На что обратить внимание при сдаче в аренду квартиры – что нужно знать, на что обратить внимание, какие вопросы задавать наймодателю, а также грамотное оформление аренды при съеме жилья

Содержание

Что проверить, прежде чем снять квартиру: от объявления до тонкостей договора

Этап 1. Поиск квартиры

Если подбираете квартиру самостоятельно

При поиске квартиры через специализированный сайт объявлений или группы в социальных сетях вы рискуете столкнуться с мошенниками. Чтобы не попасться на их уловки, вам нужно обратить внимание на несколько важных моментов.

1. Средняя стоимость аренды квартиры по вашим критериям

Слишком «сладкие» объявления зачастую — фейк. Просторная студия с современным ремонтом в самом центре города в минуте ходьбы от метро и за копейки? Весьма сомнительное предложение.

2. Просьба перевести предоплату на карту

Этот пункт часто вытекает из предыдущего. Вы звоните по приглянувшемуся объявлению, вам говорят, что желающих ой как много, а затем просят перевести хотя бы несколько тысяч, чтобы квартира осталась за вами. Не ведитесь на это: вы только что разговаривали с мошенником.

Никогда без личной встречи не переводите деньги посторонним людям в качестве депозита.

3. Подлинность фотографий квартиры

Чтобы убедиться в достоверности информации из объявления, проверьте фотографии квартиры на подлинность. Сделать это можно, например, через поиск по картинкам Google.

Если одна и та же квартира размещена на нескольких сайтах о сдаче жилья — не страшно. Другое дело, когда фотографии гуляют по интернету, а описание, адрес квартиры и контактное лицо из раза в раз кардинально меняются.

4. Отсутствие фотографий квартиры

Объявления без фотографий выглядят как минимум странно. В большинстве случаев это означает, что с квартирой что-то не так либо такой жилплощади вовсе не существует.

5. Частота размещения объявления

Бывает, что одно и то же объявление о сдаче квартиры появляется и исчезает с завидной периодичностью. Две недели назад квартира сдавалась, потом её сняли, а через месяц она снова висит в актуальном. И так по кругу.

Конечно, дело может быть не в собственнике, а в арендаторах. Ну не везёт человеку на жильцов, и всё тут. Тем не менее часто мелькающие объявления настораживают.

6. Контактное лицо

Кто занимается вопросом сдачи квартиры в аренду? Сам собственник или риелтор? Если вы не хотите платить комиссию, равную половине или даже всей сумме ежемесячного платежа, то объявления от риелторов вам не подходят.

Если обращаетесь к риелтору

Риелторы могут облегчить вашу жизнь и помочь найти квартиру мечты. А могут изрядно потрепать нервы, опустошить кошелёк или напрасно потратить ваше время. Вот когда стоит насторожиться.

1. Риелтор не может назвать компанию, сотрудником которой он является сейчас или где работал раньше

Если риелтор утверждает, что состоит в штате агентства, вы можете связаться с компанией напрямую и уточнить это.

Если риелтор является частным предпринимателем, он в любом случае должен назвать вам хотя бы несколько компаний, в которых работал прежде. Если с этим возникают трудности, перед вами может быть мошенник.

2. Риелтор не интересуется, кто и в каком составе будет проживать в квартире

Практически каждый собственник хотя бы примерно представляет, кого он видит арендатором, и оповещает об этом риелтора. Если во время разговора у вас не спрашивают о количестве жильцов, наличии животных и постоянной работы — это звоночек.

3. Риелтор не является экспертом в своей области

Сложно представить, что риелтор не знает, как писать расписку о получении денег или заполнять договор найма жилья. А если всё-таки не знает, то перед вами не риелтор.

4. Вас просят оплатить комиссию до заключения договора

Риелтор получает комиссию только после заключения сделки. Если от вас требуют оплату заранее — не поддавайтесь и не переводите денежные средства.

5. Риелтор занимается только одной квартирой

Обычно у риелтора в работе находятся несколько объектов. Подозрительно, когда специалист посвящает всё своё время только одной квартире. Попробуйте вбить номер телефона в поисковую строку браузера и посмотреть, сколько объявлений вам выдадут.

6. Риелтор представляется сотрудником информационного агентства

Вам предлагают подъехать в офис, заключить договор и получить доступ к базе собственников после оплаты комиссии.

Риелтор не поедет с вами на осмотр квартиры и встречу с собственником, а дозвониться до кого-либо из полученной базы если и получится, то после предварительной договорённости о встрече арендодатель отменит всё в последний момент.

Вернуть деньги в этом случае не выйдет, ведь вы подписали договор о предоставлении информационных услуг. Чтобы добиться справедливости, вы можете обратиться к юристам и попробовать подать заявление в суд. Однако никто не гарантирует вам успешного исхода. Поэтому внимательно изучайте все документы, на которых ставите свою подпись.

Этап 2. Первый контакт с собственником

Вы выбрали идеальный, по вашему мнению, вариант и на радостях звоните собственнику, чтобы договориться о встрече. Для начала уточните, действительно ли вы говорите с хозяином, а не с риелтором или кем-либо ещё. Даже если в объявлении было указано, что квартира сдаётся напрямую.

Задайте арендодателю несколько вопросов. Например, куда выходят окна квартиры или на каком этаже она находится.

Если человек замешкался, возможно, он пытается вас обмануть. Собственник ответит на такие вопросы без промедления.

Если вы чувствуете, что всё в порядке, пройдитесь по информации, указанной в объявлении: уточните стоимость, необходимость депозита и оплаты последнего месяца. Выясните, на какой срок сдаётся квартира, действительно ли до метро идти 10 минут, а не 30. В общем, проговорите все нюансы, которые важны именно для вас.

Этап 3. Осмотр жилья

  1. Оцените подъезд. Его состояние может многое сказать о жильцах дома — ваших потенциальных соседях.
  2. Попробуйте заглянуть к соседям и поинтересоваться, кто до вас проживал в квартире. Желательно сделать это вместе с владельцем: если жильцы соседних квартир не новосёлы, то они узнают вашего арендодателя, а вы лишний раз убедитесь в том, что он собственник.
  3. Внимательно осмотрите ванную комнату, в особенности — сантехнику. Если подтекает кран, стоит указать на это собственнику сразу же.
  4. Проверьте состояние мебели и оцените её износ.
  5. Обратите внимание на расположение розеток. Возможно, вам потребуется перестановка мебели.
  6. Если у вас аллергия на животных, уточните, не было ли у предыдущих жильцов кошки или собаки.
  7. Не поленитесь включить всю технику и бытовые приборы, которые планируете использовать.
  8. Проверьте все выключатели в квартире.
  9. Спросите о наличии интернета.
  10. Проверьте замки, чтобы потом не ждать под дверью, пока вас пустят внутрь. Если замков несколько, а ключ вам отдают только от одного, узнайте причину. Собственник может сказать, что замок давно сломан и не используется. Вы должны настоять на замене или ремонте и попросить полный комплект ключей.
  11. Удостоверьтесь в целостности пломб на счётчиках.
  12. Проверьте состояние балконных дверей и окон, если не хотите замёрзнуть зимой.
  13. Оцените шумоизоляцию во всей квартире.

Если ничто из вышеперечисленного в квартире вас не смутило, можно переходить к составлению договора.

Этап 4. Заключение договора

Какие документы собственника нужно проверить

Если у квартиры один собственник

При заключении договора найма попросите хозяина предъявить вам:

  • паспорт;
  • свидетельство о собственности или выписку из ЕГРН.

Вам необходимо убедиться в том, что квартира принадлежит именно тому лицу, которое представилось собственником квартиры.

Один из самых распространённых видов мошенничества на рынке — это сдача в аренду чужой квартиры. Жильё может сдать некий «друг» хозяина квартиры, который поселился в ней всего на пару дней.

Артур Устимов, основатель и генеральный директор сервиса по управлению наймом жилья «Арендатика»

Если вы не проверили документы на собственность, то рискуете не только лишиться денег, но и остаться на улице.

