Договор управления мкд – 162. /

Договор управления многоквартирным: условия и образец

В большинстве случаев собственники помещений, находящихся в многоквартирном доме, доверяют управление общим имуществом Управляющей компанией. С этой организацией в обязательном порядке подписывается договор управления многоквартирным домом: образе этого документа, его существенные условия, а также особенности заключения и расторжения подробно описаны в материале.

Мнение эксперта

Саломатов Сергей

Эксперт по недвижимости

Все подробности процедуры выбора способа управления многоквартирным домом мы детально разбирали здесь.

Законодательная база: существенные условия договора

Все владельцы квартир в городском доме обязаны выбрать конкретный способ управления общим имуществом – лично, через ТСЖ или через Управляющую компанию. В последнем случае обязательно прописывается договор, содержание которого регулируется жилищным законодательством на федеральном уровне.

В соответствии с ним в тексте должны быть отражены такие существенные условия:

  1. Состав общего имущества – т.е. какие именно имущественные объекты являются общими и нуждаются в содержании, текущем и капитальном ремонте.
  2. Подробный перечень работ (виды деятельности, требования к качеству работ, а также периодичность их выполнения). Этот список не может быть меньше того минимума, который разработан в специальном Постановлении Правительства РФ.
  3. Способ формирования цены на работы, определение размера оплаты за конкретные виды деятельности по содержанию и ремонту общего имущества. Порядок совершения оплаты (в какой период, каким способом и т.п.).
  4. Порядок, согласно которому жильцы и ответственные лица смогут контролировать качество выполненных работ, подавать претензии.

Договор подписывается между двумя сторонами:

  1. Одной из них выступает Управляющая компания УК (как правило, в лице своего генерального директора). Организация должна иметь соответствующую лицензию, с оригиналом которой можно ознакомиться в офисе и на сайте компании.
  2. Второй выступают сами собственники, которые должны быть представлены не менее половиной голосов «За». Также второй стороной может выступать ТСЖ или другой потребительский кооператив, который ранее был создан от имени владельцев квартир. В этом случае Управляющая компания берет на себя не все функции, а только часть обязанностей (остальными видами деятельности продолжает заниматься ТСЖ).

Мнение эксперта

Саломатов Сергей

Эксперт по недвижимости

О том как и куда следует жаловаться на свою управляющую компанию — подробно рассказано тут.

Образец договора управления

В каждом конкретном случае текст договора может значительно отличаться. Однако в соглашении обязательно отражают такие пункты:

  1. Наименование сторон – название компании, ФИО собственника, ссылка на протокол собрания, на котором было принято решение о передаче управления общим имуществом в адрес УК.
  2. Предмет – сюда входит краткое описание видов работ, которые должна выполнять компания по договору, даются ссылки на соответствующие приложения, в которых приведен полный перечень услуг и их периодичность. В этот список не входит капитальный ремонт, потому что решение о его проведение принимается на отдельном собрании собственников.
  3. Права и обязанности каждой стороны.
  4. Ответственность каждой стороны.
  5. Цена договора. Здесь подробно описывается порядок начисления платы за коммунальные услуги, содержание и ремонт общего имущества. Устанавливается дата платежей (обычно не позднее 10 числа месяца, следующего за расчетным).
  6. Порядок контроля качества работ, проводимых УК.
  7. Срок действия договора, прочие положения.
  8. Дата, подписи представителей сторон, расшифровки подписей, оригинальная печать организации.

Мнение эксперта

Саломатов Сергей

Эксперт по недвижимости

Вам будет интересно ознакомиться с нормативами для уборки подъезда в доме — посмотреть подробнее можно тут.

Приложения к договору

К этому договору всегда составляются приложения, которые являются неотъемлемой частью соглашения. В приложениях прописываются такие сведения:

  1. Характеристика многоквартирного дома (адрес, общая площадь жилых и нежилых помещений, год постройки, год последнего капитального ремонта и другие данные).
  2. Состав общедомового имущества – очень важное приложение, в котором детально приводится весь перечень общего имущества. Именно за его содержание и ремонт отвечает Управляющая компания; все остальные объекты – предмет ответственности собственников. 
  3. Перечень всех услуг и работ, которые будет проводить компания непосредственно (или с привлечением других организаций) для содержания общего имущества. Перечисляются виды работ, а также их периодичность – например, «ежедневно» или «по мере необходимости».
  4. Аналогичный перечень приводится и для описания работ по текущему ремонту общего имущества.

Порядок заключения соглашения

Для принятия решения необходимо организовать общее собрание собственников, на котором будет утверждена конкретная Управляющая компания, ранее победившая конкурентов на открытом конкурсе, организованном городской Администрацией. Для принятия решения должны одновременно соблюдаться 2 требования:

  1. Присутствует более половины всех владельцев квартир.
  2. Решение «За» принято благодаря большинству голосов: 50% + 1 голос.

«Вес» голоса определяется по сложной пропорции – в соответствии с площадью помещения, находящегося в собственности (а не по количеству «рук»). Решение общего собрания является обязательным для всех собственников, вне зависимости от того, присутствовали они на нем или нет (а также вне зависимости от того, как они голосовали). Все владельцы квартир подписывают договор с УК, а затем вправе требовать от нее (как лично, так и коллективно) выполнения взятых обязательств, проведения работ в соответствии с принятыми стандартами качества.

Также на собрании назначаются ответственные лица, которые проводят дальнейшие организационные работы по составлению договора, коррекции его текста, согласованию условий с самой компанией. Эти лица могут назначаться из числа собственников или приглашенных на собрание представителей Управляющей компании.

Договор может действовать максимально 3-5 лет, минимально – 1 год. Он вступает в силу с даты подписания, но Управляющая компания приступает к работе по обслуживанию дома только с того дня, когда будут внесены соответствующие изменения в местный реестр лицензий. При этом обслуживание дома должно начаться не позднее, чем через 30 календарных дней с даты подписания соглашения.

Порядок расторжения

Договор управления автоматически продлевается каждый год, если обе стороны не проявили инициативы о расторжении соглашения. Принять решение о прекращении сотрудничества можно только на общем собрании собственников, для чего должна собраться хотя бы половина всех жильцов. Они принимают решение большинством (50% + 1 голос), после чего ставится вопрос:

  • о смене Управляющей компании;
  • или о смене способа управления вообще (например, о создании ТСЖ).

