Как определить порядок пользования долей в квартире – 8. Определение порядка пользования жилым помещением. «Жилищные права: как отстоять жилищные права в суде, часто задаваемые вопросы»

Зачем нужно определять порядок пользования квартирой и каковы нюансы

Долевая собственность на жилье

Разного рода спорные ситуации возникают между владельцами имущества часто.

Тем более, когда речь идёт о недвижимости.

Это особенно актуально, когда речь идёт о том, как использовать недвижимое имущество, на которое оформлена долевая собственность.

И это не единственная ситуация, когда рекомендуется отдельно определить порядок пользования квартирой.

Навигация по статье

Общая информация

Вопрос усугубляется, если определённые правила по использованию уже сложились, но из-за устоявшегося порядка нарушаются права одного из собственников. Сложная ситуация складывается, если не все комнаты в помещении изолированы друг от друга. Споры возникают, например, по причине того, что никому не хочется занимать проходные помещения.

Обеспечены споры и в том случае, если у собственников одинаковые доли, но при этом комнаты отличаются друг от друга по метражу. Ведь каждый хочет занять площадь побольше. Но выделение кому-то меньших габаритов может нарушить права других лиц.

Часто бывает и так, что один из собственников вообще не проживает на территории комнаты долгое время. Тогда тот собственник, который проживает в комнате, получает приоритетное право по выделению в своё пользования той части помещения, которое занимает. На это не влияют основные характеристики. Даже если они более привлекательные по сравнению с другими объектами, которые находятся рядом. Тех же правил стоит придерживаться, когда имеется в виду определение порядка пользования муниципальной квартирой.

О чём следует знать заранее

Решение споров в суде

Только судебная инстанция может способствовать разрешению спора, если стороны не могут прийти к компромиссу другими путями, мирными.

Не лишним будет обратиться за дополнительной юридической помощью.

Судебные процессы требуют тщательной подготовки на каждом из этапов.

Квалифицированный практикующий юрист поможет проанализировать все нюансы, характерные для той или иной конкретной ситуации. Надо учитывать и то, как складывается практика в том или ином направлении.

Многие граждане пытаются решить вопрос самостоятельно, но быстро понимают, насколько сложен этот процесс. И потому они обращаются к специалистам, чтобы отстоять свои права. Различные действия второй стороны приводят к тому, что процесс затягивается. Ответчик может поступить следующим образом:

• Привести ряд доказательств, обосновывающих его возражения.
• Составить само возражение по иску.
• Оформить встречные требования.

Очень сложно самостоятельно справиться со всем, когда на стороне самого ответчика выступают грамотные юристы. Главное, чтобы консультацию проводил специалист, у которого хватает практического опыта в данном направлении.

Жилые помещения: порядок пользования

Пользование жилым помещением

Название порядка по использованию жилых помещений получил ряд правил, согласованных теми, кто оформил первоначальное соглашение долевой собственности.

Часто бывает так, что данное явление складывается на протяжении определённого времени.

Согласно стандартному порядку пользования, каждый собственник может занимать одно или два помещения.

В зависимости от определённых долей собственности. Отдельная договорённость между владельцами может создаваться по поводу мест так называемого общего пользования. Это актуально, когда разговор касается коммунальных квартир.

Многие интересуются тем, можно ли и как определить порядок по использованию для так называемых муниципальных квартир. Если квартира не приватизирована, то жильцы могут просто составить общую договорённость по её поводу. Но выделение по одной комнате каждому жильцу недопустимо, речи об этом в данном случае быть не может. Не важно, имеются разногласия между участниками соглашения, или нет. То же самое происходит, когда организуется определение порядка пользования жилым домом.

Наконец, в тексте действующего сейчас закона не предполагается возможности оформить порядок пользования для жилья, на которые оформлен договор социального найма.

Как определить конкретные правила

Существует два способа для эффективного решения данного вопроса:

• Заключение соглашений, где подробно описан каждый пункт, касающийся того или иного объекта.
• С использованием судебного порядка, если не удалось добиться мирного урегулирования ситуации.

Первый способ предполагает, что собственникам удалось достичь договорённости по всем важным вопросам. И что нет никаких дополнительных споров, всех всё устраивает. Суд принимает участие в данном процессе, если мирным путём ни о чём договориться не удалось.

Если собственник намерен защитить свои права подобным образом, то перед обращением к судебной инстанции он всё равно должен направить другим участникам процесса предложение о том, чтобы заключить мирное соглашение. Такие письма вручаются каждому гражданину под подпись, либо они направляются через услуги почты.

В суде это станет дополнительным доказательством в пользу того, что истец пытался найти мирное решение.

Особенности самих соглашений

Устное соглашение

Между собственниками помещений может существовать так называемая устная договорённость.

Например, когда они уже долгое время проживают друг с другом, соблюдая определённые правила.

Значит, существующий порядок устраивает всех, чьи интересы затронуты в этом процессе.

Но иногда собственники желают использовать дополнительные средства для фиксации своих прав и обязанностей.

Именно в таких случаях составляются дополнительные соглашения. Свою подпись на документе ставит каждый из собственников. Надо чётко указать как минимум следующие характеристики:

• Метраж помещений.
• Техническое описание.
• Точное указание того, какие комнаты в собственности у кого находятся.

Чаще всего достаточно договоров, составленных с применением простой письменной формы. Но по желанию, можно обратиться к нотариусу для дополнительного заверения. Такое действие не будет иметь принципиального значения. Спор должен быть передан на судебное решение, если один из собственников будет возражать.

Сложившаяся практика говорит о том, что простые письменные соглашения заключаются редко. Обращение к суду – наиболее распространённый вариант, мирные переговоры допустимы далеко не для всех.

Обращаемся к судебной инстанции

Судебный порядок может применяться только по отношению к объектам, на которые оформлена долевая собственность. Если речь идёт о коммунальной квартире, то вопрос можно решить только по отношению к так называемым местам общего пользования:

• Первый шаг – определение того, какая именно доля собственности находится во владении каждого отдельного гражданина. Один из вариантов решения вопроса – оформление нотариального документа, где конкретно определяется собственность. Если договориться не получается и тут, то снова обращаются к использованию судебного порядка.
• Больше шансов оформить в общую совместную собственность то, что принадлежит обоим супругам. Но супруги могут и самостоятельно договориться об использовании квартиры, если даже после развода они продолжают постоянно проживать под одной крышей. Правоотношения собственников в данном случае регулируются 247 статьёй Гражданского Кодекса Российской Федерации.

Есть следующие обстоятельства, выяснение которых относится к важным требованиям законодательства:

• Число комнат и их размеры в помещении, ставшем предметом спора.
• Какого размера долей владеет каждый собственник, который участвует в процессе?

Что учитывает судья, когда выносит решение

Судебное решение

Учёт следующих обстоятельств судьёй обязателен, когда выносятся соответствующие решения по делу:

• Насколько реально допустимо продолжать совместное владение имуществом?
• Насколько собственникам нужно то, о чём они спорят?
• Порядок пользования, который успел сложиться фактически. Его надо учитывать даже при отсутствии соответствий с долями, которые принадлежат гражданам.
• Если имеется порядок, который сложился на протяжении некоторого времени – стороны должны представить соответствующие доказательства. Можно использовать для этого любые документы, имеющие официальную письменную форму. Свидетельские показания так же не стоит исключать.
• В случае получения доли, которая не соответствует доказательствам и имеющимся правам собственник может требовать от других участников процесса предоставления денежной компенсации.
• Суд должен определить, действительно ли проживает гражданин по указанному адресу. Или у него есть другое место, где можно постоянно находиться. И есть ли в собственности другое имущество.
• Возможность продолжения совместного имущества означает, что должна присутствовать сама возможность выделить часть объекта в пользу того или другого гражданина. Например, если собственников двое, а комната в квартире всего одна – велика вероятность, что в иске об определении порядка откажут. Ведь невозможно совместно использовать объект, поскольку граждане – чужие друг для друга люди.

