Как проверить право собственности на квартиру – Как проверить документы на квартиру 🚩 как проверить свидетельство на квартиру 🚩 Адвокаты и нотариусы

Как проверять права собственности на квартиру и их регистрацию

Последнее обновление: 15.06.2018

 – продолжение:

…Идем дальше.

Первый документ, который нам как Покупателю нужно проверить – это документ, подтверждающий право собственности Продавца на квартиру. Таким документом служит Выписка из ЕГРП / ЕГРН (Единого государственного реестра прав / недвижимости) или Свидетельство о праве собственности на квартиру. Риэлторы и юристы называют такое Свидетельство – Титулом.

 

Этот Титул, или буквально: «Свидетельство о государственной регистрации права», является основным правоподтверждающим документом на объект недвижимости (т.е. подтверждает наличие зарегистрированного в Росреестре права). Именно в этом документе кратко и внятно описывается кто, чем, и на основании чего владеет. Для нас это будут первичные (

начальные) данные о правах собственности на квартиру, которые нам и предстоит проверить.

 

Титулы, выданные в разные годы и в разных местах (в разных субъектах РФ), имеют некоторые отличия во внешнем виде, но состав информации в них всегда одинаковый.

Правда, с июля 2016 года Росреестр больше не выдает Свидетельства о праве собственности на квартиру (подробнее об этом см. по ссылке). Тем не менее, все ранее выданные Свидетельства о праве сохранили свою силу, а заменившие их Выписки из реестра содержат ту же самую информацию, и проверяются по тем же принципам (об этом ниже).

 

 

Если Продавец владеет квартирой давно, но не имеет на руках Титула, то это может означать, что он не зареги

kvartira-bez-agenta.ru

Как проверить подлинность свидетельства о праве собственности при покупке жилья

Согласно действующему российскому законодательству, основным документом, подтверждающим права собственности на объект недвижимости, является Свидетельство государственной регистрации (этого самого права). И ради собственной безопасности перед любой сделкой с объектом недвижимости следует проверять такой документ, предоставленный продавцом, на подлинность.

---

Оглавление: 
1. Как проверить подлинность свидетельства о праве собственности? 
2. Подделка и подлинность
3. Поверка свидетельства о праве собственности в ЕГРП
4. Изменения в законодательстве

---

Как проверить подлинность свидетельства о праве собственности?

Ни в коем случае нельзя довольствоваться копией свидетельства о праве собственности, необходимо требовать оригинал, поскольку легко стать жертвой мошенничества, «поверив» бумажке, сделанной в простом графическом редакторе.

По закону собственник только тогда считается собственником и может распоряжаться принадлежащим ему имуществом по собственному усмотрению, когда его право официально зарегистрировано в ЕГРП. А если при заключении сделки придется столкнуться с «продавцом», демонстрирующим подделку вместо настоящего свидетельства о регистрации, нужно понимать, что такой договор купли-продажи не может быть заключен. Или все равно будет впоследствии аннулирован.

Даже судебное разбирательство не может гарантировать добросовестному (но беспечному) покупателю благополучного разрешения подобной ситуации. И соответственно, возмещения убытков или сохранения за ним объекта недвижимости. Поэтому осторожность и еще раз осторожность!

Впрочем, излишняя подозрительность тоже ни к чему. Имейте в виду, что в разные годы свидетельства о государственной регистрации собственности выглядели по-разному внешне. Так, например, те, что выдавались с 2015 года, напечатаны на белых бланках без водяных знаков.

Подделка и подлинность

Иногда, взглянув на предъявленное свидетельство, можно определить, подделка это или нет, что называется, «на глаз». Только нужно быть в курсе некоторых деталей. А это не помешает, даже если никто не собирается приобретать квартиру. Поскольку мошенники подделывают свидетельства и при других сделках, в том числе при заключении договора найма (аренды) квартиры. И так можно заплатить, но остаться без жилья, поскольку окажется, что «сдаваемый» объект вовсе не принадлежит «арендодателю».

В любом случае не стоит торопиться подписывать бумаги и передавать деньги. Следует обезопасить себя с помощью нехитрой проверки. Выписать номер и серию предоставленного свидетельства о собственности, ФИО владельца и точный адрес его постоянной регистрации. Также необходимо зафиксировать адрес и кадастровый номер объекта недвижимости. И потом проверить все это, желательно с участием квалифицированных специалистов (юриста, риэлтера).

Впрочем, некоторые данные в бумагах можно сверить с имеющейся информацией (адрес, паспортные и личные данные, кадастровый номер) прямо на месте и самостоятельно. Неточности и случайные несоответствия легко выявить и невооруженным глазом.

