Договор переуступки права собственности – Покупка квартиры по переуступке прав в 2018 году: образец договора цессии, условия и порядок переуступки прав собственности на квартиру, документы, риски

Но здесь есть важный нюанс – в обязательном порядке организация застройщика должна дать свое согласие на переуступку прав!

И многие строители пользуются подобной ситуацией, требуя заплатить за согласование всех условий. Согласие предоставляется в письменной форме, обязательно присутствие описание объекта недвижимости, печать организации и подписи руководителя.

Как оформляется соглашение о переуступке?

Если вы решились на приобретение строящейся квартиры, действуйте правильно:

• Как покупатель вы имеете право истребовать от продавца все необходимые документы, которые были подписаны с застройщиком для ознакомления. Предварительный договор, основной договор, дополнительное соглашение, все платежные документы, которые могут подтвердить, что продавец производил выплаты застройщику, схема на рассрочку платежей (если таковая имеется), квитанции с банка, переписка с застройщиком – полный пакет документов необходимо принимать только по составленному акту с описанием всех бумаг.
• Покупатель должен убедиться, что у продавца нет долгов перед застройщиком – делаем запрос в строительную организацию, уточняем наличие штрафов и пень. Таковые имеются – требуем у продавца их погасить, или уменьшаем продажную стоимость на такую же сумму, как санкции.

Существует опасность, что из-за наличия просрочек по платежам застройщик может расторгнуть первоначальный договор с вашим продавцом.

Прилагаем образец договор уступки прав требования

Цессия заключается только в письменном виде, должна содержать все реквизиты сторон, номер договора, даты и все важные условия по переуступке прав.

Видео — Риски покупки квартиры по переуступке

Переуступка права по договору долевого участия – на что обратить внимание

Если соглашение на ДДУ (долевое участие) был составлен и подписан по всем требованиям закона – покупатель будет максимально защищен юридически. Такое лицо имеет право потребовать передать жилище в свою собственность в четко предусмотренный срок по соглашению. И если вы хотите совершить продажу имущества по цессии

Важно: законодатель запретил дольщику совершать переуступку своих прав, в том случае если обязательства по выплате денежных сумм перед застройщиком не выполнены в полном объеме без переоформления оставшегося долга на нового приобретателя!

Цессия при оформлении предварительного договора

Предварительное соглашение, подписанное сторонами, обязательно должно быть подкреплено основным соглашением. Пока этого не произошло – у приобретателя нет права на покупаемое имущество, появляется только право требовать от строителя заключить с ним основной договор.

Помните, по предварительному соглашению не могут производиться никакие финансовые расчеты, что значительно повышает риск для покупателя.

Вы можете оказаться в ситуации, когда застройщик в будущем потребует от вас оплатить повторно стоимость квартиры, мотивируя это тем, что на момент ваших оплат основного договора еще не существовало!

Если застройщик выдал вексель покупателю, пытаясь «обойти» неправомерность денежных расчетов по предварительному соглашению – при заключении переуступки, вексель должен быть передан второму покупателю первым, путем внесения передаточной надписи на самом векселе. Указываются данные нового покупателя.

Особенность такого соглашения – нет обязательных требований по регистрации договора. Но и здесь есть свои минусы – вы несете высокие риски, ведь в случае банкротства застройщика вы останетесь и без квартиры, и без денег.

Стоит почитать

about-realty.net

Договор переуступки прав собственности на квартиру в 2018

Договоры о переуступки прав требования по оформлению собственности на недвижимость – это один из распространенных видов сделок для квартир в новостройках на последних этапах возведения дома.

На деле это может означать приобретение жилой недвижимости у посредника, то есть по договору переуступки прав требования, ведь свободной недвижимости непосредственно у застройщика уже не остается к этому моменту.

Что это такое

Пока новый дом не возведен и не сдан в эксплуатацию специальной комиссии, на руках у граждан, решивших стать дольщиками в строительном проекте, имеется только договор ДДУ.

Именно этот документ будет впоследствии служить основанием для оформления прав собственности на конкретное жилье.

Но это право закреплено за определенным гражданином, указанным в договорных соглашениях, и это право может быть передано другому лицу по договору цессии, то есть переуступке прав требования по оформлению жилой недвижимости по праву собственности.

Подобные правоотношения очень распространены у инвесторов, вложивших немалые средства еще на стадии котлована в строительном проекте жилого дома, это риски, которые они готовы терпеть ради дальнейшего получения прибыли.

Все эти моменты объясняются стоимостью конечно объекта жилой недвижимости цена будущего и уже готового жилья значительно разниться.

Но вот заключать окончательные договоры об оформлении прав собственности на готовое жилье обычно не торопятся, не смотря на тот факт, что готовый собственный объект стоит намного выше.

