучшением характеристик объекта;
• текущему ремонту, выполняемому для поддержания исправного технического состояния.

В рамках проведения ремонтных работ, организация выполняет множество действий для обеспечения комфортного и безопасного проживания:

1. Проверять состояние имущества дома перед отопительным сезоном и по его окончании, а также при аварийных ситуациях.
2. Осуществлять ремонтные работы по устранению выявленных в процессе эксплуатации дефектов.
3. Проверка инженерных коммуникаций в доме.
4. Принятие мер противопожарной безопасности.
5. Действия по уборке подъездов и территории около дома.
6. Организация вывоза мусора.
7. Проверка общедомовых счетчиков.
8. Участие в программах, направленных на энергосбережение и рациональное использование ресурсов.

В зависимости от конкретной ситуации, дом может не нуждаться в капитальном ремонте, или, напротив, владельцы ветхого строения намерены выполнить снос. Эти условия также должны быть указаны в договоре с УК.

Обеспечение коммунальными услугами

К основным обязанностям УК относится обеспечение бесперебойной поставки коммунальных ресурсов в достаточном объеме и надлежащего качества согласно принятым нормативам и требованиям.

Выполнение действий по снабжению ресурсами основано на пунктах договора. С организацией, поставляющей ресурсы, заключается договор на поставку, а при возникновении разногласий или необходимости в корректировке – составляют протокол разногласий.

Обслуживание придомовой территории

Владельцы квартир в многоэтажках имеют не только право проживать в собственных квартирах и пользоваться коммунальными услугами, но и обязаны вносить своевременную плату за содержание жилья и территории вокруг дома.

В спектр действий УК входят меры по благоустройству и уходу за придомовой территорией: уборке, высадке зеленых насаждений, вывозу мусора, организации детских, спортивных площадок, скамеек и т.д.

Если жильцы намерены воспользоваться услугами компании по содержанию придомовой территории, рекомендуется указывать конкретные действия, которые должны выполнить УК.

На видео о заключении договора с УК

Так как большинство обязанностей организации указывается в договоре с конкретным домовладением, необходимо уделить должное внимание описанию конкретных действий, которые должна исполнять обслуживающая организация.

ru-act.com

Ответственность управляющей компании за общедомовое имущество

Ответственность управляющей компании за общедомовое имущество

Согласно статье 161 Жилищного кодекса РФ (далее — ЖК РФ) управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей, и должно обеспечивать: Постановлением Правительства РФ от 13.

Управляющие компании

Согласно статье 36 жилищного кодекса пункту 1.3 к общедомовому имуществу относят несущие и ненесущие конструкции дома, которые обслуживают более одного помещения.

Таким имуществом является балконная плита.

Кстати такую же позицию выразил и Верховный Суд РФ.

Верховный Суд РФ в Определении от 17 января 2012 г.

N КАС11-789 подтвердил позицию, согласно которой, балконная плита относится к общему собственников квартир в многоквартирном доме.

Что должна ремонтировать бесплатно управляющая компания?

В любом многоквартирном доме существует так называемое ТСЖ – это товарищество собственников жилья.

Очень часто, это товарищество заключает договор с какой-либо управляющей компанией, по которому эта самая управляющая компания должна эксплуатировать и следить за исправным состоянием всего общедомового имущества и придомовой территории этого дома. Не будем говорить о таком общедомовом, как крыша, чердаки, окна в подъездах, двери в подъездах, лифты, лифтовые шахты и все остальное, что так же, безусловно, является общедомовым.

Граница ответственности

Если вы до сих пор не знаете о том, где именно проходит граница ответственности управляющей компании и собственника жилья, то эта информация как раз для вас.

Пришло время расставить все точки над «i», выяснив, наконец, кто именно и за что конкретно отвечает.

Этот вопрос является самым болезненным при заключении догово­ров собственников жилья с ТСЖ, ЖСК и управляющими компаниями.

Всем ясно, что за содержание и ремонт собственной квартиры ответственность несет собственник, а вот за содержание и ремонт этого самого «общедомового имущества» несет ответственность уже управляющая организация.

Что входит в состав общедомового имущества собственников помещений в многоквартирном доме согласно ЖК РФ?

Перечитывая обязанности управляющих компаний можно встретить такое выражение как общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме или общедомовое имущество. ТСЖ и УК должны осуществлять обслуживание нежилых помещений, входящих в состав общего имущества многоквартирного дома. Так что же представляет собой общее имущество в многоквартирном доме?

