Государственная регистрация права собственности на землю в РФ
Дата публикации: 31.10.2011Как известно, земельные участки в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в обязательном порядке подлежат государственной регистрации. В свою очередь, государственная регистрация прав на недвижимое имущество — это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество.
Государственной собственностью являются земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований. Соответственно земельные участки, которые не разграничены, находятся в государственной собственности. А в чьей именно: в собственности РФ (федеральной) или собственности субъекта РФ (субфедеральной <1>)?
———————————
Для того чтобы решить этот вопрос, законодатель передал полномочия по распоряжению неразграниченной собственностью муниципальным образованиям, т.е. распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, если иное не предусмотрено законодательством РФ об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности. Как мы видим, не все муниципальные образования наделены этим правом. Дальше говорится, что распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в поселениях, являющихся административными центрами (столицами) субъектов РФ, осуществляется органами местного самоуправления указанных поселений, если законами соответствующих субъектов не установлено, что распоряжение такими земельными участками осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов РФ, а также если иное не предусмотрено законодательством РФ об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности <2>.
<2> См.: п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (в ред. от 27 декабря 2009 г.) // СЗ РФ. 2001. N 44. Ст. 4148; Российская газета. N 252. 2009. 29 дек.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации по установленной системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним <3>.
<3> См.: ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. от 27 декабря 2009 г.) // СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594; Российская газета. 2009. 29 дек.
В п. 10 ст. 3 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» говорится, что распоряжение земельными участками (указанными в ст. 3.1 данного ФЗ) осуществляется после государственной регистрации права собственности на них, если данным ФЗ или другим ФЗ не предусмотрено иное. Отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для осуществления распоряжения ими.
Для регистрации права собственности на земельные участки необходимо подать: 1) заявление о государственной регистрации права собственности РФ, субъекта РФ или муниципального образования на земельный участок, содержащее указание на нормативный акт, являющийся основанием для регистрации права собственности; 2) правоустанавливающие документы на земельный участок (копия акта органа государственной власти или органа местного самоуправления, изданного в соответствии с законодательством, действовавшим в месте издания акта на момент его издания, кадастровый план земельного участка, иные документы, которые в соответствии с законодательством РФ подтверждают предоставление земельного участка органу государственной власти РФ, его территориальному органу, органу государственной власти субъекта РФ, органу местного самоуправления, казенному предприятию, государственному или муниципальному унитарному предприятию либо некоммерческой организации, созданным органом государственной власти РФ, субъекта РФ, органом местного самоуправления или их предшественниками) — в случае если основанием для регистрации права собственности РФ, субъекта РФ или муниципального образования на земельный участок является принадлежность земельного участка органу государственной власти РФ, его территориальному органу, органу государственной власти субъекта РФ, органу местного самоуправления, казенному предприятию, государственному или муниципальному унитарному предприятию либо некоммерческой организации, созданным органом государственной власти РФ, субъекта РФ, органом местного самоуправления. Представление указанных документов не требуется, если соответствующее право было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним; 3) правоустанавливающие документы на объекты недвижимого имущества и кадастровый план земельного участка, подтверждающий нахождение объекта недвижимого имущества на данном земельном участке, — в случае если основанием для регистрации права собственности РФ, субъекта РФ или муниципального образования на земельный участок является нахождение на данном земельном участке недвижимого имущества, принадлежащего РФ, субъекту РФ или муниципальному образованию. Представление указанных документов не требуется, если соответствующее право было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Перечень документов не исчерпывающий, но должен быть установлен ФЗ <4>.
<4> См.: Постановление Правительства Российской Федерации от 30 июня 2006 г. N 404 «Об утверждении Перечня документов, необходимых для государственной регистрации права собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования на земельный участок при разграничении государственной собственности на землю» // Российская газета. N 152. 2006. 14 июля.
Исходя из вышеизложенного, можно сделать вывод, что отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является сегодня препятствием для осуществления распоряжения ими. С юридической точки зрения не совсем понятно, как возможно такое распоряжение земельными участками, если понятие «распоряжение» — это право определять юридическую судьбу вещи путем совершения актов в отношении этой вещи (право продать, обменять, заложить, подарить) <5>. А для того, чтобы это сделать, необходима государственная регистрация права собственности. Выше уже было указано, что подлежат в обязательном порядке государственной регистрации земельные участки, участки недр и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы.