И ряд других факторов можно учитывать, когда рассматривается то или иное дело:

• Семейные отношения у собственника, малолетние дети и так далее.
• Схемы по планировке комнат и общих помещений – наличие проходных площадей, общее количество.
• Квартира может состоять как из проходных, так и из изолированных отдельных помещений.
• Каждый собственник имеет право на то, чтобы в его пользование выделили именно помещение, изолированное от остальных.
• Суд может счесть важным обоснованием наличие несовершеннолетних детей в семье, либо иждивенцев с группой инвалидностью. Это повышает шанс принятия положительных решений.

Но даже положения, перечисленные выше, не могут стать единственным основанием при принятии решений. Ведь определение порядка пользования интересно всем гражданам, которые оформили долевую собственность на тот или иной объект. Суд не обязан учитывать интересы членов семьи, которые проживают с собственником, но не являются владельцами одной из долей.

Исковые заявления: особенности и порядок подачи

Обычно данные вопросы рассматриваются мировым судьёй. Обращаться надо в зависимости от адреса, где располагается оспариваемый предмет недвижимости. Районный суд решает споры в данном направлении, если в иске, помимо основного требования, присутствуют дополнительные, находящиеся в юрисдикции.

Стоимость иска так же влияет на то, какая организация будет заниматься рассмотрением дела. В случае цены, не превышающей общий размер в 50 тысяч, дело отдают мировому судье.

Обязательными приложениями для заявления служат:

• Копии иска и всех приложений. Общее количество документов зависит от того, сколько человек участвуют в процессе.
• Документы для подтверждения обстоятельств, на которые ссылается сторона истца.
• Квитанция на оплату государственной пошлины.
• Описание характеристик жилого помещения.
• Справка о регистрации лиц по адресу, по форме Ф9.
• Выписка из ЕГРП с данными по спорному объекту.
• Документы, при помощи которых истец подтверждает право собственности.

Многие люди считают, что дела по определению порядка пользования помещениями просты. Но это заблуждение, не соответствующее действительности. Ведь надо учитывать большое количество критериев. Даже для человека с юридическим профильным образованием часто бывает сложно подготовить соответствующую доказательную базу. Потому и не стоит отказываться от помощи жилищных юристов.

Определение порядка пользования квартирой — на видео:

Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

vyborprava.com

8. Определение порядка пользования жилым помещением. «Жилищные права: как отстоять жилищные права в суде, часто задаваемые вопросы»

 

Гражданский кодекс РФ (извлечение).

Статья 247. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности.

1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом.

2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

Как суд определяет порядок пользования жилым помещением?

В предыдущей главе мы рассмотрели вопросы, возникающие при разделе жилых помещений в натуре. Теперь поговорим о тех случаях, когда раздел в натуре технически не возможен. Разделить жилое помещение в натуре можно, если оно представляет собой дом. В нем можно сделать отдельный вход, пристроить в случае необходимости для каждого из сособственников подсобные помещения. Квартиру разделить в натуре нельзя, так как в стандартных квартирах отсутствует техническая возможность передачи каждому из сособственников изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и др.), оборудования отдельного входа.

Если после раздела дома в натуре право общей долевой собственности прекращается, то после определения порядка пользования жилым помещением сособственники продолжают оставаться участниками общей долевой собственности.

В ЖК не возобновлено ранее действовавшее право нанимателя жилого помещения или совершеннолетнего члена его семьи требовать в судебном порядке изменения договора найма (в быту: раздела лицевого счета). Поэтому правила об определении порядка пользования жилыми помещения собственниками будут, я полагаю, применяться и к нанимателям жилых помещений, хотя несколько ограниченно. Споры по порядку пользования жилым помещением, возникающие между нанимателем и членами его семьи или бывшими членами его семьи, должен разрешать суд. Определение порядка пользования жилым помещением, занимаемым гражданами по договору социального найма, не влечет изменений договора социального найма или лишение нанимателя прав на часть жилых помещений.

Применительно к нанимателям в суде по искам об определении порядка пользования жилым помещением будут решаться вопросы, связанные с пользованием комнатами, с расположением мебели, спальных мест, с установкой в случае прекращения семейных отношений второго холодильника и т. п. Суд также может определить порядок пользования комнатами с учетом заслуживающих внимания обстоятельств. Например, когда из-за конфликтной ситуации между бывшими членами семьи одна сторона захватила практически всю площадь квартиры, а другие члены семьи не могут поставить ни кровати, ни вещи. Однако в отличие от прав, которыми обладают участники долевой собственности, наниматели жилых помещений не могут требовать предоставления им в единоличное пользование определенной комнаты в квартире.

Требовать установления порядка пользования вправе только сособственник имущества, находящегося в долевой собственности; наниматели жилых помещений в квартирах, принадлежащих гражданам на праве собственности, такого права не имеют.

Рассматривая дела данной категории, суд в первую очередь учитывает добровольно сложившийся порядок пользования.

При определении порядка пользования жилым помещением участник долевой собственности может требовать предоставления ему как изолированной комнаты, так и неизолированной. Проходную комнату в квартире суд может оставить в общем пользовании сособственников. Размер комнаты (комнат), выделяемой сособственнику, не обязательно должен точно соответствовать принадлежащим сособственникам идеальным долям. Верховный Суд РФ считает, что предоставление в пользование одному из сособственников комнаты, превышающей размер его доли, не нарушает права другого сособственника по владению общим жилым помещением, поскольку право долевой собственности не прекращается.

При ущемлении прав пользования участник долевой собственности может требовать взыскания с другого участника долевой собственности, которому передано жилое помещение с превышением его идеальной доли, плату за пользование частью помещения, превышающей долю. При этом под платой за пользование следует понимать обязательные платежи и расходы по содержанию имущества. Требовать денежную или иную компенсацию стоимости квадратных метров сособственник, чьи жилищные права при определении порядка пользования были ущемлены, не вправе, так как раздел жилого помещения в натуре не производится, и доли собственности не меняются и не отчуждаются.

Порядок пользования домовладением, принадлежащим участникам общей долевой собственности, определяется, если экспертом установлена невозможность раздела дома в натуре. В таком случае эксперт должен представить варианты порядка пользования домом.

Суд также может по требованию одной из сторон определить порядок пользования домом, если раздел дома в натуре возможен только со значительными денежными вложениями по переоборудованию дома или по возведению дополнительных подсобных помещений, а стороны по делу отказываются возлагать на себя обязанность по такому переустройству.

В объявлениях о продаже доли квартиры часто можно встретить примечание о том, что в квартире определен порядок пользования как по решению суда, так и по соглашению сторон, удостоверенному нотариусом. Между тем правового значения для приобретателя это соглашение или решение не имеет. В силу п. 3 ст. 308 ГК обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц). Из этого следует, что в случае перемены участника долевой собственности как приобретатель доли, так и прежние участники общей долевой собственности вправе определять новый порядок пользования жилым помещением.

litresp.ru

Определение права пользования квартирой при долевой собственности через суд

Каждый участник долевой жилой квартиры имеет право ее использовать по своему усмотрению. Но только соразмерно самой доли. Если другие жители проживают на территории их доли, собственники могут требовать компенсацию, которая соответствует занимаемой площади. Чтобы доказать права на пользование долей через суд, потребуются веские основания.

