Договор аренды квартиры с последующим выкупом между физическими лицами – Договор аренды квартиры с последующим выкупом между физическими лицами

Важно знать, что образец сделан только для удобства граждан. Прописанные в нем условия можно менять или дописывать дополнительные по желанию сторон.

Если обратиться к закону, то заключается данный договор на законах Гражданского кодекса Российской Федерации (статьи 554-555). Также данный правовой документ регулирует все правоотношения между участниками сделки.

Скачать бланк договора аренды квартиры с последующим выкупом между физическими лицами.

Скачать образец договора аренды коммерческой недвижимости.

Скачать бланк договора аренды коммерческой недвижимости.

Скачать образец договора безвозмездного найма квартиры.

Скачать бланк договора аренды коммерческой недвижимости между физическими лицами.

Содержание договора аренды квартиры с последующим выкупом между физическими лицами

По сути, данный договор схож с договором аренды и договором купли продажи. Каждая из частей договора прописывается именно на основе тех же правил и законов, что и отдельно взятые договора.

Однако в содержание данного вида договора обязательно должны быть включены следующие пункты:

• Полная информация об участниках. В случае с физическими лицами это полные паспортные данные. В случае с юридическими лицами это правоустанавливающие документы организации;
• Сведение о недвижимом имуществе. Обязательно необходимо внести полные сведения об имущества, которое сдается в аренду с правом выкупа. При этом важно максимально подробно описать имущество, чтобы в последствие не возникло спорных ситуаций4
• Сумма выкупа и порядок проведения сделки купли-продажи. Следует указать точную сумму, которую необходимо выплатить покупателю за приобретение квартиры. Сумму необходимо написать цифрой и прописью, а также указать валюту. Сумма, указанная в договоре, не может меняться со временем и должна оставаться неизменной до момента покупки. Также важно оговорить то, как и когда будет произведена сделка покупки жилья4
• Сумма арендной платы. Помимо стоимости квартиры, необходимо установить размер ежемесячных платежей, который будет являться арендной платой. Эта сумма также должна быть фиксированной и не может меняться.

Все указанные выше условия обязательно необходимо вносить в договор. Если хотя бы одно из условий отсутствует, документ можно будет признать полностью или частично недействительным, что лишит его юридической силы.

Не редко в договоре указывается и ряд дополнительных условий, например, имеет ли право арендатор досрочно выкупить квартиру, тем самым выполнив свои обязательства. Бывает так, что выкуп квартиры возможен только после последнего платежа по аренде. Данный момент обязательно следует уточнить и включить в договор.

Особенности договора аренды квартиры с последующим выкупом между физическими лицами

Данный договор обладает своей спецификой, поэтому, неплохо будет узнать ряд его особенностей:

• Договор заключается в письменном виде. Устные договоренности не могут быть доказаны, а значит, даже при наличии свидетелей решить какие-либо вопросы без договора не получится;
• Договор нуждается в заверении нотариуса. Нотариальное заверение данного договора необходимо потому, что в нем идет речь о продаже, а значит, переходе прав собственности на имущество к другому человеку. При этом следует понимать, что стороны не должны составлять договор в присутствие нотариуса, достаточно просто его печати. Если заключать договор самостоятельно, то велик шанс ошибки, но с другой стороны это сэкономит денежные средства;

• В договоре обязательно должен быть описан вопрос перехода права собственности. Говоря точнее, необходимо указать в какой момент данный переход состоится. Чаще всего переход прав собственности происходит после того, как арендатор, который также является покупателем, выплачивает полную стоимость квартиры по договору. Но стороны имеют право указать и другой вариант;
• Расторжение договора возможно как мирным путем, так и через суд. Если договор разрывается через суд, то очень важно, чтобы договор был составлен правильно и не имел «пробелов». Чем подробнее будет описан каждый пункт договора, тем больше шанс получить максимально правильное и законное решение.

uropora.ru

Договор аренды с последующим выкупом: оформление, структура

У покупателя не всегда есть в наличии определенная сумма денежных средств, которая позволила бы ему приобрести желаемую недвижимость. В этом случае можно поступить просто – оформить договор аренды имущества с последующим выкупом, при этом осуществить такую сделку могут как физические лица, так и юридические. При составлении типового договора аренды недвижимости любого типа с последующим выкупом необходимо учитывать: 

1. Право выкупа имущества должно быть четко отражено в документе. Судом может быть не принято преимущественное право арендатора на выкуп арендованного имущества, как и указание на право выкупа в договоре, в виде заключения будущего договора купли-продажи имущества. То есть, договор аренды с последующим выкупом должен конкретно содержать фразу подобного типа: «Арендатор вправе выкупить арендуемое имущество по истечении срока аренды или до истечения данного срока ….».
2. Основным отличием договора аренды с выкупом от договора купли-продажи с рассрочкой платежа является оплата – в первом случае оплачиваются арендные платежи и выкупная стоимость, во втором — только выкупные платежи. Следовательно, в документе должна быть указана выкупная стоимость имущества и согласован размер аренды, без прописки этих данных при внесении полной выкупной стоимости, переход арендованного имущества в собственность для арендатора не произойдет. Условия о цене являются особенно обязательными в отношении недвижимого имущества.
3. В договоре прописывается полное описание предмета аренды, а в последующем, приобретаемого имущества.
4. Также важно обратить внимание на фиксацию в договоре обязанностей арендодателя передать имущество в собственность после того, как вся выкупная стоимость будет внесена.

Важно! Внести выкупную стоимость имущества является для арендатора правом, а не обязанностью, то есть арендатор может просто платить арендную плату и в последующем не выкупать имущество.

Договор аренды жилья с последующим выкупом

Стоит отметить, что аренда жилья с последующим выкупом – достаточно редкое явление в сфере правоотношений в вопросах распоряжения недвижимостью, хотя и известное. Договор аренды квартиры с последующим выкупом, как правило, применяется при заключении соглашений между предприятиями, либо когда одной из сторон выступают органы государственной власти.