После принятия решения направляется письменное уведомление в УК, затем договор может быть расторгнут в течение года (т.е. когда наступит очередная дата его предполагаемого продления). При этом после расторжения Управляющая компания должна не позднее 3 рабочих дней передать представителям собственников все ключи от общего имущества (чердаки, подвалы, цоколи, щитовые и т.п.), коды доступа к электронному оборудованию, техническую документацию и т.п.

Если же по результату работы на счетах компании осталась часть неиспользованных средств, эти деньги остаются у нее. Однако при этом должно быть выполнено важное условие: экономия не привела к ухудшению качества выполненных работ, общедомовое имущество находится в нормальном состоянии.

2ann.ru

Признаки публичности договора управления МКД

Вопрос о публичности договора управления МКД возникает довольно часто. Собственники помещений интересуются тем, что подразумевается под данным понятием. Это стало особенно актуальным после сообщения об открытости персональных данных собственников помещений в МКД в системе ГИС ЖКХ. Попытаемся разобраться в данном вопросе.

Что такое публичный договор

По законодательству (ст.426 ГК РФ), публичным считается договор, заключённый лицом, осуществляющим предпринимательскую или другую приносящую прибыль деятельность. Публичный договор устанавливает обязанности данного лица по выполнению работ или оказанию услуг, которые предприниматель должен осуществлять в отношении каждого клиента. В нашем случае управляющая компания должна выполнять работы и оказывать собственникам жилья услуги по договору управления МКД.

Основные условия договора управления МКД

Лицо, осуществляющее предпринимательскую или другую приносящую прибыль деятельность, не может оказывать предпочтение определённым лицам при заключении публичного договора. Иными словами, в публичном договоре стоимость работ и услуг должна быть одинаковой для всех собственников помещений в МКД, кроме случаев, когда законом или иными правовыми актами установлено предоставление льгот отдельным категориям граждан.

Согласно ст.421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. То есть, никого нельзя заставить заключить договор, кроме случаев, когда обязанность заключения договорных обязательств установлена настоящим Кодексом, законом или добровольно взятой на себя обязанностью.

Предприниматель не вправе отказаться от заключения договора, если он может выполнять работы и оказывать услуги, которые являются предметом данного документа.

Признаки публичности договора управления МКД

К первому такому признаку относится тот факт, что одной из сторон договора является управляющая компания. А любая УК признаётся лицом, осуществляющим предпринимательскую или другую приносящую прибыль деятельность. Договор управления заключается с управляющей компанией, которой выдана лицензия на право осуществления предпринимательской деятельности по управлению МКД (ч.1 ст.162 ЖК РФ).

Вторым признаком является выполнение УК обязательств по выполнению работ и оказанию услуг собственникам помещений в МКД за определённую ежемесячную плату.

Ну и третьим признаком признаётся недопустимость отказа УК от заключения договора или уклонения от его заключения при наличии возможности выполнения работ и оказания услуг. Обязательность заключения договора управления для УК закреплена законодательно также и в случае её победы в открытом конкурсе, который проводится органом местного самоуправления (ч.ч.4 и 13 ст.161 ЖК РФ, ч.8 ст.448 ГК РФ).

Но, конечно, как и в любом деле, здесь тоже есть свои нюансы. Во-первых, договор управления заключается после принятия единогласного решения ОСС. Таким образом, отдельно взятый собственник не вправе единолично решить вопрос о

заключении договора управления с управляющей компанией.

Протокол общего собрания собственников многоквартирного дома

Кроме того, договор управления может заключаться только с собственниками помещений в МКД. Лицо, не являющееся собственником, не может заключать договор управления с УК. Самое главное, заключённый договор управления действует и в отношении тех лиц, которые не обращались в УК, не заключали договор непосредственно, не принимали участие в ОСС, голосовали против избрания данной УК или не подписали ДУ.

Также важно учитывать, что цена работ и услуг одинакова для всех собственников помещений в МКД, кроме льготников. Но эта цена не может быть одинаковой для собственников жилья в разных многоквартирных домах. То есть для собственников помещений в одном МКД будет одна стоимость работ и услуг в договоре управления. Соответственно, для собственников жилья в другом доме договорная стоимость работ и услуг будет совсем другой.

Ещё одним важным моментом, который нужно обязательно отметить, является тот факт, что Жилищный Кодекс РФ не устанавливает обязанность УК заключать договор управления на предложенных ей условиях собственниками помещений в МКД. Напротив, при избрании на ОСС управляющей компании собственники жилья должны ознакомиться с предлагаемым УК вариантом договора управления и подписать его либо обсудить внесение корректировок. Нужно понимать, что при выборе управляющей компании собственники помещений в МКД одновременно выбирают и предложенные ей условия договора управления.

Условия договора для собственников жилых и нежилых помещений в доме

Это ещё один важный аспект рассматриваемого вопроса.

В Постановлении Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда № 14АП-2840/12 от 29.05.2012 года по делу № А05-11020/2011 говорится, что условия заключённого договора управления МКД могут разниться для собственников жилых и нежилых помещений в доме.

В случаях, когда по закону заключение договора управления обязательно для стороны, направившей проект договора, и ей в течение 30 дней направлен протокол разногласий к данному документу, УК обязана в течение такого же срока со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии ДУ в её редакции либо об отклонении направленных замечаний (п.2 ст.445 ГК РФ).

При отклонении протокола разногласий или неполучении сведений о результатах его рассмотрения в установленный срок сторона, направившая документ, может обратиться в суд для решения спорного вопроса. При этом, следует исходить из того, что условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в доме (ч.4 ст.162 ЖК РФ).

Что это значит? Законодатель не требует утверждения условий договора отдельно для собственников жилых и нежилых помещений в доме. Значит, закон не запрещает заключать договор управления МКД с собственниками нежилых помещений на условиях, отличных от условий ДУ для жильцов дома. Но отличия договора управления могут касаться только специфики нежилых помещений.

При решении таких спорных вопросов зачастую суды ссылаются на тот факт, что права собственников жилых и нежилых помещений в МКД серьёзно различаются из-за специфики данных помещений. Здесь подразумевается различный объём обязанностей по содержанию и ремонту жилых и нежилых помещений в доме.

Необходимость определения состава общего имущества собственников помещений в МКД

Публичный не значит подневольный

Как вы знаете, крепостное право в России было отменено в 1861 году. Поэтому несправедливо считать, что раз управляющая компания заключила с собственниками помещений в МКД договор управления, значит, она должна выполнять все пожелания жильцов дома. Это совсем не так. Скорее, наоборот.