Проверка свидетельства о праве собственности в ЕГРП

Даже если внешне с документом все, вроде бы, в порядке, не стоит успокаиваться. Проверить, кто в действительности владеет конкретным объектом недвижимости, можно и без помощи продавца. Надо просто сделать запрос в Росреестр и получить на руки соответствующую выписку из ЕГРП. Такая же справка, но в расширенном варианте, должна быть и у самого собственника. И если тот является добросовестным продавцом или арендодателем, он обязан предъявить ее потенциальным покупателям или нанимателям. Конечно, и этот документ может оказаться поддельным, однако его надо с чего-то подделывать. А расширенную справку из Росреестра может получить только настоящий владелец.

Кстати, проверить истинного собственника можно и через интернет, в режиме онлайн. Для этого достаточно зайти на официальный ресурс ЕГРП. Там есть несколько способов, чтобы получить интересующие сведения:

1. По адресу нахождения интересующего объекта недвижимости.
2. По кадастровому номеру.
3. По номеру инвентарному.

Информация предоставляется на платной основе, поэтому, прежде чем отправить соответствующий запрос, придется оплатить государственную пошлину. Сведения, которые будут предоставлены, касаются не только данных владельца объекта недвижимости, но и основных характеристик запрашиваемого жилья.

Изменения в законодательстве

Российское законодательство изменчиво. И отследить все его текущие изменения и дополнения под силу разве что высококвалифицированным юристам. Да, и то в области профессиональной специализации.

Что касается непосредственно выдачи свидетельств о государственной регистрации права собственности, то первые существенные перемены в законодательных актах, касающихся этого вопроса, случились в 2014 году. Тогда впервые серьезно изменился внешний вид документов (их стали печатать на гербовых листах с регистрационным номером на обороте). Правда, старые бланки менять не стали, они продолжали и продолжают обладать той же юридической силой, что и новые.

Важно: примечательным обстоятельством является тот факт, что у новых свидетельств нет практически никакой защиты (ни водяных знаков, наклеек, голограмм или чего-то подобного).

С июня 2016 года выдача бумажных свидетельств о регистрации права собственности на объекты недвижимости и вовсе в России прекращена. Теперь это электронные документы.

Однако ранее выданные бумаги остаются в силе и требуются для заключения самых разных сделок.

Как же можно проверить свидетельство о государственной регистрации права? Есть несколько возможностей:

• подача запроса в Кадастровую палату;
• заявление в Росреестр;
• запрос выписки из ЕГРП в Многофункциональном центре.

В любом случае в кратчайшие сроки будет получен исчерпывающий ответ, который позволит наверняка установить, подлинное ли свидетельство было предъявлено продавцом (или арендодателем).

Загрузка…

pravo.moe

Как проверить готовность регистрации прав собственности?

Москва +7 (495) 150-95-16 Санкт-Петербург +7 (812) 317-18-50 Регионы (бесплатно) +7 (800) 500-27-29 доб. 529 Задайте вопрос юристу

toggle menu

pravonedv.ru

Как самостоятельно проверить квартиру на чистоту при покупке

Покупка квартиры – очень серьезное и ответственное дело. Чаще всего оформление документов покупатели доверяют опытным специалистам и юристам, поскольку они более компетентны в подобных вопросах. Но услуги таких специалистов стоят недешево, да и гарантии их честности никто не дает. Если было решено заниматься покупкой квартиры без посредников (ведь при этом можно сэкономить значительное количество денег), то необходимо изучить юридическую сторону вопроса и самостоятельно проверить квартиру на чистоту.

Содержимое страницы

Как проверить юридическую чистоту квартиры

1. Проверить документы на подлинность, правильность оформления.
2. Проверить продавца (честность, вменяемость).
3. Проверить, нет ли иных законных претендентов на квартиру (супруг, дети, наследники, временно выписанные лица).
4. Проверить сам объект покупки (нет ли незаконной перепланировки, не подлежит ли дом сносу и так далее).
5. Проверить квартиру на наличие обременений.
6. Проверить квартиру на наличие долгов за коммунальные услуги.
7. Проверить историю квартиры (сколько раз продавалась и почему).

Зачем проверять юридическую чистоту квартиры

На первый взгляд, при подписании сделки может показаться, что все в порядке. Документы присутствуют, они оформлены, как положено, деньги переданы, бумаги подписаны, и теперь вы – собственник квартиры, и ничто и никто вам не угрожает. Однако бывают случаи, когда купленную вами квартиру отбирают в судебном порядке, а деньги вам никто не возвращает. Такое возможно, когда суд выносит решение, что сделка была незаконной и отменяет ее. Чтобы избежать таких неприятностей, нужно знать, при каких обстоятельствах суд может признать вашу сделку недействительной.

