Какие документы проверить при покупке квартиры – Что нужно проверить при покупке квартиры. Как проверить сделку квартиры при покупке самостоятельно. Какие документы проверять при покупке квартиры. Как проверить квартиру на чистоту при покупке. Как проверить квартиру перед покупкой: документы, чистоту, сделку

Проверяем квартиру перед покупкой: 5 вещей, которые надо сделать | Деньги

Главное – знать, какие 5 шагов необходимо сделать, чтобы упущенная во время сделки мелочь не обернулась крупной неприятностью в будущем. На что обращать внимание при покупке квартиры на вторичном рынке?

Шаг 1 – проверка правоустанавливающих документов на квартиру

Если вам приглянулась квартира на вторичном рынке, то начинать изучать историю вопроса нужно с проверки документов, на основании которых возникло право собственности продавца. Наиболее распространенные варианты – договоры купли-продажи, мены, дарения; реже – вступившие в законную силу решения суда, свидетельства о праве на наследство, договор ренты. Очевидно, что эти документы ни в коем случае не должны содержать признаков подделки, подчисток и т. п. Если в тексте есть исправления, они должны быть удостоверены подписями всех сторон договора. Если договор удостоверен нотариусом, то исправления скрепляются печатью и подписью нотариуса, пишет Собственник.

«Проверьте факт надлежащей государственной регистрации договоров, – советует юрист компании Penny Lane Realty Сергей Поправка. – Если в документах, на основании которых возникло право собственности, прописаны условия, несоблюдение которых является основанием для расторжения сделки, убедитесь в том, что эти условия выполнены. Таким условием может быть, например, обязательство покупателя (который, взаимодействуя с вами, уже выступает как продавец) выплатить стоимость квартиры спустя некоторое время после заключения договора. В случае неисполнения данной обязанности договор может подлежать расторжению».

Немаловажный нюанс: если вы обнаружите, что квартира была кому-то подарена или завещана по наследству (при этом ее новый собственник не является родственником), и вскоре после этого новый владелец начинает эту квартиру быстро продавать, то такой факт должен вас насторожить.

Шаг 2 – проверка истории квартиры

Попросите у собственника выписку из Единого

государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). В этой выписке будет отражена вся история объекта (переходы права собственности, а также наличие арестов на квартиру, запретов на совершение сделок), начиная с 1998 года, то есть с момента создания ЕГРП, чего вполне достаточно для вашего душевного спокойствия.

«Если из этой выписки вы увидите, что квартира за последнее время очень часто перепродавалась и переходила из рук в руки, и по факту в ней никто долго не жил, то вполне вероятно, что сделки по этой недвижимости были «не чистыми» и таким способом некто пытался «подставить» добросовестного приобретателя», – предостерегает Ольга Рыкова, директор юридического департамента компании Panorama Estate. В этом случае эксперты советуют насторожиться и лучше – поискать более благонадежный объект.

Из выписки будет также понятно, находилась ли квартира в эпицентре спора или нет, накладывались ли на нее аресты и т. п. И если в результате изучения этой информации вы обнаружите какие-либо споры, обратите внимание на то, сколько лет прошло с момента их возникновения.

По российскому законодательству, максимальный срок давности по признанию сделок недействительными, в том числе сделок с недвижимостью, – 3 года. Поэтому если в течение трех последних лет до предполагаемой покупки никаких споров с квартирой не было, то можете не волноваться, что предыдущие владельцы вдруг предъявят свои права. Но если вы поймете, что за последние 3 года споры все-таки были, то попросите собственника предоставить судебное решение, исходя из которого можно будет сделать окончательные выводы о правомерности владения данной квартирой. Если же судебное решение еще не вынесено, то имеет смысл его дождаться, прежде чем пойти на сделку.

Правда, бывает, что квартира не числится в ЕГРП. Как правило, это случается с недвижимостью из старого жилого фонда. Если такой квартиры нет в реестре, значит, после ее приватизации с ней не совершалось никаких сделок, то есть это идеальная с юридической точки зрения квартира, она абсолютная «чистая». Для стопроцентной уверенности покупатель может подать запрос в Департамент жилищной политики, чтобы убедиться в истинных правах ее владельца. Больше ничего делать не нужно.

Шаг 3 – проверка качества квартиры

Спросите у собственника документы БТИ на квартиру. Они необходимы, чтобы проверить, соответствует ли качество квартиры документам: существуют ли в ней несогласованные в законном порядке перепланировка или переустройство. Согласно статье 26 ЖК РФ, практически любые переустройства и перепланировки требуют согласования с органом местного самоуправления, а если их выполнить «самопроизвольно», то они попадут в разряд административных правонарушений, за которые предусмотрена ответственность. Незаконным считается любое переоборудование квартиры, на которое не получено разрешение соответствующих органов.

Шаг 4 – проверка продавца

С не менее пристальным вниманием следует проверить и самого собственника. Для начала убедитесь в подлинности его паспорта. Сделать это можно с помощью специализированного сервиса на официальном сайте Федеральной миграционной службы РФ. Полученная таким образом информация носит, конечно, больше справочный характер. Для получения юридически значимой официальной информации создатели сайта рекомендуют обратиться в территориальное подразделение ФМС (попросту говоря, местный паспортный стол).

«Крайне внимательным надо быть, если договор подписывает представитель продавца по доверенности, – замечает Сергей Поправка. – Следует знать, что доверенность, выдаваемая физическим лицом, обязательно должна быть нотариально удостоверена. Следует убедиться, не отозвана ли доверенность, а также четко уяснить перечень полномочий доверенного лица: вправе ли он только подписывать договор аренды или может еще и, например, получать оплату по договору. Вообще, надо понимать, что подписание договора доверенным лицом создает дополнительные риски».

Гораздо сложнее будет разобраться с дееспособностью продавца. Но сделать это обязательно нужно (сколько бы доверия ни внушал человек), дабы быть уверенным, что на момент заключения договора собственник не находится в плановом месячном запое, в состоянии наркотического воздействия и что он психически здоров. Не поленитесь вместе с продавцом посетить наркологический и психоневрологический диспансеры для получения соответствующих справок.