Особенности аренды жилья с последующим выкупом

Договор аренды квартиры с последующим выкупом – есть сочетание соглашений об аренде и купле-продажи недвижимости, следовательно, в документе необходимо учесть особенности сразу двух сделок и проработать в соглашении все законодательные нормы, касающиеся этих процессов. 

Важно! Учитывая тот момент, что в законе нет четкой регламентации такого типа соглашения, лучше всего применять документ только между сторонами-участниками, имеющими доверительные отношения – родственниками, друзьями и т.д., что позволит в случае возникновения спора урегулировать его мирным путем, без судебного вмешательства.

Особое внимание в договоре занимает установление выкупной цены за квартиру, поскольку за срок действия договора стоимость жилья может измениться, при этом пострадают интересы одной из сторон. Очень важно самостоятельно определить порядок индексации стоимости недвижимости и отразить в договоре правильную цену либо обратиться к профессиональному юристу. 

Важно! Собственником жилья арендатор сможет стать только после выплаты всей суммы стоимости жилого помещения, до прекращения действия договора он является всего лишь нанимателем жилья, и в случае возникновения ситуации, связанной с расторжением договора, уплаченные суммы не возвращаются – они приравниваются к арендной плате и не подлежат возмещению.

Договор аренды квартиры с последующим выкупом: основные нюансы

Документ составляется в простой письменной форме в трех экземплярах, по форме он напоминает обычный договор найма с приложением элементов договора купли-продажи квартиры. Регистрируется договор только в момент перехода права собственности от наймодателю к нанимателю, только когда начинают действовать правила купли-продажи. В договоре следует указать следующие положения: 

• Полное описание предмета договора – адрес нахождения объекта недвижимости, его площадь, количество комнат и другое. Неотъемлемой частью документа является акт приема-передачи, где отражается состояние квартиры на момент передачи ее нанимателю в пользование.

Важно! Одним из рисков такой сделки является возможность наймодателя распоряжаться имуществом до перехода прав собственности. То есть, даже если на момент подписания договора аренды с последующим выкупом предоставлены все документы об отсутствии обременения по квартире, нет гарантии, что по истечении срока его действия и исполнения со стороны нанимателя всех обязательств жилое помещение не окажется под залогом или под арестом.

• Переход права собственности по договору – этим моментом может быть либо прекращение договора либо истечение действия договора – факт выплаты всей суммы выкупной стоимости жилья. Напомним, что договор аренды с последующим выкупом подлежит обязательной государственной регистрации при передаче права собственности.
• Цена аренды жилья и выкупная стоимость – без указания данных сведений договор будет считаться незаключенным.
• Сроки и порядок оплаты – одно из основных положений договора. В случае, если стороны не оговорили момент колебания цен на рынке недвижимости, в дальнейшем они могут заключить дополнительное соглашение об индексации цен. Однако, лучше изначально вписать этот пункт в договор и установить окончательную стоимость жилья.

Важно! Рекомендуется производить все оплаты по договору через банк (счет для оплаты может быть указан в договоре), что в последующем станет доказательством осуществления платежей.

• Положения об аренде квартиры – данный договор, в первую очередь, является договором аренды, поэтому в документе следует осветить все моменты, касающиеся порядка аренды. Это: кто оплачивает коммунальные платежи, когда владелец может производить осмотр квартиры и другое, стороны могут включить любые важные пункты по соглашению.
• Ответственность сторон – еще один важнейший пункт договора, касающийся каждой из сторон. Уклоняться или отказаться от исполнения договора может каждая из сторон, поэтому целесообразным будет изначально обсудить вопрос ответственности. Также в договор включаются вопросы урегулирования споров и форс-мажоров.

Таким образом, можно сделать вывод, что договор аренды квартиры с последующим выкупом является документом, сопряженным с большим числом рисков для каждой из сторон, поэтому заключать его рекомендуется исключительно в специальных компаниях или после консультации у профессиональных юристов.

Скачать Договор аренды жилья с последующим выкупом

Договор аренды автомобиля с последующим выкупом

Как и при составлении  договора о купле-продаже автомобиля, прежде чем перейти непосредственно к заключению договора арендодателю транспортного средства рекомендуется тщательно ознакомиться со всеми техническими характеристиками авто, в том числе, сверить номера двигателя и кузова с документами. В договоре все характеристики нужно указать предельно точно и подробно, чтобы в дальнейшем не было сомнений, что это именно тот автомобиль, а не какой-то другой. В договоре аренды транспортного средства с последующим выкупом обязательно должен быть пункт о том, что автомобиль может быть передан в собственность арендатора. Часть 1 статьи 624 Гражданского кодекса РФ предусматривает возможность передачи права собственности арендатору по истечению срока аренды или до наступления определенных условий, имеющихся в договоре. 

Важно! Плата в счет аренды, вносимая арендатором, является арендной платой и оплатой выкупной стоимости автомобиля. В случае расторжения договора до окончания его действия или без полной выплаты выкупной цены, арендатор не вправе требовать выплаченной суммы, поскольку она является платой за право пользование и владение автомобилем.

Как составить договора аренды авто с последующим выкупом

В целом такой документ мало чем отличается от подобного договора относительно объектов недвижимости, но некоторые нюансы присутствуют. По договору арендодатель передает во временное пользование автомобиль арендатору за арендную плату, при этом стороны могут быть как физические лица, так и юридические. Предметом договора являются характеристики, определяющие конкретный автомобиль. Транспортное средство передается арендатору по акту приема-передачи, где фиксируются характеристики автомобиля, возможные недостатки и отсутствие претензий. Обязательно в разделе о предмете договора следует указать: 

• выкупную стоимость транспортного средства, определенную сторонами по согласованию;
• право арендатора на выкуп автомобиля;
• порядок расчетов и передачи права собственности на авто арендатору.

Какие документы необходимы для заключения договора: 

1. Для граждан – паспорт и документ, подтверждающий регистрацию по месту пребывания.
2. Для организаций – документы, удостоверяющие личность руководителя компании или его представителя, учредительные документы организации.