Если собственников несколько

Помимо паспорта и свидетельства о собственности, вам нужно получить письменное согласие на сдачу квартиры в аренду от всех владельцев, а также от тех, кто прописан в квартире.

Если в квартире прописан некий дальний родственник, он может прийти в арендованное вами жилье и остаться в нём жить. При этом договор аренды будет действительным, но запретить жить в ней человеку, прописанному в квартире, никто не может.

Артур Устимов, основатель и генеральный директор сервиса по управлению наймом жилья «Арендатика»

Если квартира в собственности у супругов

Для начала нужно разобраться, в совместной или долевой собственности находится квартира.

Иващенко Србуи Саргисовна, ведущий юрист Европейской Юридической Службы

Для подстраховки можно узнать о наличии брачного контракта и ознакомиться с его условиями. Если квартира принадлежит одному из супругов, то согласие второго не потребуется. Если же в совместной собственности — нужно будет заручиться согласием каждого собственника.

На что обратить внимание при составлении договора

Договор найма жилья — документ, который поможет вам избежать ненужных конфликтов, поэтому очень важно ответственно подойти к его составлению. Лайфхакер уже рассказывал, как правильно это сделать, поэтому остановимся только на самых важных моментах.

Обязательные данные
  • Предмет договора — это квартира. Необходимо указать полный адрес, площадь и количество комнат.
  • Стороны договора — собственник жилья (или его представитель по нотариально заверенной доверенности) и наниматель.
  • Паспортные данные и информация о месте регистрации — как хозяина квартиры, так и нанимателя.
Срок действия договора и порядок оплаты

Обозначьте сроки действия договора и период, в который вы обязаны осуществлять арендную плату. Обратите внимание на санкции за нарушение порядка оплаты. К примеру, у вас может быть недельный период для погашения задолженности, после чего собственник имеет полное право выселить вас из квартиры.

Факт оплаты должен быть зафиксирован: при наличной оплате требуйте расписку от собственника, а при переводе на карту запрашивайте выписку из банка.

В назначении платежа обязательно должна быть ссылка на ваш договор. Например: оплата по договору найма № 1 от 1 января 2018 года за июнь 2018 года.

Кроме того, в договоре должна быть зафиксирована сумма, которую вы передали собственнику при заселении. Это может быть плата за первый и последний месяц проживания, а также страховой депозит — гарантия, что при нанесении арендатором ущерба имуществу хозяин квартиры получит материальную компенсацию.

Собственник может удержать всю сумму страхового депозита или его часть в зависимости от степени причинённого ущерба. Если же при осмотре квартиры всё будет в порядке, страховой депозит в полном размере возвращается обратно арендатору. Комфортная для каждой стороны сумма депозита оговаривается при заключении договора.

Порядок выселения

Особое внимание стоит обратить на правила выселения из квартиры. Они должны быть комфортными для каждой стороны.

Иногда в договорах указывают, что на выезд и поиск новой квартиры арендатору даётся всего пара дней. А некоторые договоры аренды даже предусматривают штрафы за то, что арендатор прожил менее определённого срока.

Артур Устимов, основатель и генеральный директор сервиса по управлению наймом жилья «Арендатика»

Частота визитов собственника

Частые неожиданные визиты собственника доставляют мало радости. Однако запретить ему посещать свою же квартиру вы не можете. Обсудите комфортную для вас обоих частоту визитов, оговорите, за какое время собственник должен вас предупредить, и зафиксируйте договорённости в документе.

Каналы коммуникации

В договоре нужно указать адреса электронной почты или номера телефонов обеих сторон — в зависимости от выбранного канала связи. Лучше и то и другое, чтобы уж наверняка.

Не удаляйте переписку с арендодателем, чтобы обратиться к ней в случае возникновения разногласий.

Опись ценных вещей и показания счётчиков

В акт приёма-передачи квартиры, который прилагается к договору, нужно включить опись ценных вещей. Если при заселении вы внесли страховой депозит, есть риск не получить его обратно. Вы должны проверить всю квартиру. И чем тщательнее, тем лучше. На каких моментах сделать акцент при осмотре квартиры, вы уже знаете.

Надёжнее всего будет сделать фотографии всех обнаруженных дефектов, чтобы при выезде их не приписали вам. А фотографии можно распечатать и прикрепить к акту.

В обязательном порядке в акте должны быть зафиксированы показания индивидуальных счётчиков учёта воды и электричества на момент заселения.

Ремонт и планируемые изменения в квартире

Составьте перечень изменений, которые вы планируете внести в интерьер, а также техники или мебели, которую собираетесь приобрести. Согласуйте предельную сумму и решите, как будет происходить оплата: только силами собственника, вашими силами или 50 на 50.

Условия о неотделимых и отделимых улучшениях рекомендуется прописывать в договоре заранее или составить дополнительное соглашение позже. При этом в договоре желательно сделать оговорку, что вещи возвращаются собственнику с учётом естественного износа.

Артур Устимов, основатель и генеральный директор сервиса по управлению наймом жилья «Арендатика»

Обозначьте в договоре, кто оплачивает поломки бытовой техники. К сожалению, при первичном осмотре вы не сможете на 100% убедиться в абсолютной исправности приборов, а доказать, что поломка произошла по причине естественного износа, а не из-за неправильной эксплуатации, бывает непросто.

Если у вы заметили, что прибор дышит на ладан, укажите на это собственнику и совершите осмотр вместе, а после зафиксируйте договорённости в документе. В противном случае, если поломка всё-таки случится, вам может потребоваться экспертиза профессионала, чтобы доказать вашу непричастность к неисправности.

Проживающие в квартире

Не забудьте указать в договоре тех, кто будет проживать с вами в квартире. А также сообщите, есть ли у вас домашние животные. Не стоит врать о таких вещах: с огромной вероятностью вы будете пойманы на лжи, а последствия окажутся весьма печальными.

В каких случаях стоит отказаться от аренды

Самый тревожный сигнал — отказ представить документы на право собственности. Велика вероятность, что с квартирой не всё в порядке.

Проблемной может оказаться и квартира, собственник которой слишком беспокоится за своё имущество. Такие владельцы могут слишком часто приходить к вам с проверкой сохранности своего имущества, что, естественно, будет доставлять вам дискомфорт.

Артур Устимов, основатель и генеральный директор сервиса по управлению наймом жилья «Арендатика»

Стоит обратить внимание на поведение собственника. Излишняя нервозность настораживает, так же как и необоснованная спешка при заключении договора. Если вас просят как можно быстрее подписать документы, не дают проверить исправность бытовой техники и зафиксировать дефекты, то это ещё один звоночек.

Не спешите, вдумчиво изучайте договор, задавайте вопросы и обсуждайте проблемные моменты. Проверяйте всё, что необходимо. Для вас важно, чтобы в квартире было комфортно жить, а все сложности были сведены к минимуму. Собственник хочет, чтобы его жилплощадь осталась в надлежащем виде, и также не желает быть участником регулярных конфликтов. Вы оцениваете друг друга — это нормально. И в этом случае правильно заложить достаточно времени на процесс оформления документов и осмотр квартиры.

Читайте также

lifehacker.ru

На что обратить внимание при аренде квартиры

Если вы не уверены в собственных силах, обратитесь к риэлтору, причем подыщите опытного специалиста, который действительно разбирается в этом вопросе. Покажите ему документы собственника жилья, а также документы, относящиеся к той квартире, которую вам предлагают.
 

Статья 671 ГК РФ регулирует процедуру найма жилого помещения. Согласно тому, что указано в этой статье, должен быть заключен договор найма, суть которого в том, что собственник жилплощади предоставляет нанимателю жилье во владение и пользование для проживания. Юридическое лицо тоже может взять в аренду жилое помещение, но использоваться эта квартира может только для проживания, там нельзя устроить склад или открыть магазин.

Основное, что нужно знать

Статья 674 ГК РФ говорит, что договор найма необходимо заключать в письменной форме. Статья 288 ГК РФ устанавливает, что только собственник жилья имеет право сдавать его в аренду, поэтому, прежде, чем подписывать договор, убедитесь, что тот, кто сдает квартиру, действительно является ее собственником. Поэтому первое, что нужно сделать – это попросить потенциального наймодателя показать документ, который подтверждает его право собственности. Существует несколько видов таких документов: свидетельство о праве собственности, договор дарения, договор купли-продажи, свидетельство о наследовании, свидетельство о приватизации.