Как мы уже писали выше, не собственники жилья предлагают управляющей компании условия договора, а как раз эти самые жильцы соглашаются с предложенными им условиями договора правления от УК. Таком образом, нужно донести до особо активных собственников помещений в МКД, что публичность договора не означает беспрекословного подчинения управляющей компании. Следовательно, ей нельзя навязать любых принятых решением ОСС условий договора управления.

Но помните, что договор управления не будет считаться заключённым, пока не будут согласованы все его условия между собственниками помещений в МКД и управляющей компанией.

Рекомендации

Во избежание двусмысленных ситуаций и споров между собственниками жилья и управляющими компаниями, достаточно следовать простым и несложным рекомендациям:

  • Всегда в указанные сроки отвечайте на предложения о заключении договора управления. Будь то отказ или согласие на других условиях. Отвечать нужно в любом случае.
  • Не размещайте на сайте УК и не раздавайте всем жильцам типовые договоры с перечнями и тарифами. Поскольку нужно учитывать конструктивные особенности, специфику, износ и прочие особенности каждого жилого дома. От этого будет разниться стоимость работ и услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД.

Подытоживая всё вышесказанное, отметим, что публичность договора не означает открытости данных о жильцах. Этого нигде не было отмечено. Также публичность договора управления не может принудить управляющую компанию возложить на себя несуществующее по условиям ДУ бремя ответственности за содержание и ремонт общего имущества в МКД, навязанное ей собственниками жилья.

roskvartal.ru

Договор управления многоквартирным домом | Волгоградский государственный учебно-курсовой комбинат

Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

п.8 ст.162 ЖК РФ

Гражданское законодательство предусматривает расторжение договора в следующих случаях:

  • по соглашению сторон: стороны договора управления согласны расторгнуть договор, в этом случае с прежней управляющей организацией подписывается соглашение о расторжении договора.
  • по основаниям, предусмотренным в самом договоре: сторонами в  договоре управления МКД предусмотрены основания и порядок расторжения договора.
  • по основаниям, предусмотренным ГК РФ: договор, может быть расторгнут в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

Изменение обстоятельств, признается ГК РФ существенным, когда эти обстоятельства изменились настолько сильно, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если в этом случае добровольное согласие сторон о расторжении договора отсутствует, договор, может быть расторгнут в судебном порядке.

  • по основаниям, предусмотренным другими законами: ст. 161 ЖК РФ предоставляет общему собранию собственников помещений в многоквартирном доме право в любое время изменить способ управления МКД.

Такое решение должно повлечь расторжение договора с управляющей организацией, в соответствии с которым эта управляющая организация  управляла домом.

 

  • по решению суда: при существенном нарушении договора управления МКД. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Нарушения должны быть подтверждены документально.

ст. 450, 451 ГК РФ

Собственники помещений в МКД на основании решения общего собрания вправе отказаться от исполнения договора управления МКД в одностороннем порядке, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

п.8.2 ст.162 ЖК РФ

ВЫВОДЫ:

 1. Условием для одностороннего расторжения собственниками договора управления должно быть не просто спонтанное и необоснованное решение общего собрания, а наличие фактов ненадлежащего исполнения управляющей организацией условий договора управления.

2. Как зафиксировать и доказать невыполнение договора управления со стороны управляющей организации:

- результаты проверок органа уполномоченного в сфере жилищного контроля – Государственной жилищной инспекции;

- результаты проверки органа местного самоуправления на основании обращения собственников по вопросу невыполнения управляющей организацией своих обязательств;

- акты о нарушении условий выполнения договора управления, составленные с участием Совета МКД (иных уполномоченных собственниками лиц).

Подробнее способы контроля за деятельность управляющих организаций описаны в Разделах 4,5.

3. Для расторжения договора управления недостаточно только лишь принять решение об этом на общем собрании, необходимо соблюдать саму процедуру расторжения договора

  •  необходимо подписать соответствующее соглашение,

где предусмотреть порядок передачи технической документации, самого объекта - многоквартирного дома, возмещения убытков, которые могут возникнуть у любой из сторон;

  • при одностороннем расторжении договора в случае отказа

 управляющей организации, такой договор должен быть расторгнут в судебном порядке.

 ВАЖНО!!! Принимая решение об отказе от управляющей организации, собственники, как правило, одновременно выбирают новую управляющую организацию, либо иной способ управлении, например, создают ТСЖ.   Необходимо помнить, что новая управляющая организация может приступить к управлению МКД только после полного завершения процедуры расторжения договора управления с предыдущей. Иной подход создает почву для возникновения «двойных» управляющих организаций и «двойных» квитанций.

Рекомендуем также, чтобы новая управляющая организация Совет дома принимали участие  в приемке, как самого объекта, так и технической документации, с составлением соответствующих актов.  

www.gkh-volga.ru

Договор управления МКД — NGS123

1.  Обязательные условия договора.

Договор – соглашение между кредитором и должником об установлении обязательных правоотношений. Согласно ст. 420 ГК РФ “договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей”. К договорам применяются правила о двух и много сторонних сделках.

Договор может быть заключён в устной, письменной либо нотариальной форме. Преобладающее большинство договоров в предпринимательской деятельности заключается в письменном виде, и содержание договора в виде его условий фиксируется в договоре-документе.

При заключении договора волеизъявление сторон направлено на достижение определенных правовых последствий. Совершенно недостаточно выражения воли одной стороной. Эта воля должна быть доведена до сведения другой стороны и воспринята ею.

Первостепенное значение для всякого договора имеют его обязательные условия, поскольку он может считаться заключенным лишь в том случае, если между сторонами в требуемой законом форме достигнуто соглашение по всем обязательным (существенным) условиям договора.

2.  Существенные условия договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Существенные условия договора – юридическое понятие, обозначающее условия, без которых договор не считается заключенным. К существенным условиям договора российское гражданское законодательство относит:

  1. условия о предмете договора,
  2. условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также
  3. все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

То есть, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в надлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

3.  Ничтожность договора.

ГК приводит две разновидности недействительных договоров: ничтожные договоры и оспоримые договоры.

Ничтожность договора означает, что он не порождает правовых последствий в силу их противоречия закону.

Ничтожным является любой договор, не соответствующий требованиям закона, если из самого закона не следует, что такой договор является оспоримым. Например, в пункте 2 статьи 429 ГК указано, что предварительный договор является ничтожным, если не соблюдена форма его заключения.

Для признания договора ничтожным не требуется (хотя и не запрещается) обращаться в суд. Такой договор по общему правилу недействителен с момента его заключения.