Скачать Договор аренды автомобиля с последующим выкупом

pravovedus.ru

образец и структура договора, особенности оплаты

Договор аренды жилья с последующим выкупом — довольно специфичный документ. Он совмещает в себе черты договора найма жилья и купли-продажи недвижимости. Поскольку согласно документы фактическая покупка квартиры состоится в будущем, обе стороны несут значительные риски.  Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-42-46. Это быстро и бесплатно!

Необходимость застраховаться от неожиданностей и предусмотреть многие детали объясняет сложную структуру договора и его непопулярность, когда сделка производится между малознакомыми людьми.

Договор аренды с последующим выкупом близок к договору лизинга. Только в последнем случае речь идет о транспорте или оборудовании, а в первом — о жилой недвижимости.

Фактически документ является неким гибридом двух совершенно разных соглашений, предусматривающих различные правоотношения между сторонами.

На первом этапе действуют положения о найме жилого помещения, согласно которому стороны именуются «арендодатель» и «арендатор».

При этом аредатор выплачивает определенную сумму хозяину квартиры за право пользования помещением. Вместе с этим он частично выкупает жилплощадь, то есть вносит единоразовые платежи — примерно как при рассрочке.

После того, как стоимость квартиры будет полностью выплачена, в действие вступает вторая часть договора — купля-продажа недвижимости.

На этом этапе считается, что стороны — «покупатель» и «продавец» — уже рассчитались между собой, и долговых обязательств между ними нет. Продавец должен будет без лишних проволочек передать покупателю квартиру.

В законодательстве такой договор не предусмотрен, что вызывает определенные трудности при его составлении, а также при использовании.

Например, не всегда ясно, в какой момент договор необходимо регистрировать в Регистрационной палате и каким именно образом. Есть два варианта:

В любом случае, схема оплаты и дальнейшей регистрации договора должны быть отражены в документе.

Преимущества и недостатки договора аренды с последующим выкупом

Составление соглашения может быть выгодно по ряду причин:

• покупатель получает фактически рассрочку, что позволяет ему постепенно оплатить стоимость квартиры, не прибегая к банковскому займу и переплате;
• продавец получает источник пассивного дохода в виде систематической арендной платы;
• стороны могут вести расчет по удобной для них схеме, с возможными отсрочками или, напротив, уплатной сверх оговоренной ежемесячной суммы;
• связывание покупателя и продавца договоренностью страхует от умышленного нанесения вреда имуществу, гарантирует неприкосновенность жилища.

Но вместе с выгодами договор имеет и определенные недостатки. Большинство вызвано с рисками, на которые сторонам приходится соглашаться.

Договор аренды квартиры с последующим выкупом — образец:

Так как переход права собственности на квартиру должно произойти не в момент регистрации договора, а после уплаты всей суммы, то стороны сильно рискуют.

Риски продавца

Какие риски придется принять на себя продавцу:

• Если недвижимость сильно подорожает в цене, он упустит выгоду. Договор заключается с отсрочкой платежа на длительный срок — возможно, 5-10 лет, за это время цена квадрата может подскочить на 15-20% в стоимости, при этом цена квартиры останется такой же, как была указана в договоре.
• Покупатель может использовать арендованную квартиру не по целевому назначению — например, использовать ее для ведения коммерческой деятельности или сдавать в поднаем.
• Рост коммунальных платежей и налогов на собственность может со временем свести на нет прибыль от установленной арендной платы. Этот риск, конечно, обычно нивелируется за счет договоренности о тарификации взносов в соответствии с экономической ситуацией.

Риски покупателя

Покупатель в данной ситуации рискует не меньше продавца:

• На время аренды недвижимость будет считаться собственностью продавца, следовательно, он имеет право ей распоряжаться: продавать, дарить, завещать и т.д. Продавец может расторгуть договор найма в любой момент (со штрафными санкциями, естественно). При этом он может отказаться возвращать уже полученные платежи, и придется обращаться в суд.
• Продавец может резко повысить стоимость арендной платы и общую цену квартиры, если это предусмотрено договором.
• Продавец может умереть до исполнения последней части соглашения о передачи квартиры в руки покупателя, и тому придется составлять аналогичный договор с наследниками. При этом не факт, что удастся достигнуть таких же условий соглашения. К тому же придется что-то решать с уплаченными взносами. Например, если продавец успел потратить деньги, и наследник ничего не получил, то он может запросто отказаться засчитать их в стоимость квартиры.
• Квартира может оказаться под арестом или залогом при попустительстве продавца — например, он не вносил арендную плату. Также квартиру могут отнять, если продавец объявил себя банкротом.
• Таким образом, заключение соглашения об аренде с последующим выкупом квартиры сопряжено со многими рисками, при этом соблюдение договоренностей базируется зачастую на доверительных отношениях между сторонами. Именно поэтому подобные договоры обычно заключаются между родственниками или хорошо знакомыми людьми.

Определенную структуру документа диктует конкретная ситуация.

Поскольку закон не регулирует нормы составления договора аренды с выкупом квартиры, то опираться приходится на требования, предъявляемые к соглашению о социальном найме и купле-продажи объектов недвижимости.