Когда собственник у жилого помещения один, это достаточно удобно, именно он и будет подписывать договор найма, также эту процедуру может выполнить его доверенное лицо (в этом случае его полномочия заверяются нотариально). Ситуация становится сложнее, если собственников несколько – сдать такую квартиру в аренду можно только тогда, когда на это согласны все, кто имеет право на долю собственности, поэтому сдать жилое помещение без согласия других владельцев просто невозможно. В идеале, договор должен быть заверен подписью каждого собственника или его официального представителя (допустим, что кто-то из владельцев — несовершеннолетний ребенок, в этом случае от него имени выступать будет родитель). Но если кто-то из них не может лично присутствовать при подписании договора, тот, кто занимается сдачей квартиры в аренду, может взять у него нотариальную доверенность на свое имя. Также он может предъявить согласие всех прочих собственников, которое тоже нужно заверять нотариально.
 

Что делать, если наймодатель не может предъявить всех нужных документов? В этой ситуации лучше всего отказаться иметь с ним дело и поискать другую квартиру. Имейте в виду: договор, который не соответствует нормам российского законодательства, может быть признан недействительным, и проблемы при этом возникнут у арендатора.
 

Что именно нужно спросить у владельца жилплощади? Нужно поинтересоваться квартирой: как она выглядит, сколько комнат, где находится. Затем необходимо спросить о собственниках, попросить предъявить документы на квартиру, поинтересоваться списком проживающих в квартире людей. Если в этих пунктах все ясно, можно спрашивать об арендной плате – ее размерах, том, как ее платить и т. д., поинтересоваться, как будут оплачиваться коммунальные услуги, уточнить срок действия договора.

Что прописывается в договоре?

Кроме очевидных вещей (срока действия договора, размера арендной платы и т. д.), имеет смысл указать время, в которое арендодатель может посетить квартиру, а также в течение какого срока он должен предупредить об этом нанимателя. Допустим, вам хотелось бы, чтобы арендодатель посещал квартиру не чаще раза в месяц, причем оповестить об этом он должен по сотовому телефону и не позже, чем за три дня до даты визита. Укажите это в договоре, и если владелец жилплощади неожиданно приедет к вам, вы сможете напомнить ему, что в договоре есть соответствующий пункт, и что он обязан его выполнять.

Полезно вместе с договором оформить акт приема-передачи имущества с указанием дефектов, чтобы арендодатель не заставил вас отвечать за сломанный телевизор или продавленный диван, испорченные задолго до вашего появления в этой квартире.
 

Также специалисты рекомендуют при внесении арендной платы брать с владельца квартиры расписку в получении денег, чтобы при возникновении конфликтной ситуации вы могли предъявить доказательства того, что с вашей стороны нарушений не было. В расписке необходимо указывать месяц, за который совершается платеж, а также сумму, которую вы передали арендатору. Этот документ должен быть подписан и вами, и хозяином арендованной жилплощади.
 

Если по договору коммунальные услуги оплачиваете вы, обязательно сохранйяте все чеки и квитанции – это тоже поможет в случае возникновение конфликта. Заводить домашнее животное без согласования с арендодателем крайне не рекомендуется, некоторые квартировладельцы очень негативно рагируют на кошек и, тем боле, на собак на своей жилплощади. В некоторых случаях это может быть даже отдельным пунктом договора, но, в принципе, с большинством людей можно вполне нормально договориться на словах.
 

Конечно, все случаи, все возможные поводы для конфликтов предусмотреть невозможно. Например, бывает так, что арендодатель крайне отрицательно относится к тому, что на сданной жилплощади вдруг обнаруживаются другие люди, даже если это внезапно приехавший в командировку друг или очень понравившаяся девушка. С другой стороны, случалось, что сам хозяин квартиры вдруг в улдьтимативной форме требовал, чтобы наниматель согласился ночь-другую потерпеть какого-нибудь родственника или друга владельца квартиры. Далеко не всем это нравится, поэтому на всякий случай это тоже можно заранее прописать в договоре.

Наступило время съезжать с квартиры

Как расторгается договор? Самый простой вариант – это истечение срока его действия, тогда к указанному в документе времени наниматель обязан освободить занимаемую им жилплощадь. Если же речь идет о досрочном расторжении, то здесь возможны варианты. Например, если инициатором досрочного расторжения выступает хозяин, то можно указать в договоре, что в данных обстоятельствах он должен хотя бы частично возместить нанимателю сумму, потраченную им на поиск жилья. Если деньги были уплачены вперед, квартировладельцу придется вернуть их арендатору.

Если же досрочно расторгнуть договор желает сам арендатор, то задаток, конечно, останется у владельца жилого помещения.
 

Не забывайте заранее продумать свои действия, сразу решить, что будет указано в договоре, а перед тем, как ставить свою подпись – обязательно прочитать то, что подписываете.

realty.mail.ru

Риски при сдаче квартиры в аренду

25 марта 2013

На рынке купли-продажи жилья, как правило, больше рискует покупатель: именно у него впоследствии могут отсудить право собственности. В сфере аренды жилья все наоборот: клиенты приходят и уходят, а хозяин жилплощади несет повышенные риски.

Сдача временно свободного жилья в аренду — популярный бизнес или вид подработки для многих собственников жилья. Однако не все наймодатели знают, с какими рисками и трудностями им придется столкнуться, пожелав заработать таким простым и, вроде бы, безобидным образом.

Горячая линия

Прежде всего, с неожиданными осложнениями могут столкнуться собственники, пожелавшие самостоятельно найти нанимателя для своей квартиры. Они должны быть готовы к «шквалу» звонков от потенциальных клиентов в любое время дня и ночи. На отсортировку подходящих нанимателей обычно уходит немало времени — от одного-двух дней до недели. При самостоятельном отборе потенциальных квартиросъемщиков возникает еще одна сложность — как подобрать «правильного» жильца. Начинающему наймодателю очень трудно объективно оценить клиента при первом знакомстве и понять, чего от него можно ожидать, какое прошлое у этого человека, в каких целях он будет использовать чужую недвижимость?

Решением проблемы может стать обращение к опытному риэлтору, специализирующемуся на рынке жилой аренды.

В поисках тишины

Когда наниматель все-таки отобран и заселен в квартиру, возникают уже новые риски, связанные с его проживанием. Часто бывает, что проблемы «приходят» даже не от самих жильцов, а от соседей. Такое случается, если люди, которым вы сдали квартиру, оказались чрезмерно шумными жильцами.

Чтобы подстраховать себя от возможных разбирательств с жильцами и соседями по поводу чрезмерно громко работающего музыкального центра или телевизора, особенно посреди ночи, в договор найма собственник может включить дополнительный пункт, содержащий фразу, что постоялец должен соблюдать закон «Об административной ответственности за нарушение тишины и покоя граждан в ночное время». Согласно данному документу, ночное время трактуется как период с 23.00 до 7.00. И тогда, при жалобах соседей на шум, наймодатель имеет все основания досрочно расторгнуть договор найма и выселить неспокойных квартирантов.

Незаконный бизнес

Но один из наиболее часто встречающихся рисков на рынке аренды — незаконная пересдача жилья в поднайм. Этот сценарий наиболее вероятен, если владелец квартиры уезжает в продолжительную командировку и в течение долгого времени (от двух месяцев до нескольких лет) не может проводить контрольные проверки квартиры.

Чтобы защитить себя от такого способа мошенничества, собственнику жилья необходимо в обязательном порядке заключать договор найма со своими квартирантами. Если в нем отдельно не написано о возможности сдачи квартиры в субнаем, наниматель не имеет права на такие действия. В таком случае, наймодатель может попросить новых жильцов (поднанимателей), если таковые появились в квартире в его отсутствие, покинуть помещение и предложить им решать все разногласия с теми, кто незаконно сдал квартиру в субнаем.