Между собственниками и ТСЖ часто возникают споры, что следует относить к общедомовому имуществу, а что не входит в общую собственность владельцев квартир.

Где проходит граница ответственности между УК и собственниками жилья

Все уже знают, что собственники помещений в многоквартирных домах обязаны содержать в надлежащем состоянии как свои квадратные метры, так и общедомовое имущество имеющееся в многоквартирном доме. Состав общего имущества определен статьей 36 ЖК РФ и включает в себя все то, что находится в многоквартирном доме за пределами вашей квартиры, включая и земельный участок на котором находится дом и придомовая территория.

Какую ответственность несет управляющая компания?

по контролю состояния имущества, включая готовность к отопительному сезону, на случай ЧП; по обеспечению работоспособности внутридомовых сетей, посредством которых поставляются энергоносители, вода; поддержание в надлежащем состоянии водостоков и канализации; обеспечение соблюдения Правил пожарной безопасности; вывоз бытовых и твердых отходов; уборка

Порча общего имущества в многоквартирном доме

Правила пользования общим имуществом определены в Жилищном кодексе РФ, Постановлении Правительства от 13.08.2006 года №491 «Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме….», а также в локальных правилах, разработанных на основе федерального законодательства отдельными управляющими компаниями.

лифты, коридоры, технические этажи, лестницы и лестничные площадки, подвалы; помещения, предназначенные для проведения культурных, спортивных и иных мероприятий в целях обеспечения социальных потребностей собственников квартир; крыши, несущие конструкции, санитарное, электротехническое и иное оборудование, предназначенное для обслуживания более 1 помещения в доме; земельный участок, на котором построен дом.

juridicheskii.ru

Граница ответственности между собственником и управляющей компанией

Зона ответственности управляющей компании по отоплению

Граница ответственности между собственником и управляющей компанией

С того момента, как граждане, проживающее в многоквартирных домах, только начинали приватизировать свое жилье, переходя в статус собственников приватизированных объектов недвижимости, прошло довольно много времени.

При этом они обязались проводить должное содержание своих помещений, поддерживая их в эксплуатационном состоянии. Что же касается содержания имущества, отнесенного к общедомовому, где располагается собственность жильцов, то на проведение этих работ были уполномочены управляющие компании, через заключение с ними соответствующих договоров.

Но где же именно находится граница эксплуатационной ответственности? Ответ на данный вопрос знает, к большому сожалению, далеко не каждый, хоть этот момент и относится к особенно важным в ходе подписания договоров между владельцами жилья и УК.

Границы эксплуатационной ответственности между УК и собственником

Многим известно, что владельцы помещений в МКД обязаны по закону обеспечивать содержание в должном состоянии не только своей жилплощади, но и имущества, отнесенного к общему в многоквартирном доме.

Перечень имущества данной категории определяется в статье 36 Жилищного кодекса РФ, заключая в себя ряд объектов, размещенных вне пределов индивидуального жилья, вместе с земельным участком, на котором непосредственно размещен жилой дом, и территории, закрепленной за домом.

Хоть список общего для всех жильцов имущества и является детальным, но это не снижает случаев возникновения между сторонами договора по управлению общедомовой собственностью споров, касающихся границ ответственности.

Преимущественно подобный договор должен составляться компанией, которая берет на себя весь процесс управления. В связи с этим, владельцы должны быть крайне внимательны при ознакомлении с условиями соглашения и, естественно, до момента его подписания.

В обязательном порядке необходимо удостовериться в полноте списка имущества, отнесенного к общедомовому, поскольку он будет использован в определении границ ответственности каждой из сторон.

Ставя свою подпись в документе, владелец, таким образом, высказывает согласие с его условиями. В свою очередь, определенная договором управляющая компания принимает на себя обязательства точного исполнения каждого из упомянутых в соглашении пунктов, в соответствии с требованиями, определенными законом и существующими правилами содержания имущества, обозначенного утвержденным перечнем как общедомовое.

Практическая сторона вопроса говорит о том, что большая часть споров по поводу границ ответственности касается именно отопительной системы. Владельцы полагают, что факт нахождения отопительных батарей в их жилье означает наличие прав собственности на них.

Однако подобное утверждение ошибочно. В действительности, вся система, обеспечивающая отопление вместе с батареями, включена в структуру общего имущества дома. Подобную норму законодательно закрепили в пункте 6 ПП Российской Федерации под №491 от 13 августа 2006 г.

По этой причине, обслуживанием, ремонтом и заменой отопительных батарей в помещениях жильцов могут заниматься лишь управляющие компании, но никак не владелец помещения, на свое собственное усмотрение.