Между тем, по ничтожному договору нередко передается имущество, оказываются услуги, берутся различные обязательства. Поэтому после заключения ничтожных договоров заинтересованные лица чаще обращаются в суд не для признания их таковыми, а для применения предусмотренных законом последствий недействительности ничтожного договора.

4.  Договор управления МКД.

Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:

1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Договор управления многоквартирным домом заключается:

1) на срок не менее чем один год, но не более чем пять лет;

2) в случаях, указанных в частях 4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не менее чем один год, но не более чем три года;

3) в случае, указанном в части 14 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не более чем три месяца.

При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.

Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания

Управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.

5.  Процедура и основанные проблемные вопросы при заключении договоров.

Жилищный кодекс, регулирующий жилищные правоотношения (п.8. ст. 4 ЖК РФ), предусматривает особый институт — управление многоквартирным домом, целью которого являются обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Действующее законодательство предусматривает три способа управления многоквартирным домом:

- непосредственное управление собственниками помещений многоквартирного дома;

- управление управляющей организацией;

- управление товариществом собственников жилья или другими специализированным жилищным кооперативами.

Одним из наиболее перспективных и распространенных способов управления является управление многоквартирным домом специализированной управляющей организацией.

Договор управления является центральным документом между собственниками помещений и управляющей организацией, поэтому необходимо к подписанию этого документа подойти со всей серьезностью правовых последствий.

Условия, которые в обязательном порядке должны быть указаны в договоре управления:

- состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

- перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

- порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

- порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Можно выделить основные этапы заключения договора: подготовка проекта, предварительное согласование и обсуждение существенных условий договора членами Совета МКД и управляющей компанией, ознакомление с проектом собственников помещений, подготовка окончательного варианта договора, проведение общего собрания собственников по утверждению условий договоров управления и подписание индивидуальных договоров.

На общем собрании собственников помещений решается такие важные вопросы как: срок действия договора (от 1 до 5 лет), права и обязанности сторон, порядок оплаты услуг, порядок оформления актов выполненных работ, сроки и порядок представления годового отчета управляющей компании.

Решение общего собрания о выборе управляющей организации, а также условиях, на которых собственники желают заключить договор управления, указываются в протоколе общего собрания, копия которого должна быть представлена в управляющую компанию.

Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.

Управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания.

При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.

6.  Изменение обязательств по договору управления МКД.

Договор, может быть расторгнут в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

Изменение обстоятельств, признается ГК РФ существенным, когда эти обстоятельства изменились настолько сильно, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если в этом случае добровольное согласие сторон о расторжении договора отсутствует, договор, может быть расторгнут в судебном порядке.

По основаниям, предусмотренным другими законами: ст. 161 ЖК РФ предоставляет общему собранию собственников помещений в многоквартирном доме право в любое время изменить способ управления МКД.

Такое решение должно повлечь расторжение договора с управляющей организацией, в соответствии с которым эта управляющая организация управляла домом.

По решению суда: при существенном нарушении договора управления МКД. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Нарушения должны быть подтверждены документально.

ст. 450, 451 ГК РФ

Собственники помещений в МКД на основании решения общего собрания вправе отказаться от исполнения договора управления МКД в одностороннем порядке, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

7.  Ответственность за не исполнение обязательств по договору управления.

При осуществлении управления многоквартирным домом управляющей организацией собственники помещений заключают договор управления которая посвящена правовому регулированию договора управления многоквартирным домом, однако данная статья оставляет без внимания вопрос об ответственности его сторон — санкция за нарушение договорного обязательства.

Обязательство управляющей организации по договору управления многоквартирным домом связано с осуществлением ею предпринимательской деятельности, ее ответственность строится на началах риска и наступает независимо от наличия вины. Единственным обстоятельством, которое может служить основанием освобождения управляющей организации от ответственности за нарушение своих обязательств, по общему правилу является невозможность их исполнения, наступившая вследствие непреодолимой силы Понятие «непреодолимая сила» определяется как чрезвычайные и непреодолимые при данных условиях обстоятельства: наводнение, землетрясение, снежные завалы и иные подобные природные катаклизмы, военные действия, эпидемии и т.п.

При заключении договора управления многоквартирным домом стороны нередко предусматривают дополнительные основания освобождения должника от ответственности при неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательства. На практике в число таких оснований обычно попадают следующие: истечение нормативного срока эксплуатации общего имущества многоквартирного дома; недостаток средств в фонде содержания или в фонде ремонта; совершение умышленных действий, приводящих к порче имущества, лицами, проживающими или использующими жилищный фонд, нежилые помещения, входящие в состав общего имущества собственников многоквартирного дома и иное.

Договор управления многоквартирным домом заключен между собственником-гражданином и организацией, управляющей многоквартирным домом, и приобретение собственником услуг не связано с его предпринимательской деятельностью, на отношения между собственником и управляющей организацией распространяется действие законодательства о защите прав потребителей.

В случаях, когда контрагентом управляющей организации является гражданин, заказывающий услуги для личных (семейных) нужд, вина управляющей организации не является необходимым условием для применения к ней мер ответственности, а основанием освобождения от ответственности является действие непреодолимой силы.

Управляющая организация вправе возложить исполнение обязательства по договору управления многоквартирным домом на третьих лиц. Распространенной является практика передачи управляющими организациями третьим лицам исполнения обязательств по ресурсоснабжению, обслуживанию лифтов, вывозу мусора, осуществлению капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома, по расчету размера платы за жилое помещение и коммунальные услуги, печати, доставке потребителям платежных документов. При этом передача исполнения обязательства третьему лицу не означает передачи самой обязанности и, следовательно, ответственности за его нарушение. Поэтому при возложении исполнения обязательств по договору управления многоквартирным домом в полном объеме на третьих лиц управляющая организация несет ответственность за действия таких лиц.

Нарушение обязательств, возникших из договора управления многоквартирным домом, может повлечь за собой не только возмещение должником причиненных убытков, но и уплату им неустойки. Для случаев, когда контрагентом управляющей организации является гражданин-потребитель, взыскание неустойки предусмотрено законодательством о защите прав потребителей.

8.  Расторжение договора управления – основания и процедура.

Инициатор прекращения договора.

Любой договор может быть расторгнут стороной по такому договору. То есть, отвечая на вопрос, кто может расторгнуть договор управления, следует говорить, во-первых, о собственниках жилых помещений в многоквартирном доме, во-вторых, о ТСЖ, в-третьих, об управляющей организации. Понятно, что ТСЖ и управляющая организация при заключении, а значит, и при расторжении договора действуют в лице своих органов.