Немаловажный плюс договора найма — простота его оформления. Заверять его нотариально не нужно, что удешевляет и ускоряет во времени процесс заключения сделки найма жилья. Поэтому пренебрегать такой простой, но обязательной деталью при оформлении сделки не стоит, предупреждают риэлторы.

Неожиданная продажа

Достаточно редко, но встречается на рынке аренды и более опасный способ мошенничества — продажа арендованной квартиры по поддельным документам. «Провернуть» такую операцию гораздо сложнее, чем сдать квартиру в аренду в отсутствие законного хозяина третьим лицам, однако и прибыль с аферы велика. Подготовка квартиры на продажу занимает около двух-трех месяцев. За это время мошенники изготавливают фальшивые документы и ищут покупателей.

Избежать мошенничества по этой схеме можно только будучи особенно бдительным. Никогда не оставляйте документы на недвижимость в самой квартире, не давайте их и собственный паспорт нанимателям «на хранение» или для более подробного ознакомления (снять копии с таких бумаг, а потом подделать их очень просто). Во время контрольных проверок в течение первого-второго месяца обращайте внимание: живут люди в квартире постоянно или только наведываются, чтобы передать вам ежемесячную арендную плату. Нелишним будет поговорить с соседями о новых жильцах: как часто те появляются в квартире, кто к ним приходит и т. п.

Имущественный риск

Нередки также более мелкие, но все-таки неприятные случаи, связанные со сдачей квартиры в аренду. Одна из таких неприятностей — порча имущества собственника. Особенно сложно будет возместить ущерб в случае, если хозяин документально не зафиксировал, в каком состояние передавал квартиру временным жильцам. В такой ситуации он никак не сможет доказать, что мебель, бытовая техника или оконные стекла были целы или находились в рабочем состоянии до заселения квартирантов. И, соответственно, не сможет получить денежное возмещение за понесенные убытки.

Чтобы защитить себя от такого исхода событий, при заселении нанимателя нужно обязательно составлять акт приема-передачи квартиры. В нем перечисляются все предметы обстановки, которые находятся в помещении (с указанием их количества, состояния, года выпуска, имеющихся на них дефектах и т. д.). При окончательном расчете с нанимателем данная опись поможет собственнику жилья определить, что было утеряно или испорчено за время найма и получить за это компенсацию.

Плата за общение

Важный вопрос, который нужно решить при сдаче квартиры в аренду: как быть с междугородней связью. Сейчас, как правило, квартира не потеряет в цене, если собственник отключит так называемую «восьмерку» и предложит нанимателю пользоваться карточкой оплаты междугородней связи.

В противном случае, если «восьмерка» останется включенной, владельцу недвижимости стоит регулярно проверять счета за телефонную связь, а также факт их оплаты. Это поможет хозяину квартиры избежать огромных неоплаченных счетов за межгород и международные звонки, которые могут обнаружиться в конце срока найма.

Ушли «по-английски»

Риск из той же категории — неожиданный отъезд нанимателя без какого-либо предупреждения. Сбегают квартиранты, обычно, желая избежать оплаты за оставшиеся несколько месяцев договорного периода найма и фактически прожитое в квартире время. Особенно велики могут быть потери хозяев, не берущих арендную плату вперед, а предпочитающих получать ее по факту за уже прошедшие месяцы. Такое, по словам риэлторов, еще встречается среди пенсионеров, проживающих в области, и не имеющих возможности регулярно выбираться в город.

Если в договоре найма указаны лишь паспортные данные квартиросъемщика, а проживает он не по месту регистрации, то найти его будет почти невозможно. Чтобы этого избежать, собственнику стоит постараться получить дополнительные сведения о своем клиенте: место его работы, рабочий телефон, мобильный телефон, контактные данные родственников нанимателя и т. д. Это позволит наймодателю иметь хоть какие-то рычаги воздействия на своего клиента. Наконец, в договоре должна быть прописана реальная сумма арендной платы, чтобы собственник мог претендовать на возмещение не фиктивной, а действительной стоимости аренды.

Дополнительная защита

Защитить себя от многих других, часто форс-мажорных ситуаций при сдаче жилья внаем можно, приобретя полис в одной из страховых компаний. В таком случае собственник обычно страхует имущество, а также свою ответственность перед третьими лицами (на случай если наниматели зальют водой соседей или иным образом нанесут им ущерб). За чей счет будет куплен страховой полис, договариваются сами стороны. Расходы могут быть поделены пополам, или хозяин квартиры застрахует все за свой счет (благо, сегодня страховка жилья — не самое дорогое удовольствие).

Не лишним будет также получить от жильцов залог и прописать в договоре найма, при каких условиях он возвращается нанимателю полностью, а при каких из него будет вычтено за ремонт мебели, бытовой техники и т. д.

Дополнительный способ обезопасить себя — найти нанимателя через агентство недвижимости. Во время поиска подходящего временного жильца риэлтор обеспечит конфиденциальность контактной информации владельца недвижимости, своими силами обрабатывая поток входящих звонков и договариваясь об удобном для наймодателя времени просмотра.

«Большая часть наймодателей (до 90%) пользуются именно этим способом поиска клиентов, поскольку минусов в нем нет. В агентство не обращаются наниматели-мошенники. Когда агентство представляет интересы хозяина, оно использует хорошо отработанный, проверенный на практике, договор найма. Агентство контролирует сроки сдачи, и помогает разрешать конфликты, если они возникают. К тому же профессионалы помогут объективно оценить объект (так как далеко не все собственники жилья способны сделать это самостоятельно) и правильно его прорекламировать.

В целом, сдача квартиры в аренду относится к категории сложных и хлопотных видов бизнеса, однако, если к данному вопросу подойти «с умом», досконально его изучив, то возможные риски и трудности, связанные с наймом жилья, можно свести к минимуму.

Источник: mos-arendainfo.ru

Статьи по теме

www.ardi-realty.ru

9 советов по аренде квартиры от опытных арендаторов

9 советов по аренде квартиры от опытных арендаторов

Аренда квартир — дело нужное, непростое, а иногда даже и опасное. Мы собрали для вас девять невыдуманных историй-советов от опытных квартиросъемщиков, которые помогут вам обезопасить себя от проблем при аренде жилья.

1. Проверьте дважды, оборудована ли квартира всем необходимым

Менеджер по продажам Юлия советует никогда не спешить с арендой, даже если цена слишком соблазнительна. Сначала нужно внимательно изучить все нюансы сделки, говорит она.

“Как-то раз нам на глаза попалось совсем свежее объявление о сдаче в аренду подозрительно дешевой квартиры, недалеко от станции «Аэропорт», где я тогда работала. Причем цена настолько меня поразила, что я сразу принялась звонить и писать хозяевам. Даже договорилась на работе о том, чтобы мне аванс дали на переезд — а оказалось, что во всей квартире нет ни одного окна! Ни одного, представляете?”

2. Арендуйте у творческой интеллигенции

29-летний строитель Дмитрий считает, что выбирать нужно не столько квартиру, сколько хозяина.

“Во время своей жизни в Москве я сначала снимал комнату у одной ужасно назойливой женщины на ВДНХ, а потом переехал на Партизанскую, в «личные апартаменты» Валерия Заславского, широко известного в узких кругах поэта и сценариста. Это был безобидный старичок, который за все время ни разу меня не упрекнул в том, что я поздно гремел кастрюлями, или громко опускал крышку унитаза. В квартиру заходил редко, только заблаговременно предупредив, всегда был неизменно вежлив, только все жаловался, что я не знакомлю его со своими девушками!”



3. Убедитесь, что ВЫ в порядке

Роман, который работает су-шефом в одном из московских ресторанов, рассказал о своем неудачном опыте аренды жилья.

“Когда квартиру тебе отказываются сдавать из-за ребенка или кошки — это понятно. В объявления еще часто дописывают «Только славянам», а вот мне как-то не сдали квартиру по совсем необычной причине. Во время осмотра хозяйка заявила мне, цитирую: «А знаете, вы ведь слегка полный, вы ведь душевую кабину можете нам поломать». Кстати, именно после этого я и решил заняться спортом. Получается, я еще и благодарен ей должен быть?..”