Основания для подачи заявления в суд

Основания для подачи заявления в суд могут быть следующие:

• Сосед не заключает договор, согласно которому определяется порядок пользования долей. Истец подает заявление на ответчика;
• Уговоры соседа не приносят результатов;
• Конфликтная ситуация между соседями.

Определение права пользования квартирой при долевом жилом помещении через суд исходит из вышеуказанных причин. Чтобы эти основания подействовали в суде, воспользуйтесь услугами профессионального юриста. Но для начала следует определить, в какой суд стоит обратиться.

В какой суд обращаться?

Не смогли урегулировать конфликт мирным путем и на общих правах? Обращайтесь в районный или городской суд. Если дело слишком сложное, потребуется рассмотрение Верхового или Конституционного суда. Чтобы понять, как действовать, обратитесь за юридической консультацией. Профессиональный юрист поможет найти оптимальный вариант выхода из текущей ситуации и доказать ваши права.

Порядок пользования жилыми квартирами и комнатами определяется судом. Он контролирует следующие характеристики:

• Размер общей части в собственности;
• Порядок использования жилой квартиры;
• Какова планировка этого помещения. Может ли она повлиять на возможность выделения для изолированной доли;
• Число проходного и изолированного выделения в конкретной жилой квартире для последующего пользования;
• Имения другого жилого помещения у владельцев квартиры — это предмет спора.

Необходимые документы

Чтобы определить право пользования долей в квартире, предоставьте суду следующий список документов:

• Исковое заявление;
• К нему приложите свидетельство о праве жилого помещения на долю или квартиру целиком;
• Ксерокопия технического удостоверения. Потребуется первая страница и тот листок бумаги, на котором находится штамп;
• Выписка об оплате госпошлины для последующего пользования жилой недвижимостью.

Не стоит оценивать долю (комнату) для предоставления на нее прав. Напишите реальную рыночную стоимость жилой квартиры. Если суд определит, что часть действительно наследника, он распишет порядок ее пользования — дальнейшее проживание или продажа. Чтобы продать, потребуется оценка и права эксперта. Указать сумму, получив которую вы отдадите часть, можно и самому. Если покупатель с ней согласится, проводить экспертную оценку не понадобится.

Кому и что полагается?

Определение права пользования квартирой при долевой жилой недвижимости через суд определяется на основании статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации. Статья определяет пользование и владение недвижимостью, которая числится как долевая собственность. Только после предоставления согласия всех участников процесса осуществляется право на часть собственности. Если достичь мирного соглашения не получается, придется обратиться в судебный орган для дальнейшего разбирательства.

Гражданин, который обладает долей в недвижимости, на практике может владеть ею и пользоваться. Указанная жилая площадь должна быть размером одной части. Если это сделать невозможно, то он вправе требовать от других участников долевой жилой собственности часть площади, которая выходит за рамки границы, компенсацию в денежном эквиваленте.

Не знаете, какие права на пользование имеет несовершеннолетний собственник? Он может совершать сделки с недвижимостью, в том числе с долей, вплоть до 18 лет. Вы станете выступать в виде законного представителя? В подобном случае для определения сделки получите согласие органа опеки и попечительства. Также дополнительно потребуются доказательства, что по итогам реализации текущей территории ему предоставится иная жилая недвижимость в пользование и что все его законные интересы и права нарушены не будут.

Важно знать, что раздел имущества на доли и выдел части недвижимости — это два разных понятия. К примеру, если имущество разделяется на равные части, которые находятся в долевом жилом помещении, то право пользования общей доли ограничивается законом. После определения жилой недвижимостью собственники понимают участие при долевой жилой собственности.

После определения порядка использования за каждым владельцем закрепляются права, однако размер долевой жилой собственности при этом не корректируется. Квартиры, которые передаются каждому участнику собственников, могут быть не пропорциональными. Участник может обладать долей в жилой недвижимости. При разделе имущества в этом случае ситуации бывают разные. Допустим, если второму участнику предоставляется после раздела жилой квартиры доля, площадь которой превышает установленные судом значения, за нарушенные границы он обязан ежемесячно выплачивать собственнику компенсацию или выкупить эту площадь. Это также следует прописать в документах судебного решения.

 

Рекомендуем ознакомиться

Если у Вас есть вопросы, проконсультируйтесь у юриста

Задать свой вопрос можно в форму ниже, в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных):

classomsk.com

Определение порядка пользования квартирой

Определение порядка пользования квартирой

1. Общие правила определения порядка пользования и выдела доли в натуре.
2. Порядок пользования жилым помещением.
3. Прекращение права долевой собственности при незначительности доли.
4. Заключительные положения.

1. Общие правила определения порядка пользования и выдела доли в натуре.

Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его пользование и владение части общего имущества, соразмерно его доле, при невозможности реализовать указанное право собственник может требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
Выдел доли в натуре, связанный с возведением жилых построек к дому либо переоборудованием нежилых помещений, возможен лишь при наличии решения администрации района, которым разрешены указанные пристройки, переоборудование дома. Затраты на проведение указанных работ должны распределяться судом с учетом принадлежащих долей, поскольку согласно ст. 249 ГК РФ каждый участник общей долевой собственности обязан нести расходы по содержанию имущества соразмерно со своей долей. Вместе с тем в исключительных случаях суд может отступить от этого принципа и распределить расходы с учетом материального положения собственников, состояния здоровья и других заслуживающих внимания обстоятельств (п. 10 Постановления Пленума ВС СССР № 4 от 10.06.80).
Суд вправе отказать участнику долевой собственности в выделе его доли в натуре, если выдел невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности. Под таким ущербом следует понимать невозможность использования имущества по целевому назначению, существенное ухудшение технического состояния либо снижение материальной или художественной ценности, неудобство в пользовании и т.п.
В соответствии с п. 3 ст. 252 суд вправе отказать в иске участнику долевой собственности о выделе его доли в натуре, если выдел невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности. Под таким ущербом следует понимать невозможность использования имущества по целевому назначению, существенное ухудшение его технического состояния либо снижение материальной или художественной ценности (например, коллекция картин, монет, библиотеки), неудобство в пользовании и т.п.При невозможности раздела имущества между всеми участниками общей собственности либо выдела доли в натуре одному или нескольким из них суд по требованию выделяющегося собственника вправе обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему денежную компенсацию, с получением которой сособственник утрачивает право на долю в общем имуществе.
В исключительных случаях, когда доля сособственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого сособственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию (п. 4 ст. 252 Кодекса).
Вопрос о том, имеет ли участник долевой собственности существенный интерес в использовании общего имущества, решается судом в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки в совокупности представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных, и т.д.
Указанные правила в соответствии со ст. 133 ГК применяются судами и при разрешении спора о выделе доли в праве собственности на неделимую вещь (например, автомашину, музыкальный инструмент и т.п.), за исключением раздела имущества крестьянского (фермерского) хозяйства.

В отдельных случаях с учетом конкретных обстоятельств дела суд может передать неделимую вещь в собственность одному из участников долевой собственности, имеющему существенный интерес в ее использовании, независимо от размера долей остальных участников общей собственности с компенсацией последним стоимости их доли.
Невозможность раздела имущества, находящегося в долевой собственности, в натуре либо выдела из него доли, в том числе и в случае, указанном в части второй п. 4 ст. 252 Кодекса, не исключает права участника общей долевой собственности заявить требование об определении порядка пользования этим имуществом, если этот порядок не установлен соглашением сторон.

Разрешая такое требование, суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования.

2. Порядок пользования жилым помещением.

Правоотношения, возникающие при установлении порядка пользования жилыми помещениями между собственниками регулируются Гражданским кодексом. Статья 247 ГК гласит: владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

Участник долевой собственности в жилом помещении имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
При этом, прежде всего следует уточнить, что необходимо различать исковые требования о выделе участнику общей собственности принадлежащей ему доли в натуре и требование об установлении порядка пользования имуществом, находящимся в собственности нескольких лиц.