При наличии любого из оснований к расторжению договора необходимо проведение общего собрания собственников помещений в доме.

Общие основания прекращения договора.

В части причин изменения и расторжения договора управления сказано, что договор изменяется и расторгается:

По требованию одной из сторон по решению суда только:

- при существенном нарушении договора другой стороной;

- в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

При существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Мирный способ: отказ от пролонгации.

Как правило, договор управления содержит условия о возможности его досрочного расторжения по инициативе одной из сторон при обязательном направлении письменного заявления в установленный срок и о возможности расторжения договора по взаимному соглашению сторон.

Для юридических лиц (ТСЖ и управляющей организации) достаточно направления письма в адрес контрагента (управляющей организации и каждого собственника соответственно) с заявлением о прекращении договора. Собственники (в доме, где способом управления не выбрано ТСЖ), как было указано выше, действуют посредством принятия решений на общем собрании. Таким образом, для отказа от заключения договора на новый срок необходимо провести общее собрание собственников помещений, в повестке дня которого будет соответствующее положение. Кроме того, на этом же собрании имеет смысл избрать новый способ управления домом либо новую управляющую организацию, а также выбрать лицо, которое будет ответственно за доведение результатов голосования до управляющей организации, направление в ее адрес заявления с отказом от продления договора на новый срок и требованием о передаче технической и иной документации, необходимой для управления многоквартирным домом.

Изменение способа управления — одностороннее прекращение договора.

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в данном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Названной нормой фактически предусмотрен еще один способ одностороннего расторжения договора управления многоквартирным домом, о котором уже говорилось выше, — смена способа управления домом.

При выборе нового способа управления договор с управляющей организацией следует считать расторгнутым, однако закон не указывает на момент прекращения договора в этом случае. Управляющая организация за 30 дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации.

Существенное нарушение договора

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Жилищный кодекс конкретизирует общие нормы следующим образом: - собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.

Так решение об отказе от исполнения договора принимается на общем собрании собственников помещений, на этом же собрании выбрать новый способ управления домом либо иную управляющую организацию, поскольку у собственников возникает такая обязанность, а также возможность наступления последствий ее неисполнения в виде выбора органом местного самоуправления управляющей организации по конкурсу.

Если инициатор расторжения договора — управляющая организация.

Во всех приведенных ситуациях инициатором расторжения договора управления выступала сторона, получающая услуги по данному договору. Но не исключена и обратная ситуация — когда в одностороннем порядке от исполнения договора откажется управляющая организация. Этот отказ возможен по аналогичным основаниям во внесудебном и судебном порядке.

В любом случае требование о расторжении договора должно быть направлено всем собственникам помещений в многоквартирном доме как стороне по договору управления. Согласно, которому условия договора управления должны быть одинаковыми для всех собственников. Иначе говоря, расторжению подлежат все договоры, заключенные управляющей организацией с собственниками помещений в многоквартирном доме.

Иски в суд о расторжении договора управляющие организации подают, как правило, в связи с неуплатой собственниками вознаграждения по договору.

Последствия такого расторжения договора похожи на последствия вышеописанных ситуаций — собственники оказываются перед необходимостью выбора способа управления домом, если они своим правом выбора не воспользуются, за них это сделают местные власти.

www.ngs123.ru

Договор управления многоквартирным домом

Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

п.8 ст.162 ЖК РФ

Гражданское законодательство предусматривает расторжение договора в следующих случаях:

  • по соглашению сторон: стороны договора управления согласны расторгнуть договор, в этом случае с прежней управляющей организацией подписывается соглашение о расторжении договора.
  • по основаниям, предусмотренным в самом договоре: сторонами в  договоре управления МКД предусмотрены основания и порядок расторжения договора.
  • по основаниям, предусмотренным ГК РФ: договор, может быть расторгнут в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

Изменение обстоятельств, признается ГК РФ существенным, когда эти обстоятельства изменились настолько сильно, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если в этом случае добровольное согласие сторон о расторжении договора отсутствует, договор, может быть расторгнут в судебном порядке.

  • по основаниям, предусмотренным другими законами: ст. 161 ЖК РФ предоставляет общему собранию собственников помещений в многоквартирном доме право в любое время изменить способ управления МКД.

Такое решение должно повлечь расторжение договора с управляющей организацией, в соответствии с которым эта управляющая организация  управляла домом.

 

  • по решению суда: при существенном нарушении договора управления МКД. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Нарушения должны быть подтверждены документально.

ст. 450, 451 ГК РФ

Собственники помещений в МКД на основании решения общего собрания вправе отказаться от исполнения договора управления МКД в одностороннем порядке, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

п.8.2 ст.162 ЖК РФ

ВЫВОДЫ:

 1. Условием для одностороннего расторжения собственниками договора управления должно быть не просто спонтанное и необоснованное решение общего собрания, а наличие фактов ненадлежащего исполнения управляющей организацией условий договора управления.

2. Как зафиксировать и доказать невыполнение договора управления со стороны управляющей организации:

- результаты проверок органа уполномоченного в сфере жилищного контроля – Государственной жилищной инспекции;

- результаты проверки органа местного самоуправления на основании обращения собственников по вопросу невыполнения управляющей организацией своих обязательств;

- акты о нарушении условий выполнения договора управления, составленные с участием Совета МКД (иных уполномоченных собственниками лиц).

Подробнее способы контроля за деятельность управляющих организаций описаны в Разделах 4,5.

3. Для расторжения договора управления недостаточно только лишь принять решение об этом на общем собрании, необходимо соблюдать саму процедуру расторжения договора

  •  необходимо подписать соответствующее соглашение,

где предусмотреть порядок передачи технической документации, самого объекта - многоквартирного дома, возмещения убытков, которые могут возникнуть у любой из сторон;

  • при одностороннем расторжении договора в случае отказа

 управляющей организации, такой договор должен быть расторгнут в судебном порядке.

 ВАЖНО!!! Принимая решение об отказе от управляющей организации, собственники, как правило, одновременно выбирают новую управляющую организацию, либо иной способ управлении, например, создают ТСЖ.   Необходимо помнить, что новая управляющая организация может приступить к управлению МКД только после полного завершения процедуры расторжения договора управления с предыдущей. Иной подход создает почву для возникновения «двойных» управляющих организаций и «двойных» квитанций.

