Договор аренды или найма – Отличие договора аренды от договора найма

Содержание

Договор найма или договор аренды - почему важно, как написать?

Как правильно написать, договор найма или договор аренды квартиры? Есть ли вообще разница?

Да, есть, и она глобальна. И прежде, чем очередной раз забивать в поисковик фразу «договор аренды найма скачать» (кстати, скачать можно в разделе документов), прочитайте эту статью. Иначе может получиться, что ваш уже подписанный договор не имеет смысла и юридической силы.

В одной из предыдущих статей я уже упоминала о разнице между двумя понятиями, которые мы (и я не исключение) так любим путать. Так часто можно услышать: «что, арендаторов в квартиру пустили?» или «да вот квартиру сняла в аренду». И не хочешь – а запутаешься. Однажды даже мы сами снимали квартиру, заключив договор аренды, а не найма. Хозяева и муж были не в курсе, а я, увидев впоследствии, что они там подписали, не стала лезть и переделывать.  Все довольны, организация, которая это дело оплачивала, тоже не высказалась против, так что проще было оставить, как было.

Между тем договор аренды заключается только с юридическим лицом, а договор найма – с физическим, то бишь с нами, обычными людьми. Ни при каких обстоятельствах фирма не может быть нанимателем – только арендатором. Соответственно, обычный человек не может арендовать квартиру, только снимать.

Может показаться лишним заморачиваться с определениями. Ну понятно же все, вот он я, если говорю, что арендовал, значит, снял. И разница, вроде, не глобальна, разве что называются договоры по-разному. Ан нет. Это вы потом в суде будете доказывать, что имели ввиду и подразумевали, когда будут аннулировать ваш договор.

Не собираетесь ходить по судам – прекрасно. Но может понадобиться при возникновении споров между вами и хозяином квартиры. И в случае, когда у вас вместо договора найма заключен и подписан договор аренды, самое простое, что может сделать суд – это признать договор недействительным. А дальше уже разбирайтесь сами.

Так что вовремя заданный вопрос, что написать в заголовке документа, — договор найма или договор аренды, — может сэкономить впоследствии много нервов.

Так что, считаю, лучше обезопасить себя от возможных неприятностей, и если уж заключать договор, то по всем правилам. Тем более, какая разница вам, какой документ качать из Интернета?..

 

nashakrysha.ru

Договор аренды или договор найма?

realestate

В чем отличие договора аренды от договора найма при аренде квартиры, каковы их особенности
При сдаче помещения за плату в пользование стороннему лицу или организации заключать договор надо. Это понимают большинство собственников квартир или офисов, желающих сдать свое имущество за плату во владение и пользование другому лицу. Ведь договор снимет большинство проблем, связанных с дальнейшей эксплуатацией их недвижимости, устранит возможные споры и претензии. Подобный договор поможет составить нотариус, агентство недвижимости или юридическая контора. Зачастую специалисты озаглавливают документ «Договор аренды жилого помещения» вместо «Договор найма жилого помещения». Что уж говорить о содержании подобных актов..? О том, в чем разница между договором аренды и договором найма, какие проблемы можно избежать путем правильного составления документа, какой договор надо регистрировать, а какой – нет, в беседе с корреспондентом Робертом Эффе разъясняет юрист RealEstate.ru Наталия Трояновская:

Договор аренды и найма, разные понятия. В каких ситуациях лучше использовать первый, а в каких — второй договор?

И договор аренды, и договор найма – это договоры имущественного найма. Договору найма жилого помещения посвящена глава 35 ГК РФ, а отношения сторон по договору аренды регулируются гл. 34 ГК РФ. А выбирать между этими двумя типами договоров, как правило, не приходится, так как тип используемого договора определен объектом (жилое или нежилое помещение) и субъектным составом сторон договора (юридическое или физическое лицо снимает объект). Договор аренды используется, если за плату сдается любое недвижимое имущество, кроме жилых помещений. Кроме того, договор аренды используется в случае, если жилое помещение передается во владение и (или) пользование юридическому лицу (п.2 ст. 671, п.1 ст.677 ГК РФ). Но если жилое помещение передается во владение и пользование физическому лицу, то используется договор найма. При договоре найма – собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо будет называться наймодатель, другая сторона – наниматель. При договоре аренды стороны будут называться арендодатель и арендатор. И хочу подчеркнуть, что недопустимо в договоре аренды квартиры заменять наименование сторон и называть такой договор договором найма, поскольку эти договоры регулируются разными главами ГК РФ, это разные договоры.

Кому выгоднее сдать свою квартиру, юридическому лицу или гражданину?