Именно этими обстоятельствами объясняется продажа уже готового, но не оформленного по всем правилам жилья весьма распространенная практика, и передача оформляется договором по переуступке прав требования по оформлению его по праву собственности.

Покупатель может тоже выиграть при подобных видах сделках, обычно стоимость квартир ниже, чем уже полностью зарегистрированный жилой объект.

Более четверти сделок по приобретению квартир осуществляется по договорам переуступке, это вполне официальная сделка и многие кредитные организации оформляю ипотечное кредитования на основе этого документа.

Но подобные договорные отношения по переуступке прав требования также применимы и в других сферах приобретения жилой недвижимости:

• при оформлении предварительного договора продажи можно передавать свое право на оформление основного договора другому физическому или юридическому лицу. Не следует думать, что по этим договорным обязательствам можно в будущем требовать передачу квартиры, ведь на этой стадии ведутся только переговоры о будущем заключении основного договора со всеми официальными формальностями, в том числе и передачу жилья по нему. Переуступить свое право на оформление основного договора купли-продажи необходимо до момента регистрации его в Росреестре.
• приобретение жилья по ипотечному кредитованию. Основание для получения заемных средств на покупку квартиры служит как раз предварительный договор продажи жилья.
• если права востребования будут переданы ближайшему родственному человеку, то налогообложение за проведение подобной сделки будет отсутствовать.

Существенные условия

При заключении договора по переуступке прав собственности на квартиру основной участник сделки может передать только те права и обязанности, которыми он сам наделен в пределах договорных соглашений.

Поэтому существенными условиями подобных правоотношений будет конкретизация объекта, по которому будут переданы права требования, и набор необходимой документации о нему, чтобы сделка была признана состоявшейся.

Особенности переуступки по ДДУ:

• передать свое право истребования квартиры по праву собственности можно в случае полного расчета с застройщиком;
• либо оформляется договор о переводе оставшейся задолженности на приобретателя прав требования.

Но! Обязательной стороной в подобных сделках будет сам застройщик – без него передача не может быть осуществлена.

То есть, его следует уведомить, что дальнейшие права будут переданы другому лицу, и он должен дать свое положительное решение на совершение окончательной сделки.

Последовательность действий по оформлению договора цессии договора ДДУ:

1. Приобретатель будущих прав обязан проверить наличие всей необходимой документации от застройщика.
2. К обязательному списку важных документов относят пакет учредительской документации, разрешение от органов административной власти на ведение строительных работ, выделение земельного участка для возведения дома, с оформлением прав собственности на него, проект строительства, характеризующий основные параметры будущего жилого дома и конкретного помещения, обязательство по окончательному сроку сдачи в эксплуатацию жилого дома, договор застройщика с финансирующей строительство компанией.
3. Следующим этапом совершения сделки будет официальное уведомление руководства строительной компании о смене владельца прав истребования собственности в будущем.
4. В компании следует запросить справочные документы об отсутствии долга на ведение строительных работ.
5. Если буду задействованы ипотечные средства, то заручиться банковским соглашением на дальнейшее оформление договора.
6. Если договор будет оформлять один из супругов, то для завершения всей операции необходимо его согласие.
7. Только при соблюдении всей это формальности можно приступать к заключению самого договора.
8. После подписания сторонами сделки соглашения о переуступке, оно обязательно должно пройти регистрацию в Росреестре.

Как оформить и его образец

Основная регламентация составления и заключения договора цессии содержится в Гражданском Законодательстве ст. ст. 382- 390, и ФЗ «О Долевом строительстве жилого дома…».

Но ни один из перечисленных законодательных актов не содержит точных сведений о порядке оформления подобной сделки, единственным условием является письменная форма.

Примерная структура соглашения о переуступке должно содержать все стандартные атрибуты других договоров:

• полное описание предмета договоренностей сторон;
• стоимость сделки, порядок расчетов;
• ссылку на обязанности каждой из сторон по заключаемому договору цессии;
• перечень ответственности каждой стороны по сделке;
• дополнения и особые условия, дату и место совершения сделки.

Образец договора находится тут.

Документы

Для оформления сделки по передаче прав требования, необходимо подготовить следующую документацию:

• основной договор ДДУ продавца права, со всеми дополнительными справками и документами;
• квитанции о проводимых с застройщиком расчетах, сумма остатка или отсутствие долга перед строителями;
• согласие второй половины на совершение сделки по покупке права требования;
• личные документы сторон по совершаемой сделке;
• согласие застройщика на смену лица по требованию оформить собственность на квартиру;
• если приобретение будет с ипотечным кредитованием, то одобрение банка на заключение сделки;
• акт передачи построенного, но не принятого в эксплуатацию жилья;
• другие документы, если возникнет в них необходимость.