4. Убедитесь, что соседи в порядке

Внимательней присматриваться к соседям советует 36-летний интернет-маркетолог Матвей.

“Лично у меня был весьма негативный опыт с первой арендованной квартирой. Первый месяц после того, как мы заехали, все было нормально, а потом — как прорвало! Соседи с нижнего, седьмого этажа, открыли у себя настоящую “Адскую кухню”, постоянно из их квартиры какие-то мерзкие запахи поднимались. Оказалось, там неблагополучная семья живет. Только потом выяснил, что хозяйка квартиры с ними заранее договорилась и даже заплатила, чтобы они какое-то время не варили свою дрянь!”

5. Нет, серьезно, пропишите в договоре, что хозяева не ходят в квартиру без вас. И требуйте соблюдения этого условия

Все хорошо, что хорошо в меру, считает 24-летний художник Никита.

“Квартира, которую я сейчас снимаю на Новорожской, замечательна всем, кроме хозяйки. Это просто невыносимо! В мое отсутствие она спокойно заезжает туда, трогает что хочет, а потом оставляет мне сообщения с инструкциями, типа “Никита, не забывайте продукты в холодильнике, они начнут вонять!» или «Прекращайте разбрасывать носки по квартире». Может быть это материнский инстинкт или что еще, но надоело это безумно и я уже ищу новое жилье”.

6. Не селитесь в одной квартире с начинающими музыкантами

Менеджер по развитию Оксана поделилась с нами своей историей, после которой она стала гораздо внимательней выбирать соседей по квартире.


“Это правило, которое я всем советую неукоснительно соблюдать. Я несколько лет снимала комнату на Отрадном, а вторым квартирантом была девушка, которая занималась продажей шуб, но очень мечтала петь в телевизоре. Три раза в неделю к ней приходил репетитор, два раза — друзья-музыканты, и часто мне приходилось выходить из квартиры, чтобы просто поговорить по телефону! А когда я пошла жаловаться хозяйке, то оказалось, что это какая-то ее родственница и ничего она ей говорить не будет… В общем, не повторяйте моих ошибок!

7. Узнайте точно, не продается ли ваша квартира

Внимательно читайте договор и проверяйте, не выставлена ли арендуемая вами квартира на продажу, советует 32-летний водитель такси Арсен.

“Мой знакомый любил мечтать о том,  как сделает ремонт в своей съемной квартире и сможет сделать предложение девушке, дескать, она поймет, что он серьезный парень и настроен решительно… Но как-то раз он пришел, натурально, в слезах, и рассказал, что позвонила хозяйка и предложила начинать собирать вещи, потому что она продала квартиру. С тех пор перед тем, как подписать договор аренды, он всегда смотрит в интернете, выставлена квартира на продажу, или нет”.

8. Разузнайте получше, чем занимаются родственники хозяев

О том, как можно легко попасть в неловкую ситуацию, рассказала медсестра Оксана.


“Хозяева квартир — это отдельная история. Я снимала как-то комнату у одной женщины, тихое место, нормальная цена. Все было нормально до тех пор, пока в “родное гнездо” не вернулся ее сын-уголовник, отсидевший срок за кражу и освободившийся по УДО. Обалдели все — хозяйка, не ожидавшая появления своего сынка-рецидивиста, зек, который не ожидал встретить в квартире незнакомую девушку, и я, которая открыла двери и увидела там эту морду… Проблема была еще и в том, что я давала хозяйке залог за квартиру, который она потом совсем не хотела отдавать.

9. Расписание — ключ к успеху

Планирование и строгий контроль — вот секрет согласия, считает менеджер проектов Елизавета.

“Когда мы с подружкой были студентками, то снимали двухкомнатную квартиру на Олеко Дуднича. Я планировала стать экологом, а она училась в Гнесинке на духовых, и заниматься просчетами выброса вредных веществ из стометровой трубы под ее дудение было просто нереально. Пришлось составить расписание ее занятий и моих, а потом мы добавили туда мытье посуды, уборку и даже визиты парней. И работало это безотказно!”

При поиске квартиры перечитайте наши советы, чтобы избежать подобных ошибок. А выбрать квартиру рекомендуем среди тысяч 3D-туров на Sterium.com. Здесь вы найдете исключительно проверенные и актуальные предложения.

sterium.com

НЕУДАЧНЫЙ ОПЫТ СДАЧИ КВАРТИРУ В АРЕНДУ? 10 ПРАВИЛ УДАЧЛИВОГО РАНТЬЕ.

 

 

 

 

НЕУДАЧНЫЙ ОПЫТ СДАЧИ КВАРТИРУ В АРЕНДУ? 10 ПРАВИЛ УДАЧЛИВОГО РАНТЬЕ.

 

Сдавая собственную квартиру в аренду всегда предполагаешь, что наниматель будет аккуратным, порядочным и ответственным как в отношении квартиры, так и в отношении рентных платежей. Но к сожалению не всегда все выходит так как задумываешь. Я сам как рантье, неоднократно имел негативный опыт общения с недобросовестными квартиросъемщиками. Но со временем обучаясь на своих ошибках (к сожалению) я пришел к выводу, что можно достаточно просто и без особых забот избежать неприятных моментов, которое ожидают начинающего рантье. Главное придерживаться нескольких простых и несложных правил. Я их описываю ниже и искренне надеюсь, что Вам эти правила помогут, а ваша жизнь «рантье» будет счастливой и безоблачной.

Итак 10 простых правил:

Правило 1.

Если Вы планируете сдавать квартиру, делайте это с помощью агентства недвижимости, причем крупного и с хорошей репутацией. Я не рекламирую услуги агентств, более того большинство из них я их сам не жалую, но в данном случае это простой прагматизм. Почему?

Все просто:

  1. Агентство недвижимости, не возьмет с Вас за свои услуги ни копейки денег. Все бремя по оплате услуг агентства «ляжет на плечи» нанимателя;

  2. Вам предоставят проект договора аренды, который будет учитывать Ваши интересы при сдаче квартиры. То есть Вам не надо его составлять самому;

  3. Размещенное объявление с пометкой, что сдает крупное агентство недвижимости привлечет большее количество потенциальных нанимателей, чем объявление с пометкой «частное»;

  4. Агент, согласно предоставленным Вами критериям, будет сам принимать звонки от потенциальных нанимателей и «отсекать» нежелательных для вас клиентов;

  5. Агент сам озвучит клиенту сумму залога и Ваши дополнительные условия, это позволит Вам сохранить время и избежать ненужных переговоров с потенциальными нанимателями;

  6. При подписании договора аренды, агент будет находится с Вами и лоббировать Ваши интересы (конечно основной мотиватор агента – получить комиссию с Вашего нанимателя ). Это позволит Вам чувствовать себя более уверенно, особенно если вы неопытный рантье.

Однако, как только договор подписан и агент получает свою комиссию — услуги агентства недвижимости заканчиваются. Вы остаетесь один на один со своим нанимателем и в ваши взаимоотношения никто уже не будет вмешиваться, собственно как и помогать в случае возникновения проблем. Здесь у Вас не должно быть иллюзий.

Правило 2.

Четко определите для себя категорию квартиросъемщиков которым вы хотите сдавать свою квартиру. По моему опыту, самыми привлекательными категориями квартиросъемщиков являются:

  1. Серьезные юридические лица, которые официально арендуют жилье для сотрудников своих иногородних филиалов. Под термином «серьезные» я имею ввиду например научно-производственные предприятия, международные предприятия и тому подобные. Сдавая квартиру непонятным «ООО» вы рискуете получить большие проблемы, связанные например с посуточной или даже почасовой арендой Вашей квартиры;

  2. Молодые семейные пары без детей, которые приезжают в наш город, чтобы устроить свою жизнь. Конечно, идеальным является вариант когда Ваши наниматели — специалисты или молодые ученые, то есть с люди имеющие высшее образование. Обычно эта категория нанимателей наиболее ответственная и порядочная. «Без детей» — это не потому что я недолюбливаю детей, а опять же в силу прагматизма – поверьте если ваши квартиросъемщиками с маленькими детьми, после года сдачи отделка вашей квартиры будет выглядеть не очень презентабельно. Хотя конечно бывают и исключения.