При выделе участнику общей собственности принадлежащей ему доли истцу передается в собственность определенная изолированная часть жилого помещения, соответствующая его доле, при этом собственник теряет право на остальную часть в общем имуществе (статья 252 ГК). А при установлении порядка пользования каждому из сособственников передается в пользование конкретная часть жилища, исходя из его доли в общей собственности. При этом право общей собственности не прекращается. И если, например, речь идет о собственном доме, то выделение в нем доли вполне реально, гораздо сложнее выделить такую долю владельцу общей собственности на приватизированную квартиру.
Верховный суд, рассматривавший эти вопросы, указал, что это допустимо только в тех случаях, когда имеется техническая возможность передачи истцу изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и др.), оборудования отдельного входа.

При отсутствии такой возможности суд вправе по просьбе истца определить порядок пользования квартирой. Естественно, что выделить долю в квартире в обычном многоэтажном доме невозможно, так как провести перепланировку с оборудованием не только отдельного входа, но и кухонь, коридоров и санузлов для каждого сособственника не сможет ни один архитектор, да к тому же ни одна компетентная организация не даст на это своего согласия. И это необходимо учитывать, предъявляя и уточняя исковые требования.
ПРИМЕР. Бывшие супруги К. и М. проживали в трехкомнатной квартире, принадлежавшей им на праве общей собственности. Между ними возник спор о разделе данного жилого помещения, в связи с чем К. предъявил иск в суд и просил суд разделить квартиру, определив порядок пользования подсобными помещениями. Решением суда за К. признано право собственности на комнату (размером 19 кв.м) и лоджию, за М. — на две комнаты (размером 14,9 и 11,4 кв. м) в спорной квартире; право совместной собственности признано за К. и М. на подсобные помещения (размером 27,6 кв. м), места общего пользования переданы в совместное пользование сторон. Заместитель генерального прокурора РФ в протесте поставил вопрос об отмене судебных решений и направлении дела на новое рассмотрение. Судебная коллегий по гражданским делам Верховного суда РФ протест удовлетворила, указав следующее: раздел трехкомнатной квартиры на два жилых помещения невозможен, поскольку в ней нет вторых кухни, коридора, санузла, отдельного входа.

Если нет возможности раздела имущества, находящегося в долевой собственности, то участник долевой собственности вправе заявить требование об определении порядка пользования этим имуществом, если этот порядок не установлен соглашением сторон. При каких же условиях суд удовлетворяет исковые требования об определении порядка пользования имуществом? Требовать установления порядка пользования вправе только сособственник имущества, находящегося в долевой собственности, наниматели жилых помещений в квартирах, принадлежащих гражданам на праве собственности, таких прав не имеют, как не могут требовать и изменения договора найма.
ПРИМЕР. Истица в интересах своих несовершеннолетних детей обратилась в суд с иском к ответчику об определении порядка пользования жилым помещением на том основании, что в квартире прописаны их несовершеннолетние дети, и просит выделить им в пользование комнату 19,9 кв.м. Но поскольку несовершеннолетние дети не являются участниками долевой собственности спорной квартиры, требования об определении порядка пользования жилым помещением были признаны судом необоснованными и отклонены. Рассматривая дела донной категории, суд в первую очередь учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом. Квартира состоит из трех комнат. Истец просит выделить ему комнату 18 кв. м. Как установлено судом, порядок пользования в квартире сложился следующим образом: истец пользуется комнатой 19 кв. м., а ответчица комнатой 18 кв. м., что сторонами в суде не оспорено. Судом было установлено, что между сторонами сложились конфликтные отношения. По мнению суда, изменение порядка пользования не разрешит возникшие конфликтные отношения между сторонами, а потому иск об определении порядка пользования в предложенном истцом варианте был отклонен.

В статье 247 ГК РФ указывается, что владеть и пользоваться имуществом, находящимся в долевой собственности, ее участники (независимо от размера доли в праве на общее имущество) могут по общему соглашению. Каких-либо ограничений относительно содержания такого соглашения законодательством не предусмотрено. Если же сособственники требуют в судебном порядке установления порядка пользования имуществом, то суд вправе только выделить каждому из сособственников жилые помещения, устанавливать иной порядок пользования имуществом судебные органы не могут.
ПРИМЕР. Истцы обратились в суд с иском об определении порядка пользования квартирой, находящейся в долевой собственности истцов и ответчика, мотивируя свой иск тем, что ответчица захватила всю квартиру, принадлежащую им в равных долях. Истцы пояснили, что более двух лет ответчица пользуется спорной квартирой одна, нарушая их право пользования. Просят определить дальнейший порядок пользования квартирой — по 2,5 года ею будет пользоваться истица Б., далее 2,5 года истица А., далее 2,5 года ответчица Б. и т. д. Суд нашел иск не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерного его доле, а при невозможности этого — вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
Спорная квартира в порядке наследования принадлежит истцам и ответчице в равных долях. Квартира является однокомнатной и не подлежит разделу в натуре (неделимая вещь). Суд не считает возможным ограничить своим решением право пользования квартирой ответчицу Б., поэтому иск не подлежит удовлетворению.
Сособственникам же при определении порядка пользования помещением мажет быть выделено и неизолированное и не всегда точно соответствующее принадлежащим им долям помещение.

Верховный суд, предоставляя возможность нижестоящим судам при определении порядка пользования имуществом выделять не соответствующие идеальным долям жилые помещения, тем самым, ущемляя имущественные интересы одной из сторон, указывает, что в случае передачи в пользование сособственника помещения, большего по размеру, чем причитается на его долю, по требованию остальных сособственников с него может быть взыскана плата за пользование частью помещения, превышающей долю. При этом платой за пользование следует понимать обязательные платежи и расходы по содержанию имущества, требовать денежную или иную компенсацию сособственник, чьи жилищные права при определении порядка пользования были ущемлены, не вправе, так как раздел жилого помещения в натуре не производится и доли собственности не меняются и не отчуждаются.
ПРИМЕР. Истица обратилось в суд с иском об установлении долей собственности в квартире, мотивируя свой иск тем, что отношения с ответчиком испортились. Она с дочерью занимает большую комнату размером 18 кв. м. и просит определить порядок пользования жилой площадью, закрепив за ней с дочерью эту комнату, а за ответчиком комнату размером 14 кв. м.

Просит обязать ответчика в месячный срок выплатить ей компенсацию за 3,3 кв. м. лишней площади. Суд решил определить доли собственности по 1/3 части квартиры на каждого собственника. Определить порядок пользования, закрепив за истицей с несовершеннолетней дочерью комнату 18 кв. м., за ответчиком — 14,4 кв. м. Суд не видит законных оснований к обязанию ответчика выплатить истице разницу в виде стоимости 3,3 кв. м. жилой площади, к тому же ответчик не изъявил намерения при обрести 3,3 кв. м. у истицы.

3. Прекращение права долевой собственности при незначительности доли.

На практике распространены ситуации, когда один из собственников, считая, что доля другого собственника незначительна и может быть заменена денежной компенсацией, требует в судебном порядке прекращения права другого собственника и при этом просит суд возложить на него обязанность выплатить другому собственнику денежную компенсацию. Парадоксальность этой ситуации в том, что истец требует на себя же возложить определенные обязанности, то есть, по сути, становится одновременно и ответчиком по делу. В действительности же в данном случае мы имеем дело с ошибкой истца в применении ст. 252 ГК РФ, допускающей возможность выплаты денежной компенсации вместо выдела доли в натуре. Ошибка заключается в том, что право требовать замены доли денежной компенсацией принадлежит выделяющемуся собственнику. Истцы же в таких случаях ссылаются на то, что согласно п. 4 ст. 252 ГК РФ в случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему денежную компенсацию. Довод верный, но порядок, предусмотренный этой нормой, заключается в том, что она применяется только в том случае, когда заявлены требования о выделе доли в натуре, что прямо следует из п. 4 ст. 252 ГК РФ.