Если квартира сдается юридическому лицу, то единственная возможность предусмотренная законодательством — это использовать договор аренды. А в случае, если квартира сдается гражданину (физическому лицу), то заключается договор найма. Если у собственника квартиры есть возможность выбирать, кому сдать, то следует учитывать различия в правовом регулировании этих договоров. Так, например, договором аренды можно предусмотреть возможность его расторжения по основаниям, предусмотренным договором, во внесудебном порядке, в то время как договор найма по инициативе наймодателя можно расторгнуть только в судебном порядке и только по очень ограниченным основаниям. И потом — думаю, со мной многие согласятся, поскольку это логично — с юридического лица проще взыскать неуплаченную арендную плату, а также ущерб, который мог быть причинен жилому помещению, либо соседним жилым помещениям. Ведь место нахождения юридического лица определено и известно. Кроме того, юридические лица представляются более платежеспособными по сравнению с физическими лицами (гражданами). Добавлю, что юридическое лицо может использовать арендованную квартиру только для проживания граждан.

С другой стороны, некоторые собственник,и сдавая квартиры в аренду, предпочитают иметь дело с гражданами, поскольку в этом случае они видят и знают человека, который будет пользоваться их квартирой «в лицо». Для кого-то из собственников важно то обстоятельство, что договор найма, даже заключенный на максимальный срок (пять лет), не подлежит государственной регистрации. Судя по словам риэлторов, собственники-граждане предпочитают сдавать свои помещения гражданам же, а не фирме. Следовательно, договор найма используется чаще.

Расскажите, пожалуйста, об особенностях правового положения сторон по договору.

В договоре найма права нанимателя, как «слабой стороны» в договоре законодательством защищены особо. Условием расторжения договора нанимателем в одностороннем порядке являются предварительное предупреждение наймодателя и согласие с этим постоянно проживающих с нанимателем граждан. При соблюдении этих условий договор считается расторгнутым независимо от согласия наймодателя. А по инициативе наймодателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут без согласия нанимателя только в судебном порядке и только по основаниям, предусмотренным законодательством. Такими основаниями могут быть: — невнесение нанимателем платы за жилое помещение за полгода, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае неуплаты денег более двух раз в установленный договором срок; — если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению, либо систематически нарушают права и интересы соседей, либо наниматель (или другими гражданами, за действия которых он отвечает) разрушает или портит жилое помещение. Договор найма заключается на определенный срок — не более 5 лет. Истечение этого срока не означает необходимости оставить нанятое помещение, поскольку наниматель имеет право на возобновление договора на новый срок. Не позднее, чем за 3 месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях. Либо наймодатель должен предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в наем это свое жилое помещение с момента прекращения договора в течение целого года. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. С точки зрения собственника жилого помещения, у нанимателя достаточно прав, чтобы надолго поселиться в чужой квартире.

Можно ли в договоре сократить объем прав нанимателя?

Закон выделяет договоры найма на короткий срок (краткосрочный наем), которым признается срок договора до одного года. Краткосрочный коммерческий наем уменьшает объем жилищных прав у нанимателя и членов его семьи. Вселение граждан осуществляется с согласия наймодателя, нанимателя и иных лиц, совместно с ним постоянно проживающих, у нанимателя по краткосрочному договоре нет права вселять временных жильцов и поднанимателей, отсутствует преимущественное право на возобновление договора на новый срок, нет права заменять нанимателя в договоре, и т.д. При краткосрочном найме объем жилищных прав проживающих может не уменьшиться, если стороны договора найма предусмотрят соответствующие положения в договоре. Можно ли ряд пунктов, например, из договора найма вписать в договор аренды, если это представляется необходимым? Например, стороны считают, что это более точно отражает их отношения.

Главное, чтобы договор соответствовал обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующими в момент его заключения. То есть, если в законе изложена норма, регулирующая те или иные отношения по договору, и там нет ссылки на возможность предусмотреть иное развитие событий, то действовать надо по уже написанным правилам. Глава 35 ГК РФ применяется к договору найма жилого помещения, гл. 34 ГК РФ – к договору аренды. С другой стороны, поскольку, оба эти договора являются разновидностями договоров имущественного найма (хотя и регулируются разными главами ГК и формально договор найма не является отдельным видом договора аренды), полагаю, что в договор найма можно включать отдельные положения главы 34 ГК РФ в случае, если эти отношения специально не урегулированы положениями главы 35 ГК РФ и если эти положения не противоречат природе договора найма. Написав в названии «Договор найма на 5 лет» можно ли уберечься его от регистрации? Ведь договор аренды не регистрируется только, если он заключен на срок до 1 года?

Помните, что вид гражданско-правового договора определяется не названием, а содержанием этого договора.

Соответственно, недопустимо в договоре аренды заменить наименование сторон и назвать такой договор договором найма. В соответствии с П.1 ст. 164 ГК РФ, если стороны заключают договор найма жилого помещения, (нанимателем является физическое лицо), государственная регистрация такого договора не требуется вне зависимости от срока его действия, поскольку регистрация договоров найма законом не предусмотрена. Если жилое помещение передается юридическому лицу, то должен быть заключен договор аренды (п.2 ст. 671, п.1 ст.677 ГК РФ), который подлежит государственной регистрации в случае, если он заключен на год или более. В случае, если такой договор назван договором найма (кстати, мне приходилось видеть такие договоры), то все равно по своей природе он будет являться договором аренды и к нему будут применяться правила ГК о договоре аренды, в том числе и необходимость госрегистрации. Следовательно, такой договор будет считаться незаключенным и никаких правовых последствий для сторон не вызовет.