1. Если квартира продавцу досталась по наследству, могут внезапно объявиться другие наследники, которые имеют на нее право и оспорить свои права в судебном порядке.
2. Если продавец признается невменяемым, состоит на учете в психиатрическом или наркологическом диспансере, то сделка объявляется незаконной и теряет юридическую силу.
3. При продаже квартиры по доверенности, доверенность может быть отозвана в любой момент. По сути получается, что вы заключали сделку с доверенным лицом, которое не имело право продавать квартиру. В таком случае закон буде не на вашей стороне.
4. Если в квартире были прописаны и временно выписаны некоторые категории лиц, то они имеют законное право проживать в ней. Это могут быть:
   • лица, находящиеся на текущий момент в местах лишения свободы;
   • лица, находящиеся в настоящий момент на службе в армии;
   • лица, находящиеся в настоящий момент на лечении, например, в психиатрическом диспансере;
   • лица преклонного возраста, которые в настоящий момент содержатся в доме престарелых;
   • дети, которые в настоящий момент содержатся в учреждениях воспитательного характера.

   Если такие лица есть, то после окончания срока отбывания они имеют право вернуться и претендовать на проживание в квартире на законных основаниях.

5. Если в долевой собственности участвуют дети, то они имеют законное право претендовать на свою долю. Поэтому очень важно, чтобы были документы, подтверждающие отказ от доли собственности. Например, если квартира была куплена с использованием материнского капитала, то ребенок по умолчанию участвует в долевой собственности.
6. На квартиру могут претендовать и иные лица. Например, супруги, если жилье было приобретено в браке. Имущество считается общим и при разводе делится пополам, поэтому супруги имеют равные права на квартиру, если другие варианты не прописаны в ином договоре.
7. Если в квартире были прописаны несовершеннолетние дети, то закон всегда на стороне их интересов. Даже если квартира была продана, дети будут иметь законное право на проживание в ней.
8. Если квартира находилась в залоге на момент совершения сделки, то займодатель имеет на нее законное право при нарушении условий, прописанных в договоре. В случае, если возникнут споры, закон опять же не будет на вашей стороне.
9. Если квартира находилась в обременении (под арестом, в залоге, в ренте, в аренде), то в дальнейшем сделка может быть признана недействительной или на проживание в ней могут претендовать иные лица:
   • если квартира находилась в аренде по договору, то арендатор имеет право проживания в ней до окончания срока аренды, не смотря на то, что квартира была продана;
   • если квартира находилась под арестом на момент совершения сделки, сделку признают недействительной. Продавать объект можно только после снятия с него ареста;
   • если нынешний собственник заключил с третьим лицом договор ренты, то после его смерти по закону квартира переходит в собственность рентоплательщика, поэтому ваш договор окажется недействительным.
10. Если имелась задолженность по коммунальным услугам, она не была оплачена, и в договоре был упущен этот момент, то все обязательства по оплате задолженности возлагаются на нового владельца квартиры.
11. Если в квартире была произведена самовольная неузаконенная перепланировка, и сделка была подписана, в случае обнаружения данного факта платить штрафы и узаконивать перепланировку будет новый владелец. Также от нового владельца могут потребовать привести квартиру в изначальный вид, что повлечет за собой дополнительные траты.

На самом деле вариантов возможных ситуаций множество. Чтобы обезопасить себя от неприятных последствий, при самостоятельной покупке квартиры необходимо тщательно проверить чистоту сделки.

Какие документы проверить при покупке квартиры

Чтобы избежать вышеизложенных ситуаций, перед покупкой квартиры на вторичном рынке, нужно все грамотно и всесторонне проверить. А именно:

1. Проверить свидетельство о регистрации права собственности на квартиру.