<5> См.: Краткий юридический словарь / Под ред. А.Н. Азрилияна. 2-е изд., доп. М.: Институт новой экономики, 2007. С. 647.
Таким образом, законодательство как на уровне федеральном, так и в субъектах РФ в части урегулирования вопросов законного распоряжения таким важнейшим природным ресурсом, как земля, требует безусловной доработки <6>.
<6> См.: Ахетова О.С. Право собственности на землю в Саратовской области // Развитие современного региона: перекрестки науки и практики: Сб. научных статей. Саратов: Издательский центр «Наука», 2008. С. 18.
Ахетова О.С.
www.sudmos.ru
Государственная регистрация прав на земельный участок
Государственная регистрация прав на землю и сделок с ней представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на земельные участки. Она является единственным доказательством существования зарегистрированного права на земельный участок, которое может быть оспорено только в судебном порядке.
Правовой основой государственной регистрации прав на землю являются:
- Гражданский кодекс РФ (ст. ст. 130–132, 164).
- Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Наряду с государственной регистрацией прав на земельный участок подлежат государственной регистрации также ограничения прав на него, в том числе: сервитуты, ипотека, доверительное управление и др.
Государственная регистрация прав на земельный участок удостоверяется специальным свидетельством о государственной регистрации права. Государственная регистрация договоров и иных сделок с землей удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на договоре или ином документе, выражающем сделку.
Государственная регистрация прав на землю осуществляется путем внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Основаниями для государственной регистрации прав на земельный участок являются правоустанавливающий документ (решение компетентного органа о предоставлении земельного участка, свидетельство о принятии наследства, постановление суда и т.п.) и кадастровый паспорт, которые прикладываются к заявлению правообладателя.
Права на земельные участки, которые возникли до вступления в силу Закона о государственной регистрации, признаны юридически действительными и перерегистрации не требуют до изменения земельных правоотношений, например до перехода права на земельный участок от одного лица к другому. В этом случае права правоприобретателя регистрировались в порядке, установленном действующим законодательством.
Однако с принятием действующего Земельного кодекса, установившего принцип единства юридической судьбы земельного участка и расположенных на нем строений и сооружений, на практике возник ряд серьезных проблем при совершении сделок с земельными участками, вызванных именно этим принципом.
Принцип единства судьбы земельного участка и иных объектов недвижимости предполагает создание земельно-имущественного комплекса как объекта правоотношений, совершение гражданско-правовых операций с которыми требует формирования этого объекта и постановки его на государственный кадастровый учет для последующей государственной регистрации права на него или совершения сделок с ним. В этом и заключается сложность возникшего положения. Дело в том, что формирование каждого из объектов, входящих в земельно-имущественный комплекс, имеет свою специфику, связанную с дореформенными условиями создания этих объектов. Это особенно относится к садово-огородным и дачным участкам, а также земельным участкам, предоставленным для индивидуального и приусадебного строительства в населенных пунктах.
В связи с тем что возведение строений и сооружений на указанных земельных участках осуществлялось, как правило, без специальных разрешений, повсеместно допускались нарушения противопожарных, санитарных, архитектурно-строительных и иных градостроительных требований.
Поэтому формирование объектов недвижимости с соблюдением ныне действующих требований было бы мероприятием малореальным.
Ситуация с формированием и кадастровым учетом земельных участков оказалась еще более сложной. Например, садово-огородные и дачные участки в составе некоммерческих объединений отводились нередко методом землеуказаний, без технико-инструментального закрепления границ на местности и оформления соответствующей технической и картографической документации. То же следует сказать и в отношении территориальной организации земель общего пользования этих объединений (улицы, переулки, санитарные зоны, места складирования строительных материалов, удобрений и т.п.).
В лучшем случае, да и то далеко не всегда, эти требования соблюдались лишь в отношении внешних границ всего садоводческого, огороднического или дачного объединения.