Источник

Дополнительно по теме:

spreality.ru

Договор найма или аренды

Договор найма или аренды

Требование о государственной регистрации договора найма законом не установлено, однако регистрации подлежит ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма, заключенного на срок не менее года. Заявление о регистрации ограничения (обременения) права собственности подается в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав (Росреестр), не позднее чем через месяц со дня заключения договора (п. 2 ст. 674 ГК РФ; ст. 51 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

Чем отличается договор найма от договора аренды, особенности сделок

  1. Наниматели должны более полугода не осуществлять обязательных платежей по договору, а также не платить за коммунальные услуги, если такое в нем прописано (для долгосрочного соглашения).
  2. Для краткосрочного соглашения, обязательные платежи не должны платиться два, и более месяцев.
  3. Наниматели, которые периодически нарушают общественный порядок, в том числе ведут аморальный образ жизни, также выселяются по решению суда.
  4. Основанием для выселения также может послужить ведение аморального образа жизни квартиросъемщиков, а также повреждение ими имущества и инженерных сетей помещения. При этом данный действия распространяются и на такие ситуации, как затопление соседей, или возникновение пожара (например, брошенный окурок на соседский балкон).
  5. Последнее, это вселение без разрешения владельца посторонних лиц, или сдача имущества в субнайм, то есть получение прибыли.

Отличие договора аренды от договора найма

Договорные отношения между участниками сделки устраняют конфликтные ситуации, связанные с эксплуатацией имущественного объекта. Они устанавливают основные правила, которые обязательны для исполнения, как владельцем имущества, так и его пользователем.В оформлении договора найма жилого помещения могут помочь риэлторские агентства, юридические компании или частные юристы, специализирующиеся на найме и аренде помещений.

Чем договор аренды жилья отличается от договора найма

В таком договоре, согласно ст. 606 ГК РФ, одна сторона выступает как арендодатель, а вторая – как арендатор. Юридическое лицо, выступающее в качестве арендатора жилого помещения, имеет право использовать арендуемое жилье исключительно для проживания граждан, например, своих иногородних работников.

Чем отличается аренда жилого помещения от найма

Требования же относительно соглашения о найме жилплощади в законах не упоминаются, однако, под регистрацию подпадают ограничение или обременение прав владения жилым помещением, появление которых возникает в связи с заключением соглашения о найме на период до года.

Чем отличается аренда от найма

При заключении подобных документов аренды или найма существуют и свои особенности, которые относятся к каждому понятию. И если у вас есть возможность выбирать между юридическим лицом и физическим, то стоит учесть все плюсы и минусы, чтобы Ваш выбор оказался верным.

Договор аренды (найма) квартиры: Всё что нужно знать хозяину и нанимателю

  • кто будет вносить коммунальные платежи, можно указать что платеж рассчитывается отдельно, либо он уже входит в состав платы за квартиру;
  • за чей счет будет осуществляться текущий ремонт жилого помещения, при отсутствии данного пункта текущий делает наниматель, а капитальный наймодатель;
  • последствия расторжения договора, например, возврат уплаченных средств за не прожитый нанимателем период;
  • ответственность при форс-мажорных обстоятельствах, например, пожар, подтопление соседями и т.д., важно четко обозначить кто за что отвечает;
  • разрешено или запрещено содержать в квартире домашних питомцев.

Аренда и найм

Нанимателем может быть только один человек, а члены его семьи, которые будут проживать в съёмной квартире, вписываются в договор найма, как постоянно проживающие вместе с нанимателем. Все они отвечают за порчу имущества наймодателя солидарно, то есть поровну. Другие граждане могут быть вселены в квартиру, только если наймодатель на это согласится, исключением признаётся только вселение детей.

Чем договор найма жилья отличается от договора аренды

Общее можно найти и в содержании этих договоров, у обоих одинаковое предназначение — письменно закрепить обязанности, права и ответственность для владельца квартиры или иного жилого помещения и лица, которому это жилье переходит во временное владение с определенной целью.