Если говорить о границах ответственности, затрагивающих системы ХВС и ГВС, а также газопровод, то они должны проходить по отводу трубопровода от транзитной линии (стояка) по начальной соединительной резьбе при входе такой трубы в жилье.

В системе электроснабжения МКД, граница ответственности для владельцев определена отходящими клеммами вводного выключателя для квартиры, а если последний отсутствует, то вводными клеммами индивидуального прибора учета электроэнергии.

Общая канализационная система дома (система водоотведения) размещает в себе стояки транзитного вида, по этой причине, линия границы ответственности проходит в месте подведения канализации внутри квартиры к указанному стояку. В том числе, и если подведение выполнено вне пределов жилого помещения.

Линия разделения ответственности в отношении домофона определена клеммами крепления кабеля подвода к домофонному блоку.

До того, как ставить подпись в договоре по управлению общедомовой собственностью, нужно убедиться в присутствии в нем отдельного акта, четко разграничивающего ответственность сторон по условиям договора.

Поделиться:

Нет комментариев

o-nedvizhke.ru

Границы эксплуатационной ответственности | Блог РосКвартала®

Понимание границ ответственности между РСО, УК и собственниками жилых помещений в МКД важно для избежания спорных ситуаций. В судебной практике нередки случаи споров между РСО и УК, касающиеся эксплуатационной ответственности за определенные участки инженерных сетей, насчет которых не была достигнута договоренность.

В половине административных дел подобного рода суд встает на сторону РСО, в этом случае УК несет большие убытки. Чтобы этого избежать и быть застрахованным от нежелательных конфликтов нужно составлять акт разграничения ответственности.

Границы эксплуатационной ответственности

Не для всех КУ в законодательстве четко определены границы эксплуатационной ответственности и неразрывно связанной с ней балансовой принадлежности. Наиболее определенно эти понятия представлены в п.1 Правил холодного водоснабжения и водоотведения (Постановление Правительства РФ № 644).

Согласно этому документу границей балансовой принадлежности признается граница раздела собственности. Она в свою очередь определяет границу эксплуатационной ответственности, то есть указывает, кто будет нести бремя содержания объекта: управляющая организация, РСО или собственники. То же самое можно сказать и о других коммунальных ресурсах.

Граница эксплуатационной ответственности РСО, если мы говорим об электроснабжении, проходит до точки соединения общедомового прибора учета с электрической сетью, входящей в МКД. Ответственность УК — внутридомовая система электроснабжения и электрических устройств, отключающие устройства на квартиру. Ответственность жильцов — внутридомовые устройства и приборы после отключающих устройств в этажных щитах, счетчики в квартирах.

Ответственность по теплоснабжению распределяется следующим образом: РСО несет ответственность до точки соединения общедомового прибора учета с теплосетью, входящей в МКД. УК отвечает за стояки системы отопления, отключающие устройства на ответвлениях от стояков и за запорно-регулирующую арматуру на внутриквартирной разводке. Ответственность жильцов вновь начинается внутри их жилья, они отвечают за отопительные приборы и за ответвления от стояков системы отопления после запорно-регулирующей арматуры.

Ответственность РСО, если дело касается водоснабжения и водоотведения, длится до точки соединения общедомового прибора учета с водопроводной сетью, входящей в МКД. УК обязаны следить за состоянием стояков горячего и холодного водоснабжения, отключающими устройствами на ответвлениях от стояков и запорно-регулирующей арматурой на внутриквартирной разводке. Собственники помещений в МКД ответственны за ответвления от стояков системы горячего и холодного водоснабжения после запорно-регулирующей арматуры, за саму запорно-регулирующую арматуру и за сантехоборудование в квартирах.

В договоре ресурсоснабжения грани­ца балансовой принадлежности отделяет инженерные сети, являющиеся общедомовым имуществом (ст.36 ЖК РФ), от остальных инженерных сетей. Поэтому напомним, что относится к общедомовому имуществу (Постановление Правительства РФ № 491, ст.36 ЖК РФ):

• помещения в МКД, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого/ нежилого помещения в доме;
• внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, газоснабжения, отопления и электроснабжения.

Границы эксплуатационно ответственности могут быть внешними и внутренними.

В первом случае они разделяют сферы компетенции РСО и УК (внешняя граница стены МКД), во втором — УК и собственников (внутренняя граница стены МКД).

Подробнее о составе общедомового имущества читайте в этой статье.