Рекомендуем также, чтобы новая управляющая организация Совет дома принимали участие  в приемке, как самого объекта, так и технической документации, с составлением соответствующих актов.

kraszkh.ru

Договор управления МКД | Договор управления домом

       Здравствуйте, друзья! Зачастую договор управления многоквартирным домом подписывается собственником на «автомате», так нет ни времени, а бывает, что и желания его читать. И поэтому я решил сделать обзор договора управления многоквартирным домом, который есть лично у меня с управляющей компанией, и оформить в этот обзор в виде статьи. Не думаю, что договоры других управляющих компаний радикально отличаются. Договор этот вы можете скачать и просмотреть по ссылке ниже:

Договор управления многоквартирным домом

     Первым делом в договоре следует его название и преамбула. Следующий пункт в договоре управления МКД — используемые в договоре термины. Здесь можно узнать, что обозначает в договоре Совет многоквартирного дома, Собственник, Наниматель и Уполномоченный представитель Собственников. Особенно интересным здесь представляется термин Совет многоквартирного дома. Думаю, в ближайшее время напишу статью по этому поводу.

      Далее, пункт 1 – «Предмет договора». Здесь говорится о чем вообще договор, какие работы и услуги по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества должна выполнять управляющая компания. Затем перечень того, что относится к общему имуществу собственников дома. Очень важный пункт о том, что передача в управление компании общего имущества не влечет права собственности на это имущество.

     Пункт 2 – «Обязанности сторон». Сначала о том, что обязан собственник, пункт 2.1. А обязан он: своевременно и полностью вносить плату за коммунальные услуги, допускать представителей управляющей компании в свое жилье для осмотра инженерный коммуникаций в дневное время, а для устранения аварий – круглосуточно, избрать на Общем собрании собственников совет многоквартирного дома, при длительном отсутствии сообщать УК телефоны и адреса почтовой связи, проводить своевременно ремонт в своем жилище.

     Также он должен соблюдать некоторые требования, а именно: не производить перенос внутренних инженерных сетей и имеющихся схем учета услуг без согласования с управляющей компанией, не производить самовольную установку приборов учета водоснабжения, не использовать электроприборы с суммарной мощностью более 7 кВт на квартиру, не производить переустройство и перепланировку квартиры без соответствующего согласования, и т.д.

     Очень важный пункт о том, что при проведении ремонта в квартире собственник обязан за свой счет убрать строительный мусор. Пункт правильный, я считаю. Далее пункты о предоставлении управляющей компании копий правоустанавливающих документов и некоторых персональных данных, о снятии и передаче показаний приборов учета, об их поверке. Здесь важный пункт о том, что в случае нарушения пломбы или целостности счетчика собственник квартиры должен в трехдневный срок известить управляющую компанию. Пункт 2.2. – о том, что обязан наймодатель в части принадлежащих ему помещений. Здесь читаем об обязанностях граждан — нанимателях квартир и помещений.

     Пункт 2.3. уже гораздо интереснее – это обязанности управляющей компании. Ну сначала, понятно, говорится о том, что управляющая компания должна предоставлять коммунальные услуги (отопление, горячее и холодное водоснабжение, водоотведение, электроснабжение), и эти услуги должны соответствовать параметрам качества, надежности и экологической безопасности в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг. Важными здесь представляются пункты о том, что управляющая компания обязана уведомлять собственников квартир о проводимых ремонтах и работах на инженерных сетях, производить сверку платы за коммунальные услуги по обращению, соблюдать все Правила и Постановления действующего законодательства РФ.

     Интересный пункт о том, что УК должна организовать сбор ртутьсодержащих ламп и транспортировку их на утилизацию. По моему, работа в этом направлении недостаточно активно ведется. Вроде какой то пункт есть, но сдают ли люди туда ртутьсодержащие лампы, не знаю. Также управляющая компания по договору обязуется ежегодно в апреле месяце предоставлять уполномоченному собственниками дома лицу отчет об исполнении условий договора управления. Все остальные собственники могут ознакомиться с этим отчетом на сайте УК. Ну что ж, это разумный пункт в договоре, очень желательно чтобы финансовая и организационная деятельность управляющей компании была прозрачной.

     Далее, п. 3 – «Права сторон». Права собственника – может требовать от УК снижения платы в случае некачественного или неполного предоставления услуг, возмещения убытков вследствии ненадлежащего выполнения договора.
Права управляющей компании шире – она может самостоятельно выбирать подрядные организации для ремонтов, в случае задолженности по платежам приостановить предоставление услуг, привлекать сторонние организации для взыскания задолженности с владельцев квартир. Также УК может заключать договоры с третьими лицами на использовании общего имущества, например, установку рекламных баннеров. Средства от таких договоров направляются на цели благоустройства и текущий ремонт.

     Пункт 4, пожалуй, самый важный – «Цена договора, размер платы за жилое помещение и коммунальные услуги и порядок внесения платы». Здесь читаем о том, что плата за квартиру состоит из платы за содержание и ремонт жилого помещения и платы за коммунальные услуги. Начисление платы производится равномерно в течение года. Размер платы определяется общим собранием собственников с учетом предложений управляющей компании, и не меняется в течение года. По факту, конечно, все это происходит так, какую плату УК предложит, такая и принимается. При этом управляющая компания оставляет за собой право увеличить размер платы в случае проведения неотложных, аварийных работ на стоимость фактически выполненных работ.

     Плата за отопление производится согласно нормативов и действующих тарифов теплоснабжающей организации. Если в доме есть общедомовой прибор учета, тогда размер платы за отопление корректируется один раз в год. Значимый подпункт – о том, из чего состоит и как начисляется плата за коммунальные услуги на горячее и холодное водоснабжение, водоотведение и электроснабжение. Общая плата состоит из платы за индивидуальное потребление (рассчитывается на основании показаний индивидуальных приборов учета, либо при их отсутствии по нормативам потребления) и платы за общедомовые нужды.

     Расчет платы за общедомовые нужды – это пожалуй, самое «больное» место, вызывающее больше всего разногласий жителей с УК. Согласно договора такой расчет производится по показаниям общедомового прибора учета за минусом объемов по показаниям индивидуальных приборов учета, и затем полученная цифра распределяется между всеми жилыми нежилыми помещениями пропорционально размеру общей площади каждого жилого и нежилого помещения.Также в длинном списке прав управляющей компании заслуживает внимания пункт о том, что при временном отсутствии собственника квартиры более 5 календарных дней подряд, можно произвести перерасчет платы за ХВС, ГВС, и водоотведение на основании заявления собственника. Это хороший и разумный пункт.