Такие категории нанимателей как например студенты или одинокие молодые люди, для меня являются более рисковой группой. Причины просты – вечеринки, гости и тому подобное (хотя опять же, все люди разные).

Определив для себя категорию нанимателей, необходимо четко и понятно дать задание Вашему агенту, чтобы он не приглашал на просмотр квартиры клиентов вне рамок категорий Вами описанных.

Правило 3.

Составьте список условий и действий которые вы не желаете или наоборот желаете видеть от ваших квартиросъемщиков. Вы обязательно должны их обсудить с нанимателем и при необходимости добавить в договор аренды. Например элементарный запрет на сверление дырок в стенах помещений. Все Ваши условия необходимо обсуждать при первом «свидании» уверенно и доходчиво. Обсуждение условий после подписания договора, вряд ли приведет к четкому их исполнению.

Правило 4.

Общаясь с потенциальным нанимателям, нельзя показывать, что Вы обеспеченный человек и делаете одолжение нанимателям («бедным людям») сдавая им жилье. Во первых – за частую они состоятельнее Вас. А во вторых — это с первых минут, настоит людей против Вас и как следствие приведет к проблемам при дальнейшем общении. Будьте доброжелательны и открыты. Вы обязательно получите в ответ доброжелательность и открытость.

Правило 5.

Если вы чувствуете, что потенциальный наниматель дискомфортен для Вас, что-то в нем не так — ни в коем случае, ни под какими предлогами убеждения себя (например «у него есть деньги и еще не известно какой будет следующий») не подписывайте с ним договор аренды. На 99,9% при возникновении в дальнейшем любой даже небольшой проблемы, вы не сможете ее решить объективно и позитивно, вам будет мешать ваше внутреннее чувство. Если быть проще – доверяйте своей интуиции!

Правило 6.

Ежемесячно самому приезжать и забирать рентные платежи в квартире, исключая расчеты вне ее. Это же касается квартирной платы или любых других платежей. Не ленитесь! Забирайте деньги сами и оплачивайте все счета сами. Ваши наниматели будут под полным контролем, а такие проблемы как неоплаченные счета за квартиру в течении нескольких месяцев (при расторжении или окончании договора) просто исчезнут.

Правило 7.

При нарушении сроков оплаты обязательно, не откладывая в «долгий ящик», сразу связываться с нанимателем и выяснять причины неоплаты, строго и без принятие во внимание его проблем, настаивать на быстром погашении задолженности. Неоднократное нарушение сроков оплаты более 5 дней (обычное условие договора аренды) может служить основанием для расторжения договора, но только после письменного уведомления с требованием в разумные сроки погасить задолженность. Старайтесь не допускать нарушения сроков оплаты более 10 дней, успокаивая себя внесенным залогом (то есть денежной суммой, внесенной нанимателем нанимателем в части обеспечения сохранности имущества). Если наниматель обещает оплатить сразу два рентных платежа в следующем месяце – скорее всего с ним надо оперативно расставаться. Крайняя мера и очень не желательная, поменять личинку замков и не пускать нанимателя в квартиру пока не оплатит. Но в данном случае могут возникнуть серьезные проблемы, так как наниматель может например обвинить Вас в пропаже его бриллиантового колье.

Таким образом только ежедневные звонки нанимателю, посещение квартиры и строгое, без угроз общение (с описанием мер которые вы примете в случае непогашения задолженности) поможет разрешить возникшую проблему.

Если же проблему не удается разрешить «мирным путем», остается: внимательно изучить договор аренды, а также гражданский кодекс (глава 29, статья 450) и подавать иск в суд о досрочном расторжении договора аренды.

Правило 8.

Не ленитесь переподписать договор аренды (если не планируете менять нанимателя), после окончания его срока действия. Для этого вам необходимо при первичном подписании, попросить у агента не заполненный экземпляр или попросите его прислать Вам на почту электронный вариант. Вы должны понимать, что через год подписывать договор аренды Вам придется самостоятельно, агента не будет.

Если не подпишите договор аренды на второй год, будете просто подъезжать за деньгами – можно получить проблемы, так как по факту в Вашей квартире просто проживает наниматель, без каких либо обязательств перед вами.

Правило 9.

Не тратьте залог внесенный нанимателем за имущество (лучше положите его на депозитный счет в Банке), поверьте опыту – год пролетит незаметно. Самая правильная схема расчетов принять квартиру и отдать нанимателю залог, самая не правильная позволить жить нанимателю последний месяц на залоговое деньги (по причине того, что вы его потратили и тяжело его вернуть). При неправильной схеме можете поплатиться тем, что придется ремонтировать за собственные деньги испорченное имущество или не дай бог, покупать взамен украденного.

Правило 10.

Скупой платит дважды! Обязательно страхуйте квартиру которая сдается в аренду от рисков: нанесения ущерба 3-м лицам (элементарное затопление соседей), утраты или ущерба имущества и отделки квартиры. Поверьте – разовые затраты будут не более чем 50% месячной рентной платы, а в случае возникновения страхового случая Ваша экономическая выгода не требует описания. Да – не скрывайте от страховой компании факта сдачи квартиры в аренду. Страховой тариф будет немного выше, но это позволит Вам избежать проблем при получении страхового возмещения.

Сермягин А.А.

 

portorent.ru

оформление в рамках закона и важные моменты

Дополнительная недвижимость в собственности всегда означает возможность дополнительного дохода. Одним из лучших вариантов является наличие свободной жилой квартиры. Чтобы максимально избежать каких-либо рисков, важно знать, как сдать квартиру в аренду или найм правильно: на что стоит обратить внимание при выборе съемщиков, какие могут быть ограничения, как с юридической точки зрения безопаснее зафиксировать договоренность.

Кто имеет право сдавать квартиру

Правом распоряжаться недвижимостью на свое усмотрение, в том числе предоставлять во временное пользование третьим лицам, может только собственник этой недвижимости. Данный факт должен быть подтвержден соответствующим документом: договором купли-продажи, свидетельством о регистрации, кадастровым паспортом.

Также имеет значение, кто прописан в квартире, которую предполагается сдавать, и есть ли другие собственники. Если право собственности есть у нескольких человек, то либо в договоре должны участвовать все владельцы, либо необходимо оформить и нотариально заверить доверенность на заключение сделок на одного человека.

В случае наличия зарегистрированных жильцов в квартире, потребуется письменное согласие каждого. А если в числе прописанных есть несовершеннолетние дети, согласие должны дать органы опеки. Нельзя обойтись без согласия остальных жильцов коммунальной квартиры, где в собственности одна или несколько комнат, так как есть зоны общего пользования: ванная, кухня и туалет. Обязательно нужно заверить документы у нотариуса, иначе заявка на регистрацию договора аренды будет отклонена.

Предоставление жилья по месту работы не дает прав собственности. Такие квартиры принадлежат муниципалитету, поэтому сдавать их в аренду незаконно. Наличие родственных связей с владельцем квартиры тоже не дает основания для распоряжения его имуществом, если нет правильно оформленной доверенности.

Где и как искать квартирантов

Приняв решение сдавать жилплощадь в аренду, стоит определиться с тем, на какой срок предполагается проживание съемщиков, сколько времени планируется тратить на поиск жильцов и как обеспечить контроль пользования имуществом. Возможные варианты: на долгий срок в качестве постоянного места проживания, на дни или недели для командировочных и туристов, на часы и сутки. Последние 2 варианта могут быть полноценным бизнесом, требующим немало вложений сил и времени, но способным приносить солидный доход.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как
решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
+7 (800) 500-27-29 доб 882

Это быстро и бесплатно!

Для поиска долгосрочных клиентов есть смысл обратиться к родственникам и знакомым, это может положительно сказаться на благонадежности претендентов. Другой относительно безопасный способ – прибегнуть к помощи проверенных риэлтерских агентств, которые заинтересованы в регулярном сотрудничестве, поэтому стараются предлагать самых беспроблемных кандидатов. Кроме того, риелтор берет на себя оформление документов, но за свои услуги берет плату.