Основные пункты договора аренды с последующим выкупом

1. Реквизиты сторон и их наименование. Обычно их именуют «продавец» и «покупатель», реже — «арендатор» и «арендодатель», при этом оба эти наименования не отображают сути договора, так как на разных стадиях соглашения роли меняются. Опытные юристы рекомендуют просто именовать участников сделки «Сторона 1» и «Сторона 2», при этом в преамбуле необходимо расписать роль каждого из них.
2. Описание объекта недвижимости. Требуется указать технические характеристики квартиры и дома, в котором она расположена. Не лишним будет упомянуть документы, на основании которых продавец имеет право на распоряжение недвижимостью.
3. Стоимость договора. Проще говоря — сколько денег покупатель должен перечислить продавцу за квартиру (исключая арендную плату). Для определения стоимости жилища можно заказать экспертную оценку.
4. Схема оплаты. Необходимо расписать, в какое время (ежемесячно, ежегодно) и какими суммами покупатель будет выкупать квартиру у продавца. Также здесь нужно указать максимальный срок, в течение которого вся сумма должна быть выплачена. Подтверждающим документом о приеме денег будет расписка продавца. Покупатель должен хранить все расписки — впоследствии они станут основанием для требования прав на квартиру.
5. Момент регистрации перехода права собственности. Обычно его «привязывают» к моменту перечисления последнего платежа, но это может быть конкрентая дата или наступление определенного события.
6. Положения об арендной плате. Здесь необходимо указать размер аренды, порядок оплаты коммунальных услуг, права арендатора, ответственность за ненадлежащее содержание жилища и т.д. Важный момент: нужно обговорить, входит ли арендная плата в зачет стоимости жилища. Обычно эти два платежа разводят, но не лишним будет акцентировать на этом внимание — во избежание споров.
7. Тарификация. Так как договор заключается на продолжительный срок, и за это время цена квартиры может подрасти, в текст документа по соглашению сторон могут быть включены положения о тарификации стоимости квартиры и аренды. Обычно она равна годовой инфляции.
8. Ответственность за неисполнение условий договора. Особо следует обговорить, какую ответственность несет продавец, если он решил не исполнять свои обязательства — а именно: продавать квартиру. Он должен вернуть все уплаченные покупателем средства и пени.
9. Условия расторжения договора. Например, если покупатель не вносит арендные платежи или отказывается уплачивать очередной взнос за квартиру, продавец имеет право без последствия для себя расторгнуть соглашение.
10. Форс-мажоры. В число форс-мажоров обязательно следует включить смерть одного из участников сделки. Не лишним будет назначить правопереемников договора, предварительно заручившись их согласием.
11. Страховка. Если сделку решено застраховать в одном из агентств, в договор нужно внести соответствующие положения.

Аренда квартиры с последующим выкупом

Так как договор предполагает собой сложную структуру, то для его составления потребуется немало бумаг:

• паспорта участников сделки;
• нотариально заверенное согласие супругов на заключение подобной договоренности;
• свидетельство о заключении брака;
• кадастровый паспорт и техплан квартиры;
• свидетельство о регистрации права на продаваемую «недвижку»;
• договор, дающий право на квартиру;
• сберкнижка или номер расчетного счета для перевода денег;
• оценка стоимости квартиры;
• справка из Росреестра об отсутствии обременений на жилплощадь;
• справка из ЖЭУ об отсутствии коммунальных долгов.

Полный набор документов подскажет юрист, который возьмется за оформление договора. Возможно, что в процессе согласования деталей понадобятся еще какие-то бумаги.

Как уже говорилось выше, обычно арендные платежи и взносы за квартиру платятся отдельно.

Основные варианты оплаты

• наличными со взятием расписки;
• банковскими или электронными платежами с получением чека и указанием цели перевода денег;
• перечислением денег на специальный счет, «замороженный» до момента оформления права на квартиру (например, с помощью банковского аккредитива).

Деньги за аренду и за взнос лучше посылать различными траншами с указанием цели платежа. Тогда у продавца не возникнет соблазна подменить один платеж другим и потребовать непредусмотренной суммы.

Бесплатная консультация

Бесплатная консультация

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:

| 1 Reply

pronovostroyku.ru

Договор аренды квартиры с последующим выкупом между физическими лицами

Главная Документы договоры Договора аренды Образец договора аренды квартиры с последующим выкупом между физическими лицами

В соответствии с действующим законодательством в договор аренды можно вносить условие, которое дает право арендатору в дальнейшем выкупить арендуемый объект недвижимости.

Данный вариант договора является выгодным одновременно для двоих участников сделки. С одной стороны арендатор имеет право пользоваться жилым помещением, а с другой он получается своеобразную рассрочку на выплату полной стоимости. При этом арендатор полностью застрахован от того, что квартира может достаться кому-то другому, ведь он имеет право на первоочередный выкуп.

Продавец квартиры, который также является и арендодателем тоже выигрывает в этой сделке. Помимо получения полной стоимости квартиры за продажу, он еще получает и арендную плату с регулярными платежами.

Именно из-за этих положительных моментов для участников подобные сделки становятся все популярнее. Давайте попробуем разобраться с тем, как заключить подобный договор и узнаем ряд его особенностей.

Образец типового договора аренды квартиры с последующим выкупом между физическими лицами

Отличительной особенностью данного договора является то, что он включается в себя сразу сделку по аренде недвижимости, а также сделку купли-продажи.

Поэтому подобные договора чаще всего состоят сразу из двух отдельных блоков:

• Аренда квартиры. В данном блоке описывается вся информация относительно аренды. Блок этот представляет собой полноценный договор аренды, за исключением некоторых особенностей;
• Переход права на владение квартирой после выкупа арендатора. Эта часть представляет собой договор купли-продажи.

Важно понимать, что подобный договор это один полноценный документ, в котором есть две разные, но взаимосвязанные части. Заключение подобного договора является более сложным, чем заключение договора аренды или договора купли продажи, поэтому рекомендуется обратиться за консультацией к юристу, либо воспользоваться образцом.

Важно знать, что образец сделан только для удобства граждан. Прописанные в нем условия можно менять или дописывать дополнительные по желанию сторон.

Если обратиться к закону, то заключается данный договор на законах Гражданского кодекса Российской Федерации (статьи 554-555). Также данный правовой документ регулирует все правоотношения между участниками сделки.

Содержание договора аренды квартиры с последующим выкупом между физическими лицами

По сути, данный договор схож с договором аренды и договором купли продажи. Каждая из частей договора прописывается именно на основе тех же правил и законов, что и отдельно взятые договора.

Образец договора субаренды.

Про т иповой образец договор аренды нежилого помещения смотрите тут.

Однако в содержание данного вида договора обязательно должны быть включены следующие пункты:

• Полная информация об участниках. В случае с физическими лицами это полные паспортные данные. В случае с юридическими лицами это правоустанавливающие документы организации;
• Сведение о недвижимом имуществе. Обязательно необходимо внести полные сведения об имущества, которое сдается в аренду с правом выкупа. При этом важно максимально подробно описать имущество, чтобы в последствие не возникло спорных ситуаций4
• Сумма выкупа и порядок проведения сделки купли-продажи. Следует указать точную сумму, которую необходимо выплатить покупателю за приобретение квартиры. Сумму необходимо написать цифрой и прописью, а также указать валюту. Сумма, указанная в договоре, не может меняться со временем и должна оставаться неизменной до момента покупки. Также важно оговорить то, как и когда будет произведена сделка покупки жилья4
• Сумма арендной платы. Помимо стоимости квартиры, необходимо установить размер ежемесячных платежей, который будет являться арендной платой. Эта сумма также должна быть фиксированной и не может меняться.

Все указанные выше условия обязательно необходимо вносить в договор. Если хотя бы одно из условий отсутствует, документ можно будет признать полностью или частично недействительным, что лишит его юридической силы.

Не редко в договоре указывается и ряд дополнительных условий, например, имеет ли право арендатор досрочно выкупить квартиру, тем самым выполнив свои обязательства. Бывает так, что выкуп квартиры возможен только после последнего платежа по аренде. Данный момент обязательно следует уточнить и включить в договор.

Особенности договора аренды квартиры с последующим выкупом между физическими лицами

Данный договор обладает своей спецификой, поэтому, неплохо будет узнать ряд его особенностей:

• Договор заключается в письменном виде. Устные договоренности не могут быть доказаны, а значит, даже при наличии свидетелей решить какие-либо вопросы без договора не получится;
• Договор нуждается в заверении нотариуса. Нотариальное заверение данного договора необходимо потому, что в нем идет речь о продаже, а значит, переходе прав собственности на имущество к другому человеку. При этом следует понимать, что стороны не должны составлять договор в присутствие нотариуса, достаточно просто его печати. Если заключать договор самостоятельно, то велик шанс ошибки, но с другой стороны это сэкономит денежные средства;

• В договоре обязательно должен быть описан вопрос перехода права собственности. Говоря точнее, необходимо указать в какой момент данный переход состоится. Чаще всего переход прав собственности происходит после того, как арендатор, который также является покупателем, выплачивает полную стоимость квартиры по договору. Но стороны имеют право указать и другой вариант;
• Расторжение договора возможно как мирным путем, так и через суд. Если договор разрывается через суд, то очень важно, чтобы договор был составлен правильно и не имел пробелов. Чем подробнее будет описан каждый пункт договора, тем больше шанс получить максимально правильное и законное решение.

vrusha.info

Особенности договора аренды квартиры с правом выкупа

Из-за ограниченной доступности цен на недвижимость большинству обывателей практически невозможно купить жилье сразу. Потенциальные покупатели недвижимости имеют несколько способов приобрести недвижимость.

Одним из них является аренда с последующим выкупом квартиры.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно!

Что такое аренда квартиры с последующим выкупом?

При выборе пути покупки жилья важно иметь надежные перспективы и расходы, сведенные к потенциальному минимуму.

Идеальным было бы приобретение квартиры по наличному расчету (см. Как купить квартиру без ипотеки). Ведь и продающая сторона сразу получает желаемую сумму, и покупающая избавлена от необходимости ежемесячно вносить плату за приобретаемое жилье, немало переплачивая при этом.

Практика показывает, что основным минусом этого способа являются сложности в накоплении огромных сумм денег. Ипотека по сравнению с ним более доступна, хотя подразумевает и скрытые проценты, и лишние расходы, и что немаловажно – невозможность вселения в квартиру без накопленного определенного порога по оплате. Предусмотренная гражданским правом сделка, дающая право на проживание в квартире до факта приобретения жилья, не предоставляет возможности получить эту квартиру однажды в собственность. Расходы же на аренду значительны и не имеют перспектив.

Съем жилья с перспективой его выкупа – редкий способ покупки квартиры, сочетающий в себе исполнение условий аренды и выкупа недвижимости одновременно.

Для некоторых он является едва ли не единственным способом приобретения недвижимости. Такие сделки часто не заключаются, так как большинству владельцев выгоднее сдавать квартиры при постоянном спросе на съем и иметь постоянный доход, чем получить одноразовую прибыль.

Договор аренды с правом выкупа квартиры: риски

Несмотря на непопулярность сделок, аренда с последующим выкупом квартиры, все же есть. Не все потенциальные продавцы и покупатели подозревают о такой возможности, а знающие люди опасаются определенных рисков в этом случае.

• Определенных четких канонов таких соглашений пока не существует, так как практика их заключений имеет небогатый опыт.
• Серьезным препятствием в осуществлении условий договора может стать стоимость недвижимости, имеющая склонность к изменению. Сумма по договору может оказаться значительно меньше той, что будет актуальной по окончании всех выплат. И продавец, и покупатель найдет минусы в таком соглашении.

Рассрочка – более привычный для многих способ покупки квартиры. Для заселившегося в квартиру покупателя срок осуществления выплат не должен превышать 3-х лет. Оплата аренды намного ниже, чем платежи по рассрочке каждый месяц. Продавцы предпочитают такую сделку по причине отсутствия глобальных рисков и оперативного получения необходимой суммы. Имеющие много сходных черт аренда с последующим выкупом жилья и покупка по рассрочке имеют совершенно отличимые правовые основания. Выбор того или иного способа покупки квартиры будет зависеть от обоюдного решения покупателя и продавца с учетом удобных моментов для всех участников сделки.

Как составить договор аренды с квартиры с последующим выкупом? Образец

Подобный договор будет иметь особый вид при составлении. В нем отражены пункты и по арендному договору, и по договору о купле-продаже. Самый оптимальный вариант в плане безопасности – документ, составление которого доверили опытному юристу. Обе стороны будут обеспечены гарантиями при условии законного закрепления прав и обязанностей каждой из них.

Гражданским кодексом РФ предусматриваются подобные правоотношения. В ст. 554-555 документа прописаны важные моменты о купле-продаже недвижимости.

Обязательным пунктом договора должно быть положение, касающееся информации об участниках сделки, выкупаемом жилье, сумме выплат. При отсутствии одного из данных в договоре заключить его будет неправомочно. Следует обязательно отметить, что по истечении арендного срока объект договора подлежит перерегистрации на нового владельца. В случае досрочной выплаты всей суммы по договору пункт вступает в силу по факту заключительной выплаты. Соглашение может содержать дополнительные пункты, предложенные сторонами.

Скачать типовой договор аренды квартиры с последующим выкупом образец

Оценка недвижимости при заключении договора аренды квартиры с правом выкупа

Выплачивающий арендные платежи может столкнуться с изменением цен на недвижимость. Необходимо этот момент отразить в содержании договора.

1. Включают такой пункт в соглашение по одобрению участников. Может иметь место договоренность о стабильности суммы выплат вне зависимости от скачков цен на рынке недвижимости. Это поможет избежать пересчета арендных платежей.
2. Уместным в договоре был бы пункт об индексации выплат в условиях инфляции.
3. Выкуп квартиры может осуществляться в твердой валюте, о чем можно прописать в договоре.

Чтобы обойти спорные моменты между заключающими соглашение, в тексте договора должна быть представлена либо точная сумма конечной стоимости квартиры, либо формула меняющихся выплат и перерасчетов.

Уточнить некоторые спорные моменты поможет Постановление Пленума ВАС РФ N 73 (от 17.11.11, ред. от 25.12.13) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».

Рекомендуется вносить в соглашение пункт об условиях договора, меняющихся по отношению к стоимости квартиры. В этом случае продавцу не придется продавать жилье практически даром. С другой стороны, не у каждого покупателя возникнет желание выплачивать сумму, превышающую указанную первоначально. Ситуация может сложиться и обратным образом, когда недвижимость упадет в цене.

Значительные изменения на рынке недвижимости не могут не повлечь корректировку пунктов соглашения, даже с помощью суда. Из опыта судебной практики следует, что это произойдет лишь при их документальном закреплении в тексте договора. Гражданский Кодекс в ст. 614 предписывает возможность заключения дополнительных договоренностей о коррекции ежемесячных выплат по недвижимости. Вероятнее всего, участникам сделки предлагаемые условия будут малоприятны.

Нужна ли регистрация договора аренды с последующим выкупом?

Не каждый покупатель знает, что подобный договор не должен обязательно проходить государственную регистрацию (см. Зачем нужна регистрация договора аренды).

Необходимо разграничивать понятия о коммерческом найме и аренде жилья, которые зачастую путают друг с другом. При аренде жилья одна из сторон сделки представлена юридическим лицом. Коммерческий найм – разновидность аренды, где сторонами сделки являются физические лица. Срок действия договора никак не влияет на необходимость его государственной регистрации. При этом право собственности должно быть зарегистрировано в государственных органах.

Выгодна ли сделка аренды квартиры с выкупом продавцу и покупателю?

Готовясь к подписанию договора аренды квартиры с последующим выкупом, важно быть осведомленным о всех условиях и вероятных рисках.

О выгодности сделки для продавца арендуемой квартиры с последующим выкупом можно говорить, когда уровень реального дохода от нее превосходит суммы возможных вариантов получения прибыли с этой недвижимости. Тогда итоговая стоимость квартиры складывается из цен на рынке недвижимости на момент заключения сделки и доходов с аренды жилья за период выплат. Сумму делят на равные части, она выплачивается через определенные периоды времени. В результате сумма выкупа такой квартиры будет эквивалентна стоимости взятой в ипотеку квартиры. Только в этом случае банк, как третья сторона соглашения, здесь отсутствует.

Положение покупателя, подписавшего подобный договор, нельзя назвать стабильным. При невозможности произвести выплату за очередной месяц он может быть выселен владельцем без предупреждения и выяснения сложившихся обстоятельств. Деньги, уплаченные за прошедший период, возвращены не будут. Из этого следует, что выгода покупающей стороны сводится лишь к возможности вселиться в квартиру, стоимость которой еще не выплачена. Примерно такие же плюсы имеет покупка в ипотеку вторичного жилья (см. Как купить квартиру без денег).

Нужно ли обращаться к юристам при заключении договора аренды с последующим выкупом жилья?

Такую сделку нужно обязательно заключать с помощью профессионального юриста. Законность сделки обеспечит правильно и грамотно составленное соглашение. Помимо досконально продуманных условий договора, не стоит забывать об ответственности участников за нарушение договоренностей, а также об отсутствии необходимости регистрироваться в государственных органах.

Возможная выгода от сделки по аренде с последующим выкупом квартиры должна оцениваться реально и сопоставляться с различными способами покупки недвижимости. Определиться с выбором помогут люди, имеющие опыт в заключении подобных сделок.

Пункты о возможном изменении стоимости жилья стоит рассмотреть предельно внимательно во избежание финансовых потерь одной из сторон договора. При отсутствии дополнительно составленного соглашения по этому вопросу судебный спор решить будет невозможно.

Дорогие читатели! Если у вас остались вопросы по теме «Особенности договора аренды с правом выкупа» или возникли другие вопросы, задайте их прямо сейчас — обращайтесь в форму онлайн-консультанта.
Это быстро и бесплатно!

o-nedvizhke.ru

Как проходит аренда квартир с последующим выкупом?

Положение законов по этому вопросу

Довольно часто случается так, что у организаций и частных лиц нет необходимых средств для выкупа арендуемого объекта или участка. И тогда заключается договор аренды с последующим выкупом.

Как происходят выплаты

Выплаты по аренде идут в стоимость оплаты последующего выкупа объекта. Изначально данные процедуры производили только предприниматели, но в последнее время мы замечаем тенденцию при которой всё чаще такой возможностью пользуются частные лица. Чаще всего это касается аренды земельных участков с последующим выкупом.

В законодательных нормах, конкретно в гражданском кодексе говорится, что частное лицо или организация, по обоюдному согласию могут указать в договоре аренды возможность последующего выкупа. Или можно просто заключить дополнительный договор. Такой возможностью могут воспользоваться все кроме государственной власти и лиц представляющие её.

Также стоит отметить, что незначительные задолжности или просрочка выплат по аренде не является поводом для расторжения договора и соответственно отказа в выкупе помещения. Очень спорные ситуации регулируются через суд при рассмотрении всех обстоятельств.

Для арендодателей действует закон № 159-ФЗ, который гласит, что:

• Минимальный непрерывный срок аренды помещения для возможного последующего выкупа должен составлять не менее 2 лет.
• Также предприниматель должен осуществить выкуп в строго обозначенный срок. Законы относительно этих сроков часто меняются. Важно рассмотреть законы конкретно данного времени, чтобы возможно было воспользоваться своим правом.

Также в законодательстве имеется перечень помещений, которые не могут быть выкуплены при аренде. К ним относятся помещения, которые могут быть в собственности только у государства или у власти субъектов. Также это лесные, водные ресурсы и объекты государственного значения. Выкуп помещений при аренде является для предпринимателя или частника заведомо выгодным и по этой причине такая масса ограничений.

Что из себя представляет аренда квартиры с последующим выкупом

На сегодняшний день есть огромное количество способов приобретения жилья. Самыми распространенными является покупка квартиры в новостройке либо во вторичном фонде жилья. Но также есть менее популярный, но при этом набирающий обороты способ приобретения жилья. В нашей стране есть возможность аренды жилья у государства с последующим выкупом.

Чаще всего используют два способа приобретения жилья: первый это договор купли-продажи и второй это ипотечный кредит.

Данные способы не всем подходят по той причине, что требуют единовременной выплаты большой суммы денег. Ну а аренда квартиры будет выгодна обеим сторонам при условии соблюдения всех юридических нюансов.

Всё же этот договор особенно выгоден арендатору. Он освобождается от необходимости оформлять в банке кредит, и при этом также освобождается от банковских процентов.

Арендатор имеет право жить в квартире и получает на неё все права, при этом нет необходимости сбора огромного количества справок. Он может обустраивать жилище, делать перепланировку и ремонт на своё усмотрение. И что особенно важно он может расторгнуть договор на законных основаниях, при этом обе стороны не будут в минусе.

Если говорить о преимуществах человека сдающего квартиру внаем с последующим выкупом. Он ставит цену на свою недвижимость несколько выше цены на рынке. Также он застрахован от мошенников, так как полные права собственности арендатор получает только, когда полностью выкупит жильё.

Стоит напомнить, что аренда жилья с последующим правом выкупа является законным правом арендатора, но не как не его обязанностью. Полностью сделка будет завершенной только тогда, когда арендующий человек вступит в права собственника. По закону любая аренда жилья может стать арендой с последующим правом выкупа недвижимости.

Как же на практике работает данная схема

В законодательстве Российской Федерации по этому поводу говорится, что в договор аренды может быть вписаны пункты о последующем выкупе имущества, после окончания срока аренды либо если арендатор заранее выплатит оговоренную сумму стоимости жилья.

Это значит, что при составлении договора аренды прописывается возможность последующего выкупа квартиры, при этом важно учесть следующие особенности:

1. В договоре не должно быть фраз, которые можно толковать в нескольких смыслах, это может привести к расторжению договора и последующем отказе в выкупе.
2. Договор последующего выкупа арендуемого жилья составляется в форме договора купли-продажи, об этом читайте ниже.
3. Главным условие в договоре последующего выкупа является размер цены выкупаемого жилья.

Для того чтобы выкупить жильё необходимо составить договор аренды и уже после выплаты всей необходимой суммы производится оформления договора купли-продажи.

Все нюансы относительно стоимости, размера и частоты платежей регулируются по обоюдному согласию арендатора и лица, сдающего жильё.

Данную процедуру можно рассматривать как инвестицию своих средств в покупку жилья. В настоящее время существует ряд организаций, которые предоставляют возможность аренды жилья с последующим выкупом, но срок такой аренды ограничивают в 15 лет.

Оформляем аренду квартиры с последующим выкупом

Данный договор пока не приобрел особой популярности и на то следующие причины:

1. Владельцу жилья гораздо выгоднее сдавать жильё без возможности выкупа, так как это неплохой стабильный доход.
2. Стоимость данного жилья значительно выше рыночной. Это страхует продавца от убытков из-за инфляции.
3. В законодательстве на данный момент нет четких законов, регулирующих данную процедуру.
4. В отличие от рассрочки время выплаты увеличивается, что является минусом для продавца.
5. Жильё становится собственностью только при полной выплате всей суммы.
6. Большим риском является нестабильность цен на жильё.

Учитывая все вышеизложенные обстоятельства очень важно в договоре учесть все нюансы. Сам документ представляет собой слияние договора купли-продажи и договора аренды жилья.

В договоре прописываются следующие условия:

1. Сумму выплат по аренде жилья, производимые раз в месяц или через другой удобный промежуток времени.
2. Указывается сумма при выплате которой квартира или иное жиль считается выкупленной, если этого не сделать, то договор последующего выкупа будет недействителен согласно статье ст.555 ГК РФ.
3. Указывается срок внесения арендной платы, прописывается число не позднее которого должна быть внесена сумма ежемесячной аренды.
4. Прописываются все условия на которых квартира переходит в собственность арендатору.
5. Прописывается условия ухода за квартирой, решается кто будет производить ремонтные работы во время аренды жилья.
6. Определяется кто берет под свою ответственность расходы по оформлению бумаг.
7. Прописываются условия относительно инфляции.

Данный договор частично регулируется ст. 624. ст. 554. ст. 555 ГК РФ. Но стоит помнить, что этот договор не имеет полной юридической силы. Во избежание обмана возможно попросить собственника прописать вас в квартире, но он имеет полное право этого не делать. Этот договор чаще всего выгоден лишь одной стороне. Но если всё как следует продумать, то возможно прийти к общему соглашению.

Можно прописать получение собственником аванса. При продаже квартиры третьим лицам он будет обязан возместить двойную сумму. Данный договор весьма сложный и имеет массу нюансов и по этой причине стоит обратиться к профессиональным юристам.

Договор аренды жилища с последующим выкупом

В составлении договора найма вполне может справиться человек без профессионального образования, проштудировав законодательные акты и бланки договоров. Но всё же лучше для этого обратиться к профессионалу. Особенно если у вас есть сомнения в честности собственника и в том, что эта квартира может быть вам продана без особых сложностей.