Например, доля первого собственника составляет 1/7, доля второго — 6/7. Первый собственник обращается в суд с требованием о выделе его доли в натуре, однако в ходе рассмотрения спора устанавливается, что такой выдел доли невозможен без несоразмерного ущерба имуществу. В этом случае возможны три варианта:
1) если первый собственник (выделяющийся) согласен на выплату ему денежной компенсации вместо выдела доли в натуре, право собственности прекращается с его согласия;
2) если первый собственник не согласен на выплату денежной компенсации вместо выдела доли в натуре, однако судом установлено, что доля первого собственника незначительна, а сам собственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, выплата денежной компенсации может быть произведена и без его согласия;
3) если первый собственник не согласен на выплату денежной компенсации вместо выдела доли в натуре и отсутствуют доказательства того, что доля первого собственника незначительна, а сам собственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, прекращение права собственности не допускается.
Необходимо заметить, что такое соотношение долей, к примеру, как 1/3 и 2/3, либо 1/2 и 1/2, изначально исключает замену доли денежной компенсацией без согласия собственника.
Таким образом, замена доли денежной компенсацией без согласия собственника возможна только при предъявлении требований выделяющимся собственником, но не остальными участниками общей собственности. В противном случае действия других собственников повлекут нарушение ст. 35 Конституции РФ, поскольку направлены на принудительное прекращение права собственности.

По тем же основаниям не допускается и возложение в судебном порядке каких-либо обязанностей по реализации спорного имущества, приобретению другого взамен или установлению сроков выплаты компенсации, а также иные меры принудительного воздействия на собственников, поскольку они также противоречат требованиям закона, предоставляющего собственнику право владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом по своему усмотрению. Действия суда в таких случаях, с учетом изложенных выше требований законодательства, направлены на предоставление спорящим сторонам возможности мирного разрешения спора. И недовольство «обиженного» собственника нормами законодательства не имеет оснований, так как установленные законом правила направлены на соблюдение справедливого порядка распоряжения имуществом: для собственников, в равной степени имеющих интерес в принадлежащем им имуществе, он достигается путем соглашения либо определения порядка пользования имуществом в судебном порядке; для собственников, не заинтересованных в имуществе, — путем прекращения права собственности на имущество и получения компенсации его стоимости (право требовать выдела доли в натуре принадлежит любому собственнику, а не только владельцу меньшей доли), либо через отчуждение имущества, в том числе путем заключения договора купли-продажи доли с соблюдением права преимущественной покупки другими сособственниками.

Во всех случаях установленный порядок направлен на предотвращение попыток злоупотребления собственниками своими правами, с чем, к сожалению, нередко приходится сталкиваться в судебной практике.

4. Заключительные положения.

Порядок раздела имущества, находящегося в долевой собственности, основан на норме ст. 35 Конституции РФ, запрещающей лишение гражданина имущества иначе как по решению суда. Главный принцип раздела имущества, находящегося в долевой собственности, основан на равенстве прав участников и реализации принадлежащих им прав по соглашению. Отсутствие соглашения между сособственниками значительно усложняет процедуру раздела имущества, что видно из содержания ст. 252 ГК РФ, применяемой к возникающим между сособственниками правоотношениям.
Так, раздел имущества означает выдел доли одного из собственников. Такой выдел может производиться как путем определения идеальной доли, то есть определения соотношения приходящегося на каждого из сособственников имущества (п. 2 ст. 252 ГК РФ), так и путем выдела доли в натуре (п.п. 3, 4 ст. 252 ГК РФ), для которого, в свою очередь, установлены определенные ограничения.

Условиями выдела в натуре доли одного из собственников являются:
1. Соразмерность выделяемой доли (то есть той части имущества, которая фактически будет передана собственнику) идеальной доле. Несоразмерность реальной доли идеальной может быть устранена денежной компенсацией, что не создает сособственникам препятствий при разрешении данного вопроса.
2. Выдел доли в натуре допускается только в случае, если он не повлечет несоразмерный ущерб имуществу, находящемуся в общей собственности. Применительно к порядку выдела доли в жилых помещениях, что на практике как раз и вызывает большие затруднения, это означает, что выделяющемуся собственнику должна передаваться изолированная часть общего имущества, которая в результате раздела будет являться самостоятельным объектом права. Иными словами, выдел в натуре доли жилого помещения допускается только при наличии технической возможности передачи одному из собственников изолированной части, причем не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и др.), а также оборудования отдельного входа.
Поскольку такой порядок к подавляющему большинству жилых помещений технически не применим, гарантией разрешения спора между собственниками может служить п. 2 ст. 247 ГК РФ, в соответствии с которым участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
Таким образом, если суд отказывает собственнику в удовлетворении исковых требований о выделе доли в натуре, это не препятствует собственнику обратиться в дальнейшем в суд с иском об определении порядка пользования жилым помещением на основании ст. 247 ГК РФ. Определение порядка пользования не связано с прекращением общей собственности и признанием права собственности на конкретный выделенный объект (доля в натуре), собственнику может быть передано и неизолированное помещение. При применении данной нормы учитывается не только принцип равенства прав собственников, но и заслуживающие внимания обстоятельства, в частности:
— сложившийся до возникновения спора порядок пользования;
— нуждаемость каждого из сособственников в пользовании определенной частью жилого помещения,
состояние здоровья и др.

Возникающая несоразмерность долей также может быть устранена денежной компенсацией.

Underlaw.ru

www.lawyer-moscow.ru

Определение порядка пользования квартирой в долевой собственности

Зачастую граждане обращаются в суд для определения порядка пользования квартирой в долевой собственности. Такие ситуации могут происходить не только между абсолютно чужими людьми, но и близкими родственниками, когда один из них начинает существенно ущемлять права других людей.

Частые конфликты могут возникать между бывшими супругами, которые вынуждены жить вместе после развода, так как ни один из них не имеет другого жилья.

К проблемным ситуациям относятся и случаи получения доли по наследству, когда ее начинают сдавать в аренду, а остальных собственников жилого помещения не устраивает нахождение постороннего человека в их квартире.

И много других ситуаций, при которых могут возникать такие споры. В целях урегулирования конфликтных ситуаций необходимо определить порядок пользования квартирой для каждого собственника. Это можно сделать двумя способами:

• мирным путем составить письменное соглашение между всеми владельцами жилья, прописав там подробно все условия пользования;
• путем обращения в суд.

Для того чтобы не доводить эту ситуации до абсурда, нужно попробовать договориться самостоятельно. Если соглашение удастся достигнуть, его можно заверить у нотариуса, чтобы оно имело большую юридическую силу для каждого участника спорной ситуации.

Судебный процесс

Право на подачу заявления в суд имеет любой владелец квартиры, независимо от количества квадратных метров, которые ему принадлежат. Но подавать иск не может другой человек, который не является собственником, даже если он там прописан. Кроме этого, обращаясь в суд, нужно предусматривать следующие возможные последствия:

1. Судебное решение будет принято только в течение 1-3 месяцев, поэтому придется ждать существенное время.
2. Самостоятельно юридически грамотно сложно будет защищать свои права и отстаивать свои интересы, поэтому, скорее всего, придется потратить определенную сумму денег на юриста или адвоката.
3. После судебного процесса отношения с другими владельцами квартиры могут еще больше ухудшиться, что станет совершенно невыносимым для совместного проживания.