Что можно узнать:

1. Сколько раз свидетельство выдавалось нынешнему владельцу.Причинами могут быть утеря предыдущего свидетельства, погашение ипотеки и так далее.
2. Документ-основание на регистрацию права собственности.Основанием для владения квартирой могут быть договор купли-продажи, дарения, обмена, приватизация, свидетельство о наследстве, решение суда и так далее. В зависимости от основания производится дальнейшая проверка квартиры на чистоту при покупке.
3. Данные продавца: ФИО, паспортные данные.При проверке можно узнать, состоит ли продавец в браке или в разводе.
   • если продавец состоит в браке, нужно получить письменное согласие супруга на продажу имущества;
   • если продавец состоял в браке ранее, нужно выяснить, не приобреталась ли квартира в тот момент. Если квартира приобреталась в браке, то имущество признается совместным, и второй супруг имеет законное право претендовать на ее половину. В таком случае необходимо получить письменный отказ от права собственности от второго супруга.
4. Сколько собственников у квартиры.Если собственников несколько, то к сделке должны быть привлечены все.
5. Название объекта права (то есть статус: квартира, комната, помещение), адрес нахождения и некоторые характеристики.
6. Наличие какого-либо обременения, зарегистрированного по закону.

2. Проверить документ-основание для регистрации права собственности.

Что можно узнать:

1. На каком основании нынешний владелец получил право собственности на квартиру: купил ли он ее, получил ли в дар или в наследство и так далее. Отталкиваясь от данной информации можно проверить возможное наличие иных законных претендентов на квартиру.
2. Факт государственной регистрации договора.Необходимо изучить и сам договор, потому что там могут быть указаны причины, по которым владелец теряет право на собственность. Например, в договоре было прописано, что новый владелец должен оплатить полную стоимость квартиры к определенному сроку. В случае нарушения данного условия он лишается права собственности. Может оказаться так, что вам продает квартиру человек, который фактически лишен права собственности на квартиру и вообще не имеет права ее продавать.
3. Обратите внимание на дату вступления договора в силу. Если квартира была приобретена недавно, и новый собственник уже продает ее, это должно вас насторожить. Также будьте осторожны, если продавец получил квартиру недавно в дар или в наследство, от человека, который не является его родственником.

3. Проверить выписку из ЕГРП (единого государственного реестра прав на имущество).

Перед покупкой важно проверить историю квартиры. Для этого у продавца нужно потребовать выписку из ЕГРП, из которой можно узнать, какие сделки и когда совершались в отношении продаваемого объекта.

Что можно узнать:

1. Наличие имущественных споров.Если в отношении объекта ведутся судебные разбирательства, значит, кто-то на нее претендует еще. В таком случае целесообразно либо отказаться от сделки, либо дождаться окончания суда и получить судебное заключение, что собственник владеет ею на законных основаниях, и права других лиц на квартиру не могут быть удовлетворены.
2. Частоту сделок в отношении объекта продажи.Если квартира часто перепродается, и в ней уже длительное время никто не проживает, покупатель должен быть осторожным со сделкой.
3. Наличие наложенного ареста на жилье, иных ограничений, либо запрет на сделок в отношении его.
4. Срок давности судебных разбирательств и заключения различных сделок в отношении квартиры.Согласно российскому законодательству, максимальный срок для признания сделки незаконной – 3 года. Могут возникнуть такие ситуации, когда нынешний собственник получил право собственности на основании судебного решения, которое могут оспорить иные лица в течение трех лет. И если с момента решения суда не прошло трех лет, собственник может лишиться права на собственность, а значит, ваша с ним сделка может быть признана незаконной. Если с момента совершения сделки прошло более трех лет, то можно быть более или менее спокойным.
5. Если квартира не зарегистрирована в ЕГРП, это подтверждает ее юридическую чистоту, поскольку с момента приватизации в отношении данного объекта не производилось никаких действий.

4. Проверить кадастровый паспорт и технический план квартиры.

Кадастровый паспорт и технический план проверяются для того, чтобы убедиться, что вам продают существующий объект и все документы соответствуют истине. Для проверки необходимо обратиться в местное БТИ (бюро технической инвентаризации) и запросить соответствующие документы.

Что можно узнать:

1. Характеристики и адрес квартиры. Их нужно сравнить с данными, указанными в свидетельстве на право собственности, чтобы убедиться, что вам предъявляют документы именно на данный объект.
2. Наличие перепланировки и ее законность. Согласно российскому законодательству, любая перепланировка и переустройство квартиры должны быть согласованы с органами местного управления и иметь законную силу. В ином случае самовольная перепланировка приравнивается к административному правонарушению, что влечет за собой административное наказание в виде штрафов. Если в момент совершения покупки этот момент был упущен, и было приобретено жилье с неузаконенной перепланировкой, вся ответственность ложится на нового владельца.

5. Проверить паспорт и личность продавца.

Чтобы убедиться в том, что вы имеете дело с законопослушным вменяемым гражданином, необходимо проверить его данные. Продавец может оказаться как банальным мошенником, который пытается получить от вас деньги за квартиру без законных на то оснований, так и с проблемами психического состояния. В таких случаях сделки легко признаются недействительными.