      П. 5. – «Ответственность сторон». Интересен подпункт о том, что в случае просрочки платежей за коммунальные услуги собственнику начисляется пени. Ну дальше все стандартно, в случае форс мажорных обстоятельств ни собственник, ни управляющая компания не несут ответственности за исполнение договора.

     Пункт 6 – «Срок действия договора и порядок его расторжения». В данном варианте договора срок действия полтора года. А вообще по действующему законодательству договор управления заключается на срок не менее, чем один год, и не более, чем пять лет. Расторжение договора стандартно – любая из сторон за месяц предупреждает другу о расторжении. Следует обратить внимание на подпункт о том, что УК может расторгнуть договор в одностороннем порядке, если действующий размер квартплаты не обеспечивает безубыточную работу управляющей компании.

     Пункт 7 – «Контроль за выполнением управляющей организацией обязательств по договору» сообщает о том, что такой контроль осуществляет уполномоченный представитель собственников дома, а также органы государственного надзора. И заключительный пункт в договоре, п.8 – «Особые условия». Здесь можно обратить внимание на подпункт о том, что управляющая компания имеет право на факсимильное воспроизведение подписи руководителя УК при подписании договоров, актов выполненных работ, уведомлений и иных документов.

     К договору еще также прилагаются три приложения. Приложение № 1 – «Перечень работ и услуг, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме (МКД)». Здесь длинный перечень работ, которые все же лучше прочитать. Это и есть те работы и услуги, которые обязана выполнять управляющая организация. Приложение № 2 – «Перечень работ, услуг по текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома». Здесь список поменьше работ и услуг по текущему ремонту. И заключительное приложение №3 – «Границы общего имущества МКД по строительным конструкциям и внутридомовому инженерному оборудованию». Здесь очень хорошо, наглядно представлено, за что отвечает управляющая организация, а за что собственник.

     Конечно, договоры управления МКД в различных управляющих организациях отличаются, но все же в основных, ключевых моментах они похожи. Я рассмотрел в статье реальный и типовой, можно сказать, договор управления МКД.


teplosniks.ru

суть договора управления МКД - souzpotrebitely

АРОО по защите прав потребителей «Народный союз потребителей» информирует.

Основное направление работы АРОО по защите прав потребителей «Народный союз потребителей» заключается в защите прав потребителей жилищных и коммунальных услуг. В этой связи, мы предлагаем Вашему вниманию разъяснения терминов и понятий, применяемых в жилищных правоотношениях, и без уяснения которых, простым гражданам, собственникам многоквартирных домов (далее МКД), очень сложно ориентироваться при заключении договоров, связанных с управлением МКД.

     В последнее время,  участились случаи обращений к нам граждан с вопросом о различии между договором управления, договором оказания услуг, и договором выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества МКД, а так же о раскрытии понятия «Управляющая организация».

ОТВЕТ:

Ч. 1 чт. 161 ЖК РФ гласит: - Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению МКД.

С учетом положений Постановления Госстроя России от 27 сентября 2003 г. №170, управление многоквартирным домом - это хозяйственная деятельность, осуществляемая в интересах собственников помещений в многоквартирном доме и представляющая собой комплекс фактических и юридических действий по надлежащему содержанию многоквартирного дома и земельного участка, на котором расположен дом и иные объекты недвижимости, связанные с жилым домом, и обеспечению граждан коммунальными и другими услугами, а также иную деятельность, определяемую собственниками помещений в многоквартирном доме в соответствии с нормами жилищного законодательства.

Согласно «Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом» (Утв. Постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 г. № 75):

- Управляющие (жилищные) организации - это организации любой формы собственности и организационно-правовой формы, обеспечивающие благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном жилом доме (домах), а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в этом доме (домах).

То есть, Управляющей организацией (далее УО)  может быть как юридическое лицо, так и индивидуальный предприниматель,  который получил право осуществлять деятельность по управлению и содержанию МКД. Стоит обратить Ваше внимание на то, что даже любой из сособственников МКД может стать таким индивидуальным предпринимателем и осуществлять работы по оказанию услуг и содержанию МКД.

Согласно ч. 2 ст. 162 ЖК РФ: - По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива либо в случае, предусмотренном ч.14 ст. 16 ЖК РФ, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам в таком доме...

Договор управления, в жилищном праве, представляет собой смешанный договор в котором объем обязательств Управляющей организации раскрывает ст. 162 ЖК РФ это:
а) надлежащее содержание и ремонт общего имущества в МКД.
б) предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в этом МКД.

Этот договор включает в себя элементы договоров возмездного оказания услуг, подряда и энергоснабжения и результатом его является исполнение комплекса обязательств УО. По договору управления УО является исполнителем, а собственники МКД заказчиками комплекса услуг и работ, исполнение которых должно обеспечить надлежащее содержание МКД. По договору управления, УО не должно наделяться без согласия собственников МКД, правом владения, пользования или распоряжения имуществом МКД, ни в целом, ни в части. Эти права остаются у собственников МКД, а УО по такому договору лишь наделяется правом требования вознаграждения за оказанные услуги и работы.

По договору управления, УО действует за плату, от своего имени в интересах собственников (посредничество), и потому не является представителем собственников МКД.

По договору управления УО не может получать выгоду от использования имущества собственников МКД (сдача в аренду подвалов, размещение рекламы на фасаде дома, использование земельного участка и пр.), но имеет право на вознаграждение по договору управления, при этом, есть нюансы и потому вопросы вознаграждения, в заключаемом договоре, следует особо внимательно рассматривать.

2. Договор оказания услуг.

ч. 5 ст. 38 НК РФ гласит: - под услугой для целей налогообложения признается "деятельность, результаты которой не имеют материального выражения, реализуются и потребляются в процессе осуществления этой деятельности".

Таким образом, договор оказания услуг представляет собой соглашение, заключенное между собственниками МКД и УО, по которому, УО - исполнитель услуг выполняет только определенную деятельность не направленную на овеществленный результат (услуги поручения, консультационные, связи, интернет, предоставление информации на разных носителях, коммунальные услуги и т. д.). Заключение такого договора, в определенных случаях, приемлемо во всех способах управления МКД. Однако, стоит внимательно рассматривать каждый вид предлагаемых услуг, так как УО в текст договора на оказание услуг часто закладывают посреднические услуги, такие как: управление имуществом МКД, поручение представительства, оказания коммунальных услуг, которые собственники при способах НУ и ТСЖ вполне могут получать и без посредников, и без заключения договора с УО.