Правила заключения договора аренды (найма) квартиры между физическими лицами

При расторжении возврат страхового обеспечения арендодателем арендатору может быть произведен, если наниматель вернул квартиру и имущество в надлежащем состоянии, оплата была им произведена за все время проживания. Если же за время аренды было испорчено имущество собственника жилья, и это подтверждено документально, или не оплачен последний месяц аренды, арендодатель вправе оставить эти средства себе в счет возмещения ущерба.

zakonandporyadok.ru

Договор аренды или найма | Адвокат

При этом нельзя заключать договор субаренды или временного подселения дополнительных граждан, не указанных в действующем кратко документе. Аренда также, как найм, регламентируется законодателем. Согласно ст.34 ГК, договор, длительностью более 1 года, подлежащим оформлению в Росреестре. Следует учесть: если срок действия не отображен документально, то он автоматически принимается равным 5 годам с требованием регистрации в Росреестре. Найм жилплощади Когда участниками договора являются физические лица, то это процедура найма. Именно таким образом должен обозначаться заполняемый сторонами договор. Заинтересованные лица заключают письменное соглашение, где указан объект недвижимости, обязанности сторон. Собственник обязуется предоставить жилплощадь, а наниматель добросовестно и своевременно оплачивать занимаемую недвижимость.

Отличие договора аренды от договора найма

ГК РФ, если стороны заключают договор найма жилого помещения, (нанимателем является физическое лицо), государственная регистрация такого договора не требуется вне зависимости от срока его действия, поскольку регистрация договоров найма законом не предусмотрена.

Если жилое помещение передается юридическому лицу, то должен быть заключен договор аренды (п.2 ст.

671, п.1 ст.677 ГК РФ), который подлежит государственной регистрации в случае, если он заключен на год или более.


Важно

В случае, если такой договор назван договором найма (кстати, мне приходилось видеть такие договоры), то все равно по своей природе он будет являться договором аренды и к нему будут применяться правила ГК о договоре аренды, в том числе и необходимость госрегистрации.

Чем отличается аренда жилого помещения от найма?

Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).
Статья 676. Обязанности наймодателя жилого помещения 1.


Инфо

Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания.

2.

Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.

Статья 678.

Сдаем квартиру в аренду или в наём, в чем разница?

В домоуправлении и налоговой службе необходимо будет зарегистрировать факт передачи жилья в пользование, если сумма по договору за передачу жилья в собственность превысит 10 МРОТ.

Внимание

Составляют любой договор обычно работники риэлторских агентств.

У них есть готовые формы, которые тщательно изучены юристами.
В случае аренды типовые контракты обычно не используют, так как при сдаче жилых помещений организациям нужно учесть большее количество нюансов. На что нужно обратить внимание Если вы впервые сталкиваетесь со сделками с участием недвижимости, то стоит особо отметить для себя ряд моментов:
  1. Название договора.

Если вы являетесь физическим лицом, то называться сделка должна наймом.
Юридическое лицо может быть только арендатором.
  • Сроки. Чаще всего арендовать помещение предлагают на 11 месяцев.
    Это необходимо для того, чтобы не подавать сведения о сделке в государственные органы.
  • Разница между договором найма и договором аренды.

    Какие в данном случае требуются компенсации со стороны инициатора досрочного освобождения территории.

    Пункт, отображающий права и обязанности сторон, может включать информацию о штрафах и взысканиях для нарушителя соглашения.

    Квартирант несет материальную ответственность за полученное в пользование оборудование, бытовую технику и мебель квартиры.

    Подписывая опись имущества и акт приема, гражданин подтверждает свое согласие с возможным погашением ущерба.

    Нельзя забывать, что конфликтные ситуации и споры участников процедуры рассматриваются судом. Чем подробней будет составлен договор аренды или договор найма квартиры, тем меньше может возникнуть противоречий.

    Если речь идет о долгосрочном соглашении, например, по аренде нежилого помещения, то рекомендуется показать проект юристу.

    Консультация не займет много времени, но поможет избежать сложных и двусмысленных положений.

    Наем и аренда жилого помещения: отличия в разных типах договоров

    Кроме того, договор аренды используется в случае, если жилое помещение передается во владение и (или) пользование юридическому лицу (п.2 ст. 671, п.1 ст.677 ГК РФ). Но если жилое помещение передается во владение и пользование физическому лицу, то используется договор найма.При договоре найма – собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо будет называться наймодатель, другая сторона – наниматель.
    При договоре аренды стороны будут называться арендодатель и арендатор. И договор аренды, и договор найма – это договоры имущественного найма.

    Договору найма жилого помещения посвящена глава 35 ГК РФ, а отношения сторон по договору аренды регулируются гл.

    Отличие найма от аренды помещения

    Так, например, договором аренды можно предусмотреть возможность его расторжения по основаниям, предусмотренным договором, во внесудебном порядке, в то время как договор найма по инициативе наймодателя можно расторгнуть только в судебном порядке и только по очень ограниченным основаниям.
    И потом — думаю, со мной многие согласятся, поскольку это логично — с юридического лица проще взыскать неуплаченную арендную плату, а также ущерб, который мог быть причинен жилому помещению, либо соседним жилым помещениям. Ведь место нахождения юридического лица определено и известно.

    Кроме того, юридические лица представляются более платежеспособными по сравнению с физическими лицами (гражданами).

    Добавлю, что юридическое лицо может использовать арендованную квартиру только для проживания граждан.

    advokat-dtp.com

    Что такое договор аренды и как его составить?