Шаг 5 – проверка прав третьих лиц

Попросите собственника предоставить вам

расширенную выписку из домовой книги. Она позволит проверить, кто в квартире зарегистрирован по месту жительства и сохраняют ли эти люди в соответствии с законом право проживания в квартире при ее продаже.

Дело в том, что один из существенных рисков при покупке жилья – это возможное оспаривание прав на квартиру третьими лицами. Споры могут возникнуть, например, при наличии безвестно отсутствующего члена семьи, прописанного в квартире. «Никто не гарантирует, что это безвестно отсутствующее лицо не явится через несколько лет и не будет оспаривать сделку. Такие случаи бывают, – говорит Ольга Рыкова. – Люди сидят в тюрьме, не хотят сообщать об этом родственникам, а потом выходят на свободу и заявляют о своих правах». Поэтому, покупая квартиру, в которой прописан безвестно отсутствующий член семьи, временно выбывший в долгосрочную арктическую командировку, на длительное лечение (например, в психоневрологический или наркологический диспансер) или в места лишения свободы, вы идете на определенный риск. Подумайте, может быть стоит поискать другой вариант?

В зоне риска находятся также квартиры, где прописаны несовершеннолетние дети, интересы которых надо соблюдать. И если в ходе сделки были затронуты права несовершеннолетних, убедитесь в наличии соответствующих разрешений органов опеки.

«Кроме того, необходимо обращать внимание на права супругов продавца: если продавец состоит в браке или же квартира была приобретена в браке, то в договоре должно быть зафиксировано наличие согласия супруга на продажу», – обращает внимание Ирина Шугурова, заместитель генерального директора «МИЭЛЬ-Брокеридж» по правовым вопросам.

В деле купли-продажи квартиры важны, безусловно, все нюансы: содержание договора купли-продажи, процесс передачи денег за квартиру, грамотное написание расписок продавцом, контроль над фактической передачей квартиры – все это составляющие целого понятия «сделка». Главное – помнить, что при приобретении квартиры стоит не верить (на слово), бояться (обмана), просить (документы).

Смотрите также:

www.aif.ru

Какие документы проверить при покупке квартиры в 2017 году

Автор КакПросто!

Покупка квартиры – довольно важное событие в жизни любого человека и всей семьи. При покупке квартиры с помощью специалиста в области недвижимости, можно доверить проверку всех документов риэлтору, но в случае самостоятельного заключения сделки, лучше перестраховаться и совершить тщательную проверку документов по квартире.

Статьи по теме:

Вам понадобится

• Паспорт собственника жилья, документы собственности, справки из ЕИРЦ и ЕГРП.

Инструкция

Тщательная проверка документов при покупке квартиры нужна, по большому счету, больше для вторичного жилья. Первичное жилье, не имеющее предыдущих хозяев, не требует столь серьезной проверки.

Первое, что необходимо проверить при покупке квартиры – совпадение документов на квартиру и самого жилья. Иногда жильцы и владельцы квартир делают незаконные перепланировки, изменения в площади за счет постройки балкона (в случае , если квартира находится на 1 этаже), перестраивания общих площадок. Проверить технические характеристики жилья можно в кадастровом паспорте на квартиру, получаемом в БТИ (Бюро технической инвентаризации) города.

Так же, необходимо проверить документы самого продавца, так как часты случаи продажи квартир недееспособными или условно-дееспособными продавцами (лица с ограниченными возможностями, лица, состоящие на учете в ПНД), родственники которых могут попытаться оспорить сделку после совершения оплаты. Не рекомендуется совершать сделку по покупке недвижимости у доверенного лица, даже если доверенность находится в надлежащем состоянии и заверена нотариусом.

При продаже жилья собственником, необходимо проверить наличие документально оформленного согласия на продажу от жены (мужа), а так же согласие несовершеннолетних детей, прописанных в данной квартире. Так же рекомендовано потребовать у продавца расширенную выписку из домовой книги, в которой обычно указывается количество прописанных жильцов и возможность их проживания даже в случае продажи квартиры.

Право собственности на жилье подтверждается выпиской из ЕИРЦ (Единого информационно-расчетного центра), которую выдают только лицу, прописанному в квартире и имеющему документы, подтверждающие собственность. Лучше всего покупателю лучше присутствовать при получении выписки из ЕИРЦ для исключения подделки выписки и справок. Выписка показывает не только количество прописанных лиц, но и их право на собственность.

Справку из ЕГРП (Единого государственного реестра прав) могут выдавать не только собственникам, но и любому заинтересованному лицу: в справке указано количество жильцов, история прописки и выписки, есть ли судебные решения по данной квартире, долги по оплате коммунальных услуг. Рекомендуется запрашивать такие справки накануне покупки квартиры, чтобы иметь самую свежую информацию по поводу жилья.

Предложение от нашего партнера

Обратите внимание

Лучше всего проверять все документы на право собственности с юристом.

Полезный совет

Справку из ЕГРП можно запросить не только владельцу жилья, но и любому заинтересованному лицу.

Источники:

• Советы о проверке документов на сайте Петербургского правового портала

Совет полезен?

Распечатать

Какие документы проверить при покупке квартиры в 2017 году

Похожие советы

www.kakprosto.ru

Как проверить «чистоту» квартиры при покупке самостоятельно? Что необходимо проверять при покупке квартиры?

При приобретении жилья на вторичном рынке существуют многочисленные риски, и потому покупателю желательно знать, как при покупке проверить «чистоту» квартиры самостоятельно. Главное — избежать основных, самых крупных рисков, информацию о которых содержит данная статья. Прежде всего требуется исключить возможность оспаривания сделки и права на квартиру, а потому и рекомендация относительно того, как проверить при покупке «чистоту» квартиры самостоятельно, будет подана подробнейшим образом.