Но если все эти последствия не пугают и обращение в суд — это вынужденная мера, необходимо действовать и защищать свои интересы. Первое, что будет необходимо, это подать исковое заявление в суд.

Заявление

От правильности составления искового заявления напрямую зависит принятие дела к рассмотрению. Если его заполнить не по юридическим нормам, канцелярия суда откажет в его принятии без рассмотрения дела. Поэтому важно соблюдать следующий порядок составления:

1. Любое заявление начинается с заполнения полного наименования учреждения, куда направляется этот документ. Для этого нужно уточнить подведомственный суд к адресу местонахождения квартиры и узнать его полное юридическое наименование.
2. После этого указывается полное имя судьи, которому подведомственен адрес, по которому возник у жильцов спор.
3. Далее нужно указать персональные, паспортные, регистрационные и контактные данные истца, подающего данный иск.
4. При наличии у истца несовершеннолетних детей, которые не достигли возраста 14 лет, необходимо указывать взрослого истца как человека, действующего в своих интересах и интересах ребенка. В этом случае нужно прописать персональную информацию о малыше.
5. После этого заполнятся поле «Ответчик». Сюда нужно вписать всех остальных владельцев квартиры, с их адресами регистрации. Скорее всего, общий адрес у них у всех будет одинаковый.
6. Далее указывается название документа.
7. После этого истец должен грамотно изложить суть претензии, четко определить, в чем его права были нарушены. И после этого предложить определенный порядок пользования квартирой для всех жильцов.
8. После этого нужно указать нормативно-правовые акты, на основании которых права истца были нарушены, а также законы, на основании которых были составлены новые предложения об установлении порядка.
9. После этого, указывается полный перечень приложенных бумаг, подтверждающих указанные в иске сведения.
10. Ставится дата и подпись заявителя.

Исковое заявление нужно составить в нескольких экземплярах с учетом количества участников процесса, включая судью.

Также в заявлении обязательно нужно указать характеристики жилого объекта:

• его фактический адрес;
• общая и жилая площадь;
• кадастровый номер жилья;
• количество комнат, санузлов и прочих объектов в квартире;
• планировку жилья;
• указать, какая площадь принадлежит истцу и ответчику.

Исходя из данных сведений, судья будет принимать решение о правомерности предложенного истцом порядке пользования и в случае несоответствия может установить порядок на свое усмотрение.

Законодательство

При составлении заявления важно прочитать основные законодательные акты, которые регулируют права граждан на проживание в жилье и пользование им. Их же нужно будет указать в виде ссылки в исковом заявлении. К таким нормативно-правовым актам относятся следующие:

• Конституция РФ, в ее статье 35 говорится, что каждый гражданин имеет право владеть имуществом и распоряжаться им самостоятельно или совместно с кем-то;
• Гражданский кодекс, статьи 247 и 304 дают право гражданам обращаться в суд, если нарушаются их право пользования или владения имуществом;
• Жилищный кодекс в статьях 3 и 30 подтверждает право гражданина владеть своей долей и запрещает другим лицам без разрешения собственника проникать в его жилище.

Это основные законодательные акты, которые регулируют правоотношения собственников жилья. Для подачи заявления в суд потребуется приложить все документы, указанные в перечне в исковом заявлении.

Документы

Обязательными бумагами, которые прикладываются к иску, являются следующие:

• личный паспорт заявителя;
• план квартиры;
• оригинал и копии правоустанавливающих документов на жилое имущество;
• справка о количестве человек, зарегистрированных по данному адресу.

Также можно приложить иные бумаги, подтверждающие суть требований истца или нарушение его прав.

Рассмотрение дела

В судебном процессе судья учитывает следующие моменты:

1. Планировку жилого помещения для полного понимания возможности использования жилого объекта спора по предлагаемому порядку.
2. Количество проходных комнат и коридоров.
3. Величину доли, которую имеет истец и ответчик.
4. Родственные связи между дольщиками.
5. Нуждаемость каждого собственника в определенном помещении (для инвалидов или женщин с ребенком требуется определенная площадь с лучшими условиями).
6. Наличие у собственников другой недвижимости.
7. Порядок использования жилья до обращения в суд. Если он фактически не ущемлял чьи-либо права, то суд может оставить его в том же виде.

С учетом всех значимых моментов суд может наложить определенные ограничения для участников процесса. К ним может относиться ограничение на право пользования комнатами, в которых проживает другой владелец доли. Коридор и санузлы с кухней остаются в общем пользовании.

Если квартира однокомнатная, то суд не может выселить одного жильца из нее. В этом случае дольщикам придется пользоваться ей совместно. Но бывает такая практика, когда один владелец имеет другую недвижимость, то суд может вынести решение об утрате права пользования своей долей. Но в этом случае второй совладелец должен компенсировать съехавшему дольщику ущемление его права.

После вынесения судебного решения каждый дольщик жилого помещения получает на руки письменный документ, в котором прописаны ограничения каждого на пользование определенной площадью в квартире. А также устанавливается порядок общего пользования объектами квартиры, признанными для совместного пользования.

В случае нарушения вынесенного судебного решения ущемленный в правах дольщик имеет право обратиться повторно в суд для взыскания с ответчика морального вреда.

grazhdaninu.com

Доля квартиры, определение порядка пользования квартирой.

Доля квартиры, определение порядка пользования квартирой, определение доли в квартире.

   Доля в квартире отнюдь не просто комната в коммуналке, а проблемная собственность. И определение доли в квартире также как и определение порядка пользования квартирой — дело непростое.
Иногда доля в квартире полностью соответствует одной из комнат этой квартиры. Но полноценно закрепить подобную площадь за собой собственнику не удается.
В нашей практике был подобный случай спора, в котором необходимо было определение доли в квартире. Квартира с самого начала была коммунальная, двухкомнатная, с двумя жильцами. В 2002 году жильцы приватизировали квартиру, но жилищный орган, проводивший приватизацию, оформил документы так, что каждый получил не отдельное свидетельство о праве собственности на «свою» комнату, а свидетельства о праве собственности на долю квартиры, где доля с точностью до одной тысячной соответствовала размеру комнаты. Соответственно, возникла долевая совместная собственность и, казалось, что нет особой разницы по сравнению с коммунальной квартирой, где приватизированы все комнаты. Но это отнюдь не так. Есть, разумеется, и одинаковые моменты у продажи доли квартиры и комнаты в коммунальной квартире. В частности, право преимущественной покупки есть и у долевого сособственника жилплощади, и у собственника приватизированной комнаты.
   В этом случае определение доли в квартире и определение порядка пользования квартирой соответственно п. 6 статьи 42 Жилищного кодекса РФ, где указывается, что при продаже комнаты в коммунальной квартире другие собственники комнат в данной коммунальной квартире обладают преимущественным правом покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые определены в Гражданском Кодексе РФ. Однако подобная общая черта скорее плюс для собственника комнаты в коммуналке, потому что ему дано право, которое присуще собственнику доли квартиры. А вот преимуществ, которые есть в коммунальной квартире, в долевой собственности нет. Это очень существенный момент. Это все учитывается при определение доли в квартире.
В коммуналке не возникает проблем при определение порядка пользования квартирой. Каждая комната в ней закреплена за соответствующим собственником, а, стало быть, есть помещение, где каждый собственник устанавливает замки на дверь и никто не имеет права туда войти. И если кто-то посторонний вскроет такую дверь, то у него возникнут неприятности, т.к. собственник, которому принадлежит доля квартиры, может направить заявление в милицию, обвинив взломщика в хищении имущества с проникновением в жилое помещение (квалифицирующий признак, отягощающий уголовную ответственность). Т.е. последствия возникнут такие же, как если вскрыть дверь в квартиру у соседей по этажу.
Абсолютно иная ситуация с долевой собственностью, т.к. даже если доля квартиры соответствует комнате, то это совсем не значит, что подобная комната становится той площадью, где Вы имеет право повесить замок на дверь. Другими словами, здесь необходимо определение порядка пользования квартирой и определение доли в квартире.
Теперь о том, как произвести определение порядка пользования квартирой и определение доли в квартире, где есть собственники доли квартиры.
Возможно ли вообще точное определение порядка пользования квартирой и определение доли в квартире? Заведомо, например, невозможно определение порядка пользования квартирой в однокомнатной квартире или даже двухкомнатной квартире со смежными комнатами. Т.е. невозможно в подобных квартирах определение порядка пользования квартирой и определение доли в квартире, чтобы кому-то выделить отдельную комнату. В однокомнатной квартире этого сделать нельзя, поскольку комната одна, а в двухкомнатной квартире, где комнаты смежные, нельзя потому, что одна из комнат остаётся проходной, а значит невозможно её перекрыть, поставив замок на двери. Или можно выразиться иначе, что определение порядка пользования квартирой будет таким, когда пользование всеми собственниками долей осуществляется путём пользования всеми помещениями в квартире.
Если в квартире всё же наличествуют хотя бы два помещения, которые есть возможность выделить (т.е. повесить замок на дверь), то следует сравнить размер доли, принадлежащей одному из сособственников, с размером какой-нибудь из комнат. Проанализируем случаи с долями в квартирах на конкретных примерах:

 

ПРИМЕР 1. «Доля в квартире, которая равна одной из комнат» (определение порядка пользования квартирой и определение доли в квартире).

Предположим, появилась проблема с двухкомнатной квартирой, состоящей из изолированных комнат. Один из собственников имеет 2/5 доли квартиры, т.е. 40% общей площади в квартире. Другому собственнику, следовательно, принадлежит 3/5 доли квартиры, что соответствует 60% общей площади.
Жилая площадь равняется ровно 30 квадратных метров, а комнаты размером, соответственно, 18 и 12 квадратных метров.
В таком случае общая площадь при определении порядка пользования и определение доли в квартире не имеет значения. Однако при этом учитывается наличие служебных помещений. Т.е. если доступ к кладовке или балкону возможен лишь через одну из комнат, то это существенно способно осложнить определение порядка пользования. В подобной ситуации один из сособственников может лишиться права пользования балконом, а это уже ущемление его прав на жилище.
В анализируемой нами ситуации нет ни кладовки, ни балкона, а поэтому она значительно проще. Т.е. при определение порядка пользования квартирой и определение доли в квартире прежде всего следует рассчитать, сколько жилой площади придется на каждого из собственников долей квартиры.
Т.е. если первый собственник имеет 2/5 доли в квартире, то жилой на него будет приходиться:
30 квадратных метров жилой площади умножаем на 2/5 доли, т.е. 30 х 2/5 = 12 квадратных метров.
А второй собственник будет иметь право на: 30 х 3/5 = 18 квадратных метров.
Таким образом, маленькая комната точно соответствует размеру доли в квартире первого собственника, большая комната – доле в квартире второго собственника. Следовательно, если в данной квартире нет балкона (или выход на него с кухни или коридора), нет кладовки в одной из комнат, то в случае спорной ситуации между такими сособственниками суд определит порядок пользования в абсолютном соответствии с нашими расчётами.

ПРИМЕР 2. «Доля в квартире, которая больше одной из комнат» (определение порядка пользования квартирой и определение доли в квартире).

Усложним ситуацию и рассмотрим трёхкомнатную квартиру, где есть две смежные комнаты. Например, жилая площадь равна 40 квадратным метрам. Комнаты такого метража: 18 кв. метров (смежная) + 12 кв. метров (смежная) + 10 кв. метров (изолированная). У квартиры есть три собственника. Каждый владеет 1/3 доли квартиры. Таким образом, на каждого приходится: 40 кв. метров Х 1/3 = 40 / 3 = 13,334 квадратных метра.
Получается, что доля в квартире каждого из собственников больше самой маленькой комнаты, которая одна только изолирована.
Следовательно, один из сособственников, который испортил отношения с другими двумя и желал бы занять изолированное жилое помещение, вправе обратиться в суд с иском об определение порядка пользования квартирой так, чтобы ему определили маленькую комнату. В подобном случае важно, что данный собственник доли в квартире желает этого, а значит, он готов пожертвовать частью своей площади, которая в результате существенно уменьшится.
По такому же принципу рассматривается наличие балкона, лоджии и кладовки. Если балкон прилегает к двум смежным большим комнатам, то обратившийся в суд собственник вправе отказаться от пользования балконом. Таким образом, он ухудшит формально свои жилищные условия и тогда не возникнет никаких трудностей. Но если выход на балкон существует только из маленькой комнаты, то встает проблема, что ущемляются жилищные права других собственников долей в квартире. И это уже аргумент против определения такого определение порядка пользования квартирой.
Если бы средняя комната, площадью 12 квадратных метров, была бы изолированная, то истец вправе был бы потребовать и эту комнату.

 

ПРИМЕР 3. «Доля в квартире, которая меньше одной из комнат» (определение порядка пользования квартирой и определение доли в квартире).

Проанализируем ситуацию, где также трёхкомнатная квартира, в которой жилая площадь составляет 40 квадратных метров, а комнаты представляют собой 18 квадратных метров (смежная) + 12 квадратных метров (смежная) + 10 квадратных метров (изолированная). На данную жилплощадь имеются два сособственника. Следовательно, на каждого приходится половина жилой площади или по 20 квадратных метров.
Две смежные комнаты можно рассматривать как единое помещение, которое в целом составляет: 18 + 12 = 30 квадратных метров.
Таким образом, каждый сособственник вправе потребовать маленькую комнату, а две смежные комнаты в целом превышают размер доли каждого из них. Если один из собственников доли в квартире захочет получить две смежные комнаты, то он проиграет дело в суде, если, конечно, у него нет веских оснований для своего требования.
По действующему до настоящего времени Постановлению Пленума Верховного Суда РСФСР от 10 июня 1980 г. N 4 «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом» (в редакции от 21 декабря 1993 г.) (с изменениями, внесенными 25 октября 1996 г. и 6 февраля 2007 г.) суд, разрешая требование об определение порядка пользования квартирой, учитывает реально имеющийся порядок пользования жилплощадью, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из сособственников в данном имуществе и реальную возможность совместного использования (п. 37 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 1996 г. N 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).
Соответственно, если в рассматриваемом нами случае один из собственников, которому принадлежит доля квартиры, имеет несовершеннолетних детей, а второй собственник реально не проживает в этой квартире и имеет другую жилую площадь, то суд вправе определить первому сособственнику две смежные комнаты, площадь которых превышает его долю. И в нашей практике такие ситуации нередки.
Правда, на основании статьи 247 Гражданского кодекса РФ, второй сособственник доли квартиры имеет право потребовать от этого участника долевой собственности, владеющего и пользующегося имуществом, превышающим его долю, адекватной компенсации.
Таковы основные принципы определение порядка пользования квартирой между собственниками долей в жилплощади.