Внешние границы эксплуатационной ответственности

Если речь идет о внешней границе инженерных сетей, входящих в состав общего имущества МКД, то границей эксплуатационной ответственности между РСО и УК будет считаться внешняя граница стены дома, а при наличии общедомового прибора учета определенного коммунального ресурса — место соединения этого общедомового прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в МКД.

Отдельно стоит сказать о внешней границе сетей газоснабжения, входящих в состав общего имущества МКД. В данном случае граница эксплуатационной ответственности между РСО и УК — место соединения первого запорного устройства с внешней газораспределительной сетью.

Нередко граница эксплуатационной ответственности проходит не по стене дома. Тогда в зону УК, управляющей МКД, попадает фрагмент инженерной сети, находящейся за пределами внешней стены, и, казалось бы, формально относящейся к зоне ответственности РСО. Ее содержание грозит большими убытками, поэтому нужно внимательно подходить к описанию границы эксплуатационной ответственности в акте разграничения ответственности.

Спорным можно считать случай, когда граница эксплуатационной ответственности проходит по внешней задвижке. Это происходит в том случае, если наружный участок инженерной сети входит в состав общедомового имущества. Тогда РСО осуществляет техническое обслуживание данной инженерной сети по тарифу, утвержденному собственниками помещений в МКД. Обязанность УК — предложить такой тариф собственникам. Ремонт, в том числе и аварийный, проводится за счет РСО.

А как быть с бесхозяйными инженерными сетями?

То есть с такими сетями, которые не висят на балансе ни у УК, ни у РСО и не входят в состав общедомового имущества. Обычно такие сети передаются в муниципальную собственность. В свою очередь орган местного самоуправления в течение тридцати дней с момента выявления бесхозяйственной инженерной сети обязан определить РСО, инженерные сети которой связаны с бесхозной (п.6 ст.15 № 190-ФЗ).

Федеральная служба по тарифам должна будет включить расходы на содержание такой сети в тарифы РСО для дальнейшего регулирования. До тех пор, пока это не сделано, потери энергии на данном спорном участке сети, а также ремонтные работы осуществляются за счет УК пропорционально фактическому потреблению.

Узнайте также, как оспорить штраф за нарушение Правил содержания общего имущества.

Внутренние эксплуатационные границы

Границей эксплуатационной ответственности между УК и собственниками, когда речь заходит о внутренней границе инженерных сетей, входящих в состав общего имущества МКД, являются:

Границей эксплуатационной ответственности между УК и собственниками (мы говорим о внутренней границе строительных конструкций, входящих в состав общего имущества многоквартирного жилого дома) является внутренняя поверхность стен квартиры, оконные заполнения и входная дверь в квартиру.

Ограждающие несущие сооружения, земельный участок (включая детские и игровые площадки, коллективные автостоянки), на котором находится дом, лестничные площадки, коридоры, крыши и чердаки, а также лифты находятся в зоне эксплуатационной ответственности УК.

Читайте также, за чей счёт происходит ремонт оборудования в квартире собственников.

Судебная практика

Возможно, главным аргументом в пользу того, что важно подробно обговаривать границы эксплуатационной ответственности в договоре ресурсоснабжения, послужат примеры из судебной практики.

Управляющая организация обратилась в суд с иском о признании условий договоров энергоснабжения недействительными и об обязании передать тепловые сети в зону ответственности РСО. Суд в удовлетворении исковых требований отказал, поскольку УК согласовала границы балансовой принадлежности, приняв спорный участок сетей на свое содержание (Постановление от 23 мая 2012 г. по делу N А63-9362/2011).

Суд может принять иное решение, если границы балансовой принадлежности в акте обозначены иначе, чем по внешней стене многоквартирного дома или в точке установки прибора учета. В этом случае акт разграничения балансовой принадлежности является недействительным (Определение ВАС РФ от 26.06.2012 N 6421/12 по делу N А14-11374/2010).

При заключении договора между сторонами возникли разногласия относительно границы эксплуатационной ответственности, так как отсутствовал акт разграничения ответственности, суд постановил определить границу эксплуатационной ответственности согласно Правилам содержания общедомового имущества (Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 21.05.2015 N Ф10-1143/2015 по делу N А68-2267/2014).

А согласно Постановлению ФАС УО от 28.02.2011 № Ф09-443/11-С5 при схожей ситуации отсутствия заключенного между сторонами конфликта акта разграничения ответственности суд заключил, что граница эксплуатационной ответственности должна проходить по границе балансовой принадлежности, иными словами, по линии раздела инженерных сетей между владельцами.