    Здравствуйте дорогие друзья. Сегодня хочу поговорить с вами об аренде жилья.

    Аренда жилья – одна из полезных возможностей, которая позволяет переждать время до покупки собственного дома или пожить в другом городе в комфортных условиях. При аренде собственность передается во временное владение и пользование (или только пользование) физическому или юридическому лицу.

    Сторонами договора являются:
    • Арендодатель – собственник или лицо, являющееся законным представителем владельца жилого помещения. Он сдает недвижимость во временное пользование за определенную плату.
    • Арендатор – дееспособное физическое или юридическое лицо, оплачивающее пользование имуществом.

    Чем отличаются наём квартиры и аренда?

    Технически, законодательство отличает договор аренды и договор найма (когда жилое помещение сдается внаем физическому лицу), но в обычном случае, когда говорят про съём/аренду квартиры, обычно употребляют именно термин «аренда».

    Договора найма бывают краткосрочными (до 1 года) и долгосрочными (до 5 лет). Договор найма не нужно заверять у нотариуса и регистрировать. Он вступает в силу после подписания.

    Договор аренды заключается тогда, когда жилое помещение сдается юридическому лицу или объектом является нежилое помещение.

    По длительности договора аренды бывают:
    • до 1 года – краткосрочный;
    • 1-5 лет – среднесрочный;
    • 5-49 лет – долгосрочный;
    • когда срок договора не определен – бессрочный.

    В РФ договор заключается в письменной форме, если в нем указан срок более одного года. Письменная форма договора аренды квартир также обязательна, если хотя бы одна из сторон является юридическим лицом (при любом сроке). Договор аренды не требует заверения у нотариуса. Но договор на срок от года необходимо зарегистрировать в соответствующих территориальных органах госрегистрации.

    После регистрации владелец должен заплатить 1% от суммы аренды и затем 15% ежемесячно в качестве налога. При обращении к агентству за предоставленные услуги платит арендодатель.

    Некоторые нюансы договоров

    Договор можно заключать и устно, и в письменной форме, но устное соглашение (которое экономит расходы на налоги и на заключение договора) чревато тем, что съемщик квартиры может повредить имущество или насобирать долгов и без подтверждающих бумаг платить за него придется владельцу квартиры. Поэтому лучше всегда составлять договор аренды квартиры.

    Съемщик имеет право расторгнуть договор, если предупредил владельца недвижимости за 90 дней.

    Необходимо внимательно читать условия в договоре и помнить, что все предложенные образцы договоров являются скорее типовыми рекомендованными формами, а не документом, обязательным к исполнению. Поэтому, вы можете добавить некоторые пункты, которые необходимы.

    Что включает в себя договор аренды?

    В стандартном договоре аренды квартиры обычно указывают:

    • технические данные арендованной недвижимости;
    • адрес квартиры;
    • паспортные данные владельца и квартиросъемщика;
    • срок аренды;
    • сумму оплаты и дату внесения платежей;

    Дополнительно прописывают ответственность за оплату коммунальных услуг, список будущих жильцов, делают опись имущества, кто вносит средства на поточный и плановый ремонт (и в каком разделе) – особенно это актуально для долгосрочных договоров. Так же необходимо обговорить вопросы о подселении со стороны владельца недвижимости (точнее, прописать запрет на такое поведение) и вопрос изменения оплаты.

    Перед подписанием договора желательно, чтобы его проверил кто-то со стороны – родственники или юрист, чтобы найти все уязвимые места в договоре аренды квартиры.

    И небольшое примечание – если договор занимает больше одного листа, то подписи должны быть на каждой странице, чтобы избежать возможной подмены листов.

    Примеры договоров

    Образец долгосрочного договора аренды.

    Обратите внимание, что в пункте «Предмет договора» указывается, что при согласии сторон договор продляется автоматически. Подробное и вроде бы очевидное расписывание прав нанимателя и владельца позволит избежать возможных споров вокруг жилья и поведения жильцов и собственника квартиры. В следующем пункте можно указать размер залога, если он требуется. В разделе про ответственность сторон важное дополнение про то, что квартира не заложена, не находится под арестом или другим образом связана с нарушениями закона.

    При заключении договора аренды квартиры бланк желательно заполнять от руки, кроме города – его можно допечатать.

    Можно свести количество пунктов до минимального. Договор аренды квартиры (образец) краткий.

    После подписания такого варианта документа, он так же вступит в силу. Но это очень ненадежный договор, из-за того что не обговорены некоторые важные условия. Противоположным ему являются документы на 7-10 листов, в которых учтено огромное количество мелочей.

    Помните главное – внимательное чтение документов до их подписания может избавить от большого количества проблем потом.

    Удачи вам! Гузель Минязова

     

    rieltor-ask.ru

    ДОГОВОР АРЕНДЫ (имущественного найма) это что такое ДОГОВОР АРЕНДЫ (имущественного найма): определение — Право.НЭС

    ДОГОВОР АРЕНДЫ

    англ. contract of tenancy). По Д.а. одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ). Д.а. – взаимный и возмездный.

    ГК РФ детально регламентирует положения о существенных условиях Д.а. К ним относятся: стороны, предмет договора, условия о предмете договора, форма договора, срок, ответственность сторон и др.

    Предмет Д.а. – только индивидуально-определенные непотребляемые и незаменимые вещи (земельные участки, транспортные средства, имущественные комплексы, здания и сооружения). Арендодателем может быть собственник имущества или лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду. Арендатором по договору может быть лицо, заинтересованное в получении имущества в пользование: граждане и юридические лица (коммерческие и некоммерческие организации, муниципальные образования и др.).

    Срок договора определяется соглашением сторон. При отсутствии условия о сроке договор считается заключенным на неопределенный срок.

    Д.а. недвижимости подлежит обязательной государственной регистрации в учреждениях юстиции.

    Оцените определение:

    Источник: Государство и право. Краткий словарь терминов и разъяснений по правоведению

    ДОГОВОР АРЕНДЫ (имущественного найма)

    гражданско-правовой договор, по которому арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ). Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества, являются его собственностью.

    Арендные правоотношения, регулируемые ГК РФ и другими правовыми актами, можно разделить на отдельные виды отношений, таких, как аренда предприятий, аренда зданий и сооружений, аренда земли, договор финансовой аренды, прокат, аренда транспортных средств и др. К отдельным видам Д.а. и Д.а. отдельных видов имущества применяются как положения об аренде, так и специальные параграфы ГК РФ. ГК РФ детально регламентирует положения о существенных условиях Д.а. К ним можно отнести: стороны, предмет договора, условия о предмете договора, форму договора, срок, ответственность сторон и др.

    Арендодателем имущества выступает прежде всего его собственник. Это физическое либо юридическое лицо, имеющее титул собственности. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. В качестве арендодателей при сдаче объектов государственной или муниципальной собственности выступают юридические лица, за которыми имущество закрепляется на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, либо специально уполномоченные органы. На основании ст. 295 ГК РФ арендодателями объектов недвижимости могут быть предприятия, за которыми закреплено имущество на праве хозяйственного ведения, но при обязательном согласии собственника. Арендодателями земельных участков являются согласно ст. 260 ГК РФ собственники земельных участков; в соответствии со ст. 270 ГК РФ - лица, которым земельные участки предоставлены в постоянное пользование при условии обязательного согласия собственника. При сдаче в аренду земельных участков, находящихся в государственной собственности и не переданных в постоянное пользование, арендодателями выступают уполномоченные государством органы.

    Д.а. сохраняется в силе при изменении сторон, которое может иметь место: а) в случае перехода права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу (изменение сторон в данной ситуации никоим образом не является основанием для изменения или расторжения Д.а.; б) в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество. Тогда его права и обязанности по Д.а. переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора (ст. 617 ГКРФ).

    Объектами аренды могут быть земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Законом могут быть установлены: виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается; особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов. В Д.а. должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор - не заключенным.

    Д.а. на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Необходимость государственной регистрации договора также является общим правилом, исключения из которого устанавливаются действующим законодательством.

    Д.а. имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества. ГК РФ не устанавливает конкретные сроки действия Д.а., а относит это на усмотрение сторон: он заключается на срок, определенный самим договором. Если срок аренды в договоре не определен, Д.а. считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за 1 месяц, а при аренде недвижимого имущества - за 3 месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении Д.а., заключенного на неопределенный срок.

    Обязанность арендодателя - предоставить арендатору имущество в соответствии с условиями Д.а. и назначением имущества. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором. В противном случае арендатор может потребовать предоставления ему таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков. Когда арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в Д.а. срок (а если в договоре такой срок не указан - в разумный срок), арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со ст. 398 ГК РФ и потребовать возмещения убытков. причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

    Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения Д.а. он не знал об этих недостатках. При их обнаружении арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества или непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя: потребовать досрочного расторжения договора. Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену этого имущества другим аналогичным, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении Д.а. или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

    Передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество. При заключении Д.а. арендодатель обязан предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение этой обязанности дает последнему право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

    Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются Д.а. В случае когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или за каждую из его составных частей в виде: определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно: установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; предоставления арендатором определенных услуг; передачи арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Стороны могут предусматривать в Д.а. иные формы оплаты аренды. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. Если законом не установлено иное. арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, когда в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные Д.а., или состояние имущества существенно ухудшились. Если иное не предусмотрено Д.а., в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать досрочного внесения арендной платы в установленное им время. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

    Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями Д.а., а если такие условия в договоре не определены - в соответствии с назначением имущества. Арендатор, кроме того, вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по Д.а. другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. За исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

    Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок Д.а. К договорам субаренды применяются правила о Д.а., если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями Д.а. или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения причиненных убытков.

    Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или Д.а. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью - в разумный срок. Нарушение этой обязанности дает арендатору право по своему выбору либо произвести капитальный ремонт и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы, либо потребовать соответственного уменьшения арендной платы или расторжения договора и возмещения убытков. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или Д.а.

    Прекращение договора субаренды при досрочном прекращении Д.а., если иное не предусмотрено договором аренды, влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним Д.а. в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного Д.а. Если Д.а. является ничтожным. то ничтожными являются и заключенные в соответствии с ним договоры субаренды.

    Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

    По требованию арендатора Д.а. может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: арендодатель не предоставляет имущество либо создает препятствия пользованию им в соответствии с условиями договора или назначением имущества; переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; арендодатель не производит капитальный ремонт имущества (являющийся его обязанностью) в установленные Д.а. сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки; имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает. окажется в состоянии, непригодном для использования. Д.а. могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора.

    Арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право заключить Д.а. на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в Д.а., а если он не указан - в разумный срок до окончания действия договора. При заключении Д.а. на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. Если арендодателе отказался заключить такой договор, но в пределах года со дня истечения срока договора с арендатором заключил Д.а. с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним Д.а., либо только возмещения таких убытков. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора. то при отсутствии возражений со стороны арендодателя договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

    При прекращении Д.а. арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

    Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. Когда же за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором. Произведенные арендатором улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если они отделимы и если иное не предусмотрено Д.а. В случае когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право (после прекращения договора) возместить стоимость этих улучшений, если иное не предусмотрено Д.а. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом. Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.

    В законе или Д.а. может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии, что он внес всю обусловленную договором выкупную цену. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в Д.а., оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену. Законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества.

    Оцените определение:

    Источник: Энциклопедия юриста

    determiner.ru

    Договор аренды. Понятие, права и обязанности строн. Срок договора аренды.

    Договором аренды признается соглашение арендодателя и арендатора о временном пользовании имуществом за определенную плату.

    Сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор.

    Арендодатель это лицо, которое предоставляет свое имущество во временное пользование. Арендодателем может являться собственник или иное уполномоченное  им лицо.

    Арендатор это лицо, которое принимает имущество во временное пользование за плату.

    По договору (соглашению) аренды может быть передано любое имущество, которое не теряет своих натуральных свойств в процессе его использования и не изъято из оборота на территории Российской Федерации.

    Договор аренды должен содержать четкое описание передаваемого в аренду имущества. Если в договоре аренды будет не четко описано имущество, которое передается в аренду, то такой договор будет считаться не заключенным (недействительным, несогласованным).

    Форма и государственная регистрация договора аренды

    Согласно статье 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды должен быть заключен в письменной форме. В устной форме договор аренды может быть заключен, в следующих случаях:

    • 1. Если не одной из сторон договора аренды не является юридическое лицо;
    • 2. Если срок договора аренды не превышает один год;
    • 3. Если в аренду сдается движимое имущество.

    Договор аренды недвижимого имущества, который заключается на срок более года, должен быть зарегистрирован в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии того субъекта, где находится сдаваемое в аренду помещение.

    Более подробно о форме и государственной регистрации договора аренды Вы можете ознакомиться в статье «Форма и государственная регистрация договора аренды».

    Срок договора аренды

    Срок договора аренды должен быть определен арендодателем и арендатором в самом договоре. Срок договора может быть любым. Исключение составляют максимальные сроки договора аренды установленные законодательством для отдельных видов имущества. Например, максимальный срок договора аренды земельного участка составляет 49 лет. 

    Если договором аренды срок не предусмотрен, то он считается заключенным на неопределенный срок, и его расторжение возможно путем направления другой стороне по договору письменного уведомления. Такое уведомление должно быть направлено не менее чем за один месяц до предполагаемого расторжения, а если речь идет о расторжении договора аренды недвижимого имущества, то не менее чем за три месяца. Сроки направления указанного уведомления могут быть изменены сторонами в договоре.

    Предоставление арендованного имущества

    Арендодатель обязан предоставить имущество арендатору в состоянии и сроки, предусмотренные договором аренды. Если иное не предусмотрено договором аренды имущество должно передаваться с техническим паспортом, сертификатом качества и иными принадлежностями.

    Если сданное в аренду имущество, технические документы и иные его принадлежности не были переданы арендодателем, то арендатор имеет право:

    • 1. Истребовать имущество или технические документы и иные его принадлежности у арендодателя;
    • 2. Расторгнуть договор аренды;
    • 3. Возместить причиненные ему убытки.

    Арендная плата

    Арендная плата это денежная выплата за пользование арендованным имуществом, которую необходимо вносить арендатору в сроки и порядке, предусмотренные договором аренды.