Следует заметить, что у процедуры определение порядка пользования квартирой имеется значительный недостаток. Ведь спор в суде по определение порядка пользования квартирой осуществляется между конкретными сособственниками. И когда суд установит такой порядок, всё будет хорошо лишь до того момента, пока один из сособственников не поменяется.
Другими словами, если доля в квартире будет продана (или каким-то иным образом передана) третьему лицу, как порядок пользования мгновенно утрачивает свою силу!
Да, можно опять обращаться в суд с новым иском и даже ссылаться при этом на старое решение, но иск будет рассматриваться в суде общей юрисдикции не менее 6 месяцев. А до этого определение порядка пользования квартирой не будет. И здесь не имеет значения, какой из вариантов (которые мы рассмотрели выше) будет иметь место. Главное то, что новый собственник доли в квартире, появившись сможет взломать все двери. И в этом случае не поможет даже милиция. Обратившемуся же туда собственнику доли в квартире, которая, казалось бы, была ранее выделена по суду, предложат снова подавать исковое заявление.
Вот и выходит, что продажа доли в квартире- это не продажа обычной комнаты в коммуналке, это продажа проблемной недвижимости.

Вам необходимо определить долю в квартире, подарить, продать долю? Приходите к нам на консультацию, юрист по жилищным вопросам ответит на все интересующие Вас вопросы, а при необходимости достойно отстоит Ваши интересы в суде.

omurfirm.ru

Определение порядка пользования квартирой в долевой собственности

Приветствуем вас на сайте o-nedvizhke.ru! Сегодня ведущая передачи «Советы нотариуса» Светлана Веселова и нотариус Санкт-Петербурга Алексей Комаров обсудят порядок пользования квартирой.

Светлана: В каких случаях актуально установление порядка пользования квартирой?

Алексей: Актуально в том случае, если квартирой владеет не семья. То есть, условно говоря, не муж и жена, где по закону определен при приобретении одним из супругов порядок возникновения совместной собственности.

Когда мы говорим о совместной собственности, не о той далекой совместной собственности, когда раньше по приватизации в совместную собственность передавали (это было совершенно неправильно), а о той совместной собственности в классическом варианте, семейной собственности, которая возникает, если супруги приобретают.

Тогда не ставится вопрос об установлении порядка, потому что здесь есть некая социальная группа – семья, с определенными своими принципами, порядком и т. д.

И такие вопросы здесь не появляются. Конечно, вопрос о порядке пользования не появляется, если объектом владеет один собственник, а остальные члены семьи пользуются этим объектом недвижимости на правах членов семьи, либо как временные жильцы и т. д.

Здесь тоже вопрос, как таковой, не стоит. Единственный источник возникающих проблем порядка пользования связан с приобретением определенным количеством лиц объектов в долевую собственность по долям.

Если у нас, предположим, с вами есть квартира из 5 комнат, и эту квартиру приобрели 10 человек, то они должны каким-то образом между собой договориться, кто какой комнатой будет пользоваться.

Иначе будет полный бедлам, и будет непонятно, будут постоянные споры, конфликты и т. д. В общем, все то, чем славится долевая собственность, там в полном пышном расцвете расцветет, с большим амбарным замком на холодильнике и др. Здесь надо определяться.

Светлана: Могут ли собственники в таком случае как-то договориться и подписать какое-то соглашение или просто договориться?

Алексей: Как раз для этих случаев, закон дает возможность заключить всеми собственниками указанного объекта соглашение о порядке пользования комнатами. И заключив такое соглашение, они на юридическом основании будут иметь во владении какую-то определенную комнату в пользовании.

Поэтому и если кто-то будет в их комнату ломиться (к примеру, сосед, перепутавший комнату с утра), то владелец этой комнаты на законном основании предъявит соглашение о порядке пользования, где будет указано, что этой комнатой пользуюсь я. А если ты считаешь, что твои права каким-то образом нарушаются, то иди в суд и там просуживай изменения порядка пользования.

Светлана: Если, например, существует какой-то фактический порядок пользования, и доли были перепроданы другим собственникам, для этих вновь прибывших будет обязательным данный сложившийся фактический порядок?

Алексей: Если между собственниками долевой собственности квартиры из 5 комнат на 5 человек, и они заключили соглашение о порядке их пользования, на практике такое встречается крайне редко, но тем не менее…

Они захотели согласовать, кто чем пользуется. Они заключили соглашение, можно его заверять или не заверять. Можно его даже не подписывать, если между ними есть фактический порядок сложившийся, то есть между ними сделка о порядке пользования заключена как конклюдентная.

Условно говоря, своими действиями они определили существующий порядок использования помещения. Если кто-то из них свою долю продает, то тогда их соглашение о порядке пользования, с моей точки зрения, теряет юридическую силу и актуальность. И его можно с новым собственником заново переподписывать.

Светлана: А в суде можно определить порядок пользования, и каким образом?

Алексей: Закон прямо говорит, что если вы не можете договориться, идите в суд. В суде определяйте порядок пользования. На самом деле, судебная картина является совершенно типичной, потому что если люди живут в квартире и их устраивает существующий порядок пользования, они сделку заключать не будут.

Зачем заключать сделку, если нет никакого спора? К тому же, если кто-то один продаст, то, собственно говоря, все эти сделки улетают коту под хвост. На практике именно так, как правило, и получается.

Есть некий установившийся порядок пользования. Предположим, тетя Соня живет в своей комнате уже 10 лет. И, соответственно, те, кто живет в этой квартире, уже сжились конклюдентными действиями.

А тот, кто здесь новый, кто подселяется и хочет тетю Соню оттуда попросить, потому что он считает, что у тети Сони на 0,01 доля меньше, чем размер этой комнаты, которой она пользуется, то он должен идти в суд и попытаться там просудить свою правоту. Шансов, мне кажется, не очень мало.

Светлана: Что учитывает суд при определении порядка пользования?

Алексей: Сложившийся фактический порядок пользования и размер доли, которую вы приобрели, то есть если у тети Сони, предположим, 0,05 долей, а она пользуется самой большой комнатой в квартире, возникает разумный вопрос: «Извините, а почему, имея такую маленькую долю, лицо пользуется такой большой комнатой?».

А другой купил долю в десять раз больше, а у него, вообще, порядок пользования не определен. Здесь возникает спор, связанный с тем, как делиться.

Вообще, проблемы долевой собственности – это страшная вещь. Если есть возможность не покупать объект в долевой собственности, его нужно не покупать, потому что все проблемы идут из долевой собственности.

Это и порядок уведомления при продаже, и порядок пользования, и порядок пользования общим имуществом (ванной, туалетом, кухней) и, вообще, суд на самом деле открещивается от этих проблем.

Если вы выйдете в суд с тем, что вам чинит препятствие и не дает возможности пропорционально пользоваться кухней какой-то пьяница, то в суде вы порядок пользования этой кухней не установите, также как и остальными атрибутами этой квартиры.

Здесь существуют большие сложности, большая мина замедленного действия. Кстати, поэтому во многих разных правопорядках долевой собственности, в принципе, не существует.

Хочешь покупать квартиру – покупай ее в частную собственность. Не можешь себе этого позволить – снимай однокомнатную квартиру.

Светлана: Как будет суд решать вопрос, если нет комнат, пропорциональных долям?

Алексей: Здесь все это будет рассматриваться на субъективное усмотрение суда. Здесь невозможно какую-то формулу вывести, по которой будет, в конечном счете, получен однозначный ответ. Будет учитываться масса факторов судом: размер доли, которую вы купили, какой был порядок пользования в квартире до этого момента, есть ли или нет несовершеннолетние, которые заехали в квартиру и т. д.

Какие еще суд вынесет на рассмотрение вопросы, я даже не смогу вам привести примеры. Что там будут рассматривать, я не знаю. Состояние людей, которые там живут (есть/нет инвалидности).

Как лицо передвигается, есть ли у него сложности при передвижении и т. д. Здесь невозможно сказать точно.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

o-nedvizhke.ru