3. Договор выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества МКД, это договор подряда, в силу главы ч. 2 ст. 779 ГК РФ не является услугой, а представляет собой работу, направленную на достижение определенного результата за плату. По такому договору подрядчик не может наделяться функциями управляющего или представителя, а является лишь исполнителем заказанных работ, направленных на обеспечение надлежащего содержания общего имущества собственников МКД.

Исходя из выше изложенного приходим к выводам, что собственникам МКД целесообразно применять следующие:

Способ управления УО
Заключение договора управления с УО применимо к способу управления Управляющей организацией, который с 18.06.2011 г. в ЖК РФ заменил собой способ управления Управляющей компанией. При способе управления УО, собственники МКД, за плату, отдают управление домом посреднику - УО.

Способ НУ
Ч. 1. 1 ст. 164 ЖК РФ: - При непосредственном управлении многоквартирным домом, количество квартир в котором составляет более чем двенадцать, собственниками помещений в данном доме договор оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в данном доме с управляющей организацией собственники помещений в данном доме заключают на основании решения общего собрания указанных собственников. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

Ч. 1. 2 ст. 164 ЖК РФ: - По договору оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и (или) выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в данном доме (заметьте не коммунальные услуги).

Согласно ч. 2 ст. 164 ЖК РФ: - Договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени. (Это договоры предоставления коммунальных услуг или коммунальных ресурсов, в зависимости от того, кто их исполнитель).

Ч. 7 Правил ( Пост. Правительства № 307): - При отсутствии у собственников помещений в многоквартирном доме (в случае непосредственного управления таким домом) или собственников жилых домов договора, заключенного с исполнителем, указанные собственники заключают договор о приобретении холодной воды, горячей воды, электрической энергии, газа и тепловой энергии, а также о водоотведении непосредственно с соответствующей ресурсоснабжающей организацией.

То есть при способе НУ собственники МКД могут приобретать коммунальный ресурс непосредственно у ресурсоснабжающей организации до внешней границы МКД и далее сами приобразовывать её в коммунальную услугу. А могут приобретать коммунальную услугу у исполнителя коммунальных услуг, который в свою очередь приобретает коммунальный ресурс у ресурсоснабжающей организации, и преобразуя его в коммунальную услугу, предоставляет потребителю за плату. Такие договоры заключаются каждым собственником самостоятельно, тогда как договор на содержание и ремонт общего имущества заключается одним договором от лица всех собственников.

Согласно «Правил предоставления коммунальных услуг» (Пост. Правительства № 307 от 23.05.2006 г. в ред. 06.05.2011 г.):

- "исполнитель" - юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, предоставляющие коммунальные услуги, производящие или приобретающие коммунальные ресурсы и отвечающие за обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых потребителю предоставляются коммунальные услуги. Исполнителем могут быть управляющая организация, товарищество собственников жилья, жилищно-строительный, жилищный или иной специализированный потребительский кооператив, а при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений - иная организация, производящая или приобретающая коммунальные ресурсы.

УО часто используют то, что закон предоставляет собственникам МКД при способе НУ выбор, на заключение договора предоставления коммунальных услуг/ресурсов, с исполнителем или ресурсоснабжающей организацией, и облачают такой договор в форму договора управления, включая в него услуги и работы по содержанию с техническому обслуживанию общего имущества МКД, и коммунальные услуги.

Договор управления заключается с каждым собственником, таким образом, собственники МКД заказывают в УО работы по содержанию и ремонту МКД, а так же коммунальные услуги, которые УО зачастую не будет им предоставлять, так как энергоресурсы собственники будут получать на прямую от ресурсоснабжающих  организаций, но плату за коммунальные услуги УО включает в тариф по договору управления. Возникает спорный вопрос по цене договора.

Согласно ст. 164 ЖК РФ при способе НУ управление МКД производится непосредственно (то есть без посредников) собственниками. Заключение договора управления при способе НУ почти полностью подменяет способ НУ способом управления УО.

Так как ЖК РФ не обязывает собственников МКД при способе НУ заключать договор управления, но обязывает их с 01.03.2012 г. заключать с УО договор на оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества МКД (ч. 9.1 ст. 161.1 ЖК РФ), то договор управления заключать при способе НУ не целесообразно.

Способ управления ТСЖ
Заключение договора управления между УО и ТСЖ предусматривается ч. 2 ст. 162 ЖК РФ, и при заключении такого договора органы управления ТСЖ фактически передают управление МКД в руки УО. Раздел VI ЖК РФ предусматривает следующее:

В силу ст. 135 ЖК РФ, ТСЖ некоммерческая организация, созданная для управления МКД.
Ст. 144 ЖК РФ гласит, что органами управления ТСЖ являются общее собрание и правление.
Ст. 147 ЖК РФ устанавливает правило, что члены правления не вправе поручать, доверять другому лицу или иным образом возлагать на него исполнение своих обязанностей члена правления товарищества.
Ч. 2) ст. 138 ЖК РФ Обязанности ТСЖ: - осуществлять управление многоквартирным домом в порядке, установленном разделом VIII настоящего Кодекса;
Ч. 4) ст. 148 ЖК РФ Обязанности правления ТСЖ: - управление многоквартирным домом или заключение договоров на управление им.
Ч. 4 ст. 145 ЖК РФ Общее собрание членов товарищества собственников жилья имеет право решать вопросы, которые отнесены к компетенции правления товарищества.

Из выше приведенных норм следует, что правление ТСЖ обязано заключить договор управления МКД только во исполнение решения общего собрания (если такое имееися), так как сами члены правления ТСЖ не вправе поручать, доверять или возлагать свои обязанности по управлению МКД на других лиц.

В силу ч. 2.2 ст. 161 ЖК РФ: - При заключении договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией указанные товарищество или кооператив осуществляют контроль за выполнением управляющей организацией обязательств по такому договору, в том числе за оказанием всех услуг и (или) выполнением работ, обеспечивающих надлежащее содержание общего имущества в данном доме, за предоставлением коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.

В силу ч. 11 ст. 161 ЖК РФ: - В случае заключения договора управления многоквартирным домом товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом с управляющей организацией коммунальные услуги собственникам и пользователям помещений в данном доме предоставляются управляющей организацией, в других случаях коммунальные услуги указанным собственникам и пользователям предоставляются лицами, несущими ответственность за содержание сетей инженерно-технического обеспечения, входящих в состав общего имущества собственников помещений в данном доме.

Материал предоставлен пресс-службой АРОО по защите прав потребителей «Народный Союз Потребителей»

souzpotrebitely.livejournal.com

Оставить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *