Договор обмена квартирами. Юридические особенности при заключении сделок :: BusinessMan.ru
Жилье всегда играло важную роль в жизни человека. Но с некоторых пор люди убедились, что купля-продажа – процесс совсем не безопасный, но отнюдь не единственный. Операции с жилыми помещениями можно проводить, заключая договор обмена квартирами, домами или отдельными комнатами. Чтобы отдать предпочтение одному или другому варианту, необходимо четко понимать, что каждый из них собой представляет.
Понятие обмена
Если с куплей-продажей все более или менее понятно, то обмен часто вызывает массу вопросов. В чем же особенности этого способа? Для начала стоит сказать, что в юридической практике существуют два понятия: «мена» и «обмен». Первое представляет собой сделку, при которой обе стороны являются полноправными собственниками принадлежащего им жилого помещения. Оно может быть приватизировано, подарено или передано в соответствии с другим нормативным актом. Во втором случае такие права имеет только одна из сторон. Именно при таком варианте и составляется договор обмена квартирами. Но и здесь есть свои особенности. В этом случае различают две ситуации:
1. Оба жилых помещения не приватизированы.
2. Одна из квартир приватизирована, а другая – нет.
Такие сложные вопросы лучше решать при помощи агента по недвижимости или риэлтора. Он больше владеет ситуацией, знает тонкости законодательства и может правильно составить договор обмена квартирами.
Этот документ необходимо составить в двух экземплярах и обязательно в письменном виде. Устно такие вопросы не решаются. Договор подписывается нанимателями, а затем передается на согласование наймодателю.
Преимущества и недостатки
Как и любой другой документ или нормативный акт, договор обмена квартирами имеет свои положительные и отрицательные стороны. Их обязательно надо учитывать, прежде чем выбирать способ приобретения жилья. Преимущество у такого варианта только одно: минимальный риск. Даже если сделка не состоится, ее участники не окажутся на улице. Они просто вернутся в те квартиры, где проживали ранее. Это безопасно и в какой-то степени надежно. А вот недостатков у обмена несколько:
1. Заранее нельзя быть уверенным в том, что вторичное жилое помещение окажется «чистым». Проблемы могут возникнуть на самом последнем этапе и свести к нулю всю сделку.
2. В случае прямого обмена выбор возможных вариантов сильно ограничен из-за малой существующей на сегодняшний день базы. Мала вероятность получения жилплощади по желаемому адресу.
Все это заставляет участников сделки соглашаться на альтернативный вариант, при котором вопрос решается быстрее, да и выбор намного шире.
Частный случай обмена
Одним из вариантов документального оформления сделки с жилой недвижимостью являемся договор обмена квартиры с доплатой.
Этот способ в наши дни особенно популярен. Одна часть людей, не имея возможности оплачивать помещение с большой площадью, желает обменять его на другое, более скромное. Другая же, наоборот, владея достаточными средствами, хочет улучшить свои жилищные условия. Механизм операции состоит в том, что оба участника получают желаемые квартиры, причем один из них доплачивает другому за увеличенный метраж. Этот вариант решается посредством заключения договора купли-продажи. Отсюда можно сделать вывод, что речь идет о квартирах, находящихся в собственности, так как муниципальное жилье продавать нельзя. Следовательно, это уже будет не обмен, а мена. Относительно доплаты можно сказать следующее:
- ее размер и способы внесения оплаты обязательно надо включать в текст договора во избежание в дальнейшем нежелательных претензий,
- производить подобный платеж лучше всего посредством использование ячейки банка или аккредитива.
В таком сложном деле не стоит полагаться на свои силы. Конечно, можно немного сэкономить, не привлекая к работе специалистов. Но, как показывает практика, такое решение сопряжено с большой долей риска.
Оформление обмена
Из всего изложенного выше понятно, что обмену подлежат исключительно квартиры, комнаты или дома, находящиеся в муниципальной или государственной собственности. Поэтому в таком случае подобная сделка оформляется как договор обмена квартиры. Образец документа позволяет проследить каждый этап проведения операции.
Так, для принятия окончательного решения необходимо иметь:
- Согласие супругов (при их наличии), а также проживающих совместно, но временно отсутствующих членов семьи.
- Согласие органов опеки в том случае, если у одного из участников сделки имеются на иждивении несовершеннолетние дети или члены семьи с ограниченной дееспособностью.
- Отсутствие причин, изложенных в статье 73 ЖК РФ.
- Подтверждение отсутствия каких-либо недостатков или дефектов передаваемого помещения.
Кроме этого, наниматели к моменту обмена должны полностью рассчитаться по долгам за коммунальные услуги и произвести иные необходимые платежи (электроэнергия, газ и так далее). Такой договор составляется обязательно в четырех экземплярах: по одному передается каждому наймодателю, и по одному остается у каждой стороны.
Скачать договор обмена квартирами
businessman.ru
Договор мены квартиры с доплатой
Договор мены квартир
Образец договора мены квартир для нашего примера приведен ниже. Первый пункт описывает сам предмет договора, т.е.
гражданин Васильев и гражданка Семенова меняются своими квартирами.
Во втором и третьем пункте прописываются документы, на основании которых квартиры принадлежат участникам договора.
В следующем пункте указываются стоимости меняемых квартир, которые определили сами участники. Так как и Васильев и Семенова оценили свою недвижимость одинаково, то и сам процесс обмена жилищными имуществами происходит без доплаты.
Договор об обмене жилого помещения (квартиры) на транспортное средство (автомобиль) с доплатой
N ________, что подтверждается свидетельством о регистрации транспортного средства от «___»_________ ____ г. серии ___ N _________, выданным __________________________.
2.1.2. Совершить все необходимые действия для государственной регистрации Договора и перехода права собственности на Квартиру, перехода права собственности на Автомобиль, в том числе своевременно подписать и представить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в подразделения Государственную инспекцию безопасности дорожного движения Министерства внутренних дел Российской Федерации все необходимые документы.
Договор мены квартиры с доплатой: образец скачать
Екатеринбург, ул. Свободная, 38 кв.81;
Екатеринбург, ул. Свободная, 38 кв.81;
- Адрес регистрации: 837902, г. Екатеринбург, ул.
и принадлежит нам по праву общей совместной собственности на основании договора передачи, оформленного РЭУ-8 Южного административного округа г.
Москвы 24 июня 1992 г. за № 063508-000466, зарегистрированного в Департаменте муниципального жилья г. Москвы 28 июля 1992 г. за № 2-207655, свидетельства о собственности на жилище № 0080345 от 28 июля 1992 г.
3. Принадлежащая мне, Сидорову К.В.
квартира находится по адресу: г.
В нем оговаривается объект договора, в данном случае двухсторонняя недвижимость, его характеристики. Указывается, находится жилье под залогом, арестом, в ипотечном кредите, или нет.
На момент заключения основного договора каких-либо обязательств на жилье не должно быть; Указывается срок или дата заключения основного договора; Существенные условия сделки: характеристика и цена жилья, порядок выплаты разницы, сумма предоплаты, порядок передачи недвижимости; Обязательства сторон: оплата предоплаты и разницы, дата заключения основной сделки, исключение передачи жилья третьим лицам, сроки возврата предоплаты; Заключительные положения; Реквизиты и адреса участников сделки.
К нотариусу можно придти со своим проектом договора, а можно воспользоваться его услугами, передав ему необходимые для этого документы. Особенно это касается договора мены квартиры, с которым следует обратиться к юристам портала Правовед.RU.
Тогда ваши интересы будут полностью защищены. Консультации юристов по законодательству России Выбор категории Здравствуйте. В 2014 году по договору мены с государством была получена квартира взамен снесённой пятиэтажки.
Договор обмена квартир с доплатой материнским капиталом
1 настоящего договора принадлежат стороне 1 и стороне 2 на праве собственности, никому не отчуждены, не заложены, не обещаны, в споре не состоят, в доверительное управление, в аренду, в качестве вклада в установленный капитал юридических лиц не переданы, иными правами третьих лиц не обременены. 7. Квартиры подлежащие обмену являются не равноценными.
Все особенности и нюансы договора обмена квартирами с доплатой
При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.
О том, как разменять трехкомнатную или двухкомнатную квартиру, как поменять комнату в коммунальной квартире или общежитии.
а также о том, в каких случаях осуществляется принудительный размен квартиры через суд, вы можете узнать из наших статей.
Снижение риска обмана с обеих сторон.
Договор мены с доплатой
Под сделкой по взаимному переходу права собственности на объекты с доплатой подразумевается письменное соглашение, подписанное участниками сделки, в которой стоимостная оценка предметов обмена показала их неравнозначность.
Если наличный расчет – участники составляют расписку в произвольной письменной форме без ее нотариального заверения, в которой отображается передаваемая сумма и причины проведения расчетов.
Договор мены квартиры с доплатой
Сделка с недвижимостью – кропотливое и непростое дело, требующее внимания и терпения. Статистика говорит, что каждый год в РФ около 400 сделок оказываются недействительными. Чтобы избежать неприятностей, нужно правильно составить договор мены квартиры с доплатой (образец есть в сети) правильно и четко.
Как происходит обмен квартирами, предусматривающий доплату?
Первое, что Вам нужно сделать – найти подходящую квартиру для обмена. Можно сделать это самостоятельно, либо же обратиться к риелтору. Также в первую очередь стоит проверить, нет ли на ней ареста или залога.
Второе действие – составление договора.
Договор мены квартиры с доплатой заключают собственники квартир. Их может быть более чем три. Поэтому нужно получить согласие владельцев на обмен. Также стоит обратить внимание на сохранение доли в квартире несовершеннолетних. После обмена она должна быть такой же, как была до. А если несовершеннолетний является собственником обмениваемой квартиры, органы опеки проведут проверку нового жилья на пригодность. Оно должно иметь соответствующие условия комфорта, которые будут не хуже предыдущих.
Расходы обе стороны могут нести в равной степени. Либо же одна из сторон обмена берет их на себя. Чаще всего, это та сторона, которая будет совершать доплату. Их часть можно включить в ее сумму.
Каким может быть размер доплаты?
Доплата может быть рассчитана по разнице квадратных метров, если Вы меняете квартиры разной площади. Также она рассчитывается по состоянию квартиры, ее расположению, состоянию дома, в котором она находится.
Обмен одной квартиры на несколько.
Трехкомнатную или четырехкомнатную квартиру легко можно разменять на несколько поменьше. Чаще всего, такие квартиры можно спокойно поменять на две однокомнатные, не доплачивая, если район похуже. Договор мены квартиры с доплатой, образец которого Вам покажет специалист, в таком случае составляется с некоторыми изменениями, но, в общем имеет те же требования:
- Указание предметов договора. Сюда же входят характеристики квартир.
- Описание сторон обмена, их идентифицирующие документы.
- Основания, на которых стороны владеют квартирами для обмена. Стоит также прилагать подтверждающие документы и реквизиты.
- Точная сумма доплаты и порядок расчета сторон.
- Указание в договоре штрафа и суммы неустойки за нарушение условий составленного договора.
- Сроки произведения выплат.
Вконтакте
Мой мир
Google+
Одноклассники
petersit.ru
Обмен квартир в 2018 году: обмен дома на квартиру с доплатой, права и обязанности сторон, доплата
Договор мены
Такой вид правовой сделки и юридическое понятие как обмен квартир очень часто используется на рынке жилой недвижимости. Между сторонами заключается устное соглашение, и оформляется договор мены квартир, в рамках которого производится передача одной квартиры взамен получения другой между участниками соглашения. Посмотреть и скачать образец документа можно здесь: [Образец договора мены].
Внимание акция! Получите бесплатную консультацию по телефону!
- Москва МО:
- Санкт-Петербург и ЛО:
- Общероссийский:
По итогам сделки и после составления актов приема-передачи жилищ производится госрегистрация сделки и перехода прав собственности.
Такой договор может быть двусторонним или многосторонним. То есть в сделке могут принимать участие неограниченное количество людей. Также к основным характеристикам правового акта можно отнести его возмездность и консенсуальность.
Предметом договора мены являются те объекты недвижимости, которые в дальнейшем подлежат передаче и получению. К таковым можно отнести дома, жилые помещения, комнаты, муниципальную собственность, жилье социального найма. В нашем случае предметом будут являться те квартиры, которые подлежат обмену между участниками. Правовое регулирование сделок, связанных с обменом квартир, осуществляется по статье 567 ГК РФ.
Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефонам: +7 (499) 553-09-05 в Москве, +7 (812) 448-61-02 в Санкт-Петербурге, +7 (800) 550-38-47 по все России. Звонки принимаются круглосуточно.
Сторонами договора мены и участниками сделки могут стать как физические, так и юридические лица. В рамках гражданского права совершение подобной сделки возможно для всех, кто может распоряжаться предметом соглашения по праву собственности или как главный квартиросъемщик.