Что можно узнать:

1. Данные продавца. Проверив паспорт, можно узнать, состоит ли продавец в браке, имеет ли детей, где прописан и так далее. На основе этих данных можно поинтересоваться наличием третьих законных претендентов на квартиру (супруг, дети). Чтобы убедиться в подлинности паспорта, можно обратиться в паспортный стол.
2. Наличие психических отклонений у продавца. Для выяснения такого факта, нужно получить справку из наркологического и психиатрического диспансера и убедиться, что продавец не состоит на учете. Еще один вариант – провести медицинское освидетельствование и получить соответствующую справку о вменяемости продавца. Справки из подобных учреждений выдаются лицу, в отношении которого производится проверка, лично. Также можно попросить предъявить водительские права. Если их не оказалось, нужно насторожиться и тщательно провести подобную проверку. Кроме того, можно поговорить с соседями, расспросить о продавце, его образе жизни, увлечениях и так далее. Если сделка была совершена с лицом, которое состоит на учете в психоневрологическом диспансере, она может легко быть признана недействительной в силу того, что продавец недееспособен и не может отвечать за свои действия.
3. Подлинность и силу действия доверенности. Если продавец действует на основании доверенности от владельца, первым делом необходимо встретиться с самим собственником квартиры и убедиться в его намерении продавать объект недвижимости. Доверенность обязательно должна быть заверена нотариусом и иметь юридическую силу в настоящий момент. Может возникнуть такая ситуация, что доверенное лицо показывает вам доверенность, правильно оформленную и заверенную нотариусом, но лицо, выдавшее доверенность, отозвал ее. В таком случае сделка может быть признана незаконной, так как данное лицо не имело никаких прав продавать объект. Чтобы удостоверится в подлинности и силе действия доверенности, можно обратиться непосредственно к нотариусу, который заверял ее, и убедиться во всем лично.

6. Проверить наличие иных претендентов на квартиру.

Важно знать, что претендовать можно не только на право собственности, но и на проживание в квартире. Чтобы исключить наличие таких лиц, нужно запросить выписку из домовой книги, причем расширенную. Она выдается за отдельную плату и содержит полную информацию.

Что можно узнать:

1. Количество прописанных в квартире лиц и кем они друг другу приходятся.
2. Кто и куда выписан. При выписке из текущего места жительства обязательно указывается место, куда эти лица выписываются.
3. Сохраняется ли право на проживания в данной квартире у лиц, выписанных из нее.
4. Наличие лиц, временно выписанных из квартиры. Это важный момент. Существует категория лиц, которые могут быть временно выписаны из квартиры в связи с отбытием (например, в места лишения свободы, в армию, на долгосрочное лечение в психиатрическое, наркологическое учреждение), а затем, они имеют законное право вернуться в квартиру и проживать в ней.

7. Проверить наличие законных наследников квартиры.

Если квартира была унаследована, необходимо выяснить, нет ли иных законных наследников. Для этого нужно запросить выписку из нотариальной книги у нотариуса, который открывал наследство и вел дело.

Что можно узнать:

1. Наличие иных законных наследников, которые могут претендовать на квартиру. Если они объявятся после заключения сделки, то могут оспорить свои права в судебном порядке и закон будет на их стороне.
2. Наличие письменного отказа от наследства, если были другие наследники.

8. Проверить наличие долгов по коммунальным платежам.

Обычно при продаже объекта недвижимости все долги по коммунальным платежам должен погасить нынешний владелец. Чтобы проверить отсутствие долгов, необходимо обратиться в домоуправление или в бухгалтерию ТСЖ и получить соответствующую справку. Ее должен получить продавец и предъявить покупателю.

Нужно знать, что долги по электроснабжению часто не отображаются в данной справке. Поэтому нужно получить отдельную справку.

При заключении сделки по обоюдному согласию сторон можно включить неоплаченные долги в счет стоимость квартиры. Тогда покупатель должен будет оплатить стоимость квартиры с уменьшением на сумму долгов, которые он впоследствии обязуется выплатить.

При условии, что задолженность погашает сам продавец, в договор необходимо внести пункт, что в случае выявления неоплаченных долгов, продавец обязуется их оплатить.

Как правильно проверять документы

Недостаточно иметь документы на руках и осмотреть их визуально. Чтобы проверить чистоту сделки, нужно установить достоверность, подлинность и юридическую силу этих документов, чтобы в будущем не возникло проблем.