Кроме того, в процессе использования садово-огородных, дачных и иных участков их границы зачастую изменялись за счет земель общего пользования или в результате внутриквартальной перепланировки.
Нередки случаи, когда при оформлении правоустанавливающих документов не указывался вид права, на котором земельный участок был предоставлен, или это право трудно было установить.
В соответствии с гражданским законодательством споры, возникающие в сфере земельно-имущественных отношений, должны разрешаться в судебном порядке. В то же время, учитывая массовый характер правонарушений подобного рода, судебный порядок признания прав не в состоянии был обеспечить легализацию прав граждан на земельно-имущественную недвижимость. В результате граждане – собственники объектов недвижимости не в состоянии были реализовать свои права на совершение сделок с ними.
В связи с этими обстоятельствами возникла необходимость в особом, упрощенном порядке проведения процедуры формирования, государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на объекты недвижимости (включая земельные участки), который и был установлен Федеральным законом «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» от 30 июля 2006 г. (Закон о «дачной амнистии»).
Подробнее: Дачная амнистия
Порядок государственной регистрации прав на землю и сделок с ней
С 1 марта 2009 года государственная регистрация прав на землю и сделок с ней осуществляется территориальными органами Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, преобразованной из Федеральной регистрационной службы.
Основным регистрационным документом является Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), в который вносят соответствующие записи о правах на землю по установленной законом единой для всей территории Российской Федерации системе. С 1 марта 2009 г. на Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии возложены функции по организации единой системы государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также инфраструктуры пространственных данных Российской Федерации.
Порядок проведения государственной регистрации прав определен ст. 13 Закона о государственной регистрации и осуществляется по этапам и разделам, которые располагаются в соответствии с принципом единого объекта недвижимого имущества (земля – строение – элементы строения):
- I раздел – информация о земельном участке;
- II раздел – информация о зданиях, строениях, сооружениях и других объектах недвижимого имущества, расположенных на земельном участке и прочно связанных с землей;
- III раздел – информация о квартирах, помещениях и иных объектах, входящих в состав зданий, строений и сооружений.
Каждый раздел ЕГРП состоит из трех подразделов:
- Подраздел 1.1 – краткое описание регистрируемого объекта, вид объекта, фактическая площадь по кадастровому плану, целевое назначение и т.п.
- Подраздел 1.2 – записи о праве собственности и об иных вещных правах на регистрируемый объект, имя правообладателя, его адрес, вид права, размер доли в праве, реквизиты правоустанавливающих документов, дата внесения записи, имя регистратора и его подпись.
- Подраздел 1.3 – записи об ограничениях (обременениях) права собственности и других прав на недвижимое имущество (сервитуты, ипотека, доверительное управление, аренда имущества и т.п.).
В случае разделения, слияния или выделения объекта недвижимого имущества записи о вновь образованных объектах вносятся в соответствующие разделы ЕГПР заново, и по ним открываются новые дела с новыми кадастровыми номерами.
Государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный строк со дня подачи заявления и документов, необходимых для регистрации.
В государственной регистрации прав может быть отказано в следующих случаях:
- если с заявлением о регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;
- если представленные на регистрацию документы не соответствуют требованиям действующего законодательства;
- если правоустанавливающий документ свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества.
Наличие судебного спора о границах земельного участка не является основанием для отказа в государственной регистрации прав на него. Отказ в регистрации прав может быть обжалован в суде или в арбитражном суде.
Понятие и содержание землеустройства
Государственный кадастр недвижимости
pravoross.jimdo.com
Что является основанием для государственной регистрации права собственности на земельные участки Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований?
Возникновение права государственной собственности (т.е. собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации) и права муниципальной собственности на землю возможно по различным основаниям. Они установлены ст. 17-19 ЗК РФ: это признание земельного участка федеральной собственностью, собственностью субъекта РФ или муниципальной собственностью федеральным законом; приобретение земельного участка по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством (купля-продажа, переход по наследству и т.д.), и возникновение права собственности на земельный участок при разграничении государственной собственности на землю. В любом случае требуется государственная регистрация права на земельный участок: в соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и иные вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав учреждениями юстиции. Порядок такой регистрации установлен Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”. При оформлении права государственной или муниципальной собственности, возникшей в результате заключения сделки или по иным основаниям, предусмотренным гражданским законодательством (например, конфискации), никаких особенностей по сравнению с регистрацией права частной собственности не возникает. Особый порядок действует при регистрации прав на земельный участок, возникших при разграничении государственной собственности на землю.
