Договор с управляющей компанией в многоквартирном доме как заключить – Договор с управляющей компанией на обслуживание многоквартирного дома: правила заключения, образец,

Содержание

Особенности заключения договора с управляющей компанией

Юридическая консультация > Административное право > Коммунальные службы > С кого и что можно требовать, если не заключен договор с управляющей компанией

В последнее время обслуживание многоквартирных домов ведется управляющими компаниями ЖКХ, договор с которыми заключают жильцы. После подписания документов обе стороны действуют в рамках положений, зафиксированных в договоре. Особенности таких договоров будут рассматриваться в данной статье.

Понятие договора

Управляющая компания должна быть юридическим лицом

Договор – это документ, в котором фиксируются обязанности сторон. В случае с заключением соглашения между владельцами недвижимости и управляющей компанией форма документа должна быть обязательно письменной. В договоре оформляется соглашение двух сторон:

  1. Владельцы недвижимости, расположенной по адресу, являющемуся основанием договора.
  2. Управляющая компания, деятельность которой регламентируется уставом.

Управляющая компания должна являться юридическим лицом. По договору она должна принять на себя обязанности содержать, ремонтировать недвижимое имущество, ставшее предметом договора.

Кроме этого, своевременно предоставлять владельцам жилья определенные услуги. Между сторонами заключается типовой договор, который может быть доработан в соответствии с конкретными обстоятельствами. Минимальный срок действия документа – год.

Согласование с законодательной базой

Все положения договора не должны противоречить действующему законодательству. При этом руководствуются жилищным законом РФ. Статья 162 позволяет передать полномочия по содержанию жилья, решению вопросов, связанных с коммунальной и хозяйственной деятельностью, компании, которая имеет соответствующую лицензию.

Такая компания должна вести свою деятельность в соответствии с требованиями органов власти местного, а также федерального уровня. Все действия управляющей компании должны согласовываться с законодательными нормами.

Заключение договора. Последовательность действий

Без согласия жильцов договор заключить невозможно

Чтобы управляющая компания могла выполнять свои обязанности, предусмотренные договором, надо сделать ряд шагов:

  1. Члены правления занимаются разработкой проекта договора.
  2. Проект обсуждается на собрании совета жильцов, которые должны быть в курсе всех основополагающих моментов. После этого проект согласовывается с представителями управляющей компании.
  3. Проект предоставляется всем жильцам для ознакомления. Они могут вносить свои предложения.
  4. После внесения корректив готовится окончательный вариант договора.
  5. Договор утверждается на собрании жильцов. На нем ведется протокол, где фиксируются результаты голосования.
  6. Подписанный протокол отдают в управляющую компанию.
  7. Происходит подписание договора.

Соглашение должно обязательно включать следующие моменты:

  • Указания на местонахождение дома.
  • Описание состава имущества.
  • Перечень услуг, которые должны оказываться жителям, проводимых работ.
  • Перечень ремонтных работ, которые будут проводиться по мере необходимости.
  • Потенциальные условия, которые могут стать основанием для изменений договора.
  • Особенности расчета стоимости.
  • Стоимость услуг по содержанию дома.
  • Порядок внесения коммунальных платежей.
  • Порядок предоставления отчетов.
  • Прочие моменты.

Когда будет подписан договор, управляющая компания может приступать к исполнению своих обязанностей. Максимальный срок – 30 дней.

В гражданском законодательстве перечислены моменты, когда возможно расторжение данного документа, внесение в него изменений. Договор имеет ограниченный срок действия. Однако этот срок автоматически продляется, если не поступает заявления о его прекращении от одной из сторон, подписавших договор.

Основные части договора

Управляющая компания имеет четкие обязанности

Каждый договор состоит из следующих структурных частей: указание на объект, субъект договора, описание прав и обязанностей каждой стороны, уровня ответственности.

Здесь же фиксируются цены и порядок проведения расчетов, а также предоставления отчетности. Объект в данном договоре – многоквартирный дом.

Он детально описывается в документе: адрес, особенности месторасположения, этажность, количество подъездов. Субъект – в таком документе 2 субъекта: владельцы жилья, управляющая компания. Стандартные обязанности компании:

  • Приступить к выполнению обязанности в месячный срок после подписания документов.
  • Оказывать услуги, в том числе выдавать квитанции, справки.
  • Обеспечивать должное состояние здания, а также прилегающих к нему территорий (парковки, детские, спортивные площадки, подвалы, крыши, подъезды).
  • Обеспечить полноценное взаимодействие с подрядчиками, которые предоставляют ресурсы (воду, электричество, газ, отопление), организуют вывоз мусора.
  • Гарантировать бесперебойную подачу ресурсов, функционирование лифтов в рамках своих стандартных полномочий.
  • Выполнение текущего, капитального ремонта.
  • Обращаться за помощью к аварийным бригадам.
  • Информировать жителей об отключениях энергии, воды, о проведении ремонтных работ и текущих осмотров.
  • Начислять платежи в оговоренные сроки, собирать их.
  • Производить перерасчет в случае изменений.
  • Реагировать на жалобы клиентов, рассматривать все обращения, заявки. Если их исполнение в компетенции управляющей компании, они должны быть удовлетворены.
  • Вести бухгалтерские документы, заниматься хозяйственной, финансовой отчетностью, хранить документацию.
  • За месяц до окончания года необходимо представлять отчет жильцам. Его в письменном виде размещают на досках объявлений.

В перечень могут входить иные обязанности, не противоречащие закону.

Права управляющей компании

Жильцы должны понимать, что у них также есть обязательства!

Управляющая компания имеет и определенные права:

  1. Получать от жильцов своевременную оплату услуг, внесения коммунальных платежей, требовать ее.
  2. При наличии просрочек начислять проценты за неустойку.
  3. Осуществлять меры по принудительному взысканию, включая подачи исков в суд.
  4. Нанимать 3-и лица для выполнения определенного круга обязанностей, заключать с ними договор.
  5. Вносить свои предложения, касающиеся вопросов капитального ремонта.
  6. Организовывать внеплановые собрания всех собственников, если надо срочно решить важные вопросы.
  7. Предлагать платные услуги, которых нет в основном перечне.
  8. Можно включить другие права, которые допускаются законом.

Обязанности собственников

Собственники обязаны:

  • Без задержек вносить коммунальные платежи, оплачивать услуги компании.
  • Соблюдать порядок.
  • В местах общего пользования не мусорить (на придомовой территории, в подъездах, лифтах).
  • Канализацию, мусоропровод использовать только по назначению. В канализацию нельзя спускать твердые предметы, выливать химически активные жидкости. Которые могут нанести вред трубопроводу. В мусоропровод нельзя бросать мусор с крупными габаритами, лить туда жидкости.
  • Не возить на пассажирском лифте тяжелые грузы.
  • Если на территории квартиры проводятся ремонтные работы, то вывоз строительного мусора является обязанностью владельцев квартиры.
  • При пользовании водой, электроэнергией, газом, следует соблюдать правила безопасности.
  • Нельзя допускать действий, которые потенциально опасны для общего или чужого имущества.
  • Если обнаружена поломка в работе устройств, за работу которых отвечает управляющая компания, надо информировать ее представителей о выявленных сбоях.
  • Следить за состоянием труб, радиаторов, электропроводки, счетчиков, то есть всех устройств, которые связаны с подачей ресурсов.
  • Могут быть отмечены другие обязанности, если таковые есть в местных либо федеральных законах.

Права собственников

Договор с управляющей компанией — гарантия выполнения всех обязательств обеими сторонами

Перечень прав собственников таков:

  1. Пользоваться всеми услугами, включенными в перечень.
  2. Пользоваться коммунальными услугами в полном объеме.
  3. Получать справки, квитанции.
  4. При изменении тарифов заблаговременно получать информацию о новых, информация должна поступить не позднее 5 дней до внесения изменений.
  5. Потребовать перерасчетов.
  6. Стать инициатором внеочередного собрания, чтобы внести изменение в договор либо расторгнуть его.
  7. Если будут выявлены нарушения, подать жалобу, претензию, в заявлении выразить свои предложения, замечания.
  8. Своевременно получать отчетность.

Если стороны нарушают свои обязательства, позволяют себе пренебрегать обязанностями, они должны ответственность за действия / бездействие. Если происходят сбои из-за действия форс-мажорных обстоятельств, ответственность со сторон снимается. К таким обстоятельствам можно отнести катастрофы, теракты, стихийные бедствия.

Если владелец жилья не вносит платежи, в отношении его принимаются соответствующие меры. При этом за задержку начисляется пеня.

Порядок расчетов

Все расчеты — за месяц

Все расчеты ведутся за месячный период. По окончании месяца собственник должен внести плату до 10 числа. Размер платы определяется существующими тарифами. Если местные власти поменяют тарифы, то изменится пата за жилье. Данные изменения в договоре не отражаются.

Счета обычно доставляют до почтового ящика. При сдаче жилплощади в аренду арендаторы не всегда стараются быстрее внести деньги за коммунальные платежи. Однако надо понимать, что за задержку, произошедшую по вине квартирантов, ответственность все равно будет нести собственник.

Общая сумма платежей включает 2 составляющие: расходы на содержание здания, на текущий и капремонт; счета за потребленные воду, газ, отопление.

Какова должна быть сумма отчислений на содержание здания, на ремонт решают сами владельцы, для этого проводят специальное собрание. Предложенные цены должны быть согласованы с управляющей компаний. Срок их действия: от года.

Платежи за свет, воду, газ, отопление определяются показаниями приборов учета. Поскольку счетчики на воду стоят не у всех, возможно использование средних показателей, определенных местными властями.

Лицевой счет

Каждый дом имеет свой финансово-лицевой счет. За его ведение отвечает управляющая компания. Владельцы в праве контролировать расходование средств с данного счета. Для этого они могут сформировать запрос, получив ответ на который, проанализировать отчетную документацию.

Особенности резервного фонда

Чтобы всегда имелись средства на непредвиденные расходы, можно создать резервный фон. Обычно с таким предложением выступает управляющая компания. В этот фонд идут деньги из тех средств, которые идут на ремонт, на содержание здания.

Все владельцы должны знать, что такой фонд существует, что в него идут определенные отчисления. Также собственники получают информацию, если средства из этого фонда расходуются на какие-либо нужды.

Отчетность

За 30 дней до истечения года УК представляет собственникам отчет, в котором отражены все расходы, все оказанные услуги. Его оформляют в виде письменного документа и вывешивают там, где его смогут все увидеть.

Осложнения при заключении договора

Хороший вариант — создание резервного фонда

Если не все собственники согласны на заключение договора с УК, это создают серьезное препятствие. Их отношения с компанией ЖКХ будут не ясны, ничем не регламентированы. Другие жильцы могут на собрании выбрать человека, который от имени всех будет заключать соглашение с УК.

Чтобы этот человек стал уполномоченным по соблюдению прав всех собственников, за него должно проголосовать больше половины собственников. Если большинство выступила за принятие документа, то он будет считаться юридически действительным, обязательным к исполнению.

Такой документ сразу составляют в 2-х экземплярах. Один находится в УК, другой – у выбранного представителя. Каждый владелец квартиры может получить копию для себя. Если отдельные жильцы будут не согласны с такими решениями, они могут оспаривать свои права в суде.

Особенности ситуации, когда договор не заключен

Если отдельные лица против заключения договора, они должны выступить на собрании и заявить о своем решении. Потом жители выбирают представителя. Также на собрании обсуждается договор, его нюансы. Когда все тонкости будут учтены, выбранному лицу передают право подписания документа.

Если договора с УК нет, платить за коммунальные услуги все равно надо. Если заключен договор от имени всех владельцев, то отсутствие своего личного документа не освобождает от платежей. Если договора с УК нет вообще, надо выбирать какую-либо компанию и с ней заключать договор. А платить все равно надо, в случае просрочки будет начисляться пеня, которую отменить будет очень сложно.

Способы подписания договоров

Существует 2 способа подписания:

  1. составление индивидуальных договоров и подписание их собственников и УК;
  2. составление общего договора и подписание его представителем собственников и УК.

Если подписей нет, то документ не имеет юридической силы. УК только тогда смоет приступить к своим обязанностям, если договор будет подписан всеми жильцами или законно выбранным представителем.

Тема сюжета: можно ли расторгнуть договор с управляющей компанией и на каких основаниях это делается:

Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

Поделиться

ВКонтакте

Класс

WhatsApp

Telegram

    

juristpomog.com

Как правильно заключить договор управления многоквартирным домом — Портал ЖКХ Архангельской области

Грамотно составленный договор – основной инструмент контроля за управляющей организацией. Порядок заключения, расторжения, существенные условия такого договора содержатся в статье 162 Жилищного кодекса Российской Федерации. Однако существует множество тонкостей при заключении такого договора.

Что такое договор управления многоквартирным домом?

По договору управления многоквартирным домом управляющая организация по заданию собственников помещений в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Как заключается договор управления многоквартирным домом?

• На общем собрании собственников МКД по предложению управляющей организации утверждаются условия договора управления многоквартирным домом.

• Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме. От имени собственников договор управления МКД может заключать председатель совета МКД или иное лицо, уполномоченное решением общего собрания собственников.

• Составляется один документ, который подписывается сторонами и хранится по 1 экземпляру в управляющей организации и у уполномоченного лица.

• Договор может быть заключен и с каждым отдельным собственником.

• Самостоятельно изменять утвержденные на общем собрании условия договора невозможно.

На какой срок заключается договор?

В общем случае договор заключается на срок не менее чем один год, но не более чем пять лет. В случае если договор заключается на основе проведенного открытого конкурса по отбору управляющей организации, договор заключается на срок не менее чем один год, но не более чем три года.

Что обязательно следует отразить в договоре управления МКД?

В договоре управления обязательно должны присутствовать существенные условия, без указания которых договор является недействительным.

1. Адрес дома и состав общего имущества, в отношении которого будет осуществляться управление (лестницы, лестничные площадки, лифты, крыши, чердаки, подвалы, земельный участок, на котором расположен дом, и т.д., с указанием количественных и технических характеристик). Следует отметить, что состав общего имущества и перечень услуг и работ наиболее целесообразно указывать в приложениях к договору управления, которые будут являться его неотъемлемой частью.

2. Перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация.

3. Порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы.

4. Порядок осуществления контроля над выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Что ещё следует отразить в договоре?

Следует заблаговременно определиться с приемлемой редакцией договора. Либо вы редактируете договоры, предложенные компаниями-кандидатами, либо разрабатываете самостоятельно редакцию договора, предлагая компаниям-кандидатам с ней согласиться.

В первую очередь стоит остановиться на следующем:

  • Срок действия договора;
  • Цена договора, порядок её изменения;
  • Организация расчётов за ЖКУ;
  • Формы фиксации фактов неисполнения и ненадлежащего исполнения обязательств управляющей компанией;
  • Письменный досудебный порядок урегулирования претензий;
  • Описание общего имущества многоквартирного дома;
  • Перечень условий, которые стороны признают существенными.

Гарантии собственников

Управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора передает техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации.

Отчет управляющей организации

По общему правилу, управляющая организация отчитывается перед собственниками помещений многоквартирного дома не реже одного раза в год. Отчет должен предоставляться не позднее конца первого квартала следующего года.

Как прекращается договор управления многоквартирным домом?

• Собственники помещений в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора, если имеется решение общего собрания жителей о смене способа управления МКД.

• Собственники помещений на основании решения общего собрания собственников в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

• Для расторжения договора управления МКД в случае ненадлежащего исполнения управляющей организацией своих обязанностей собственники должны фиксировать все случаи нарушения действующего договора. (Акты, переписка с управляющей организацией, фото- и видеоматериалы).

Договор управления многоквартирным домом является важным документом, регулирующим отношения собственников с управляющей компанией. От грамотно составленного договора управления зависит дальнейшая судьба вашего дома, так как именно он регулирует перечень услуги порядок проведения работ по содержанию дома в надлежащем состоянии.

Некоммерческое партнерство «ЖКХ Контроль», 2014

gkh.dvinaland.ru

Договор дома с управляющей компанией с 2013 года заключается гораздо проще

Что такое управляющая компания?

И что являют собой договора, заключаемые ТСЖ с управляющими организациями?

Жилищный кодекс РФ обязывает каждый многоквартирный дом подписывать договор управления с УК. УК в данном случае выступает ничем иным как ДЕЗом, только с другим названием, но с теми же монопольными масштабами. Работники управляющих компаний просто поменяли название своей прежней работы, а те же сантехники, инспекторы и начальники остались на своих местах. Только как заставить все тех же недобросовестных работников выполнять свою работу и необходимые услуги, за которые вы, кстати, теперь платите деньги из своего кармана?

Утвердить все права и обязанности, ответственность и перечень всех работ поможет договор с управляющей компанией.

Крайне важно для всех владельцев квартир в многоэтажном доме выбрать на общем собрании способ управления, составить текст договора по управлению домом, который в последующее время управляющая компания обязана подписать с каждым собственником квартир.

Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации такие соглашения обязательны для всех домов. Оно определяют обязательства граждан, соблюдение которых будут регулироваться судом. Исходя из этого критически важно, чтоб каждый владелец квартиры знал, что подписывает и зачем он это делает, каковые условия договора.

Предоставляем образец договора на управление многоквартирным домом. Выполняется согласно статье 162 ЖК РФ.

Договор с управляющей компанией для управления многоквартирным домом 2013 обязательно должен включать:

  • Состав имущества дома;
  • Ряд робот, выполняемых УК по обслуживанию дома;
  • Цена - сумма оплаты за ремонт и содержание жилья;
  • Информация про ответственность каждой из сторон в суде;
  • Порядок и контроль за выполнением каждого из указанных управляющей компанией обязательств;
  • Отчетность управляющей комиссии за выполнение соглашения;
  • Не обязательно, но вносится состав имущества по тех. паспорту, чтоб не оказалась после, что его нет.
  • Вносится перечень работ, услуг, необходимых для выполнения ремонта.
  • Важно также то, прописано ли в договоре список всех выполняемых работ УК является дополнением к договору, и если этого нет, то, фактически, УК не обязана их выполнять.

Самый главный пункт в договоре – это цена!

Согласно цене жильцы дома обязаны оплачивать услуги УК. Новый Жилищный Кодекс РФ установил, что на все коммунальные услуги цены устанавливаю органы местного управления. А за содержание дома и ремонт жилья цены определяются на общем собрании жильцов и комиссии УК. Это означает, что цена договорная и может меняться, если это прописано в договоре в процентном соотношении.

Также рекомендуется внести в договор пункт о создании лицевого счета дома, на котором будут храниться средства на содержание и ремонт. Необходимо обратить внимание на то, чтоб в собрании выбрать человека, который станет контролировать расход средств.

Договор управления домом с организацией также требует записи про ответственность Заказчика, где собственники жилья прописывают ответственность Исполнителя. Это обратный процесс, который регулируется с обеих сторон.

Если говорить на чистоту, то компании-исполнители не часто горят желанием отчитаться, куда потрачены средства и в каком объеме, но если прописать этот пункт в договор с управляющей компанией, то обслуживающая компания обязуется предоставлять отчет, потраченных средств по тому распорядку, какой пожелает товарищество.

Каждая компания, заключающая с вами договор, не несет ответственности за проделки предыдущей, а чаще всего в перечень обязательных работ УК входит:

  • обслуживание в случае аварии;
  • утилизация мусора;
  • ремонт лифтов и обслуживание их и т.д. и т.п.

Интересный пример соглашения с управляющей компанией находится на сайте управляющей компании «Русич». Он не является идеалом, но как учебный пример может быть http://uk-rusich.ru/tipovoj-dogovor-s-upravlyayushhej-kompaniej.

ogodom.ru

Договор с управляющей компанией в 2018 году

Жильцы многоквартирных домов обязаны не только делать выбор относительно варианта управления, но и определяться с содержанием соглашения.

В будущем управляющая компания берет на себя обязательство подписать договор с каждым отдельно взятым владельцем объектом недвижимости.

Что это такое

Перед изучением основного вопроса изначально рекомендуется ознакомиться с базовыми теоретическими сведениями и российским законодательством.

Благодаря этому можно исключить различные последствия из-за признания договора недействительным.

Важные понятия

Соглашение между собственниками жилья и управляющей компанией – документ, который регулирует взаимные взятые обязательства.

Согласно законодательству РФ собственники недвижимости обладают правом самостоятельно выбирать управляющую компанию, у которой есть соответствующая лицензия на работу.

Определение “управляющая компания” в российском законодательстве расшифровывается как компания, которую собственники квартир наделяют ответственностью по вопросу содержания многоквартирного дома.

Правовые отношения между сторонами сделки обретают юридической значимости сразу после подписания договора, а правила его формирования установлены ст. 162 ЖК РФ.

В частности предусмотрено несколько вариантов подписания договора:

Составление договора с каждым собственником по отдельности В подобной ситуации каждая сторона должна поучить оригинал документа
Путем формирования соглашения с уполномоченными представителями совета дома В данной ситуации подписывается несколько экземпляров договора, один из которых остается у представителей дома, а копия предоставляется каждому жильцу

Важно помнить — согласно российскому законодательству исполнение условий договора является обязательным для каждой сторон.

Необходимые документы

С целью подписания рассматриваемого типа договора достаточно будет предоставить Протокол собрания, в котором отображается не только форма управления, но и иные немаловажные нюансы. Помимо этого необходимо направить уведомление УК с прошением заключить договор.

Правовая база

Согласно Гражданскому Кодексу России подписание соглашения считается обязательным условием для предоставления услуг управляющей компанией.

Подписание договора регулируется ст. 162 ЖК РФ. Крайне важно сверять сформированной договоров с разделами, которые указаны в Постановлении Правительства РФ № 491 от 2006 года.

Именно на его базе устанавливаются ключевые правила содержания и поведения ремонтных работ общедомового имущества, а также основания для внесения изменений в размер платы.

На что обратить внимание при заключении договора с управляющей компанией

Заключение договора с УК несет под собой множество нюансов, о которых нужно знать для минимизации рисков возникновения различного недопонимания в дальнейшем. Рассмотрим их подробней.

Содержание соглашения

Согласно ст. 162 Жилищного Кодекса России основными разделами рассматриваемого типа договора принято считать:

  • адрес месторасположения дома и состав общего имущества;
  • подробный перечень работ, которые должна выполнить управляющая компания;
  • размер платы управляющее компании за предоставленные услуги;
  • порядок осуществления контроля за деятельностью управляющей компании.

Дополнительно необходимо в обязательном порядке указать период, на который подписывается рассматриваемый тип соглашения. Бланк договора управления многоквартирным домом с управляющей компанией можно скачать здесь.

Стороны сделки

Сторонами сделки согласно Гражданскому Кодексу РФ выступают:

  • физические либо юридические лица;
  • управляющая компания в лице уполномоченного представителя.

Во время формирования договора необходимо указывать подробные реквизиты управляющей компании.

Как выглядит образец

Для минимизации рисков занесения в текст соглашения недостоверных либо ошибочных сведений рекомендуется ознакомиться с образцами документов.

Необходимо обращать внимание на то, что договор с управляющей компанией с ООО формируется аналогичным образом.

Расторжение соглашения в одностороннем порядке

Согласно Гражданскому Кодексу России, расторжение договора допускается в том случае, если:

  • было вынесено соответствующее решение судебным органом;
  • по решению одной из сторон;
  • завершился период действия договора.

Стороны по своему желанию могут заявить об аннулировании действия соглашения до периода его завершения.

Согласно с решением судебного органа, на базе ст. 450 ГК РФ, соглашение между управляющей компанией и жильцами может быть расторгнуто, если был выявлен факт нарушения Положений документа и в иных ситуациях, предусмотренных российским законодательством.

Исходя из этого, односторонний вариант расторжения сделки возможен в том случае, если управляющая компания не исполняет взятые на себя обязательства.

На какой срок оформляется в многоквартирном доме

Рассматриваемое соглашение может быть подписано согласно ст. 162 ЖК РФ на период от 1 года до 5 лет.

В случае удовлетворительных отзывов жильцов о работе управляющей компании, то документ может быть автоматически продлен с сохранением первоначальных условий.

Важно — при неисполнении обязательств УК, жильцы вправе досрочно расторгнуть договор. Одновременно с этим необходимо понимать, что расторжение осуществляется исключительно в судебном порядке, ссылаясь на выявленных правонарушениях.

Важно помнить — собрание относительно смены управляющей компании должно проходить не позднее 3 календарных месяцев с периода расторжения соглашения.

По завершению собрания управляющая компания в обязательном порядке осуществляет передачу решения совета и всей сопровождающей документации новой организации.

После этого, спустя 1 месяц, если иного не предусмотрено договором полномочия будут полностью переданы новой УК.

Подводные камни

Прежде чем приступать к заключению соглашения с управляющей компанией рекомендуется внимательно изучить текст соглашения.

В большинстве случаев граждане не придают особого значения такой документации, ссылаясь на честность организации, но это зря.

Может произойти ситуация, при которой спустя месяц после подписания договора граждане получают квитанцию об оплате коммунальных услуг с завышенными суммами.

Иными словами, был факт необоснованного повышения тарифов. Среди наиболее распространенных деяний среди управляющих компаний принято считать:

Игра с завышением тарифов на коммуналку В случае, если на общем собрании не был решен вопрос относительно использования тарифов на коммуналку, управляющая компания имеет законное право самостоятельно устанавливать на свое усмотрение
Повышение периода действия договора об оказании услуг Нередко УК в договоре прописывают срок действия в 10 лет

Помимо этого не стоит забывать о том, что часто содержанием договора устанавливается запрет на возможность одностороннего размыва правоотношений, что позволяет говорить о договорном рабстве.

Необходимо помнить, что согласно российскому законодательству максимальный период действия соглашения составляет 5 лет.

Что касается возможности смены управляющей компании, то законодательство позволяет делать это в любое время на собрании, если был выявлен факт нарушения взятых на себя обязательств со сторону УК.

Часто УК игнорируют строительство различных недоделок. Более того, текстом соглашения может быть снята ответственность с управляющей компании за возможные убытки, которые возникли в результате скрытых дефектов.

Если говорить с юридической точки зрения, то УК должна в таком случае действовать таким образом:

  • в случае выявления скрытых дефектов нужно в обязательном порядке устранить их, а понесенные затраты компенсировать через застройщика;
  • запретить осуществление перерасчетов.

Для минимизации рисков допущения факта указания в тексте соглашения различных подводных камней, рекомендуется внимательно относиться к содержанию договора. Рекомендуется также обращаться за помощью к квалифицированным юристам.

Последствия незаконной сделки

Чем больше развивается область обслуживания ЖКХ, тем больше возникает вопросов. Уже давно не редкость встретить судебные разбирательства жильцов со своими управляющими компаниями.

Во многом это связано с противоречиями, которые имеют месту быть в российском законодательстве.

В некоторых ситуациях все доходит буквально до абсурда – управляющие компании изымают денежные средства за предоставление коммунальных услуг противозаконно.

Видео: как выиграть суд с управляющей компанией

Говоря о последствиях незаконной сделки, то их как таковых нет. Единственное, о чем необходимо помнить заключается в следующем — в случае признания договора недействительным жильцы освобождаются от уплаты за услуги управляющей компании.

В завершении хотелось бы отметить — рассматриваемый тип соглашения несет под собой множество нюансов, о которых нужно знать для минимизации рисков возникновения различных неловких ситуаций с управляющей компанией.

В частности рекомендуется перед подписанием договора предоставить его текст квалифицированным юристам для ознакомления. Таким образом можно исключить противоправных действия со стороны УК.

yurday.ru

выды и образцы, взаимодействие между УК и ТСЖ

ТСЖ является способом управления многоквартирным домом. Не всегда ТСЖ имеет  полную возможность осуществлять грамотное управление, именно поэтому юридической практикой допускается возможность заключения договора ТСЖ с УК.
Допускается всего лишь два вида договоренностей, один из которых предусматривает полномочия управления или же подряда (оказания тех или иных хозяйственных или финансовых услуг). Разберемся подробнее с соглашениями, которые можно заключить.

ТСЖ как способ управления домом, особенности

ТСЖ – это товарищество собственников жилья. По сути своей, это один из способов управления многоквартирным домом. Товарищество обслуживает жильцов также, как и управляющая организация.

Товарищество является юридическим лицом и считается созданным с момента надлежащей государственной регистрации. Все вопросы, волнующие жильцов в доме, разрешаются данной организацией путем проведения общих собраний. Порядок их созыва регулируется Жилищным кодексом РФ. Как правило, в общих собраниях, проводимых ТСЖ, должны участвовать все жильцы. Решения принимаются большинством голосов. Должны быть выслушаны мнения каждого, кто изъявит желание их высказать.

Данная управляющая организация должна предоставлять собственникам всю необходимую информацию по поводу проведения работ, оказания услуг и др. Они обязаны протоколировать все решения, ими принимающиеся. Они обязаны осуществлять управление общим имуществом, заключать необходимые договоры, поддерживать дом в надлежащем состоянии.

Жильцы МКД (многоквартирного дома) сами имеют право выбирать способ управления. Никто не имеет право навязывать тот или иной вариант. Расторгнуть или заключить соглашение можно абсолютно в любое время.

Может ли ТСЖ заключить договор с управляющей компанией

ТСЖ при всей ее удобности, не является все таки профессиональной организацией по управлению домами. Поэтому не всегда они могут рационально осуществлять некоторые полномочия по взаимодействию с ресурсоснабжающими организациями.

Поэтому зачастую ТСЖ нанимают для выполнения работ УК, одновременно при этом занимаясь управлением многоквартирным домом. Нанятая управляющая компания непосредственным управлением не занимается, а лишь осуществляет хозяйственную работу и взаимодействует с поставщиками коммунальных услуг.

Как заключить договор ТСЖ с УК

Законодательно четко установлено, что граждане могут выбрать лишь один способ управления. Нельзя одновременно осуществлять управление многоквартирным домом сразу несколькими способами.

Именно поэтому между правоприменителями постоянно ведутся споры о том, а можно ли ТСЖ заключать договоры с УК, является ли это правомерным?

Товарищество собственников жилья может заключать соглашение с управляющей компанией в целях передачи ей некоторых своих полномочий. Заключение соглашения и подписание бумаги происходит по правилам, предусмотренным жилищным и гражданским кодексами.

Товарищество, путем заключения такого договора передает часть своих полномочий только тем управляющим компаниям, которые имеют лицензию на право выполнения данного вида предпринимательской деятельности. ТСЖ или ЖСК имеют право выбрать абсолютно любую организацию для управления.

При всем этом, товарищество управляет многоквартирным домом, а УК является лишь выполняющей работы подряда, во взаимоотношениях с жильцами УК практически не участвует.

Должна ли организация заключившая договор с ТСЖ иметь лицензию

В той ситуации, когда речь идет именно об управляющей компании, то вся ее деятельность может быть осуществлена исключительно при наличии лицензии. Однако не всегда товарищество собственников жилья заключает договоры именно с УК. ТСЖ имеет право заключать соглашения абсолютно с любыми фирмами, занимающимися оказанием тех или иных услуг, которым для осуществления предпринимательской деятельности не нужно никакое государственное разрешение.

Поэтому в качестве подрядной организации может быть использовано не только коммерческое юридическое лицо, но и индивидуальный предприниматель. Заключение договора с частными лицами, как правило, не допускается.

Виды договоров ТСЖ с УК

В юридической практике сложилось всего два вида договора, которые между данными структурами могут быть заключены:

  1. Договор подряда.
  2. Возмездного оказания услуг (управленческий).

О подрядном договоре уже рассказывалось выше. По факту, это соглашение об оказании хозяйственных услуг. Но помимо этого вида соглашения есть и другой, при котором не ТСЖ является главенствующим звеном, но сама управляющая компания! Такое бывает в ситуациях, когда Товарищество не в силах по объективным причинам заниматься управлением. Поэтому все управленческие функции передаются именно управляющей организации.

Иных форм договоров на сегодняшний день не предусмотрено. Заключение иных соглашений правлением Товарищества должно происходить по нормам и правилам, предусмотренным как жилищным, так и гражданским законодательством.

Договор управления ТСЖ с управляющей организацией, образец

Как и любое другое соглашение, данный договор обязательно должен включать в себя такие элементы как:

  1. Название на документы.
  2. Указание на реквизиты сторон.
  3. Существо правоотношения.
  4. Права и обязанности.
  5. Дата и место подписания.

По договору управления УК берет на себя весь комплекс управленческих полномочий, включая заключения новых соглашений, оказания услуг, поставки коммунальных благ и др. Товарищество же является главенствующей управленческой структурой в многоквартирном доме и все вопросы жильцы разрешают именно через ТСЖ.

Образец договора. ⇐

Договор обслуживания ТСЖ с управляющей организацией

Это второй вид соглашения, который может заключить управляющая компания с ТСЖ. Такое соглашение именуется еще договором подряда.

В этой ситуации никаких управленческих функций в этой ситуации управляющей компании не предоставляется. Данное соглашение заключается по конкретному факту необходимости оказания услуг. Структура бумаги та же, что и для управленческого договора.

Подрядный договор может быть заключен не только с управляющей организацией, но и с любой другой коммерческой фирмой, оказывающей те или иные услуги.

Образец документа. ⇐

Права и обязанности сторон

Любое соглашение, именуемое договором, должно иметь раздел, именуемый «права и обязанности сторон». В этом разделе должно быть указано, какие именно действия имеет возможность выполнять управляющая организация. В зависимости от конкретного вида соглашения предусматриваются и различные права.

Для примера возьмем договор обслуживания. Согласно этому акту УК имеет право:

  • получать необходимые материалы необходимые для работы;
  • получать оплату;
  • требовать выполнения обязанностей от ТСЖ и др.

Товарищество, в свою очередь, имеет право требовать добросовестного выполнения работы в разумные сроки.

Ответственность

В рамках гражданского законодательства предусмотрена ответственность в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения  сторонами договора своих обязанностей.

Как правило, в этом случае предусмотрена исключительно материальная ответственность. Сторона, чьи права нарушены, имеет право потребовать разумной компенсации в рамках судебного разбирательства.

Как ТСЖ забрать дом у управляющей компании

В данной ситуации все достаточно просто. Граждане, проживающие в многоквартирном доме, имеет право провести общее собрание и разрешить вопросы управления своим общим имуществом. В той ситуации, когда все граждане проголосуют за расторжение договора с управляющей компанией, то соглашение прекращает свое действие. Еще одним общим собранием избирается новый способ управления – в данной ситуации ТСЖ.

Порядок создания и деятельности ТСЖ регулируется Жилищным Кодексом РФ.

Таким образом, управляющая компания имеет право действовать по договору совместно с ТСЖ. Законом предусмотрено лишь два вида соглашения, каждое из которых имеет свои особенности и нюансы.

yurzona.ru

Договор управления многоквартирным домом 2018

Согласно российскому законодательству, жители многоквартирного дома могут самостоятельно выбирать форму управления многоэтажкой.

На данный момент существует два основных типа управленцев, среди которых и выбирают граждане:

  • товарищество собственников жилья, или ТСЖ;
  • управляющая компания - УК.

При этом, не столь важно, что выберут жильцы. Ведь главное, чтобы управленец способствовал улучшению условий, в которых проживают собственники. И в том, и в другом случае в итоге должен быть составлен договор управления многоквартирным домом.

Основания

Основанием для составления договора служит решение, которое принимается на общем собрании жильцов. Документ заключается с управляющей стороной, которой выступает управляющая компания. В случае, если жильцы создают ТСЖ, то договор заключает товарищество, а не все собственники.

Законодательная база

Основными документами, регулирующими вопрос управления многоквартирным домом, в 2018 году выступают Жилищный и Гражданский кодекс РФ.

Так, владельцы помещений в многоквартирных домах обязаны заключить договор управления. В противном случае хозяйствующая компания может обратится в суд с требованием принудительного подписания бумаг.

В законодательстве можно найти и нюансы, касаемо составления договора управления. Так, в 162 статье ЖК РФ прописаны возможные стороны, между которыми может быть составлен договор:

  • Первой стороной является управляющая организация.
  • Второй стороной могут являться собственники жилых помещений. Но в случае выбора ТСЖ в ее качестве могут быть правление или председатель. Также заключать договор с УК могут и лица, которым был передан дом от застройщиков.

Договор управления многоквартирным домом

Договор управления многоквартирным домом заключается с юридическим лицом. При этом подписание бумаги возможно только в том случае, если избранная организация обладает официальным разрешением на оказание жилищно-коммунальных услуг, а также отвечает всем поставленным требованиям.

С управляющей компанией

Договор с управляющей компанией может быть заключен как самими жильцами, так и созданным товариществом. При этом организации передаются полномочия по управлению, обслуживанию и текущему ремонту общего хозяйства многоквартирного дома.

С ТСЖ

Товарищество собственников жилья при необходимости может сохранить за собой право управления домом, а может передать свои полномочия выбранной управляющей компании.

При этом заключенный договор может иметь как бумажную, так и электронную форму. Главное условие - наличие подписей каждой из сторон соглашения.

Порядок заключения

Весь процесс заключения договора между жильцами и управляющей организацией можно разделить на несколько условных этапов:

  • Разработка содержания документа.
  • Hассмотрение ключевых моментов каждой из сторон соглашения.
  • Ознакомление жильцов с составленным договором.
  • Изготовление заключительной версии документа.
  • Утверждение описанных условий на собрании жильцов и подписание договора.

Во время общедомового собрания ведется протокол, содержащий решение собственников об утверждении УК. Копия данного документа передается хозяйствующей компании.

Содержание

Составляемый договор должен содержать довольно много информации.

Весь документ состоит из нескольких пунктов, каждый из которых является обязательным к заполнению:

  • Общие положения.
  • Предмет договора.
  • Обязанности и права каждой из сторон.
  • Цена договора.
  • Ответственность сторон.
  • Контроль выполнения обязательств со стороны управляющей организации.
  • Правила изменения/ прекращения.
  • Особые условия.
  • Форс-мажор.
  • Сроки действия.

Количество пунктов может дополняться в зависимости от хозяйствующей организации.

К договору необходимо добавить ряд приложений, которые будут является его неотъемлемой частью:

  • список, перечисляющей все мероприятия, которые будут входить в обязанности УК;
  • список мероприятий, необходимых для текущего содержания общедомового имущества;
  • схематичный план границ территории, относящейся к общедомовому имуществу и находящейся в компетенции управленца.

Любой договор управления многоквартирным домом должен отражать всю прописанную выше информацию.

Существенные условия

При составлении договора должна быть обязательно отмечена следующая информация:

  • сроки выполнения необходимых работ и оказания услуг;
  • виды контроля работы управляющей компании и выполнения ее обязательств;
  • нюансы оплаты собственниками помещений за работы, предоставляемые управленцем;
  • величина и порядок оплаты за коммунальные услуги, ремонт и содержание дома.

В случае, если в договоре не отражаются перечисленные условия, можно составить дополнительное соглашение, которое будет содержать недостающую информацию.

Права и обязанности сторон

Основные условия при заключении договора касаются управляющей компании.

Так, УК должна предоставлять целый комплекс мер, которые направляются на:

  • оказание услуг, направленных на содержание имущества, относящегося к общедомовому;
  • выполнение своевременного ремонта общедомового имущества;
  • проведение работ и услуг, направленных на управление многоквартирным домом;
  • оказание коммунальных услуг.

Главной обязанностью жильцов и собственников помещений является заключение договора. Документ должен быть составлен не позднее, чем через 10 дней после осуществления выбора УК. Об этом говорится в 161 статье ЖК РФ. Также в обязанности входит своевременная оплата услуг и работ, предоставляемых со стороны УК.

К правам управляющей компании можно отнести:

  • возможность самостоятельного выбора порядка, сроков и способов выполнения работ в зависимости от состояния общедомового имущества;
  • право выбора подрядных организаций для выполнения работ;
  • обеспечение доступа сотрудникам к помещениям для выполнения ремонтных или аварийных работ;
  • требование своевременной уплаты от жильцов многоквартирного дома;
  • проверка достоверности передачи информации с приборов индивидуального учета.

Также управляющая компания может реализовывать другие права, которые не противоречат действующему законодательству. В правах же жильцов значится возможность осуществления контроля за исполнением УК возложенных на нее обязанностей.

Образец

При необходимости, каждый может скачать образец договора и подробно ознакомиться с его содержанием. Документ весьма объемный, однако необходимо знать каждый элемент данного соглашения для того, чтобы не попасться на удочку мошенников.

Образец договора с управляющей компанией здесь.

Срок действия

Договор управления многоквартирным домом заключается на срок, который прописывается в самом документе. Его актуальность может варьироваться от 1 года до 5 лет. При этом существует возможность досрочного расторжения. Порядок и условия расторжения также оговариваются внутри документа.

Условия расторжения

Для расторжения договора может быть использована инициатива от любой стороны соглашения. В случае, если инициатором является УК, то в ее обязанности включается оглашение своего решения за месяц, или ранее, до расторжения.

По инициативе собственников

Инициатива о расторжении со стороны собственников может быть осуществлена только в случае выбора иного вида управления или смены УК. В таком случае предупреждение существующему управленцу следует вынести за 2 месяца до расторжения договора.

Возможно и обоюдное соглашение о расторжении. Обычно причиной тому становится истечение срока действия договора. При этом, как и в случае с инициативой собственников, следует оповестить стороны не менее, чем за 2 месяца до окончания срока действия документа.

Возможен ли отказ от заключения?

Заключение договора на управление домом является непосредственной обязанностью владельцев помещений в многоэтажке.

В случае, если граждане намеренно отказываются от подписания бумаги, у хозяйственной компании появляются основания для обращения в суд. Подаваемый иск будет содержать требование принудительного заключения договора.

Также стоит отметить, что согласно ГК РФ, сторона, намеренно уклоняющаяся от заключения соглашения, будет обязана оплатить ущерб.

Его формирование производится вследствие несвоевременного подписания договора об управлении.

На видео об управлении многоквартирным домом

realtyurist.ru

управляющая компания или собственники и как заключить договор?