Первые шаги

Первое — подлинность документов, которые предоставляет продавец для ознакомления. Это нужно проверять особенно тщательно, иначе впоследствии могут обнаружиться притязания на данную жилплощадь совершенно третьих лиц. Здесь необходимо учитывать, что ситуаций с документами, сопровождающими покупку жилья, превеликое множество, и единый рецепт относительно юридических вопросов, как проверить «чистоту» квартиры при покупке самостоятельно, дать очень сложно. Однако обезопасить сделку нужно по максимуму, а потому все шаги, рекомендуемые по проверке документов, лучше совершить. Конечно, проверять юридическую «чистоту» нужно, не выходя за рамки разумности, но максимум информации необходимо не только получить, но и оценить, и она должна касаться и самой квартиры, и всех, кто причастен к её собственности и статусу.

Конечно, гораздо удобнее было бы обратиться к профессиональным юристам, но перед нами стоит другой вопрос: как проверить «чистоту» квартиры при покупке самостоятельно? В принципе, это резонно, хотя и более хлопотно. Тем более что и помощь профессионала может только повысить надёжность сделки, но гарантировать стопроцентный успех и она не сможет. На крайний случай можно титул застраховать, если продолжают оставаться опасения. Страховые компании обычно довольно охотно идут навстречу.

Новостройка и «вторичка»

Если жильё в новостройке, нужно знать, как проверить застройщика при покупке квартиры. Здесь более всего помогают отзывы, собранные на специальных сайтах в Интернете. Конечно же, нужно отличать честные отзывы от происков конкурентов, но эта задача не так сложна: если нет цифр, дат, фамилий, конкретных фактов, обращать внимание на такую информацию не стоит. Также хорошо проследить сроки сдачи других объектов (обычно такая информация доступна) и почитать отзывы покупателей. Существует множество способов, как проверить застройщика при покупке квартиры.

И в этом случае, когда жильё покупается в новостройке, проверка документов должна быть тщательной, даже если эта продажа от застройщика. Вторичное жилье, конечно же, потребует больших усилий, поскольку у новостроек нет такой богатой истории прописок-выписок и смены владельцев. Но и тут даже после тщательной проверки юридической «чистоты» недвижимости, которая сделана по всем правилам, вероятность лишения купленной квартиры остаётся. Если подавец сумеет доказать, что его права во время покупки были ущемлены, например. А вот если покупается вторичное жилье, разборки будут проходить не только с продавцом, но и с собственником, который до него владел данной квартирой. Вероятно, пройти придётся целую череду судебных разбирательств. Долго и сложно проверяется юридическая «чистота» при покупке квартиры на вторичном рынке: это подлинность всех документов, это оценка правового статуса недвижимости, это анализ возможных рисков, которые связаны с данной покупкой.

Документы

Юридическую «чистоту» квартиры можно проверить, максимально обезопасив сделку при покупке любой недвижимости. Необходимо запросить у продавца следующие документы.

1. Начинать ознакомление с документацией лучше всего со свидетельства о государственной регистрации права, а также с сопутствующих ему: договора о купле и продаже или о наследовании, о дарении, о приватизации и тому подобных.
2. Вторым шагом станет изучение выписки ЕГРП. Именно в Едином государственном реестре содержатся все сведения о проведении каких-либо сделок с данной недвижимостью.
3. Третий шаг — выписка из домовой книги, чтобы удостовериться в отсутствии каких-либо зарегистрированных жильцов на данной жилплощади. Такую выписку можно заказать в любом многофункциональном центре. В документе должно быть указано, что все проживавшие ранее в данной квартире с регистрационного учёта сняты.
4. Справка — также из МФЦ — ответит на вопрос, как проверить долги при покупке квартиры, поскольку наличие любых коммунальных задолженностей там указывается.
5. Обязательно нужна справка от продавца из психоневрологического и наркологического диспансера.

Подробности

Как проверить, есть ли арест на квартиру? Из выписки ЕГРП. Там указано, если это простая выписка, является ли продавец собственником. А в расширенном варианте выписки есть вся история данной квартиры с первой записи в ЕГРП. Там указано, кто был владельцем ранее и как часто её продавали. Однако одной этой выпиской ограничиваться нельзя. Как проверить, заложена ли квартира при покупке? Часто жильё продаётся по доверенности, а потому собственник участия в сделке практически не принимает. Это очень рискованная ситуация. Довольно часто подобные документы добывают нечестным путём.

Поэтому всё, что нужно проверить особо тщательно при покупке квартиры — это документы непосредственного владельца жилья. Для этого нужно у доверенного лица попросить контакт и связаться с собственником, чтобы он подтвердил, что квартира продаётся. Далее нужно проверить графу «Обременение» в выписке ЕГРП, где содержится информация относительно статуса квартиры, — не находится ли она в залоге. Если недвижимость продаётся сразу же после наследования, лучше её не покупать. В течение трёх лет могут появиться новые наследники, которые оспорят в суде эту сделку. Также по расширенному варианту справки ЕГРП можно установить, что, например, ипотека за данную квартиру не выплачена до конца.

На что обращать особое внимание

Первым делом нужно смотреть цену. Если аналогичные квартиры продаются дороже, это должно особенно насторожить, и только при огромном интересе к данному объекту недвижимости можно продолжить проверку его «чистоты» в юридическом плане, причём делать это гораздо более тщательно, чем ранее предполагали. Продавца нужно расспрашивать дотошно и добиваться подробностей: не только кому принадлежит данная квартира, но и когда, каким образом и у кого была приобретена, почему продаётся снова, участвовала ли квартира в судебных спорах. Затем проверить сказанное по документам. Отсюда будет ясно, насколько продавец правдив, поскольку придётся иметь с ним сделку как с контрагентом. А как проверить продавца квартиры при покупке иначе?

Обязательно со всем вниманием проверяется его паспорт и остальные документы, касающиеся квартиры: на основании чего зарегистрирована собственность, где, когда получено свидетельство, регистрирующее право на неё. Обязательно нужно взять копии для повторного изучения, но оригиналы проверить на наличие печатей, подписей, водяных знаков и всего остального, сопутствующего государственному документу. Также обязательно нужно сравнивать копии с оригиналом. Вполне могут представить совсем другие документы. Информация, изложенная на бумаге, должна совпадать с устным рассказом продавца. Как проверить наследников при покупке квартиры? Никак. Лучше всего покупать её, когда право будет утверждено прошествием трёх лет с момента наследования. Как проверить квартиру перед покупкой через Росреестр? Выше сказано, что в МФЦ можно заказать и получить абсолютно любые документы, касающиеся недвижимости.