    Арендная плата может быть следующих видов:

    • 1. Твердая денежная сумма.
    • 2. Долевое отношение к результатам использования арендованного имущества (плоды, продукция или доход).
    • 3. Оказание услуг арендатором арендодателю.
    • 4. Передача арендодателю арендотором оговоренной договором аренды вещи в собственность или аренду;
    • 5. Улучшение арендованного имущества за счет арендатора.

    Стороны договора аренды могут предусмотреть в договоре сочетание нескольких видов арендной платы или установить иную ее форму. Арендодатель вправе изменить размер арендной платы в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

    Если арендатор нарушает сроки внесения арендной платы, арендодатель может  требовать от арендатора досрочного внесения арендной платы, но не более чем за два срока подряд.

    Права и обязанности сторон договора аренды. Ремонт арендованного помещения.

    Если иное не предусмотрено законом или договором аренды,  арендодатель обязан в сроки, предусмотренные договором аренды производить капитальный ремонт сдаваемого в аренду помещения. Если указный срок договором аренды не предусмотрен, то капитальный ремонт должен производиться в разумный срок.

    В случае если арендодатель не произвел капитальный ремонта помещения, то арендатор имеет право:

    • 1. произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
    • 2. потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
    • 3. потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

    В свою очередь, арендатор обязан содержать арендованное имущество в исправном состоянии, производить текущий ремонт арендованного помещения  и нести расходы связанные с содержанием имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

    Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон

    При переходе права собственности на сданное в аренду помещение от арендодателя к иному лицу, договор аренды сохраняет силу и не подлежит изменению на этом основании.

    Если договором аренды не предусмотрено иное, то в случае смерти арендатора его права и обязанности переходят к его наследникам. 

    Досрочное расторжение договора аренды

    Арендодатель может досрочно расторгнуть договор аренды в судебном порядке если арендатор:

    • 1. пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
    • 2. существенно ухудшает состояние арендуемого имущества;
    • 3. не вносит арендную плату более двух раз подряд;
    • 4. не производит капитального ремонта имущества, если это является обязанностью арендатора согласно договору аренды или закона.

    Арендатор может досрочно расторгнуть договор аренды в судебном порядке в следующих случаях:

    • 1. арендодатель не предоставил арендованное имущество арендатору;
    • 2. создает арендатору препятствия в пользовании арендованным имуществом;
    • 3. арендованное имущество имеет существенные недостатки, которые не были оговорены арендодателем и они не были и не могли быть обнаружены арендатором при заключении договора;
    • 4. арендодатель не производит капитальный ремонт арендованного имущества, если это является его обязанностью по договору;
    • 5. имущество стало непригодным для использования по причинам независящим от арендатора.

    Указанный перечень оснований досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендодателя или арендатора не является исчерпывающим, а потому он может быть расширен сторонами в договоре.

    Перед обращением в суд с требованием о расторжении или изменении договора аренды одна сторона договора должна направить в адрес второй стороны  письмо с предложением добровольно изменить или расторгнуть договор.

    Обращение в суд возможно только после отказа другой стороны изменить или расторгнуть договор в добровольном порядке либо в случае отсутствия какого-либо ответа вообще.

    Преимущественное право аренды

    Арендатор, исполнявший договор аренды без каких-либо нарушений имеет право на преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок.

    Если арендатор намеревается заключить договор аренды на новый срок он должен письменно об этом уведомить арендодателя. Срок направления такого уведомления может быть определен в договоре аренды. Если в договоре аренды это срок не предусмотрен, то такое уведомление должно быть направлено арендатором в разумный срок.

    Если арендодатель отказался заключать с арендатором договор на новый срок, а в течение года заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе  обратиться в суд с иском о переводе прав и обязанностей арендатора на себя и/или о возмещении причиненных убытков.

    Продление договора аренды также происходит, если арендованное имущество остается в пользовании арендатора по истечении срока договора аренды и арендодатель этому не возражает. В этом случае договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

    Возврат арендованного имущества арендодателю

    При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендованное имущество арендодателю. Имущество должно быть возвращено с учетом его нормального физического износа, если договором не предусмотрено иное. В случае задержки в возврате арендованного имущества арендодатель вправе потребовать от арендатора оплатить арендную плату за все время задержки.

    Улучшения арендованного имущества

    Если договором аренды не предусмотрено иное, то все произведенные арендатором за свой счет улучшения являются его собственностью.

    Если улучшения были произведены с согласия арендодателя и не могут быть изъяты арендатором без вреда для арендованного имущества, то после прекращения договора аренды арендатор имеет право возместить свои расходы на такие улучшения за счет арендодателя.

    Если улучшения были произведены без согласия арендодателя, то арендатор не имеет право на возмещение.

    Более подробно о договоре аренды транспортных средств, зданий, сооружений, предприятий, финансовой аренде, прокате Вы можете ознакомиться в разделе Договоры.

    Ключевые слова: аренда, договор, адвокат 

    www.advocatoff.ru

    Отправить ответ

    avatar
      Подписаться  
    Уведомление о