1. Просите у продавца оригиналы документов.
2. Любые свидетельства должны быть распечатаны на специальных гербовых бланках.
3. Проверяйте наличие подписей и штампов в положенных графах.
4. Просите разрешения у продавца сделать копии документов.
5. В документах не допускаются исправления, помарки и подчистки с помощью корректоров. Если есть исправления, они должны быть заверены специальными фразами и подписью уполномоченных лиц.
6. Сверяйте данные на разных документах друг с другом. Соответствуют ли паспортные данные собственника, технические характеристики объекта продажи на разных документах.
7. Для большей достоверности запросите копии документов на квартиру в Росреестре.
8. Не стесняйтесь общаться с соседями продавца, с нотариусом, который заверял документы, с лицами, выдавшими определенные справки в ваше отсутствие, чтобы исключить возможность подделки и уточнить репутацию продавца.
9. Если работаете с доверенным лицом, тщательно проверяйте доверенность и уточняйте, не была ли она отозвана.
10. Не стесняйтесь просить личной встречи с владельцем квартиры и с участниками долевой собственности.
11. Проверяйте свидетельство о браке. Требуйте письменное соглашение супруга (как нынешнего, так и бывшего) на продажу квартиры. Соглашение должно быть заверено у нотариуса.
12. Обращайте внимание на дату справок, выписок и иных документов, которые вам предъявляет продавец. Многие подобные документы имеют ограниченный срок действия.
13. Если квартира ранее была в обременении, просите письменный документ от обременителя об отсутствии каких-либо притязаний на данный объект.
14. Проверьте квитанции по коммунальным услугам за несколько предыдущих месяцев.

Если продавец дает завуалированные ответа на ваши вопросы, увиливает, отказывается и не желает предоставлять вам запрашиваемые документы, задумайтесь над его честностью и порядочностью. Добропорядочному продавцу, который продает квартиру на вторичном рынке, не составит труда взять нужные справки и выписки из различных учреждений, тем более обязанность оплаты таких документов возлагается на покупателя.

kvartirastudia.ru

Росреестр – как проверить квартиру

Как проверить квартиру покупателям или просто собственникам? Сайт Росреестра (rosreestr.ru) сегодня является главным источником информации относительно объектов российской недвижимости. Причем самым популярным на сайте Росреестра является раздел «Справочная информация об объектах недвижимости в режиме онлайн» . Для того, чтобы получить из Росреестра информацию об интересующем вас объекте недвижимости необходимо в форму запроса в этом разделе ввести какой-либо из известных вам параметров недвижимости: адрес, кадастровый номер или инвентарный номер. В результате получаем сведения о соответствии адреса квартиры и кадастрового номера, площади квартиры, этаже, а в графе «права и ограничения» — сведения о регистрации права на квартиру или иной объект недвижимости и дату ее совершения.

Каким образом эта информация полезна для покупателя квартиры или иной недвижимости? Как проверить квартиру с ее помощью?

Во-первых, Росреестр предоставляет возможность за несколько минут проверить подлинность свидетельства о собственности продавца, даже если вам предоставили его ксерокопию. С теми же продавцами, которые отказываются предоставить даже ксерокопию свидетельства, портал недвижимости Stopmakler вообще не советует дальше общаться на предмет покупки недвижимости. Так вот, по данным свидетельства на сайте Росреестра можно проверить его подлинность, проверив, совпадают ли кадастровый номер, адрес и данные записи о регистрации недвижимости.

Во-вторых, с помощью сайта Росреестра можно проверить, не продана ли квартира ранее и не устаревшее ли свидетельство, которое вам предъявил продавец. Сделать это можно в подразделе «права/ограничения» раздела «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме онлайн». Правда, как отмечают юристы, Росреестр отображает эту информацию с опозданием, составляющим около двух недель. И это тоже нужно учитывать, потому что в течении этих двух недель квартира уже могла быть продана. В том числе поэтому, отмечают юристы, считать полученную таким образом информацию полноценной юридической проверкой недвижимости нельзя – необходимо задействовать и другие источники информации и, желательно, с помощью квалифицированного юриста.

Росреестр – не единственный источник информации относительного интересующего вас объекта недвижимости, который можно проверить. Такую информацию можно найти и на официальном сайте Федеральной службы судебных приставов (http://fssprus.ru/). На этом сайте можно проверить наличие относительно продавца недвижимости исполнительных производств и проверить, не передана ли квартира или иное недвижимое имущество на принудительную реализацию посредством торгов.