Сделка мены может подпасть под налогообложение. Налог в размере 13% от стоимости квартиры выплачивается владельцем лишь в том случае, когда он владеет им на законных основаниях менее трех лет. Во всех остальных случаях налог не выплачивается.
Заключение договора мены квартиры
Как любая другая сделка, обмен квартир оформляется путем составления и заключения типового договора. Законодательством предусмотрена письменная форма акта с определенным содержанием. Все элементы сделки должны быть прописаны в акте, а согласие участников о принятии на себя обязанностей подтверждено личными подписями.
В документе должны содержаться следующие данные:
- Название договора, место и дата его составления.
- ФИО участников сделки, их паспортные данные и информация о месте прописки.
- Предметы сделки и их полное описание с указанием местонахождения квартир.
- Права и обязанности сторон.
- Непредвиденные обстоятельства, а также размеры штрафных санкций и условия, при которых они могут быть применены.
- Расчеты по сделке (если таковые имеют место).
- Сроки исполнения сторонами принятых обязательств.
Вся информация в договоре указывается без помарок и исправлений. Текст документа должен быть лаконичен и понятен. Недопустима двоякая трактовка содержания акта.
Договор мены обязательно необходимо заверить в нотариате, после этого происходит государственная регистрация права собственности на основании договора.
Порядок обмена квартиры
Совершение сделки и оформление соответствующей документации подразумевает выполнение определенных поэтапных действий:
- Для начала участники сделки договариваются об условиях и осматривают квартиры, которые будут меняться.
- После этого осмотру подлежат и бумаги на жилище: технические документы, правоустанавливающие свидетельства, бумаги, подтверждающие согласие супругов и родственников на проведение сделки, разрешение от опеки, если в квартире прописан несовершеннолетний ребенок.
- В том случае, если квартира находится в собственности, потребуется только свидетельство (выписка) о праве владения квартирой и согласие супруга (ги), если таковой имеется. Если квартира является жильем социального найма, то в этом случае потребуется разрешение территориального распределительного органа на проведение сделки обмена и письменное согласие от всех членов семьи, прописанных и проживающих в квартире.
- После сбора необходимых документов оформляется договор мены без доплаты или обмен квартиры на квартиру с доплатой. Такое возможно в том случае, если обмен неравноценный, и одно жилье стоит дороже другого по причине повышенной комфортабельности или большей площади.
- На этом этапе квартиры передаются межу сторонами и составляются акты приема-передачи.
- На основании актов и договора обмена производится госрегистрация квартир в собственность новых владельцев. Заявление на регистрацию подают оба участника. Свидетельство о собственности стороны получают через десять дней после подачи документов. Процедуру госрегистрации можно осуществить как в Росреестре, так и в Кадастровой палате. Допускается регистрация и в Многофункциональном центре.
Список документов
Для оформления договора мены и дальнейшей его регистрации могут потребоваться следующие документы:
- Сам договор мены.
- Документы, содержащие личные данные сторон.
- Бумаги, подтверждающие согласие супругов и членов семьи, опекунского совета, муниципальных (распорядительных ил исполнительных) органов власти на совершение сделки. Все эти документы предоставляются в случае необходимости.
- Правоопределяющие документы на квартиры.
- Техническая документация на квартиры.
- Акты приема-передачи жилищ. Посмотреть и скачать образец документа можно здесь: [Образец акта приема-передачи квартиры].
Обмен квартиры между родственниками
Раньше обмен квартиры между близкими родственниками подпадал под льготное налогообложение. В настоящее время, таких особенностей сделка обмена не имеет. По отношению ко всем участникам соглашения применяются стандартные требования, и сделка протекает в стандартном порядке. Также как и при общей процедуре оформления сделки, заключается договор мены, производится доплата и выполняется госрегистрация сделки.
Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефонам: +7 (499) 553-09-05 в Москве, +7 (812) 448-61-02 в Санкт-Петербурге, +7 (800) 550-38-47 по все России. Звонки принимаются круглосуточно.
Впрочем, существуют некоторые нюансы подобной сделки. Во-первых, обмен можно провести при помощи договора дарения. Во-вторых, можно воспользоваться тем, что одна квартира приватизированная, а другая еще нет. Новый владелец прописывается в неприватизированном жилье и после того, как выпишется старый наниматель, проводит приватизацию квартиры.
Частные случаи обмена квартиры
Существует несколько частных случае обмена квартир. К таковым можно отнести:
- обмен муниципальных квартир;
- мена приватизированной квартиры на неприватизированную.