Самостоятельно искать арендаторов можно через сайты с объявлениями, печатные издания, бегущую строку на телеканалах и расклеивание листовок. Если в планах посуточная аренда, целесообразно организовать отдельную страницу или группу в соцсетях. Сдавать квартиру в аренду без посредников выгоднее, но хлопотнее.

Важно не только найти аудиторию, которой может быть интересно предложение, но и оценить, насколько благонадежен потенциальный квартиросъемщик. Для этого не нужно стесняться задавать вопросы о семейном положении, факте трудоустройства, наличии вредных привычек и присутствии домашних питомцев. Также эффективно использовать общедоступные информационные сайты, например ФМС или официальный сайт федеральных приставов. Здесь можно узнать, действителен ли паспорт, есть ли аресты и взыскания за долги и т.д.

Как правило, наибольшее предпочтение отдают семейным парам, ввиду предполагаемой стабильности, минимальных рисков проблем с соседями и относительного спокойствия за сохранность имущества.

В любом случае разумно предварительно застраховать недвижимость, предназначенную для сдачи в аренду, а договоренность с квартиросъемщиками подкрепить официально зарегистрированным договором.

На что обращают внимание при выборе съемной квартиры

Съемные квартиры вряд ли перестанут быть востребованными, и всё же не любую из них легко и быстро сдать в аренду. Так однокомнатные и двухкомнатные квартиры более популярны среди арендаторов.

Другими важными параметрами жилья являются:

  • Место расположения. Если квартира изначально приобретается с целью получать доход от аренды, необходимо учесть близость к остановкам, метро, магазинам, детским садам. В зависимости от того, какой контингент предпочтительнее, можно ориентировать на расположение недалеко от Вузов, бизнес-центров или, напротив, в спальных районах.
  • Техническое состояние. Более привлекательна квартира со свежим, пусть и не дорогим, ремонтом. Обязательны исправная работа сантехники, водопровода и электрики. Новые окна и двери тоже способствуют более быстрому поиску и позволяют не занижать стоимость арендной платы.
  • Комфортность. Желательно вместе с жилплощадью предоставлять необходимый минимум мебели и бытовой техники в рабочем состоянии и в приемлемом внешнем виде.
  • Дополнительными плюсами являются просторная парковка, детская площадка, удобные подъезд и лифт.

Риски собственника при отсутствии действительного договора

Большинство владельцев жилой недвижимости не стремится официально сдавать свои квартиры, объясняя это нежеланием платить налоги с полученной прибыли. Но, не имея никакого юридически оформленного подтверждения сделки, собственник абсолютно не защищен от противоправных действий квартиросъемщиков, их безответственности и халатности.

Отсутствие договора создает риски:

  • Не получать своевременно плату за проживание.
  • Понести материальный ущерб в результате порчи или хищения имущества (отделки, предметов мебели, техники) и не иметь возможности взыскать компенсацию.
  • Столкнуться с мошенниками, которые пересдают квартиру третьим лицам с целью получения личной выгоды благодаря обману.
  • Под видом одного квартиросъемщика получить бригаду жителей ближнего зарубежья.
  • Стать жертвой незаконного использования съемного жилья для организации места оказания интимных и других услуг, как следствие быть невольным участником разбирательств с правоохранительными органами.
  • Проблемы с соседями из-за неуважительного отношения арендаторов, пренебрегающих правами других жильцов дома.
  • Штрафы и другие меры наказаний, предусмотренных российским законодательством за уклонение от уплаты налогов.

Аренда и найм по закону

Вопросы временного предоставления недвижимости в пользование третьих лиц в нашей стране регулируется Гражданским кодексом. Законодательно выделяются два понятия: аренда и найм. Существенным различием является то, кто претендует на использование помещения.

Если речь идет о физическом лице, такой вариант услуги называется “найм”. О том, как правильно оформить договор найма, какие есть требования к срокам регистрации, какие права и обязанности получают обе стороны договора, и, что входит в собственность временных жильцов, говориться в гл. 35 ГК. Но в обиходе во избежание путаницы любая передача жилплощади для временного использования называется арендой.

Непосредственно договор аренды составляется, если арендатором является юридическое лицо. В таком случае регистрация договора обязательна, нередко документы по аренде необходимы компаниям, для подтверждения адреса организации.

Чтобы документ считался действительным и имел юридическую силу, он должен быть верно составлен и зарегистрирован в Росреестре. Договор, который просто заверен у Нотариуса, не отличается от устного соглашения, и при возникновении спорных вопросов в суде не будет являться достоверным доказательством.

Правила составления договора

Унифицированной формы договора найма жилого помещения не существует. Есть примеры готовых документов, которые можно скачать на сайте. Главное, чтоб были прописаны условия, сроки и оплата проживания.

Также важно наличие следующих пунктов:

  1. Дата составления договора.
  2. Полные паспортные данные.
  3. Предмет договора: сдаваемая недвижимость, её адрес, общая и жилая площадь, состояние квартиры (описание ремонта,  имеющихся дефектов), наличие мебели, характеристика пригодности для пребывания длительный срок (наличие отопления, подача холодной и горячей воды, исправность работы канализации и электрики), подключение к телекоммуникациям (стационарный телефон, интернет, кабельное, спутниковое телевидения).  Развернутую информацию о квартире и её содержимом можно изложить не в договоре, а в прилагаемом акте сверки.
  4. Свидетельства о регистрации собственности, договор купли-продажи с упоминанием о других владельцах долей или о нахождении в залоге.
  5. Размер ежемесячной арендной платы, условия её повышения при долгосрочном проживании, результат договоренности о том, за чей счет планируется оплата коммунальных платежей, и как будут учитываться затраты на текущий ремонт помещения.
  6. Способ перечисления денежных средств в счет оплаты: наличные, перевод почтой или другим оператором, перевод на карту,  банковский счет.
  7. Сроки оплаты: единовременно за весь период аренды или ежемесячно (ежеквартально) с указанием, до какой даты должен быть внесен платеж.
  8. Кто из сторон обязан производить текущий, капитальный и срочный ремонт квартиры.
  9. Срок, на который арендуется жилое помещение.
  10. Список всех дополнительных жильцов, помимо самого квартиросъемщика.
  11. Права и обязанности обеих сторон.
  12. Условия досрочного расторжения по инициативе наймодателя или наемщика.

В договоре можно прописать все важные для владельца и квартирантов условия, в том числе, право содержать в жилье животных, приводить кого-либо на длительное пребывания, жить с маленьким ребенком, менять обои, вешать картины, курить и многое другое. Важно не забыть указать то, каким образом, в какое время и с какой регулярностью, собственник жилья имеет право посещать квартиру в целях контроля соблюдения условий и сохранности имущества. Подписи обеих сторон свидетельствуют о взаимном согласии со всеми перечисленными пунктами. Свой экземпляр договора должен храниться и у наймодателя и у его жильца.

Скачать документ (Dogovor-arendy-kvartiry-s-aktom-sdachi-priemki.doc, 72KB)

Процедура передачи квартиры во временное пользование

Кроме самого договора, в соответствии с рекомендациями о том, как правильно сдавать квартиру квартирантам, необходимо составить акт передачи. В данном приложении к договору указывается всё имущество и его состояние (исправность, внешний вид, рыночная стоимость с учетом износа), принадлежащие собственнику недвижимости. Принимающая сторона сверяет список и подтверждает его истинность своей подписью.

С этого момента владелец квартиры имеет право в случае порчи имущества, либо его пропажи, обратиться в суд и взыскать сумму в размере нанесенного материального ущерба. При чем не важно, по какой причине так произошло: неосторожность, халатность, воровство. Акт передачи дает как права пользования имуществом, так и ответственность за его хранение.

Только после установления всех договоренностей и подписания документов можно передать ключи новым жильцам квартиры.

Скачать документ (akt_priema-peredachi_kvartiri-arenda.doc, 26KB)

Регистрация договора в реестре

Но ни акт, ни сам договор не имеют юридической силы, если нет регистрации документа в Росреестре. Чтобы сдавать квартиру законно, нужно фиксировать сделку в вышеуказанном органе. Если срок договора менее одного года, регистрация носит рекомендательный характер, и используется исключительно в целях обезопасить себя от ненужных финансовых потерь, возможных в результате неисполнения условий договоренностей о предоставлении в найм жилья.

Если срок договора от года и выше, обращение в Росреестр обязательно, иначе это будет считаться уклонением от уплаты налогов на полученную прибыль.

Для официальной регистрации квартиры необходимо подготовить пакет документов:

  • Паспорт владельца квартиры
  • Заверенные нотариусом согласия на предоставление жилья в аренду других собственников объекта недвижимости, а также всех лиц, прописанных в данной квартире.
  • Свидетельство о регистрации права собственности.
  • Справка из ЖЭКа о количестве, прописанных жильцов.

Сама процедура оформления простая и непродолжительная, осуществляется в одном окне. Обратиться можно как непосредственно Росреестр, так и в ближайший МФЦ.

Налоговые обязательства и ответственность

Официальное закрепление устной договоренности – не единственная цель законного оформления взаимоотношений наймодателя и нанимателя. За предоставление квартиры во временной пользования хозяин получает доход, который в соответствии с нашим законодательством необходимо декларировать, и соответственно платить налоги. Именно по этой причине регистрация договора не популярна среди собственников свободного жилья.

Однако согласно 119 статье Налогового кодекса РФ отсутствие заполненной декларации о доходах НДФЛ-3 и уклонение от налогов подлежит наказанию.

Несдача декларации грозит штрафами в размере от 5 до 30% от непоказанной суммы. А неуплата налогов может грозить не только штрафными санкциями, но и уголовной ответственностью. В соответствии со 198 ст. Уголовного кодекса РФ определяется мера наказания, применимая к конкретной сумме долга. Самое суровое наказание доходит до трех лет лишения свободы.

Благодаря праву не регистрировать договор аренды квартиры, при условии заключения его на срок менее 1 года, многие грамотные владельцы недвижимости если и  заключают договора с квартиросъемщиками, то на 11 месяцев с возможностью дальнейшей пролонгации . В такой ситуации вероятность того, что Налоговая инспекция узнает и сможет доказать в суде факт получения дополнительной прибыли, минимальна.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как
решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
+7 (800) 500-27-29 доб 882

Это быстро и бесплатно!

Каждому владельцу пустующих квартир полезно знать, как правильно сдать квартиру, исключив все возможные риски и оградив себя от проблем с налоговой инспекцией. В первую очередь оформленные по закону договора аренды или найма нужны самим участникам соглашения, чтобы не иметь друг другу претензий при возникновении различных неудобных обстоятельств.

freelawyer.guru

Как правильно сдавать квартиру 🚩 сдам за вас 🚩 Аренда

Регулируем вопросы с налоговой

«Заплати налоги и спи спокойно», — слоган, регулярно напоминающий о необходимости отчисления определенной суммы от ваших доходов государству. Сдача квартиры также облагается налогами. При неуплате вас будет ожидать немалый штраф. Платить налоги за сдачу квартиры в аренду необходимо ежегодно. До 30 апреля вы должны посетить инспектора, заполнить декларацию и внести нужную сумму. После этого в течение года вы можете быть свободны. Также вы можете оформить ИП, после чего налог для вас станет меньше.

Если вы сдаете элитное жилье (дороже 85 тысяч) или же несколько квартир, имеет смысл купить патент на это.

Где искать жильцов

Залог успешной сдачи квартиры в аренду – правильные жильцы. Найти таковых вы можете как самостоятельно, так и с помощью агентств, занимающихся недвижимостью. Решите, кого вы хотели бы видеть у себя: будет ли это одинокая девушка, супружеская пара или компания студентов. Если у вас хороший ремонт и светлая мебель, заранее оговорите, согласны ли вы пускать квартирантов с маленькими детьми и животными. Не полагайтесь исключительно на агента, встретьтесь с будущими арендаторами лично и убедитесь, что эти люди вызывают у вас доверие.

По крайней мере в первые месяцы наведывайтесь к жильцам в гости, чтобы убедиться, что они чистоплотны и не намерены разнести ваше имущество.

Как правильно составлять договор

Договор между арендатором и арендодателем – это гарантия того, что отношения обеих сторон будут честными и плодотворными. Примеры составления договора вы можете найти в интернете, однако помните, что вы можете отразить в документе все, что придет вам в голову. Укажите состояние квартиры, мебели и прочего имущества, которое в ней находится, чтобы нечестные квартиранты не попытались прикарманить вашу стиральную машину и серебряные ложечки. Опишите требования, предъявляемые вами к арендаторам: к примеру, не шуметь после одиннадцати и предупреждать, если к ним будут приезжать гости. В свою очередь, ваши квартиранты также могут попросить внести некоторые пункты, которые защитят их и их имущество.

Залог

Прежде чем сдавать жилье, попросите квартирантов оставить некоторую сумму в качестве залога (она может равняться стоимости аренды квартиры за месяц). В случае если недобросовестные съемщики съедут, оставив квартиру в ненадлежащем состоянии, воспользовавшись залогом, вы сможете придать жилью приемлемый вид.

Если у вас есть жилплощадь и она простаивает, ее можно сделать дополнительным источником дохода, сдав в аренду. Чтобы при этом не возникало проблем с жильцами, соседями и налоговой службой, необходимо учитывать некоторые моменты.

Инструкция

Первое, что вам нужно сделать – это определить цену, по которой вы будете сдавать квартиру. Для этого проведите небольшое исследование. Изучите предложения, существующие на рынке. Купите газету и прочтите объявления об аренде квартир. Позвоните по нескольким номерам и запишите цены, которые вам будут называть. Выберите среднюю — именно столько вы будете просить за аренду квартиры.

Рекомендуется не поднимать цену слишком высоко. Немного снизив стоимость аренды, вы привлечете желающих арендовать квартиру и получите возможность заключить договор на длительный срок.

Обратите внимание на то, в каком состоянии находится ваша квартира. Если требуется, сделайте ремонт. Он не обязательно должен быть дорогим. Не стремитесь монтировать навесные потолки и настилать на пол паркет. Для повышения привлекательности объекта достаточно сделать простой ремонт и установить хорошую мебель.

Заметим, что сдавая квартиру в аренду, необходимо учитывать целевую аудиторию. Быстрее всего разбирают однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Просторные апартаменты с дорогой мебелью, находящиеся в центре города, сдать в аренду будет сложнее из-за высокой стоимости.

Рекомендуется сдавать квартиры семейным парам. Такие арендаторы, как правило, ответственно относятся к оплате и не беспокоят соседей шумными вечеринками. Порча чужого имущества семейными парами также редка. Решите, согласны ли вы на то, чтобы квартиру снимали арендаторы, имеющие домашних животных. Учтите, что от порчи мебели в этом случае вы не застрахованы.

Вы можете сдавать квартиру как официально, так и неофициально. Первый вариант намного предпочтительнее. Конечно, сдавая квартиру неофициально, вы получите на руки больше денег. Но вы не застрахованы от порчи имущества, его кражи и невыполнения арендатором своих обязательств. Кроме того, может возникнуть проблема с налоговой службой.

Сдавая квартиру в аренду официально, вы будете защищены от всевозможных неприятностей. Выберите известное своей хорошей репутацией агентство недвижимости и заключите с ним договор. Укажите срок аренды, сделайте опись имущества, пропишите размер и способ оплаты. Желательно, чтобы арендатор внес страховку. Данная сумма возвращается по завершении срока аренды.

В договоре должен быть указан размер штрафов, которые налагаются, если арендатор задерживает платеж. Сдавая квартиру официально, вы получите меньший доход, но вы будете защищены и у вас не возникнет проблем с налоговыми органами.

Источники:

  • Как сдать квартиру

www.kakprosto.ru

Отправить ответ

avatar
  Подписаться  
Уведомление о