Как проверить квартиру перед покупкой еще? Есть совсем простые способы проверки недвижимости и продавца, о которых, впрочем, многие забывают. Например, с помощью простого введения номера телефона продавца в запросное окно поисковиков гугла и яндекса иногда можно обнаружить, например, что лицо, представившееся Вам собственником, на самом деле – маклер и у него десятки или сотни объявлений о продаже или аренде недвижимости.

Стоит учитывать, отмечают юристы, что необходимо проверять и информацию о наличии и количестве прописанных лиц в квартире, основание перехода прав собственности на квартиру или иной объект недвижимости, что Росреестр сделать не позволяет. Для этого нужно обращаться к юристам по недвижимости. Кроме того, некоторые нотариусы отмечают, что не могут гарантировать полной законности права собственности на объект недвижимости, зарегистрированного в Росреестре, хотя это, в идеале, главное, что должен сделать нотариус.

Так что, портал недвижимости Stopmakler, советует россиянам привлекать к сделкам купли-продажи недвижимости опытных юристов, проверяя при этом по максимуму доступную информацию и самостоятельно. Как видим, сайт Росреестра в этом первый помощник.

На международном портале недвижимости Stopmakler вы можете бесплатно подать объявление о продаже, покупке или аренде любой недвижимости в России, Украине, Беларуси, Казахстане и Молдове.

Читайте также:
У граждан Украины в Крыму участки и дачи не отберут
Реестр вещных прав на недвижимость в Украине откроют не ранее, чем через 6 месяцев
Недвижимость Москвы – основные тенденции 2014 года от Knight Frank
Долевое строительство Москвы и Подмосковья: как заключить безопасную сделку

stopmakler.com

Как проверить свидетельство о государственной регистрации прав

Москва +7 (495) 150-95-16 Санкт-Петербург +7 (812) 317-18-50 Регионы (бесплатно) +7 (800) 500-27-29 доб. 529 Задайте вопрос юристу

toggle menu

• Квартира
  • Покупка
  • Продажа
  • Аренда
  • Дарение
  • Соседи

pravonedv.ru

Как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой?

Перед покупкой квартиры необходимо провести тщательный анализ ее юридической чистоты. Обычно этим занимаются юристы агентств недвижимости. Но ситуации бывают разные, поэтому покупателю тоже нужно уметь правильно читать документы, чтобы в будущем не произошло никаких неприятностей с квартирой. Итак, что нужно знать?

Проверяем документы на квартиру

Предположим, вы нашли квартиру, которая вас полностью устраивает. Первым делом надо выяснить, на основании каких документов возникло право собственности продавца. В большинстве случаев, владельцы жилой недвижимости имеют на руках договоры купли-продажи, мены, дарения, свидетельства о праве на наследство. Также можно встретить человека с таким довольно редким документом, как вступившее в законную силу решение суда. Еще вам могут предъявить договор ренты.

Желательно взглянуть на документы своими глазами, подержать их в руках, чтобы убедиться, что на бумагах нет следов подчисток и иных фальсификаций. Там могут быть исправления, однако они обязательно должны быть заверены подписями всех лиц, подписывавших договор. Если при этом присутствовал нотариус, исправления должны быть заверены его подписью и печатью.

Также можно проверить государственную регистрацию договора — это тоже может проверить любой гражданин России. Иногда в договоре указывают условия, несоблюдение которых ведет к его расторжению – тогда нужно четко выяснить, выполнялись ли эти условия. Классический пример – обязательство покупателя (т. е. в данный момент уже владельца и, как следствие, продавца) выплатить полную стоимость квартиры спустя какой-то срок после покупки недвижимости. Если условие не было выполнено, договор подлежит расторжению, а это значит, что продающий вам квартиру человек не является ее собственником.

Посмотрите на дату вступления договора в действие. Вас должно насторожить, если владелец начинает быстро продавать квартиру, которая совсем недавно была ему подарена или завещана по наследству человеком, не являющимся его родственником.

Проверяем историю квартиры

В ЕГРП (Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним) отражается история всех жилых объектов с 1998 года (там указаны все переходы права собственности, аресты имущества, запреты на совершение сделок). Попросите у собственника выписку из ЕГРП, чтобы убедиться, что последние 15 лет с квартирой все было в порядке.

Что должно заставить вас насторожиться? Например, если квартира часто переходила из рук в руки, и в ней долго никто не жил. Возможно, что со сделками по этой квартире не все в порядке, и вас просто пытаются обмануть. Тогда лучше выбрать другую квартиру.

В выписке из ЕГРП будут указаны все имущественные споры из-за квартиры, случаи наложения ареста и т. д. Посмотрите на дату этих событий, и вы можете приблизительно оценить ситуацию: могут ли эти споры возникнуть вновь, или все это – дела давно минувших дней.

Российское законодательство устанавливает максимальный срок по признанию сделок с недвижимостью недействительными — 3 года. Соответственно, если за последние 3 года никаких конфликтов из-за квартиры не происходило, можно вздохнуть спокойно. Но если за это время случился такой спор, попросите собственника предъявить судебное решение, чтобы понять, действительно ли он владеет данной квартирой легально. Если владелец сообщит вам, что судебное разбирательство еще идет, лучше повременить с покупкой до тех пор, пока не будет вынесено решение суда. 

Правда, до сих пор случается, что жилой объект не зарегистрирован в ЕГРП – обычно это касается достаточно старых квартир. Как ни странно, отсутствие такой квартиры в реестре означает ее полную юридическую чистоту, т. е. с момента приватизации никаких сделок с ней не совершалось. Чтобы окончательно убедиться в абсолютной законности прав ее собственника, можно обратиться с уточняющим запросом в Департамент жилищной политики.

Проверяем качество квартиры

Теперь необходимо спросить у собственника документы из БТИ, чтобы убедиться, что в квартире не было незаконных перепланировок или переустройств. По закону (Жилищный кодекс РФ, статья 26), практически любые переустройства и перепланировки должны быть согласованы с органами местного самоуправления. Если этого не произошло, перепланировка признается незаконной. 

Сторониться нужно грубых нарушений, согласование которых повлечет за собой большие временные и финансовые затраты (снос несущих стен, перенос мокрых точек и т.д. ). Однако если в квартире, допустим, объединен санузел или изолированы смежные комнаты, то такие изменения можно рассматривать в большей степени «в плюс».

Светлана Бирина

Руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость»

Самого собственника необходимо проверить не менее пристально, чем его квартиру. Первое, что нужно сделать – это убедиться в подлинности его паспорта. Например, это можно сделать на сайте Главного управления по вопросам миграции МВД России — там опубликован список недействительных российских паспортов, который регулярно обновляется. Эта информация носит, скорее, справочный характер, а для того, чтобы получить более юридически значимые данные, стоит пойти в местный паспортный стол.

Сложнее, когда от имени продавца действует его представитель. Если вы оказались в подобной ситуации – максимально тщательно проверьте доверенность, убедитесь в том, что она заверена нотариусом. Без нотариально заверенной доверенности представитель продавца не имеет права производить никаких действий. Почитайте и сам документ, чтобы выяснить еще один важный вопрос: вправе ли представитель собственника квартиры получить деньги за ее продажу, или же его полномочия ограничиваются лишь подписанием договора. В любом случае, доверенность – это дополнительный риск.

Также стоит разобраться с дееспособностью продавца, особенно если уже при первом взгляде возникают сомнения в его адекватности. Например, можно поговорить с соседями продавца — возможно, они что-то расскажут о нем и его образе жизни.

Проверяем права третьих лиц, вернее, их отсутствие

Для того, чтобы с купленной квартирой потом не возникло проблем, нужно убедиться, что никакие третьи лица не могут предъявить на нее права. Известны ситуации, когда член семьи, прописанный в квартире, но давно не проживающий в ней, неожиданно объявляется и начинает оспаривать сделку или заявляет о своем желании вселиться. Чаще всего это случается, когда человек находился в местах лишения свободы, реже возникают проблемы с людьми, выбывшими на длительное лечение (например, в психоневрологический диспансер), в экспедицию, заграничную командировку и т. д.

Еще одна рискованная ситуация – прописанные несовершеннолетние дети: дело в том, что по закону при купле-продаже квартиры их интересы должны быть соблюдены, и за этим присматривают органы опеки. Может случиться так, что позже суд признает сделку недействительной, если были нарушены права детей.

Если собственник квартиры состоит в браке, он должен предъявить нотариально заверенное согласие на продажу жилья от супруга/супруги.

Самый простой способ – попросить у собственника расширенную выписку из домовой книги, в которой будет четко указано, кто зарегистрирован на этой жилплощади, и сохраняют ли эти люди право проживания в квартире даже в случае ее продажи. О людях, которых нельзя выписать из квартиры, читайте здесь.

Внимательно отнеситесь не только к тому, что написано выше: подойдите с максимальной ответственностью к передаче денег, проследите, чтобы продавец грамотно написал расписку в получении денег, указал правильно дату, не забыл расписаться. И, конечно же, проконтролируйте вопрос фактической передачи квартиры.

realty.mail.ru