 Скачать договор аренды жилища с последующим выкупом в формате MS Word.

Нюансы договора.

1. Отсутствие прямых законов, которые будут регулировать данный процесс. Есть лишь косвенные законодательные акты, которые можно использовать в этом вопросе, по этой причине обе стороны рискуют.
2. Риск падения или роста цен на жильё. Эта процедура занимает много времени и во время этого процесса можно сильно проиграть из-за резких ценовых скачков.
3. Арендатор рискует быть обманутым по той причине, что такой договор не регистрируется.

Данная статья призвана понятным языком рассказать людям об этой теме, для избегания массы неприятных моментов.

Оцените статью: Поделитесь с друзьями!

consultmill.ru

Договор аренды квартиры с последующим выкупом между физическими лицами

Главная Документы договоры Договора аренды Образец договора аренды квартиры с последующим выкупом между физическими лицами

В соответствии с действующим законодательством в договор аренды можно вносить условие, которое дает право арендатору в дальнейшем выкупить арендуемый объект недвижимости.

Данный вариант договора является выгодным одновременно для двоих участников сделки. С одной стороны арендатор имеет право пользоваться жилым помещением, а с другой он получается своеобразную рассрочку на выплату полной стоимости. При этом арендатор полностью застрахован от того, что квартира может достаться кому-то другому, ведь он имеет право на первоочередный выкуп.

Продавец квартиры, который также является и арендодателем тоже выигрывает в этой сделке. Помимо получения полной стоимости квартиры за продажу, он еще получает и арендную плату с регулярными платежами.

Именно из-за этих положительных моментов для участников подобные сделки становятся все популярнее. Давайте попробуем разобраться с тем, как заключить подобный договор и узнаем ряд его особенностей.

Образец типового договора аренды квартиры с последующим выкупом между физическими лицами

Отличительной особенностью данного договора является то, что он включается в себя сразу сделку по аренде недвижимости, а также сделку купли-продажи.

Поэтому подобные договора чаще всего состоят сразу из двух отдельных блоков:

• Аренда квартиры. В данном блоке описывается вся информация относительно аренды. Блок этот представляет собой полноценный договор аренды, за исключением некоторых особенностей;
• Переход права на владение квартирой после выкупа арендатора. Эта часть представляет собой договор купли-продажи.

Важно понимать, что подобный договор это один полноценный документ, в котором есть две разные, но взаимосвязанные части. Заключение подобного договора является более сложным, чем заключение договора аренды или договора купли продажи, поэтому рекомендуется обратиться за консультацией к юристу, либо воспользоваться образцом.

Важно знать, что образец сделан только для удобства граждан. Прописанные в нем условия можно менять или дописывать дополнительные по желанию сторон.

Если обратиться к закону, то заключается данный договор на законах Гражданского кодекса Российской Федерации (статьи 554-555). Также данный правовой документ регулирует все правоотношения между участниками сделки.

Содержание договора аренды квартиры с последующим выкупом между физическими лицами

По сути, данный договор схож с договором аренды и договором купли продажи. Каждая из частей договора прописывается именно на основе тех же правил и законов, что и отдельно взятые договора.

Образец договора субаренды.

Про т иповой образец договор аренды нежилого помещения смотрите тут.

Однако в содержание данного вида договора обязательно должны быть включены следующие пункты:

• Полная информация об участниках. В случае с физическими лицами это полные паспортные данные. В случае с юридическими лицами это правоустанавливающие документы организации;
• Сведение о недвижимом имуществе. Обязательно необходимо внести полные сведения об имущества, которое сдается в аренду с правом выкупа. При этом важно максимально подробно описать имущество, чтобы в последствие не возникло спорных ситуаций4
• Сумма выкупа и порядок проведения сделки купли-продажи. Следует указать точную сумму, которую необходимо выплатить покупателю за приобретение квартиры. Сумму необходимо написать цифрой и прописью, а также указать валюту. Сумма, указанная в договоре, не может меняться со временем и должна оставаться неизменной до момента покупки. Также важно оговорить то, как и когда будет произведена сделка покупки жилья4
• Сумма арендной платы. Помимо стоимости квартиры, необходимо установить размер ежемесячных платежей, который будет являться арендной платой. Эта сумма также должна быть фиксированной и не может меняться.

Все указанные выше условия обязательно необходимо вносить в договор. Если хотя бы одно из условий отсутствует, документ можно будет признать полностью или частично недействительным, что лишит его юридической силы.

Не редко в договоре указывается и ряд дополнительных условий, например, имеет ли право арендатор досрочно выкупить квартиру, тем самым выполнив свои обязательства. Бывает так, что выкуп квартиры возможен только после последнего платежа по аренде. Данный момент обязательно следует уточнить и включить в договор.

Особенности договора аренды квартиры с последующим выкупом между физическими лицами

Данный договор обладает своей спецификой, поэтому, неплохо будет узнать ряд его особенностей:

• Договор заключается в письменном виде. Устные договоренности не могут быть доказаны, а значит, даже при наличии свидетелей решить какие-либо вопросы без договора не получится;
• Договор нуждается в заверении нотариуса. Нотариальное заверение данного договора необходимо потому, что в нем идет речь о продаже, а значит, переходе прав собственности на имущество к другому человеку. При этом следует понимать, что стороны не должны составлять договор в присутствие нотариуса, достаточно просто его печати. Если заключать договор самостоятельно, то велик шанс ошибки, но с другой стороны это сэкономит денежные средства;

• В договоре обязательно должен быть описан вопрос перехода права собственности. Говоря точнее, необходимо указать в какой момент данный переход состоится. Чаще всего переход прав собственности происходит после того, как арендатор, который также является покупателем, выплачивает полную стоимость квартиры по договору. Но стороны имеют право указать и другой вариант;
• Расторжение договора возможно как мирным путем, так и через суд. Если договор разрывается через суд, то очень важно, чтобы договор был составлен правильно и не имел пробелов. Чем подробнее будет описан каждый пункт договора, тем больше шанс получить максимально правильное и законное решение.

2018-g.ru