Ещё сведения

До получения и изучения документов ни аванс, ни задаток передавать продавцу нельзя, поскольку бывший собственник может оставить у себя подлинники свидетельства и договора, даже уже продав эту квартиру. Обязательно нужно выяснить документально, нет ли у продавца на иждивении недееспособных граждан, несовершеннолетних детей, состоит ли сейчас продавец в браке и состоял ли он в браке на тот момент, когда им была куплена данная квартира, и самое главное, лично ли он действует, или через доверенное лицо.

Не пообщавшись с собственником лично, заключать сделку нельзя. Договор лучше составлять с владельцем, а не с доверенным лицом. Значительное количество фальшивых сделок заключается под тем предлогом, что владелец отсутствует: в другом городе, в другой стране и так далее. Доверенность может быть фальшивой. Если доверенное лицо не хочет предъявлять покупателю владельца квартиры, это должно вызывать подозрения, и причины здесь совершенно не имеют никакой важности. Проверить подлинность доверенности у нотариуса, который её выдавал, тоже вряд ли получится, потому что на подобные запросы нотариусы не отвечают.

Органы опеки и справки о дееспособности

Если в продающейся квартире были зарегистрированы несовершеннолетние дети, нужно требовать письменное согласие органов попечительства, иначе сделку заключать нельзя. Если же сам продавец признан официально недееспособным, его дела поручаются опекуну, причём только тому, которого назначит орган опеки. Из документов нужно проверить решения суда по первому вопросу (о недееспособности) и по второму вопросу (о назначении опекуна). И на совершение самой сделки обязательно нужно получить согласие органов опеки. Риски по такого плана сделке настолько велики, что чаще всего покупатель отказывается от приобретения такой жилплощади.

Но ещё большей проблемой является ситуация, когда продавец недееспособным не признан, но постоянно или временами бывает в состоянии неспособности понимать значение собственных действий (это определение выведено законом). Состояние это вычислить на глаз довольно сложно даже при неоднократных личных встречах. Поэтому на всякий случай нужно попросить справку от психиатра, датированную днём сделки. Выходом может быть и приглашение знакомого психиатра на сделку как родственника или друга. Однако от всех нехороших случаев обезопасить такую сделку просто нереально. Даже заключая сделку у нотариуса, полного успеха этого предприятия можно и не добиться. А потому лучше отказаться от сомнительного предприятия, благо сегодня предложение по недвижимости чуть не втрое превышает спрос.

На официальных сайтах

Нужно пройти на официальный сайт районного суда, к которому относится данная жилплощадь, и набрать в поиске фамилии продавца и его предшественников — собственников квартиры. Этот же принцип действует, если нужно проверить, не было ли у продавцов и их супругов каких-либо дел в суде, а если были, то какие. Главное — не расторгался ли брак и не делилось ли имущество, не признавался ли владелец недееспособным. Последнее проверяется по месту регистрации, поэтому паспорт продавца нужно изучить очень тщательно, а после обратиться на сайт того суда, где этот человек прописан или был прописан.

Судебная система пока не настроена так, чтобы можно было найти всё это в пару кликов, к сожалению. У арбитражных судов тоже есть официальная база данных. Там нужно установить, не был ли признан продавец банкротом. Если был, то это обязательно отражено в арбитражном суде города, где он прописан. Через открытую официальную базу данных онлайн исполнительных производств нужно узнать, не является ли владелец квартиры или его супруг должником и не возбуждено ли дело в отношении этих граждан.

По выпискам и справкам

По карточке собственника, то есть выписке из домовой книги, нужно установить, кто зарегистрирован в данной квартире, в том числе (и особенно) и те, кто там не проживает. Также должна быть представлена справка об оплате коммунальных услуг. Идеальный вариант, когда в квартире не прописан никто, но так везёт далеко не всегда. Если же зарегистрированные в квартире лица имеются, нужно обязательно указать в договоре период, в течение которого они с регистрационного учёта снимутся. Те, кто зарегистрирован на этой жилплощади, но там не проживает, должны предъявить нотариально заверенное обязательство о снятии с учёта до определённого срока.

Последних лучше выписать из квартиры до совершения сделки, иначе можно остаться в купленной квартире с «начинкой». В суде дела, касающиеся исков о выселении, довольно часто проигрываются, поскольку этот вопрос содержит множество неприятных нюансов. Нотариально заверенное согласие на сделку нужно ещё и тому владельцу, который находится в зарегистрированном браке, которым удостоверяется, что супруг или супруга не против продажи этой жилплощади. Это делается в обязательном порядке, если куплена квартира во время действия брака, а к моменту продажи брак расторгнут. Не нужно дополнительных документов только в случаях, если квартира получена в дар, в наследство (более трёх лет назад!), была приватизирована. Вот примерно и всё самое основное, что нужно проверить при покупке квартиры. После получения всей этой объёмной информации, пакет документов тщательно изучается и анализируется.

Правовой статус

Оценивать в первую очередь нужно правовой статус данной квартиры: как и на основании чего она была приобретена действующими собственниками, когда это произошло. Если с момента приобретения три года не прошли, то появляются две проблемы. Не истекли сроки исковой давности, то есть сделку по покупке квартиры ещё могут оспорить прежние владельцы. Для минимизации налогов продавец может попросить указать меньшую стоимость квартиры в документах. Лучше не соглашаться, потому что, если эту сделку признают недействительной, продавец не вернёт полную сумму, а вернёт только ту, которая значится в договоре.