В первом случае, ответственный наниматель жилья должен получить соответствующее разрешение на сделку в территориальном распределительном органе и лишь после этого осуществить операцию. Во втором случае производится сделка, при которой собственник приватизированной квартиры передает право собственности на свое жилье другому участнику сделки, а тот взамен прописывает его в своем неприватизированном жилище и выписывается сам, чтобы дать возможность приватизировать жилье уже на другого собственника.
Наиболее популярные вопросы и ответы на них по порядку обмена квартиры
Вопрос: Здравствуйте! Пишет вам Игорь. Хотелось бы получить совет. Несколько лет назад приобрел жилье, женился и не думал ни о каких обменах. Недавно мне предложили новое место работы с большей заработной платой и хорошими перспективами. Отказаться от такого лестного предложения я не мог, поэтому мы с женой посоветовались и решили заняться обменом. Быстро нашли подходящий вариант, однако возникла проблема, наша квартира приватизирована, а та, на которую мы хотим обменяться, увы, нет. Какие действия теперь предпринять? Можно ли совершить обмен в таком формате? Где будет проводиться сделка: в нашем городе или там, где находится вторая квартира?
Ответ: Добрый день, Игорь. Согласно ст. 455 ГК РФ и ст. 20 Закона об основах жилищной политики объектом сделки может стать любое жилье, независимо от формы собственности. В вашем случае можно рассмотреть несколько вариантов. Первая схема такова, что второй участник вашей сделки может приватизировать свое жилье, а после этого вы без проблем оформите обмен в стандартном порядке.
Если таковые действия неприемлемы или невозможны, то придется пройти через более длинный способ совершения сделки обмена. Нанимателю второй квартиры потребуется подать заявление в территориальный исполнительный орган по месту нахождения жилища и приложить к нему согласия всех членов своей семьи, а также согласие службы опеки на проведение обмена, если в квартире прописан несовершеннолетний ребенок. После того как разрешение на сделку будет оформлено, вы сможете составить договор мены, где в качестве условия прописать то, что приватизацию жилплощади будете проводить уже вы сами.
Что касается места проведения сделки, то оно обычно определяется исходя из договоренности между участниками сделки.
Пример по порядку обмена квартиры
Родители решили отдать свою трехкомнатную квартиру сыну с женой и ребенком, а самим перебраться в их двухкомнатную. Обе квартиры были приватизированы. Для оформления документов в законном порядке они решили заключить договор обмена квартирами. После того как договор был оформлен, участники соглашения обратились в Росреестр для госрегистрации сделки. К сожалению, Черновы получили отказ в регистрации, поскольку к договору не было приложено согласие опеки на обмен жилья, которое является необходимым документом, если в квартире зарегистрирован несовершеннолетний ребенок. Кроме того, сделка посчиталась недействительной, потому что согласие супруги сына и его матери на проведение сделки были оформлены в письменной форме, однако не заверены нотариально.
Лишь после того как все упущения были исправлены и документы собраны, Черновы смогли оформить сделку обмена в отношении своих квартир.
Заключение
В итоге можно сформулировать такие выводы:
- Обмен квартирами оформляется в виде договора мены и регулируется Гражданским и Жилищным кодексами РФ.
- Сторонами сделки могут выступать и физические, и юридические лица.
- По сделке мены не уплачиваются налоги, если собственник владеет жилищем более трех лет.
- Договор мены является типовым и содержит все необходимые для сделки данные.
- Текст документа должен быть прост, понятен и лаконичен.
- Обмен квартир между родственниками можно заменить дарением.
- Для оформления и регистрации договора мены потребуется пакет документации, в который будут входить: техническая документация, правоустанавливающие акты, бумаги личного характера.
- В случае обмена муниципального жилья необходимо получить соответствующее разрешение в территориальном органе.
- При совершении сделки в отношении приватизированной и неприватизированной квартир, собственник второй прописывается в первую квартиру и самостоятельно выполняет приватизацию уже на свое имя.
Список законов
Образцы заявлений и бланков
Вам понадобятся следующие образцы документов:
Остались вопросы? Задайте их профессиональным юристам прямо сейчас!
Получите консультацию по телефонам горячих линий:
- Москва МО:
- Санкт-Петербург и ЛО:
- Общероссийский:
Заявки и звонки принимаются круглосуточно и без выходных дней.
estate-advisor.ru