Договор переуступки права требования на квартиру в новостройке

Стоит отметить юридическую безопасность подобного договора с последующим оформлением права собственности на квартиру.

Причем продавец прав последующего требования может либо полностью рассчитаться со строительной компанией по условиям договоренностей по ДДУ, либо договору передать остаток долга новому владельцу прав.

Причем совершать подобные юридически значимые действия можно неограниченное число раз, но до тех пор, пока жилой комплекс не будет принят в эксплуатацию и передан участникам долевого строительства по праву личной собственности.

Между супругами

Семейное Законодательство предусматривает общее владение и распоряжение всем имуществом, нажитом во время брачных отношений.

Но в некоторых семьях могут возникать конфликтные ситуации по распоряжению той или иной вещью, поэтому если первоначально договор заключал один из супругов, то второй может настоять на передаче законным путем ему прав требования оформления квартиры по праву личной собственности.

Подобные действия не запрещены Законом, особенно эти действия характерны для тех семей, где отношения находятся на грани распада, а все взносы на строительство дома проводил один из них, не указанный в договоре ДДУ.

И это вполне оправдано, ведь только тот, кто указан в договорных обязательствах, может в будущем истребовать переоформление жилья в частное владение.

Риски

Как и любые другие заключенные соглашения, так и переуступка прав требования, может быть в законом порядке быть оспорена.

Главными рисками приобретателя подобных прав можно назвать:

• признание состоявшихся отношений недействительными. Делается это в суде, основанием для подобного утверждения будет неправильное составление договора переуступки, без юридических последствий для сторон. И если такой факт состоится, то впоследствии приобретатель прав не сможет требовать у застройщика оформления права собственности по этим договоренностям. У него будет право возмещения продавцом всех понесенных им расходов, но не квартиры;
• банкротство строительной компании важный фактор не получить впоследствии жилья по договору цессии. И если продавец намеренно занижает стоимость сделки, то это может прямо указывать на банкротство застройщика.
• самое страшное это двойная продажа своих прав требования сразу нескольким лицам. Исходя из судебной практики, суды признают это право обычно за первым приобретателем, а ко второму покупателю это не относится.

Поэтому нужно обязательно проверять всю документацию перед заключением соглашения, даже запросить выписку о регистрации подобного договора на продавца.

Видео: Договор переуступки прав требования на квартиру

kvartirkapro.ru

Договор цессии (переуступки прав) в новостройке

Цессия или переуступка права требования является на современном первичном рынке недвижимости одним из наиболее применяемых и распространенных способов приобретения жилья в новостройках.

Перед сдачей построенного дома, на завершительном этапе жилищного строительства, как правило, все ликвидные квартиры бывают распроданы. Именно поэтому цессия — это практически единственный вариант для потенциального покупателя приобрести жилое помещение перед сдачей нового дома в понравившемся объекте.

С переуступкой прав в долевом строительстве связаны определенные юридические риски, поэтому потенциальному покупателю, решившему воспользоваться правовым механизмом цессии на первичном рынке жилья, нужно точно понимать, как происходит процедура переуступки, а также соизмерять выгоды и риски своего приобретения.

Юридическая природа и суть переуступки права требования

Цессия – это фактически сделка купли-продажи жилья, оформленная по договору переуступки. По данному договору дольщик (то есть продавец квартиры в новостройке) передает другой стороне – цессионарию – свои обязательства и права, вытекающие из соглашения долевого участия, оформленного дольщиком с компанией-застройщиком.

Договоры цессии очень востребованы среди инвесторов, покупающих у застройщика жилье, как правило, еще на этапе получения разрешений на строительство, а затем перепродающих квартиры на последних стадиях застройки по более высокой цене.

Механизм переуступки используется и для покупателей жилья в новом доме, которые по каким-то причинам передумали и хотят вернуть вложенные средства. Для них договор цессии – это практически единственная возможность избежать штрафов, которые предусмотрены в договоре с компанией-застройщиком при расторжении соглашения долевого участия.

Продавая свою недостроенную квартиру через договор переуступки, дольщик не только может вернуть уплаченные финансовые средства в полном объеме, но и получить определенную прибыль, поскольку квартиры в строящемся доме обычно с начала продажи и до окончания строительных работ растут в цене.

Цессия возможна только до перехода прав на жилье от строительной фирмы к участнику долевого строительства. То есть переуступка прав дольщика возможна только до тех пор, пока эти права на строящееся жилье не были реализованы. Когда права на построенную квартиру переданы дольщику, то есть после оформления акта приема-передачи жилья, договор переуступки уже оформить не получится.

Особенность соглашения цессии в том, что покупатель квартиры, заключивший договор переуступки, приобретает права и обязанности цедента (продавца) в полном объеме и в будущем обязуется выполнять все условия первоначального договора долевого участия. К примеру, если в соглашении дольщик и компания-застройщик оговорили условия рассрочки, цессионарий может производить выплаты только по данной схеме рассрочки. Он уже не может оговаривать в соглашении какие-то свои индивидуальные условия.

Основные преимущества и недостатки механизма цессии в новостройках

Главные преимущества при заключении договора цессии для покупателя состоят в следующем:

• появляется возможность купить жилье именно в понравившемся доме, если квартиры уже раскуплены;
• иногда покупка квартиры по переуступке выгодна для приобретателя с финансовой точки зрения. Во-первых, продавцы, желая побыстрее продать квартиры, зачастую предлагают на стадии завершения строительства нового дома цены ниже, чем у официального застройщика. На практике, разница на стоимость квартиры, установленной компанией-застройщиком и частным инвестором, может варьироваться от 3 до 25 процентов;
• во многих случая покупка жилья с использованием механизма цессии выгодна покупателям при ипотечном кредитовании. Если покупатель, оформивший ипотеку, покупает квартиру у застройщика на начальной стадии, ему приходится в течение нескольких месяцев (а иногда и лет) выплачивать проценты по ипотеке без возможности заселиться в приобретенное жилье. При этом зачастую проценты по ипотеке до сдачи нового дома в эксплуатацию гораздо выше в сравнении со сданным объектом. Заключая договор цессии на завершительном этапе строительства (при отсутствии возможности заключить договор долевого участия), покупатель начинает выплачивать ипотеку непосредственно перед переездом в новое жилье.

О преимуществах переуступки прав для продавца уже говорилось. Это, прежде всего, реальная возможность заработать на росте цен, происходящем на различных этапах строительства новостройки, а также возможность вернуть деньги, внесенные по договору долевого участия, без штрафных санкций от застройщика.

Основной недостаток переуступки прав – это увеличение рисков покупателя в сравнении с заключением договора долевого участия с застройщиком.

Основные риски по договору цессии

Несмотря на то, что заключение соглашения цессии связано с целым рядом рисков для потенциального покупателя, большинство из этих рисков при внимательном изучении условий сделки и наличии определенных правовых знаний можно свести практически к «нолю».

Итак, назовем основные риски при заключении соглашения переуступки прав на жилье в новом доме.

1. Один из основных рисков покупателя квартиры в новостройке, оформляющего договор переуступки прав, состоит в возможном признании договора цессии недействительным. Если соглашение между цедентом и цессионарием по каким-то причинам будет признано с юридической точки зрения недействительным, новый правообладатель сможет предъявить претензии только к цеденту, а не компании-застройщику.

Чтобы избежать такой неприятной ситуации, покупателю нужно проконтролировать правильность заключения договора цессии, с соблюдением сторонами обязательных условий. По закону договор переуступки прав будет считаться действительным при условии:

• полной оплаты дольщиком всей суммы, обозначенной в договоре долевого участия. Все оплаты должны быть подтверждены соглашением о зачете взаимных требований;
• наличия письменного согласия компании-застройщика на переуступку прав, возникших по первоначальному договору долевого участия, если такое согласие требуется в самом договоре дольщика и застройщика;
• наличия разрешения кредитной организации, если квартира приобреталась участником долевого строительства с использованием ипотечного финансирования.

Если при заключении договора цессии вышеперечисленные требования были нарушены, то, согласно статье 390 российского Гражданского кодекса, ответственность перед цессионарием несет первоначальный участник долевого строительства. Покупатель квартиры имеет право в случае признания цессии недействительной потребовать от цедента вернуть все полученные по сделке финансовые средства, а также возместить убытки и проценты за пользование деньгами. Тем не менее, на практике вернуть свои деньги бывает не всегда просто.

2. Возможное банкротство застройщика. Риск столкнуться с финансовой несостоятельностью застройщика может возникнуть не только при переуступке прав, но и при первоначальном долевом участии. Однако зачастую массовые продажи квартир в новостройке, особенно по заниженной цене, могут быть вызваны именно предстоящим банкротством компании-застройщика, значительным затягиванием сроков строительства или существенным нарушением застройщиком условий договора.

В данном случае цедент, уступивший свое право на недостроенную квартиру в новом доме, независимо от того знал он о проблемах застройщика при оформлении цессии или нет, не отвечает перед новым дольщиком за дальнейшее развитие строительства. После заключения соглашения переуступки прав новый покупатель, недовольный сроками застройки или качеством нового дома, не сможет предъявить продавцу, уступившему жилье, никаких претензий. Требования можно предъявить только к застройщику. Однако при финансовой несостоятельности строительной фирмы, вернуть деньги цессионарию будет не совсем просто.

Чтобы избежать подобных проблем, покупателю рекомендуется перед покупкой внимательно изучить проектную и разрешительную документацию застройщика, навести справки о его финансовом состоянии и проверить состояние незавершенного строительства.

Кроме того, возможно включение в условия соглашения цессии пункта о поручительстве цедента. При достижении согласия сторон цессии, в договоре указывается обязательство цедента принять на себя поручительство, если компания-застройщик не предаст цессионарию готовую квартиру до определенного срока. Если же новый дольщик в дальнейшем расторгнет договор долевого участия с компанией-застройщиком, указанное поручительство будет считаться ничтожным. Как показывает практика, подобные условия о поручительстве цедента включаются в соглашение переуступки достаточно редко.

3. Двойная переуступка прав по соглашению долевого участия. В практике встречаются случаи, когда одна и та же квартира с помощью договора цессии продается два раза. При этом, исходя из принятых по подобным делам судебных решений, жилое помещение реально достается покупателю, который первый оформил договор и зарегистрировал его. Остальные дольщики получают только право требования с застройщика.

Потенциальному покупателю жилья в новостройке нужно внимательно изучать условия предстоящей сделки и четко понимать, что согласно российскому законодательству о долевом строительстве, переуступка прав на жилье предусмотрена только в одной правовой форме, а именно по соглашению долевого участия. Соглашения переуступки, как и основные договора долевого участия, нуждаются в обязательной государственной регистрации.

Если строительная фирма предлагает купить квартиру по какой-то иной схеме, риски участников долевого строительства повышаются. Иногда вместо договоров долевого участия используются:

• инвестиционные соглашения;
• предварительные соглашения купли-продажи;
• предварительные соглашения долевого участия;
• вексельные схемы.

Наличие таких договоров еще не говорит о недобросовестности застройщика или о каких-то попытках мошенничества, однако для снижения рисков потенциальному покупателю целесообразно избегать таких не совсем легальных схем продажи, не подлежащих обязательной регистрации в Росреестре.

Чтобы избежать вышеуказанных рисков, на договор цессии можно соглашаться, если:

• приобретаемое жилое помещение продано первоначальному участнику по соглашению долевого участия;
• оплата по договору цессии производится только после регистрации в Росреестре прав.

4. Еще один риск цессионария – это нарушение цедентом условия об обязательном письменном уведомлении компании-застройщика о передаче прав на жилье, являющееся предметом соглашения долевого участия.

Узнайте особенности и порядок оформление квартиры в новостройке в собственность.

Процедура покупки квартиры в ипотеку на вторичном рынке подробно раскрыта в этой статье.

Правила оформления цессии

Как уже говорилось, цессия оформляется в виде письменного соглашения, подлежащего государственной регистрации. Нужно убедиться, что прежний дольщик письменно уведомил застройщика о проведенной сделке.

При заключении соглашения цессии чаще всего для передачи денег используется механизм банковских ячеек. Пройдя процедуру регистрации соглашения переуступки прав, продавец может получить деньги.

Обычно участие застройщика при заключении договора цессии необязательно. Но многие строительные фирмы вносят в договор долевого участия отдельное условие об обязательности получения своего согласия при передаче цедентом прав на квартиру цессионарию. В этой ситуации привлечение застройщика к оформлению сделки потребуется.

Если к моменту переуступки прав дольщик еще не выплатил стоимость квартиры в полном размере, письменное одобрение цессии застройщиком обязательно. В договоре цессии прописываются условия о переводе долга перед компанией-застройщиком на цессионария.

Скачать типовой договор переуступки прав собственности на квартиру вы можете по этой ссылке: типовой договор.

infonedvizhimost.com

Покупка квартиры по переуступке прав: риски

​Вопрос о покупке жилья рано или поздно возникает в каждой семье. Приобретение недвижимого имущества – процесс долгий, сложный, трудоемкий и требующий немалых материальных ресурсов. Халатный подход к проверке покупаемой квартиры и неправильное оформление сделки по купле-продаже жилья может лишить денежных средств и квадратных метров. И чаще всего это касается покупки квартир в новостройках, на которые еще не получено свидетельство о собственности. Рисков, связанных с ней, достаточно много, и поэтому к процессу приобретения жилья в новостройке следует отнестись более чем внимательно. Сегодня мы разберем основные риски при покупке квартиры по переуступке прав в строящемся и сданном доме.

Какой вид договора заключается с покупателем на квартиру в новом доме

Договор, заключаемый при приобретении жилья в новостройке, может быть нескольких видов, и это зависит от стадии строительства, на которой он находится в конкретный момент.

1. Договор долевого участия. Он заключается на любой стадии строительства дома, вплоть до сдачи объекта в непосредственную эксплуатацию, то есть до принятия его госкомиссией. Заключается непосредственно с застройщиком.
2. Договор переуступки прав (требований). Этот договор, как и первый, может быть заключен в период от начала строительства до ввода дома в эксплуатацию, но заключается он уже не с застройщиком, а с физическим/юридическим лицом, которое уже приобрело данный объект недвижимости у строительной фирмы по договору долевого участия. Или с лицом, которое купило квартиру также по переуступке прав у того, кто заключал ДДУ. Таким образом, цепочка подобных договоров может быть практически бесконечной. В тот момент, когда дом считается сданным, т.е. принятым госкомиссией и введен в эксплуатацию, регистрацию договоров переуступки больше не проводят.
3. Договор предварительной купли-продажи. Этот вид может быть заключен в период, когда дом сдан, но документы о собственности на квартиру еще не получены. Этот временной период, когда дом уже полностью готов и непосредственно собственник квартиры (по договору ДУ или переуступки) оформляет свидетельство о собственности на недвижимость. Такое оформление в новостройках может тянуться достаточно долго – до 1 года, и иногда возникают ситуации, когда вступления в права собственности решаются по суду.
4. Договор купли-продажи. Это обычный договор, который заключается, когда квартира в новостройке уже имеет владельца со свидетельством о собственности.

Договор переуступки в новостройке и риски, связанные с ним

Как понятно из вышеуказанного, договор переуступки заключается с физическим/юридическим лицом, на приобретение у него квартиры в доме, который находится на этапе строительства. Покупка по этому документу может быть оформлена, пока дом не введен в эксплуатацию.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

или по телефону:

• Москва и область: +7-499-350-97-04
• Санкт-Петербург и область: +7-812-309-87-91
• Федеральный: +7-800-511-69-34

Практика заключения таких договоров перед самой сдачей дома распространена потому, что такие объекты приобретаются инвесторами на стадии рытья котлована, по более низкой цене, но регистрировать квартиру в собственность для них не имеет смысла. Они стараются реализовать ее до этого момента. К тому же, никому не хочется сталкиваться с тем временным промежутком, возможно длительным, когда происходит оформление жилья в собственность. В этот период продать объект невозможно, и получается такое непонятное состояние.

Какова суть договора переуступки прав (или цессии)? Он заключается на основе первоначального договора с застройщиком – договором «дольщика». То есть существует первый покупатель квартиры, который, скорее всего, приобрел ее в самом начале строительства непосредственно у застройщика. И между ними был заключен ДДУ, который в обязательном порядке регистрируется в Росреестре. На основании него и заключаются дальнейшие договора цессии, а фактически просто происходит перемена покупателя в договоре ДДУ. Таких перемен может быть много. Поэтому при оформлении сделки нужно проверять наличие и точность первоначальных документов, которые передаются стороне, приобретающей квартиру по договору переуступки:

1. Договор долевого участия. Этот первоначальный договор с застройщиком в оригинальном варианте находится у последнего покупателя квартиры, в любом случае. Он должен быть зарегистрирован в Росреестре, иначе недействителен.
2. Все договора переуступки, имевшие место после заключения ДДУ. Это необходимо для того, чтобы можно было проследить всю цепочку покупателей объекта.
3. Квитанции об оплате объекта недвижимости. Все подлинные чеки и платежные поручения, в зависимости от того, как происходила оплата, также передаются покупающей стороне. Что касается оплаты объекта недвижимости, то она может быть произведена как в полном объеме, так и нет, по договоренности с застройщиком, например, о рассрочке. Если задолженность по квартире существует, то она переходит новому покупателю. Но важно другое – у продавца может существовать и просроченная задолженность. Здесь следует проконсультироваться непосредственно у застройщика о возможных долгах продавца, поскольку просроченная задолженность является большим препятствием в успешном приобретении квартиры, так как строительная компания может в некоторых случаях отсудить ее за просроченные долги.
4. Согласие застройщика на переуступку. В принципе, законодательно этого можно и не делать, но такой пункт предусмотрен практически во всех договорах долевого участи – извещать застройщика о переходе прав. Поэтому лучше всего получить его разрешение на эту сделку. К тому же, договор переуступки означает не только приобретение прав требований на квартиру, но и получение определенных обязанностей. В случае если за продавцом перед застройщиком существуют долги, то они либо погашаются до заключения договора переуступки, либо переходят новому покупателю. Только в этом случае застройщик даст согласие. Переход долга по объекту недвижимости может оформляться отдельным договором, подписываемым вместе с переуступкой, а может быть включен как пункт в сам договор цессии.
5. Акт приема-передачи всех вышеуказанных документов, подписываемый обеими сторонами договора переуступки.
6. Согласие супруга/супруги со стороны продавца на осуществление данной сделки. Ведь квартира, приобретенная по ДДУ, также является совместно нажитой собственностью. А если собственность совместная, то и продавцов в договоре переуступки должно быть несколько.

Наличие всех этих документов обязательно, что обезопасит покупателя от признания сделки недействительной.

Договор переуступки прав (цессии) обязательно должен пройти регистрацию в уполномоченных органах! В ином случае доказать его действительность будет проблематично.

При решении о покупке квартиры по переуступке прав/требований необходимо внимательно изучить данные первоначального договора: объект недвижимости должен иметь точные характеристики, поэтажный план с его расположением и т.д. Также в договоре необходимо указывать реальную цену квартиры.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

или по телефону:

• Москва и область: +7-499-350-97-04
• Санкт-Петербург и область: +7-812-309-87-91
• Федеральный: +7-800-511-69-34

Кода дом уже сдан, также могут возникнуть проблемы. Причем не важно, какой заключен договор – долевого участия или переуступки. Получить свидетельство о собственности иногда не так просто. Вроде бы дом уже полностью готов, принят госкомиссией, но его окончательное оформление в собственность не происходит. Это зависит от того, что оформление новостройки проходит множество этапов, в которых участвуют не только застройщик и «дольщики», но и поставщики, инвесторы, которые вложили  свои денежные средства. Между участниками не редко возникают споры по поводу взаиморасчетов, задолженностей и т.п., которые решаются в судебном порядке. Пока эти споры не будут урегулированы,  оформление собственности не происходит.

Большие риски могут быть связаны с таким понятием, как двойные продажи, как умышленные, так и случайные. Это означает, что одна квартира может быть продана нескольким лицам. Происходит это от того, что заключаются не только договора долевого строительства, но и различные виды инвестиционных договоров, переуступки и предварительные продажи. Поэтому, заключая переуступку на квартиру или предварительный договор покупки, необходимо, чтобы он основывался только на зарегистрированных в госорганах ДДУ, потому что только по ним ведется учет в Росреестре. В остальных случаях, когда учет на государственном уровне не ведется, можно приобрести квартиру, у которой уже есть владельцы.

law03.ru

Переуступка прав на квартиру. Переуступка прав собственности на квартиру

Переуступка квартиры допускается при любом типе сделки: по договору инвестирования либо соинвестирования, а также предварительно заключенному договору купли-продажи и прочим. Переуступка прав на квартиру возможна даже при ипотечном кредитовании. Покупателями по такому виду сделки могут выступать любые физические лица или организации.

Данный вид соглашения чаще всего возникает на этапе возведения нового дома. Таким образом, переуступка прав на квартиру представляет собой сделку, в результате которой первоначальная сторона (продавец) переуступает другой стороне (покупателю) все права и возможные обязанности, которые имеются у продавца в отношении третьей стороны. Третьей стороной чаще всего является застройщик. Сделка становится допустимой лишь в том случае, если в договоре нет пункта, что переуступка прав требования на квартиру запрещена.

Данная сделка на юридическом языке носит название цессия. Лицо, которое является продавцом, называется цедентом, а покупатель – цессионарием.

Кто в этом заинтересован?

Чаще всего в заключении таких договоров заинтересованы рядовые покупатели, так как иногда продажа квартир в интересующем их доме уже закончена. А другого пути приобретения ее в конкретном месте попросту нет.

Почему продавцы готовы переуступить свои права? Как правило, мотивы бывают разными, коснемся лишь нескольких.

Почему происходит продажа квартиры по переуступке прав?

Очень важно узнать истинную причину, которая побудила продавца пойти на такую сделку. От ответа на этот вопрос напрямую зависит, насколько рискованной будет такая сделка. Например, продажа квартиры может происходить из-за того, что продавец не может (или не хочет) выплачивать стоимость своих квадратных метров застройщику. В таком случае следует обязательно узнать сумму текущей задолженности непосредственно у застройщика, а также сроки ее погашения.

Но многие продавцы таких недостроенных жилых объектов стремятся заключить договор цессии в связи с определенными жизненными обстоятельствами. В частности, продавец может получить наследство и уже не нуждается в жилье или получил более выгодное финансовое предложение.

Основные виды

В настоящий момент наиболее частыми видами переуступки прав являются:

• переуступка на основе договора о долевом участии;
• переуступка прав, основывающаяся на предварительном договоре купли-продажи.

Некоторые юридические тонкости

Сделка по переуступке прав, в основе которой лежит договор о долевом участии, может быть заключена лишь до момента, когда будут подписаны передаточные документы на объект сделки. При этом квартира может переуступаться неограниченное число раз.

Важный нюанс: основной договор и договор переуступки обязательно должны быть зарегистрированы.

При заключении договора по второму варианту покупатель получает законное право предъявлять требования о заключении с ним основной сделки купли-продажи жилого объекта в будущем. А также требовать соблюдения условий и установленных сроков, но не имеет права требовать передачи в собственность самой квартиры.

Это обусловлено правовыми тонкостями предварительного договора. Согласно ему продавец и покупатель не совершают сделку купли, а лишь принимают на себя обязанности совершить ее в будущем. В ситуации, если заключенная предварительная купля-продажа будет расторгнута, покупатель по сделке переуступки прав не вправе будет рассчитывать на получение квартиры, даже в том случае, если им была выплачена полная сумма ее стоимости. Возврат потраченных денежных средств станет возможным лишь в судебном процессе.

Переуступка прав возможна с даты, когда произошло подписание предварительного договора купли-продажи, и до даты подписания сторонами основного договора.

Переуступка прав при ипотеке

Переуступка прав на квартиру по ипотечному кредитованию является также довольно часто встречающимся видом такой сделки. Согласно действующему законодательству, собственник (залогодержатель) жилья имеет полное право, если ипотечным договором не запрещено, передать свои права на квартиру другому лицу.

Но, решив заключить такую сделку, следует помнить, что переуступка прав не может быть произведена без согласования с банком, который выступает в качестве кредитора. При этом условия договора переуступки выдвигаются самим банком и могут быть изменены. Очень часто кредитор не сохраняет условий кредитования для нового владельца квартиры.

Приобретение квартиры по договору переуступки

Покупка квартиры по переуступке прав возможна лишь во время строительства объекта. Период возможного заключения сделки регламентируется 11 статьей ФЗ-214 и гласит, что уступка прав требования допускается со времени регистрации договора о долевом участии до того момента, когда сторонами подписан передаточный акт на объект строительства.

Помните, что если приемочный акт квартиры подписан, то договор переуступки права на квартиру заключить уже нельзя. Смена собственника в этом случае может быть осуществлена лишь путем заключения сделки о купле-продаже жилого объекта либо иными, предусмотренными действующим законодательством, способами.

Но до тех пор, пока акт не подписан, дольщик имеет полное право заключать цессию. Очень важный момент: продавец может заключать договоры о переуступке прав одновременно с несколькими потенциальными покупателями. Это возможно в том случае, если квартира имеет более двух комнат. Такие действия продавца настоящим законом не запрещены.

Основные моменты заключения договора

Все основные положения регулируются Гражданским кодексом РФ.

1. Договор не может быть заключен в устной форме и всегда оформляется в письменном виде. Продавец вправе заключить такую сделку лишь в том случае, если это не противоречит основному договору, заключенному ранее с застройщиком. Достаточно часто застройщики сами включают пункт в основной договор, в котором четко указано, что при заключении цессии необходимо получить его согласие на передачу прав другим цессионариям. Если такой пункт отсутствует, то покупателю все равно стоит убедиться, что продавец уведомил (в письменном виде) компанию-застройщика о том, что была заключена сделка переуступки прав на строящийся объект. Иначе по завершении строительства жилье может быть передано прежнему правообладателю.

2. В связи с тем, что договор о долевом участии проходит обязательную регистрацию, то и договор переуступки должен пройти такую же процедуру. В случае если договор о долевом участии не прошел государственной регистрации, то в дальнейшем застройщик имеет полное основание отказать цессионарию в его требованиях.

3. После того как договор прошел процедуру государственной регистрации, покупатель принимает все права и обязанности, перечень которых находится в основном договоре. И несет все возможные риски.

4. При заключении сделки переуступки на этапе расчетов между сторонами практикуется использование банковских ячеек, и продавец сможет забрать денежные средства лишь после переоформления всех необходимых документов.

5.Помимо подписей обеих сторон, документы подписывает и застройщик. Бумаги всегда заверяются печатью синего цвета, свидетельствующей о том, что сделка проводится с согласия застройщика.

Пакет документов по сделке

После подписания договора о переуступке прав покупатель должен иметь на руках следующий пакет документов:

— основной договор либо его нотариально заверенная копия, по которому и была произведена переуступка;

— документы, подтверждающие расчеты между первоначальными сторонами договора;

— акт передачи перечисленных выше документов;

— согласие на уступку от второй стороны;

— оригинал договора.

Переуступка прав на квартиру: налог, подлежащий уплате

Согласно Налоговому Кодексу (статья 220, пункт 1), цессия облагается налогом, который должен быть оплачен первоначальным инвестором. Сумма, подлежащая налогообложению, рассчитывается исходя из общей суммы сделки, и не может рассчитываться как разница между суммами вложения и размером уступки.

Довольно часто возникает ситуация, когда финансовые обязательства перед государством первоначальный покупатель перекладывает на плечи человека, которому и была произведена переуступка прав собственности на квартиру. Обычно стороны договариваются разделить поровну эти финансовые затраты.

Сделка по переуступке права требования имеет множество тонкостей. Поэтому, прежде чем подписывать какие-либо документы, настоятельно рекомендуем вам проконсультироваться у юриста, специализирующегося на сделках с недвижимостью.

fb.ru