Самое ненадёжное основание приобретения квартиры её владельцем — получение её в наследство, особенно если трёхлетний срок получения не истёк. Если новый наследник появится в суде позже этого срока, то риски покупателя значительно уменьшатся. Если квартира часто продавалась и покупалась в небольшой период времени, это самый красноречивый признак мошенничества. Лучше сразу приискать другой вариант покупки, благо сейчас с этим проблем практически нет. Чем больше у квартиры продаж и покупок, тем непригляднее её юридическая история. Если желание купить именно эту жилплощадь поистине огромно, то нужно проверить не только последнего продавца, но и супруга или супругу и всех предыдущих собственников за последние пять лет как минимум.

fb.ru

12 секретов — как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой

Вопросом юридической проверки квартиры перед покупкой задаются в основном покупатели, определившиеся с приобретением конкретной недвижимости. Цель проста и очевидна – обезопасить себя и свое имущество от будущих притязаний третьих лиц. Если сделка будет происходить через агентство недвижимости, то они обязаны проверить все юридические нюансы сами. Если же решено заключить договор без помощи риэлтера, то крайне важно уметь разбираться в документах и знать, что потребуется для перерегистрации права собственности.

Какие документы нужно проверить при покупке квартиры

Вне зависимости от того, будет ли совершена сделка с помощью квалифицированного агентства или самостоятельно, продавцу и покупателю лучше обладать элементарными юридическими знаниями. Перед подписанием договора и фактической передачей денег важно собрать необходимую для сделки документацию.

В обязательном порядке нужно проверить документы, подтверждающие права продавца на квартиру. Основным документом является свидетельство о праве собственности. В тексте любого свидетельства присутствуют ссылки на документы, которые явились основанием для регистрации права за человеком.

Чаще всего такими правоустанавливающими документами являются договора купли-продажи, дарения, мены. Покупателю важно знать, что на оборотной стороне такого договора должна быть синяя печать ФРС. Если ее нет, то сделать сделку будет невозможно. И свидетельство, и договор будут сдаваться в ФРС для регистрации сделки.

Как проверить паспорт продавца

Паспортные данные, указанные непосредственно в свидетельстве и договоре должны соответствовать официальному документу, подтверждающему личность. Если человек менял паспорт, то старые данные сохраняются на последней странице нового документа.

Если есть возможность, то лучше снять копию паспорта продавца и самостоятельно проверить подлинность документа через официальный сайт миграционной службы.

Как проверить свидетельство о собственности на квартиру

Лучше найти возможность, чтобы лично подержать в руках подлинник свидетельства о регистрации собственности. Оно должно быть на гербовой бумаге, имеющей номер, а также без дефектов, подчисток и прочих исправлений. Документ содержит информацию о правообладателе, его паспортные данные, а что касается недвижимости, то адрес и площадь. Также в свидетельстве будет видна информация о наличии ограничений и обременений, но нельзя забывать, что они указаны на момент выдачи свидетельства.

Как проверить квартиру на обременение и наложен ли арест

Перед заключением договора нужно проверить объект недвижимости на наличие обременений, к которым, в том числе, относится арест, залог, аренда. Свежую информацию, соответствующую действительности, можно найти только в выписке из ЕГРП на эту квартиру.

Заказать выписку в бумажном виде можно лично в ФРС или МФЦ. Если нет желания тратить на это время, то лучше обратиться к услугам сотрудника агентства недвижимости, чтобы он ее получил. Если достаточно электронного вида справки, то можно сделать запрос на сайте Росреестра.

Нужен ли кадастровый паспорт

Нужен. При сдаче пакета документов в ФРС для регистрации права собственности обязательно потребуется и кадастровый, и технический паспорт. Если отсутствует хоть один – продавец должен его сделать. Более того, лучше лично проверить по паспорту соответствие расположения стен и окон. Если имеются перепланировки, но они не отображены в документе, то лучше попросить продавца его обновить.

Нужно ли согласие супруга

Если продавец состоит в браке, то при продаже недвижимости он обязательно должен предоставить согласие своего супруга. Разговор идет не об устном подтверждении, а о документе, который составляется у нотариуса и им же заверяется. Сотрудники ФРС или МФЦ, в который будут сдаваться документы для регистрации права, откажут в принятии, если не будет согласия супруга.

Как проверить квартиру в Росреестре через интернет

Перед покупкой недвижимости нужно обязательно проверить ее самостоятельно. Раньше сделать это можно было, посетив лично регистрационную службу и заказав выписку из ЕГРП. Сделать запрос может любое лицо, необязательно собственник. Государственные структуры стараются идти в ногу со временем, и сегодня заказать справку можно, сидя дома, онлайн.

Для этого нужно зайти на официальный сайт Росреестра, перейти в раздел «Физическим лицам» и заказать выписку из ЕГРП, которая будет содержать всю историю квартиры. Покупателя должно насторожить, если недвижимость часто перепродавалась.

Как проверить наличие прописанных лиц

Нельзя забывать, что прописанные лица имеют право проживать в квартире. Перед покупкой недвижимости продавец должен всех выписать. Однако существует небольшой нюанс – некоторые категории граждан могут в дальнейшем объявиться и заявить о праве проживать в недвижимости:

• осужденные и временно выписанные в места изоляции от общества;
• находящиеся на лечении и временно выписанные в психоневрологический диспансер;
• проходящие срочную службу;
• несовершеннолетние, проживающие в воспитательных учреждениях;
• пенсионеры, временно проживающие в домах престарелых.

Чтобы исключить наличие таких лиц, нужно потребовать от продавца расширенную справку, которую выдают в паспортной службе. Информация об отсутствии прописанных лиц должна быть отображена в договоре купли-продажи квартиры.

Как проверить наличие задолженностей по квартире

Перед покупкой покупатель может попросить продавца взять справку из ЖЭК об отсутствии задолженностей по газу, электричеству, водоснабжению и т. д. Такая справка должна быть свежей, потому что речь идет о том, чтобы продавец оплатил все коммунальные услуги вплоть до последнего месяца. В противном случае, оплатить долги придется новому собственнику.

Если покупается квартира в элитном доме, то нужно проверить долги за домофон, охрану, консьержа и прочие дополнительные, но обязательные для жильцов платежи. Случается, что продавец неплатежеспособен и не в силах оплатить долги по квартире. В такой ситуации покупатель может оплатить сам, но в счет снижения стоимости за недвижимость. Информация об отсутствии задолженностей должна быть отображена в договоре купли-продажи.

Что проверить, если квартира приобреталась по наследству

Покупателя также может насторожить, если в свидетельстве будет указано, что квартира оформлена по наследству. Тут краеугольным остается вопрос – есть ли другие наследники.

Но даже если прошло 3 года, нельзя забывать, что наследник может предоставить суду особые основания уважительности пропуска срока. И если суд сочтет возможным, то даже спустя 5 лет наследнику могут вернуть квартиру. Такой исход ситуации скорее исключение, чем правило, но лучше себя подстраховать.

Вместе с продавцом можно посетить нотариуса, который выдавал ему свидетельство о праве на наследство , и запросить справку об отсутствии других наследников или об их отказе от наследства. Получить такой документ без продавца не получится, нотариус не станет разговаривать с посторонними лицами, которые никак не относились к наследственному делу.

Что делать, если продавец – несовершеннолетний

В такой ситуации есть доля риска для покупателя, так как для того, чтобы регистрационная служба разрешила перерегистрацию права, нужно, чтобы органы опеки и попечительства выдали соответствующее разрешение. А они его выдают тогда, когда будет подтверждена покупка другой недвижимости для ребенка. В итоге деньги могут быть уже переданы, а документы не будут приняты в ФРС.

Что делать, если есть подозрения в неадекватности продавца

Жизненные ситуации бывают разные и лучше перед покупкой попросить продавца, чтобы он предоставил справку из психоневрологического диспансера о том, что он не стоит на учете. На практике именно такие справки – редкость.

Однако если в ходе разговоров покупателя что-то насторожило в поведении продавца, то все же стоит попросить такой документ.

kvartirablog.ru

Проверка документов при покупке жилья 1-я часть. Самостоятельное приобретение жилья. Какие документы на квартиру необходимо проверить

Сделка купли-продажи любой недвижимости включает в себя несколько этапов.

Для начала необходимо подобрать подходящий объект – это первый этап сделки. Обычно покупатель делает это сам через объявления в Интернете или в печати, и поэтому специальные знания на данном этапе не нужны.

Второй этап – проверка документов на покупаемый объект, подготовка выводов о возможности (невозможности) заключения сделки. Это самый ответственный этап.

И третий этап — это непосредственно совершение сделки, т.е. заключение договора купли-продажи в письменной форме и регистрация права собственности на квартиру.

В данной статье я расскажу о втором этапе покупки жилья – проверке документов, имея ввиду жилье на вторичном рынке (не в строящихся домах или новостройках).

Какие документы стоит требовать от собственника, осмотр квартиры

Как я уже отмечал ранее, все без исключения жилые помещения относятся к недвижимому имуществу, а права на них подлежат государственной регистрации в органах Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестре) в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации прав на недвижимость).

В любом случае право собственности на жилое помещение возникает с момента государственной регистрации права и внесения записи в Единый государственный реестр прав (сокращенно — ЕГРП).

С 31.01.1998 года (с момента вступления этого закона в силу) больше не требуется нотариально удостоверять сделки с недвижимостью, за исключением договоров ренты, таким образом, проверка документов и удостоверение договоров отчуждения жилья была заменена государственной регистрацией.

Согласно п.1 ст.6 Закона о регистрации прав на недвижимость все права, возникшие до момента вступления в силу этого федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, а государственная регистрация таких прав проводится исключительно по желанию их обладателей.

Название данной статьи – Признание ранее возникших прав – говорит само за себя, а это означит, что если, например, квартира была приватизирована или куплена в 1997 году, то для того, чтобы сейчас ее продать, необходимо сначала будет зарегистрировать права на нее в Росреестре (обычно это делается совместно с продажей квартиры).

Исходя из этого, основными документами, которые Вам необходимо затребовать у собственника приобретаемого Вами жилья, будут следующие:

1. Если право собственности продавца на жилое помещение зарегистрировано в соответствии с Законом о регистрации прав на недвижимость, то правоудостоверяющим документом будет являться свидетельство о праве собственности на жилое помещение из Росреестра.

   Однако дополнительно к этому свидетельству Вам необходимо затребовать и выписку из ЕГРП, благо сведения этого реестра являются открытыми (предоставляются за определенную плату).

   Это необходимо для того, чтобы убедиться в отсутствии ограничений (обременений) на квартиру. Чаще всего это аресты, наложенные судебными приставами для принудительного исполнения судебного акта о взыскании денежных средств с должника (в данном случае — продавца квартиры).

   Например, может случиться так, что должник не имеет возможности одновременно выплатить задолженность по кредиту, взятому, например, на покупку дорогого автомобиля.

   После предъявления исполнительного листа взыскателем в этом случае судебный пристав-исполнитель имеет право наложить арест на квартиру своим постановлением.

   Это может быть и банальная задолженность за ЖКУ, взысканная по решению суда, либо квартира может быть заложена в целях получения кредита (т.е. продавец квартиры может и не иметь задолженности как таковой).

2. Если же право собственности продавца еще не зарегистрировано, то, учитывая положения Закона о регистрации прав на недвижимость о признании ранее возникших прав, это могут быть различные документы:
   • в случае приватизации квартиры — договор передачи жилого помещения в собственность (договор приватизации),
   • в случае получения жилья в порядке наследования — свидетельство о праве на наследство по закону или завещанию,
   • в случае получения жилья в порядке дарения – договор дарения жилого помещения, который должен быть зарегистрирован в Росреестре и т.п.
3. Кадастровый (технический) паспорт на жилье из БТИ, в котором указаны характеристики объекта недвижимости (площадь, имеющееся оборудование, план квартиры и т.д.).

При покупке квартиры обязателен и визуальный осмотр приобретаемого жилья. В результате осмотра Вы можете обнаружить перепланировки, а то и переустройства квартиры, которые чаще всего не согласованы в органами местного самоуправления (ст.23 ЖК РФ) и не отражены в кадастровом паспорте. Не лишним будет навести справки о квартиру у участкового или соседей.

Ограничения (обременения) покупаемой квартиры

Теперь поговорим об обременениях.

В ст.1 Закона о регистрации прав на недвижимость перечислены ограничения (обременения) на недвижимое имущество — сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, концессионные соглашения, арест и другие.

Все обременения в целях извещения потенциальных покупателей недвижимости о них отражаются в выписке их ЕГРП, о которой я говорил в начале статьи.

Помните, что сведения об обременениях, во-первых, будут отражаться в выписке из ЕГРП, только если право зарегистрировано в Росреестре, если же нет – то, соответственно, нет и сведений о каких-либо обременениях,

Во-вторых, они действительны только на момент ее выдачи, таким образом, если Вы получили выписку утром, а постановление судебного пристава-исполнителя о наложении ареста на квартиру поступило на исполнение в Росреестр после обеда, то ничего в этом незаконного нет.

При этом сам собственник вообще может о них и не знать, это выяснится только тогда, когда Вы с ним сдадите все документы на регистрацию в Росреестр.

Необходимо помнить, что практически все обременения квартиры носят временный характер, поэтому для их снятия чаще всего продавцу необходимо погасить имеющийся у него долг и добиться от судебного пристава скорейшего снятия ареста на квартиру.

Права третьих лиц на приобретаемое жилье

В соответствии с п.1 ст. 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

К таким лицам, например, относятся те, кто дал согласие на приватизацию продаваемой квартиры, но сам в ней не участвовал. Поэтому заключенный Вами договор купли-продажи не является основанием для снятия их с регистрационного учета (выписки) и выселения (апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 27.02.2013 года № 33-3672).

Учтите, что информация о таких лицах не фигурирует в выписке из ЕГРП (в ней содержится информация только о собственнике).

Как Вы наверное уже убедились, приобретение жилья – дело очень непростое. Для того, чтобы в дальнейшем избежать проблем, необходимо обладать достаточным опытом, а удостоверять или нет договор купли-продажи квартиры у нотариуса, зависит только от Вас и от воли продавца.

Помните, что в отношении любого договора купли-продажи в дальнейшем заинтересованными лицами может быть заявлен иск о признании его недействительным. Другой вопрос – удовлетворит ли суд такие требования?

Избежать проблем поможет тщательное изучение правоустанавливающих и правоудостоверяющих документов, а о наиболее распространенных опасностях при покупке жилья будет рассказано в следующем материале.

Продолжение следует….

Статьи цикла:

А.А.Лейба

Дорогие читатели, если вы увидели ошибку или опечатку, помогите нам ее исправить! Для этого
выделите ошибку и нажмите одновременно клавиши «Ctrl» и «Enter». Мы узнаем о неточности и
исправим её.

ppt.ru

Что нужно проверить при покупке квартиры. Как проверить сделку квартиры при покупке самостоятельно. Какие документы проверять при покупке квартиры. Как проверить квартиру на чистоту при покупке. Как проверить квартиру перед покупкой: документы, чистоту, сделку

Как правильно проверить квартиру при покупке. Особенности юридической проверки квартиры и документов. Где можно проверить квартиру при покупке — все советы вы найдете в статье.

Приобретение квартиры – это серьезное решение. Эта процедура осуществляется в течение определенного периода времени. Дабы отыскать юридически чистую квартиру и оформить приобретение без ошибок, необходима помощь профессионала, который связан со сферой недвижимости. Однако сегодня не каждый имеет знакомого юриста либо риэлтора, который может решить этот вопрос. Надеемся, что после прочтения данной статьи вы не совершите ошибок во время покупки жилья.

Как проверить квартиру при покупке?

Когда вас коснется этот важный вопрос, вам стоит знать, что надо проверять при покупке квартиры. Самое главное, вам нужно обратить внимание на следующие важные моменты:

• Кто именно вам показывает квартиру. Желательно, чтобы этим человеком был сам владелец жилья.
• Как проверить соседей при покупке квартиры, которые проживают в этом же подъезде.
• Просмотреть двор и подъезд, в каком состоянии эти объекты.

Если вы уже твердо решили приобретать ту или иную квартиру, займитесь вопросом — как проверить квартиру на чистоту при покупке.

Дабы вы не столкнулись с неблагоприятными последствиями, которые связаны с оспариванием будущей заключенной сделки, проверьте для начала правоустанавливающие документы. Но какие документы проверять при покупке квартиры?

• Правоустанавливающий документ. К примеру, договор о купле-продаже либо договор о дарении квартиры и так далее.
• Свидетельство о государственной регистрации прав собственности, которое было выдано регистрирующим органом.

Как проверить квартиру перед покупкой через Росреестр?

Самое основное, что должно быть в документе – это отметка Росреестра. Именно она считается подтверждением государственной регистрации права. Помимо этого, вам нужно убедиться в том, что все документы относятся к недвижимости, которую вы покупаете.

Когда вы изучите технический паспорт на квартиру или кадастровый паспорт, сравните содержимое в них с настоящим состоянием недвижимости, вы сможете убедиться, есть ли в квартире или нет неузаконенных перепланировок. Если таковые имеются, тогда процесс покупки может значительно усложниться.

В том случае, если перепланировка была незначительной, тогда вы ее сможете узаконить или вернуть квартире первоначальное состояние. Также вас должен обязательно волновать вопрос — как проверить наследников при покупке квартиры, кто является на тот момент собственником, есть ли какие-то ограничения других лиц. Для этого вам понадобится взять выписку из ЕГРП.

Данный документ позволяет узнать, как проверить историю квартиры перед покупкой начиная с 98 года. Период до этого года описан в документах, которые выдаются РБТИ. Если вы обнаружите, что квартира участвовала в нескольких операциях купли-продажи с того момента, как она ввелась в эксплуатацию, тогда вам придется проверить все сделки. Они должны быть совершены законно. Сопоставив каждый документ, который мы перечислили выше, плюс убедившись в отсутствии противоречий, вас никогда не коснется вопрос оспаривания купли-продажи в будущем времени.

Как самостоятельно проверить квартиру при покупке?

Данный этап считается самым важным. Вы просто обязаны на него потратить максимум собственного усердия, дабы в будущем вас не коснулись проблемы и неприятности.

Итак, как проверить квартиру перед покупкой на чистоту сделки? Для чего это необходимо?

Для начала вам стоит знать, что в некоторых ситуациях во время покупки жилья у некоторых покупателей возникают споры и конфликты, которые касаются сделки, к примеру, спустя определенное время бывший владелец решает оспаривать проданную квартиру. Следовательно, если вы хотите узнать, как проверить сделку при покупке квартиры, плюс избежать многих проблем, проверьте всех людей, которые участвуют в данном процессе.

Вы обязательно должны коснуться и таких вопросов:

• Как проверить продавца квартиры при покупке? Особенно тщательно стоит проверять владельца квартиры. Так вы сможете избежать различных рисков (продажа квартиры с использованием фальшивой документации, по поддельным адресатам). Перед покупкой у продавца должны быть в наличии такие документы: паспорт, справка о том, что он дееспособный, доверенность с удостоверением. Второй документ, как правило, берет сам владелец квартиры, посетив наркологический и психоневрологический диспансер.
• Как проверить риэлтора при покупке квартиры? Можно ли ему доверять или нет? Эта ситуация немного сложнее, ведь вам придется убедиться в том, что представитель имеет подлинный паспорт и нотариально оформленную доверенность без ошибок. Для того чтобы проверить второй документ, вам придется посетить нотариальную палату.

Как правило, споры могут возникать еще из-за этих оснований:

• Если появился человек, который ранее отсутствовал, не был зарегистрирован по этому адресу.
• Если была отменена регистрация детей, которые не достигли совершеннолетия, без согласия работников попечительского совета.
• Если прежний владелец квартиры был признан недееспособным в судебном порядке. К примеру, из-за чрезмерного употребления наркотиков, спиртных напитков и так далее.
• Если присутствует несколько наследников и между ними происходит спор.
• Если приватизация квартиры была оформлена с некоторыми нарушениями и ошибками.
• Если была скрыта информация о тех людях, которые вписаны в квартире.

Как проверить квартиру покупке на вторичном рынке?

О том, как проверить застройщика при покупке квартиры, знает не каждый. Хотя все мы в один момент начинаем думать о том, как приобрести собственное жилье и как юридически проверить квартиру перед покупкой. Следовательно, данный вопрос в настоящее время считается очень актуальным и достаточно серьезным.

Кто-то больше не хочет арендовать недвижимость, а желает купить что-то свое, так как стал получать гораздо большую заработную плату. Но есть и такие, у которых финансовые возможности не сильно позволяют шиковать, что порой пугает людей перед такой серьезной покупкой.

Есть несколько отличных вариантов приобретения своего жилья:

• Покупка квартиры за счет предложений вторичного рынка.
• Покупка квартиры за счет предложений первичного рынка.

Во втором варианте присутствует большая вероятность обмана. Особенное внимание уделите вот такому вопросу – проверка застройщика, поскольку зачастую недобросовестные фирмы пропадают в неизвестном направлении с финансовыми возможностями инвесторов, при этом оставляют после себя недостроенные здания.

Где проверить квартиру при покупке, и какими воспользоваться методами? Вы можете проверить застройщика следующими путями:

• Проанализируйте и поищите информацию о застройщике в интернете. Данный метод на сегодняшний день считается самым доступным.
• Обратитесь в Ассоциацию инвесторов, которые пострадали, получите информацию о выбранном застройщике и его незаконченных проектах.
• Также почитайте отзывы людей, которые вложили собственные финансы. Они, возможно, вам подскажут, с какими именно вы можете столкнуться проблемами во время покупки, какую лучше выбрать компанию для подобной сделки.

Возможно, вам понравится вариант – покупка с помощью риэлтора. Как правило, риэлторы и другие лица, которые занимаются продажей и покупкой недвижимости, проверяют конкретные объекты. Также они оценивают работу партнеров и организаций, которые с ними сотрудничают.

Можете одновременно проконсультироваться с юридическим лицом, который тоже будет проверять тщательно процесс сделки. Конечно, за помощь этих лиц вам придется заплатить круглую сумму. Поверьте, эти люди серьезно относятся к своей работе, они вам обязательно помогут, следовательно, не экономьте на проверке.

И, самый последний вариант – проверьте документы у самих застройщиков. Во время совершения сделки не упустите ни один момент. Чем тщательнее будет ваша проверка, тем меньше вероятность появления проблем. У компании-застройщика в обязательном порядке должны быть такие документы:

• Лицензия, которая позволяет строить дома.
• Учредительные документы.
• Документы, в которых указан крайний срок строительства дома, дата его сдачи в эксплуатацию.
• Разрешение, которое дозволяет проводить строительные работы.
• Отчеты бухгалтерии.
• Разрешение администрации на строительство.

Если вы выбрали добросовестного застройщика, он обязательно даст вам данные документы.

Что проверять при покупке квартиры в ипотеку?

Очень часто у покупателей не хватает финансов, чтобы заплатить полную сумму во время покупки квартиры. Приобретение недвижимости в ипотеку обладает собственными нюансами. Следовательно, процесс сделки состоит из двух важных согласований:

• Получение продавцом разрешения банковского учреждения на отчуждение квартиры.
• Одобрение покупателя на составление ипотеки.

Проще такую проблему решить, получив ипотеку в том же банке. В этом случае банк более лояльный, ведь фактически он не получает прибыль из-за того, что договор расторгается досрочно. Предлагаем вам полную инструкцию того, как проверить надежность застройщика при покупке квартиры.

Кроме того, что вам придется подать пакет документов, вы должны еще будете попросить у самого застройщика будущего дома предоставить вам следующие бумаги:

• Документ, который подтверждает, что земельный участок действительно является собственностью застройщика.
• Проектные документы.
• Учредительные бумаги.

С самого начала служба безопасности банковского учреждения проверит компанию-застройщика на то, официальная ли стройка. Плюс банк проанализирует перспективу завершения строительных работ. Шанс получить ипотеку значительно увеличивается, если банковское учреждение является инвестором этой стройки.

И все потому, что банк заинтересован в продаже недвижимости и окупаемости собственных инвестиций. Однако еще проще, если вы решите купить недвижимость у компании, которая уже получила аккредитацию банка.

Вы решили купить жилье? Не отступайте от своей цели, стремитесь всеми силами к ней и тогда у вас все получится.

Видео: Как проверить квартиру при покупке?