Больше судебной практики для УК читайте в этой статье.

Если у вас остались вопросы, вы всегда можете обратиться к нам за консультацией. Также мы помогаем управляющим компаниям соответствовать 731 ПП РФ о Стандарте раскрытия информации (заполнение портала Реформа ЖКХ, сайта УК, информационных стендов) и ФЗ №209 (заполнение ГИС ЖКХ). Мы всегда рады вам помочь!

Если у вас остались вопросы, вы всегда можете обратиться к нам за консультацией. Мы помогаем УО, ТСЖ и ЖСК соответствовать ФЗ №209 о ГИС ЖКХ ( заполнение и ведение ГИС ЖКХ ). Автоматизируем выгрузку данных в ГИС ЖКХ . А также помогаем проводить общие собрания собственников МКД . Будем рады помочь и вам!

roskvartal.ru

Стояки системы отопления относятся к общему имуществу собственников помещений многоквартирных домов

Минстроя России от 01.04.2016 N 9506-АЧ/04

Указывается, что согласно пункту 6 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, в состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.

Таким образом, внутридомовая система отопления представляет собой совокупность стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективного (общедомового) прибора учета тепловой энергии, а также иного оборудования, расположенного на этих сетях.

Согласно позиции Верховного Суда РФ, оборудование, находящееся в многоквартирном доме, может быть отнесено к общему имуществу только в случае, если оно обслуживает более одного жилого или нежилого помещения. Обогревающие элементы (радиаторы) внутридомовой системы отопления, обслуживающие только одну квартиру, в том числе имеющие отключающие устройства (запорную арматуру), использование которых не повлечет за собой нарушение прав и законных интересов иных собственников помещений многоквартирного дома, в состав общего имущества не включаются.

При этом указывается, что состав общего имущества многоквартирного дома в целях выполнения обязанности по его содержанию может быть определен собственниками помещений в таком доме.

Определенный состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, является существенным условием договора управления многоквартирным домом, в связи с чем собственники помещений многоквартирного дома и управляющая организация в договоре управления многоквартирным домом путем составления соответствующего приложения к договору могут разграничить зону эксплуатационной ответственности по системе отопления, возложив ответственность за обогревающие элементы (радиаторы), находящиеся в жилом (нежилом) помещении и обслуживающие одно помещение, на собственника данного помещения, а ответственность за стояки, отключающие устройства на ответвлениях стояков, находящиеся в помещении собственника, но обслуживающие несколько помещений, — на управляющую организацию.

Перейти в текст документа »

Дата публикации на сайте: 04.04.2016

Поделиться ссылкой:

www.consultant.ru

Новости ЖК «Переделкино Ближнее»

15 Июл 2015

Уважаемые жители!

В целях исполнения Протокола встречи с собственниками жилых помещений города-парка «Переделкино Ближнее» с управляющей организацией ООО «УК Комфорт Сити» публикуем следующую информацию.

Разграничение зон ответственности между управляющей организацией и собственником помещения установлено постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» (далее по тексту Постановление № 491).

В соответствии с п. 5 Постановления № 491 происходит разграничение зон ответственности системы холодного и горячего водоснабжения. Согласно указанному пункту в состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.

В соответствии с п. 5 Постановления № 491 регламентированы зоны ответственности управляющей организации и собственника относительно системы водоотведения. Согласно указанному пункту в состав общего имущества включается внутридомовая инженерная система водоотведения, состоящая из канализационных выпусков, фасонных частей (в том числе отводов, переходов, патрубков, ревизий, крестовин, тройников), стояков, заглушек, вытяжных труб, водосточных воронок, прочисток, ответвлений от стояков до первых стыковых соединений, а также другого оборудования, расположенного в этой системе.

В соответствии с п. 6 Постановления №491 в состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.

При этом следует учитывать, что согласно позиции судов, находящиеся в квартирах обогревающие элементы системы отопления (радиаторы), расположенные на ответвлениях от стояков внутридомовой системы отопления, обслуживают только одну квартиру и могут быть демонтированы собственником после получения разрешения на переустройство жилого помещения. Таким образом, ответственность за обслуживание оборудования обслуживающие только одно конкретное помещение, относится  к зоне ответственности собственника помещения.

Согласно п. 7 Постановления № 491 в состав общего имущества включается внутридомовая система электроснабжения, состоящая из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, коллективных (общедомовых) приборов учета электрической энергии, этажных щитков и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного вод

www.uk-kc.ru

gragdanskii-advokat.ru