Порядок осуществления такого разграничения государственной собственности на землю установлен Федеральным законом от 17 июля 2001 г. N 101-ФЗ “О разграничении государственной собственности на землю”. В соответствии с п. 2 ст. 2 этого Закона основанием государственной регистрации права собственности на земельные участки Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований являются акты Правительства РФ об утверждении перечней земельных участков, на которые соответственно у Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований возникает право собственности при разграничении государственной собственности на землю, а также вступившие в законную силу судебные решения по спорам, связанным с разграничением государственной собственности на землю.
Указанные перечни земельных участков готовятся в соответствии с утвержденными постановлением Правительства РФ от 4 марта 2002 г. N 140 Правилами подготовки и согласования перечней земельных участков, на которые у Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований возникает право собственности (эти Правила не распространяются только на перечни земельных участков, данные о которых составляют государственную тайну). Такие перечни подготавливаются Росимуществом совместно с другими федеральными органами исполнительной власти по каждому муниципальному образованию отдельно по собственности Российской Федерации, собственности субъектов Российской Федерации и собственности муниципальных образований. Правительство РФ своими распоряжениями утверждает такие перечни. В последнее время принят целый ряд подобных распоряжений, касающихся федеральной собственности, например распоряжение от 17 марта 2003 г. N 339-р “Об утверждении Перечней земельных участков, расположенных на территориях Республики Мордовия, Удмуртской Республики, Владимирской, Калининградской, Кировской, Новгородской, Оренбургской, Тамбовской областей, на которые у Российской Федерации возникает право собственности”.
При разграничении государственной собственности на землю возможно возникновение спорных вопросов. Процедура их разрешения состоит в следующем. Прежде всего Росимущество направляет подготовленные им перечни земельных участков со всеми соответствующими документами в органы государственной власти субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления для согласования. Указанные органы рассматривают эти перечни и в двухмесячный срок со дня получения принимают решение об их согласовании либо об отказе в согласовании самих перечней или отдельных земельных участков, указанных в них. В случае отказа в согласовании составляется перечень оспариваемых земельных участков, который направляется в Росимущество. К нему прилагаются удостоверенные в установленном порядке документы, на основании которых оспариваются земельные участки.
Споры между Российской Федерацией, субъектами Российской Федерации и муниципальными образованиями по перечням оспариваемых земельных участков разрешаются специальными согласительными комиссиями, создаваемыми Росимуществом или его территориальными органами. Кроме представителей этого Федерального агентства, в них входят представители заинтересованных органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления. Согласительные комиссии по результатам своей работы принимают решение о включении земельного участка в согласованный сторонами перечень земельных участков или о передаче спора в суд.
Споры о разграничении государственной собственности на землю относятся к категории экономических споров, поэтому они рассматриваются арбитражными судами. В соответствии со ст. 27 (п. 2) Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражные суды в случаях, предусмотренных данным Кодексом и иными федеральными законами, рассматривают дела с участием Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.
По спорам о разграничении государственной собственности на землю иск может быть предъявлен либо о признании недействительным (или частично недействительным) распоряжения Правительства РФ об утверждении перечней земельных участков, на которые соответственно у Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований возникает право собственности, либо о признании права собственности на земельный участок.
Необходимо иметь в виду, что пока процесс разграничения государственной собственности не закончен, распоряжение находящимися в государственной собственности землями может осуществляться и без регистрации права государственной собственности на земельный участок (п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации”). Распоряжение указанными землями в этот период осуществляют органы местного самоуправления в пределах их полномочий. Порядок распоряжения указанными землями до разграничения государственной собственности на землю определен постановлением Правительства РФ от 7 августа 2002 г. N 576 (в ред. от 21 ноября 2003 г.) “О порядке распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю”.
pravo.usd24.com